Эксплуатационная организация

Статья 22. Жилищно — эксплуатационные организации. Для эксплуатации государственного и общественного жилищного фонда создаются жилищно — эксплуатационные организации, деятельность которых осуществляется на основе хозяйственного расчета.

Жилищно — эксплуатационные организации обеспечивают сохранность жилищного фонда и надлежащее его использование, высокий уровень обслуживания граждан, а также контролируют соблюдение гражданами правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории.
Жилой дом может эксплуатироваться только одной жилищно — эксплуатационной организацией. Если для эксплуатации домов ведомственного или общественного жилищного фонда не может быть создана жилищно — эксплуатационная организация, эксплуатация домов осуществляется непосредственно соответствующим предприятием, учреждением, организацией.
В соответствии с Основами жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик Типовое положение о жилищно — эксплуатационной организации утверждается Советом Министров РСФСР или министерством, государственным комитетом, ведомством СССР.
Комментарий к статье 22
1. В статье перечислены основные функции жилищно — эксплуатационной организации, т.е. специализированной организации, которая непосредственно осуществляет эксплуатацию государственного и общественного жилищного фонда. В соответствии с гражданским законодательством следует говорить о трех видах жилищного фонда: государственном, муниципальном и частном (подробнее о классификации жилищного фонда см. коммент. к ст. 7 Основ и ст. 5 ЖК).
Кодексом не определены конкретные виды жилищно — эксплуатационных организаций. В Типовом положении (1963 г.) такой организацией называются управления домами (жилищно — эксплуатационные конторы, жилищные конторы). В городах, как правило, создаются единые жилищно — эксплуатационные и ремонтно — строительные службы. В настоящее время низовыми звеньями управления жилищно — коммунальным хозяйством являются тресты, жилищно — эксплуатационные конторы (ЖЭК), жилищно — коммунальные конторы (ЖКО), дирекции по эксплуатации зданий (ДЭЗ), ремонтно — эксплуатационные участки (РЭУ) и др.
Указанные службы в основном являются государственными и муниципальными жилищно — эксплуатационными и ремонтно — строительными организациями. Однако имеются также организации, образованные на базе частной формы собственности.
Жилищно — эксплуатационная организация является управляющей организацией, которая действует от лица собственника жилищного фонда или уполномоченной им организации на основании заключенного с ней договора. Управляющая организация должна исполнять функции заказчика на выполнение всех работ по содержанию и ремонту жилищного фонда и других объектов, обеспечению потребителей коммунальными услугами.
2. Действующее гражданское законодательство предусматривает виды юридических лиц (организационно — правовых форм), которые могут быть государственными и муниципальными организациями. Согласно ст. 48, 50, 113 и 120 ГК РФ к этим организационно — правовым формам относятся предприятия и учреждения. Жилищно — эксплуатационные организации по своему правовому статусу относятся к государственным и муниципальным унитарным предприятиям (ст. 113 ГК РФ). Имущество (жилищный фонд и другие объекты) закрепляется за ними собственником на праве хозяйственного ведения.
Необходимо отметить и еще одну особенность современного законодательства — оно предусматривает, что указанные организации могут обслуживать и частный жилищный фонд (см. коммент. к ст. 147 ЖК и ст. 22 Закона о приватизации). Кроме того, положение ч. 3 настоящей статьи о том, что жилой дом может эксплуатироваться только одной организацией, устарело. Собственники жилых помещений, в том числе приватизированных, вправе самостоятельно определять организацию для обслуживания своих жилых помещений (см. коммент. к ст. 23 Закона о приватизации).
3. Одна из основных функций жилищно — эксплуатационной организации та, что она является наймодателем по договору (см. коммент. к ст. 51 ЖК).
4. Типовое положение об управлении домами, эксплуатационной конторе (жилищной конторе) исполкома местного Совета депутатов трудящихся, утв. Приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 08.07.63 N 204, является действующим; вместе с тем его следует применять с учетом законодательства последних лет, в частности с учетом ГК РФ.
Госкомимущество РФ распоряжением от 22.11.95 N 1707-р (в ред. распоряжения Госкомимущества РФ от 21.11.96 N 1221-р) в целях упорядочения процесса управления недвижимым имуществом (в том числе жилищного фонда), находящимся в федеральной собственности, утвердило «Устав (примерный) государственного унитарного эксплуатационного предприятия», который подготовлен на базе нового ГК РФ (см.: Жилищное законодательство России: Сб. норм. док. с коммент.; сост. Д.В. Примаков. М., 1996. С. 347).

Вернутся в раздел Комментарии к законам

Управление по надзору за объектами нефтегазового комплекса по вопросам в обращении от 25.08.2014 № 17/03-2014 сообщает.

В соответствии с требованиями пункта 2 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 116-ФЗ «О промышленной безопасности опасных производственных объектов», опасные производственные объекты (далее-ОПО) подлежат регистрации в государственном реестре.

Согласно п. 15 Административного регламента по исполнению Федеральной службой по экологическому, технологическому и атомному надзору государственной функции по регистрации ОПО и ведению государственного реестра ОПО, утвержденного приказом Ростехнадзора от 04.09.2007 № 606 (далее — Регламент), регистрировать опасные производственные объекты в государственном реестре должны организации (юридическое лицо, индивидуальный предприниматель без образования юридического лица) вне зависимости от организационно-правовой формы и формы собственности, осуществляющие их эксплуатацию на правах собственности, аренды или ином законном праве в соответствии с положениями «Требований к ведению государственного реестра опасных производственных объектов в части присвоения наименований опасным производственным объектам для целей регистрации в государственном реестре опасных производственных объектов», утвержденными приказом Ростехнадзора от 07.04.2011 г. № 168, зарегистрированным в Минюсте России от 03.08.2011,рег.№ 21545.

Таким образом, заявителем на оказание государственной услуги по регистрации опасного производственного объекта является эксплуатирующая организация, которая владеет и пользуется опасным производственным объектом.

Организации, оказывающие услуги на основании договора, который подразумевает предоставление персонала, имеющего соответствующую квалификацию для оказания договорных услуг, в том числе по бурению скважин, не могут зарегистрировать в своем составе опасный производственный объект. Такие объекты подлежат регистрации в государственном реестре опасных производственных объектов в составе организации-владельца объекта.

На основании изложенного, договор, предметом которого является только оказание услуг, сопутствующих эксплуатации, или услуг, связанных с эксплуатацией опасного производственного объекта, заключенный между собственником опасного производственного объекта и юридическим лицом, соблюдающим требования промышленной безопасности по эксплуатации опасного производственного объекта, не будет являться «иным законным правом» по смыслу п. 15 Регламента.

При регистрации «Участка ведения буровых работ» в качестве «иного законного права» может учитываться договор между недропользователем и буровым подрядчиком, положения которого устанавливают правовую ответственность бурового подрядчика при ведении буровых работ на земельном участке недропользователя. Вопросы прав владения или пользования ОПО, а также безопасных условий выполнения работ, связанных с пользованием недрами необходимо регулировать в рамках договорных отношений между подрядными организациями с недропользователем.

Эксплуатация взрывопожароопасных и химически опасных производственных объектов I, II и III классов опасности в соответствии с п.

Эксплуатационная организация газораспределительной сети это:

12 ст. 12 Федерального закона от 04.05.2011 № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности», допускается при наличии полученной лицензии.

Порядок лицензирования эксплуатации взрывопожароопасных и химически опасных производственных объектов I, II и III классов опасности, осуществляемой юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями устанавливается, «Положением о лицензировании эксплуатации взрывопожароопасных и химически опасных производственных объектов I, II и III классов опасности» (далее-Положение), утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 10.06.2013 г. № 492.

Лицензию на эксплуатацию взрывопожароопасных и химически опасных производственных объектов I, II и III классов опасности обязаны получить юридические лица и индивидуальные предприниматели, которые в соответствии с п.п. 1, 2 и 4 Положения, имеют на праве собственности, аренды или ином законном основании, устанавливающем юридическую ответственность эксплуатирующей организации, взрывопожароопасные и химически опасные производственные объекты, зарегистрированные в государственном реестре.

.

В прошлом номере «МЛ» (от 28 октября 2014 года) был опубликован список многоквартирных домов Пензы, которые перешли на непосредственное управление после того, как их управляющие компании стали банкротами. В качестве же обслуживающих организаций часть домов выбрала ОАО «Жилье­20» по обслуживанию жилого фонда (ОЖФ), часть — МУП «Жилье­22» по ОЖФ. После публикации на редакцию обрушился шквал телефонных звонков: многие пензяки просто не догадывались, что в их доме сменился способ управления.
«Мы посоветовались с жильцами и пришли к выводу, что непосредственное управление требует слишком активного участия собственников, в том числе по заключению прямых договоров по водоснабжению, электроснабжению и т. д., — рассказал старший по одному из домов, расположенных на Западной Поляне, — поэтому на общем собрании решили не менять способ управления, а сменить управляющую организацию. Было обанкротившееся ОАО «Жилье­20­1», стало ОАО «Жилье­20» по ОЖФ. Нас заверили, что вновь избранная организация тоже является управляющей».
«Такого не может быть! — заверил корреспондента «МЛ» заместитель главы администрации Пензы Юрий Ильин. — ОАО «Жилье­20» по ОЖФ — это не управляющая организация, а обслуживающая. Это бывший МУП, который не может оказывать услуги по управлению домом, а лишь занимается содержанием общего имущества и поддержанием исправного состояния дома».
Да тут у любого мозги съедут набекрень!

ЭКСПЛУАТИРУЮЩАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ

Значит, самое время научиться отличать управляющую компанию от обслуживающей организации! В чем плюсы и минусы непосредственного управления? Как продолжающаяся в Пензе реформа ЖКХ может отразиться на собственниках, которые исправно платят за содержание и ремонт жилья? Об этом очередной коммунальный ликбез «МЛ».

От общего к частному
Если начать с общих фраз, то управление жилищным фондом — это целый комплекс целенаправленных действий. Он включает в себя мероприятия по техническому содержанию и ремонту общего имущества, предоставлению коммунальных услуг и многому другому.
Содержание многоквартирного дома (МКД) — это техническое обслуживание, которое заключается в поддержании надлежащего состояния имущества, а также ремонте, уборке и санитарно­гигиенической очистке… Сегодня мы не будем перечислять всего.
Следовательно, управляющая организация — это организация, осуществляющая управление многоквартирным домом как специализированную профессиональную деятельность. В качестве подрядчика она может привлекать обслуживающую организацию, которая будет осуществлять работу по поддержанию надлежащего состояния здания. Такая схема действует в большинстве домов Пензы, в которых работают городские управляющие компании.
Отметим, если раньше МКД обслуживали исключительно МУПы (муниципальные предприятия), то теперь большинство из них стали частными структурами — ОАО.
Если же в МКД непосредственное управление, то собственники сами могут нанять, то есть заключить прямой договор с обслуживающей организацией, которая будет проводить необходимые работы по дому.

На ком коммуналка?
«Если домом управляет управляющая компания, то именно она несет ответственность перед собственниками за оказание, обратите внимание, всех услуг и за выполнение всех работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме, а также за предоставление коммунальных услуг», — поясняет начальник юридического отдела Ассоциации потребителей Пензенской области Юлия Васильева.
Управляющая компания предоставляет коммунальные услуги (водоснабжение, водоотведение, электроснабжение и теплоснабжение), получает плату за них и самостоятельно осуществляет расчет за коммунальные ресурсы с ресурсоснабжающими организациями, с которыми у нее заключены договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения и т. д.
В отличие от управляющих компаний обслуживающие организации не являются исполнителями коммунальных услуг и не несут ответственности за их качество. Поэтому в случае непосредственного управления каждому собственнику приходится заключать отдельный договор с каждой ресурсоснабжающей организацией на каждый вид коммунального ресурса.
«Обслуживающая организация выполняет только работы, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома, — продолжает консультант «МЛ». — На них не распространяется требование о раскрытии информации, предусмотренное постановлением Правительства РФ от 23 сентября 2010 года № 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами».

Каков объем работ?
По словам Юлии Васильевой, обслуживающие организации, как правило, отвечают за выполнение тех работ и услуг, которые у них прописаны в договоре с собственниками, а не тех, которые предусмотрены минимальным перечнем работ и услуг, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД. Этот минимальный перечень прописан в постановлении Правительства РФ № 290 от 3 апреля 2013 года.
При непосредственном управлении многоквартирным домом собственники помещений могут заключить договоры на содержание и ремонт общедомового имущества с любыми обслуживающими организациями, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
Как правило, приходится заключать договоры с несколькими организациями на отдельные виды работ — лифт, электросеть, ремонт водопроводных сетей и т. д.
«В этом случае обслуживающая организация будет отвечать только за тот объем работ, который предусмотрен договором, — подводит итог начальник юридического отдела Ассоциации потребителей Пензенской области. — Например, организация, обслуживающая лифт, будет отвечать только за лифт, вывозящая мусор, — только за эту работу и т. д.
Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, распространяется на обслуживающие организации только частично в рамках тех видов работ и услуг, которые прописаны в договоре между собственниками и обслуживающей организацией».

Мы сами творцы своего счастья…
Этим летом жители дома № 9 по улице Мира узнали, что их управляющая компания обанкротилась. Тогда на подъездах появилось объявление о том, что ОАО «Жилье­20» по обслуживанию жилого фонда (бывший МУП) предлагает собственникам заключить с ними договор на оказание услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества. При этом собственникам жилья предлагалось перейти на непосредственное управление.
«Мы взяли у ОАО «Жилье­20» по ОЖФ договор для ознакомления, проанализировали документ и поняли, что деньги эта организация будет брать такие же, как управляющая компания, а по сути она гарантирует нам лишь проведение ряда работ», — говорит председатель совета дома № 9 по улице Мира Сергей Массон.
Особенно жильцов пятиэтажки насторожил пункт, в котором говорилось: «Обслуживающая организация не несет ответственности за неисполнение работ и неоказание услуг вследствие несвоевременного выполнения собственниками обязательств по настоящему договору, в том числе в части оплаты жилищных услуг».
«В нашем доме 10 процентов жильцов не платят за услуги ЖКХ, — продолжает Сергей Вадимович. — Это значит, что по договору обслуживающая организация имеет право не отвечать за свою работу?! Но ведь остальные 90 процентов исправно отдают свои деньги!»
Активисты дома № 9 по улице Мира изучили жилищное законодательство, касающееся способов управления многоквартирными домами, выяснили плюсы и минусы непосредственного управления и приняли решение выбрать другую управляющую организацию.
«Мы даже написали обращение в администрацию Первомайского района, чтобы нам оказали содействие в подборе управляющей организации, — подчеркивает председатель совета дома. — Вариантов было немало, между тем многие жильцы по старинке хотели обращаться лишь в свой МУП, расположенный через дорогу».
Ситуация разрешилась следующим образом. Собственники провели общее собрание, приняли решение о смене управляющей организации. А с ОАО «Жилье­20» заключили не договор обслуживания, а договор управления многоквартирным домом с совершенно другими условиями. «Бывший МУП пошел на это, но при условии, что договор с ресурсоснабжающими организациями мы все равно будем заключать самостоятельно», — говорит Сергей Массон.
На какие размышления наводит эта история? В Пензе сегодня живут по заветам Ильфа и Петрова: спасение утопающих — дело рук самих утопающих!

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *