ГК 250

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Комментарий к Ст. 250 ГК РФ

1. В случае нарушения, выразившегося в игнорировании преимущественного права покупки других участников общей собственности, любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Преимущественное право покупки применяется в отношении как движимого имущества, так и недвижимого. Кроме того, это право реализуется и в отношении бездокументарных ценных бумаг (акций закрытого акционерного общества), долей в уставном капитале (например, общества с ограниченной ответственностью).

2. Специальная норма, посвященная государственной регистрации сделок с долями в праве общей собственности на недвижимость, содержится в п. 1 ст. 24 Закона о регистрации недвижимости.

Первоначально данной нормой предусматривалось, что в случае государственной регистрации права на долю в общей долевой собственности к заявлению о государственной регистрации со стороны других собственников должны были прилагаться в письменной форме заявления о согласии, которые должны были оформляться каждым сособственником в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или быть нотариально заверены. При отсутствии согласия всех сособственников регистратор прав был обязан приостановить государственную регистрацию на два месяца и в трехдневный срок направить извещение о приостановлении государственной регистрации прав всем сособственникам, не выразившим свое согласие. Если в течение указанного срока сособственники не оформляли свои возражения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или не предоставляли нотариально удостоверенные возражения, государственная регистрация права на долю в общей долевой собственности проводилась без их согласия.

Безусловно, такая норма в изложенной процедуре (согласие в письменной форме, а не отказ или безразличие; возможность приостановки на два месяца и др.) существенно ограничивала право участника долевой собственности по сравнению с нормой, содержащейся в ст. 250 ГК РФ. Федеральным законом «О внесении изменений в статью 24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» процедура государственной регистрации была приведена в соответствие с ГК РФ.

———————————
Собрание законодательства РФ. 2001. N 11. Ст. 997.

3. С введением в действие части первой ГК РФ преимущественное право покупки применяется и при отчуждении доли по договору мены.

Кроме того, право преимущественной покупки применяется и к иным возмездным способам распоряжения долей в общем имуществе. Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. При этом участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных настоящей статьей 250 ГК РФ. Например, при отчуждении доли в качестве отступного также требуется соблюдение норм настоящей статьи. Президиум ВАС РФ в информационном письме от 21 декабря 2005 г. N 102 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 409 Гражданского кодекса Российской Федерации» отметил, что квалификация спорных отношений не как отношений купли-продажи не является безусловным основанием для неприменения положений ст. 250 ГК РФ.

———————————
Вестник ВАС РФ. 2006. N 4.

4. Преимущественное право покупки прямо не отнесено законодателем к имущественным или личным неимущественным правам. Однако такое определение имеет важное значение, например, в отношении наследственного правопреемства. Судебная практика рассматривает данное право как имущественное и не относит к тем правам, которые в силу ст. 1112 ГК РФ являются личными и применительно к которым невозможно правопреемство. Как отмечается в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за I квартал 2007 г. , поскольку право участника долевой собственности требовать на основании п. 3 ст. 250 ГК РФ перевода на него прав и обязанностей покупателя при продаже доли в праве общей собственности с нарушением его преимущественного права покупки продаваемой доли по своему правовому характеру производно от самого преимущественного права на покупку указанной доли, то в силу вышеизложенного такое право требования также не является тем личным правом, в отношении которого невозможно правопреемство. Осуществление указанных прав не имеет неразрывной связи только с определенным лицом, и поэтому такие права могут осуществляться и наследниками данного лица на предусмотренных законом условиях.

———————————
Бюллетень ВС РФ. 2007. N 10.

5. Важное значение при применении норм статьи 250 Гражданского кодекса России имеют разъяснения Верховного Суда РФ. Так, п. 1.2 Постановления Пленума ВС РФ от 10 июня 1980 г. N 4 (в ред. Федерального закона от 6 февраля 2007 г.) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» обращается внимание на следующие особенности реализации норм ст. 250 ГК РФ при разрешении споров, возникающих в связи с осуществлением участником долевой собственности преимущественного права покупки доли в отношении жилого дома:

«а) поскольку в силу ст. 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества, то после прекращения в таком порядке общей долевой собственности граждан на жилой дом утрачивается и их преимущественное право покупки доли в этом доме;

б) преимущественное право покупки не применяется при заключении договора пожизненного содержания с иждивением, а также при продаже доли в общей собственности с публичных торгов в случаях, предусмотренных законом;

в) в случае нарушения преимущественного права покупки трехмесячный срок, установленный ст. 250 ГК РФ, в течение которого другой участник долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, исчисляется с того времени, когда он узнал или должен был узнать о нарушении его права (ст. 200 ГК РФ). Применение этого срока, его восстановление, приостановление и перерыв осуществляются в соответствии с общими правилами, предусмотренными ст. ст. 199 — 205 ГК РФ.

При предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

Цена иска определяется в соответствии с п. п. 2 и 9 ч. 1 ст. 91 ГПК РФ.

При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм».

6. Законодательством подробно не конкретизировано содержание извещения продавца доли, предусмотренное в п. 2 комментируемой статьи 250 ГК. В этом извещении должны быть указаны все существенные условия договора, который собственник имущества намерен заключить, а также все те условия, относительно которых между сторонами сделки достигнуто соглашение, в том числе предмет продажи (мены); адрес нахождения имущества, доля в общей собственности имущества, которая отчуждается; цена, по которой доля продается, либо наименование конкретного имущества, на которое она обменивается; при продаже доли с рассрочкой (отсрочкой) уплаты покупной цены — сроки этой уплаты; могут быть указаны и иные условия сделки, которые стороны определили для себя как существенные. В заявлении следует также определить срок ответа на него.

В том случае, если после уведомления сособственников об условиях продажи или мены данные условия изменились, по крайней мере в сторону улучшения прав покупателя (снизилась цена, предоставлена рассрочка и др.), об этих изменениях участники общей долевой собственности вновь должны быть извещены.

7. Как определено в п. 3 комментируемой статьи, иск о переводе на истца прав и обязанностей покупателя должен быть заявлен не позднее чем в течение трех месяцев после продажи доли третьему лицу. Данный срок можно рассматривать как специальный срок, носящий пресекательный характер, в связи с чем исковые требования, заявленные с пропуском указанного срока, подлежат отклонению.

Третье лицо — приобретатель доли в праве общей собственности, права и обязанности которого переводятся на участника общей долевой собственности, вправе требовать от продавца возмещения причиненных ему убытков, если оно не знало или не должно было знать о нарушении преимущественного права других сособственников в соответствии со ст. ст. 460 — 462 ГК РФ.

Применение норм комментируемой статьи, в том числе положений п. 3, возможно лишь в отношении распоряжения долей в праве общей долевой собственности. При отчуждении сособственником имущества в целом, а не в отношении доли может быть оспорена сделка по отчуждению имущества. Иск о переводе прав и обязанностей покупателя не подлежит удовлетворению, что подтверждается и судебной практикой, например в отношении продажи сособственником третьему лицу автомобиля (не доли в праве общей долевой собственности на автомобиль) без согласия другого сособственника .

———————————
Определение ВАС РФ от 28 сентября 2007 г. N 12424/07 по делу N А29-7006/06-2э.

8. В правоприменительной практике возникало и возникает немало споров в отношении правового режима комнат в коммунальной квартире . В соответствии с ч. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ. Право преимущественной покупки в таких случаях применяется с 1 марта 2005 г. (т.е. с введением в действие ЖК ). Несмотря на то что ситуация такая же, как с положением квартир по отношению к объектам общего пользования в многоквартирном доме, при отчуждении квартиры или нежилого помещения в многоквартирном доме собственники других квартир, являющиеся одновременно сособственниками общего имущества в многоквартирном доме, не обладают преимущественным правом покупки квартиры или нежилого помещения (см. комментарий к статье 247 ГК России).

———————————
См., например, Постановления Президиума ВС РФ от 22 июня 2004 г. N 5-В04-68; от 17 ноября 2004 г. N 19пв-04; от 31 августа 2005 г. N 11пв05; Определение Верховного Суда РФ от 4 июня 2004 г. N 5В04-68.

При внесении и принятии в первом чтении Государственной Думой проекта ЖК РФ было установлено, что при продаже собственником жилого помещения в коммунальной квартире принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения остальные собственники жилых помещений в данной коммунальной квартире не вправе требовать преимущественной покупки отчуждаемого жилого помещения (п. 7 ст. 41 внесенного законопроекта).

9. В п. 1 комментируемой статьи 250 ГК РФ при установлении преимущественного права покупки доли в праве общей собственности предусмотрено одно исключение — продажа доли с публичных торгов, в результате которых договор в соответствии со ст. 447 ГК РФ заключается с лицом, выигравшим торги. Продажа доли с публичных торгов возможна, например, при обращении взыскания на долю в общем имуществе (ст. 255 ГК), при реализации заложенного имущества (ст. 350 ГК).

В то же время необходимо отметить еще одно исключение из этого правила, которое предопределено особенностями правового режима доли в праве общей собственности в многоквартирном доме.

В отношении объектов общего пользования в многоквартирных домах данное правило не действует, поскольку собственник не может произвести отчуждение доли без отчуждения жилого помещения. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (п. 2 ст. 290 ГК РФ). Таким образом, доля каждого собственника жилого помещения в праве общей собственности на объекты общего пользования всегда следует судьбе права собственности на жилое помещение.

Кроме того, нормы ст. 250 ГК РФ не применяются к распоряжению долями в общем имуществе участников договора простого товарищества, к безвозмездным сделкам, например к договору дарения. Договор дарения, заключенный с целью избежать реализации положений комментируемой статьи, является притворной сделкой (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Преимущественное право покупки других сособственников не применяется и в тех случаях, когда доля продана одному из участников общей долевой собственности.

10. Положение п. 2 комментируемой статьи 250 Гражданского кодекса об извещении в письменной форме остальных участников долевой собственности не предусматривают исключений. Вместе с тем такие исключения имеются в Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения, согласно п. 2 ст. 12 которого в случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

Часто у одной недвижимости имеется несколько владельцев. Они обладают некоторой долею или отдельной комнатой в этом объекте. Если один из собственников принимает решение о продаже своего имущества, то первоначально он должен предложить свою долю другим совладельцам. Это обусловлено тем, что у них имеется преимущественное право покупки. Им предлагается объект по определенной цене, по которой в случае отказа надо предлагать комнату или долю другим покупателям. Если цена снижается, то вновь придется обращаться к совладельцам о предложении выкупить часть квартиры.

Понятие преимущественного права

Оно представлено правом собственника комнаты или доли в квартире на приобретение другой части, продающейся совладельцем. Только при оформлении официального отказа данная недвижимость может далее предлагаться посторонним лицам.

Регулируется процесс использования преимущественного права покупки статьей 250 ГК. Поэтому владелец объекта перед его продажей другим лицам должен убедиться, что все его соседи по коммунальной квартире или совладельцы приватизированного объекта уведомлены о планируемой продаже, а также не хотят воспользоваться своим законным правом. Отказ желательно оформлять в письменной форме. Дополнительно у продавца должны иметься доказательства того, что он действительно передавал совладельцам уведомления о продаже своей части.

Возникающие проблемы

Люди, обладающие только частью одной недвижимости, практически всегда сталкиваются с определенными сложностями при продаже имущества. Это обусловлено тем, что у других совладельцев имеется преимущественное право покупки доли. К наиболее популярным сложностям и проблемам относится:

  • Создаются другими жильцами недвижимости препятствия для продажи комнаты. Например, они прямо заявляют потенциальным покупателям, что будут портить им жизнь, а при этом не желают самостоятельно выкупить долю.
  • Совладельцы отказываются принимать специальное уведомление о продаже имущества, поэтому приходится отправлять документ заказным письмом с уведомлением о вручении, чтобы обладать доказательством соблюдения требований законодательства.
  • Первоначально дольщики отказываются выкупать долю, но после обращаются в суд для оспаривания уже заключенной сделки с третьими лицами. Но если у продавца имеются доказательства извещения граждан, то суд не удовлетворит исковые требования.
  • Сразу несколько дольщиков могут выразить желание приобрести часть квартиры, а в такой ситуации продавец может самостоятельно выбрать, с кем именно будет заключена сделка.
  • Можно не уведомлять других совладельцев о продаже части, если имеется договоренность только с одним жильцом, что именно он выкупит долю.

Преимущественное право покупки доли в квартире с несовершеннолетним предполагает, что надо не только получить отказ от выкупа доли от его официальных представителей, но и оформить разрешение на продажу имущества от органов опеки. При этом не допускается, чтобы за счет этой сделки каким-либо образом были нарушены права ребенка.

Как предотвратить риски?

Каждый человек, обладающий только некоторой частью недвижимости, должен хорошо разбираться в том, что такое преимущественное право покупки доли. В этом случае можно избежать ситуации, когда сделка по продаже имущества будет оспорена. Чтобы предотвратить разные риски, учитываются следующие моменты:

  • правильно и своевременно оповещаются другие собственники квартиры о планируемой продаже части объекта;
  • если с другими совладельцами у гражданина имеются хорошие отношения, то запрашивается письменный отказ;
  • если не желают владельцы квартиры писать отказ, то им отсылается уведомление заказным письмом с уведомлением о вручении.

Только при наличии доказательств того, что продавцом не были нарушены права других жильцов, можно гарантировать, что сделка не будет оспорена в суде.

Можно ли обойти преимущественное право покупки?

Существуют определенные уловки, позволяющие не получать от других граждан отказ и не присылать им уведомление о продаже части недвижимости. К основным таким способам относится:

  • Оформление договора дарения, а не продажа на основании договора купли-продажи. Преимущественное право покупки действует исключительно при продаже доли, а не дарении. Каждый человек имеет право свободно распоряжаться своим имуществом, поэтому он без сложностей и возможности оспаривания может подарить долю любому человеку. Но если будут иметься у совладельцев доказательства, что дарственной прикрывается возмездная сделка, то она признается по суду притворной на основании ст. 170 ГК.
  • Увеличение стоимости части недвижимости. В договоре продажи может указываться высокая цена, но фактически объект передается по другой стоимости. Такие сделки являются мошенническими, поэтому если обнародуются их нюансы, то они признаются ничтожными.
  • Оформление сделки с помощью залога. Например, продавец комнаты оформляет кредит у покупателя, для чего составляется официальный документ. По этому договору в качестве залога предоставляется часть недвижимости. Далее пишется отступная, в результате чего кредитор отказывается от денег, а продавец передает ему за это свою недвижимость. Но при использовании такой схемы придется регистрировать официально как договор залога, так и контракт об отступном.

Такие уловки обычно используются, если между жильцами одной недвижимости имеются действительно плохие отношения, поэтому граждане пытаются воспользоваться своим преимущественным правом покупки, чтобы насолить совладельцу недвижимости.

Правила оповещения граждан

Если владелец доли в одном объекте решает продать свою недвижимость, то им выполняются следующие действия:

  • на основании статьи 250 ГК РФ преимущественное право покупки имеется у всех остальных совладельцев, поэтому первоначально доля по определенной стоимости предлагается им;
  • далее составляется уведомление в письменном виде, в котором содержится информация о планируемой продаже имущества;
  • в документе указывается, по какой цене планируется совершить сделку;
  • может предлагаться по этому документу рассрочка или другие возможности, позволяющие другим владельцам квартиры выкупить долю;
  • на основании данного уведомления остальные собственники недвижимости составляют отказ или заключают сделку.

Если просто отказываются граждане принимать уведомление, оно отправляется им по почте, причем дополнительно придется оплатить уведомление о вручении, чтобы у продавца имелись доказательства выполнения требований законодательства. При таких условиях оповещение обладает юридической силой даже при условии, если адресат отказывается от получения письма.

Через 30 дней после отправки уведомлений можно начинать продавать долю посторонним лицам, если совладельцы не изъявили желания приобрести ее самостоятельно.

Способы отправки уведомления

Целесообразно отдавать документ лично под роспись. Но на практике часто встречаются ситуации, когда между владельцами одной недвижимости имеется слишком много разногласий. Но даже при таких условиях не допускается игнорировать преимущественное право покупки доли в квартире. Уведомление может отправляться разными способами:

  • отправка телеграммы;
  • отправка документа с помощью нотариуса;
  • самостоятельно отправка ценного письма.

В любом случае придется оплачивать услуги уведомления о вручении документа. Обязательно сохраняются платежные документы, подтверждающие отправку документа. Именно эти документы являются доказательствами во время судебных разбирательств.

Какие сведения содержатся в уведомлении?

Заблаговременное оповещение о сделке гарантирует соблюдение требований законодательства по отношению к преимущественному праву покупки доли в квартире. Образец такого уведомления можно изучить ниже.

Обязательно в этот документ вносятся следующие данные:

  • адрес квартиры;
  • сведения о размере имеющейся доли;
  • стоимость, по которой продается имущество;
  • непосредственное предложение воспользоваться своим правом и выкупить часть объекта;
  • указывается, что если не будет принято данное предложение, то доля будет продана третьим лицам;
  • внизу прописывается просьба составить отказ или согласие в письменном виде;
  • ставится дата составления уведомления и подпись заявителя.

Основным условием выступает необходимость продажи имущества исключительно по той цене, которая указана в уведомлении. Если все совладельцы отказываются от покупки, то далее можно продавать по этой цене. Если не может продавец найти покупателей, то он не может просто снижать цену. Для этого снова им составляются уведомления, где указывается более низкая стоимость. Если кто-то из совладельцев соглашается выкупить долю, то составляется с ним договор. Преимущественное право покупки квартиры позволяет увеличивать долю уже существующих владельцев недвижимости.

Ответственность за нарушение прав

Нередко граждане, являющиеся владельцами доли в недвижимости, просто игнорируют преимущественное право покупки комнаты в квартире, которое имеется у других совладельцев. Это приводит к нарушению прав граждан.

Основным негативным последствием такого нарушения выступает возможность оспорить сделку. Так как у продавца не будет доказательств своевременного предоставления уведомления другим совладельцем, то сделка оспаривается. Гражданину придется вернуть полученную от покупателя сумму средств, после чего выполнить процедуру на основании требований законодательства.

Обязательно ли требовать отказ?

Если имеются между совладельцами хорошие отношения, то желательно попросить написать отказ, если граждане не желают выкупать часть недвижимости.

Отказ не требуется, если отправляется уведомление по почте, так как все равно у отправителя имеются доказательства выполнения требований законодательства. Надо подождать ответа в течение 30 дней. Если он отсутствует, то все равно можно заниматься продажей доли третьим лицам.

Комментарий к статье 250 Гражданского Кодекса РФ

1. Общая собственность, в том числе и долевая, характеризуется сложным переплетением как внешних отношений, которые связывают сособственников со всеми третьими лицами, так и внутренних отношений, которые связывают между собой самих сособственников. Последним далеко не безразлично, кто займет место лица, выбывающего из отношений общей собственности. К тому же сособственники могут быть заинтересованы в увеличении размера принадлежащих им долей. Разумеется, учет интересов лиц, между которыми сохраняются отношения общей собственности, а также лиц, которые желают стать собственниками всего общего имущества, т.е. перейти от общей собственности к односубъектной, должен производиться таким образом, чтобы ни в коей мере не ущемлять право каждого сособственника на свободное распоряжение своей долей. На строгом учете взаимных интересов и покоятся закрепленные в законе установления о преимущественном праве покупки или, что то же самое, о праве преимущественной покупки.

2. В законе очерчены пределы преимущественного права покупки. О нем может идти речь, во-первых, при продаже доли постороннему лицу, не входящему в число участников общей собственности, и, во-вторых, когда происходит именно продажа (а не иное отчуждение) доли. Из этого следуют два практически важных вывода. Сособственники не могут воспользоваться преимущественным правом покупки, когда доля продается одному из них либо когда доля не продается, а отчуждается каким-либо иным допускаемым законом способом (кроме случая, предусмотренного п. 5 ст. 250 ГК). В обоих случаях вообще нельзя говорить о преимущественном праве покупки. В первом потому, что именно продавцу принадлежит право выбора того участника общей собственности, которому он желает продать свою долю; продавец может остановить свой выбор на любом из них. Во втором потому, что доля никому не продается, а отчуждается иным способом (например, передается в дар), следовательно, нет и преимущественного права ее покупки. Сособственник может воспользоваться преимущественным правом покупки лишь тогда, когда он готов купить долю по цене, предложенной продавцом, и на прочих предлагаемых им условиях, которые должны быть равными. Если продавец назначает явно завышенную цену, не желая продать долю сособственнику, а после его отказа купить долю при продаже доли постороннему лицу сбрасывает цену, то это обстоятельство может служить основанием для применения последствий, предусмотренных п. 3 ст. 250, так как нарушено преимущественное право покупки.

Поскольку преимущественное право покупки доли распространяется лишь на остальных (кроме продавца) участников общей долевой собственности, уступка этого права не допускается.

Преимущественное право покупки не подлежит применению при продаже доли с публичных торгов, цель которых состоит в том, чтобы продать имущество (в том числе и долю) тому, кто предложит за нее наивысшую цену по сравнению со стартовой. В то же время сособственники могут принять участие в публичных торгах на общих основаниях.

Публичные торги для продажи доли при отсутствии согласия на то всех сособственников могут проводиться в случаях, предусмотренных законом, например при обращении взыскания на имущество участника общей долевой собственности по его обязательствам (см. ч. 2 ст. 255 ГК).

3. Продавец, который желает продать свою долю постороннему лицу, обязан письменно известить об этом остальных сособственников с указанием всех условий, на которых доля продается, в том числе и цены. Совершенно очевидно, что продавец не должен до бесконечности ждать, отреагируют ли остальные сособственники на его предложение или нет. Поэтому закон устанавливает сроки, в течение которых сособственники могут откликнуться на предложение о покупке доли: один месяц, если речь идет о продаже доли в недвижимости, и десять дней, если речь идет о продаже доли в движимом имуществе. Сроки исчисляются со дня извещения сособственников о намерении продать долю. По своей юридической природе — это сроки существования права, которые в отличие от сроков исковой давности не подлежат ни приостановлению, ни перерыву, ни восстановлению.

Если сособственники откажутся от покупки доли либо никак не отреагируют на предложение продавца, то по истечении указанных сроков (соответственно, одного месяца или десяти дней) продавец вправе продать долю любому лицу. Молчанию сособственников в данном случае придается юридическое значение в том смысле, что они утрачивают преимущественное право покупки доли.

4. Если доля продана с нарушением преимущественного права покупки (например, продавец не уведомил остальных сособственников о продаже доли, или не дождался истечения выжидательного срока, или продал долю постороннему лицу на иных более льготных условиях, чем те, которые были предложены сособственникам), то любой другой участник общей собственности в течение трех месяцев может в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. Указанный трехмесячный срок, в отличие от сроков, предусмотренных п. 2 ст. 250 ГК, является специальным сроком исковой давности. Начало его течения определяется по общим правилам п. 1 ст. 200 ГК. На этот срок распространяются правила о приостановлении, перерыве и восстановлении сроков исковой давности (п. 2 ст. 197 ГК).

5. В части первой ГК правила о преимущественном праве покупки распространены также на случаи отчуждения имущества по договору мены. В то же время очевидно, что их можно применять далеко не во всех случаях отчуждения доли по договору мены, но лишь тогда, когда отчуждатель обменивает свою долю на вещи, определенные родовыми признаками, причем лицо, имеющее преимущественное право на приобретение доли, предлагает отчуждателю вещи того же рода, в том же количестве и того же качества.

Комментарий к ст. 250 ГК РФ

1. В случае продажи одним из сособственников своей доли постороннему лицу другие участники имеют преимущественное право ее покупки по цене, за которую она продается третьему лицу, и на прочих равных условиях. Это правило установлено в целях обеспечения прав сособственников, для которых немаловажное значение имеет вопрос о том, кто займет место выбывшего сособственника. Кроме того, с их стороны возможно закономерное стремление увеличить свою долю либо стать единственным собственником имущества. Преимущественное право покупки не применяется при продаже доли с публичных торгов, что вполне объяснимо, поскольку целью торгов является продажа имущества тому, кто предложит за него наиболее высокую цену. Сособственники могут на общих основаниях принять участие в публичных торгах с целью приобретения доли в праве общей собственности. Публичные торги по продаже доли при отсутствии согласия на то всех сособственников могут проводиться при обращении взыскания по обязательствам собственника (ст. 255 ГК) и в иных случаях, предусмотренных законом. Новеллой законодательства является неприменение преимущественного права покупки при продаже доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Преимущественное право покупки возникает только при возмездном отчуждении доли по договору купли-продажи, а также при отчуждении доли по договору мены и только постороннему лицу, не входящему в число участников общей долевой собственности. В случае продажи доли одному из сособственников иные сособственники утрачивают право преимущественной покупки отчуждаемой доли и не могут предъявлять к продавцу каких-либо требований.

2. При продаже доли постороннему лицу продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о своем намерении продать долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Комментируемый пункт устанавливает, что такое извещение должно быть сделано в письменной форме и не предусматривает каких-либо дополнительных требований к такому извещению. Главное, чтобы при возникновении спорной ситуации собственник, отчуждающий свою долю, смог представить доказательства надлежащего уведомления об этом других сособственников. Во избежание проблем при доказывании факта извещения предлагается производить извещение при участии нотариуса.

Комментируемый пункт устанавливает, что особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом. Такие особенности извещения при продаже долей в недвижимом имуществе установлены в ст. 42 Закона о государственной регистрации недвижимости, которые заключаются в следующем. При продаже доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся сособственником, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации прав могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли. В этом случае государственная регистрация перехода права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с даты извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. В случае, если число участников долевой собственности на недвижимое имущество превышает двадцать, вместо извещения в письменной форме остальных участников долевой собственности продавцом доли в праве общей собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу может быть размещено извещение об этом на официальном сайте. Данное правило не распространяется на извещения о продаже доли в праве общей собственности на жилые помещения. Извещение о намерении продать долю в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежит размещению продавцом на официальном сайте без взимания платы. Извещение о намерении продать долю в праве общей собственности на недвижимое имущество должно содержать вид объекта недвижимости, кадастровый номер объекта недвижимости, доля в праве на который продается, адрес объекта недвижимости (при его наличии) или иное описание местоположения объекта недвижимости (при отсутствии адреса), указание цены, по которой продается доля, фамилию, имя, отчество продавца доли (для физического лица) или наименование (для юридического лица), адрес электронной почты и (или) почтовый адрес, по которым осуществляется связь с продавцом доли.

Законодатель также не определяет, в какой форме должен быть сделан отказ. В юридической литературе были высказаны две позиции по этому вопросу. Отказ должен быть сделан либо в письменной форме, как и само извещение, либо в той же форме, которая требуется для заключения сделки по отчуждению имущества. Закон о государственной регистрации (п. 1 ст. 24) содержит положение, согласно которому к заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные.

3. Сроки, в течение которых сособственники могут откликнуться на предложение о покупке, составляют один месяц при продаже доли в праве собственности на недвижимое имущество и десять дней при продаже доли в праве собственности на движимое имущество. Начинают течь эти сроки со дня извещения участников долевой собственности о намерении продать долю. Это сроки существования права, а не исковой давности, поэтому они не подлежат ни приостановлению, ни перерыву, ни восстановлению.

Новеллой законодательства является положение комментируемого пункта, предусматривающее возможность продажи доли постороннему лицу ранее указанных сроков в случае, если все остальные участники долевой собственности откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли. Отказ сособственников от покупки либо их молчание в указанные сроки означают, что сособственник-продавец вправе продать долю любому третьему лицу по указанной цене и на прочих условиях, указанных в извещении.

4. Несоблюдение установленного правила, т. е. продажа доли с нарушением преимущественного права покупки, принадлежащего другим сособственникам, не означает недействительности совершенной сделки. Совершение сделки с нарушением положений комментируемой статьи о преимущественном праве покупки не является основанием для признания такой сделки недействительной. Однако любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Еще М. Зимелева указывала, что «нарушение права преимущественной покупки не есть повод оспаривания сделки, так как иск, основанный на этом нарушении, направлен не на признание ее недействительной, то есть на уничтожение результатов продажи, а только на то, чтобы поставить истца на место покупателя, то есть на замену одной из сторон сделки» (Зимелева М. Общая собственность в советском гражданском праве // Ученые записки ВИЮН. М., 1941. Вып. 2. С. 59).

Требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя другие участники общей долевой собственности могут и тогда, когда отчуждающий долю сособственник изменил цену или другие условия договора продажи по сравнению с указанными в извещении. Подача такого иска о переводе прав и обязанностей стороны по сделке допускается только к лицу, которое не обладает преимущественным правом покупки.

Исчисление срока исковой давности следует вести по общим правилам, т. е. с того момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего преимущественного права покупки доли, отчуждаемой другим сособственником, а не с момента совершения сделки по отчуждению, поскольку нормами, содержащимися в комментируемой главе, не установлены специальные правила исчисления исковой давности.

5. Преимущественное право покупки отчуждаемой доли может быть осуществлено лишь самим сособственником, поскольку законом установлено императивное правило, запрещающее уступку кому-либо преимущественного права. Вместе с тем следует учитывать, что в случае смерти собственника доли квартиры, обратившегося при жизни в суд за защитой принадлежащего ему преимущественного права покупки другой доли квартиры, возможна замена этого лица правопреемником, поскольку преимущественное право покупки продаваемой доли не является тем личным правом, в отношении которого невозможно правопреемство. Именно по этому пути пошла в настоящее время судебная практика.

Судебная практика по ст. 250 ГК РФ

Позиции высших судов по статье 250 Гражданского кодекса.

Верховный Суд Российской Федерации

  1. Определение от 30 сентября 2019 г. по делу № А68-8573/2017
  2. Определение от 30 мая 2019 г. по делу № А79-1505/2018
  3. Определение от 21 мая 2019 г. по делу № А50-12517/2018
  4. Определение от 12 апреля 2019 г. по делу № А09-12821/2017
  5. Определение от 18 февраля 2019 г. по делу № А42-16/2018
  6. Определение от 8 февраля 2019 г. по делу № А47-9883/2017
  7. Определение от 19 апреля 2018 г. по делу № А56-38212/2015
  8. Определение от 4 сентября 2017 г. по делу № А56-38212/2015
  9. Определение от 10 июля 2017 г. по делу № А40-38025/2016
  10. Определение от 22 мая 2017 г. по делу № А04-501/2016

Комментарий к статье 250 ГК РФ

1. Персональный состав участников долевой собственности имеет существенное значение для организации согласованного владения, пользования и распоряжения общим имуществом. Установление преимущественного права сособственников на покупку продаваемой доли в праве общей собственности имеет целью согласовать интересы продавца доли и остальных участников долевой собственности. В интересах продавца доли определено, что преимущественное право покупки доли осуществляется участниками общей собственности по цене, за которую эта доля продается постороннему лицу, и на прочих равных условиях.

Преимущественное право покупки доли в равной мере принадлежит всем сособственникам. Если же несколько участников долевой собственности выражают желание купить долю, то выбор покупателя принадлежит продавцу, так как для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон. Договор купли-продажи доли не относится к числу публичных (ст. 426 ГК), поэтому продавец доли вправе оказать предпочтение одному из участников общей собственности и заключить с ним договор. Доля может быть также куплена несколькими сособственниками на общие средства.

Право преимущественной покупки не может быть передано лицу, не являющемуся участником долевой собственности, так как предоставление этого права непосредственно связано с отношениями общей собственности.

2. В случае продажи доли с публичных торгов право преимущественной покупки участники общей собственности не имеют, так как договор заключается с лицом, выигравшим торги (ст. 447 ГК). Сособственники могут участвовать в публичных торгах на общих основаниях с другими покупателями. Продажа доли с торгов возможна, например, при обращении взыскания на долю в общем имуществе (ст. 255 ГК), при реализации заложенного имущества (ст. 350 ГК).

3. В комментируемой статье определяется не только содержание преимущественного права покупки доли сособственниками, но также и процедура осуществления этого права, учитывающая интересы сторон. На продавца возлагается обязанность известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых он продает ее. Сособственник может осуществить свое право преимущественной покупки в течение определенного срока со дня извещения: одного месяца — при покупке доли в праве собственности на недвижимое имущество, десяти дней — на движимое имущество.

Для защиты преимущественного права покупки доли установлен сокращенный срок исковой давности. В течение трех месяцев со дня, когда участник долевой собственности узнал или должен был узнать о продаже доли постороннему лицу, он имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Если доля в праве общей собственности отчуждается постороннему лицу по договору мены, остальные сособственники имеют преимущественное право приобрести эту долю путем обмена на тех же условиях, которые предложены этому лицу. Процедура осуществления преимущественного права обмена применяется такая же, что и при преимущественном праве покупки.

При отчуждении доли на основании других сделок, например дарения, участники общей собственности преимущественного права на ее приобретение не имеют.

Договор дарения доли в праве собственности, совершенный с целью прикрыть куплю-продажу и обойти тем самым преимущественное право участников общей собственности на приобретение этой доли, является притворной сделкой (ст. 170 ГК), недействительной с момента ее совершения (ст. 167 ГК).

5. Закон об обороте земель установил расширенный по сравнению со ст. 250 ГК круг лиц, имеющих преимущественное право покупки доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Кроме других участников долевой собственности преимущественное право на покупку указанной доли получили сельскохозяйственная организация или член фермерского хозяйства, использующие этот земельный участок (абз. 4 п. 3 ст. 1). В случае продажи земельной доли кому-либо из названных лиц извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется (п. 2 ст. 12).

Общее содержание законодательной нормы

Ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляет правила, согласно которым при отчуждении доли постороннему лицу другие собственники вправе приобрести ее по продажной стоимости и на других равных условиях. В статье предусматривается исключение, если сделка заключается в процессе публичных торгов. Таким же исключительным случаем является продажа доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенной на нем части здания или собственником помещения, которое находится в данном здании.

Преимущественное право покупки охватывает только сделки купли-продажи и мены доли.

Замечание 1

Другие сделки, например, внесение в уставной капитал, дарение, передача в качестве отступного, рента не дают другим собственникам возможность воспользоваться преимущественным правом.

Обязанности продавца и права участников долевой собственности

Продавец обязан прислать остальным участникам долевой собственности письменное уведомление о желании продать свою долю постороннему лицу. Извещение в обязательном порядке содержит цену и прочие условия отчуждения. Участники долевой собственности имеют право согласиться приобрести продаваемую долю или отказаться от ее покупки. Если доля покупается другим участником общей собственности, преимущественное право не действует. Иные владельцы не могут вмешаться в данный процесс.

Продажа доли без уведомления других участников собственности, а также ее отчуждение на более выгодных условиях, включая сниженную цену, предоставление рассрочки платежа, является нарушением. При нарушении преимущественного права участник долевой собственности вправе подать заявление в суд. Исковые требования предъявляются в течение трех месяцев.

Замечание 2

Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

Слишком сложно? Не парься, мы поможем разобраться и подарим скидку 10% на любую работу Опиши задание

Сроки действия преимущественного права

Рассматриваемая статья диктует различные виды сроков, в течение которых действует преимущественное право. На приобретение доли остальным участникам собственности отводится один месяц, если речь идет о сделках с недвижимым имуществом. При отчуждении движимого имущества преимущественное право необходимо реализовать в течение 10 дней. Исчисление срока ведется со дня уведомления собственника. Отказ всех участников собственности от реализации своего права направляется продавцу в письменной форме. Он является основанием для продажи доли постороннему лицу раньше установленного времени.

В комментариях к ст. 250 ГК РФ говорится о том, что указанные сроки – пресекательные, то есть, сроки существования права. Их правовая природа такова, что они не подлежат изменению даже при наличии у собственника уважительных причин, по которым он не смог ознакомиться с извещением о продаже доли. Если же уведомление намеренно было составлено так, чтобы ввести участника собственности в заблуждение, можно говорить о нарушении продавцом своих обязанностей.

Уточнения к норме разъясняют понятие срока исковой давности. Традиционно при подаче исков им считается трехмесячный срок для заявления требования о переводе на участника общей собственности прав и обязанностей покупателя. С другой стороны, этот же срок трактуется как пресекательный.

Замечание 3

Применение срока исковой давности начинает работать только после заявление о нем в ходе суда.

Пример 1

В ходе одного из судебных заседаний по делу о преимущественном праве суд указал на то, что закон диктует сроки, в течение которых собственники могут откликнуться на предложение доли недвижимого имущества. Этот срок ограничивается месяцем и исчисляется со дня извещения о намерении продать долю. По юридической природе данный срок является сроком существования права, который в отличие от срока исковой давности нельзя приостановить, прервать или восстановить.

Вывод

Преимущественное право покупки, регламентированное законодательно, повышает ценность имущества, дает участникам собственности возможность увеличивать свои доли и осуществлять контроль персонального состава совладельцев движимого и недвижимого имущества.

Всё ещё сложно? Наши эксперты помогут разобраться

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *