Ипотечный кредит на жилье

Содержание

Что такое ипотека?

Слово «ипотека» сегодня знакомо многим гражданам. Большинство ассоциирует его только с покупкой недвижимости. Частично это правда, ведь ипотека считается одним из самых выгодных способов приобретения жилья в России. Однако само понятие «ипотека» имеет более широкое значение, нежели кредит для покупки недвижимости.

Об ипотеке простыми словами

Ипотека – это целевой займ. Он оформляется на крупную сумму, поэтому чаще всего ее оформляют при необходимости приобретения дорогостоящих товаров:

  • Недвижимости;
  • Автомобиль;
  • Оплата обучения;
  • Лечение;
  • Предметы роскоши.

Крупная сумма займа подразумевает также довольно продолжительный срок ее выплаты. Таким образом, ипотека относится к долгосрочным кредитным обязательствам. И есть еще один нюанс, который характерен для ипотеки – наличие залога. Большая сумма физическому лицу не может быть выдана под «честное слово». Банку необходимо подтверждение оплаты кредита. Доходы заемщика не могут стать таким гарантом, так как клиент может потерять источник дохода, вследствие чего банк понесет потери.

Поэтому ипотека выдается только залог, которым обычно выступает недвижимость.

Что такое ипотека на жилье?

Ипотека на жилье не означает, что потребитель обязательно планирует приобрести квартиру или загородный дом. В данном случае «жилье» — это форма залога. То есть покупать клиент может автомобиль, но в качестве залога за него выставляет квартиру. Естественно, при таком типе обращения клиент уже должен иметь в собственности подходящее жилье. Обратите внимание, что банк может отказать в предоставлении ипотеки, если залоговая квартира является неликвидной или имеет определенные обременения.

В случае с ипотекой на жилье, невыплаты долга банку приводит к тому, что заемщик лишается залоговой квартиры. При этом изначальная покупка останется в его собственности. Существует небольшой нюанс. Если расходы банка будут превышать стоимость залоговой квартиры, с молотка пойдет не только заранее условленный залог, но и другая недвижимость клиента. Такой недвижимостью может стать и только что приобретенная в ипотеку машина или другое имущество по решению суда.

Что такое ипотечная ссуда?

Ипотечная ссуда или кредит предполагает, что в качестве залога будет выступать приобретаемая недвижимость. На момент обращения в банк у клиента может иметься в собственности другая недвижимость, но это не обязательное условие. Фактически, гражданин может обратиться в банк для получения ипотечного кредита, даже если у него почти ничего нет, за исключением суммы для первоначального взноса и постоянного дохода.

Банк рассматривает таких клиентов как потенциальных собственников. Одним из этапов оформления ипотечной ссуды является приобретения жилья и ее регистрация на заемщика. Гражданин может распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, так как она принадлежит ему. Однако в случае невозможности погашения долга перед банком права собственности на квартиру переходят к банку. Он, в свою очередь, продает это жилье, чтобы окупить собственные расходы. Обратите внимание, что банк в таком случае возвращает не только потраченные для выдачи ипотеки средства, но и проценты, которые заемщик должен был оплачивать.

В чем разница между ипотекой и кредитом?

Основным отличие кредита от ипотеки является залог. Выступает в качестве залога приобретаемое имущество или уже имеющееся – роли не играет. Также нет разницы, на какие цели пойдут средства. К примеру, несмотря на предложения по ипотеке, банки не отказываются и от предложений с целевыми кредитами на жилье.

Наличие залога для банка является своеобразным гарантом выплат, поэтому клиенты получают определенные льготы. Если сравнивать условия по обычному кредиту и ипотеке, то ипотека выглядит намного более привлекательной. Дело не только в возможной сумме и сроке выплат. Основное преимущество заключается в пониженной процентной ставке. К 2018 году ставка по ипотеке снизилась до 9,5% годовых. Это среднее значение по всем крупнейшим банкам России. А вот ставка по целевому кредиту на жилье начинается в районе 12% годовых. Учитывая, что клиент платит на протяжении нескольких лет, разница в процентной ставке достаточно ощутимая.

Еще одним отличием российского рынка ипотечного кредитования является господдержка, благодаря которой ставки по ипотеке можно снизить еще больше.

Как работает ипотека?

Ипотека в России появилась относительно недавно, поэтому этот вид бизнеса еще не раскрыл все свои возможности. Работает он в несколько этапов:

  1. Клиент обращается в банк за помощью для оплаты дорогостоящей покупки (жилья);
  2. Банк заключает с клиентом ипотечный договор, где указывается, что станет залогом – приобретаемая недвижимость или старая квартира заемщика;
  3. Клиент вносит первоначальный взнос, а банк доплачивает остаток, необходимый для покупки.

Дальнейшие взаимодействия либо приводят к тому, что клиент благополучно выплачивает ипотеку. При этом заемщик оплачивает не только ту сумму, которую внес банк, но и проценты за ее использование. После последнего платежа взаимоотношения между банком и плательщиком оканчиваются.

При неудачном раскладе банк забирает собственность заемщика, которая была указана в договоре в качестве залога. За счет продажи этого имущества банк должен покрыть сумму, затраченную на его покупку и проценты за пользование этими средствами. Процедура отказа от ипотеки проводится в несколько этапов. Очень часто банк пытается помочь клиенту, который из-за материальных трудностей не может вносить очередные платежи. Здесь допустимо рефинансирование ипотеки или замораживание выплат.

В случае, если поощрительные меры не принесли плодов или клиент добровольно решил расторгнуть договор ипотеки, банк выставляет залог на аукцион. В народе считается, что банк забирает залог, однако кредитные организации не имеют целью получение прав собственности. Основная задача – продажа залога и погашение долга за счет вырученных средств.

При этом заемщик может получить разницу между ценой залога и долгом по ипотеке.

Суть ипотечных кредитов

Ипотечный кредит – это предоставление помощи гражданам при покупке нового жилья или других дорогостоящих товаров. На сегодняшний день ипотека является самым выгодным предложением в сфере приобретения недвижимости, если у клиента недостаточно средств для покупки. В зависимости от типа жилья необходимо иметь 50-15% от стоимости недвижимости, чтобы получить в собственность новую квартиру или дом.

Для многих граждан ипотечный кредит – единственная возможность получить собственное жилье, ведь для получения такой помощи необходимо совсем немного:

  1. Иметь постоянный доход;
  2. Иметь сумму для первоначального взноса;
  3. Подходить по требованиям банка.

Этот способ кредитования удобен как для заемщика, так как предлагает выгодные условия, так и для кредитора, так как снижает риск невыплаты кредита до минимума.

История ипотеки

Само слово «ипотека» впервые было использовано еще в VI в до н.э в Древней Греции, хотя значение оно имело совершенно другое. Ипотекой называли жердь или столб, которые устанавливались на земле человека, который не выплатил свой долг. На столбе вывешивалась надпись о том, что этот земельный участок будет передан в собственность кредитора. Со временем процедура вбивания столба в землю заемщика упразднилась, а понятие осталось и переросло в понятие кредитования под залог. Хотя впервые термин «Ипотека» был использован в Древнем Египте, сама процедура передачи земли в залог при получении кредита проводилась также в Древнем Египте.

История термина «ипотека» имеет очень глубокие корни, однако в России такая практика появилась относительно недавно. На законодательном уровне такая возможность появилась у граждан только в конце 90-х годов прошлого века. Стоит отметить, что практика ипотечного кредитования в России быстро прижилась, а вот в других странах СНГ ипотечное кредитование действует с попеременным успехом или не получает широкого распространения.

Виды ипотечных кредитов

В мировой практике выделяется 3 вида ипотечных договоров:

  1. По соглашению сторон;
  2. По закону;
  3. По судебному решению.

К ипотеке по согласию сторон относятся любые договоры между физическими лицами, которые оговаривают возможность отчуждения имущества в случае невыполнения обязательств. Предметом сделки может выступать не только денежная ссуда, но и другие условия.

Ипотека по закону включает кредитование частных лиц банковскими организациями. Хотя в этом случае обе стороны также изначально договариваются о предмете залога. Эта разновидность в целом очень похожа на судебную ипотеку. Однако последняя является следствием невыполнения обязательств, которые не подразумевали наличие залога. К примеру, банк кредитует гражданина в беззалоговой форме, однако заемщик не выплачивает средства. Банк может обратиться в суд, по решению которого в пользу банка будет отчуждена квартира неплательщика.

В России под видами ипотечного кредитования могут пониматься и предложения от банков:

  • Покупка жилья от застройщика;
  • Покупка жилья на вторичном рынке;
  • Ипотека на строительство жилого дома;
  • Ипотека с господдержкой;
  • Военная ипотека.

Эти виды кредитования отличаются условиями, на которые может влиять сама банковская организация.

Законы об ипотеке

Впервые понятие ипотека в законодательной базе России было использовано в 1998 году в Федеральном Законе №102 «Об ипотеке». Данный закон действует до сих пор, регулируя взаимоотношения между кредитором и заемщиком. С разлитием программы ипотеки необходимая информация была внесена в Жилищный Кодекс и Земельный кодекс РФ, так как ипотека связана не только со взаимоотношениями между банком и заемщиком, но и другими организациями, которые задействованы в приобретении недвижимости.

Так как ипотека состоит из нескольких этапов, можно выделить несколько вспомогательных законов, которые работают на каждом из этапов. Это закон №135 «Об оценочной деятельности», так как жилье должно получить свидетельство с указанием рыночной стоимости перед заключением договора ипотеки. А также закон №218 «О государственной регистрации недвижимости», так как приобретаемое жилье после отчуждения от продавца должно быть записано на нового собственника, которым является заемщик.

В качестве временных правил ипотечного кредитования могут выступать различные госпрограммы, нацеленные на популяризацию ипотеки и предоставления льгот для покупки жилья разным категориям граждан.

Преимущества и недостатки ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование позиционируется как самый выгодный способ покупки жилья при недостатке средств. Во многих случаях это действительно правда, ведь ипотека – это кредит с более низкой процентной ставкой и возможностью растянуть оплату на десятки лет. Однако за громкой рекламой некоторых организаций, которые хотят привлечь новых клиентов, могут скрываться подводные камни.

Ипотека остается кредитом, а значит, банку потребуется информация о доходах. Заверения о том, что оформить ипотеку можно без справки с места работы, свидетельствуют о том, что процентная ставка будет выше средней. Во многих банках существует понятие льгот, к примеру, для действующих клиентов. Однако если убрать все условия, при которых банк гарантированно снизит процентную ставку, конечный процент может оказаться намного выше, чем предполагает гражданин. Кроме того ипотека при невыплате приведет к потере жилья, а также денег, потраченных на выплату кредита. Наиболее рискованными такие операции считаются в период нестабильности экономики.

Что такое ипотека и на какие льготы можно рассчитывать

Здравствуйте, друзья!

Начну с интересных цифр. За последние 17 лет более 7 млн. семей приобрели жилье за счет ипотечного кредита. Но при этом 45 % населения по-прежнему нуждаются в улучшении жилищных условий. Поэтому смело можно предсказать, что ипотека в нашей стране будет только набирать обороты в долгосрочной перспективе. Тем более что это практически единственный инструмент, которым могут воспользоваться граждане, не имеющие возможности сразу приобрести квартиру за свои деньги.

И еще одна интересная цифра, которая 5 лет назад заставила меня заняться интересной темой и получить государственный грант на ее развитие. Доля жилья, находящегося в собственности россиян, в 1,5 раза превышает эту долю в развитых странах. Другими словами, главная цель для большинства наших граждан – это приобретение собственного жилья.

Почему такой перекос? Дело в том, что в большинстве зарубежных стран, помимо ипотеки, развиты и другие механизмы улучшения жилищных условий. Одним из самых эффективных является долгосрочная аренда. Может быть, для нас понятнее название “доходные дома”. Они были широко распространены у нас в дореволюционный период. Но, к сожалению, пока этот механизм остается на бумаге и в научных работах экономистов.

Все это я привела к тому, чтобы показать, что кроме ипотеки у нас нет инструментов приобретения жилья. Либо выкладываем за него сразу (или частями при долевом строительстве) несколько миллионов рублей, либо оформляем ипотеку.

По данным опроса 12 млн. семей в ближайшие 5 лет собираются купить жилье с помощью ипотеки. А все ли семьи понимают, что это такое и чем грозит? Давайте разберем определение ипотеки простыми словами и ключевые моменты, которые должен знать любой ипотечный заемщик.

Ипотека и ипотечное кредитование: в чем разница?

Для начала определим, чем ипотека отличается от ипотечного кредитования.

Ипотека – это разновидность залога (с греческого так и переводится), в качестве которого выступает недвижимость. Под недвижимостью понимают не только квартиры, но и земельные участки, дома, гаражи, машино-места и т. д.

Ипотечное кредитование – это процесс получения денег в долг под залог недвижимости. В настоящее время основным кредитором выступают банки, для которых такой вид кредитования является просто золотой жилой. Далее вы поймете, почему.

Основные признаки ипотечного кредита:

  1. Целевой характер. Ипотечный кредит выдается на приобретение недвижимости. Вы не можете потратить заемные деньги на другие цели.
  2. Наличие предмета залога. Это может быть недвижимость, которую вы собираетесь купить на кредитные деньги, а также объекты, уже находящиеся у вас в собственности.
  3. Длительность погашения. Срок кредитования составляет до 30 лет.
  4. Обязательность страхования. По закону вы обязаны застраховать предмет залога.
  5. Более низкая процентная ставка, чем по потребительским кредитам.
  6. Более жесткие требования к заемщику, чем по потребительскому кредиту. Вы должны иметь устойчивое финансовое положение для получения займа. О том, как оформить ипотеку, читайте в отдельной статье.
  7. Право собственности на приобретаемое жилье оформляется сразу после покупки. Но имеет обременение, т. е. до полного погашения кредита вы можете совершать какие-либо действия с объектом только по согласованию с банком. Соответственно, банк имеет право изъять предмет залога и продать его, если вы нарушаете взятые на себя обязательства.

Ипотечное кредитование – выгодная услуга для банка. Он является залогодержателем, поэтому застрахован от вашей несостоятельности. В случае чего банк забирает у вас жилье. Проданный объект недвижимости возместит ему понесенные убытки. А при вашем финансовом благополучии банк обеспечен прибылью в виде процентов на ближайшую пару десятков лет.

Виды ипотеки

Прежде всего надо четко обозначить 2 вида ипотеки в зависимости от объекта залога:

  1. В залог передается недвижимость, уже находящаяся в собственности заемщика. В этом случае банк может выдать и нецелевой кредит, но на более длительный срок и под меньшие проценты, чем стандартный потребительский.
  2. В залог передается приобретаемая с помощью кредита недвижимость, и полные права на нее вы получаете после полного погашения долга.

Кроме того, различают виды ипотечных займов в зависимости от предмета залога:

  • квартира и ее часть;
  • земельный участок;
  • жилой дом и его часть;
  • объекты недвижимости, которые используются для предпринимательской деятельности;
  • гараж;
  • дача;
  • машино-места;
  • воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.

В общем, все, что Гражданским кодексом РФ относится к недвижимости.

Еще одной классификацией будет деление объектов ипотеки по признаку их готовности:

  • новостройки (незавершенное строительство или первичный рынок);
  • вторичный рынок – жилье, бывшее в употреблении;
  • строительство загородных домов.

В зависимости от категорий заемщиков ипотечный кредит бывает:

  • для обычных граждан;
  • для военнослужащих;
  • для многодетных, молодых семей, для семей с детьми;
  • для людей особых профессий;
  • для молодых специалистов и т. д.

Список можно продолжать и дальше. Об ипотеке с господдержкой мы еще поговорим.

И последнюю классификацию я дам в зависимости от способа погашения кредита:

  • аннуитетными платежами, когда каждый месяц вы вносите одинаковую сумму;
  • дифференцированными, когда сумма платежа уменьшается с каждым месяцем.

Плюсы и минусы

Принято обращать внимание читателей в первую очередь на минусы. И это правильно. Так мы пытаемся предостеречь любителей жить в долг от непродуманных действий, которые могут привести к тяжелой финансовой ситуации не только заемщика, но и членов его семьи.

Ипотечный кредит – это особый кредит. Здесь внимание надо обратить и на плюсы, и на минусы. Начнем с очевидных плюсов:

  1. Ипотека дает возможность приобрести жилье тем, кто никогда не сможет его себе позволить. Особенно это касается молодых семей, которые только начинают совместную жизнь. Не имеют миллионов на банковских счетах, недвижимости в собственности, но имеют желание и возможность работать и идти вверх по карьерной лестнице.
  2. Некоторые люди используют жилье, взятое в ипотеку, как вариант инвестирования. Но хочу предостеречь. Финансовые эксперты считают, что вложения в недвижимость – это достаточно рискованная операция, которая может принести хороший доход только при определенных условиях. Например, квартира в крупном, промышленно развитом городе, деловом районе, в местах расположения высших учебных заведений и т. д.
  3. Возможность оформить налоговый вычет: один – на приобретение жилья, другой – на уплату процентов по ипотечному кредиту.
  4. Возможность получения кредита на льготных условиях, если вы попадаете в соответствующую категорию граждан. А таких категорий немало.

Главный плюс – это приобрести жилье в собственность здесь и сейчас, а не ждать десятилетиями такой возможности. На этом чисто российском стремлении иметь квартиру или дом в собственности банки сегодня делают огромные деньги. Помните цифру в начале статьи? В развитых странах в 1,5 раза меньше людей имеют свое жилье. А мы готовы 20 – 30 лет жизни отдать на достижение этой главной цели.

Минусы:

  1. Психологический момент. Вы много лет будете жить под гнетом долга. Не все это выдерживают.
  2. Ваше финансовое состояние должно на долгие годы оставаться достаточно стабильным, чтобы погашать кредит в срок. Не многие могут гарантировать это на 20 – 30 лет вперед.
  3. 4. Необходимость первоначального взноса (от 10 %), на который не все могут накопить.
  4. До выплаты вами кредита на операции с жильем наложены ограничения: нельзя продать, подарить и т. д.
  5. Банк имеет полное право лишить вас купленной квартиры, в случае нарушения вами условий договора.
  6. Наличие дополнительных расходов по получению ипотечного кредита: страхование, услуги оценщика и др.
  7. Серьезная переплата. Лучше посмотреть ее на конкретных цифрах. Возьмем ипотечный кредит в размере 1 500 000 руб. под 10 % годовых сначала на 10 лет, а потом на 30 лет.

Разница огромная. За 10 лет мы переплатим на 58,6 %. А уже через 30 лет переплата составит 216 %.

Что перевесило, плюсы или минусы? 7 млн. семей за последние 17 лет ответили, что плюсы. А что думаете вы? Может быть, вы не знаете, что вам положена льготная ипотека? Представляю небольшой обзор наиболее распространенных социальных программ.

Ипотека с господдержкой: кто имеет право на льготы?

С 1 января 2018 года начинает действовать социальная программа, по которой семьи с двумя и более детьми имеют право на льготную ипотеку под 6 %. Я подробно буду освещать условия семейной ипотеки с господдержкой в одной из своих будущих статей, поэтому только вкратце остановлюсь на основных моментах:

  • На льготную ипотеку имеют право только семьи, у которых с 1 января 2018 г. до 31 декабря 2022 года родится 2-й или последующий ребенок. За этот же период должны успеть оформить кредитный договор.

Если ребенок родится в период с 31 июля 2022 года по 31 декабря 2022 года, кредитный договор должен быть оформлен по 1 марта 2023 года. Если в семье один ребенок, льгота не положена. Если 2-й и т. д. ребенок родился 31 декабря 2017 года, то льготной ипотеки, увы, не будет.

  • Ипотечный кредит под 6 % выдается только на приобретение квартиры или дома с земельным участком на первичном рынке у юридического лица.
  • Можно купить жилье в новостройке по договору долевого участия или готовое у застройщика.
  • Льгота распространяется и на рефинансирование. Например, вы взяли кредит до 2018 года, а потом у вас родился 2-й ребенок. В этом случае вы можете подать заявление на рефинансирование по льготной ставке. Но жилье должно быть куплено на первичном рынке.
  • В программе получили право участвовать не все банки.
  • Льготная ставка распространяется на 3 года, если родился 2-й ребенок, и на 5 лет, если родился последующий ребенок. Кредит при этом может быть взят и на 30 лет.
  • Имеются ограничения по максимальной сумме: до 6 млн. руб. для регионов и до 12 млн. руб. для Москвы, Санкт-Петербурга, МО и ЛО.

Эту ипотеку можно назвать субсидированной, потому что государство выделяет субсидии банкам на возмещение недополученных доходов от предоставления займа по льготной ставке.

Военная ипотека

Для военнослужащих разработана специальная программа, по которой за время службы по контракту ипотечные платежи за них платит государство. Для получения права на льготу военнослужащий должен:

  • отслужить по контракту не менее 3 лет,
  • быть участником накопительно-ипотечной системы (НИС) в течение 3 лет.

Фактически через 6 лет после начала службы военнослужащий может приобрести жилье до окончания действия контракта: квартиру на первичном и вторичном рынках, по договору долевого участия, дом с земельным участком, таунхаус и дом по собственному проекту.

Механизм действия военной ипотеки:

  1. Каждый месяц на личный счет участника НИС государство переводит средства. Для всех сумма одинаковая и ежегодно индексируется.
  2. Через 3 года военнослужащий может обратиться за получением свидетельства на заем.
  3. Далее военнослужащий выбирает банк, который аккредитован государством на участие в программе. Уточняет требования к заемщикам и условия кредитования.
  4. Подбирает жилье по параметрам, утвержденным программой, и собственным предпочтениям.
  5. Оформляет сделку. Накопленные на личном счете участника НИС деньги передаются в качестве первоначального взноса. На оставшуюся сумму банк выдает кредит.
  6. Далее государство до 45-летнего возраста военнослужащего осуществляет погашение кредита, но не более срока, указанного в свидетельстве. Условия по кредиту необходимо уточнять в выбранном банке. Например, в Сбербанке процентная ставка на июль 2018 года составляет 9,5 %, в банке ВТБ – 9,3 %, а в государственной компании АО ДОМ.РФ – 9 %.

Льготные региональные программы

Регионы РФ разрабатывают собственные социальные программы ипотечного кредитования, участниками которых могут стать молодые и многодетные семьи, работники бюджетной сферы и др., нуждающиеся в улучшении жилищных условий.

Например, в Московской области действует программа для учителей, молодых ученых, врачей и молодых специалистов оборонно-промышленного комплекса. По ней заемщик оплачивает только проценты по займу. До 50 % от стоимости жилья и платежи по кредиту выплачиваются за счет правительства МО.

Условия кредитования:

  • максимальный срок – 10 лет,
  • ставка – 8,75 % на новостройку и 9 % на готовое жилье.

В Ивановской области обязательным условием участия в социальной программе является признание вас нуждающимся в улучшении жилищных условий, а также регистрация на территории области. Кроме того, для молодых учителей в возрасте до 35 лет действуют специальные условия.

Размер субсидии составляет до 25 % от стоимости приобретаемого жилья для семей без детей и до 30 % для семей с одним и более детьми. Эти деньги можно направить на первоначальный взнос или на погашения кредита. Банк заемщик может выбирать самостоятельно. Но лучше узнать все тонкости выбора банка перед тем, как остановить свой выбор на конкретном финансовом учреждении.

Инфраструктурная ипотека

Что значит этот новый термин? Инфраструктурная ипотека – это возможность получить кредит из нескольких источников, в т. ч. и банка, под залог недвижимости на реализацию какого-либо проекта. При этом право распоряжаться объектом залога остается у заемщика. А кредиторы получают госгарантии.

Инициатива по внедрению такого механизма находится на стадии проработки и организации. Занимается этим Внешэкономбанк.

Если вы думаете, что это новый институт получения кредита на жилье, то ошибаетесь. К квартирной ипотеке инфраструктурная – не имеет никакого отношения. Термин “ипотека” в названии принят, потому что предметом залога выступает недвижимость.

По словам экспертов, введение такого механизма позволит в регионах реализовывать крупные проекты на сотни миллиардов рублей, по которым сегодня банки отказывают в кредитовании.

Ипотека – это один из возможных механизмов приобретения жилья в рассрочку. Кроме него в развитых странах действуют и другие, которые в нашей стране пока не нашли применения по разным причинам. Очень хочу, чтобы правительство и депутаты обратили все-таки внимание на развитие других форм приобретения жилья гражданами. Например, жилищные облигационные займы, доходные дома, система строительных сбережений.

А пока их нет, мы по-прежнему будем слышать страшные истории о непогашенных кредитах, сломанных судьбах и анекдоты со слезами на глазах о постепенном введении полноценного питания после погашения ипотеки.

Жилищный ипотечный кредит

В 2020 году квартирный вопрос все также остается одним из самых актуальных. Но на приобретение своего жилья у большинства среднестатистических семей не хватает средств.

В этом случае на помощь приходит ипотека или жилищный кредит. Это два разных вида займа, и чтобы сделать правильный выбор, необходимо понимать, чем они различаются, а также их положительные и отрицательные стороны.

Жилищным ипотечным кредитованием называется тип целевого кредита, выдаваемого на приобретение жилой недвижимости, ее реконструкцию или увеличение площади. Его часто путают с простой ипотекой.

Условия выдачи жилищного кредита

Жилищный займ выдается всего на 5-7 лет. Сумма кредита зависит от индивидуального лимита каждого банка. При одобрении этой ссуды особое внимание уделяется платежеспособности заемщика.

Например, при взятии 1 млн. руб. по данной программе он должен зарабатывать не менее 50 тыс. руб. в месяц. При увеличении суммы займа возрастает и требуемый уровень доходов.

При жилищном займе, так же как и при обычной ипотеке, требуется первоначальный взнос. Его размер зависит от общей суммы, срока кредитования и типа приобретаемого жилья.

Некоторые банки могут предъявлять свои условия, влияющие на сумму первого взноса. В большинстве случаев он равен 15-20% от всего займа.

Получив жилищный кредит, заемщик обязан каждый месяц вносить платежи, включающие часть задолженности перед банком и годовые проценты.

Чем жилищный кредит отличается от ипотеки

Главным отличием жилищного кредита от ипотеки является право собственности на объект недвижимости. При оформлении жилищного кредита заемщик сразу становится собственником недвижимости, а при ипотеке жилье принадлежит банку до полного погашения ссуды.

В первом случае жилплощадь после покупки принадлежит только покупателю, а втором случае она используется банком как залог по займу.

При ипотеке финансовая организация может забрать приобретаемую жилплощадь в случае неуплаты или просрочки платежей. Заемщик может в течение всего периода действия ипотечного кредита проживать на территории этой недвижимости, но прав на нее не имеет.

При жилищной ссуде банк не может забрать данный объект или проводить с ним какие-то операции. При неуплате задолженности он будет пытаться воздействовать на клиента другими способами, не касающимися купленного жилья. А вот кредитор при данном типе займа имеет право продать, обменять или подарить данную недвижимость.

Вместо залога для жилищного кредита привлекаются поручители. Обычно требуется одновременно 2-3 поручителя. Им предъявляются те же самые требования, что и к самому покупателю (уровень доходов, официальное трудоустройство, возраст и т.д.).

Также эти два вида кредитования отличаются другими правилами:

  • Для получения ипотеки заемщик должен представить продавцу доказательства, подтверждающие его платежеспособность, а банку — ликвидность выбранной недвижимости. А при жилищном кредите продавец может пойти навстречу покупателю, причем некоторые из них даже предлагают рассрочку.
  • Общий размер ссуды и срок кредитования при жилищном кредите меньше, чем при ипотеке. Но именно из-за меньшего срока заемщик должен будет выплачивать ежемесячно весьма приличные суммы. При этом размер переплаты значительно ниже, чем при ипотеке.

На выплату жилищного кредита отводится несколько лет, в среднем 5-7 лет. Срок возврата ипотеки же намного больше – до 30 лет. В связи с этим размер взносов при первом типе займа в разы превышает платежи при ипотеке, но общая переплата будет меньше.

К тому же, при ипотечном кредитовании клиент также чаще всего принуждается к оформлению страховки заложенного объекта. Следовательно, к ипотечным платежам также еще прибавляется страховой взнос.

Но у жилищного кредита и ипотеки есть и схожие условия. Например, первый взнос.

Размер этого взноса зависит от следующих условий:

  • тип недвижимости (первичное или вторичное жилье, объект на стадии возведения);
  • срок кредитования;
  • индивидуальные условия банка.

Подводя итоги

С каждым годом ипотечный жилищный кредит становится все более популярным среди людей, желающих приобрести свое жилье, но не имеющих для этого достаточных материальных средств.

Его главным плюсом является отсутствие необходимости оформления приобретаемой недвижимости в качестве залога перед банком.

Заемщик сразу же становится полноправным владельцем этой недвижимости, и может совершать с ней любые операции.

Но при этом условия получения займа и требования к клиенту более жесткие, чем при ипотеке.

Ипотека и кредит на покупку жилья: условия и основные отличия

Автор статьи Евгений Гиричев Время на чтение: 2 минуты АА

Понятия “жилищный кредит” и “ипотека” часто обобщают, подразумевая под ними единое значение. На самом деле это два разных финансовых продукта, каждый из которых имеет свои преимущества и недостатки.

Чем кредит на жилье отличается от ипотеки?

При выборе наиболее выгодного варианта займа для покупки, например, квартиры, необходимо определиться, чем же ипотека отличается от кредита на жилье.

Под ипотекой подразумевается оформление в финансовой организации денежного займа для приобретения за счет этих средств недвижимости, которая, согласно ипотечному договору, становится залоговым имуществом.

ВАЖНО! Право собственности на жилье при оформлении ипотеки заемщик получает только после полного погашения долга перед банком.

То есть в течение всего времени, пока заемщик выплачивает ипотеку, право собственности на недвижимость принадлежит финансовой организации, выдавшей денежные средства.

Кредит на покупку жилья – это форма займа, при которой банк выдает денежную сумму заявителю без требования о передаче приобретаемой недвижимости в залог. При такой форме кредитования купленный объект изначально переходит в собственность заемщика. Банки предлагают кредиты на любые цели без обеспечения, а также под залог уже имеющейся недвижимости (нецелевой потребительский кредит).

ВАЖНО! В зависимости от выбранного финансового учреждения, программы кредитования и суммы займа, при оформлении может потребоваться участие поручителей.

Кроме того, есть еще ряд отличий между этими финансовыми продуктами:

  1. Процентные ставки по ипотеке ниже, чем по кредиту.
  2. Для одобрения ипотеки банки, как правило, требуют первоначальный взнос (от
    10%), а для получения кредита начальные вложения не требуются.
  3. При подаче заявки на ипотечный кредит заемщик может рассчитывать на большую сумму займа, чем при получении кредита, особенно если средства по программе потребительского кредитования выдаются банком без обеспечения.
  4. Ипотека может быть оформлена на срок до 30 лет, тогда как максимальный срок потребительского займа не превышает 5–7 лет. Исключением являются программы с оформлением залога: в этих случаях кредит может быть оформлен на длительный срок (до 10–20 лет).

Основные условия и требования к заемщикам

Обе программы отличаются своими требованиями и сроками рассмотрения обращений. При подаче заявки на получение потребительского кредита особое внимание уделяется самой личности заявителя, его платёжеспособности и кредитной истории. Банк детально изучает документы, подтверждающие его официальный доход, рассчитывает вероятность возникновения просроченной задолженности с учетом уже имеющихся обязательств. При наличии условия о поручительстве рассмотрению подлежит и личность поручителя, в частности, его платёжеспособность.

Если оформляется ипотека, то банк дополнительно выдвигает требования и к приобретаемому объекту недвижимости. Так, заявка не будет одобрена, если в квартире имеется неузаконенная перепланировка или присутствуют другие обстоятельства (например, дом находится в аварийном состоянии, продажа может быть оспорена родственниками и т. д.), которые в дальнейшем могут стать препятствием для реализации объекта.

К заемщику финансовые учреждения выдвигают следующие стандартные требования:

  • возраст от 21 года до 65 лет (при определенных условиях – до 75 лет);
  • официальное трудоустройство на текущем месте работы не менее полугода (общий трудовой стаж от 1 года);
  • документальное подтверждение доходов;
  • наличие поручителей (созаемщиков).

ВАЖНО! Требования к заявителю в разных финансовых организациях могут отличаться, как и условия кредитной программы.

Заявки на получение ипотечного займа рассматриваются дольше, так как банк в обязательном порядке проводит процедуру оценки недвижимости. Также при выборе программы ипотеки банки требуют оформления страховки на жилье и договора личного страхования заемщика.

ВАЖНО! Переплата по потребительскому займу составляет в 3–4 раза меньше, чем по ипотеке. Разница достигается за счет более короткого срока и отсутствия дополнительных расходов на оформление (оценка объекта и прочее).

Что лучше: жилищный кредит или ипотека?

Выбор определенной программы зависит от конкретной ситуации. Так, лучше отдать предпочтение кредиту на покупку жилья, если:

  1. Для приобретения недвижимости есть большая часть собственных средств (70–90 % от стоимости).
  2. Требуется получение права собственности на жилье для дальнейшего распоряжения объектом.
  3. Процентная ставка по двум банковским продуктам не имеет больших отличий.
  4. Заемщика устраивает длительность срока кредитования (5–7 лет).

ВАЖНО! Кредит может стать альтернативой ипотеке, если банк отказывается принимать в залог выбранный объект недвижимости.

Если же собственные средства имеются в минимальном количестве, при этом доходы не позволяют совершать ежемесячные платежи в большом размере, лучше оформить ипотеку. Основное преимущество этого вида кредитования – возможность получения займа на длительный срок с относительно небольшими платежами по нему.

Банки предлагают для клиентов самые разнообразные программы кредитования. Спросом пользуется как ипотека, так и потребительский кредит. Требования к заемщику практически одинаковые в этих двух случаях, а вот условия оформления имеют вышеописанные отличия, которые следует обязательно учитывать при покупке жилья с привлечением заемных средств.

Рейтинг автораАвтор статьи Евгений Гиричев Более 7 лет проработал в Сбербанке России и Кредит Европа Банке. Аналитик и эксперт по банковской деятельности. Написано статей 64

Каковы особенности приобретения жилья в ипотеку?

При приобретении жилья в ипотеку покупатель заключает кредитный договор с банком и договор купли-продажи с продавцом. Ипотека подлежит государственной регистрации. До погашения кредита жилье находится в залоге у банка. С прекращением обязательства по кредиту залог прекращается и регистрационная запись об ипотеке подлежит погашению.

Ипотечное кредитование, то есть покупка жилья за счет заемных (кредитных) средств, но с обременением (под залог приобретаемой недвижимости), широко используется среди населения.

Однако, покупая жилье в ипотеку, необходимо реально оценить свои финансовые возможности, особенно если погашение кредита предполагается за счет доходов только одного члена семьи.

Кроме того, необходимо помнить о следующих особенностях.

1. Оформление приобретения жилья в ипотеку

При заключении договора купли-продажи жилья с использованием кредитных средств можно выделить следующие особенности.

1.1. Особенности заключения договора

При приобретении жилья за счет кредитных средств в отношении этого жилого помещения возникает залог в силу закона, к которому применяются все правила об ипотеке в силу договора, если иное не предусмотрено письменным соглашением между залогодателем (заемщиком) и залогодержателем (банком) (п. 2 ст. 1, п. 1 ст. 77 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

При этом заключаются два самостоятельных договора — кредитный договор с банком и договор купли-продажи с использованием кредитных средств между продавцом и покупателем недвижимости, в которых содержится условие об ипотеке приобретаемого объекта.

Перед заключением договора заемщик имеет право получить полную информацию об условиях предоставления, использования и возврата ипотечного кредита. Такая информация должна размещаться в местах оказания услуг (местах приема заявлений о предоставлении кредита, в том числе в сети Интернет) (ст. 9.1 Закона N 102-ФЗ; ч. 4 ст. 5, п. 3 ч. 2 ст. 6.1 Закона от 21.12.2013 N 353-ФЗ).

При заключении договора заемщику предоставляется график платежей с информацией о суммах и датах платежей по кредитному договору с указанием в каждом платеже отдельно сумм, направляемых на погашение основного долга, и сумм, направляемых на погашение процентов (п. 4 ч. 2 ст. 6.1, ч. 15 ст. 7 Закона N 353-ФЗ).

В кредитном договоре должна быть определена полная стоимость кредита, обеспеченного ипотекой (как в процентах, так и в денежном выражении), а также примерный размер среднемесячного платежа, рассчитанный исходя из суммы всех осуществленных заемщиком платежей. Эта информация должна располагаться в квадратных рамках в правом верхнем углу на первой странице кредитного договора (ч. 1 ст. 6, ч. 1, 4 ст. 6.1 Закона N 353-ФЗ; п. 1 Указания Банка России от 15.05.2018 N 4795-У).

Размер неустойки (штрафа, пени) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по возврату кредита или по уплате процентов за пользование им не может превышать (ч. 5 ст. 6.1 Закона N 353-ФЗ):

— ключевую ставку Банка России на день заключения кредитного договора, если по условиям договора начисляются проценты за период нарушения исполнения обязательств;

— 0,06% от суммы просроченной задолженности за каждый день нарушения исполнения обязательств, если по условиям кредитного договора не начисляются проценты за пользование кредитом за период нарушения обязательств.

Справка. Ключевая ставка (ставка рефинансирования)

В кредитном договоре может быть предусмотрено безакцептное, то есть без распоряжения заемщика, списание задолженности только со счета, открытого непосредственно для обслуживания кредита (Постановление Верховного Суда РФ от 14.10.2016 N 309-АД16-8799).

Договором может быть предусмотрена выдача закладной, то есть ценной бумаги, удостоверяющей, в частности, право ее законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств. Закладная может быть выдана в документарной или бездокументарной (электронной) форме (п. п. 1, 2, 3 ст. 13 Закона N 102-ФЗ).

При этом запрещено взимание кредитором вознаграждения за исполнение обязанностей, возложенных на него законодательством, за услуги, оказывая которые, он действует исключительно в собственных интересах и в результате предоставления которых не создается отдельное имущественное благо для заемщика, а также за осуществление операций по банковскому счету заемщика, если предусмотрено его открытие. Однако договором могут быть предусмотрены иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита (п. 1 ст. 819 ГК РФ; п. п. 2, 5 ч. 2, ч. 3 ст. 6.1 Закона N 353-ФЗ).

1.2. Нотариальное удостоверение договора и государственная регистрация прав и обременений

Нотариальное удостоверение договора купли-продажи, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, не является обязательным, оно возможно только в добровольном порядке и по соглашению сторон. Исключение составляют подлежащие нотариальному удостоверению следующие сделки (п. 2 ст. 163 ГК РФ; п. 2 ч. 12 ст. 18, ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ):

— связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки;

— по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;

— по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности (кроме договоров об отчуждении долей, заключенных в рамках программы реновации жилищного фонда в г. Москве);

— с недвижимостью, если заявление и документы на регистрацию такой сделки или возникающего на ее основании права (ограничения или обременения) будут представлены в орган регистрации прав по почте.

Договор купли-продажи с использованием кредитных средств, влекущий возникновение ипотеки в силу закона, не подлежит государственной регистрации, однако переход права собственности и сама ипотека должны быть зарегистрированы в установленном законом порядке. В отношении ипотеки жилых помещений предусмотрен ускоренный срок регистрации — пять рабочих дней со дня представления необходимых документов в Росреестр, при обращении через МФЦ — семь рабочих дней, а в случае, если договор удостоверен нотариально, — соответственно три и пять рабочих дня (п. п. 9 — 12 ч. 1 ст. 16 Закона N 218-ФЗ; п. п. 1, 5 ст. 3 Закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ).

Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2017 N 14-10188-ГЕ/17).

Для государственной регистрации ипотеки понадобятся, в частности, следующие документы:

1. Заявление залогодателя или залогодержателя.

2. Документ, удостоверяющий личность заявителя.

3. Договор, влекущий возникновение ипотеки в силу закона (купли-продажи с использованием кредитных средств), и документы, указанные в нем в качестве приложений.

4. Кредитный договор, исполнение обязательств по которому обеспечивается ипотекой.

5. Закладная и документы, названные в закладной в качестве приложений (если в договоре купли-продажи указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной, и не предусмотрены выдача закладной после регистрации ипотеки и ее представление в орган регистрации прав в любой момент до исполнения обязательства) (ст. ст. 10, 20 Закона N 102-ФЗ; Письмо Росреестра от 28.03.2012 N 14-2192-ГЕ).

За государственную регистрацию права собственности необходимо уплатить госпошлину (ст. 17 Закона N 218-ФЗ).

Справка. Размер госпошлины

Размер госпошлины за регистрацию права собственности на жилое помещение составляет 2 000 руб. При наличии возможности обращения с заявлением и уплаты госпошлины через порталы госуслуг и иные порталы, интегрированные с ЕСИА, госпошлина рассчитывается с коэффициентом 0,7. За регистрацию ипотеки госпошлина не уплачивается (пп. 22 п. 1 ст. 333.33, пп. 6 п. 3, п. 4 ст. 333.35 НК РФ; п. 2 ст. 20 Закона N 102-ФЗ).

Государственная регистрация ипотеки в отношении жилого помещения, предоставляемого собственнику обремененного ипотекой жилого помещения в рамках программы реновации жилищного фонда в г. Москве, осуществляется без заявления на основании договора, предусматривающего переход права собственности (п. 2 ст. 20 Закона N 102-ФЗ).

Если договор удостоверен нотариально начиная с 01.02.2019, то заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы обязан представить в Росреестр нотариус при условии, что стороны сделки не возражают против этого (ч. 2 ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате; ч. 3 ст. 3 Закона от 03.08.2018 N 338-ФЗ).

1.3. Особенности недвижимого имущества, передаваемого в залог

Предметом ипотеки, то есть недвижимым имуществом, передаваемым в залог, могут быть как индивидуальный жилой дом, квартира, так и часть дома либо квартиры, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат (ст. 74 Закона N 102-ФЗ).

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме заложенной считается, наряду с жилым помещением, и доля в праве общей собственности на жилой дом (ст. 75 Закона N 102-ФЗ).

Очень важной является оценка предмета ипотеки. Определять его стоимость должен независимый оценщик, поэтому, если банк настаивает на том, чтобы оценку производил какой-то определенный оценщик, это должно вызвать у вас подозрение (п. 3 ст. 9 Закона N 102-ФЗ).

Стоимость приобретаемого жилья не должна быть занижена. Иначе может возникнуть ситуация, когда после обращения взыскания на жилое помещение денег от его реализации у собственника не останется.

Заложенное имущество обязательно должно быть застраховано (п. п. 1, 2 ст. 31 Закона N 102-ФЗ).

Страхование жизни и трудоспособности заемщика не является обязательным по закону. Включение в кредитный договор условия об обязанности заемщика застраховать жизнь и здоровье, фактически являющееся условием получения кредита, свидетельствует о злоупотреблении свободой договора со стороны банка. Также не основано на законе требование банка о страховании заемщика в конкретной названной банком страховой компании и навязывание условий страхования. Однако является правомерным условие о том, что кредит может быть выдан заемщику и в отсутствие договора страхования, но в этом случае по нему устанавливается более высокая процентная ставка (п. п. 4.1, 4.2 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.05.2013).

Кроме того, банк вправе при неисполнении залогодателем предусмотренной законом обязанности по страхованию застраховать заложенное имущество самостоятельно и потребовать от залогодателя оплатить понесенные расходы (п. 2 ст. 31 Закона N 102-ФЗ).

1.4. Особенности согласования передачи имущества в ипотеку

Если передаваемое в ипотеку имущество находится в совместной собственности, потребуется письменное согласие всех собственников. Согласие другого супруга должно быть нотариально удостоверено (п. 1 ст. 7 Закона N 102-ФЗ; п. 3 ст. 35 СК РФ).

Когда в залог передаются жилые помещения, находящиеся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, сделку необходимо согласовывать с органом опеки и попечительства (п. 5 ст. 74 Закона N 102-ФЗ; п. 2 ст. 37 ГК РФ).

2. Обременение объекта недвижимости

Залог недвижимого имущества, переданного в ипотеку, также имеет свои особенности.

2.1. Особенности обременения

Залогодатель сохраняет право пользования недвижимостью, переданной в ипотеку. Он может использовать имущество в соответствии с его назначением, в том числе извлекать доходы (ст. 29 Закона N 102-ФЗ).

Вместе с тем при предоставлении залогодателем заложенного имущества в пользование третьим лицам, например при сдаче заложенного жилья внаем, может потребоваться согласие залогодержателя. Оно необходимо, если заложенное имущество предоставляется на срок, превышающий срок ипотечного обязательства, либо для целей, не соответствующих его назначению. В иных случаях получение согласия залогодержателя обязательно, если это предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке (п. п. 1, 3 ст. 40 Закона N 102-ФЗ).

Договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя — после, при реализации жилого помещения сохраняют силу и могут быть расторгнуты в общем порядке (п. 3 ст. 78 Закона N 102-ФЗ).

2.2. Особенности снятия обременения

С прекращением обязательства по кредиту залог прекращается. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке (ст. 352 ГК РФ).

По общему правилу для погашения записи об ипотеке в регистрационный орган достаточно представить (п. п. 1, 2 ст. 25 Закона N 102-ФЗ):

а) если закладная выдавалась:

— заявление законного владельца закладной или совместное заявление залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо, если она была обездвижена либо выдавалась электронная закладная;

— или заявление залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме. Данная отметка должна включать слова об исполнении обязательства и дате его исполнения, а также должна быть удостоверена подписью владельца закладной и заверена его печатью (при наличии печати);

б) если закладная не выдавалась:

— совместное заявление залогодателя и залогодержателя;

— или заявление залогодержателя.

При погашении регистрационной записи об ипотеке закладная аннулируется. Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней (п. п. 1, 3 ст. 25 Закона N 102-ФЗ).

За погашение регистрационной записи об ипотеке госпошлина не уплачивается (пп. 6 п. 3 ст. 333.35 НК РФ).

3. Особенности обращения взыскания на заложенное имущество

Если заемщик нарушил условия договора о предоставлении кредитных средств, банк может взыскать не уплаченные вовремя денежные суммы за счет заложенного в ипотеку имущества (то есть обратить взыскание на заложенное имущество). В этом случае у граждан, проживающих в ипотечном жилье, прекращается право пользования жилым помещением.

Порядок обращения взыскания на заложенное имущество — одно из главных условий договора об ипотеке, на которое залогодателю следует обратить внимание при подписании.

Заложенные жилые помещения банк может истребовать как в судебном, так и во внесудебном порядке (п. п. 1, 2 ст. 78 Закона N 102-ФЗ).

Если в договоре об ипотеке указано условие о судебном обращении взыскания, то у заемщика больше шансов доказать отсутствие нарушения условий кредитного договора и отстоять свою жилую площадь. По его заявлению суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года. Если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования кредитора, обеспеченные ипотекой, в том объеме, который они имеют к моменту удовлетворения требования, суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания (п. 3 ст. 54 Закона N 102-ФЗ).

Если же договором об ипотеке предусмотрен внесудебный порядок, жилые помещения, на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона (п. 1 ст. 59 Закона N 102-ФЗ).

Обратите внимание!

Став собственником жилья, вы обязаны платить налог на имущество физических лиц (ст. ст. 400, 401 НК РФ).

«Электронный журнал «Азбука права», актуально на 21.06.2019

Другие материалы журнала «Азбука права» ищите в системе КонсультантПлюс.

Наиболее популярные материалы «Азбуки права» доступны в мобильном приложении КонсультантПлюс: Студент.

Законодательство об ипотеке жилых домов и квартир, предмет договора, залогодатель, особенности кредитования

Каждый мечтает о собственном жилье. Но сегодняшние реалии не дают возможность скопить денег на покупку квартиры или строительство дома. Потому наилучшим выходом остается ипотека.

Законодательство об ипотеке жилых домов и квартир

Залогом по ипотеке может быть приобретаемое жилье, а также жилье в собственности заемщика

Что такое ипотека – это приобретение в кредит жилой площади. При этом залогом является приобретаемое имущество. Однако если у заемщика есть во владении другая квартира, дом или земельный участок, то это также может стать предметом залога. При ипотечном кредитовании в документах, выдаваемых на приобретаемое жилье, указывается, что данное имущество находиться в залоге. Вся процедура по оформлению ипотеки прописана в ст. 74 федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 г.

Основной документ, регулирующий взаимоотношения между банком и заемщиком, это Концепция по развитию ипотечного жилищного кредитования, принятая в 2000 году. Споры, ситуации, возникающие в процессе кредитования, решаются согласно указанному документу.

Также законодательное регулирование происходит с помощью постановлений правительства («Об ипотечных ценных бумагах», принят 11.11.2003).

Указанные документы позволили максимально обезопасить заемщика и дали четкую инструкцию действия для ипотекодателя.

Предмет ипотеки

Что может стать предметом ипотеки? Данный перечень подробно представлен в статье 130 Гражданского Кодекса РФ в части 1. Это недвижимое имущество, которое принадлежит на праве собственности заемщику или он имеет другое право распоряжаться им на свое усмотрение.

Что относиться к предмету ипотечного кредитования:

  • участки земли. Исключение составляют земельные наделы, находящиеся в собственности муниципальных властей или государственных служб. Также запрещено оформлять ипотеку на надел земли, у которого площадь меньше чем это предусмотрено законом. Этот момент указан в ст. 63 п.1 и п. 2 «Закон об ипотеке»;
  • находящиеся в собственности предприятий производственные помещения, сооружения, другое недвижимое имущество. Также сами предприятия могут стать предметом кредитования;
  • квартиры, дома или их части. Важное условие если в залог отдается часть недвижимости: комнаты должны быть изолированы друг от друга, в противном случае в ипотеке могут отказать;
  • различные постройки, не используемые для проживания. Это гаражи, дома на дачных участках. Данные постройки могут использоваться в хозяйственных целях;
  • находящиеся в частной собственности воздушные суда, также морские (танкеры, сухогрузы и др.), космическое оборудование и объекты, суда, используемые для плавания во внутренних водах страны.

Предметом ипотеки становиться и незавершенное строительство, поскольку кредит, может браться для завершения постройки недвижимости, частного дома. Участок, на котором происходит строительство, должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в Госреестре с разрешением на строительство.

В качестве залогового имущества, не может быть принята недвижимость, которую нельзя разделить, в натуральном виде без изменения.

Банк не примет в качестве обеспечения кредита предмет, на который впоследствии невозможно наложить взыскание. Либо данное имущество неприватизированное или его нельзя передавать в частную собственность. В случае, принадлежности будущего залога нескольким собственниками, необходимо письменное разрешение каждого, кто имеет часть. В случае, когда имущество владеет муниципалитет, то в данном случае требуется разрешение этого органа.

Не исключается возможность принятия, в качестве предмета ипотеки, права на аренду. При условии, что иное не указано в договоре, и не противоречит букве закона.

Владелец недвижимости может распоряжаться своей долей так, как он хочет

Долевое владение недвижимостью подразумевает, что в натуре части не выделены, но для владельца это создает некоторые преимущества. У владельца есть возможность распоряжаться долей так, как он желает. Это право закреплено в ст. 246 ГК РФ в пункте 2, но при этом должно учитываться правила отчуждения, в котором сказано, о преимущественном праве покупки данной доли. Этот момент зафиксирован в Федеральном законе № 51 от 21.10.94 г. В то же время в ст. 7 этого закона в пункте 2 говориться, что собственник доли в недвижимом имуществе, имеет полное право отдавать в залог, не уведомляя других владельцев. В случае невыполнения своих обязательств кредитор имеет право наложить взыскание на залоговое имущество, т.е. на долю. При этом должны быть соблюдены законные права других владельцев и выполнено основное правило долевого владения. Это правило гласит: что при продаже недвижимости, находящейся в общей долевой собственности один из участников обладает преимуществом перед другими в приобретении предмета.

Залогодатель

Определение того, кто может быть залогодателем, находиться в Гражданском Кодексе, а именно ст. 335. В статье выделен перечень тех, кто может сдавать имущество в залог или быть участником отношений между кредитором и заемщиком:

  • лицо – залогодатель, который является основным заемщиком;
  • третье лицо – залогодатель. Имеется в виду, случай, когда в качестве залога выступает имущество другого человека или третьих лиц;
  • залогодержатель. Лицо, являющееся по договору кредитодателем.

Как правило, в договоре ипотеки залогодателем всегда выступает сам должник. Редко, но бывает, что в качестве залогодателя, становиться другое, третье лицо, а у должника нет залога. Это касается в основном предприятий.

Кто имеет право сдать в ипотеку имущество

Этот вопрос регулируется в статье 335 в части 2 Гражданского кодекса. В частности, в нем четко указывается, кто обладает правом являться залогодателем:

  1. лицо, являющееся собственником недвижимости. Имеет соответствующие документы, подтверждающие право владения;
  2. физическое или юридическое лицо, имеющее право хозяйственного ведения с использованием предмета. Закреплено необходимыми документами.

Собственник имеет преимущество перед теми, кто обладает правом хозяйственного ведения. Если владелец такого имущества, решить заложить предмет, то права третьих лиц не учитываются. Для не собственника недвижимости, прежде чем отдавать в залог, необходимо получить письменное разрешение или согласие владельца.

Обязательства

Также статьей 335 прописаны обязанности и ответственность, возникающие у залогодателя после подачи заявки и оформления на ипотечное кредитование, а с ним и залоговое имущество:

Каждая из сторон сделки должна понимать свою ответственность

Каждый, кто оформляет залог, должен понимать свою ответственность:

  1. Вещь, переданная в качестве залога, не является собственностью должника. В свою очередь, залогодержатель не мог и не обязан знать, о принадлежности или непринадлежности предмета залогодателю. В этом случае у собственника вещи появляются права и соответствующие обязанности, как и у лица, являющегося залогодателем. Свои права собственник может защитить, ссылаясь на залоговый документ или используя нормативные акты.
  2. Ситуации схожа с указанной выше. Разница заключается в том, что предмет, который передается в залог, утерян или владельцем или доверенным лицом. Либо вещь, используемая в качестве залога, украдена или ею завладели другие лица на незаконных основаниях. В этом случае собственник не получать возможности пользоваться правами и обязанностями залогодателя.
  3. В этой ситуации имущество, передаваемое в залог, не может быть отчуждено без письменного разрешения третьего лица, значит для залога, тоже нужно разрешение. В качестве исключении выступает имущество, которое по закону становиться залогом.
  4. Имущество, переданное залогодержателю, является собственностью залогодателя, но предмет залога принадлежит еще нескольким владельцам в результате получения наследства. И в данном случае у них появляются права и возникают обязанности, такие как у залогодателя. В этом случае при нарушении пунктов договора и не оплаты вовремя кредита, совладельцы также несут полную материальную ответственность. Небольшое уточнение: права и обязанности возникает в зависимости от доли в имуществе, закрепленной за каждым владельцем.

Статья 298 ГК РФ в части 1 четко указывает на то, что частные учреждения не имеют право самостоятельно отчуждать вещи в том случае если:

  • владелец закрепил нахождение предмета и поставил ответственным учреждение;
  • имущество, было построено или приобретено благодаря денежным вложениям владельца.

В законе нет указаний на возможность или отсутствие частного предприятия являться залогодателем.

Учреждение также не имеет право оформлять залог на недвижимость, которая перешла в собственность фирмы в результате хозяйственной деятельности. Даже если документация позволяет проведение подобной процедуры.

Ипотека квартир в многоквартирном жилом доме

Владелец квартиры в многоквартирном доме обладает правами и обязанностями по отношению ко всему дому на правах общей долевой собственности. Права всех собственников регулируется гражданским кодексом, а именно ст. 75.

Когда в залоговое имущество попадает готовая, жилая квартира, возникает несколько нюансов:

  • не вся жилая площадь предмета принадлежит залогодателю. В данном случае банк рассматривает только ту недвижимость, которая имеет изолированные комнаты;
  • ипотечное имущество является собственностью несовершеннолетнего гражданина России, либо лицо признано недееспособным или имеется ограниченная дееспособность. В этом случае на стороне залогодателя выступают опекуны или попечители. Также требуется обязательное разрешение от органов опеки на оформление залога;
  • когда отдается квартира в общей долевой собственности многоквартирного дома, то вместе с правами на квартиру в качестве залога находятся и права на долю.

Договор ипотечного кредитования не прекращается даже после окончания строительства

Если ипотека берется под залог еще не построенная недвижимости, то здесь действия и права регулируются ст. 76 ГК РФ

В этом случае залог четко оговаривается в кредитном договоре. Поскольку деньги берутся для завершения строительства. После того, как строительство многоквартирного дома завершено, договор ипотечного кредитования не прекращает своего действия.

При получении документов о праве собственности на квартиру в соответствующих организациях в обязательном порядке указывается то, что данное недвижимое имущество находиться в залоге.

С этого момента залогодержателем выступает банк, кредитная организация, в общем лица, предоставившие кредит на осуществление задуманного.

Ипотека строящегося жилого дома

Под частным домом понимается жилье, строящееся на отдельном участке земли, для дальнейшего проживания семьи. При этом надел, должен иметь соответствующие документы, быть правильно оформленным и имеет разрешение на строительство жилого помещения.

Для получения кредита под застройку дома, банк должен быть уверен, в серьезности намерений заемщика. Также понадобятся документы для кредитного инспектора:

  • Надел земли должен находиться максимально близко к банку, который дает деньги. Этот момент оговаривается перед подачей заявления на оформление кредита;
  • В справках, получаемых из землеустройства, должно быть указано, что отведенный под строительство участок относится к землям населенных пунктов. Также в документах должно быть указано разрешение на строительство индивидуального дома, также имеет право вести хозяйство и строить дачу;
  • В разрешительных документах не должно быть указаний об обременении, поскольку такое имущество не имеет право быть залоговым;
  • Если на земельном участке уже есть постройки, здания, принадлежащие потенциальному заемщику на праве собственности. Данные сооружения должны быть, в обязательном порядке, зафиксированы в Едином реестре прав собственности. Соответственно данная информация будет отражена в документах, предоставляемых банку;
  • В случае наличия не одного собственника, а нескольких, права и обязанности залогодателя разделяются на всех владельцев. Деление происходит в соответствии с размерами долей в имуществе.

Ипотека на строительство частного жилого дома, может быть оформлена с разными источниками финансирования.

Кредит с целью строительства

Когда даются кредитные деньги под начальное строительство. Нюанс данного вида ипотеки, заключается в выдаче средств частями и необходимость отчитываться о затраченных средствах. Если после первого транша, отчет не будет достаточно подробным, то есть опасность в отказе выдачи следующей суммы денег. Также нужен первый платеж. Как правило, он составляет сумму 20-25 % от выдаваемой суммы.

Условия ипотечного кредитования в 2020 году в банках России

Приветствуем! Сегодня разберем условия ипотеки в 2020 году. Вы узнаете, какие самые выгодные условия именно для вас есть в различных банках. Сможете сравнить ваши возможности с требованиями ипотечных организаций, а также понять с какими кредитными организациями начинать отношения даже не стоит в вашем случае.

Общие моменты и тенденции 2020 года

Ипотека на улучшение жилищных условий предполагает, что гражданами приобретается квартира или другая недвижимость с помощью кредитных средств банковской организации, выданных на определенный срок. На весь период кредитования приобретаемый или иной объект, подходящий по стоимости, закладывается в собственность банка – это главные условия получения ипотеки для обеспечения выполнения обязательств заемщиком.

В 2020 году большинство кредитных организаций пересмотрели свою кредитную политику и понизили ставку по жилищным кредитам, чтобы сделать приобретение жилья доступным для граждан. Основные ставки по кредитам снижены как на покупку строящегося, так и готового жилья.

Ряд банков не делает разницы между приобретаемыми объектами, условия предоставления ипотечного кредита едины как для только построенных, так и для уже готовых квартир в многоквартирных домах. Однако другие кредитные организации, наоборот, снижают процентные ставки именно на приобретение строящегося или только построенного жилья у аккредитованных компаний – продавцов.

Связано это с тем, что скорость покупки квартиры в ипотеку у застройщика гораздо выше, чем на вторичном рынке, ведь заемщик уже имеет конкретный объект кредитования и ему не надо заниматься длительным поиском объекта, как на вторичном рынке.

В 2017 году закончилась программа государственной поддержки ипотечных сделок, проводимая совместно с ведущими кредитными организациями и предоставляющая выгодные условия по ипотеке, но уже в 2018 году была запущена семейная ипотека под 6%.

Однако ведущие банки уже без государственной поддержки могут гарантировать условия ипотечного кредитования и процентную ставку, соизмеримую с той, которая существовала с поддержкой государства и даже ниже, так как поток ипотечных клиентов возрос, количество сделок гарантирует стабильный доход кредитных организаций.

Развитие инноваций нашло свое отражение и при заключении ипотечных сделок, так Сбербанк предлагает дисконт 0,5% при электронной регистрации сделки. Ипотечный кредит на более выгодных условиях можно оформить как на первичное, так и на вторичное жилье.

Данная процедура займет 2-3 дня и поможет сэкономить время на регистрацию сделки в Россреестре, а также будет выгодна иногородним заемщикам, так как позволит сделать процесс взятия ипотеки удаленным.

Для оформления ипотеки по электронной регистрации после одобрения необходимо обратиться к партнёру банка (застройщику или агентству недвижимости) или в сам Сбербанк.

Финансовые эксперты сходятся во мнении, что отмена программы господдержки ипотеки уже переварена рынком. Банки адаптировались к новым условиям, и предлагают льготные условия покупки квартиры в новостройке в 2020 году.

Самой низкой ставкой будет льготная ипотека под 6%, которую дают на новостройки.

Требования к заемщикам в 2020 году

Не каждый человек, желающий взять кредит на строящееся или готовое жилье, может воспользоваться кредитными предложениями банков. Существует ряд условий, которые выдвигают некоторые кредитные организации:

  1. Гражданство. По-прежнему для выдачи ипотечного кредита нужно обладать гражданством РФ практически в подавляющем количестве банков. Наметились определенные послабления для граждан Украины и Казахстана, а также других республик бывшего СССР. Ипотека для иностранцев в 2020 году на общих условиях возможна в ВТБ 24, Банке Москвы, Транскапиталбанке. Райффайзенбанк дает займ под ставку на 1,5 – 2% выше стандартного предложения.
  2. Прописка. Должна быть на территории РФ. Ряд банков принимают заявки с временной регистрации или вообще без неё, как ВТБ 24 например.
  3. Возраст заемщика. Гражданин, решающий взять кредит, должен быть не моложе 21 года и не старше 70 лет – период наибольшей работоспособности и платежеспособности. Некоторые банки допускают начало кредитования с наступления совершеннолетия – 18 лет и до достижения гражданином 75-летия.

Возраст заемщика для социальных программ отличается от программ общепринятых и связан либо с деятельностью, осуществляемой заемщиком (военная ипотека) либо с соответствием им существенным критериям (ипотека молодым семьям).

  1. Стаж работы. Стандартный стаж работы, который требуют кредитные организации от заемщиков – не менее полугода на последнем (текущем) месте работы и не менее 1 года в общей сложности. Обоснование данного требование– наличие постоянной трудовой занятости и стабильного заработка у заемщика, как гарантия возврата кредитных средств.

Стаж работы и занятость могут подтверждаться справкой с места работы, предоставлением трудового договора и заверенной выписки из трудовой книжки. Как уже было сказано выше, ряд банков допускает предоставление ипотеки без подтверждения занятости и дохода, однако, в таком случае кредитная ставка и размер первого взноса автоматически увеличиваются, а срок кредитования уменьшается, но в анкете лучше прописывать стаж согласно требованиям кредитной организации.

Хорошая новость, что есть банки, предлагающие лучшие условия по этому критерию. Так, Евразийский банк предлагает оформить займ со стажем всего 1 месяц, Дельтакредит 2 мес, а еще довольно приличное количество предлагает кредит с требованием к стажу всего 3-4 месяца. Используйте наш сервис «Подбор ипотеки», чтобы выбрать нужный вариант банка.

  1. Уровень заработной платы для ипотеки. Совокупный доход, получаемый гражданином на основном, дополнительном месте работы, от ценных бумаг, вкладов и ежемесячных дивидендов, пенсий и предпринимательской прибыли должен обеспечивать не только платеж по ипотеке, но и жизнь, и существование заемщика и членов его семьи.

Общепринятое правило, которое существует при расчете ипотеки, что за вычетом расходов, ипотечный платеж должен быть не более 60% средств, получаемых гражданином ежемесячно. Данное требование банка должно не только обеспечить комфортную жизнь заемщика при наличии кредитных обязательств, но и гарантирует возврат долга самому банку.

Более подробно о том, какая зарплата нужна для ипотеки, мы разобрали в нашей прошлой статье. Прочтите её и вы узнаете как взять ипотеку даже с низкой официальной зарплатой, серым доходом или, вообще, без него.

  1. Привлечение созаемщиков и поручителей. В случае если собственного дохода гражданина не хватает для одобрения кредита либо если объект недвижимости приобретается в совместную собственность, например — супругов, могут привлекаться созаемщики и поручители по ипотеке.

В таком случае банк будет рассматривать не только доход, стаж, кредитную историю самого заемщика, но и привлекаемых лиц. В некотором роде это плюс, так как увеличивается шанс одобрения кредита для лиц

Сумма

При расчете суммы, которая допустима для одобрения ипотеки, банк изучит документы, предоставленные заемщиком и ряд других обстоятельств:

  • Сведения, подтверждающие доход: данные о заработной плате по форме установленной банком или 2 НДФЛ, договора гражданско-правового и иного характера, подтверждающие стабильный характер заработка. Доход может быть подтвержден как официальный, так и по совместительству, неофициальный.

Подтвердить имеющийся доход необходимо, так как исходя из полученных сведений кредитная организация решает — в каком объеме выдать кредит. Условия предоставления ипотеки таковы, что сумма кредита не должна превышать 40-60% от уровня общего дохода семьи заемщика.

  • Возраст потенциального заемщика (условия льготной ипотеки могут снизить максимально допустимый возраст, например, условия ипотеки молодым семьям устанавливают ограничение — от 21 года до 35 лет – возраст участника сделки);
  • Уровень расходов на каждого члена семьи, в том числе и по кредитным обязательствам других банков;
  • Предоставил или нет гражданин весь пакет документов – при отсутствии официальных сведений о доходах может быть предоставлен кредит по двум документам, при котором полученные сумм в кредит иные, нежели при обычном кредитовании;
  • Наличие созаемщиков и/или поручителей;
  • Стоимость приобретаемой квартиры;
  • Наличие страхования жизни или кредитуемого объекта.

Кризис резко увеличил стоимость кредита и вносимых платежей, побудил многие банки отказаться от предоставления кредитов в иностранной валюте, так как увеличилось число их невозвратов. Большинством банков осуществляется выдача ипотеки исключительно в национальной денежной единице – рублях.

Минимальная и максимальная суммы неслучайно установлены банками, они гарантируют получение стабильного дохода от процентов и автоматически «отсеют» неблагонадежные категории заемщиков.

В большинстве банков кредиты на приобретение жилья выдаются на сумму не менее 100 тысяч рублей и не более 15-60 миллионов в зависимости от банка, места расположения объекта или его типа – вторичного или первичного.

От чего зависит сумма ипотеки, вы можете узнать из нашей прошлой статьи.

Минимальный и максимальный срок

Рассчитывая на каких условиях дают ипотеку и длительность срока, на который банк может выдать кредит, организации обычно учитывают и свои расходы по обслуживанию кредитных договоров. Минимальные сроки могут быть невыгодными из-за отсутствия дохода по процентным ставкам.

Учитывается также платежеспособность и возраст заемщика. От первого пункта зависит насколько допустимо для граждан и из семей вносить ежемесячный платеж, от второго – выпадение ипотеки на трудоспособный период жизни гражданина, что обеспечит ему стабильный заработок, а банку – добропорядочного заемщика.

Средний срок кредитования на данный момент составляет от 1 до 30 лет в зависимости от кредитной организации.

Подробнее пост смотрите наш пост «До скольки лет дают ипотеку на квартиру».

Первоначальный взнос

На каких условиях удается получить одобрение ипотеки? Подтвердив свою платежеспособность и готовность нести кредитные обязательства. Заемщик может сделать это путем внесения первоначально накопленного взноса.

Такой взнос будет плюсом для обеих сторон. Банк получает минимальную гарантию возврата кредитуемых средств, а заемщик сокращает срок, сумму и процентную ставку кредита.

Размер первоначального взноса отличается также от вида кредитования:

  • При приобретении квартиры в новостройке или у аккредитованных застройщиков, равно как и покупка жилья на вторичном рынке недвижимости, средний первоначальный взнос, в зависимости от банка, составляет 10-20% стоимости жилья;
  • Покупая жилой дом, заемщик должен быть готов внести от 15 до 25 % его стоимости;
  • Обращаясь к упрощенному варианту ипотеки по двум документам (без подтверждения дохода и занятости) граждане должны обеспечить наличие собственных средств в размере 40-50% стоимости объекта недвижимости.

В редких случаях банки допускают отсутствие первоначального взноса вообще. Однако это может сказаться на процентной ставке (в сторону роста) и максимальном сроке кредитования – он может быть снижен. Рекомендуем более детально узнать, что такое первоначальный взнос по ипотеке и как его обойти в нашем прошлом посте.

Комиссии и расходы по ипотечной сделке

Перед подачей кредитной заявки заемщику следует изучить все действующие кредитные предложения, так как у ряда банков условия выдачи ипотеки предполагают дополнительные различные комиссии и платежи при получении ипотеки:

  • За перевод денежных средств со счета заемщика на счет банка;
  • За открытие аккредитивного счета;
  • Оформление страхового полиса при ипотеке.

Отказ заемщика от страховки может увеличить кредитную ставку на 0,5-1% в год, что будет являться значительной суммой. Некоторые банки предлагают оформить страховой полис прямо в своем отделении, однако, стоит изучить предложения других страховых компаний, так как их ставки могут быть ниже. Где дешевле ипотечное страхование вы можете узнать прямо у нас на сайте.

Процентные ставки на готовое и строящееся жилье

Далее мы подготовили для вас две таблицы на готовое и строящееся жилье. Давайте произведем сравнение условий в банках в 2020 году.

Готовое жилье

Новостройки

Документы для ипотеки

Стандартный пакет документов на предоставление ипотечного кредита не так уж велик, обычно заемщик предоставляет:

  • Паспорт;
  • Заполненную анкету на ипотеку;
  • Справку с места работы, подтверждающую уровень получаемого дохода;
  • Копию трудовой или справку о сроке службы;

Все остальные документы зависят от кредитных организаций и условий специальных программ. Более подробно мы их разобрали в посте «Какие нужны документы для ипотеки».

Как оформляется ипотека

Стандартный порядок ипотечных сделок таков:

  • Заемщик выбирает удобное ему кредитное предложение и банк;
  • Выбирается жилье: вторичное или из аккредитованного списка застройщиков;
  • Подается заявка в банк на рассмотрение возможности кредита;
  • При одобрении сделки – предоставляется список документов по кредитуемому объекту;
  • Происходит регистрация сделок в Росреестре, оформление страховки и окончательная выплата банков кредитных средств на приобретение жилья.

Подробнее как купить квартиру в ипотеку вы можете узнать прямо сейчас.

Погашение ипотеки

Плановое погашение ипотечного кредита происходит ежемесячно аннуитетными (равными) или дифференцированными платежами (с постепенным уменьшением суммы). Переплата по второму виду платежей существенно меньше, однако не все банки одобряют такой вариант.

Досрочное погашение ипотеки возможно как частичное, так и полное. Штрафов, ограничений и комиссий не должно быть – это противозаконно. Просрочкой же по внесению ежемесячных платежей свыше 3-6 месяцев можно добиться судебного разбирательства, наложения штрафов, изъятия объекта из собственности заемщика и продажей квартиры с аукциона.

Если вам нужна юридическая поддержка, то запишитесь на бесплатную консультацию к нашему юристу в специальной форме. Быстро поможем решить все спорные моменты с банком.

Программы поддержки от государства

С 2017 года государство больше не обеспечивает снижение кредитной ставки, однако существуют другие льготные условия для получения ипотеки:

  • С использованием материнского капитала, начисляемого Пенсионным фондом при рождении второго ребенка;
  • Военная ипотека – для лиц-участников накопительной военной системы;
  • Ипотека молодая семья – парам, или одиноким родителям при условии их нахождения в списке на улучшение жилищных условий;
  • Социальная ипотека – для лиц, занимающихся определенной деятельностью (врачей, учителей итд), либо проживающих в определенных условиях (зоне Крайнего севера);
  • Реструктуризация ипотеки – списание до 30% долга в банках определенным категориям граждан.

Ипотека с господдержкой в 2020 году была рассмотрена нами ранее. Обязательно ознакомьтесь с этой статьей, чтобы узнать на какие льготы от государства вы можете претендовать.

Расчёт и где взять

Самостоятельно рассчитать ипотеку можно прямо у нас на сайте. Используйте наш ипотечный калькулятор. Он позволит вам узнать ежемесячный платеж при аннуитете и дифференцированном платеже, какой доход необходим на нужную сумму, сколько вы переплатите, как будет меняться график и переплата при досрочном погашении и при досрочном гашении ипотеки материнским капиталом.

Калькулятор очень функциональный и позволит вам быстро сделать расчет нужного варианта. Из этого поста вы можете взять проценты, а затем подставить их в калькулятор и сравнить какие условия в разных банках в больше подходят.

Также прямо у нас на сайте работает сервис «Онлайн заявка на ипотечный кредит». С его помощью можно отправить заявку на ипотеку сразу во все банки и быстро получить решение с партнерским дисконтом по ставке в 1%.

Ипотечное жилищное кредитование как способ улучшения жилищных условий

Министерство общего и профессионального образования в Российской Федерации

Российский Государственный Университет нефти и газа им. И. М. Губкина

ДОМАШНЯЯ

По дисциплине

«ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО»

(16-ый вариант: ответы на вопросы № 2, 10 и решение задач №7, 9)

Выполнила:

Пашкевич А. В.

Факультет права

4-ый курс

гр. ЮР-98-2

Проверил:

Прасолов Б. В.

Москва

2001

2. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ КАК СПОСОБ УЛУЧШЕНИЯ ЖИЛИЩНЫХ УСЛОВИЙ

2.1 Понятие и принципы залога (ипотеки) жилых помещений

В спектре новых возможностей для индивидуальных инвестиций, предлагаемых сегодня на рынке, ипотечное кредитование занимает особое место. В нынешних российский условиях его можно рассматривать не только как наиболее короткий путь приобретения жилья и улучшения жилищных условий, но и как весьма перспективный способ для долгосрочного помещения сбережений.

Сегодня в Москве и других крупных городах России наблюдается настоящий бум жилищного строительства. Однако, быстрорастущие новостройки зачастую пустуют, не принося желаемой отдачи ни городским властям, ни инвесторам. И причина здесь проста – предложение жилья на рынке значительно превышает реальный платежеспособный спрос основной части населения.

Эффективным решением проблемы может стать повсеместное распространение в России института ипотеки — получение кредита под залог недвижимости в правом владения и распоряжения этой недвижимостью. Приобретение жилья в кредит является распространенной практикой во многих странах мира.

Термин «Ипотека» в юридическом обороте обычно охватывает два понятия:

1. «Ипотека» (как правоотношение) есть залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита (как правило, в банке). Для ипотеки характерно оставление имущества в руках должника. Залог в гражданском праве — один из способов обеспечения обязательства – в данном случае банковского кредита. При этом во всех случаях обязательно государственная регистрация залога любой недвижимости. В случае неплатежеспособности должника требования кредитора удовлетворяются из выручки от реализованного имущества.

2. «Ипотека» (как ценная бумага) подразумевает «закладную» — долговой инструмент, удостоверяющий залогодержателя на недвижимое имущество.

Ипотечное жилищное кредитование должно быть основано на следующих принципах:

· Система ипотечного жилищного кредитования в России должна учитывать имеющийся международный опыт. Она должна быть адаптирована к российским макроэкономическим условиям и законодательной базе, учитывать психологические аспекты населения в России, пока еще с настороженностью воспринимающего ситуацию длительной зависимости от банка-кредитора при ипотечном кредитовании;

· Необходимость обеспечения доступности ипотечных кредитов для групп населения не только с наиболее высокими, но и средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачная и ясна для понимания всеми участниками процесса ипотечного кредитования;

· Система ипотечного кредитования должна носить развивающийся характер, опираться на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета;

· Система ипотечного жилищного кредитования должна быть воспроизводима в любом регионе страны. Темпы и масштабы развития ипотеки в тех или иных регионах должны определяться не только субъективными факторами наличия или отсутствия политической воли у руководства региона для развития ипотеки, а объективной экономической ситуацией в регионе, наличием платежеспособного спроса на жилье и его предложением.

2.2 Правовая база ипотечного кредитования

В настоящий момент федеральными законами, непосредственно регулирующими ипотеку (залог) недвижимого имущества являются:

· Гражданский кодекс РФ (статьи 334-355);

· Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ.

В соответствии с п. 2 ст. 334 ГК РФ общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда ГК РФ или законом об ипотеке не установлены иные правила. Таким образом, основным законом, регулирующим ипотеку, является Федеральный закон «Об ипотеке». В нем нашли отражение следующие положения:

· Основания возникновения ипотеки, обязательство, обеспечиваемое ипотекой, предмет ипотеки;

· Порядок заключения договора об ипотеке;

· Закладная как ценная бумага;

· Государственная регистрация ипотеки;

· Обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке;

· Переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам, и обременение этого имущества правами других лиц;

· Уступка прав по договору об ипотеке;

· Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, и реализация этого имущества;

· Особенности ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений, жилых домов и квартир.

Следует учитывать, что отношения, связанные с ипотекой, могут регулироваться также иными федеральными законами, не регулирующими непосредственно ипотечные обязательства:

· Предметом ипотеки может быть только имущество, права на которое зарегистрированы в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ. В соответствии с этим законом должна производиться также государственная регистрация ипотеки;

· В некоторых случаях оценка предмета ипотеки должна производиться с учетом норм Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998г. № 153-ФЗ;

· В соответствии с п. 1 ст. 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости» порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством РФ, поскольку настоящим законом не установлены иные правила. Таким образом, при реализации предмета залога должны быть учтены требования ГПК РФ и Федерального закона «Об исполнительном производстве» от 21 июля 1997г. № 119-ФЗ;

· При ипотеке должны приниматься во внимание нормы, определяющие порядок проведения сделок с имуществом, являющимся предметом залога: нормы жилищного, земельного и других законодательств.

2.3 Немного истории по данному вопросу…

Система ипотечного кредитования не является чем-то чуждым для России, принесенным из Америки и Европы. В дореволюционной России эта система успешно функционировала, и ипотечные кредиты были доступны многим слоям населения. К 1913г. страна имела развитый ипотечный рынок с такими крупными финансовыми учреждениями, как Санкт-Петербургское и Московское городские кредитные общества, выдавшие за 50 лет своей деятельности кредиты почти на один миллиард рублей золотом.

Городские кредитные общества выдавали кредиты из собственных средств, привлекая инвесторов путем выпуска облигаций, обеспеченных крупным пакетом закладных. Эти ипотечные облигации имели высокую степень надежности и пользовались большим спросом у среднего класса в качестве способа вложения свободных средств. Можно сказать, что российская дореволюционная ипотечная система похожа на современную американскую систему ипотеки.

Затем пошел резкий спад ипотечного кредитования и до начала девяностых годов ипотека почти отсутствовала. Псевдоипотека осуществлялась путем временного перевода прав собственности на недвижимость, являющуюся ее объектом, на кредитора. После окончания расчетов между должником и кредитором недвижимость переоформлялась обратно. Приходилось дважды платить весьма высокую госпошлину, относимую на заемщика, и мириться с рисками, связанными с возможной недобросовестностью кредитора, получавшего права на недвижимость по заниженной цене. Кроме того, сроки регистрации прав были весьма велики. В этих условиях данная схема, плохо защищавшая заемщика, не могла найти широкого распространения. Но и после легализации ипотеки, как цивилизованного правового института, в 1992 году, противоречия между устаревшими отраслевыми законами не давали юристам практической возможности в достаточной мере защищать права, но уже не заемщика, а банка-кредитора.

Между «социалистическим» жилищным законодательством и новым российским правом имелся принципиальный непреодолимый разрыв.

Современное жилищное право, регулирующее отношения, связанные с ипотекой, более детально рассматривает данные вопросы как с точки зрения материального, так и процессуального права.

2.4 Договор об ипотеке

Договор об ипотеке жилых помещений должен быть заключен в письменной форме, нотариально удостоверен и зарегистрирован. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации. Очень важно, что кредитный договор, который обеспечивается ипотекой, может быть заключен позже регистрации ипотечного договора. При этом право залога возникает с момента заключения кредитного договор и заемщик ничем не рискует, если кредитный договор вообще не будет заключен.

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для целей идентификации описанием (например, жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим и юридическим лицам). Ипотека жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.

Ипотека жилых домов и иных зданий допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится этот жилой дом.

Договор, обеспечиваемый ипотекой, должен быть прямо назван в договоре об ипотеке с указанием основания возникновения и срока исполнения. Должны быть указаны стороны кредитного договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой договора подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Залогодателем по договору об ипотеке может быть как должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, так и лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Залогодателем являются банк или иная кредитная организация, предоставившие кредит на покупку жилого дома или квартиры.

Договор об ипотеке жилого помещения, находящего в собственности гражданина, не может быть заключен через представителя, за исключением ипотеки жилого помещения, находящегося в собственности несовершеннолетних и недееспособных.

2.5 Процедура кредитования

После заключения договора об ипотеке, банк, как правило, требует, чтобы заемщик внес определенный первоначальный взнос, размер которого в разных странах может колебаться в зависимости от существующего законодательства и экономический ситуации. Банк-кредитор заинтересован в том, чтобы этот взнос был как можно больше, т. к. чем больше первый взнос, тем менее рискованна сделка и сам кредит. В настоящее время в России предполагается, что первоначальный взнос должен составлять как минимум 30% от стоимости приобретаемой квартиры, а на 70% заемщик может взять кредит.

Естественно, что банк-кредитор будет готов предоставить этот кредит не любому заемщику. Нужно вначале выяснить платежеспособность заемщика, т.е. оценить, в состоянии ли он из своего текущего дохода, который может оказаться единственным источником погашения кредита, платить ежемесячно определенную, обусловленную договором по ипотечному кредиту сумму. Есть золотое банковское правило: на выплату кредита заемщик не должен тратить больше 30% своего личного ежемесячного дохода. Если эта доля больше, например, 40-60%, то такой кредит уже становиться рискованным. Может получиться так, что заемщик не сможет его выплатить. Поэтому исходя из дохода заемщика, банк оценивает тот объем кредита, который он может предоставить.

Если заемщик полностью и в срок возвращает кредит, то кредитный договор считается завершенным и договор ипотеки между заемщиком и банком тоже теряет силу. Если же заемщик не может по каким-то причинам продолжать выплаты по кредиту, то, к сожалению, в этом случае происходит обращение взыскания на заложенное жилье. Обращение взыскания на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, происходит по решению суда либо без обращения в суд на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодателем и залогодержателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки.

Реализация заложенного жилого помещения происходит путем его продажи с публичных торгов в порядке, определяемом законодательством РФ.

В то же время в нотариально удостоверенном соглашении стороны могут предусмотреть приобретение заложенного имущества залогодержателем с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой. К указанному соглашению применяются правила о договоре купли- продажи.

За счет полученных от продажи жилья средств банк компенсирует свои потери по непогашенному кредиту, а оставшаяся сумма возвращается заемщику. Это означает, что та часть кредита, которая уже выплачена, а также первый взнос 30% в несколько уменьшенном виде вернуться к заемщику, который остается у «разбитого корыта».

Обращение залогодержателем взыскания на заложенный жилой дом или квартиру не является основанием для выселения приобретателем жилого дома или квартиры совместно проживающих в этом помещении залогодателя и членов его семьи, если оно является для них единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

Между лицом, которое приобрело бывший предметом ипотеки жилой дом или квартиру в результате его реализации, и бывшим их собственником либо кем-то из проживающих с ним членов его семьи заключается договор найма занимаемого ими жилого помещения в соответствии с Гражданским кодексом РФ и жилищным законодательством РФ. Если соглашение о заключении договора не достигнуто, любая из сторон вправе в судебном порядке потребовать его заключения и определения условий.

После обращения взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализации этого имущества залогодатель и проживающие совместно с ним члены его семьи обязаны по требованию собственника жилого дома или квартиры в течение месяца освободить занимаемое помещение при условии, что:

· Жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечении возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство этого жилья;

· Проживающие совместно с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенный дом или квартиру позже – до их вселения нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный жилой дом или квартиру в случае обращения на него взыскания.

Лица, проживающие в заложенных жилых домах или квартирах на условиях договора найма или аренды жилого помещения, не подлежат выселению при реализации жилого дома или квартиры. Заключенный с ними до заключения договора об ипотеке договор найма или аренды жилого помещения сохраняет силу.

2.6 Кредитный риск банка

На сегодняшний день банкам удалось разобраться с системой рисков ипотечного кредитования. В банковском деле очень важно попытаться оценить риски различных процессов и найти механизмы защиты от них. Основной риск, естественно, против которого и пытаются использовать ипотеку, это кредитный риск, или риск невозврата кредита. Для этого и нужно обеспечение – залог: если заемщик не возвращает деньги по кредиту, то у банка еще есть и материальная подстраховка, т. е. заложенное имущество.

В России банки пытаются работать с кредитным риском и уже нашли свою собственную схему — аренду с правом выкупа. На деле это является продажей жилья в рассрочку, но при этом человек, который берет кредит на приобретение жилья, не становиться собственником квартиры. Он ее арендует. Собственником же является риэлторская структура, которая связана с банком. Заемщик, проживая в квартире на условиях аренды, погашает кредит. И до тех пор, пока он не перечислит полностью деньги по кредиту, он продолжает оставаться ее арендатором. Если заемщик не выплачивает кредит, то с ним расторгается договор аренды, а он сам, к сожалению, теряет (в отличие от классической ипотеки) уже все деньги, которые он вложил в свою жилплощадь.

Эта форма серьезно защищает банки от кредитного риска, но у нее есть масса своих недостатков. Она очень жесткая по отношению к заемщику, который теряет очень многое, если не может погасить кредит. Кроме того, в этом случае заемщик не может воспользоваться льготой по подоходному налогу, которая предоставляется сроком на три года тем россиянам, которые приобретают жилье в собственность. Эта льгота является и могла бы быть в будущем очень большим стимулом для приобретения жилья в кредит.

2.7 Задачи развития системы ипотечного жилищного кредитования

Для становления и развития системы ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть решение следующих основных задач:

· Совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании, в первую очередь, в части создания четкой процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и выселения неплательщика по кредиту из заложенного жилья;

· Создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;

· Создание инфрастуктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования;

· Налоговое стимулирование как граждан-получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, так и коммерческих банков – ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов, с другой стороны;

· Создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;

· Создание механизмов социальной защиты заемщиков как от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;

· Уточнение нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов , а также их рефинансированию;

· Формирование нормативно-законодательных основ для использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу.

2.8 Вывод

Ипотечное кредитование жилья – один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет согласовать интересы населения – в улучшении жилищных условий, коммерческих банков – в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса – в ритмичной загрузке производства, и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения.

ЗАДАЧА № 7

Ласточкина предъявила в суд иск о признании за ней права на жилую площадь в пятикомнатной квартире, где она проживала с ответчиком Жуковым, его одиннадцатилетней дочерью и двадцатилетним сыном. В заявлении Ласточкина указала, что 2,5 года назад ответчик, предложив ей стать его женой, вселил ее в свою квартиру в качестве члена семьи. Она вела домашнее хозяйство и ухаживала за детьми Жукова. Но он под разными предлогами откладывал регистрацию брака, а потом вообще потребовал, чтобы она выехала из его квартиры.

Возражая, Жуков пояснил, что его сын был против брака и не соглашался на то, чтобы Ласточкина проживала в их квартире, поэтому он и вынужден был отказаться от своего намерения жениться, о чем и сообщил истице. Суд иск Ласточкиной удовлетворил.

Правильное ли решение принял суд? Изменилось ли бы решение суда, если бы квартира была приватизирована Жуковым?

Решение:

Суд принял неправильное решение. В соответствии с жилищным законодательством, Жуков является нанимателем по договору найма жилого помещения. Статья 54 Жилищного кодекса РСФСР регулирует право нанимателя на вселение других граждан в занимаемое им жилое помещение. Согласно этой статьи, наниматель (Жуков) «вправе в установленном порядке вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, … и иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи». Совершеннолетним в данной ситуации был двадцатилетний сын Жукова, который явно возражал против вселения истицы в квартиру. Следовательно, если нет письменного согласия сына – нет права на вселение Ласточкиной у Жукова.

По иному выглядит ситуация, если бы квартира была бы приватизирована Жуковым. В соответствии с Законом РСФСР «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 года № 1541-1, граждане, ставшие собственниками жилых помещений, имею право на вселение иных лиц, не требуя на это согласие других проживающих в квартире членов его семьи. В данном случае необходимо только письменное согласие всех остальных собственников приватизируемой квартиры, если таковые имеются. При приватизации жилых помещений должно быть получено письменное согласие всех членов семьи. Следовательно, если Жуков получит такое согласие и является единственным собственником данной квартиры, то согласия на вселение в нее Ласточкиной у сына уже не требуется. Решение суда осталось бы без изменения и иск Ласточкиной был бы удовлетворен.

ЗАДАЧА № 10

Кузнецов проживает в городе Москве и зарегистрирован в приватизируемой им квартире. Он заключил договор пожизненного содержания с иждивением со своей бабушкой (получателем ренты), которая стала залогодержателем квартиры.

Каким образом Кузнецов должен оплачивать каждую из квартир? Какими нормативными актами регулируются эти отношения?

Решение:

В соответствии с Законом РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 4 июля 1991г., граждане, ставшие собственниками квартиры, принимают на себя обязанности по уплате расходов по ремонту, эксплуатации и содержанию квартиры. Оплата этих расходов производится собственниками по ставкам, установленным для обслуживания государственного и муниципального жилищного фонда. В данном случае Кузнецов должен оплачивать приватизируемую им квартиру на общих основаниях.

Что касается оплаты квартиры, собственником которой он является по договору пожизненного содержания с иждивением, то здесь все зависит от того, как этот вопрос урегулирован в самом договоре.

В соответствии со ст. 602 Гражданского кодекса РФ в обязанности плательщика ренты (Кузнецова) входит обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде. Следовательно, оплачивает Кузнецов данную квартиру из собственных средств либо лично, либо по договору отдает бабушке соответствующую сумму денег, чтобы она оплачивала ее сама.

ИСПОЛЬЗУЕМАЯ ЛИТЕРАТУРА:

1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993г.

2. Жилищный кодекс РСФСР

3. Гражданский кодекс РФ

4. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ

5. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997г. » 122-ФЗ

6. Федеральный закон «Об исполнительном производстве» от 21 июля 1997г. № 119-ФЗ

7. Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992г.

8. Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991г. № 1541-1

9. Седугин П. И. Жилищное право. Учебник для вузов. – М.: Издательство НОРМА, 2000.

10. Байбар И. И. Ипотечное кредитование. ЗАО «Фонд недвижимости». Журнал «Восточный базар», 2000

11. Будаков Д. Ю. Развитие ипотечного кредитования. Из материалов выступлений некоторых участников Восьмого международного банковского конгресса в Санкт-Петербурге, 2001

12. Основные направления и перспективы создания механизма ипотечного кредитования в России. Журнал «Менеджмент в России и за рубежом», 2001

13. Перспективы ипотечного кредитования в Москве. Проблемы ранка жилья в вопросах и ответах. МИАН (Московское Инвестиционное Агентство Недвижимости), 2001

Основные направления и перспективы создания механизма ипотечного кредитования в России. Журнал «Менеджмент в России и за рубежом» . 2001. С. 12.

Д. Ю. Будаков. Развитие ипотечного кредитования. Из материалов выступлений некоторых участников Восьмого международного банковского конгресса в Санкт-Петербурге.

Байбар И. И. Ипотечное кредитование. ЗАО «Фонд недвижимости». Журнал «Восточный базар». 2000.

Косарева Н. Перспективы ипотечного кредитования в Москве. Проблемы рынка жилья в вопросах и ответах. МИАН.

Основные направления и перспективы создания механизма ипотечного кредитования в России. Журнал «Менеджмент в России и за рубежом». 2001. С. 13

В 2019 году в России банки каждый месяц оформляют примерно 100 тысяч ипотечных кредитов — на 220 млрд рублей. Это как если бы все жители Элисты пошли и взяли в августе ипотеку. А в сентябре — все жители Реутова.

Наталия Богатырева юрист

Когда банк дает деньги на покупку квартиры, взамен он берет ее в залог. То есть может отобрать ее и продать, если ипотечник сильно задолжает.

В целом квартира, купленная в ипотеку, — такая же собственность, как и квартира, купленная за свои. Можно сдавать ее, сделать там ремонт, поселить всю семью или указать в завещании.

Распространите знания!
Отправьте статью тем, кому она пригодится

Переслать через вотсап

Для тех, кто уже взял ипотеку или только собирается, собрали основные права ипотечников. или скачайте карточки, чтобы иметь список прав под рукой.

В статье упоминаются квартиры, так как на них ипотечные кредиты выдают чаще. Для частных домов и земельных участков правила в целом такие же.

Продать или подарить квартиру с согласия банка

Основание. ГК РФ ст. 346 п. 2, ФЗ «Об ипотеке» ст. 37 п. 1

Как это работает. Иногда говорят, что ипотечная квартира — это собственность банка. На самом деле это не так, собственник квартиры — заемщик. Это его имущество, которым можно распоряжаться. Правда, при ипотеке это право существенно ограничено. Продать квартиру можно, но только с согласия банка. То же самое относится к дарению. Главное здесь то, что право собственности перейдет к другому человеку: при продаже — за деньги, при дарении — бесплатно.

Есть два способа передать право на квартиру другому человеку:

  1. продать ее вместе с невыплаченным долгом, то есть перевести его на другого человека;
  2. погасить долг перед банком, снять залог и продать.

Чтобы продать или подарить квартиру вместе с остатком долга, необходимо получить согласие банка. На самом деле это не так сложно, как может показаться. В этом случае готовится соглашение о переводе долга: в нем участвуют продавец, покупатель и собственно банк. В результате покупатель получает квартиру и обязанность выплачивать остаток долга по ипотеке. Нужно иметь в виду, что банк может и не одобрить нового владельца квартиры.

Допустим, банк выдал ипотечный кредит мужчине 30 лет с зарплатой 80 тысяч рублей, а тот решил продать квартиру пенсионеру без официальной зарплаты. Для банка это риски. Он имеет право ничего не согласовывать. Но если вместо пенсионера будет главбух торговой сети со стажем 10 лет и зарплатой 65 тысяч рублей, банк вполне может одобрить такого заемщика.

Хорошо, что есть другой вариант: погасить ипотеку и продать квартиру. Вот какие есть способы оформления сделки:

  1. Взять кредит на закрытие ипотеки, закрыть ее, продать квартиру, а кредит погасить из денег, полученных от покупателя. В этой схеме есть проценты по потребительскому кредиту, но нет необходимости получать согласие банка. Если погасить кредит в течение нескольких дней, переплата будет небольшой.
  2. Взять у покупателя деньги в счет аванса по договору купли-продажи — остаток он заплатит, когда обременение будет снято. Здесь понадобится предварительный договор купли-продажи и бесстрашный покупатель. Согласие банка нужно, так как договор будет заключен раньше, чем снимут залог.
  3. Договориться с покупателем, чтобы деньги за остаток по ипотеке он не отдавал вам на руки, а перечислил прямо в банк. Такой вариант надежнее предыдущего, но требует участия банка и его согласия. Эта схема отработана — обычно банки и риелторы отлично знают, как все оформить.

В договоре ипотеки с конкретным банком могут быть свои особенности и подводные камни.

Но запретить собственнику продавать квартиру банк не может. Правда, может не одобрить сделку.

Пока в Росреестре есть пометка о залоге квартиры в пользу банка, продать ее без разрешения не получится. Но в целом это вполне реально.

См. также:

  • Можно ли продать квартиру, если ипотеку еще не выплатил?
  • Как снять обременение с квартиры
  • Как сделать оценку квартиры при ипотеке

Сдать квартиру внаем

Основание. ГК РФ ст. 346 п. 3, ФЗ «Об ипотеке» ст. 40 п. 1

Как это работает. Закон разрешает собственнику ипотечной квартиры сдавать ее в аренду или внаем без согласия банка. Обычно сдают как раз внаем, то есть другим гражданам для проживания. Аренда — для юридических лиц.

Это правило работает не всегда. В гражданском кодексе есть важная оговорка: в договоре с банком могут быть прописаны другие правила — и действовать будут именно они. Если сказано, что нужно получить согласие банка, — его нужно получить. Если ничего об этом не сказано, то можно сдавать квартиру и никого не спрашивать.

Договоры разные. Смотрите свой и не думайте, что во всех остальных написано то же самое.

В договоре может не быть слов «наем», «аренда» и «сдавать квартиру». Зато там может быть написано, что заемщик вправе передавать заложенное имущество во временное владение или пользование другим лицам только с согласия кредитора — или без. Это как раз про наем и аренду.

Если сдавать квартиру без согласия банка, хотя договор его требует, последствия могут быть разными:

  1. банк никогда об этом не узнает, а вы выплатите ипотеку за счет арендных платежей;
  2. банк об этом узнает и потребует досрочно погасить весь долг по ипотеке.

См. также:

  • Как снять квартиру без обмана и посредников: советы, инструкция
  • Как составить договор найма квартиры
  • Где выгоднее купить квартиру в ипотеку, чтобы сдавать в аренду

Объясняем сложное простым языком Разбираем законы, которые касаются вас и ваших денег. Дважды в неделю присылаем письма с самым важным

Делать ремонт на свой вкус

Основание. ФЗ «Об ипотеке» ст. 30

Как это работает. Содержать квартиру в приличном состоянии и проводить в ней ремонт — обязанность собственника квартиры, даже если она и в залоге. В ней можно красить стены, клеить обои, менять окна и плитку на полу. Банк не имеет права определять цвет стен или тип напольного покрытия. Правда, весь дорогой ремонт и неотделимые улучшения тоже перейдут в залог банку.

При ремонте нельзя допускать ухудшения квартиры и уменьшения ее стоимости. Навредить переклейкой обоев, конечно, нельзя — это актуально для серьезного ремонта, связанного с перепланировкой. Перенос стен и объединение комнаты с кухней усложнит продажу квартиры и может повлиять на ее цену. Для банка это лишние проблемы. Поэтому в договорах об ипотеке часто пишут, что перепланировка квартиры возможна только с разрешения уполномоченных органов. Впрочем, это обязанность всех владельцев квартир, не только ипотечников. Проводить перепланировку без согласования нельзя.

А вот если перепланировка проведена по всем правилам, то в ней нет ничего незаконного. Запретить ее банк не может: это нарушение прав потребителя. Но часто требует заранее согласовать с ним работы, на случай если характеристики квартиры сильно изменятся. Это тоже прописывают в договоре.

Перепланировка меняет технические параметры квартиры, то есть формально изменяется объект залога. Например, была двухкомнатная квартира, а стала трехкомнатная. Залог в этом случае не снимается, и ипотеку нужно платить дальше.

См. также:

  • Права собственника квартиры
  • Как узаконить перепланировку в новостройке
  • Как можно лишиться квартиры из-за увеличенного балкона
  • Верховный суд: даже если дома нет, ипотеку не отменят
  • Как узаконить перенос кухни в другую комнату

Прописывать в квартире других людей

Основание. ЖК РФ ст. 31, приказ МВД России от 31.12.2017 № 984

Как это работает. Все члены семьи собственника квартиры имеют право пользоваться его жильем. Члены семьи — это супруг, дети и родители. Другие родственники и иные граждане тоже могут считаться членами семьи, если собственник квартиры вселил их к себе в этом качестве. Кроме того, собственник квартиры может разрешать другим людям временно пользоваться его помещением.

Если человек проживает в помещении — временно или постоянно, — он должен рассказать об этом государству, то есть зарегистрироваться по месту жительства или пребывания. Мы обычно называем это пропиской, хотя формально такого термина в законах давно нет. Запретить прописку членов семьи банк не может.

При регистрации сотрудники МВД согласия банка тоже не спрашивают, но просят подтвердить право проживания в квартире. Для этого подойдет договор между собственником и жильцом, свидетельство о рождении ребенка, письменное согласие собственника на вселение в его квартиру других людей.

В договорах об ипотеке можно встретить условие о запрете без согласия банка регистрировать в квартире кого-то, кроме близких членов семьи. Однако в жилищном кодексе и законодательстве о регистрационном учете таких правил нет. Для банка главное, чтобы вы вовремя вносили платежи. Если квартиру не превращают в адрес массовой регистрации, никаких проблем с пропиской супруга и детей не будет.

См. также:

  • Как сделать временную регистрацию для граждан РФ
  • Делаю регистрацию квартирантам. Чем я рискую?
  • Я сменил регистрацию. Какие документы нужно менять?

Взять ипотечные каникулы на полгода

Основание. ФЗ № 353-ФЗ ст. 6.1-1

Как это работает. Любой человек, который взял ипотеку, имеет право полгода ее не платить, если это его единственное жилье. Это правило действует с 31 июля 2019 года. До этого об отсрочке платежей нужно было индивидуально договариваться с банком. Он мог согласиться или отказать. Теперь право на каникулы действует для всех, условия четко прописаны в законе, а отказать в этом праве банк не может.

Чтобы полгода не платить ипотеку, должны совпадать такие условия:

  1. Ипотечное жилье — единственное.
  2. Кредит на квартиру меньше 15 млн рублей.
  3. Ипотечные каникулы по квартире оформляются впервые. Если взять каникулы, а потом рефинансировать ипотеку, второй раз другой банк их не даст.
  4. Заемщик находится в трудной жизненной ситуации.

К трудным жизненным ситуациям закон относит:

  • потерю работы с учетом в центре занятости;
  • инвалидность первой или второй группы;
  • нетрудоспособность свыше 2 месяцев;
  • существенное снижение дохода — как минимум на 30%, больше половины этого дохода должно уходить на ипотеку;
  • рождение детей или появление других иждивенцев с одновременным снижением дохода как минимум на 20%, больше 40% этого дохода должно уходить на ипотеку.

Кредитная история во время каникул не пострадает, а квартиру не заберут за долги. Когда отсрочка закончится, нужно будет платить по обычному графику. А в конце кредита — внести платежи, которые пропустили за время каникул. Дополнительные проценты платить не придется.

См. также:

  • Ипотечные каникулы: что это такое и как их использовать
  • Как оформить ипотечные каникулы

Договориться с банком об отсрочке или уменьшении платежей

Основание. ГК РФ ст. 450

Как это работает. Если денег на выплату кредита нет и права на ипотечные каникулы тоже нет, ипотечник может договориться с банком и изменить условия кредита. Например, продлить срок выплат и уменьшить ежемесячный платеж. Или получить отсрочку выплаты основного долга и какое-то время платить только проценты. Это называется реструктуризацией кредита. В каждом банке свои условия и правила.

Банк может пойти навстречу, если вы объясните ему, что ситуация уважительная и временная. Например, у женщины родился второй ребенок, через полгода она выйдет на работу и восстановит свой уровень дохода. А пока будет платить только проценты, не погашая тело кредита.

Реструктуризация позволяет выиграть время на то, чтобы восстановить источник дохода и сохранить квартиру. Правда, в итоге кредит может обойтись дороже — или банк вообще откажет.

См. также:

  • В чем разница между рефинансированием и реструктуризацией
  • Что делать, если нет денег платить за кредит

Рефинансировать ипотеку

Основание. ГК РФ ст. 819 п. 1.1

Как это работает. Если вы взяли ипотеку под 14%, а потом нашли банк, который предлагает ставку 9%, кредит на квартиру можно перевести в этот банк. Это называется рефинансированием, а иногда — перекредитованием. Если новый банк устроит ваша кандидатура как заемщика, он погасит долг перед старым банком и оформит новый кредит. Теперь квартира будет в залоге у нового банка. За счет разницы в процентах можно неплохо сэкономить.

Для рефинансирования необязательно искать новый банк, можно договориться с тем же, что выдал ипотеку. Если ставки по кредитам стабильно снижаются, банку может быть выгодно пойти навстречу и снизить ставку по текущему кредиту — это уменьшит риск того, что вы переведете его в другой банк. Это проще по документам, но соглашаться банк не обязан. В случае отказа надо изучать другие предложения. Запретить переходить из одного банка в другой нельзя.

См. также:

  • Как рефинансировать ипотеку и сэкономить
  • Как посчитать выгоду от рефинансирования ипотеки
  • При рефинансировании ипотеки можно потерять право на вычет
  • Как рефинансировать мамины кредиты

Погасить кредит досрочно

Основание. ГК РФ ст. 810 п. 2, ФЗ № 353-ФЗ ст. 11

Как это работает. Кредит, который человек берет на жилье, можно возвращать в любое время. Ограничивать это право банки не могут. Закон специально предусмотрел эти правила, чтобы защищать интересы обычных людей, которые берут у банка деньги для жизни, а не для бизнеса.

Чтобы досрочно погасить кредит, нужно предупредить банк и узнать точный размер остатка долга для погашения на тот день, когда вы хотите внести деньги. Внесете в другой день — сумма будет уже другая. Проценты обычно гасят раз в месяц, но начисляются они каждый день.

Необязательно гасить кредит сразу целиком. Можно делать это время от времени, внося на счет свободные деньги. При досрочном частичном погашении кредита нужно выбрать, что будет сокращаться: общий срок кредита или ежемесячная выплата. Смотрите, что в вашем случае будет более выгодным или более комфортным. Для этих целей есть кредитные калькуляторы.

В договоре об ипотеке могут быть особые правила досрочного погашения. Их обязательно нужно изучить: банк может включить в договор условия, которые сделают частичное погашение невыгодным. Но запретить платить по кредиту больше, чем указано в графике, банк не имеет права. Вы можете взять ипотеку на 15 лет, а погасить через год.

См. также:

  • Как взять ипотеку и правильно ее погасить
  • Как досрочно погасить ипотеку
  • Что лучше: досрочно гасить ипотеку или перечислять во вклад?

Снизить процент по ипотеке, если родился еще один ребенок

Основание. Постановление правительства от 30.12.2017 № 1711

Как это работает. В России действует программа поддержки семей с детьми, по которой можно снизить процент по ипотеке до 6%. На Дальнем Востоке ставка еще ниже — 5%. Причем теперь эта ставка действует на весь срок кредита, а не на три или пять лет, как раньше.

В программе могут участвовать семьи как минимум с двумя детьми или семьи с ребенком-инвалидом. Они могут купить новую квартиру с льготной ставкой по кредиту или рефинансировать по этой ставке действующую ипотеку. Но только на новостройку: вторичное жилье по такой программе купить нельзя. Квартира может строиться или быть в сданном доме: главное, чтобы ее продавал застройщик, а не прежний владелец — физлицо.

В программу можно попасть, если выполняется любое из этих условий:

  1. в семье были дети или один ребенок, а с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родился еще один;
  2. в семье есть ребенок-инвалид, который родился до 31 декабря 2022 года.

Дополнительное соглашение о рефинансировании должно быть заключено в рублях и в следующие сроки:

  • не раньше 1 августа 2019 — в общем случае;
  • не раньше 1 марта 2019 — для Дальнего Востока;
  • не раньше 14 ноября 2019 — для семей с детьми-инвалидами.

Допустимый остаток задолженности для рефинансирования:

  • 12 млн рублей и меньше — для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области;
  • 6 млн рублей и меньше — для остальной России.

При этом долг по кредиту, который можно рефинансировать, должен составлять максимум 80% от стоимости всего жилья. Как минимум 20% ипотеки нужно выплатить самим. Можно использовать для этого средства материнского капитала.

Пока программа действует. Семьи с несколькими детьми могут заключать дополнительные соглашения о рефинансировании до 2023 года, а семьи с детьми-инвалидами — до 2028 года. На момент публикации условия и сроки такие, но они могут меняться. Например, еще до 14 ноября специального условия о детях-инвалидах в программе не было.

См. также:

  • Льготная ипотека под 6% для семей с детьми на весь срок кредита
  • Как потратить материнский капитал на ипотеку
  • Где семье с детьми взять денег на ипотеку
  • Как рефинансировать ипотеку с маткапиталом

Получить 450 000 Р на погашение ипотеки, если вы многодетный родитель

Основание. Постановление правительства от 7.09.2019 № 1170, ФЗ № 157-ФЗ ст. 1

Как это работает. Еще одна программа поддерживает многодетные семьи. Если в семье рождается третий или последующий ребенок, государство выделяет 450 тысяч рублей из бюджета для погашения ипотеки. Ребенка нужно родить или усыновить с 1 января 2019 года по 31 декабря 2022 года.

Деньги можно потратить целиком на досрочное погашение, если долг по ипотеке вместе с процентами больше 450 тысяч рублей. Разделить выплату на две части и забрать себе остаток, к сожалению, нельзя. Если долг меньше суммы господдержки, государство погасит только остаток с процентами, а неиспользованная часть сгорит.

Получить деньги семья может только по одному жилищному кредиту. Но есть большое преимущество перед семейной ипотекой: деньги можно тратить на ипотеку для вторичного жилья и даже если его купили много лет назад. А выделять детям доли никто не требует.

В правилах программы не все очевидно, но она работает. Несколько тысяч семей уже погасили ипотеку за счет господдержки. То есть их долг уменьшился на 450 тысяч рублей, а возвращать эти деньги государству не придется. Подробности можно уточнять в своем банке или у оператора программы — «Дом-рф».

См. также:

  • Как многодетной семье получить 450 000 Р на погашение ипотеки
  • Многодетным дадут 450 000 Р на погашение ипотеки. Как их потратить?
  • Как многодетной семье получить земельный участок
  • Налоговые льготы для многодетных
  • Что многодетные семьи могут получить от государства

Потратить на ипотеку материнский капитал

Основание. ФЗ № 256-ФЗ ст. 7 ч. 3 п. 1, ч. 6.1

Как это работает. Материнский капитал дают семьям, в которых родился или усыновлен второй или последующий ребенок. Обычно сертификат получает женщина, отцам такие выплаты положены редко: если матери умерли, лишены родительских прав или пропали без вести. Но тратить деньги можно на всю семью.

Размер материнского капитала по годам

2019 год 453 026 Р
2020 год 466 617 Р
2021 год 485 282 Р
2022 год 504 693 Р

2019 год 453 026 Р 2020 год 466 617 Р 2021 год 485 282 Р 2022 год 504 693 Р

Сертификат на маткапитал выдает пенсионный фонд. В 2019 году размер капитала — 453 026 Р. Маткапитал давно не индексировали, но с 2020 года наконец начнут. Те, кто получил его раньше, могут не расстраиваться: размер их маткапитала тоже вырастет — но только если есть неиспользованная сумма. Оформлять сертификат заново не нужно, все считается автоматически. Мы писали, как узнать остаток по маткапиталу на сайте ПФР.

Семьи имеют право потратить средства маткапитала на улучшение жилищных условий. Можно сделать это сразу же после рождения детей. Например, 450 тысяч можно потратить на уплату первоначального взноса или погашение долга по ипотеке.

За эти деньги государство потребует выделить детям и их родителям доли в купленной квартире. Для ипотечных квартир это создает дополнительные сложности: выделить доли детям до погашения кредита получится только с согласия банка. Не факт, что он на это согласится. Можно сделать это и после того, как залог будет снят. Тут возникают сложности с продажей ипотечной квартиры, купленной на средства маткапитала, и рефинансированием. Нужно учитывать эти моменты, когда планируете сделку.

Зато можно объединить маткапитал с выплатой для многодетных и при рождении третьего ребенка получить от государства больше 900 тысяч рублей на ипотеку. Две эти программы работают одновременно. А если рефинансировать кредит под 6%, экономия будет еще больше.

См. также:

  • Погасил часть ипотеки материнским капиталом, хочу рефинансировать
  • Как потратить материнский капитал на ипотеку
  • Потратили маткапитал на квартиру. Что может пойти не так?

Не платить исполнительский сбор, если есть долги по ипотеке

Основание. ФЗ № 229-ФЗ ст. 112 ч. 3.1, ч. 5 п. 8, ч. 5.1

Как это работает. Если за квартиру не платить, дело может дойти до судебных приставов. У них есть право начислять исполнительский сбор, если кто-то не платит вовремя. Приставы принудительно взыщут и сумму долга, и этот сбор. Он составляет 7% от размера долга и не может быть меньше 1000 Р.

Но тем, кто задолжал по ипотеке, исполнительский сбор можно не платить.

Вот условия для освобождения должников от такого платежа:

  1. квартиру продали в счет долгов или ее забрал банк. Если после этого за бывшим ипотечником числится долг по исполнительскому взносу, пристав должен отменить постановление, которым этот сбор назначен;
  2. должник получил помощь от государства и реструктуризировал ипотечный кредит по программам господдержки. Такая программа действовала для валютных ипотечников и некоторых других заемщиков, но сейчас деньги по ней уже не выделяются.

Если у заемщика есть ипотека, но накопился невыплаченный долг и квартиру забирают, платить 7% от задолженности не придется. Это право позволяет сэкономить десятки тысяч рублей, если с кредитом все и без того сложно.

См. также:

  • Ипотечникам разрешили не платить исполнительский сбор. Кто сэкономит?
  • Что могут сделать судебные приставы

Получить вычет за квартиру и за проценты по ипотеке

Основание. НК РФ ст. 220 п. 1 подп. 3 и 4

Как это работает. Налоговая возвращает часть НДФЛ, если купить квартиру в ипотеку. Если заемщик с ипотекой платит налог на доходы по ставке 13%, он может использовать сразу два имущественных вычета: при покупке квартиры и в сумме уплаченных процентов по кредиту.

У таких вычетов есть лимиты:

  • на покупку квартиры — 2 млн рублей, можно вернуть до 260 тысяч рублей НДФЛ;
  • по процентам — 3 млн рублей, можно вернуть до 390 тысяч рублей НДФЛ.

Вычет налоговая будет считать от тех сумм, что реально были выплачены банку. Если расходы больше лимитов, вернут 13% от максимально возможной суммы, которую установил налоговый кодекс. И только если налог реально начислен или уплачен. С черной зарплаты возвращать нечего.

Вычет по ипотечным процентам хитрый: лимит по нему больше, чем по основному вычету, но использовать его можно только один раз, остаток не переносится на другие квартиры. Оформлять надо так, чтобы использовать по максимуму.

Еще нужно смотреть, когда возникло право собственности. До 2014 года правила были другие: лимита на вычет по процентам не было, а получить его можно было только вместе с основным, по одной и той же квартире. Сейчас они не связаны. Это удобно, если по первой ипотеке вычет по процентам полностью выбирает муж, а жена сохраняет за собой это право до следующей ипотеки.

См. также:

  • Когда и как можно получить налоговый вычет по процентам по ипотеке
  • Налоговый вычет за квартиру: полная инструкция
  • За одну квартиру можно получить два вычета и даже больше
  • Может ли созаемщик получить налоговый вычет при покупке квартиры
  • Как получить вычет за новостройку в ипотеку

Завещать ипотечную квартиру

Основание. ФЗ «Об ипотеке» ст. 37 п. 3

Как это работает. Ипотечник — это собственник квартиры, а не просто заемщик. Он может указать квартиру в завещании и оставить ее кому захочет. Согласие банка на это не нужно. Заемщик может выбирать, кому завещать квартиру: взрослому сыну с хорошей зарплатой или несовершеннолетней дочери-школьнице. Даже если вписать в договор об ипотеке условия по поводу ограничений в завещании, действовать они не будут. Банк вообще не может узнать, кому ипотечник завещал свою недвижимость.

Но когда наследник или наследники вступят в наследство, вместе с квартирой им перейдет и долг. Если завещание не составлять, квартира с долгом все равно перейдет к наследникам, но делить права и долги им будет сложнее.

Чтобы вписать в завещание квартиру в ипотеке, нужно прийти к нотариусу с паспортом. Все остальные документы он может запросить сам в государственных органах. Подтверждать платежи или снимать обременение для завещания не придется. Нотариальный тариф за заверку завещания — 100 рублей. Это если составить завещание самому и не заказывать дополнительных услуг. Если нотариус будет помогать составлять текст завещания — а лучше обратиться к нему за такой помощью, — заплатить придется больше.

Любой человек может отказаться принимать наследство. Если долг по ипотеке кажется неподъемным, в наследство можно не вступать. Тогда и выплачивать кредит не придется. Но получить квартиру с отказом от долгов нельзя.

См. также:

  • Ваши права, когда есть что оставить в наследство
  • Какие права есть у наследников
  • Как оформить завещание на имущество
  • Как составить завещание без нотариуса
  • Человек взял кредит и умер. Как отменить штрафы за просрочки?

Отказаться от страховки

Основание. ФЗ «Об ипотеке» ст. 31

Как это работает. По закону положено обязательно застраховать сам объект залога — квартиру. Без этого договор ипотеки банк не заключит. Другие виды страхования необязательные.

Помимо страхования самой квартиры при оформлении ипотеки обычно предлагают застраховать еще что-нибудь:

  1. Жизнь и здоровье. При заболевании, инвалидности или смерти — в зависимости от условий договора — по кредиту заплатит страховая.
  2. Титул. Этот вид страхования защищает стороны от случаев, когда договор купли-продажи по каким-то причинам будет признан недействительным.
  3. Ответственность заемщика. Эта страховка покрывает разницу между выручкой от продажи квартиры и остатком долга перед банком, если хозяин квартиры не смог выплатить кредит.

От этих видов страхования, как и от каких-то других, кроме страхования самой квартиры, можно отказаться. Однако ставка по кредиту при отказе может быть выше. Чаще всего при ипотеке предлагают комплексную страховку, в которую входят все нужные банкам виды страхования. Оформить ее дешевле, чем страховать риски по отдельности, а банк за это снижает процент по ипотеке. Поэтому нужно подсчитать, что будет выгоднее: платить за дополнительные страховки или получить повышенный процент по кредиту.

Соглашаться на дополнительные виды страхования или нет — решение заемщика. Он вправе отказаться от них и обеспечить выплаты во всех критических ситуациях за свой счет. Или не обеспечить. В любом случае страховка — это защита. Если заемщик потеряет работу или заболеет, страховая компания погасит его долг или будет вносить платежи какое-то время. Но если такая защита не нужна или полис уже есть, право ипотечника — отказаться от навязанных услуг.

См. также:

  • Как взять ипотеку и не остаться без штанов
  • Ипотечникам не дадут социальный вычет при комплексном страховании
  • Как вернуть кредит или страховку

Не отдавать единственную квартиру в счет других долгов

Основание. ГПК РФ ст. 446, ФЗ «Об ипотеке» ст. 50, ст. 78

Как это работает. У граждан нельзя отбирать единственное жилье. Если у семьи одна квартира и есть долги, это жилье не заберут. Но для ипотеки сделали исключение: банк, у которого квартира в залоге, может использовать обеспечение, чтобы забрать свои деньги. Когда человек оформляет залог на квартиру, он соглашается с тем, что банк заберет ее в случае серьезной просрочки. Владелец квартиры получит только деньги от ее продажи, которые останутся после погашения долга.

Но никто, кроме банка, выдавшего кредит, ипотечную квартиру не отберет. У приставов может быть пачка исполнительных производств по административным штрафам, алиментам и долгам по коммуналке, но если квартира единственная — продать ее в счет долга нельзя. Эта норма может очень пригодиться, если в жизни черная полоса и денег хватает только на ипотечные платежи. Разбираться со сложной ситуацией проще, когда знаешь, что завтра есть где ночевать.

См. также:

  • Могут ли забрать квартиру за долги
  • Что будет с долгом, если его не платить
  • Как взыскать долг через приставов
  • Как уберечь имущество от приставов
  • Что бывает с должниками

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *