Доля земельного участка

Статья 15. Понятие земельной доли

1. Земельная доля, права на которую возникли при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу настоящего Федерального закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

(в ред. Федерального закона от 29.12.2010 N 435-ФЗ)

(см. текст в предыдущей )

2. Определение размеров земельных долей в виде простой правильной дроби, в гектарах или баллах является юридически действительным.

(п. 2 введен Федеральным законом от 29.12.2010 N 435-ФЗ)

3. В целях принятия решений о подсчете голосов участников долевой собственности размеры земельных долей должны быть определены единым способом в соответствии со следующими условиями:

1) площадь земельного участка определяется как площадь, указанная в выписке из Единого государственного реестра недвижимости о таком земельном участке;

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

(см. текст в предыдущей )

2) при определении одним способом размеры земельных долей должны быть не менее чем размеры равноценных земельных долей, определенные другим способом. В случае, если такое соотношение размеров невозможно в отношении всех земельных долей, равноценность их определения обеспечивается за счет пропорционального уменьшения размеров невостребованных земельных долей;

3) при определении единым способом размеров земельных долей, выраженных в гектарах или баллах для различных сельскохозяйственных угодий, используются коэффициенты, установленные субъектами Российской Федерации;

4) если размеры некоторых земельных долей определены в виде простой правильной дроби, размеры всех других земельных долей также должны быть определены в виде простой правильной дроби.

(п. 3 введен Федеральным законом от 29.12.2010 N 435-ФЗ)

4. Порядок определения размеров земельных долей, выраженных в гектарах или баллах, в виде простой правильной дроби устанавливается Правительством Российской Федерации.

(п. 4 введен Федеральным законом от 03.07.2016 N 352-ФЗ)


Оформление земельного участка в собственность: 10 нюансов

Оформление земельного участка в собственность – процесс трудозатратный, требующий много времени и сил. Результатом этой процедуры становится такой приятный факт, как право распоряжения участком по своему усмотрению. Можно будет совершать различные сделки: продажа, обмен, передача в наследство, оформление договора дарения. В общем, хозяин – барин. Все это возможно после завершения оформления, но сначала нужно быть готовым к ряду моментов, которые могут возникнуть в процессе.

Согласно земельному кодексу РФ, любой гражданин может оформить землю в собственность. Сделать это можно один раз в жизни бесплатно, в дальнейшем — на платной основе. Кроме этого, стоит отметить, что участок земли может быть оформлен в совместную, долевую и единоличную собственность.
 
Нюансы при оформлении
 
1. При оформлении земельного участка в собственность могут возникнуть сложности. Основная из них — документы не всегда бывают в полном порядке, каких-то бумаг может не хватать. Процедура может затянуться на длительный срок. Причина может крыться в том, что некоторые участки не имеют кадастрового паспорта или правоустанавливающих документов. Особенно это актуально для тех мест, что были зарегистрированы до 2001 года. На тот момент в силу вступил земельный закон. Также бывают случаи, когда документы имеются, но они устаревшие и в них отсутствует нужная информация. Регистрация усложняется и затягивается на неопределенный срок.
 
2. Оформление свидетельства о праве собственности на землю требуется в обязательном порядке, если участок достался в наследство, также при сделке купли-продажи или других, при которых возникает право собственности. Чтобы в дальнейшем можно было совершать сделки с земельным участком, необходимо оформить его по всем порядкам и установленным на сегодняшний день нормам.
 
3. Если человек не обладает определенными знаниями в этой области, возможно, имеет смысл обратиться за помощью к профессиональному посреднику. В крайнем случае, не лишним будет получить теоретические знания в ходе юридической консультации. Специалист, изучив документы, сможет дать дельный совет по оформлению в собственность участка земли. К тому же_ такая помощь значительно сэкономит время, силы и, возможно, денежные средства.
 
4. Иметь дом на земельном участке недостаточно, чтобы всем этим владеть. Жилье можно построить, но земля при этом не будет принадлежать владельцу дома. Чтобы в дальнейшем иметь на нее все права, нужно оформить участок в собственность. Имейте ввиду, что государство может потребовать освободить землю, и людям придется это сделать. Если на участке построен дом, за него могут выплатить компенсацию, но обычно ее недостаточно, чтобы приобрести новое жилье. Сначала придется подтверждать право на дом — это важный нюанс во всей процедуре оформления. Ведь именно хозяин дома обладает первоочередным правом на приватизацию участка, если на нем находится постройка.
 

Как грамотно расположить постройки на земельном участке, смотрите в нашей инфографике.

 
5. В Земельном кодексе есть исключения из правил. В некоторых случаях, даже являясь собственником жилья, оформить землю не получится. Некоторые участки изъяты из общего оборота, так как на них могут быть такие объекты, как государственные заповедники, парки национального значения; здания и строения, в которых на постоянной основе располагаются военные силы; сооружения, в которых располагаются военные суды; объекты Федеральной службы безопасности; места, используемые для хранения ядерных отходов атомной энергетикой; линии связи и коммуникации, которые возведены в целях обеспечения безопасности России. Также не получится регистрация, если участки находятся в лесном фонде или имеют водные объекты, а также участки, занятые объектами культурного наследия, расположенные в зоне санитарной охраны либо на границе земель для государственных нужд.
 
6. Если земля приобретается у прежнего собственника, новому хозяину необходимы следующие документы для регистрации:
 

  • кадастровый паспорт;
  • документация, которая устанавливает право собственности;
  • выписка о регистрации;
  • справка ПУД (справка о содержании правоустанавливающих докуменов).

Далее участок нужно поставить на кадастровый учет. В положительной ситуации новый владелец получает кадастровый паспорт. Далее необходима регистрация в государственных органах.
 
7. Гражданин подает письменное заявление в соответствующий орган, где излагает просьбу предоставить муниципальный участок в собственность. Если участок ранее не был зарегистрирован и поставлен на кадастровый учет, его межевание не проводилось, нужно это сделать.

Заявитель заказывает и оплачивает топографическую съемку земельного участка, разработку проекта границ и проведение кадастровых работ кадастровым инженером. После этого будет выдано постановление о предоставлении данного участка в собственность, которое служит основанием для заключения договора о купле-продаже государственного или муниципального земельного участка в собственность.
 
8. Сейчас льготники смогут получать земельные участки в безвозмездное пользование, а по истечении шести лет — в собственность, причем, начальная цена участков будет устанавливаться из кадастровой стоимости. Для обеспечения льготников жильем и заведения ими личного подсобного хозяйства муниципалитеты получили право бесплатного предоставления земельных участков.
 
9.

Как продать долю земельного участка?

Оформление купли-продажи участка и составление договора обязательно для получения свидетельства на право собственности на него. Иначе сделку по продаже и покупке участка доказать практически нельзя.
 
10. Оформление в собственность дачного участка, который ранее был выделен в бессрочное пользование, происходит сейчас по упрощенной схеме. Для оформления нужны правоустанавливающие документы на участок и кадастровый паспорт. Если площадь участка увеличилась с момента предоставления его в пользование, в рамках дачной амнистии можно узаконить новый размер участка и провести регистрацию права собственности полностью на весь участок.
 
В заключение
 
Оформление земельных участков в собственность имеет множество нюансов, требует соблюдения определенных правил и норм. Нужно подготовиться к этому заранее, изучив нормативные акты, а, лучше всего, обратившись за помощью к специалистам. После получения свидетельства на право собственности хозяин может свободно распоряжаться землей и совершать с ней различные сделки.
 

А когда вы приобрете землю и построите на ней свой дом, то ощутите 10 радостей загородной жизни.

 
 

Договор N ___ купли-продажи 1/2 доли в праве на жилой дом и земельный участок

г. ______________ "___"__________ ____ г.

______________, именуем___ в дальнейшем "Продавец", в лице __________, действующ___ на основании ____________, с одной стороны, и ______________, именуем__ в дальнейшем "Покупатель", в лице ____________, действующ___ на основании ________, с другой стороны, именуемые вместе "Стороны", а по отдельности "Сторона", заключили настоящий договор (далее — "Договор") о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателю 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с участком земли, расположенный по адресу: ______________, общей площадью _______ кв. м, жилой площадью _______ кв. м (далее по тексту — "доля", "Жилой дом"/"Объект"), а Покупатель — принять и оплатить Объект в соответствии с условиями настоящего Договора.

1.2. Технические характеристики Объекта: _____________________.

1.3. Жилой дом расположен на земельном участке размером __ кв. м, который принадлежит Продавцу на праве ____________ на основании ______________ N ___ от "___"__________ ____ г., выданного _______________________________. Кадастровый номер _________________.

1.4. Доля на Жилой дом принадлежит Продавцу на праве собственности на основании ______________, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от "___"__________ ____ г., серия __ N _____, выданным ____________.

1.5. Продавец гарантирует:

1.5.1. До подписания настоящего Договора ни доля, ни Жилой дом никому не проданы, не заложены, в споре, под арестом и запретом отчуждения не состоят и свободны от любых прав третьих лиц.

1.5.2. При продаже доли остальные участники долевой собственности не воспользовались своим преимущественным правом покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, что подтверждается их отказами от "___"__________ ____ г. N ____ и от "___"__________ ____ г. N ____ (либо уведомлением в их адрес от "___"__________ ____ г. N ____ и последующим молчанием в течение месяца или иными обстоятельствами).

1.6. Плоды, продукция и доходы от использования Жилого дома поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям (или: следующим образом — _____________).

1.7. Каждый участник долевой собственности на Жилой дом обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению в следующем порядке: __________________________________________. (сроки, порядок уплаты и несения издержек)

2. ЦЕНА ДОГОВОРА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

2.1. Сумма Договора включает цену Объекта и цену Земельного участка. При этом цена Объекта составляет _____ (__________) рублей, в том числе НДС _____ (__________) рублей, цена Земельного участка составляет _____ (__________) рублей.

2.2. Цена Договора уплачивается Покупателем единовременно, не позднее _____ дней с момента подписания Сторонами Договора (или: _____________________________________).

2.3. Все расчеты по Договору производятся в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на указанный Продавцом расчетный счет.

2.4. Расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на долю от Продавца к Покупателю, Стороны несут поровну в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.

3. ПЕРЕДАЧА ДОЛИ И ПЕРЕХОД ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

3.1. Доля передается Продавцом Покупателю путем подписания Сторонами передаточного акта.

Доля должна быть передана Продавцом в срок до "___"__________ ____ г.

3.2.

Долевая собственность на земельный участок

Покупатель до подписания передаточного акта обязан детально осмотреть Жилой дом. При выявлении недостатков в Жилом доме Покупатель обязан указать их в передаточном акте.

3.3. Переход права собственности на долю от Продавца к Покупателю подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

3.4. Риск случайной гибели или повреждения Жилого дома до государственной регистрации перехода права собственности на него несет Продавец.

3.5. После государственной регистрации перехода права собственности на Жилой дом к Покупателю право пользования Жилым домом сохраняют следующие лица:

— ________________________________________________;

— ________________________________________________.

4. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

4.1. Продавец обязан:

4.1.1. Передать Покупателю долю на Жилой дом в надлежащем состоянии в порядке и сроки, которые установлены настоящим Договором.

4.1.2. Предупредить Покупателя обо всех имеющихся недостатках Жилого дома.

4.1.3. Соразмерно передаваемой доле произвести оплату стоимости части коммунальных услуг, потребленных в связи с использованием Жилого дома, до момента государственной регистрации перехода права собственности.

4.1.4. Подготовить все документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на долю, и представить их в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

4.2. Покупатель обязан:

4.2.1. Уплатить цену настоящего Договора в установленном порядке.

4.2.2. Осмотреть Жилой дом и принять его в порядке и на условиях, которые предусмотрены настоящим Договором.

4.2.3. Подготовить все документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на долю, и представить их в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

4.3. В случае передачи Продавцом Покупателю доли Жилого дома, не соответствующей условиям настоящего Договора, если недостатки доли или Жилого дома не были оговорены Продавцом, Покупатель, которому передан Жилой дом ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от Продавца:

— соразмерного уменьшения покупной цены;

— безвозмездного устранения недостатков Жилого дома в разумный срок;

— возмещения своих расходов на устранение недостатков Жилого дома.

4.4. В случае существенного нарушения требований к качеству Жилого дома (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) Покупатель вправе отказаться от исполнения настоящего Договора и потребовать возврата уплаченной денежной суммы.

5.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. За нарушение Продавцом срока передачи Жилого дома, предусмотренного п. 3.1 настоящего Договора, Покупатель вправе потребовать уплаты пени в размере _____% от цены Договора за каждый день просрочки.

5.2. За нарушение Покупателем срока уплаты цены Договора, предусмотренного п. 2.2 настоящего Договора, Продавец вправе потребовать уплаты пени в размере _____% от не уплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.

5.3. За неисполнение или ненадлежащее исполнение Сторонами иных обязанностей по настоящему Договору Стороны несут ответственность, установленную действующим законодательством Российской Федерации.

6. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

6.1. Настоящий Договор считается заключенным с момента его подписания Сторонами.

6.2. Во всем остальном, что прямо не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

6.3. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, из которых: один — для органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, один — для Продавца, один — для Покупателя.

6.4. К Договору прилагаются:

— копия свидетельства о государственной регистрации права собственности на Объект;

— копия кадастрового паспорта Объекта;

— копии правоустанавливающих документов на Земельный участок.

7. АДРЕСА И ПОДПИСИ СТОРОН

Продавец: ______________________________________________________

________________________________________________________________

_____________/_________________________________________________/

Покупатель: ____________________________________________________

________________________________________________________________

_____________/_________________________________________________/

Как и зачем покупать долю земельного участка?

1 Октябрь, 2010 — 08:28

В 2009 году покупка земельных участков стала основным видом сделок на загородном рынке Подмосковья: земля без подряда, нарезанная на мелкие куски, оказалась доступна конечному покупателю, приобретающему недвижимость для своих нужд, а не для перепродажи. Но участок – не «элементарная частица» при продаже земли; в зависимости от целей покупатели часто останавливаются на приобретении доли земельного участка. В каких случаях это оправданно, в чем особенности процедуры покупки доли участка и каковы ограничения в распоряжении землей для владельца доли?

Как отличается процедура покупки доли земельного участка от покупки всего земельного участка?

Основное отличие – в том, что нужно учитывать преимущественное право сособственников при купле-продаже доли. «Для оформления сделки необходимо получить отказ в преимущественном праве покупки доли земельного участка. За счет этого расширяется перечень необходимых документов для оформления сделки в дальнейшем. При продаже доли земельного участка, возможно, понадобится дополнительное время для получения отказа сособственника от преимущественного права покупки (в случае, если такой отказ последует), – говорит Евгения Иванова, юрист компании «Юков, Хренов и партнеры». – Отдельно стоит отметить и тот факт, что в запросе, адресованном «дольщику», будет указана цена продаваемой доли». Таким образом, в случае отказа со стороны преимущественного покупателя (сособственника(-ов) участка) от покупки продаваемой доли цену ее изменить будет уже невозможно.

«Рассмотрим процедуру на примере продажи земельного участка и долей в праве собственности на земельный участок (земельные участки относятся к землям населенных пунктов), при этом на земельных участках отсутствуют строения, относящиеся к недвижимому имуществу, – рассуждает Александр Коваленко, коммерческий директор компании UNIPARX Service.

Выдел доли земельного участка с одновременным отказом от доли на дом

– В этом случае при продаже земельного участка стороны заключают договор купли-продажи, в котором определяют реквизиты отчуждаемого участка (его кадастровый номер, категорию, разрешенное использование, площадь, местонахождение), а также его стоимость и другие существенные для сторон условия. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов».

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, уточняет эксперт. Если же собственник оказывается вправе продать свою долю, продавец и покупатель заключают договор купли-продажи доли в праве общей собственности на земельный участок в порядке, аналогичном заключению договора купли-продажи земельного участка.

Существует ли ограничение по количеству долей, на которые может быть разделен участок? Как регламентируется выдел доли земельного участка?

В принципе, прямых ограничений нет. Однако существуют, например, законодательно определенные минимальные размеры земельных участков, которые могут быть сформированы. «С точки зрения законодательства делимым признается участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует новый земельный участок, и такое деление не приведет к нарушению градостроительных регламентов, природоохранных требований, противопожарных и санитарных норм и правил, поэтому при необходимости отчуждения части делимого земельного участка будет отчуждаться вновь созданный и выделенный в рамках прежних границ новый земельный участок, – рассказывает Евгения Иванова. – В иных случаях участок признается неделимым. Следовательно, отчуждаться может доля в праве общей собственности на земельный участок». К примеру, в Минском районе делятся участки от 15 соток и выше. Деление участков с меньшей площадью, как правило, оказывается нарушением.

Раздел земельного участка возможен по соглашению сторон: в случае недостижения участниками долевой собственности на землю соглашения о способах и условиях раздела общего имущества (либо выдела доли одного из участников) можно в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

«Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности по данному основанию, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией, – поясняет Александр Коваленко. – Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию».

Имеет ли смысл приобретать долю земельного участка с целью регистрации (прописки)?

В принципе, такая покупка вполне оправданна – в том случае, если категория и вид разрешенного использования позволяют возвести на земле жилое строение (а именно при этом условии возможна прописка, то есть постоянная регистрация по месту жительства). С некоторыми ограничениями регистрация возможна и на сельхозземле (если участок имеет вид разрешенного использования (ВРИ) под дачное строительство): закон позволяет получить прописку в доме на таком участке в судебном порядке.

«Особое внимание нужно обратить на земельные участки категории «земли сельхозназначения», с видом разрешенного использования садоводство или огородничество или для дачного ведения хозяйства. Если ВРИ дачный, то вы имеете право построить жилой дом с правом регистрации или без права регистрации. Если это садовый участок, то вы имеете право построить жилой дом, но без права регистрации. При огородном участке вы не имеете права ни строить жилой дом, ни регистрироваться. Однако и на дачных участках часто возникают проблемы с регистрацией, – рассказывает Евгения Иванова. – Если у вас есть участок сельхозназначения с ВРИ под дачное строительство, то в доме на таком участке прописка возможна в судебном порядке. Для строительства и постоянного проживания на сельскохозяйственных землях фермерского назначения или личного подсобного хозяйства, покупателю надо становиться ПБОЮЛ – фермером с соответствующим сертификатом».

Чтобы точно выяснить, возможно ли строительство на покупаемом земельном участке, лучше заранее обратиться в земельный комитет района, советует эксперт. У местных властей можно узнать и о возможностях и перспективах перевода земель из одного назначения в другое.

Источник: Собственник

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *