ФЗ о долевом участии

В этой статье приводится краткое содержание основных положений и нюансов закона 214 ФЗ, которые важно знать покупателю строящейся квартиры. Комментарии юристов сделаны с учетом последних поправок и изменений в закон, принятых в 2018 и 2019 годах.

Основные моменты 214 ФЗ касаются взаимоотношений покупателя будущей квартиры в новостройке (дольщика) и юридического лица, осуществляющего строительство дома (застройщика). Текст ФЗ 214 состоит из 39 статей: 27 статей с прямой нумерацией, а также несколько статей, добавленных после издания основного текста закона и поэтому имеющих нумерацию «с точкой» («прим») – например, 18.1, 23.1. Ниже приведено краткое содержание ФЗ 214 в части основных статей, важных для дольщика.

Содержание

Статья 1: когда применяется 214-ФЗ

П 1 ст. 1 ФЗ 214 определяет область применения данного закона: регулирование вопросов, связанных со строительством недвижимости за счет средств, привлекаемых застройщиком от физических лиц и организаций — дольщиков. Также федеральный закон 214 ФЗ определяет порядок приобретения собственности на такие объекты недвижимости и предоставляет дольщикам защиту от потери средств, вложенных в строительство.

Способы привлечения застройщиком средств граждан

Статья 1 устанавливает также, что строительство по закону 214-ФЗ является одним из немногих (а на практике – приоритетным) способом привлечения средств граждан для строительства жилья. Последними изменениями в 214 ФЗ, внесенными федеральным законом № 175 ФЗ от 1 июля 2018 года, запрещено привлечение денег дольщиков через жилищно-строительные (ЖСК) и жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК), образованные после вступления закона в силу (за немногими исключениями).

Привлечение средств от физических лиц по другим сценариям, не предусмотренным 214-ФЗ (в действующей редакции, введенной законом 175 ФЗ) запрещено. 27 июня 2019 года Федеральным законом № 151-ФЗ были внесены дополнительные изменения в статью 2, направленные на пресечение популярных практик обхода закона № 214-ФЗ. Была прямо запрещена продажа квартир в стройке гражданам с использованием паевых инвестиционных фондов. Кроме того, под обязательное действие 214-ФЗ подпали строящиеся апартаменты.

Если застройщик нарушил запрет, он может быть привлечен к административной ответственности по статье 14.28 Кодекса об административных правонарушениях в виде штрафа до 1 миллиона рублей. Руководителей застройщика при этом также ожидает дополнительный административный штраф (до 50 тысяч рублей), или даже уголовная ответственность.

Интересно, что застройщик все равно обязан будет достроить и передать гражданину квартиру. Согласно пункту 2.2. статьи 1 ФЗ 214, застройщик не вправе отказаться от исполнения заключенного договора, ссылаясь на его незаконность. Гражданин же, если пожелает, может обратиться в суд и потребовать признания договора недействительным (т.е., прекратить его действие).

Ограничение возможных способов привлечения средств застройщиком не касается случаев, когда гражданин является индивидуальным предпринимателем, заключающим договор с застройщиком в предпринимательских целях.

Нежилые помещения по 214 ФЗ

214 ФЗ применяется преимущественно при строительстве жилых домов. Хотя многоквартирный дом включает небольшое количество нежилых помещений – коммерческих под магазины или паркингов), в целом здание рассматривается, как жилое. Но в последнее время девелоперы строят все больше апартаментов (официально нежилых помещений – гостиниц), которые, тем не менее, используются для постоянного проживания людей. Вопрос о том, можно ли строить гостиницу по 214 ФЗ долгое время оставался открытым – прямого указания в законе не было. Наиболее острожные (но не все) девелоперы продавали апартаменты по правилам 214 ФЗ.

Внимание! С 27 июня 2019 года продажа строящихся апартаментов возможна только по 214-ФЗ. Соответствующие изменения в статью 2 были внесены Федеральным законом от 27 июня 2019 года № 151-ФЗ. Теперь закон распространяется не только на жилые квартиры, но и на любые другие помещения в многоквартирном доме.

Ранее суды часто рассматривали покупателей апартаментов, как предпринимателей (считалось, что если помещение нежилое, оно приобретается для бизнеса, а не для личного проживания). В связи с этим, в отличие от обычных дольщиков, покупатели нежилых помещений могли претендовать на компенсацию морального вреда и штраф за неисполнение требований потребителя, установленных Законом РФ «О защите прав потребителей». После изменения закона есть шанс, что эта практика изменится. Кроме того, в распоряжении покупателей апартаментов остаются средства защиты по 214 ФЗ (в частности, неустойки).

Таунхаусы по 214-ФЗ

214 ФЗ обязателен при строительстве как многоквартирных домов, так и таунхаусов, состоящих из трех и более блоков. Меньшие объемы рассматриваются, как индивидуальная застройка, существующая по иным правилам.

Статья 2: основные термины 214 ФЗ

Во второй статье 214-ФЗ содержатся основные определения, используемые в законе и важные для его понимания.

Кто такой застройщик

Статья 2 214 ФЗ устанавливает определение застройщика: хозяйственное общество, наименование которого содержит слова «специализированный застройщик». Требования к застройщикам сильно ужесточились после вступления в силу в июле 2018 года новой редакции 214 ФЗ. Установлены требования к опыту строительства по количеству лет (3 и более) и по объему возведенных площадей (десять тысяч кв. метров и более), при этом дома должны быть достроены — т.е., получены разрешения на ввод в эксплуатацию. Помимо деятельности застройщика, в требуемый опыт засчитывается работа в качестве технического заказчика (которого застройщик может нанять для управления проектом) или генерального подрядчика (основной исполнитель строительных работ, который руководит другими подрядчиками).

Уполномоченный банк и счет застройщика

Также статья 2 дает определение уполномоченного банка. Это банк, через который застройщик и дольщики смогут осуществлять расчеты после 1 июля 2018 года в соответствии с последними поправками в 214 ФЗ.

Помимо застройщика, счет в уполномоченном банке обязаны открыть также технический заказчик и генеральный подрядчик проекта.

Банк будет обязан контролировать расходование средств застройщиком. В соответствии с последними изменениями в 214 ФЗ, с 1 июля 2018 года застройщику разрешается расходовать средства дольщиков только на определенные виды операций. Банк контролирует, чтобы платежи осуществлялись с соблюдением правил, установленных законом, кроме случаев:

  • оплаты госпошлины за регистрацию договоров долевого участия в Росреестре;
  • налогов и других обязательных платежей и штрафов;
  • оплаты взносов в компенсационный фонд.

В случае, если у банка есть сомнения в законности инициированного застройщиком платежа, банк вправе приостановить его на срок до 3 рабочих дней для проверки. В зависимости от исхода проверки, банк может отказать в платеже. В частности, отказ банка может иметь место, если платеж не соответствует разрешенным видам расходов или превышает разрешенную сумму. В случае отказа, банк должен уведомить об этом не только застройщика, но и Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства и контролирующие органы строительного надзора.

Застройщик вправе сменить первоначально выбранный уполномоченный банк на другой уполномоченный банк, также входящий в утвержденный ЦБ РФ список. Застройщик обязан разместить сообщение о замене банка в единой системе ЕИСЖС в течение 1 рабочего дня.

Статья 3: право привлекать средства дольщиков

Статья 3 214 ФЗ говорит об еще одном ключевом понятии, используемом в законе – праве застройщика привлекать денежные средства от граждан. Это право предоставляется только тем застройщикам, которые полностью соответствуют требованиям закона (в применимой к ним редакции).

Основными условиями привлечения средств являются:

  • наличие земельного участка для строительства дома — как правило, на праве собственности или аренды;
  • разработка проектной документации и ее экспертиза;
  • устойчивое финансовое положение в начале строительства и на протяжении всего проекта;
  • соблюдение запрета на совершение действий и сделок, которые могут повредить дольщику;
  • предоставление обеспечения обязательств застройщика. В зависимости от даты ввода проекта в эксплуатацию это могут быть взносы в компенсационный фонд или расчеты через эскроу. С введением в действие закона № 151-ФЗ от 27 июня 2019 года, другие ранее существовавшие способы обеспечения (страховка и поручительство банков) отменили;
  • соблюдение иных требований к застройщику, установленных 214 ФЗ.

В соответствии с ч. 3 ст. 3 закона 214 ФЗ, если застройщик получает от граждан денежные средства, не имея на то права, дольщики могут потребовать немедленного возврата средств с процентами (однако и право на получение квартиры при этом будет утрачено).

Статьи 4 и 5: все о ДДУ

В статьях 4 и 5 закона ФЗ-214 содержится определение договора долевого участия – ключевого документа, регулирующего отношения застройщика и дольщика. Этот договор:

  • заключается в письменной форме и должен быть зарегистрирован в Росреестре. С 27 июня 2019 года предусмотрена возможность заключать ДДУ в электронной форме с использованием электронной цифровой подписи;
  • содержит все существенные условия договоренностей между дольщиком и застройщиком: описание квартиры, сроков ее строительства и передачи дольщику, цену и т.п.

Перед заключением договора долевого участия необходимо его тщательно изучить. Хотя многие условия договора строго регламентированы 214 ФЗ, кое-что оставлено на усмотрение застройщика. Например, застройщик может указать в договоре своё право изменять площадь будущей квартиры, что может повлиять на ее цену.

Статья 6. Срок строительства квартиры

В соответствии со статьей 6 214 ФЗ, застройщик должен соблюдать сроки строительства и передачи квартиры, указанные в ДДУ.

П 2 ст. 6 устанавливает, что при нарушении этих сроков застройщик обязан выплатить гражданину-дольщику неустойку в размере удвоенной ключевой ставки Центрального банка. Как правило, эту неустойку приходится взыскивать с судебном порядке.

В соответствии с ч 3 ст. 6 214 ФЗ, застройщик также обязан письмом уведомить дольщика о просрочке.

Статья 7: гарантии качества квартиры

В этой статье 214 ФЗ содержатся требования к застройщику обеспечить строительство качественного объекта недвижимости с соблюдением всех применимых технических норм и правил, а также условий договора. Если застройщик не выполнил свои обязательства, п 2 ст. 7 ФЗ 214 даёт дольщику право требовать соразмерной компенсации или расторжения договора. Более подробно о правах дольщика в этой ситуации читайте в специальном материале нашего сайта.

Статья 8: приемка квартиры

Статья 8 214 ФЗ устанавливает правила передачи квартиры дольщику. Основное из них — соблюдение сроков передачи, установленных договором. В указанный срок застройщик должен пригласить дольщика принять квартиру по акту приема-передачи. Дольщик же должен явиться на осмотр квартиры и подписать акт, либо же предъявить возражения к нему. Основные моменты, на которые нужно обратить внимание, принимая квартиру у застройщика, изложены на нашем сайте в отдельной статье.

Статья 9: как расторгнуть ДДУ

Ст. 9 ФЗ 214 устанавливает ряд правил для расторжения договора долевого строительства — как по инициативе дольщика, так и по инициативе застройщика. По общему правилу, договор может быть расторгнут одной из сторон только при существенном нарушении его условий, которое допустила другая сторона. Список таких существенных нарушений содержится в статье 9. Подробнее об этом рассказано в статье нашего сайта, посвящённой расторжению ДДУ.

Ст. 10: ответственность сторон договора долевого строительства

Эта статья содержит общее правило о том, что нарушившая условия ДДУ сторона должна уплатить не только установленные законом и договором штрафы, но и сверх того возместить убытки. Например, если дольщик в связи с просрочкой передачи квартиры был вынужден снимать жильё, арендную плату можно попытаться возместить за счёт застройщика, как убытки. Однако, придётся доказывать размер этих убытков, их связь с действиями застройщика. Также придётся обосновать, что дольщик не мог избежать этих затрат каким-либо иным путём (т.е., что дольщик ведёт себя добросовестно и не пытается нажиться за счёт застройщика). В связи со сложностью доказывания, ведение такого дела в суде лучше поручить юристу.

11 статья: как уступить права по договору долевого строительства

Статья 11 214 ФЗ разрешает дольщику передать свои права по ДДУ другому гражданину или юридическому лицу (то есть, фактически, продать права на будущую квартиру). На уступку потребуется согласие застройщика, если дольщик не полностью с ним рассчитался. Уступка прав по ДДУ не подлежит государственной регистрации в Росреестре. Подробные комментарии к статье 11 закона 214 ФЗ вы можете найти на нашем сайте в статье, посвящённой уступке прав по договору долевого строительства.

13 и 14 статьи 214 ФЗ: как гарантировано исполнение застройщиком обязательств по ДДУ

13 ст. 214 ФЗ устанавливает что застройщик в силу прямого указания закона передаёт в залог дольщикам земельный участок и многоквартирный дом. Права на эти объекты в процессе строительства принадлежат застройщику. Залог обеспечивает, чтобы в случае возникновения финансовых проблем у застройщика, его кредиторы не смогли отобрать землю и квартиры до того, как дольщики зарегистрируют права на них.

14 ст. 214 ФЗ уточняет, что дольщики могут обратить взыскание на предмет залога (что потребуется для завершения строительства) только через полгода после того, как девелопер остановил стройку. Залог не применяется в случае, если расчеты с дольщиками производятся через счет эскроу.

Статьи 15.4 и 15.5: все об эскроу

Ст. 15.4 и 15.5 вводят в 214 ФЗ новый способ расчетов между дольщиками и застройщиками через специальные счета эскроу. В полную силу этот механизм заработает после 1 июля 2019 года. Подробности о нем читайте на нашем сайте.

Статья 18 214 ФЗ: на что можно тратить деньги дольщиков

Ст. 18 была существенно изменена в последней редакции 214 ФЗ, вступившей в силу с 1 июля 2018 года. Она содержит закрытый список операций и сделок, которые застройщик может оплатить за счёт средств дольщиков. В списке присутствуют только операции, прямо связанные со строительством конкретного многоквартирного дома. Также, приведён перечень запрещённых действий застройщика. Новые требования в полном объёме применяются только в случае, если разрешение на строительство дома было получено после 1 июля 2018 года, т.е. после вступления в силу последней редакции 214 ФЗ. Если застройщик успел получить разрешение на строительство до этой даты, у него остаётся больше свободы действий (хотя некоторые ограничения все же придётся соблюдать).

Статья 21: информация для дольщика

Ст. 21 ФЗ 214 устанавливает перечень документов и данных, которыми застройщик обязан ознакомить дольщика. Среди них: информация о проекте строительства, проектная документация и декларация, юридические документы.

Статья 23: надзор за застройщиком

В статье 23 закона 214 ФЗ содержится перечень контролирующих застройщика государственных органов. Органы строительного контроля и надзора (как правило, местный комитет по строительству) проверяет, соблюдает ли застройщик требования 214 ФЗ и, при необходимости, принимает меры (вплоть до приостановления заключения новых договоров долевого участия до устранения нарушений). В этот орган дольщик может сообщить о нарушении его прав застройщиком.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации:

Гарантии закона распространяются на тех дольщиков, которые заключили договоры участия в долевом строительстве (ДДУ).

Таких гарантий несколько:

  • Исключение возможности мошенничества, при котором с граждан собирают деньги на строительство несуществующих объектов. Для этого статьей 3 закона № 214-ФЗ застройщику запрещено заключать с гражданами ДДУ до:
  • получения разрешения на строительство,
  • опубликования, размещения и/или представления проектной декларации,
  • государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предназначенный для строительства объекта (или договора аренды, субаренды этого участка).
  • Исключение возможности «двойной» продажи квартир. Ст. 4 закона № 214-ФЗ предусматривает заключение ДДУ в письменной форме. Такой договор подлежит государственной регистрации и только с момента такой регистрации считается заключенным.
  • В случае банкротства (преднамеренного банкротства) застройщик не сможет оставить соинвесторов ни с чем. Согласно ст. 13 закона № 214-ФЗ у всех участников долевого строительства с момента государственной регистрации ДДУ считаются находящимися в залоге:
  • земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (или право аренды, субаренды этого участка),
  • и строящиеся на этом участке многоквартирный дом и/или иной объект недвижимости.

Деятельность застройщиков при привлечении денежных средств граждан по ДДУ подлежит государственному контролю со стороны уполномоченных органов субъектов Российской Федерации. В Москве эти функции возложены на структуру Комплекса градостроительной политики и строительства — Москомстройинвест.

Заключая договор долевого участия, дольщик конкретизирует объект, в строительство которого он вкладывает деньги (т.е. в договоре прописывается номер дома, этаж, номер квартиры, метраж, количество комнат и др.).

Решение о распределении квартир принимается на общих собраниях правления ЖСК. При этом нередки случаи, когда в строящемся доме квартир планируется в разы меньше, чем самих пайщиков, профинансировавших эту стройку, и те пайщики, которые вступили в кооператив последние, могут получить квартиру в числе первых.

Привлечение денежных средств граждан для строительства в рамках жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) и жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК) гарантированной защиты прав их членов как участников долевого строительства не предусматривает. Деятельность ЖСК и ЖНК регулируется положениями Жилищного кодекса РФ и 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» соответственно.

Суть законопроекта: ДДУ по 214-ФЗ.

В последнее время среди потенциальных покупателей строящегося жилья прочно утвердилось мнение, что 214 федеральный закон – это априори полная гарантия безопасности вступления в стройку. Насколько это верно и стоит ли слепо полагаться на закон – именно это мы решили выяснить, подробно изучив суть договора долевого участия (ДДУ). Уверенность в том, что ДДУ исключает любые махинации, в том числе, двойные продажи, замораживание и затягивание строительства, а также характеризует застройщика как надежного во всех смыслах – лишь частична оправдана. Тем не менее, закон, безусловно, хороший, и именно о его плюсах мы и поговорим.

Как всё начиналось…

Ещё относительно недавно отечественный рынок новостроек ставил дольщиков в жесткие условия существования по «закону джунглей». Покупатель подписывал договор с застройщиком, который не подлежал регистрации в Росреестре. При этом сам договор строительная компания составляла с помощью собственных юристов, которые, естественно учитывали, прежде всего, интересы застройщика. Дольщик же оказывался в щекотливой ситуации, когда вероятность получения ключей от новой квартиры равнялась вероятности потерять вложенные средства. Риск вписаться в долгострой или судиться с застройщиком тормозил развитие рынка первичной недвижимости и дискредитировал все строительные компании независимо от их деятельности.

Желая защитить права вступающих в стройку дольщиков, в 2004 году был разработан и принят Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (но лишь в 2005 году закон заработал). Среди застройщиков закон поначалу не получил широкого распространения из-за слишком жестких условий в отношении самих строительных компаний. Вместо этого, участники первичного рынка прибегли к новым ухищрениям и предпочли заключать с дольщиками так называемый ПДКП – предварительный договор купли-продажи, либо предварительный ДДУ. Ещё одним выходом для девелоперов послужила возможность заключения ЖСК — жилищно-строительного кооператива, позволявшего на средства пайщиков постепенно строить дома и при этом избежать драконовских условий 214 закона.

В течение последних лет вокруг закона не утихали споры. И не смотря на то, что число застройщиков, перешедших на ДДУ по 214 ФЗ, неуклонно росло, поток критики не иссякал. Законодатели пришли к единственно верному решению и обратились за советом к самим застройщикам. В новой редакции, которая содержит целый ряд важных поправок, 214 ФЗ более адекватен сложившейся ситуации на российском рынке первичного жилья. Закон с одной стороны, теперь защищает права не только дольщиков, но и застройщиков, и с другой, повышает степень ответственности строителей перед покупателями за несоблюдение условий договора. Таким образом, 214-ФЗ при всех своих недоработках является наиболее прозрачной и безопасной схемой приобретение строящегося жилья в РФ. Социологические опросы последних лет показали, что 60% потенциальных покупателей готовы заплатить больше, но купить квартиру в новостройке по ДДУ, нежели вложить деньги в дешевую стройку, не имея гарантий.

ДДУ по 214-ФЗ

Для начала, необходимо выделить основные моменты, которые должны быть отражены в ДДУ, соответствующему 214-ФЗ.

Обязанности застройщика:

В любом ДДУ должно быть указано, что строительная компания обязуется в срок достроить жилой дом или другой объект недвижимости (самостоятельно либо с привлечением иных лиц, например, подрядчика). Вслед за получением разрешения на ввод в эксплуатацию построенного дома, застройщик обязан передать объект долевого строительства дольщику (будь то квартира, или же иной объект недвижимости).

Обязанности дольщика:

Дольщик, как участник долевого строительства, обязан выплатить полную стоимость покупаемого объекта недвижимости, указанную в договоре. После предъявления застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию строительного объекта, дольщик должен обязательно принять квартиру (или иной объект) и подписать акт приема объекта долевого строительства.

ДДУ заключают в письменной форме. ДДУ может считаться заключенным только после государственной регистрации в Росреестре.

Что обязательно должно быть в ДДУ.

Если ДДУ составлен в соответствии с 214 Федеральным законом, то в нем должны быть обязательно отражены следующие пункты: полная информация об объекте (который по окончании строительства будет передан дольщику), его определение в соответствии с проектной документацией; сроки, в которые застройщик обязуется передать дольщику объект долевого строительства; указание точной цены договора, сроках и порядке ее уплаты; а также, гарантийный срок на сам объект (квартиру или иной объект недвижимости, Вами приобретаемый). В случае, если в ДДУ застройщика отсутствуют хоть некоторые из перечисленных пунктов, договор не будет считаться заключенным.

214-й закон гарантирует:

В случае если до момента передачи дольщику объекта жилья (приобретаемого по ДДУ) возникает непредвиденное повреждение или гибель объекта, то материальные риски несет только строительная компания.

Если дольщик, заключивший ДДУ с застройщиком, умирает, то его права и обязанности по договору переходят к наследникам дольщика, и строительная компания не имеет права отказать им в том.

В случае, когда дольщик вступает в стройку и строит объект долевого строительства исключительно для своих личных нужд (то есть для проживания, а не с целью предпринимательства), то на его отношения со строительной компанией распространяется также действие Закона о защите прав потребителей (в тех вопросах, которые не урегулированы 214-ФЗ).

Если ДДУ противоречит 214-ФЗ

Когда Вы покупаете объект недвижимости у солидной строительной компании, с большой долей уверенности можно говорить о том, что у застройщика уже был зарегистрирован первый ДДУ в Росреестре. Он, как правило, служит шаблоном для всех последующих договоров с покупателями. То, что договор долевого участия, прошел регистрацию в Росреестре означает, что он гарантированно отвечает требованиям 214-ФЗ. Поэтому, если Вы уверены, что подписываете именно ДДУ а не ПДКП или ЖСК, то скорей всего, можете не волноваться и ждать новоселья. Однако и тут застройщик может воспользоваться небольшими юридическими лазейками 214 закона, и составить ДДУ в большей степени отвечающий своим интересам, нежели интересам дольщиков. В этом случае, лучше обратиться за разъяснениями к юристу, и, если Ваши опасения подтвердились – существуют только два пути решения – либо найти другую строительную компанию, либо пытаться договориться с застройщиком о внесении изменений в договор, что маловероятно.

ПДДУ, ЖСК, ЖНК и другие …

В теории, 214 Федеральный закон запрещает продавать строящиеся объекты иначе как по ДДУ. Но на практике, естественно, существует не один способ как обойти этот запрет. Привлечение денег в строительство возможно с помощью выпуска жилищных сертификатов, создания ЖСК и ЖНК (жилищно-накопительных кооперативов), члены которых приобретают паи, а не квадратные метры. Ещё один распространенный способ – продажа уже построенного жилья по обычным договорам купли-продажи.

Любой из этих вариантов предполагает некоторую степень риска. Также как и так называемый ПДДУ, привлекающий своим названием несведущих покупателей. ПДДУ – предварительный договор долевого участия – не более чем изобретение недобросовестных застройщиков с целью получить как можно больше денежных средств ещё до начала строительства или на начальном его этапе. Причиной, по которой строительная компания не готова заключить сразу основной ДДУ, как правило, является отсутствие полного пакета разрешительной документации у застройщика. А с такими проблемами регистрация ДДУ в Росреестре невозможна.

Тогда желание получить деньги дольщиков толкает застройщика на изобретение подобных ПДДУ. Заключая этот договор, покупатель идет на немалый риск, ведь гарантии того, что строительная компания решит все свои проблемы – нет, а деньги внесены на счет застройщика. Покупаясь на эти схемы, дольщику остается только ждать и надеяться, а именно во избежание этой неопределенности и создавался 214 Федеральный закон.

При этом, на деле ПДДУ вполне законен – потому как это всего лишь обязательство заключить в будущем основной ДДУ. Другое дело – это непременное желание застройщика получить от покупателей деньги по ПДДУ, что очевидно противоречит 214-ФЗ. В данном случае дольщика может защитить только схема, при которой деньги перечисляются на банковский депозит застройщика, но становятся ему доступны только после заключения основного договора. Тогда риска потерять вложенные средства нет. Но подобное добросовестное поведение застройщика – редкость, как правило, Вы сразу переводите на счет строительной компании приличную сумму и покорно ждете основной ДДУ. Возможно, всё обойдется, и заветные ключи Вы всё же получите, но вполне вероятно, что следующая Ваша встреча с застройщиком произойдет в суде. И в самом лучшем случае – Вы вернете свои деньги. При этом, ни о какой оплате неустойки со стороны строительной компании говорить не приходиться – её гарантирует только 214 ФЗ. Поэтому, если Вы не хотите оказаться на месте Буратино, то лучше выбрать надежного застройщика, работающего только по основному ДДУ.

Из вышесказанного ясно – 214 Федеральный закон, в первую очередь, защищает интересы покупателя и содержит целый ряд плюсов.

Плюс №1

Первый и главный плюс закона — это существенное снижение риска оказаться в ситуации двойных продаж. Дело в том, что ДДУ, составленный застройщиком, обязательно регистрируется в Росреестре (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, ранее, до 2008 года — Федеральная регистрационная служба). А Росреестр, как орган государственный, как раз и является гарантом того, что одна и та же квартира не может быть зарегистрирована дважды на разных лиц.

Помимо этого, проведение сделок с переуступкой прав собственности стало более прозрачной и безопасной схемой. Банки также более охотно одобряют кредиты для покупки строящихся объектов жилья у положительно зарекомендовавших себя застройщиков (то есть тех, кто честно работает по ДДУ). Отсюда и прямая выгода строителям – чем проще клиентам взять ипотеку на их объекты, тем выше продажи. Таким образом, и застройщик тоже получает большую прибыль.

Возможно, многим нашим читателям не до конца понятно, каким образом могут произойти двойные продажи, и как их может предотвратить 214 ФЗ.

Рассмотрим простую схему. Допустим, застройщик на самом начальном этапе строительства привлекает подрядчика или инвестора для выполнения определенных работ или финансовых инвестиций. Так как денег у строительной компании ещё нет, то рассчитывается он с партнерами некоторым количеством квартир, которые те вправе продавать от имени своей компании покупателям. Всё это оговорено в заключаемом между ними договоре. Предположим, в ходе строительства между вчерашними партнерами возникают серьезные разногласия, и договор между ними аннулируется. Застройщик, более не чувствуя себя обязанным, выставляет те же самые квартиры, которыми он уже расплачивался с подрядчиком или инвестором, на продажу. В свою очередь, партнеры могли уже продать эти квартиры покупателем. И таким образом, у одной квартиры появляется два законных владельца, а на деле доказать кто прав, кто виноват из них – очень сложно. Права собственности без ДДУ не регистрировалось. Это влечет за собой долгие судебные разбирательства между дольщиками, имеющими на руках равные по юридической силе договора купли-продажи.

Именно такие ситуации исключает, по мнению его создателей, 214 Федеральный закон, который, как уже говорилось ранее, подразумевает обязательную регистрацию договора долевого участия в Росреестре. Этот договор подтверждает права покупателя на ту квартиру, сведения о которой указаны в договоре. И хотя даже эта прозрачная схема сделки работает не всегда, ДДУ существенно сократил количество подобных махинаций.

Также и сам процесс оформления собственности с появлением ДДУ стал проще и быстрее. Ранее он мог затянуться на срок до полутора лет. Теперь же, после первого зарегистрированного договора, последующие регистрируются уже по установленному шаблону. Это существенно убыстряет дело. Сразу после ввода объекта недвижимости в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи объекта дольщиком, оформляется его право собственности на квартиру (или иной объект). При этом покупатель получил возможность самостоятельно подавать документы на регистрацию без представителя строительной компании.

Плюс №2

214-ФЗ существенно ужесточил требования к строительным компаниям по проектной и правоустанавливающей документации. До тех пор, пока проект не будет полностью согласован, строительство не может начаться. Будущий дольщик, таким образом, застрахован от ситуации, когда уже построенный объект не могут ввести в эксплуатацию из-за отсутствия необходимого разрешения. И это плюс для покупателей оборачивается серьезным минусом для строителей. Процесс согласования в России может тянуться сколь угодно долго, а замораживания или рост издержек застройщику никто не компенсирует. Поэтому многие строительные компании предпочитают заключать уже упомянутый выше предварительный договор, а разрешение получают уже в процессе строительства, тогда же и ДДУ начинают заключать. Выбор в таком случае, остается за дольщиком – либо подождать разрешения на строительство и заключить полноценный ДДУ, либо рисковать.

Плюс №3

Ещё одним несомненным плюсом для дольщика является то, что 214 Федеральный закон предусматривает правила возврата вложенных средств покупателю в случае, если договор будет расторгнут по вине любой из сторон (то есть в любом случае). Также, закон рассматривает случаи ненадлежащего исполнения договора строительной компанией, при которых покупатель имеет право взыскать пени со строительной компании. При этом застройщику будет нелегко расторгнуть договор с дольщиком, если тот не желает платить деньги. А пока ДДУ с нерадивым дольщиком не расторгнут, квартира числиться за ним, и застройщик не имеет права, да и не может её продать другому покупателю.

Плюс №4

Как уже стало ясно, 214 ФЗ защищает интересы именно дольщиков, а не застройщиков. Это подтверждает и ряд пунктов, напрямую ущемляющих права строительных компаний в отношении с дольщиками. К примеру, покупатель, заключивший ДДУ, имеет полное право просрочить (и не раз) ежемесячный (либо ежеквартальный) платеж. Штраф будет минимальным. В обратной ситуации, застройщика, не успевшего к сроку сдать объект, или передать ключи, ждет ощутимое материальное наказание. Однако, это в теории. А на практике, юридический штат строительных компании при составлении собственного ДДУ, все эти моменты обернет таким образом, что дольщик и не заметит ущемления своих прав. При этом всё будет абсолютно законным, и в случае чего, дольщику придется пенять только на собственную невнимательность. Поэтому, единственный совет, который может помочь Вам – будьте бдительны.

Ранее ситуация со сроком сдачи объекта, с виду кажущаяся очевидной, приобретала весьма расплывчатые черты в руках умелых юристов. Возникали туманные формулировки, как-то «плановый срок сдачи объекта», легко сдвигаемый застройщиком в зависимости от ситуации. После принятия 214 ФЗ, эти спекуляции потеряли право на существования. Срок окончания строительного процесса четко указывается в ДДУ. В случае нарушения сроков, строительная компания обязуется выплачивать пени, а за расторжение договора – уплачивать полную сумму неустойки (плюс к возвращению полной суммы вложенных дольщиком средств).

Эти правила вызывают особенное негодование строительных компаний, которые превращаются в заложников собственной работы, а также иных организаций, контролирующих ввод объекта в эксплуатацию (компании-поставщики электричества, воды, тепла и т. д.), при этом рычагов давления на них нет. В данном случае, послаблением выглядит возможность, позволяющая застройщику, переносить сроки сдачи объекта. Но, уведомить об этом решении дольщиком он обязан не позднее двух месяцев до сдачи объекта. И оплату неустойки в этом случае, всё равно никто не отменяет.

Плюс №5

ДДУ четко прописывает, что Вы покупаете. Согласовывая проект, застройщик теряет права в будущем менять любые его пункты: этажность, качество и технологию строительства. Заключая договор долевого участия с дольщиком, застройщик обязан указать номер и размер квартиры, минимальные отступления в метраже и планировке. Всё это дает дополнительные права дольщику требовать соответствия принимаемого им объекта условиям договора, и в случае существенных расхождениях, даже претендовать на возмещения части средств. Запомните, любые допустимые изменения должны быть отражены в ДДУ.

Ещё один важный момент, касающийся цены приобретаемого объекта. Согласно 214 Федеральному закону, застройщик не имеет права менять (повышать) в одностороннем порядке цены на квадратный метр в квартире (или ином объекте). Ситуация, в которой у Вас будут требовать вложения дополнительных средств (например, вследствие инфляции и роста цен на стройматериалы, общий финансовый кризис в государстве) скорей всего, закончиться разбирательством в суде, и не в пользу застройщика. Если, опять же, это не зафиксировано в самом ДДУ, Вами подписанным. Будьте внимательны!

Плюс №6

214 Федеральные закон подробно оговаривает все возможные случаи, когда дольщик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, а также рассчитывать на возмещение средств (пени, неустойки). Рассмотрим эти причины:
Застройщик не передает объект долевого строительства в срок, предусмотренный договором.
Застройщик прекращает или приостанавливает строительство объекта недвижимости, в состав которого входит приобретаемая Вами квартира или иной объект. При этом обстоятельства свидетельствуют о том, что объект долевого строительства не будет передан вам в предусмотренный договором срок.
Застройщик внес существенные изменения в проектную документацию строящегося многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, включающего ваш объект долевого строительства (в том числе если изменяется существенным образом размер вашей квартиры).
Застройщик изменил назначение общего имущества, нежилых помещений, которые входят в состав вашего многоквартирного дома, иного объекта недвижимости.
Застройщик не выполнил обязанности, предусмотренные ч. 2 ст. 7 ФЗ №214 (в статье говорится, что если застройщик нарушил условия договора, выполнил свои работы с низким качеством и передает квартиру в состоянии непригодном для проживания, то дольщик вправе потребовать от застройщика безвозмездно устранить недостатки в разумный срок или соразмерно уменьшить цену договора, или возместить свои расходы на устранение недостатков).
Застройщик нарушил существенным образом требования к качеству объекта долевого строительства.
Иные случаи, предусмотренные договором.
По закону, после расторжения договора, застройщик возвращает дольщику все внесенные им по договору средства, а также пени за использование денежных средств. Размер пеней составляет 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ на момент возврата денег. Расчет идет с даты внесения дольщиком денежных средств.

Стандартный перечень действий кредиторов после признания застройщика банкротом:

• утвержденный конкурсный управляющий осуществляет опубликование сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в газете «Коммерсант» (можно увидеть в сети Интернет на сайте газеты и в печатной версии) и Едином федеральном реестре сведений о банкротстве в сети Интернет не позднее чем через десять дней с даты своего утверждения, в сообщении в т. ч. указывается: наименование должника, его адрес и идентифицирующие должника сведения (государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица, государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации индивидуального предпринимателя, идентификационный номер налогоплательщика);наименование арбитражного суда, в производстве которого находится дело о банкротстве, и номер дела; дата принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства; дата закрытия реестра требований кредиторов; сведения о конкурсном управляющем и соответствующей саморегулируемой организации.

• денежные требования участников строительства (обязанность возврата застройщиком денежных средств, уплаченных дольщиком, в результате расторжения договора участия в долевом строительстве, признания его недействительным и т. д. и сумма убытка, которая определяется в виде разницы стоимости по договору участия в долевом строительстве и оценочной стоимости объекта долевого участия на дату введения процедуры банкротства) и требования о передаче жилых помещений направляются конкурсному управляющему с приложением подтверждающих правоотношения документов (договор со всеми изменениями и приложениями, подтверждение оплаты, решения суда и т. д.).

Заявление о включении в реестр требований кредиторов готовится в свободной форме с описанием ситуации.

• реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении трех месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.

• конкурсный управляющий обязан обеспечить лицам, участвующим в деле о банкротстве, возможность ознакомления с реестром требований о передаче жилых помещений и основаниями для включения требований участников строительства в такой реестр.

• конкурсный управляющий рассматривает предъявленное в ходе дела о банкротстве требование участника строительства и по результатам его рассмотрения не позднее чем в течение тридцати рабочих дней со дня получения такого требования вносит его в реестр требований о передаче жилых помещений в случае обоснованности предъявленного требования.

• в случае отказа конкурсным управляющим во включении требований в реестр, данный отказ может быть оспорен в суде в рамках дела о банкротстве, возражения на отказ конкурсного управляющего могут быть заявлены не позднее чем в течение пятнадцати рабочих дней со дня получения участником строительства уведомления конкурсного управляющего о результатах рассмотрения этого требования.

• иные требования кредиторов (в том числе требования о включении в реестр требований кредиторов застройщика неустойки) рассматриваются арбитражным судом, в производстве которого находится дело.

В дальнейшем кредитор, требования которого включены в реестр требований кредиторов, вправе участвовать в собраниях участников строительства/кредиторов, о проведении которых будет информировать конкурсный управляющий путем размещения информации в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве в сети Интернет и газете «Коммерсант».

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *