Договор коммерческого найма

Содержание

Что такое договор коммерческого найма жилого помещения и его образец 2020 года

Любому физическому лицу присуще право снять жилое помещение для проживания. Наряду с этим оно обязано заключить договор коммерческого найма жилого помещения, что кардинально отличается от соглашения аренды. В зависимости от его владельца, гражданин может рассчитывать на жилищную площадь с заключением договора социального найма, либо коммерческого. Последний имеет место в случае владения упомянутым жильем частным собственником, либо муниципальным органом власти.

Что такое коммерческий найм жилья

Найм жилищного помещения представляется видом аренды, когда собственник, передает его во временное пользование индивидуальному лицу — нанимателю. Условия своеобразной аренды могут исходить из бесплатного пользования домом, квартирой, или на основании платного соглашения.

Законодательство не регламентирует специальными факторами договор коммерческого найма помещения, следовательно, порядок оформления происходит в произвольной форме. Конечно, это не значит, что все пускается на самотек. Каждая из сторон письменного соглашения — конкордата, прибегает к статьям Гражданского кодекса страны, где оговариваются правила найма жилищного фонда социального использования.

Данный систематизированный законодательный акт подразумевает под наймом, временное предоставление жилищной площади нанимателю, членам его семьи. Конкордат коммерческого найма жилого помещения имеет возмездный характер, что оговаривается статьями кодекса.

Данному виду аренды присущи следующие особенности:

  • наймодателем вправе выступать собственник строения, либо его нотариально заверенное уполномоченное лицо;
  • целевым назначением подобной категории правоотношений является эксплуатация недвижимости исключительно для проживания семьи, договор найма жилого помещения коммерческого использования не предусматривает;
  • нанимателем по соглашению данной категории может выступать лишь физическое индивидуальное лицо.

Последнее объясняется тем, что юридические лица, корпоративные клиенты имеют право брать на временное пользование недвижимость только на условиях аренды.

Право собственности, владения недвижимым имуществом предоставляет всю совокупность полномочий в распоряжении его владельца, включая, право оформления конкордата. Наниматель же лишен подобной возможности из-за отсутствия права на собственность, что обуславливается отсутствием возможности сдать квартиру третьим лицам.

Главное различие договора коммерческого найма жилья от социального состоит в том, что первый характеризуется возмездным основанием, что отсутствует при социальном контракте. Возмездная основа подразумевает оплату за проживание нанимателем по условиям коммерческого соглашения об аренде. Арендодателем по данному виду может выступать любое лицо на территории Российской Федерации обладающее правом собственности.

Таковыми субъектами могут выступать:

  • частные индивидуальные лица;
  • юридические лица различной формы собственности, частные предприниматели;
  • органы местного самоуправления.

Наймодателем так же имеет право выступать само государство, предоставившее необходимые полномочия конкретной организации.

Юридическая природа договора коммерческого найма

Рассматривая описываемый конкордат, следует уделить внимание некоторым законодательным актам, основными из которых представлены:

  • Гражданским кодексом РФ, регламентирующим общий порядок аренды, заключения соглашения;
  • Жилищным кодексом, определяющим основные аспекты найма недвижимости;
  • Федеральными законодательными актами, постановлениями Правительства Российской Федерации.

Перечисленные документы подчеркивают, что договор коммерческого найма квартиры, другого строения является соглашением, по которому одно лицо — наймодатель, хозяин жилого строения, либо его уполномоченное нотариально лицо, обязано передать другому лицу — нанимателю жилую недвижимость за определенную заранее плату во временное пользование для проживания. Данная идентификация обозначает, что подобная категория контракта является взаимной, достигнутой на основании консенсуса.

Упомянутые стороны договора коммерческого найма жилого помещения вправе самостоятельно определять его продолжительность, размер, условия внесений платежей за строение, распределение функций по его ремонту, другие формальные аспекты.

Категория конкордат — соглашений о найме строения обусловлена следующими видами договоров:

  • квартиры в одно или многоэтажном доме;
  • жилого отдельного дома;
  • отдельной комнаты квартиры.

Заключение подобного рода соглашений не требуют каких-либо административно-правовых предпосылок в форме решения органа власти, состояния в очереди на получения жилья.

Соглашение аренды имеет консенсуальную природу, двухстороннюю, возмездную и срочную. Заключается письменным контрактом определенной формы, не имеющей типового образца. По желанию двух сторон — контрагентов, сюда могут быть внесены дополнительные условия, например, правом пользования придомовым земельным участком. Его размеры, границы так же оговариваются.

По условиям Гражданского кодекса государства, соглашение подобного типа может быть:

  • сделкой краткосрочного найма— до 12 месяцев;
  • долгосрочной — до 5 лет.

Конечно, это не значит, что прожив пять лет в арендованном жилье, семья автоматически лишается права на дальнейшую его эксплуатацию. Наниматель вправе пролонгировать договор коммерческого найма жилого помещения на срок до 5 лет, при отсутствии к нему претензий арендатора.

Отличие данного конкордата от социального заключается и в том, что первый заключается на определенный период. Однако максимальный период его действия определен пятью годами. Если же долгосрочное соглашение не указывает его продолжительность, оно считается заключенным на 60 месяцев, что оговорено статьей гражданского законадательства. Подобный аспект не относится к краткосрочному конкордату, т. к. он может быть подписан на меньшие сроки, чем 12 месяцев.

Как составить договор: основные пункты и нюансы

Оформление отношений учитывает некоторые требования, установленные гражданским законодательством. К ним относится установление характеристики передаваемого объекта недвижимости, которые должны отвечать таким требованиям:

  • арендуемая площадь по условиям договора должна быть обособлена строительными конструкциями, оборудована самостоятельным выходом на улицу;
  • площадь строения должна быть пригодной для продолжительного проживания, соответствовать статьям жилищного законодательства;
  • передаваться в аренду может не только вся площадь жилья, но и изолированная отдельная его часть.

Исходя из сказанного, следует сделать вывод, что объектом контракта подобного типа вправе быть частный дом, квартира, либо какая-то их часть, что определяется договором аренды жилого помещения. Причем, сколько стоит коммерческий найм жилья, так же оговаривается обеими сторонами.

Образец договора коммерческого найма

Для составления конкордата соблюдается письменная форма документа, который однако не является типовым, что не относит его к нотариальному заверению. Примерный его образец приводится ниже.

Скачать образец договора коммерческого найма жилого помещения.

Документы для оформления

При оформлении соглашения, контрагентам надлежит иметь при себе следующие документы:

  • гражданские паспорта, либо иные удостоверения личности, свидетельства о рождении их детей;
  • свидетельство о праве собственности на данную недвижимость, подтвержденное извлечением из государственного реестра;
  • конкордат найма, протокол приема-передачи жилой площади.

Обязательная регистрация долгосрочной аренды в Росреестре потребует наличия платежной ведомости об уплате государственной пошлины. Краткосрочные конкордаты регистрации не подлежат.

Использование жилья

Процесс проживания в арендованном помещении определен договором жилья, что обусловливает также соблюдение законодательства. Обратное может повлиять на досрочное расторжение конкордата с принудительным выселением. Основные обязанности, права нанимателя зафиксированы Гражданским кодексом, как то:

  • использовать объект недвижимости строго по прямому назначению — для проживания;
  • обеспечить надлежащее состояние арендуемой площади;
  • своевременно осуществлять платежи за использование помещения.

Не обходит стороной ограничение на строительные работы, перепланировку площади без разрешения арендатора. Однако контракт может иметь аренду с последующим выкупом, что оговаривается сторонами при его подписании.

Перечисление субъектов проживания дает последним легальное место регистрации, что пригодится для посещения миграционного ведомства. Отсутствие же регистрации повлечет за собой административную ответственность.

При надлежащем исполнении контрагентами своих обязанностей, законодательство предусматривает для арендатора преимущественное право продления конкордата о найме после прекращения срока его действия. Также можно выкупить квартиру по коммерческому найму, что обязано быть отражено настоящим конкордатом.

Расторжение договора

Подобное расторжение договора коммерческого найма жилого помещения регламентировано правилами гражданского законодательства. Одностороннее расторжение нанимателем не потребует указания каких-либо причин для совершения подобного действия. Он может об этом поставить в известность владельца строения за три последующих месяца.

Расторжение же арендодателем обернется для него подтверждением обстоятельств, как то:

  • просрочка по платежам за жилое строение в течение последних шести месяцев при долгосрочной аренде, либо двухмесячная — при кратковременной;
  • умышленная порча, ненадлежащий уход за арендуемой площадью, что является нарушением предварительных обязательств.

Имея перечисленные подтвержденные основания, владелец вправе требовать освобождения принадлежащей ему недвижимости. Неисполнение в добровольным порядке данного требования послужит прецедентом для принудительного выселения через судебные органы. Конечно, тогда нанимателю придется забыть о договоре с последующим правом выкупа жилого помещения, если таковой существует.

Заключение

Заключить соглашение коммерческого найма жилья вправе каждый гражданин России. Договор может быть долгосрочным, срок действия которого определяется пятью годами, либо краткосрочным — до 12 месяцев. Надлежащий уход за жилой площадью, отсутствие притязаний сторон может привести к продлению письменной договоренности. Предусмотрев конкордатом выкуп квартиры коммерческого найма, наниматель вправе рассчитывать на ее приобретение.

Важно! На сайте работает юрист, чтобы избежать проблем с арендой и составлением договора, просьба записаться на бесплатную консультацию в специальной форме. Мы обязательно поможем.

Ждем вопросы и вашу оценку поста.

Срок договора коммерческого найма. Право нанимателя на продление договора коммерческого найма

Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Срок договора коммерческого найма в ГК РФ двух видов:

1)обычный – не более 5 лет;

2)краткосрочный найм – до 1 года.

Существенные условия договора коммерческого найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения — самостоятельный договор, который был выделен российским законодателем из договора имущественного найма. Квалифицирующими признаками данного договора являются его предмет — изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (п. 1 ст. 673 ГК РФ, ст. 15 ЖК РФ) Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 дек. 2004 г. // Рос. газ. — 2005. — 12 янв.

Часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации от 26 янв. 1996 г. // Собр. законодательства РФ. — 1996. — №5. — Ст. 410., и субъектный состав — на стороне нанимателя может выступать только гражданин (п.1 ст.677 ГК РФ). Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора (п.2 ст.671 ГК РФ) Там же..

Следуя положениям Гражданского Кодекса РФ, договор считается заключенным, когда стороны достигли соглашения по всем его существенным условиям и облекли их в надлежащую форму Тихомиров М. Ю. Аренда и наем жилых помещений. Комментарии и образцы документов / М.Ю. Тихомиров. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2015. — 112 c..

В России коммерческий наем жилого помещения не имеет выделения в качестве отдельного соглашения. При составлении договора следует опираться на общие нормы Гражданского кодекса РФ, распространяющиеся на все договоры. Именно ГК РФ регулирует взаимоотношения, возникающие между арендодателем, т.е. собственником сдаваемого во временное пользование помещения и нанимателем, т.е. лицом, принимающим его. Общепринято воспринимать коммерческие отношения равнозначными осуществлению предпринимательской деятельности, но в данной ситуации следует отметить, что наем жилого помещения далеко не всегда связан с предпринимательством и, как правило, оформляется исключительно в целях временного проживания Российское гражданское право. / Под ред. Е.А. Суханова. В 2-х т. — М.: Бек, 2012. — 465 с..

Суть договора коммерческого найма квартиры заключается в передаче помещения физическому лицу, для его временного проживания, за что арендодатель получает ежемесячную плату. Подобные действия, касающиеся распоряжения собственником имущества, являются законными. Более того, арендодателем может быть не только собственник помещения, но и любой другой гражданин, действующий на основании выданной собственником доверенности на осуществление действий в его интересах и от его (собственника) имени. Немаловажным моментом является установленное законом правило, по которому, в случае продажи жилого помещения, наниматель будет иметь приоритетное право на ее приобретение Шешко Г.Ф. Договоры жилищного найма: обязанности нанимателя, ответственность // Там же. — 2015. — №8. — С. 72-81..

В договоре коммерческого найма жилых помещений существенными являются следующие условия:

— предмет договора, его содержание;

— оплата.

Его предметом может быть пригодное для постоянного проживания в нем физических лиц, изолированное жилое помещение, признанное таковым в установленном порядке.

Заключение договора имеет единую цель, выражающуюся в предоставлении имущества во временное пользование. Существенным различием является то, что договор найма можно заключить только с юридическим лицом. Аналогичный договор, заключаемый с юридическим лицом, может быть только договором аренды помещения Панченко Т.М. Пользование чужим имуществом / Т.М. Панченко. — М.: «Издательский дом «Налоговый Вестник», 2015. — 320 c..

Как и в каждом договоре, в указанных должны содержаться существенные условия, к которым относятся сведения о жилом помещении. Перечень подобных сведений определяется законом и иными правовыми актами.

Помимо прочего, существует перечень условий, которые стороны должны обсудить между собой и принять.

В обязательном порядке договор должен содержать в себе данные, позволяющие идентифицировать помещение, выступающее предметом найма. Предметом найма может быть не только квартира, дом, комната или их части, но и кухня, ванная комната и т.п. Также должна быть установлена пригодность помещения для проживания в нем, этот момент определяется законом Потяркин Д. Договор найма жилого помещения // Российская юстиция, — 2012, — №1, — С.35-39.

Исходя из смысла договора коммерческого найма жилья его предметом может быть лишь индивидуально определенная непотребляемая вещь, каковой и является жилое помещение, так как по истечении срока пользования им наймодателю должно быть возвращено именно то жилое помещение, которое он сдавал в наем. По договору коммерческого найма жилого помещения могут передаваться жилые помещения. Поскольку, заключая договор коммерческого найма жилого помещения, наниматель стремиться удовлетворить потребность в жилье, то соответственно он должен получить не только жилую площадь, но и вспомогательную (имеется ввиду кухня, коридор, ванная комната, прихожая, кладовая).

Предметом договора является жилое помещение, т.е. это может быть как дом, так и квартира или даже комната, которое передается во временное пользование и используется для проживания. Как правило, арендуемое помещение не только имеет все необходимые условия для проживания, но и является изолированным. Тем не менее, это вовсе не исключает сдачи в найм части комнаты или кухни, т.е. помещение не обязательно должно быть изолированным, чтобы быть предметом договора Селиванова Е.С. Договор аренды жилого помещения // Нотариус. — 2013. — №6. — С. 36..

Соответствие всем установленным законами нормам и требованиям определяется жилищной инспекцией. Некоторые особенности найма имеют дома, имеющие большое количество квартир. Арендуя помещение, арендатор получает право не только на пользование квартирой или комнатой (в зависимости от предмета договора), но и коридором, лестницей, лифтом и т.п.

В договоре найма, как в договоре аренды, существуют две стороны. Наймодатель — лицо, сдающее в найм помещение, наниматель — лицо, приобретающее помещение во временное пользование. При этом, следует учитывать, что наниматель по договору найма не может быть предпринимателем Новиков Е.А. Сделки с жилыми помещениями. Практическое пособие / Е.А. Новиков. — М.: Дашков и К°, 2015. — 559 c..

Как упоминалось ранее, жилая недвижимость может сдаваться юридическому лицу, но оформление возможно только на правах аренды. При этом, арендатор не получает право использования жилья для других целей, не связанных с проживанием в нем того или иного лица. Как правило, фирмы снимают жилье для сотрудников организации, прибывших из других городов, например, в командировку.

Перед оформлением договора коммерческого найма необходимо изучить требования, предъявляемые законом к его объекту. Так, объектом договора может быть только площадь, пригодная для проживания и исправная технически, при этом, она должна быть изолированной, т.е. отделенной от других помещений, не проходной.

Законом не запрещается сдача в пользование не только целого объекта недвижимости, но и его части — например, части квартиры или дома, но соблюдение всех установленных санитарных, пожарных и строительных норм остается обязательным требованием.

Еще одним существенным отличием коммерческого найма жилого помещения являются условия относительно его площади — в данном случае, площадь сдаваемого помещения не ограничена ничем.

В соответствии с действующим законодательством, заключить договор коммерческого найма можно не более, чем на пять лет, он не может быть заключен бессрочно. При заключении договора необходимо проверить, указана ли в нем дата расторжения, поскольку ее указание является обязательным требованием. В том случае, если по истечении срока действия договора, наниматель будет иметь желание перезаключить его на следующий срок, он будет иметь преимущество и первоочередное право на перезаключение сделки, но лишь в том случае, если с его стороны не было нарушений условий договора, помещение содержалось в надлежащем виде, оплата производилась без задержек. Выразить свое желание на перезаключение договора с собственником, наниматель должен за три месяца до расторжения договора, в письменном виде. Если владелец не намерен продлять договор, он в том же порядке и в тот же срок должен сообщить об этом нанимателю Садовникова Е.В. Правовая характеристика договора коммерческого найма жилого помещения // Право и экономика. 2010. — №1. — С. 22..

Также следует учитывать, что юридическое лицо может быть арендатором, но закон запрещает выступать ему в качестве нанимателя.

По своей продолжительности договор найма жилого помещения может быть как краткосрочным, так и долгосрочным. Тем не менее, государство установило максимальный срок действия — он не должен превышать пяти лет. Закон позволяет сторонам самостоятельно решать, какой договор они заключат.

Также предусмотрена и вероятность того, что ни одна из сторон не укажет срок действия сделки, в таком случае, она будет считаться заключенной на максимальный срок, т.е. на пять лет. Заключение договора на определенный срок или без его указания вовсе не исключает возможность досрочного расторжения. Законодателем установлено, что любая сторона имеет право расторгнуть договор, но для этого необходимо заранее оповестить о своем желании другую сторону, а именно, за три месяца до даты предполагаемого расторжения. Указанный срок не является обязательным, стороны в договоре могут обозначить и другой, более удобный для них срок.

Плата за наем помещения представляет собой одно из наиболее важных условий договора. В договоре обозначаются не только размер, но и сроки оплаты, ее порядок и иные условия. В некоторых случаях оговаривается плата за единицу площади, в таком случае, полная сумма оплаты устанавливается исходя из площади сданного помещения. Тем не менее, плата не является неизменной величиной, она может быть уменьшена в случае ухудшения условий для проживания, естественно, не по вине нанимателя.

Возможно также досрочное расторжение договора в случае неоднократной задержки выплаты арендной платы нанимателем, при этом, потерпевшая сторона устанавливает срок для досрочного расчета Селиванова Е.С. Договор аренды жилого помещения // Нотариус. — 2013. — №6. — С. 36..

Тем не менее, законом установлено и некоторое ограничение, а именно — плата не может быть внесена досрочно, более чем на 2 пункта (чаще всего месяца). Невыплата более чем двух раз платы в срок, может повлечь за собой досрочное расторжение договора по инициативе владельца жилья.

Закон предусматривает несколько вариантов расчета за жилье:

— наиболее часто распространено внесение конкретной суммы, вносимой либо сразу, либо периодическими платежами;

— предоставление жилья в обмен на какие-либо услуги, оказываемые нанимателем арендодателю, т.е. плата принимается услугами, а не денежной суммой;

— арендатор может передать наймодателю в собственность или временное пользование определенные вещи, которые арендодатель согласится получить в качестве платы за жилье

— также плата может производиться путем проведения ремонта, реконструкции и т.п. арендуемого помещения, конкретные действия, направленные на улучшение жилья также оговариваются сторонами при заключении договора.

Смена хозяина жилого помещения, отданного в аренду, не считается основанием для отказа от договора или его изменения. Аренда не заканчивается, а сменяется лишь первоначальный наймодатель. В случае гибели нанимателя, его условия по договору переходят наследнику, если в договоре не было установлено другое, или не было изменения в законе.

Наймодатель, то есть собственник помещения, считается менее защищенной стороной, поэтому условия расторжения договора урегулированы законом в пользу собственника. При этом наниматель может расторгнуть договор в любое время по собственному желанию, заручившись согласием других проживающих с ним лиц и предупредив собственника жилья за 3 месяца до момента расторжения договора Садовникова Е.В. Правовая характеристика договора коммерческого найма жилого помещения // Право и экономика. 2010. — №1. — С. 22..

Договор любого коммерческого найма заключается между сторонами только в письменном виде, иначе он не будет иметь юридической силы и ни собственник, ни наниматель не смогут решить ни один конфликт или спор в судовом порядке. Заверять у нотариуса документ не обязательно, но такой вариант надёжнее, если есть риск мошенничества с чьей-либо стороны.

Срок действия сделки должен быть не более пяти лет. Если по каким-либо причинам он не указан в документе, по закону договор будет считаться заключённым именно на пять лет от даты подписания. Иные условия оговариваются между владельцем и гражданином индивидуально, с учётом продления в дальнейшем.

Различаются два вида заключения подобных соглашений: сроком до года и более года. На соглашение, которое заключено менее, чем на год, не распространяются правила регулирования взаимоотношений с проживающими вместе с нанимателем лицами.

При продлении срока договора стороны могут оставить условия прежними или же оговорить новые, обязательно указав в тексте документа. Если же ни собственник, ни наниматель не прислал письмо на расторжение сделки, она считается продлённой автоматически Молчанова, В.А. Гражданско-правовые вопросы обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество / В.А. Молчанова. — М.: Юстицинформ, 2015. — 224 c..

Договор найма жилого помещения

Договор найма (Скачать образец) Пример подготовки договора найма (Скачать)

Вам доступен конструктор договоров. Просто авторизуйтесь на портале 1С-Старт и создайте свой договор найма жилого помещения за 11 минут. Более подробный материал по договорам найма жилого помещения ниже.

Конструктор договор и бланков

Договоры найма жилого помещения

Тип Наименование

Договор найма жилого дома
Договор найма жилого помещения
Договор найма квартиры
Договор найма комнаты
Договор социального найма

Инструкция по подготовке договора найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения не подчиняется нормам арендных отношений и регулируется в Гражданском кодексе отдельной главой. Связано это с тем, что наймом называют передачу жилья во владение и пользование за плату для проживания в нем граждан, и их конституционное право на жилье нуждается в дополнительной защите.

Стороны договора найма жилого помещения называются наймодателем и нанимателем, при этом нанимателем может быть только физическое лицо. Если организация хочет снять жилье для своих работников, то заключать она должна договор аренды, а не найма, и арендованное жилье можно использовать только для проживания.

Существуют три вида найма жилого помещения:

  • социальный наём — если передается жилье в государственном (муниципальном) фонде социального пользования;
  • специализированный наём – если жилье служебное или специального назначения (для временного поселения вынужденных переселенцев и беженцев, общежития);
  • коммерческий наём в частном жилищном фонде, цель которого, прежде всего, в получении наймодателем прибыли.

Особенности договора найма жилого помещения социального фонда

В рамках социального найма жилье предоставляет государство, поэтому у такого договора есть ряд своих особенностей. Дополнительно к нормам ГК РФ социальный наём регулируются главой 8.1 Жилищного кодекса и постановлением Правительства РФ от 05.12.2014 № 1318.

Нанимателем по договору социального найма может быть не каждое физическое лицо. Во-первых, это должен быть гражданин РФ, во-вторых, наниматель должен относиться к малоимущим гражданам и поставлен на учет, как нуждающийся в жилье.

Договор найма жилого помещения в государственном или муниципальном фонде заключается без указания срока, т.е. является бессрочным. Наниматель, как правило, проживает с семьей, и члены его семьи имеют равные с ним права и обязанности. В случае смерти или переезда нанимателя, его семья имеет право продолжать жить там же.

Еще одна особенность социального найма – по нему не может быть передано неизолированное жилое помещение, т.е. комната. Сдаваемая площадь должна также отвечать санитарным и техническим нормам с расчетом квадратных метров по каждому жильцу.

Учитывая, что нанимателем социального жилья являются граждане, признанные малоимущими, плата за пользование жильем с них не взимается, но они обязаны платить за коммунальные услуги и вносить плату за содержание и ремонт жилья. Наниматель, который без уважительных причин не оплачивает коммунальные услуги более шести месяцев, может быть выселен только по решению суда. Взамен ему должно быть предоставлено другое социальное жилье.

Если же наниматель нарушает права и законные интересы соседей, использует жилое помещение не по назначению, разрушает его своими действиями, он может быть выселен без предоставления другого жилого помещения.

Что же касается коммерческого найма, то здесь целью наймодателя является, в первую очередь, получение прибыли, поэтому у этого вида договора найма другие условия, которые мы ниже и рассмотрим.

Существенные условия договора коммерческого найма

Прежде всего, договор найма жилого помещения должен содержать подробное описание объекта найма. Описание должно однозначно указывать на определенную жилую площадь, поэтому необходимо включить в него полный адрес квартиры, общую и жилую площадь, количество комнат. В отличие от социального, при найме жилья в частном фонде в пользование может передаваться не только квартира (или дом), но и отдельная комната.

Подробное описание жилья можно указать в самом тексте договора или в акте приемки-передачи помещения. Если вместе с жильем передается в пользование имущество наймодателя (предметы быта, мебель и др.), то и они должны быть вписаны в акт. Желательно описывать это имущество подробно, указывая марку бытовой техники, исправность и другие индивидуальные характеристики. В дальнейшем это поможет избежать обвинений наймодателя в порче его имущества.

Нанимателю обязательно надо убедиться в том, что жилье ему передает именно собственник, а им может быть обычное физическое лицо или организация. Если у жилья несколько собственников, то должно быть получено нотариальное согласие их всех, или же они сами могут подписать договор найма.

Доказать свое право собственности на жилье наймодатель может с помощью правоустанавливающих документов: выписки из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) или свидетельства о государственной регистрации прав. Чтобы убедиться в том, что жилье сдает собственник, наниматель может сам получить в Росреестре платную выписку из ЕГРП.

Вторым существенным условием договора найма жилого помещения можно назвать размер платы за жилье. Гражданский кодекс не указывает, что без согласования оплаты договор будет считаться незаключенным (такая норма действует только в отношении договора аренды помещения). В то же время статья 682 ГК РФ оговаривает, что размер платы за жилье устанавливается в договоре найма.

Как правило, размер платы за наём жилья устанавливается помесячно, но стороны могут договориться и о другом порядке, например, внесении аванса за несколько месяцев. Достаточно часто при заключении договора найма наймодатель добавляет условие о внесении обеспечительного (гарантийного) взноса.

Эта сумма может достигать ежемесячного платежа за пользование жильем, и возвращается при расторжении договора. Если же наниматель нанес жилью или имуществу собственника какой-нибудь ущерб, то гарантийный взнос может пойти на частичное или полное возмещение этого ущерба.

Для подтверждения того, что наниматель своевременно вносит оплату за пользование жильем, к договору найма необходимо составить приложение в виде платежной ведомости или расписки о получении наймодателем этих денег. В противном случае нанимателю придется доказывать регулярное внесение оплаты за наём жилья в суде.

Обратите внимание: сама по себе сдача жилья в наём не является предпринимательской деятельностью, но полученные наймодателем доходы (если он – обычное физическое лицо, а не ИП) облагаются НДФЛ. По итогам года наймодатель должен сдать декларацию по форме 3-НДФЛ и заплатить 13% полученных от сдачи жилья доходов.

Другие важные условия договора найма жилого помещения

Рекомендуем сторонам договора найма жилья не ограничиваться согласованием только двух существенных условий – описании жилья и размера оплаты.

Обязательно надо согласовать условие об оплате коммунальных платежей. По общему правилу, это является обязанностью нанимателя (статья 678 ГК РФ), но стороны могут договориться по-другому. Например, что наниматель будет оплачивать только коммунальные услуги, связанные с приборами учета (электроэнергия, вода, Интернет).

Дополнительной статьей затрат нанимателя могут быть расходы на ремонт снятого жилья. Гражданский кодекс перекладывает обязанность по проведению текущего ремонта на нанимателя, а капитального – на наймодателя, но опять же, можно договориться иначе.

В отличие от договора социального найма, сдача жилья частного фонда ограничивается сроком — не более пяти лет. Если срок в договоре найма указан не будет, то признается, что он заключен на 5 лет. Договор, который заключен на срок менее одного года, считается краткосрочным.

Договор найма жилья не надо регистрировать в кадастровых органах, независимо от того, на какой он срок заключен. Необходимость государственной регистрации распространяется только на договор аренды помещения, заключенный на срок не менее года.

Дополнительно стороны могут внести в текст договора согласованные условия, которые не ущемляют их человеческих прав (например, наймодатель может требовать запрета на проживание в его жилье домашних животных).

Права сторон по договору найма жилого помещения

Менее защищенной стороной договора найма жилья считается наниматель, поэтому Гражданским кодексом ему предоставлен больший объем договорных прав:

1.Наниматель может в любое время расторгнуть договор в одностороннем порядке, но только с согласия проживающих с ним лиц и письменно предупредив об этом наймодателя за три месяца до расторжения (установить меньший срок не позволяет ГК РФ). На практике стороны не всегда выдерживают такой длительный срок, но делать так можно, если только наниматель и наймодатель разошлись мирно, и никто из них в суд не собирается.

А вот наймодатель может выселить нанимателя досрочно только по решения суда и только в определенных случаях:

  • наниматель не вносит плату за жилье шесть месяцев, а если договор найма краткосрочный, то более двух раз подряд;
  • наниматель или лица, за действия которых он отвечает, разрушают или портят жилье или имущество наймодателя;
  • снимаемое жилье используется не по назначению;
  • наниматель или проживающие с ним лица систематически нарушают права и интересы соседей.

При этом решением суда наниматель может только быть обязан устранить нарушения, которые привели к иску (срок на их устранение может составлять до года). Окончательно расторгнуть договор наймодатель сможет только при повторном обращении в суд. Но и это судебное решение по просьбе нанимателя может быть исполнено с отсрочкой до года.

Если наниматель не желает расторгнуть договор найма жилого помещения до окончания его срока, то даже смена собственника не дает такой возможности. Обязанности наймодателя перейдут по действующему договору к новому хозяину жилья.

2.Вместе с нанимателем в снятом жилье могут проживать члены его семьи или другие лица, не являющиеся его родственниками, и за их действия наниматель отвечает перед наймодателем. Если они не указаны в тексте договора при его подписании, то потом они могут вселяться только с согласия наймодателя (за исключением несовершеннолетних детей). На лиц, совместно проживающих с нанимателем, договором тоже можно возложить обязанность вносить плату за жилье, делать ремонт, компенсировать ущерб, тогда они становятся сонанимателями. В случае смерти основного нанимателя или его переезда, договор продолжает действовать на прежних условиях для оставшихся в жилье лиц.

Кроме того, наниматель и проживающие с ними граждане могут, с уведомления наймодателя, вселить в снимаемое ими жилье временных жильцов. Проживать они должны безвозмездно (то есть это не вариант поднайма) и сроком не более 6 месяцев. Запретить проживание временных жильцов наймодатель может, только если при этом не будет соблюдаться норма площади на одного человека.

Передача снимаемого жилья в поднаём возможна только с согласия наймодателя, при этом ответственным перед ним за сохранность жилья и своевременную оплату остается основной наниматель.

3.Преимущественное право на продление договора найма жилья дает нанимателю статья 684 ГК РФ. Обязанность инициативы продления лежит на наймодателе. Не позднее чем за три месяца до окончания срока договора найма он должен письменно предложить нанимателю заключить договор на тех же или других условиях. Чтобы доказать, в случае спора, факт такого предложения, рекомендуем наймодателю получить подпись нанимателя о том, что он получил такое извещение.

Если новые условия не устраивают нанимателя, то прежний договор расторгается по причине окончания его срока действия. Ну а если наймодатель не предложил своевременно продолжить договор, а наниматель при этом не сообщил об отказе продлевать договор, то он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

Наниматель по краткосрочному договору найма имеет меньше прав, чем по договору, заключенному на срок больше года:

  • в случае смерти или выезда нанимателя договор прекращает свое действие;
  • жилье нельзя сдать в поднаём;
  • вселение других лиц (не указанных сразу в договоре) и временных жильцов не допускается;
  • у нанимателя нет преимущественного права на продление договора найма.

Все эти ограничения действуют по общему правилу, т.е. прописаны в Гражданском кодексе, но наймодатель может в договоре снять эти ограничения.

Как видим, в теории договор найма жилого помещения полностью отвечает интересам нанимателя. Если вы хотите при съеме жилья избежать неприятных сюрпризов от наймодателя, рекомендуем прописывать в тексте договора права, данные Гражданским кодексом.

Коммерческий найм муниципального жилья: что это такое || Коммерческий найм квартиры у государства

Законы о коммерческом найме жилья

Данный вид владения и перехода права пользования регулируется статьёй 671 (п.1) ГК РФ. К нему применяются нормы законодательства:

Положения Жилищного кодекса применять в регламентировании отношений между сторонами – юридически некорректно, так как базовые юридические основания допускают рассмотрение данного вида имущественных отношений исключительно в качестве гражданско-правовых.

Отличия коммерческого от социального найма

По объекту, которыми являются квартиры и комнаты, находящиеся в собственности населённого пункта, эта гражданско-правовая сделка напоминает социальный наём помещений, с разницей в условиях и статусе имущественных прав заселяющихся.

По субъекту сделка аналогична, но не тождественна договору аренды, в котором субъектные отношения ограничены строгими рамками, так как арендодателем может являться только уполномоченное должностное лицо со стороны местной власти, а в роли арендатора допускается выступать только физическому лицу. Существуют и иные существенные сходства и различия.

Главное сходство между обозначенными правоотношениями – принадлежность к категории Жилищного фонда (ЖФ) РФ. В процедуре социального найма допускается к участию только жильё из муниципального фонда, предназначенного для обеспечения нужд заинтересованных лиц из числа очередников.

В сравнении с ним, наймодатель, представляющий государственный или муниципальный орган власти, вправе передавать квартиры только физическим лицам. Но возможности заселившихся на этом основании граждан, не допускают не только участия принадлежащего им объекта в имущественных сделках, но и приватизации недвижимости.

Главное отличие заключается в безвозмездности процедуры перехода прав по договору социального найма, в то время как коммерческий договор предусматривает взимание соразмерной платы с проживающих.

Что такое коммерческий найм муниципального жилья

Коммерческий наём жилья – это вид перехода права на распоряжение квартирой или комнатой, принадлежащей муниципальному или федеральному образованию. Осуществляется посредством составления договора имущественной сделки, в которой одна сторона (муниципалитет) передаёт другой стороне (физическому лицу) право пользоваться таковым на условиях возмездности по непосредственному целевому назначению.

Коммерческий наём жилья это вид перехода права на распоряжение квартирой или комнатой принадлежащей муниципальному или федеральному образованию

Полномочия получателя включают в себя те же виды, что и жильё, передаваемое по договору социального найма или по договору аренды. Административные органы вправе использовать определённый процент квартир, изымаемых у владельцев по причинам нарушений.

В этом числе может оказаться так же жильё:

  • признанное бесхозным;
  • из числа выморочного имущества;
  • добровольно переданное владельцем.

Освободившиеся квартиры, которые не запланированы в качестве объектов для передачи очередникам, ставятся на баланс городской администрации или администрации населённого пункта и могут участвовать в коммерческой деятельности. Средства, получаемые от передачи данных помещений гражданам, вносятся в городской или местный (областной, районный) бюджет и распределяются на приоритетные для населённого пункта цели.

Заселиться в квартиру или комнату на данном основании могут несколько членов семьи, которые вносятся списком в договор, с определением статуса в отношениях и степени родства, при его наличии. В этом случае ответственность между лицами разделяется солидарно.

Коммерческий наём муниципального жилья для очередников

Граждане, состоящие на очереди для получения социального жилья, вправе, но не обязаны получать квартиры на данных условиях. В отношении к иным претендентам на получение из числа заинтересованных лиц, не состоящих на очереди на получение жилья, очередники имеют приоритет, но при условии, что они выходят из числа очередников и утрачивают право на приобретение помещения в качестве нуждающихся лиц.

Уполномоченные должностные лица не могут подменить один вид гражданско-правовых отношений другим, так как условия и виды получаемых преимуществ в данном случае не равносильны.

Выкуп и приватизация муниципального жилья

Данный вид имущественных отношений не допускает приватизации жилья. Это оказывает существенное влияние на позиции очередников, которые предпочитают иметь возможность приватизировать недвижимость, согласно установленным законодательством нормативам. Отмена приватизации здесь опирается на резолютивную основу, которая отражает приватизацию юридическим аспектом Жилищного законодательства, на которое опирается Закон о приватизации.

Так как правоотношения данного прецедента регулируются Гражданским кодексом, сделка опирается на основания, аналогичные отношениям аренды, что не предусматривает переход недвижимости в собственность.

Гражданское законодательство предусматривает допустимость выкупа. Но таковой должен быть санкционирован собственником недвижимости, которым является государство или муниципалитет. В настоящее время не существует законодательных норм, которые несут резолюции по требованию выкупа или запрету на него.

По усмотрению законодателя, в фонде которого находится помещение, решается вопрос с выкупом. На основании административных актов и положений допускается разрешение выкупа или запрет на него. Эти условия требуется внести отдельным пунктом.

Регистрация при коммерческом найме жилья муниципального жилья

По законодательному регламенту Миграционной службы РФ, каждый резидент, а так же – иностранец, обязан иметь регистрацию по месту постоянного проживания. Так как сдаваемое помещение принадлежит органу власти, предписания, которые им регламентированы, оно исполняет в первую очередь. Соответственно, прописка предоставляется на срок действия договора.

Пролонгация же осуществима:

  • при продлении действия соглашением на установленный срок;
  • автоматически – при отсутствии прекращения действия.

Администрация не должна, прекращая действие договора, без объяснения причин нанимателям квартиры, заключать его с другими гражданами. Это продиктовано приоритетным правом проживающих в помещении лиц, если они притязают на повторный или последующий сроки пролонгации права пользования жильём.

Разрешение на прописку требуется отразить в вводной части документа. Так же она допускается при отсутствии прямых указаний на её запрет, если в договоре проигнорирована постановка вопроса о регистрации вселившихся.

Права и обязанности сторон по договору коммерческого найма

Действующее Законодательство РФ регулирует отношения, возникающие в результате найма жилого помещения на коммерческой основе. Договор коммерческого найма жилого помещения заключается между сторонами: собственником помещения (физическое или юридическое лицо) и гражданином, которому предоставляется жилье за плату во временное пользование для проживания.

Заключение договора коммерческого найма возможно между людьми, не состоящими в родственных связях

Существует два вида договоров найма жилых помещений: договор социального найма и договор коммерческого найма. Оба договора по ряду моментов имеют существенные различия. Договор коммерческого найма заключается путем соглашения между нанимателем и наймодателем. При этом гражданин в любой момент без постановки на учет, как нуждающееся лицо в улучшении жилищных условий, может заключить договор найма (или договор аренды) жилого помещения.

Договор заключается в простой письменной форме сроком не более чем на 5 лет. Если условия договора продолжают устраивать обе стороны по истечению этого срока, то действие договора можно продлить. Согласно этому договору наниматель имеет право пользоваться всеми видами жилого фонда, а не только государственным или муниципальным жилым фондом.

Заключение договора коммерческого найма возможно между людьми, не состоящими в родственных связях. Расторжение договора коммерческого найма происходит путем выселения нанимателя без предоставления другого жилого помещения. Наниматель имеет право расторгнуть договор, письменно предупредив наймодателя о своем решении за 3 месяца.

Договор коммерческого найма возможно расторгнуть и в судебном порядке по следующим причинам:

  • жилое помещение становится непригодным для проживания;
  • жилое помещение используется не по назначению;
  • наниматель своими действиями приводит к порче и разрушению жилого помещения; и т.д.

В случае изменения условий соглашения (договора) между сторонами происходит изменение договора коммерческого найма.

Рассматривая описываемый конкордат, следует уделить внимание некоторым законодательным актам, основными из которых представлены:

  • гражданским кодексом РФ, регламентирующим общий порядок аренды, заключения соглашения;
  • жилищным кодексом, определяющим основные аспекты найма недвижимости;
  • федеральными законодательными актами, постановлениями Правительства Российской Федерации.

Перечисленные документы подчеркивают, что договор коммерческого найма квартиры, другого строения является соглашением, по которому одно лицо — наймодатель, хозяин жилого строения, либо его уполномоченное нотариально лицо, обязано передать другому лицу — нанимателю жилую недвижимость за определенную заранее плату во временное пользование для проживания.

Данная идентификация обозначает, что подобная категория контракта является взаимной, достигнутой на основании консенсуса.Упомянутые стороны договора коммерческого найма жилого помещения вправе самостоятельно определять его продолжительность, размер, условия внесений платежей за строение, распределение функций по его ремонту, другие формальные аспекты.

Категория конкордат — соглашений о найме строения обусловлена следующими видами договоров:

  • квартиры в одно или многоэтажном доме;
  • жилого отдельного дома;
  • отдельной комнаты квартиры.

Заключение подобного рода соглашений не требуют каких-либо административно-правовых предпосылок в форме решения органа власти, состояния в очереди на получения жилья.

Соглашение аренды имеет консенсуальную природу, двухстороннюю, возмездную и срочную. Заключается письменным контрактом определенной формы, не имеющей типового образца. По желанию двух сторон — контрагентов, сюда могут быть внесены дополнительные условия, например, правом пользования придомовым земельным участком. Его размеры, границы так же оговариваются.

Документ такого типа должен отражать:

  • предмет договора;
  • вид недвижимости, его адрес;
  • права и обязанности арендодателя и нанимателя;
  • срок соглашения;
  • способы исполнения нанимателем своих обязательств;
  • информация о документах, подтверждающих право собственности на жилье;
  • паспортные данные арендодателя и нанимателя или иные идентификационные сведения;
  • величину арендного платежа, регулярность оплаты;
  • перечень имущества, расположенного внутри квартиры; условия оплаты коммунальных услуг.

В некоторых случаях в договор включаются иные элементы. Например, существует коммерческий найм жилого помещения с правом выкупа. Правда, в российской практике подобные правоотношения являются редкостью. Однако довольно часто они практикуется в западных странах. Соответствующий термин прямо не закреплен в законодательстве, отмечают юристы.

Эксперты рекомендуют гражданам, оформляющих коммерческий найм жилого помещения, также подписывать с арендодателем акт приема-передачи жилья, который сопровождает основной договор аренды. В нем должно отражаться состояние стен, пола, окон, сантехники и других значимых с точки зрения внешнего вида и назначения элементов помещений.

Наймодатель обязан:

  • передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания;
  • осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
  • предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг;
  • осуществлять капитальный ремонт жилого помещения, если договором данная обязанность не возложена на нанимателя;
  • обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Наймодатель жилого помещения по договору коммерческого найма вправе требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилое помещение, а также переоборудования жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение. Если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, то оно может проводиться лишь с согласия нанимателя.

Наниматель обязан:

  • использовать жилое помещение только для проживания;
  • обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии;
  • своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи;
  • осуществлять текущий ремонт жилого помещения, если иное не предусмотрено договором.

Наниматель вправе:

  • с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, вселять в жилое помещение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем (при вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется). Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей;
  • разрешать с согласия граждан, постоянно с ним проживающих, и с предварительным уведомлением наймодателя, безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме обшей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев;
  • передавать с согласия наймодателя по договору поднайма на срок, не превышающий срока договора найма жилого помещения, часть или все нанятое им помещение в пользование. Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель;

С согласия наймодателя производить переустройство и реконструкцию жилого помещения.

Договор найма жилого помещения, в том числе квартиры, — это двусторонний договор, в котором в качестве наймодателя выступает собственник жилого помещения, а в качестве нанимателя — гражданин (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Собственником жилого помещения может быть как юридическое, так и физическое лицо. Договор найма заключается только в письменной форме и нотариального удостоверения не требует (п. 1 ст. 674 ГК РФ).

Жилое помещение может находиться в собственности нескольких лиц (общая собственность). Пользование и распоряжение общим имуществом возможны только с согласия всех его собственников (ст. 247 ГК РФ). Поэтому следует иметь в виду, что договор найма в этом случае должны подписать все сособственники.

Договор найма жилого помещения в том числе квартиры это двусторонний договор в котором в качестве наймодателя выступает собственник жилого помещения а в качестве нанимателя гражданин

С 15.07.2016 государственная регистрация возникновения и перехода прав на квартиру удостоверяется выпиской из ЕГРН (до 01.01.2017 — ЕГРП), выданной Росреестром. С 31.01.1998 по 15.07.2016 государственная регистрация возникновения и перехода прав на квартиру удостоверялась также свидетельством о государственной регистрации прав, выдаваемым Росреестром (ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ).

До 31.01.1998 сделки с недвижимостью регистрировались в бюро технической инвентаризации (БТИ). Если на договоре купли-продажи, дарения, мены и т.п., заключенном до 1998 г., стоит штамп БТИ, то этот документ имеет юридическую силу.

Рекомендуем потенциальному нанимателю квартиры получить в Росреестре выписку из ЕГРН о зарегистрированных правах на объект недвижимости, удостоверяющую, кто на данный момент является собственником, на основании какого документа и нет ли каких-либо обременений на квартиру. Такая выписка предоставляется любому заинтересованному лицу за плату (ч. 1 ст. 62, ч. 2 ст. 63 Закона N 218-ФЗ).

Собственник квартиры может предъявить свидетельство о праве на наследство. Этот документ также свидетельствует о праве на это жилое помещение. Принятое наследство считается принадлежащим наследнику с момента его открытия независимо от времени его государственной регистрации (ст. 1152 ГК РФ).

Со стороны наймодателя договор найма может подписать как сам собственник жилого помещения, предъявив свой паспорт, так и его представитель, действующий на основании доверенности, которую целесообразно заверить нотариально. Соответственно, в доверенности такое полномочие должно быть указано.

Составление договора коммерческого найма жилья

Должно быть указано его наименование:

  • договор коммерческого найма: далее фиксируется место и дата заключения сделки;
  • в преамбулу документа вносятся сведения об участниках коммерческой операции: наймодателе, в роли которого выступает владелец помещения, и нанимателе, которым является физическое лицо;
  • в первом разделе рассматривается предмет найма – жилая недвижимость. Требуется указать точный адрес ее нахождения, размер, этаж, на котором она расположена, количество комнат и их площадь. Здесь же необходимо указать, кому принадлежит жилье, и документ, который подтверждает права на собственность;
  • важным вопросом в коммерческом найме является оплата: размер, порядок и срок внесения. Если квартира принадлежит муниципалитету, то величина платежа рассчитывается из ставок, принятых для такого жилья;
  • если собственником является частное лицо, то оно вправе назначать свою цену. В документе стоит указать, кому надлежит оплачивать коммунальные услуги. Если такой пункт включен не будет, то платежи будет производить наниматель;
  • срок, на который максимально заключается коммерческий наем, составляет 5 лет. Если в тексте нет явного указания на время действия документа, то он устанавливается предельно возможным;
  • важной стороной заполнения договора являются условия расторжения сделки. Нужно указать основания, по которым сделка может быть расторгнута. Приоритет по расторжению имеет наниматель. Он без указания причины, предупредив за 3 месяца собственника, может съехать из снимаемого жилья. Наймодатель для разрыва найма должен иметь веские причины, вплоть до обращения в суд.

Договор коммерческого найма жилья: образец скачать

Соглашение найма, предметом которого выступает жилое помещение, является письменно оформленной сделкой, заключенной между владельцем жилья (уполномоченным им лицом, действующим в его интересах) – «Наймодателем» и «Нанимателем».

Последним выступает лицо, которому на условиях договора, за оговоренную заранее плату, передается в пользование жилье, с целью использования его для проживания.

Как это видно из приведенного выше понятия, соглашение найма жилья предполагает взаимность и возмездный характер. Заключается документ, когда стороны достигли договоренности обо всех существенных условиях совершаемой сделки.

В категорию соглашений о найме жилплощади, с учетом разновидности недвижимости, выступающей объектом договоренности, можно включить такие договоры:

  • о найме квартиры в целом;
  • о найме отдельной комнаты в жилом помещении;
  • о найме жилого дома в целом.

Под существенными понимают условия, в первую очередь, касающиеся предмета соглашения, который должен быть определен в законодательных и прочих актах, обязательных для исполнения сторонами.

Их расценивают как обязательные для договоров указанной разновидности. Кроме того, в этот список могут быть включены условия, касательно которых по предъявленному заявлению стороны должны достигнуть отдельной договоренности.

Если брать соглашение о найме жилплощади, то в подобных сделках первоочередным существенным условием выступает именно предмет, который и служит поводом для оформления документа.

В соглашении найма жилья следует обозначить информацию, в объеме, достаточном для полной идентификации недвижимого имущества, которое по условиям сделки передается для использования нанимателю.

Как уже было обозначено выше, в качестве предмета соглашения о найме жилплощади может выступать изолированное помещение, пригодное для проживания в нем граждан на постоянной основе (такими помещениями являются квартиры, жилые дома либо части от них).

Процедура оценки передаваемого для эксплуатации жилья и признания последнего пригодным для проживания, устанавливается согласно нормам действующего жилищного законодательства РФ (статья 673 Гражданского кодекса РФ, пункт 1).

Если в соглашении о найме жилья упускаются сведения о жилом помещении, которое в установленном сторонами порядке должно быть передано нанимателю, такой договор можно считать незаключенным.

Дополнительными условиями соглашения можно считать условия, установленные в отдельных нормативно-правовых актах, распространяющиеся на стороны по умолчанию с того момента, как только ими будет подписан договор. Такие условия не подлежат согласованию между участниками и не могут быть изменены ими.

В соглашении о найме жилплощади, дополнительными являются следующие условия, которые каждая сторона должна учитывать:

  • Наниматель обязан своевременно перечислять/передавать оплату за использование им на условиях договора жилого помещения. Если соглашение не определяет другие условия, наниматель должен оплачивать потребленные им коммунальные услуги персонально;
  • Период, на который заключается соглашение о найме жилплощади, не должен превышать пяти лет. В случае если стороны не предусмотрели в условиях соглашения конкретного срока, по умолчанию договор является действительным на протяжении пяти лет;
  • В условиях соглашения необходимо обозначить лиц, которые совместно с нанимателем приобретают право проживания в жилом помещении. Если подобный пункт в соглашении отсутствует, то заселение в жилье таких граждан выполняется с учетом действующих правил;
  • Проведение текущего ремонта помещения, переданного в наем, относится к сфере обязанностей нанимателя, если другие условия не определены соглашением о найме жилплощади;
  • Однако капитальный ремонт – обязанность наймодателя. Именно он должен производить этот вид ремонта в переданном нанимателю жилом помещении, если, конечно, иные условия не обозначены соглашением о найме жилья;
  • Объем оплаты за использование переданной жилплощадью определяется в соответствии с договоренностью сторон, зафиксированной в договоре о найме жилого помещения. Если согласно установленным законодательным нормам определен предельным объем платы за наем жилплощади, оплата, установленная в соглашении, ни в коем случае не должна ее превышать;
  • У нанимателя (если наниматель предусмотрел это условие или предоставил согласие на его включение в договор), есть право передачи всего взятого им в наем помещения (части) для эксплуатации поднанимателем. Однако это не дает последнему права самостоятельного использования жилья.

Всю ответственность перед наймодателем за использование переданного в наем жилья несет наниматель.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Договор коммерческого найма жилья: образец

Образец договора здесь.

Договор найма жилого помещения № 3723

г. Екатеринбург «10» октября 2016 г.

Гражданин Макаров Максим Михайлович, 18 июля 1965 года рождения, паспорт (серия, номер, выдан) 38 93 №940184 выдан Кировским УВД г. Екатеринбург, 12 июля 2007 г., код подразделения 347-932, именуемый в дальнейшем «Наймодатель», с одной стороны, и гражданин Михайлов Владимир Павлович, 21 августа 1976 года рождения, паспорт (серия, номер, выдан) 48 93 №929938 выдан Ленинским УВД г. Екатеринбург, 27 августа 2005 г., код подразделения 381-938, именуемый в дальнейшем «Наниматель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1.ПРЕДМЕТ НАСТОЯЩЕГО ДОГОВОРА

1.1. Наймодатель предоставляет Нанимателю помещение, состоящее из одной комнаты, (в трехкомнатной квартире) расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. К. Маркса, 47 кв.91 за плату, во временное пользование в целях проживания.

1.2. Помещение принадлежит Наймодателю на основании договора купли-продажи от 17 октября 2001 г.

1.3. В течение всего срока найма совместно с Нанимателем в квартире будут проживать:

Михайлова Ирина Сергеевна – жена.

1.4. Срок найма указанного помещения устанавливается с «10» октября 2016 года по «10» августа 2017 года.

1.5. В случае согласия сторон, срок Договора продлевается самостоятельно.

  1. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Наймодатель обязуется:

  • Предоставить указанное помещение Нанимателю с «10» октября 2016 года.
  • Обеспечить свободный доступ Нанимателю в помещение;
  • Посещать помещение не более одного раза в месяц, с уведомлением Нанимателя не менее чем за 24 часа до предполагаемого посещения;
  • При выезде Нанимателя возвратить в обязательном порядке сумму гарантийного платежа (залога) при исполнении Нанимателем п.п. 1.4; 2.2; 3.2; 3.7, 3.8; 3.9.

2.2. Наниматель обязуется:

  • Использовать данное помещение только по назначению, указанном в пункте 1.1.
  • Не сдавать помещение в субаренду и не передавать права пользования третьим лицам, а также не подселять иных лиц без согласия Наймодателя;
  • Получить письменное разрешение “Наймодателя” на содержание животных в квартире, при этом “Наниматель” несет полную ответственность за ущерб, нанесенный квартире его домашними животными;
  • Не производить перепланировок и переоборудования без письменного разрешения Наймодателя;
  • Не устанавливать какое-либо оборудование (замена замков, личинок замка, укрепление дверей, установка сигнализации, и т.п.) без предварительного согласия с Наймодателем;
  • Принять на себя полную материальную ответственность в случае своей безусловной вины за взятое внаем или пользование данное жилое помещение и за все возможные последствия настоящего найма или пользования, исключая при этом форс-мажорные обстоятельства, возникшие в соответствии с п. 5.2;
  • Принять на себя полную материальную ответственность за все переданное ему имущество, находящееся в помещении, содержать его в исправности и чистоте;
  • Соблюдать правила пожарной безопасности;

Договор краткосрочной аренды жилого помещения.

Как составить договор социального найма жилого помещения,

3. ПЛАТЕЖИ И РАСЧЕТЫ

3.1. Месячная оплата за использование помещения составляет 6000 (шесть тысяч) рублей.

3.2. В дальнейшем оплата будет производиться ежемесячно, далее не позднее 28 числа каждого текущего месяца.

3.3. В качестве гарантийного платежа (залога), Нанимателем внесена сумма в размере 4000 (четыре тысячи) рублей.

3.3.1. Гарантийным платежом (залогом) считать (лишнее вычеркнуть):

— Авансируемая арендная плата в качестве последнего месяца проживания при соблюдении Нанимателем п. 1.4; 2.2; 3.7; 3.8; 3.9.

3.4. На момент подписания настоящего Договора, Наниматель передал Наймодателю сумму в размере 4000 (четыре тысячи) рублей.

3.5. Размер арендной платы не подлежит изменению без письменного соглашения обеих сторон.

3.6. Коммунальные платежи осуществляет Наниматель.

3.7. Оплату междугородних, международных, мобильных телефонных переговоров, иных платных услуг телефонной связи, в том числе интернета оплачивает Наниматель.

3.8. Абонентскую плату за использование телефонной линии оплачивает Наниматель.

3.9. Электроэнергию оплачивает Наниматель.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. При досрочном прекращении найма и расторжении настоящего Договора, каждая сторона обязана предупредить другую сторону не позднее, чем за тридцать календарных дней до даты предполагаемого прекращения найма.

4.2. Досрочное прекращение найма и расторжение данного Договора возможно в случаях нарушения Наймодателем или Нанимателем своих обязательств по настоящему Договору.

4.3. В случае досрочного расторжения настоящего Договора по инициативе Наймодателя, раннее указанного срока истечения, в силу его личных, непредвиденных обстоятельств, но при соблюдении Нанимателем всех его обязательств, указанных в пунктах 1.4; 2.2; 3.2; 3.7; 3.8; 3.9, Наймодатель обязуется вернуть Нанимателю часть ранее внесенной оплаты пользования жилым помещением за фактически непрожитое время, а также залог (п. 3.3), при этом Наймодатель обязан предоставить Нанимателю проживать в квартире в течение пятнадцати календарных дней сверх оплаченного периода на безвозмездной основе.

4.4. В случае досрочного расторжения настоящего Договора по инициативе Нанимателя, но при соблюдении Наймодателем всех его обязательств, указанных в пунктах 1.4; 2.1; 3.5, авансируемая арендная плата, за непрожитые, предоплаченные дни Нанимателю не возвращается.

4.5. За несвоевременную оплату найма Наниматель оплачивает пени из расчета 5 % от просроченной суммы за каждый день просрочки. В случае просрочки оплаты более десяти дней Наймодатель имеет право расторгнуть Договор в одностороннем порядке

4.6. Стороны произвели взаимную проверку личных документов и документов, подтверждающих право распоряжаться данной квартирой.

4.7. Наймодатель подтверждает согласие лиц, прописанных или имеющих право распоряжаться данной квартирой с условиями настоящего Договора, а так же, что данное помещение не продано, не заложено, не является предметом судебного спора и не находится под арестом.

4.8.Стороны подтверждают, что ознакомлены со всеми условиями настоящего Договора, полностью согласны с ними и лично несут ответственность за их соблюдение.

5. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

5.1. При возникновении спорных ситуаций, не предусмотренных условиями настоящего Договора, Наймодатель и Наниматель решают их самостоятельно путем обоюдной договоренности или в установленном законом порядке.

5.2. При возникновении форс-мажорных обстоятельств, а именно: введение военного либо чрезвычайного положения, стихийные бедствия, изменения в действующем законодательстве, делающих невозможным исполнение сторонами обязательств по настоящему Договору или существенно влияющих на их исполнение, а также действие иной непреодолимой силы, стороны не несут ответственности за исполнение своих обязательств по настоящему Договору.

5.3. Перечисленные в пункте 1.3. настоящего Договора лица, проживающие совместно с Нанимателем, несут все обязанности по его исполнению наравне с Нанимателем.

5.4. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из сторон.

6. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

Стороны при передаче-приеме комнаты и имущества, находящегося в нем используют акт согласованной и утвержденной формы, содержащийся в Приложении №2.

Показания счетчика электроэнергии на дату въезда 82838(04).

7. РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН

Наймодатель

Наниматель

Договор коммерческого найма квартиры

Бланк договора здесь.

ДОГОВОР НАЙМА

квартиры

г.______________ «__»_______________ 2017 г.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Наймодатель сдает в наем принадлежащую ему квартиру из комнат, находящуюся по адресу: , далее Квартира, с установленным в ней телефоном , и с находящимся в Квартире имуществом, далее Имущество, Нанимателю.

2. СРОК ДЕЙСТВИЯ И ПОРЯДОК ИСПОЛНЕНИЯ ДОГОВОРА

2.1. Не позднее «»2017 года, в период с до часов Наймодатель передает, а Наниматель принимает Квартиру, ключи от Квартиры и почтового ящика, Имущество, согласно описи (Приложение №1). Датой начала найма Стороны договорились считать «»2017 года.

2.2. Срок найма с «»2017 года по «»2017 года.

2.3. Договор действует с момента подписания и может быть продлен за один месяц до окончания срока найма по соглашению Сторон.

3. РАСЧЕТЫ СТОРОН

3.1. Плата за один месяц найма Квартиры составляет рублей.

3.2. При подписании Договора Наниматель выплатил Наймодателю аванс в размере рублей.

3.3. При передаче квартиры Наниматель выплатил Наймодателю за первые месяцев найма рублей, а также внес залог за имущество и телефонные переговоры в сумме рублей.

4. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

Наниматель обязуется:

4.1. Вносить плату за последующий, после оплаченного, период найма за каждые расчетных месяца(ев) не позднее, чем за дней до окончания оплаченного периода найма.

4.2. Использовать Квартиру только для проживания.

4.3. Не сдавать Квартиру в поднайм, и не допускать проживания в Квартира иных лиц, кроме ниже перечисленных: .

4.4. Не производить в Квартире переделки без письменного на то разрешения Наймодателя.

4.5. Своевременно оплачивать междугородние и международные телефонные переговоры, а также другие платные услуги, предоставляемые по телефону в кредит.

4.6. Обеспечить доступ Наймодателя в Квартиру в течение суток с момента оповещения Наймодателем.

4.7. Возместить Наймодателю любой ущерб, нанесенный Квартире и Имуществу, неправильным их использованием или запущением, в течение календарных дней со дня оповещения Наймодателем.

4.8. По истечении срока найма возвратить Наймодателю Квартиру, все экземпляры ключей и Имущество с оформлением Акта окончаний найма.

4.9. В случае отказа от продления Договора или при досрочном прекращении Договора по инициативе Нанимателя, предоставить Наймодателю возможность показа Квартиры потенциальным нанимателям в течение последнего расчетного месяца найма.Наймодатель обязуется:

4.10. В течение срока действия Договора не продавать Квартиру и не предпринимать каких-либо действий, которые могут воспрепятствовать Нанимателю в пользовании ей.

4.11. При получении платы за наем выдать Нанимателю расписку.

4.12. Не чаще одного раза в месяц, в присутствии Нанимателя и в удобное для него время, проверять состояние Квартиры, исправность и сохранность Имущества.

4.13. Оплачивать коммунальные услуги и абонентскую плату за телефон.

4.14. Пи передаче своих прав и обязанностей по Договору третьим лицам письменно известить об этом Нанимателя.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. Наймодатель заявляет о том, что на дату заключения Договора ему не известно о претензиях третьих лиц, которые могут быть к нему предъявлены, чем воспрепятствуют Нанимателю в пользовании Квартирой, Имуществом и телефоном.

5.2. На сдачу Квартиры в найм Наймодателем получено согласие собственников и лиц, зарегистрированных по вышеуказанному адресу. В случае, если сособственники или лица, зарегистрированные в Квартире в течение срока найма воспрепятствуют Нанимателю в пользовании Квартирой, то Договор будет считаться расторгнутым по инициативе Наймодателя.

5.3. Изменение условий Договора возможно с согласия Сторон. Сторона, виновная в неисполнении п.2.1 Договора или предложившая изменение условий Договора, неприемлемое для другой Стороны, считается инициатором расторжения Договора.

6. ПОРЯДОК РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА

6.1. При досрочном расторжении Договора по инициативе Нанимателя последний обязуется письменно предупредить Наймодателя за один месяц до даты расторжения Договора. В этом случае Наймодатель не позднее, чем за дней до окончания срока найма, обязан возвратить Нанимателю плату за наем Квартиры за оплаченный, но непрожитый период найма.

6.2. При досрочном расторжении Договора по инициативе Наймодателя последний обязуется:

6.2.1. письменно предупредить Нанимателя за один месяц до даты расторжения Договора;

6.2.2. возвратить Нанимателю плату за оплаченный, но не прожитый период найма;

6.2.3. возместить Нанимателю затраты на наем другой квартиры и переезд в размере фактически понесенных им затрат, но не менее месячной платы за наем Квартиры указанной в п.3.1 Договора.

6.3. Наймодатель вправе расторгнуть Договор в одностороннем порядке и потребовать освобождения Квартиры в течение календарных дней, а Наниматель обязан освободить Квартиру, в случае:

6.3.1. нарушения Нанимателем своих обязательств по пп.4,2, 4.3 Договора;

6.3.2. задержки очередной платы за найм на срок более календарный дней;

6.3.3. нанесения существенного ущерба Квартире и Имуществу вследствие ненадлежащего использования;

6.3.4. систематических (неоднократных) жалоб со стороны соседей.

6.4. При досрочном расторжении Договора по основаниям, указанным в п.6.3 Наймодатель обязан возвратить Нанимателю плату за оплаченный, но непрожитый период найма за вычетом возмещения за нанесенный ущерб.

7. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Наниматель

Регистрация:

Почтовый адрес:

Паспорт серия:

Номер:

Выдан:

Кем:

Телефон:

Наймодатель

Регистрация:

Почтовый адрес:

Паспорт серия:

Номер:

Выдан:

Кем:

Телефон:

8. ПОДПИСИ СТОРОН

Наниматель _________________

Наймодатель _________________

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Была ли Запись полезна? 8 из 10 читателей считают Запись полезной.

Где находится ООО «ПравоДействие»?

Если Вы решили нанять или сдать жилое помещение (квартиру) в аренду, то просто необходимо заключить договор аренды квартиры, а точнее (с юридической точки зрения) договор найма квартиры (между физ. лицами), чтобы обезопасить себя от потери денег, времени и нервов. Подписав договор коммерческого найма квартиры и передаточный акт, при передачи/получении жилья, Вы избавите себя от ненужных споров. В связи с этим, наши специалисты, находящиеся в городе Чебоксары, подготовили для Вас соответствующий документ, чтобы Вы могли скачать бесплатно без регистрации простой и правильный типовой образец (пример) формы (бланк) договора коммерческого найма (аренды) квартиры (жилой) между физическими лицами с мебелью и бытовой техникой с передаточным актом (акт передачи жилья), соответствующий законодательным актам 2020 года.

Скачать без регистрации

Внимание!!! Прочтите полезную информацию ниже, чтобы правильно составить договор коммерческого найма квартиры.
В конце текста БОНУС для жителей г.Чебоксары

Скачать образец «Договор коммерческого найма (аренды) квартиры с передаточным актом» в формате .doc (MS Word)

Скачать образец «Договор коммерческого найма (аренды) квартиры с передаточным актом» в формате *.pdf (PDF)

Задать вопрос юристу в 1 клик

Важно знать! Обязательно к прочтению

Так как мы разместили для Вас именно договор коммерческого найма квартиры, важно знать его отличие от договора аренды квартиры. Исходя из ст. 671 ГК РФ, в случае с договором найма жилого помещения, собственником имущества выступает физическое лицо; в случае же, связанным с договором аренды квартиры, собственником жилплощади является юридическое лицо. Их необходимо различать, чтобы знать, подлежит ли государственной регистрации данный договор. И вот для чего, — договор найма жилого помещения, заключённый на любой срок, не подлежит обязательной государственной регистрации, за исключением случая связанным с ограничением (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма, заключенного на срок не менее года (п. 2 ст. 674 ГК РФ).

Заявление о регистрации ограничения (обременения) права собственности подается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (Росреестр), не позднее чем через месяц со дня заключения договора найма квартиры на срок не менее года. В случае если Вы вышли за рамки этих сроков, то в соответствии с ч.2 ст.19.21 КоАП РФ, предусмотрена административная ответственность в виде штрафа в размере 5000 руб. (на граждан).

Внимание! Статья 683 ГК РФ запрещает заключать договор найма жилого помещения, на срок, превышающий пяти лет. Если в договоре найма срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. Договор найма жилого помещения (например, квартиры), заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются, перечисленные ниже, правила ГК РФ (т.е. наниматель лишается следующих прав, если договором не предусмотрено иное), предусмотренные :

  • пунктом 2 статьи 677;
  • статьёй 680;
  • статьями 684 – 686;
  • абзацем четвертым п. 2 статьи 687.

Мы надеемся, что данный простой и правильный типовой образец (пример) формы (бланк) договора коммерческого найма (аренды) квартиры (жилой) между физическими лицами с мебелью и бытовой техникой с передаточным актом (акт передачи жилья), поможет сохранить, Ваше драгоценное время, нервы и деньги которые могли потратить на услуги юриста. Но как показывает практика, лучше не рисковать и заручиться поддержкой юристов по недвижимости, которые смогут качественно оказать услуги по разработке договора аренды квартиры, найма квартиры или правовой экспертизе договоров. Тем более, что в случае подписания договора, не соответствующего законодательству 2020 года, его могут признать недействительным со всеми вытекающими негативными последствиями для Вас и Вашего кошелька.

Вы из Чебоксар? Тогда Вам повезло!

Для жителей города Чебоксары
первичная консультация бесплатна!
Задайте вопрос прямо сейчас! Это легко!

ЖК РФ Глава 8. СОЦИАЛЬНЫЙ НАЕМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Подготовлены редакции документа с изменениями, не вступившими в силу «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 28.01.2020)

  • Статья 60. Договор социального найма жилого помещения
  • Статья 61. Пользование жилым помещением по договору социального найма
  • Статья 62. Предмет договора социального найма жилого помещения
  • Статья 63. Форма договора социального найма жилого помещения
  • Статья 64. Сохранение договора социального найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления жилым помещением
  • Статья 65. Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма
  • Статья 66. Ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма
  • Статья 67. Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма
  • Статья 68. Ответственность нанимателя жилого помещения по договору социального найма
  • Статья 69. Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма
  • Статья 70. Право нанимателя на вселение в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма других граждан в качестве членов своей семьи
  • Статья 71. Права и обязанности временно отсутствующих нанимателя жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи
  • Статья 72. Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма
  • Статья 73. Условия, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается
  • Статья 74. Оформление обмена жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма
  • Статья 75. Признание обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным
  • Статья 76. Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма
  • Статья 77. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма
  • Статья 78. Плата за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма
  • Статья 79. Прекращение и расторжение договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма
  • Статья 80. Временные жильцы
  • Статья 81. Право нанимателя жилого помещения по договору социального найма на предоставление ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения
  • Статья 82. Изменение договора социального найма жилого помещения
  • Статья 83. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения
  • Статья 84. Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма
  • Статья 85. Выселение граждан из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма
  • Статья 86. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома
  • Статья 87. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи с переводом жилого помещения в нежилое помещение или признания его непригодным для проживания
  • Статья 87.1. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи с передачей жилого помещения религиозной организации
  • Статья 87.2. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд
  • Статья 88. Порядок предоставления жилого помещения в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома
  • Статья 89. Предоставление гражданам другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма в связи с выселением
  • Статья 90. Выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма
  • Статья 91. Выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения

Открыть полный текст документа

Читайте про договор коммерческого найма квартиры, скачайте бланки и образцы соглашений на жилое помещение

Вконтакте Facebook Twitter Одноклассники

Если граждане договариваются об аренде или найме жилой недвижимости — для защиты своих интересов им необходимо оформить договор найма. Это позволит минимизировать финансовые риски сторон, а также позволит существенно сэкономить время и нервы при возникновении спорных ситуаций.

Что это значит?

В законодательстве РФ не выделено такое понятие, как коммерческий найм. Вся процедура, описывающая использование жилой недвижимости на платной основе, регулируется ГК РФ. В главе 35 этого документа описано само понятие аренды, процедура оформления соглашения, а также оговорены права и обязанности участников сделки.

Сам договор коммерческого найма жилья также является основой правовой базы, так как в главе 35 ГК РФ нередко делаются ссылки на его условия.

Понятие и особенности

Согласно положениям статьи 671 ГК РФ, договор найма жилой недвижимости предполагает, что один из участников сделки, т. е. владелец недвижимости (наймодатель), берет на себя обязательства предоставить другой стороне (нанимателю) принадлежащий ему объект недвижимости на возмездной основе во временное владение и пользование.

Соглашение заключается между участниками сделки после того, как между ними будет достигнута договорённость по всем существенным условиям договора.

В отличие от социального найма, потенциальному нанимателю не потребуется проходить ряд бюрократических процедур, таких как постановка на учет лиц, нуждающихся в улучшении условий проживания, длительного ожидания, получение ордера на вселение в предоставленное жилье и др.

Соглашение о коммерческом найме может быть заключено во всех сферах, в том числе на государственном и муниципальном уровне.

Наиболее популярен найм жилья на платной основе в частном жилищном фонде. В этих случаях участниками сделки являются владелец жилого помещения и наниматель, в роли которого выступает физическое лицо.

Объект пользования

В качестве объекта договора найма может выступать:

  • Обособленное помещение, которое принадлежит жилому фонду. Это могут быть как дом или квартира, так и их часть. Размеры помещения роли не играют.
  • В многоквартирных домах объектами соглашения могут стать не только жилые и вспомогательные помещения, но и общедомовое имущество, которое находится за пределами или внутри жилья и обслуживающее более одной квартиры. В эту категорию могут быть включены опорные конструкции здания, электрические, водопроводные и отопительные сети, а также другое оборудование (согласно положениям пункта 2 статьи 673 и статьи 290 ГК РФ).

На эту недвижимость не распространяются установленные нормативы по площади помещений, их размер может быть определен только соглашением сторон.

Единственное требование, установленное законом – соответствие сдаваемого внаем жилья санитарным и техническим требованиям.

Договор найма может быть составлен только в письменной форме. Должны содержаться разделы:

  1. Персональные данные участников сделки. Если вместе с нанимателем будут проживать члены его семьи — сведения о них необходимо также указать в тексте соглашения.
  2. Подробная информация о сдаваемом объекте недвижимости, в том числе его технические характеристики и точный адрес.
  3. Сумма платежа, которую наниматель будет ежемесячно передавать владельцу квартиры, а также порядок расчетов между ними.
  4. Срок действия договора.

Внимание! Если этих данных в тексте соглашения не будет, то договор будет признан недействительным.

Существенные условия

  • Описание предмета сделки;
  • Описание жилья, которое передаётся во временное пользование.

Обязанности

Наймодателя

  • Предоставить нанимателю жилье, которое будет пригодно для проживания;
  • Бережно эксплуатировать здание, в котором находится сданная квартира;
  • В полном объеме предоставлять нанимателю услуги ЖКХ и обеспечивать ремонт общедомового имущества.

Нанимателя

  • Не использовать предоставленное ему жилье ни для каких-либо целей кроме проживания;
  • Обеспечивать сохранность переданного ему имущества, в том числе и производить текущий ремонт недвижимости;
  • Своевременно и в полной мере вносить плату за пользование жильем и услуги ЖКХ.

Наниматель не может проводить переустройство и реконструкцию помещений без предварительного одобрения собственника жилья.

Кто подписывает

Согласно законодательным нормам РФ участниками сделки могут стать:

  1. Физические лица.
  2. Юридические лица (компании, ИП и др.).
  3. Органы местного самоуправления.
  4. Органы государственной власти, наделённые соответствующими полномочиями.

Стороны

Наймодателем является тот, кто обладает правом собственности на жилье, а нанимателем – гражданин, который получает во временное пользование объект недвижимости.

Количество экземпляров

Соглашение о коммерческом найме должно составляться в количестве не менее 2 экземпляров. Подписанный экземпляр договора должен остаться на руках у каждого, кто выступил участником сделки.

Нужна ли регистрация?

ФЗ №122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года и прочие нормативные акты не содержат данных об обязательной регистрации сделок, касающихся коммерческого найма.

Соглашения о коммерческом найме жилого помещения являются отдельной категорией правовых документов, поэтому нормы, применимые к договорам аренды не имеют отношения к договорам найма.

Соглашение не подлежит регистрации вне зависимости от того срока, на который оно было заключено.

Нужен ли нотариус?

Положения статьи 674 ГК РФ гласят, что договор должен быть заключен в простой письменной форме, при этом, его дальнейшее заверение нотариусом не требуется.

На какой срок заключается?

Согласно законодательству РФ – максимальный срок, на который стороны могут совершать сделку, устанавливается на уровне 5 лет.

Наниматель имеет право на пролонгацию договора. Обсудить продление участники сделки должны за 3 месяца до окончания срока действия соглашения.

Если эта особенность не будет учтена – договор будет считаться продленным автоматически на оговоренных ранее условиях и на аналогичный срок.

Важно! Если в соглашении не оговорены сроки – документ автоматически будет считаться заключённым на максимально возможное время.

Если наймодатель отказал нанимателю в дальнейшем сотрудничестве и в течении следующих 12 месяцев заключил новую сделку – прежний наниматель получит право требовать компенсацию за понесенный моральный и материальный ущерб.

Типы соглашений

  1. Долгосрочный. Может быть заключен на срок от 1 года до 5 лет. По окончании его действия наниматель приобретает право преимущественного использования жилья.
  2. Краткосрочный. Срок менее 12 месяцев. Данный тип соглашения сужает возможности нанимателя – он теряет преимущественное право на заключение договора и т. д.

Основания для расторжения

Список возможных причин, установленных законом РФ, не является исчерпывающим. Каждый из участников сделки может принять решение о разрыве соглашения, если он считает, что другой участник недобросовестно исполняет взятые на себя обязательства.

Справка: Если наниматель проживает в квартире не один, то для начала процедуры аннулирования сделки нужно заручиться согласием других проживающих граждан.

А после направить собственнику жилья письменное уведомление и указать:

  • персональные данные собственника жилья;
  • сведения о нанимателе;
  • адрес и технические характеристики помещения;
  • дату выселения;
  • основания для расторжения договора;
  • дату подписания уведомления и подпись инициатора процесса.

Наймодатель может добиться разрыва соглашения через суд если:

  1. Наниматель допустил просрочку при оплате коммунальных платежей.
  2. Наниматель, или проживающие вместе с ним испортили жилье, или прочее имущество.

Изменение условий

Могут быть внесены по требованию:

  • одного из проживающих вместе с нанимателем лиц;
  • граждан, которые объединились, но при этом имеют на руках отдельные договоры найма;
  • совершеннолетних детей нанимателя с одобрения других членов семьи.

Если после окончания срока действия соглашения наймодатель пожелает внести изменения в условия договора, то ему потребуется оповестить нанимателя не позднее, чем за 90 дней до истечения срока (согласно пункту 1 статьи 687 ГК РФ). Иначе договор автоматически пролонгируется на такой же срок на тех же условиях.

Нюансы отказа в продлении

Если владелец отказывает нанимателю в продлении договора, но при этом в течении следующих 12 месяцев заключает новое соглашение с другим лицом – прежний наниматель имеет право обратиться с исковым заявлением в суд и потребовать возмещения материальных убытков или продления договора на прежних условиях.

Важно! Положения статьи 684 ГК РФ гласят, что за действующим нанимателем закреплено преимущественное право на заключение соглашения на новый срок.

Таким образом, договор коммерческого найма жилого помещения – это документ, заключаемый между собственником сдаваемой недвижимости и нанимателем, целью которого является фиксирование договорённостей, достигнутых между участниками сделки. Договор является гарантом исполнения сторонами своих обязательств и значительно снижает риски финансовых потерь.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

§ 4

Коммерческий наем

За последние годы законодатель неоднократно изменял подходы к регулированию срочного возмездного владения и пользования жилыми помещениями. Дело в том, что вплоть до 6 июля 1991 г. к таким отношениям применялось исключительно определение договора найма жилого помещения. После внесения изменений и дополнений в ЖК РСФСР из договора найма жилого помещения был выделен договор, для заключения которого гражданину не требовалось быть нуждающимся в улучшении жилищных условий.

До вступления в силу части второй ГК РФ (т. е. до 1 марта 1996 г.) в законодательстве и на практике такие отношения именовались арендными, а соответствующие соглашения — договорами аренды. Договор аренды жилых помещений регламентировался некоторыми нормами таких законодательных актов, как ЖК РСФСР, Законы РФ «Об основах федеральной жилищной политики» и «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

С введением в действие части второй ГК РФ прежнее наименование договора восстановлено. При этом данный Кодекс, с одной стороны, отделил коммерческий наем от социального, с другой — договор коммерческого найма от договора аренды, изменил не только форму, но и содержание рассмотренных выше отношений.

Во-первых, в отличие от разрозненного и фрагментарного регулирования вышеуказанными актами арендных отношений в жилищной сфере ГК РФ упорядочил и почти полностью отрегулировал отношения, вытекающие из договора коммерческого найма.

Во-вторых, ГК РФ установил ряд новых императивных (общеобязательных) правил, направленных, с одной стороны, на защиту пользующихся жилыми помещениями граждан, установив обязанности наймодателя, преимущественное право на заключение договора на новый срок, судебный порядок разрешения спорных вопросов, а с другой стороны, на защиту собственников жилых помещений, предусмотрев обязанности нанимателя, срок договора.

В-третьих, ГК РФ в основном «развел» в разные законодательные «коридоры» (гражданский и жилищный) во многом схожие отношения, предметом которых выступает один объект — жилые помещения. Как следует из Кодекса, обязательства, вытекающие из договора коммерческого найма, регулируются гражданским законодательством. Следовательно, в соответствии со ст. 71 Конституции РФ их регламентация является исключительной компетенцией Российской Федерации, и соответственно обязательства, вытекающие из договора социального найма, регулируются жилищным законодательством, т. е. согласно ст. 72 Основного Закона данная регламентация относится к совместной компетенции России и ее субъектов.

Для заключения договора коммерческого найма жилых помещений не требуются те многочисленные административные предпосылки (нуждаемость, постановка на учет, получение ордера), которые, как правило, необходимы для заключения договора социального найма. В данном случае следует достичь соглашения по всем существенным условиям договора.

В отличие от договора социального найма, где размер предоставляемых жилых помещений нормируется (предоставление производится в пределах нормы жилой площади), площадь жилища, предоставляемого в коммерческий наем, определяется только соглашением сторон. Никаких предельных размеров закон не устанавливает. Кстати, в законе переходного периода — Законе об основах федеральной жилищной политики — неоднократно подчеркивалось, что такое жилье сдается без ограничения размеров и площадей (ст. 1 и ч. 1 ст. 17).

Статьей 677 ГК РФ введена новая категория (ранее не известная ни гражданскому, ни жилищному законодательству) лиц, участвующих в использовании жилого помещения, выступающего субъектом договора коммерческого найма: наряду с нанимателем это лица, постоянно с ним проживающие, и сонаниматели. В отличие от прежнего законодательства, где по поводу аналогичных отношений употреблялось понятие «члены семьи арендатора», ГК РФ исходит из того, что при коммерческом найме у арендаторов может и не быть семейных или родственных отношений. Как было показано выше, все существенные условия договора, включая круг лиц, проживающих в нанимаемом помещении, определяются только договором. Граждане, включенные в договор в качестве постоянно проживающих, имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением. Вместе с тем всю ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Заключая договор коммерческого найма, лица, желающие и договорившиеся проживать в жилом помещении, вправе выступить и как сонаниматели. В таких ситуациях проявляется множественность лиц в обязательстве, возникающем из договора коммерческого найма, где с одной стороны выступает наймодатель — физическое или юридическое лицо, которому принадлежит жилое помещение на праве собственности, праве хозяйственного ведения либо оперативного управления, а с другой — наниматель — два или более двух граждан одновременно, которые именуются сонанимателями и несут солидарную ответственность перед наймодателем (п. 4 ст. 677 ГК РФ). В таком случае, как следует из ст. 323 ГК РФ, наймодатель вправе требовать исполнения обязанностей, в том числе и по оплате жилья, как от всех сонанимателей-должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Если наймодатель не получил всю сумму долга от одного из сонанимателей-должников, то он имеет право требовать недополученное от остальных. Сонаниматели остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.

В силу ст. 325 ГК РФ исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает остальных должников от исполнения обязанностей перед наймодателем по оплате жилого помещения.

В тех случаях, когда иное не установлено соглашением между сонанимателями, действуют правила, в соответствии с которыми:

во-первых, наниматель, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным сонанимателям в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого;

во-вторых, неуплаченное одним из сонанимателей нанимателю, исполнившему солидарную обязанность, падает в равных долях на остальных сонанимателей.

Такие же правила действуют соответственно при прекращении солидарного обязательства зачетом встречного требования одного из сонанимателей.

При неисполнении наймодателем своих обязательств любой из сонанимателей вправе предъявить к должнику требование в полном объеме. До предъявления требования одним из сонанимателей должник вправе исполнять обязательство любому из них по своему усмотрению.

Исполнение обязательства полностью одному из сонанимателей освобождает наймодателя от исполнения остальным сонанимателям.

Сонаниматель, получивший исполнение от наймодателя, обязан возместить причитающееся другим сонанимателям в равных долях, если иное не вытекает из отношений между ними.

Статья 686 ГК РФ предусматривает возможность замены нанимателя в договоре коммерческого найма.

Замена нанимателя в договоре возможна:

— в случае выбытия нанимателя в другое жилое помещение. Оставшиеся проживать в жилом помещении граждане с согласия наймодателя определяют нанимателя;

— по соглашению всех проживающих в жилом помещении обязанности нанимателя принимает на себя один из дееспособных граждан, проживающих в данном жилом помещении, к примеру, в связи с болезнью или возрастом бывшего нанимателя;

— в случае смерти нанимателя по соглашению всех проживающих в жилом помещении определяется наниматель — один из дееспособных граждан, проживающих в данном жилом помещении.

При отсутствии соглашения всех проживающих в жилом помещении о том, кто станет нанимателем, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями (см. п. 4 ст. 677 ГК РФ и комментарий к ней).

Не следует путать замену нанимателя в договоре найма с заменой жилого помещения по договору найма. Замена гражданам жилых помещений предусмотрена в ст. 81 ЖК РФ, где предусмотрено право нанимателя требовать замену внутри социального жилищного фонда одного жилого помещения на другое — меньшего размера.

КонсультантПлюс: примечание.

В отличие от социального найма коммерческий наем жилого помещения является срочным договором.

Гражданский кодекс РФ устанавливает два вида срока такого договора: краткосрочный — до одного года и долгосрочный — от одного года до пяти лет. При этом если срок не определен, то договор считается долгосрочным, заключенным на пять лет (ст. 683).

Применительно к краткосрочному договору найма жилого помещения п. 2 ст. 683 ГК РФ содержит целый ряд ограничений по сравнению с долгосрочным договором.

При заключении краткосрочного договора закон не предполагает включение в текст соглашения иных, кроме нанимателя, пользователей. Соответственно не предусматривается возможность разрешения проживания временных жильцов, а также сдача занимаемого жилого помещения по договору поднайма.

У нанимателя по краткосрочному договору нет преимущественного права на заключение договора на новый срок. Кроме того, в случае смерти нанимателя или его выбытия краткосрочный договор найма жилого помещения прекращает свое действие.

На практике встречаются случаи заключения таких договоров без указания срока, но с «привязкой» к какому-нибудь событию. Чаще всего такой «привязкой» выступает работа гражданина в организации, предоставившей жилище. В такой ситуации договор должен считаться заключенным на пять лет.

В целях обеспечения стабильности отношений, складывающихся по поводу коммерческого найма жилья, а также прав наймодателя и в особенности нанимателя ГК РФ устанавливает преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 684).

Для соблюдения указанного права наймодателю необходимо не позднее чем за три месяца до истечения срока найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. При согласовании прежних либо новых условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

В тех случаях, когда наймодатель по каким-то причинам решил не сдавать внаем жилое помещение более одного года, он обязан предупредить нанимателя об отказе от продления договора. Если же наймодатель не сделал такого предупреждения, а наниматель при этом не отказался от продления соглашения, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Гражданский кодекс РФ предусматривает случаи расторжения договора коммерческого найма жилого помещения.

Расторжение договора возможно по взаимному согласию сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

Гражданский кодекс РФ устанавливает правило, по которому наниматель жилого помещения вправе с согласия постоянно проживающих с ним лиц в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687).

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

во-первых, невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме — более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

во-вторых, разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

в-третьих, использования жилого помещения не по назначению либо при систематическом нарушении прав и интересов соседей, как предусматривает ГК РФ (ст. 293), аналогично прекращению права собственности на жилье.

В таких случаях наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если же наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, и после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.

Во всех трех случаях по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок до года для устранения указанных нарушений. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя может принять решение о расторжении договора. При этом по просьбе нанимателя суд вправе отсрочить исполнение решения на срок не более одного года.

По требованию любой из сторон договор может быть расторгнут в судебном порядке, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.

В качестве последствия расторжения договора найма жилого помещения ГК РФ предусматривает выселение из жилого помещения на основании решения суда (ст. 688). Выселение производится без предоставления другого жилого помещения.

Данный текст является ознакомительным фрагментом.
Читать книгу целиком
Поделитесь на страничке

Следующая глава >

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *