Госрегистрация договора аренды земельного участка

Государственная регистрация договора аренды.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законом.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (статья 130 ГК РФ).

Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определен порядок регистрации договоров аренды недвижимого имущества (далее – Закон № 122-ФЗ).

В соответствии с ГК РФ, Законом № 122-ФЗ, Правилами ведения государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 года № 219, Федеральной программой поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 9 апреля 2001 года № 273, Приказом Минюста Российской Федерации от 6 августа 2004 года № 135 утверждена Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества (далее – Инструкция).

Инструкцией регулируются вопросы, касающиеся особенностей проведения государственной регистрации договоров аренды объектов недвижимого имущества (за исключением предприятий как имущественных комплексов, участков лесного фонда (леса), обособленных водных объектов и многолетних насаждений), изменений, прекращения и расторжения договоров аренды.

Государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 2 статьи 13 Закона № 122-ФЗ).

Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или его часть, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый план земельного участка с указанием части его, сдаваемого в аренду.

Договор аренды земельного участка, заключенный на срок менее чем один год, не подлежит государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ)).

В случае сдачи в аренду зданий, сооружений, помещений в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием арендуемой площади.

Разделом II Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды на недвижимое имущество определены особенности проведения правовой экспертизы документов и проверки законности договора аренды недвижимого имущества.

Согласно пункту 13 Инструкции при проведении правовой экспертизы документов и проверке законности договора аренды необходимо учитывать следующие положения законодательства Российской Федерации:

– договор аренды недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ, пункт 1 статьи 651 ГК РФ);

– в договоре аренды должны быть указанны данные, которые определенно позволяют установить имущество, подлежащее передаче арендатору, в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре аренды условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 ГК РФ);

– договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договоров купли – продажи такого имущества (пункт 3 статьи 609 ГК РФ);

– договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ). Если срок аренды недвижимого имущества договором не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок;

– если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ);

– законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельного вида аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (пункт 3 статьи 610 ГК РФ);

– договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (пункт 3 статьи 610 ГК РФ);

– договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет, и договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный предельный срок, считается заключенным на срок сорок девять лет (пункт 3 статьи 9 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;

– порядок определения размера арендной платы на земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливается Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ);

– предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, за исключением передачи для указанных целей земельных участков, указанных в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ, в соответствии с которым земельные участки предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование (пункт 3 статьи 30 ЗК РФ);

– основанием заключения договоров аренды земельных участков, для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) (пункт 7 статьи 30 ЗК РФ);

– аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка (статья 252 ГК РФ).


Согласно пункту 1 статьи 26 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Записи в Единый государственный реестр прав вносятся в порядке, установленном Правилами ведения ЕГРП, с учетом следующего:

– в Единый государственный реестр прав вносятся записи в подраздел III-4 о договоре аренды и под тем же номером регистрации в подраздел III-1 об ограничении (обременении) вещного права арендой (пункт 44 Правил ведения ЕГРП);

– если предметом договора аренды являются земельный участок и расположенное на нем здание, сооружение, запись о договоре аренды вносится в один из разделов, содержащих записи о данных объектах недвижимого имущества (пункт 44 Правил ведения ЕГРП), а в графу «Особые отметки регистратора» подраздела III-1 раздела Единого государственного реестра прав, в котором отсутствует запись о регистрации договора аренды, вносится запись о кадастровом (условном) номере объекта недвижимости, идентифицирующем раздел, содержащий запись о регистрации договора аренды, номере подраздела этого раздела и листа, на котором произведена запись о регистрации договора аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 13 Закона № 122-ФЗ если договор аренды регистрируется не по заявлению правообладателя (арендодателя), то в срок не более чем пять рабочих дней со дня проведения государственной регистрации он должен быть в письменной форме уведомлен о проведении государственной регистрации.

При изменении, прекращении или расторжении договора аренды необходимо учитывать следующее:

✓ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 ГК РФ);

✓ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 ГК РФ);

✓ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается, соответственно, расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 ГК РФ);

✓ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 ГК РФ);

✓ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3 статьи 453 ГК РФ);

✓ изменение условий договора аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ, без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускается;

✓ если срок аренды недвижимого имущества в договоре не определен, в связи с чем договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, предупредив об этом другую сторону за три месяца. При этом Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращения договора аренды на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ);

✓ в случаях, если максимальный срок договора аренды отдельного вида аренды или отдельного вида имущества установлен законом, но в договоре аренды срок не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается (пункт 3 статьи 610 ГК РФ);

✓ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае (статья 46 ЗК РФ):

– использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 ЗК РФ;

– использование земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки (за исключением периода проведения сельскохозяйственных работ и иных установленных федеральным законом случаев);

– неустранения умышленно совершенного земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении природного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

– неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из – за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

– изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 ЗК РФ;

– реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 ЗК РФ.

– в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

✓ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (пункт 9 статьи 22 ЗК РФ).


Внесение в Единый государственный реестр прав записей при изменении, прекращении и расторжении договора аренды осуществляется в порядке, установленном Правилами ведения ЕГРП.

При изменении договора аренды на основании соглашения сторон договора заполняется лист подраздела III-4 ЕГРП, а также лист записи об изменениях (пункт 67 Правил ведения ЕГРП, приложение № 9 к Правилам ведения ЕГРП), располагаемый за листом записи подраздела III-1 ЕГРП, к которому эти изменения относятся. Запись в подразделе III-4 ЕГРП о государственной регистрации договора аренды не погашается.

Если условия соглашения об изменении договора аренды не приводят к изменению записи соответствующего листа подраздела III-1ЕГРП, то лист записи об изменениях к подразделу III-1 ЕГРП не заполняется.

При изменении договора аренды на основании решения суда заполняются листы записей об изменениях (пункт 67 Правил ведения ЕГРП, приложение № 9 к Правилам ведения ЕГРП), располагаемые за листами записей, соответственно, подразделов III-4 и III-1 ЕГРП, к которым эти изменения не относятся.

Если определенные в решении суда изменения договора аренды не приводят к изменению записи соответствующего листа подраздела III-1 ЕГРП, то лист записи об изменениях к подразделу III-1ЕГРП не заполняется.

Если записи об изменениях внесены в ЕГРП по заявлению арендатора, то правообладателю (арендодателю) в срок не более пяти дней с момента внесения изменений в ЕГРП направляется уведомление об этом.

Государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения регистрационных записей в подразделах III-4 и III-1 ЕГРП в порядке, установленном разделом VI Правил ведения ЕГРП.

Если расторжение договора аренды осуществляется по соглашению сторон, то в этом случае также заполняется лист записи подраздела III-4 ЕГРП.

Государственная регистрация погашения или расторжения договора аренды проводится на основании одного заявления, которое может быть подано одной из сторон договора.

Если регистрационные записи были погашены в ЕГРП по заявлению арендатора, то правообладателю (арендодателю) в срок не более пяти рабочих дней с момента погашения записи направляется уведомление об этом.

Содержание

Госрегистрация договора аренды нужна в сулае аренды на срок свыше 1 года. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в ст. 26 указывает: «1. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. (в ред. Федерального закона от 09.06.2003 N 69-ФЗ) С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. (в ред. Федерального закона от 09.06.2003 N 69-ФЗ) КонсультантПлюс: примечание. Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (статья 26 Земельного кодекса РФ).

Когда подлежит гос.регистрации аренда земельных участков и когда не надо регистрировать

2. Если в аренду сдается земельный участок или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду. (в ред. Федеральных законов от 09.06.2003 N 69-ФЗ, от 13.05.2008 N 66-ФЗ, от 05.06.2012 N 61-ФЗ) КонсультантПлюс: примечание. Договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации, если заключен на срок не менее года (статья 651 Гражданского кодекса РФ). 3. В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения)».

Договор аренды земельного участка чаще все заключается в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственниками зданий, расположенных на таких земельных участках или юридическими и физическими лицами для ведения предпринимательской или иной деятельности.

В любом случае, когда земельный участок передается собственникам в аренду и заключается соответствующий договор, необходима государственная регистрация договора аренды земельного участка, только после этого договор будет считаться заключенным для третьих лиц и права сторон договора будут полностью защищены.

Стоимость услуг по регистрации договора аренды земельного участка

Вид услуги Стоимость (руб.) Срок исполнения
Регистрация договора аренды земельного участка от 9 800 7—10 раб. дней
Постановка земельного участка на кадастровый учет от 9 800 7—10 раб. дней
Получение распоряжения на заключение договора аренды земельного участка в ДГИ г. Москвы (иных муниципальных органах) от 25 000 От 1 мес.
Госпошлина за регистрацию договора аренды земельного участка 2 000 для физических лиц;
22 000 для юридических лиц.

Комплекс услуг по регистрации договора аренды земельного участка

  • Правовая экспертиза представленных документов на возможность заключения договора аренды земельного участка;
  • Сбор необходимых документов и формирование их комплекта для представления в Росреестр;
  • Представление интересов заказчика в Росреестре.

Как осуществляется регистрация договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

Заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности в соответствии с Земельным кодексом РФ, может происходить на торгах и без проведения торгов.

Post navigation

Если Вы являетесь собственником здания, расположенного на земельном участке, находящегося в государственной или муниципальной собственности, проведение торгов не требуется. Для заключения договора аренды нужно обратиться в уполномоченный орган (в Москве – это Департамент городского имущества города Москвы) с соответствующим заявлением, а после получения разрешения ДГИ и подписания договора должна пройти обязательная государственная регистрация договора аренды земельного участка.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации договора аренды земельного участка:

  • договор аренды земельного участка со всеми приложениями (оригинал, не менее 2 экз;);
  • учредительные документы для юридического лица – арендатора (оригинал или нот.копия);
  • документ, подтверждающий полномочия руководителя юридического лица – арендатора (копия, заверенная обществом);
  • документ об уплате госпошлины за регистрацию договора аренды земельного участка;
  • документы, подтверждающие право заявителя на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов;
  • при заключении договора аренды на торгах дополнительно предоставляется: решение уполномоченного органа о проведении аукциона, протокол о результатах аукциона, документ, подтверждающий публикацию извещения о проведении аукциона.

Госпошлина за регистрацию договора аренды земельного участка составляет:

  • 22 000 руб.

    – для юридических лиц;

  • 2000 руб. для физических лиц;
  • 350 руб. для всех категорий плательщиков, если в аренду передаются земли сельскохозяйственного назначения.

За более подробной информацией об услугах по государственной регистрации договора аренды земельного участка обращайтесь к нашим специалистам по телефонам: +7 (926) 011-50-75, +7 (495) 642-45-97.

Подлежит ли регистрации договор аренды земли заключенный на неопределенный срок?

Вопрос

Подлежит ли регистрации договор аренды земли заключенный на неопределенный срок?


Комментарий

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации если иное не установлено законом.

В силу пункта 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Указанное требование закона согласно позиции Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в Информационном письме его Президиума от 01.06.2000 года № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений», распространяется и на договоры аренды нежилых помещений.

Срок аренды недвижимого имущества определяется договором. Вместе с тем, как предусмотрено пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды недвижимого имущества, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Нюансы договора аренды земельного участка 2017-2018 — образец

Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Таким образом, договор аренды недвижимого имущества, заключенный на неопределенный срок, может быть прекращен в любой момент (в том числе и ранее года с момента его заключения) по желанию одной из сторон при условии соблюдения порядка, установленного законом или договором.

Учитывая, что государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, при неопределенности условия договора о сроке аренды такой договор аренды государственной регистрации не подлежит. Данная позиция подтверждена Высшим Арбитражным Судом РФ (пункт 11 Информационного письма Президиума от 16.02.2001 года № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также сложившейся правоприменительной практикой.

В случае если сторонами был заключен договор аренды на срок менее года, впоследствии продленный дополнительным соглашением также на срок менее года, вопрос о необходимости государственной регистрации такого договора аренды решается следующим образом.
Если договор аренды помещения, заключенный на срок менее года, после окончания первоначального срока аренды соглашением сторон продлен на срок менее года (при указании в соглашении нового срока аренды, исчисляемого с момента заключения такого соглашения), то отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ.

Если в договор аренды, заключенный на срок менее года, дополнительным соглашением внесены изменения, в соответствии с которыми срок действия договора аренды увеличен и в общей сложности составляет более года, то данный договор (с приложением дополнительного соглашения) в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ подлежит государственной регистрации, поскольку в силу пункта 1 статьи 453 Гражданского кодекса РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

В случае если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор (без заключения сторонами отдельного письменного соглашения), согласно пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Указанный договор в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ государственной регистрации не подлежит. Данной позиции придерживается и Высший Арбитражный Суд РФ (пункт 10 вышеуказанного Обзора).

Судебные жилищные споры в Казани

Вернуться к списку вопросов

Задать вопрос

Мои ответы на www.9111.ru

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *