Расторжение предварительного договора

Согласно статье 429 ГК РФ, предварительный договор ― это проект будущего базового соглашения гражданского-правового характера, которое стороны намереваются оформить в дальнейшем.

Уместен он в случае, когда участники не могут в связи с какими либо обстоятельствами оформить окончательную сделку сразу, но намереваются сделать это в будущем. Либо участники пришли к соглашению о цене объекта или услуги, но не имеют возможности внести её в данный момент. В этом случае протокол позволяет зафиксировать окончательную стоимость.

Стоит обратить внимание, что данный вид документа не несёт каких либо обязательств, кроме необходимости в указанный срок оформить основную сделку.

Отличия от протокола о намерениях

Предварительный документ юридически обязывает стороны к оформлению основного договора. Данный формат позволит в случае отказа одной из сторон выполнять требования сделки, оспорить и принудить в судебном порядке к исполнению.

Случаи, когда документ носит название протокола о намерениях, но имеет полный перечень существенных требований, в судах общей юрисдикции признаётся предварительным договором.

Состав первоочередного уговора

Первоочередный документ должен быть оформлен подобно базовому, с наличием:

  • названия документа;
  • даты и места составления;
  • списком участников сделки и их паспортными данными: Ф. И. О., место прописки и проживания;
  • контактные данные для связи;
  • существо протокола―этот раздел, который требует конкретики. Необходимо четко описать предмет договора, если это покупка недвижимости, то индивидуализируйте объект. Укажите адрес и номер квартиры или частного домовладения, кадастровый номер участка и т. д.;
  • существенные условия предварительного уговора;
  • перечень прав и обязанностей сторон;
  • дату заключения базового документа;
  • список финансовых трат по ведению сделки с указанием, какая сторона принимает на себя обязательства по их оплате;
  • условия расторжения контракта.

Справка! Не стоит расстраиваться, если вы не индивидуализировали предмет сделки. Оформите дополнительное соглашение.

Важным нюансом предварительного уговора, является момент перехода существенных условий в неизменном виде, в основной договор. Все остальные дополнения к условиям сделки не считаются существенными, а лишь дополняют её суть.

Предварительный документ не требует регистрации в Государственных учреждениях.

Неоспоримым требованием первоочередного уговора, является определение даты заключения основного контракта.

Расторжение предварительного соглашения

Предварительное соглашение автоматически утрачивает правовую силу, если в указанные сроки контракт не заключен, и стороны не изъявили желания об оформлении основной документации.

Законодательство РФ обязывает стороны самостоятельно доказывать в суде отсутствие личной вины в неисполнении условий соглашения.

Ответственный подход к исполнению условий предварительного документа станет залогом вашей правоты в суде.

Причиной расторжения соглашения в купли/продажи недвижимости могут быть причины:

  • продавец не является собственником жилья;
  • продавец не является единоличным собственником жилья и скрыл этот факт;
  • на имущество наложен арест или имеются ограничения;
  • регистрация приостановлена в Росреестре, например, как самострой.

Бывают случаи, когда нет возможности избежать расторжения предварительного договора, тогда стоит внимательно изучить условия документа. В договоре обычно прописывают условия досрочного аннулирования и обязанности участников сделки. Если в документе не указана эта информация, пострадавшая сторона может в судебном порядке обязать вас к заключению основного договора.

В случае самостоятельного обнаружения нарушений условия договора вашим партнером, письменно уведомите его об причинах одностороннего разрыва договорных отношений. При игнорировании уведомления, стоит обратиться в судебные инстанции.

Виновная сторона, при аннулировании первоочередного соглашения выплачивает пострадавшим участникам сделки убытки и все штрафные санкции предусмотренные в условиях.

Соглашение признается аннулированным без судебных тяжб, по взаимному согласию участников.

Образец предварительного договора.

Основные понятия предварительного договора

Предварительный договор заключается для урегулирования расходов необходимых для заключения договора, а также чтобы обязать продавца продать объект недвижимости конкретному покупателю, а покупателя – приобрести объект недвижимости у конкретного продавца. Поэтому основанием для расторжения такого договора может быть либо нежелание сторон заключать основной договор, либо несоблюдение одной из сторон установленных сроков для заключения основного договора.

Расторжения предварительно договора купли-продажи недвижимости, без внесения существенной предоплаты

Если условия такого договора не предусматривали существенную предоплату, такой договор может быть расторгнуть по соглашению сторон, путём подписания соответствующего соглашения, либо через суд если одна из сторон не желает заключить основной договор в установленный срок. При этому важно учесть, что если срок в течении которого нужно заключить основной договор в предварительном договоре не прописан, то такой срок составляет один год с того момента как был заключён такой договор.

При расторжении договора по соглашению сторон средства потраченные средства на расходы возвращению не подлежат, если стороны не договорятся о другом.

Такое соглашение заключается в письменной форме и подлежит нотариальному заверению, только в том случае если сам предварительный договор был заверен нотариально, что не обязательно.

А в случае расторжения из-за несоблюдения стороной установленных сроков, сторона инициатор расторжения может потребовать возмещения неустойки, а также может через суд потребовать принудить другую сторону заключить основной договор.

Расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости, с внесением существенной предоплаты

Если по условиям такого договора покупатель обязан авансом оплатить существенную часть стоимости объекта недвижимости, или полную стоимость, такой договор считается полноценным договором купли-продажи недвижимости, вследствие чего расторгается аналогично такому договору.

Таким образом, в случае, если предварительный договор расторгается из-за несоблюдения сторонами установленных сроков, такой договор расторгается по условиям расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества, в связи с несоблюдением условий договора. В таком случае покупатель может потребовать возмещения оплаченной суммы.

В то же время в одностороннем порядке такой договор может быть расторгнут только в суде, потому, что порядок расторжения предварительного договора не может применяться к основному. При этом у продавца всегда будет выбор: вернуть уплаченные деньги, либо выполнить свои обязательства по договору.

Поэтому перед тем, как заключать предварительный договор, чтобы не возникало проблем с его правовой интерпретацией и расторжениемнужно убедиться, что :

  • в договоре прописан порядок одностороннего расторжения;
  • предусмотрен порядок возврата уплаченного аванса (если по договору уплачивается существенная часть);
  • в договоре установлен срок заключения основного договора
  • в договоре чётко прописан порядок инициации заключения основного договора

При таких условиях, в случае возникновения разногласий договор можно будет расторгнуть с наименьшими потерями для сторон. Конечно, лучше чтобы заключение и расторжение таких договоров сопровождал профессиональный юрист. 

Не нашли ответ? Задайте свой вопрос юристам

8460 юристов ждут Вас Быстрый ответ, бесплатно!

Здравствуйте! Статья 429. Предварительный договор Позиции высших судов по ст. 429 ГК РФ >>> 1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.

Расторжение предварительного договора купли — продажи недвижимости

Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. 3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. (в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции) 4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. 5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. (п. 5 в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции) 6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Статья 445. Заключение договора в обязательном порядкеПозиции высших судов по ст. 445 ГК РФ >>> 1. В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта. 2. В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

3. Правила о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами. 4. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. (в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции) Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
Всего вам наилучшего!

С уважением Петров Андрей Алексеевич!

В Гражданском кодексе эта ситуация описана, все равно необходимо заключение основного договора добровольно, либо путем понуждения через суд

Статья 429. ГК РФ Предварительный договор

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.

Как расторгнуть предварительный договор купли продажи квартиры, особенности процедуры

Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *