Договор об участии

Содержание

Заключение договора долевого участия в строительстве в 2020 году: образец ДДУ, риски и порядок регистрации

Покупка квартиры напрямую у застройщика означает большую экономию в деньгах и отсутствие юридических проблем с «чистотой» жилья. Чаще всего подобные отношения оформляются через договор долевого участия. В сегодняшней статье рассмотрим особенности его заключения, преимущества, недостатки, риски и коснемся альтернативных инструментов.

Что такое долевое участие в возведении МКД

Договором долевого участия в строительстве обеспечивается сотрудничество дольщика (гражданина или фирмы) с застройщиком (строительной организацией), который осуществляет возведение (строительство) многоквартирного дома. Требования к самому тексту, порядок заключения и в целом отношения по долевой застройке регулируются центральным нормативным актом – Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве …» от 30-го декабря 2004 года № 214-ФЗ.

Вышеназванный законодательный акт достаточно часто терпит изменения. В основном они направлены на защиту прав дольщиков, поскольку при участии в строительстве гражданин рискует крупной суммой денег.

Обратите внимание! ДДУ заключается на стадии, когда квартиры как объекта недвижимости еще не существует. Если дом уже передали по документам в эксплуатацию – с застройщиком заключается купля-продажа.

Риски, преимущества и недостатки

Любой инструмент приобретения жилья несет в себе определенные плюсы и минусы. Самый главный риск покупателя – не получить квартиру и потерять собственные средства. Рассмотрим подробнее, насколько ДДУ безопасен с этой точки зрения.

Подписывая соглашение о долевом участии, строительная организация связывает себя очень жесткими условиями нормативного закона. Эти требования – гарантии безопасности застройки для граждан.

К таким гарантиям, в частности, можно отнести:

  • за нарушение сроков сдачи объекта в пользу граждан начисляются денежные санкции, которые реально работают на практике;
  • интересы дольщиков, подписавших ДДУ в октябре 2017 года и позже, защищены специальным компенсационным фондом, в который застройщик отчисляет 1,2% от суммы каждого договора;
  • в регионах действуют «реестры обманутых дольщиков», которые оказывают посильную помощь гражданам, оказавшимся в трудной ситуации;
  • ответственность застройщика перед гражданами застрахована;
  • в последнее время требования к строителям ужесточились в плане получения разрешений, организации «финансовой подушки» на банковском счете строительства не менее 10% от суммы всего проекта, контроля за финансовыми операциями со стороны банковского сектора;
  • в строительной сфере установлены высокие требования к фирмам, производящим работы – лицензию на данную деятельность получить достаточно сложно, а значит, и качество жилья будет соответствовать всем ГОСТам;
  • договор долевого участия обязательно регистрируется в ЕГРН, что придает ему особый формальный статус.

Указанные гарантии выгодно отличают ДДУ от участия граждан в жилищно-строительных кооперативах. ЖСК – это добровольное объединение граждан. Стоимость пая в таком объединении может быть намного привлекательнее участия в долевом строительстве, однако не стоит забывать о следующих недостатках:

  • строительство МКД организуют непрофессионалы, что может привести к нарушению строительных норм;
  • пай никак не застрахован, а в случае банкротства кооператива вернуть свои деньги будет намного сложнее;
  • никаких фондов защиты пайщиков ЖСК не существует.

Основной же минус договора долевого участия – это вероятность банкротства застройщика. Нивелировать данный недостаток можно, остановив выбор на надежной строительной фирме, репутация которой складывалась в течение многих лет работы на рынке.

Как дольщику организовать защиту прав при банкротстве застройщика – мы рассказывали в этой статье.

Заключение договора долевого участия

Как правило, каждый застройщик имеет свою универсальную форму договора долевого участия, которую предлагает подписать дольщику. Следует помнить, что законодателем не установлено жесткой обязательной формы – поэтому на ознакомление с текстом необходимо выделить достаточно времени.

Образец ДДУ

Договор долевого участия в строительстве – достаточно объемный документ, намного шире, чем обычный ДКП. Он охватывает максимум информации о предстоящем строительстве, правах, обязанностях участников, порядке разрешения ряда ситуаций.

Ознакомиться с универсальным образцом ДДУ можно по этой ссылке.

Обязательные пункты соглашения

Список обязательных условий договора долевого участия в строительстве определен в ст. 4 Закона № 214. При отсутствии этих пунктов договор считается незаключенным, а значит и права/обязанности участников по нему не возникают.

Важно проверить, чтобы в тексте содержались:

  • подробное описание будущей квартиры (площадь, количество комнат и др.), составленное недвусмысленным образом, чтобы сторонам было ясно, о каком объекте идет речь и как его найти в МКД;
  • графический план квартиры с расположением ее на этаже относительно других квартир;
  • основные сведения об МКД – материалы строительства, энергоэффективность, сейсмоустойчивость, класс помещения (жилое/нежилое);
  • срок передачи квартиры гражданину;
  • полную цену договора долевого участия и порядок ее перечисления;
  • гарантийный срок;
  • обеспечительные меры, направленные на исполнение строителями соглашения.

Все указанные сведения в должны полностью соответствовать проектной декларации, иначе соглашение можно отменить в суде как недействительное.

Основные права и обязанности сторон

Ключевые задачи застройщика:

  • построить многоквартирный дом любыми средствами, с помощью собственных сил или привлекая инвесторов;
  • по окончании застройки оформить разрешительную документацию и ввести дом в эксплуатацию;
  • передать квартиру участнику долевого строительства по акту.

Гражданин, принимающий участие в долевом строительстве, должен:

  • уплатить деньги в оговоренном порядке;
  • принять жилье, если у застройщика имеются все необходимые разрешительные документы, а дом сдан.

Остальные права, притязания, требования и обязанности непосредственно вытекают из основных, перечисленных выше.

Обратите внимание! Заполнять бумаги на подачу 3 НДФЛ и возврат налога по вычету допустимо только после получения жилья по передаточному акту, а не сразу после оплаты.

На что еще обратить внимание

Помимо общих положений, соглашение должно содержать ряд пунктов. На что еще обратить внимание в договоре – услуги застройщика в договоре долевого участия:

  • предоставление дольщику возможности знакомиться с финансовой документацией и бумагами по строительству;
  • обязанность в итоге передать квартиру дольщику – застройщик не может сослаться ни на какие обстоятельства (отсутствие средств или отзыв лицензии);
  • направить гражданину уведомление о завершении работ за две недели до назначенной даты, и предложение о приемке жилья;
  • обязательство вернуть денежные средства в определенных законом и соглашением случаях;
  • допуск к исполнению соглашения правопреемников дольщика в случае его смерти;
  • обязанность нести риск уничтожения квартиры до даты передачи ее дольщику;
  • обязанность заключения допсоглашений к договору в случае изменения условий.

Отдельно нужно остановиться на изменении цены строительства, площади и срока передачи квартиры:

  • изменение цены договора возможно, только если это прямо предусмотрено текстом соглашения – это касается как уменьшения, так и увеличения цены;
  • уменьшение и увеличение площади квартиры по договору долевого участия влечет изменение цены – этот вопрос полностью регулируется ДДУ;
  • срок передачи квартиры может быть изменен при согласии дольщика и при условии предварительного уведомления об этом за 2 месяца до даты окончания строительства.

Важно! Изменения условий оформляются дополнительным соглашением к договору долевого участия. Помните, что застройщик не вправе в одностороннем порядке поднять цену жилья или сдвинуть срок сдачи строительства.

О том, как взыскать неустойку с застройщика при нарушении сроков, мы .

Регистрация в Росреестре

Регистрация соглашения в ЕГРН обязательна. Только после внесения записи в Реестр оно приобретает законную силу.

Порядок включает всего 4 простых шага:

  1. Собрать все необходимые документы.
  2. Оплатить сумму пошлины за регистрацию 350 руб. (для физ лиц).
  3. Представить бумаги по списку через «Мои документы» или онлайн-сервис (при наличии ЭЦП).
  4. Спустя неделю получить результат регистрацию на руки – выписку из ЕГРН.

Список необходимых бумаг включает:

  • три подлинника ДДУ;
  • заявление о регистрации – заполняется сотрудником МФЦ на приеме, заранее заполнять не нужно;
  • удостоверение личности (если пришел представитель – доверенность от дольщика, оформленная нотариально);
  • нотариальное согласие супруга на заключение ДДУ;
  • залоговая документация, если квартира приобретается в кредит;
  • технические документы на жилье, согласованные с застройщиком;
  • госпошлина.

Результатом регистрации станет выписка из ЕГРН, которую обязательно нужно сохранить на весь период строительства вместе с подлинным экземпляром ДДУ.

Передача прав по ДДУ

В ряде случаев у дольщика может исчезнуть интерес в приобретении квартиры – например, при незапланированном переезде в другой регион. В таких случаях оформляется цессия — переуступка по договору долевого участия в строительстве.

Особенности передачи прав по договору долевого участия следующие:

  • через соглашение в основном ДДУ как бы меняется дольщик – новое лицо обладает всеми правами и обязанностями участника договора;
  • по цессии передается не готовая квартира, а права на нее;
  • претензии по качеству жилья новый дольщик предъявляет только застройщику, а не предыдущему дольщику;
  • на цессию нужно получить письменное согласие застройщика, иначе она будет недействительной;
  • переуступка тоже нуждается в регистрации в ЕГРН.

Образец договора о переуступке можно скачать здесь.

Особенно важным является вопрос по оценке прав требования по договору долевого участия. В конечном счете, цену переуступки определяют сами стороны. Покупателю важно удостовериться, что предыдущий собственник полностью рассчитался с застройщиком. Для этого нужно взять у застройщика справку о полной оплате. Если строительство оплачено не полностью, то оставшуюся часть погашает новый дольщик в соответствии с условиями ДДУ.

О состоявшейся цессии нужно обязательно уведомить застройщика, предоставив ему копию соглашения о переуступке с регистрационной отметкой.

Подводные камни и пути обхода закона

Подводные камни договора долевого строительства жилья в основном касаются уловок застройщика, которые позволяют ему обходить некоторые жесткие требования. При изучении договора нужно обратить внимание на следующие моменты:

  • Цена договора вносится только после регистрации в ЕГРН, поэтому условие о предоплате до подачи договора долевого участия в Росреестр – ничтожно. Если застройщик сам занимается регистрацией, то этот момент нужно проверить особенно тщательно.
  • Земля под МКД может находиться на праве собственности, аренды и бессрочного пользования. Если застройщик не может подтвердить статус земли, сделку лучше не заключать. Это касается также любой строительной документации.
  • Подписывать договор от застройщика может только директор (гендиректор). Если подписывает менеджер, обязательно просите подлинную доверенность от директора, в противном случае – не подписывайте договор.
  • Срок в договоре должен быть указан точно. Формулировка «в разумный срок» не отвечает интересам дольщика, т.к. позволяет постоянно сдвигать сроки завершения стройки.

Ключевой момент – подписываемое соглашение должно называться именно «Договор долевого участия в строительстве». Если застройщик предлагает подписать другую бумагу, например, предварительный договор купли-продажи или вексель, выдавая его за ДДУ – сделку однозначно нельзя заключать. Только ДДУ гарантирует дольщикам широкий перечень гарантий, о которых было сказано выше. Иные документы не защитят участников в случае банкротства или долгостроя.

Новое по договорам долевого участия в 2020 году

Договор долевого участия в строительном бизнесе играет важную роль – привлекает граждан к финансированию возведения МКД. Поскольку граждане являются самой незащищенной стороной такого инвестирования, законодатель постоянно вводит изменения, направленные на укрепление их позиций.

В 2019 году произошел переход от действующей системы оплаты на эскроу-счета. Дольщики будут вносить деньги в оплату ДДУ на специальный банковский счет. Средства счета будут сохраняться до завершения стройки. Застройщик получит вознаграждение только после передачи жилья собственникам.

Данное новшество является одним из этапов отмены долевого участия как явления. Отмечается, что данный инструмент исчерпает себя полностью к 2021-2022 годам.

Договор долевого участия в строительстве – работающая схема приобретения нового жилья у застройщика. При подписании договора нужно обращать внимание на ряд существенных пунктов, а также на репутацию и проектные документы застройщика. Если фирма-застройщик является надежной, то и возведение МКД пройдет без проблем. Если же возникают трудности – закон гарантирует дольщикам строгое соблюдение их прав.

Подробнее про долевое строительство в 2020 году, можете узнать далее.

Ждем ваши вопросы и будем рады видеть вас на бесплатной консультации с юристом. Запись на сайте через консультанта.

Будем благодарны за оценку поста, лайк и репост.

Образец договора долевого участия в строительстве (ДДУ) 2018/2019 года

участия в долевом строительстве многоквартирного дома

г. Москва пятнадцатого октября две тысячи восемнадцатого года

гражданин Российской Федерации Дольщик Василий Иванович, именуемый в дальнейшем «Участник долевого строительства», с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор (далее — Договор) о нижеследующем:

  1. Предмет Договора
    1. Застройщик обязуется в предусмотренный настоящим Договором срок построить (создать) многоквартирный дом (далее — МКД) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию МКД передать Участнику долевого строительства жилое помещение в нем — 1 комнатную квартиру, условный номер 001, расположенную в Секции 1 на 2 этаже, общей проектной площадью 36 квадратных метров (далее по тексту – Квартира или Объект долевого строительства»), кроме того общая проектная площадь балкона 2 квадратных метра. Участник долевого строительства обязуется принять Квартиру и уплатить установленную в настоящем Договоре цену на условиях, установленных в настоящем Договоре.
    2. Настоящий Договор заключен в соответствии с Федеральным законом №214-ФЗ 30 декабря 2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
    3. Застройщик будет осуществлять строительство своими силами, а также с привлечением других лиц.
    4. План Квартиры и ее расположение, описание частей Квартиры и сведения об МКД приведены в Приложении 1 к настоящему Договору.
    5. Проектная площадь квартиры подлежит уточнению после получения разрешения на ввод в эксплуатацию МКД на основании данных кадастрового учета.
    6. Строительство МКД ведется на земельном участке с кадастровым номером 77:00:0000000:000 по строительному адресу: г. Москва, ул. Строителей, уч. 101. Почтовый адрес МКД будет уточнен решением уполномоченного органа власти.
    7. Участнику долевого строительства будет передана Квартира в следующем состоянии: одна жилая комната, совмещенный санузел, кухня — без чистовой отделки.
    8. Срок ввода МКД в эксплуатацию — 3 квартал 2019 года. Срок передачи Квартиры Участнику долевого строительства — до 31 декабря 2019 года.
  2. Гарантийный срок
    1. Для предъявления требований в связи с ненадлежащим качеством Квартиры (за исключением технологического и инженерного оборудования) Застройщик устанавливает Гарантийный срок — 5 (пять) лет со дня передачи Участнику долевого строительства Квартиры по акту приема-передачи в соответствии с настоящим Договором.
    2. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого Участникам долевого строительства МКД составляет 3 (три) года со дня подписания Акта приема-передачи.
    3. Застройщик не несет ответственности за недостатки Квартиры, если они произошли вследствие нормального износа Квартиры или входящих в ее состав элементов отделки, инженерно-технического обеспечения, конструкций, изделий, нарушения технических регламентов, обязательных требований к процессу эксплуатации Квартиры или входящих в ее состав элементов отделки, либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим Участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) Квартиры возникли вследствие нарушения правил безопасного использования Квартиры и входящих в ее состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.
    4. Для целей информирования о правилах эксплуатации Квартиры при подписании Акта приема-передачи Застройщик передаст Участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации Квартиры.
  3. Основания привлечения средств Участника долевого строительства
    1. Застройщик вправе привлекать денежные средства Участника долевого строительства для целей постройки Многоквартирного дома на основании:
      • Заключения уполномоченного органа исполнительной власти г. Москвы о соответствии Застройщика и проектной декларации требованиям, установленным Федеральным законом №214-ФЗ 30 декабря 2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Указанное заключение размещено в сети Интернет на сайте _______.
      • Разрешения на строительство № 0001 от 01 января 2018 года, выданного Комитетом государственного строительного надзора г. Москвы;
      • Зарегистрированного договора аренды недвижимости № 0001 от 31 декабря 2017 года, заключенного в отношении земельного участка с кадастровым № 77:00:0000000:000 по строительному адресу: г. Москва, ул. Строителей, уч. 101, на котором будет осуществляться строительство МКД. Документы, подтверждающие права Застройщика на указанный земельный участок, размещены в сети Интернет на сайте _________.
      • Проектной декларации, размещенной в сети Интернет на сайте ______.
    2. Обязательства Застройщика перед Участником долевого строительства и иными участниками долевого строительства МКД производится путем залога прав аренды земельного участка, на котором осуществляется строительство МКД, а также строящегося МКД.
    3. В целях гарантии защиты прав и законных интересов Участника долевого строительства, Застройщик уплачивает взнос в компенсационный фонд в порядке, установленном действующим законодательством.
  4. Цена Договора и порядок расчетов
    1. Цена Квартиры рассчитывается исходя из стоимости 1 кв. м — 110 000 (сто десять тысяч) рублей, и составляет 3 960 000 (три миллиона девятьсот шестьдесят) тысяч рублей, НДС не облагается. Цена квартиры является твердой и может измениться лишь по взаимному согласию Сторон на основании дополнительного соглашения к настоящему Договору, а также в случае, предусмотренном в пункте 4.2.
    2. Стороны допускают, что площадь отдельных комнат, кухни и других помещений может быть уменьшена или увеличена за счёт, соответственно увеличения или уменьшения других помещений Квартиры, а также фактическая площадь Квартиры может отличаться от проектной площади в результате погрешности при проведении строительно-монтажных работ. Если в результате проведения кадастрового учета фактическая общая площадь Квартиры будет отклоняться от общей проектной площади Квартиры в сторону уменьшения или увеличения более чем на 1 (один) квадратный метр, Участник долевого строительства доплачивает Застройщику либо Застройщик возвращает Участнику долевого строительства стоимость разницы между общей проектной площадью Квартиры и фактической общей площадью Квартиры исходя из расчета стоимости за один квадратный метр общей проектной площади Квартиры, указанной в п. 4.1. Договора. При этом Стороны подписывают соответствующее дополнительное соглашение к настоящему Договору.
    3. Уплата цены квартиры производится в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты государственной регистрации настоящего Договора наличными денежными средствами в кассу Застройщика либо путем перечисления на банковский счет Застройщика, указанный в настоящем Договоре.
    4. В случае нарушения установленного настоящим Договором срока оплаты цены Участник долевого строительства уплачивает Застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Просрочка оплаты Цены в течение более чем двух месяцев, является основанием для одностороннего отказа Застройщика от исполнения настоящего Договора.
    5. Расходы, связанные с государственной регистрацией права собственности Участника долевого строительства на Квартиру, в рамках Договора не учитываются. Соответствующие расходы Участник долевого строительства несет самостоятельно и за свой счет.
  5. Передача Квартиры
    1. При условии полной оплаты Участником долевого строительства цены квартиры и неустойки (при ее начислении), а также при условии получения разрешения на ввод в эксплуатацию МКД, Застройщик обязуется в письменном виде уведомить Участника долевого строительства о готовности передать Квартиру путем направления по почте заказного письма с описью вложения и уведомлением о вручении, по адресу, указанному в Договоре, либо путем вручения указанного уведомления Участнику долевого строительства лично под расписку
    2. Участник долевого строительства, получивший указанное в пункте 5.2 уведомление от Застройщика, обязан принять Квартиру в срок, указанный в уведомлении.
    3. В случае нарушения предусмотренного пунктом 1.8 настоящего Договора срока передачи Участнику долевого строительства квартиры Застройщик уплачивает Участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере двух трехсотых ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены Договора за каждый день просрочки.
    4. В случае если строительство МКД не будет завершено в предусмотренный пунктом 1.8 настоящего Договора срок, Застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить Участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении настоящего Договора. Изменение предусмотренного настоящим Договором срока передачи Застройщиком квартиры Участнику долевого строительства осуществляется путем подписания дополнительного соглашения к настоящему Договору.
    5. Участник долевого строительства имеет право отказаться от приёмки Квартиры и подписания Акта приема-передачи Квартиры в случае, несоответствия качества передаваемой Квартиры условиям Договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, иным обязательным требованиям, приведшим к ухудшению ее качества, которые делают Квартиру непригодной для проживания. Перечень недостатков Квартиры фиксируется Сторонами в акте осмотра. После устранения указанных недостатков, Участник долевого строительства обязан принять Квартиру по акту приёма-передачи в течение 3 (трех) рабочих дней после получения Участником долевого строительства извещения об их устранении, направленного заказным письмом, с описью вложения и уведомлением о вручении либо путем вручения указанного уведомления Участнику долевого строительства лично под расписку.
  6. Государственная регистрация Договора и права собственности на Квартиру
    1. Настоящий Договор подлежит государственной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии.
    2. Расходы по регистрации настоящего Договора Стороны несут в размерах, предусмотренных Налоговым кодексом РФ.
    3. Право собственности Участника долевого строительства на Квартиру подлежит государственной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации. Застройщик вправе оказать Участнику долевого строительства услуги по организации государственной регистрации, что оформляется отдельным договором.
  7. Ответственность сторон
    1. За ненадлежащее исполнение либо неисполнение своих обязательств по настоящему Договору виновная Сторона обязана уплатить другой Стороне неустойки (штраф, пени), установленные Федеральным законом №214-ФЗ 30 декабря 2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
    2. Уплата неустойки, штрафов, пеней не освобождает Стороны от исполнения своих обязательств по настоящему Договору.
    3. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения настоящего Договора в результате обстоятельств чрезвычайного характера, которые Стороны не могли предвидеть или предотвратить.
  8. Разрешение споров
    1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении условий настоящего Договора, Стороны будут стремиться разрешать путем переговоров.
    2. Споры, не урегулированные путем переговоров, разрешаются в судебном порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.
  9. Срок действия Договора. Порядок изменения и расторжения Договора
    1. Настоящий договор подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, вступает в силу с момента его регистрации и действует до полного и надлежащего исполнения Сторонами всех обязательств по настоящему Договору.
    2. Условия настоящего Договора могут быть изменены путем подписания письменного дополнительного соглашения к нему.
    3. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения настоящего Договора в случае неисполнения Застройщиком обязательства по передаче Объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный настоящим Договором срок передачи такого объекта на два месяца, либо существенного нарушения требований к качеству Объекта долевого строительства, а также в иных установленных законодательством случаях.
    4. Ни одна Сторона не вправе передавать свои права и обязанности по настоящему Договору третьим лицам без письменного согласия другой Стороны.
  10. Заключительные положения
    1. Во всем, что не урегулировано настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.
    2. Стороны обязуются письменно извещать друг друга о смене реквизитов, адресов и иных существенных изменениях.
    3. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон и один для Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии.
  11. Приложение: Описание Квартиры.
  12. Реквизиты и подписи Сторон

Эта статья содержит общую информацию о содержании законодательства и может не учитывать особенности каждого случая. Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации.

8 800 350-84-13 доб. 741 (все регионы)

Такой вывод сделали специалисты Управления Росреестра по Москве на основе статистики сделок по итогам ноября.

Фото: www.siapress.ru

Как сообщает пресс-служба управления, с января по ноябрь текущего года в Москве было зарегистрировано 95 879 договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) в жилом и нежилом фонде, что на 4% больше аналогичного показателя 2018 года (92 173 ДДУ) и в полтора раза превысило аналогичный показатель 2017 года (63 9191).

Фото: www.stroypuls.ru

На рынке новостроек количество сделок с января по ноябрь увеличилось на 5% по отношению к аналогичному периоду 2018 года и составило 74 630 ДДУ.

Но если брать помесячную динамику, то она отрицательная. В ноябре текущего года в жилом фонде зафиксировано 5 868 ДДУ — на 2% меньше, чем в октябре и на 34% меньше чем в ноябре 2018 года (8 826 ДДУ).

Источник: Управление Росреестра по Москве

На первичном рынке нежилой недвижимости также зафиксировано снижение числа сделок: в ноябре оформлено 1 439 ДДУ – на 19% меньше, чем в октябре (1 786 ДДУ) и на 32% ниже ноября 2018 года (2 129 ДДУ).

Фото: www.rg.ru

Приведенная статистика свидетельствует о сдержанном спросе на столичные новостройки — так оценил вышеприведенную статистику Руководитель Управления Росреестра по Москве Игорь Майданов (на фото).

Что касается Московской области, то она по итогам 11 месяцев этого года продемонстрировала отрицательную динамику как помесячно, так и в годовом сравнении:

Фото: www.pbs.twimg.com

• за 11 месяцев 2019 года в Подмосковье было зарегистрировано 74 548 ДДУ (-3,6% к аналогичному периоду прошлого года);

• в ноябре 2019 года — 6 278 ДДУ (-16,9% к ноябрю 2018 года).

Очевидно, что данная статистика свидетельствует об устоявшемся в течение года тренде на снижение спроса на жилую и нежилую недвижимость на Подмосковном рынке новостроек.

Фото: www.grozny-inform.ru

В Москве в ноябре продажи по ДДУ упали на четверть

Росреестр: за 9 месяцев продажи новостроек по ДДУ в России выросли на 16%

Только 11% столичных новостроек бизнес-класса продается через счета эскроу

Эксперты: за год цена квартир в столичных новостройках выросла на 9%, а количество ДДУ упало на 20%

Эксперты: сокращение числа ДДУ и ипотечных договоров в столице ограничивается трехмесячным периодом

В 2019 году заметный рост сделок на рынке новостроек столичного региона отмечен лишь на территории старой Москвы

Большинство застройщиков считает, что продажи по ДДУ растут только на бумаге

За 7 месяцев на рынке новостроек Подмосковья зарегистрировано 51,37 тыс. ДДУ — на 7,5% больше, чем годом ранее

Подмосковье почти догнало Москву по спросу на жилье

Полный справочник для участников долевого строительства.

Основные положения
Что такое ДДУ?
Какие гарантии дает ДДУ?
Чем отличается договор ДДУ от ЖСК
Что должно быть в ДДУ?

Регистрация и страхование
Кто должен страховать ДДУ?
Где регистрируют ДДУ?
Как зарегистрировать ДДУ?
Как проверить регистрацию ДДУ?

Оплата
Когда вносится первоначальный взнос при долевом строительстве?

Расторжение ДДУ
Как расторгнуть ДДУ и вернуть деньги?
Как расторгнуть ДДУ по соглашению сторон?
Как расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке дольщиком?
Как расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке застройщиком?
Как расторгнуть ДДУ через суд?
Как расторгнуть ДДУ с ипотекой в одностороннем порядке?

Другое
Как рассчитать неустойку по ДДУ?
Как оформить собственность по ДДУ
Как продать квартиру по ДДУ?
Сколько стоит долевое строительство?
Кто контролирует долевое строительство?
Какие опасности есть в переуступке по ДДУ

Что такое ДДУ?

ДДУ, или договор долевого участия – это договор между дольщиком и застройщиком. По нему вы, вместе с другими покупателями, в долях вкладываете деньги в возведение многоэтажного дома, а застройщик после окончания строительства должен передать вам конкретную квартиру в этом доме.

Какие гарантии дает ДДУ?

1. Защита от двойных продаж.
После подписания ДДУ регистрируется в Росреестре. Это значит, что государство зафиксировало ваше право после оплаты получить конкретную квартиру. Следовательно, ее не смогут продать еще раз другому покупателю.

2. Право на получение неустойки за просрочку передачи квартиры.
Если застройщик не передал вам квартиру в срок, указанный в ДДУ, вы можете потребовать неустойку за каждый день ожидания.

3. Право расторгнуть договор.
Если застройщик не выполняет своих обязательств или выполняет их плохо, вы можете расторгнуть договор без каких-либо штрафов, получить назад свои деньги, а также неустойку и компенсацию.

4. Прозрачная документация.
По закону об участии в долевом строительстве застройщик обязан публиковать в СМИ и интернете проектную декларацию на строящийся дом, а также предоставлять документацию о себе любому обратившемуся человеку.

Чем отличается договор ДДУ от ЖСК

1. Договор с ЖСК, в отличие от ДДУ, не нужно регистрировать. С одной стороны, это значит, что вам не нужно собирать пакет документов, договариваться с застройщиком о дате регистрации, идти в Росреестр или МФЦ, тратить время на ожидание регистрации. С другой – без государственной регистрации есть риск двойных продаж вашей квартиры.

2. По договору с ЖСК цена на квартиру обычно ниже, чем по ДДУ. Однако схема ЖСК позволяет брать различные дополнительные сборы с членов кооператива. В итоге цена может быть даже выше той, что вы заплатили бы по ДДУ.

Что должно быть в ДДУ?

Обязательные пункты:

  1. Определение объекта строительства.
  2. Характеристики квартиры или иной недвижимости в соответствии с проектной документацией – адрес дома, номер квартиры, ее площадь, планировка и т.д.
  3. Срок передачи помещения.
  4. Стоимость договора, сроки и порядок ее уплаты.
  5. Гарантийный срок объекта строительства.
  6. Способ, которым застройщик будет обеспечивать свои обязательства по ДДУ – залог на строящийся объект и земельный участок, а также либо поручительство банка, либо страхование ответственности застройщика.

Кто должен страховать ДДУ?

Застройщик. По закону об участии в долевом строительстве (№ 214-ФЗ) именно он страхует свою обязанность по передаче квартиры дольщику. Если строительная компания требует у вас деньги на страховку, она нарушает закон – средства дольщиков застройщик может тратить только на строительство дома.

Где регистрируют ДДУ?

ДДУ регистрируют в Росреестре (служба государственной регистрации, кадастра и картографии, она же Регистрационная палата) или через МФЦ.

Как зарегистрировать ДДУ?

Шаг 1

Прежде всего дольщику необходимо собрать комплект документов, установленный 214-ФЗ:

  1. ДДУ со всеми приложениями к нему. Понадобится три экземпляра-подлинника: один – для застройщика, второй – для Росреестра, третий – для самого дольщика. Количество экземпляров зависит от количества участников долевого строительства.
  2. Заявление застройщика и дольщика о государственной регистрации ДДУ. Обычно оно заполняется в органе Росреестра или в МФЦ.
  3. Документы, удостоверяющие личность заявителя. Физические лица вправе обратиться за регистрацией как лично, так и через представителя, который действует на основании доверенности, заверенной у нотариуса. Законные представители детей в возрасте до 14 лет представляют свидетельство о рождении ребенка. Представители недееспособных – документ о назначении их опекунами.
  4. Нотариально заверенное согласие супруга на совершение сделки другим супругом. Если оба супруга участвуют в долевом строительстве по одному ДДУ, нотариального согласия не требуется.
  5. Договор залога права требования (в случае, когда дольщику предоставляются кредитные/заемные средства) – для одновременной регистрации обременения права.
  6. Документы с описанием объекта долевого строительства (квартиры), составленное застройщиком и согласованное с участником долевого строительства. В описании должно указываться местоположение квартиры на плане создаваемого многоквартирного дома и ее планируемая площадь.

Шаг 2

Уплатить госпошлину за регистрационные действия.

Размер госпошлины для физического лица – 350 рублей. Так как госпошлина уплачивается в равных частях каждой стороной сделки, то физическому лицу требуется заплатить 1/2 от 350 рублей, то есть 175 рублей.

Предоставлять документ об уплате госпошлины не требуется, но заявитель вправе приложить его к пакету документов по собственной инициативе.

Если информация об уплате госпошлины отсутствует, документы к рассмотрению не принимаются.

Шаг 3

Подать комплект документов на регистрацию вместе с заявлением сторон (застройщика и дольщика). Сделать это можно лично в региональном отделении Росреестра по месту нахождения строящегося многоквартирного дома или в отделении МФЦ в электронной форме. Также документы и заявление можно направить по почте.

При подаче документов лично требуется присутствие как дольщика, так представителя застройщика.

После сдачи документов необходимо получить расписку в том, что они приняты на госрегистрацию. Расписка должна содержать:

  1. дату представления документов;
  2. перечень представленных документов;
  3. ФИО специалиста, принявшего документы, его подпись и телефон;
  4. ФИО специалиста, у которого в течение срока регистрации можно узнать, на какой стадии находится рассмотрение документов, и сколько времени осталось до его завершения.

Шаг 4

Получить документы после регистрации. Срок регистрации ДДУ с первым участником долевого строительства занимает не более 10 дней, с последующими – не более 5 дней.

Для получения документов потребуется:

  1. документ, удостоверяющий личность, либо доверенность на представление интересов заявителя.
  2. расписка в получении документов.

Государственная регистрация договора удостоверяется специальной регистрационной записью на нем.

Как проверить регистрацию ДДУ?

  1. Запросить у застройщика копию ДДУ со штампом регистрации.
  2. Если ДДУ еще не зарегистрирован, то расписку Росреестра о приеме вашего договора на регистрацию.
  3. Заказать выписку из ЕГРП на сайте Росреестра (заказ делается онлайн, выполняется до 5 рабочих дней и стоит от 150 рублей, в зависимости от количества нужных вам выписок).
  4. Заказать выписку из ЕГРП в Росреестре или МФЦ (понадобится паспорт, заявление на получение выписки (бланк), квитанция об оплате госпошлины).

В 3 и 4 случае вы получите информацию о всех дольщиках, которые зарегистрированы на конкретном земельном участке, где возводится дом. Ищите свои данные в этом списке.

Когда вносится первоначальный взнос при долевом строительстве?

Первый взнос по ДДУ вносится строго после государственной регистрации договора. Требование застройщика уплатить денежные средства до регистрации – это грубое нарушение 214-ФЗ!

Как расторгнуть ДДУ и вернуть деньги?

Расторгнуть ДДУ можно четырьмя способами:

  1. по инициативе участника долевого строительства;
  2. по инициативе застройщика;
  3. в судебном порядке;
  4. по соглашению сторон.

Во всех этих случаях застройщик обязан вернуть вам деньги.

При расторжении ДДУ в одностороннем порядке (как дольщиком, так и застройщиком) ДДУ считается расторгнутым со дня отправки уведомления о расторжении.
Расторжение ДДУ нужно зарегистрировать в Росреестре.

Подробнее о том как растогрнуть ДДУ.

Как расторгнуть ДДУ по соглашению сторон?

Обычно при расторжении ДДУ по соглашению сторон проблем не возникает – застройщик и дольщик оговаривают все условия возврата денег и расторгают договор. Но иногда застройщик включает в соглашение о расторжении не выгодные для дольщика пункты. Например, что деньги он вернет только после того, как заключит ДДУ на ту же квартиру с другим дольщиком. Соглашаться на него не следует, поскольку застройщик может и не перезаключить ДДУ.

Еще один пункт, на который не стоит соглашаться – очень длинный (до года) срок возврата денег. Если вы подпишите такое соглашение, то не сможете обратиться в суд с иском о взыскании средств, пока не закончится указанное время.

Если после расторжения ДДУ по соглашению сторон застройщик не возвращает деньги в установленный в соглашении срок, можно обращаться в суд.

Как расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке дольщиком?

Если дольщик решил по каким-то причинам расторгнуть ДДУ, ему следует:

  1. Предложить застройщику расторгнуть договор по обоюдному согласию.
  2. Если застройщик не согласен, то составить уведомление о расторжении договора.
  3. Отправить его застройщику по почте, заказным письмом с описью вложения.
  4. К письму стоит приложить расчет процентов за все время пользование деньгами (1/300 (для предпринимателей и юрлиц) или 1/150 (для физических лиц) ставки рефинансирования за каждый день пользования) и реквизиты, на которые нужно переводить средства.
  5. Застройщик должен перевести деньги в течение 20 дней.
  6. Если через 20 дней денег вы не получили, можно обращаться в суд.
  7. Для этого нужно составить иск к застройщику (с требованиям вернуть деньги, проценты и компенсацию).
  8. Предъявить иск в суд по месту нахождения застройщика.
  9. Если суд вынесет решение в вашу пользу, застройщик должен вернуть деньги в течение 10 дней со вступления в силу судебного решения.
  10. Если застройщик по-прежнему не возвращает деньги, нужно получить в суде исполнительный лист и передать его судебным приставам. Предъявить исполнительный лист можно в течение 3 лет с момента вступления судебного решения.

Читайте так же “Как не платить штраф за односторонний отказ от ДДУ”

Как расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке застройщиком?

Если дольщик просрочил платеж более чем на два месяца или более чем три раза нарушал сроки платежей, застройщик может расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке. Для этого он:

  1. Направляет дольщику предупреждение о том, что нужно погасить задолженность, иначе ДДУ будет расторгнут.
  2. Если выплаты так и не поступают в течение 30 дней, направляет дольщику уведомление о об отказе от исполнения договора – заказным письмом с описью вложения.
  3. В течение 10 дней со дня расторжения возвращает деньги, которые дольщик уплатил в счет ДДУ.
  4. Если дольщик не обратился за деньгами в эти 10 дней, на следующий день застройщик зачисляет деньги на депозит нотариуса по своему местонахождению.
  5. Уведомляет дольщика о переводе денег на депозит нотариуса.
  6. Если застройщик не перевел деньги в указанные сроки, он обязан выплатить дольщику проценты на эту сумму в размере 1/300 (для предпринимателей и юрлиц) или 1/150 (для физических лиц) от ставки рефинансирования. Проценты начисляются за каждый день просрочки.
  7. Если застройщик не переводит деньги, дольщик может обратиться в суд.

Как расторгнуть ДДУ через суд?

ДДУ расторгается в суде, если:

  1. строительство дома остановлено/приостановлено и очевидно, что застройщик не передаст квартиру в срок;
  2. застройщик внес существенные изменения в проект (например, уменьшил площадь квартиры);
  3. застройщик изменил назначение нежилых помещений в квартире;
  4. в других случаях, предусмотренных ДДУ.

В любом из этих 4 случаев дольщик может обратиться в суд по месту нахождения застройщика с исковым заявлением о расторжении ДДУ и возврате денег, процентов и компенсации.

К заявлению нужно приложить:

  • копию ДДУ;
  • доказательства, подтверждающие наступление любого из 4 случаев (например,
  • документы, которые подтверждают прекращение строительства, внесение значительных изменений в проектную документацию и т.д.);
  • расчет итоговой суммы, требуемой с застройщика;
  • копии всех вышеперечисленных документов для суда, по числу участников
  • судебного разбирательства;
  • квитанцию об оплате госпошлины;
  • заверенную у нотариуса копию доверенности представителя (если ваши интересы в суде представляет другой человек);
  • другие документы, которые могут подтвердить обстоятельства дела.

Если суд выносит решение в пользу дольщика, застройщик обязан вернуть установленную судом сумму в течение 10 дней с того момента, как судебный акт вступил в силу.

Если застройщик по-прежнему не возвращает деньги, нужно получить в суде исполнительный лист и передать его судебным приставам. Предъявить исполнительный лист можно в течение 3 лет с момента вступления решения суда в силу.

Доводить дело до суда застройщику не выгодно. Если суд выносит решение в пользу дольщика, то со строительной компании взыскиваются и внесенные по ДДУ деньги, и процент за пользование ими, и компенсация морального вреда, и убытки, связанные с судебными расходами, и штраф за то, что застройщик не удовлетворил законные требования дольщика в добровольном порядке.

Как рассчитать неустойку по ДДУ?

Вы можете требовать с застройщика неустойку, если:

  • застройщик пропустил сроки передачи квартиры,
  • вы расторгаете ДДУ,
  • застройщик вовремя не устраняет недостатки в квартире.

1. Размер неустойки

Если дольщик – юридическое лицо или предприниматель, то ежедневная неустойка равна 1/300 ставки рефинансирования Центробанка (на август 2016 года – 10,5%).
Если дольщик – физическое лицо, ежедневная неустойка равна 1/150 ставки рефинансирования.

2. Момент начисления неустойки

Неустойка, которую уплачивает застройщик при расторжении договора дольщиком, начисляется с момента, когда вы внесли деньги (все или часть).

Неустойка за просрочку передачи квартиры начисляется со следующего дня после даты передачи, указанной в ДДУ.

Неустойка за то, что застройщик вовремя не устранил недостатки, начисляется после того, как истек оговоренный застройщиком и дольщиком срок устранения.

Как оформить собственность по ДДУ

Прежде чем вы сможете оформить квартиру, которую приобрели по ДДУ, в свою собственность, застройщик должен:

  • получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию,
  • постановить дом на кадастровый учет,
  • провести обмеры дома.

Убедитесь, что застройщик произвел все эти действия.

Для регистрации вам понадобятся:

  1. Документ, подтверждающий личность,
  2. ДДУ,
  3. акт приема-передачи квартиры,
  4. квитанция об уплате госпошлины (200 рублей),
  5. закладная или кредитный договор (при покупке квартиры в ипотеку),
  6. заверенная у нотариуса доверенность (если процедуру регистрации выполняет доверенное лицо или только один из будущих собственников).

С пакетом этих документов нужно обратиться в орган Росреестра или МФЦ. Там вам выдадут расписку, в которой будет указана дата – когда прийти за свидетельством о регистрации (срок ожидания – около месяца).

Как продать квартиру по ДДУ?

Продать квартиру, которую вы купили по ДДУ, до получения ее у застройщика можно только через уступку прав требования. Это не будет сделка с недвижимостью – ведь квартира еще не готова. Вы можете продать (переуступить) только право требовать ее у застройщика после срока передачи, который оговорен в ДДУ.

Несколько терминов. Продавец по договору уступки юридически называется цедент, покупатель – цессионарий, а сам договор – цессия.

Покупатель, который берет квартиру по договору переуступки, получает права и обязанности по ДДУ. То есть, например, если жилье оплачено не полностью, именно он будет выплачивать остатки долга застройщику. В таком случае для заключения цессии обязательно требуется письменное согласие застройщика на переуступку. Часто строительная компания взимает некоторую сумму за свое согласие – от 1 до 5% от цены ДДУ.

Если цедент заплатил застройщику полную стоимость будущей квартиры, то согласия строительной компании на переуступку не требуется. Надо только уведомить его о цессии, но уведомить так, чтобы у вас на руках были доказательства того, что вы послали уведомление, а застройщик его получил.

Договор переуступки заключается в письменной форме. По нему цедент должен передать покупателю все документы по ДДУ – сам договор, приложения к нему, дополнительные соглашения, документы, которые подтверждают факты оплаты. Эта передача оформляется дополнительным актом, за подписями обеих сторон. В самом тексте цессии должны быть указаны номер ДДУ и дата его подписания.

Поскольку ДДУ регистрируется в Росреестре, договор цессии тоже нужно зарегистрировать. И он считается заключенным только после регистрации.

Подробнее о переуступке читайте «Что такое переуступка ДДУ».

Цессия облагается налогом в 13% для граждан России и 30% – для граждан других государств.

Насколько выгодно долевое строительство?

Квартира, купленная на стадии строительства дома, стоит в среднем процентов на 30 дешевле, чем в готовой новостройке или на вторичном рынке. Хотя в последнее время эта разница в цене становится меньше – из-за экономической ситуации готовые квартиры несколько подешевели.

Долевое строительство дешевле покупки готового жилья по нескольким причинам.
Во-первых, застройщик фактически берет у дольщиков беспроцентный кредит на строительство дома – то есть ему не надо будет возвращать деньги с процентами.

Во-вторых, дольщик платит за квартиру, которой еще нет – ему надо будет ждать несколько лет, прежде чем он сможет вселиться в новостройку. А деньги застройщику нужны уже сейчас. И, чтобы привлечь нужные финансы, он предлагает меньшую цену.

В-третьих, пока дом не возведен, есть риск, что по каким-то причинам застройщик его так и не построит или построит позже обозначенного срока. За это компания тоже сбрасывает стоимость – для покупателя, который предпочтет рискнуть, но заплатить меньше.

Кто контролирует долевое строительство?

Как правило, долевое строительство контролируют соответствующие государственные органы. В Москве это Москомстройинвест (Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства). В Подмосковье – Министерство строительного комплекса Московской области.

Госорган контролирует соблюдение закона № 214 и рассматривает жалобы, связанные с его нарушением, принимает меры и защищает права участников долевого строительства. Также он проверяет использование средств, которые застройщик получает от дольщиков, ежеквартальную отчетность строительных компаний и так далее.

Какие опасности есть в переуступке по ДДУ

Подробности в статье: Какие опасности есть в переуступке по ДДУ.

Новостройки являются самыми привлекательными объектами для вложения денег, на этапе строительства приобретается 80% жилой недвижимости. Вместе с тем, покупка квартиры всегда сопряжена с определенными трудностями и рисками, тем более, когда речь идет о приобретении жилья в еще не достроенном доме. Здесь требуется проявить особую бдительность и внимание. Не стоит надеяться, что заключая договор долевого участия, покупатель автоматом избавляется от возможности быть обманутым. 214 ФЗ хоть и защищает права граждан, но отнюдь не является панацеей от всех рисков. И сегодня у застройщиков остается еще достаточно возможностей для различных манипуляций с текстом ДДУ 214 ФЗ, на что обратить внимание при заключении договора, какие его условия требуют подробного и тщательного анализа, об этом и поговорим.

Информация о застройщике

Гражданам следует заранее до участия в строительстве позаботиться о своей безопасности и еще до момента подписания договора проверить застройщика. Федеральный закон обязывает застройщиков публиковать на своем официальном портале сведения о компании, в том числе финансовую и учредительную документацию, а также документы, касающиеся строящегося объекта. Зачастую достаточно посетить сайт застройщика и внимательно изучить всю опубликованную там информацию о строительной фирме и возводимом объекте, чтобы принять решение о том, стоит или нет доверять свои деньги этой компании.

С начала 2017 года закон серьезно ужесточил требования к застройщикам. Чтобы иметь возможность собирать средства граждан, компания должна соответствовать определенным условиям, указанным в 3 ст. 214 ФЗ, и обладать собственными финансовыми ресурсами. Минимальный размер уставного капитала должен быть не менее 2.5 миллиона рублей. Строительная компания, которая привлекает деньги инвесторов в нарушение законодательства, подвергается не только административному, но и уголовному наказанию.

Кроме того, по первому требованию граждан, строительная фирма обязана предоставить для изучения оригиналы или заверенные копии уставных и правоустанавливающих документов, разрешение на возведение объекта, а также декларацию проекта со всеми внесенными в нее изменениями.

Если, изучив информацию о компании и проверив ее документацию, потенциальный дольщик остался удовлетворен результатом, и решил строить свои отношения с данным застройщиком, то следующим этапом будет изучение самого договора долевого участия.

Какие условия должны присутствовать в ДДУ

Законодатель не обязывает застройщиков придерживаться определенной формы ДДУ (на сегодняшний день единая форма договора законом не предусмотрена), а только требует включать в ДДУ обязательные условия, которых всего пять. Что должно быть указано в ДДУ в обязательном порядке:

  1. Предмет договора, а именно сам объект, передаваемый дольщику, и его подробное описание: площадь, месторасположение в доме и на этаже, количество и метраж жилых комнат и нежилых помещений. Характеристики стройматериалов, из которых изготовлены перекрытия и несущие конструкции. Должен быть также представлен план всей квартиры. Чем подробнее описан объект, тем меньше есть возможностей у застройщика для разного рода манипуляций, и тем больше шансов у дольщика получить именно такую квартиру, о которой он мечтал.
  2. Точная (а не приблизительная или примерная) дата передачи объекта. В ДДУ должен быть прописан конкретный срок, когда жилье будет передано участнику. Именно с этой даты рассчитывается неустойка за просрочку. Расплывчатые формулировки, которые не позволяют в точности установить дату передачи, не допускаются.
  3. Цена жилого объекта. Если по договору предоставляется рассрочка, то необходимо указать, когда и в какие сроки должны совершаться платежи.
  4. Гарантии застройщика. Закон устанавливает конкретные сроки гарантийных обязательств, которые строительная фирма не может пересматривать в одностороннем порядке: пять лет – на здание и два года – на инженерные сети. Если в ДДУ не указаны сроки гарантии, то это не освобождает застройщика от обязанности устранения дефектов строительства, если они выявлены в пределах гарантийного периода.
  5. Каким образом застрахована ответственность застройщика. Строительная компания может на свое усмотрение выбирать один из возможных вариантов: подписать договор поручительства, получить страховку по ДДУ, вступить в члены ОВС. Страхование должно действовать на два года дольше, чем сам ДДУ.

Что нужно учитывать при заключении договора

При подписании договора нужно обращать внимание на каждый из указанных выше пунктов. Все они являются обязательными, и при отсутствии хотя бы одного из них ДДУ считается незаключенным. Что касается других условий, то они являются стандартными для всех видов общегражданских договоров и регулируются ГК РФ, главное правило: чтобы они не противоречили существующему законодательству. Вместе с тем, ДДУ имеет свою специфику. К отношениям, вытекающим из данного договора, применяются нормы закона о защите потребителей, также в нем присутствуют условия, которые невозможно найти ни в одном другом виде договоров.

Поскольку в законе не предусмотрено единой формы документа, у застройщиков есть великолепная возможность изобретать свои пункты, которые в большинстве своем оказываются невыгодными для дольщиков, а в некоторых случаях напрямую ущемляют права граждан, заключивших кабальное соглашение. Подобные условия имеются практически в каждом ДДУ, но вот обнаружить их в тексте документа человеку, имеющему лишь поверхностные юридические знания, очень сложно. Нередко граждане понимают, что подписывали невыгодный для себя контракт только тогда, когда уже ничего изменить нельзя. Поэтому необходим тщательный и подробный анализ договора, проведенный специалистом.

ДДУ, заключенный по 214 ФЗ, начинает действовать не сразу после подписания его сторонами, а только после того, как будет зарегистрирован в Росреестре. Договор проверяется на законность и подлинность, и при обнаружении явных противоречий законодательству, документ возвращается без регистрации. Однако ДДУ не проходит проверку на наличие скрытых условий, невыгодных для дольщиков. Поэтому граждане должны самостоятельно позаботиться о своей безопасности.

Важные моменты договора

В договоре должна быть указана подробная информация о компании-застройщике: полное наименование и адрес организации, номер и дата свидетельства о регистрации. Необходимо проверить, чтобы в ДДУ и проектной декларации фигурировала одна и та же компания, и чтобы именно она являлась правообладателем или официальным арендатором участка, где происходит строительство объекта.

Согласно 5 статье 214 ФЗ первоначальная цена ДДУ может быть изменена сторонами в период действия договора, но только по обоюдному соглашению. Одностороннее изменение цены застройщиком не допускается. В документе должен быть отражен порядок и условия пересмотра стоимости объекта, а также указаны случаи, когда это возможно.

Самой распространенной причиной изменения цены является несоответствие фактической площади жилья проектной. Раньше в законодательстве не были установлены рамки, в пределах которых допускалось изменять площадь объекта, что позволяло застройщику менять квадратуру квартиры на свое усмотрение. Поправки, внесенные в закон в 2017 году, пресекли такую возможность, теперь допустимыми считаются отклонения не более 5% от общего метража жилья. Показатели, превышающие эти пределы, могут служить основанием для расторжения договора через суд.

Нередко в ДДУ прописываются штрафные санкции в отношении дольщиков за совершение определенных действий, например, за расторжение договора по их инициативе. Данные условия противоречат законодательству, согласно которому граждане имеют законное право отказаться от выполнения договора в одностороннем порядке по основаниям, предусмотренным ст. 9 214 ФЗ, а также взыскать с застройщика неустойку.

Еще одно условие, на которое нужно обратить особое внимание – подсудность по договору ДДУ. В соответствии с законом ОЗПП, дольщик может выбрать суд для подачи иска. Но зачастую застройщики лишают граждан такой возможности, указывая в документе конкретный суд (чаще всего располагающийся по месту нахождения своей компании), который будет заниматься рассмотрением споров по ДДУ. Ставя свою подпись на документе, дольщик фактически соглашается с данным условием, что в дальнейшем может стать препятствием для подачи иска в выбранный им судебный орган.

ДДУ – основной документ долевого строительства, к его заключению нужно подходить очень серьезно. Не стоит верить устным обещаниям застройщика и подписывать документ на невыгодных для себя условиях. Чтобы обезопасить себя и избежать неприятных последствий в будущем, обратитесь в Общество защиты прав дольщиков. Опытные юристы проведут всесторонний анализ договора, помогут обнаружить скрытые условия, скорректируют текст документа, а также проверят финансовую деятельность и репутацию застройщика, чтобы вы могли без опасений и рисков принять участие в долевом проекте. Наши координаты вы найдете в разделе «Контакты».

Представляем вашему вниманию пошаговую инструкцию по проверке застройщика, а также ключевые моменты на которых нужно заострить внимание при заключении ДДУ. А если вам не охота читать — можете посмотреть на эту тему ролик ЮристПрав на Ютубе.

Находим на сайте застройщика его наименование, ОГРН и ИНН

Вначале, нужно, конечно же, посмотреть сайт застройщика. На сайте можно найти информацию о юрлице, через которое работает застройщик:

  • фирменное наименование;
  • ОРГН (основной государственный регистрационный номер);
  • ИНН (индивидуальный налоговый номер).

Получаем выписку из ЕГРЮЛ на сайте налоговой

С помощью информации, полученной с сайта, можно найти информацию в ЕГРЮЛ (Единый государственный реестр юридических лиц) на сайте налоговой. Можно совершенно бесплатно получить выписку из ЕГРЮЛ, из которой получить следующую информацию:

  • когда зарегистрировано юрлицо;
  • кто является учредителем и директором;
  • действует ли юрлицо в настоящее время.

Потом эту информацию можно сопоставить с данными сайта строительной компании.

Проверяем проектную декларацию и информацию на земельный участок

Застройщик должен публиковать на своём сайте:

  • проектную декларацию;
  • информацию по земельному участку, на котором идёт строительство.

Эти все документы нужно найти, сопоставить и проверить с договором ,который вам предлагают подписать.

Зачастую такое бывает, что в проектной декларации прописано одно, а в договоре прописаны обязательства застройщика в меньшем объёме. И, если такое выявиться, то вы можете потребовать от застройщика включение дополнительных условий, которые ранее не были оговорены.

Проверяем в Росреестре земельный участок, который выделен для строительства

Чтобы проверить земельный участок (находится ли он в собственности или в аренде у застройщика) нужно заказать выписку из ЕГРН. Также из выписки вы узнаете есть ли ограничения или обременения на данный земельный участок. Если участок в собственности, то это больший вес и гарантия того, что застройщик строит на своём земельном участке и у него этот участок не отберут.

По этой ссылке можете посмотреть образец выписки из ЕГРН на земельный участок с ДДУ.

Также можно зайти на Публичную кадастровую карту и визуально посмотреть участок.

Внимательно читаем договор

Подробно изучаем сам договор долевого участия, его содержание. Является ли это действительно ДДУ (договор долевого участия) или вам предлагают под его видом другой вид договора? Может это договор займа с предварительным договором или другая схема?

Обратите внимание, что само название договора может быть прописано «Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома», но по своему содержанию сам договор может таким не являться.

Выясняем есть ли долги у застройщика

Задолженности юрлица можно легко проверить с помощью публичных сервисов. Одним из лучших проверенных профессиональных сервисов по проверке компаний является сервис Контур.Фокус. Сервис платный, но полученная информация того стоит! Тем более разовый отчёт по 1 компании стоит не дорого.

С помощью данного сервиса можно легко узнать «скрытую» важнейшую информацию о любой компании, которая собрана в одном окне:

  • данные из ЕГРЮЛ/ЕГРИП,
  • арбитражные дела,
  • сведения о банкротстве,
  • выигранные госконтракты,
  • долги фирмы по данным судебных приставов,
  • адреса массовых регистраций и многое другое.

Таким образом, мы можем выяснить является ли компания «пустышкой», у которой 10000 уставной капитал и оборотов никаких нет либо это серьёзная компания, у которой по счетам проходят миллиардные обороты и имеются все силы и возможности для уверенного строительства вашего дома.

Проверяем судится ли строительная компания с контрагентами

Это можно сделать на сайте арбитражного суда. Там вы увидите имеются ли у компании судебные делопроизводства с другими контрагентами, как они судятся, в связи с чем судятся.

Также существуют суды общей юрисдикции, где также по наименованию застройщика можно выяснить предъявлялись ли претензии по срокам строительства и недоделкам. Искать нужно в судах по месту государственной регистрации застройщика.

На сайтах судов вы сможете увидеть не только текущие дела, но уже и решения по завершенным делам, по которым вынесены решения.

Эту всю аналитическую информацию нужно собрать, проверить и какая-то объективная картина после этого должна сложиться.

Проверяем наличие долгов по исполнительным производствам

Проверяем на сайте ССП (Служба судебных приставов) есть ли долги, имеются ли неисполненные, непогашенные обязательства. По «Банку исполнительных производств», введя наименование юрлица, можно узнать об открытых непогашенных исполнительных производствах. Иногда там можно увидеть исполнительные производства, которые были ранее, но уже погашенные.

Собираем информацию по ранее построенным объектам

Если застройщик строит не первый дом, то важно проверить как он строил другие дома: что он строил, каким образом строил:

  • Полезно будет пообщаться с жильцами, которые купили эти квартиры;
  • Можно найти в интернете форумы участников долевого строительства, кто раньше участвовал в стройке с этим застройщиком;
  • Поспрашивать какое было качество при строительстве, с каким качеством сдавались квартиры, какие были недоделки, к чему быть готовым, в срок ли были сданы квартиры?

Возможно вы увидите, что некоторые дольщики ранее судились с этим застройщиком по предыдущим объектам по срокам строительства или недоделкам.

Анализируем сайты с отзывами

Естественно, нужно смотреть сайты отзывов о строительной компании. Только, естественно, не те отзывы, которые расположены на сайте самой компании. Площадка должна быть независимой.

Это могут быть отзывы не только непосредственно от клиентов-дольщиков, но и отзывы от сотрудников и бывших работников компании как о работодателе. Потому что зачастую обиженный сотрудник в своём отзыве может оставить более достоверную информацию. Не ту, что красиво рассказывает застройщик, а внутреннюю инсайдерскую информацию, о том, как идут дела в компании. Если вдруг с каким-то сотрудником плохо расстались он может рассказать много правды, как на самом деле.

Возьмите для изучения проект договора ДДУ перед его заключением

Было бы большим плюсом, если перед тем как заключать ДДУ, взять его и предварительно ознакомиться, внимательно, неспеша почитать и изучить договор. Лучше пойти с договором к юристу и проконсультироваться.

Некоторые компании боятся показывать свои договоры и тем более давать на руки. И это должно наводить на определённые мысли — скорее всего, они что-то скрывают.

Другие компании говорят, что мы вам дадим ознакомиться, но только здесь у нас в офисе, никуда не выносить, не копировать, не фотографировать. Это также должно настораживать. Скорее всего, в договоре включены пункты и условия, на которые бы вряд ли согласился дольщик, если бы знал о них.

Если же компания открытая, не боится предоставить договор на руки, действует добросовестно и честно по отношению к своим потребителям, то проблем в договоре быть не должно. Некоторые компании выкладывают у себя на сайте проекты договоров. Это является плюсом и абсолютно нормально.

Обращаем внимание на сроки, предмет договора и условия

  1. Когда вы будете проверять договор, обязательно обращайте внимание на сроки, которые прописаны в договоре. Очень важно определить срок передачи ключей (срок фактической передачи квартиры), а не срок ввода в эксплуатацию. Потому что это имеет значение, так как за нарушение этого срока насчитывается неустойка по 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве».
  2. Также учитывайте какие обязательства несёт на себе застройщик, в каком виде он должен передать готовый объект-квартиру. Часто в рекламных кампаниях и буклетах написано одно, а в договоре совсем другое. В этом случае вы можете настоять, чтобы рекламные обещания были включены в текст договора.
  3. Обязательно проверяйте предмет договора: о чём конкретно вы договариваетесь о какой квартире (площадь, планировка, материалы и т.п.).

Проверяем кто подписывал договор

Зачастую бывает так: договор с вами подписывает какой-нибудь коммерческий (финансовый) директор организации, действующий по доверенности. Обязательно запросите копию доверенности, проверьте его полномочия, срок действия доверенности.

Если застройщик потом в суде будет утверждать, что договор пописывало лицо, которое не имело на то полномочий, ему будет практически невозможно это сделать. Потому что практика судов говорит о том, что если потребитель заключал договор в офисе компании, стоит печать застройщика и все обстоятельства явствовали из обстановки, то признаётся, что действительно договор заключили с юридическим лицом. А то, что застройщик «подсунул» неправомочное лицо — это недобросовестное действие самого застройщика. потому что руководитель и собственник компании должны нести ответственность за режим сохранности печати. Если какое-то неправомочное лицо имеет доступ к печати и возможность заключить договор в офисе компании — это вина застройщика.

Но всё равно, лучше подстраховаться и заранее проверить полномочия на подписание договора, чтобы в дальнейшем не судиться по этому вопросу.

Проверяем документы по переуступке

  1. В первую очередь нужно проверять полностью ли оплачена квартира или нет, посмотреть подтверждающие документы (квитанции и платёжные поручения).
  2. Если квартира от подрядчика, то квартиру получают за фактически выполненные работы. То есть должны предоставить подтверждение, что эта квартира по факту была отработана, закрыты акты зачёта. И эти документы должны исходить не только от подрядчика, но и от самого застройщика. то есть подрядчик вам может нарисовать всё что угодно. Важно, чтобы застройщик подтвердил эту информацию. Эту информацию нужно получать в офисе застройщика, к ним обращаться, чтобы они подтвердили, что действительно квартира была передана подрядчику и им отработана, и претензий и споров никаких нет.

Покупка квартиры в новостройке

В 2020 году в процесс покупки новостройки были внесены существенные изменения, так как действовавшая 15 лет система долевого строительства в результате реформы полностью изменилась. Многим покупателям до сих пор непонятна новая схема покупки с применением счетов эскроу. Поэтому здесь мы рассмотрим пошагово процесс покупки с использованием счетов эскроу, потенциальные риски для покупателей при покупке и приемке квартиры, особенности выбора застройщика и покупки на ипотечные деньги.

Дорогие читатели! Каждый отдельный случай индивидуален, поэтому вы можете уточнить информацию у наших юристов. Звонки на все номера бесплатны.

  • 8 (800) 600-36-07 – Регионы
  • +7 (499) 110-86-72 – Москва
  • +7 (812) 245-61-57 – Санкт-Петербург

Правовое регулирование

Покупка квартир в новостройке происходит с опорой на Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 №214-ФЗ.

Принцип работы счетов эскроу содержится в статье 860.7 Гражданского кодекса РФ. Специфика применения таких счетов в долевом строительстве регламентируется в статье 15.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» №ФЗ-214.

Страхование депонированной суммы на эскроу-счете производится Агентством по страхованию вкладов в сумме не более 10 млн р., согласно п. 3 ст. 12.2 Федерального закона «О страховании вкладов в банках Российской Федерации» №ФЗ-177.

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция

С июля 2019 года большинство застройщиков не смогут получать деньги от дольщиков напрямую. Финансирование застройки многоквартирных домов с прямого сменилось проектным. Что это означает на практике?

Долевое строительство в старой форме просуществовало более 15 лет. Формально преимущества получали обе стороны: застройщикам предоставляли доступ к беспроцентным деньгам от дольщиков, дольщики могли приобрести жилье с существенным дисконтом, если покупали квартиру на стадии котлована. Но на практике такая схема привела не к одному долгострою и тысячам обманутых дольщиков. Созданному в 2017 году компенсационному фонду не удалось принципиально решить проблему с недостроенной недвижимостью.

Теперь дольщики так же могут купить квартиру на котловане, но застройщик увидит эти деньги только после того, как достроит квартиру и отдаст ключи. При этом договоры долевого участия (ДДУ) сохранили свое значение и не исчезли с рынка, поменялась только схема расчетов.

Деньги, которые теперь покупатели платят за недвижимость, не поступают напрямую застройщику, а направляются в банк на специальный счет эскроу.

Что такое счет эскроу

Счет эскроу – это специальный вид счетов в банке. На данный счет дольщики должны перевести деньги за квартиру в новостройке по договору участия в долевом строительстве. Данная сумма будет храниться в банке до тех пор, пока застройщик не сдаст квартиру. До того момента, пока дом не достроен, получить доступ к деньгам застройщик не сможет: ему придется использовать собственные или внешние источники финансирования проекта. Такие счета застройщики могли использовать на добровольных началах с июля 2018 года, а с июля 2019 года – это обязанность застройщиков, а не их право.

В результате снижаются риски для покупателей недвижимости, что застройщик соберет деньги с дольщиков и не закончит объект. Даже если со стройкой возникнут какие-либо проблемы, покупатели смогут забрать свои деньги, получив компенсацию из специального фонда.

При возникновении проблем у банка поводов для беспокойства у дольщиков так же нет: средства на счетах эскроу застрахованы на сумму до 10 млн р.

Схема покупки недвижимости

Схема покупки недвижимости с использованием счета эскроу будет следующая:

  1. Покупатель выбирает квартиру в строящемся доме. Опросы показывают, что покупатели стали больше доверять застройщикам после применения счетов эксроу и больше россиян готовы покупать недвижимость на этапе котлована.
  2. Покупатель подписывает с застройщиком договор долевого участия.
  3. Покупатель заключает трехсторонний договор на открытие счета эскроу с застройщиком и банком.
  4. Денежные средства за квартиру переводятся на счет эскроу (если была получена ипотека, то средства на эксроу-счет перечисляются банком).

Но из-за введения счетов эксроу разница между ценой квартиры на этапе котлована и на финальной стадии будет практически одинаковой, поэтому более логично покупать недвижимость с высокой степенью готовности.

Можно ли купить квартиру в 2020 году без счета эскроу

В первоначальной версии закона предполагалось распространить требование о применении счетов эскроу на всех застройщиков, но затем были сделаны послабления. Ряд застройщиков сможет получить деньги напрямую даже после 1 июля 2019 года и начать ими распоряжаться.

Применение счетов эскроу для застройщиков становится обязательным, если первый договор долевого участия был зарегистрирован после июля 2019 года. Правительство ввело критерии, кто и когда вправе работать без счета эскроу. Такие условия важно знать покупателям, чтобы понимать, что их не привлекают к участию в серой схеме. Итак, застройщик вправе работать без счета эскроу в следующих случаях:

  1. Застройщик построил дом более, чем на 30%, и реализовал 10% площадей, после чего он вправе принимать денежные средства напрямую.
  2. По определенным объектам минимальная готовность может составлять 6 и 15%. Степень готовности в 6% применяется при наличии на участке социальных объектов, застройщик является системообразующим, строит минимум 4 млн кв. м не менее, чем в 4 российских регионах; либо если данный застройщик достраивает чужой проблемный объект. Степень готовности в 15% применяется при комплексном освоении территории, застройке детских садов, школ и поликлиник, при снесении ветхого жилья.
  3. Степень готовности подтверждается официальным заключением. Данное заключение выдается региональной инстанцией, которая отвечает за долевое строительство в регионах. Сведения о степени готовности размещаются в единой системе жилищного строительства.
  4. Доля проданных застройщиком площадей может быть проверена в Росреестре. Проверкой проданных площадей будет заниматься Росреестр путем сопоставления зарегистрированных договоров и проектной декларации.
  5. Когда заключение было получено, и формально застройщик вправе работать без применения счетов эскроу, он обязан заплатить денежные средства в фонд защиты дольщиков. Этот фонд контролируется государством, и средства в него должны платить все застройщики. Если со строительством дома возникнут проблемы, то дольщики получат компенсацию, или дом будет достраиваться за счет фонда. Застройщики, работающие без эскроу-счета, в обязательном порядке перечисляют взносы в компенсационный фонд в размере 1,2% от стоимости недвижимости.

Такие послабления были введены по той причине, что банки нередко отказывали в открытие счетов эскроу застройщикам, а продолжение строительства без них стало невозможным.

Таким образом, используются два критерия для расчетов напрямую: это объем проданных площадей и степень готовности объекта.

Такие схемы покупки квартиры, как переуступка прав требования по договору долевого участия, сохранят свое значение. Если дольщик решит продать квартиру через уступку права требования по договору долевого участия, то все права и обязанности по счету эксроу в связи с этим перейдут к новому дольщику.

Что касается рассрочки на квартиру от застройщика, которой нередко пользовались покупатели, то они так же не будут запрещены. Но ожидается уменьшение численности таких акций из-за незаинтересованности застройщиков (денег они все равно не увидят до сдачи квартиры).

В отличие от вторичного рынка, на котором квартиры покупаются только по договору купли-продажи, квартиры в новостройке допускается купить по разным документам. Основная полностью законная схема – договор долевого участия.

Такие схемы покупки новостроек, как участие в жилищно-строительных кооперативах, которые часто создавались для обхода договора долевого участия (применялись застройщиками для освобождения от обязанности внесения средств в компенсационный фонд), были запрещены с июля 2018 года. Под запрет подпала и покупка квартиры через жилищный сертификат застройщика, или вексельная схема покупки недвижимости.

Как проверить застройщика

В процессе выбора компании-застройщика стоит обратить внимание на такие его характеристики, как надежность (деловая репутация, опыт застройки), финансовая устойчивость, отзывы о компании. Для анализа репутации компании можно использовать рейтинги, публикации в СМИ, данные с форумов и пр.

При покупке квартиры, которая строится с использованием счетов эскроу, вопрос проверки надежности застройщика не имеет столь принципиальное значение. Если застройщик предлагает оплатить новостройку напрямую, то покупателю стоит произвести комплексную проверку:

  1. Изучить сведения о застройщике, проверить информацию о застройщике и наличие заключения о степени готовности на сайте наш.дом.рф (официальный ресурс от Минстроя).
  2. Запросить заключение о степени готовности объекта у застройщика.
  3. Сверить реквизиты в договоре с информацией о банке.
  4. Запросить сведения о перечислении взносов в компенсационный фонд.

Покупателям следует помнить, что квартиру они оплачивают только после регистрации договора долевого участия в Росреестре.

Даже при финансировании без счетов эскроу необходимо использовать для оплаты исключительно безналичные расчеты.

Особенности покупки квартиры в новостройке в ипотеку

При нехватке собственных средств недвижимость можно приобрести в ипотеку. Хотя покупка жилья в строящемся доме в кредит сопряжена с дополнительными рисками, для многих этот способ приобретения недвижимости является единственно приемлемым. Доля ипотечных дольщиков в общем объеме покупателей составляет 70-75%.

Более того, именно ипотека предположительно станет ключевым драйвером роста рынка первичной недвижимости: процентные ставки опустились ниже 10%, тогда как цены на недвижимость росли в условиях перехода на проектное финансирование.

От заемщика потребуется внести часть суммы за недвижимость из собственных средств: размер первоначального взноса может составлять 15-20%. Некоторые банки готовы принимать в качестве первого взноса материнский капитал, но использовать его таким способом можно только после достижения ребенком возраста 3 лет.

Оформление ипотеки в 2020 году

Схема покупки

Процедура оформления недвижимости в ипотеку предполагает прохождение нескольких этапов:

  1. Покупатель подбирает подходящего застройщика: необходимо подобрать надежную компанию-застройщика, так как в данной сфере достаточно распространены фирмы-однодневки и мошенники.
  2. Покупатель обращается в банк и передает документы для оформления ипотеки. Банки готовы кредитовать покупку жилья на первичном рынке у аккредитованного ими застройщика (если застройщик аккредитован одновременно несколькими банками, это хороший знак, свидетельствующий в пользу надежности застройщика). К документам на ипотеку относят как личные документы, так и сведения о финансовом состоянии, трудоустройстве заемщика и пр.
  3. После одобрения ипотеки с продавцом подписывается договор с указанием на сроки, условия и обязательства сторон.
  4. Вместе с документами на предоставление кредита и залогом прав требования подписывается договор долевого участия.
  5. Средства переводятся в пользу застройщика на счет эскроу. Разница в рамках ипотечного кредитования состоит в том, что средства за квартиру перечисляет не сам покупатель, а банк.
  6. После строительства дома и подписания акта приема-передачи квартира оценивается и оформляется техпаспорт.
  7. В течение 10 дней квартира передается в залог банку, а ипотечный договор регистрируется в Росреестре.

Документы

Документы для приобретения квартиру в ипотеку на первичном рынке можно разделить на несколько групп.

Группа документов для покупки новостройки Вид запрашиваемых документов
Документы для одобрения заявки на ипотеку
  • заявление-анкета на получение кредита;
  • паспорт;
  • справка 2-НДФЛ или справка по форме банка;
  • заверенная копия трудовой (оформляется в отделе кадров компании-работодателя)
Документы, подтверждающие внесение первого взноса
  • выписка с банковского счета, на который были перечислены деньги;
  • платежное поручение на оплату первого взноса
Документы по приобретаемой недвижимости
  • договор долевого участия;
  • договор переуступки права требования по объекту недвижимости
Документы по статусу заявителя От заявителя могут потребовать дополнительные документы, если он претендует на льготную ипотеку. Например, документы на материнский капитал, свидетельство о рождении детей и пр.

Обременение залогом: что это значит

При оформлении ипотеки на покупаемую квартиру налагается обременение в виде залога. Это определенные ограничения на право собственности, которые накладываются в силу договора. Подобные ограничения определяются Гражданским кодексом и условиям по соглашениям с банком.

Что означает такое обременение для заемщика? Он вправе жить в квартире под залогом. Но такую недвижимость недопустимо обменивать, дарить, продавать и сдавать в аренду без получения предварительного согласия от банка.

Обременение накладывается на весь период уплаты клиентом задолженности по ипотеке, пока заемщик не исполнит полностью свои финансовые обязательства.

Сведения о том, что квартира находится под залогом, вносятся в ЕГРН. Регистрация ипотеки обычно происходит в день подписания заключения с финансовым учреждением.

Снимается обременение, только если банк не имеет финансовых претензий к заемщику, то есть после возврата кредита с начисленными процентами в полном объеме. Причем погашение ипотеки может происходить и досрочно.

После погашения ипотеки заемщик обращается в банк за справкой о полном погашении ипотеки, а затем – в Росреестр с заявлением о снятии обременения с ипотечной недвижимости.

Порядок оформления квартиры в новостройке в собственность

Счет эскроу открывается в отношении каждого зарегистрированного договора долевого участия. Банк подписывает отдельный договор на открытие счета эскроу с каждым дольщиком и застройщиком по отдельности. При этом в договоре долевого участия необходимо указать, что расчеты по нему происходят через перечисление денег на счета эскроу.

Открытие счета эскроу для перечисления на него денег за квартиру – зона ответственности покупателя. Может ли он выбрать банк для открытия счета и как это сделать?

Покупатель может открыть эскроу-счет только в том банке, который указал застройщик. Так как строительные компании строят дома на кредитные деньги, то банк-кредитор и становится держателем счета эскроу. Поэтому у покупателей нет права выбора банка и если они не хотят открывать счет в банке, указанном застройщиком, то единственным вариантом для них станет выбор иного объекта новостройки.

Центробанк также составил свой перечень банков, которые он считает достаточно надежными для финансирования строительства и открытия спецсчетов. В данный перечень вошли 96 банков.

Что касается ипотеки для покупки недвижимости с использованием эскроу-счета, то ее можно оформить абсолютно в любом банке (необязательно в том, который открывает эскроу-счета). В этом случае после получения одобрения по ипотечному договору покупатель перечисляет средства в аккредитованный банк, а после регистрации ДДУ кредитор переводит средства на эскроу-счет в банк-агент.

Правила депонирования средств дольщиков на счете эскроу отображаются в договоре долевого участия. Это, в частности, сумма (она совпадает с ценой договора), срок депонирования, основания для прекращения депонирования. Когда средства поступают на экскроу-счет, дольщик считается выполнившим свои обязанности по оплате договора долевого участия.

Сроки депонирования денег на счете эскроу превышают сроки по передаче квартиры дольщику, но не более, чем на полгода (эти сроки могут потребоваться застройщику на завершение строительства при возникновении непредвиденных ситуаций).

Перечень случаев, когда дольщик может забрать назад свои деньги, законодательно ограничен. В перечень этих случаев входят окончание сроков депонирования, расторжение договора долевого участия, односторонний отказ застройщика от исполнения договора, расторжение договора долевого участия дольщиком в одностороннем порядке из-за существенного нарушения условий договора застройщиком.

При каких условиях возможна регистрация права собственности на квартиру в новостройке

Покупатели обычно стремятся оформить квартиру в собственность как можно быстрее, так как без прописки у них есть сложности с получением некоторых важных социальных услуг. Проценты по кредиту за неоформленное в собственность жилье так же могут быть повышенными, что актуально для ипотечных заемщиков.

Но от самих покупателей сроки оформления квартиры в собственность мало зависят. Для начала процесса оформления в собственность застройщик должен получить:

  1. Разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Такое разрешение выдается, если по результатам проверки дом был признан соответствующим требованиям технической документации.
  2. Технический паспорт из БТИ, который выдается по результатам обмера фактической площади.
  3. Акт реализации инвестконтракта, подтверждающий исполнение обязательств перед местной властью.

Затем застройщик формирует протокол распределения площадей: какие квартиры и кому переходят, и подписываются акты-приема передачи квартир в доме.

Необходимые документы и сроки регистрации

Комплект документов, который потребуется в процессе регистрации, зависит от того, кто будет заниматься оформлением права собственности. Возможно три варианта:

  1. Право собственности оформляет покупатель.
  2. Право собственности оформляет застройщик.
  3. Право собственности регистрируется в суде.

Если покупатель решил положиться на застройщика, то ему необходимо выдать застройщику доверенность на регистрацию права собственности. Процедура оформления права собственности застройщиком может происходить как безвозмездно, так и на платной основе (плата может достигать 2,5% от цены недвижимости и должна быть предусмотрена условиями договора).

На практике с момента заселения (получения ключей на квартиру) до регистрации может пройти до 3-9 месяцев.

В случае если покупатель решил взять процедуру регистрации под свой контроль, чтобы сэкономить время и деньги, то ему нужно собрать следующие документы:

  • заявление на регистрацию права собственности;
  • договор с застройщиком или договор уступки права требования;
  • акт приема-передачи квартиры;
  • кредитный договор с банком и закладная (при покупке квартиры в ипотеку);
  • разрешение органов опеки и поручительства;
  • квитанция об оплате госпошлины.

Обязательства застройщика считаются исполненными после подписания акта приема-передачи и ввода объекта в эксплуатацию. По новым правилам застройщик не должен ставить дом на кадастровый учет: это обязанность органов исполнительной власти, которые выдавали разрешение на ввод в эксплуатацию. Поэтому, если дом не стоит на кадастровом учете, необходимо пожаловаться в этот орган исполнительной власти или в прокуратуру.

Сроки регистрации права собственности на квартиру с января 2017 года составляют 7 рабочих дней.

Можно также обратиться в специализированную организацию для оформления права собственности, а также обратиться в суд.

Как правильно принять квартиру у застройщика

После того как дом был сдан в эксплуатацию, а квартиры были переданы покупателю по актам приема-передачи, застройщик получает средства на счетах эскроу. Если застройщик не исполнил свои обязательства, то банк возвращает деньги дольщику.

Застройщик должен предупредить покупателя об окончании строительства за 2-4 недели до процедуры приемки. Если в течение 2 месяцев покупатель не принял квартиру, то застройщик вправе подписать акт приема-передачи недвижимости в одностороннем порядке.

Покупатель должен принять квартиру или отказаться от приемки в течение 7 дней после получения официального уведомления. Перед приемкой квартиры в новостройке и подписания акта приема-передачи необходимо удостовериться, что дом сдан, и в его отношении получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Правильная приемка квартиры в новостройке позволяет защитить покупателя от ряда рисков и возможных неприятностей. Так, если покупатель своевременно не обратит внимание на какие-либо важные аспекты, то в дальнейшем производить доделки ему придется за свой счет. Дефекты нужно правильно задокументировать и предъявить их застройщику, а тот должен будет компенсировать издержки покупателя или устранить нарушения в разумные сроки.

При приемке квартиры необходимо взять у застройщика смотровой лист (иногда он именуется дефектной ведомостью). В него вносятся все нарушения, которые были выявлены при осмотре. Дефектная ведомость предшествует подписанию акта приема-передачи.

Этаж, планировка и площадь квартиры по факту должны совпадать с проектными значениями. При приемке квартиры в новостройке необходимо проверять подъезд, двери и окна квартиры, пол и потолок, систему вентиляции, электропроводку и приборы, отопление и теплоизоляцию, отделку (если квартира сдается с отделкой).

На что необходимо обратить внимание в процессе осмотра недвижимости:

  1. В подъезде осматривается внешний вид, отделка и освещение, работоспособность лифтов.
  2. Дверные короба должны быть ровные и установлены вертикально.
  3. Стеклопакеты должны плавно отрываться, проем окна – не иметь перекосов, вся оконная фурнитура должны быть целая.
  4. Высота потолка должна совпадать по нескольким углам, цвет потолка должен быть ровным без следов влаги, трещин и перепадов.
  5. Горизонт стяжки на полу следует проверить при помощи строительного уровня, на полу не должно быть трещин и пустот.
  6. Стены должны быть без явных отклонений по вертикали, в углах не должно быть щелей.
  7. При приемке квартиры у застройщика должны быть вентиляционные отдушины, в отдушинах должна быть вентиляционная тяга.
  8. Во всех помещениях должен быть свет, розетки должны быть в рабочем состоянии, звонок – работоспособен, электрощиток должен иметь УЗО и счетчик.
  9. Терморегуляторы должны вращаться плавно, все соединения труб – сварные, сантехника – быть работоспособной.
  10. Предусмотренная внутренняя отделка должна быть качественной: обои не иметь пузырей, рисунок на стенах совпадает, ламинат – не имеет вздутий и провалов и пр.

Если какие-то элементы проверить не получилось, то на этот факт необходимо сделать пометку о том, что техническая возможность для проверки отсутствовала.

В случае если замечания отсутствуют, можно подписать смотровой лист и акт приема-передачи квартиры.

Существуют ли подводные камни при покупке квартиры в новостройке

Использование счетов эскроу не дает 100%-й гарантии безопасности для покупателей. Риски покупки все равно сохраняются. В их числе следующие:

  1. Банкротство застройщика. Особенно неприятной данная ситуация может оказаться для ипотечных заемщиков, так как за это время на сумму их долга могут набежать немалые проценты. Те покупатели, которые купили квартиру за свои деньги, получат их назад в полном объеме и смогут обратиться к другому застройщику. Хотя неипотечных покупателей так же подстерегают неприятности: за прошедшие 2-3 года строительства квартиры могут подорожать, а деньги – обесцениться, что сделает приобретение нового жилья невозможным.
  2. Банкротство банка. В этом случае дольщики рискуют в меньшей степени, так как их деньги застрахованы, и вернут их в 100% размере. Основные риски предусмотрены для тех заемщиков, чьи квартиры стоят более 10 млн р. (сумма страховки ограничена 10 млн р.). То есть при покупке квартиры в Москве покупатели сильно рискуют (так, средняя цена на первичную недвижимость здесь превышает 11 млн р.). При покупке нескольких квартир дольщики так же несут определенные риски невозврата внесенных средств.

Несмотря на общую стабильность схемы с использованием эскроу, необходимо учитывать некоторые ее ограничения и риски:

  1. На средства на счете эскроу может быть обращено взыскание по исполнительным документам за задолженность дольщика (например, по налогам или алиментам). При принудительном списании денег с эскроу-счета дольщик будет считаться неисполнившим обязательства по договору долевого участия, и квартиру он не получит.
  2. Когда застройщик обеспечивает свои обязательства по договору долевого участия через счета эскроу, он автоматически освобождается от других видов обеспечения: залога права на земельный участок, на строительный объект, страхование гражданской ответственности, отчислений в компенсационный фонд. При нарушении застройщиком условий ДДУ дольщик не сможет взыскать с него неустойки и штрафы за просрочку.
  3. Стоит учитывать, что если покупатель передумает покупать квартиру, то вернуть средства будет проблематично. Законодательно предусмотрен возврат без расторжения договора только по причине признания застройщика банкротом. Для расторжения договора с застройщиком в одностороннем порядке потребуются веские основания: существенные нарушения или просрочка. То, что планы покупателя неожиданно поменялись, не является таким веским основанием и средства он себе не вернет.

С какими еще рисками могут столкнуться покупатели:

  1. Долгострои или недострои: существенное нарушение сроков строительства может быть связано как с финансовыми, так и административными проблемами застройщика.
  2. «Двойные продажи» одной и той же квартиры – этот риск исключен при покупке квартиры по ДДУ.
  3. Серые схемы продажи квартиры – устраняется при подписании ДДУ.
  4. Уступка по несуществующим правам требования – для устранения этого риска необходимо тщательно проверить основания для уступки.
  5. Ненадлежащее качество недвижимости – покупатель вправе предъявлять застройщику претензии об устранении недостатков, а тот должен их своевременно исправлять.

Одним из способов снижения всех перечисленных выше рисков является грамотный выбор застройщика.

Таким образом, на рынок первичной недвижимости в 2020 году продолжит оказывать существенное влияние переход на новую схему работы с использованием счетов эскроу. Переход на проектное финансирование блокирует для застройщика доступ к деньгам дольщика, он получит их только после сдачи дома. Использование счетов эскроу существенно снижает риски для покупателей. Тем не менее им необходимо соблюдать должную осмотрительность при выборе застройщика и объекта покупки.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефоны горячей линии. 24 часа бесплатно!

15 типичных ошибок договоров участия в долевом строительстве

Некоторые застройщики или забывают включить в договор отдельные требования 214-го Федерального закона, или вольно их трактуют, ссылаясь на свободу договора. Между тем в 214-ФЗ четко определено содержание договора участия в долевом строительстве (ДДУ), и к тому же прямое отношение к рассматриваемым договорам имеют отдельные положения Федерального закона «О защите прав потребителей».

Дольщикам следует помнить: если застройщик в свой договор включает условия, которые противоречат нормам закона, то такие условия являются недействительными.

Ниже представлены 15 наиболее часто встречающихся в ДДУ положений, не соответствующих действующему законодательству.

15 типичных ошибок в договорах участия в долевом строительстве:

  1. В договоре не указывается, что оплата по договору происходит только после регистрации его в Управлении Росреестра.
  2. Договор предусматривает изменение цены застройщиком в одностороннем порядке (цена договора после его заключения в соответствии со ст.5 214-ФЗ может изменяться только по соглашению сторон).
  3. В договор включается пункт об обязательной дополнительной оплате участником долевого строительства в случае увеличения площади квартиры после контрольного обмера (нарушение Закона «О защите прав потребителей», что подтверждается сложившейся судебной практикой).
  4. В договоре указывается, что течение гарантийного срока для объекта долевого строительства начинается с даты подписания уполномоченным органом разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию. (По оценке Территориального управления Роспотребнадзора по Санкт-Петербургу, это является условием, ущемляющим права дольщика, так как гарантийный срок целесообразно исчислять со дня выполнения обязательств застройщиком, т.е. со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, что и делается подавляющим большинством застройщиков).
  5. В договоре участнику долевого строительства рекомендуется заключить договор с управляющей компанией (условие, ущемляющее права потребителя (участника долевого строительства), и противоречащее п.1.ст.421 ГК РФ, ст.161 ЖК РФ).
  6. Договор предусматривает невозможность уступки дольщиком прав (требований) по договору без письменного согласия застройщика. (По мнению Территориального управления Роспотребнадзора по Санкт-Петербургу, в случае полной оплаты по договору такое требование противоречит действующему законодательству).
  7. Отдельные пункты договора обязывают дольщика нести расходы, в том числе по содержанию ТСЖ (это противоречит ст.143 ЖК РФ, предусматривающей право, а не обязанность собственника жилья стать членом товарищества, и, соответственно, оплачивать его расходы).
  8. В договорах не в полной мере отражаются права и обязанности обеих сторон. Так, основания для одностороннего расторжения договора застройщиком указываются, а про права участника долевого строительства в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора нет ни слова. Или в разделе «Ответственность сторон» есть положения об ответственности дольщика и случаях, когда застройщик освобождается от ответственности, но нет пунктов об ответственности самого застройщика.
  9. Необоснованно устанавливается право застройщика на удержание отступного (указываются конкретные проценты) от цены договора в случае расторжения договора по соглашению сторон. (В соответствии со ст.32 Закона РФ «О защите прав потребителей», потребитель вправе отказаться от исполнения договора в любое время, при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по договору – такие расходы должны быть подтверждены документально).
  10. В договор включается пункт об обязательном соблюдении досудебного претензионного порядка (ущемляет права дольщика и противоречит п.1.ст.17 Закона РФ «О защите прав потребителей»).
  11. В договор не включаются предусмотренные статьей 7 214-ФЗ права требования на соразмерное уменьшение цены договора или на возмещение расходов дольщика на устранение недостатков (ограничивает права дольщика в случае, если объект долевого строительства построен с недостатками, которые делают его непригодным для проживания).
  12. В договоре перечисляются основные направления использования полученных от дольщика денежных средств, в том числе на строительство объектов социальной инфраструктуры (противоречит п.1.ст.18 214-ФЗ, в которой отмечено, что «денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства многоквартирных домов»).
  13. В договоре предусматривается возможность изменения проекта застройщиком в одностороннем порядке, вплоть до увеличения этажности. Эта позиция представляется спорной, так как потребитель, (участник долевого строительства), для обеспечения возможности правильного выбора товара, в соответствии со ст.10 Закона РФ «О защите прав потребителей» и ст.21 214-ФЗ, должен быть проинформирован о приобретаемом им товаре – квартире. (В данном случае речь идет о проекте строительства и разрешении на строительство, которые определяют основные характеристики многоквартирного дома). Нельзя забывать о том, что существенное изменение проектной документации строящегося дома является основанием для расторжения договора по требованию дольщика в судебном порядке.
  14. В договоре указывается, что издание государственным или муниципальным органом власти нормативных и иных актов относится к обстоятельствам непреодолимой силы, возникшим после заключения договора (неправомерность такой позиции подтверждается вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области).
  15. Если застройщиком подписан договор со страховой компанией о его гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче квартиры по договору, в договоре участия в долевом строительстве целесообразно указывать конкретный способ и условия страхования, сведения об обществе взаимного страхования или о страховой организации, которые осуществляют страхование гражданской ответственности застройщика.

Главная | СМИ о нас | ДДУ: на что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке

ДДУ: на что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке

13 апреля 2016

По статистике, каждый третий покупатель недвижимости не читает внимательно договор долевого участия, который подписал с застройщиком. Профессиональные участники рынка недвижимости Петербурга и Москвы рассказали, на что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке.

Предмет покупки

Первый параметр, который необходимо тщательно изучить, — это, собственно, предмет покупки.

— Самое главное — проверить и перепроверить, что в итоге по договору приобретается. Покупателю необходимо внимательно проанализировать предмет договора, — отмечает директор департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Екатерина Артёмова.

По словам руководителя проекта «Рамблер.Недвижимость» Rambler&Co Евгении Владимировой, один из наиболее значимых пунктов в договоре долевого участия — описание приобретаемой квартиры.

— В ДДУ должен быть прописан строительный адрес объекта, номер квартиры, состояние, в котором сдается жильё — с отделкой или без. И чем более детально указаны характеристики объекта, тем лучше, — подсказывает она.

Кроме того, важно обратить внимание на метраж квартиры. В договоре прописывается проектная площадь, которая может расходиться с реальной, что станет известно уже после сдачи дома в эксплуатацию, подчёркивает эксперт. Поэтому в договоре должно быть написано, что в случае расхождения площади с заявленной застройщик вернёт деньги за недостающие квадраты.

Фиксированная цена

Убедившись, что вы приобретаете именно то, что хотели, необходимо также удостовериться, что цена объекта зафиксирована.

— В договоре должно быть прописано, что цена может измениться только в случае выявления расхождения с фактической площадью после обмера БТИ до ввода дома в эксплуатацию, — комментирует старший вице-президент банка «ВТБ», финансирующего проект МФК MatchPoint, Владислав Мельников.

Руководитель юридического департамента ГК «Премьер» Ирина Маевская рекомендует проверить, что именно входит в цену квартиры и какие скрытые доплаты могут быть предусмотрены.

— Почти всегда, кроме той цены, которая заложена в договоре, вас ожидают расходы по регистрации ДДУ. Поэтому покупателю приходится подписывать дополнительный договор о возмездном оказании услуг. Цена услуги застройщика по регистрации договора может варьироваться от 20 до 100 тысяч рублей (в зависимости от компании и местонахождения объекта). Поэтому необходимо заранее оценить объём затрат и свои финансовые возможности, — предупреждает эксперт.

Также многие застройщики предусматривают оплату коммунальных услуг с момента подписания акта ввода дома в эксплуатацию и до получения ключей и составления акта приёма-передачи квартиры. Этот срок может составлять от 3 месяцев до полугода, и сумма «коммуналки» за этот период может быть от 10 до 50 тысяч рублей (в зависимости от локации, в которой расположен ЖК, и стоимости услуг обслуживающей организации).

Передача квартиры

Огромное значение при подписании ДДУ, разумеется, имеет и срок передачи объекта долевого строительства.

— Нередки ситуации, когда в рекламной кампании заявляется срок сдачи дома в эксплуатацию, а в договоре указывается срок передачи квартир, минимум на полгода превышающий заявленный. Поэтому, заключая договор, необходимо понимать, за какой срок застройщик юридически отвечает, — отмечает руководитель юридического департамента AAG Виталий Правдухин.

Вообще, многие покупатели жилья в новостройках не разделяют такие принципиально разные понятия, как «ввод дома в эксплуатацию» и «передача квартиры участнику долевого строительства». Региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе Юлия Ружицкая рассказывает, к чему это приводит:

— Когда дом вводится в эксплуатацию, некоторые дольщики, забыв о том, что написано в договоре, требуют ключи от квартир, хотя до их получения остаётся ещё много времени. А если срок ввода объекта по каким-то причинам переносится, покупатели делают поспешные выводы о том, что у застройщика проблемы. Поясню: время ввода дома в эксплуатацию — плановое, застройщик устанавливает его для себя. В определённых ситуациях эти сроки подлежат изменению, то есть переносу на более поздние сроки.

А вот передача квартир дольщикам должна осуществляться не позднее зафиксированной в договоре долевого участия даты, подчёркивает эксперт. Несоблюдение этого срока можно трактовать как невыполнение застройщиком своих обязательств перед покупателями и нарушение закона.

Именно поэтому застройщики, принимая во внимание возможность возникновения форс-мажора, планируют ввод дома заблаговременно — чтобы не допустить нарушения условий ДДУ. Так, «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» обычно планирует ввод домов за 6 месяцев раньше срока передачи квартир покупателям.

Регистрация и ответственность

Что ещё нужно знать при покупке недвижимости по ДДУ? Перед подписанием договора стоит проштудировать так называемые оргмоменты, связанные, в частности, с регистрацией договора, а также правовые вопросы, касающиеся ответственности застройщика перед дольщиком.

— Обратите внимание, как в ДДУ зафиксирован порядок регистрации договора. Если застройщик сам сдаёт договор на регистрацию, то в договоре должен быть чётко зафиксирован срок подачи застройщиком документов в Росреестр и обязанность передать зарегистрированный договор дольщику. И, если застройщик не сдаст своевременно документы на регистрацию, дольщик будет вправе потребовать возмещения убытков — например, упущенной выгоды в виде процентов за пользование денежными средствами, которые он положил на аккредитив, — комментирует Виталий Правдухин из AAG.

Также крайне важно проверить пункты, которые касаются ответственности застройщика в случае нарушения его обязанностей перед дольщиком.

По словам Евгении Владимировой из Rambler&Co, в договоре должны быть прописаны условия выплаты неустойки. По закону неустойка начисляется в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если же участником является физическое лицо, то неустойка выплачивается в двойном размере — 1/150 ставки ЦБ.

Кризисные изменения

Не секрет, что кризисные явления сопряжены с финансовыми трудностями в деятельности многих компаний, в том числе застройщиков. Поэтому сегодня некоторым параметрам ДДУ стоит уделить особое внимание.

— С кризисом увеличилась вероятность неввода объектов строительства в эксплуатацию, поэтому имеет смысл тщательно изучить пункты договора, отражающие способы обеспечения исполнения обязательств застройщика по передаче жилого помещения. 214-ФЗ, который регулирует передачу приобретателям имущественных прав на основании ДДУ и уступке прав, предусматривает несколько способов обеспечения обязательств застройщика перед покупателями. В их числе — залог земельного участка или права аренды, поручительство банка и страхование гражданской ответственности, — рассказывает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.

Кроме того, следует учесть, что на фоне кризиса застройщики пытаются быть гибкими и идут на изменения типовых договоров.

— В связи с общим уменьшением платёжеспособности населения ситуация на рынке недвижимости становится всё более напряжённой, у застройщиков уменьшается количество потенциальных покупателей. Сегодня строительные компании всё чаще готовы рассматривать предложения клиентов по корректировке некоторых условий договора и готовы пойти на изменение стандартных форм ДДУ, — отмечает Ирина Маевская из ГК «Премьер».

Однако, изменения в договорах далеко не всегда направлены на пользу покупателю. Некоторые застройщики пытаются внести дополнительные положения, не соответствующие действующему закону, предостерегает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

— Например, в некоторых ДДУ предусмотрена возможность изменения окончательной суммы сделки девелопером. Покупателю нужно знать, что это может произойти только по соглашению обеих сторон.

В завершение отметим: чтобы обезопасить себя, покупателям стоит очень внимательно читать договор и проверять все вышеизложенные параметры. А при возникновении противоречий или вопросов лучше всего обратиться за консультацией к профессиональному риэлтору.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *