Как продать машиноместо?

На основании вступившего в действие нового закона №315, повлиявшего на ряд поправок в ГК и прочих законодательных актах, в нынешнем году изменен статус машиномест. Отныне парковочные места в паркингах различных типов (подземных, надземных) причисляются к отдельному виду собственности. Законодательные новшества затрагивают процесс продажи подобных объектов. Что именно поменялось для желающих продать парковку?

Трудности продажи парковочного места, оставшиеся в прошлом

Раньше владелец парковочного места считался долевым собственником стоянки. То есть ему принадлежало не отдельное машиноместо, а доля от общей площади паркинга. Например, 1/200 часть ли 1/600 часть. Все зависело от вместимости парковки.

Фактически продажа осложнялась изрядным числом долевых собственников. По закону они имели первоочередное право на покупку продаваемого места. Таким образом, продавцу доли было необходимо заниматься оповещением других собственников о продаже объекта. На это действие отводился месяц.

В чем заключались трудности:

  • Продавец тратил время и деньги на рассылку писем. Иногда приходилось платить отступные – всегда находились претенденты на продаваемое место. С несогласными соседями договаривались финансовыми способами.
  • Покупатель пребывал более месяца в ожидании завершения сделки.

Зачастую использовался обходной путь, избавляющий от лишних затрат и волокиты – машиноместо попросту дарилось. Большая часть продаж оформлялась с применением подобной схемы. Представляете, 95% мест для машин меняли владельца по факту дарения. Документально это выглядело именно так, на деле – за оговоренную сумму.

Продажа машиноместа с учетом законодательных новшеств

Теперь машиноместа можно ставить на кадастровый учет.

Этот процесс аналогичен процедурным действиям с иной недвижимостью (квартирами, домами, дачными участками):

  • Заказывается техплан на объект. Этим занимается сотрудники кадастровой службы.
  • Готовый план и документ, подтверждающий право на владение парковочным местом (договор о покупке или долевом участии) подаются в Росреестр.

На этом собственно и завершается перерегистрация. Сегодня (с 2017-го года) право собственности подтверждается выпиской из ЕГРН, а не свидетельством о госрегистрации, как было ранее.

Иными словами, владелец машиноместа регистрирует его в Росреестре с предварительным выделением своей доли из общего имущества. Следовательно, собственной площадью он вправе распоряжаться без предварительного оповещения соседей – согласие третьих лиц уже не требуется.

Значит, процесс продажи сводится к следующим шагам:

  • Поиску покупателя.
  • Согласованию стоимости объекта.
  • Подтверждению прав на машиноместо (предоставление документации).
  • Составлению и подписанию договора о покупке-продаже.

Основными пунктами договора являются:

  • Индивидуальные данные участников сделки (ФИО, адрес регистрации, данные паспорта).
  • Описание объекта продажи/покупки с указанием точного адреса расположения, площади и так далее.
  • В договоре прописывается стоимость (цифрами и прописью).
  • Желателен акт о приеме-передаче или отдельный пункт об осмотре парковочного места покупателем и отсутствии претензий, касающихся расположения и других параметров, с его стороны.
  • Отсутствие различных видов обременения (арест, залог и так далее) гарантируется продавцом.
  • Организационные расходы перекладываются на покупателя.

Образец договора о продаже машиноместа

Договор купли-продажи машиноместа

Город _______________.
Дата_________________.

2.2. Выпиской из ЕГРН _________________________.

4. Расчеты между Сторонами на момент подписания настоящего Договора, произведены в полном объеме.

5. Машиноместо до заключения настоящего договора никому не отчуждено, не заложено, в споре, под арестом (запрещением) не состоит. ПРОДАВЕЦ гарантирует, что машиноместо правами третьих лиц не обременено, в доверительное управление, в аренду, в качестве вклада в уставной капитал не передано.

6. Покупатель осмотрел машиноместо до подписания настоящего договора и не имеет претензий по месторасположению, состоянию и качеству отделки.

7. При подписании настоящего договора стороны подтверждают, что действуют добровольно, не вынужденно, на обоюдно выгодных условиях, понимают значение своих действий и не заблуждаются относительно сделки, не лишались и не ограничивались в дееспособности, под опекой и попечительством не состоят, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть подписываемого договора, а также у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.

8. Расходы по заключению настоящего договора несет ПОКУПАТЕЛЬ.

9. Настоящий Договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего Договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны Сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.

10. Настоящий договор составлен и подписан в трех экземплярах, один из которых передается в регистрирующий орган, один экземпляр выдается ПРОДАВЦУ и один экземпляр – ПОКУПАТЕЛЮ.

ПОДПИСИ СТОРОН:

ПРОДАВЕЦ

ПОКУПАТЕЛЬ

Видео сюжет расскажет об новвоведениях в закон об оформлении машиноместа в собственность

С января 2017 года договор купли-продажи машиноместа может заключать каждый владелец площадки для парковки. Это право граждан закреплено в статье 130 ГК РФ. Территория для размещения транспортных средств теперь относится к самостоятельным объектам недвижимости. Ее можно оформить в личную собственность, продать, подарить, передать по наследству.

Как оформить договор купли-продажи машиноместа

В первую очередь необходимо уяснить, что такое машиноместо. Согласно нормам Градостроительного кодекса РФ, это часть здания, предназначенная исключительно для парковки транспортного средства. То есть к объектам недвижимости не относятся парковки во дворе и на обочинах дорог. В 2020 году договор купли-продажи машиноместа заключается по типовому образцу и регулируется статьей 454 ГК РФ. К основным пунктам соглашения относятся:

  • предмет договоренности (передача объекта недвижимости в собственность покупателю);
  • стоимость парковочных мест и порядок оплаты;
  • особенности передачи объекта;
  • права и обязанности продавца и покупателя;
  • ответственность сторон за просрочку платежей, ненадлежащее выполнение обязательств;
  • условия расторжения сделки;
  • обстоятельства непреодолимой силы;
  • заключительные положения.

Договор купли-продажи машиноместа в подземном паркинге или жилом доме должен содержать подробную информацию о площадке – ее площадь, адрес, план, фактическое состояние. В тексте соглашения стоит подтвердить, что стороны имеют необходимые полномочия и возможности для заключения сделки.

Договор купли-продажи машиноместа между физическими лицами

Покупать и продавать места для парковки могут как юридические, так и физические лица. Вне зависимости от правового статуса участников сделки текст соглашения должен соответствовать нормам ГК РФ.

Обратите внимание: прежде чем подписать договор купли-продажи машиноместа, стоит проверить регистрацию объекта. Сведения о границах парковки должны быть зафиксированы в Росреестре. Постановка территории на учет в Едином государственном реестре недвижимости проводится наряду с кадастровым учетом. Чтобы внести данные о машинном месте в ЕГРН, необходимо провести его обследование и составить технический план строения. Отметим, что собственникам уже существующих парковок не обязательно обращаться в Росреестр – площадка признается машиноместом автоматически, если подходит под определение, данное в ГК РФ.

Чтобы удостовериться в том, что договор купли-продажи машиноместа (бланк образца 2020 года) не утратит силу ни при каких обстоятельствах, запросите у продавца документы, подтверждающие право собственности на объект. Их копии следует приложить к тексту соглашения.

Чтобы защитить собственные время и деньги, в договоре купли-продажи желательно указать санкции за невыполнение обязательств для каждой стороны. Например, можно установить размер пени, которую продавец должен будет выплатить, если не подпишет в оговоренные сроки акт приема-передачи объекта. Такую же неустойку можно предусмотреть и для покупателя.

Если вы хотите скачать готовый договор продажи машиноместа в подземном паркинге, внесите данные о вашей сделке в гибкий шаблон. Мы гарантируем, что документы, созданные с помощью нашей программы, соответствуют нормам действующего законодательства РФ.

Время чтения: 5 минут

В связи с постоянным ростом количества автомобилей проблема нехватки места на парковке только обостряется. В такой ситуации автовладельцам приходится задуматься о том, как купить машиноместо в собственность и не искать каждый раз свободное место возле дома. Собственное парковочное пространство на подземной стоянке или на специальной площадке возле дома – оптимальный вариант для хранения личного автотранспорта жителя многоквартирного дома, который не может обзавестись отдельным гаражом.

Оформление сделки

Перед тем как продать машиноместо в долевой собственности, которое было приобретено до 2017 года и не оформлялось по новым правилам, нужно найти остальных сособственников. Их количество может составлять десятки и даже сотни.

Каждый из дольщиков имеет преимущественное право выкупа доли продавца, поэтому последний должен официально известить всех заказным письмом или телеграммой о намерении продать свою долю и перечислить условия сделки.

Если другие дольщики отказываются купить долю продавца, с них нужно взять письменное подтверждение. Отсутствие ответа в течение месяца после отправки уведомления считается согласием на продажу доли постороннему покупателю.

Купля-продажа машиноместа между физическими лицами оформляется в том же порядке, что и остальные объекты нежилой недвижимости.

До сделки все границы должны быть четко обозначены кадастровыми инженерами. Все нужно надлежащим образом зарегистрировать в Росреестре. Покупателя можно искать самостоятельно или поручить это дело риелторам.

Необходимые документы

Для регистрации сделки купли-продажи в Росреестре нужно предоставить следующие документы:

  1. Паспорта покупателя и продавца.
  2. Правоустанавливающие документы – свидетельство о праве собственности.
  3. Технический план здания и расположение на нем машиноместа. Составляется кадастровым инженером.
  4. Квитанцию об уплате госпошлины в размере 2000 рублей.
  5. Акт приема-передачи объекта недвижимости. Составляется к договору купли-продажи.

Подписание договора купли-продажи

Официальный договор купли-продажи машиноместа обязателен при регистрации сделок в Росреестре. Его составляют самостоятельно продавец и покупатель согласно достигнутым договоренностям.

Документ должен содержать следующие сведения:

  1. Паспортные данные участников сделки.
  2. Наименование и назначение объекта недвижимости, а также его точный адрес, материал стен сооружения и площадь.
  3. Данные правоустанавливающих документов продавца – предыдущего договора купли-продажи и сведения из свидетельства о праве собственности.
  4. Стоимость продаваемого имущества.

Примерный образец стандартного договора представлен ниже.

Оформление акта приема-передачи

Строго определенный образец акта приема-передачи машиноместа не предусмотрен. В любом случае его следует составить только в машинописном виде и обязательно в 3 экземплярах – для продавца, покупателя и в Росреестр.

При составлении акта нужно соблюсти определенную структуру:

  1. В начале документа указать дату составления, его номер, а также номер договора между участниками сделки.
  2. Привести ФИО и паспортные данные покупателя и продавца, которые полностью соответствуют сведениям, указанным в договоре.
  3. Подробно описать парковочное место как объект недвижимости: адрес, площадь, материал стен и так далее. Обязательно фиксируется факт передачи имущества.
  4. Указать реальную стоимость объекта продажи.
  5. В конце акта приема-передачи поставить подписи сторон с полной расшифровкой.

Сдача в аренду

Поскольку машиноместо является полноценным недвижимым имуществом, по своему усмотрению его можно сдать в аренду другому автовладельцу. Эта процедура гораздо менее хлопотная, чем продажа.

О процедуре сдачи внаем подробно читайте в статье «Аренда машиноместа».

Регистрация машиноместа на придомовой территории

Даже если в жилом многоквартирном доме нет подземного или иного паркинга с машиноместами, их можно оборудовать на площадке, являющейся общей долевой собственностью жильцов. Однако эта процедура требует немалых усилий и терпения.

Начинать нужно с общего собрания жильцов, в ходе которого должно быть достигнуто соглашение на выделение участка под парковочные места.

Подробное описание этого процесса в статье «Оформление машиноместа в собственность с 2020 года».

Налог на имущество

Поскольку машиноместо признано объектом нежилой недвижимости, у его собственника появляется обязательство по уплате имущественного налога. Это нужно делать один раз в год до 1 декабря.

Уведомление о необходимости уплаты налога с указанием размера налога ФНС РФ отправляет по месту постоянной регистрации собственника имущества.

Сумма налога зависит от кадастровой стоимости объекта.

Подробнее о порядке начисления имущественного налога читайте в статье «Налог на гараж».

Покупка гаража

В качестве места для хранения личного автотранспорта может выступать и полноценный гараж в гаражном кооперативе. Однако в данном случае придется смириться с тем, что автомобиль будет находиться на значительном расстоянии от дома.

Перед покупкой гаража следует убедиться, что у продавца есть все правоустанавливающие документы:

  • свидетельство на право собственности на земельный участок под сооружением и на само здание;
  • кадастровый паспорт;
  • технический паспорт.

Особенности выбора и покупки строения подробно описаны в статье «Как купить гараж».

Приобретение земельного участка под гараж

Гараж можно построить самостоятельно на территории гаражного кооператива. На придомовой территории сделать это нельзя.

Перед тем как приступить к строительству, необходимо оформить в собственность участок для гаража. Без этого здание будет признано незаконной постройкой и администрация кооператива может потребовать его демонтировать.

О нюансах оформления участка под гараж читайте в статье «Как купить землю под гараж».

Итоги

Необходимость в покупке машиноместа больше всего ощущается в крупных мегаполисах. К этой процедуре следует отнестись ответственно и внимательно. Обязательно нужно проверить чистоту сделки перед оформлением. Когда речь идет о парковочном месте в подземной или другой крытой стоянке, следует иметь в виду, что туда запрещено въезжать на автомобилях, оснащенных газобалонным оборудованием.

Здравствуйте, Александр!

Нужно ли спрашивать разрешение на продажу у остальных собственников?
Александр

Согласие остальных собственников могло бы требоваться лишь в случае, если в свидетельстве о гос. регистрации права собственности продавца указано на долевую собственность приобретаемого Вами объекта.

В свидетельстве написано — Объект права: Машиноместо, назначение: нежилое, общая площадь ХХХ кв.м, этаж ХХ, адрес (местонахождение объекта): ХХХХ обл, ХХХ р-н, н.п ХХХХ, улица ХХХХ, строение ХХ, пом. ХХХ

В Вашем случае если в разделе свидетельства: Вид право: нет указания на долевую собственность», то машиноместо выступает как самостоятельный объект, поэтому согласия не требуется.

Письмо Минэкономразвития России

№ ОГ-Д23-7475 от 26 мая 2015 г. относительно государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на «машино-места»

Департамент недвижимости Минэкономразвития России, рассмотрев в пределах своей компетенции обращение по вопросу государственного кадастрового учета машино-мест, сообщает.
В соответствии с Положением о Минэкономразвития России, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. № 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.
Вместе с тем полагаем возможным отметить следующее.
В соответствии с частью 5 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре), статьей 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются в отношении земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.
Указанный перечень объектов недвижимости определен согласно статье 2 Закона о кадастре, статье 3 Закона о регистрации в соответствии со статьями 130, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Гражданский кодекс Российской Федерации не предусматривает участие в гражданском обороте части объекта недвижимости в качестве самостоятельного объекта гражданских прав. Государственная регистрация права собственности на часть объекта недвижимости также не предусмотрена (статьи 1, 26, 27 Закона о регистрации).
Кроме того, действующим законодательством понятие «машино-место» не предусмотрено. Градостроительный кодекс Российской Федерации для обозначения места, предназначенного для организованной стоянки транспортных средств, использует понятие «парковка (парковочное место)». Так, согласно пункту 21 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации парковка (парковочное место) — специально обозначенное и при необходимости обустроенное и оборудованное место, являющееся в том числе частью автомобильной дороги и (или) примыкающее к проезжей части и (или) тротуару, обочине, эстакаде или мосту либо являющееся частью подэстакадных или подмостовых пространств, площадей и иных объектов улично-дорожной сети, зданий, строений или сооружений и предназначенное для организованной стоянки транспортных средств на платной основе или без взимания платы по решению собственника или иного владельца автомобильной дороги, собственника земельного участка либо собственника соответствующей части здания, строения или сооружения.
Таким образом, согласно приведенному определению понятия «парковка (парковочное место)» такой объект как парковка (парковочное место) может являться частью зданий или сооружений, но не в качестве самостоятельного объекта недвижимости, а как специально обозначенное и при необходимости обустроенное и оборудованное место, предназначенное для организованной стоянки транспортных средств.
В связи с указанными требованиями парковка (парковочное место), как ее определяет Градостроительный кодекс Российской Федерации, не отвечает и критериям помещения. Так, согласно пункту 14 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (далее – Технический регламент) помещение определено как часть объема здания или сооружения, имеющее определенное назначение и ограниченное строительными конструкциями. Учитывая также положения части 2 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации и части 7 статьи 27 Закона о кадастре, помещение должно быть изолировано или обособлено от других помещений в здании или сооружении.
При этом в силу положений Закона о кадастре описание части объекта недвижимости может быть внесено в государственный кадастр недвижимости в случае, если ограничения (обременения) вещных прав распространяются на часть объекта недвижимости, например, в случае аренды (статьи 7, 20, 25 Закона о кадастре). Необходимо отметить, что в этом случае осуществляется государственная регистрации соответствующего ограничения (обременения) вещного права.
Постановка на государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на объект «машино-место» возможны в качестве помещения, если «машино-место» создано (построено) с учетом требований законодательства, как помещение, и удовлетворяет указанным требованиям к помещению, установленным федеральными законами.
При этом согласно пункту 5.2.6 Свода правил № 154.13130.2013 «Встроенные подземные автостоянки. Требования пожарной безопасности», утвержденного приказом Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий от 21 февраля 2013 г. № 117, в подземных автостоянках не допускается разделение машино-мест перегородками на отдельные боксы. В помещениях хранения легковых автомобилей, принадлежащих гражданам, для выделения постоянно закрепленных мест допускается применение сетчатого ограждения из негорючих материалов.
Если «машино-место» не отвечает требованиям, предъявляемым федеральными законами к помещениям, и не обладает характеристиками, позволяющими отнести его к объектам недвижимости, после постановки на государственный кадастровый учет здания, помещения, в котором находится «машино-место», возможна государственная регистрация общей долевой собственности на такие здания, помещения с определением долей в праве собственности на них пропорционально размерам «машино-мест», находящихся в таких зданиях, помещениях. Порядок пользования «машино-местами» может быть определен соглашением сособственников здания, помещения, в котором находятся «машино-места», или решением суда об определении порядка пользования указанными зданиями, помещениями.

С 1 января 2017 года машиноместо получило официальный статус объекта недвижимости. Парадоксально, но факт: по новому закону машиноместо, как квартиру, можно продать, купить, сдать в аренду и даже (невероятно!) взять ипотеку на его приобретение. Юлия Карпова, руководитель правового центра Европейской Юридической Службы попыталась разобраться, много ли найдется желающих стать полноправным собственником машиноместа:

Эксперт

«Теперь любой автовладелец, оформивший парковочное место в собственность, может снизить налог на недвижимость и выделить машиноместо из долевой собственности.
Новый Федеральный Закон дал четкое определение машиноместу, из которого следует, что вовсе не любая территория, на которой вы оставляете свой автомобиль, может быть признана недвижимостью. Участок земли, официально предназначенный для хранения машины, должен отвечать следующим признакам:

— использоваться исключительно для транспортных средств
— располагаться в части здания или сооружения
— не ограничиваться (частично ограничиваться) строительной или другой ограждающей конструкцией
— границы территории должны быть описаны, согласно требованиям Законодательства о государственном кадастровом учете.

Люди могут не бояться, что весь двор жилого дома будет оформлен в собственность и заставлен автомобилями. Ведь пользоваться и распоряжаться придомовой территорией можно только по решению общего собрания собственников жилья. Ни один из собственников многоквартирного дома не может продать или передать свою долю земли, которая относится к общедолевому имуществу — ни соседу, ни родственнику, ни гостю из другого города, если общее собрание не одобрило такую покупку.

Если раньше собственник доли обязан был сначала предложить купить машиноместо своим соседям по паркингу, причем полагалось оформить предложение в письменной форме, подождать месяц ответа, и только тогда, если желающих среди своих не найдется, искать покупателя со стороны — то с 1 января 2017 года такая сложная процедура не требуется. Решили продать – пожалуйста. И месячный испытательный срок и обсуждение на общедомовом собрании больше не нужно. Теперь собственник сможет совершенно легально продать, сдать в аренду или передать по наследству свое машиноместо без согласования соседей.

До 2017 машиноместа могли оформляться только как доля в нежилом помещении без указания конкретного назначения, соответственно облагались налогом как нежилые помещения – до 0,5%, и налоговые льготы собственнику не предоставлялись.

Теперь налоговая ставка, исходя из кадастровой стоимости, составляет 0,3%. Таким образом, если в Свидетельстве о государственной регистрации права собственности в качестве объекта указано «машиноместо», то его законный владелец может обратиться в налоговую инспекцию для перерасчета налога или для предоставления налоговой льготы.

Теперь, когда машиноместо приравнивается к недвижимости, совладелец долевой собственности может в натуре выделить в общей собственности свою часть, которая предназначена для парковки. Для этого нужно определить границы парковочного места, после чего зарегистрировать свое право собственности и начинать распоряжаться им по своему усмотрению (в соответствии с Законом, конечно!). Причем, согласие совладельцев долевой собственности в этом случае уже не понадобится, если участник предоставит в Росреестр соглашение всех сособственников или решение общего собрания, определяющего порядок пользования недвижимым имуществом, которое находится в общей долевой собственности.

Хочу отметить, что любой человек может оставить всё как есть, и не оформлять парковочное место в собственность — он может воспользоваться или не воспользоваться своим правом.
Однако, если такое желание возникло, необходимо оформить все по Закону: — заказать у кадастрового инженера технический план объекта;
— утвердить план в Росреестре вместе с договором купли-продажи машиноместа или договором долевого участия.

Кстати, с 2017 года вместо Свидетельства о государственной регистрации владельцам машиномест выдается выписка из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).
Когда мы ознакомились с основными положениями Закона о приравнивании машиноместа к объекту недвижимости, возникает вопрос, как в классическом детективе: кому выгодно?
С одной стороны, новый Закон позволяет собственнику полноценно распоряжаться машино-местом: продавать, дарить или же взять в ипотеку, что, безусловно, упрощает торговый оборот парковочных мест и делает этот сегмент рынка недвижимости более привлекательным, в том числе, для застройщиков.
С другой стороны, стоит отметить и некоторые недостатки Законодательного акта.

Как минимум, платные стоянки снимут с себя ответственность за сохранность автомобилей своих клиентов, а парковочные места будут сдавать в аренду. Таким образом, подать в суд по факту причинения вреда автомобилю или в случае его хищения станет невозможным, поскольку собственники паркинга в этой ситуации не несут ответственность за машину.
Также будущим собственникам следует иметь в виду, что после оформления права собственности на машиноместо у них автоматически возникает обязанность платить налог на имущество».

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *