Военная ипотека как проходит сделка

.

Риски продавца при продаже квартиры по военной ипотеке сведены к нулю, что связано с особенностями процедуры ипотечного займа по данному направлению. Несмотря на то, что еще не известны случаи мошенничества при покупке квартиры по военной ипотеке, почему-то сами продавцы всегда с опаской относятся к такой сделке. И чтобы расставить все точки над «и», расскажем читателю о том, рискованные ли такие операции или нет.

Ипотека как защита от рисков

Что такое ипотека? Это жилищный кредит, который выдается банком своему клиенту для того, чтобы последний смог приобрести недвижимость. В свою очередь сам банк очень рискует, поскольку всегда есть риск невозврата средств со стороны заемщика. В жизни может случиться все. И что делать в таком случае? В таком случае банк страхует недвижимость в качестве залога, и в случае дефолта заемщика недвижимость будет продана с молотка, а все расходы финансового учреждения покрыты таким доходом.

Именно поэтому банк является заинтересованным лицом и гарантом законности сделки. Он не только очень тщательно проверяет квартиру, гарантируя защищенность покупателя, но и является своего рода посредником по перечислению средств от покупателя к продавцу.

Таким образом, первый вывод: ипотека, вне зависимости от ее вида, гарантирует субъектам отношений законность операции. Не покупатель платит продавцу, а банк.

Второе, что часто волнует продавцов квартиры по ипотеке: если банк выполнит свои обязательства по перечислению кредита, то, что делать с деньгами, выступающими в качестве первоначального взноса. Ведь такой первоначальный капитал платит не сам банк, а исключительно клиент. И вдруг он решит обмануть продавца и не внесет данную сумму, что тогда?

Такая ситуация невозможна, если только в банковском учреждении не работают мошенники. Как работает ипотека: на клиента открывается единственный счет в банке, на который на основании предварительного договора купли-продажи поступают средства как кредитные, так и собственные.

Как в реальности оформляется военная ипотека после получения Свидетельства

Пока клиент не внесет деньги на свой счет в качестве первоначального взноса, до тех пор не будет выдан кредит, а полная сумма не перечислена продавцу недвижимости.

Также необходимо понимать, что любая ипотека – это всегда тщательная проверка платежеспособности клиента. Банк должен быть уверен на 100%в том, что ипотека будет погашена. Поэтому процедура проверки сопряжена со сбором большого пакета документов. Необходимо собрать множество справок, выписок и т.д. именно поэтому срочная продажа недвижимости при ипотеке почти невозможна. Это долгосрочный процесс.

Второй вывод: ипотека, в том числе и военная, предполагает достаточно долгую процедуру оформления документов. Оформления в оперативном режиме не может быть.

Риски непосредственно при военной ипотеке

Помните, мы рассматривали ситуацию о первоначальном взносе. Так вот при военной ипотеке первоначальный взнос вносит не сам заемщик, а Министерство обороны и Росвоенипотека. Благодаря последней организации кредит или может быть одобрен, или нет. Так вот, главный риск при военной ипотеке – это более долгий срок оформления, чем при обычной ипотеке. Это связано с тем, что могут быть задержки в перечислении средств НИС (накопительно-ипотечной системы).

Кроме того, не все военные могут оплатить первоначальный взнос средствами НИС. Вернее, у военнослужащих такое право появляется только после трех лет включения в НИС. При этом включение в такую систему для военнослужащих происходит автоматически, а для служащих по контракту только в момент подписания второго контракта. Поэтому, если еще не прошло три года с момента выдачи свидетельства НИС, то военному могут отказать в военной ипотеке.

Вывод третий: не всегда продажа квартиры может быть оформлена в военную ипотеку. Покупатель должен соответствовать требованиям военной ипотеки. Продавец может попросту потратить время. Но, как правило, такие ситуации не часто встречаются, поскольку все знают свои права и возможности.

Второй вопрос, который волнует многих: предполагает ли военная ипотека возможность аннулирования сделки при увольнении военнослужащего. Это один из самых часто встречающихся вопросов. Так вот, досрочное увольнение никак не влияет на ипотеку, вернее, это не как не скажется на самом продавце. Это может сказаться на клиенте, и то, косвенно.

И самое последнее, о чем хочется сказать: при военной ипотеке есть лимит в средствах. Например, на данный момент размер ссуды не может быть для военных быть больше 2,3 миллионов рублей. Если недвижимость стоит больше, то тогда эту часть покрывают первоначальным взносом НИС. Если же его недостаточно, то тогда придётся или отказаться от сделки, или добавить собственные сбережения.

Поэтому самый последний риск: это невозможность продать квартиру по той стоимости, которая ей соответствует на рынке недвижимости. Есть риск того, что сделка не состоится.

Большинство военнослужащих, которые являются участниками накопительно-ипотечной системы, после получения Свидетельства реализуют свое право на покупку квартиры по банковской программе «Военная ипотека». В общем, порядок покупки квартиры военнослужащими можно разделить на 18 этапов. И данная процедура реализации права на покупку квартиры участниками НИС не всегда совпадает с рекомендациями, нормативными правовыми актами и т.д. Рассмотрим каждый этап покупки квартиры по военной ипотеке, и как это все происходит на практике.

1. Выбрать банк и оформить заявку.

После получения Свидетельства о праве участника НИС на получение ЦЖЗ военнослужащим, необходимо выбрать банк. Стоит обратить внимание, что при выборе банка необходимо учесть предоставляемую банком сумму ипотечного кредита. Во всех банках она разная. И опять же стоит учесть стоимость будущей квартиры или дома. После выбора банка переходим к следующему этапу.

2. Получить одобрение банка.

После выбора банка необходимо обратиться в данное кредитное учреждение и дождаться одобрения банка. Как правило, это условное одобрение и всем участникам НИС оно всегда положительное (ведь гарантия государства 100%).

Покупка квартиры по военной ипотеке: особенности, порядок действий

После одобрения банк произведет расчет максимальной суммы предоставляемого кредита плюс накопленные средства (указаны в Свидетельстве). После этого банк предоставит список необходимых документов для оформления ипотечного кредита. Получив список необходимых документов для предоставления в банк можно приступать к поиску квартиры.

3. После одобрения ипотеки банком необходимо найти квартиру.

Квартиру можно искать, как на рынке первичной недвижимости, так и вторичной. Все зависит от желаний покупателя. Стоит обратить внимание, что на поиск жилого помещения дается 90 дней с момента одобрения банком кредита. Если срок просрочен, то необходимо будет повторно обращаться в банк с заявкой.

4. Поиск риелтора по сопровождению сделки и заключение с ним договора об оказании услуг.

Этот этап тоже является не менее важным, так как в настоящее время большинство риелторов уклоняются от своих обязанностей и пытаются «повесить» половину своих обязанностей на покупателя или даже продавца. Поэтому стоит сразу обговорить с риелтором объем предстоящей работы и соответственно заключить договор на оказание услуг. Договор этот необходим в будущем для возврата средств с Росвоенипотеки потраченных на оформление сделки. Конечно, если деньги останутся на счете участника НИС. Это зависит от стоимости будущей недвижимости.

5. Начинается этап сборки всех необходимых документов.

На данном этапе происходит сбор всех необходимых документов для предоставления в банк. В данном случае подразумеваются документы для одобрения банком выбранной квартиры. В случае оформления кредита в Сбербанке, то необходим комплект состоящий из следующих документов:

А) Оригинал паспорта продавца квартиры. Но так как паспорт свой никто не даст, то в данном случае или это происходит с помощью риелтора или сам продавец должен появиться в банк;
Б) Оригинал сберкнижки Продавца и Покупателя. Соответственно на покупателя заводится счет в момент оформления всей сделки. Делается это быстро сотрудником банка, который занимается оформление ипотеки;
В) Предварительный договор купли-продажи. Это необходимо для того, чтобы была какая-то гарантия, что именно эта квартира будет покупать военнослужащим;
Г) Свидетельство о регистрации права собственности на квартиру;
Д) Документ, на основании которого зарегистрировано право собственности. Соответственно это может быть предыдущий договор купли-продажи продаваемой квартиры или другой документ на основании, которого продавец является полноправным собственником жилого помещения;
Е) Кадастровый паспорт помещения;
Ж) Выписка из ЕГРП об отсутствии обременений на приобретаемую военнослужащим квартиру;
З) Выписка из домовой книги;
И) Справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
К) Справка из горэлектросети за отсутствие задолженности за электроэнергию;
Л) Экспертное заключение стоимости объекта недвижимости (отчет об оценки приобретаемого жилого помещения). Данный отчет делается за счет участника НИС и за свои деньги, если иное не предусмотрено между риелтором и покупателем.
М) Согласие супруги (супруга) на покупку квартиры по военной ипотеке. Хотя не известно зачем это необходимо, но все же необходимо. И стоит обратить внимание, что данное согласие должно быть нотариально заверено.

6. Этап одобрения выбранной квартиры банком.

Как правило, данный этап занимает от 5 до 14 дней. Банк рассматривает все документы и соглашается с выбранной квартирой или нет. Ведь ситуации бывают разные, а квартира в худшем случае (при увольнении военнослужащего до наступления права) должна быть продана для возмещения убытков банку.

7. После одобрения банком выбранной квартиры начинается сам этап подписания всех необходимых документов непосредственно в банке:

А) Договора ЦЖЗ для погашения первоначального взноса при получении ипотечного кредита заключенный между участником НИС и ФГКУ «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих»;
Б) Заявление участника НИС в ФГКУ «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» о поручении данного учреждения перечислять средства ЦЖЗ на счет открытый по программе «Военная ипотека»;
В) Кредитного договора между банком и заемщиком (участником НИС);
Г) Договора о текущем счете, в валюте РФ открываемом участнику НИС для осуществления операций со средствами ЦЖЗ, подписываемый между банком и военнослужащим.

8. После подписания всех необходимых документов в банке формируется комплект документов для отправки в Росвоенипотеку.

Необходимо отметить, что все документы заверяются сотрудником банка. И этот комплект состоит из следующих документов:
А) Копия паспорта всех страниц участника НИС;
Б) Копия Свидетельства о праве участника НИС на получение ЦЖЗ;
В) Копия заявления участника НИС, что он на момент заключения договора ЦЖЗ является участником НИС;
Г) Заявление участника НИС на перечисление средств ЦЖЗ в счет погашения обязательств по ипотечному кредиту до окончания срока действия договора ЦЖЗ;
Д) Кредитный договор между частником НИС и банком;
Е) Договор о текущем счете, в валюте РФ открываемом участнику НИС для осуществления операций со средствами ЦЖЗ;
Ж) Договор ЦЖЗ для подписания его в Росвоенипотеке;
З) График платежей.

На практике большое количество документов возвращают из Росвоенипотеки по причине не правильного расчета графика.
И) Копия Свидетельства о государственной регистрации права на жилое помещение Покупателем;
К) Отчет об оценке;
Л) Копия кадастрового паспорта.

После подготовки комплекта документов банк может сам отправить, но можно и участнику НИС. Второй вариант более выгоден в плане оперативности. Отдать 1500 р. И через максимум двое суток документы будут рассматриваться в Росвоенипотеке. Все зависит от региона в котором происходит сделка по покупке квартиры.

9. Происходит процесс рассмотрения пакета документов в Москве Россвоенипотекой.

Процесс занимает от 10 до 15 дней в зависимости от быстроты отправлений. С этапами рассмотрения документов можно ознакомиться здесь значение выводимой информации на сайте Росвоенипотеки. Т.е. на сайте можно вбить номер Свидетельства и получите информацию на каком этапе рассмотрения находятся документы.

10. После этого рассмотренные документы отправляются Росвоенипотекой в банк.

11. Банк сообщает о получении документов и сообщает военнослужащему день подписания основного договора купли-продажи.

12. После подписания продавец и покупатель подают документы на получение Свидетельства о Государственной регистрации права.

13. В течении пяти дней происходит оформление и получение в ЕГРП Свидетельства на недвижимое имущество и сделок с ним.

14. Заказ справки в ЕГРП об обременении квартиры в силу закона (необходима для банка).

15. Следующим этапом является заверение копии Свидетельства о праве собственности нотариально и предоставления данной копии в банк.

16. Оформление страховки на приобретенную квартиру (обязательно). Страховать можно в самом банке.

17. Предоставление справки в банк о выписки прежних хозяев квартиры.

18. Перечисление банком денег на счет продавца.

Выше перечислены основные этапы оформления военной ипотеки в случае со Сбербанком. Но и с другими кредитными учреждениями общий порядок оформления будет мало чем отличаться. Общее время оформления и собирания документов составляет около полутора месяца. Если Вы уважаемые пользователи столкнулись с отличиями от вышеуказанного алгоритма просьба сообщить об этом.

Жизненные советы заемщикам

1. Действия участников НИС при получении уведомления!

Роль степени родства между покупателем и продавцом

Действующими нормативными документами по функционированию накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих (далее – НИС) вопрос использования целевого жилищного займа на погашение ипотечного кредита для приобретения квартиры у родственников не регулируется.

Степень родства может играть роль для банка при рассмотрении заявки на кредит, например, как правило, ипотечные сделки, направленные на приобретение заемщиком с использованием средств ипотечного кредита (займа) жилого помещения, находящегося в собственности супруга заемщика, а также ипотечные сделки между родителями и их детьми (членами семьи детей), в том числе достигшими 18 летнего возраста, и наоборот, кредитными организациями, как правило, не рассматриваются.

Переход права собственности на квартиру по «военной ипотеке»

Квартира становится собственностью военнослужащего с момента государственной регистрации договора купли-продажи и права собственности в территориальном органе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) по местонахождению приобретаемой квартиры – как и при обычной покупке квартиры.

Право собственности военнослужащего на приобретенное жилье подтверждается свидетельством о праве собственности.

Расчет с продавцом квартиры производится только после регистрации прав собственности покупателя на приобретаемое жилое помещение.

НО квартира будет находиться в залоге как у кредитующей организации (банка), так и у Российской Федерации в лице Министерства обороны.

С течением времени задолженность военнослужащего перед кредитной организацией будет уменьшаться за счет погашения суммы ипотечного кредита Министерством обороны Российской Федерации. Обязательства будут полностью выполнены (залог прекратится) с момента полного погашения кредита и по достижении срока службы 20 лет, когда у участника накопительно-ипотечной системы возникает право на использование накоплений и в иных случаях (см.

Как осуществляется продажа квартиры по военной ипотеке и каковы риски продавца?

ниже).

Кредитный договор (договор займа), как правило, предусматривает возможность досрочного погашения кредита за счет личных средств военнослужащего.

Продать квартиру, купленную по программе «Военная ипотека» можно только после: полного погашения задолженности по кредиту и, соответственно, снятия с нее залога в пользу банка, а также снятия с жилого помещения залога в пользу Российской Федерации при возникновении права на использование накоплений (по достижении срока службы 20 лет и в иных случаях (см. ниже)).

Увольнение с военной службы и «военная ипотека»

Увольнение с военной службы является основанием для исключения военнослужащего из реестра участников НИС и закрытия его именного накопительного счета.

Жилье может остаться у военнослужащего в собственности в любом случае. НО здесь существует два варианта.

1. В случае если военнослужащий досрочно уволен с военной службы (за искл. случаев см. ниже) у военнослужащего остается обязанность по погашению кредита и займа.

По кредиту:

Военнослужащий самостоятельно погашает кредит перед банком.

По займу:

У военнослужащего возникает обязанность возвратить государству:

а) средства целевого жилищного займа;

б) средства, учтенные на именном накопительном счете участника и перечисленные уполномоченным органом в погашение обязательств по ипотечному кредиту после возникновения основания для исключения участника из реестра.

После получения от федеральных органов исполнительной власти сведений об исключении участника из реестра участников уполномоченный орган прекращает погашение обязательств по ипотечному кредиту.

Уполномоченный орган в течение 10 рабочих дней со дня получения указанных сведений уведомляет кредитора о прекращении погашения обязательств по ипотечному кредиту и направляет участнику почтовым отправлением с уведомлением о вручении график возврата задолженности, который будет являться неотъемлемой частью договора целевого жилищного займа.

В случае если военнослужащий не исполняет свои обязательства по возврату кредита и займа, то квартира может перейти в собственность к залогодержателям (банк и государство).

2. У военнослужащего не остается обязанности по погашению кредита и займа.

При этом погашение целевого жилищного займа осуществляется уполномоченным Федеральным органом. Это наступает при следующих основаниях (ст.10 Федерального закона «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих»):

1) общая продолжительность военной службы, в том числе в льготном исчислении, двадцать лет и более;

2) увольнение военнослужащего, общая продолжительность военной службы которого составляет десять лет и более:

а) по достижении предельного возраста пребывания на военной службе;

б) по состоянию здоровья — в связи с признанием его военно-врачебной комиссией ограниченно годным к военной службе;

в) в связи с организационно-штатными мероприятиями;

г) по семейным обстоятельствам, предусмотренным законодательством Российской Федерации о воинской обязанности и военной службе; (

3) исключение участника накопительно-ипотечной системы из списков личного состава воинской части в связи с его гибелью или смертью, признанием его в установленном законом порядке безвестно отсутствующим или объявлением его умершим;

4) увольнение военнослужащего по состоянию здоровья — в связи с признанием его военно-врачебной комиссией не годным к военной службе.

Под семейными обстоятельствами подразумеваются следующие (пп.в п.3 ст.51 Федерального закона «О воинской обязанности и военной службе»):

— в связи с невозможностью проживания члена семьи военнослужащего по медицинским показаниям в местности, в которой военнослужащий проходит военную службу, и при отсутствии возможности перевода военнослужащего к новому месту военной службы, благоприятному для проживания указанного члена семьи;

— в связи с изменением места военной службы мужа-военнослужащего (жены-военнослужащей), связанным с необходимостью переезда семьи в другую местность;

— в связи с необходимостью постоянного ухода за отцом, матерью, женой, мужем, родным братом, родной сестрой, дедушкой, бабушкой или усыновителем, нуждающимися по состоянию здоровья в соответствии с заключением федерального учреждения медико-социальной экспертизы по их месту жительства в постоянном постороннем уходе (помощи, надзоре), при отсутствии других лиц, обязанных по закону содержать указанных граждан;

— в связи с необходимостью ухода за ребенком, не достигшим возраста 18 лет, которого военнослужащий воспитывает без матери (отца);

— в связи с необходимостью осуществления обязанностей опекуна или попечителя несовершеннолетнего родного брата или несовершеннолетней родной сестры при отсутствии других лиц, обязанных по закону содержать указанных граждан.

Уволившись по этим основаниям (при условии, что общая продолжительность военной службы которого составляет десять лет и более) или по любым основаниям  (при условии, что общая продолжительность военной службы, в том числе в льготном исчислении, двадцать лет и более) квартира остается у военнослужащего в собственности при этом обязанности выплачивать кредит и займ у военнослужащего не будет.

Возможность приобрести жильё, которое не является собственностью продавца более трех лет

Такая возможность есть, но конкретным банком могут быть предъявлены особенные требования.

Если жилье является собственностью три года и более, то у продавца не возникнет обязанность платить с суммы, полученной от продажи квартиры, налог на доходы физических лиц в размере 13%.

Согласно ст.217 Налогового кодекса РФ (пп.17.1):

«Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц:

…17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.».

Если жилье является собственностью менее трех лет, то у продавца возникнет обязанность платить с суммы, полученной от продажи квартиры, налог на доходы физических лиц в размере 13%.

При этом налогооблагаемую базу можно будет уменьшить на 1 000 000 рублей.

То есть налог 13% продавцу надо будет заплатить с суммы, превышающей 1 000 000 рублей.

Согласно ст.220 Налогового кодекса РФ (п.1 пп.1):

«При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов:

1) в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000  рублей.»

Стоимость жилья должна подтверждаться отчетом об оценке, произведенной профессиональным оценщиком (будет сообщен банком).

Примерный перечень документов, которые необходимо будет собрать для «военной ипотеки»:

 Свидетельство участника НИС — оригинал (срок действия свидетельства — 6 месяцев с даты выписки). На основании сведений, указанных в свидетельстве, вам сообщат максимально возможную сумму ипотечного кредита (займа);

 удостоверение личности;

 свидетельство о браке;

 согласие супруги на приобретение жилья;

 Свидетельство о постановке физического лица на учет в налоговом органе (ИНН).

В качестве документов на квартиру предоставляется как правило:

— правоустанавливающий документ продавца жилого помещения (договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, договор долевого участия в строительстве, договор приватизации и т.д.);

— свидетельство о праве собственности продавца на квартиру;

— выписку из ЕГРП (об отсутствии обременений на выбранную квартиру) – получается в Росреестре по месту нахождения квартиры.

— предварительный договор купли-продажи жилого;

— копия паспорта гражданина Российской Федерации, являющегося продавцом жилого помещения;

— копия кадастрового паспорта приобретаемого жилого помещения с поэтажным планом и экспликацией;

— документ (документы), подтверждающий отсутствие задолженности по квартирной плате и коммунальным платежам в отношении приобретаемого жилого помещения;

— выписка из домовой книги и финансового лицевого счета приобретаемого жилого помещения (жилых помещений);

— нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) продавца  (при их наличии) на отчуждение жилого помещения;

— разрешение органов опеки и попечительства на совершение продавцом (продавцами) сделки по отчуждению жилого помещения (жилых помещений) при наличии проживающих в приобретаемом жилом помещении (жилых помещениях) находящихся под опекой или попечительством членов семьи собственника этого жилого помещения либо оставшихся без родительского попечения несовершеннолетних членов семьи собственника.

Перечень документов необходимо уточнять в банке.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *