Ипотека на одного из супругов

.

Ипотека: перевод имущества на одного из супругов

Ипотека: перевод имущества на одного из супругов

По общему правилу, все совместно нажитое в период брака супругами имущество подлежит разделу между ними в равных долях. Однако, сказанное предусматривает и ряд исключений. В частности, если совместно нажитое недвижимое имущество обременено правами третьих лиц – ипотекой, в спор супругов о разделе имущества и долгов автоматически оказывается втянутым банк как залогодержатель такого имущества и кредитор по кредитному обязательству, права которого также не должны ущемляться при разделе.

Проблемы правового характера, связанные с недвижимым имуществом, находятся в сфере деятельности наших защитников. Адвокаты «Правовой защиты» помогут Вам защитить Ваши права. Ждем Ваших звонков по тел. (495) 790-54-47.

Раздел общего имущества супругов приобретенного в ипотеку возможен исключительно в случаях, если по результатам его государственной регистрации только один из них формально выступает его собственником. Участие в кредитных обязательствах каждого из супругов на правах созаемщиков подобного раздела не предполагает, т.к. доли каждого из них уже определены и зарегистрированы в установленном законом порядке. В последнем случае, одному из супругов необходимо передать свою долю в ипотеке на другого с одновременным переводом на него обязательств по погашению кредита.

В том случае, если назрела необходимость переоформления доли в ипотечном имущества с одного супруга на другого, также необходимо учитывать интересы залогодержателя.

Ипотека и гражданский брак

Его отчуждение подобным образом предполагает в первую очередь обращение в банк за получением согласия на совершение сделки, направленной на отчуждение предмета ипотеки. Согласие, как правило, оформляется в виде отдельного документа и предоставляется в письменной форме. На практике могут встретиться и другие формы его внешнего проявления. Например, по одному из дел суд посчитал в качестве согласия подпись представителя банка на договоре купли-продажи заложенного имущества.

Сделка, совершенная с нарушением описанных правил, может быть признана недействительной.

Однако в большинстве случаев, банки, выступающие в роли залогодержателей, не дают своего согласия на отчуждение предмета залога, даже в случае раздела имущества супругов. Выходом из сложившейся ситуации видится обращение в суд с требованием о понуждении к даче такого согласия. В то же время, позиция большинства судов первой инстанции в этом вопросе – отказ в удовлетворении заявленных требований. Суды фактически не признают за супругами право на раздел имущества, обремененного ипотекой, в связи с тем, что, по мнению судов, это нарушает права и законные интересы залогодержателя. Такая позиция в вышестоящих судах не выдерживает никакой критики, а принимаемые подобного рода решения подлежат пересмотру.

Таким образом, если супруги (в том числе и бывшие) желают поделить обремененное ипотекой имущество пополам или перевести право собственности на все жилье на одного из них с определением дальнейших выплат по кредиту в пропорциональном размере своей доли или освобождения от обязательств в полном объеме, стоит обратиться в суд с исковым заявлением о разделе суммы задолженности и процентов по кредитному договору. Суды удовлетворяют иски о разделе имущества и, соответственно, выводе одного из супругов из состава залогодержателей. При этом оба супруга продолжают оставаться солидарными должниками по кредитному договору. Для вывода супруга из состава заемщиков необходимо в дальнейшем предпринять следующие действия.

После вынесения судебного решения о переходе права собственности на заложенное имущество на одного из супругов, и вступления его в законную силу, необходимо обратиться в территориальное подразделение Росреестра (орган ответственный за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним) с заявлением о внесении изменений в Единый государственный реестр прав и получения нового свидетельства. С полученным свидетельством, решением суда и заявлениями от обоих супругов, содержащими просьбу о переводе долга, следует обратиться банк, выступающим залогодержателем предмета ипотеки. Обычно при наличии данного пакета документов, банки не отказывают в согласии на перевод долга по кредиту на оставшегося собственника недвижимости.

Адвокаты «Правовой защиты» помогут Вам защитить Ваши права. Ждем Ваших звонков по тел. (495) 790-54-47.

Петров Михаил Игоревич © МОКА «Правовая защита»

Возможна ли ипотека, если один из супругов не работает?

Если квартира взята в ипотеку до брака и в браке выплаты за нее были, то кому она принадлежит после развода?

Тому, на кого оформлено право собственности. Супруг, участвовавший в погашении кредита, имеет право на возврат половины уплаченной в период брака суммы. Право на долю при этом не возникает.

Меня интересует вопрос о разделе имущества при разводе. Квартира приобретена в браке по ипотеке. Что или какая часть полагается жене при разводе, если она (квартира) оформлена была на мужа? Если квартира в ипотеке, как поделить имущество, нажитое в браке?

Вы можете составить соглашение, в котором прописываете права каждого из супругов на квартиру (как и на любое совместно нажитое имущество), а также обязанности по выплате платежей по договору ипотеки. Если имеется в виду раздел в судебном порядке, то с учетом порядка раздела всего совместно нажитого имущества, куда включается и квартира, будут прописаны обязанности каждого из супругов в отношении ипотечных платежей.

В браке приобретена квартира в ипотеку. После развода делится платеж ипотеки или только заемщик платит?

Квартира и долги по ипотечному кредиту делятся между бывшими супругами по соглашению между ними или в равных долях.

Квартира в ипотеке, при разводе как будет происходить раздел имущества?

Будет делиться поровну между супругами, долг по ипотеке тоже.

ипотека, недвижимость, развод, раздел имущества

Содержание:

В наше время приобрести жилье, не беря на себя долговых обязательств, может далеко не каждый. Большинство семей при покупке квартиры оформляют ипотечные кредиты. Если через какое-то время супруги принимают решение развестись, то одной из самых больших проблем при разделе общего имущества является как раз раздел квартиры, находящейся в ипотеке. В этой ситуации сразу возникает масса вопросов. Наиболее волнующие из них:

  • Кто должен платить по ипотеке в дальнейшем после развода?
  • Как разделить жилплощадь, пребывающую под залогом? Банки, как правило, выступают категорически против раздела залогового имущества.
  • Как разрешить все вопросы со сторонами, участвовавшими в займе?

Поэтому единственным путем решения подобных проблем, является обращение в суд.

Особенности судебной практики

Каждая конкретная ситуация, затрагивающая раздел ипотечного имущества, имеет массу нюансов и, соответственно, однозначный универсальный алгоритм действий здесь не может быть выработан. Более того, на сегодняшний день судебная практика не имеет даже примерных ориентиров, на которые может опираться суд при вынесении решений. Поэтому очень часто при рассмотрении на первый взгляд похожих дел суды часто выносят не просто разные, а противоположные решения. Подобная ситуация наблюдается также в практике, где рассматриваются дела о взыскании алиментов в твердой денежной сумме. Сложность ситуации состоит еще и в том, что кроме бывших или находящихся в процессе развода супругов в деле о разделе квартиры участвует и третья сторона – банк. В этой ситуации найти решение, которое удовлетворило бы сразу все стороны, достаточно сложно.

Как делится ипотека при разводе супругов?

Судебная практика по разделу совместно нажитого имущества в гражданском браке или в обычном куда однозначней, к тому же она затрагивает интересы только членов (пусть бывшей), но семьи. Поэтому сторонам гораздо проще прийти к компромиссу. В случаях, когда происходит раздел квартиры, находящейся в ипотеке, чаще всего хотя бы одна сторона, но оказывается в проигрыше. Это может быть заемщик, лишенный после развода права на квартиру, но вынужденный продолжать выплачивать долг. Также это может быть кредитная организация, которая при продаже квартиры, находящейся в залоге, в случае, если ипотека не погашается, узнает, что вместо одного собственника таковых уже два и более.

Правовое регулирование

Все сложности, возникающие в судебной практике по разделу ипотечной квартиры при разводе супругов, связаны с тем, что правовое регулирование этого вопроса развито на низком уровне. Рассматривая подобные дела, суды руководствуются нормами ФЗ «Об ипотеке», Семейным и Гражданским Кодексами и, конечно, договором ипотеки. Исходя из принципа, по которому происходит раздел имущества при разводе, в том числе и квартиры в ипотеке, вытекающего из всех указанных законодательных актов, квартира или другое жилье, приобретенное с помощью ипотеки в то время, когда супруги пребывали в браке, является имуществом, нажитым совместно, и подлежащим разделу в равных частях. Исключение составляют случаи, когда все условия раздела прописаны в брачном договоре. Для суда не имеет значения, кто выступал заемщиком при оформлении договора, один из супругов или оба, так как взятые обязательства также делятся пополам. Обзор судебной практики свидетельствует о следующем: раздел квартиры, находящейся в ипотеке, достаточно сложен именно из-за того, что она является залоговым имуществом и ее владельцы ограничены вправе совершать с ней какие-либо действия. Организации, предоставляющие ипотечные кредиты, для защиты своих интересов учли опыт судебных разбирательств, и при оформлении договора делают супругов совместными заемщиками, упоминая в договоре ипотеки фразу, что в случае их развода условия соглашения не подлежат изменению. Этот пункт является для банка дополнительной гарантией, что если один из супругов после развода откажется платить по долгам, ответственность за всю сумму обязательства ляжет на плечи другого. Следует отметить, что эта норма выгодна и защищает интересы только кредитора. Супругам все так же надо будет искать оптимальное для обоих решение ситуации.

Совет: анализ судебной практики говорит о том, что солидарная ответственность по ипотечному соглашению достаточно часто неудобна для одной из сторон.

Как правило, причина кроется в несоизмеримой разнице в доходах супругов. Для одного долг по кредиту не является проблемным и он мог бы без труда выплатить его и раньше срока, а для второго – он является непосильной ношей. В таком случае супругам стоит прийти к соглашению о разделе долей без вмешательства суда.

Пути решения проблемы

Судебная практика свидетельствует о том, что случаи, когда супругам удается заранее договориться о разделе имущества (в том числе и ипотечного), встречаются достаточно часто. Тогда им не приходится обращаться за помощью судьи, как к арбитру, а просто необходимо изложить в суде свое видение решения проблемы и получить судебное заключение, закрепляющее соглашение о разделе. Разводящиеся супруги могут пойти по одному из трех возможных вариантов решения проблемы по разделу ипотечной квартиры:

  1. Пропорционально присужденным долям в имуществе. Это означает, что супруги независимо от того, пребывают они в браке или уже нет, оставаясь совместными заемщиками, несут перед кредитором солидарную ответственность по взятым кредитным обязательствам или в пропорциональной зависимости от размера доли, полученной от имущества.
  2. Взять долговые обязательства на себя. Этот вид решения проблемы заключается в том, что один из супругов может переоформить все обязательства по выплате ипотеки на себя, в случае если вторая сторона отказывается или не в состоянии платить по кредиту. Отказавшаяся сторона должна выплачивать компенсацию. Подобный вариант решения проблемы следует оформлять исключительно в суде, так как часто при устном или добровольном соглашении одна из сторон меняет свою позицию через некоторое время. Неисполнение приговора суда влечет за собой более серьезные риски.
  3. Продажа квартиры и погашение долгов. Нередки случаи, когда после развода супруги не желают иметь друг с другом ничего общего, а тем более выступать сторонами по долговым обязательствам. Оптимальным решением подобной ситуации будет продажа квартиры. Осуществить операцию можно двумя способами:

— Найти сумму, которой хватит для погашения долга перед банком, и выплатить ипотеку досрочно. После чего продать квартиру, разделив деньги согласно договоренности. Этот же вариант решения проблемы является наиболее приемлемым в случае, когда происходит неисполнение, включающее в себя и квартиру, находящуюся в ипотеке.

— Провести продажу с ведома кредитора. Это более сложная и длительная процедура, так как прежде всего требует получения согласия банка на продажу залогового имущества. В судебной практике рассматривались случаи, когда кредитор не шел на уступки и выступал против продажи имущества, обязывая супругов или погашать ипотеку досрочно, или продолжать выплачивать ее без проведения операции продажи.

Если одобрение все же было получено, перед супругами появляется задача найти покупателя на квартиру, которая находится в залоге (с обременением), а это достаточно сложно, так как все последующие процедуры, связанные с продажей, погашением ипотеки, переоформлением права собственности, снятия обременения потребуют времени и таят в себе дополнительные риски. Чтобы продать квартиру в ипотеке супругам чаще всего приходится существенно уступать в цене.

Какой бы вариант решения проблемы раздела ипотечного имущества ни был выбран, стороны развода должны помнить о том, что пока идут разбирательства им не следует прекращать выплаты по своим обязательствам и процентам, чтобы не допустить возникновения повода для начисления штрафных санкций и роста задолженности.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *