Переход права собственности на квартиру

Переход права собственности

Само понятие «переход права» говорит само за себя – право одного переходит к другому. Основанием такого перехода относительно недвижимости всегда является сделка. В зависимости от назначения, недвижимость можно поделить:

  • Жилая:

  1. квартиры и комнаты в коммуналках;
  2. частные дома, коттеджи, танхаусы.
  1. здания и отдельные помещения в них, сооружения;
  2. незавершенные строительством объекты;
  3. объекты коммуникации: газопроводы, водопроводы, ЛЭП;
  4. земельные участки.

Переход права собственности на недвижимость, как отдельное действие, госрегистрации не подлежит. Поэтому, под «регистрацией перехода» подразумевается волеизъявление, выражающееся в подаче заявлений на регистрацию от обеих сторон: передающей и принимающей.

Регистрация перехода права собственности: общие требования

  1. Основанием является любая двухсторонняя сделка: продажа, дарение, мена, рента, приватизация;
  2. Заявления на регистрацию подаются с двух сторон: передающая (продавец, даритель и т.п.) сторона подает на переход права, а принимающая (покупатель, одаряемый) – на право собственности;
  3. Если отчуждаемое имущество приобреталось в браке на одного супруга по возмездной сделке, то на его отчуждение нужно согласие второго супруга, оформленное у нотариуса;
  4. На переход права собственности на недвижимость кадастровый паспорт не требуется, если такой учет данного объекта проведен;
  5. Госпошлина оплачивается теперь только за право, соответственно плательщиком выступает лицо, приобретающее право – например, покупатель, одаряемый.

Переход права собственности на квартиру: особенности

Дополнительно к общим требованиям по переходу, квартиры также имеют свои нюансы.

  • В договоре указывается обязательно:
  1. проживающие (прописанные) лица,
  2. не проживающие, но имеющие права на квартиру по закону,
  3. либо сведения, что указанные лица отсутствуют.

Для перехода права собственности на квартируберется справка по установленной форме у паспортистки или непосредственно в паспортном столе. Этот документ, прежде всего, важен приобретателю, дабы не купить «кота в мешке». Также данная справка представляется на регистрацию;

  • Если продавцом квартиры (собственником) выступает малолетний (до 14 лет), либо недееспособный, их интересы представляют законные представители (родители), либо назначенные опекуны. В том числе и подписывают заявления на переход права собственности на квартиру;

В данном случае обязательно:

  • получить письменное согласие (предварительное) органов опеки до совершения сделки;
  • оформляется в виде распоряжения администрации, т.к. данные органы являются ее структурным подразделением.

Отчуждение имущества указанных лиц не должно ухудшать их положения. Поэтому основное условие органов опеки для получения согласия – найти равноценное жилье.

Переход права собственности на недвижимость

Если квартиры и другие жилые объекты, как правило, приобретаются гражданами, то нежилые объекты – преимущественно коммерческими компаниями, организациями.

Особенности совершения сделки юр. лицом

  • должно быть получено согласие уполномоченного органа в следующих случаях:
  • если совершенная сделка для юр. лица является крупной,
  • либо оформление сделки, в которой имеется выгода (заинтересованность) определенных лиц общества.

Порядок определения крупности сделки, наличие заинтересованности, а также органа управления компании, уполномоченного принимать такого рода решения, напрямую зависит от формы общества: акционерное, закрытое или открытое, либо ООО;

  • подать заявку на регистрацию перехода права собственности, либо на право может руководитель компании (действует без доверенности на основании устава общества), либо любой другой представитель на основании доверенности, выданной от имени юр. лица руководителем, скреплена печатью общества и заверенная у нотариуса;
  • устав и иные документы общества представляются обязательно один раз. При последующих обращениях данной организации необходимо представлять лишь изменения в устав, если таковые имели место.

Регистрация перехода права собственности имеет множество других нюансов, в зависимости от вида объекта, его связи с землей и т.п. Разобраться в таких тонкостях, а также помочь в составлении документов всегда помогут грамотные юристы.

Не нашли ответ? Задайте свой вопрос юристам

8485 юристов ждут Вас Быстрый ответ, бесплатно!

Совет 1: Как передать право собственности на квартиру

Здравствуйте Светлана!

В соответствии с п.2 ст. 558 ГК РФ

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ, в случаях,
когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право
собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации,
если иное
не установлено законом.

Согласно п.5 ч.2 ст.153 ЖК РФ

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у Вас как собственника жилого помещения:

с момента возникновения права собственности, (т.е с момента государственной регистрации)

В случае если Вы являетесь лицом, принявшим жилое помещение от застройщика, то в соответствии с п. 2 ч.2 ст.153 ЖК РФ:

обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у Вас как лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

С уважением,

Валентина Михайловна Барабанова

Реализация товара по договору купли-продажи с особым переходом права собственности

Основным видом договора, на основании которого продавец реализует товар покупателю, выступает договор купли-продажи. Указанный вид договора регулируется нормами гл. 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную цену. В общем случае, если иное не установлено договором или законом, право собственности у покупателя на приобретенный товар возникает с момента его передачи продавцом (п. 1 ст. 223 ГК РФ).

Следует помнить, что в соответствии со ст. 224 ГК РФ под передачей товара понимается: вручение товара покупателю; сдача товара перевозчику для отправки покупателю; сдача товара в организацию связи для пересылки покупателю товаров, отчужденных без обязательства доставки. Кроме того, к передаче товара приравнивается и передача коносамента или иного сопроводительного документа на товар (п. 3 ст. 224 Кодекса).

Аналогичные нормы, по сути, продублированы и в ст. 458 ГК РФ, согласно которой обязанность продавца по передаче товара покупателю считается исполненной в момент вручения товара покупателю или указанному им лицу в месте нахождения товара либо покупателя (если договором предусмотрено, что доставка осуществляется продавцом); вручения товара перевозчику или организации связи для доставки товара покупателю или указанному им лицу (если в обязанности продавца не входит доставка товара).

Если сделка с покупателем совершается впервые и продавец не уверен в своем партнере, он может после передачи товара покупателю сохранить за собой на определенное время право собственности на этот товар. Сделать это позволяет ст. 491 ГК РФ. Иначе говоря, внесение в договор купли-продажи условия об особом переходе права собственности на товар от продавца к покупателю позволяет отнести этот договор к отдельному типу хозяйственных договоров — договорам с особым переходом права собственности. Чаще всего таким договором предусматривается, что право собственности на товар сохраняется за продавцом до момента оплаты товара (или полной оплаты, если договором предусмотрена рассрочка платежа).

Отчуждать неоплаченный товар или распоряжаться им иным способом покупатель не вправе. Если в сроки, определенные договором, покупатель не оплатил товар, то продавец вправе требовать его возврата.

Нужно сказать, что и бухгалтерский, и налоговый учет операций по реализации товаров на основании договора с особым переходом права собственности имеет свои особенности.

Бухгалтерский учет у продавца

В бухгалтерском учете выручка продавца от продажи товаров в соответствии с п. 5 ПБУ 9/99 <1> признается доходом от обычных видов деятельности. На основании п. 6 ПБУ 9/99 выручка принимается к учету, исчисленная в денежном выражении и равная величине поступления денежных средств, а также иного имущества и (или) величине дебиторской задолженности, определяемой исходя из цены товаров, установленной договором. Выручка признается в бухгалтерском учете продавца при одновременном выполнении условий, установленных п.

Право собственности на квартиру: основные способы передачи и их ограничения

12 ПБУ 9/99, одно из которых, как известно, переход права собственности на товар от продавца к покупателю. Так как по договору с особым переходом права собственности покупатель до момента оплаты товара не становится его собственником, в учете продавца отражается кредиторская задолженность, а не выручка.

<1> Положение по бухгалтерскому учету "Доходы организации" ПБУ 9/99 утверждено Приказом Минфина России от 6 мая 1999 г. N 32н.

Планом счетов <2> для обобщения информации о наличии и движении отгруженных товаров, выручка от продажи которых определенное время не может быть признана в бухгалтерском учете, предназначен счет 45 "Товары отгруженные". Таким образом, отгруженные товары списываются продавцом с кредита счета 41 "Товары" в дебет счета 45 по фактической себестоимости. Кроме того, в дебет счета 45 списываются и расходы по отгрузке данных товаров (часть транспортных расходов, приходящаяся на отгруженные товары).

<2> План счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкция по его применению утверждены Приказом Минфина России от 31 октября 2000 г. N 94н.

После получения оплаты от покупателя в учете продавца отражается выручка от продажи товаров и одновременно себестоимость отгруженных товаров списывается со счета 45 в дебет счета 90 "Продажи", субсчет 2 "Себестоимость продаж".

В бухгалтерском учете начисление суммы налога по товару, в отношении которого установлен особый переход права собственности, можно, по мнению автора, отражать с помощью двух вариантов.

Вариант 1. Д 45, субсчет "НДС" — К 68 "Расчеты по налогам и сборам", субсчет "НДС". Правда, начисление суммы налога с использованием обособленного субсчета счета 45 лучше закрепить в учетной политике, так как Планом счетов такая корреспонденция счетов не предусмотрена.

Вариант 2. Можно "отложить" сумму начисленного при отгрузке налога на счет 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами": Д 76, субсчет "НДС" — К 68, субсчет "НДС". Напомним, что ранее такой записью отражали начисление налога налогоплательщики, использовавшие в целях исчисления НДС метод "по оплате".

После перехода права собственности на товар от продавца к покупателю сумма налога, учтенная на счете 45 или счете 76, субсчет "НДС", списывается в дебет счета 90, субсчет 3 "Налог на добавленную стоимость".

Пример. Организация А в январе текущего года продает по договору купли-продажи партию товара стоимостью 59 000 руб., в том числе НДС — 9000 руб. Договором предусмотрено, что право собственности на товар сохраняется за продавцом до момента его оплаты.

Фактическая себестоимость товара составляет 35 000 руб. Оплата от покупателя поступила в феврале.

Учетной политикой организации А предусмотрено, что начисленные суммы налога по товарам, проданным по договорам с особым переходом права собственности, отражаются на счете 45, субсчет "НДС". В целях налогообложения организация А доходы и расходы признает методом начисления.

В бухгалтерском учете организации А эти операции отражены следующим образом:

в январе

Д 45 — К 41 — 35 000 руб. — отгружены покупателю товары по договору с особым переходом права собственности;

Д 45, субсчет "НДС" — К 68 — 9000 руб. — начислена сумма налога при отгрузке;

в феврале

Д 51 "Расчетные счета" — К 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками" — 59 000 руб. — поступила от покупателя сумма платы за товар;

Д 62 — К 90, субсчет 1 "Выручка" — 59 000 руб. — отражена в учете выручка от продажи товаров;

Д 90-3 — К 45, субсчет "НДС" — 9000 руб. — отражена сумма НДС, предъявленная к оплате покупателю;

Д 90-2 — К 45 — 35 000 руб. — списана себестоимость проданных товаров;

Д 90, субсчет 9 "Прибыль/убыток от продаж" — К 99 "Прибыли и убытки" — 15 000 руб. — отражен финансовый результат от продажи товаров по договору с особым переходом права собственности.

Налоговый учет у продавца

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ реализация товаров на территории РФ является объектом обложения НДС. Налоговую базу продавец определяет на основании п. 1 ст. 154 Кодекса как стоимость товаров без учета налога. Как известно, согласно п. 1 ст. 167 НК РФ моментом определения налоговой базы является наиболее ранняя из дат:

  • день отгрузки (передачи) товаров;
  • день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров.

Налоговые органы считают, что, поскольку момент определения налоговой базы по НДС не "привязан" к переходу права собственности на товар, признаваемому реализацией в целях налогообложения, начислить сумму налога продавец обязан именно в день фактической отгрузки товара. Если организация-продавец планирует защищать противоположную точку зрения, то первичные документы при отгрузке должны оформляться как при отгрузке на ответственное хранение. В последующем, при переходе права собственности на момент оплаты, происходит заполнение первичного документа на отгрузку, в котором покупатель будет также являться грузоотправителем. К этому документообороту можно применить п. 3 ст. 167 НК РФ, где сказано, что, если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на него, такая передача для целей начисления НДС приравнивается к отгрузке товара.

Как уже отмечалось, о том, когда обязанность по передаче товара продавцом покупателю считается исполненной, сказано в ст. 458 ГК РФ. Поэтому дата отгрузки определяется продавцом на основании самого договора купли-продажи и данной статьи Кодекса.

Сумма выручки от реализации товаров за минусом НДС признается в налоговом учете продавца доходом от реализации (ст. ст. 249 и 248 НК РФ). Порядок признания доходов для налогоплательщиков, использующих метод начисления, регламентируется ст. 271 НК РФ. Пунктом 3 этой статьи установлено, что датой получения доходов от реализации товаров признается дата реализации товаров, определяемая в соответствии с п. 1 ст. 39 НК РФ, т.е. дата перехода права собственности на товар от продавца к покупателю.

Из буквального прочтения текста НК РФ вытекает, что доход от реализации товаров по договору с особым переходом права собственности должен признаваться в налоговом учете по мере оплаты. Однако чиновники Минфина России считают иначе. Так, в Письме от 20 сентября 2006 г. N 03-03-04/1/667 отмечено, что для целей налогообложения не должны приниматься во внимание положения договора купли-продажи о сохранении до момента оплаты права собственности на товары за продавцом. Иными словами, доход от реализации товаров должен признаваться на дату их фактической передачи покупателю и выставления ему расчетных документов.

Скажем мягко, позиция не бесспорная, о чем, кстати, свидетельствует другое Письмо Минфина России, от 20 июля 2006 г.

N 03-03-04/1/598, в котором сказано, что при определении момента признания доходов от реализации товаров следует исходить исключительно из срока, определенного условиями договора поставки. Исключений из этого правила не допускается даже тогда, когда налогоплательщик готов пойти на более раннее признание доходов от реализации товаров.

В связи с тем что данный вопрос не имеет однозначного ответа, продавец должен самостоятельно определить, в какой момент он будет признавать доходы от реализации товаров по договорам с особым переходом права собственности.

Если продавец примет решение отражать в налоговом учете выручку от реализации товаров только после поступления оплаты, ему следует запастись документами, позволяющими доказать, что покупатель не отчуждал товар и не распоряжался им иным способом до перехода на него права собственности.

Наличие таких доказательств не позволит налоговым органам квалифицировать данную сделку как искусственное занижение налоговой базы по налогу на прибыль, особенно если сделка совершена в конце налогового периода, а оплата поступила в следующем.

Нужно сказать, что в случае судебного разбирательства у налогоплательщика-продавца, имеющего на руках такие доказательства, есть все шансы доказать в суде обоснованность своей точки зрения.

На основании ст. 268 НК РФ налогоплательщик вправе уменьшить доходы от реализации товаров на стоимость приобретения данных товаров, определяемую в соответствии с учетной политикой организации для целей налогообложения одним из методов оценки покупных товаров:

  • по стоимости первых по времени приобретения (ФИФО);
  • по стоимости последних по времени приобретения (ЛИФО);
  • по средней стоимости;
  • по стоимости единицы товара.

Не следует забывать, что при реализации товаров расходы, связанные с их приобретением и реализацией, формируются с учетом положений ст. 320 НК РФ.

Особенности учета у покупателя

Нужно отметить, что у покупателя учет товаров, приобретенных по договору с особым переходом права собственности, также имеет свою специфику.

Согласно принципу имущественной обособленности, закрепленному в п. 2 ст. 8 Федерального закона от 21 ноября 1996 г. N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете", покупатель не вправе отражать у себя на балансе имущество, собственником которого он не является.

Напомним, что в соответствии с ПБУ 5/01 <1> товары являются частью материально-производственных запасов, приобретенных либо полученных от других юридических или физических лиц и предназначенных для продажи. Как следует из п. 18 Указаний по учету МПЗ <2>, запасы, не принадлежащие организации, но находящиеся в ее пользовании или распоряжении, учитываются на забалансовых счетах в оценке, предусмотренной в договоре, или в оценке, согласованной с их собственником. При отсутствии цены на такие запасы в договоре или цены, согласованной с собственником, они могут учитываться по условной оценке.

<1> Положение по бухгалтерскому учету "Учет материально-производственных запасов" ПБУ 5/01 утверждено Приказом Минфина России от 9 июня 2001 г. N 44н.
<2> Методические указания по бухгалтерскому учету материально-производственных запасов утверждены Приказом Минфина России от 28 декабря 2001 г. N 119н.

Планом счетов для отражения в учете полученных от продавца неоплаченных товаров, запрещенных к расходованию условиями договора до их оплаты, предназначен забалансовый счет 002 "Товарно-материальные ценности, принятые на ответственное хранение". После оплаты данного товара покупатель списывает стоимость товара с забалансового счета и отражает его на счете 41, тогда и возникает право на возмещение НДС.

В.В.Семенихин

Консультант-эксперт

по финансовым

и экономическим вопросам,

аттестованный аудитор

Право собственности на недвижимость возникает с момента государственной регистрации

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат регистрации в Едином государственном реестре.

Право на имущество, подлежащее государственной регистрации, согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ, возникает только с момента регистрации.

Право собственности на квартиру: основные способы передачи и их ограничения

Следовательно, право собственности на недвижимость (дом, квартиру, дачу и пр.) возникает только после государственной регистрации. Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество не может заменить нотариальное удостоверение сделки. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В связи с чем, новый собственник  не может распоряжаться объектом недвижимости.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. До этого договоры купли-продажи жилых помещений считаются незаключенными и не влекут возникновение права собственности.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

вернуться

Вопрос: Применяется ли Гражданский кодекс к правоотношениям, возникшим из договора купли-продажи недвижимости, и, соответственно, является ли включение в договор купли-продажи условий о сохранении права собственности продавца до окончательной оплаты?

Ответ юриста:

Гражданский кодекс регулирует правоотношения сторон по договору купли-продажи недвижимого имущества.

Право собственности у покупателя недвижимости возникает с момента его государственной регистрации.

При наличии в договоре условия о сохранении права собственности за продавцом до полной оплаты недвижимого имущества, переход права собственности к покупателю будет зарегистрирован только при наличии документов, подтверждающих факт полной оплаты.

Правовое обоснование: 

По договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

К договору продажи недвижимости применяются общие положения о договоре купли-продажи (п. 5 ст. 454 ГК РФ). Оплата товара по договору купли-продажи регулируется ст. 486 ГК РФ. Нормы указанной статьи допускают исполнение покупателем обязанности по оплате товара как до, так и после его передачи, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими правовыми актами или договором.

Заключение договора купли-продажи объекта недвижимости не влечет утраты продавцом права собственности на него, даже если оплата по договору полностью произведена, а недвижимость передана покупателю.

Так, в п. 60 постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» сказано, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем имущества. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным во владение имуществом, поскольку право собственности до момента государственной регистрации перехода прав сохраняется за продавцом.

Переход права собственности на недвижимость к покупателю по договору продажи подлежит обязательной государственной регистрации (п. 1 ст.

Особенности перехода права собственности на недвижимое имущество

551 ГК РФ). И право собственности на объект недвижимости возникает у приобретателя только с момента государственной регистрации такого права (п. 2 ст. 8 и п. 2 ст. 223 ГК РФ). Проведение регистрации удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права собственности (п. 1 ст. 14 Закона № 122-ФЗ). В этом документе указывается объект недвижимости, на который удостоверяется право собственности покупателя.

Если в договоре зафиксировано, что право собственности на недвижимость переходит к покупателю после оплаты ее стоимости и на момент подачи документов на госрегистрацию оплата не осуществлена, то ни о какой регистрации перехода права собственности к покупателю не может быть и речи. В такой ситуации сначала осуществляются расчеты между сторонами, и только после получения от покупателя необходимой суммы стороны обращаются за регистрацией перехода права собственности к покупателю.

Ответ подготовил Константин Кропачев, юрист

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *