Аренда и субаренда земельных участков

Существует несколько вариантов земельных взаимоотношений между субъектами права, которые отличаются между собой не только порядком оформления, но и конечным результатом, при котором участники операции приобретают разные права и обязательства.

Одним из таких вариантов является передача земли в аренду на определённый период времени некоторому заинтересованному в этом лицу. При этом составляется соглашение, в котором обговариваются все условия передачи объекта во временное пользование и определена фиксированная плата за пользование. При этом владелец надела выступает в роли арендодателя, а лицо, получаемое надел в пользование – арендатором.

Важно! В ЗК РФ существует такое понятие, как сервитут земельного участка.

Он принципиально разнится с арендой и предполагает только право на ограниченное пользованием участка.

Существует четыре основных вида аренды, именуемые субарендой, наймом, лизингом и поднаймом.

Субаренда земельного участка – это один из вариантов оформления участка земли, при котором временный арендатор недвижимого имущества передаёт права на него третьему лицу. При этом арендующий переходит в статус арендодателя, а третье лицо именуется арендатором.

Переуступка права или перенайм – это вариант земельных взаимоотношений между субъектами права, при котором арендатор переуступает права и обязанности по своему документа аренды третьему лицу. При этом третье лицо переходит в статус арендатора.

Формы землепользования

Так при оформлении угодья в субаренду, арендодатель вправе установить свои условия по документу субаренды, но при этом он не освобождается от обязательств по документу аренды. При оформлении же переуступки на недвижимое имущество, первый арендатор теряет права на землю и освобождается от обязательств, как только документ о переуступке вступает в законную силу. А обязательства основного договора переходят к новому арендатору.

Содержание

Субаренда земли

Арендатор участка, при согласовании с его собственником, может передавать землю во временное пользование иным лицам, определив при этом точные сроки и условия. Операция оформляется в виде письменно составленного документа, имеющего юридическую силу.

Обязательное содержание соглашения субаренды земли:

  • актуальные персональные сведения всех участников процесса, включая владельца, арендатора и субарендатора. Для составления соглашения между физическими лицами достаточно указать данные паспорта гражданина РФ. Для юридических же лиц, кроме документа подтверждающего личность, потребуется свидетельство о государственной регистрации. И паспорта и свидетельства участники сделки должны иметь при себе;

    Образец документа субаренды участка

  • уточнённые характеристики арендуемого объекта. В описание предмета субаренды входит адрес его местонахождения, точные границы участка и подробный перечень и свойства находящихся там построек, инфраструктуры;
  • подробное описание условий, на которых сдаётся земля, включая плату за аренду, сроки и график её внесения, ограничения в пользовании.

Предметом договора при этом является недвижимое имущество в виде земельного надела и права на его использование в течение оговорённого времени.

К характеристикам предмета договора, которые являются обязательными для внесения при составлении документа, относятся:

  • данные об общей площади;
  • принадлежность к определённой категории земель;
  • номер кадастрового учёта;
  • точное местонахождение;
  • цель аренды;
  • описание находящейся на площади надела инфраструктуры (памятников, строений, многолетних насаждений).

Нюансы при оформлении

Составляется документр о субаренде по тем же правилам, что и аренды, с тем лишь отличием, что для обеспечения гарантий исполнения его условий потребуется государственная регистрация и внесение его в Единый Государственный Реестр.

Только после процедуры регистрации права субаренды субарендатор сможет быть уверен в надлежащем исполнении владельцем земли и её арендатором своих обязательств по договору, ведь тогда документ приобретает полноценную юридическую силу.

Регистрация коммерческой сделки происходит только после того, как юридически грамотно составленный договор был заключен официально, и между её участниками достигнуты все договорённости.

Внесение данных о сделке в Росреестр не является обязательной процедурой в случае, если срок переаренды составляет менее одного года. В остальных же случаях регистрация необходима, её сроки и порядок проведения четко определены на законодательном уровне.

Чтобы в процессе регистрации соглашения не возникло сложностей и задержек, нужно исключить следующие возможные ситуации:

  • не корректное составление документа;
  • споры между сторонами.

Чтобы подобных проблем не возникло, составление документа, и последующее сопровождение сделки следует доверить квалифицированному в этом вопросе юристу. Он сможет учесть все специфические особенности предмета договора, требования всех заинтересованных сторон, соблюдение условий договора субаренды, которые не должны противоречить изначальному договору, и ускорить процесс дальнейшей регистрации в ЕГРП.

Порядок повторной передачи прав

Намереваясь передать территорию земли в субаренду, арендатору следует учесть наличие в ЗК такой статьи, как ст. 22 п.6 и п.9. Согласно п. 6, арендующий имеет право в любое время передать арендуемое земельное угодье третьим лицам, причём согласие арендодателя на это не требуется, нужно лишь своевременно уведомить его об этой сделке. Исключение составляют случаи, когда составленный между сторонами соглашение предусматривает иные условия.

Согласно же п. 9 ст. 22 ЗК РФ, территория, находящаяся во владениях у государства/муниципалитета, переданная в пользование сроком более чем на пять лет, также может передаваться в субаренду без согласия владельца, но с обязательным заблаговременным уведомлением его об этом.

Следовательно, арендующий имеет право в любой момент переарендовать надел без согласия собственника, если по условиям договора это право не упразднено, но с обязательным уведомлением владельца о своих намерениях. При этом арендодатель не может изменить условия действующего договора без одобрения арендатора. А расторгнуть соглашение с арендатором, заключенный более чем на пять лет, возможно только после вынесения судом соответствующего постановления.

Дополнительная документация

Составление договора предполагает не только указание основных условий, но и наличие определённой сопутствующей документации. Пакет документов формируется в зависимости от срока действия соглашения и включает в себя:

  • Для договора, сроком более одного года:

    • документ с подробным описанием всех характеристик земельного угодья;
    • паспорта кадастрового учёта как на землю, так и на находящиеся на ней постройки;
    • график внесения платежей по аренде;
    • свидетельство о государственной регистрации права переаренды.

      Правила субаренды

  • Для договора менее одного года:

    • акт приёма и передачи арендованного недвижимого имущества;
    • доп.соглашение;
    • протокол с разногласиями;
    • протокол с согласованием разногласий.

При необходимости срок субаренды можно продлить, составив при этом соответствующий документ.

Таким образом, процесс оформления переаренды участка земли практически идентичен оформлению аренды, за исключением лишь некоторых специфических особенностей. Но, всё же, для правильной организации этого процесса рекомендуется воспользоваться помощью квалифицированного специалиста.

При самостоятельном же оформлении документа следует внимательно изучить все нормативно-правовые документы, касающиеся этого вопроса. К ним относится Земельный и Гражданский Кодексы РФ.

Особенности субаренды муниципальной собственности

Получить в аренду площадь, находящуюся в собственности у муниципалитета можно двумя путями: при проведении торгов и без них. Проводя торги, муниципальное управление выставляет свои условия временной продажи прав собственности, и тот, кто имеет возможность выполнить эти условия в полном объёме, получает недвижимость в аренду.

Аренда муниципального имущества

Получение же права арендовать муниципальное имущество без проведения торгов, возможно при соблюдении одного из следующих пунктов:

  • намерение повторной аренды данного объекта при условии надлежащего исполнения прошлого соглашения;
  • наличие у арендатора лицензии на выполнение каких-либо работ, сроком не менее чем на один год и возможность предоставить соответствующую подтверждающую документацию;
  • отсутствие других заявок на объект;
  • право аренды переходит арендатору взамен на изымаемое имущество для нужд муниципалитета;
  • предполагаемый арендатор – орган государственной власти, созданный по указу РФ;
  • решение об отмене торгов принял Совет Депутатов.

Образец соглашения на участок муниципального имущества

Подача заявки возможна при наличии следующих документов:

  • заявка;
  • оригиналы или заверенные в нотариальной конторе копии учредительной документации, если предполагаемый арендатор – юрлицо, или свидетельство о регистрации, если предполагаемый арендатор – частное лицо, индивидуальный предприниматель;
  • баланс предполагаемого арендатора на дату подачи заявки или одним днём ранее;
  • справки об отсутствии или имеющихся задолженностях по аренде или коммунальным платежам;
  • справки об отсутствии или имеющихся задолженностях перед бюджетом всех уровней, на дату подачи заявки или одним днём ранее, заверенные в налоговом органе.

Договор заключается в течение одного месяца после предоставления заявителем пакета документов, поэтому составить его нужно заранее, изучив предварительно все тонкости и нюансы. Так, обязательно нужно предусмотреть следующие пункты:

  1. Информация обо всех участниках сделки: арендодатель, балансодержатель, арендатор. Где арендодатель – председатель Комитета по управлению имуществом муниципального образования, а балансодержатель – учреждение муниципального образования, на балансе которого находится объект.
  2. Развёрнутая характеристика объекта с указанием точной площади, адреса и инфраструктуры.
  3. Срок действия документа.
  4. График внесения платежей по аренде, расчёт платы, условия её изменения и таблица коэффициентов, на основании которой производился расчёт. Таблица оформляется в виде приложения к основному договору.

    Права арендатора земельного надела

  5. Развёрнутая информация о правах и обязанностях арендатора. Если в этом пункте не будут указаны конкретные права, то арендатор может делать на участке всё, согласно Гражданскому и Земельному кодексу РФ. Именно в этом пункте следует предусмотреть возможность арендатора сдавать участок в перенайм или субаренду.
  6. При необходимости вносите свои условия в обязанности арендодателя, требуйте его присутствия в момент передачи имущества арендатору и указания конкретных сроков оповещения о любых изменениях в стоимости аренды.
  7. Информация об обязанностях балансодержателя.
  8. Информация об ответственности каждой из сторон в случае нарушения условий соглашения.
  9. Информация о способах и сроках уведомления арендатора в случае изменений платежей по аренде.

Нюансы при оформлении имущества, принадлежащего муниципалитету

Оформляя соответствующий документ, следует учитывать, что неуказанные условия использования имущества определяются впоследствии статьями ГК, ЗК, федеральными законами и местными подзаконными актами.

В целях избегания недопониманий между сторонами, нужно заранее изучить все особенности арендуемого надела, его вид и способы использования.

Важно! На законодательном уровне определено, что арендатор не может быть наделён правом заключения новых сделок с объектом без проведения торговых процедур.

Инициировать расторжение договора можно при условии направления соответствующего соглашения с обоснованиями принятого решения всем сторонам, участвующим в процессе. Документ будет рассмотрен в судебном порядке, после чего, при условии согласия всех сторон, суд вынесет соответствующее постановление.

Причинами для досрочного расторжения служат нарушения, указанные в ст.450 ГК РФ или наступление условий, предусмотренных соответствующим пунктом договора. При этом нарушения признаются судом существенными в том случае, когда пострадавшая сторона лишиться того, на что рассчитывала по условиям соглашения.

Образец арендного договора на ЗУ

Передача земельного участка в субаренду, если она возможна по условиям договора аренды, происходит в точности по этой же схеме.

Для более подробной проработки вопроса аренды и субаренды муниципальной собственности рекомендуется воспользоваться услугами юриста, специализирующегося на данном вопросе.

Перенайм участка земли

При возникновении необходимости переуступить своё право пользования участком, арендатору необходимо заключить договор переуступки с третьей стороной. Сделать это без согласия владельца надела можно лишь при том условии, что срок действия договора аренды превышает пять лет.

Пример договора переуступки аренды ЗУ, находящегося в муниципальной собственности

Важно лишь уведомить его об этом заранее. Исключение составляют случаи, когда договором предусмотрены иные условия. Для перенайма же участка, аренда на который оформлялась менее чем на пять лет, требуется обязательное согласие его собственника.

После оформления договора переуступки, все права, обязанности и условия документа аренды переходят к новому арендатору.

Регистрация перенайма

Регистрация договора по переуступки и регистрация права в Росреестре должна осуществляться обязательно в двух случаях:

  1. Договор оформлен более чем на год.
  2. Одна из сторон, участвующая в сделке, является юридическим лицом.

При этом действие договора начнётся с даты его полной регистрации. Отсутствие регистрации такого документа лишит его юридической силы.

Для осуществления операции в Росреестре необходимо подготовить пакет документов, в который входит:

  • заявка;
  • оригинал паспорта;
  • оригинал паспорта и заверенная у нотариуса доверенность, если обращается представитель заявителя;
  • документация, подтверждающая права на участок;
  • подписанные оригиналы договоров о перенайме в двух экземплярах;
  • согласие на передачу прав (если есть);

    Пример заявления о согласии на переуступку

  • согласие Комитета по управлению имуществом, в случае если предмет соглашения является сельскохозяйственной землёй;
  • документ о согласии супруга;
  • в случае если имеет место быть залог земельного участка – согласование на передачу от залогодателя;
  • доверенность на право совершения сделки, если одна из сторон – юридическое лицо;
  • нотариально заверенные ксерокопии учредительного и уставного документа организации, если одна из сторон – юридическое лицо.

Подать перечисленные документы в регистрирующий орган возможно лично, либо воспользоваться услугами Почты России или официальным сайтом Росреестра.

В случае если в предоставленном пакете документации будет отсутствовать один из документов, заявитель не будет наделён правом на осуществление таких сделок, на участке обнаружатся самовольные постройки или появятся неисполненные по договору обязательства, регистрирующий орган вправе отказать в регистрации.

Содержание и образец договора

В документ по перенайму войдут все те же условия, права и обязанности сторон, что указаны в соглашении аренды. Это является обязательным к соблюдению условием. Документ должен быть составлен в письменной форме, при необходимости нотариально заверен и иметь подписи всех участников сделки. Если одна или несколько сторон являются юридическими лицами, необходимо поставить печать организации.

Все дополнительные бумаги, которые являются неотъемлемой частью договора, подписываются участниками сделки или подлежать прошиванию и нумерации вместе с основным документом.

В договор обязательно вносятся следующие сведения:

  • данные реквизитов каждой из сторон;
  • число, месяц и год составления;
  • подробная характеристика объекта с обязательным указанием точного местоположения, размеров, назначения и расположенной на территории инфраструктуры;
  • дата окончания действия договора аренды. Перенайм оформляется на срок, не превышающий срок действия основного договора;
  • размер арендной платы. Она должна совпадать с размером, указанным в соглашении аренды;
  • условия и порядок осуществления процесса расторжения документа.

Досрочное расторжение договора возможно по соглашению сторон, при нарушении одной из сторон условий договора, при ненадлежащем использовании арендованного имущества или при невозможности использования объекта ввиду его непригодности.

Регистрация сделки не занимает много времени, и составляет не более тридцати дней с момента подачи полного комплекта документов. Но отказать в процедуре полностью или приостановить её могут в случае отсутствия одного из требуемых документов, указании недостоверных сведений или при наличии несогласованности и споров между сторонами.

Важно! Все находящиеся на территории объекта постройки необходимо указывать при регистрации. А при наличии незаконных построек, их предварительно нужно узаконить и оформить должным образом. В противном случае регистратор вправе отказать в осуществлении сделки.

Процесс переуступки прав на арендованное недвижимое имущество не отличается сложностью, поскольку его осуществление происходит на условиях уже действующего договора аренды. Оформить сделку можно самостоятельно, не прибегая к помощи юридических контор, что существенно сократит затраты на сделку.

Намереваясь уступить права на использование земли, находящейся в аренде, следует определить конечную цель сделки. В случае с субарендой, арендатор продолжает нести ответственность перед владельцем за соблюдение условий договора. В случае же с переуступкой, первый арендатор выбывает из цепочки арендодателя и арендаторы и теряет все права на участок.

Апрель 12, 2020 Нет комментариев

В гражданском обороте распространены сделки по субаренде земельных участков. Указанное соглашение заключается в передаче прав временного пользования на земли стороннему лицу.

Данный договор может оформляться при определённых условиях, поэтому, чтобы он соответствовал законодательным нормам, необходимо разобраться в порядке и особенностях заключения субаренды земли.

Что это такое?

Субаренда земли – это юридическая сделка по передаче земельного участка арендатором в перенайм третьему лицу за определенную плату. Особенностью договора является участие в нем 3-х сторон, между которых возникают правовые отношения по поводу временного владения и пользования недвижимостью (участком).

Правовое понятие субаренды земельного участка установлено в ст. 615 Гражданского кодекса РФ.

Кроме того, в п. 6 ст. 22 Земельного кодекса, закреплено право арендатора сдать арендованного земельного надела в поднайм в пределах периода действия арендного соглашения без согласия собственника, но при условии его письменного уведомления.

Отличие от договора аренды

Ключевым различием сделки аренды и субаренды количество сторон договора. Обычный договор аренды оформляется между двумя сторонам – арендодателем и арендатором. При субаренде земельного участка сторонами сделки выступают не только вышеуказанные лица, но и субарендатор, которому передается право на временное владение и пользование имуществом.

Также имеются и отличия в порядке установления оплаты. При аренде недвижимости арендатор использует участок за установленную собственников арендную плату.

Размер субарендой платы за поднаем земельного надела определяет арендатор. Таким образом, наниматель может устанавливать стоимость найма участка в субаренду и получать дополнительную прибыль в виде разницы в арендной плате.

Сделка субаренды, заключаемая на срок более 12 месяцев, действительна только при условии ее государственной регистрации в ФКП Росреестра. Договор, длительность которого меньше одного года, не требует процедуры регистрации.

Можно ли сдать в субаренду арендованный участок земли?

Субарендатор – это сторона договора субаренды земельного участка, по которому права на временное пользование перешло к нему от первоначального арендатора.

Договор поднайма земли может быть заключен как физическими лицами, так и организациями, которые пришли к соглашению по всем условиям сделки.

Можно ли сдать часть земельного участка по субаренде? Это допускается по действующему законодательству, при этом минимальных предельных нормативов для этого не установлено.

Права и обязательства сторон

У субарендатора по договору возникают права, аналогичные правам арендатора:

  1. Пользоваться землей в находящимися на участке строениями надлежащим образом, т.е. в соответствии с их назначением;
  2. Право на регистрацию в снимаемой недвижимостичленов своей семьи, включая детей, не достигших совершеннолетия;
  3. Предоставлять участок сторонним лицам, при этом контролируя этот процесс. О передаче земли третьим лицам должен быть заранее уведомлен арендатор.

Права и обязанности субарендатора, возникающие у него по сделке субаренды, установлены в статье 615 ГК РФ.

В соответствии со статьей 22 Земельного кодекса, наряду с правами на субарендатора возлагаются также обязанности:

  • Пользоваться землей только согласно ее назначению;
  • Поддерживать состояние земельного участка в надлежащем виде, не допускать ухудшение его свойств;
  • Не допускается сдача земли в субаренду;
  • Не препятствовать арендаторуконтролировать состояниеземельного участка, пускать его на территорию для осмотра;
  • Вносить арендную плату в соответствии с графиком платежей по договору;
  • Освободить участок после завершения действия договора.

Следует понимать, что договор может включать в себя и другие обязанности сторон.

В случае невыполнения субарендатором своих обязанностей по договору, арендодатель и арендатор могут потребовать от него возмещения причиненных в результате этого убытков в судебном порядке.

При незаконном оформлении документов, арендатор участка несет риски. Это может привести к прекращению правоотношений с собственником земли, а также к нему может применяться гражданско-правовая ответственность.

Возможность использования участка может ограничиваться в итоге изъятия земли для публичных нужд. Например, он может находиться в зоне историческо-культурных объектов, заказников, заповедных или иных территорий.

Порядок сдачи участка

В процессе заключения договора субаренды земельного участка нужно учитывать следующие моменты:

Обычно, земля сдается в пользование субарендатора, если наниматель долгое время не использует территорию, т.е. участок пустует но не желает расторгать арендное соглашение с арендодателем
Размер арендной платы с порядок расчетов устанавливает арендатор Указанные условия должны быть известны субарендатору до момента заключения сделки
После того, как потенциальный субарендатор найден, необходимо уведомить владельца земли о намерении передачи участка во временное пользование другому лицу При наличии возражений собственника, договор не может быть заключен
После того, как стороны обговорили финансовые вопросы, устанавливаются их права и обязанности В случае возникновения спорных вопросов, рекомендуется обратиться за помощью к грамотному юристу. Неверно составленный договор не пройдет госрегистрацию
После чего документы подаются в ФКП Росреестра
Спустя 14 дней после подачи заявления процесс регистрации завершается и субарендатор имеет законное право эксплуатировать землю

Требуется ли согласие от муниципалитета, если земля муниципальная?

Процедура перехода права временного пользования регулируется статьей 22 Земельного кодекса. Право пользования передается третьему лицу, только при наличии письменного согласия арендодателя на заключение договора субаренды земли.

Если собственником участка выступает муниципальный или государственный орган, то необходимо его разрешение. В случае отказа в согласовании в передаче участка в поднайм, то сделка будет считаться недействительной.

Однако, единственное исключение этого правила установлено в отношении сделок аренды, оформленных на период более 5 лет. В этом случае достаточно просто уведомить муниципалитет о сдаче земельного участка. При этом аукцион проводить запрещается.

Необходимые документы

Для заключения сделки потребуется подготовить комплект документов. Список конкретных бумаг связан со сроком оформляемой сделки субаренды. В случае оформления соглашения на период от 1 года и более, к сделке необходимо приложить следующие документы:

  • подробное описание земельного участка;
  • выписка из кадастрового паспорта;
  • график оплаты арендных платежей;
  • техническая документация находящихся на территории построек;
  • выписка ЕГРН, удостоверяющая государственную регистрацию договора субаренды.

Если период, на который заключается сделка менее 1 года, то необходим меньший комплект бумаг:

  • акт приемки участка земли;
  • протокол о согласовании разногласий;
  • доп. соглашение.

Образец договора субаренды квартиры между физическими лицами ищите в статье: договор субаренды квартиры.

Структура договора

В договоре субаренды земли нужно отразить следующие данные:

Место заключения контракта, дата Личные сведения о сторонах – арендаторе и субарендаторе. В отношении физических лиц нужно указывать Ф.И.О., место регистрации, реквизиты паспорта. Юридические лица указывают наименование организации согласно учредительной документации, ИНН, КПП, юридический адрес, данные руководителя предприятия.
Сведения о соглашении аренды, его реквизиты (дата, номер) Детальное описание недвижимости (параметры участка, месторасположение, его площадь, границы, наличие на нем зданий)
Порядок оплаты арендных платежей иные обязательства контрагентов
Ответственность за нарушение своих обязанностей по сделке Срок действия соглашения
порядок решения конфликтов число копий договора
Подписи сторон расшифровка

Как можно видеть из вышеуказанной таблицы, документ оформляется точно так же, как и обычный договор аренды.

Скачать образец договора субаренды земельного участка.

Нюансы субаренды сельскохозяйственных земель

При заключении сделки субаренды земельного участка, отнесенного к категории земель сельхоз. назначения нужно приять во внимание, что использование таких территории допускается в соответствии с целями, установленными в ст. 78 Земельного кодекса для с/х участков:

  • для выращивания с/х культур;
  • создания лесных насаждений,
  • животноводства;
  • под пастбища;
  • для строительства хозяйственных построек;
  • и других связанных с сельхоз производством целей.

Запрещается выполнять действия, приводящие к ухудшению плодородия почвы.

Порядок внесения арендной платы

В случае субаренды земельного участка у частного лица, порядок и сроки внесения арендных платежей устанавливаются самостоятельно сторонами сделки. Они могут договориться о систематическом порядке оплаты (например, раз в месяц) или единовременной оплате.

Однако зачастую при субаренде земли денежные средства уплачиваются один раз в несколько лет. В этом случае обеспечиваются некоторые гарантии того, что условия использования земли будут соблюдаться.

На какой срок оформляется?

В процессе заключения договора поднайма земельного участка нужно знать, что длительность субаренды не может превышать период основной аренды. Если интересующий участок принадлежит государственным или муниципальным органам, то оформить соглашение можно только на срок более пяти лет.

Для лесных участков

В соответствии со статьей 25 Лесного Кодекса РФ, устанавливается целевое использование лесов.

Леса находятся на землях сельхоз назначения и других землях, согласно с ЗК РФ.

Разновидность деятельности, которая может осуществляться, связана с назначением территорий:

  1. С целью заготовки древесины, живицы, недревесных лесных ресурсов;
  2. Сбора ягод и лекарственных растений;
  3. Для охотничьего хозяйства;
  4. Ведения сельского хозяйства;
  5. В целях осуществления рекреационной деятельности (размещения санаториев, баз отдыха и т.д.);
  6. Для выращивания лесных плодов, ягод, саженцев, декоративных растений;
  7. С целью геологического изучения недр, добычи полезных ископаемых, исследовательской деятельности;
  8. Для эксплуатации водохранилищ, плотин и прочих иных искусственных водоемов.

Следует учитывать, что лесной участок может быть сдан в аренду сроком от 10 до 49 лет. Исходя из этих временных пределов следует устанавливать и срок договора субаренды.

Продление срока (пролонгация) договора

Срок субаренды может быть продлен только, если производится пролонгация основного арендного соглашения. Возможны ситуации, при которых арендатор больше не имеет интереса продлять договор аренды. В этом случае он выбывает из правоотношений по поводу пользования земельным участком, а его собственник и субарендатор могут оформить сделку найма земли напрямую.

Если арендатор заинтересован в продолжении взаимоотношений на прежних условиях, договор аренды пролонгируется. После чего субарендатор, в свою очередь, может продлить действие сделки поднайма участка.

Расторжение соглашения

Стороны договора могут принять решение о прекращении правоотношений между ними. В этом случае, при отсутствии каких-либо претензий в отношении друг друга, составляется соглашение о расторжении договора субаренды земли.

Такой документ составляется в произвольной форме. При этом нужно соблюдать требования, установленные в Гражданском кодексе к общей форме соглашений.

Соглашение о расторжении субаренды должно включать следующие сведения:

  • Личные данные сторон договора;
  • Прописать тот факт, то стороны пришли к соглашению о расторжении сделки субаренды. Необходимо указать реквизиты договора;
  • Описание земельного участка;
  • Отсутствие претензий;
  • Дата, а также подписи сторон.

Договор субаренды участка земли также может быть расторгнут в судебном порядке, на основании искового заявления одной стороны, в случае если докажет нарушение условий договора другой стороной.

Необходимо знать, что соглашение о расторжении сделки, прошедшей регистрацию в Росреестре, также должно быть учтено в ЕГРН. В регистрационной палате снимается запись о наличии обременения объекта недвижимости.

В завершении следует отметить, что в случае участия в договоре аренды третьей стороны, собственник земли несет дополнительные риски.

О порядке расторжения договора субаренды в одностороннем порядке смотрите в статье: расторжение договора субаренды.

Оформление договора субаренды земельного участка может принести экономическую выгоду, но важно правильно составлять договор, в противном случае сделка может быть признана незаконной, а стороны вынуждены будут понести убытки. Также следует учитывать и иные риски, и внимательно проверять правоустанавливающие документы.

Видео: Аренда земельного участка у государства. Как взять землю в аренду под ИЖС

При пользовании арендованным имуществом арендатор обязан строго руководствоваться положениям Гражданского кодекса и заключенного договора с арендодателем. В числе прав арендатора при пользовании имуществом в ГК РФ прописано и право сдавать это имущество полностью или частично в субаренду, но только лишь с согласия арендодателя. Как защититься, если все же была оформлена субаренда без согласия арендодателя и какие последствия грозят сторонам?

Правовая сущность субаренды

При субаренде изначальные права и обязанности арендатора по заключенному соглашению переходят другому лицу – субарендатору, вот только ответственность перед арендодателем остается за первоначальным арендатором.

Особенности субаренды:

  • Новый договор не может быть заключен на срок более чем изначальный договор аренды;
  • Всю ответственность за возможные последствия при сдаче имущества в субаренду несет первоначальный арендатор;
  • Арендатор является получателем выгоды и прочих благ ввиду сдачи имущества в субаренду, перед арендодателем он же исполняет обязательства сугубо в рамках достигнутых с ним условий.

Говоря прямо, если арендатор пользуется имуществом за 50 тысяч рублей в месяц, но найдет, кому его сдать за 100 тысяч – то арендодатель не вправе предъявлять ему никаких претензий при условии соблюдения порядка сдачи имущества в субаренду.

Часть 2 ст. 615 ГК РФ дает право арендатору сдавать имущество в субаренду, но лишь с согласия арендодателя. При этом оговорки «если иное не установлено договором» в статье нет.

Президиум ВАС в своем разъяснении N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (в. 18) указал, что не имеет значения способ выражения согласия арендодателя на сдачу имущества в субаренду. Вплоть до указания на это в договоре путем делегирования арендатору такового права или же прямого указания на отсутствие необходимости согласия. Вот как могут выглядеть формулировки в договоре:

То есть во втором случае согласие не требуется, но нужно лишь поставить в известность арендодателя.

Частью первой той же статьи установлено, что арендатор пользуется имуществом в соответствии с оговоренными участниками соглашения условиями.

Получается, условия о субаренде могут быть урегулированы следующим образом:

  1. Без их отражения в договоре – в этом случае действуют нормы ст. 615 ГК РФ и согласие обязательно.
  2. В договоре без указания на необходимость получения согласия арендодателя (пример выше).
  3. В договоре с указанием не необходимость получения согласия.

Субаренда без согласия арендодателя: последствия

Часть 3 ст. 615 ГК РФ более чем очевидно гласит, что нарушение условий использования имущества – веское основание для прекращения договора и возмещения всех убытков.

При этом не имеет никакого значения «тяжесть» и объем нарушений – у арендодателя априори есть право потребовать расторгнуть договор и отменить все обязательства.

При этом арендодатель может потребовать:

  1. Расторжения договора аренды;
  2. Признания договора субаренды недействительным.

С мая 2013 года в ГК РФ внесены изменения, касающиеся оспоримых сделок. В частности к отношениям «арендатор-субарендатор» может быть применена ст. 173.1 ГК РФ, которая подразумевает недействительность сделки, если для заключения оной не было полученное обязательное по закону согласие третьего лица.

В нашем случае третьим лицом будет являться арендатор, а обязанность получить согласие прямо прописана в законе.

При расторжении договора арендатор будет обязан возместить все понесенные убытки, в числе которых может быть, например, возмещение ущерба имуществу, если оно повреждено субарендатором или же созданы препятствия для нормальной работы других арендаторов или самого арендодателя.

Что говорит судебная практика?

До введения в действие ст. 173.1 ГК РФ практика судов в целом была очевидна – сдача в субаренду имущества без получения явного согласия от арендодателя неминуемо влекла расторжение договора по требованию арендодателя.

Например, Постановление ФАС СКО от 3 августа 2006 г. N Ф08-2810/06 по требованиям о расторжении договора аренды или постановление 15-го ААС от 15 октября 2012 г. N 15АП-12348/12 по требованию о признании договора субаренды ничтожным.

Суды при отсутствии согласия арендодателя практически всегда занимали его сторону, расторгая договор аренды за нарушение существенных условий использования имущества. Обратных примеров в моей практике не было.

ВАЖНО: При признании договора аренды незаключенным субарендатор может потребовать от арендатора возмещения денежных средств, ранее ему уплаченных. Вот только суд с большой долей вероятности откажет в иске, поскольку помещение фактически находилось в пользовании субарендатора, а потому факта неосновательного обогащения не усматривается (пример: Постановление ФАС УО от 25 июля 2011 г. N Ф09-4326/11). Но лишь при условии, если ставка аренды не была завышена и соответствовала рыночным реалиям.

С принятием статьи 173.1 ГК РФ ничего кардинально не поменялось – разве что в законе теперь явно прописано еще одно веское основание для признания договора недействительным. Суды по-прежнему занимают сторону истца, признавая договор субаренды незаключенным (см. дело ФАС СЗО от 11 марта 2016 года А05-1741/2016).

Если у вас имеются какие-либо вопросы, связанные с заключением, исполнением или расторжением договора аренды, я всегда готов оказать необходимую правовую помощь. Задайте свой вопрос по телефону (8452) 93-98-33 или обратитесь за консультацией в офис.

У участников земельных арендных отношений есть право передать все или часть своих прав третьему, заинтересованному лицу. Чаще всего это касается передача земли в субаренду.

Эта коммерческая сделка направлена на получение выгоды от переоформления своих прав арендатора по уплате ставки за использование надела по более высокой цене.

Такая ситуация может возникнуть, если первоначальный арендатор признает, что он не имеет фактической возможности использовать надел по назначению, оговоренному в соглашении с собственником земли.

Он находит заинтересованное лицо, которому необходима земля под ведение сельскохозяйственной или иной деятельности, и заключает с ним субарендный договор.

Фактически, в правоотношения между истинным собственником и первоначальным пользователем надела вступает третье лицо, на которого передаются те же права арендатора, что оговорены в обоюдном двухстороннем соглашении.

Срок сделки не может превышать время пользования землей, указанного в договоре.

Отличия аренды от субаренды

Законодательная регламентация субарендных отношений сторон закреплена в Гражданском и Земельном Кодексе:

  1. Если одной из сторон арендной сделки является муниципальный или государственный орган, то нормативное регулирование лежит в области Земельного права – ст. 22 ЗК РФ.
  2. Если собственником земли будет гражданин, то применяются положения Гражданского Законодательства – ст. 615 ч. 2 ГК РФ.

Все финансовые вопросы по оплате ставки за пользование землей решаются с первым участником сделки, а тот, в свою очередь, переводит оплату собственнику надела. Здесь может прослеживаться коммерческая выгода, чаще всего первоначальные условия оплаты отличаются от тех, которые оговорены с субарендатором в большую сторону.

По закону арендовать землю у государства могут только российские граждане, а вот передать свои права по субаренде можно любому лицу, в том числе и иностранцу.

Земля приобретается для определенных целей, например, для выращивания сельхозпродукции или добычи полезных ископаемых. Все, что будет выращено или добыто из недр земли, будет принадлежать только субарендатору.

В чем особенность процедуры?

Если действие договора найма земли не превышает пятилетний срок, то можно не уведомлять владельца участка о переоформлении прав арендатора. Но во всех остальных случаях сделать это следует обязательно.

Необходимо зарегистрировать новые правоотношения в Росреестре и получить выписку. Тогда субарендатор будет пользоваться наделом на законных основаниях.

Условно особенность субаренды заключаются в следующем:

  1. У субарендатора есть право только на использование земли, заявлять о других полномочиях, например, оформить ее в собственность, он не может.
  2. Третье лицо соглашения об аренде обязано соблюдать требования, выдвинутые не только первым арендатором, но и истинным владельцем надела.
  3. Срок действия субарендных земельных отношений не может превышать время, оговоренное основным договором найма земли.

Как правильно оформить документ?

Лицо, желающее оформить субаренду надела, перед заключением договора должно проверить:

  1. Есть ли в первоначальном арендном соглашении пункт о возможности передачи земли в субаренду.
  2. Документальное описание участка с фактическим состоянием – есть ли в них различия.
  3. Особое внимание следует уделить составлению акта приема/передачи, если какие-то важные детали упустить, то при возврате участка владелец может потребовать устранить имеющиеся недостатки, не отмеченные в акте. А доказать, что в этом состоянии земля передавалась субарендатору, будет уже невозможно.

Главным критерием будет являться основной договор с первоначальным арендатором, а субарендное соглашение оформляется на его основе, только добавляется третий участник сделки.

Документация

Для оформления субарендного соглашения необходимо подготовить комплект документации:

  • копия первоначального арендного договора с владельцем земли;
  • полное описание надела: в него включают список имеющихся на нем растений, зданий, точные характеристики, площадь, местонахождение и разрешенное использование;
  • технический и кадастровый паспорт, с указанием привязки границ к местности;
  • согласованный сторонами график внесения платежей;
  • выписку из Росреестра о принадлежности участка собственнику на момент совершения сделки;
  • акт приема/передачи земли, в нем могут быть отмечены несогласия сторон по определенным характеристикам или описанию надела;
  • протокол о проведении согласования возникших разногласий;
  • если границы не согласованы с соседями, то потребуется акт о том, что разногласия по границам отсутствуют.

Составление соглашения

Составление соглашения должно соответствовать определенным правилам, оно должно отображать:

  1. название – договор о субаренде;
  2. место и дату составления;
  3. сведения о сторонах – личные данные арендатора и субарендатора, паспортные данные, место регистрации каждого участника оглашения;
  4. описывать основания – данные о первичном арендном договоре, номер регистрации в Росреестре, дата оформления;
  5. раздел предмета договорных отношений – в этом пункте дают описание участка, его технические и кадастровые сведения, месторасположение, почтовый адрес, общую и передаваемую площадь участка, сведения о строениях;
  6. подробное описание прав и обязанностей сторон сделки;
  7. способы оплаты за пользование участком – пункт должен содержать размер оплаты, дату перечисления денег, возможность изменения субарендной ставки;
  8. мера ответственности за нарушения условий договора;
  9. срок заключения соглашения;
  10. другие сведения – кол-во экземпляров, способ разрешения конфликтных ситуаций, сведения о реквизитах для перечисления средств, список прилагаемых документов;
  11. личные подписи участников сделки, либо доверенного лица.

На что обратить внимание?

В обязанности первоначального нанимателя входит:

  1. Передать надел в установленный соглашением срок.
  2. Уведомить истинного собственника о субаренде земли с третьим лицом.
  3. Отслеживать целевое использование переданного участка.

Субарендатор обязан:

  1. В срок проводить оплату за использование земли.
  2. Следить за переданной ему недвижимостью, не допускать противоправных действий на ней.

В разделе «Права…» следует прописать надлежащий вид деятельности, возможность возвести постройки, если это допускает первоначальный арендный договор.

Также необходимо сделать отдельную оговорку на возможное расторжение соглашения, если оплата не будет поступать вовремя, или на участке будет вестись запрещенная законом или нецелевая деятельность.

Заключение сделки

Если у сторон нет замечаний по смыслу заключаемой сделки, то они подписывают договор, тем самым подтверждая факт состоявшихся юридически значимых действий.

Если собственник не согласен с оформлением субаренды, то посреднический с третьим лицом договор признается недействительным.

Также необходимо уточнить, допускает ли основной арендный договор оформление субаренды, если есть прямой запрет, то сделку совершить будет невозможно.

Момент заключения соглашения является точкой отсчета налогообложения, налог будет исчисляться не со дня прохождения регистрации перехода права использования, а с момента его фактического заключения.

Регистрация прав субарендатора

Если срок субаренды превышает календарный год, то переход права владения участком подлежит регистрации. Но он не будет иметь законной силы, пока не пройдет регистрацию в Росреестре.

Подать документы можно непосредственно в любое отделение государственной организации учета и Кадастра, через МФЦ либо направить заказное письмо с описью вложения документов.

Через 30 суток после подачи комплекта документации в реестре будут изменена запись о временном владельце участка на субарендатора. На этом основании необходимо взять выписку, подтверждающую, что все юридические действия с соглашением подошли к логическому завершению.

Какие могут быть наложены ограничения в использовании земли?

В иных случаях аренда земель может быть ограничена сервитутом – запретом на использование определенных участков, если в техническом плане указано:

  1. Наличие газопровода, водоснабжения или канализации, которые проложены в недрах границ выделенного под аренду участка.
  2. Присутствие столбов линий электропередачи, связи, другие коммуникационные сооружения.

Все эти сведения должны содержаться в первоначальном арендном договоре, а при оформлении субаренды они автоматически переходят на третье лицо.

На деле это означает, что оговоренные участки земли не могут использоваться субарендатором по своему усмотрению, то есть выделенные части участка должны оставаться неизменными на весь срок действующих соглашений.

Подобные сделки по субаренде распространены в области земельных отношений, поскольку приобрести надел на торгах, как это регламентируется законом, не всегда возможно – нет определенных льгот, или лицо является подданным другого государства.

Поэтому важно заранее изучить порядок проведения сделки, чтобы не совершить ошибок.

Последние изменения: Январь 2020

Законодательством не предусмотрен отдельный нормативный акт, регулирующий отношения по соглашению о субаренде. В статье 615 Гражданского кодекса в пункте 2 лишь указано, что к соглашениям о субаренде необходимо применять правила и порядок заключения соглашений об аренде. Сразу возникает справедливый вопрос – субаренда что это? Аренда и субаренда в чем разница?

Что такое субаренда – это одно из наиболее часто встречающихся видов договорных соглашений регулирующих отношения в плане движимого и недвижимого имущества.

Субарендой является временная переуступка прав на арендуемое имущество либо его долей (чаще всего предметом такого соглашения значатся нежилые помещения). Субарендатор наделен теми же правами и обязанностями, что указаны в основном соглашении между собственником и арендатором. Соглашения помогают арендатору в некоторых случаях решить финансовые проблемы, уменьшая издержки связанные с содержанием помещений, к примеру, если они временно не используются.

Договор субаренды жилого помещения

Как и подавляющее большинство договорных отношений, аренда помещений регулируется Гражданским законодательством (ГК). Кроме того есть и отдельные нормативные правовые акты такие как решение Пленума ВАС №-73 от 17 ноября 2011 года по прецедентным случаям. Этим решением высший суд определил правила и порядок совершения сделки (заключение соглашения) по аренде жилых помещений.

Предмет соглашения

Что такое субаренда жилого помещения?

Под субарендой жилых помещений понимается передача в найм уже арендованного жилья третьей стороне. Предметом данного договора является переуступка права пользования жилплощадью третьим лицам.

При этом также необходимо перезаключение основного договора или же заключение дополнительного соглашения к нему, где необходимо указать данный факт и заручиться согласием собственника.

Формат соглашения

Письменный формат соглашения дает гарантию соблюдения всеми сторонами возложенных на них обязанностей. Что в будущем дает возможность привлечения к ответственности и возмещению убытков с участников сделки, если те не будут исполнять условия соглашения. Привлечь к ответственности и возместить убытки можно будет посредством подачи исковых требований собственника к сторонам соглашения. В части, которых указывается на нарушения, принятых на себя сторонами обязательств.

Стороны

Сторонами субарендного соглашения являются следующие лица:

  • собственник – арендодатель, является главным участником основного договора аренды;
  • арендатор, является второстепенным участником сделки об аренде, а в соглашении о субаренде – основным лицом (арендодателем);
  • субарендатор — является третьей стороной соглашения.

Сторон соглашения может быть множество. Так субарендодатель, с соглашения арендатора и собственника ища собственную выгоду, может передать помещение в найм следующему участнику сделки, заключив еще один договор о субаренде.

Субарендатор — это третье и последующее лицо соглашения, принимающее в пользование уже арендованного помещения. Субарендодатель – это участник сделки об аренде, сдающий в аренду третьим и последующим лицам жилплощадь, взятую в аренду им самим.

Сроки действия данного договора

Период действия соглашения о субаренде не может превышать срок действия основного договора. Если помещение сдается в аренду более чем на год или равный этому период, соглашение регистрируется в Россреестре, соответственно договор субаренды также подлежит регистрации. Максимальный срок соглашения – пять лет. Далее необходима перерегистрация.

Обязанности сторон

Согласно статье 615 ГК обязанностями участников сделки является соблюдение пунктов соглашения, в иных случаях в соответствии с предназначением имущества. При невыполнении этих обязанностей собственник вправе расторгнуть сделку.

Оформление соглашения о субаренде

При оформлении сделки по данному виду соглашения в принципе, как и по остальным договорам, необходимо соблюдение структуры документа, куда входят следующие пункты содержащие информацию о:

  • полных анкетных/персональных данных участников сделки (ФИО, полные данные документа подтверждающего личность (серия, номер, орган выдавший его и т.д.);
  • количестве лиц, участвующих в сделке и планирующих в дальнейшем проживание на указанных квадратах;
  • периоде пользования жилплощадью и действия соглашения;
  • опись имущества предполагаемого к использованию в арендуемом помещении;
  • форме и способе оплаты;
  • необходимости осуществления ремонтных работ и требовании оплачивать коммунальные услуги;
  • назначение жилого помещения.

Такая сделка носит индивидуальный характер составления и заключения соглашения. В связи с этим структура и требуемые документы могут значительно разниться.

Необходимые приложения к соглашению

При заключении сделки необходимо приложить следующий пакет документов:

  • копии документов, удостоверяющих личности участников сделки;
  • документ, подтверждающий право собственности на недвижимость от собственника (свидетельство, выписка из ЕГРН);
  • оригинал и копия основного соглашения аренды с указанием о согласии арендодателя на сделку (или приложение его копии и оригинала дополнительного соглашения на субаренду);
  • копии лицевых счетов для оплаты коммунальных услуг;
  • технический паспорт жилья, если предполагается регистрация соглашения в Россреестре;
  • если срок сделки предполагается более одного года (как говорилось выше, необходима Госрегистрация) то к приложениям добавляется подтверждение об уплате государственной пошлины за регистрацию сделки.

И иные необходимые документы необходимые для заключения договора индивидуальной сделки.

Образец соглашения

Для корректного и законного составления и заключения соглашения необходимо владеть хотя бы азами юриспруденции. При возникновении сложностей совершения данной сделки можно обратиться за консультацией опытного юриста практикующего в этой сфере права или воспользоваться приведенными ниже примерами договора.

Скачайте

Договор субаренды квартиры. Образец (58,0 KiB, 469 hits)

Образец договора субаренды жилого помещения между юр. лицами (55,5 KiB, 889 hits)

Договор субаренды недвижимого имущества. Пример (18,6 KiB, 795 hits)

Арендная плата

Плата за арендуемое жилье устанавливается арендодателем, но как уже упоминалось, арендатор, ища выгоду вправе без согласия собственника для личных нужд вправе поднять ее по своему усмотрению. Также в арендную плату могут входить и оплата за коммунальные услуги или будут оговорены отдельным пунктом соглашения. Закон это не запрещает и не конкретизирует размер арендной платы.

Обладает ли субарендатор правом субаренды помещения

Субаренда для последующей передачи жилого имущества в пользование по такому же договору довольно прибыльный бизнес. Так предприимчивые граждане, особенно в значимые для нее дни (олимпиада или подобные события) заключают с собственниками жилых помещений или арендаторами арендные и субарендные договора дальнейшего использования жилых квадратов для получения дополнительной прибыли путем оформления последующих договоров.

К сожалению, законодательством не предусмотрено ограничение лиц, заключающих последующие субарендные договора. Чем и пользуются мошенники, разрабатывая различные схемы отнятия этих объектов недвижимости.

Cобственникам/арендодателям необходимо тщательно подходить к заключению такой сделки и конкретно оговаривать в соглашении пункт о дальнейшей передаче объекта третьим и последующим лицам сделки. То есть либо ограничить и не давать разрешение на субаренду, либо прописать этот пункт отдельно.

Согласно пункту 2 статьи 615 Кодекса, арендатор, вправе заключать дальнейшие сделки по передаче жилья в последующий найм, исключительно с согласия собственника. Что в некоторой степени ограничивает права арендатора и защищает право собственника. В любом случае у главной стороны сделки (владелец) есть преимущественное право оспаривания всех действий арендатора и последующих субарендодателей посредством подачи претензий в судебном порядке.

Отличия субаренды нежилого помещения от жилого

Договор о данном виде сделки, как на недвижимое имущество, так и движимое практически ничем не отличается. Единственным отличием в сфере заключения этих сделок является налогообложение, которое напрямую зависит от статуса самих участников соглашения и категории недвижимости.

Так, налог на сдачу жилого помещения отличается в разы от аренды/субаренды нежилого. Поэтому все чаще участниками сделки являются физические лица, получающие при этом значительные преференции по налогообложению.

В любом случае требуется доскональное изучение законодательства в данной сфере, чтобы собственнику и арендатору не пришлось в будущем решать спорные ситуации в соответствующей подсудности судебной инстанции.

Основным отличием сделки по аренде и субаренде является количество сторон соглашения. Так в первом случае участниками сделки являются собственник и наниматель, а во втором кроме этих лиц в соглашении указываются третьи стороны.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *