ФЗ о товариществах собственников недвижимости

Товарищество собственников жилья — некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом. Под кондоминиумом понимается единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в общей долевой собственности.

Действие Закона распространяется на отношения собственности в кондоминиумах, помещения в которых принадлежат не менее чем двум домовладельцам, на вновь создаваемые кондоминиумы в процессе строительства и реконструкции, а также на все товарищества, товарищества домовладельцев, жилищные кооперативы и иные объединения собственников недвижимости в жилищной сфере, создаваемые для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом жилого дома. Положения Закона применяются при регулировании соответствующих отношений, возникающих на территории РФ, с участием российских и иностранных физических и юридических лиц, лиц без гражданства, если иное не установлено международными договорами.

Рассмотрены вопросы отношений собственности в кондоминиуме: какие объекты могут входить в его состав, права собственности на помещения и на общее имущество в кондоминиуме, определение долей в праве общей собственности на общее имущество, установление границ земельных участков в кондоминиуме и др. Регулируются права и обязанности домовладельцев.

Для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом жилого дома домовладельцы вправе самостоятельно выбрать (изменить ранее выбранный) способ управления недвижимым имуществом: непосредственное управление (не более 4 помещений, принадлежащих 2, 3 или 4 различным домовладельцам); передача функций по управлению уполномоченной государством или органами МСУ службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги; образование товарищества собственников жилья. Выбор способа управления кондоминиумом осуществляется на общем собрании домовладельцев. Рассмотрены вопросы обслуживания и эксплуатации недвижимого имущества в кондоминиуме.

Закон содержит положения об организации товарищества собственников жилья (документы, необходимые для регистрации, порядок регистрации и т.д.). Определены особенности его организации во вновь создаваемом кондоминиуме. Самостоятельная глава Закона посвящена деятельности такого товарищества. Закреплены его права и обязанности, рассмотрены вопросы о членстве в товариществе, органах его управления (общее собрание членов, правление) и их полномочиях, ревизионной комиссии общества, средствах и имуществе товарищества и др. Для достижения целей, ради которых создано товарищество, оно вправе заниматься хозяйственной деятельностью, предусмотренной в уставе товарищества, в соответствии с Законом. Реорганизация и ликвидация товарищества производятся на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством. Два или более товарищества могут создать объединение для совместного управления общим имуществом в кондоминиумах.

Федеральный закон вступает в силу со дня его официального опубликования.

Товарищество собственников недвижимости (далее ТСН) – относительно новое понятие организационно-правовой формы некоммерческой организации, которая была введена в обиход гражданского законодательства в 2014 году, и постепенно вытесняет привычные ТСЖ, не отменяя последние. ТСН создается для совместного использования объектов недвижимости, причем перечень объектов, которые объединены в ТСН, с каждым годом становится все более обширным. В данной статье рассмотрены основные аспекты создания и деятельности ТСН.

Основные понятия ТСН

Основная информация о ТСН содержится в статье 123.12 ГК РФ. Для того чтобы понять, что представляет собой ТСН, рассмотрим основные признаки ТСН:

  1. Это добровольное объединение.
  2. В ТСН входят только собственники объектов недвижимости.
  3. ТСН создается для определенных целей, предусмотренных законом.
  4. В ТСН входят собственники различных объектов недвижимости: собственники зданий, помещений, собственники МКД, собственники дачных домов и земельных участков и др.
  5. ТСН создается для совместного владения и использования всеми членами товарищества принадлежащих им объектов недвижимости.

При выполнении всех вышеназванных условий, объединение собственников может считаться ТСН.

Нормативная база

Нормативной базой для регулирования деятельности членов ТСН являются следующие нормативные акты РФ:

  1. Гражданский кодекс (определяет общие понятия и цели деятельности ТСН).
  2. Жилищный кодекс РФ – содержит отдельную главу, посвященную ТСН (глава 6 ЖК РФ).
  3. Специальные нормы, закрепленные в отраслевом законодательстве о некоммерческих объединениях, например, федеральный закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».

Именно в ГК РФ закреплено понятие ТСН, а также основная информация:

  1. Об уставе товарищества (указаны обязательные для включения в Устав положения, например, информация о наименовании, целях деятельности товарищества и его месте регистрации, компетенции органов управления товариществом, пределы ответственности, права и обязанности членов товарищества).
  2. Право пользования имуществом товарищества (товарищество является собственником имущества, объекты общего пользования принадлежат всем членам ТСН на праве общей долевой собственности).

Основные цели и задачи деятельности ТСН

Основная задача ТСН – управление имуществом. Товарищество является юридическим лицом, которому собственники передают в управление свое имущество или долю в имуществе. Собственники платят товариществу за управление имуществом. Поэтому ТСН – возмездное товарищество, однако его цель не извлечение прибыли, а непосредственное управление имуществом в целях реализации прав и интересов собственников.

Именно поэтому в товариществе есть как общее имущество, так и имущество каждого из товарищей. Таким образом, отношения в товариществе собственников недвижимости строятся по простой схеме: ТСН управляет недвижимостью, а каждый из товарищей оплачивает данную услугу (делает взносы в ТСН).

В уставе ТСН прописаны конкретные виды деятельности, которые ТСН вправе осуществлять в целях выполнения основной задачи своей деятельности, т.е. управления. Товарищество может заниматься только теми видами деятельности, которые прямо прописаны в
Уставе и не запрещены законом.

Какие права и обязанности несут члены товарищества

ТСН является некоммерческой организацией, это означает, что члены ТСН могут заниматься только деятельностью, которая прямо предусмотрена уставом товарищества. Законодательство не запрещает занятие предпринимательской деятельностью товарищам ТСН, но при выполнении следующих условий:

  • предпринимательская деятельность возможна только в целях обеспечения деятельности товарищества;
  • доходы, полученные от предпринимательской деятельности товарищей ТСН, не распределяются между его участниками, а используются на нужды товарищества.

ТСН в части ответственности схоже с организационно-правовой формой обществ с ограниченной ответственностью, т.е. товарищи ТСН не несут ответственность по долгам товарищества и отвечают исключительно своим имуществом по собственным обязательствам.

Члены ТСН имеют права и обязанности, которые прописаны в уставе некоммерческой организации. В целом, перечень прав и обязанностей в разных ТСН примерно одинаковый. Приведем пример основных прав и обязанностей участников ТСН. Итак, каждый член ТСН имеет следующие основные права:

  • заключать договора на управление общими объектами недвижимости, в том числе договоры об обеспечении объектов недвижимости (ремонт, коммунальные услуги и прочие договоры в общих интересах).
  • выполнять работы в интересах других членов ТСН.
  • передавать материальные ценности в качестве оплаты по заключенным в интересах товарищества договорам.
  • определять расходы на содержание объектов недвижимости товарищества.
  • предоставлять имущество, находящееся на праве собственности, во временное пользование товарищества.

Товарищество собственников от имени всех членов, если действия не противоречат целям деятельности, вправе:

  • заключать сделки в интересах товарищества;
  • предоставлять во временное пользование объекты недвижимости товарищества;
  • по согласованию перестраивать объекты общего имущества;
  • приобретать (получать на иных основаниях) объекты недвижимости, в том числе на праве долевой собственности земельные участки, а также иное имущество;
  • заключать иные сделки в целях обеспечения интереса товарищества.

Обязанности каждого члена товарищества сводятся к следующим обязательствам:

  1. Вносить взносы для обеспечения общих расходов (в противном случае данная сумма может быть взыскана на основании судебного решения), т.е. внесение взносов, которые могут быть годовыми или квартальными.
  2. Обеспечивать надлежащее выполнение требований устава Товарищества.
  3. Выполнять обязательства, возложенные на товарища соглашениями;

В свою очередь, товарищество несет перед членами ответственность, а потому имеет обязательства в виде:

  1. Необходимости выполнять условия договоров, в том числе о содержании и санитарном обеспечении объектов недвижимости.
  2. Заключения и исполнения сделки в интересах товарищей.
  3. Обеспечения надлежащего технического состояния недвижимости.
  4. Обеспечения соблюдения интересов каждого из членов ТСН.
  5. Обязанности по представлению интересов в органах и перед третьими лицами от имени собственников-членов ТСН.

Таким образом, у товарищества и его членов есть взаимные права и обязанности, позволяющие обеспечивать интересы каждого члена и товарищества в целом.

Создание и принятие в члены ТСН

Основные правила создания ТСН прописаны в статье 123.12/14 ГК РФ. Для того чтобы ТСН работало и обеспечивало интересы членов, его необходимо зарегистрировать, как юридическое лицо. Для этого необходимо выполнить следующие процедуры:

  1. Провести собрание всех собственников недвижимости. В протоколе собрания собственников ставится вопрос о создании ТСН. Решение должно быть принято единогласно, в противном случае решение о создании считается непринятым. Протокол должен быть подписан председателем собрания и секретарем, а также иметь отдельную вкладку с подписями всех лиц, присутствовавших и голосовавших на собрании «за» или «против» принятия решения.
  2. Утвердить на собрании Устав ТСН (требования к уставу определены ГК РФ).
  3. Заверить у нотариуса форму для регистрации юридического лица.
  4. Регистрацией ТСН занимается налоговая, поэтому документы на регистрацию передаются в отделение ФНС. В ФНС передается Форма, заверенная нотариусом, две редакции Устава, а также сам протокол, в котором принято решение о создании ТСН.

Для того чтобы стать членом ТСН, физическому или юридическому лицу нужно подать заявление о вступлении в члены ТСН. При создании ТСН, собственники, голосовавшие за создание товарищества, также подают заявление о вступлении в него. В заявлении необходимо указать объект, принадлежащий на праве собственности, а также приложить копию удостоверяющего данный факт документа (либо представить оригинал).

ТСН: в чем основные плюсы и минусы товарищества

Если вы рассматриваете вопрос о том, стоит ли вступать в ТСН, то в первую очередь необходимо подумать о минусах и рисках товарищества. К непосредственным минусам членства в ТСН можно отнести:

  1. ТСН, как и любое юридическое лицо, даже несмотря на то, что является некоммерческой организацией, может объявить себя банкротом. Это значит, что собственники недвижимости, члены ТСН, не имеют никаких гарантий по возврату вложенных средств.
  2. ТСН, конечно, действует в интересах товарищей, но это не значит, что мнение каждого товарища всегда будет учитываться, поэтому есть риск необеспечения интересов кого-либо из товарищей. К примеру, если лицо считает нецелесообразным сдачу помещения в аренду, но высший орган управления все равно принимает решение о заключении договора аренды в отношении объекта.

На этом, пожалуй, минусы членства в ТСН заканчиваются, пюсов подобного объединения для собственников недвижимости явно больше. Но риск всегда стоит учитывать. Плюсы ТСН в следующем:

  • в возможности принятия решения всеми членами товарищества;
  • в законодательной регламентации деятельности ТСН;
  • собственники недвижимости имеют реальную возможность по управлению собственностью, через выбранный орган;
  • учитываются мнения всех членов товарищества;
  • прозрачность в управлении (учредительные документы и отчетность доступны каждому члену ТСН);
  • на собрании утверждаются сроки и размер взносов, сроки и порядок управления имуществом, виды договоров, подлежащих заключению от имени ТСН.

Особенности ТСН: отличия от других объединений

Из определения ТСН следует, что это довольно широкое понятие в плане объединения собственников недвижимости. Товарищество собственников недвижимости не следует отождествлять с ТС жилья, т.е. второе объединение более узкое. Рассмотрим основные отличия ТСЖ от ТСН:

  • в ТСЖ входят собственники одного объекта недвижимости (самый простой пример – собственники квартир в многоквартирном доме, они могут создать товарищество, основанное на общности владения недвижимостью в одном объекте), иными словами, в ТСЖ входят только собственники МКД;
  • ТСН включает собственников различного типа недвижимости;
  • юридические лица не могут входить в состав участников ТСЖ, в то время как участниками ТСН могут быть как физические, так и юридические лица;
  • цель деятельности ТСЖ во многом сводится к обеспечению надлежащего обслуживания объектов недвижимости, а в ТСН, с целью управления имуществом, могут заключаться иные договоры, например, по сдаче имущества в аренду. В остальном цели деятельности и создания данных товариществ идентичны, поэтому основное отличие по объектам недвижимости, собственники которого образуют товарищество (как уже говорилось, в ТСН могут входить собственники квартир, земельных/дачных- участков, собственники торговых площадей и др.).

ТСН – один из способов управления недвижимостью собственниками, через создание юридического лица – некоммерческой организации, которая управляет собственностью в интересах членов ТСН. ТСН является более широким образованием, по сравнению с ТСЖ, т.к. в состав товарищества собственников недвижимости могут входить не только МКД, но и другие объекты недвижимости. ТСН является добровольным образованием, каждый желающий может присоединиться на основе заявления.

ТСН чаще всего организуются на базе новых комплексов недвижимости, т.к. содержать их менее накладно, при этом подобная недвижимость более востребована и может быть использована в интересах членов ТСН.

Если эта страница была вам полезна, посоветуйте её своим знакомым:

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *