Продажа земельного участка без строения

Главная / Недвижимость / Права на земельный участок при продаже находящейся на нем недвижимости

Права на земельный участок при продаже находящейся на нем недвижимости

В статье552 ГК заложен принцип неразрывной связи земельного участка и недвижимости, которая на нем расположена (п.1). Из этой правовой нормы следует, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права  на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Приведенную норму можно прокомментировать и так: недвижимость следует судьбе земельного участка, и при ее продаже обязательно должен быть решен вопрос о праве покупателя на земельный участок.

Пункты 2 и 3 статьи 552 ГК устанавливают правила продажи для случаев, когда:

  1. Продавец (собственник) недвижимости (например, жилого дома, дачи) одновременно является  собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость.
  2. Продавец (собственник) недвижимости не является  собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость.

В первом случае, согласно пункту 2 статьи 552 ГК, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый продаваемой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. Обратите внимание на последнее условие, к нему мы еще вернемся.

Во втором случае, согласно пункту 3 статьи 552 ГК, покупатель недвижимости приобретает право пользования (например, аренды) соответствующим земельным участком, что и продавец недвижимости.  Это значит, что если покупатель приобрел в собственность здание на участке, который продавец здания арендовал, то к покупателю переходит и право аренды земельного участка в объеме и на условиях, которые были у продавца здания.

У внимательного читателя приведенные нормы ГК вызовут немало вопросов: что означают фразы «занятый такой недвижимостью», «необходимый для ее использования» и т.п.?  Как понимать передачу права собственности на участок, занятый недвижимостью? Образуется ли в этом случае новый (второй) земельный участок, минуя прохождение утомительной процедуры государственного кадастрового учета? И это далеко не полный список возможных вопросов.

Попробуем ответить хотя бы на часть возможных вопросов.

Для начала обратимся к пункту 3 статьи 129 ГК, согласно которой земля может отчуждаться (продаваться, передаваться в дар и пр.) или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой ее оборот допускается законами о земле. Известно, что главным законом о земле является Земельный кодекс РФ. Из пункта 3 статьи 3 ЗК следует, что «имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством…., специальными федеральными законами».

Из сказанного следует, что в случае коллизии (противоречия) норм гражданского и земельного права по схожим правоотношениям, нормы земельного права имеют приоритет перед нормами права гражданского, а значит,  применяться должны нормы земельного права.

Теперь давайте посмотрим, как предлагается действовать в случаях, описанных нами в начале страницы, по правилам Земельного кодекса. И содержит ли кодекс эти правила? Есть ведь в пункте 2 статьи 552 ГК оговорка: «…если иное не предусмотрено законом».

Такие правила в кодексе содержатся. Так, согласно пункту 4 статьи 35 ЗК (абз.1), отчуждение (передача в собственность) здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком.

В отличие от пункта 2 статьи 552 ГК, никакого упоминания о земельном участке, занятом недвижимостью и необходимом для ее использования,   пункт 4 статьи 35 ЗК не содержит. Этой правовой нормой   продавцу предписывается передать покупателю в собственность весь земельный участок, а не его часть.

В ЗК содержится легальное определение земельного участка, под которым понимается  часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами (ст.11.1 ЗК), а объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (п.1, ст.37 ЗК).

Правило п.4 ст.35 ЗК (абз.1) на разговорном языке можно сформулировать и так: «Хочешь продать дом — обязан вместе с домом продать (передать в собственность) и весь земельный участок, на котором находится дом».  А в абзаце 5  пункта 4 статьи 35 ЗК содержится еще одно правило. Если и его перефразировать, звучать оно будет так: «Хочешь продать земельный участок— обязан вместе с земельным участком продать находящиеся на нем здания, строения сооружения». Сделки, нарушающие эти правила, являются недействительными (ничтожными) как противоречащие закону (ст.168 ГК).

Таким образом, если при покупке или продаже вы столкнулись с ситуацией, когда здание и земельный участок имеют одного и того же собственника, совершая сделку с этими объектами, следует руководствоваться изложенными правилами земельного законодательства.

Статья 35 ГК предусматривает ситуацию, когда продаваемое здание и земельный участок имеют нескольких собственников (долевая собственность). В этом случае продажа доли в праве собственности на здание влечет за собой и продажу доли в праве собственности на земельный участок. Размер этой доли должен быть пропорционален доле в праве собственности на здание.

Теперь рассмотрим ситуацию, когда продавец недвижимости не является собственником земельного участка, на котором она расположена. По нормам гражданского права (п.3 ст.552 ГК) в этом случае покупатель недвижимости приобретает право пользования (например, аренды) соответствующимземельным участком, что и продавец недвижимости.

 Земельный кодекс (п.1 ст.35), следуя содержащемуся  в нем определению земельного участка, воспроизводит эту, норму, на наш взгляд, корректнее.  В  п.1 ст.35 ЗК  говорится о том, что продавец приобретает право пользования не соответствующим земельным участком, а право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Отчуждения доли в праве собственности на здание, строение сооружение на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

РУБРИКА: Гражданское право

ТЕМА: Приобретение недвижимости без земли

ВЫБРАТЬ ДРУГУЮ ТЕМУ

ВЫБРАТЬ ДРУГУЮ РУБРИКУ

Вопрос: Хочу приобрести в собственность полуразрушенное здание (бывший склад) для последующего восстановления и организации небольшого производства. Нынешний владелец не оформил право собственности на землю. Подскажите, пожалуйста, как избежать излишнего бюрократизма и не попасть впросак при совершении сделки.

Заранее благодарю.

 

Ответ:

 

Приобретение недвижимого имущества в собственность без приобретения права на земельный участок под ним — распространенная ситуация, подробно регулируемая законом.

 

Став собственником склада, находящегося на земельном участке, принадлежащем другому лицу, Вы имеете право постоянного пользования частью земельного участка, находящейся под этим зданием. Это правило действует в том случае, если договором с собственником земли Вы не установите иного (п. 1 ст. 271 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ).

 

Особое внимание следует обратить на то, какие права (если они есть) имеются у продавца склада на этот земельный участок. Это важно, поскольку Вы приобретете право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

 

Если собственник земли, на котором расположен Ваш склад, пожелает продать свой участок, сдать его в ипотеку и проч., на Ваше право собственности на недвижимость это не повлияет, т.к. прекращение или изменение права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком (п. 2 ст. 271 ГК РФ).

 

Вы, как полноправный собственник здания-склада, несмотря на то, что он находится на чужом земельном участке, имеете право владеть, пользоваться и распоряжаться этим складом по своему усмотрению, в том числе восстанавливать его, в той мере, в какой это не будет противоречить условиям пользования участком, установленным законом или договором. Поэтому знать статус этой земли, ее собственника, наличия каких-либо ограничений в пользовании, Вам необходимо до момента приобретения склада. Земельный участок может быть предназначен для ведения сельского хозяйства, для нужд обороны и проч., что может сделать невозможным вообще какое-либо строительство производственных складов.

Купля-продажа земли со строением: правила оформления сделки

Более того, на землю могут быть наложены запрещения в виде арестов, она может быть сдана в аренду, последующую аренду. Обладание полной информацией о земле обязательно до заключения договора купли-продажи недвижимости.

 

Приобретение недвижимости на земельном участке означает также приобретение преимущественного права покупки или аренды земельного участка под ним перед другими лицами, а если земля находится в государственной или в муниципальной собственности, то исключительное право на ее приватизацию (п. 3 ст. 35 ЗК РФ).

 

Существует законодательный запрет (п. 4 ст. 35 ЗК РФ) на продажу здания без земли под ним, если они принадлежат одному лицу. Таким образом, Вы вправе приобрести склад без земли до тех пор, пока нынешний собственник здания не оформил права на землю. После этого — продажа здания станет возможной только одновременно с продажей земли. Обратите внимание на то начал ли нынешний собственник склада оформление прав на землю и на какой стадии это оформление.

 

  В договоре, оформляющем переход права собственности на склад, указание правовой судьбы земельного участка под ним обязательно. В противном случае, государственная регистрация Вашего права собственности будет приостановлена.

 

Площадь части земельного участка, занятой складом и необходимой для его использования, будет определяться в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ, а именно в соответствии с конкретным видом деятельности на складе и с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией, принятой для этого участка.

 

Таким образом, существенных рисков при правильном оформлении права собственности на склад без оформления прав на земельный участок нет. Однако Вы обязательно должны обладать информацией о статусе земли (возможно, она ограничена или вообще исключена из оборота, находится под арестом, относится к сельскохозяйственным угодьям и проч.).

 

Обратите внимание на то, начал ли нынешний собственник склада оформление прав на землю и на какой стадии это оформление, т.к. существует законодательный запрет на продажу здания без земли под ним, если они принадлежат одному лицу.

 

В договоре указание о правовой судьбе земельного участка под ним является императивным требованием регистрирующих органов.

Ведущий юрист ООО «ПРЕЗИДЕНТ КОНСАЛТ» З.Брусова

ВЫБРАТЬ ДРУГУЮ ТЕМУ

ВЫБРАТЬ ДРУГУЮ РУБРИКУ

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ
земельного участка без строений

г. _____________________                                                               ____ ____________ 201_г.

Гр. РФ ______________________________________________, именуемый(ая) в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и
Гр. РФ _____________________________________________, именуемый(ая) в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. В соответствии с настоящим Договором Продавец передает в собственность Покупателю, а Покупатель обязуется принять и оплатить по цене, согласованной в настоящем договоре, следующее недвижимое имущество, именуемое далее Имущество:
земельный участок с кадастровым номером _______________________ площадью ________ кв. м. , расположенный по адресу _____________________________________, категория земель — ______________________________________, разрешенное использование _________________ .
1.2.

Имущество принадлежит Продавцу на праве собственности на основании следующих документов: (указать документы основания, указанные в свидетельстве Дарителя со всеми реквизитами).
— _______________________________________________________;
— _________________________________________________________;
Право Продавца на Имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права от ____________. серия ______ №________________, а так же записью регистрации № _________________________.
1.3. На указанном в п. 1.1. договора Земельном участке не размещены какие-либо объекты недвижимости, являющиеся собственностью Продавца. (Если по кадастровому паспорту на земельный участок видно, что там стоит дом, могут отказать в регистрации), т.к. раздельное отчуждение дома и земли запрещено. Может быть стоит все-таки зарегистрировать дом по декларации, прежде чем регистрировать, а потом подарить дом с участком ?)
1.4. Продавец гарантирует, что состояние Земельного участка пригодно для его использования в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

2. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

2.1. Договорная цена Имущества составляет ____ (_____________________) рублей.
2.2. Денежные средства в оплату Имущества переданы Покупателем и получены Продавцом. Документом о передаче денежных средств является настоящий договор (Прим* такой пункт договора подходит только в случае, если сторонами договора являются граждане. Наличные расчеты между организациями на суммы свыше 100 000 рублей запрещены. При иной системе расчетов данный пункт необходимо изменить) .

3. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ

3.1. Настоящий Договор вступает в законную силу и считается заключенным с момента его подписания сторонами.
3.2. Расходы, связанные с государственной регистрацией права собственности Покупателя распределяются между сторонами в соответствии с действующим законодательством.
3.3.

Можно ли купить дом без земли?

К моменту подписания Договора Имущество передано Продавцом Покупателю, осмотрено и принята Покупателем, Покупатель претензий не имеет. Документом о передаче Имущества является настоящий договор. Акт о приеме-передаче сторонами не составляется. (При иной системе передачи Имущества, данный пункт необходимо изменить)

4. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

4.1. Продавец гарантирует, что до подписания настоящего Договора Имущество никому не продано, не подарено, не заложено, не обременено правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.
4.2. Стороны Договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть Договора, а также что отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный Договор.

5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

5.1. Договор составлен в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, из которых один находится у Продавца, второй — у Покупателя, третий — в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

АДРЕСА И ДАННЫЕ СТОРОН:

Продавец:
ФИО _____________________________________, Дата рождения ______________________, место рождения ____________, зарегистрированная по адресу: ________________________, паспорт __________ № _______________, выдан (когда) ____________________ кем _________________________________________________________ .

Покупатель:
ФИО _____________________________________, Дата рождения ______________________, место рождения ____________, зарегистрированная по адресу: ________________________, паспорт __________ № _______________, выдан (когда) ____________________ кем _________________________________________________________ .

ПОДПИСИ СТОРОН:

Продавец: __________________________________________________

Покупатель: __________________________________________________

О моих юридических услугах и услугах моих коллег в области земельного права см. ЗДЕСЬ

Запись опубликована автором Татьяна Скворцова в рубрике Образцы договоров, Правовой ликбез с метками бланк договора купли-продажи земельного участка, договор купли-продажи земельного участка, типовой договор купли-продажи земельного участка, форма договора купли-продажи земельного участка.

Договор купли продажи земельного участка без строений

.

Договор купли-продажи участка без строений

Консультации ←

Мне продали здание без земли

Здравствуйте! Администрация продала мне через торги нежилое здание без земли, поскольку на момент торгов земля была не размежевана. После администрация размежевала землю и предложила мне ее выкупить. Скажите правомерно ли мне продано здание без земли «в воздухе».


Раздел: Защита прав потребителейОт: Алексей, 30 ноября 2015г.


Здравствуйте! Спасибо за обращение в Центр по Защите Прав.

В соответствии со ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.

В силу ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Статьей 35 ЗК РФ установлено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Таким образом, законодательство предусматривает возможность отчуждения здания без отчуждения земли, но запрещает обратное.

В соответствии со ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Отсутствие межевого плана и, как следствие, отсутствие кадастрового учета, говорит о том, что данный земельный участок не обладает индивидуально определенными признаками и не может являться объектом гражданского оборота.

В связи с указанным право собственности на земельный участок и возможность совершения сделок в отношении земельного участка возникли только после постановки его на кадастровый учет.

В настоящее время в соответствии со ст.ст. 39.3, 39.20 ЗК РФ Вы имеете исключительное право без проведения торгов на приобретение земельного участка в собственность или в аренду как собственник зданий, сооружений, расположенных на таком земельном участке.


Добавить отзыв о «Центр по Защите Прав»

КонсультантПлюс: примечание.

О переходе права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение см. также ст. 35 ЗК РФ от 25.10.2001 N 136-ФЗ.

Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

(см. текст в предыдущей )

2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

(см. текст в предыдущей )

Абзац утратил силу. — Федеральный закон от 26.06.2007 N 118-ФЗ.

(см. текст в предыдущей )

3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

(в ред.

Договор купли-продажи земельного участка без строений (образец)

Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

(см. текст в предыдущей )


Ст. 552 ГК РФ ч.2. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

Гражданский кодекс

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *