Как увеличить участок земли?

Проще прирезать

Такое право, как пояснили «РГ — Неделе» в Федеральной кадастровой палате Росреестра, теперь закреплено поправками в законы «О кадастровой деятельности» и «О государственной регистрации недвижимости», они вступят в силу в сентябре.

Заказчиками комплексных кадастровых работ являются местные власти, финансируются они за счет соответствующих бюджетов. Они могут решить провести их, чтобы понимать, какие участки расположены на территории — от этого зависят поступления налогов, или в тех случаях, когда нужно выделить землю под бюджетные стройки, а у одних владельцев прилегающих к стройке участков есть межевые планы на землю, у других нет, у третьих с ошибками. «Заставить всех провести межевание и четко определить границы своих наделов нереально, — отмечает первый зампред Московской областной Думы, председатель Союза дачников Подмосковья Никита Чаплин. — Поэтому государство пошло по пути упрощения процедуры».

Если в ходе таких работ выяснится, что фактически используемая гражданами площадь земли превышает указанную в Едином госреестре недвижимости (ЕГРН), им дадут возможность бесплатно ее оформить в собственность, но не более 10 процентов от площади уже имеющегося надела. Эти 10 процентов — можно сказать, такая погрешность, которую установило государство и трактует ее в пользу собственников, объясняет Чаплин. Если превышение окажется более 10 процентов, тогда, возможно, излишки будут делить между соседними участками или предлагать выкупить. Но пока подобной практики нет, механизм распределения излишков земли еще не отработан.

Как уточняют в Кадастровой палате, по результатам комплексных кадастровых работ подготавливается карта-план территории, которая представляется заказчиком работ в Росреестр для внесения в ЕГРН. Человек, у которого появилось право увеличить свой земельный участок, должен будет подать в Росреестр соответствующее заявление.

Надел земли, в отдельных случаях, можно увеличить путем расширения. Увеличение площади земельного участка важно правильно оформить с юридической точки зрения. Проблема чаще всего касается землевладельцев, у которых в распоряжении небольшая территория и часто по ошибке засаживается и часть прилегающей территории, не принадлежащая фермеру.

Данная процедура законна и вполне осуществима, но только в том случае, когда нет фактов выявления нарушения прав соседей, а земельный участок не принадлежит категории заповедных или национальных парков.

Нововведение

Реформа по земельным угодьям началась с 2015 года. Именно благодаря пунктам, подлежащим реформации, стало возможным увеличивать площадь территории земельного угодья, это стало одним из законных прав владельца. Расширить собственные территории стало возможным, благодаря прилегающим территориям, но только тем, которые в государственном или муниципальном владении. Есть стандартная процедура расширения, но она может варьироваться от территориальной принадлежности.

Важно! Данные вопросы лучше решать со специалистами. Это поможет сэкономить средства и время.

Когда возможно увеличить владения собственного угодья?

Законодательно владелец имеет права на увеличение площади в следующих случаях.

  1. Государственный кадастр по вопросам недвижимости содержит информационные сведения о территории. Это значит, что есть уточнение по границам конкретной территории.
  2. Законодательные правила по землепользованию и застройкам определенных территорий не нарушены, застройки не переваливают за допустимую отметку.
  3. Земля, прилегающая к участку, который необходимо расширить, пустует и не имеет владельцев.

Помимо этого важно, чтобы данный участок был в классе тех земель, на которых разрешено дачное хозяйство или подсобного типа. Также здесь будет разрешено ведение садоводства или огородничества.

Запомните! Землевладение, которое будет образовываться с прилегающей территорией, не может превышать по своим размерам надел основного порядка. Этот пункт установлен в правилах и нормах землепользования и застройки.

Когда нельзя законно увеличить территорию собственного угодья?

Законодательно предусмотрены варианты, при которых земельное угодье невозможно перераспределить и расширить:

  • законодательные требования к земельному участку не применимы;
  • надел, который собираются присоединить самостоятельно, может считаться единицей с возможным ведением хозяйства на нем.

Помимо этого, может быть выявлено видовое несоответствие целевого разрешенного использования территории и участка, где он размещается.

Пакет документов и алгоритм действий

Для того, чтобы расширить территориальное владение конкретного участка, необходимо соблюдать законодательно установленный алгоритм действий.

  1. Необходимо получить схему, на которой указано расположение надела основного порядка. Ее можно получить у кадастрового инженера. Добавляемый участок должен находиться в той же зоне территориального деления и входить в одинаковый квартал по кадастру.
  2. Составление заявления.
  3. Подача документов в уполномоченный территориальный орган.
  4. Получение постановления об расширении земельного участка.
  5. Обращение к инженеру кадастра с прошением на получение плана межевого типа.
  6. Получение кадастрового паспорта.

Важно! Территория, которую планируют присоединить к основному участку, обязана иметь ограничения (расположение или площадь), тогда ее нельзя будет выводить в порядок самостоятельных наделов. Перераспределение невозможно в иных случаях.

Заявление

При составлении заявления, необходимо составить перечень документов, которые будут к нему приложены. Обязательными приложениями к заявлению считаются схемы земель и документы, которые подтверждают права владельцев на земельный участок. Заявление необходимо подавать в отделы, которые регулируют вопросы по наделам.

Скачайте образец заявления о перераспределении площади ЗУ

alt:образец заявления о перераспределении площади ЗУ образец заявления о перераспределении площади ЗУ

Кадастровый учет и паспорт

Как только заявление рассматривается законодательным органом и получает удовлетворительный ответ – владелец обращается к кадастровому инженеру с соответствующими документами. Инженер выдает план нового участка, который слился по распределению.

План необходимо перенаправить в палату кадастра. После того, как надел попадает на учет кадастра, владелец получает паспорт. После – гражданину необходимо получить соглашение, которое будет основанием для установления прав собственности на увеличенный участок земли.

Порядки, позволяющие расширить границы владения

Территорию земельного угодья можно расширять законным образом на основании нескольких способов. Определенные ситуации требуют выбор того или иного способа расширения.

Уточненные границы территории

Процедура юридического плана, подразумевающая изменение территориальной границы, при которой уточняются имеющиеся границы и присоединяются новые участки земельных наделов. Это возможно если:

  • есть желание основного собственника земельного участка;
  • земли, которые собираются присоединить, прилегают непосредственно к территории основного участка и считаются свободными;
  • не применялось межевание.

Данная процедура проводится при помощи процесса межевания с последующим увеличением и расширением занимаемого пространства. Только земли, которые признаны заброшенными, могут использоваться для расширения. При этом их максимум не может превышать 10% от общей массы основного земельного участка.

Важно! Пространство расширяется при помощи кадастрового инженера. Такой способ называется прирезкой.

Процедура межевания

Границы земельного надела могут быть расширены по межеванию, то есть по изменению площади посредством переноса границ территории на свободный земельный участок. Здесь необходимо соблюдать 2 правила:

  • присоединяемый земельный участок не должен принадлежать другому владельцу;
  • видовой тип пользования не должен отличаться от того, к которому предполагается присоединение.

При процессе межевания составляется соответствующий акт, который имеет пункты с согласием лиц, заинтересованных в данном процессе.

Запомните! Территория присоединяемого участка не должна превышать минимальный установленный размер. Эти данные прописаны в правилах землевладения. Каждый муниципалитет в состоянии самостоятельно определять минимальные площади.

Нюансы межевания

Если актов о минимальных размерах нет, то присоединяемый надел не должен превышать 10% от основной территории, к которой предполагается присоединение.

В данном случае, территория земельного участка не меняет номер кадастра. Вносятся только изменения в государственном реестре, где должно быть указано, что земельный участок был уточнен и размежеван.

Перераспределение площади

При таком пути увеличения земельного участка оформляется соглашение. С одной стороны выступает собственник земли, подлежащей расширению, с другой стороны самоуправленческий орган, которому принадлежит муниципальная территория.

Действия при перераспределении

Необходимо придерживаться следующего алгоритма.

  1. Собственник земли уточняет, кому принадлежит соседняя территория. Она может быть муниципального или федерального типа.
  2. Заинтересованное лицо оформляет заявление. К нему необходимо прикрепить документы на право владения участком и план земельного расположения.
  3. Уполномоченный орган рассматривает дело на протяжении месяца и выносит письменное решение. При отрицательном исходе указываются причины.
  4. При положительном исходе владелец проводит процедуру межевания и регистрирует территорию через кадастр.
  5. После этого документ подписывается.

Важно! Данной процедуре подлежат только те территории, из которых нельзя оформить отдельные наделы. В ином случае заявителя ждет отказ, потому как это предписано законодательными документами.

От 10% и больше

Участок земли по дачной амнистии может быть расширен на 10%, если эта процедура не проводилась с данной территорией до этого. Владельцу может быть отказано по причинам:

  • границы были уточнены с нарушениями;
  • нормативные акты территориального органа не позволяют провести увеличение границ на величину больше, чем указано в этих документах.

Следует заранее ознакомиться с цифрами, которые указываются в территориальных актах, находящиеся в компетентных органах местного самоуправления.

Оплата и ее размеры

Для того, чтобы узнать, какую сумму необходимо выплачивать за увеличение площади, владелец ознакамливается с постановлением 1308, где указывается цена надела по кадастру. Сумма от указанной цены устанавливается в пределах 15%. Также необходимо рассчитать пропорцию части, которая подверглась присоединению к основному участку.

Если земля находится под владениями муниципалитета, то в таком случае территориальные самоуправленческие органы самостоятельно устанавливают фиксированную сумму оплаты за площадь, которая подлежала увеличению. Для этого необходимо ознакомиться с нормативными территориальными актами на данную территорию, которая была присоединена.

Оформление «прирезок» к земельным участкам: новые возможности

1 марта вступил в силу закон, предоставивший гражданам возможность расширить границы своих земельных участков, соседствующих с государственными и муниципальными землями, за счет оформления «прирезок» (Федеральный закон от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»). Разберемся, из каких земель можно это сделать, насколько это дорого и как правильно оформить увеличение площади своего участка.

«Прирезка»: что это такое и с чем ее едят

«Прирезкой» называют увеличение фактической площади участка за счет самовольно занятых земель. Раньше такие действия были под запретом, однако это не мешало некоторым гражданам устанавливать свои заборы с захватом чужой территории. Со временем незаконно занятых земель стало так много, что законодатель принял решение позволить гражданам оформить данные «прирезки», а тем, кто только мечтает увеличить площадь своих участков и устранить изломанность их границ, – сделать это официально и за небольшую плату. Так в Земельном кодексе РФ появилась глава V.4, регулирующая порядок перераспределения государственных, муниципальных и частных земель, которая вступила в силу 1 марта.

Новые нормы распространяются на участки, находящиеся в собственности граждан и граничащие с государственными и муниципальными. Земля, за счет которой осуществляется «прирезка», не может быть территорией общего пользования, а также выходить за пределы «красных линий» – линий, которые обозначают границы коммуникаций, автомобильных дорог и иных линейных объектов – или относиться к другой территориальной зоне. Напомним, территориальные зоны – это зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты (п. 7 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ). Узнать, к какой территориальной зоне относится тот или иной земельный участок, можно на официальном сайте конкретного муниципального образования либо сайте администрации муниципалитета (ответственного комитета администрации). Как правило, на этих ресурсах размещена карта, на которой цветом обозначены границы той или иной территориальной зоны – это позволяет найти интересующий пользователя земельный участок и определить, в рамках какой территориальной зоны он расположен.

Обратиться за оформлением «прирезки» может владелец земли, предназначенной для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, дачного хозяйства и индивидуального жилищного строительства. При этом в результате перераспределения земли площадь участка не может превышать предельный максимальный размер, установленный правилами землепользования и застройки территории в пределах градостроительной зоны (п. 1 ст. 39.28 Земельного кодекса РФ). С этими правилами также можно ознакомиться на указанных сайтах. Например, в подмосковном Серпухове предельная площадь земли для постройки маленького дома на одну квартиру (с высотой в коньке крыши до 9 м и длиной до 16 м) составляет 200 кв. м.

Цена вопроса

Размер платы за земельный участок, который гражданин хочет «добавить» к имеющемуся, устанавливается собственником земли – государством, субъектом федерации либо муниципальным образованием – в зависимости от ее принадлежности (п. 5 ст. 39.28 Земельного кодекса РФ). «Для расчета итоговой цены «прирезаемого» земельного участка достаточно знать его площадь, кадастровую стоимость и размер платы за «прирезку», который устанавливается владельцем земли в процентах от ее стоимости», – объясняет заместитель генерального директора юридической компании «Прайм Лекс» Александр Агафонов.

Кадастровую стоимость можно выяснить, например, из Публичной кадастровой карты, размещенной на сайте Росреестра. Если на этом ресурсе не оказалось нужных сведений, рекомендуем заглянуть в раздел «Сервисы» (подраздел «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online») и поискать кадастровую стоимость там. Для этого необходимо знать кадастровый или условный номер участка или его адрес. Кроме того, можно направить электронный запрос в Росреестр. В этом случае ведомство обязано ответить не позднее, чем через пять дней после получения запроса (п. 41 Порядка предоставления сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости). Заявитель вправе сам выбрать наиболее приемлемую форму ответа – письмо на электронную почту (для этого нужно указать ее адрес в заявлении) или бумажное письмо (в заявлении необходимо указать почтовый адрес, на который оно должно прийти, или любое отделение Почты России, до востребования). В первом случае необходимо уплатить госпошлину в размере 150 руб. (платежку следует отсканировать и приложить к запросу), во втором – 400 руб.

«Цена «прирезок», вероятно, окажется сравнительно ниже рыночной, поскольку иным способом эти участки задействовать в обороте проблематично, а по факту они давно используются гражданами в своих целях и зачастую даже огорожены», – рассуждает управляющий партнер Коллегии адвокатов Республики Татарстан SERGIS Тимур Сергеев. Действительно, при присоединении земельного участка из федеральных земель гражданину придется заплатить всего 15% от ее кадастровой стоимости (постановление Правительства РФ от 3 декабря 2014 г. № 1308).

Порядок оформления «прирезок»

Перераспределение земель осуществляется на основании соглашения заявителя с уполномоченным органом. Уполномоченным органом выступает орган местного самоуправления, в компетенцию которого входит распоряжение государственными или муниципальными землями. В Московской области это Правительство Московской области или уполномоченные им центральные исполнительные органы государственной власти Московской области (Закон Московской области от 24 июля 2014 г. № 106/2014-ОЗ). Именно в эти ведомства желающий расширить границы своего участка должен подать копии правоустанавливающих документов на него, заявление о перераспределении и проект межевания территории, на которой расположен участок (ст. 39.29 Земельного кодекса РФ). В случае отсутствия проекта межевания заявителю придется за собственный счет изготовить схему расположения земельного участка. Данный документ оформляется кадастровым инженером на основе данных геодезической съемки (ст. 11.3 Земельного кодекса РФ). Средняя стоимость оформления схемы расположения земельного участка составляет около 5 тыс. руб.

Через 30 календарных дней после получения всех документов уполномоченный орган принимает решение об утверждении новой схемы расположения земельного участка либо об отказе в заключении соглашения о перераспределении. Заместитель генерального директора юридической компании «ИнвестКонсалт Системс», к. ю. н. Анастасия Митрохина считает, что именно на этом этапе могут возникнуть основные проблемы: например, может выясниться, что земельный участок переведен в категорию земель общего пользования либо включен в территорию под застройку в соответствии с планом развития территории. Узнать об этом можно также на сайте Росреестра.

БЛАНК

Примерный образец заявления о перераспределении земельных участков для гражданина
Все бланки

Земельный кодекс РФ содержит перечень оснований для отказа в перераспределении земельных участков (п. 9 ст. 39.29 Земельного кодекса РФ). Например, гражданин не сможет «прирезать» землю, ограниченную в обороте, зарезервированную для государственных или муниципальных нужд или выставленную на аукцион. «Если же перераспределение затрагивает права землепользователей, землевладельцев, арендаторов земли или залогодержателей, то оно должно быть осуществлено с их согласия. Например, если участок находится в ипотеке, то для оформления «прирезки» к нему потребуется разрешение банка», – разъясняет Александр Агафонов. Могут возникнуть и иные проблемы, которые во многом связаны с неопределенностью нового порядка. «Неизвестно, как поступать в ситуации, когда на один участок земли претендуют сразу несколько лиц – в Земельном кодексе РФ нет норм, по которым возможно разрешить данный спор», – сетует руководитель Управления правового консалтинга аудиторско-консалтинговой группы «ФинЭкспертиза» Виктор Демидов.

При положительном решении уполномоченного органа гражданин должен организовать и оплатить проведение работ по постановке на кадастровый учет всех земельных участков, которые образуются в результате перераспределения (п. 11 ст. 39.29 Земельного кодекса РФ). Как разъяснили порталу ГАРАНТ.РУ в Минэкономразвития России, речь идет не только об участке, который принадлежит гражданину и границы которого были расширены, но и о государственной (муниципальной) земле, за счет которой произошло такое расширение. При этом оплатить такие работы придется вне зависимости от площади государственного (муниципального) участка, использованного для перераспределения. «Стоимость услуг кадастрового инженера сильно разнится в зависимости от сложности работы и региона их выполнения. Например, в Можайском районе Московской области постановка участка на кадастровый учет обойдется примерно в 10 тыс. руб, а в Ленинградской области – уже в 30 тыс. руб. Данные траты – неизбежная для заявителя плата за возможность легально увеличить территорию и приобрести собственность на землю на льготных условиях», – отмечает Александр Агафонов.

После получения кадастрового паспорта на новый участок гражданин предоставляет его в уполномоченный орган, который подписывает проект соглашения о перераспределении земельных участков, а затем направляет его заявителю для подписания. Гражданин обязан подписать это соглашение в 30-дневный срок со дня его получения (ст. 39.29 Земельного кодекса РФ). Оплата приобретаемого участка осуществляется в течение месяца с момента подписания соглашения. Рассрочка и отсрочка платежа не предусмотрены.

Последствия оформления «прирезок»

Оформление «прирезок» выгодно как гражданам, так и государству, поскольку казна получит дополнительный приток денежных средств в виде платы за такие участки. Кроме того, увеличится общий объем частных земель, которые теперь будут облагаться налогом и полноценно участвовать в гражданском обороте. «А еще запуск такого механизма повлечет за собой актуализацию сведений государственного кадастра недвижимости», – добавляет руководитель практики недвижимости Юридической компании «Генезис» Артур Стариков. Александр Агафонов рассказывает, что на западе опыт перераспределения земли между гражданами и государством отсутствует – в большинстве стран Европы все участки уже давно находятся в частной собственности. А в США федеральные земли хоть и могут передаваться гражданам, но только в случаях, когда государство не может эффективно использовать участок, а его продажа будет способствовать развитию территории или достижению иных общественно полезных целей.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *