Физический износ ВСН

Содержание

Как сделать расчёт физического износа и войти в программу капитального ремонта?

Ваш дом уже включен в план капитального ремонта. Найти информацию о своём доме можно на портале Жилищного комитета.

Но, если Ваш дом или его часть нуждается в скорейшем ремонте (крыша течёт, трещины на стенах, трубы текут, подвал затапливает, случаются частые аварии или участились жалобы жильцов), Вы можете подать заявку на включение дома в краткосрочный план капитального ремонта. Заявка будет рассмотрена и, при согласовании Жилищным комитетом, дом будет отремонтирован.

Порядок подачи документов на включение в краткосрочный план:

1. Выполнить техническое обследование строительных конструкций или инженерных систем, которые нуждаются в капитальном ремонте, силами специализированной организации. Сделать расчёт физического износа по ВСН 53-86(р). От величины физического износа зависит, на какой год будет запланирован капитальный ремонт.

2. Комплект документов с заявлением, протоколом собрания собственников, техническим заключением и расчётом физического износа предоставить в районное Жилищное агентство (в Администрацию) своего района.

В администрации отчёт проверят на правильность и полноту комплекта и передадут с сопроводительным письмом Жилищный комитет.
3. Отдел мониторинга* Жилищного комитета выполнит проверку фактического состояния конструкций или систем и обоснованность необходимости капитального ремонта с выходом на Ваш дом.
4. После рассмотрения документации дом включается в краткосрочный план капитального ремонта или срок переносится на ближайший год.

Процедура обследования и оценки физического износа на примере крыши МКД:

1. Заключаем договор на техническое обследование с расчётом физического износа.
2. Выполняем визуальное обследование с фотофиксацией выявленных дефектов. Чем больше доказательств дефектности кровли, тем лучше для обоснования ускорения срока капитального ремонта кровли. С помощью необходимых инструментов выполняем обмеры, вскрытия (при необходимости) и отмечаем дефектные участки на плане кровли.
3. На основании полученных данных выполняем подсчёт объёмов дефектных участков и рассчитываем физический износ.
4. Составляем техническое заключение с оценкой физического износа кровли и оценкой технического состояния. (Экспертное заключение с расчётом физического износа по ВСН 53-86(р) разработано в соответствии с требованием Жилищного комитета СПб).

Стоимость обследования и оценки физического износа многоквартирного жилого дома:

ВНИМАНИЕ! Для ТСЖ, ЖСК и Управляющих компаний:

Учитывая порядок работы Жилищного комитета с результатами обследования и расчёта физического износа, мы выполняем расчёт физического износа по данным технико-экономического паспорта.

Состав работы:

— получение данных технико-экономического паспорта;
— визуальное обследование объекта;
— ознакомление с проектной и исполнительной документацией;
— фотофиксация выявленных дефектов;
— выполнение обмерных чертежей в необходимом объёме (при необходимости);
— расчёт физического износа фасадов по ВСН 53-86(р):
1) оценка физического износа фасадов по сроку службы элементов (расчёт физического износа по графику);
2) оценка физического износа фасадов по техническому состоянию (расчёт физического износа по формуле),
с выводами об износе фасадов по наибольшему значению.
— выдача заключения в 2-х экземплярах (оригинал) на бумажном носителе.

Стоимость расчёта физического износа по ВСН 53-86(р) на основании предоставленных исходных данных — от 30000 рублей за одну систему.
Сбор исходных данных, составление ведомости дефектов, фотофиксация, сбор аргументов для обоснования необходимости переноса сроков капитального ремонта рекомендуется выполнять силами специалистов, т.к. от качества сбора данных зависит прохождение документов проверок в Жилищном комитете. Стоимость обследования зависит от размеров дома.
Для заказа расчёта физического износа здания позвоните по телефону:

Телефон: (812) 309-8-567

E-mail: info@av-garant.ru

Или напишите заявку, в которой укажите следующие данные:
  1. Адрес дома.
  2. Какие системы или конструкции Вы хотите включить в Программу Капитального ремонта: фасады, кровли, электроснабжение, холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, отопление, канализация.
  3. Телефон для связи.

Справочная информация:

Признаки физического износа кровли от 41% и выше для наиболее часто встречающихся типов крыш.

Кровли рулонные

Признаки: Разрушение верхнего и местами нижних слоёв покрытия; вздутия, требующие замены от 10 до 25 % кровельного покрытия; ржавление и разрушение настенных желобов или водоприёмных устройств, свесов и компенсаторов; протечка кровли местами; массовые повреждения ограждающей решётки. Массовые протечки, отслоения покрытия от основания, отсутствие частей покрытия, ограждающая решётка разрушена.
Примерный состав работ: Ремонт кровли с покрытием двумя слоями рубероида; смена желобов, свесов и компенсаторов, покрытий парапетов и т.п.; ремонт ограждающей решётки или Полная замена кровли.

Кровли стальные

Признаки: Ржавчина на поверхности кровли, свищи, пробоины; искривление и нарушение креплений ограждающей решетки; большое количество протечек. Массовые протечки, сильная ржавчина на поверхности кровли и со стороны чердака, разрушение фальцев, большое количество заплат на кровле, разрушение ограждающей решетки.
Примерный состав работ: Замена настенных желобов, разжелобков и рядового покрытия от 10 до 25 % площади кровли; ремонт ограждающей решетки или полная замена кровли.

Крыши совмещённые из сборных железобетонных слоистых панелей

Признаки: Множественные трещины в панелях, протечки и промерзания, прогибы панелей, Местные разрушения панелей, деструкция утеплителя, протечки и промерзания.
Примерный состав работ: Вскрытие панелей с заменой утеплителя, заделка трещин, усиление отдельных плит, ремонт кровли или замена панелей крыши.

Крыши железобетонные сборные (чердачные)

Признаки: Неглубокие трещины в железобетонных стропильных балках и плитах, протечки крыши, сквозные трещины в стропильных балках, плитах; прогибы плит покрытия; разрушение кирпичных столбиков и опорных участков железобетонных панелей стен; обнажение арматуры
Примерный состав работ: Усиление железобетонных стропильных балок и плит, заделка трещин и выбоин, или полная замена конструкций крыши.

Статья написана по материалам специализированной организации по составлению технического заключения о фактической величине физического износа в Санкт-Петербурге и Ленинградской области: ООО “АВ-ГАРАНТ” — техническое и тепловизионное обследование.
E-mail: info@av-garant.ru
Телефон: (812) 309-8-567

Расскажите об этом друзьям

Новости ЖКХ

При определении нормативов потребления коммунальных ресурсов учитывается такой фактор как износ МКД. Он также влияет на размер тарифа на содержание и ремонт общего имущества дома. Читайте в данной статье о том, кто и как определяет уровень износа многоквартирного дома и почему это важно для управляющих организаций.

Физический износ дом и почему он происходит

Базой для определения износа многоквартирного дома служат:

  • «Ведомственные строительные нормы 53–86 (р): Правила оценки физического износа жилых зданий», утверждённые приказом Госгражданстроя при Госстрое СССР от 24.12.1986 № 446 (далее – Правила № 446);
  • «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда», утверждённые постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170;
  • Жилищный кодекс РФ;
  • Градостроительный кодекс РФ.

Согласно п. 1.1 Правил № 446, физический износ дома – это утрата первоначальных технико-эксплуатационных качеств здания из-за воздействия человека и внешней среды. Под этим подразумевается утрата прочности, устойчивости и надёжности конструктивных элементов МКД, его инженерных систем и оборудования.

На степень и скорость износа многоквартирного дома напрямую влияют:

  • климатические и природные условия;
  • количество людей, проживающих в доме;
  • планировка МКД;
  • интенсивность и срок эксплуатации;
  • уровень обслуживания и качество ремонта.

Износ дома, его содержание и капитальный ремонт

Элементы многоквартирного дома в течение срока его использования изнашиваются неравномерно: после введения его в эксплуатацию устаревание происходит медленнее, чем в последующие периоды службы.

Скорость, с которой изнашиваются элементы и конструкции в МКД, зависит не только от внешних факторов, но и от качества содержания дома. Износ происходит медленнее, если дом качественно ремонтируется и обслуживается в течение всего периода эксплуатации.

Степень изношенности МКД понижается в ходе капитального ремонта, но свести её к нулю не получится, поскольку в домах наравне со сменяемыми элементами и конструкциями, есть и несменяемые. Если износ первых при капремонте можно полностью устранить, то для несменяемых элементов проводятся только восстановительные работы, снижающие степень физического износа.

При оценке износа выделяют две его стадии:

  • устранимая, когда процесс устаревания приводит к увеличению расходов на содержание дома;
  • неустранимая, когда появившиеся дефекты препятствуют дальнейшей эксплуатации дома из-за нарушений безопасности.

Методики расчёта степени износа многоквартирного дома

Официально оценкой износа жилого фонда занимается Бюро технической инвентаризации (БТИ). Оценка износа МКД заносится в его техническую документацию. Процент износа на начало каждого года считается автоматически с учётом года постройки дома, его этажности и степени капитальности. Процент прироста составляет от 0,2% до 1% в год.

Также БТИ проводит комплексные проверки состояния дома и определяет степень износа МКД. Периодичность проверок не установлена ни одним НПА, и чаще инициируется собственниками помещений в доме. Такие проверки проводятся по методикам, изложенным в Правилах № 446, и являются экспертным методом определения степени износа МКД.

Согласно п. 1.2 Правил № 446, физический износ здания оценивается при сравнении признаков износа, выявленных при осмотре, со значениями, которые приведены в таблицах данного документа.

В таблицах Правил № 446 приведены признаки изношенности отдельных конструкций и элементов, которые влияют на степень их изношенности. Таблицы позволяют определить процент изношенности дома с точностью до 5%. Они делятся по видам материалов, из которых сделан тот или иной элемент дома.

В Правилах № 446 приведены методики расчётов износа для:

  • конструктивных элементов: фундаментов, стен, колонн, стоек и столбов, перегородок, перекрытий, лестниц, лоджий и балконов, крыш и кровель, полов, окон и дверей;
  • отделки, обшивки и облицовки;
  • внутренних инженерных систем: ГВС, ХВС, отопления, водоотведения и электроснабжения, мусоропроводов и печного оборудования.

Износ газового оборудования и лифтов Правилами № 446 не регламентируется (п. 1.8 Правил № 446).

Для получения точного результата необходимо обследовать несколько участков с разной степенью повреждений. Итоговый процент износа МКД – это сумма величин износа, полученных при оценке отдельных элементов. При этом учитывается удельный вес таких элементов в доме: как отношение размера повреждённого участка к общему размеру оцениваемой конструкции или размера всей конструкции к общему объёму элементов в доме (п. 1.3 Правил № 446). Усреднённые значения удельного веса различных конструкций и элементов дома приведены в Правилах № 446.

Как происходит расчёт износа многоквартирного дома по Правилам № 446

Рассмотрим пример оценки изношенности многоквартирного дома с применением Правил № 446. Для определения общего износа дома необходимо рассчитать изношенность его отдельных конструкций.

1. Сначала проводится осмотр всех конструкций, систем и элементов дома с применением таблиц Правил № 446. Затем определяется изношенность элементов каждой конструкции отдельно или отдельных частей с разной степенью изношенности. Такие значения рассчитываются по формуле:

значение износа элемента согласно таблице Правил № 446*удельный вес (размер повреждённого участка/размер всей конструкции).

Например, если одна часть фундамента четырёхсекционного дома по признакам, приведённым в таблице, изношена на 50%, а три другие – на 50%, расчёт изношенности повреждённой наполовину конструкции фундамента выглядит так:

50*(25/100)=12,5%,

где 25 – удельный вес элемента в % в общем объёме фундамента (одни из четырёх одинаковых секций, то есть ¼ от общего объёма элемента), а 100 – общий объём фундамента в %.

Таким же образом рассчитывается доля трёх оставшихся частей фундамента с износом 30%:

30*(75/100)=22,5%,

где 75 – удельный вес элементов в % в общем объёме фундамента (¾), а 100 – общий объём фундамента в %.

2. Определяется изношенность конструкции как сумма значений изношенности его отдельных элементов и элементов с разной степенью износа (п. 1.3 Правил № 446). В нашем примере износ всего фундамента складывается из суммы долей износа первого элемента (12,5%) и трёх других элементов (22,5%). Следовательно, износ фундамента МКД составляет 35% (пример 2 приложения 1 к Правилам № 446).

3. Когда таким образом рассчитан процент изношенности каждого конструктивного элемента или инженерной системы МКД, определяется значение его износа по отношению ко всему объёму конструкций в доме:

износ конструкции (п. 2)*удельный вес (доля восстановительной стоимости отдельной конструкции в общей восстановительной стоимости здания/100).

Такие доли, или коэффициенты, для каждого элемента, конструкции или системы приведены в сборнике № 28 «Укрупненные показатели восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и здания и сооружения коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов» и частично – в приложении 2 к Правилам № 446. Например, для фундамента с изношенностью 35% значение его износа в масштабах всего МКД будет составлять:

35*4/100=1,4%, где 4 – удельный вес фундамента.

4. Когда износ каждого элемента, конструкции, системы в доме подсчитан отдельно, определяется общий износ дома – как сумма этих показателей. Пример расчёта износа пятиэтажного многоквартирного дома с указанием износа и удельного веса каждого конструктивного элемента приведён в примере 6 приложения 1 к Правилам № 446.

Согласно п. 1.5 Правил № 446, полученный в результате расчётов процент износа принято округлять: для отдельных частей конструкций – до 10%, для конструкций в целом – до 5%, для домов в целом – до 1%.

Следовательно, если износ дома после сложения всех его элементов и систем, – 22,47%, то изношенность МКД составит 22%.

Сведения об износе дома заносятся в технический паспорт МКД. Обязанность об актуализации этой информации в техдокументации лежит на собственниках помещений в МКД (ст. 210 ГК РФ, п. п. 3.43–3.50 приказа Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37). Поэтому проведение экспертизы для определения актуального износа дома и внесение информации в техпаспорт МКД должно быть утверждено на общем собрании собственников.

Определить износ дома важно для управляющей организации по нескольким причинам:

  1. В зависимости от степени износа дома определяются нормативы потребления коммунальных ресурсов, утверждённые на уровне субъектов РФ.
  2. Степень износа дома влияет на уровень тарифа на содержание и ремонт общего имущества МКД, устанавливаемый управляющей организацией по договору управления. Чем больше износ дома – тем выше расходы на его содержание.
  3. Износ дома напрямую может повлиять на очередность проведения капитального ремонта дома, если средства на него собираются на счёте регоператора.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *