Договор инвестирования строительства дома

Содержание

Организацией с застройщиком заключен договор инвестирования в строительство жилых и нежилых помещений. Организация не является ни застройщиком, ни заказчиком, ни подрядчиком. После того как застройщик выполнит все требования, установленные для него Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», договор инвестирования будет трансформирован в договоры долевого участия в строительстве. После этого организация намеревается реализовать свои права на строящиеся помещения по договорам уступки прав требования. Организация применяет общую систему налогообложения.
Каков бухгалтерский и налоговый учет данных операций у инвестора?

4 апреля 2018

Правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, на территории РФ урегулированы Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее — Закон N 39-ФЗ).
Под инвестиционной деятельностью понимаются вложения инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Инвестиции — это денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта (ст. 1 Закона N 39-ФЗ).
В числе субъектов инвестиционной деятельности закон называет, в частности, инвесторов, осуществляющих капитальные вложения на территории РФ с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством РФ, а также заказчиков, которыми являются уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов (п.п. 2, 3 ст. 4 Закона N 39-ФЗ). Причем заказчиками могут быть и инвесторы.
Пунктом 1 ст. 8 Закона N 39-ФЗ определено, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ. Между тем ГК РФ не выделяет инвестиционный договор (договор об осуществлении инвестиций в объекты капитального строительства) в качестве отдельного вида гражданско-правового договора. В зависимости от особенностей правоотношений, которые складываются между сторонами, к таким договорам применяются правила ГК РФ о купле-продаже, подряде, простом товариществе и т.д. (п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54).
Причем, как указано высшим судом, если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Иными словами, по инвестиционному договору инвестор вносит денежные средства, имущество и прочие инвестиции, приобретая тем самым право требования законченного строительством объекта капитальных вложений (например, здания, жилых и нежилых помещений).
При этом до окончания строительных работ инвестор имеет право на передачу по договору своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам (ст. 6 Закона N 39-ФЗ).
В то же время необходимо учитывать, что в соответствии со ст. 2 Закона N 39-ФЗ указанный закон не распространяется на отношения, которые связаны с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве, которые регулируются Законом N 214-ФЗ. «Зеркальное» положение установлено ч. 3 ст. 1 Закона N 214-ФЗ: действие этого закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве.
Кроме того, ч. 3 ст. 1 Закона N 214-ФЗ также установлено, что передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.
В анализируемой ситуации договор инвестирования будет трансформирован в договоры долевого участия в строительстве, после того как застройщиком будут выполнены все требования, установленные для него Законом N 214-ФЗ. И только после этого организация будет переуступать свои права участника долевого строительства иным лицам. В связи с этим полагаем, что уступка прав по договору в том числе физическим лицам, не являющимся предпринимателями, будет законная.
В соответствии с ч. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Часть 1 ст. 11 Закона N 214-ФЗ допускает уступку участником долевого строительства прав требований по договору после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ. Такая уступка допускается с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче участнику объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 11 Закона N 214-ФЗ).

Бухгалтерский учет

Приобретенные права участника строительства (права требования на законченные строительством помещения), по нашему мнению, организация вправе учесть в составе финансовых вложений на основании п.п. 2 и 3 ПБУ 19/02 «Учет финансовых вложений», то есть отразить их на счете 58 «Финансовые вложения», субсчет «Права участника строительства».
Вместе с тем допускается учет таких прав и на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» в качестве дебиторской задолженности (в случае, если от дальнейшей переуступки прав требования не предусматривается экономической выгоды (дохода) в форме прироста стоимости финансовых вложений (в виде разницы между ценой продажи (погашения) финансового вложения и его покупной стоимостью)) (п. 2 ПБУ 19/02). Данный вывод соответствует также пп. «г» п. 3.1.8 «Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций» (письмо Минфина России от 30.12.1993 N 160, далее — Положение N 160). Согласно приведенной норме денежные средства, переданные инвестором на строительство объекта недвижимости, отражаются у него на расчетах до окончания строительства и зачисления построенного объекта на баланс организации.
С учетом изложенного полагаем, что в бухгалтерском учете могут быть сделаны следующие записи:
Дебет 76, субсчет «Расчеты с застройщиком» Кредит 51
— перечислен инвестиционный взнос;
Дебет 58 (76), субсчет «Права участника строительства» Кредит 76, субсчет «Расчеты с застройщиком»
— учтены права требования на объекты строительства (п. 9 ПБУ 19/02).
После перезаключения договора необходимо будет сделать внутренние проводки по счету 58 или 76, так как согласно Плану счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкции по его применению, утвержденным приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н, аналитический учет по счету 58 «Финансовые вложения» ведется по видам финансовых вложений и объектам, в которые осуществлены эти вложения, а по счету 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» — по контрагентам и договорам;
Дебет 58 (76), субсчет «Права участника долевого строительства» Кредит 58 (76), субсчет «Права участника строительства».
Доходы и расходы от последующей переуступки прав требования в случае, когда это не является предметом основной деятельности организации, следует учитывать в составе прочих доходов и расходов соответственно (п. 7 ПБУ 9/99 «Доходы организации», п. 11 ПБУ 10/99 «Расходы организации»).
При переуступке права требования производятся следующие записи:
Дебет 62 (76), субсчет «Расчеты с покупателем» Кредит 91
— отражен доход от переуступки прав требования;
Дебет 91 Кредит 58 (76), субсчет «Права участника долевого строительства»
— списана стоимость прав требования;
Дебет 91 Кредит 68
— начислен НДС.

Налогообложение

НДС

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ объектом налогообложения НДС признаются, в частности, операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ, а также передача имущественных прав.
Что касается инвестиционного взноса, то в соответствии с пп. 4 п. 3 ст. 39 и пп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ при его перечислении (либо при финансировании строительства иным способом) объекта обложения НДС не возникает. Поэтому до переуступки прав требования по договору организация не должна исчислять и уплачивать НДС.
В целях налогообложения операции по уступке (переуступке) прав требования, в том числе по договору участия в долевом строительстве, следует рассматривать как реализацию (передачу) имущественных прав (письма Минфина России от 30.10.2014 N 03-11-06/2/55025, от 28.02.2013 N 03-07-11/5926, от 02.03.2012 N 03-07-11/58, от 25.01.2012 N 03-11-11/11, от 02.06.2011 N 03-11-11/145, УФНС России по г. Москве от 30.12.2011 N 16-15/126902@, от 06.07.2011 N 16-15/065628@, постановление Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 N 13295/10).
Таким образом, операции по уступке (переуступке) прав требования по договору участия в долевом строительстве являются самостоятельным объектом обложения НДС (смотрите также письмо Минфина России от 01.02.2012 N 03-07-11/26, постановление ФАС Уральского округа от 25.09.2012 N Ф09-7710/12 по делу N А50-24814/2011). При этом в отношении указанных операций положения пп. 1 п. 2 ст. 146, ст. 149, пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ не применяются (письмо Минфина России от 01.02.2012 N 03-07-11/26, дополнительно смотрите постановление Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 N 13295/10, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2008 N 08АП-3342/2008).
В соответствии с п. 3 ст. 155 НК РФ при передаче имущественных прав налогоплательщиками, в том числе участниками долевого строительства, на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав.
На основании этой же нормы исчисляется налоговая база при реализации имущественных прав на нежилые помещения (не гаражи и машино-места) (письмо ФНС России от 27.06.2014 N ГД-4-3/12291@, постановление Президиума ВАС РФ от 25.02.2010 N 13640/09).
Обратите внимание, что расходы на приобретение имущественных прав для целей п. 3 ст. 155 НК РФ определяются как размер денежных средств, уплаченных застройщику участником долевого строительства для оплаты строительства (создания) объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве. В связи с этим, по мнению специалистов финансового ведомства, при определении налоговой базы по НДС в порядке, установленном п. 3 ст. 155 НК РФ, проценты по кредиту, уплачиваемые участником долевого строительства банку или иной кредитной организации, в составе расходов на приобретение имущественных прав для целей применения данного пункта 3 учитывать не следует (письмо Минфина России от 04.06.2015 N 03-07-14/32284).
Сумма НДС исчисляется по расчетной ставке 18/118, предусмотренной п. 4 ст. 164 НК РФ, на день уступки прав требования, то есть на дату государственной регистрации договора уступки права требования, возникшего из договора участия в долевом строительстве (п. 8 ст. 167 НК РФ, смотрите также постановления ФАС Поволжского округа от 11.02.2010 N А65-11398/2008, Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2011 N 11АП-14178/11).

Налог на прибыль

В соответствии с п. 1 ст. 247 НК РФ объектом налогообложения по налогу на прибыль организаций признается полученная налогоплательщиком прибыль, определяемая для российских организаций, не являющихся участниками консолидированной группы налогоплательщиков, как полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов.
Очевидно, что при уплате инвестиционного взноса какого-либо дохода — экономической выгоды (п. 1 ст. 41 НК РФ) — организация-инвестор не получает. В составе расходов инвестиционные платежи не учитываются на основании п.п. 14, 17 ст. 270 НК РФ.
В данном случае согласно п. 1 ст. 249 НК РФ у инвестора, а в последующем участника долевого строительства, облагаемый налогом на прибыль доход от реализации имущественных прав возникнет только при уступке прав требования по договору долевого участия (смотрите, например, письма Минфина России от 22.07.2016 N 03-11-11/43086, от 30.10.2014 N 03-11-06/2/55025, от 02.03.2012 N 03-07-11/58, от 25.01.2012 N 03-11-11/11, от 02.06.2011 N 03-11-11/145, от 12.05.2008 N 03-11-04/2/83).
Выручка от реализации имущественных прав определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за уступаемые имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной форме (п. 2 ст. 249 НК РФ). При определении доходов из них исключаются суммы НДС, предъявленные налогоплательщиком приобретателю имущественных прав (п. 1 ст. 248 НК РФ).
Доход от реализации имущественных прав организация вправе уменьшить на цену их приобретения и на сумму расходов, связанных с их приобретением и реализацией (пп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК РФ).
В данном случае расходом на приобретение имущественного права будет часть ранее уплаченного инвестиционного взноса, приходящаяся на уступаемое право требования (в части каждого помещения, право на которое переуступается). На момент реализации имущественного права эта часть инвестиционного взноса перестает быть целевым взносом или авансом (письмо УФНС России по г. Москве от 20.03.2006 N 19-11/21523).
Таким образом, в случае уступки участником долевого строительства прав требований налоговая база для целей исчисления налога на прибыль определяется на дату государственной регистрации договора уступки как разница между доходом, полученным от уступки права, и расходами на приобретение и реализацию уступаемого права (письма Минфина России от 02.03.2012 N 03-07-11/58, УФНС России по г. Москве от 30.12.2011 N 16-15/126902@).
Если цена приобретения имущественного права с учетом связанных с его реализацией расходов окажется выше цены, по которой данное право реализуется, то разница между этими величинами признается убытком налогоплательщика, учитываемым в целях налогообложения, на основании п. 2 ст. 268 НК РФ.

Рекомендуем ознакомиться с материалами:
— Энциклопедия решений. Уступка права требования по договору долевого участия в строительстве;
— Энциклопедия решений. Определение налоговой базы по НДС при передаче имущественных прав;
— Энциклопедия решений. Доходы от реализации имущественных прав в целях налогообложения прибыли;
— Энциклопедия решений. Расходы при реализации имущественных прав (в целях налогообложения прибыли).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Вахромова Наталья

Ответ прошел контроль качества

В настоящее время деятельность по привлечению целевых средств для строительства объектов недвижимого имущества как жилого, так и нежилого назначения регулируется, в основном, такими законодательными актами, как:

  1. Закон РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»,
  2. Закон РФ от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации осуществляемой в форме капитальных вложений».

Также правовые и экономические основы инвестиционной деятельности частично определяет Закон РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1″Об инвестиционной деятельности в РСФСР». Закон № 214-ФЗ «…регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее — участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства…». Действие данного закона «…не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается…». Закон № 39-ФЗ носит более общий характер. Его действие распространяется на отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений. При этом под инвестициями в рамках данного закона подразумеваются «…денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта…»; под инвестиционной деятельностью – «…вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта…»; под капитальными вложениями – «…инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты…». И далее: «…инвестиционный проект — обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план); … срок окупаемости инвестиционного проекта — срок со дня начала финансирования инвестиционного проекта до дня, когда разность между накопленной суммой чистой прибыли с амортизационными отчислениями и объемом инвестиционных затрат приобретает положительное значение…». Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности (далее — иностранные инвесторы). В этих законах в чем-то похожи определения непосредственных исполнителей соответствующих договоров: «…заказчики — уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы. Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации…» (Закон № 39-ФЗ), и «…застройщик — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство…» (Закон № 214-ФЗ).

При этом Закон № 214-ФЗ содержит гораздо более жесткие требования и ограничения по деятельности Застройщика, возможности заключения договоров долевого участия, применении мер ответственности за нарушение взятых на себя обязательств и т.п.

Например, в статье 3 сказано, что «…застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка … Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве…».

Кроме того, как сам договор долевого участия, так и договор об уступке прав требования по договору долевого участия подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Меры административной ответственности за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости изложены в статьях 14.28 и 19.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Из анализа как вышеприведенных норм, так и иных определений, правил и ограничений, установленных данными законодательными актами, можно сделать следующие выводы:

  • в рамках строительства одного объекта со стороны заказчика (застройщика) возможно заключение с различными группами инвесторов (дольщиков) как инвестиционных контрактов, так и договоров на долевое участие в строительстве;
  • в последнем случае предметом договора могут быть как жилые, так и нежилые помещения, а второй стороной по договору – как юридические лица и (или) индивидуальные предприниматели, так и граждане;
  • по инвестиционному контракту предметом договора могут быть также как жилые, так и нежилые помещения, но в качестве второй стороны по договору должны выступать юридические лица и (или) индивидуальные предприниматели. В случае заключения контракта подобного вида обычными гражданами, достаточно велика вероятность его переквалификации в договор долевого участия, права, обязанности и ответственность по которому будут регулироваться Законом № 214-ФЗ.

Что касается возможности инвесторов (дольщиков) в рамках анализируемых договоров уступать свои права и обязанности третьим лицам, то хотелось бы отметить следующее:

  • в случае строительства помещения (как жилого, так и нежилого) юридическое лицо и (или) физическое лицо вправе уступать права требования по договору долевого участия любым лицам, при условии, что права требования новых кредиторов (дольщиков) возникают непосредственно к Застройщику;
  • в случае строительства нежилого помещения юридическое лицо и (или) физическое лицо вправе уступать права требования по договору инвестирования любым лицам;
  • в случае строительства жилого помещения юридическое лицо и (или) индивидуальный предприниматель вправе уступать права требования по договору инвестирования только юридическим лицам и (или) предпринимателям.

Относительно порядка формирования доходов и расходов по услугам заказчика-застройщика для целей бухгалтерского учета можно сказать следующее.

При отражении в бухгалтерском учете хозяйственных операций следует иметь в виду нормы п.п. 13, 14 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99, утвержденного Приказом МФ РФ от 06.05.1999 г. № 32н: «…организация может признавать в бухгалтерском учете выручку от выполнения работ, оказания услуг, продажи продукции с длительным циклом изготовления по мере готовности работы, услуги, продукции или по завершении выполнения работы, оказания услуги, изготовления продукции в целом.

Выручка от выполнения конкретной работы, оказания конкретной услуги, продажи конкретного изделия признается в бухгалтерском учете по мере готовности, если возможно определить готовность работы, услуги, изделия.

В отношении разных по характеру и условиям выполнения работ, оказания услуг, изготовления изделий организация может применять в одном отчетном периоде одновременно разные способы признания выручки … Если сумма выручки от продажи продукции, выполнения работы, оказания услуги не может быть определена, то она принимается к бухгалтерскому учету в размере признанных в бухгалтерском учете расходов по изготовлению этой продукции, выполнению этой работы, оказанию этой услуги, которые будут впоследствии возмещены организации…».

В соответствии с вышеуказанными положениями формирование выручки в бухгалтерском учете по услугам заказчика-застройщика может осуществляться по мере готовности или по завершению оказания услуги.

По нашему мнению, предприятию удобней применять метод «по мере готовности». Для этого в инвестиционном договоре необходимо предусмотреть размер вознаграждения в зависимости от этапов и (или) сроков строительства (либо фиксированную сумму, либо процент от сметной стоимости по мере процентной готовности объекта) и порядок сдачи оказанных услуг инвестору (ежемесячно или ежеквартально). При сдаче оказанных услуг инвестору составляется акт выполненных работ и выписывается счет-фактура. В бухгалтерском учете заказчика-застройщика делается запись по дебету счета 08.3 и кредиту счета 90.1.

Рекомендованное нами ежемесячное или ежеквартальное отражение выручки от услуг застройщика в бухгалтерском учете приведет к сближению бухгалтерского и налогового учета.

В любом случае, порядок и момент отражения в учете предприятия доходов и расходов по таким договорам должен быть отражен в приказах об учетной политике.

Для целей налогового учета доходов и расходов следует руководствоваться п.п. 1, 2 ст. 271 НК РФ: «…в целях настоящей главы доходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они имели место, независимо от фактического поступления денежных средств, иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав (метод начисления) … По доходам, относящимся к нескольким отчетным (налоговым) периодам, и в случае, если связь между доходами и расходами не может быть определена четко или определяется косвенным путем, доходы распределяются налогоплательщиком самостоятельно, с учетом принципа равномерности признания доходов и расходов.

По производствам с длительным (более одного налогового периода) технологическим циклом в случае, если условиями заключенных договоров не предусмотрена поэтапная сдача работ (услуг), доход от реализации указанных работ (услуг) распределяется налогоплательщиком самостоятельно в соответствии с принципом формирования расходов по указанным работам (услугам)…».

В соответствии со ст. 316 Кодекса по производствам с длительным (более одного налогового периода) технологическим циклом в случае, если условиями заключенных договоров не предусмотрена поэтапная сдача работ (услуг), доход от реализации указанных работ (услуг) распределяется налогоплательщиком самостоятельно с учетом принципа равномерности признания дохода на основании данных учета. При этом принципы и методы, в соответствии с которыми распределяется доход от реализации, должны быть утверждены налогоплательщиком в учетной политике для целей налогообложения.

Отмененными на сегодняшний день Методическими рекомендациями по применению главы 25 «Налог на прибыль организаций» части второй Налогового кодекса Российской Федерации, утвержденными Приказом МНС России от 20.12.2002 № БГ-3-02/729, разъяснялось, что в таком случае цена договора может быть распределена налогоплательщиком между отчетными периодами, в течение которых выполняется договор, одним из следующих способов: равномерно или пропорционально доле фактических расходов отчетного периода в общей сумме расходов, предусмотренных в смете.

При этом, безусловно, на практике достаточно сложно (особенно при наличии значительного количества инвесторов-дольщиков, различий в заключаемых договорах в части их цены и прочих условий, и т.д.) определить как сумму причитающегося заказчику-застройщику дохода, относящегося к текущему отчетному (налоговому) периоду, так и сумму денежных средств, полученных не в рамках целевого финансирования, а в качестве предоплаты. Некоторые организации, возможно, пренебрегают установленным порядком и определяют общую сумму налоговых обязательств по налогу на прибыль и налогу на добавленную стоимость только после исполнения инвестиционного проекта в целом. По поводу налога на прибыль подобная методика косвенно поддержана и Письмом Минфина РФ от 10.11.2006 № 03-03-04/1/734. Что касается налога на добавленную стоимость, то существует прецедент, когда налогоплательщика поддержали судебные органы (Постановление ФАС Московского округа от 31.05.2005 № КА-А41/4403-05).

По нашему мнению, несоблюдение «равномерности» при расчете данных платежей все равно влечет за собой определенные налоговые риски.

Кроме того, при исчислении НДС возникает еще одна проблема: определять ли налоговую базу исключительно с суммы положительной разницы между полученными от инвесторов средствами и фактическими капитальными затратами по строительству, исчисленной по каждому конкретному договору, заключенному предприятием с участником строительства; или с учетом финансового результата в целом по дому, то есть уменьшая ее на «убыточное» финансирование (которое, как правило, возникает на начальном этапе реализации инвестиционного проекта). Достаточно часто налоговые органы, рассматривая каждый договор целевого финансирования в качестве самостоятельной сделки, требуют рассчитывать этот налог по первому варианту. Однако такой подход не поддерживается существующей арбитражной практикой (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 21.11.2006 № Ф08-5951/2006-469А).

В соответствии со статьей 251 НК РФ не включаются в доходы предприятия при определении налоговой базы средства, полученные в рамках целевого финансирования. К средствам целевого финансирования относится имущество, полученное налогоплательщиком и использованное им по назначению, определенному организацией (физическим лицом) – источником целевого финансирования, «…в виде аккумулированных на счетах организации — застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов…».

В соответствии со статьей 11 НК РФ «…счета (счет) — расчетные (текущие) и иные счета в банках, открытые на основании договора банковского счета, на которые зачисляются и с которых могут расходоваться денежные средства организаций и индивидуальных предпринимателей…».

Исходя из буквального толкования данной статьи Налогового кодекса можно сделать вывод, что предприятие – застройщик обязано аккумулировать на счетах (банковских) денежные средства дольщиков (инвесторов) и расходовать их непосредственно на конкретный объект строительства, определенный договором. Аналогичная, по сути, точка зрения содержится и в уже упоминавшемся Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 21.11.2006 № Ф08-5951/2006-469А.

В соответствии со статьей 250 НК РФ внереализационными доходами налогоплательщика признаются, в частности, доходы «…в виде использованных не по целевому назначению имущества (в том числе денежных средств), работ, услуг, которые получены в рамках благотворительной деятельности (в том числе в виде благотворительной помощи, пожертвований), целевых поступлений, целевого финансирования, за исключением бюджетных средств…».

При этом моментом возникновения дохода является «…дата, когда получатель имущества (в том числе денежных средств) фактически использовал указанное имущество (в том числе денежные средства) не по целевому назначению либо нарушил условия, на которых они предоставлялись…» (п. 4 ст. 271).

Также следует иметь в виду, что «…налогоплательщики, получившие средства целевого финансирования, обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. При отсутствии такого учета у налогоплательщика, получившего средства целевого финансирования, указанные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения…».

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. По настоящему Договору Инвестор обязуется осуществлять инвестирование денежных средств в строительство объекта недвижимости – нежилого здания в размере и сроки, которые предусмотрены Договором, после чего принять такой объект недвижимости, а Заказчик обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать Инвестору объект недвижимости, указанный в п. 1.2 Договора.

1.2. Объектом инвестиционной деятельности является реализация инвестиционного проекта по строительству объекта недвижимости со следующими характеристиками: _______ (помещения, или многофункциональный комплекс, или административное здание) общей площадью ориентировочно _____ кв.

м (далее – Объект недвижимости), входящий в состав многофункционального здания, расположенного по адресу: _____________. Параметры Объекта недвижимости содержатся в плане Объекта недвижимости (Приложение 1 к настоящему Договору) и техническом описании Объекта недвижимости (Приложение 2 к настоящему Договору), являющихся неотъемлемой частью настоящего Договора.

1.3. Сроком ввода Объекта недвижимости в эксплуатацию в соответствии с графиком производства работ с учетом норм продолжительности строительства согласно СНиП является ____ года, т.е. не позднее ____ года.

Датой ввода Объекта недвижимости в эксплуатацию является дата разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта недвижимости. При этом дата ввода Объекта в эксплуатацию определяется по дате получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию согласно Постановлению Правительства РФ от 24 ноября 2005 г. N 698.

1.4. Указанный в Договоре адрес является адресом строительной площадки, на которой производится строительство Объекта недвижимости. Почтовый адрес будет присвоен Объекту недвижимости после его ввода в эксплуатацию.

1.5. Срок приемки Объекта Инвестором от Заказчика не позднее тридцати дней с момента ввода Объекта недвижимости в эксплуатацию.

Договор инвестирования строительства

Последнее обновление: 11.12.2017

Договор инвестирования (соинвестирования) строительства или Инвестиционный договор – это, по сути, партнерский договор.

Застройщик заключает с местными органами власти инвестконтракт, по которому обязуется построить многоквартирный дом за счет собственных и привлеченных средств. А Покупатель квартиры фактически становится партнером Застройщика, и разделяет с ним коммерческие риски строительства.

Договор инвестирования строительства жилого дома не следует путать с Договором долевого участия в строительстве (ДДУ).

Хотя цель заключения обоих договоров может быть одна (купить квартиру в строящемся доме), но юридические последствия (читай – гарантии для Покупателя) заметно отличаются.

Застройщик, предлагая Покупателю Инвестиционный договор на строительство жилого дома, опирается на ФЗ-39 от 25.02.

1999 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

По своей сути такой договор близок как к Договору долевого участия (ДДУ), так и к Договору строительного подряда.

Относительным плюсом Инвестиционного договора с Застройщиком можно считать то, что права Покупателя-соинвестора здесь более-менее внятно отражены (в отличие от «вексельной схемы», ПДКП и других «серых схем» покупки новостройки).

В Инвестиционном договоре указывается, что уплаченная Покупателем сумма идет именно на строительство дома, и результатом является получение конкретной квартиры в этом доме. В случае нарушения условий Застройщиком, Покупатель может отстаивать свои права в суде (судебная практика по таким типам договоров наработана).

В действующем сегодня законодательстве сделки такого рода (заключения Инвестиционных договоров между физлицами и Застройщиком) не предусмотрены, но и прямо не запрещены. Официально они допускаются при условии, что разрешение на строительство было получено Застройщиком до 1 апреля 2005 года.

Если разрешение на строительство получено после этой даты, то Застройщик должен привлекать средства граждан на строительство многоквартирного жилья уже в соответствии с ФЗ-214, путем заключения Договора долевого участия (ДДУ).

Договор инвестирования не требует государственной регистрации, и может заключаться сторонами в произвольной форме, что дает Застройщику широкий простор для маневра, в случае предъявления претензий от Покупателя (соинвестора).

Основные отличия Инвестиционного договора от Договора долевого участия (ДДУ) сводятся к следующему:

  1. Для ДДУ регистрация в Росреестре обязательна, а для Договора инвестирования – нет.
  2. ДДУ вступает в силу только после регистрации, а Договор инвестирования – сразу после подписания.
  3. Ответственность сторон по ДДУ определяется как условиями самого договора, так и жесткими установками закона ФЗ-214, а в случае Договора инвестирования, рамки ответственности сторон друг перед другом ограничены только условиями соглашения.
  4. По ДДУ получателем и собственником квартиры может быть только сам дольщик, а в Договоре инвестирования конечным получателем квартиры может быть как сам инвестор, так и назначенное им третье лицо.
  5. По ДДУ можно купить только одну квартиру, а по Договору инвестирования можно приобрести сразу несколько объектов/помещений.
  6. Взыскание неустойки по ДДУ регламентировано законом ФЗ-214 и не представляет сложностей, а взыскать неустойку по Договору инвестирования очень проблематично.
  7. Уступка прав требования по ДДУ может быть ограничена только самим договором, а в случае с Договором инвестирования, уступка ограничена законом (см. ниже об этом).

Кроме того, существует судебная практика, когда Застройщика, привлекавшего средства граждан на строительство жилых домов по Инвестиционным договорам обязывали переквалифицировать эти договоры в Договоры долевого участия (ДДУ).

Бывает, что Застройщик привлекает в качестве инвестора или соинвестора строительства многоквартирного жилого дома какое-нибудь юрлицо (иногда аффилированное с самим Застройщиком). И с этим юрлицом Застройщик заключает Инвестиционный договор.

Позже, это юрлицо может продавать (переуступать) свои права требования на отдельные квартиры другим лицам – конечным Покупателям – по Договору об уступке права требования. И вот тут есть нюанс.

Формально уступка прав по договору инвестирования в строительство многоквартирных домов от юрлиц физлицам не допускается (п.3, ст.1, ФЗ-214).

Однако на практике известно немало случаев, когда такая переуступка прав по Инвестиционному договору имела место (без регистрации, соответственно).

И после завершения строительства, те самые физлица благополучно регистрировали в Росреестре свое право собственности на готовые квартиры именно на основании такого договора переуступки.

Кроме того, ВАС РФ в своем постановлении (здесь) тоже косвенно подтверждает, что хотя и существует запрет на уступку прав требований от юрлиц физлицам по инвестиционным договорам, заключенным с Застройщиком, физлица все равно имеют право требовать от Застройщика передачи им оплаченных квартир. Именно на основании заключенных ими договоров уступки прав.

Вот такой у нас хитромудрый закон!

Ну и конечно, если уступка прав по Инвестиционному договору происходит в отношении нежилых объектов недвижимости (например, «апартаментов», машиномест, встроенных торговых помещений и т.п.), то здесь никаких запретов нет, и переуступка происходит в соответствии с законом (п.1, ст.382, ГК РФ и п.1, ст.388, ГК РФ).

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ .

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Один из популярных способов приобрести собственное жилище – принять участие в завершении возведения дома, например, с помощью договора инвестирования строительства. Этот документ обладает своими особенностями, которые в корне отличают его, к примеру, от договора долевого строительства.

Инвестирование в строительство требует значительных вложений от капиталодержателя, (вне зависимости от назначения здания — жилое или нежилое), а формальная сторона вопроса в этом деле крайне важна, так как договор — это фундаментальная основа, подтверждающая права и обязанности инвестора.

Договор инвестирования подразумевает внесение владельцем денежных средств застройщику для того, чтобы тот имел возможность завершить строительство. Взамен застройщик предлагает инвестору определенное вознаграждение:

  • Передачу права собственности на недвижимость;
  • Право на безвозмездное пользование помещением – чаще всего эта схема реализуется, когда участники – юрлица, и речь идет о нежилом помещении;
  • Возврат денег вместе с процентами после реализации завершенного строительства.

Так образом, договор участия в долевом строительстве (жилого или нежилого здания) – это инвестирование исключительно в будущее жилье (физическое лицо получает готовую квартиру или дом взамен своих вложений), а сделка об инвестировании – получение определенных бонусов от застройщика (характерна для юридических лиц).

Важно: в инвестиционном соглашении не должно быть терминов, характерных для договора подряда, – иначе этот документ будет расценен налоговыми органами именно таковым, а внесенные средства будут считаться не инвестициями, а авансовыми платежами.

Чтобы быть уверенными, что вы составляете верный документ, изучите образец.

Образец инвестиционного договора.doc

Особенность условий соглашения заключается в том, что инвестор сохраняет за собой право:

  • Распоряжаться объектом вложения по своему усмотрению, в том числе уступать его третьим лицам;
  • Самостоятельно определять объект вложений;
  • Требовать от застройщика исполнения своих обязательств ко времени;
  • Обращаться в суд для взыскания неустойки и получения компенсации за неисполнение договора (только при включении этого положения в документ).

К особенностям условий сделки об инвестировании постройки здания (в отличие от долевого участия) нужно отнести:

  • Длительное время отношений между инвестором и застройщиком;
  • Обе стороны получают определенную выгоду от договоренности;
  • Полученные деньги расходуются застройщиком исключительно на цели строительства, что подтверждается сметой;
  • Инвестор не имеет права вмешиваться в работу застройщика.

Следует отметить ключевые отличия договора инвестирования от долевого участия:

  • Его не обязательно регистрировать в госорганах;
  • Инвестиции могут быть неденежными (например, передача стройматериалов или оказание услуг, в т.ч. по проектированию);
  • Ответственность застройщика регламентируется только положениями договора, в том время как при долевом участии за нарушителя «возьмется» государство.

Еще одно существенное отличие – условия по залогу. При долевом строительстве жилого здания часть имущества застройщика является залоговым, при инвестировании вкладчик рискует больше, так как ему залога не предоставляется.

В нашей стране не редки ситуации, когда застройщик не может осилить объем заданной работы в одиночку, т.к.

капиталы на застройку требуются колоссальные.

Если инвестор обладает значительными средствами, инвестиции в такие проекты — довольно прибыльное дело.

В Гражданском кодексе нет строгого описания образца и того, какие пункты должен включать в себя этот документ, однако в соответствии с общепринятой практикой при инвестициях в стройку и заключении договора (или нежилого здания) дома с физическим лицом необходимо включить следующие существенные условия (тут они схожи с долевым строительством):

  • Место и время составления;
  • Кто является лицами по обязательствам – если соглашение составляется в пользу третьих лиц, это также должно быть прописано;
  • Предмет обязательства – что именно строится застройщиком;
  • Порядок вознаграждения инвестора – если это жилье, то должен быть указан алгоритм его передачи в собственность вкладчика, если деньги – срок возврата платежей и процентная ставка.

2. ПРАВОВОЕ ОБОСНОВАНИЕ ДОГОВОРА

2.1. Договор заключен в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ “Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений”.

На отношения сторон не распространяются нормы Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”.

2.2. Правовым основанием деятельности общества является _____.

3. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА И ПРАВА СТОРОН

3.1.1. Принимает от Инвестора в установленном Договором порядке денежные средства, инвестируемые им в строительство Объектов недвижимости, и обеспечивает строительство и ввод Объекта в эксплуатацию. Сумма инвестиционного взноса Инвестора, не израсходованная непосредственно на цели строительства Объекта недвижимости, возврату Инвестору не подлежит и удерживается Заказчиком в свою пользу в качестве вознаграждения за услуги по сопровождению инвестиционного проекта в момент окончания исполнения Заказчиком всех обязательств по настоящему Договору.

3.1.2. Заказчик в процессе инвестиционной деятельности выполняет строительство Объекта недвижимости в полном объеме в соответствии с проектной документацией в установленные сроки, используя инвестиционные средства Инвестора, в том числе получает и оформляет исходную и разрешительную документацию на строительство.

3.1.3. При осуществлении своей деятельности Заказчик: – заключает необходимые для реализации инвестиционного проекта договоры; – обеспечивает исполнение своих обязательств при реализации инвестиционного проекта, в том числе и обязательств по завершению строительства инвестиционного Объекта в установленный срок;

– обеспечивает целевое использование вкладываемых инвестиций и общее управление строительством; – обеспечивает работу приемочной комиссии и осуществляет ввод Объекта недвижимости в эксплуатацию в соответствии с действующими нормативными правовыми актами; – обеспечивает получение Инвестором результата его инвестиционной деятельности.

3.1.4. В течение 20 рабочих дней с момента получения разрешения на ввод Объекта недвижимости в эксплуатацию уведомляет Инвестора об этом и о готовности к передаче Объекта недвижимости.

3.1.5. В течение десяти дней с момента ввода Объекта недвижимости в эксплуатацию, после уточнения общей площади Объекта недвижимости БТИ при условии выполнения Инвестором своих обязательств по осуществлению инвестиций в полном объеме, передает ему Объект недвижимости по передаточному акту в соответствии со статьей 5 Договора.

3.1.6. В срок не более четырнадцати дней после подписания передаточного акта и завершения окончательных расчетов с Инвестором готовит пакет документов, необходимый для оформления права собственности Инвестора на Объект недвижимости в Управлении Федеральной регистрационной службы по г. Москве.

3.1.7. В течение десяти дней после выполнения условий п. 3.1.5 и 3.1.6 Заказчик совместно с Инвестором изготавливает и подписывает акт о реализации инвестиционного договора (далее – Акт реализации).

3.1.8. Сообщает по требованию Инвестора всю имеющуюся у Заказчика информацию, касающуюся строительства Объекта недвижимости и исполнения сторонами обязательств по Договору.

3.1.9. Обеспечивает возможность беспрепятственного контроля Инвестором за производством работ на Объекте.

3.1.10. Обязательства Заказчика по Договору считаются исполненными в полном объеме с момента подписания сторонами Акта реализации.

3.2.1. Осуществляет инвестирование строительства Объекта недвижимости в сроки и порядке, которые установлены в настоящем Договоре.

3.2.2. Несет расходы, связанные с регистрацией права собственности на Объект недвижимости, указанный в п. 1.2 настоящего Договора, в УФРС по г. Москве, а также получением документов, содержащих описание Объекта недвижимости в организации технического учета и инвентаризации.

3.2.3. В течение десяти дней с момента получения уведомления от Заказчика о вводе Объекта недвижимости в эксплуатацию и готовности к передаче, при условии выполнения Инвестором своих обязательств по финансированию проекта, принимает от Заказчика по передаточному акту Объект недвижимости.

Если Инвестор в оговоренный Договором срок (при условии уведомления его надлежащим образом) не прибыл для приемки Объекта недвижимости или иным образом уклоняется от подписания передаточного акта, Заказчик составляет односторонний акт с указанием на эти обстоятельства.

При этом обязательство Заказчика передать Объект недвижимости Инвестору считается исполненным надлежащим образом. С момента составления Заказчиком одностороннего акта ответственность за содержание, охрану и риск случайной гибели или повреждения Объекта недвижимости возлагается на Инвестора.

3.2.4. После ввода Объекта недвижимости в эксплуатацию и завершения взаиморасчетов совместно с Заказчиком изготавливает и подписывает Акт реализации настоящего Договора.

3.2.5. Обязуется без согласования с Заказчиком не производить каких-либо работ, связанных с изменением планировки или оборудования Объекта недвижимости до государственной регистрации права собственности на Объект недвижимости.

3.2.6. Обязательства Инвестора по настоящему Договору считаются исполненными в полном объеме с момента уплаты в полном объеме денежных средств, указанных в Договоре, и подписания сторонами Акта реализации.

3.2.7. Инвестор вправе осуществлять полномочия по владению и пользованию Объектом недвижимости после подписания передаточного акта в соответствии с условиями настоящего Договора.

3.2.8. Инвестор не вправе распоряжаться полученным по настоящему Договору правом требования до полного внесения инвестиционных средств в размере и порядке, которые установлены статьей 4 настоящего Договора, с согласия Заказчика в порядке, установленном ГК РФ.

Для совершения уступки права или продажи Объекта недвижимости третьим лицам Инвестор обязан известить в письменной форме Заказчика о намерении уступить права по настоящему Договору или продать Объект недвижимости полностью или частично третьему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает его.

Заказчик должен дать согласие Инвестору на совершение указанных сделок либо направить мотивированный отказ в их совершении в течение семи рабочих дней. В случае если мотивированный отказ не направлен Заказчиком Инвестору в течение семи рабочих дней, Заказчик считается выразившим согласие на сделку.

3.2.9. Заказчик имеет право преимущественной покупки прав на Объект недвижимости полностью или в отчуждаемой части. Заказчик должен заявить о намерении воспользоваться таким правом в срок, определенный п. 3.2.8 Договора для дачи согласия или отказа в совершении сделки Инвестором.

3.2.10. Если при уступке прав Инвестора по настоящему Договору или продаже Объекта недвижимости полностью или частично Инвестор нарушит установленное п. 3.2.9 правило о преимущественном праве покупки Заказчика, то Заказчик имеет право в течение двух месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (цессионария).

3.2.11. Инвестор в течение десяти рабочих дней с момента подписания передаточного акта на Объект недвижимости обязан заключить договор управления Объектом недвижимости с ______ (далее – Управляющая организация), при этом размер платы за содержание принадлежащих ему ______ и общего имущества в Объекте недвижимости (соразмерно доле в праве общей собственности на это имущество) за один месяц (далее – Плата за содержание) рассчитывается Управляющей организацией из расчета ______ единиц за один квадратный метр оплачиваемой участником площади.

Рассчитанная Управляющей организацией Плата за содержание ______ вносится Инвестором с момента получения разрешения на ввод Объекта недвижимости в эксплуатацию на основании выставленного Управляющей организацией счета.

3.2.12. Инвестор после подписания передаточного акта на Объект недвижимости обязуется поддерживать прилегающий земельный участок в состоянии, отвечающем требованиям благоустройства территории.

6.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по Договору сторона, не исполнившая своих обязательств или исполнившая свои обязательства ненадлежащим образом, обязана уплатить другой стороне предусмотренную законодательством Российской Федерации и настоящим Договором неустойку (пеню) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

6.2. В случае нарушения установленного Договором срока внесения платежей, предусмотренных статьей 4 Договора, Инвестор уплачивает Заказчику пени в размере 0, 05% от цены договора за каждый день просрочки, но не свыше 5% от цены договора.

6.3. В случае нарушения Заказчиком предусмотренного Договором срока передачи Инвестору Объекта недвижимости Заказчик уплачивает Инвестору пени в размере 0, 05% от цены договора за каждый день просрочки, но не свыше 5% от цены договора.

6.4. При расторжении Договора до окончания срока его действия сторона, выступившая инициатором расторжения Договора, уплачивает другой стороне неустойку в размере 10% от цены Договора. Возврат Инвестору уплаченных им денежных средств производится Заказчиком не позднее 10 (десяти) банковских дней с момента заключения соглашения о расторжении Договора.

1) неисполнение Заказчиком обязательства по передаче Инвестору Объекта недвижимости в течение более чем двух месяцев от предусмотренного Договором срока; 2) невыполнение Заказчиком в срок и порядке, которые согласованы сторонами, условий дефектной ведомости (ст. 5 настоящего Договора) при существенном нарушении требований к качеству Объекта недвижимости.

6.6. Заказчик в случае нарушения в течение более чем тридцати дней обязанностей Инвестора по финансированию проекта, предусмотренных статьей 4 Договора, или нарушения иных обязанностей Инвестора по исполнению настоящего Договора, установленных п. 3.2 Договора, вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора.

6.7. Сторона, нарушившая свои обязательства по Договору, освобождается от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, если они вызваны причинами, за которые отвечает другая сторона.

4. ЦЕНА ДОГОВОРА, СРОКИ И ПОРЯДОК ЕЕ УПЛАТЫ

4.1. В соответствии с настоящим Договором цена Договора определяется как размер инвестиций (денежных средств), подлежащих уплате Инвестором в рамках финансирования им строительства Объекта недвижимости и оплате работ (услуг) и затрат Заказчика, которая подлежит уплате Инвестором в порядке и сроки, которые указаны в п. 4.

Здесь и в тексте Договора одна условная единица равна рублевому эквиваленту одного доллара США по курсу ЦБ РФ на день осуществления платежа.

Просрочка платежа, установленного графиком финансирования договора Инвестором в течение более чем тридцати дней, является основанием для предъявления Заказчиком требования о расторжении Договора в судебном порядке.

4.3. Цена Договора может быть изменена сторонами путем подписания дополнительного соглашения к Договору.

4.4. При заключении Договора стороны принимают во внимание допускаемую строительными нормами и правилами возможность некоторого расхождения в размерах общей площади Объекта недвижимости, указанной в пункте 1.

2 Договора (далее – Проектная общая площадь Объекта недвижимости), определенной в соответствии с проектной документацией, которая взята сторонами за основу для расчетов по Договору, и реальной площадью Объекта недвижимости, которая будет установлена БТИ (далее – Строительная общая площадь Объекта недвижимости).

Цена Договора считается измененной по соглашению сторон без составления дополнительного соглашения к настоящему Договору в случаях изменения Проектной общей площади Объекта недвижимости в соответствии с пунктами 4.4.1, 4.4.2 и 4.4.3 настоящего Договора.

4.4.1. Если в результате окончательного определения общей площади Объекта недвижимости сторонами Строительная общая площадь окажется больше Проектной общей площади Объекта недвижимости, указанной в п. 1.

2 Договора, то цена Договора увеличивается на стоимость квадратных метров, составляющих разность между Строительной и Проектной площадью Объекта недвижимости (далее – Излишки площади). Инвестор обязан оплатить Излишки площади по цене _______ (_______) условных единиц за один квадратный метр указанной площади.

Оплата производится Инвестором в течение десяти рабочих дней с момента получения соответствующего уведомления и счета на оплату от Заказчика путем перечисления денежных средств на расчетный счет Заказчика.

4.4.2. Если в результате окончательного определения общей площади Объекта недвижимости сторонами Строительная общая площадь Объекта недвижимости окажется меньше Проектной общей площади Объекта недвижимости, указанной в п. 1.2.

Договора, то цена Договора уменьшается на стоимость квадратных метров, составляющих разность между Проектной и Строительной площадью Объекта недвижимости. Заказчик обязан вернуть Инвестору ранее уплаченные им денежные средства за излишне оплаченную площадь из расчета _______ (_______) условных единиц за один квадратный метр излишне оплаченной площади в течение десяти рабочих дней с момента получения сторонами данных о Строительной общей площади Объекта недвижимости.

4.4.3. Цена Договора считается измененной по соглашению сторон в порядке и на условиях, которые предусмотрены пунктами 4.4.1 и 4.4.2 настоящего Договора, с момента получения сторонами данных о Строительной общей площади Объекта недвижимости.

5.1. Сдача и приемка завершенного строительством и введенного в эксплуатацию Объекта недвижимости от Заказчика Инвестору осуществляется уполномоченными представителями сторон и оформляется передаточным актом.

5.2. В случае наличия замечаний у Инвестора по качеству передаваемого Объекта недвижимости или по несоответствию его параметрам, утвержденным в составе плана Объекта недвижимости (Приложение 1 к настоящему Договору) и технического описания Объекта недвижимости (Приложение 2 к настоящему Договору), Инвестор вправе потребовать составления в составе передаточного акта дефектной ведомости.

5.3. В дефектной ведомости указывается замечание Инвестора и согласованные сторонами последствия. Стороны могут принять решение о: – соразмерном уменьшении цены договора и выплате Заказчиком Инвестору справедливой компенсации;

7.1. Договор вступает в силу с момента подписания сторонами и действует до полного выполнения принятых на себя сторонами обязательств.

7.2. Договор прекращается: – по соглашению сторон; – по решению суда; – по выполнению сторонами всех обязательств по Договору; – в случаях, указанных в Договоре.

7.3. Действие Договора может быть прекращено досрочно по взаимному соглашению сторон.

7.4. Прекращение Договора не освобождает стороны от обязанности возмещения убытков и иной ответственности, установленной действующим законодательством и Договором.

8. ОБСТОЯТЕЛЬСТВА НЕПРЕОДОЛИМОЙ СИЛЫ

стихийных природных явлений (землетрясения, наводнение и т.д.), действия внешних объективных факторов (военные действия, эпидемии, иные события, не подлежащие разумному контролю сторон), на время действия этих обстоятельств, если эти обстоятельства непосредственно повлияли на исполнение настоящего Договора.

В случае если сторона, выполнению обязательств которой препятствуют обстоятельства форс-мажора, не известит другую сторону о наступлении таких обстоятельств в 10-дневный срок, такая сторона теряет право ссылаться на указанные обстоятельства как форс-мажорные.

8.2. Если обстоятельства непреодолимой силы длятся более шести месяцев, сторона вправе отказаться от продолжения Договора без уплаты штрафов и (или) неустоек, приняв все возможные меры по проведению взаимных расчетов и уменьшению ущерба, понесенного другой стороной.

8.3 Обязанность доказывать обстоятельства непреодолимой силы лежит на стороне, не выполнившей свои обязательства.

9. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

9.1. Все споры и разногласия, возникшие из настоящего Договора или в связи с ним, будут решаться путем переговоров. Если стороны не могут прийти к соглашению в течение четырнадцати дней с момента возникновения спора, каждая сторона имеет право передать спор на разрешение Арбитражного суда г. Москвы.

9.2. Все изменения и дополнения к настоящему Договору признаются действительными, если они заключены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями сторон.

9.3. Объект недвижимости передается Инвестору в состоянии, отвечающем условиям, определенным в плане и техническом описании Объекта недвижимости (Приложение к настоящему Договору).

9.4. Заказчик и Инвестор обязаны немедленно извещать друг друга обо всех изменениях почтовых и платежных реквизитов. Действия, совершенные по адресам и счетам, указанным в настоящем Договоре, до поступления уведомления об их изменениях, считаются исполненными надлежащим образом.

9.5. С момента подписания настоящего Договора все предшествующие переговоры, соглашения и переписка сторон, противоречащие условиям настоящего Договора, утрачивают силу и не могут использоваться сторонами в качестве доказательств в случае спора и для толкования текста Договора.

1. План Объекта недвижимости.

2. Техническое описание Объекта недвижимости.

3. График финансирования строительства.

Договор инвестирования строительства жилого дома

Последнее обновление: 11.12.2017

Договор инвестирования (соинвестирования) строительства или Инвестиционный договор – это, по сути, партнерский договор.

Застройщик заключает с местными органами власти инвестконтракт, по которому обязуется построить многоквартирный дом за счет собственных и привлеченных средств. А Покупатель квартиры фактически становится партнером Застройщика, и разделяет с ним коммерческие риски строительства.

Договор инвестирования строительства жилого дома не следует путать с Договором долевого участия в строительстве (ДДУ). Хотя цель заключения обоих договоров может быть одна (купить квартиру в строящемся доме), но юридические последствия (читай – гарантии для Покупателя) заметно отличаются.

Застройщик, предлагая Покупателю Инвестиционный договор на строительство жилого дома, опирается на ФЗ-39 от 25.02.1999 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». По своей сути такой договор близок как к Договору долевого участия (ДДУ), так и к Договору строительного подряда.

Компенсационный фонд защиты прав дольщиков. Что это такое? Как это работает? Смотри по ссылке.

Относительным плюсом Инвестиционного договора с Застройщиком можно считать то, что права Покупателя-соинвестора здесь более-менее внятно отражены (в отличие от «вексельной схемы», ПДКП и других «серых схем» покупки новостройки).

В Инвестиционном договоре указывается, что уплаченная Покупателем сумма идет именно на строительство дома, и результатом является получение конкретной квартиры в этом доме. В случае нарушения условий Застройщиком, Покупатель может отстаивать свои права в суде (судебная практика по таким типам договоров наработана).

В действующем сегодня законодательстве сделки такого рода (заключения Инвестиционных договоров между физлицами и Застройщиком) не предусмотрены, но и прямо не запрещены. Официально они допускаются при условии, что разрешение на строительство было получено Застройщиком до 1 апреля 2005 года.

Если разрешение на строительство получено после этой даты, то Застройщик должен привлекать средства граждан на строительство многоквартирного жилья уже в соответствии с ФЗ-214, путем заключения Договора долевого участия (ДДУ). Но, например, на строительство «апартаментов», он может привлекать деньги и по Инвестиционным договорам.

Договор инвестирования не требует государственной регистрации, и может заключаться сторонами в произвольной форме, что дает Застройщику широкий простор для маневра, в случае предъявления претензий от Покупателя (соинвестора).

Что лучше купить – вторичку или новостройку? В чем основное преимущество покупки квартиры в новостройке – смотри в этой заметке.

Отличия ДДУ от Договора инвестирования строительства

Основные отличия Инвестиционного договора от Договора долевого участия (ДДУ) сводятся к следующему:

  1. Для ДДУ регистрация в Росреестре обязательна, а для Договора инвестирования – нет.
  2. ДДУ вступает в силу только после регистрации, а Договор инвестирования – сразу после подписания.
  3. Ответственность сторон по ДДУ определяется как условиями самого договора, так и жесткими установками закона ФЗ-214, а в случае Договора инвестирования, рамки ответственности сторон друг перед другом ограничены только условиями соглашения.
  4. По ДДУ получателем и собственником квартиры может быть только сам дольщик, а в Договоре инвестирования конечным получателем квартиры может быть как сам инвестор, так и назначенное им третье лицо.
  5. По ДДУ можно купить только одну квартиру, а по Договору инвестирования можно приобрести сразу несколько объектов/помещений.
  6. Взыскание неустойки по ДДУ регламентировано законом ФЗ-214 и не представляет сложностей, а взыскать неустойку по Договору инвестирования очень проблематично.
  7. Уступка прав требования по ДДУ может быть ограничена только самим договором, а в случае с Договором инвестирования, уступка ограничена законом (см. ниже об этом).

Кроме того, существует судебная практика, когда Застройщика, привлекавшего средства граждан на строительство жилых домов по Инвестиционным договорам обязывали переквалифицировать эти договоры в Договоры долевого участия (ДДУ). Таким образом, финансирование строительства дольщиками приводилось в соответствие с законодательством (ФЗ-214), и обеспечивалась защита прав граждан, покупающих жилье на стадии строительства.

Как выбирать Застройщика при покупке квартиры в новостройке? Качественные и количественные признаки – см. в этой заметке.

Особенности уступки прав по Договору инвестирования

Бывает, что Застройщик привлекает в качестве инвестора или соинвестора строительства многоквартирного жилого дома какое-нибудь юрлицо (иногда аффилированное с самим Застройщиком). И с этим юрлицом Застройщик заключает Инвестиционный договор. По этому договору юрлицо имеет право требования на ряд квартир или апартаментов в строящемся доме.

Позже, это юрлицо может продавать (переуступать) свои права требования на отдельные квартиры другим лицам – конечным Покупателям – по Договору об уступке права требования. И вот тут есть нюанс.

Формально уступка прав по договору инвестирования в строительство многоквартирных домов от юрлиц физлицам не допускается (п.3, ст.1, ФЗ-214). Однако на практике известно немало случаев, когда такая переуступка прав по Инвестиционному договору имела место (без регистрации, соответственно). И после завершения строительства, те самые физлица благополучно регистрировали в Росреестре свое право собственности на готовые квартиры именно на основании такого договора переуступки.

Кроме того, ВАС РФ в своем постановлении () тоже косвенно подтверждает, что хотя и существует запрет на уступку прав требований от юрлиц физлицам по инвестиционным договорам, заключенным с Застройщиком, физлица все равно имеют право требовать от Застройщика передачи им оплаченных квартир. Именно на основании заключенных ими договоров уступки прав.

Вот такой у нас хитромудрый закон!

Ну и конечно, если уступка прав по Инвестиционному договору происходит в отношении нежилых объектов недвижимости (например, «апартаментов», машиномест, встроенных торговых помещений и т.п.), то здесь никаких запретов нет, и переуступка происходит в соответствии с законом (п.1, ст.382, ГК РФ и п.1, ст.388, ГК РФ).

Инвестиционный договор на строительство многоквартирного жилого дома (примерная форма)

Настоящую форму можно распечатать из редактора MS Word (в режиме разметки страниц), где настройка параметров просмотра и печати устанавливается автоматически. Для перехода в MS Word нажмите кнопку .
Для более удобного заполнения бланк в MS Word представлен в переработанном формате.

Примерная форма

ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ДОГОВОР
на строительство многоквартирного жилого дома

г.________________

«__» ____________ ____ г.

1. Определения и их толкование

1. Определения и их толкование

2. Предмет Договора

От Подрядчика — ________________ телефон ____________, факс ____________, электронная почта ____________, иные ____________.

3. Права и обязанности сторон

3.1. В соответствии с условиями настоящего Договора Инвестор обязуется:
3.1.1. Обеспечивать своевременное и в полном объеме финансирование производимых работ в соответствии с условиями настоящего Договора.
3.1.2. Незамедлительно предоставлять правоустанавливающие и другие документы, необходимые для оформления и получения исходно-разрешительной документации.
3.1.3. Участвовать в работе комиссии по сдаче-приемке Объекта.
3.1.4. Предоставлять Заказчику-Застройщику платежные документы, имеющие отношение к исполнению Сторонами принятых на себя обязательств по настоящему Договору.
3.2. Инвестор вправе:
изменять объем инвестиций в случаях изменения проектной документации;
прекращать финансирование работ в следующих случаях: ________________;
самостоятельно заключать договоры с другими субъектами инвестиционной деятельности в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации;
приобретать права владения, пользования и распоряжения Объектом до завершения его строительства;
в любое время передать по договору и (или) государственному контракту свои права (часть своих прав) на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством Российской Федерации;
осуществлять контроль за целевым использованием инвестиций;
осуществлять другие права, предусмотренные Договором и законодательством Российской Федерации.
3.3. В соответствии с условиями настоящего Договора Заказчик-Застройщик обязуется:
3.3.1. Получить и оформить исходные данные для проектирования Объекта (оформление документов по земельному участку, технико-экономическое обоснование, технические условия на технологическое присоединение инженерных коммуникаций, строительный паспорт и т.д.) в сроки согласно Приложению N 2, являющемуся неотъемлемой частью настоящего Договора.
3.3.2. Подготовить задание на проектирование в сроки согласно Приложению N 2 и заключить отдельный договор с Подрядчиком на выполнение проектных работ.
3.3.3. Осуществлять техническое сопровождение проектной стадии (контроль за разработкой проектно-сметной документации, согласование ее в установленном порядке, передача в органы экспертизы, на утверждение Подрядчику).
3.3.4. Оформить разрешительную документацию на строительство Объекта в сроки согласно Приложению N 2, осуществлять контроль за сроками действия выданных технических условий на присоединение инженерных коммуникаций.
3.3.5. Обеспечить освобождение территории строительства, связанной с подготовкой строительной площадки для производства работ.
3.3.6. Осуществлять организацию управления строительством.
3.3.7. Осуществлять проверку и приемку проектной документации.
3.3.8. Осуществлять контроль соответствия строительно-монтажных работ проектной документации и нормативным документам.
3.3.9. Принимать своевременные меры и контролировать устранение выявленных дефектов в проектной документации.
3.3.10. Участвовать в согласовании применяемых материалов и оборудования.
3.3.11. Осуществлять контроль качества выполняемых строительных работ, а также изделий, материалов и оборудования, используемых в строительстве.
3.3.12. Осуществлять освидетельствование и оценку выполненных работ и приемку скрытых работ.
3.3.13. Осуществлять промежуточную приемку выполненных работ.
3.3.14. Осуществлять контроль соответствия объемов и качества выполненных и предъявленных к оплате строительно-монтажных работ проектно-сметной документации.
3.3.15. Выполнять проверку актов выполненных работ и контролировать внесение соответствующих изменений при выявленных в актах недостатках.
3.3.16. Контролировать целевое использование денежных средств Инвестора Подрядчиком.
3.3.17. Вести учет объемов и стоимости принятых и оплаченных строительно-монтажных работ, а также объемов и стоимости некачественно выполненных подрядной организацией строительно-монтажных работ и затрат на переделки и устранение дефектов.
3.3.18. Осуществлять контроль безопасности проведения строительных работ.
3.3.19. Контролировать наличие и правильность ведения первичной исполнительной технической документации.
3.3.20. Контролировать осуществление авторского надзора за строительством Объекта.
3.3.21. Осуществлять окончательную приемку выполненных работ.
3.2.22. Обеспечивать подготовку документов для проведения рабочей комиссии по приемке законченного строительством Объекта.
3.3.23. Принимать участие в работе рабочей комиссии по приемке законченного строительством Объекта.
3.3.24. Обеспечивать подготовку документов для проведения комиссии по приемке законченного строительством Объекта.
3.3.25. Принимать участие в работе комиссии по приемке законченного строительством Объекта на правах технического Заказчика.
3.3.26. Готовить претензии от имени Заказчика к Подрядчику в случае невыполнения последним своих договорных обязательств.
3.4. Заказчик-застройщик вправе:
3.4.1. Привлекать проектную организацию для осуществления ею авторского надзора за выполнением Работ в порядке и на условиях, определенных настоящим Договором.
3.4.2. Иметь доступ на строительную площадку в течение срока действия настоящего Договора. Доступ означает возможность Заказчика и его представителей проверять соответствие выполняемых Работ условиям настоящего Договора и приложений к нему, а также (иные законные полномочия).
3.4.3. Контролировать содержание Общего журнала производства Работ по форме N КС-6, журнала учета выполненных работ по форме N КС-6а (Приложения N ____ и N ____ соответственно).
3.4.4. Устранить выявленный брак в Работах своими силами или поручить выполнение ремонтных работ третьим лицам. Все расходы, связанные с переделкой таких работ другими лицами, оплачиваются Подрядчиком.
3.4.5. Если Инвестор не исполняет свои обязательства по своевременному и полному финансированию работ, Заказчик вправе оставить в своем владении построенный объект (его часть), а если Инвестор отказался от финансирования работ — реализовать построенный (незавершенный) объект и возместить издержки и убытки по строительству за счет выручки от реализации.
3.4.6. Потребовать от подрядчика предоставить гарантию (поручительство) на сумму ________ процентов от стоимости Работ.
3.4.7. Задержать оплату выполненных работ Подрядчику за:
неустранение указанных ранее дефектов в работе, представленной к оплате;
причинение ущерба Заказчику;
случаи отставания выполнения работ от объемов, предусмотренных графиком производства работ.
3.4.8. Если Инвестор не выполнит в сроки все свои обязательства, предусмотренные настоящим Договором, что приведет к задержке выполнения работ по строительству объекта, то Заказчик имеет право на продление срока окончания работ на соответствующий период и он освобождается на этот период от уплаты штрафа за просрочку сдачи Объекта в эксплуатацию.

Договор инвестирования в строительство жилого дома

Договор инвестирования в строительство жилого дома

«Квартирный вопрос» сохраняет актуальность в общественном сознании уже длительное время. Инвестирование в строительство жилого дома остается привлекательной разновидностью инвестиции, цены на жилой дом в меньшей степени подвержены колебаниям, и имеют тенденцию к росту. Инвестирование в строительство жилого дома несет в себе существенные риски, особенно в условиях экономического кризиса. Принимая решение об инвестировании, следует уделить должное внимание юридическому сопровождению сделки. Основным элементом этого сопровождения является договор инвестирования в строительство жилого дома, определяющий взаимные права и обязанности сторон, предусматривающий ответственность в случае нарушения обязательств, и распределяющий несение возможных предпринимательских рисков. Подготовить договор под индивидуальные условия сторон позволит представленный на нашем ресурсе интерактивный шаблон, где, ответив на вопросы опросного листа, вы получите настроенный под ваши условия договор. Остается заполнить поля ввода, скачать, подписать, и предоставить второй стороне на подпись.

Что такое инвестиционный договор строительства объекта недвижимости: понятие и содержание, образец 2020

Привет!

Инвестиционный договор строительства объекта недвижимости – реальный шанс для человека вне финансовой сферы почувствовать себя инвестором.

Дома/квартиры нет, зато цена будущего жилья выглядит привлекательно. Однако, не зная юридических тонкостей, по завершении строительства можно остаться на улице. Прочитайте статью до конца, тогда сможете избежать инвестиционных рисков.

Понятие и содержание договора инвестирования

Строительство недвижимости относят к капитальным вложениям, поэтому по ФЗ № 39 «Об инвестиционной деятельности…» требуется инвестиционный договор, где прописаны отношения инвестора и заказчика (застройщика).

Законы не дают четкого определения инвестиционному договору. Пользователи часто воспринимают документ как смесь подряда, купли-продажи и одновременной переуступки прав третьим лицам (что нарушает все законодательные нормы). Содержание инвестиционного договора строительства объекта должно соответствовать Гражданскому кодексу РФ.

Должны быть указаны:

  • характеристика недвижимости;
  • порядок взаиморасчетов с указанием сроков, этапов строительства, ввода в эксплуатацию, финансовых поступлений;
  • условия получения инвестиционного дохода;
  • ответственность сторон;
  • форс-мажор и др.

Важный нюанс: вложения делаются с прицелом получить прибыль в будущем, поэтому застройщик обязуется в определенный договором срок предоставить возмещение за пользование деньгами.
Это могут быть:

  • готовые квартиры;
  • фиксированная сумма;
  • плавающая ставка в зависимости от прибыли.

Отличия от участия в долевом строительстве

Договор долевого участия регулирует ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». Это основание для требования доли в объекте недвижимости, а не право собственности. Его можно переуступить, например продать (для физлица бонус – налоговый вычет), но только после погашения денежных обязательств.

Вкладчик может передать свои права на недвижимость третьему лицу в любой момент, если иное не оговорено в договоре. Кроме того, государство для привлечения средств создает льготные условия (ставка налогообложения, таможенные пошлины и др).

Застройщик обязан потратить инвестиционные средства целенаправленно. Требовать деньги назад или передачу объекта до регистрации собственности застройщиком без весомых оснований незаконно.

Различают инвестиционные вложения в виде денег, распределенных во времени (дисконтный поток), либо разовым платежом. Допускаются также инвестиции в материальной форме (оборудование, машины, стройматериалы и др.).

Немаловажный вопрос: в инвестиционном договоре распространены штрафные санкции для заказчика в денежной форме. В долевых договорах упоминания о санкциях со стороны застройщика стараются избегать.

Еще отличия:

  • заказчик строит недвижимость, а дольщик обязан внести средства и принять готовый объект недвижимости. Никакой дополнительной прибыли не предусмотрено;
  • по законодательству под объект долевого строительства в банке открывается отдельный счет. Этого не требуется для инвестиционных вложений.

В сети распространена информация, что регистрировать инвестиционный договор не нужно. Если планируется конечная реализация гражданам, ориентируйтесь на закон ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве…». Нужно зарегистрировать документ до ввода здания в эксплуатацию.

Существенные положения, жилые дома и нежилые здания

Если объект строительства – жилой дом, вкладчик в дальнейшем может уступить собственность физическому лицу, которое затем регистрирует жилье. Хотя согласно ФЗ № 214 переуступка не допускается.

С другой стороны, Постановление ВАС РФ № 15510/12 утверждает, что люди могут требовать жилье именно на основе договора переуступки.

Чтобы не пришлось подсчитывать убытки, я рекомендую составить схему от начальных инвестиций до реализации конечному потребителю.

Для нежилых помещений таких запретов нет.

Как заключается с физическим и юридическим лицом

В общем случае инвестиционный документ заключают с любым физическим или юридическим лицом. Если дело касается строительства объекта недвижимости, заказчиком может быть только юридическое лицо (не индивидуальный предприниматель).

При этом застройщик:

  • имеет необходимые разрешения на строительство;
  • является собственником/арендатором земли, выделенной под застройку.

От имени инвестора может выступать как юридическое, так и физическое лицо, в т. ч. иностранные представители или лица без гражданства. Вкладчик может быть и заказчиком.

Государственная регистрация права собственности

Инвестиционный договор предусматривает передачу прав после регистрации и ввода в эксплуатацию объекта как собственности застройщика (ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости»).

Протокол о реализации, как передача собственности объекта недвижимости, юридической силы не имеет.

Риски инвестора

Перечислю самые распространенные риски:

  • застройщик не имеет полный пакет разрешительной документации на строительство (часть документов просрочена);
  • заканчивается срок аренды земли под объект строительства;
  • привлечение на один и тот же объект еще одного вкладчика;
  • изменения в проектной документации;
  • отклонение от строительных норм.

В этих случаях объект не примут в эксплуатацию, инвестор потеряет вложения.

Документ может быть юридически неграмотно составлен:

  • нет конечных сроков ввода объекта недвижимости в эксплуатацию;
  • не прописаны характеристики объекта;
  • нет компенсационных выплат;
  • неизвестна вся цепочка исполнителей (подрядчиков).

Тогда непонятно, что и у кого требовать. Поэтому повторюсь: составляйте инвестиционный договор так, будто завтра намерены обращаться в суд.

Договор инвестирования не выделен законодательством, регулируется несколькими подзаконными актами. Поэтому при заключении договора рекомендую скачать образец с юридического сайта, если нет возможности обратиться к хорошему юристу. Ведь важно обезопасить вклад (средства вкладываются на несколько лет).

На сегодня все. Ставьте лайк, подписывайтесь на статьи: знания помогут избежать проблем в будущем. Желаю прибыльных инвестиций.

Договор инвестирования строительства дома

Один из популярных способов приобрести собственное жилище – принять участие в завершении возведения дома, например, с помощью договора инвестирования строительства. Этот документ обладает своими особенностями, которые в корне отличают его, к примеру, от договора долевого строительства.

Инвестирование в строительство требует значительных вложений от капиталодержателя, (вне зависимости от назначения здания — жилое или нежилое), а формальная сторона вопроса в этом деле крайне важна, так как договор — это фундаментальная основа, подтверждающая права и обязанности инвестора.

Договор инвестирования подразумевает внесение владельцем денежных средств застройщику для того, чтобы тот имел возможность завершить строительство. Взамен застройщик предлагает инвестору определенное вознаграждение:

  • Передачу права собственности на недвижимость;
  • Право на безвозмездное пользование помещением – чаще всего эта схема реализуется, когда участники – юрлица, и речь идет о нежилом помещении;
  • Возврат денег вместе с процентами после реализации завершенного строительства.

Так образом, договор участия в долевом строительстве (жилого или нежилого здания) – это инвестирование исключительно в будущее жилье (физическое лицо получает готовую квартиру или дом взамен своих вложений), а сделка об инвестировании – получение определенных бонусов от застройщика (характерна для юридических лиц).

Важно: в инвестиционном соглашении не должно быть терминов, характерных для договора подряда, – иначе этот документ будет расценен налоговыми органами именно таковым, а внесенные средства будут считаться не инвестициями, а авансовыми платежами.

Чтобы быть уверенными, что вы составляете верный документ, изучите образец.

Образец инвестиционного договора.doc

Особенность условий соглашения заключается в том, что инвестор сохраняет за собой право:

  • Распоряжаться объектом вложения по своему усмотрению, в том числе уступать его третьим лицам;
  • Самостоятельно определять объект вложений;
  • Требовать от застройщика исполнения своих обязательств ко времени;
  • Обращаться в суд для взыскания неустойки и получения компенсации за неисполнение договора (только при включении этого положения в документ).

К особенностям условий сделки об инвестировании постройки здания (в отличие от долевого участия) нужно отнести:

  • Длительное время отношений между инвестором и застройщиком;
  • Обе стороны получают определенную выгоду от договоренности;
  • Полученные деньги расходуются застройщиком исключительно на цели строительства, что подтверждается сметой;
  • Инвестор не имеет права вмешиваться в работу застройщика.

Следует отметить ключевые отличия договора инвестирования от долевого участия:

  • Его не обязательно регистрировать в госорганах;
  • Инвестиции могут быть неденежными (например, передача стройматериалов или оказание услуг, в т.ч. по проектированию);
  • Ответственность застройщика регламентируется только положениями договора, в том время как при долевом участии за нарушителя «возьмется» государство.

Еще одно существенное отличие – условия по залогу. При долевом строительстве жилого здания часть имущества застройщика является залоговым, при инвестировании вкладчик рискует больше, так как ему залога не предоставляется.

В нашей стране не редки ситуации, когда застройщик не может осилить объем заданной работы в одиночку, т.к. капиталы на застройку требуются колоссальные. Если инвестор обладает значительными средствами, инвестиции в такие проекты — довольно прибыльное дело.

Существенные положения (жилые дома и нежилые здания)

В Гражданском кодексе нет строгого описания образца и того, какие пункты должен включать в себя этот документ, однако в соответствии с общепринятой практикой при инвестициях в стройку и заключении договора (или нежилого здания) дома с физическим лицом необходимо включить следующие существенные условия (тут они схожи с долевым строительством):

  • Место и время составления;
  • Кто является лицами по обязательствам – если соглашение составляется в пользу третьих лиц, это также должно быть прописано;
  • Предмет обязательства – что именно строится застройщиком;
  • Порядок вознаграждения инвестора – если это жилье, то должен быть указан алгоритм его передачи в собственность вкладчика, если деньги – срок возврата платежей и процентная ставка.

К другим существенным условиям договора, в отличие от долевого, относятся:

  • Стоимость сделки – сумма выплачивается разом или периодическими платежами;
  • Срок действия документа и штрафные санкции, если застройщик не успел закончить постройку к оговоренной дате– обычно это 1/300 от ставки рефинансирования Центробанка, помноженной на сумму сделки и число дней просрочки (1/150, если инвестор – физлицо);
  • Ответственность обеих сторон за отказ исполнять условия соглашения – например, застройщик может расторгнуть договор, если инвестор просрочил платежи более чем на 2 месяца;
  • Гарантийный срок – обычно это 5 лет для самой постройки и 3 года – для инфраструктуры, срок отсчитывается от дня передачи объекта инвестору.

Кроме того, в текст договора о постройке жилого или нежилого здания следует включить существенные условия страхования ответственности, например, если застройщик не успевает вовремя сдать объект или инвестор просрочивает платеж.

Помните, что строительство — специфическая сфера. Перед подписание договора убедитесь, что у вас достаточно профессиональных ресурсов, которые способны обеспечить вам качественный результат по завершении строительства.

В соответствии с законом, заключение сделки инвестирования строительства жилого дома может быть только с юридическим лицом. Физические лица между собой такое соглашение заключать не имеют право.

Конкретизируем – сторонами контракта являются:

  • Инвестор – тот, кто вкладывает свои средства (физлицо или юрлицо);
  • Застройщик – юридическое или ИП, осуществляющий возведение объекта;
  • Подрядчик – юридическое или ИП, непосредственно строящий дом (в договоре упоминается, если застройщик и подрядчик – одно и то же лицо);
  • Правообладатель – третье лицо, которое получает выгоду от контракта инвестирования (например, родители могут вкладывать деньги в строительство, чтобы их ребенку досталось готовое жилье) — физические лица.

Если составляется договор инвестирования строительства нежилого здания, то к статусу застройщика существенных требований не предъявляется (обычно, в образцах этот параметр отсутствует). Если же речь идет о возведении многоквартирного жилого дома, то застройщик должен:

  • Являться именно юрлицом (не ИП!);
  • Иметь разрешение на постройку от муниципалитета;
  • Обладать собственностью на участок, где строится дом, либо оформить его в долгосрочную аренду.

Гражданский кодекс не заставляет юридических и физических лиц производить обязательную регистрацию при инвестициях в строительство, так как эта договоренность не относится к сделкам, совершаемых с недвижимым имуществом, а регулирует взаимоотношения финансового характера. Договор считается заключенным по факту его подписания всеми заинтересованными контрагентами.

Как только объект будет завершен, переходите к регистрации договора инвестирования, при этом регистрации будет совершена только в области требований инвестора на недвижимость.

При желании можно провести регистрацию договора раньше, в этом случае инвестор будет защищен в большей степени и сможет потребовать компенсации за нарушение условия договоренности в суде на менее шатких основах.

Инвестирование в недвижимость, в первую очередь, выгодно крупным риэлторским агентствам, имеющим достаточно капитала и обширную клиентскую базу для последующей реализации

В современном законодательстве, к сожалению, контракту инвестирования строительства дома не уделено существенного внимания, и регламентированного (или рекомендованного) образца составления соглашения нет. Поэтому появляются определенные риски из-за неоднозначных формулировок, которых необходимо избежать, например:

  • В договоре не прописан срок окончания работ – обязательно требуйте конкретизации сроков от юридического лица, чтобы исключить возможность долгостроя;
  • Не указаны характеристики объекта, который передается инвестору после постройки – так застройщик оставляет возможность передать вкладчику квартиру совсем не ту, которую обещал;
  • Не прописаны все юрлица, застройщики и подрядчики, участвующие в сделки – вторая сторона может быть лишь участником «цепочки», и если она разорвется, то у инвестора не останется никого, кому можно предъявить взыскания;
  • Не указано целевое расходование инвестиций – застройщик, юридическое лицо, способно потратить деньги на любые цели, не связанные со строительством;
  • Не описан размер компенсации, если в соответствии с договором строительства жилого дома с физическим лицом застройщик не исполнит свои обязательства или если инвестор решит отказаться от прав на квартиру и получить возврат деньгами;
  • Не прописан механизм контроля – инвестор, к примеру, должен получить доступ к смете и отчетной документации.

Чтобы избежать мошенничества и попадания в пирамиду, лучше лишний раз проверить застройщика:

  • Убедитесь, что юридическое лицо имеет все нужные разрешения и лицензии, а также состоит в СРО;
  • Проверьте, не является ли он участником судебных тяжб;
  • Выедите на стройку и убедитесь, что возведение дома идет по плану генерального строительства;
  • Проконтролируйте, чтобы фактический и строительный адреса соответствовали друг друга;
  • Поищите отзывы о застройщике.

Также не лишним будет показать договор юристу, чтобы тот оценил возможные риски.

В идеале, прежде, чем подписывать договор, необходимо провести экспертную оценку его содержания — вам поможет компетентный юрист или хороший аудитор

Таким образом, договор инвестирования строительства – это документ, в соответствии с которым физическое лицо, предприниматель или государственный орган власти вкладывают средства в строительство дома или нежилого объекта с целью получения прибыли. Обычно это квартира, дом или денежное вознаграждение. Может быть заключен в пользу третьих лиц, . Единой формы составления соглашения нет, но в нем должны быть прописаны существенные условия, характерные этой группе договоров. Обязательно вычитывайте содержание и проверяйте застройщика, чтобы не столкнуться с мошенниками.

Договор долевого участия и договор инвестирования

Определение способа приобретения недвижимости

Договор долевого участия предполагает, что застройщик обязан построить объект недвижимости, ввести его в эксплуатацию, передать право собственности дольщику в определенный срок.

Дольщик оплачивает установленную ДДУ цену еще на этапе строительства.

По этому соглашению дольщик приобретает право требования, а право собственности оформляется после подписания передаточного акта.

Альтернатива ДДУ — инвестиционное соглашение или соглашение о совместной деятельности — это договор простого товарищества. Он заключается вкладчиками для возведения объекта недвижимости за счет денежных средств и имущества инвесторов.

Сторонами сделки выступают: инвесторы и заказчик. Заказчиком может быть один из инвесторов. Заказчик ищет застройщика и поручает ему постройку либо реконструкцию здания.

Деньги инвестора – это вклад. Цель инвестора — получить в собственность объект недвижимости.

Он получает только часть – долю в общей долевой собственности, если в тексте сделки не указано, что вкладчик должен получить в собственность отдельное помещение.

Основные различия между ДДУ и договором инвестирования

При имеющемся сходстве, вышеописанные типы договоров имеют ряд принципиальных различий. Хотя в обоих случаях одна сторона оплачивает строительство жилья, а другая его строит и впоследствии передает первой, у многих возникает вопрос – является ли ДДУ инвестированием? В общем случае инвестирование – это вложение на свой страх и риск собственных средств для извлечения выгоды из предприятия.

Итак, принципиальная разница между договором инвестирования и ДДУ такова:

  • ДДУ заключается между застройщиком и одним человеком, причем физическим лицом, тогда как договор инвестирования предусматривает возможность заключения соглашения между застройщиком и несколькими лицами, в том числе и юридическими.
  • ДДУ предусматривает расчет исключительно деньгами в наличной или безналичной форме, тогда как при договоре инвестирования возможен вариант расчета имуществом либо правами имущественного характера, что предварительно оговаривается на этапе заключения соглашения.
  • После выполнения взаимных обязательств по ДДУ, никому кроме дольщика объект передан быть не может, тогда как в договоре инвестирования получателем может быть указанное в соглашении третье лицо, например, ребенок инвестора.
  • Передаваемый объект, согласно ДДУ, передается дольщику в единоличное владение. Инвесторы после передачи объекта по договору инвестирования, становятся либо единоличными собственниками, либо совладельцами объекта согласно предварительно достигнутой договоренности.
  • ДДУ предусматривает передачу в собственность одного объекта, тогда как при договоре инвестирования возможна передача в собственность инвестора нескольких объектов. В случае, когда жилье приобретается в целях перепродажи, однозначно предпочтительнее заключение договора инвестирования.
  • При заключении ДДУ обязательна его государственная регистрация, в чем нет необходимости при заключении договора инвестирования.
  • ДДУ подразумевает четко регламентированные законом права, обязанности и ответственность сторон согласно ФЗ-214, а при заключении договора инвестирования стороны имеют права и обязанности, несут ответственность только согласно достигнутой между ними договоренности.
  • Заключение ДДУ в обязательном порядке означает дополнительный договор уступки, также подлежащий госрегистрации, чего нет при договоре инвестирования.

Отдельно имеет смысл оговорить такой важный нюанс, как выплата неустойки застройщиком в форме ответственности за нарушение взятых на себя обязательств.

В случае заключения ДДУ, все виды ответственности сторон прописаны в ФЗ-214. Порядок взыскания, сроки и размер выплачиваемой застройщиком неустойки закреплены в этом нормативно-правовом акте.

Неустойка при заключении договора инвестирования также взыскивается с застройщика в судебном порядке, но размер ее будет оговорен в самом договоре. И в случае ее выплаты, может статься так, что неустойка в разы будет меньше чем та, которая полагалась бы в случае заключения ДДУ, поскольку суд будет руководствоваться прописанными в ГК РФ нормами, в отличие от тех, что прописаны в ФЗ-214.

Инвестирование регулируется:

  • Законом об инвестиционной деятельности №39-ФЗ,
  • главой 55 Гражданского кодекса.

Сделки в области долевого строительства подпадают под:

  • Закон о долевом участии 214-ФЗ — основной закон,
  • Закон о защите прав потребителей,
  • правовые основы прописаны в ГК РФ.

ДДУ подписывается сторонами только после того, как застройщик выполнил обязательные действия, установленные законодательством:

  • вначале он оформляет в собственность землю,
  • согласовывает проект,
  • получает разрешение на строительство.

Инвестиционный договор стороны могут заключить в любое время, даже если нет документов — только идея. Это удобно и не требует ожидания.

Договор инвестирования не требует государственной регистрации. Уступка также не регистрируется: достаточно письменного соглашения с подписями.

В соответствии со ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве», соглашение регистрируется в ЕГРН. Дополнительный контроль со стороны государства придает сделке надежности.

Сделка не будет действительна без регистрации.

Оплата

Оплата по договору ДУ происходит в денежной форме.

По инвестиционному соглашению в качестве оплаты принимается любая собственность инвестора: имущественные права аренды, земельный участок под постройку.

Инвестирование предполагает разделение между вкладчиками всех рисков. Если строительство будет приостановлено, потому что нет денег, инвесторы будут вынуждены вложиться дополнительно.

По ДДУ вся ответственность на застройщике, который должен заранее просчитать и застраховать риски. Это помогает дольщику не беспокоиться по поводу дополнительных затрат.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 — Москва

8 (812) 309-74-28 — СПб

Ответственность застройщика

Ответственность заказчика по ДДУ строго регламентируется действующим федеральным законодательством, которое определяет условия и сроки сдачи объекта, гарантии качества и другие механизмы государственной защиты.

Ответственность заказчика по инвестиционному договору определена его условиями.

Просрочка

Застройщик обязан направить дольщику уведомление о невозможности закончить строительство за 2 месяца до определенного сторонами срока. В уведомлении он предлагает изменить условия сделки.

Дольщик может отказаться от сделки и расторгнуть её. В этом случае Застройщик обязан полностью вернуть денежные средства и выплатить неустойку.

Неустойка рассчитывается по закону «Об участии в долевом строительстве» (ссылка).

Инвестор может рассчитывать почти только на гарантии, указанные в тексте сделки.

Он также может потребовать выплатить так называемую «законную неустойку» по ст.395 ГК РФ. Она имеет сложную формулу расчёта, но в целом в 2 раза меньше размера, для физических лиц по ДДУ.

Банкротство

Дольщик вправе обратиться в арбитражный суд в течение 30 дней с момента объявления застройщика банкротом и с одним из двух вариантов требований: вернуть свои деньги или получить право собственности.

Если жилой дом уже достроен, то дольщикам повезло – они могут потребовать передать им помещения. Суд удовлетворит требования.

Если же дом не достроен, то застройщик может передать свои права на объект незавершенного строительства и земельный участок в ЖСК, созданный дольщиками.

Если нет ни денег, ни дома, дольщики обращаются в Фонд защиты участников долевого строительства и получают компенсацию.

В случае банкротства застройщика по инвестиционному договору, инвестор обратится в арбитражный суд с требованием о возврате денег либо передаче прав собственности на объект недвижимости.

Риски по инвестиционной сделке не покрываются государственными гарантиями.

Договор соинвестирования строительства нежилого здания

Настоящую форму можно распечатать из редактора MS Word (в режиме разметки страниц), где настройка параметров просмотра и печати устанавливается автоматически. Для перехода в MS Word нажмите кнопку .

Для более удобного заполнения бланк в MS Word представлен в переработанном формате.

ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ДОГОВОР
на строительство нежилого здания

«__» ____________ ____ г.

1. Определения и их толкование

1.1. Определения, применяемые в настоящем Договоре, имеют следующее значение:

1.1.1. Инвестиции — собственные, заемные и/или привлеченные денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, вкладываемые Инвестором. В соответствии с настоящим Договором инвестиции являются средствами целевого финансирования (абзац 9 подп.14 п.1 ст.251 Налогового кодекса РФ).

1.1.2. Инвестиционная деятельность — вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях реализации инвестиционного проекта.

1.1.3. Инвестиционный проект — обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план).

1.1.5. Подрядчик — юридическое лицо, которое выполняет работы по договору строительного подряда, заключаемому с Заказчиком, имеющее разрешение на производство соответствующих работ (свидетельство о допуске к работам).

1.1.6. Работы — весь объем строительных работ по возведению Объекта, подлежащий выполнению Заказчиком и Подрядчиком в соответствии с условиями настоящего Договора.

1.1.8. Проектно-сметная документация — исходно-разрешительная, техническая документация, разработанная проектная документация, технические условия и паспорта на материалы, оборудование, конструкции и комплектующие изделия, смета.

1.1.9. Общая площадь результата инвестиционной деятельности — сумма площадей (полезных, общего пользования, инженерного назначения) всех этажей (в том числе технического, подвального и чердачного), измеряемая по внутренним поверхностям стен и встроенно-пристроенных помещений.

1.1.10. Срок реализации инвестиционного проекта — срок с момента начала реализации инвестиционного проекта до момента передачи Объекта Инвестору.

1.1.11. Срок окупаемости инвестиционного проекта — срок со дня начала финансирования инвестиционного проекта до дня, когда разность между накопленной суммой чистой прибыли с амортизационными отчислениями и объемом инвестиционных затрат приобретает положительное значение.

1.2. При заключении и исполнении настоящего Договора Стороны руководствуются Законом РФ «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» (в части не утративших силу положений), Федеральным законом «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений», действующим законодательством Российской Федерации.

2. Предмет Договора. Общие положения

2.1. По настоящему Договору Инвестор обязуется осуществлять инвестирование денежных средств для реализации инвестиционного проекта, Заказчик обязуется контролировать использование денежных средств и осуществлять реализацию инвестиционного проекта, а Подрядчик обязуется выполнить работы по строительству Объекта в порядке и на условиях, установленных действующим законодательством Российской Федерации.

2.2. По завершении реализации инвестиционного проекта, сдачи Объекта в эксплуатацию, его государственной регистрации и при условии надлежащего выполнения Инвестором обязательств по настоящему Договору Заказчик передает Инвестору Объект в установленном законом порядке.

2.3. Инвестиции, полученные от Инвестора, должны направляться на выполнение строительных работ и контроль за выполнением работ.

2.4. Заказчик поручает, а Подрядчик обязуется выполнить на свой риск собственными и привлеченными силами и средствами работы по строительству Объекта в соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией, условиями настоящего Договора.

2.5. Подрядчик обязуется полностью завершить строительство и сдать готовый Объект Заказчику «под ключ» в срок до ____________ года.

2.6. Заказчик обязуется передать готовый Объект Инвестору в срок до ____________ года.

3. Права и обязанности Сторон

3.1. Инвестор обязуется:

3.1.1. Обеспечивать финансирование строительных работ в соответствии с условиями настоящего Договора.

3.1.2. Предоставлять Заказчику платежные документы, имеющие отношение к исполнению Сторонами принятых на себя обязательств по Договору.

3.2. Заказчик обязуется:

3.2.2. Подготовить задание на проектирование в срок не позднее ____________ с момента ____________ (согласно Приложению N 1 к настоящему Договору).

3.2.3. Осуществлять техническое сопровождение проектной стадии.

3.2.5. Подготовить земельный участок для производства работ в срок ____________ с момента подписания Сторонами настоящего Договора.

3.2.6. Осуществлять проверку и приемку проектно-сметной документации.

3.2.7. Устранять выявленные недостатки в проектно-сметной документации не позднее ____________ с момента их обнаружения.

3.2.9. Осуществлять управление строительством.

3.2.10. Участвовать в согласовании применяемых материалов и оборудования.

3.2.11. Осуществлять контроль качества выполняемых строительных работ, а также изделий, материалов и оборудования, используемых в строительстве. Осуществлять контроль соответствия строительно-монтажных работ проектной документации и нормативным документам. В случае если Заказчиком в ходе приемки работ будут выявлены недостатки, последний излагает свои замечания в письменной форме и в ____-дневный срок передает их Подрядчику с указанием срока исправления. Оплата Инвестором за выполненную работу производится после устранения выявленных недостатков.

3.2.12. Осуществлять приемку, освидетельствование и оценку, в том числе промежуточных и скрытых, выполненных работ по актам.

3.2.13. Контролировать соответствие объемов и качества выполненных работ строительной документации.

3.2.15. Обеспечивать и контролировать целевое использование денежных средств Инвестора Подрядчиком.

3.2.16. Вести учет объемов и стоимости принятых и оплаченных работ, а также объемов и стоимости некачественно выполненных работ и затрат на устранение дефектов.

3.2.17. Осуществлять контроль безопасности проведения строительных работ.

3.2.18. Контролировать наличие и правильность ведения первичной исполнительной технической документации.

3.2.19. Осуществлять авторский и технический надзор за строительством Объекта.

3.2.20. Обеспечивать подготовку документов для проведения рабочей комиссии по приемке законченного Объекта.

3.2.21. Принимать участие в работе рабочей комиссии по приемке законченного Объекта.

3.2.22. Обеспечивать подготовку документов для проведения комиссии по приемке законченного строительством Объекта.

3.2.23. Принимать участие в работе комиссии по приемке законченного строительством Объекта на правах технического Заказчика.

3.2.24. Готовить претензии и иными законными методами отстаивать интересы Инвестора.

Доступ к полной версии этого документа ограничен

Ознакомиться с документом вы можете, заказав бесплатную демонстрацию систем «Кодекс» и «Техэксперт» или купите этот документ прямо сейчас всего за 49 руб.

Не хочу быть «обманутым вкладчиком» или как защитить свои инвестиции в строительство

Инвесторами в строительстве являются как физические, так и юридические лица, осуществляющие денежные и иные имущественные вложения. Заключая договор на покупку квартиры или другой строящейся недвижимости, мы не всегда обращаем внимания на схемы, которые предлагает застройщик и инвестор для покупки.
В соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации купля-продажа может осуществляться только, когда предмет договора купли-продажи существует. Следовательно, если вы желаете приобрести квартиру в новостройке, заключить договор купли-продажи не представляется возможным, т.к. предмет продажи – квартира – еще не построена и дом не сдан в эксплуатацию.
Давайте рассмотрим несколько вариантов, которые могут предлагать инвесторы и застройщики покупателям:
Для этого необходимо сначала определить понятия застройщик, инвестор, соинвестор и генподрядчик (подрядчик).
Застройщик – это юридическое лицо, обладающее правом собственности или правом аренды на земельный участок, на котором разрешено строительство объекта недвижимого имущества и на котором будет возведен объект недвижимого имущества – многоквартирный дом.
Инвестор – это физическое или юридическое лицо, которое на основании договора с Застройщиком вкладывает инвестиции в строительство объекта недвижимого имущества и после сдачи объекта в эксплуатацию будет иметь право на оформление права собственности на часть или на весь строящийся объект.
Соинвестор – это физическое или юридическое лицо, которое на основании договора с Инвестором вкладывает инвестиции в строительство объекта недвижимого имущества и после сдачи объекта в эксплуатацию будет иметь право на оформление права собственности на часть или на весь строящийся объект, в той части, в которой обладает правом сам Инвестор. Т.е. если Инвестор по окончании строительства имеет право на 20 квартир в многоквартирном жилом доме, то Соинвестор может обладать правом на эти 20 квартир или 1 квартиру из этих 20. При этом номера, место расположение, этаж и площадь квартир должны быть точно определены как в договоре между Застройщиком и Инвестором, так и в договоре между Инвестором и Соинвестором.
Генеральным подрядчиком – является строительная организация, имеющая право на возведение подобного рода объекта недвижимого имущества. Генеральный подрядчик самостоятельно либо с привлечением других подрядных организаций на основании договора генерального подряда, заключенного с Застройщиком и Инвестором, строит объект недвижимого имущества и осуществляет ввод объекта в эксплуатацию.

Вариант первый: Инвестиционный договор и договор соинвестирования

Инвестиционный договор заключается между Застройщиком и Инвестором, при этом инвесторов может участвовать неограниченное количество. По договору инвестирование одна сторона (Застройщик) совместно в другой стороной (Инвестором) на совместно вложенные денежные средства или только на денежные средства Инвестора с привлечением Генерального подрядчика возводят объект недвижимого имущества и после ввода его в эксплуатацию делят объект пропорционально своим вложениям. И как мы уже говорили – договоренности о таком разделе должны быть определены в инвестиционном договоре.
Поэтом если вы решили приобрести квартиру по этому варианту вы должны изначально обратить внимание на инвестиционный договор. Например: по итогам строительства в инвестиционном договоре может быть записано, что Застройщик получает право на все квартиры возведенного дома, расположенные на 1-ом, 2-ом и 3-ем этажах с I-ой по IV-тую секции, а все остальные квартиры и нежилые помещения дома принадлежат Инвестору. Следовательно, желая приобрести квартиру на 11 этаже во II-ой секции дома, вы должны обратиться к Инвестору, а покупая квартиру на 2-ом этаже IV –ой секции – к Застройщику.
Договор соинвестирования заключается между Инвестором и Соинвестором, где Соинвестор вносит денежные средства за квартиру и после ввода в эксплуатацию объекта имеет право на оформление квартиры в собственность.
Для регистрации права собственности на квартиру во вновь строящимся доме, покупателю необходимы следующие документы: инвестиционный договор с определением доли каждого участника строительства, договор соинвестирования, копия акта ввода в эксплуатацию объекта недвижимого имущества, акт об окончании инвестиционного строительства и акт об исполнении сторонами договора соинвестирования, кадастровый паспорт на квартиру.
Как правило, трудности в регистрации права собственности возникают тогда, когда Застройщик и Инвестор не могут долго согласовать и подписать акт об окончании инвестиционного строительства. И если в инвестиционном договоре не было четко определены доли, квартиры и площади, на которые имеют право стороны после окончания строительства, покупатель будет полностью зависеть от акта об окончании инвестиционного строительства. И если, вдруг, в акте ваша квартира попадет не к Инвестору, с кем вы заключали договора соинвестирования, а к Застройщику, вы сможете получить права на квартиру, только если Застройщик вам согласится ее передать. Но ситуация может быть и хуже — Застройщик предлагает вам купить эту квартиру вторично или отсылает вас выяснять отношения с Инвестором.
Если вы захотите воспользоваться законными права и обратиться в суд с требованием к Инвестору о возврате денежных средств или предоставлению вам другой квартиры, то квартир уже может не оказаться, а денежных средств у Инвестора к тому времени может уже и не быть. В любом случае вы будете виновны в том, что перед заключением договора с Инвестором не проверили его права на передачу вам прав на конкретную квартиру.
Вот так и возникают «обманутые вкладчики».
И хотя вроде бы все звенья цепочки понятны, такие случаи распространены.

Второй способ: заключение договора участия в долевом строительстве.

В этом случае действует Федеральный Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от 0 декабря 2004 года, где четко определено, какие положения должен включать в себя подобный договор.
Договор участия в долевом строительстве заключается напрямую с Застройщиком и подлежит государственной регистрации. Самое привлекательное в нем, то, что объект строительства – квартира – после вступления договора в силу – становится предметом залога, а вы залогодержателем. Такой договор вы можете заключать с Застройщиком только в том случае, если Застройщик самостоятельно привлекает потенциальных покупателей к строительству объекта. Но как правило, также как и в предыдущем случае – Застройщик заключает такой договор с одним или несколько лицами (Инвесторами), регистрирует договор в регистрирующем органе, а потом Инвесторы начинают привлекать потенциальных покупателей квартир и заключать с ними договора уступки прав требования.
На основании договора уступки прав требования (цессия) Инвестор передает покупателю часть своих прав, а именно: право требования от Застройщика на конкретную квартиру после ввода в эксплуатацию объекта. Договор уступки прав требования также как и договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и залогодержателем будущей квартиры становитесь вы.
Как и в первоначальном варианте, Застройщик и Инвестор на стадии своих договоренностей должны определить кто и какие части объекта недвижимого имущества после окончания строительства получит и может переуступить во время строительства третьим лицам. При переуступке права Застройщик должен быть уведомлен о произошедшей уступке (желательно получить визу Застройщика на договоре уступки).
Такой вариант является наиболее правильным и защищенным при покупке квартиры во вновь строящимся доме для покупателя, т.к. в законе четко определены права сторон, обязанность Застройщика публиковать отчеты о ходе строительства, залог объекта строительства, регистрация самого договора. Необходимо помнить, что все изменения и дополнения в договор участия в долевом строительстве подлежат государственной регистрации, также как и все изменения и дополнения к договору уступки прав требования.
При этом для оформления права собственности вам необходимо будет представить в регистрирующий орган акт ввода в эксплуатацию объекта, акт о выполнении договора участия в долевом строительстве между Застройщиком и вами, кадастровый паспорт на квартиру.

Третий вариант: предварительный договор купли-продажи квартиры

Если вещь еще не создана продать ее покупателю нельзя, т.к. одним из основных условий заключения договора купли-продажи является предмет договора. Следовательно на продажу предполагаемой вещи можно заключить предварительный договор.
Предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке (разговор идет только о покупке квартиры на стадии строительства) заключается также как и в вышеперечисленных случаях с лицом, которое имеет право на продажу такой недвижимости. При этом продавец обязуется после получения прав собственности на квартиру заключить с покупателем договор купли-продажи и передать эту квартиру в собственность покупателю.
Перечень документов, необходимых для регистрации права собственности на квартиру по такой сделке следующий: свидетельство о праве собственности на квартиру от продавца, договор купли-продажи между продавцом и покупателем, акт приема-передачи квартиры и заявления от продавца и покупателя.
На первый взгляд в этой сделке все понятно, но существуют следующие риски: 1) после получения права собственности на квартиру продавец может отказаться от заключения с вами договора купли-продажи; 2) за время строительства недобросовестный продавец может заключить предварительные договора на одну и туже квартиру с неограниченным количеством покупателей; 3) истребование обратно денежных средств может быть затруднено тем, что продавец может оказаться несостоятельным, «исчезнуть», переуступить свои права другому лицу.
Поэтому данный способ является рискованным предприятием и не защищает вкладчика от недобросовестных продавцов недвижимости.

Четвертый вариант: приобретение векселя

Еще один способ приобретения квартиры в новостройке, о котором, хотелось бы упомянуть, и который наиболее распространен в Московском регионе является приобретение векселя. Т.е. вы заключаете с продавцом не договор купли-продажи квартиры, а договор продажи вам векселя, который якобы будет впоследствии обеспечен квартирой (вы сможете его обменять на квартиру). Учитывая предыдущие рассмотренные варианты приобретения квартир, в рассматриваемом варианте необходимо учитывать, что заключать договор купли-продажи можно только с лицом, имеющим право на продажу квартиры. Риски, которые могут возникнуть при вексельном варианте: 1) вексель может оказаться необеспеченным; 2) денежные средства потребовать будет не у кого; 3) срок векселя может оказаться истекшим; 4) вексель может оказаться недействительным.
Если все сложится удачно, после ввода дома в эксплуатацию продавец оформляет на себя право собственности на квартиру или переуступает вам свое право и вы на основании договора переуступки прав регистрируете право собственности на себя.

Рассмотренные в статье схемы распространяются не только на покупку квартир, но и на другую недвижимость: нежилые помещения, отдельностоящие здания, коттеджи — таунхаусы, торгово-развлекательные комплексы и др.
Как вы уже поняли не читать документов при приобретении квартиры во вновь строящимся доме – нельзя. Чтобы быть достаточно защищенным и не попасть в разряд «обманутых вкладчиков» лучше обратиться к юристам. Также обращаем ваше внимание на тот факт, что риелторы, не всегда имеют юридическое образование – их задача найти вам недвижимость и обеспечить вам ее продажу. Ради вашей же безопасности и во избежание выброшенных денег «на ветер» для правового анализа схемы продажи, предлагаемой Застройщиком и Инвестором – лучше обращаться к юристам. Мы всегда рады будем вам помочь и минимизировать ваши риски.

Юристы ООО «Консалтинговая Компания «Защита Бизнеса»
Левачева Е.К.
Трофимова Н.В.

8-495-514-73-50

Очень часто сделки, в том числе регулирующие вопросы инвестирования строительства, оформляются в виде договоров. Такой документ всегда имеет название, номер и дату, а также место издания. Заглавие должно быть информативным, отображать предмет соглашения.

Составление договора инвестирования строительства

Начинается договор с определения сторон, указания уполномоченных представителей, подписывающих его. Вариант формулировки: «…, в дальнейшем Заказчик-Застройщик, с одной стороны, и…, в дальнейшем Инвестор, заключили договор о нижеследующем».

Дальше излагается суть контракта. Как правило, она состоит из таких разделов:

  • термины и определения (дается трактовка понятий, используемых в договоре, таких как инвестиции, инвестиционная деятельность, описывается результат такой деятельности с указанием адреса объекта, в строительство которого вкладывают);
  • предмет договора (излагается суть сделки);
  • порядок расчетов между сторонами (детально прописываются суммы и строки их перечисления);
  • права и обязанности сторон (в данной части прописывают способы контроля Заказчика-Застройщика, которые может использовать Инвестор);
  • осуществление проекта и передача результата (кроме сроков исполнения работ, оговаривается порядок устранения недостатков, которые могут быть обнаружены);
  • ответственность и споры;
  • конфиденциальность;
  • ситуация форс-мажора;
  • строк действия договора, порядок внесения изменений, расторжения;
  • заключительные положения.

В конце договора, под реквизитами сторон (адресами и счетами), ставятся печати и подписи их представителей.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *