Договор аренды на 11 месяцев

Аренда на срок 11 месяцев — договор аренды, заключенный на срок 11 месяцев. Обычно договор аренды здания и сооружения заключается на срок 11 месяцев, чтобы избежать государственной регистрации такого договора.

Разъяснение

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Это правило определено в п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федераци (ГК РФ).

Чтобы избежать обязательной государственной регистрации договора аренды, иногда заключают договор аренды на срок 11 месяцев, как правило, с последующей пролонгацией такого договора.

Следует отметить, что правило об обязательной государственной регистрации договора аренды на срок год и выше было введено, чтобы защитить права арендаторов. Обычно арендаторы вкладывают значительные средства в арендуемое имущество в виде первоначального ремонта. Регистрация договора аренды защищает арендатора от преждевременного расторжения такого договора.

Но на практике нередко по разным мотивам обходят такую регистрацию определяя срок договора в 11 месяцев.

Каких либо нарушений законодательства в практике заключения таких договоров на 11 месяцев с их пролонгацией нет. Так, п. 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указал, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ.

Арендатор вправе признавать расходы и принимать НДС к вычету по такому договору. Об этом говорят и официальные разъяснения. Например, Письмо УМНС РФ по г. Москве от 18.04.2003 N 11-14/21323 «О госрегистрации договора аренды нежилого помещения».

07.07.2017

Дополнительно

Материалы по теме «Строительство, Недвижимость»

 

Договор аренды нежилого помещения может быть заключен сторонами:

а) на неопределенный срок;

б) на определенный договором срок менее года;

в) на определенный договором срок год и более.

 

Рассмотрим специфику правовой регламентации указанных сроков договора аренды нежилого помещения.

 

Неопределенный срок.

Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон договора аренды нежилого помещения вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Договор аренды нежилого помещения, заключенный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации (несмотря на то, что фактический срок действия такого договора может превышать один год). Такая позиция следует из буквального толкования п. 2 ст. 651 ГК РФ (который предусматривает обязательность государственной регистрации только срочных договоров, заключенных на срок не менее года) и подтверждается арбитражной практикой (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 8 февраля 2002 г. по делу N А79-146-2001-СК2-170, Постановление ФАС Московского округа от 23 января 2001 г. по делу N КГ-А40/6418-00, Постановления ФАС Северо-Западного округа от 13 мая 2004 г. по делу N А56-27225/03, от 25 января 2008 г. по делу N А26-394/2007).

Не подлежит государственной регистрации также договор аренды, возобновленный в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ на неопределенный срок после окончания основного срока при отсутствии возражений сторон (см. п. 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, далее — информационное письмо Президиума ВАС РФ N 59).

 

Определенный договором срок менее года.

Договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации.

При продлении договора аренды, заключенного на срок менее года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды договор также не подлежит государственной регистрации. Аналогично не подлежит государственной регистрации договор аренды, заключенный на срок менее года, в котором стороны предусмотрели условие об автоматическом продлении (пролонгации) договора после окончания первоначального срока аренды на такой же срок при отсутствии возражений сторон (см. п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59).

 

Определенный договором срок год и более.

Договор аренды нежилого помещения (части нежилых помещений), заключенный на срок год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ, информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53). При отсутствии государственной регистрации такой договор аренды нежилого помещения является незаключенным. Однако, если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ предъявить иск об обязании зарегистрировать договор (см. п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59).

Для целей применения п. 2 ст. 651 ГК РФ срок действия договора аренды, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признается равным году (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66). Соответственно, такой договор аренды подлежит государственной регистрации.

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества (п. 1 ст. 26 Закона N 122-ФЗ).

При государственной регистрации договора аренды нежилого помещения в территориальный орган федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) представляются:

а) заявление о государственной регистрации (которое, как правило, составляется непосредственно в территориальном органе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии);

б) договор аренды, составленный и оформленный в соответствии с действующим законодательством, не менее чем в двух экземплярах-подлинниках (один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй — помещается в дело правоустанавливающих документов). Как правило, договор аренды представляется на государственную регистрацию в трех экземплярах-подлинниках: по одному экземпляру для каждой из сторон, один экземпляр — в регистрирующий орган (в дело правоустанавливающих документов);

в) кадастровый паспорт помещения с указанием размера арендуемой площади;

г) документы, подтверждающие правовой статус арендодателя и арендатора:

— для физических лиц — документ, удостоверяющий личность (для российских граждан — паспорт гражданина РФ);

— для индивидуальных предпринимателей — документ, удостоверяющий личность, и свидетельство о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя;

— для юридических лиц — учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации, документ об избрании единоличного исполнительного органа юридического лица (решение участника, протокол общего собрания участников (акционеров)) и приказ о вступлении единоличного исполнительного органа в должность;

д) документы, подтверждающие полномочия лиц, представляющих интересы арендодателя или арендатора при заключении и государственной регистрации договора аренды (в случае если арендодатель или арендатор действуют через представителя);

е) нотариально удостоверенное согласие супруги (супруга) на заключение договора аренды, оформленное в соответствии с п.

3 ст. 35 Семейного кодекса РФ, или заявление об отсутствии брачных отношений (в случае если арендодателем или арендатором является физическое лицо, в т.ч. индивидуальный предприниматель);

ж) согласие собственника объекта государственной или муниципальной собственности на заключение предприятием договора аренды нежилого помещения (в случае, если договор аренды нежилого помещения заключается унитарным или казенным предприятием, за которым имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления);

з) документ об уплате государственной пошлины.

Государственная регистрация договора аренды объекта недвижимого имущества возможна лишь при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав арендодателя на объект аренды (права собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления). Так, например, невозможно осуществить государственную регистрацию долгосрочного договора аренды нежилого помещения, расположенного в здании, которое построено (и возможно, даже подключено к коммуникациям), однако не принято в эксплуатацию в соответствии с установленным порядком, в связи с чем документы о регистрации права собственности арендодателя на это здание не переданы в регистрирующий орган.

На практике между субъектами предпринимательской деятельности часто также заключаются предварительные договоры аренды, в соответствии с которыми стороны обязуются заключить в будущем основной договор аренды. Такие предварительные договоры аренды не подлежат государственной регистрации, независимо от того, на какой срок предполагается заключить основной договор аренды (п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59).

Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, по истечении срока договора аренды арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Условия реализации арендатором данного преимущественного права следующие:

а) преимущественным правом может воспользоваться только добросовестный арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды. Соответственно, например, в случаях, когда арендатор несвоевременно уплачивал арендную плату, использовал объект аренды не по назначению или с нарушением условий договора, ненадлежащим образом выполнял свои обязанности по содержанию объекта аренды и т.д., преимущественное право у арендатора отсутствует;

б) арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор аренды на новый срок. Такое уведомление должно быть сделано арендатором в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора;

в) арендатор вправе воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок при прочих равных условиях, предлагаемых другим потенциальным арендаторам.

Соответственно, это могут быть иные (в сравнении с первоначальным договором аренды) условия по размеру арендной платы, порядку и целям использования объекта аренды и т.д. Следует учитывать, что при заключении договора аренды на новый срок арендатор не вправе навязывать арендодателю условия первоначального договора аренды. Как разъяснено в п. п. 31, 32 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66, договор аренды, заключенный в соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды; при заключении договора аренды на новый срок стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора. Такой вывод косвенно следует и из абз. 2 п. 1 ст. 621 ГК РФ, согласно которому при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Абзац 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ предусматривает правовые последствия нарушения арендодателем преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок: если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. При этом по смыслу указанной нормы не имеет значения, предполагал ли арендодатель заключить договор аренды с другим лицом непосредственно в момент истечения срока предыдущего договора аренды, или такое намерение появилось у арендодателя позднее (в течение года).

Обратим внимание, что п.

1 ст. 621 ГК РФ имеет диспозитивный характер.

Спасибо, риэлтор с вами скоро свяжется!

Соответственно, стороны в договоре аренды вправе исключить преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Следовательно, договор аренды по истечении установленного в нем срока аренды автоматически не прекращается. Стороны договора аренды нежилого помещения часто забывают о практическом значении этого положения.

По смыслу п. 2 ст. 621 ГК РФ, сторона договора аренды, намеревающаяся прекратить договор аренды по истечении установленного срока аренды (или предполагающая перезаключить его на иных условиях), должна совершить действия, свидетельствующие о таком намерении. Соответственно, следует своевременно направить другой стороне уведомление о своем нежелании продолжать арендные правоотношения и о необходимости произвести прием-передачу объекта аренды либо предложение перезаключить договор аренды на иных условиях. В противном случае договор аренды нежилого помещения возобновится на неопределенный срок на тех же условиях и отказаться от него будет уже не так просто: необходимо будет уведомить другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Читайте так же:

 

Перейти в сервис Turbodoc

Littleone 2009-2012 > Дела семейные > Все о недвижимости > Договор аренды только на 11 месяцев???


PDA

Просмотр полной версии : Договор аренды только на 11 месяцев???


Dianchik

27.08.2009, 23:41

Знающие и незнающие;),подскажите пожалуйста:091:
Договор аренды только на 11 месяцев можно заключить или можно на больший срок?


Можно и на больший, просто если договор от года, то по нему можно оформить временную регистрацию и не все арендодатели на это идут.


Dianchik

28.08.2009, 00:27

Можно и на больший, просто если договор от года, то по нему можно оформить временную регистрацию и не все арендодатели на это идут.

А до года что нельзя оформить регистрацию??? впервые слышу…


Можно и на больший, просто если договор от года, то по нему можно оформить временную регистрацию и не все арендодатели на это идут.Глупость, до года краткосрочный договор найма, по нему также нужна регистрация, но зато некоторые статьи ЖК можно игнорировать.


Муж возмущается! Ругаецца и чуть не матом!!!
И просит меня писать…

Итак: ГК предусматривает максимальный срок Договора Найма — в 5 лет.
Так же возможно заключение Договора на неопределённый срок — то есть пока одна из сторон не уведомит другую об изменении намерений (макс срок такого Договора — 5 лет).

Почему 11 месяцев?
1) Агентствам удобнее отслеживать освобождающиеся квартиры — ИМХО главная причина!
2) Договор найма, заключённый на срок менее года считается краткосрочным и для арендодателя более удобен в плане некоторых тонкостей ГК и ЖК — как сказала Мирра.
3) Долгосрочный договор Найма по требованию арендатора может быть зарегистрирован (но не обязан) в УФРС. При этом на квартиру накладывается обременение до окончания Договора.


Про регистрацию.
Если арендатор проживает в квартире более 90 суток — хозяин обязан сделать регистрацию по месту пребывания.
Не зависимо от срока Договора и его наличия.


3) Долгосрочный договор Найма по требованию арендатора может быть зарегистрирован (но не обязан) в УФРС.

Почему договор сдачи квартиры заключают на 11 месяцев?

При этом на квартиру накладывается обременение до окончания Договора.

договор найма не может быть зарегистрирован в ФРС


Про регистрацию.
Если арендатор проживает в квартире более 90 суток — хозяин обязан сделать регистрацию по месту пребывания.
Не зависимо от срока Договора и его наличия.

отсюда не следует что если догорв более 3 месяцев, то обязательно следует регистрироваться.

хозяин ничего не обязан, это обязанность нанимателя


Dianchik

28.08.2009, 02:24

2) Договор найма, заключённый на срок менее года считается краткосрочным и для арендодателя более удобен в плане некоторых тонкостей ГК и ЖК — как сказала Мирра.

А поподробнее можно?


А поподробнее можно?

http://www.consultant.ru/popular/gkrf2/4_26.html#p1617
Статья 683.

Срок в договоре найма жилого помещения
1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, (http://www.consultant.ru/popular/gkrf2/4_26.html#p1655) статьями 680, (http://www.consultant.ru/popular/gkrf2/4_26.html#p1673) 684 (http://www.consultant.ru/popular/gkrf2/4_26.html#p1702) — 686, (http://www.consultant.ru/popular/gkrf2/4_26.html#p1720) абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 (http://www.consultant.ru/popular/gkrf2/4_26.html#p1731) настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.


договор найма не может быть зарегистрирован в ФРС
Может! Долгосрочный — то есть заключенный от года.
Но это не обязательно.

SteD) регистрировал 🙂
Только это было долго и муторно — ГБР всячески пыталось отказать…
Пришлось брать кучу дополнительных бумажек — от формы 9 до нотариального согласия бывшего мужа хозяйки квартиры, с которым та развелась неск лет назад…


отсюда не следует что если догорв более 3 месяцев, то обязательно следует регистрироваться.
хозяин ничего не обязан, это обязанность нанимателя
Ну, я примерно это и имела в виду!

http://www.consultant.ru/popular/gkrf2/4_26.html#p1617
Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения
1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, (http://www.consultant.ru/popular/gkrf2/4_26.html#p1655) статьями 680, (http://www.consultant.ru/popular/gkrf2/4_26.html#p1673) 684 (http://www.consultant.ru/popular/gkrf2/4_26.html#p1702) — 686, (http://www.consultant.ru/popular/gkrf2/4_26.html#p1720) абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 (http://www.consultant.ru/popular/gkrf2/4_26.html#p1731) настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

И это тоже — только Вы написали более доходчиво!
:flower:


Может! Долгосрочный — то есть заключенный от года.
Но это не обязательно.

.

договор аренды может быть зарегистрирован (если есть юрики), договор найма нет


SteD) регистрировал 🙂
Только это было долго и муторно — ГБР всячески пыталось отказать…
Пришлось брать кучу дополнительных бумажек — от формы 9 до нотариального согласия бывшего мужа хозяйки квартиры, с которым та развелась неск лет назад…
Фантастика! А какой штамп поставили на договоре? То есть форму штампа я представляю, что вписано в него?


Каришка777

28.08.2009, 11:14

Муж возмущается! Ругаецца и чуть не матом!!!
И просит меня писать…

Итак: ГК предусматривает максимальный срок Договора Найма — в 5 лет.
Так же возможно заключение Договора на неопределённый срок — то есть пока одна из сторон не уведомит другую об изменении намерений (макс срок такого Договора — 5 лет).

Почему 11 месяцев?
1) Агентствам удобнее отслеживать освобождающиеся квартиры — ИМХО главная причина!
2) Договор найма, заключённый на срок менее года считается краткосрочным и для арендодателя более удобен в плане некоторых тонкостей ГК и ЖК — как сказала Мирра.
3) Долгосрочный договор Найма по требованию арендатора может быть зарегистрирован (но не обязан) в УФРС. При этом на квартиру накладывается обременение до окончания Договора.
один из тонкостей что агенты некоторые в сговоре с хозяинами и они через каждые 11 мес дерут с нанимателей небольшую сумму за продление договора.А хозяйка закл с нами только на 6 мес.Т.О. мы платим ей некую сумму за продление каждый год.
И все законно в договоре написано договор может быть продлен только один раз!На любые компромиссы не идет!

Что делать в таком случае сил больше нет?!:(


Conquest

28.08.2009, 11:24

один из тонкостей что агенты некоторые в сговоре с хозяинами и они через каждые 11 мес дерут с нанимателей небольшую сумму за продление договора.А хозяйка закл с нами только на 6 мес.Т.О. мы платим ей некую сумму за продление каждый год.
И все законно в договоре написано договор может быть продлен только один раз!На любые компромиссы не идет!

Что делать в таком случае сил больше нет?!:(

Агенты обычно просят 1-1,5 тыр за продление договора. Но кто мешает продлить его самостоятельно 🙂 ?


один из тонкостей что агенты некоторые в сговоре с хозяинами и они через каждые 11 мес дерут с нанимателей небольшую сумму за продление договора.А хозяйка закл с нами только на 6 мес.Т.О. мы платим ей некую сумму за продление каждый год.
И все законно в договоре написано договор может быть продлен только один раз!На любые компромиссы не идет!

Что делать в таком случае сил больше нет?!:(

Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок
По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.
Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

но это справедливо для договора со сроком год и более


vBulletin® v3.8.7, Copyright ©2000-2018, Jelsoft Enterprises Ltd.

Почему договор аренды заключают на 11 месяцев

Согласно жилищному кодексу РФ, договор аренды помещения (для юридических лиц) и договор найма помещения (для физических лиц), заключенный на срок больше года является долгосрочным и подлежит обязательной государственной регистрации.

Государственная регистрация влечет за собой дополнительные финансовые и временные затраты на ее оформление. Все документы должны быть оформлены надлежащим образом, что может составить проблему и для арендодателя и для арендатора. Кроме того, долгосрочный договор аренды не может быть безвозмездным, поэтому даже поселить своих родственников бесплатно на срок более 12 месяцев по такому договору не получится.

Статья 683 Гражданского кодекса РФ, пункт 2 гласит:

К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 — 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

Именно поэтому стороны, заключающие договор аренды или найма, предпочитают краткосрочный договор — на 11 месяцев.

НЕДВИЖИМОСТЬ

Что еще?

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *