Аванс при продаже квартиры

Содержание

Предоплата при покупке квартиры

Последнее обновление: 27.03.2019

Предоплата в сделке купли-продажи квартиры – это небольшая часть от ее стоимости, которую Покупатель передает Продавцу, подтверждая, таким образом, свое намерение купить у него эту квартиру.

На вторичном рынке, между физлицами деньги, обычно, передаются наличным путем, из рук в руки. А при покупке новостройки у Девелопера, деньги вносятся в кассу организации, либо переводятся безналичным путем на ее счет, в качестве первого (обеспечительного) платежа.

На первичном рынке вопросами внесения предоплаты при покупке квартиры (суммы, срока, условий передачи денег) полностью рулит Девелопер, и от Покупателя здесь мало что зависит. Поэтому ниже мы рассмотрим только тот случай, где Покупатель сам влияет на процесс внесения предоплаты и сам договаривается об ее условиях – то есть случай для вторичного рынка.

Предоплата за квартиру в сделках купли-продажи вносится на определенный срок, под договор (соглашение), и засчитывается в сумму будущих платежей по сделке. Предоплату может принимать как сам собственник квартиры (Продавец), так и его доверенное лицо, в т. ч. агентство недвижимости, которое занимается продажей его квартиры.

Предоплата при покупке квартиры может вноситься в виде задатка или аванса. В чем разница этих двух вариантов? Какие принципиальные отличия у задатка и аванса в сделке купли-продажи? Что чаще применяют в практике рынка недвижимости и почему? Об этом ниже.

Когда квартира считается общей совместной собственностью супругов, а когда – не считается? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Задаток при покупке квартиры

Задаток – это такая форма предоплаты за квартиру, при которой в случае, если сделка не состоялась по вине Покупателя, сумма задатка остается у Продавца.

В случае же, если сделка не состоялась в указанный срок по вине Продавца, то он обязан вернуть сумму задатка Покупателю в двойном размере.

Таким образом, задаток несет в себе функцию реального обеспечения обязательств для обеих сторон. Сторона, виновная в срыве сделки, несет финансовую ответственность.

Казалось бы, логика налицо, но именно из-за финансовой ответственности, соглашение о задатке при покупке квартиры используется редко. В частности, агентства недвижимости, принимая предоплату за продаваемую квартиру, практически никогда не берут ее в форме задатка, и соответственно, не несут финансовой ответственности, если сделка сорвалась по вине их клиента – Продавца квартиры.

Вообще, задаток – это регламентированное законом понятие. Его суть описана в ГК (ст. 380, 381 ГК РФ).

В отличие от задатка, четкого определения понятия «аванс» в ГК нет, но все же аванс там упоминается. Считается, что если при внесении предоплаты, стороны прямо не указали в договоре/соглашении, что это именно задаток, то закон трактует эту сумму как аванс (п.3, ст.380, ГК РФ).

Образец Договора задатка при покупке и продаже квартиры на «вторичке» – можно .

Аванс при покупке квартиры

Авансом признается сумма предоплаты, передаваемая Покупателем Продавцу в счет будущих платежей по сделке, но без обеспечительной функции. Т.е. если сделка не состоялась по любой причине – аванс просто возвращается обратно Покупателю. Никакой реальной ответственности никто при этом не несет.

По сути, аванс – это то же, что и задаток, но без жестких последствий для обеих сторон. И в чистом виде он значения не имеет, т.к. не является обеспечением обязательств Покупателя купить данную квартиру.

На практике, Продавцы, как правило, избегают принимать предоплату на условиях задатка, а предпочитают принимать аванс, но не в «чистом виде», а с дополнительными условиями. В Договоре об авансе предусматривают штрафные санкции со стороны Покупателя. Т.е. если Покупатель необоснованно отказывается от покупки квартиры, то аванс ему не возвращается (удерживается в качестве штрафа), если же Продавец передумал продавать квартиру, то он просто возвращает сумму аванса Покупателю без всяких штрафов.

Это конечно, не равноправные условия, но такова практика рынка. Законодательно возможность такой предоплаты (с дополнительными условиями аванса) закрепляется в ст.381.1, ГК РФ.

Принятие аванса (а не задатка), в частности, облегчает выстраивание «альтернативных сделок» и «цепочек», т.к. здесь один Продавец зависит от другого Продавца в «цепочке», и принимать на себя финансовую ответственность за срыв сделки, в случае задатка – было бы необоснованно. Поэтому при выстраивании «цепочек» всегда применяют аванс.

Как правильно организовать денежные расчеты в альтернативной сделке с квартирой – см. по ссылке.

Договор аванса при покупке квартиры

На вторичном рынке Договор (или Соглашение) об авансе составляется в произвольной письменной форме между физлицами, непосредственными участниками сделки – Покупателем и Продавцом (то же касается и задатка).

Допустимы варианты, когда аванс может вносить или принимать доверенное лицо от имени Покупателя или Продавца, соответственно, либо – агентство недвижимости.

Договор об авансе за квартиру может быть составлен и заверен у нотариуса; это не является обязательным, но подразумевает более грамотное, а потому более надежное оформление передачи денег физлицу. Нотариус, помимо прочего, выступает официальным свидетелем фактической передачи денег, что осложняет уход Продавца от ответственности в случае срыва сделки.

Что делать, если Продавец не выписывается из проданной квартиры – смотри в этой заметке.

Существенными условиями Договора об авансе являются сумма и срок внесения аванса, адрес и стоимость квартиры, ФИО и паспортные данные Покупателя и Продавца.

Желательно также указать в Договоре ключевые условия проведения сделки, как то – условия и место проведения взаиморасчетов (нал, безнал, и т.п.), условия подписания Договора купли-продажи (нотариальный или в простой письменной форме), распределение расходов на сделку между сторонами, а также то, что сумма аванса входит в стоимость приобретаемой квартиры.

В Договоре об авансе необходимо предусмотреть условия возврата и невозврата аванса, а также (если стороны посчитают это необходимым) ответственность и штрафные санкции или неустойку в случае отказа одной из сторон от заключения сделки купли-продажи квартиры на обговоренных условиях.

Правильно составить все формулировки авансового договора с учетом условий конкретной сделки, можно, например, с помощью специализированных юристов (в т.ч. дистанционно).

Образец Договора аванса при покупке и продаже квартиры на «вторичке» – можно .

Договор задатка составляется аналогично, но в нем ясно указывается, что это именно задаток. Тогда к этому договору уже будут применяться положения указанных выше статей 380 и 381 ГК РФ (ответственность по задатку).

Можно ли вернуть аванс или задаток, если передумал покупать квартиру – см. в этой заметке.

Роль Договора об авансе может выполнять и Предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП), заключаемый между физлицами на «вторичке» (не путать с ПДКП между дольщиком и Застройщиком).

По сути, это то же самое, что Договор об авансе, но акцент здесь делается на перечислении условий будущей сделки, в обеспечение которой вносится предварительный платеж (аванс). Такие ПДКП используют некоторые агентства недвижимости.

На первичном рынке вместо Договора об авансе Девелопер может использовать Договор о резервировании/бронировании квартиры, что сути такого соглашения тоже не меняет.

Отличием здесь является то, что при покупке новостройки, самого предмета, в счет оплаты которого вносится предоплата (т.е. квартиры), еще не существует. Поэтому идентификация квартиры здесь происходит, как и в основном договоре с Девелопером, по данным проектной документации, а не реального почтового адреса. В остальном все существенные условия Договора об авансе здесь также должны соблюдаться.

Соглашение или договор аванса за квартиру — образец 2020 года

Стороны купли-продажи квартиры могут скрепить свое желание совершить сделку договором аванса. Рассмотрим, как его правильно заполнить.

Что такое договор аванса при покупке квартиры?

В любой сделке авансом считается внесение предоплаты за товар или услугу. При продаже квартиры аванс является вариантом заверения, что покупатель намерен приобрести именно эту жилплощадь. Продавец же в свою очередь готов не продавать ее до окончательного решения второй стороны. В соответствии с ч.3 ст. 380 ГК авансом признается любой предварительный платеж в счет предстоящей сделки, который не обозначен как задаток.

Чтобы договоренности имели некоторое юридическое значение, сторонам обязательно нужно оформить их письменно. Для этого составляется соглашение об авансе, где прописываются параметры жилого помещения, дата заключения основного договора сделки и иные существенные условия.

Как оформляется аванс и зачем он нужен?

Нередко возникают ситуации, когда одна из сторон не готова сразу подписать договор купли-продажи. Тому могут быть различные обстоятельства, связанные с временными финансовыми проблемами или подготовкой документов. В этом случае договор аванса является формой расчета, однако не является гарантом, что стороны будут готовы выйти на основную сделку.

Передачу аванса при покупке квартиры можно оформить одним из следующих способов:

  1. Все условия будущей сделки прописать в предварительном договоре купли-продажи. Отдельным пунктом указывается, что покупатель передает часть стоимости квартиры в качестве аванса.
  2. Составить отдельный договор аванса, описав в нем только моменты внесения предоплаты, а также обязанности и права сторон.

По оформлению авансового договора законодательство не имеет строгих условий. Это может быть печатный, рукописный документ, либо шаблон, где от руки вписаны реквизиты сторон и иная информация по договоренности сторон. Запрещены исправления, ошибки и помарки, это лишает договор аванса юридической силы.

По количеству экземпляров соглашение равно количеству участников сделки. В каждом их них обязательна их собственноручная подпись.

Особых требований к этому типу договорных отношений законодательство не предъявляет, но содержание реквизитов должно быть достаточным, чтобы документ имел юридическую силу.

Помимо соглашения при передаче аванса продавец должен составить расписку, подтверждающую получение денег. В ней необходимо указать реквизиты договора об авансе, как основания для передачи денежных средств.

Содержание соглашения аванса

Составляется авансовое соглашение сторонами в простой письменной форме, добровольно и его условия обязательны к исполнению. Нотариально заверять его не требуется. Обязательными пунктами являются:

  • дата и наименование места, где соглашение составлено;
  • информация о сторонах договора (прописываются полностью ФИО, паспортные реквизиты, адреса регистрации);
  • соглашение заключается, руководствуясь статьями 330 и 421 ГК РФ, потому необходимо указать ссылку на них;
  • предметом договора аванса является обязательство сторон заключить сделку, оформив ее договором купли-продажи. Потому обязательно указываются параметры квартиры, за которую передается аванс (ее площадь, иные характерные особенности и общая стоимость);
  • размер переданного аванса с пояснением, что он является частью от общей стоимости сделки;
  • точная дата или условие заключения основного договора купли-продажи (при отсутствии, срок авансового договора действует год);
  • правоустанавливающие документы в отношении жилого помещения;
  • права и обязанности сторон, как закрепление устных договоренностей;
  • условия возврата аванса в случае неисполнения обязательств каждой из сторон;
  • подробная информация о покупателе и продавце, их личные подписи.

Образец договора аванса при покупке квартиры 2020 года

Бланк договора аванса при покупке квартиры:

Образец договора аванса при покупке квартиры:

Размер аванса

Обычно сумма, которая вносится в качестве аванса, определяется на основании договоренности. Законодательство ее размер никак не регламентирует. Допустимо установить аванс в процентном соотношении к сумме сделки или в фиксированном порядке.

Чаще всего размер предоплаты не превышает 5-10 процентов от стоимости жилого помещения.

На что обратить особое внимание?

Прежде, чем передавать денежные средства по договору аванса, следует внимательно отнестись к следующим особенностям сделки:

  1. От имени продавца в договор должен быть вписан собственник помещения. Допустимо, чтобы его интересы представлял другой гражданин, но только на основании нотариальной доверенности. При этом следует обратить внимание на текст доверенности, где должны быть прописаны полномочия, позволяющие получить аванс.
  2. Обязательно прочитайте правоустанавливающие документы, на основании которых имущество перешло к собственнику. Если договор сделки состоялся недавно и жилье уже перепродается, то это должно насторожить.
  3. Условия передачи аванса должны быть максимально отражены в тексте договора.

Возвращается ли аванс, если сделка сорвалась?

Стороны вправе закрепить условия, когда сделка не может состояться по вине одной из сторон. Однако, следует помнить, что аванс не является задатком, т.е. средством обеспечения сделки. Это лишь форма предварительного расчета между покупателем и продавцом. Поэтому стороны могут договориться, в каком порядке они будут производить расчеты при срыве сделки.

Большинство юристов придерживаются позиции, что аванс должен быть возвращен покупателю в безоговорочном порядке при невозможности заключить основной договор по покупке недвижимости. Объясняется такая позиция тем, что предоплата будет квалифицироваться, как необоснованное обогащение продавца (ст. 1102 п. 1 ГК РФ). Но на практике чаще всего в соглашении об авансе прописывают следующее:

  • если от заключения договора купли-продажи жилья отказался покупатель, то аванс полностью остается у продавца. Исключение составляют случаи, когда в процессе действия договора покупателем были обнаружены существенные дефекты, которые не могут быть исправлены продавцом, либо иные обстоятельства, препятствующие совершению сделки;
  • при отказе от сделки продавца аванс полностью возвращается покупателю. В этом случае не могут быть применены меры взыскания дополнительного платежа, как в ситуации с задатком.

Если же условия возврата в договоре аванса не прописано, то покупатель вправе затребовать вернуть уплаченную сумму при срыве сделки. При этом суд в этом вопросе встанет на его сторону. Чтобы вернуть аванс, покупатель вправе действовать по следующей схеме:

  • в досудебном порядке направить продавцу требование о возврате предоплаты с гарантией его получения (заказным письмом с уведомлением или подписью на втором экземпляре);
  • при отказе от добровольного возврата по требованию обратиться с исковым заявлением в суд о взыскании аванса в принудительном порядке. Также можно затребовать взыскание дополнительной оплаты за пользование денежными средствами (ст. 395 ГК РФ).

Оформление аванса и задатка при продаже квартиры: образец договора купли продажи 2020 года, сумма и расписка

Предоплата в купле продаже выполняет разные функции, но основная – подтверждение намерений покупателя приобрести, а продавца продать квартиру по будущей сделке на оговоренных заранее условиях. Закон предлагает два типа предоплаты и несколько вариантов оформления. Сегодня рассмотрим, чем отличаются задаток и аванс при продаже квартиры, что лучше выбрать и как правильно их оформить.

Предоплата за квартиру по договору купли продажи

Предварительная оплата в счет будущей сделки – это достаточно распространенная, хотя и не обязательная договоренность. Она используется в следующих случаях:

  • при альтернативной сделке, когда в один день планируется провести цепочку продаж квартир;
  • если покупается проблемная квартира (с обременением залогом или ипотекой, с долгами по коммунальным платежам), и продавцу нужны деньги, чтобы снять залог/арест/ограничение с квартиры;
  • в иных случаях если стороны по какой-то причине не могут совершить сразу основную сделку (например, покупатель еще не получил деньги, но получит их в ближайшее время).

В этих ситуациях предоплата либо просто подтверждает серьезность намерений сторон, либо используется продавцом для погашения возникших задолженностей или снятия обременений перед продажей квартиры.

На рынке используется два варианта предоплаты – задаток или аванс. Между ними имеется значительная правовая разница, которую нужно уяснить до подписания документов.

Внимание! Если сделку сопровождает риелтор, то сумму предоплаты он может забрать в счет оплаты своих услуг. Более того, одним из пунктов агентского соглашения может быть обязательное оформление задатка (аванса) и внесение предоплаты за квартиру, даже если сделка простая. Это достаточно распространенная практика.

Аванс или задаток

Выбирая между задатком и авансом, нужно ориентироваться на их правовое значение – какие функции они выполняют и какие последствия принесут в случае, если сделка по договору купли продажи не состоится.

Если же основной договор продажи квартиры будет заключен, предоплата засчитывается в сумму оплаты квартиры – не важно, аванс это или нет.

Аванс

Сущность. Аванс – это обычная предоплата за квартиру по договору продажи. Она не имеет других функций, кроме как предварительно оплатить будущую покупку, и никак не может защитить продавца или покупателя от срыва сделки. Регулируется аванс ст. 487 ГК.

Если сделка по продаже сорвалась. Сумма аванса возвращается покупателю в полном объеме без всяких удержаний. С продавца, который не возвращает деньги, можно взыскать аванс через суд как неосновательное обогащение, дополнительно потребовав проценты за пользование по ст. 395 ГК.

На что обратить внимание. Условие о праве продавца оставить часть аванса себе при срыве сделки – незаконное. Так продавцы обходят ГК и злоупотребляют правами, чтобы подстраховаться, но самим избежать ответственности. Если даже оно прописано в договоре, его можно игнорировать и требовать назад всю сумму.

Задаток

Сущность. Это обеспечительный платеж. Кроме платежной он выполняет гарантирующую функцию. Это значит, что если основная сделка не состоится, виновная сторона понесет материальные потери в сумме задатка. Урегулирован ст. 380 и 381 ГК.

Если сделка по продаже сорвалась. Возможно три варианта развития событий, которые зависят от того, по чьей вине не состоялась сделка продажи:

  1. Если продавец заявляет отказ от продажи квартиры по неуважительной причине (передумал, нашел более привлекательного покупателя, не готовы документы) – он возвращает покупателю сумму задатка в двойном размере.
  2. Покупатель, который не желает заключать сделку по неуважительным причинам (передумал, нашел более подходящую квартиру, не хватает средств), теряет деньги. Они остаются у продавца.
  3. Если сделка не состоялась по независящим от сторон причинам, деньги возвращаются покупателю в одинарном размере. Стороны также могут договориться не заключать сделку по обоюдному согласию – тогда сумму тоже нужно вернуть.

На что обратить внимание. В тексте соглашения о задатке нужно прописать слово «задаток» или сослаться на ст. 380-381 ГК, иначе сумма будет квалифицирована как аванс. Также рекомендуется заранее обговорить список уважительных причин незаключения основной сделки и порядок возврата задатка.

Что выбрать при продаже

Универсальной рекомендации нет, поскольку и продавец, и покупатель при продаже действуют в своих интересах. Принять правильное решение помогут следующие советы:

  • Если продавец совершенно уверен в юридической «чистоте» квартиры и у него нет намерения искать более выгодного покупателя, лучше оформить задаток.
  • Покупателю, передающему значительную сумму для погашения долгов, снятия арестов и ипотеки, выгоднее и безопаснее будет оформить задатковое, а не авансовое соглашение.
  • Если сторона не уверена в своих намерениях по поводу квартиры или есть объективные причины срыва сделки, например, высокий шанс не получить кредит, безопаснее выбрать аванс.

Грамотно распорядиться средствами поможет также размер предоплаты.

Сумма предоплаты

Размер задатка или аванса, который берут при предварительной продаже квартиры, законодательно не закреплен. Стороны сами определяют, сколько денег нужно внести.

Внимание! Чем больше сумма, указанная в договоре задатка, тем серьезнее стимул заключить основную сделку купли продажи. Аванс такой силой не обладает.

При определении суммы можно ориентироваться на следующие цифры:

  • если требуется погасить ипотечный займ или освободить квартиру от ареста, то сумма предоплаты должна быть достаточной для этих целей;
  • для остальных случаев среднее значение – примерно 5% от суммы квартиры.

Размер аванса может быть выражен как в процентах от общей цены квартиры, так и твердо. Однако безопаснее все же прописывать твердую сумму в рублях, чтобы избежать возможных конфликтов.

Образцы договоров для загрузки

Есть несколько вариантов, как можно оформить аванс при продаже квартиры письменно. Письменные документы необходимы, на словах ничего передавать нельзя. Способ можно выбрать любой – на усмотрение сторон:

  • отдельное соглашение о предоплате: авансовый договор или соглашение о задатке;
  • включение условия о задатке или авансе в предварительный договор купли продажи;
  • включение условия об авансе в основной договор купли продажи – такие договоры лучше составлять у юриста.

В любом из перечисленных случаев после фактической передачи денег необходимо составить расписку. Иногда стороны составляют только расписку (без специального соглашения или ПДКП), в которой указывают, что был передан задаток или аванс. Это ошибка, которая влечет существенные риски. Нужно оформлять сначала договор о предоплате, а к нему – расписку, то есть два документа.

Еще один ключевой момент – какой именно термин использовали в предварительном договоре купли-продажи или соглашении о предоплате.

  • Если прямо указано, что передается задаток, или если есть ссылка на ст. 380 и 381 ГК РФ – то платеж получит силу задатка.
  • Если указано «аванс», просто «предоплата», «предварительный платеж» или иное слово, кроме «задаток» — такая сумма расценивается как обычный аванс.

Обратите внимание! Удостоверять соглашения и расписки у нотариуса не нужно – достаточно простой письменной формы.

Загрузите бесплатно подходящий для вашей сделки образец:

Оформить аванс при продаже квартиры несложно – достаточно составить соглашение и расписку о приеме денег в простой письменной форме. Эти документы нужно сохранить на будущее. Они пригодятся продавцу при заполнении 3-НДФЛ и уплате налога, а покупателю – для оформления налогового вычета.

Вопросы по теме статьи можно задать нашему юристу в чат – специалист онлайн!

Статья понравилась? Будем благодарны за лайк и репост.

Дополнительную информацию по теме .

Как оформить аванс при продаже квартиры?

Понятие и назначение аванса при продаже квартиры

Предварительный договор купли-продажи квартиры с авансом

Соглашение об уплате аванса

Образец договора купли-продажи квартиры с авансом

Судьба аванса, внесенного на время оформления сделки

Понятие и назначение аванса при продаже квартиры

Гражданский кодекс РФ (далее — Кодекс) не раскрывает понятия «аванс». Данное слово встречается только п. 3 ст. 380 Кодекса, в котором говорится, что если возникли сомнения относительно того, является ли уплаченная сумма задатком (например, не соблюдена письменная форма соглашения), то платеж считается уплаченным в качестве аванса.

Таки образом, следует разделять 2 понятия:

  • Задаток как один из способов обеспечения выполнения обязательств. Его размер входит в стоимость договора. Однако если сделка сорвется по вине покупателя, внесенная сумма остается у продавца, по вине продавца — последний выплачивает двойной размер задатка (п. 2 ст. 381 Кодекса).
  • Аванс, т. е. предварительный платеж по договору. По общему правилу он подлежит возврату, если договор купли-продажи квартиры не будет оформлен. Если аванс не будет возвращен добровольно, то он может быть истребован в судебном порядке как неосновательное обогащение (ст. 1102 Кодекса).

Подробнее о различиях между данными понятиями можно узнать, ознакомившись с нашей статьей «Задаток или аванс — в чем разница?».

Данная же статья будет посвящена авансу и правилам его оформления. В юридической практике выработались следующие основные способы закрепления авансового платежа:

  • положение об авансе включается в предварительный договор купли-продажи недвижимости;
  • оформляется отдельное соглашение о внесении аванса;
  • положения об авансе вносятся в текст основного договора.

Рассмотрим эти способы более подробно.

Предварительный договор купли-продажи квартиры с авансом

Предварительный договор купли-продажи квартиры с авансом оформляется в соответствии с положениями ст. 429 Кодекса. Он должен содержать условия основного договора, а также срок, в который основной договор должен быть оформлен.

Условие о внесении аванса может также быть включено в текст предварительного договора. При этом:

  • В тексте предварительного договора должно быть четко прописано условие, что указанная сумма вносится в качестве авансового платежа.
  • В тексте прописывается размер аванса. Для исключения разногласий рекомендуется указать как процент от цены основной сделки, так и конкретную сумму.
  • Подписание предварительного договора не свидетельствует об уплате аванса. Поэтому при передаче денежных средств дополнительно составляется расписка, в которой указывается передаваемая сумма и реквизиты предварительного договора.

Размер аванса не должен быть существенным, т. к. в этом случае договор будет квалифицироваться судами не как предварительный, а как договор купли-продажи будущей вещи с условием о предоплате (п. 8 постановления пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54). В таком случае подлежит удовлетворению иск покупателя о понуждении продавца к передаче квартиры, являющейся предметом договора, при условии наличия квартиры в натуре и права собственности у продавца.

Образец договора можно посмотреть в статье «Предварительный договор купли-продажи недвижимости».

Соглашение об уплате аванса

При продаже квартиры аванс нередко оформляется через специальное соглашение (договор) на внесение аванса. В документе указываются:

  • размер авансового платежа;
  • срок и способ внесения аванса (наличными или безналичным способом путем перевода денежных средств на карту продавца);
  • сведения о продаваемой квартире (адрес, площадь, этаж, количество комнат и т. д.);
  • стоимость квартиры;
  • срок оформления основного договора купли-продажи;
  • обязанности сторон, которые подлежат исполнению в целях заключения основного договора.

Данный документ содержит договоренности сторон по всем существенным условиям и по своей сути является предварительным договором купли-продажи квартиры. Подобное мнение подкрепляется и судебной практикой. Так, Мосгорсуд в апелляционном определении от 20.09.2017 по делу № 33-37665/17 применил к спору, возникшему из договора о внесении аванса, правила, регулирующие оформление и исполнение предварительного договора.

Таким образом, соглашения об уплате аванса, договор аванса и подобные документы, по сути, представляют собой предварительный договор купли-продажи квартиры с авансовым платежом. Следовательно, к правилам внесения аванса применяются правила, рассмотренные нами в предыдущем разделе статьи.

Образец договора купли-продажи квартиры с авансом

Аванс по договору купли-продажи квартиры может быть прописан и в основном договоре. Существуют случаи, когда на момент оформления договора продавец получает только аванс, а оставшаяся сумма выплачивается позднее. Такое происходит, например, при приобретении жилья:

  • с привлечением материнского капитала, когда аванс вносится за счет собственных средств родителей, а средства маткапитала после рассмотрения сделки переводятся Пенсионным фондом на счет продавца (подп. 1 п. 1 ст. 10 закона «О дополнительных мерах…» от 29.12.2006 № 256-ФЗ);
  • привлечением социальной выплаты на приобретение жилья, предоставленной молодой семье (п. 38 Правил предоставления выплат, являющихся приложением 1 к постановлению Правительства РФ от 17.12.2010 № 1050);
  • использованием денежных средств, выдаваемых в рамках различных региональных программ, направленных на улучшение жилищных условий (например, п. 4.1.1.2 целевой программы Санкт-Петербурга «Молодежи — доступное жилье»);
  • привлечением денежных средств, выделяемых работодателем в рамках своей жилищной программы;
  • привлечением собственных денежных средств, когда стороны прописали в договоре такой порядок расчетов (например, покупатель продает свою квартиру, но денежные средства на момент оформления договора ему еще не поступили), и т. п.

В таких случаях до полной оплаты стоимости квартиры она остается в залоге у продавца (п. 5 ст. 488 Кодекса).

Образец договора можно скачать по ссылке: Образец договора купли-продажи квартиры с авансом.

Судьба аванса, внесенного на время оформления сделки

Исходя из сути авансового платежа, возможны 2 варианта использования аванса на время продажи квартиры:

  • включение аванса в стоимость квартиры, когда стороны заключают основной договор купли-продажи квартиры;
  • возврат денежных средств в том случае, если сделка не состоялась.

Нередко стороны прописывают различные штрафы и неустойки, которые, по сути, ведут к тому, что авансовый платеж не возвращается покупателю и выступает в качестве обеспечительной меры — задатка.

Суды исходят из буквального толкования договора и при указании слова «аванс» расценивают его как предварительную оплату. Кроме того, задатком обеспечиваются обязательства, возникшие из договора, а предварительный договор не порождает имущественных обязательств, а только обязательство оформить основной договор купли-продажи (определение Красноярского крайсуда от 02.03.2016 по делу № 4Г-787/2016).

Применяется по аналогии п. 3 ст. 487 Кодекса, в соответствии с которым покупатель может требовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предоплаты. Аванс не выполняет обеспечительной функции, и закрепление сторонами ответственности за невыполнение обязательств не меняет его правовой природы. Следовательно, даже при наличии в предварительном договоре положений о штрафах, аванс не может иметь штрафной характер и подлежит возврату покупателю в полном объеме (апелляционное определение Мосгорсуда от 20.09.2017 по делу № 33-37665/2017).

***

Таким образом, аванс может вноситься, когда стороны не готовы по той или иной причине оформить договор купли-продажи имущества и осуществить полный расчет по договору. Авансовый платеж может быть произведен в рамках как предварительного, так и основного договора купли-продажи квартиры. Внесение аванса удостоверяется распиской или другим документом, подтверждающим получение продавцом денежных средств. Авансовый платеж входит в оплату приобретенной квартиры. В том случае, если сделка по какой-либо причине сорвалась, денежные средства возвращаются покупателю.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *