Доля в приватизированной квартире

Возможность распорядиться своей недвижимостью является одним из прав собственника. Если у жилого помещения только один хозяин, то он может свободно его отчуждать. То есть продавать, дарить, менять и т.д. Иное дело, если собственников несколько. Они, прежде чем  продать долю, должны выполнить ряд формальностей, чтобы права других владельцев не оказались нарушенными. Для того, чтобы сделка в дальнейшем не была подвергнута сомнению, необходимо знать, каковы требования закона и какие документы нужны для продажи доли в квартире.

Как возникает долевая собственность

Закон допускает, чтобы у одной вещи, в том числе и недвижимой, было несколько владельцев. Такая собственность называется общей. Гражданский кодекс выделяет две ее формы: совместную и долевую. В первом случае речь идет об особом режиме. Точнее, об имуществе, которым совместно владеют супруги. Долевая же собственность устанавливается в большинстве случаев.

Одним из способов возникновения общей собственности является приватизация. Все, кто имел право проживать в квартире, получают равные доли теперь уже частной недвижимости. И каждый может, как полноправный собственник, ей распоряжаться. Но только в определенных пределах В частности, ответ на вопрос, может ли один из собственников квартиры продать свою долю, будет положительным.  С соблюдением необходимого порядка.

На доли будет разделена квартира и при наследовании ее сразу несколькими родственниками бывшего владельца. Им она может достаться как поровну, так и в ином соотношении. Еще до оформления всех документов, один наследник может предложить другим выкуп доли в приватизированной квартире и стать ее единоличным владельцем. Возможно и изначальная покупка жилья с оформлением такой вида собственности.

Права владельцев долей

Независимо от размера доли и способа ее приобретения, каждый из сособственников обладает равными с прочими правами. Главным из них является возможность совместно с другими пользоваться общим имуществом. По общему правилу, происходит это по соглашению всех владельцев. Или по решению суда, если не удается договориться мирно. Но это скорее исключение, чем правило.

 А вот распоряжаться своей собственностью, каждый  может независимо. Для того, чтобы

продать часть квартиры в долевой собственности, договариваться с другими владельцами долей нет необходимости. Об этом говорит закон.  Однако, вопрос о том, как продать долю в квартире если второй собственник против, периодически юристам задается. Рассмотрим, как все проделать грамотно с точки зрения закона.

Особенности распоряжения своей долей

Распорядиться, то есть решить дальнейшую судьбу вещи, ее собственник может различными способами. Таким, например, как продать долю в квартире другому собственнику. Не будем рассматривать вариант, когда владелец свое имущество уничтожает. Хотя это тоже один из способов распоряжения. Но варианте с квартирой он не допустим, потому что нарушит права других жильцов дома.

Все же  прочие способы распоряжения можно разделить на три группы:

  • возмездные (продажа, обмен)
  • безвозмездные (завещание, дарение);
  • залог

И здесь закон, в зависимости от способа передачи, устанавливает различные правила. Так, порядок продажи доли в квартире будет иным, чем дарение. На это есть прямое указание в ст. 246 ГК. Вместе с тем, необходимости получать одобрение остальных владельцев или жильцов квартиры не нужно. Каждый собственник свободен и независим в своем намерении распорядиться имуществом.

 Продажа

Несмотря на то, продажа доли в квартире без согласия других собственников поддерживается законом, в ст. 250 ГК сказано, что другие владельцы разделенного на имущества имеют приоритетное право покупки перед всеми прочими покупателями. То есть, при выставлении части жилья на продажу, они могут первыми выказать желание купить ее. Или же отказаться это сделать. Но для того, чтобы они смогли выразить свое мнение, их необходимо известить.

Для этого продавец должен направить всех письменное уведомление. В нем необходимо ясно и недвусмысленно выразить желание продать свою долю и указать цену. В случае нормальных отношений такой документ можно передать из рук в руки, но надежнее отправить его письмом с уведомлением. В этом случае факт получения извещения о продаже доли будет документально подтвержден.

С момента получения уведомления у других совладельцев есть месяц на размышления. Они могут либо принять предложение, либо отказаться от него, либо (что нежелательно) проигнорировать. Последствия будут зависеть от ответа. При одобрении предложения заключается договор. При отказе у нотариуса оформляется соответствующий документ. В этом случае, а также если ответа в отведенный срок не последовало, продавец вправе заключить договор с любым желающим. Но с одним условием: цена должна быть не ниже предложенной сособственникам.

Любое допущенное нарушение может привести к тому, что один из совладельцев потребует расторгнуть уже заключенную сделку и сделать покупателем его. Производится перевод прав через суд, срок для обращения в который равен трем месяцам с даты договора. Те же правила действуют и при передаче доли в результате другой возмездной сделки – мены.

Дарение или завещание

А вот в случае безвозмездной сделки, у прочих заинтересованных лиц преимущества не возникает. Поэтому решить, как подарить долю в квартире без согласия других собственников гораздо проще. В этом случае просто составляется договор, обязательно письменный. Ни согласия, ни отказа других собственников не требуется. Исключением является супруг. Даже если дарится имущество не являющееся общим, получить нотариально заверенный документ придется.

То же касается и вопроса, можно ли завещать долю в квартире без согласия другого собственника. Ответ очевиден – можно. Более того, о таком решении не нужно ставить совладельцев в известность. Правда есть вероятность, что у наследников в будущем  возникнет конфликт с сособственниками. Но эта проблема решается им самим через суд.

Когда сособственников не спрашивают

Единственный способ, как продать свою долю в квартире без согласия других собственников – это продажа с торгов. Она применяется не по желанию владельца, а как вынужденная мера. Например, если доля была заложена. Или если ее владелец объявлен банкротом (с 1.10.2015 года у граждан появилась такая возможность). Торги, с которых происходит продажа имущества, организуются по инициативе кредиторов.

Мы ответим на все Ваши вопросы и обязательно поможем! Позвоните нам прямо сейчас по телефону «Горячей линии» (812) 425 31 40 и получите юридическую консультацию!

Но и здесь есть несколько обязательных этапов. Для начала кредитору выгоднее настаивать на выделении доли, то есть отдельного помещения, которое гораздо удобнее продать. Но в ряде случаев это невозможно, например, в однокомнатной квартире. В этом случае кредитор может потребовать продать долю другим сособственникам. Если они ее не приобретают, то доля продается с торгов.

Необходимые документы

Передача права на недвижимость имеет ряд особенностей. Это связано с особым значением таких вещей и желанием государства защитить права добросовестных владельцев и покупателей. Поэтому для недвижимых вещей и их долей вводится особый порядок продажи. В частности, сделка не будет действительная до тех пор, пока права нового владельца не будут подтверждены их госрегистрацией. А для этого необходимо знать, какие документы нужны для продажи доли в квартире другому собственнику.

Их перечень можно найти или на официальном портале Росреестра, или среди справочной информации на стендах в его территориальных подразделениях.

Перечень будет выглядеть следующим образом:

  • паспорта участников сделки;
  • договор продажи;
  • свидетельство о госрегистрации права продавца;
  • техпаспорт и другие документы БТИ;
  • согласие супруга (если имущество семейное);
  • отказ других сособственников от выкупа доли;
  • квитанция об уплате пошлины.

Все они, за исключением паспорта и свидетельства о собственности продавца, передаются покупателю при подписании договора. С этих документов снимаются копии, а оригиналы возвращаются владельцу. После проверки сделки, новый собственник получит свидетельство о подтверждении его права.

Стоимость продажи доли

Для продажи своей доли придется понести и определенные расходы. В частности, на услуги нотариуса, который удостоверит отказ от своего права других владельцев при продаже доли жилья находящегося в общей долевой собственности. А вот при оформлении договора между сособственниками нотариус не потребуется. Но может оказаться нелишней услуга риэлтора. Что же касается госпошлины, то ее платит новый собственник.

Как видно, на вопросы как продать или можно ли подарить долю в квартире без согласия второго собственника, закон дает однозначные ответы. И все же помощь грамотного юриста в сделках с недвижимостью будет совсем нелишней. Обращение к специалисту поможет соблюсти чистоту сделки и  избежать возможной недобросовестности с другой стороны.

Если в приватизации квартиры принимало участие несколько жильцов, то она становится их общей собственностью. Каждому из участников приватизации принадлежит определённая доля квартиры — как правило, доли у таких жильцов одинаковые. Возможность распоряжаться долей по усмотрению ее собственника закреплена законодательно, но при этом существуют определенные ограничения.

Законная продажа долей в квартире, которую приватизировали

Собственники долей могут распоряжаться своим имуществом с такими ограничениями:

  • решения об отчуждении принимается с согласия остальных владельцев;
  • свою долю можно продать в первую очередь совладельцам.

Таким образом, продажа посторонним лицам доли в приватизированной квартире может состояться при условии, что остальные владельцы долей дали свое согласие и не изъявили желание приобрести продаваемую часть жилья.

Продавая долю в квартире, важно соблюдать последовательность данного процесса:

1.

Доля в приватизированной квартире

Продавец (владелец доли) определяется с ценой и начинает поиски покупателя.

2. В письменной форме извещаются другие совладельцы о планируемом договоре.

3. В течение месяца собственники, которых известили о предстоящей продаже, решают, будут ли они покупать данную часть.

4. Отказ совладельцев продавать часть постороннему лицу сопровождается обязательством выкупить часть на тех же условиях, на которых планировался заключаться договор с посторонним.

5. Если другие владельцы не желают выкупить долю, то продавец имеет право оформить сделку с лицом, не являющимся совладельцем.

Как не допустить ошибок при продаже доли приватизированной квартиры?

Общий механизм продажи доли не отличается от обычной сделки с жильём – госпошлины, Росреестр и т.д. Но есть и некоторые особенности.

Заявление от другого собственника о своей неосведомлённости относительно сделки

Такое препятствие может возникнуть уже после оформления продажи. Один из сособственников в течение трёх месяцев может через суд начать процесс о недействительности договора из-за своего несогласия. Чтобы предотвратить подобную ситуацию, необходимо извещать о продаже заказным письмом, описывая вложения и заверять отказы от права на покупку у нотариуса. Также важно получить консультацию юриста относительно предстоящей сделки.

Маскировка сделки продажи

Желая уйти от риска, описанного выше, некоторые продавцы долей оформляют договор дарения – тогда не потребуется предупреждение других совладельцев, и они не имеют преимущества в этом случае. Но другие собственники могут через суд попытаться признать такую сделку притворной. Если продавец не хочет связываться с процедурой предупреждения, он может оформить вместо продажи договор мены. Но при мене также действует правило преимущества для совладельцев.

Займодавец, которому владелец доли не вернул вовремя деньги, получает заложенную при займе долю в собственность. Такую хитрую схему сложно оспорить совладельцам, ведь по закону долю в залог можно передавать без их согласия. Но и эти действия можно расценить, как притворная сделка, обратившись в суд.

Трудности при продаже доли в квартире: несогласие других собственников, несовершеннолетний совладелец

Осложнение процесса продажи доли тем, что другие собственники не дают согласие и не приобретают продаваемую долю сами, может привести к выделу доли. Определённая площадь жилья может быть выделена в изолированное помещение. Но сделать это в квартире практически невозможно. Поэтому через суд определяется размер компенсации, которую совладельцы должны выплатить. При этом доля им передаётся в собственность. Такое решение проблемы усложняется следующими обстоятельствами:

  • обязательная экспертная оценка квартиры;
  • долгая процедура получения компенсации.

Чтобы продажа доли при наличии сособственников младше 18 лет не была признана незаконной, от местных органов опеки необходимо получить согласие.

Согласие для продажи доли ребёнка будет получено, если у него будет такая же или большая доля в новой квартире или деньги, приходящиеся на долю несовершеннолетнего, будут размещаться на депозите. Распоряжаться такими средствами можно будет после достижения 18 лет.

Источник: alljus.ru.

Продажа доли в приватизированной квартире

.

Совет 1: Как получить долю в приватизированной квартире

.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *