Договор купли продажи для органов опеки

8 803 просмотров

Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) – это соглашение, которое заключается сторонами с целью подтверждения их взаимных намерений в отношении квартиры. ПДКП несет в себе гарантийные и обеспечительные функции. Благодаря заключению данного документа Продавец подтверждает, что он хочет и готов продать жилье Покупателю на оговоренных условиях. Покупатель же подтверждает, что он хочет и готов приобрести жилье именно у этого Продавца в установленные сроки и по указанной стоимости.

По умолчанию оформление ПДКП носит добровольный характер (т.е. предварительный договор можно либо заключать, либо нет). Однако если в сделку оказываются вовлечены Опекаемые лица и Органы опеки, заключать предварительный договор требуется в обязательном порядке. Как же правильно составить данное соглашение?

Содержание

Когда сделка проводится с участием органов опеки

Органы опеки и попечительства (ООП) всегда принимают участие в купле-продаже, если сделка прямо или косвенно затрагивает интересы опекаемого лица – несовершеннолетнего ребенка, недееспособного или ограниченно дееспособного гражданина. Например, если ребенок выступает сособственником квартиры или прописанным жильцом, то провести отчуждение не удастся, пока на это не будет дано официальное предварительное разрешение (согласие) от ООП. Получение этого документа требуется в соответствии со ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 №48-ФЗ.

Получать согласие необходимо только тогда, когда опекаемое лицо выступает в качестве Продавца или прописано в квартире Продавца. Если же опекаемое лицо выступает на стороне Покупателя, то получать согласие от ООП не нужно. При приобретении объекта недвижимости риск ущемления интересов несовершеннолетнего, недееспособного или ограниченно дееспособного лица попросту отсутствует, поэтому обращение в Органы опеки не требуется.

Разрешение может быть выдано органами опеки только в том случае, если родитель, усыновитель, опекун или попечитель:

  1. Документально докажет, что после выписки Опекаемого лица из жилого помещения ему будет предоставлена прописка в другом жилом помещении с аналогичными параметрами (общей площадью, бытовыми удобствами и пр.).
  2. Документально докажет, что после продажи квартиры, которая полностью или частично принадлежит Опекаемому лицу, ему будет куплена равноценная недвижимость. Здесь все аспекты проверяются, сравниваются и анализируются госслужащими в индивидуальном порядке. Первоочередное внимание уделяется стоимости жилья, метражу и количеству комнат. Однако к отказу может привести даже месторасположение новой квартиры. Например, работники органа вправе сослаться на то, что выбранный район имеет недостаточное инфраструктурное оснащение. Следовательно, жилищные условия неравноценны, что ущемляет интересы ребенка/недееспособного/ограниченно дееспособного лица.
  3. Документально докажет, что по завершении сделки на именной банковский счет Опекаемого лица будет переведена денежная сумма, которая соответствует стоимости проданного имущества. Однако отчуждение с таким условием одобряется ООП значительно реже, чем с условием приобретения новой недвижимости.

На практике участие ООП в сделке купли-продажи нередко приводит к тому, что Продавец просто не может реализовать принадлежащую ему квартиру. Орган предпочитает перестраховываться, а, значит, и выдавать отказы. Получить согласие на проведение сделки бывает сложно.

Если в сделке участвует Опекаемое лицо и ООП, это автоматически устанавливает некоторые ограничения. Согласно ст. 37 ГК РФ, Законный представитель несовершеннолетнего/недееспособного/ограниченно дееспособного лица не может продать имущество своего Подопечного ни себе, ни своему супругу, ни близким родственникам первой линии. Под близкими родственниками понимаются бабушки и дедушки, а также братья и сестры Опекаемого лица.

Если сделка будет проведена без получения согласия от ООП или с иным нарушением действующего регламента, ее признают недействительной в судебном порядке. Сотрудники органа имеют право обратиться в суд с соответствующим иском. В случае удовлетворения иска имущество будет возвращено Законному представителю и его Подопечному. Однако родителю, усыновителю, опекуну или попечителю понадобится покрыть все убытки, которые понесли стороны в связи с проведением недействительной сделки.

Предварительный договор купли-продажи для опеки: зачем нужен и как составляется

Предварительный договор купли-продажи – необходимый документ, без которого Органы опеки не станут даже рассматривать обращение заявителя. Именно ПДКП изучается сотрудниками на предмет того, как, кому и за какую цену продается объект недвижимости.

Чтобы Органы опеки выдали разрешение на отчуждение квартиры, понадобится убедить их в том, что имущественные права и интересы Опекаемого лица никак не пострадают. Часто подтвердить этот факт удается только благодаря одновременному заключению параллельного ПДКП – о приобретении нового жилья. Получается, что в одной сделке гражданин и его подопечный выступят Продавцами, а в другой – Покупателями. В этом случае в ООП подаются оба предварительных соглашения.

Предварительный договор позволяет работникам оценить все существенные условия конкретной сделки и понять, насколько целесообразна и необходима планируемая купля-продажа для несовершеннолетнего, недееспособного или ограниченно дееспособного лица. Именно на основании этого соглашения (или 2-ух соглашений) представители органа проводят правовую экспертизу сделки, в которой участвует Опекаемое лицо.

ПДКП предваряет собой основной договор купли-продажи и служит базой для его заключения, однако это не значит, что к оформлению данного документа можно отнестись халатно. Наоборот, предварительный договор уже устанавливает между Продавцом и Покупателем реальные юридические правоотношения и закрепляет за ними определенные обязательства. За неисполнение этих обязательств и одна, и другая сторона рискует понести ответственность, предусмотренную как положениями самого договора, так и нормами действующего законодательства.

ПДКП не должен содержать формальных и содержательных ошибок, т.к. впоследствии вся информация отсюда будет перенесена в основной договор купли-продажи. Если это допускается положениями ПДКП, при составлении основного договора купли-продажи стороны могут незначительно изменить отдельные пункты. Однако суть и смысл ключевых договоренностей (стоимость недвижимости, субъекты сделки и пр.) должны остаться неизменными.

В предварительном договоре должны быть указаны следующие сведения:

  1. Дата и место заключения ПДКП.
  2. Персональная информация о сторонах (Продавце и Покупателе). Здесь указываются их ФИО, даты и места рождений, паспортные данные, адреса регистрации и фактического проживания.
  3. Подробное описание объекта отчуждения.
  4. Ссылка на правоустанавливающий документ (например, договор купли-продажи, в соответствии с которым Продавцом было получено право собственности) и правоподтверждающий документ (выписка из ЕГРН).
  5. Стоимость объекта отчуждения (цифрами и прописью).
  6. Права и обязанности сторон.
  7. Порядок проведения расчетов. Выплата всей суммы может производиться в разные дни, по частям, предполагать рассрочку платежа и пр. Все это сторонам понадобится обсудить и прописать в тексте договора (сроки, способ, валюта, банковские реквизиты и пр.).
  8. Сведения об арестах и обременениях жилья (есть или нет, когда Продавец должен их устранить). Обычно в предварительном договоре прописывается пункт, согласно которому на квартиру специально накладывается ограничение в виде залога. Это означает, что до внесения полной суммы Продавец продолжит числиться владельцем жилого помещения, однако ему будет запрещено пользоваться им или предлагать его 3-им лицам.
  9. Сведения о прописанных или временно выписанных лицах (есть или нет, кто и когда должен выписать из квартиры всех зарегистрированных жильцов).
  10. Сведения о задолженностях по коммунальным платежам (есть или нет, кто и когда должен их погасить).
  11. Порядок несения расходов (кто оплачивает).
  12. Порядок уплаты задатка или аванса.
  13. Пункт о добровольности заключения настоящего договора (подтверждение того, что данная купля-продажа не относится к категории кабальных сделок).
  14. Ответственность сторон в случае неисполнения условий настоящего договора.
  15. Дата вступления ПДКП в законную силу (обычно – «с момента подписания сторонами»).
  16. Дата, до наступления которой стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи.
  17. Количество оригинальных экземпляров (1 – Продавцу, 1 – Покупателю и 1 – Органам опеки и попечительства).
  18. Подписи сторон с расшифровками.
  19. Реквизиты сторон.

В целом предварительный договор купли-продажи для опеки почти ничем не отличается от стандартного предварительного договора купли-продажи. Ни в первом, ни во втором случае документ не требует нотариального удостоверения и не предполагает государственной регистрации (в госорганах регистрируется только основной договор).

Однако при составлении ПДКП для органов опеки сторонам понадобится учесть следующие нюансы:

  1. Если одним из участников сделки по договору выступает малолетний ребенок в возрасте до 14 лет, недееспособный или ограниченно дееспособный человек, то все юридически значимые действия за него выполняет его Законный представитель. Например, такое Опекаемое лицо может быть собственником продаваемого жилого помещения. В графе «Продавец» указывается персональная информация именно этого Опекаемого лица. Однако рядом приводится письменное уточнение, что от имени Продавца выступает его Законный представитель с указанием уже его персональных данных. Законный представитель проставляет на всех документах свою подпись от лица Подопечного.
  2. Если одним из участников сделки по договору выступает несовершеннолетний ребенок в возрасте от 14 до 18 лет, не имеющий психических отклонений, то он является самостоятельным субъектом права. Он не только указывается в графе «Продавец», но и проставляет на всех документах свою подпись. В тексте договора необходимо указать, что несовершеннолетний ребенок участвует в сделке с согласия своего Законного представителя. Здесь же следует привести персональные данные Законного представителя.

Решение о продаже недвижимости, которая принадлежит несовершеннолетнему ребенку в возрасте от 14 до 18 лет, может принимать не только его родитель, усыновитель, опекун или попечитель. Сам несовершеннолетний собственник также вправе распоряжаться собственным имуществом. Для этого ему понадобится пройти стандартную процедуру: заручиться одобрением своего Законного представителя (в т.ч. письменным согласием), заключить с Покупателем ПДКП, получить разрешение на проведение сделки в ООП, оформить основной договор купли-продажи и зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры для опеки

В качестве образца договора может быть использован нижеприведенный документ.


Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры для опеки

Обращение в органы опеки с предварительным договором купли-продажи

После составления и подписания ПДКП Продавцу понадобится посетить территориальный Орган опеки и попечительства.

Сюда приходят оба Законных представителя несовершеннолетнего участника сделки, даже если они уже развелись или не проживают вместе. Совместное посещение требуется потому, что и первый, и второй взрослый должны составить здесь Заявления о выдаче разрешения на продажу квартиры (каждый от своего имени).


Скачать образец обращения в органы опеки с предварительным договором купли-продажи

Если у человека нет возможности отыскать и привести в ООП второго Законного представителя, ему понадобится обратиться в суд с Иском о признании гражданина пропавшим без вести. Например, это необходимо, когда родитель не проживает с семьей, и место его нахождения неизвестно. Без соответствующего судебного постановления сотрудники ООП могут настаивать на том, чтобы в учреждение был приведен 2-ой родитель, усыновитель, опекун или попечитель.

Обратиться в ООП в одиночку Законный представитель может только в том случае, если у него на руках имеется:

  • свидетельство о смерти партнера;
  • свидетельство о лишении партнера прав родителя, усыновителя, опекуна или попечителя;
  • свидетельство о признании партнера недееспособным или ограниченно дееспособным.

Если несовершеннолетнему участнику сделки уже исполнилось 14 лет, он посещает Органы опеки вместе со своими Законными представителями и подает от своего имени отдельное Заявление о выдаче разрешения на продажу квартиры. Если решение о продаже было принято Законными представителями ребенка, а сам он согласен с отчуждением, он также составляет в ООП письменное согласие с планируемой сделкой. Недееспособные или ограниченно дееспособные лица не посещают никаких учреждений и не оформляют никаких документов, т.к. за все это ответственны их родители, усыновители, опекуны и попечители.

Вместе с предварительным договором купли-продажи в ООП понадобится принести следующие основные документы:

  • паспорта обоих Законных представителей;
  • свидетельство о браке или о расторжении брака между Законными представителями;
  • свидетельство о рождении или паспорт Опекаемого лица;
  • письменное согласие на проведение сделки от законных представителей или ребенка-собственника старше 14 лет (составляется в самом ООП в зависимости от того, кто выступал инициатором купли-продажи).

Скачать образец письменного согласия на проведение сделки

Для отчуждаемой и вновь приобретаемой квартиры предоставляются (в отдельных комплектах):

  • технический и кадастровый паспорт;
  • справка о стоимости объекта;
  • выписка из ЕГРН о праве собственности;
  • правоустанавливающий документ (свидетельство о наследовании, договор купли-продажи и пр.);
  • выписка из домовой книги о прописанных и временно выписанных лицах;
  • справка их жилищно-эксплуатационного управления об отсутствии коммунальных долгов;
  • банковские реквизиты и лицевые счета участников сделки.

Сроки рассмотрения и завершение процедуры

Рассмотрение поданного заявления и изучение предварительного договора купли-продажи (или сразу 2-ух договоров) осуществляется в течение 15 дней с того момента, как сотрудники ООП принимают от заявителя весь комплект материалов (п. 3 ст. 21 ФЗ №48 от 24.04.2008).

Если семья получит разрешение на продажу объекта недвижимости, сделку понадобится завершить в стандартном формате. Для каждого ПДКП заключается свой основной договор купли-продажи, который затем регистрируется в Росреестре с уплатой госпошлины в размере 2000 рублей. Если в качестве Продавца в сделке участвует несовершеннолетний/недееспособный/ограниченно дееспособный гражданин, то основной договор купли-продажи понадобится обязательно заверить в кабинете нотариуса.

Письменное согласие от ООП признается действительным на 1 месяц с момента выдачи, если иное не установлено в тексте самой бумаги или в нормативных актах конкретного учреждения. Чтобы избежать проблем, рекомендуется заранее узнать у сотрудников госоргана, через сколько дней разрешение перестанет быть действительным.

Если семья столкнется с отказом от органов опеки, она сможет пойти по 1 из следующих путей:

  1. Вариант 1. Расторгнуть предварительный контракт с Покупателем, а если заключался параллельный контракт на приобретение новой квартиры – расторгнуть предварительный контракт и с Продавцом. В этом случае Законный представитель Опекаемого лица рискует столкнуться со штрафными санкциями, предусмотренными положениями этих соглашений.
  2. Вариант 2. В 3-месячный срок обратиться в суд с Иском об оспаривании решения органа опеки и попечительства об отказе в даче согласия на продажу жилого помещения. За рассмотрение данных дел отвечают районные суды. Заявителю понадобится уплатить госпошлину в размере 300 рублей (для физических лиц).

Предварительный договор купли-продажи выступает ключевым документом, отталкиваясь от которого сотрудники ООП будут принимать окончательное решение. Вот почему так важно составить этот документ грамотно с юридической точки зрения. Описанные здесь условия и договоренности должны отвечать индивидуальным особенностям конкретной сделки. Не знаете, с чего начать оформление предварительного договора купли-продажи? Обратитесь за бесплатной консультацией к юристу сайта ros-nasledstvo.ru и получите ответы на имеющиеся вопросы. Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Автор статьи Наталья Фомичёва Эксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право. Задать вопрос Рейтинг автора Написано статей 513 Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением


Самостоятельная продажа квартиры, находящейся в долевой собственности, может стать настоящим испытанием для всех ее владельцев. Как правило, эта процедура требует от продавца значительных временных затрат и знаний законодательной базы в сфере рынка недвижимости на всех ее стадиях – от оценки жилья до момента заключения договора купли-продажи. Особые трудности возникают, если одним из собственников такой квартиры является несовершеннолетний.

Участие в сделке органов опеки и попечительства, без разрешения которых нельзя ни шагу ступить, влечет за собой дополнительные проблемы как для продавца, так и покупателя недвижимости. В этой статье мы подробно расскажем, можно ли продать квартиру без согласия других собственников, как правильно составить договор купли-продажи квартиры с долями на детей и заверить его в регистрационных органах, а также рассмотрим, какие документы для этого понадобятся. К тому же, разберемся, кто все-таки должен осуществлять сделку от лица несовершеннолетнего.

Условия заключения сделки

Немногие знают, что дети, как и взрослые, имеют полное право приобретать недвижимое имущество. Что касается сделок, направленных на покупку квартиры, то в этой ситуации у малолетнего собственника нет практически никаких ограничений. Другое дело – сделки по продаже жилья, осуществлять которые могут только родители ребенка до 14 лет, выступая от его лица законными представителями. Ребенок от 14 до 18 лет, в свою очередь, может продать квартиру или свою долю в ней с согласия своих законных представителей. Данное ограничение направлено на то, чтобы максимально защитить имущественные права несовершеннолетних граждан. Более того, для успешной продажи квартиры с несовершеннолетним собственником, должны быть выполнены следующие условия:

  • Органы опеки и попечительства должны выдать письменное разрешение на заключение сделки с недвижимостью;
  • Ребенок, чья доля продается, должен получить аналогичную часть в новой квартире;
  • Условия проживания на новом месте регистрации должны быть не хуже, чем в прежней квартире;
  • Если приобретение нового жилья не входит в планы родителей, ребенок должен получить равнозначную долю в недвижимости, принадлежащей его членам семьи, например, бабушке и дедушке.

Информация!

Но далеко не всегда приходится ждать совершеннолетия владельца квартиры, чтобы он получил полное право на распоряжение своим имуществом. На сегодняшний день широко распространены ситуации, когда владельца недвижимости могут признать дееспособным, если он еще не достиг 18 лет. Речь идет об эмансипации – объявлении несовершеннолетнего лица способным своими действиями приобретать и осуществлять различные права и обязанности.

Об определении долей в наследстве по закону читайте .

Это может произойти, к примеру, если он вступил в брак, официально трудоустроен или занимается предпринимательской деятельностью. Во всех этих случаях, если несовершеннолетний собственник признан эмансипированным, он может заключать сделки по продаже или покупке недвижимости уже без письменного согласия органов опеки и попечительства.

Образец заполнения соглашения

Чтобы сделку признали правомерной, ее следует оформить с помощью договора купли-продажи с несовершеннолетними детьми. Его задача – обезопасить покупателя и несовершеннолетнего продавца от значительных рисков и потерь, которые могут возникнуть в ходе продажи квартиры. Этот документ представляет собой письменное соглашение, в соответствии с которым участники сделки должны выполнить свои обязанности – оформить квартиру в собственность нового владельца в надлежащем виде или же предать за нее необходимую денежную сумму. Оформить его, на первый взгляд, довольно просто, но при этом необходимо соблюдать определенные требования. Обычно договор содержит следующие пункты:

  • Вводную часть. По центру листа указывается название документа – «Договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру». Затем в правом верхнем углу поставьте место и дату заключения документа. Здесь же должны быть сведения об участниках сделки – покупателе, ребенке-продавце и его законном представителе (ФИО, адрес проживания, паспортные данные или сведения из свидетельства о рождении);
  • Информацию о предмете договора. Эта часть содержит описание прав и обязанностей продавца и покупателя, а также сведения о квартире, в частности ее назначение (жилая/нежилая), общую площадь и адрес. Не забудьте указать кадастровый или условный номер недвижимости, все существующие ограничения (обременения) права, а также вид собственности (общая долевая). Опишите долю каждого владельца и укажите, какие документы подтверждают право их собственности;
  • Цену договора и порядок расчета. Этот пункт устанавливает общую цену квартиры, а также стоимость самой доли. Кроме того, укажите день и способ оплаты – наличными или банковской картой;
  • Подписи сторон. Здесь должна быть информация о том, что покупатель и законный представитель продавца являются дееспособными лицами. Внизу листа перечислите все документы, приложенные к договору, и поставьте свою подпись.

Скачать

Образец договора.doc

Как вы уже поняли, главное отличие договора купли-продажи квартиры с долями на детей от стандартного соглашения – участие в его оформлении законного представителя. Согласно статье 52 ГПК РФ, в качестве лица, правомочного представлять интересы ребенка, может выступать его родитель, усыновитель, опекун или попечитель. Независимо от того, кто из вышеперечисленных лиц будет принимать участие в сделке, он может действовать только с согласия органов опеки и попечительства.

Процедура продажи

Подготовьте сразу несколько экземпляров соглашения, один из которых будет направлен в Росреестр, а два других останутся у продавца и покупателя. Конечно, одного договора купли-продажи для осуществления сделки будет недостаточно. Чтобы покупатель стал новым полноправным владельцем квартиры, следует подтвердить переход права собственности в регистрационных органах. Зарегистрировать сделку можно несколькими способами:

  • Обратиться лично в территориальное отделение Росреестра;
  • Направить заявление заказным письмом по почте;
  • Оставить заявку на официальном сайте ведомства.

Помимо договора купли-продажи квартиры вам понадобится целый пакет документов, список которых утвержден на законодательном уровне. Перед подачей бумаг еще раз внимательно проверьте, что все они оформлены в надлежащем порядке и являются в настоящий момент действительными. В противном случае, если хотя бы у одного документа истек срок действия, процедура регистрации сделки может сильно затянуться. Как правило, в их число входят:

  • Заявление о регистрации права собственности;
  • Паспорта сторон сделки;
  • Свидетельство о рождении несовершеннолетнего собственника;
  • Согласие органов опеки и попечительства;
  • Правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о праве на наследство и т.д.);
  • Акт приема-передачи квартиры;
  • Кадастровый паспорт недвижимости;
  • Выписка из домовой книги;
  • Финансово-лицевой счет на жилое помещение;
  • Квитанция об оплате госпошлины.

Информация!

Будьте готовы к тому, что получить разрешение органов опеки не так уж и просто. Сразу после вашего обращения попечительский совет оценит условия, в которых проживает ребенок, и сравнит их с состоянием нового жилья. По итогам проверки он обязан выдать заявителям письменное разрешение или, наоборот, отказ от участия в сделке. Стоит отметить, что если родители не сообщили органам опеки о своем намерении продать квартиру с несовершеннолетним собственником, сотрудники социальной защиты могут потребовать признать совершенную сделку незаконной и привлечь представителей ребенка к ответственности.

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми происходит с учетом положений гл. 30 ГК РФ и других законодательных актов. Для продавца сделка осложняется обязательным получением разрешения органов опеки, для покупателя – рисками, при которых ДКП могут признать недействительным, если он нарушает права ребенка. Рассмотрим, каковы особенности распоряжения недвижимостью несовершеннолетних, как получить разрешение органа опеки, каковы требования, и как составить ДКП пошагово.

Особенности распоряжения имуществом несовершеннолетних

Если ребенку от 14 лет и он является единственным собственником квартиры или доли в ней, он расписывается в ДКП самостоятельно, но с письменного согласия родителей или иных законных представителей. Сделки за детей до 14 лет совершают только родители или представители. Полную дееспособность человек обретает только по достижении 18 лет, и тогда чье-либо согласие не потребуется.

Есть и другие особенности, которые важно учитывать, собираясь продать недвижимость ребенка:

  • Разрешение органа опеки обязательно. Если его не получить, в дальнейшем сделку могут оспорить. Это большой риск для покупателя.
  • Если ребенку не исполнилось 18 лет, но он признан полностью дееспособным по причине вступления в брак или эмансипации, согласие опеки не потребуется.
  • В качестве законных представителей выступают родители или усыновители. Если ребенок остался без родительского попечения, его интересы представляет опекун (до 14 лет) или попечитель (после 14 лет).
  • Полномочия представителей должны подтверждаться документами. Для родителей это паспорта, опекунов и попечителей – документы, выданные отделом опеки, усыновителей – свидетельство об усыновлении.
  • ДКП имущества несовершеннолетнего обязательно удостоверяется нотариусом. Без его подписи Росреестр сделку не зарегистрирует.
  • Опекун или попечитель не могут выступать покупателями в сделках с недвижимостью подопечных. Это запрещено п.3 ст. 37 ГК РФ «Распоряжение имуществом подопечного».
  • Если для покупки продаваемой квартиры или погашения ипотеки использовался маткапитал, нужно выделить доли всем членам семьи (ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 №256-ФЗ «Направление средств маткапитала на улучшение жилищных условий»). Без этого последующую продажу могут оспорить.

Вывод: продажа квартиры ребенка строится по стандартному сценарию, но получение разрешения органа опеки обязательно, как и нотариальное удостоверение договора.

Как получить разрешение органа опеки?

Для начала нужно получить предварительное разрешение (ст. 12 ФЗ от 24.04.2008 №48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»). Рекомендуется сразу обратиться к руководителю отдела опеки, иначе может получиться так, что предварительное разрешение один сотрудник даст, а затем на финальном этапе будет присутствовать другой работник, который выдаст отказ. Руководитель же, с большой долей вероятности, более опытный человек, и вряд ли его мнение изменится.

Предварительное разрешение оформляется в течение 15 дней с момента подачи родителем заявления о его выдаче. После этого нужно:

  1. Найти другую недвижимость, в которой ребенку будет выделена доля не меньше, чем в продаваемой квартире. Если он является единственным собственником, то и другое жилье должно принадлежать ему единолично, иначе опека сочтет сделку нарушающей его интересы, и не выдаст разрешение.
  2. Заключить предварительный ДКП с продавцом жилья, приобретаемого на замену.
  3. Собрать документы и представить в опеку для рассмотрения.
  4. Получить разрешение и заключить основной ДКП с продавцом, переоформить недвижимость на ребенка.
  5. Продать квартиру, ранее принадлежавшую несовершеннолетнему.

Обратите внимание! Заниматься оформлением разрешения может только один из родителей, присутствие обоих в опеке необязательно. Совместно подается лишь заявление, даже если они разведены. Подача заявления одним из родителей допускается, если у него есть статус одиночки, второй родитель лишен родительских прав, умер, пропал без вести, или находится в розыске.

Документы

При обращении в орган опеки понадобится:

  • Совместное заявление о выдаче разрешения от обоих родителей;
  • Заявление от ребенка старше 14 лет;
  • Паспорта представителей;
  • Свидетельство о рождении ребенка до 14 лет;
  • Паспорт ребенка от 14 лет;
  • Свидетельство о заключении или расторжении брака (если есть).

Понадобятся документы и на квартиру, продажа которой запланирована. Это справка об отсутствии долгов по ЖКУ, выписка из ЕГРН, выписка из домовой книги, договор купли-продажи или иной документ, подтверждающий основание возникновения права собственности.

Отдел опеки запросит и документы от продавца квартиры, которая приобретается ребенку вместо продаваемой. Понадобится его паспорт, предварительный ДКП, выписка из ЕГРН, правоустанавливающие документы, справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам, выписка из домовой книги. Если у жилплощади двое собственников и они супруги, предоставляется свидетельство о заключении брака.

Требования органа опеки

Опека выдвигает определенные требования к предоставляемой на замену недвижимости, чтобы имущественное положение ребенка не было ухудшено.

Что обычно учитывается при рассмотрении заявления о выдаче разрешения:

  1. Доля, которая будет выделена несовершеннолетнему. Важно, чтобы она была равна доле в продаваемой квартире или больше. Если она меньше, сделку могут запретить.
  2. Расположение «альтернативного жилья». Если продается квартира несовершеннолетнего в районе с развитой инфраструктурой и приобретается, например, в селе, сделку не одобрят.
  3. Размер доли по площади. Если приобретается квартира, где у ребенка будет доля большей площади, шанс на положительное решение есть.
  4. Стоимость доли. Например, если квартира продается за 3 000 000 руб., и в ней ½ принадлежит ребенку, стоимость такой доли составит 1 500 000 руб. Если взамен приобретается жилье за 5 000 000 руб. и ему выделяется половина, стоимость доли возрастает до 2 500 000 руб., сделку одобрят.

Важно! Если родители хотят продать недвижимость вместе с долей сына или дочери, предоставив ему в единоличную собственность другое жилье в менее развитом районе, опека может не разрешить сделку. Но будет учитываться стоимость приобретаемого жилья и другие факторы.

Когда могут запретить сделку?

Опека может отказать в выдаче разрешения, если:

  1. Квартира получена по завещанию ребенком, но в наследство он не вступил.
  2. Второй родитель не пришел для подачи совместного заявления в опеку.
  3. Выделяемая доля несовершеннолетнему в другой недвижимости меньше по метражу или стоимости, чем в продаваемом жилье.
  4. Общая площадь приобретаемой на замену квартиры меньше, чем в продаваемой.
  5. «Альтернативная» недвижимость находится в районе с плохой инфраструктурой или экологической обстановкой.
  6. Ребенку предоставляется жилье в аварийном доме.
  7. Несовершеннолетнему покупается квартира в другом городе, который хуже, чем тот, в котором продается его имущество.
  8. Квартира покупается в строящемся доме.

Отказ оформляется и выдается заявителям в письменном виде. В этом случае они могут найти другое жилье вместо не подошедшего, и попробовать оформить разрешение заново. Количество попыток не ограничивается.

Если для покупки использовалась ипотека

Если ипотека уже погашена, проблем никаких не возникнет. Все меняется, когда кредит еще не закрыт: в этом случае сделка затронет и интересы банка, без разрешения которого продать жилье не получится. До погашения ипотеки оно находится в залоге у кредитора.

Здесь есть несколько вариантов после получения разрешения опеки:

  1. Найти покупателя, который согласится внести большой задаток в размере невыплаченного долга. После этого банк снимет обременение, и сделку можно регистрировать.
  2. Переоформить ипотеку на покупателя, если он тоже берет ее в этом же банке.
  3. Погасить задолженность самостоятельно, взяв потребительский кредит или заем у близких, чтобы кредитор снял обременение.

Обратите внимание! Если обременение банк не снимет, Росреестр сделку не зарегистрирует.

Как продать квартиру несовершеннолетнего ребенка? пошаговая инструкция

Чтобы продать квартиру ребенка после получения разрешения опеки, нужно:

  1. Найти покупателя.
  2. Взять справку об отсутствии долгов по ЖКХ и выписку из домовой книги. Это делается при выходе на сделку, т.к. срок действия таких документов ограничивается одним месяцем.
  3. Оформить ДКП у нотариуса, взяв задаток. Обычно он не превышает 50 000-100 000 руб., если жилье не в ипотеке. Остаток перечисляется продавцу после регистрации перехода права собственности.
  4. Подать документы на регистрацию. Можно обратиться напрямую в Росреестр или в МФЦ. Покупатель приходит вместе с продавцом.
  5. Получить выписку из ЕГРН. Она выдается новому собственнику, но может понадобиться и продавцу. Например, если остаток денег передается через банковскую ячейку, и банку нужно удостовериться, что сделка зарегистрирована.

Если документы поданы в Росреестр, заявление рассмотрят за 7 рабочих дней. При обращении в МФЦ срок рассмотрения составит 9 рабочих дней.

Содержание и образец договора купли-продажи

Договор составляется в письменной форме и подписывается обеими сторонами – продавцом и покупателем в присутствии нотариуса (ст. 550 ГК РФ).

Какие сведения указываются:

  • Ф.И.О., паспортные данные, адреса регистрации участников сделки.
  • Ф.И.О., реквизиты свидетельства о рождении ребенка до 14 лет.
  • Адрес, площадь, иначе технические данные квартиры.
  • Дата и место подписания ДКП, информация о нотариусе.
  • Сведения о разрешении органа опеки.
  • Реквизиты правоустанавливающих документов.
  • Гарантии продавца об отсутствии обременений, неиспользовании маткапитала для покупки квартиры.
  • Сведения о согласии супруга продавца на продажу недвижимости.
  • Стоимость жилья, размер задатка.
  • Порядок расчетов: наличными, банковская ячейка, аккредитив, сервис безопасных платежей.
  • Ответственность и обязательства сторон.
  • Подписи участников сделки.

Для заключения сделки понадобится:

  • Разрешение органа опеки.
  • ДКП минимум в трех экземплярах.
  • Выписки из ЕГРН и домовой книги.
  • Справка об отсутствии долгов по ЖКУ.
  • Правоустанавливающие документы на жилье.

Расходы

Разрешение опека выдает бесплатно, но стороны могут столкнуться с другими расходами. Например, нотариальное удостоверение ДКП стоит 0,5% от суммы сделки, но не менее 300 и не более 20 000 руб. (пп.5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ). О распределении расходов стороны договариваются самостоятельно.

За регистрацию перехода права собственности придется заплатить 2 000 руб. Пошлину в Росреестр оплачивает уже покупатель.

Если стороны обращаются за юридическим сопровождением сделки, предварительно ими оговариваются особенности распределения затрат на услуги юриста.

Риски для покупателя

Покупка недвижимости несовершеннолетних – это всегда риск для покупателя по нескольким причинам:

  1. Для приобретения жилья продавец мог использовать маткапитал, но не выделить доли всем членам семьи. Эту сделку может оспорить опека, прокуратура, или сам ребенок по достижении 18 лет.
  2. Нельзя точно определить, есть ли у представителя несовершеннолетнего продавца другой ребенок, которому должны были выделить долю. Сведения о детях отражаются в паспортах родителей не всегда.
  3. Если разрешение органа опеки получено «по связям» с нарушением требований законодательства, интересы покупателя под угрозой.

Обратите внимание! Чтобы точно знать, что для покупки жилья маткапитал не использовался, нужно запросить у продавца справку из ПФР об остатке средств. Ее может получить только владелец сертификата. Если человек откажется ее оформлять, это повод задуматься и отказаться от сделки.

Ответы юриста на частые вопросы

Для покупки квартиры использовался маткапитал. Теперь хотим продать ее, но доли детям выделили в доме. Возможна ли продажа?

Нет. Доли нужно выделить в квартире, на приобретение которой направлялся маткапитал.

Можно ли продать квартиру ребенка в одном городе и купить в другом? Одобрит ли это опека?

Все зависит от параметров предоставляемой квартиры и самого города, в котором он находится. Например, если продается жилье в Москве и покупается в Костроме, опека сочтет это ухудшением жилищных условий ребенка.

Можно ли перечислить ребенку деньги на счет в банке вместо покупки другой недвижимости на замену?

Да, но такие сделки опека одобряет крайне редко, т.к. несовершеннолетнему нужно жилье именно для проживания.

Может ли опека одобрить продажу квартиры ребенка, если ему срочно нужны деньги на лечение?

Да, это относится к исключительным случаям, когда разрешение могут выдать без предоставления другого жилья. Понадобятся подтверждающие документы.

Можно ли подарить ребенку недвижимость вместо покупки?

Да. В таком случае у несовершеннолетнего будет и жилье, и деньги от продажи его квартиры. Они перечисляются на специальный банковский счет.

Заключение Эксперта

  1. Продать квартиру несовершеннолетнего ребенка можно только после получения разрешения органа опеки.
  2. Родители могут приобрести ребенку другое жилье, отложить деньги на банковский счет или выделить долю по договору дарения. Условия согласовываются индивидуально.
  3. Если продать квартиру без разрешения опеки, в дальнейшем сделку могут оспорить.
  4. ДКП с несовершеннолетним обязательно удостоверяется нотариусом.
  5. От лица ребенка могут заключать сделку родители, опекуны или попечители. Дети от 14 лет расписываются в ДКП самостоятельно с согласия представителей.

Участниками договоров купли-продажи квартир довольно часто становятся несовершеннолетние (дети). Как правило, это происходит при покупке за счет средств материнского капитала. Но встречаются и другие причины, по которым ребёнок может стать покупателем или продавцом в подобной сделке. Ниже мы расскажем о необходимости получать согласие органов опеки на заключение договора купли-продажи квартиры с участием несовершеннолетнего, нотариальном удостоверении и других особенностях подобных сделок и приведём образцы договоров.

Особенности участия несовершеннолетнего в ДКП квартиры

Возраст совершеннолетия в России установлен с 18 лет. С этого момента человек приобретает право самостоятельно распоряжаться своим имуществом (при условии отсутствия проблем с психическим здоровьем).

Несовершеннолетние в возрасте до 18 лет либо полностью лишены возможности совершать сделки, либо вправе делать это с определенными ограничениями.

  • До 14 лет ребёнок не может заключать договор купли-продажи квартиры самостоятельно — он не может в полной мере осознавать свои действия и, как правило, не имеет собственных средств. От его имени договор подписывают родители, опекуны или попечители.
  • В возрасте с 14 до 18 лет несовершеннолетний сам подписывает договор купли-продажи квартиры, однако до этого должно быть получено согласие одного из родителей (законных представителей) в соответствии со ст. 26 ГК РФ. В отсутствие такого согласия сделка может быть признана недействительной в суде (ст. 175 ГК РФ).

Для оформления договора купли-продажи несовершеннолетним от 14 до 18 лет необходимо согласие хотя бы одного родителя (законного представителя).

Возрастные ограничения снимаются, если несовершеннолетний прошёл процедуру эмансипации (что возможно с 16 лет). В этом случае он приобретает полные гражданские права и обязанности и может заключать любые сделки без согласия родителей.

Нотариальное удостоверение

С 1 января 2016 года все сделки с имуществом несовершеннолетних подлежат нотариальному удостоверению (ст. 30 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Участие нотариуса обеспечивает защиту прав несовершеннолетних сторон сделки. Перед ее удостоверением нотариус проверит как законность договора, так и дееспособность и полномочия подписывающих его лиц.

Участие нотариуса не дает стопроцентную гарантию отсутствия проблем в будущем. К примеру, нотариус не является специалистом в области психиатрии и не всегда может установить, контролировала ли та или иная сторона договора свои действия. Тем не менее, перед заключением сделки нотариус проводит ряд обязательных проверок (в том числе, на предмет отсутствия решений о признании стороны договора недееспособной). В целом это позволяет снизить возможные риски.

При заключении договора купли-продажи квартиры с несовершеннолетним лицом нотариус проверяет наличие полномочий у его законных представителей (т.е. действительно ли тот или иной человек является родителем, опекуном или попечителем несовершеннолетнего). Кроме того нотариус удостоверится, что на совершение сделки было получено согласие органа опеки и попечительства, если оно необходимо.

Договор заключается в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. Проект договора может быть подготовлен участниками сделки, либо нотариусом.

За нотариальное удостоверение договора уплачивается госпошлина (нотариальный тариф), размер которого определяется в зависимости от стоимости квартиры. Также подлежит оплате техническая работа нотариуса по оказанию правовых услуг и составлению проекта договора. В среднем, стоимость нотариального удостоверения договора купли-продажи квартиры с участием несовершеннолетнего в разных регионах составляет от 10 до 20 тысяч рублей.

Регистрация в Росреестре

Переход права собственности на квартиру несовершеннолетнего подлежит государственной регистрации в органах Росреестра. Регистрация проводится по заявлению сторон сделки. При этом:

Если договор заключён от имени малолетнего или несовершеннолетнего в возрасте до 14 лет его законными представителями, то они же подписывают заявление о государственной регистрации и подают документы в Росреестр. Присутствие самого ребёнка для регистрации недвижимости не требуется.

Если договор подписан несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет, он сам подписывает заявление на государственную регистрацию права собственности в Росреестр.

Самый простой способ подать заявление о регистрации — сделать это через нотариуса. При этом потребуется оплатить госпошлину за регистрацию прав — 2000 рублей.

Согласие опеки

Для продажи принадлежащей несовершеннолетнему квартиры (доли в ней) требуется согласие органов опеки и попечительства. Эту роль в России выполняет орган муниципальной власти по месту жительства несовершеннолетнего.

Требование об оформлении согласия органа опеки установлено ст. 37 ГК РФ, а также ст. 21 Федерального закона от 24 апреля 2008 года №48-ФЗ «Об опеке и попечительстве».

Согласие выдаётся при определенных условиях:

  • Взамен на имя несовершеннолетнего приобретается недвижимость, которая по своим характеристикам не хуже проданной;
  • Жилищные условия несовершеннолетнего не ухудшаются.

Вопрос о выдаче разрешения или отказе в нем орган опеки решает, исходя из конкретных обстоятельств. Роль субъективного усмотрения в этом процессе крайне высока. Поэтому нередки случаи, когда законные представители ребёнка остаются недовольны принятым решением.

Как выданное разрешение, так и отказ в его выдаче можно оспорить в суде. Подать соответствующий иск могут родители, опекун или попечитель несовершеннолетнего, прокурор, а также иные лица, заинтересованные в выдаче такого согласия.

Вместо приобретения другой недвижимости орган опеки может принять в качестве гарантии соблюдения прав несовершеннолетнего внесение денег на счет. Вносимая таким образом сумма должна быть не менее стоимости продаваемой собственности несовершеннолетнего. Средства на счете хранятся до момента, когда ребёнок сможет ими распорядиться.

Внесение средств на счет может стать выходом в случае, когда немедленное приобретение альтернативной недвижимости откладывается. Деньги для этого родители (опекуны) могут внести из собственных накоплений, либо попросив аванс у покупателя квартиры несовершеннолетнего.

В ряде случаев органы опеки и попечительства выдают согласие на сделку и без предоставления альтернативной недвижимости. Это происходит при отъезде семьи за границу, переезде для лечения или обучения, в иных подобных обстоятельствах.

Согласие на ДДУ

По общему правилу покупка жилья по ДДУ не рассматривается органами опеки, как замена уже существующему жилому помещению. Это связано с тем, что дом могут не достроить, и в результате несовершеннолетний останется без жилья.

Исключение могут сделать для покупки новостройки в высокой степени готовности. В этом случае риск, что строительство не завершится, минимален.

Как получить

Для получения согласия на сделку, в орган опеки необходимо подать письменное заявление от обоих родителей.

На дальнейших этапах оформления участие второго родителя становится не обязательным. Однако первичное обращение должно быть направлено от обоих.

Как гарантировать, что положение несовершеннолетнего не ухудшится

Ключевой момент при принятии органом опеки решения о согласии на сделку с жильем несовершеннолетнего — обеспечить, чтобы его положение не ухудшилось в новых условиях. Существуют различные способы доказать, что новое жилье будет выгоднее, чем предыдущее — сослаться на количество метров, характеристики жилья и т.п.

Зачастую условиям договора купли-продажи собственность несовершеннолетнего на предыдущее жилье прекращается раньше, чем он приобретает новую квартиру на замену. При этом для получения согласия потребуется юридически оформить обязательство предоставить несовершеннолетнему другое жилье. Сделать это можно различными способами:

  • Письменное обязательство родителей выделить несовершеннолетнему долю в приобретаемом жилом помещении (используется при оплате покупки за счет средств материнского капитала и в других случаях);
  • Предоставление органу опеки юридически обязывающего договора на покупку жилья (предварительного или основного договора, в соответствии с которым несовершеннолетний в будущем приобретёт долю в равнозначном жилом помещении).

Договор без согласия органов опеки

В связи с тем, что нотариус проверяет наличие согласия органа опеки и попечительства на сделку, случаи заключения подобных сделок без необходимого одобрения крайне редки.

Тем не менее, если такой инцидент произошёл, узнавший о нем орган опеки и попечительства обязан обратиться в суд с исковым заявлением о расторжении договора, если права несовершеннолетнего оказались нарушены (п. 3 ст. 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве»).

Несовершеннолетний — собственник доли

Перечисленные выше правила о нотариальном удостоверении сделки и получении согласия опеки применяются и в случае, когда несовершеннолетнему принадлежит не вся квартира, а доля в ней.

Продажа доли в квартире влечёт за собой необходимость соблюдения других формальностей — уведомления собственников других долей о предстоящей сделке. Продажа постороннему лицу может состояться не ранее месяца с момента уведомления других собственников, которые имеют преимущественное право ее приобрести (ст. 256 ГК РФ). Не требуется направлять извещение в случае, если доля продаётся одному из сособственников.

Законный представитель несовершеннолетнего не вправе заключать сделки с его имуществом в отношении себя лично.

Образец договора с несовершеннолетним до 14 лет

Настоящий договор составлен в 4 экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из сторон, один экземпляр для регистрирующего органа, один экземпляр остаётся в делах нотариуса _____.

Договор купли-продажи квартиры

Продавец 1 и Продавец 2 далее совместно именуются Продавцы, Покупатель и Продавцы совместно именуются «Стороны».

Стороны заключили настоящий договор купли-продажи квартиры (далее – «Договор») о нижеследующем.

1 Предмет Договора

1.1 В соответствии с настоящим Договором Продавцы обязуются передать в собственность Покупателю, а Покупатель – принять и оплатить жилое помещение (квартиру) (далее – «Квартира»), обладающую следующими характеристиками:

1.3 Разрешение органа опеки и попечительства на заключение настоящего договора купли-продажи квартиры, собственником которой является несовершеннолетний, получено (Разрешение № ___ от ___, выданное ____, приложение 1 к настоящему Договору).

2 Цена Договора

2.1 Цена Квартиры составляет __(сумма цифрами)___(сумма прописью) рублей 00 копеек.

3 Порядок расчетов

3.1 Покупатель уплачивает цену Квартиры Продавцам в следующем порядке: денежные средства в сумме, указанной в п. 2.1. Договора, в день подписания настоящего договора будет помещена в банковскую ячейку в ПАО ____банк до регистрации перехода права собственности на Квартиру от Продавцов к Покупателю.

3.2 Продавцы получают доступ к ячейке после предъявления в банк выписки из ЕГРН, в которой указано, что право собственности на Квартиру принадлежит Покупателю.

3.3 Расходы на оплату указанной банковской ячейки несет Покупатель.

3.4 Стороны договорились, что до момента завершения расчетов по настоящему Договору Квартира не будет находиться в залоге у Продавцов в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ.

4 Регистрация перехода права собственности

4.1 Право собственности Покупателя на Квартиру подлежит регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость (ЕГРН).

4.2 Стороны обязуются совместно подать документы, необходимые для государственной регистрации права общей долевой собственности Покупателя на квартиру в Управление Росреестра по ________ в течение 3 (трех) рабочих дней с даты подписания настоящего Договора, но в любом случае не ранее помещения средств в банковскую ячейку в соответствии с п. 3.1. настоящего Договора.

4.3 Расходы, связанные с переходом права собственности на Квартиру к Покупателю Стороны несут в равных долях.

5 Акт приема-передачи

5.1 Продавцы передют Покупателю Квартиру свободной от имущества в течение 5 дней с даты подписания настоящего Договора.

5.2 Покупателю передается имущество, список которого приведен в Приложении 2 к настоящему Договору.

5.3 При передаче Квартиры Стороны подпишут акт приема-передачи по форме, являющейся Приложением 3 к настоящему Договору.

5.4 С момента государственной регистрации права собственности на Квартиру за Покупателем к нему переходит риск случайной гибели или повреждения Квартиры.

5.5 Продавцы обязуются оплатить коммунальные услуги за Квартиру до дня регистрации права собственности за Покупателем.

5.6 На момент заключения настоящего Договора в Квартире нет зарегистрированных лиц.

6 Заверения об обстоятельствах

6.1 Продавцы заверяют и гарантируют Покупателю, что Квартира свободна от любых обременений в пользу любых третьих лиц, под залогом, в споре, под арестом или запрещением не состоит, а также Продавцы не заключал с какими-либо третьими лицами договоров купли-продажи и иных подобных сделок в отношении нее.

6.2 Каждая из Сторон заверяет и гарантирует, что она не ограничена в дееспособности, может по состоянию здоровья осуществлять свои права и обязанности, отсутствуют заболевания, не позволяющие понимать существо настоящего Договора, отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключить настоящий Договор на невыгодных для себя условиях.

6.3 Согласие супруги Покупателя на заключение настоящего Договора получено.

7 Ответственность Сторон

7.1 В случае уклонения кого-либо из Сторон от подписания акта приема-передачи и/или от подачи документов на государственную регистрацию права она уплачивает другой Стороне неустойку в сумме 0.1% от цены Квартиры за каждый день просрочки.

7.2 В случае уклонения Покупателя от помещения средств в банковскую ячейку Покупатель уплачивает Продавцам неустойку в сумме 0.1% от цены Квартиры за каждый день просрочки.

8 Прочие положения

8.1 Стороны будут решать возникающие между ними разногласия путем переговоров.

8.2 При недостижении согласия спор будет передан на рассмотрение суда в соответствии с законодательством Российской Федерации.

8.3 Настоящий Договор составлен в четырех экземплярах, по одному для каждого из Продавцов, один экземпляр для Покупателя и один экземпляр для регистрирующего органа, осуществляющего регистрацию права собственности Покупателей.

9 Реквизиты и подписи Сторон

Приложения:

  1. Согласие органа опеки
  2. Перечень передаваемого имущества.
  3. Форма акта приема-передачи

Образец договора с несовершеннолетним от 14 до 18 лет

Договор в этом случае составляется по тем же принципам, что и договор с несовершеннолетним до 14 лет. Однако преамбула договора будет выглядеть по-другому. Договор подписывает сам несовершеннолетний, но с согласия родителей (Образец приводится ниже).

Покупка за счет материнского капитала

Выплата материнского капитала за рождение детей осуществляется в соответствии со ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ от 29 декабря 2006 года «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».

С 2020 года материнский капитал выплачивается за рождение первого ребёнка. Ранее выплаты делались за второго и последующих детей.

Сумма материнского капитала подлежит ежегодной индексации. В 2020 году размер федеральной выплаты составляет 466 617 рублей за первого ребёнка; 616617 рублей за рождение второго и последующих детей.

Помимо федеральных выплат, в различных регионах установлены дополнительные меры стимулирования рождаемости и выплат за рождение детей.

Средства материнского капитала могут быть использованы, среди прочего, на улучшение жилищных условий. Для распоряжения ими необходимо подать в местный орган Пенсионного фонда соответствующее заявление.

Приобретённое за счет средств материнского капитала жилое помещение (доля в нем) должна быть оформлена в общую собственность родителей и ребёнка (детей) с определением размера долей по соглашению (п. 4 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ).

Размер долей в праве собственности определяется по соглашению совершеннолетних членов семьи. По общему правилу нотариально удостоверять такое соглашение не требуется. Однако, если помимо выделения детям долей в нем затрагиваются вопросы раздела совместной собственности супругов, соглашение необходимо удостоверить нотариально (Письмо Минюста России от 15 июля 2020 года № 12/79244-МБ).

К примеру, раздел совместной собственности проводится, если жилье приобретено не только за счет средств материнского капитала, но и собственных средств супругов, ранее не заключивших брачный договор или соглашение о разделе имущества. В этом случае считается, что супруги приобрели жилье за счет совместных средств. При выделении долей детям совместная собственность подлежит прекращению, для которого требуется удостоверить соглашение о разделе имущества в нотариальном порядке.

Нужно ли согласие опеки, чтобы выписать несовершеннолетнего

Приведённые выше правила применяются к случаям, когда несовершеннолетний является собственником доли в квартире или жилого помещения в целом.

Регистрация по месту проживания («прописка») в квартире не дает права собственности. Поэтому, если несовершеннолетний просто зарегистрирован (прописан) в квартире, находящейся в собственности его родителей, на прекращение его регистрации не требуется согласия органов опеки. Несовершеннолетний ребёнок всегда регистрируется по месту жительства с одним из его родителей.

В то же время, выписка из муниципальной (государственной и не приватизированной) квартиры, в результате которой несовершеннолетний утрачивает право пользования этим жильем, потребует согласия органа опеки. В ряде случаев для принудительной выписки и прекращения регистрации несовершеннолетнего по месту жительства потребуется решение суда.

Заключение договора купли-продажи квартиры с участием несовершеннолетних имеет много особенностей, которые невозможно изложить в одной статье. Проконсультируйтесь с юристом и получите точный ответ на Ваш вопрос.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации:

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *