Какие вопросы при покупке квартиры?

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

…Идем дальше.

Квартиру посмотрели. По комнатам походили, по стенам постучали, в окно выглянули, батареи пощупали, побулькали водой из кранов. О’key! Все по фэн-шую! Нам понравилось. Сдерживая эмоции, подходим к Продавцу.

Теперь кратко, на словах (т.е. без предъявления документов), выясняем, глядя в честные глаза Продавца, еще несколько вопросов, которые позволят нам принять предварительное решение о покупке этой квартиры, и перейти к обсуждению условий внесения предоплаты.

Деловая беседа с Продавцом и ответы на эти вопросы помогут нам сэкономить массу времени и нервов, по сравнению с тем, как если бы мы сразу внесли предоплату за квартиру, а потом, проверяя документы и углубляясь в сделку, узнавали ли бы сюрприз за сюрпризом.

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры – порядок и последовательность действий.

Что нужно спрашивать у Продавца квартиры перед внесением предоплаты?

Чтобы определиться насчет покупки квартиры, нам надо задать Продавцу, как минимум, следующие вопросы:

  1. Кто является собственником (-ками) квартиры?
    — Нам важно, чтобы была возможность иметь дело непосредственно с собственниками, а не с их родственниками, помощниками и другими «доброжелателями».
  2. Каким образом квартира была получена в собственность (на каком основании)? Зарегистрировано ли право собственности?
    — Нам важно, чтобы право было зарегистрировано в Росреестре, а основания для регистрации были понятны и подтверждены соответствующим правоустанавливающим документом (об этом далее, на следующих шагах ИНСТРУКЦИИ).
  3. Кто прописан в квартире? Сколько человек? Был ли кто-то выписан из квартиры после ее получения в собственность?
    — Нам важно, чтобы картина с правами пользования квартирой была для нас ясна (об этом далее).
  4. Есть ли среди собственников или пользователей квартиры несовершеннолетние дети?
    — Если дети присутствуют, то нам нужно будет особо проследить, чтобы их права не нарушились в результате сделки (об этом далее).
  5. Женат ли Продавец?
    — Если да, то согласна ли супруга на продажу квартиры? Возможно, Продавец был женат, но разведен (чуть позже узнаем, что из этого следует).
  6. Есть ли какие-либо люди («третьи лица»), претендующие или претендовавшие ранее на право собственности или право пользования этой квартирой?
    — Нам важно, чтобы эти лица не стали для нас сюрпризом.
  7. Есть ли какие-либо другие ограничения/обременения прав на эту квартиру?
    — Например, не заложена ли она под кредит, или нет ли судебных споров по поводу прав на нее?
  8. Как долго квартира находится в собственности Продавца? Дольше трех лет?
    — Чем больше этот срок, тем меньше для нас потенциальный риск оспаривания прав от предыдущих собственников, наследников, третьих лиц и т.п. В нашу пользу будет играть срок исковой давности.
  9. Сделка предполагается прямая или «альтернативная»?
    — Альтернативный вариант усложняет сделку, и увеличивает ее сроки.
  10. Квартира будет продаваться лично собственником или его доверенным лицом (по доверенности)?
    — Без крайней нужды покупать квартиру у доверенного лица не следует (подробнее – на соответствующем шаге).
  11. Не было ли в квартире неузаконенной перепланировки? Нет ли скрытых технических дефектов в квартире?
    — Хитрый Продавец вряд ли сам скажет, что у него под обоями дыра, и трубы в туалете текут. Поэтому здесь мы полагаемся только на собственную внимательность, а сделанную перепланировку легко определить по схеме поэтажного плана квартиры.
  12. Кто непосредственные соседи?
    — Обнаружить в ближайшем окружении маргиналов, шизофреников или семью алкоголиков – не самый приятный сюрприз.

И «будьте добры помедленнее, я записываю!» Именно так! Записываем себе эти сведения для дальнейшей проверки на следующих шагах ИНСТРУКЦИИ. Сейчас пока нам нужно всего лишь понять, «столбить» ли эту квартиру за собой или искать другую. Ответы на эти вопросы будут проверяться нами на следующих этапах покупки квартиры, не торопясь, уже после внесения предоплаты.

Не забываем и про торг – мы же все-таки на рынке! Удачный торг может за полчаса сохранить нам сумму, которую мы зарабатываем за месяц, а то и за три! А поводом для снижения цены (подробнее – по ссылке) могут послужить те самые «мелкие неудобства», которые мы обнаружим при первичной оценке ситуации.

Кто может иметь право пользования квартирой? Сюрпризы для Покупателя.

Что может сразу насторожить?

Что может нас сразу насторожить и помешать принятию решения о покупке квартиры и, соответственно, внесению предоплаты?

Речь идет не о категоричном отказе, а о предварительной (грубой) оценке рисков, наличие которых может создавать серьезные опасения. Когда на рынке есть выбор, то лучше выбирать квартиру с наименьшим уровнем потенциальной угрозы. А именно:

  • Если выяснилось, что квартира была недавно куплена, и уже снова продается (например, в течение года). Быструю перепродажу используют мошенники для того, чтобы скрыть нарушения в предыдущей сделке.
  • Если выяснилось, что квартира продается по доверенности. Это тоже излюбленный прием мошенников. Хотя, конечно, и нормальные люди тоже иногда используют доверенность.
  • Если выяснилось, что сделка планируется «альтернативная», а «хотелки» Продавца насчет новой квартиры имеют мало общего с рыночной реальностью. Тогда мы рискуем зря потерять время.
  • Если выяснилось, что квартира была получена в наследство. Дело в том, что даже если наследство оформлено как положено, нет никаких гарантий (ни у риэлтора, ни у нотариуса), что со временем не объявятся еще наследники, и не предъявят свои права на это наследство. С большой вероятностью нам придется с ними делиться имуществом. Хотя некоторая защита от этого все же есть (об этом далее – на соответствующем шаге).
  • Если выяснилось, что Продавец входит в «группу риска». Эта группа не зря так называется. От нас потребуется, смешно сказать, следить за тем, чтобы Продавец сам себя не обманул, по недоразумению (потому что крайним здесь может оказаться Покупатель — об этом далее).
  • Если выяснилось, что квартира имеет обременения, или по поводу прав на нее идет спор с кем-либо, то это лишний повод задуматься перед внесением предоплаты. Хотя некоторые обременения (об этом ниже) не мешают покупке квартиры.
  • Если выяснилось, что квартира имеет скрытые технические недостатки, например, плесень на стене или трещина под обоями. Не стоит стесняться прямо спрашивать Продавца о подобных вещах, и при этом тщательно осматривать квартиру самим.
  • Если выяснилось, что соседи – «не совсем адекватные люди», запойные алкоголики, психически больные или «полудикие персонажи», захламившие свою квартиру так, что оттуда доносится ощутимая вонь, и лезут клопы.
  • И наконец – если у квартиры, на первый взгляд, нет серьезных недостатков, но цена ее заметно ниже рыночной. Старый и надежный психологический прием мошенников, рассчитывающих, что жадность Покупателя возьмет верх над его разумом.

Когда выбор невелик и/или очень хочется купить именно эту квартиру, то принимаем к сведению указанные риски, вносим предоплату, и идем дальше, анализируя документы и детально проверяя каждый вариант. Ведь не каждое подозрение ведет к обману и мошенничеству.

Но при наличии достаточного выбора (как, например, в Москве и Московской области) – лучше отказаться от такой квартиры, сразу отсекая лишние риски и не подвергая себя лишней опасности.

Почему важно задавать вопросы продавцу недвижимости

Покупка квартиры или дома для большинства людей — это серьезная сделка на сумму в несколько миллионов рублей. Мало кто из обычных людей часто покупает и продает недвижимость, для многих такие сделки являются редкостью.

Именно поэтому перед покупкой очень важно задать продавцу правильные вопросы. Все вопросы продавцу недвижимости можно условно разбить на три группы.

Вопросы о недвижимости

Цель этих вопросов — выяснить все важные характеристики недвижимости и решить, подходит ли она вам как будущему владельцу. Есть ли у нее критические недостатки? Ответ на этот вопрос поможет вам понять, сколько денег и времени понадобится вложить в недвижимость и найти причины для торга.Феликс Альберт, эксперт по недвижимости

  • Какая площадь недвижимости?
  • В каком году и из каких материалов построен дом?
  • Какая проводка: медная или алюминиевая? Как давно ее меняли?
  • Алюминиевая менее долговечная и склонна к нагреванию при перегрузках.
  • Была ли замена труб и соединений подвода воды и отопления?
  • Попросите осмотреть на наличие визуальных проблем.
  • Что за плитка на полу? Какой класс стойкости ламината?
  • Что готовы оставить после продажи?
  • Кто производитель кухонной мебели? Действует ли еще на нее гарантия?
  • Кто живет по соседству?
  • Были ли протечки воды, в том числе от соседей? Если да, можно ли посмотреть сегодняшнее состояние коммуникаций соседей?
  • Какая ситуация с парковкой в вечернее время? Есть ли платные парковки и как далеко?
  • Какое расстояние до ближайшей остановки, магазина, аптеки?
  • Рассчитывайте, что 1 км — это примерно 15 минут прогулочным шагом.

Вопросы о документах

Вторая группа вопросов — это вопросы про документы. Важно понимать, есть ли риски оспаривания прав собственности и, если они есть, как их устранить. Также следует помнить, что эти риски являются серьезным основанием для торга.

  • Какое основание возникновения собственности?
  • Существуют ли какие-то ограничения на сделку?
  • Находится ли квартира в залоге у банка?
  • Если недвижимость в наследстве, то все ли наследники участвовали в наследовании?
  • Если недвижимость приватизирована, то кто был прописан в квартире на момент приватизации?
  • Сколько собственников у недвижимости и есть ли среди них несовершеннолетние?
  • Использовался ли материнский капитал при покупке недвижимости?
  • Есть ли перепланировка и узаконена ли она? Если нет, ее возможно узаконить?
  • Есть ли в квартире или доме арендаторы и за какое время их нужно уведомить об освобождении недвижимости?

Проверьте недвижимость перед покупкой.

Вопросы о потребностях продавца

Это очень важная группа вопросов. Ведь если у продавца нет потребности продать недвижимость (такое действительно встречается), то первые две группы вопросов теряют всякий смысл. В этом вам очень сильно может помочь грамотный риэлтор.

  • Почему вы решили продать эту квартиру?
  • Есть ли согласие всех собственников на продажу квартиры?
  • Как быстро вы сможете освободить квартиру?
  • Вы уже подобрали себе квартиру, в которую хотите переехать?
  • Вы уже получили разрешение от опеки, если оно понадобится?
  • Выбрали ли вы банк, в котором будете проводить сделку?
  • У вас уже готова финансовая и юридическая схемы сделки?
  • У вас есть другая недвижимость, куда вы сможете встать на регистрационный учет после продажи этой недвижимости?
  • Как быстро вы сможете встать на регистрационный учет?

Есть у клиента потребность купить или продать, но не всегда при этом есть у него понимание в целесообразности присутствия риэлтора в процессе купли-продажи или аренды недвижимости.

Обращения клиентов можно разделить на несколько основных:
• Первое, простое обращение для решения задачи с объектом недвижимости (продажа, покупка, аренда) без опыта работы с недвижимостью (и/или с посредниками);
• Последующее (второе, эН-ное, …), уже с не положительным опытом общения и сотрудничества с посредниками и потребностью в поиске профессионала, который закроет вопрос для клиента по недвижимости;
• По рекомендации и отзывам, с предварительным ознакомлением методов работы и профессионализма конкретного риэлтора;
И возможные, другие, относительно редко-встречающиеся случаи…
Печально, когда у клиента не было понимания или мотивации на работу с посредниками, или же он изначально обратился не к совсем «специалистам», которые изначально зацепили его по высокой цене продажи, которую они сделают, но при этом затянули все приемлемые для клиента сроки и по итогу клиент, как правило «просел» еще и в деньгах. Но в данном случае сами клиенты в этом и виноваты, так как изначально несерьёзно отнеслись к выбору посредников, и получилось, как при затянутом заболевании – когда неправильно сделали выбор метода для лечения, или плохого врача.

Что спросить у риэлтора?

Для начала сделайте выбор, по какому критерию идет подбор специалиста. Желательно не по телефону, а на встрече узнайте: в чем разница и какие преимущества у конкретного риэлтора в предоставлении услуг. Так как в большинстве случаев, клиент изначально обращается к риелторам: или посетив агентство недвижимости, или сделав звонок по телефону. Но более продуктивно будет, если общение будет происходить в формате встречи.
Совет: меньше общаетесь по телефону, а все-таки уделите время для личной встречи. У обеих сторон должно появиться взаимное доверие, а для этого, поначалу необходим визуальный контакт. У заказчика услуги должно, появится понимание: какой посредник будет представлять их интересы и находить наилучшие предложения для своего клиента.

Какие вопросы задавать риэлтору при первой встречи

Узнайте, сколько риэлтор работает в данном сегменте бизнеса? Какой опыт работы, в каких агентствах работал? Какие последние сделки закрывал? Есть ли приоритет, с какими объектами работать и в каком сегменте (жилая или коммерческая недвижимость; дома, квартиры или офисы? И т.д.). Какие его основные отличия и преимущества в работе от других риелторов? За что и какую работу его должны вознаградить комиссией: за создание спроса или (как в большинстве случаев отвечают) за размещение в базе, за юридическое сопровождение и еще кучу непонятных услуг (какие не являются по сути риелторскими)? Клиенты должны для себя самих различать информационные услуги и услуги по купле-продаже конкретного объекта по конкретным, заранее оговоренным условиям.

Сможет ли специалист закрыть вопрос (продажа, покупка, аренда)? Какие ему для этого необходимы временные рамки (2-3 недели, месяц-два)? По какой сумме он сможет продать (купить, сдать или снять) объект? От чего он отталкивается в своих выводах по стоимости (или по цене за квадратный метр): делал ли он аналитику, срез рынка, есть ли у него статистика продаж аналогичных объектов за последнее время? Вообще, за какое время он сможет сделать анализ и показать стартовую цену для продажи?

Поинтересуйтесь, какие есть у риэлтора документы, которые позволяют ему вести предпринимательскую деятельность? Параллельно он может вас ознакомить с тем, где он учился (высшие учебные заведения), какие курсы, семинары и мастер-классы он проходил. Или вы поймете, что человек просто случайно оказался в этой профессии, тем самым можно предугадать какие будут предоставлены услуги.
Потом и сам посредник должен узнать о документах на объект недвижимости, готовы ли они для заключения сделки, есть ли какие-либо обременения или ограничения?

Своим клиентам я привожу несколько возможных сценариев развития событий, связанных с предоставлением моих услуг. Общаясь с ними, я привожу пессимистический, базовый и оптимистический. Узнайте, есть ли подобные «фишки» у риелторов, к которым вы обращаетесь? Так как при одном только оптимистическом сценарии, вы рискуете впоследствии, во время процесса, ознакомится еще с двумя. При этом, как показывает практика, возможна потеря времени и денег.

Какую затратную часть по деньгам несет клиент: налоги, комиссия, другие растраты?

Большой мотивацией к работе является эксклюзивный договор на предоставление услуг. Узнайте: по какому принципу работает риэлтор или агентство: по эксклюзивному договору, на устных договоренностях или в качестве информационного посредника?

Клиенты не всегда могут объективно оценить свою недвижимость и во многих случаях она им в разной степени дорога. Кто-то долго строил и вкладывал всю свою душу, кто-то потратил значительный бюджет, у кого-то с объектом связаны воспоминания. И поэтому может произойти переоценка объекта клиентом, которая может повредить дальнейшему процессу. Для этого попросите рекомендации у посредника, каким он видит процесс предпродажной подготовки, во сколько может быть оценено состояние объекта потенциальными покупателями?

Спрашивайте: где будет размещена информация об объекте, насколько быстро смогут найти клиенты информацию об объекте или он затеряется среди тысяч других? Или он будет размещен на топовых позициях? Перепроверьте написанный текст о своей недвижимости, посмотрите на качество фотографий. Уточните по внешней рекламе (баннеры, растяжки), будут ли они размещены на фасаде объекты или поблизости?
И главное, для создания хорошего спроса на объект, риэлтор просто обязан сотрудничать со своими коллегами, а не рассчитывать только на свои силы, поэтому уточните у риэлтора этот момент. Рекомендую еще проведение дня открытых дверей (ДОДа) для посредников, с расчётом на создание дополнительного спроса.

Очень хорошо для самого клиента будет, если он определит рамки предоставления услуг. Тем самым специалист будет находится в рабочем «тонусе» и не отвлекаться на пустяки. Он правильно организует маркетинговую и рекламную кампании, правильно спланирует показы и просмотры недвижимости. Переговорите с посредником по специалистам, которые смогут помочь в завершении всего цикла предоставления услуг (нотариус, юрист, маркетолог, фотограф, строители и т.д.).

Идеальных решений не бывает

Это если кратко и содержательно, то выше я попытался охватить возможные вопросы. Так как ситуации кардинально разняться, то уникального и единого способа общения с риэлтором не существует. Чем больше посредникам будет задано вопросов: зачем и почему, как и что? – тем лучше будет собственное понимание о роли и целесообразности обращения за услугами.

Какие вопросы задать риэлтору при продаже квартиры?
Если взять так и обобщить, то для начала можно спросить: Как продать квартиру? Выгодно, быстрее или дороже?
А потом начинать с деталей самого процесса, профессиональных «фишек». Главная задача риэлтора при продаже – продать дорого и быстро, а для этого необходимо создать максимальный спрос. Так вот, чтобы его создать, у посредника в этом должен присутствовать опыт. Узнавайте как можно больше информации о предыдущем опыте специалиста.

Какие вопросы задать риэлтору при покупке квартиры?
Главное задача риэлтора при работе на покупателя – это найти наилучший объект на рынке, во время поиска, то есть на момент предоставления услуг. И не всегда процесс связан с давлением на интересы собственника и опусканием цены на объект. Ведь при неправильном общении и подходе к сотрудничеству, можно потерять наилучшее предложение.

Какие риэлтор должен задать вопросы покупателю, чтобы вызвать доверие, выяснить потребности и подписать договор на подбор объекта недвижимости.

Из практики:

  • потенциальные клиенты не доверяют специалистам по недвижимости;
  • некоторые даже относятся враждебно к посредникам, особенно, если имеют негативный опыт;
  • продавцы жилья работают со многими агентами, не заключая эксклюзивного договора.

Одна из причин такого отношения — недостаточное внимание к потребностям заказчика.

Предлагаю исправить эту оплошность и тем самым увеличить вероятность заключения договора с покупателем жилья.

Узнайте, каким должен быть риэлтор для успешного начала в профессиональной деятельности

Какие вопросы нужно задавать покупателю недвижимости

Для начала выясним типы покупателей недвижимости:

  • обращаются по рекламе, жилья, выставленного вами в продажу;
  • продавцы квартиры, которые подыскивают себе жилище взамен;
  • обратившиеся за услугой подбора, подходящего объекта недвижимости.

Способ общения в перечисленных выше ситуациях:

  • по телефону, например, когда вы дежурите в офисе с каталогом объектов на руках и принимаете звонки от покупателей и агентов;
  • при личной встрече на объекте недвижимости, например, когда вы предварительно вызвонили продавца по выданному менеджером агентства недвижимости объявлению, пришли смотреть квартиру и выяснили на просмотре, что собственник планирует или уже подыскивает вариант для покупки;

Совет:

  1. Перечисленные вопросы маклера покупателю квартиры не являются панацеей, волшебной таблеткой или НЛП практикой. Многое зависит от вашей интонации, настроения звонящего или собеседника. Не переживайте, если не получится сразу. Помните, что на велосипеде падают от десятка до сотни раз, прежде чем едут. Поэтому тренируйтесь и принимайте с благодарностью предоставленную риэлторской компанией возможность беседовать с покупателями и отрабатывать на них свои навыки.
  2. Рекомендую перефразировать перечисленные вопросы, сделать их более короче и удобнее для восприятия на слух, оставив смысловую информацию.

Что сказать на: агентам приходить только с покупателями

Первый список вопросов, какие должен задавать риэлтор покупателю с целью установления доверительных отношений:

— Вы уже давно подыскиваете квартиру?
— Сейчас не так-то просто найти подходящий вариант, получается ли у вас?
Этими вопросами вы примите участливую позицию, разделите его «горе», чем выгодно выделитесь от остальной массы специалистов. Этот прием позволит остановить внимание покупателя на вас.

— Скажите, риэлторы, уже показывали вам квартиры, но все подряд и не подходящие под ваши параметры, так?
— А у меня есть своя стратегия подбора квартир, которая безошибочно и быстро позволяет подобрать жилье по правильной цене, с правильным местоположением, на выгодных условиях. Вам это интересно?

Перечень вопросов, какие нужно задавать покупателю недвижимости чтобы выявить потребности:

— Вы уже встречали жилье, которое вам очень понравилось? Может быть вносили аванс?
Задавая это вопрос, вы должны понять, что понравилось покупателю в той квартире, которую он бы хотел купить. Чаще всего человек скажет, что понравилось несколько вариантов, надо выяснить чем каждый из них приглянулся, а потом причины, по которым не купил. Так вы узнаете, что движет покупателем и что является препятствием к покупке.

— А какую бы вы хотели квартиру в идеале?
После рассказа о неудачных попытках найти идеал, необходимо выяснить, что он из себя представляет.

— Скажите, что для вас самое важное при покупке квартиры?
Если вопрос будет непонятен, то перечислите, например, средний этаж, кирпичный двор, двор с парковкой и т.д. Постарайтесь расставить ценности по приоритету, чтобы самое важное было первым в списке, а остальное по мере важности ниже. Для чего это надо? Довольно часто люди, будут говорить вам, что для них важно все, но это лукавство! Знайте, что есть всего один фактор из-за которого они 100% примут положительное решение о покупке и если вы его выясните с достоверностью в те же 100%, то ваша задача по поиску правильного объекта недвижимости для этого человека будет почти выполнена!

Пригодится: вопросы риэлтора к продавцу квартиры при звонке по объявлению

— Если вы надумаете работать со специалистом, какие качества и навыки вам от него нужны?
Постарайтесь выяснить хотя бы основные требования и ожидания покупателя, чтобы постараться не только соответствовать им, но и дать больше, чем ожидают.

— В пределах какой стоимости смотрите варианты?
— Планируете купить квартиру по ипотеке?
Источник финансовых средств на покупку (продал свою квартиру, взял ипотеку). Ответ позволит вам предложить имеющиеся в базе объекты и не обязательно ваши (в этом случае вы поделите дельту между риэлтором, чей объект купит покупатель);

— На просмотры ездите с супругом (-ой)?
Важно выяснить, кто принимает участие в отборе вариантов и принимает окончательное решение о покупке, т.к. придется работать именно с тем, за кем последнее слово в семье.

— Если у меня найдется подходящий для вас вариант, можно я перезвоню вам и мы посмотрим с вами этот объект?
Вопрос в такой формулировке вы задаете, если у вас нет объекта, который подходит по всем выясненным параметрам и его можно предложить прямо сейчас. Желательно договориться, чтобы покупатель ждал вашего звонка и оставить себе возможность встретиться с ним уже лично, чтобы склонить к заключению договора подбора. В любом случае предложение заключить договор никогда не озвучивается по телефону — только при личной встрече! Если есть подходящий объект и вы уверены, что должен подойти — предлагайте встретиться и показать.

Вы узнали, какие вопросы обычно задают риэлторы покупателям при первом звонке по телефону, чтобы выяснить потребности, назначить просмотр, или получить разрешение перезвонить, если найдется подходящий вариант.

Источник фотографии

Выбираете квартиру на вторичном рынке? Подготовьтесь к просмотру заранее. Во-первых, сэкономите время – свое и потенциальных контрагентов по сделке. Во-вторых, меньше вероятность, что упустите из виду что-либо важное.

О том, с чего начать, когда вы твердо решились покупать квартиру на вторичном рынке, мы недавно писали. Теперь переходим к следующему шагу – осмотру приглянувшегося «на бумаге» варианта.

Разумеется, и продавец, и представляющие его интересы агенты заинтересованы в сделке. Они будут нахваливать свой товар и с неохотой рассказывать о его недостатках. Но это не всегда обман. Например, они покажут вам сквер за окнами и свободную в дневное время парковочную площадку, но «забудут» сообщить, что этот самый сквер – популярное место встречи любителей выпить, а вечером парковка забита машинами, как бочка селедками.

Прослушать новость

Поэтому подготовьтесь к встрече загодя. Номер дома уже знаете? Программа-минимум – изучить местность вокруг вашего будущего дома по «гуглокартам» и приехать на место часом раньше, прогуляться по окрестностям, оценить состояние двора и подъезда.

ПРИЕЗЖАЙТЕ НА ОБЩЕСТВЕННОМ ТРАНСПОРТЕ

Если вы передвигаетесь на машине, то, конечно, сразу поймете, насколько удобен квартал для автовладельцев. Но не поленитесь пройти пешком хотя бы пару сотен метров – до ближайших автобусных остановок, станции метро, заглянуть в окрестные магазины, кафе, торговые зоны. Словом, примерьте на себя окрестности и оцените, насколько они для вас комфортны.

Если доступность общественным транспортом для вас главный критерий, то и на просмотр приезжайте на нем. Это тоже одна из важных составляющих «примерки».

ОСМАТРИВАЕМ ДВОР. ЧТО ДОЛЖНО НАСТОРОЖИТЬ

Мелкоформатные торговые зоны и заведения общепита в шаговой доступности – это удобно. Но питейные заведения и разгрузочные зоны магазинов, расположенные ближе 50 метров от подъезда, дают повод для более внимательного осмотра.

Если во дворе школа и детский сад – рассмотрите, как организованы въезды во дворы, когда встречаются потоки с родителями, привозящими своих чад, и теми, кто спешит на работу. В любом случае будьте готовы к оживленному движению и сложным разъездам в утренние часы.

Неухоженные зеленые зоны, скамейки в зарослях кустарника во дворах – все эти объекты притягивают людей, которых вы вряд ли желаете каждый день видеть (и особенно слышать).

Пустыри, депрессивные промзоны, полузаброшенные автостоянки, гаражные кооперативы, линии электропередач и зоны отчуждения железных дорог – тоже не лучшее соседство.

ЗАХОДИМ В ПОДЪЕЗД, ВКЛЮЧАЕМ ВСЕ РЕЦЕПТОРЫ

Итак, вы звоните в домофон либо агент встречает вас у парадной. Состояние мест общего пользования многое расскажет вам и о возможных соседях, и о качестве работы управляющей компании.

Не хотим терять время, поэтому отправляемся прямо к лифту, нажимаем на кнопку и поднимаемся на нужный этаж. Да, нас ждут. Но осмотр будет неполным, если мы не пройдемся пешком по лестнице (лучше, конечно, вниз, с последнего этажа на первый).

Здесь нам нужно не только присматриваться, но также прислушиваться и принюхиваться. Но не будем торопить события, все это можно сделать на обратном пути. Пока просто возьмите на заметку.

Важно! На первом просмотре обязательно пройдитесь по всем этажам, а на втором – постарайтесь познакомиться с соседями сверху

Что должно насторожить

– Давно не знавший ремонта подъезд с занимательными граффити и следами плесени на стенах

– Характерные для старого жилья запахи затхлости, плесени, сырости и т. п. Даже если в подъезде недавно был ремонт, они сигнализируют о неблагополучии

– Старые ободранные входные двери в квартирах – в первую очередь этажом ниже и выше той, что вы осматриваете: коммуналка над головой – это, что называется, на любителя. Конечно, когда речь зайдет о сделке, с будущими соседями желательно познакомиться. Но всему свое время

ЗДРАВСТВУЙТЕ, МЫ ПРИШЛИ: С ЧЕГО НАЧАТЬ ОСМОТР

Мы у цели, звоним в дверь. К нашему визиту, скорее всего, готовились. Квартиру привели в товарный вид, прибрали и проветрили, вывезли все лишнее, сделали освежающий ремонт – как минимум вкрутили лампочки, починили выключатели, заменили подтекающие краны на кухне и в санузлах. Именно такую предпродажную подготовку риэлторы рекомендуют продавцам, чтобы не спугнуть покупателя. Естественно, планировку квартиры мы оценили как подходящую, еще когда изучали объявления. А сейчас нам хотят показать, что все лампочки зажигаются, а сантехника исправна.

Да, состояние квартиры мы, конечно, оценим, но чуть позже. Ведь отсутствие ремонта и необходимость его делать – это не самая большая проблема. Начнем осмотр с того, что мы сами изменить не можем, – с окон, точнее, с видов из окон: потом в суматохе просто забудем. Один мой хороший знакомый погорел именно на этом: снял (хорошо, что не купил!) квартиру с видом на кладбище.

На что обратить внимание? Разумеется, на такие объекты, как ЛЭП, транспортные магистрали с напряженным трафиком, задворки торговых центров и автомастерских. Автобусная остановка и перекресток прямо за окном квартиры на первом или втором этаже – тоже не здорово. Школьный стадион и детская площадка во дворе под окнами – хорошо для тех, у кого дети, но это источник постоянного шума.

Выглядывая в окна, оцените также уровень пыли. Даже если, готовясь к вашему визиту, окна тщательно вымыли изнутри и снаружи, пыльные следы могут остаться на оконных откосах и отливах снаружи.

ТЕХНИЧЕСКОЕ СОСТОЯНИЕ

Ну вот, теперь можно оценивать техническое состояние. Если квартира давно не знала ремонта, это не значит, что она убитая. «Убитость» – это, прежде всего, неистребимые запахи плесени, сырости, застарелых кулинарных жиров. Чтобы избавиться от них, потребуется капитальный ремонт с заменой полов.

Поэтому осмотрите полы и фановые трубы на кухне и в мокрых зонах санузлов – под ванной, мойкой, унитазом. Все краны исправны? Это не главное, смотрите на трубы и стояки водоснабжения и канализации. Они старые и в ржавых потеках? Возьмите на заметку.

Запах плесени в ванной укажет, что с вентиляцией «что-то не так», даже если квартиру недавно ремонтировали.

В коридоре старинный пятиамперный счетчик и два или три автомата? Это значит, что проводка потребует модернизации.

Если вы осматриваете довоенную сталинку или дом старого фонда с деревянными перекрытиями, обращайте внимание на состояние потолков – на предмет потеков и трещин. Трещины в данном случае – плохой признак. Если старый потолок по всей квартире облицован плитками из пенопласта или скрыт за натяжным, то, вероятно, трещины и потеки просто пытались замаскировать.

Но неважное техническое состояние – это не повод отказаться от покупки (разумеется, если сама квартира нравится). Просто на следующий просмотр придется пригласить специалиста, который способен оценить масштабы предстоящего ремонта.

Еще один момент, который для нас важен, – это планировочные характеристики квартиры. Надо сверить то, что мы увидели, с планом в документах. Поэтому переходим к документам.

ИЗУЧАЕМ ДОКУМЕНТЫ

Кроме характеристик самой квартиры нам нужно узнать, кто ее собственник (собственники), сколько лет ей владел (владеют), а также кто и на каких основаниях ее продает (сам собственник либо агент). Поэтому мы просим показать документы.

Возможны разные варианты. Первый: продавец не может вам показать ничего, кроме личного паспорта и последних квитанций об оплате коммунальных услуг. Второй: вам предъявляют толстую папку, в которой могут быть и старинные, и относительно свежие договоры купли-продажи, техпаспорт старого образца, разноцветные устаревшие свидетельства о собственности.

Забегая вперед, скажем, что для сделки все это не потребуется (нужны только паспорта ее участников и свежая выписка из ЕГРН, в которой указаны собственники, кадастровый номер и основные характеристики объекта). Но все прочие документы могут понадобиться для юридической экспертизы и оценки (например, в том случае, если вы намерены оформить ипотеку).

Сейчас разобраться во всем этом вы не сможете. Поэтому фиксируем на камеру смартфона все, что нам представили.

Итак, что нам может пригодиться для принятия окончательного решения?

– Копия выписки из ЕГРН с характеристиками объекта (потребуется для предварительного одобрения заявки на ипотеку, а в дальнейшем – для оформления сделки). Если ее пока нет, то любой документ с планом квартиры (например, техпаспорт) – пригодится для обсуждения на семейном совете и сметы ремонта.

– Копия квитанции об оплате коммунальных услуг – по номеру лицевого счета сможете узнать о наличии задолженностей.

– Показания счетчиков (газ, электричество, вода).

Данный список не является исчерпывающим. В дальнейшем, при подготовке к сделке, нужны будут копии паспортов ее участников (если сделку ведет риэлтор, он обязательно проверит, действительны ли они), все доверенности на продажу (если продавец и собственник не одно и то же лицо), правоустанавливающие документы (договоры купли продажи разных лет, свидетельства о наследстве и т. п.), отказные письма и согласия супругов – для юридической экспертизы. Она будет весьма кстати, если у квартиры несколько собственников либо она в собственности меньше пяти лет. Но опять-таки это предмет отдельной публикации.

И последнее. Будьте вежливы и пунктуальны по отношению к контрагентам. Если результат просмотра вас разочаровал, позвоните им и сообщите о своем решении.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *