Перегородка в коридоре

Чтобы дополнительно защитить квартиру от незаконного проникновения и личные вещи, хранящиеся в общем коридоре многоквартирного дома, от кражи, жильцы устанавливают перегородки — тамбурные двери. Установка двери может нарушить права других собственников или противопожарные нормы. Во избежание судебных споров любую подобную реконструкцию лучше проводить в соответствии с нормами законодательства.

Право общей долевой собственности в многоквартирном доме

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (п. 1 ст. 290 ГК РФ).

Указанную норму конкретизируют нормы ЖК РФ.

Так, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в этом доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в таком доме оборудование (технические подвалы) (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Владение и пользование общим имуществом в многоквартирном доме

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе выделять в натуре свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 37 ЖК РФ).

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом (п. 1 ст. 247 ГК РФ).

Таким образом, установить перегородку можно только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом, к компетенции которого, помимо прочего, относятся вопросы владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ; п. 1 ст. 247 ГК РФ).

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в этом доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума необходимо провести повторное собрание (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).

Чтобы установить перегородку в общем коридоре многоквартирного дома, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Получите согласие всех собственников квартир на установку перегородки

Согласие получается путем проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Для проведения общего собрания нужно сообщить другим собственникам помещений в доме о проведении такого собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения.

Сообщение о проведении общего собрания должно быть представлено одним из следующих способов (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ):

1) направлено каждому собственнику помещения заказным письмом (если решением общего собрания собственников не предусмотрен иной способ направления сообщения);

2) вручено каждому собственнику помещения в доме под подпись;

3) размещено в помещении дома, определенном решением общего собрания собственников.

В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны (ч. 5 ст. 45 ЖК РФ):

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается собрание;

2) форма проведения собрания (собрание, заочное или очно-заочное голосование);

3) дата, место, время проведения собрания или в случае проведения собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка дня собрания. В рассматриваемом случае необходимо сформулировать вопрос о согласии на установку перегородки (дверного полотна) в общем коридоре многоквартирного дома;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Решение общего собрания собственников по вопросу установки перегородки принимается большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в доме (ч. 1, 3 ст. 48 ЖК РФ).

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами и являются обязательными для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании (ч. 1, 5 ст. 46 ЖК РФ).

Шаг 2. Установите перегородку (дверное полотно)

Самостоятельно или с привлечением специализированной организации установите перегородку.

Не допускается размещение перегородки на подходах к пожарным кранам внутреннего противопожарного водопровода и первичным средствам пожаротушения, на путях выхода на наружные эвакуационные лестницы и т.п. Кроме того, запоры на двери должны обеспечивать возможность их свободного открывания изнутри без ключа. Также запрещается, в частности, устанавливать раздвижные и подъемно-опускные двери (пп. «ж» п. 23, п. п. 35, 36 Правил противопожарного режима в РФ, утв. Постановлением Правительства РФ от 25.04.2012 N 390; п. 1 ст. 290 ГК РФ).

Шаг 3. Передайте ключи от перегородки жильцам квартир, доступ к которым ею ограничен

После установления перегородки передайте ключи всем собственникам и жильцам квартир, расположенных на одной лестничной площадке, доступ к которым ограничен установленной перегородкой. Дополнительно можно передать ключи в диспетчерскую службу вашей управляющей компании или в ДЕЗ на случай необходимости экстренного доступа к лестничному тамбуру при заливе, пожаре, выходе из строя инженерного оборудования, находящегося за перегородкой, и в иных аналогичных случаях.

Примечание.На практике суды часто отходят от формального подхода и разрешают возникшие споры исходя из конкретной ситуации. В том случае, если перегородка (дверное полотно) не нарушает прав и законных интересов других жильцов, а также не ограничивает доступ к общедомовым лестничным холлам, лестницам, лифтам и мусоропроводу, но лишь создает дополнительный тамбур для нескольких квартир с согласия всех собственников данных квартир и не нарушает правила противопожарной безопасности, суд может отказать в иске о демонтаже данных перегородок (Апелляционное определение Московского городского суда от 14.08.2015 по делу N 33-28576/2015).

Связанные вопросы

Как провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме? >>>

Подготовлено на основе материала

адвоката Богаткова С.А.

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 августа 2013 г. по делу N 33-7251

Судья Абрамова Л.Л.

Судебная коллегия по административным делам Пермского краевого суда в составе:
Председательствующего Няшина В.А.
Судей Елецких О.Б., Степанова П.В.
при секретаре А.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 28 августа 2013 года дело по апелляционной жалобе ТСЖ "Вавиловский" на решение Дзержинского районного суда г. Перми от 24 апреля 2013 года, которым постановлено — Исковые требования ТСЖ (кондоминиум) "Вавиловский" оставить без удовлетворения.
Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Няшина В.А., объяснения представителя истца Б., представителя ответчика адвоката Аликина М.Р., судебная коллегия,

установила:

ТСЖ "Вавиловский" обратилось в суд с иском к П. об устранении препятствий по осуществлению прав и обязанностей по управлению многоквартирным домом и выполнению требований пожарной безопасности.
В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования, просил обязать ответчика устранить препятствие по осуществлению ТСЖ "Вавиловский" прав и обязанностей по управлению многоквартирным домом по адресу: <…>, а именно: демонтировать капитальную металлическую дверь, установленную в квартирном тамбуре 13 этажа перед входом в квартиру N <…> и перекрывающую шахту дымоудаления системы противодымной защиты здания, и доступ к распределительному электрощиту и техническому помещению шахты мусоропровода, взыскать с ответчика госпошлину в сумме <…> руб.
Исковые требования мотивировал тем, что П. является собственником квартиры N <…> дома N <…> по ул. <…>. В соответствии с актом обследования коридора 13 этажа дома N <…> по ул.

<…> от 26.09.2012 г.

Содержание

Перегородка в общем коридоре — вопрос

ответчиком в нарушение требований Жилищного кодекса РФ, Правил пожарной безопасности в квартирном тамбуре подъезда 13 этажа перед входом в кв. <…>, являющимся местом общего пользования и входящего в состав общего имущества собственников и членов ТСЖ "Вавиловский" установлена капитальная металлическая дверь, оборудованная внутренним запорным устройством (замком), перекрывающая доступ к распределительному электрощиту, шахте дымоудаления, шахте мусоропровода, техническому помещению, где расположена шахта мусоропровода. Указанная дверь самовольно установлена ответчиком.
Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого просит в апелляционной жалобе истец, ссылаясь на то, что решение суда является необоснованным, поскольку обстоятельствам данного дела судом дана неправильная оценка.
Судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам данного дела и неправильным применением норм материального права (п.п. 3 и 4 п. 1 ст. 330 ГПК РФ).
Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований, суд пришел к выводу о том, что в ходе судебного разбирательства не установлено нарушений прав истца в пользовании общим имуществом дома, в той мере, какой это необходимо для эксплуатации многоквартирного дома и объектов, входящих в состав общего имущества в этом доме, не установлено нарушения прав других собственником помещений в многоквартирном доме, работы ответчиком выполнены в соответствии с требованиями пожарной безопасности. ТСЖ (кондоминиум) "Вавиловский" не является сособственником общего имущества, об устранении препятствий в пользовании которым им заявлены требования. Истец не доказал, что установка ответчиком металлической двери создает препятствия в пользовании каким либо общим имуществом, перечень которого содержится в части 1 статьи 36 ЖК РФ. Доказательств нарушения каких-либо прав истца действиями ответчика не представлено.
Указанные выводы суда не основаны на совокупности собранных по делу доказательств и нормах действующего законодательства.
В соответствии со ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
При разрешении данного спора суду следовало исходить из того, что, судя по материалам дела, ответчиком был произведен захват части общего имущества в указанном выше многоквартирном доме (примыкающего к его квартире тамбура лестничной клетки, в котором расположено отверстие (клапан) шахты дымоудаления системы противодымной защиты здания и распределительный электрощит, а также техническое помещение шахты мусоропровода) путем возведения перегородки и установки двери, отделяющей указанный тамбур от остальных помещений общего пользования без согласия других собственников помещений в указанном доме (план на л.д. 34). Никаких законных оснований для совершения подобных действий и нарушения права общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме на указанное общее имущество у ответчика не имелось.
Определяющее значение для разрешения спора имеет то обстоятельство, что сам факт наличия указанной двери, отделяющей помещений тамбура, примыкающего к квартире ответчика, от остальной части подъезда, не вызывает никаких сомнений и им не оспаривается. Демонтировать эту дверь он не намерен. Никаких доказательств, свидетельствующих о том, что на установку двери, препятствующей доступу иных лиц в помещение, являющееся частью помещения подъезда жилого дома, было получено согласие других собственников помещений в указанном доме, то есть, установка двери не является самовольной, заявителем не представлено (протокол собрания и т.п.).
Ссылка суда на то, что перегородка с металлической дверью, установленной в квартирном тамбуре подъезда 13-го этажа перед входом в квартиру <…> выполнена с соблюдением норм противопожарной безопасности и никак не препятствует работе системы дымоудаления из расположенных на этаже помещений в случае пожара основана на предположениях и не подтверждена заключением соответствующего органа пожарного надзора МЧС РФ. В соответствии с п. 34 Правил пожарной безопасности ППБ 01-03, необходимо обеспечить работу клапанов системы дымоудаления на весь объем этажей. Совершенно очевидно, что кирпичная перегородка и металлическая дверь, отделяющие тамбур с шахтой дымоудаления от остальной части подъезда будут препятствовать нормальной работе системы дымоудаления в целом в случае задымления помещений подъезда, расположенных за указанной перегородкой, что может повлечь опасность для жизни и здоровья людей, находящихся в указанных помещениях. Указанное обстоятельство, само по себе, влечет необходимость удовлетворения иска.

В данном случае следует исходить из того, что в соответствии с проектом возведение перегородок в помещениях, из которых необходимо удалять дым (тамбуры и коридоры подъезда указанного жилого дома), не предусматривалось.
Факт наличия препятствий для доступа работников ТСЖ и жильцов дома к электрическому щиту и помещению мусоропровода вследствие установки указанной перегородки также является очевидным и дополнительного доказывания не требует.
Ссылка суда на то, что истцом представлено согласие жильцов кв. <…> на установку им дополнительной двери, отделяющей вход в квартиру, двери в мусоропроводную камеру и электрощиток на квартиры N <…>, является необоснованной. Указанный документ правового значения не имеет. Как было отмечено выше, собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. В данном случае речь идет о согласовании установки перегородки с собственниками четырех квартир в многоэтажном жилом доме, но не со всеми собственниками помещений в этом доме. Кроме того, никаких доказательств, свидетельствующих о том, что лица, подписавшие заявление без даты (л.д. 47) являются собственниками соответствующих квартир суду не представлено. Следует отметить, что в другом документе, представленном ответчиком (л.д. 92) от имени собственников квартир <…> и <…> расписываются совершенно иные лица.
Ссылка суда на то, что, как следует из заявления (л.д. 92), подписанного жильцами кв. <…> от 26.03.2013 г. отсутствует внутреннее запорное устройство (замок) на капитальной металлической двери, установленной в квартирном тамбуре 13 этажа перед входом в кв. <…>, также не имеет правового значения. Вопрос о наличии или отсутствии замка в двери, установленной ответчиком, в период времени, предшествующий вынесению решения не имеет отношения к предмету судебного разбирательства. Очевидно, что ответчик может в любое время устанавливать замок на указанную дверь и затем снимать его, поскольку в техническом плане это не представляет никакой сложности. В данном случае идет речь не о наличии или отсутствии замка в указанной двери на момент вынесения решения суда, а о законности ее установки в подъезде жилого дома. Ответчиком также не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что лица, подписавшие это заявление, являются собственниками соответствующих квартир. Кроме того, как было указано выше, перечень лиц, подписавших это заявление, не соответствует перечню лиц, подписавших упомянутое выше заявление без даты (л.д. 47).
Ссылка суда на то, что ТСЖ (кондоминиум) "Вавиловский" не является сособственником общего имущества, об устранении препятствий в пользовании которым им заявлены требования, доказательств нарушения каких-либо прав истца действиями ответчика не представлено, является ошибочной. В данном случае, ТСЖ обратилось в суд с иском, поскольку в соответствии с п. 1.13 Устава (л.д. 8) оно представляет законные интересы собственников помещений в указанном доме, в том числе и в суде. Факт нарушения прав собственников помещений в указанном доме в результате неправомерных действий ответчика установлен. Соответственно, ТСЖ вправе предъявлять в суд соответствующие требования в защиту нарушенного права.
При таких обстоятельствах решение нельзя признать законным и обоснованным.

Исковые требования следует удовлетворить, поскольку они основаны на законе.
Следует взыскать с П. в пользу Товарищества собственников жилья "Вавиловский" в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины <…> руб. по иску и <…> рублей по апелляционной жалобе.
Руководствуясь ст. 199 и 328 ГПК РФ, судебная коллегия,

определила:

Решение Дзержинского районного суда г. Перми от 24 апреля 2013 года отменить. Исковые требования Товарищества собственников жилья "Вавиловский" удовлетворить.
Обязать П. демонтировать капитальную металлическую дверь, установленную в квартирном тамбуре 13 этажа перед входом в квартиру N <…> дома N <…> по ул. <…> в г. Перми, перекрывающую шахту дымоудаления системы противодымной защиты здания, и доступ к распределительному электрощиту и техническому помещению шахты мусоропровода.
Взыскать с П. в пользу Товарищества собственников жилья "Вавиловский" в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины <…> рублей.

Дела коридорные…

Интервью у адвоката из фирмы "Афанасьев и партнеры". Благодарим Ирину Кузнецову за стенограмму записи.

В домах Невского Синдиката обычно коридоры и холлы с приличным метражом. Эти коридоры могут присоединить к квартирам многие дольщики. Об особенностях этого процесса данный материал.

— Дмитрий, скажите насколько правомочна установка железной двери с лифтовой площадки в общий коридор?

Такая установка двери не просто правомочна, более того снос этой двери запрещен правилами пожарной безопасности, т.к. данная дверь препятствует распространению продуктов горения. Установка железной двери на общий коридор и замка рекомендуется МВД как эффективный способ противодействия ворам как квартирным, так и любителям воровать содержимое квартирных щитков и срезать кабеля.

Однакоустановка замка на эту дверь должно соответствовать правилам пожарной безопасности.

— А что это за правила?

Согласно п.52 Правил, дверь должна открываться в сторону пути эвакуации, т.е. наружу от коридора к лифтовой площадке. Другой момент, дверь изнутри должна открываться без ключа. 

— Можно ли в коридорах ставить шкафы?

Нельзя делать в коридорах встроенные шкафы, это запрещено СНиП 2.01.02-85. Однако в СНиПе ничего не сказано об обычных шкафах, значит действует норма из п. 4.6 предписывающая иметь свободный проход шириной не менее 1 метра. Следует учесть что из ширины коридора еще вычитается половина дверного проема. Иными словами, если в коридор шириной 2 м можно к одной из стен поставить шкаф глубиной 60 см.

— Достаточно часто встречается случай, когда соседи живущие в конце коридоров перекрывают часть коридора своей дверью, можно ли эту дверь снести так же самовольно как ее поставили?

Снести можно, только это будет уголовным преступлением предусмотренным ст. 167 УК РФ. Мне известен не один такой случай. Потом действия соседей перекрывших коридор нельзя считать неправомочными без анализа ситуации.

— А разве соседи не произвели себе выделение в натуре части общей собственности?

Распространенное заблуждение. Выделение в натуре к установке двери вообще отношения не имеет. Выделение в натуре это раздел общей собственности и вступает он в силу только после государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ), т.к. коридор относится к недвижимости. Выделение в натуре части коридора запрещено, но это только означает, что нельзя себе перевести часть коридора в собственность, но вовсе не означает невозможность забрать себе в использование часть коридора. Обывателя может удивить, но юридически собственность, владение и использование разные понятия. Так вот для того чтобы забрать во владение и использование часть коридора соседи могут иметь вполне законные основания.

— В чем тогда законные основания установки дверей в коридоре соседями?

Согласно ст. 36 ЖК РФ коридоры являются общим имуществом всех жильцов-собственников. Согласно ст. 37 ЖК РФ доля жильца в общем имуществе пропорциональная площади его квартиры. Согласно ст.247 ГК РФ участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, т.е. и коридора, пропорциональных его доле.

Иными словами, если соседи имеют право на часть площади коридора, которая указана в ст. 247 ГК РФ, то отгородив себе эту часть они забирают в использование, то что им положено.

— Но ведь у некоторых собственников может получится, что их доля приходится на "проходную часть" коридора!

Коридор во всех частях остается проходным, т.к. его назначение быть место прохода к квартирам, поэтому даже отгородившись с соседом на пару вы оба используете свою часть коридора. Потом согласно ЖК РФ помещения должны использоваться по назначению, если ветка коридора предназначена для подхода к определенным квартирам, то только для этого это ветка коридора и должна использоваться.

— Давайте разберемся на примере. У меня на площадке площадь общего коридора 35 кв. метров. Общий метраж всех квартир на площадке 464 кв. метров. Моя квартира имеет метраж 88 кв. метров, а квартира соседа имеет 62 кв. метра. Значит ли это что нам принадлежит 6,6 и 4,7 от площади коридора?

Верно. Еще раз укажу формулу расчета "своей" доли согласно закону.

Площадь Доли = Площадь Коридора * Площадь Вашей Квартиры/ Общую площадь квартир на вашей площадке.

— Верно ли, что тогда мы можем с соседом претендовать на 11,3 кв.

Возводим перегородку между коридором и комнатой

метра от коридора?

Верно.

— Хорошо. Другой пример. В другом конце нашего коридора находятся 2 квартиры площадью 58 и 68 кв. метров. Соседи, как я понимаю, имеют право на 9,5 кв. метров, но захватить могут до 13,5 кв. метров. Может ли это расцениваться как ущерб остальным собственникам?

Может. Получается ситуация предусмотренная п.2 ст. 247 ГК РФ. Остальные собственники не смогли получить во владение и распоряжение часть общего имущества в виде причитающейся части коридора, то им положена денежная компенсация. Оценщики обычно оценивают 1 кв. метр нежилых помещений как выгоду в $5 в месяц. Другой вопрос что обиженным соседям эти деньги не взыскать.

— Почему не взыскать ущерб с тех кто использует больше чем имеет право?

Потому что "захватчики" коридора справедливо заявят, что согласно ст. 36 ЖК РФ коридор принадлежит всем собственникам дома, а не только непосредственно их соседям. Поэтому компенсацию надо делить на всех собственников дома, а соседу причитается только доля от нее – обычно 1/300 часть. Стоит ли говорить, что это не окупит даже гос. пошлину на подачу иска?

Мы уже не говорим, что "захватчики" коридоров имеют вполне простой способ узаконить свое положение через Общее Собрание Собственников. Ведь с момента подачи иска до суда пройдет 3 месяца, тут не одно собрание можно провести.

— Как через Общее Собрание Собственников можно захватить коридоры?

Так можно захватить не только коридоры.

Общее Собрание Собственников согласно п 2.3 ст. 44 ЖК РФ имеет право передать общее имущество в пользование кому-либо. Правда для такого решения нужно иметь 2/3 голосов от всех собственников согласно п.1 ст. 46 ЖК РФ.

Теперь подумаем сами, жильцов живущих в концах коридоров обычно намного больше чем живущих сразу у входа. Потом квартиры в концах коридоров обычно проектировщики делают более большими, а согласно п.3 ст. 48 ЖК РФ голосуют на общем собрании "метрами". Имеем явно более 2/3 собственников заинтересованных узаконить свое владение коридорами.

Причем сделать такое собрание элементарно, теперь ст. 47 ЖК РФ предусматривает форму заочного проведения общего собрания. Просто в почтовые ящики бросается решение, собственники их подписывают и бросают в другой ящик.

Если инициативная группа проводящая голосование еще и хитра, так под шумок может быть переделено и любое другое общее имущество, например площадка под парковку у дома. Надо просто соединить вопросы на голосование в один.

— А если все же не удастся получить необходимое большинство голосов?

Тогда все зависит не более чем от крепости нервов "захватчика" коридора. Мне известен прецедент, когда соседи захватили не много не мало, а 1/2 коридора. Суд пять раз выносил решение, чтобы соседи вернули положенную часть коридора остальным. Только "захватчики" даже в суд не являлись. Судебная волокита только одного дела обычно идет 5-6 месяцев. И только через полгода являлся пристав с предписанием перегородку убрать. "Захватчики" же просто раскручивали болты крепления перегородки и заносили ее в квартиру. Пристав записывал – решение суда исполнено. Через полчаса после ухода пристава "соседи-захватчики" ставили перегородку назад. И так пять раз. Истцы тратили годы, а ответчик все лишь минуты и все равно получал свое. Писали в прессу – без толку, приставы только обиделись, т.к. они тут ни причем, таков закон. Потом "обиженные" соседи просто решили перегородку без суда сломать, на грохот приехали милиционеры и было возбуждено уголовное дело по ст. 167 УК РФ.

— А если дверь соседей перекрыла общий электрический щиток?

Перекрыла ли дверь щиток роли не играет. Там нет оборудования, которое разрешено обсуживать кому-то другому кроме сертифицированного электрика ТСЖ. Ему и должен быть предоставлен доступ в случае аварии. Жильцам проводить электротехнические работы запрещено в ПУЭ. Другой вопрос если в щитке счетчики.

Если да, то доступ к счетчику должен быть обеспечен, т.к. счетчик обслуживается самим собственником. Иначе как за электричество платить? Обычно в таких случая счетчик переносят в квартиру или прямо на перегородку на которой ставится дверь.

— Что же делать если дверь закрывает собой окно в шахту дымоудаления?

Предусмотреть окно такой же площади над вашей дверью. Надо сказать, что СНиПами не регламентируется форма такого окна, поэтому тут есть два основных варианта. Можно просто сделать квадратное окно над дверью размерами примерно 50×50 см и поставить в него решетку. А можно сделать по аналогии с п. 1.74 в СНиПе 2.08.02-89. Просто перегородка на которой стоит дверь должна не доходить до потолка и оставленная щель должна иметь площадь не менее 2500 кв. см. При типовой ширине коридора около 2 м это зазор примерно 12-14 см. от потолка. В вентиляционное окно можно ставить сетку.

— А как быть если дверь закрывает пожарный кран?

Самое простое решение это отдать дополнительный ключ консьержу и написать на двери его номер телефона. Другой вариант это армированная стеклянная вставка в двери, которую пожарники смогут разбить и открыть дверь.

Можно согласовать перенос крана, но это долго и стоит денег. Есть решение проще. Ставим электромагнитный замок в цепь которого включен пожарный датчик, что и решает проблему. В случае пожара дверь разблокируется. Не следует забывать, что датчику нужно воздушное сообщение с основным коридором, поэтому небольшое вент. окно тоже нужно. Удовольствие стоит около $80, но на несколько квартир иметь электронный замок не допускающий подбор ключа не так и плохо. Вспомним, что 40% квартир по статистике МВД вскрывается отмычками.

— А вообще можно ставить двери в коридоры по правилам пожарной безопасности?

Запрета на это в Правилах нет, но есть требования к дверям стоящим на пути эвакуации. Коридорная дверь должна открываться наружу в общий коридор и открываться без ключа изнутри и иметь просвет не менее 0,8 м согласно СНиП 2.01.02-85. Кроме это коридорная дверь не должна мешать открываться другим дверям.

— Интересно, а не являлось ли действие соседей по перекрытию коридоров перепланировкой за которые предусмотрены санкции в новом ЖК РФ?

Нет, в новом ЖК РФ предусмотрены санкции за перепланировку жилых помещений. Коридор помещение нежилое. Тут даже нет реконструкции помещения, т.к. в определении Госстроя данном в ВСН 61-89(р) признаками реконструкции является изменение строительного объема и площади. Дверь объем и площадь не меняет.

— А разве не нужно согласие ТСЖ для установки двери?

ТСЖ это организация нанятая собственниками для эксплуатации дома и не более того. К имущественным отношениям между собственниками ТСЖ отношения не имеет.

— Как же так? В п. 2 ст. 137 ЖК РФ указано что ТСЖ имеет право предоставлять в пользовании общее имущество!

Законы надо читать до конца, собственники могут ТСЖ поручить распорядится своей собственность, без этого поручения действия ТСЖ незаконны. В ст. 146 указано, что для принятия решений о передаче прав на общее имущество требуется получение 2/3 голосов от всех собственников.  Сплошь и рядом ТСЖ пытается из себя изображать собственника дома, хотя это не более чем группа водопроводчиков и электриков нанятая жильцами. Не говорим уже о том, что любой собственник может выйти из ТСЖ просто подав заявление согласно ст. 143 ЖК РФ и никакие решения ТСЖ для него силы не имеют.

— А если собственник уже связан договором с ТСЖ?

Собственник в любой момент может расторгнуть договор с ТСЖ на основании ст. 782 ГК РФ, но это не снимает с него обязанности оплачивать коммунальные платежи в размере установленном в ЖК РФ.

— И что тогда делать  соседямкогда консенсус не найден?

Договариваться. Путь переговоров самый эффективный. Для переговоров как и для судов лучше звать профессионалов. Сэкономите время, а дело-то очень простое. Услуги адвоката по таким делам обычно $100-$200.

Посетите Народный Сайт о Небоскребе на Охте

К главной странице www.nsind.narod.ru

Сайт управляется системой uCoz

Здравствуйте, по существу Ваших вопросов сообщаем следующее.

В силу п. 1.7.1 «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года № 170 (далее по тексту – «Правила эксплуатации жилищного фонда») перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Следовательно, устройство (установка) тамбуров является перепланировкой жилого помещения.

В соответствию с п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Таким образом, лестничная площадка, на которой Вы собираетесь построить тамбур, является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома.

Согласно ч. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В силу ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

В соответствии с ч. 2 ст. 40 ЖК РФ если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно п. 1.7.3 «Правил эксплуатации жилищного фонда» перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.

Следовательно, чтобы построить тамбур, уменьшив размер общего имущества собственников многоквартирного дома, необходимо получить согласие всех собственников. Т.е. без согласия Вашей соседки (если она является собственницей квартиры) Вы не сможете осуществить перепланировку (реконструкцию).

Более того, несогласный с перепланировкой (реконструкцией) собственник может мотивировать свою позицию тем, что в случае установки тамбура, условия эксплуатации лестничной площадки ухудшатся. Ухудшение условий эксплуатации собственника квартиры в многоквартирном доме незаконно.

Данная позиция подтверждается судебной практикой.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия в своем Апелляционном определении по делу № 33-190/57 указала, что «доводы апелляционной жалобы о том, что металлический шкаф является движимой вещью, поэтому его место установки не регламентируется проектом жилого дома, а также то, что устройством тамбура он не нарушает права истицы и других собственников дома, поскольку возведенная перегородка (тамбур) находится на площадке около его квартиры и эта часть приквартирной площадки предназначена для обслуживания его квартиры, отклоняются, поскольку Шамшетдинов Х.Х., установив указанный тамбур, тем самым, присоединив часть лестничной площадки к принадлежащей ему квартире, изменил границы между квартирой истицы и его квартирой. Изменение этих границ повлекло за собой изменение границ других помещений, в частности размера межквартирной лестничной площадки, являющейся общим имуществом в многоквартирном доме. Таким образом, его действия нарушают права всех собственников общего имущества…».

Центральный районный суд г. Воронежа в своем Решении от 30 мая 2012 года № 2-1506/12 также указал, что «…доводы ответчика в части того, что им занято меньше половины от общей площадки лестничной клетки, перегородка не мешает истцу и не создает ограниченный доступ к лестничной клетке, не могут быть признаны обоснованными…».

Таким образом, уменьшение общего имущества многоквартирного дома путем возведения тамбура (перегородки) возможно только с согласия всех его собственников.

Для более подробной консультации рекомендуем Вам обратиться в приемную адвоката Ивлева Сергея Сергеевича по адресу: г.

КАК УСТАНОВИТЬ ПЕРЕГОРОДКУ В ОБЩЕМ КОРИДОРЕ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА?

Оренбург, ул. Шевченко, д. 20 В, офис 414, тел. 8-919-865-42-20.

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 июля 2012 г. по делу N 33-3760

Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:
председательствующего Федоровой Г.
судей Порохового С.П., Поздняковой О.Ю.
при секретаре В..
рассмотрела в открытом судебном заседании 18 июля 2012 года гражданское дело по иску С. к ООО "Базис", Г. о признании незаконной перепланировки мест общего пользования, по апелляционной жалобе Г. на решение Индустриального районного суда г. Хабаровска от 28 марта 2012 года
Заслушав доклад судьи Поздняковой О.Ю., объяснений представителя истца С. К., представителя ответчика Г. — Д., представителя 3-го лица ТСЖ "Наш успех" — Г.Г., судебная коллегия

установила:

С. обратилась в суд с иском к ООО "Базис", Г. о признании незаконной перепланировки мест общего пользования — коридора N площадью 8,8 кв. м, расположенного на 10-м этаже в, возложении на ответчиков обязанности по приведению коридора в прежнее состояние путем сноса кирпичной перегородки в коридоре между квартирами N на Г. освободить незаконно занятую часть коридора. В обоснование иска указала, что в ДД.ММ.ГГГГ они с супругом выбрали для приобретения квартиру, в том числе и по той причине, что перед квартирой имелся большой общий коридор. Однако заключив в ДД.ММ.ГГГГ с ООО "Базис" договор купли-продажи указанной квартиры и посетив через месяц квартиру, обнаружили, что в общем коридоре возведена кирпичная перегородка, с присоединением части коридора к кв. N, которая уменьшила площадь коридора наполовину. Обращения в ТСЖ результатов не принесли, так как ТСЖ не было известно кто является собственником кв. N На требование демонтировать перегородку в ООО "Базис" им дан ответ, что вся ответственность за содержание вышеуказанной квартиры несет ее собственник Г., однако который отказался осуществить снос стены, на контакт и мирное урегулирование конфликта не пошел. Что и явилось причиной их обращения в суд.
Решением Индустриального районного суда г. Хабаровска от 28 марта 2012 года исковые требования С. удовлетворены. Перепланировка мест общего пользования — коридора на 7 этаже дома признана незаконной. Г. обязан освободить занятую часть вышеуказанного коридора и демонтировать незаконно возведенную перегородку между квартирами N, привести жилое помещение в первоначальное состояние. С Г. в пользу С. взысканы судебные расходы и расходы на оплату услуг представителя
В апелляционной жалобе Г. принятое решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность. Указывает, что не является надлежащим ответчиком по заявленным требованиям, поскольку суд не выяснил кто фактически установил перегородку и учел, что перегородка была возведена в ДД.ММ.ГГГГ, тогда как собственником кв. N на основании договора с ООО "Базис" он стал только в ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку управлением МКД занимается ТСЖ "Наш Успех", которое несет ответственность за содержанием мест общего пользования, а стена возведена в коридоре, относящемся к местам общего пользования, полагает, что надлежащим ответчиком по настоящему иску является ТСЖ "Наш успех".
Проверив законность и обоснованность принятого судом решения в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе (ч.

Перегородки между залом и прихожей

1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ), судебная коллегия не находит оснований для его отмены по этим доводам.
Согласно ст. ст. 17, 35, 46 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Право частной собственности охраняется законом. Каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.
В силу требований ст. ст. 12, 209, 246 — 247, 304 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется, в частности, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом. Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда РФ от 25.11.2010 года N 1553-О-О положения ст. 29 Жилищного кодекса РФ, устанавливающие специальный правовой механизм публично-правового контроля за соблюдением порядка перепланировки и (или) переустройства жилого помещения, не исключают возможности использования собственниками помещений в многоквартирном доме гражданско-правовых способов защиты, в частности предусмотренного статьей 304 Гражданского кодекса РФ.
В силу положений ст. ст. 36 — 37, 40, 44 Жилищного кодекса РФ, ст. 290 Гражданского кодекса РФ Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, коридоры, обслуживающее более одного помещения в данном доме. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: принятие решений о реконструкции многоквартирного дома; принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.
Из материалов дела следует, что собственником кв. N на 10 этаже дома является С., собственником рядом расположенной на этом же этаже N — ответчик Г.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что на 10 этаже д. осуществлена самовольная перепланировка мест общего пользования (тамбура 8.8 кв. м, через который осуществляется вход в кв. N со стороны кв. N самовольно установлена кирпичная разделительная перегородка с входной дверью, в результате чего часть тамбура площадью 4.646 кв. м присоединена к квартире N собственником которой является ответчик Г., и площадь мест общего пользования уменьшилась с 8,8 до 4,154 кв. м.
Согласно части 2 статьи 25 Жилищного кодекса РФ перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
В силу части 4 статьи 29 Жилищного кодекса РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
В соответствии с частью 2 статьи 40 Жилищного кодекса РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что Г. была осуществлена перепланировка, затрагивающая места общего пользования, в отношении которых все участники общей долевой собственности обладают равными правами.
Учитывая, что согласие всех собственников общей долевой собственности на осуществление Г. перепланировки, в результате которой к принадлежащей ему на праве собственности квартире были присоединены места общего пользования получено не было; и которой нарушаются права собственника квартиры N суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования С. о признании перепланировки незаконной, возложении на Г. обязанности освободить незаконно занятое нежилое помещение, состоящее из части коридора на 10 м этаже между квартирой N и квартирами и демонтировать незаконно возведенную перегородку.
Судебная коллегия полагает, что при разрешении спора судом первой инстанции верно определены юридически значимые обстоятельства дела, которые исследованы всесторонне и полно, правильно применены нормы материального и процессуального права, выводы суда соответствуют установленным по делу обстоятельствам. Оценка добытым при рассмотрении дела доказательствам дана по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ.
Довод апелляционной жалобы о том, что иск предъявлен ненадлежащему ответчику Г., так как его право собственности на квартиру N было зарегистрировано позже проведения перепланировки, и судом не выяснено кем конкретно была возведена перегородка, является несостоятельным, поскольку из материалов дела следует что договор купли-продажи кв. N с рассрочкой платежа был заключен с Г. ДД.ММ.ГГГГ (ответ ООО "Базис" от ДД.ММ.ГГГГ на л.д. 8), именно Г. является собственником жилого помещения, к которому была присоединена часть мест общего пользования, и который в силу вышеприведенных правовых норм обязан освободить незаконно занятое жилое помещение путем демонтажа установленной перегородки. Тогда как установление конкретного лица, которым была возведена данная перегородка, правового значения не имеет и отмену решения суда не влечет.
Содержащиеся в апелляционной жалобе доводы направлены на переоценку установленных судом обстоятельств, они являлись основанием процессуальной позиции истца, были приведены в ходе разбирательства дела, являлись предметом рассмотрения в суде, исследованы судом и подробно изложены в постановленном решении. Оснований для переоценки представленных доказательств и иного применения норм материального права у суда второй инстанции не имеется, так как выводы суда первой инстанции полностью соответствуют обстоятельствам данного дела, и спор по существу разрешен верно.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Индустриального районного суда города Хабаровска от 28 марта 2012 года по гражданскому делу по иску по иску С. к ООО "Базис", Г. о признании незаконной перепланировки мест общего пользования. Возложение обязанности демонтировать незаконно возведенную перегородку оставить без изменения, а апелляционную жалобу Г. — без удовлетворения.

Председательствующий
Г.ФЕДОРОВА

Судьи
С.П.ПОРОХОВОЙ
О.Ю.ПОЗДНЯКОВА

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *