Как уменьшить ипотеку?

Содержание

Как можно уменьшить или увеличить платеж по ипотеке

Суммы, на которые заключается банковский договор по ипотеке очень большие, поэтому зачастую у людей возникает вопрос: как можно уменьшить платеж по ипотеке?

Кредит оформляют на длительный срок, в течение которого у клиента могут произойти серьезные изменения финансового положения. При таких обстоятельствах возникает главный вопрос: можно ли изменить платеж по ипотеке?

Способы и условия уменьшения платежа по ипотеке

Существует несколько вариантов снижения финансовой нагрузки при ипотечном кредитовании. В каждой конкретной ситуации стоит взвесить все преимущества и недостатки, прежде чем определиться с дальнейшим планом действий. Рассмотрим эти способы более подробно.

Рефинансирование и реструктуризация

Рефинансирование долга — оформление нового займа в нынешней или сторонней банковской организации. С его помощью заемщик сможет покрыть основной долг и начисленные проценты.

При этом условия по платежам в новом кредите будут гарантировано выгоднее, за счет снижения процентной ставки или увеличения срока кредитования.

Можно ли уменьшить платеж по ипотеке таким способом? Однозначно да, но для перекредитования должны быть соблюдены определенные условия:

  • в банк поступило минимум 12 платежей;
  • остаток основного долга не меньше 500 000 рублей на дату оформления заявки;
  • отсутствие просрочек оплаты;
  • заемщик является платежеспособным.

Когда рефинансирование ипотеки выгодно

Реструктуризация долга осуществляется банками по отношению к «проблемным» кредитам. Она предназначена для временного изменения условий договора. Таким образом у заемщика, оказавшегося в трудном финансовом положении, появляется возможность выплатить кредит.

Причинами для подачи заявки на реструктуризацию могут быть:

  • рождение детей;
  • сокращение, увольнение с места работы или снижение заработной платы;
  • серьезное заболевание заемщика;
  • смерть близких родственников.

Клиенты, оформлявшие ипотечный заем в валюте чаще других задаются вопросом «можно ли снизить платеж по ипотеке». Ведь резкие скачки курсов доллара или евро приводят к незапланированному увеличению ежемесячных выплат. Особенно ощущают разницу те, кто получает зарплату в рублях.

В этом случае реструктуризация позволяет изменить валюту кредита, что уменьшает размер обязательных платежей.

Условия реструктуризации ипотеки

Смена вида платежа

Изменение аннуитетного платежа на дифференцированный — один из самых распространенных способов уменьшения взноса по ипотеке. В случае с первым графиком, банк устанавливает единый размер уплаты на весь срок кредитования. Сначала оплачиваются проценты, после чего гасится основной долг.

Второй вариант предполагает ежемесячное уменьшение размера платежа. Дело в том, что происходит оплата доли основного долга, а процент начисляется на оставшуюся часть задолженности. Зачастую удобнее переводить на счет одну и ту же сумму ежемесячно. Однако, если заемщик задумывается о том, как можно снизить платеж по ипотеке, то такой способ погашения будет самым оптимальным. Дифференцированный платеж назначается по согласованию с сотрудниками банка и является неотъемлемым условием заключаемого договора.

Заключение договора кредитования на более долгий срок

Увеличенный срок ипотечного кредита — адекватный способ установить самые низкие ежемесячные платежи. Несмотря на это следует понимать, что с увеличением срока кредитования также увеличивается размер переплаты. Любой банк понимает это, поэтому без проблем выдает деньги на длительный срок.

Льготный период

Некоторые банки предлагают своим клиентам, оказавшимся в трудном финансовом положении, кредитные каникулы. Временно снижают размер ежемесячного платежа за счет предоставления отсрочки по погашению долга и процентов. Однако, как и в случае продления срока ипотеки, этот способ значительно увеличивает общую стоимость кредита. Вот почему прибегать к нему стоит в самом крайнем случае и на короткое время.

Как изменить срок и платеж по ипотеке

Ипотека отличается от всех остальных видов кредитования довольно большой суммой основного долга и длительным сроком выплат. Соответственно, платежи по ипотеке являются большой статьей расходов в семейном бюджете рядовой российской семьи.

Способы уменьшения платежа по ипотеке

Снижение ипотечного бремени возможно в случае изменения одного из параметров кредита:

  • уменьшение суммы основного долга за счет досрочного погашения;
  • увеличения срока кредитования;
  • снижения процентной ставки;
  • изменения графика погашения (порядка оплаты основного долга и процентов).

Все способы, за исключением досрочного погашения, требуют разрешения банка, выдавшего кредит.

Изменение графика при досрочном погашении

Любая сумма, внесенная в качестве досрочного погашения, уменьшает размер основного долга. Начисляемые проценты при этом пересчитываются, исходя из оставшейся суммы.

Почти все банки разрешают при частичном погашении сократить срок ипотечного кредита при сохранении ежемесячного платежа на прежнем уровне. Но большинство кредитных учреждений готовы предложить альтернативное решение в данной ситуации: перестроить график и уменьшить регулярные платежи по кредиту при условии сохранения даты полного погашения.

Виды платежей

В соответствии с договором график платежей может быть аннуитетным или дифференцированным. От этого параметра зависит, выгоднее ли платить ипотеку на понижение ежемесячного платежа или срока.

Аннуитет характеризуется фиксированной суммой ежемесячного платежа. Соотношение основного долга и процентов в рамках аннуитета меняется ежемесячно. При данном способе погашения первые платежи по ипотеке составляют только проценты с небольшой долей основного долга, который значительно сокращается ближе к концу планового срока кредита.

При дифференцированном платеже общая сумма долга делится на равные части в зависимости от срока кредита, а размер процентов меняется ежемесячно в зависимости от остатка. Первые платежи могут быть на порядок выше, по сравнению с аннуитетным графиком, но в процессе выплат их величина снижается.

Чаще всего банки устанавливают аннуитетную форму погашения кредита как более выгодный вариант.

Что выгоднее: уменьшить срок ипотеки или платеж?

Ответ на данный вопрос зависит от жизненных обстоятельств заемщика: желает ли он быстрее расплатиться и минимизировать переплату или снизить кредитную нагрузку в семейном бюджете. Также имеет значение, будет ли досрочное погашение производиться регулярно небольшими взносами или разово крупной суммой.

Для наглядного примера будет использован расчет без учета дополнительных комиссий и страховок при следующих условиях: сумма ипотечного кредита 3000000 рублей, срок 15 лет, ставка 12%.

В зависимости от того, какой тип платежа предусмотрен кредитным договором (аннуитетный или дифференцированный), будет рассчитаны основные параметры:

Аннуитет Дифференцированный платеж
Платеж, руб. 36 005 46 667 — 16 833
Переплата (за вычетом основного долга), руб. 3 480 908 2 715 000

При дифференцированном платеже сокращение переплаты по ипотеке более, чем на 20 процентов.

Регулярное погашение небольшими суммами

Если заемщик имеет возможность ежемесячно вносить по 15000 рублей сверх платежа в целях быстрого погашения, то графики буду выглядеть следующим образом:

Года Остаток долга при аннуитете Остаток долга при дифференцированном платеже
Переплата 1 568 653.80 1 450 132.20
1 2 727 315.22 2 603 333.33
2 2 426 163.45 2 223 333.33
3 2 086 903.24 1 843 333.33
4 1 704 533.74 1 463 333.33
5 1 273 670.42 1 083 333.33
6 788 162.33 703 333.33
7 241 161.44 323 333.33

В данном случае срок кредита и размер переплаты сократятся более, чем в 2 раза, независимо от способа расчета ежемесячного платежа.

Разовое погашение крупной суммой

При возможности внести крупную сумму в счет частичного погашения (в том числе налоговый вычет или материнский капитал), заемщик должен тщательно продумать наиболее оптимальный вариант для пересчета графика.

  • Частичное погашение в размере 300000 рублей при сохранении платежа и сокращении срока:
Период погашения Остаток долга при аннуитете, руб. Как сократится срок Общая суммы переплаты за весь срок, руб. Остаток долга при дифференцированном платеже, руб. Как сократится срок Общая суммы переплаты за весь срок, руб.
Через год 2 617 602.28 На 37 мес. 2 463 839.90 2 483 333.33 На 18 мес. 2 239 443.52
Через 5 лет 2 199 003.36 На 25 мес. 2 909 169.17 1 683 333.33 На 17 мес. 2 383 443.52
Через 10 лет 1 298 718.21 На 15 мес. 3 275 012.23 683 333.33 На 17 мес. 2 563 443.25
  • Частичное погашение на 300000 рублей с уменьшением ежемесячного платежа:

Самым выгодным вариантом при аннуитетных платежах с точки зрения размера переплаты является досрочное погашение с уменьшением срока в первый год кредитования. При дифференцированных платежах данный вариант будет также самым оптимальным, но сумма переплаты существенно не изменится и при уменьшении платежа, а также разница будет небольшой при внесении той же суммы через 5 лет.

Исходя из приведенных расчетов, можно сделать следующие выводы:

  • при возможности выбора способа расчета ежемесячных взносов наиболее выгодными являются дифференцированные платежи;
  • погашать долг частично рекомендуется при первой возможности, желательно в самом начале;
  • наиболее выгодным вариантом пересчета графика при досрочном погашении является сокращение срока.

Способы снижения платы по ипотеке в 2018 году

Сложности по оплате ипотеки могут возникнуть не только в случае ухудшения финансового положения заемщика, но и в силу изменения внешних экономических факторов, таких как колебания курса валют (для валютных кредитов) или изменения определенных экономических индексов, к которым привязаны «плавающие» процентные ставки по кредиту. При любых обстоятельствах есть несколько путей решения.

Программа государственной поддержки ипотечным заемщикам

Постановление Правительства РФ №961 от 11.08.2017 г. позволило возобновить государственную поддержку плательщикам ипотеки, попавшим в трудную жизненную ситуацию. Основные условия предоставления:

  • плательщиками являются ветераны боевых действий, инвалиды и родители детей-инвалидов, законные опекуны хотя бы 1 несовершеннолетнего ребенка или ребенка до 24 лет, обучающегося по очной форме;
  • ипотека выплачивается не менее 1 года;
  • ежемесячный платеж увеличился на 30% и более;
  • залоговое жилье является единственным;
  • существуют ограничения по площади заложенного жилья в зависимости от числа комнат.

В рамках данной программы банк может уменьшить сумму ипотеки до 30% от остатка основного долга (не более 1500000 рублей) за счет государственных средств. Для получения подробной информации и проверки участия банка в программе заемщику следует обратиться в офис кредитора.

Данный термин подразумевает оформление нового кредита, сумма которого перекроет оставшиеся проценты и основной долг, а условия выплат новых платежей будут более оптимальные для заемщика.

Чаще всего банки не занимаются рефинансированием собственных кредитов, но воспользоваться данным продуктом можно через другую кредитную организацию. Основные условия для перекредитования:

  • прошло не менее 12 платежей с начала предоставления кредита;
  • остаток основного долга на момент обращения составляет не менее 500000 рублей;
  • оплата на протяжении всего срока производилась без просрочек;
  • заемщики удовлетворяют требованиям оценки платежеспособности.

Рефинансирование позволяет перекредитоваться по сниженной процентной ставке, а также увеличить срок полной выплаты, что существенно понизит выплаты по ипотеке.

К примеру, если заемщик ежемесячно выплачивает ипотеку под 12% годовых в размере 36005 рублей, а до полного погашения остается 10 лет с долгом в 2200000 рублей, то при рефинансировании того же кредита по ставке 10,5% ежемесячный платеж снизится до 29686 рублей в месяц.

При выборе программы рефинансирования необходимо учесть комиссии банка, размеры страховки и условия изменения размера платежа или ставки для выбора наиболее выгодного варианта.

Данный кредитный продукт применяется банками для собственных «проблемных» кредитов. Его суть состоит в изменении параметров договора на определенное время или до конца срока кредитования с целью предоставления возможности добросовестной выплаты заемщиком, испытывающим финансовые затруднения. Реструктуризацию чаще всего применяют в следующих случаях:

  • рождение детей в семье заемщика;
  • снижении заработной платы или сокращение/увольнение;
  • тяжелые заболевания заемщиков, требующие длительного лечения;
  • потеря близких родственников.

Поменять размер ипотеки, если уменьшилась зарплата или наступили другие неблагоприятные условия для выплат, можно различными способами при наличии одобрения банка:

  • предоставление «кредитных каникул» в рамках которых платеж значительно снижается на определенный срок (чаще всего до 12 месяцев) за счет отсрочки уплаты процентов с увеличением срока полного погашения;
  • пролонгация кредита с уменьшением платежа и сохранением процентной ставки;
  • уменьшение процентной ставки и пересчет графика платежей по решению банка.

Отдельным случаем реструктуризации является предоставление отсрочек платежа при изменении даты получения доходов. Ряд банков не допускает изменение даты платежа по ипотеке. Но в ситуациях, когда у заемщика изменяется дата выдачи заработной платы (в том числе при переходе на новую работу), оплата ипотеки может осуществляться с опозданием в 1 месяц в силу значительного размера ежемесячного взноса. Многие банки, в том числе Сбербанк, идут на встречу клиентам и предоставляют «кредитные каникулы» или отсрочку платежа на 1-2 месяца для предотвращения возникновения просрочки.

Для рассмотрения вопроса о реструктуризации при любых обстоятельствах необходимо предоставить пакет документов по требованию банка, а также написать соответствующее заявление.

Поиск средств для досрочного погашения

При помощи дополнительного взноса можно уменьшить долг по ипотеке, используя материнский капитал или суммы возврата налогового вычета. Залоговое жилье можно сдать в аренду, если заемщик изыщет иное место проживания.

Пересмотр срока ипотеки

Максимальный срок погашения ипотеки в большинстве банков достигает 25-30 лет. Многие заемщики вынуждены подавать заявки на данный срок, если их платежеспособность недостаточна для меньшего срока. Разница в условиях выплаты и общей сумме переплаты для кредита в 3000000 рублей под 12% годовых на 15, 20 и 30 лет будет выглядеть следующим образом:

Срок кредитования

Ежемесячный платеж (аннуитет), руб.

Общая сумма переплаты за весь срок (без учета основного долга), руб.

15 лет

20 лет

30 лет

Увеличение срока ипотеки

После заключения кредитного договора увеличить количество лет по ипотеке можно только в исключительных случаях по решению банка. Для этого необходимо предоставить документы и заявление, в котором следует изложить причины, по которым полное погашение должно быть продлено. Банк рассматривает заявление в установленном порядке, но всегда имеет полное право отказать в подобной просьбе.

«Растянуть» срок после оформления сделки возможно на индивидуальных условиях при реструктуризации кредита или в случае успешного рефинансирования в другом банке на оптимальный для заемщика срок.

Уменьшения срока ипотеки

Для того, чтобы убрать года по ипотеке, обычно не требуется специального пересмотра условий. Заемщик всегда имеет право осуществлять досрочное погашение независимо от суммы в любой период в соответствии с условиями кредитного договора. При сохранении размера ежемесячного взноса срок будет уменьшаться автоматически, а соотношение основного долга и процентов при аннуитетных платежах меняться после каждого погашения.

Как продлить срок решения по ипотеке

Если заемщик получил от банка положительное решение на оформление ипотеки, срок которого обычно составляет 1-3 месяца, но по ряду обстоятельств не успел им воспользоваться, то для нового одобрения банки обычно просят обновить документы, срок действия которых устанавливается внутренним регламентом кредитной организации. К ним чаще всего относятся:

  • справки о доходах;
  • копии трудовых книжек;
  • справки о составе семьи;
  • выписки из ЕГРП.

При подаче нового пакета документов решение банка чаще всего не меняется, если финансовое или семейное положение клиента осталось на прежнем уровне, а условия ипотечных программ не изменились.

За все время выплат по ипотечному кредиту заемщик может встретить ряд жизненных трудностей, которые могут повлиять на финансовую стабильность и возможность своевременных выплат. Но в каждой ситуации можно найти выход. Самое главное – своевременное осознание и незамедлительное обращение в банк для совместного разрешения проблем по ипотеке.

Права заемщика по закону

По закону № 284-ФЗ от 19.10.2011 банк не имеет права отказать заемщику в досрочном погашении ипотеки. При официальном обращении, каждому клиенту разрешается закрыть ипотечный кредит в Сбербанке раньше, без согласия займодателя. Однако, важно предупредить учреждение о своем желании заранее — не менее, чем за 30 дней до даты планируемого погашения задолженности. Указанный период прописывается в ипотечном договоре.

В некоторых банковских контрактах указывается минимальная сумма досрочного погашения. В Сбербанке она составляет 15 тыс. рублей.

В некоторых коммерческих банках предусмотрена комиссия за досрочное погашение в размере 3-5% от вносимого платежа. А вот штрафные санкции к ипотеке не применяются — по законодательству, кредитор не вправе штрафовать заемщика за желание погасить займ до окончания срока действия договорных отношений.

На стоимость кредита и его ежемесячный платёж влияет страхование заёмщика. Оно выступает дополнительной гарантией возврата денег. Если с человеком что-то случится, то кредит погасит страховая компания. По этой причине покупателю страховки предлагается ставка ниже, чем клиенту, отказавшемуся от полиса.

Рассмотрим на примере ипотеки с государственной поддержкой от ВТБ 24. Заёмщикам со страховкой предлагается ставка в размере 11,9% годовых с ежемесячным платежом 42 863 руб. А те, кто не захочет покупать страховку – 12,9% годовых с платежом 44 616 руб. в месяц.

Страховой полис стоит от 10 тыс. руб. Его цена зависит от суммы кредита и параметров заёмщиков. Но стоимость отличается в зависимости от компании. Чтобы сэкономить на полисе, нужно сделать запросы в страховые компании, которые аккредитованы при банке, в котором вы хотите оформить кредит. Список можно найти на сайте банка или узнать по телефону колл-центра. Узнайте стоимость полиса у разных страховщиков – и выберите того, кто предлагает меньшую цену.

1. Накопить как можно больше денег на первоначальный взнос

1. Стоимость квартиры составляет 3,5 млн рублей, а собственные накопления – 1 млн рублей. Минимальная процентная ставка, которая действует сегодня на рынке – 10,9% годовых. Оформив ипотеку на 10 лет, заемщику потребуется ежемесячно платить банку по 34,3 тыс. рублей. Итоговая переплата составит 1,6 млн рублей.

2. Размер первоначального взноса составляет 2 млн рублей, остальные условия остаются прежними. В таком случае ежемесячный платеж клиента будет равен 20,5 тыс. рублей, а полная стоимость кредита – 969 тыс. рублей.

Экономия по переплате – более 630 тыс. рублей, а разница в суммах ежемесячного платежа – около 14 тыс. рублей. Поэтому если есть возможность пожить еще один год с родителями, лучше ее использовать и подкопить больше денег.

Чем больше первоначальный взнос, тем меньше ежемесячный платёж по кредиту. Допустим, при стоимости жилья в 4 млн руб. занимается 2 млн руб. на 10 лет. Тогда каждый месяц банку нужно возвращать по 28 694 руб. При взносе в 3 млн руб., платёж составит 14 347 руб.

Если у вас есть всего 10-20% на первоначальный взнос по ипотеке, то лучше отложите покупку жилья на несколько лет, чтобы накопить как можно больше. Так ваши ежемесячные платежи и переплата будут меньше.

Можно ли сократить срок ипотеки, если самостоятельно уменьшить платеж

С аннуитетным платежом заемщик больше переплачивает, основная часть ежемесячного платежа идет на погашение процентов, поэтому тело кредита, на которое и начисляется годовая ставка, уменьшается медленно. При дифференцированном платеже кредит погашается равными долями, а значит, проценты начисляются на постоянно сокращающийся остаток долга. Так что при возможности стоит выбрать второй тип.

Но здесь есть два «но». Первое – не все банки предлагают такую схему. Второе – какое-то время ежемесячные платежи будут гораздо выше, чем при аннуитетной схеме, поэтому не все смогут позволить себе такую нагрузку на семейный бюджет. Правда потом дифференцированный платеж начнет уменьшаться с каждым годом все больше и больше, тогда как аннуитетный будет оставаться неизменным.

Для сравнения рассчитаем итоговую переплату и размер ежемесячного платежа для каждого типа при условии, что у банка одолжили 2,5 млн рублей на 10 лет по ставке – 10,9% годовых.

1. Ежемесячный аннуитетный платеж – 34,3 тыс. рублей, переплата – 1,6 млн рублей;

2. Первый дифференцированный платеж – 43,5 тыс. рублей, через год – 41,2 тыс. рублей, еще через год 39 тыс. рублей, на пятый год обслуживания кредита – 32,4 тыс. рублей, последний платеж – 21 тыс. рублей. Переплата за весь период – 1,37 млн рублей.

Итог, экономия – 230 тыс. рублей в пользу дифференцированного платежа. Если сроки кредитования будут длиннее, то и разница будет заметнее. Например, при оформлении кредита на 20 лет дифференцированный тип погашения кредита позволит сэкономить около 1 млн рублей.

Внесение даже минимальной суммы сверх ежемесячного платежа способствует уменьшению тела основного долга и требует пересчета по процентам. Банки предлагают два варианта досрочного погашения:

  1. С сохранением суммы установленных ежемесячных платежей, но сокращением срока выплаты;
  2. Или с их уменьшением, но с сохранением даты полного погашения.

Обе процедуры достаточно просты, не требуют сбора дополнительной документации и комиссионных санкций. Необходимо лишь уточнить сумму, необходимую для погашения ипотеки и оформить ПДП в приложении или отделении банка.

Пересчитать срок ипотечного кредита в Сбербанке можно воспользовавшись калькулятором.

При частично-досрочном погашении, клиент может сократить срок ипотеки, не изменяя размер ежемесячного платежа, если иное не прописано в ипотечном договоре. Воспользоваться услугой вправе каждый заемщик, независимо от уровня его дохода и размера ссуды. Досрочное погашение ипотеки с уменьшением срока возможно только в отделении банка по официальному заявлению.

Уменьшение платежа

Уменьшить платеж по ипотечному кредиту в Сбербанке можно в отделении банка или через личный кабинет заемщика, если иное не указано в кредитном договоре. После частично-досрочного погашения, график платежей с новыми выплатами можно получить через мобильное приложение.

При частично-досрочном погашении возникает вопрос, что же выгодней, сократить срок ипотеки в Сбербанке или уменьшить ежемесячный платеж? Разобраться можно на конкретном примере.

Заемщик, 8 апреля 2018 года оформил ипотеку на 1 500 000 рублей на 7 лет, под 10,2%. При своевременном внесении ежемесячных платежей в размере 25 919 рублей, согласно графика, переплата составит 573 930 за весь период пользования заемными средствами.

У заемщика имеется вклад в том же банке в размере 800 тыс. рублей, но срок его действия заканчивается 1 апреля 2019 года. Получается, ровно через год он внесет 800 тыс. в качестве частично-досрочного погашения.

Вариант 1. Уменьшение срока ипотеки Сбербанка.

При внесении всех денег, срок окончательного расчета будет перенесен на 08.03.2021, т.е. сократится на 49 месяцев. При этом, полная переплата составит 201 213 ₽. и уменьшится на 372 717 ₽.

Вариант 2. Как снизить ежемесячную плату.

Заемщик также может снизить кредитную нагрузку и сократить ежемесячные платежи. В итоге, за 7 лет он пополнит капитал банка на 317 037 ₽, экономия для должника составит 256 893 ₽.

Анализируя приведенные примеры, уменьшение срока кредитования намного выгодней. Но и у второго варианта есть свои плюсы, если продолжать рассчитываться по старому графику платежей, оформляя каждый месяц частично-досрочное погашение, срок выплаты ипотеки сократится вместе с переплатой.

Основные преимущества досрочного погашения с сокращением ежемесячных сумм:

  1. Улучшается финансовая ситуация у заемщика.
  2. Появляется возможность сэкономленные средства направить на личные цели.
  3. Заемщик может открыть вклад, и полученные проценты направлять на погашение ипотеки.
  4. Снизив кредитную нагрузку, клиент повысит свои шансы на получение одобрения в другом банке.

Единственный недостаток: при оформлении частично-досрочного погашения с сокращением срока ипотеки, заемщик сэкономит большую сумму денег, чем при снижении ежемесячных платежей.

Выбрав при частично-досрочном погашении вариант с уменьшение ежемесячного платежа, заемщик может самостоятельно сократить сроки выплаты ипотеки. В данном случае нужно каждый месяц вносить оплату не по новому графику платежей, а по старому, тем самым сокращая и переплату.

Если рассмотреть вопрос с другой стороны, то заемщику на помощь придет реструктуризация или рефинансирование в другом банке.

В первом варианте кредитор может увеличить продолжительность срока ипотеки для ослабления финансовой нагрузки заемщика. Подобное увеличение позволит сократить ежемесячный платеж клиента.

В случае с рефинансированием можно не только увеличить срок ипотеки, но и снизить процентную ставку по займу.

Если платить больше ежемесячной выплаты по ипотеке что изменится?

Можно ли досрочно погасить ипотеку? В настоящее время многие семьи пользуются услугами финансовых организаций, чтобы улучшить жилищные условия.

Общеизвестно, что ипотечный заём оформляется на длительный срок, при этом банком не запрещено вносить оплату с опережением графика.

Для начала требуется внимательно изучить условия договора. В большинстве случаев финансовые организации позволяют досрочно гасить долг, но это должно быть прописано в соответствующем документе.

Тем, кто намерен преждевременно внести определенную сумму в счет погашения задолженности по ипотечному кредиту, следует обратить внимание на пункты договора, где указано:

  • нужно ли ставить в известность сотрудников банка перед погашением внеочередного платежа;
  • какая комиссия предусмотрена;
  • период оплаты — возможно существуют специальные дни для внесения платежа не по графику;
  • минимальная и максимальная сумма взноса;
  • отделение банка, в котором разрешено погашать задолженность.

Пример

Банк назначает дату погашения на каждое 28-е число месяца. Клиент вносит внеочередной платёж 15-го числа, при этом сумма взноса превышает размер обязательного ежемесячного платежа. Несмотря на это, 28-го числа оплату придется повторить, чтобы избежать просрочки и не нарушить условий договора.

Платеж, внесенный не по графику, идет на досрочное погашение, уменьшает общую задолженность по договору. Проценты, начисляемые на сумму долга, как правило, пересчитываются.

График погашения составляется несколькими способами:

  1. Аннуитетный платеж — клиент платит равными частями на протяжении всего срока действия договора. После внесения обязательной ежемесячной суммы, средства распределяются таким образом: одна часть идет на погашение тела кредита (основной суммы долга), другая — гасит начисленные проценты.
  2. Дифференцированный график погашения — это когда основную сумму займа разделяют на равные части, а проценты начисляют на остаток задолженности, как и в аннуитетном графике погашения. Данный способ выплат не совсем удобный, так как платеж в начале срока достаточно большой, но в то же время он выигрывает по размеру удорожания. Если сравнивать одинаковые условия, то первая оплата по дифференцированному графику погашения в среднем на 25% выше аннуитетного.

Существует два варианта изменения графика:

  • сократить срок действия договора путем увеличения платежа либо внесение дополнительных сумм;
  • уменьшить размер платежа, но оставить без изменений срок погашения.

Прежде чем переделывать план погашения задолженности, необходимо определить, какой из способов наиболее выгодный для заемщика:

  • одни желают уменьшить размер удорожания;
  • другие хотят сократить сумму ежемесячной выплаты.

В каком случае выгодно уменьшать срок

Чаще всего уменьшают срок кредита те заемщики, кто оформил ипотеку с аннуитетным графиком погашения. Такие люди, как правило:

  • располагают денежными средствами, т. е. могут вносить оплату большими суммами, а длительный срок выбирают для «подстраховки», мало ли что в жизни произойдет;
  • желают снизить размер переплаты;
  • выплатили более половины долга, стремятся поскорее избавиться от «кредитных уз».

Клиент вносит ежемесячно сумму большую, чем указано в договоре. «Лишние» деньги покрывают часть основной суммы долга, при этом размер обязательного платежа остается прежним.

Рассмотрим на примере

Условия оформления ипотечного кредита

Сумма, приобретаемая в кредит

750 000 рублей

Срок

120 месяцев

Процентная ставка

9%

Расчетная дата

4 число каждого месяца

Когда тип платежа аннуитетный.

В течение указанного срока нужно оплачивать ежемесячно не менее 9 500 рублей. Если оплата будет осуществляться согласно графику, общий размер переплаты составит 390 600 рублей.

Клиент вносит первую оплату в размере 30 000 рублей вместо положенных 9 500 рублей. Решение клиента — уменьшить срок действия договора. В таком случае:

  • ежемесячный платеж остается прежним 9 500 рублей;
  • сумма удорожания снижается до 350 000 рублей, тем самым человек экономит 41 000 рублей за весь период действия договора;
  • срок кредита уменьшится на 8 месяцев.

Через несколько месяцев клиент внесет ещё 45 000 рублей, тогда:

  • платеж остается неизменным;
  • переплата по договору составит 298 000 рублей;
  • действовать договор будет 102 месяца, а не 120.

Если плательщик с момента оформления договора погашает кредит согласно графику, а через три месяца внесет одним платежом 75 000 рублей, то сумма оплаты, размер удорожания и срок, как и в предыдущих случаях, не изменится.

Дифференцированный график погашения кредита

Пример

Рассмотрим такие же условия кредита, но с дифференцированным графиком платежей.

Дифференцированный график погашения подразумевает уменьшение размера ежемесячных выплат.

Первая оплата должна быть не менее 12 000 рублей. Для сравнения, последний платеж — 6 300 рублей. При условии, что оплата производится согласно графику, всего заемщик переплачивает 340 500 рублей.

Когда клиент банка вносит первый платеж в размере 30 000 рублей:

  • размер первого и последнего платежа не поменяется — 12 000 и 6 300 рублей;
  • переплата уменьшается до 314 000 рублей, плательщик экономит 26 100 рублей;
  • человек погасит кредит на полгода раньше.

Если через два месяца поступит еще одна оплата в размере 45 000 рублей, то:

  • ежемесячные платежи уменьшаются согласно первоначальному графику погашения, как и в предыдущих случаях;
  • удорожание составит 278 000 рублей, экономия 62 200 рублей;
  • срок кредитного договора 107 месяцев.

Когда лучше согласиться на уменьшение суммы

Заемщик имеет право выбрать вариант досрочного погашения при помощи уменьшения размера ежемесячного платежа. Такой способ удобен тем, что при внесении суммы большей, чем прописано в графике, ежемесячный платеж уменьшается, а срок действия договора остается неизменным.

Давайте выясним, как будет выгоднее выплачивать ипотеку досрочно. Для этого рассмотрим, что происходит с платежами и удорожанием, когда срок действия договора остается неизменным, а ежемесячная оплата становится меньше.

Аннуитет

Дифференцированный

Ежемесячный платеж

9 500

Первый платеж 12 000

последний — 6 300

Удорожание

390 600

340 500

Если клиент вносит первый платеж в размере 30 000 рублей

Аннуитет

Дифференцированный

Ежемесячный платеж

9 100

11 400

Удорожание

375 000

327 000

Через два месяца человек оплачивает 45 000 рублей

Аннуитет

Дифференцированный

Ежемесячный платеж

10 500

Удорожание

353 000

307 000

Следует заметить ежемесячный платеж уменьшается со следующего месяца после оплаты указанных сумм.

Аннуитетный

При аннуитетном способе начисления процентов размер ежемесячных платежей одинаковый, а проценты начисляются в основном в первой половине срока кредитования. Затем они идут на убыль и большую часть платежа составляет выплата основного долга кредита. Для банков этот способ более удобный и выгодный, так как сначала клиент в большей степени выплачивает проценты, а основной долг остается практически неизменным. Для заемщиков же выгодно в этом случае погасить кредит на ранних сроках полностью или частично досрочно, чтобы избежать переплаты процентов.

Дифференцированный

В этом случае проценты равномерно распределены по всем ежемесячным платежам. Если клиент вносит большую сумму, то уменьшаются проценты и последующие ежемесячные выплаты. Погашение ипотечного кредита при дифференцированных платежах для заемщика одинаково выгодно на любом этапе. Большим платежом погашается сразу и основной долг, и проценты по нему, что приводит к уменьшению переплаты по следующим платежам.

Как снизить процент по ипотеке при оформлении кредита?

К желающим оформить ипотечный кредит банк выставляет ряд требований. Все они направлены на то, чтобы удостовериться в достаточной платежеспособности клиента. Чем больше уверенность банка в вашем добросовестном исполнении взятых на себя обязательств, тем лояльнее могут стать условия кредитования. В частности, при оформлении ипотечного кредита желающим меньше заплатить следует ориентироваться на следующие правила:

  1. Представить максимальное число документов. Главным образом стоит озаботиться наличие документального подтверждения своих доходов.
  2. Обращаться в тот банк, в котором клиент обслуживается на постоянной основе. Наличие положительной кредитной истории в банке, открытый депозит или вклад может стать основание для снижения процентной ставки по ипотеке.
  3. Обращаться в банк-эмитент зарплатной карточки. Как правило, для сотрудников компаний, которые являются партнерами банка, действуют специальные условия.

Владелец купленной недвижимости имеет право получить обратно 13% от стоимости жилья, максимальная сумма вычета составляет 260 тыс. рублей. Но если у квартиры два собственника – заемщик и созаемщик, то каждый из них может получить эти деньги. Таким образом можно вернуть 520 тыс. рублей и направить их на досрочное погашение кредита.

За один год можно вернуть не больше суммы, уже уплаченных за этот период налогов. Если этих денег не хватило, то остаток вычета переносится на следующий год.

Для получения имущественного налогового вычета надо заполнить налоговую декларацию о доходах, получить справку 2-НДФЛ и отнести их в налоговую вместе с документами, которые подтверждают покупку.

Ипотечный заемщик также может вернуть 13% с размера уплаченных банку процентов по кредиту. Делать это можно ежегодно, но максимальная сумма, которую в общей сложности удастся получить – 390 тыс. рублей.

Для возврата денег помимо документов, перечисленных в предыдущем пункте, потребуется также копия договора об ипотеке и графика платежей, а также справка банка о размере уплаченных за соответствующий налоговый период процентов.

Условия досрочного погашения

У ипотеки много сторонников и противников. Наиболее яркие минусы займа под залог недвижимости:

  1. Необходимость платить годами. Длительный срок кредитования вынуждает заёмщика экономить более 10 лет, что сильно сказывается на качестве жизни. С психологической точки зрения многолетнее обязательство для многих приравнивается к рабству.
  2. Высокая ставка. Процент по ипотеке в России минимум в два раза выше, чем в странах Европы. Высокая ставка означает значительную переплату по кредиту. К концу срока она, как правило, соизмерима со стоимостью приобретённых квадратных метров.
  3. Риск потери недвижимости. Пока ипотека не закрыта, клиент не может стать полноправным владельцем жилья. При возникновении задолженности банк имеет право обратится в суд и реализовать квартиру для погашения долга.
  4. Сложно получить. Чтобы оформить заём, нужно учесть множество формальностей и требований банка, которые касаются клиента и недвижимости. Процедура занимает много времени и требует денежных затрат. Важная роль отводится и кредитной истории клиента.
  5. Дополнительные расходы. Страховка, оценка недвижимости и другие расходы увеличивают стоимость ипотеки.

Помимо недостатков банковского продукта есть и преимущества.

  • Возможность жить в своей квартире. Вечно снимать жильё не выгодно, а ипотека даёт возможность вкладывать в собственные метры. Другой вариант приобретения недвижимости – накопления – трудно реализуем, поскольку деньги могут обесцениться, а откладывать крупные суммы для быстрого накопления вряд ли получится.
  • Своевременность. Если в этот момент ставка по кредиту низкая, или цены на недвижимость «упали», но у человека нет денег на покупку жилья, ипотека – возможность выгодно приобрести квартиру или дом.

Каждый заемщик, получив кредит в Сбербанке, вправе оформить частичное или полное досрочное погашение, если это не противоречит условиям кредитования.

Важно заранее уточнить вид платежей, которые заемщик вносит каждый месяц. Это необходимо для того, чтобы определиться с выгодным вариантом досрочного погашения.

При оформлении частично-досрочного погашения для ссуды с аннуитетными платежами, заемщик может самостоятельно определиться, уменьшить ежемесячный взнос по ипотеке или сократить срок ее выплаты.

Частично-досрочное погашение займа осуществляется:

  • на сайте Сбербанк Онлайн;
  • в региональном офисе.

В первом случае, имеются ограничения:

  • сократить срок выплаты в режиме онлайн невозможно, для этого потребуется обратиться в офис банка с официальным заявлением;
  • минимальная сумма для ЧДП — не меньше 99% от суммы ближайшего ежемесячного платежа.

При частично-досрочном погашении, дополнительные платежи вносить не нужно.

Частично-досрочная оплата ипотеки зачислятеся на ссудный счет, погашая долг будущих периодов, отменяя обязательство заемщика уплачивать его на это время. Клиент сможет временно снизить платеж по ипотеке, ослабив финансовую нагрузку.

Платеж по ссуде составляет 20000 начисленные проценты на остаток долга. В текущем месяце заемщик внес 100 000 рублей, оформив частично-досрочное погашение. Следовательно, в течение ближайших 4 месяцев ему необходимо оплачивать только проценты по займу. На пятый месяц заемщик должен будет опять внести 20000 проценты за период.

В Сбербанке условия досрочного погашения ипотеки указаны в кредитном договоре. Заемщику нужно внимательно их прочитать, чтобы понимать, как действовать можно, а как нет. Законом предусмотрено, что клиент должен написать заявление и подать его в банк за 30 дней до внесения очередного ежемесячного платежа.

Нюансы досрочного погашения по военной ипотеке

Возможно частично-досрочное погашение и по военной ипотеке, но для ее оформления не нужно заранее подавать прошение. Заемщик может положить любую сумму на счет Росвоенипотеки, и она спишется в полном размере. Новый график платежей появится в личном кабинете на следующий день.

По программе для военнослужащих допускается только сокращение срока выплаты ипотеки. Для данной категории заемщиков — это достаточно выгодно, ведь можно быстрее снять обременение и оформить недвижимость в собственность.

Как выгоднее досрочно гасить ипотеку — советы

Чтобы быстрее погасить ипотеку в банке, нужно разобраться в некоторых нюансах. Во-первых, нужно узнать, какой вид платежей использует кредитор в вашем договоре. Во-вторых, нужно изучить условия досрочного погашения займа, прописанные в кредитных документах. Также нужно отличать полное досрочное погашение ссуды от частично досрочного погашения долга. Разобравшись во всех этих нюансах, вы сможете сэкономить на процентах и получить хорошую выгоду в денежном эквиваленте.

Рекомендации для будущих и действующих заемщиков Сбербанка:

  1. Внимательно заполняйте заявку на кредит. Большинство отказов происходит по причине внесения некорректных данных.
  2. Если вы решили взять ипотеку без первоначального взноса, будьте готовы к более тщательной проверке вашей кредитной истории. Аналогичные займы выдаются под высокие проценты.
  3. Срок одобрения ипотеки в Сбербанке составляет 3-5 дней, за это время следует трезво оценить собственные финансовые возможности, чтобы выплатить ипотеку без проблем.
  4. При оформлении частично-досрочного погашения, сокращайте срок выплаты займа, если ежемесячный платеж вам посилен.
  5. Проводя любые операции с кредитным счетом, обязательно проверяйте все указанные реквизиты.
  6. После погашения ипотеки в Сбербанке обязательно возьмите справку о закрытии кредита, чтобы при возникновении спорной ситуации, вы могли воспользоваться официальным подтверждением.

Как лучше гасить ипотеку — по сроку или по сумме?

Дать однозначный совет человеку, который собирается закрыть кредит до окончания срока действия договора, невозможно.

Все зависит от ситуации в семье, материального благополучия и других факторов. Можно лишь рассмотреть разные ситуации, чтобы быть к ним готовым.

Совет 1

Тщательно изучайте условия ипотечного договора перед подписанием. Все-таки бывают единичные случаи, когда финансовая организация предусматривает начисление штрафных санкций, пени за попытку закрыть кредит раньше указанного срока.

Если условия ипотечного договора позволяют досрочную выплату, необходимо:

  • оповестить об этом банк;
  • зачислить на счет денежные средства, которыми в данный момент располагаете;
  • сверить, была ли пересчитана сумма долга, проконтролировать изменения в графике платежей.

Совет 2

Продумать наиболее оптимальный вариант досрочного погашения ипотечного займа, что лучше сокращать: срок или сумму. Обсудить ситуацию с родными и близкими людьми, специалистами в этой области.

Например, знающий человек отговорит заемщика закрывать кредит быстрее, если в стране высокий уровень инфляции. Причина в том, что деньги очень быстро обесцениваются.

Экономически не выгодно выделять из семьи львиную долю заработной платы, во всем себя ограничивать.

Совет 3

Если финансовая организация устанавливает количество платежей, которые можно внести вне очереди, то гораздо выгоднее изменить график путем уменьшения срока действия договора.

Чтобы выбрать приемлемый способ досрочного погашения при отсутствии ограничений на внеплановые платежи, необходимо:

  • учесть финансовые возможности плательщика;
  • сравнить варианты сокращения срока и уменьшения размера платежа.

Совет 4

Бывают ситуации, когда заемщик допускает, что его материальное положение может ухудшиться. Но в настоящее время есть возможность вносить большие суммы. В данном случае будет разумным уменьшить размер ежемесячного платежа.

Совет 5

При наличии определенной суммы средств, необходимо хорошенько обдумать, как ими распорядиться. Когда плательщик внесет деньги в счет погашения задолженности по договору, доступ к ним будет ограничен. Жизнь непредсказуема, если вдруг срочно понадобится крупная сумма, взять ее будет неоткуда.

В данном случае лучше всего направить денежные средства на оформление депозитного вклада. При выборе депозита с ежемесячной выплатой процентов, деньги будут работать на вас:

  • отличная прибавка к заработной плате;
  • постоянный доступ к деньгам (можно расторгнуть депозитный договор в любой момент).

7. Открыть вклад и копить на нем на досрочное погашение

Если удалось найти вклад с возможностью пополнения по ставке, которая превышает уровень процентов по ипотеке (например, в конце 2014 года банки предлагала разместить деньги на депозите под 19-20% годовых), то выгоднее не сразу направлять свободные средства на погашение, а открыть счет в банке и с его помощью копить.

«РБК-Недвижимость» совместно с экспертами компании Penny Lane Realty предлагает 10 простых советов, с помощью которых вы можете существенно сократить бремя выплат по ипотечному кредиту.

«РБК-Недвижимость» совместно с экспертами компании Penny Lane Realty предлагает 10 простых советов, с помощью которых вы можете существенно сократить бремя выплат по ипотечному кредиту.

Возьмем для примера среднестатистические условия ипотечного кредита на квартиру в Москве.

Сумма кредита — 6 000 000 руб.
Срок — 30 лет.
Ставка — 14% годовых.

Ежемесячный платеж при аннуитетном (см. примечания внизу страницы) платеже — 71 118 руб., из них 69 041 руб. приходится на проценты; при дифференцированном платеже — 85 708 руб., из них 16 667 руб. — основной долг (тело кредита) остальное составляют проценты.

1. Настаивайте на дифференцированном графике погашения кредита — это выгоднее
При погашении кредита в соответствии с графиком по дифференцированным платежам переплата по кредиту составит 12 млн. 642 тыс., по аннуитетным платежам — 15 млн. 374 тыс. Дифференцированные платежи на первом этапе кажутся более тяжелыми за счет того, что сначала платишь много, потом мало. Но они убывают каждый месяц и, в результате, платеж по дифференцированным платежам станет ниже, чем по аннуитету. В нашем примере уже через 4 года платеж выравнивается с аннуитетным и будет равен 70 658 руб. Затем он продолжит уменьшаться и, к примеру, последний, 360-й платеж, составит 17 032 руб. вместе с процентами. В итоге, экономия за 30 лет составит 2 млн 732 тыс. руб.

2. Занимайтесь страхованием предмета залога самостоятельно
Как правило, при оформлении кредита, банк предлагает одну — две страховых компании, с которыми у него самые теплые отношения. Но в действительности у него их как минимум 10-12. Тарифы в страховых компаниях могут отличаться до 40%. Таким образом, при условии того, что комплексное страхование достигает 2% от суммы кредита, вы можете сэкономить до 0,8% на страховании или до 48 000 руб. ежегодно или 1 440 000 руб. за 30 лет, если выберете сами наиболее выгодную страховую компанию.

3. Для снижения общей долговой нагрузки оформляйте кредит на более долгий срок
Простое правило — чем дольше срок, тем ниже платеж — никто не отменял. Если оформить ипотеку на 20 лет, то ежемесячный платеж будет равен 73 642. На 30 лет, напомним, платеж составляет 71 118 руб. Даже с учетом более низкой процентной ставки при кредите на 20 лет ежемесячно вы теряете 2 564 руб.

4. Планируйте ежемесячный взнос с запасом для выплат
Когда берете кредит, то закладывайте меньшую сумму ежемесячных платежей, которые вам по силам отдавать банку. К примеру, если вы понимаете, что можете платить 100-150 тыс. каждый месяц и взять кредит на 15 вместо 30 лет, то лучше понизить эту планку и оформить кредит на максимальный срок с минимальными выплатами. Это позволит вам не загонять себя в угол при наступлении финансового коллапса (мало ли что может случиться за 30 лет!). Как правило, каждый банк позволяет досрочное погашение уже через 3-6 месяца. При этом по истечении этого срока допускается и полное погашение кредита. Гораздо лучше вносить платежи, превышающие ваш график, если вы понимаете, что можете это себе позволить. При этом вы можете каждый месяц «редактировать» ваш бюджет (сегодня заплатить 100 тыс. вместо обещанных 70 тыс., в следующем месяце — 150 тыс. и т.д.). К примеру, если в нашем примере вносить ежемесячные платежи в размере 142 200 руб., т.е. в два раза превышающие ваш платеж, итоговая переплата составит 7 млн 687 тыс. руб. вместо 15 374 млн. Кроме того, сократится и срок на 15 лет.

5. Откладывайте средства на депозитном счете
Досрочно рассчитаться с банком можно и другим путем. Каждый аннуитетный платеж гасится через депозитный счет. Это значит, что заемщик вносит деньги на счет, и банк потом списывает с него платеж. Депозит — прекрасный инструмент для экономии денег, потому как откладывать средства лучше на депозите, чтобы эти деньги не потратить. Если на протяжении года вносить на депозит по 100 000 руб., из которых по 71 118 руб. пойдут в погашение кредита, остальное — на депозитный счет (то есть в вашу копилку), то за год у вас образуется 343 000 руб. экономии на депозитном счету, из которых 283 725 пойдут в погашение основного долга. После этого ваш ежемесячный платеж составит 67 725 и позволит экономить 3 393 руб. в месяц. Но при досрочном частичном погашении кредита обязательно пересчитывайте график платежей. Он должен уменьшаться.

Разница между первым и вторым способом досрочного погашения кредита в том, что это процесс трудоемкий, занимает 40-50 минут чистого времени в офисе банка, не считая дороги. Поэтому мы рекомендуем вносить досрочные погашения крупными, а не мелкими суммами.

6. Мониторьте информацию об изменениях тарифов кредитования вашего банка
Процентные ставки в благоприятных экономических условиях у банков постепенно снижаются. Отслеживайте постоянно (раз в месяц) эти изменения на сайте вашего кредитора. И если вы увидели, что банк стал предлагать ипотеку на более выгодных условиях, то можете обратиться к руководству с заявлением о снижении ставки на основании того, что вы — исправный заемщик, не допускаете просроченных платежей и не нарушаете условий кредитования. Банкиры, конечно, не особо рады таким заявлениям, но ставки снижают в надежде на вашу лояльность и то, что вы продолжите в будущем брать кредиты именно у них. Даже снижение процентной ставки на 0,25% позволит сэкономить вам 360 000 руб. за весь срок пользования кредитом.

7. Оформляйте налоговый вычет
С каждого потраченного 1 млн руб. можно вернуть 130 000 руб. По закону сумма, с которой идет возврат, не должна превышать 2 млн руб. Таким образом, в нашем случае мы можем вернуть себе 260 000 руб. и направить их на погашение кредита.

8. Оформляйте налоговый вычет за выплаченные банку проценты по ипотеке
После выплаты процентов банку за каждый год, вы можете вернуть себе 13% от этой суммы. За 30 лет возвращенная сумма составит 1 998 620 руб.

9. Используйте материнский капитал
Если в вашей семье родился второй ребенок, вы можете использовать материнский капитал в размере 365 тысяч на погашение ипотеки. Если внести эту сумму в счет погашения основного долга, то благодаря этому ваш ежемесячный платеж по аннуитету снизится на 3923 руб. в месяц, по дифференцированному платежу платеж снизится на 5214 руб. За 30 лет экономия составит 1 412 млн. руб. вашего бюджета по аннуитету и 1 млн 871 тыс. руб. по дифференцированному платежу. Но это не чистая экономия, а ваши свободные средства на протяжении 30 лет, т.к. ежемесячно надо будет отдавать банку меньше именно на эту сумму.

10. Если купленная квартира в ипотеку — не единственное ваше жилье, сдавайте его в аренду
Наверняка банк пропишет в договоре, что это запрещено или для этого требуется разрешение. Однако, если вы исправно исполняете условия, своевременно вносите платежи, предоставляете страховой полис, банк и не вздумает проверять вашу квартиру. Ставки арендной платы в Москве составляют от 30 000 руб. в месяц. Даже по самым скромным подсчетам в год можно сэкономить до 360 000 руб. Внеся досрочное погашение в счет погашения основного долга в сумме 360 000 руб., мы сможем уменьшить ежемесячный платеж на сумму 3812 руб. в месяц.

Директор департамента частного и корпоративного кредитования компании Penny Lane Realty Роман Строилов: «Банкиры вводят различные моратории и ограничения для того, чтобы мы пользовались ипотекой как можно дольше. Но, как правило, даже в самом худшем случае этот срок не превышает 1 года. Нам же, клиентам, выгоднее как можно скорее рассчитаться с ипотекой полностью — чем раньше мы погасим кредит, тем меньше будет итоговая переплата. То есть когда банк оформляет кредит, он не знает, сколько в итоге заработает, знает лишь минимум, из расчета моратория на досрочное погашение. Для того чтобы скорее рассчитаться с ипотекой, мы и предлагаем следовать нашим советам».

Примечания

Аннуитетный платеж предполагает, что сначала заемщик должен выплатить банку проценты на всю сумму кредита, а уже потом само тело кредита. Такой платеж равен одной сумме на протяжении всего срока пользования, т.е. первый и последний платеж одинаковы. При этом в общей сумме платежа 80% от суммы составляют проценты по кредиту, спустя половину срока ситуация меняется.

Дифференцированный платеж позволяет гасить долг по основному телу кредита одновременно с процентами, которые начисляются на оставшуюся сумму основного долга. В результате, чем больше вы гасите тело кредита, тем меньше у вас проценты, таким образом, платежи убывают. По такому виду платежа первые 4-5 лет, как правило, вы платите чуть больше чем по аннуитету, но платите основной долг равными и честными долями. Затем платежи уменьшаются.

Как уменьшить платеж по ипотеке

Февраль 22, 2019 Нет комментариев

В условиях непростой экономической ситуации многие граждане нашей страны, имеющие задолженность по ипотечным кредитам, хотят знать как уменьшить платеж по ипотеке? Можно ли уменьшить снизить размер по ипотечном кредиту на время?

Процедура оформления

В настоящее время все банки предоставляют услугу кредитования населения на приобретение недвижимости.

Помимо того, в любом банке действует несколько программ ипотечного кредитования.

К примеру, ипотека для покупки квартиры у застройщика или кредит для покупки загородной недвижимости.

В рамках каждой программы устанавливаются разные условия.

В 2018 году процентные ставки по ипотеке были немного снижены. Однако, в 2020 году возможно повышение ставок.

Кроме обычных ипотечных программ, действуют программы, предусматривающие скидки и льготы, они действуют для отдельных категорий населения.

Льготные программы:

Ипотека для военнослужащих выдается только гражданам, состоящим на военной службе, а также уволенным в запас, но участвующим в программе Накопительно-ипотечной системы (НИС)
Врачам Может предоставляться в отношении молодых специалистов, которые имеют медицинское образование, которые не достигли 35-ти летнего возраста
Для молодых семей Предоставляются государственные субсидии для частичного погашения ипотечных займов
Бюджетникам для сотрудников государственных учреждений и других бюджетных организаций

Смысл подобных программ заключается в предоставлении возможности льготникам приобрести собственное жилье.

Условия получения ипотечных займов по социальным программам отличны от обычных банковских программ.

Например, из государственного бюджета может быть предоставлена субсидия на оплату первоначального взноса или может быть уменьшена процентная ставка по ипотеке на несколько пунктов.

На заемщике лежит обязанность по внесение ежемесячных платежей, которые идут на погашение основного долга и процентов по кредиту.

Размер регулярного платежа определяется исходя из отдельных факторов:

От стоимости приобретаемого объекта недвижимости
От срока на который выдается ипотека
Размера начального взноса чем больше сумма взноса, тем меньшим будет размер месячного платежа
От дохода заемщика Если доход высокий, то банк может увеличить размер платежа и выдать большую сумму кредита

Существует два способа расчета ежемесячного платежа:

Аннуитетный платеж При таком способе, сумма долга с процентами, делится на весь период кредитования. В итоге размер регулярного платежа остается неизменным весь срок действия договора
Дифференцированный платеж При таком способе, каждый месяц размер выплаты снижается. Сначала заемщик в основном выплачивает проценты по ипотеке небольшую часть основного долга. По мере выплаты процентов, остается только основная задолженность, и в результате размер платежа уменьшается.

Если происходит ситуация, когда доход семьи становится недостаточным для внесения суммы ежемесячного платежа, должник может попросить банк снизить для него размер ежемесячного платежа.

Однако, заемщику придется подтвердить, что произошло существенное изменения финансового положения в его семье.

Необходимые документы

Для рассмотрения заявления клиента банка на уменьшение размера месячного платежа, требуется предоставить определенные документы:

Заявление Просьбой о пересмотре условия договора ипотеки
Паспорт гражданина РФ Копия и оригинал для сверки
Справки о доходах Подлежит чету общий доход на семью. К примеру, жене выплачиваются алименты на детей от первого брака. Подтверждением такого дохода будет исполнительный лист от суда с указанием конкретной суммы
В случае увольнения с работы представляется копия трудовой книжки с отметкой об увольнении в соответствии с требованиями Трудового Кодекса РФ. Может быть предъявлена справка от центра занятости населения о постановке на учет
В случае болезни/инвалидности Потребуется предоставление справок из медицинских учреждений
При наличии детей Нужно предъявить свидетельства о рождении детей
Сам кредитный договор Оригинал, который был выдан заемщику
График платежей в котором прописаны точные даты ежемесячных выплат
При наличии залога предъявляется выписка из ЕГРН о праве собственности
Выписка из ЕГРН подтверждающая, что другого недвижимого имущества должник не имеет

Данные документы рассматриваются сотрудниками банка около недели.

После их проверки банком принимается решение по заявлению. В случае положительного решения размер ежемесячного платежа будет уменьшен.

Образец заявления

У каждого кредитного учреждения имеется форма заявления для пересмотра условий договора ипотечного кредитования.

Однако заемщиком указываются общие сведения:

Дата заключения ипотечного договора его условия – размер кредита, срок, процент
Обстоятельства в результате которых ухудшилось финансовое положение заемщика и его семьи. Причины снижения дохода
Указание на то, что просрочек по ипотеке не допускалось и нарушений обязательств с стороны клиента банка не было
Может быть указана сумма уже уплаченная по кредиту Узнать ее можно в личном кабинете на сайте банка
Просьба об изменении условий заключенного кредитного договора и способы его реструктуризации
Размер платежа который в данный момент должник может уплачивать банку
Дата, подпись и способы связи с заемщиком, для отправления ответа на данное заявление

Как уменьшить ставку по ипотеке

Уменьшение размера ежемесячного платежа относится к одному из способов по реструктуризации ипотеки. Банки могут пойти на эту меру, поскольку она носит временный характер.

Основания для реструктуризации

Для принятия банком положительного решения по заявлению на снижение ежемесячного платежа, должны иметься существенные основания для этой меры.

К основаниям для проведения реструктуризации относятся:

Увольнение с работы заемщика, если, например, его супруга на данный момент находится в отпуске по уходу за ребенком
Понижение уровня дохода в семье В каждом случае рассматриваются конкретные причины такого снижения
В случае болезни или инвалидности клиента банка и несмотря на то, что риски потери работы могут быть застрахованы, далеко не всегда заемщики страхуют их
Трудная ситуация в жизни например, судебное разбирательство о расторжении брака и разделе имущества. До момента принятия решения суда о разделе объекта ипотеки, банком может быть уменьшена сумма ежемесячного платежа
Иные обстоятельства поскольку банк рассматривает просьбы в каждом случае индивидуально, он может принять во внимание и иные основания

Способы погашения

Возможны два основных способа погашения задолженности кредита:

  1. Аннуитентные платежи.
  2. Дифференцированные платежи.

В настоящее время аннуитентные платежи уже не являются основным способом погашения ипотечных займов. Многие банки начинают применять дифференцированные платежи.

При аннуитентном способе оплаты, суммы регулярных платежей каждый месяц не меняются и выплачиваются в течение всего периода ипотеки.

Этот способ имеет свои преимущества. Поскольку в нашей стране инфляция находится на высоком уровне, сумма платежа через несколько лет после заключения договора ипотеки будет казаться не такой уж и высокой. Кроме того, и доход клиента банка может повыситься.

Ипотека для молодой семьи в 2020 году смотрите в статье: ипотека для молодой семьи.

В случае дифференцированного варианта платежей сам долг и проценты погашаются в одинаковой степени.

Материнским капиталом

В семьях при рождении второго и последующих детей, в случае рождения 01 января 2007 г., возникает возможность получения средств материнского капитала.

Материнский капитал представляет собой меру государственного содействия для семей, в которых имеются дети.

Размер государственной помощи в 2020 году составляет 453 тыс. руб., и он носит целевой характер.

Данную сумму можно расходовать исключительно на погашение ипотечного кредита. Множество российских семей используют эту возможность.

С помощью этого средства можно снизить размер ежемесячного платежа. Однако он сработает лишь тогда, когда должник погашает задолженность дифференцированными платежами.

Для получения мат. капитала необходимо подать заявление в ПФР для выдачи сертификата на материнский капитал для оплаты ипотечного займа.

В пенсионном фонде России на протяжение двух месяцев будет рассмотрена заявка, и перечислены денежные средства на счет кредитора.

Предложения банков

Перед тем, как взять ипотеку, следует хорошо ознакомиться со всеми предложениями банков.

В каждом банке существует несколько различных кредитных программ. Условия выдачи ипотечного кредита связаны с видом и характеристиками объекта недвижимого имущества, который покупается на заемные средства.

В частности, приобретая квартиру в новостройке условия ипотечного кредитования граждан выгоднее по сравнению с покупкой недвижимости на вторичном рынке жилья.

Также необходимо узнать в кредитной организации о вариантах оптимизации кредита. В отдельных банках реструктуризация кредита для клиентов вообще не допускается.

Поэтому следует тщательно изучить все варианты оптимизации, если происходят тяжелые жизненные ситуации.

В случае отказа в реструктуризации кредита при наступлении сложных жизненных обстоятельств, заемщик может самостоятельно снизить размер регулярного платежа определенными способами:

Заключив договор страхования отдельных рисков
Оформление кредита на более продолжительный срок Но при этом сумма переплаты по займу намного увеличится, что следует понимать. Максимальный срок ипотеки составляет 30 лет, за этот срок должник переплатит банку стоимость двух приобретенных в ипотеку квартир
Депозитный счет В этом же банке
Налоговый вычет Получить налоговый вычет имеет право гражданин, имеющий официальное трудоустройство. Сумма налогового вычета, которую можно вернуть составлять 260 тыс. руб. Это неплохой способ осуществить уменьшение суммы ежемесячного платежа
Сдача ипотечного жилья по договору найма квартира, купленная в ипотеку может сдаваться в найм, а арендная плата может вноситься на оплату кредитной линии

Самостоятельное страхование

При заключении договора ипотеки предусматривается процедура обязательного страхования, которая закреплена на законодательном уровне.

Обязательно страхуется объект ипотеки, т.е. приобретаемое недвижимое имущество.

Оно страхуется по различным рискам, которые возникают при экстренных обстоятельствах, к примеру, от затопления соседей либо пожара.

Договор страхования ипотечного жилья может быть заключен со страховой организацией, выбрать которую заемщик может самостоятельно.

Заемщик может получить страховой полис в той страховой компании, которая предлагает наиболее выгодные условия.

Страховку необходимо продлевать в конце каждого года в течение всего периода ипотечного кредитования.

Кроме того, можно оформить добровольное страхование.

Депозитный счет

Если семья имеет возможность откладывать какие-либо суммы каждый месяц, их выгодно вносить на открытый вклад в банке.

Эти денежные средства будут приносить проценты по открытому депозитному счёту. Размер таких процентов зависит от условий открытого вклада.

Обычно вклад открывается на один год. После истечения этого срока договор депозитного счета может быть продлен по тем же условиям.

После истечения срока склада, накопленные средства могут быть направлены на погашение ипотеки.

Это является хорошим способом уменьшить сумму ежемесячного платежа. Это действие можно повторять каждый год, скапливая деньги и погашая ипотечный кредит.

Следует учитывать, что данная схема работает, когда по кредиту применяются дифференцированный тип выплат.

Сумма ежемесячного взноса

Ипотечный кредит погашается при помощи регулярных ежемесячных выплат.

Размер такого платежа связан с некоторыми факторами:

  • размером основной задолженности перед кредитором;
  • кредитной банковской ставкой;
  • периодом кредита.

Чем дольше срок кредита, тем ниже размер месячного платежа.

Размер ставки

Ставка по кредиту оказывает влияние на размер ежемесячного платежа.

В настоящее время, кредитные организации удерживают процентную ставку по ипотечным займам примерно 10 – 12% годовых при стандартной ипотеке, и около 8 – 10% годовых при льготных условиях кредитования.

Почти во всех банках примерно одинаковые уровни процентных ставок. При понижении ставки, банк может увеличивать минимально возможный срок ипотечного кредитования.

Либо, напротив, процентная ставка может быть немного повышена, а прочие условия чуть выгоднее.

В 2017-2018 годах имелась тенденция к уменьшению ставок по ипотеке. Инициатива по снижению процентных ставок исходила от Президента РФ и Правительства.

Как самостоятельно уменьшить процентную ставку по ипотеке?

В случае возникновения финансовых проблем, и должник не может больше оплачивать установленную сумму платежей, он может подать заявление в банк с просьбой о понижении процента по ипотеке.

Когда причины такого ухудшения финансового положения в действительности существенные, банк может пойти на снижение ставки.

Срок кредита

Данный фактор оказывает заметное влияние на размер ежемесячного платежа. При увеличении срока займа, уменьшается сумма выплаты.

Однако, при увеличении срока значительно увеличивается и размер переплаты. Например, при сроке договора на тридцать лет, должник выплатит по кредиту кроме стоимости недвижимости, еще такую же сумму.

Поэтому кредитные учреждения заинтересованы выдавать кредиту населению на как можно более длительный срок. Чем больше срок кредита, тем выше выгода для банка.

В отдельных банках установлен минимальный срок кредита. Он обычно составляет десять лет.

Но и в этом случае граждане имеют возможность досрочно погашать ипотечный кредит. Помимо этого, кредитная организация не может взимать с заемщика штрафы и комиссии при досрочном погашении.

Действия банка при просрочке по ипотеке смотрите в статье: просрочка по ипотеке.

Главный совет заключается в том, чтобы очень внимательно изучать все предложения банков, предлагаемые условия и возможные нюансы.

Видео: Как снизить процентную ставку по ипотеке:

Как можно уменьшить ежемесячный платеж по ипотеке в Сбербанке, ВТБ и др в 2020 году

Когда выплаты по жилищному займу становятся для заёмщика в тягость, перед клиентом встаёт вопрос об уменьшении финансовой нагрузки. Условия банка, а также некоторые законодательные проекты позволяют сократить величину взносов даже после оформления ссуды. Сегодня разберемся, как уменьшить ежемесячный платеж по ипотеке.

Если ипотека еще не взята

Чтобы получить ипотеку с минимально возможным платежом, нужно понимать из чего он формируется. В ежемесячный платёж входит:

  • стоимость квартиры;
  • вносимый первоначальный взнос;
  • начисленные проценты.

Также на платёж повлияет срок выплат по ипотеке.

Каким образом можно уменьшить ежемесячный платёж? Самые главные показатели — это сумма, которая уходит в кредит и период выплат. Меняя эти данные в ипотечном калькуляторе, можно сформировать нужный для заёмщика платёж.

Взять кредит на максимальный срок

Если оформить ипотеку на короткий срок, то переплата будет меньше. Но если заёмщик заинтересован в минимальном платеже, то лучше для него будет оформить жилищный займ на долгий период – ежемесячный платеж можно уменьшить, растянув ссуду на максимальный срок.

Чем меньше будет ежемесячный взнос, тем легче будет финансовая нагрузка клиента. Рекомендуется на случай сложного финансового положения иметь на депозите сумму сбережений на 3 – 6 ежемесячных платежа.

Уменьшить ежемесячный взнос — это практичное решение, так заёмщик минимизирует риски невыплаты.

Внимание! Рекомендуется выбирать величину ежемесячного платежа не больше чем 40% от среднего дохода. Так заёмщику будет комфортно и выплачивать ипотеку, и сохранить прежний уровень жизни.

Выбирать аннуитетные платежи, а не дифференцированные

Аннуитетный график предполагает, что заёмщик делает одинаковые взносы на протяжении всего времени. При этом в первые годы ипотеки большая часть платежа составляет начисленные проценты, а к концу срока большая часть уходит в погашение самого долга.

Дифференцированная система выплат отличается тем, что часть, которая уходит в погашение тела ипотеки — фиксированная. А сверху фиксированной части начисляются проценты. Тем самым получается, что в первые годы взносы значительно больше, чем в последующие.

Хотя дифференцированный график выгоднее аннуитетного, но второй значительно комфортнее для заёмщика. Если для заявителя приоритетная задача – уменьшить размер ежемесячного платежа, то нужно выбрать именно аннуитетный график.

Если планируется оформить ипотеку в Сбербанке, то кредитором предполагается именно аннуитетная система погашения.

Если ипотека уже взята

Если ипотека уже оформлена, но заёмщик не в состоянии платить ежемесячный платёж, необходимо обратиться в банк со справками, подтверждающими тяжелое положение и написать заявление о реструктуризации.

Положение признают сложным, если:

  • заемщик потерял трудоспособность временно или постоянно;
  • заёмщику уменьшили зарплату или уволили в связи с сокращением штата;
  • изменился состав семьи, который привел к снижению дохода;
  • другие причины.

Реструктуризация — это перезаключение существующего договора на новых условиях. Банк увеличивает период кредитования, тем самым уменьшает платёж. Либо клиент может получить кредитные каникулы на то время, пока ситуация не исправится, но не больше 6 месяцев.

Важно! Реструктуризация ограничивается возрастом заёмщика, он не может превышать 65 – 75 лет в зависимости от выбранного банка. А значит если заём и так оформлен до достижения максимального возраста, то невозможно продлить период кредитования.

Реструктуризация для банка – добровольная услуга, кредитор оставляет за собой право на отказ в предоставлении её клиенту.

В скором времени будет принят закон о, так называемых, «Ипотечных каникулах». В рамках этого постановления устанавливается круг лиц, которые имеют право претендовать на уменьшение платежа или полное его снижение до нуля на срок до полугода. В нашем прошлом посте мы подробно описали две программы ипотечных каникул, которые помогут максимально снизить платеж, как по действующей ипотеке, так и по ранее выданной.

Рефинансирование ипотеки в другом банке

Рефинансирование ипотеки создано, чтобы облегчить финансовую нагрузку заёмщика и сделать оплату комфортной, в том числе уменьшить ежемесячный взнос. Допустим у клиента не только ипотека, но и потребительские займы, кредитные карты, оформленные под высокий процент. В таком случае все кредитные продукты можно объединить в один в другом банке и уменьшить процент.

Как правило, кредитор идёт навстречу и предлагает получить ссуду дешевле, чем стоимость текущей ипотеки. Но происходит это только если предыдущий долг своевременно выплачивался, а за последний год не было ни одной просрочки.

Какие есть предложения на данный момент:

Банк Величина рефинансирования, рубли Процентная ставка Срок рефинансирования
Сбербанк От 300 тысяч до 7 миллионов 10,9 % 1 – 30 лет
ВТБ От 300 тысяч до 30 миллионов От 10,1 % 1 – 30 лет
Альфа-Банк От 600 тысяч до 50 миллионов От 9,99 % 3 – 30 лет
Райффайзен От 500 тысяч до 26 миллионов От 9,99 % 1 – 30 лет
Открытие От 500 тысяч до 30 миллионов От 10,2 % 3 – 30 лет
Дельта-кредит От 300 тысяч От 9,5 % 3 – 25 лет
Тинькофф От 300 тысяч до 100 миллионов От 9,7 % 1 – 20 лет
ТКБ От 500 тысяч до 50 миллионов От 8,7 % 1 – 25 лет
Юникредит До 80% от стоимости квартиры От 10,2 % 1 – 30 лет

Снижение ставки до 6% по программе «Семейная ипотека»

Семьи, в которых родился второй или третий ребенок, начиная с января 2018 года могут рассчитывать на субсидирование государством ипотеки. В 2020 году снизить ставку по семейной ипотеке можно только на жилье от застройщика. Исключение составляют регионы Дальнего Востока. Там жителям сельских регионов разрешили снижать ставку и по ипотеке на вторичное жилье.

В настоящее время из-за борьбы за клиента банки стали предлагать семейную ипотеку по ставке даже менее 6%. Посмотреть условия банков можно в этой таблице.

Банк Кредитование новостройки Перекредитование Лимит, млн. руб Процентная ставка
АО Дом.РФ и АО «Банк ДОМ.РФ» Да Да 22 240 4.9
ПАО РОСБАНК Да Да 8 062 10.74
ВТБ Да Да 106 726 5
Абсалютбанк Да Да 46 586 4.99
Металлинвестбанк Да Да 3 202 4,8
Сбербанк Да Нет 171 205 5
Газпромбанк Да Да 22 006 4,9
Россельхоз Да Да 20 145 4,7
Промсвязьбанк Да Нет 14 835 4,5
Открытие Нет Нет 14 578 7,95
Райффайзен Да Да 12 807 4,99
Возрождение Да Да 12 135 4.5
Банк Россия Нет Нет 9 285 9,8
Совкомбанк Да Нет 8 538 5.9
Транскапиталбанк Да Да 7 628 4,9
Ак Барс Да Да 6 980 4,5
Инвестиционный Торговый Банк Да Да 5 136 4.9
Запсибкомбанк Да Да 4 937 5
Уралсиб Да Нет 4 717 4.9
Центр-инвест Да Да 4 669 4,5
ЮниКредит Банк Да Да 4 269 6
Кошелев Банк Да Нет 3 202 6
Снежинский Да Да 3 202 6
Кубань Кредит Да Да 3 202 5
Прио Внешторгбанк Нет Нет 3 202 6
РНКБ Да Да 3 202 6
СМП Нет Нет 3 202 10,99
Актив Банк Да Нет 3 202 6
Татсоцбанк Нет Нет 3 202 8,1
Банк Русь Нет Да 3 148 9,4
Зенит Да Нет 3 148 4,9
Аверс Да Да 3 148 5
Курский промышленный банк Да Да 3 148 6
Банк Санкт-Петербург Да Нет 3 148 6
Оренбургский банк развития промышленности Нет Нет 3 095 9,55
Дальневосточный банк Да Да 3 095 5
Сургутнефтегазбанк Да Нет 3 095 5
Уральский Финансовый дом «Клюква» Да Нет 3 095 6
Севергазбанк Да Да 3 095 4,85
ПАО «МИнБанк» Да Да 3 095 6
Энергобанк Да Нет 2 988 5
Банк Кузнецкий Да Нет 2 988 6
Всероссийский банк развития регионов Да Да 2 988 4.9
ПАО «МОСКОВСКИЙ КРЕДИТНЫЙ БАНК» Да Да 2 988 7
ПАО «НИКО-БАНК» Да Да 2 988 5

Узнать подробнее о субсидировании ипотеки .

Налоговые вычеты по ипотеке

По закону гражданин РФ, официально трудоустроенный и оформивший покупку недвижимости в ипотеку, имеет право на получение налогового вычета. Получить он может 13 процентов от затрат на покупку квартиры. Но следует учитывать, сумма с которой можно получить вычет, ограничивается 2 миллионами рублей.

Если стоимость недвижимости составляет 2 000 000, то государство возвращает заёмщику с покупки недвижимости 260 000 рублей. Такая же сумма будет, если цена квартиры выше 2 миллионов рублей.

Что же касается квартиры со стоимостью ниже, то налоговый вычет можно оформить несколько раз, только общая стоимость облагаемой суммы не должна превысить 2 000 000 рублей.

Дополнительно можно вернуть часть денег, внесённых в качестве процентов банку. После каждого года выплат можно получать вычет за уплаченный период. Величина также составляет 13 %. Максимальная сумма вычета по процентам – 3 миллиона рублей.

Полученные средства можно использовать для оплаты ипотеки в качестве частично досрочного погашения и таким образом уменьшить ежемесячный платеж.

Подробнее о вычете читайте в нашей предыдущей статье.

Материнский капитал

Государством предусмотрена субсидия для семей, в которых родился второй ребёнок – материнский капитал. Размер его в 2020 году составляет 466 617 рублей. Одним из способов потратить выделенные средства является взнос в ипотеку – так можно значительно уменьшить ежемесячный взнос.

МК можно использовать как первоначальный взнос, что позволяет не копить на новое жильё. Также его можно использовать как досрочное погашение жилищного займа.

После рождения ребенка нужно обратиться в ПФР за сертификатом. Далее нужно сообщить в банк о желании потратить субсидию в счёт ипотеки, предоставив справку об остатке средств на счету материнского сертификата. После этого нужно написать заявление в ПФР о переводе средств по реквизитам ипотечного договора. Подробнее о процедуре можно узнать .

450 тысяч при рождении 3 ребенка

В рамках нового законопроекта от 2019 года теперь семьи, где родился третий ребёнок будут получать дополнительную субсидию размером 450 000 рублей. Деньги эти можно направить на погашение жилищного займа.

Оформить её могут семьи, где родился третий ребёнок, начиная с января 2019 года. Также у семьи должна быть оформлена ипотека. Окончательно законопроект ещё не приняли. Читайте на нашем портале подробнее о том, что следует ожидать от государственной субсидии.

Сдача квартиры в аренду

Если приобретаемая недвижимость не является основным местом проживания заёмщика, то её можно сдать в аренду. Во многих случаях сдача в аренду перекрывает расходы по ипотеке или позволяет значительно уменьшить платеж.

В кредитном договоре будет пункт о возможности сдачи квартиры в аренду. Кредитор попросит сообщить о факте использования имущества третьими лицами. Но это никак не проверяется и при условии, что заёмщик своевременно вносит платежи, можно не сообщать о сдачи недвижимости по договору аренды.

Если к выручке добавлять собственные средства, то можно закрыть долг раньше и уменьшить переплату. В том случае, если ипотека выплачивается полностью с арендной платы, то можно говорить о том, что недвижимость сама себя окупила. В среднем квартиры окупаются за 5 – 10 лет.

Как уменьшить дополнительные платежи на ежегодное страхование

Для оформления ипотеки страхование залога — обязательное условие. Сотрудники предлагают оплатить полис страхования недвижимости у компаний-партнёров банка. Таких компаний может быть 3 – 4, заёмщик может выбрать из предоставленного списка.

Однако не все знают, что застраховать квартиру можно не только в агентствах из списка. Выбрать страховую компанию можно самостоятельно. Зачастую разница между компаниями-партнёрами и другими страховыми может достигать 50% от стоимости полиса.

Срок кредитования достаточно долгий, в среднем 15 – 30 лет. Можно заключить страховой договор только на год и при продлевать в разных компаниях, где будет дешевле. При этом следует смотреть предложения других компаний и в случае акций или спецпредложений перезаключать договор на более выгодных условиях.

Выбирая акционные предложения, можно сэкономить ежегодно до 40 000 рублей.

Помимо страхования залога, предлагается застраховать жизнь и здоровье заёмщика. Данная услуга является добровольной – полис можно и не оформлять, уменьшив расходы на оплату страховок. Но в этом случае банк вправе увеличить процентную ставку на 1 – 2 пункта.

Важный момент! Полис страхования ипотеки оформленный онлайн обычно на 10-15% дешевле аналогичного, но оформленного в офисе банка или страховой. Рекомендуем предварительно сделать расчет на нашем онлайн калькуляторе ниже и если цена будет более выгодна, то оформить его онлайн. Также не забудьте добавить этот пост в закладки, чтобы не забыть, где вы это читали, когда придет время страховаться.

Рассчитать наиболее выгодное предложение по страховке можно ниже:

Калькулятор

Сумма кредита Тип платежей Процентная ставка, % Материнский капитал Нет
Да Дата выдачи Срок кредита Досрочные погашения

Добавить

Дата Тип Сумма/ставка

Рассчитать погашение График Таблица

Срок 0 мес.
Сумма 0 руб.
Ставка 0 %
Переплата 0 руб.
Начало выплат 0
Конец выплат 0
Необходимый доход 0
Дата Платеж Основной долг Проценты Остаток долга Досрочные погашения

Для расчёта ежемесячного платежа по ипотеке можно воспользоваться кредитным калькулятором. Чтобы узнать, какой график погашения может быть у заёмщика, нужно ввести следующие данные:

  • сумма кредита;
  • предполагаемая процентная ставка;
  • срок выплат.

С помощью калькулятора возможно также рассчитать, как изменится график после частично досрочного погашения.

Заключение

Уменьшить величину взносов можно как до оформления кредита, так и после. Сделать это можно доступными для всех способами: с помощью налогового вычета, рефинансирования или сдачи жилья в аренду.

Также можно воспользоваться льготами, доступными для семей с детьми: материнский капитал, 450 000 за второго ребенка. Или попросить банк реструктурировать кредит. Как правильно выбрать ипотечную программу можно узнать .

Если у вас остались вопросы, то вы можете задать вопрос нашим юристам в нижней части экрана.

Мы будем благодарны, если вы поделитесь нашей статьёй в социальных сетях.

Как уменьшить ежемесячный платеж по ипотеке

При составлении графика платежей банки стараются установить сумму обязательного взноса, не превышающую 40% от дохода заемщика. В этом случае он не должен испытывать финансовых затруднений с выплатой кредита, так как средств будет хватать на все обязательные расходы.

Однако со временем у семьи могут появиться дополнительные траты или снизиться доходы. Тогда ежемесячный платеж по ипотеке станет серьезной нагрузкой на семейный бюджет. Чтобы не образовалась просроченная задолженность, можно использовать один из способов уменьшения платежа по ипотеке.

Реструктуризация

При возникновении любых сложностей с выплатой задолженности, необходимо уведомить об этом кредитора. Во многих банках есть программы реструктуризации, которые помогают изменить условия договора. Какие изменения может предложить банк:

  • Кредитные каникулы. Заемщик получает отсрочку выплаты основного долга и вносит только проценты. Срок кредита увеличивается на количество месяцев отсрочки. Эта схема помогает временно уменьшить платежи по ипотеке, пока не будут решены финансовые трудности заемщика.
  • Пролонгация срока кредитного договора. Размер платежей снижается за счет увеличения срока. При этом необходимо понимать, что и общая переплата по ипотеке существенно возрастает.
  • Снижение процентной ставки. Эта мера крайне невыгодна банку, поэтому она будет рассматриваться в последнюю очередь. На положительное решение могут рассчитывать клиенты, оформившие ипотеку в 2014-2016 годах, когда ставки были завышены из-за кризисных явлений в экономике.

Чтобы воспользоваться реструктуризацией, необходимо обратиться в банк, выдавший ипотечный кредит, с соответствующим заявлением. При этом нужно будет не только изложить ситуацию, но и предоставить доказательства ухудшения материального положения.

Рефинансирование

Рефинансирование ипотечного кредита проводится в стороннем банке и предполагает более выгодные условия, в том числе понижение процентной ставки. Перед обращением в кредитную организацию необходимо изучить требования к заемщикам, условия предоставления ипотеки и предварительно посчитать, насколько снизится ежемесячный платеж.

Особенности рефинансирования ипотечных кредитов:

Нужно подготовиться к тому, что процедура потребует дополнительных издержек, связанных с переоформлением документов, повторным страхованием предмета залога.

  • новый банк-кредитор может установить ограничения по сумме, например, не менее 500 000 рублей;
  • у заемщика не должно быть текущей просроченной задолженности, а также задержек выплат свыше шести дней в предыдущие периоды;
  • банку нужно предоставить полный пакет документов, включая сведения о доходах;
  • необходимо будет провести повторную оценку имущества, поскольку в процессе рефинансирования происходит смена залогодержателя.

Досрочное погашение

Самый простой вариант уменьшить размер ежемесячного платежа – частичное досрочное погашение. Если заемщик вносит сумму, превышающую ежемесячный платеж, разница уходит в счет погашения основного долга. Поскольку проценты начисляются на остаток задолженности, то сумма последующих ежемесячных взносов снижается. Можно единоразово внести средства в счет частичного погашения или осуществлять его каждый месяц.

Что делать, если нет собственных средств для досрочного погашения:

Если квартира оформлялась на двух собственников, то право на налоговые вычеты сохраняется за обоими, и полученная сумма может быть в два раза выше.

  • Воспользоваться налоговым вычетом на покупку квартиры. Вернуть можно 13% от максимального лимита в размере 2 000 000 рублей. То есть налоговый вычет может составить 260 000 рублей. Эти средства направляются в счет досрочного погашения.
  • Оформить налоговый вычет на уплаченные проценты по ипотеке. В этом случае можно вернуть 390 000 рублей – 13% от лимита в 3 000 000 рублей.
  • Рассмотреть вариант продажи другого имущества, находящегося в собственности.
    Этот вариант можно рассматривать как крайнюю меру, если предполагается, что финансовое положение в ближайшей перспективе не восстановиться. Выгоднее будет продать автомобиль или дачу, чем потерять ипотечную квартиру.

Государственные программы

Для ипотечных заемщиков предусмотрены федеральные и региональные льготные программы:

Кроме этого, работникам бюджетных организаций и молодым семьям стоит уточнить о возможности получения субсидии на покупку жилья. Те, кто только собираются оформить ипотеку, могут воспользоваться льготной программой для семей с детьми по ставке 6%.

  • Материнский капитал. Если в семье родился второй ребенок, можно оформить сертификат на материнский капитал и внести в счет погашения долга 453 026 рублей. При этом размер последующих платежей уменьшится.
  • Региональный материнский капитал. Он положен многодетным семьям, в которых родился третий ребенок. Размер выплаты зависит от региона. В большинстве субъектов федерации он составляет 100 000 рублей. Средства также можно направить на погашение ипотеки.
  • Компенсация для многодетных семей. Каждая семья с тремя и более детьми может получить 450 000 рублей на погашение ипотеки. Сумма пойдет в счет основного долга, а если он меньше, остатки спишут на проценты по кредиту.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *