Малоэтажные жилые дома

Термин «малоэтажная застройка» вызывает довольно большое количество споров, как среди юристов, так и в среде проектировщиков. Это связано с тем, что он по-разному может трактоваться в нормах права и различных технических нормах. В результате не однозначной трактовки весьма часто возникают вопросы и конфликты, связанные с использованием земельных участков и их застройке.

Что такое застройка жилая малоэтажная?

В действующем законодательстве понятие малоэтажная жилая застройка чётко не определено.

Градостроительный кодекс различает три основных малоэтажной застройки:

  1. Индивидуальные жилые дома (ИЖД). Они представляют собой одноквартирные здания с приусадебным участком, на котором разрешено возведение различных хозяйственных построек, выращивание овощей и декоративных растений, высаживание плодово-ягодных деревьев и кустарников. Земля обычно принадлежит собственнику участка.
  2. Блокированные жилые дома, получившие распространение по следующим причинам:
  • использование общих стен позволяет уменьшить себестоимость строительства дома;
  • уменьшается себестоимость земельного участка для одного домохозяйства;
  • снижается себестоимость подвода коммуникаций на одно домохозяйство, упрощается их техническая реализация.

Блокированные жилые дома характеризуются следующими признаками:

  • состоят из блоков;
  • в каждом блоке живет одна семья;
  • каждый блок имеет свой выход;
  • блоки соединены общими стенами;
  • в общих стенах нет проемов;
  • каждый блок имеет отдельный выход.

Дома блочной конструкции характеризуются отдельным придомовым участком земли для каждого блока, в котором проживает одна семья. На земельном разрешено возводить гаражи для личного авто, вспомогательные и хозяйственные постройки, высаживать фруктовые деревья, ягодные кусты, устраивать грядки, парники, теплицы, выращивать овощи, другие сельскохозяйственные культуры. Разрешено также устройство зон отдыха, детских игровых зон, площадок для занятий спортом.

Рекомендуем ознакомиться:

  1. Малоэтажные многоквартирные дома:
  • состоят из одного или нескольких подъездов;
  • каждый подъезд состоит из нескольких квартир;
  • число подъездов в доме не превышает четырех;
  • число этажей – от одного до трех.

Кроме того, статьей 35 ГрК РФ введено понятие жилых домов средней этажности (до 8 этажей) и многоэтажных жилых домов.

К малоэтажной застройке относят индивидуальные, блокированные, на несколько квартир, жилые малоэтажные, до трех этажей включительно дома.

Категории земель. Виды разрешенного использования

Весь земельный фонд Российской Федерации поделен на категории. Категория земельного участка определяет его целевое использование. Фактически, понятия категория земельного участка и целевое назначение с юридической стороны равнозначны. Отношение земли к определенной категории закрепляется юридически согласно Земельному кодексу РФ. Законодательно установленная категория земель позволяет сохранить свойство земельного участка с течением времени, исключает нецелевое использование земли. Всего установлено семь категорий. Под малоэтажное строительство предназначены земли категории поселение.

Вид разрешенного использования земли (ВРИ) уточняет, с какой целью используется участок. Для этого составлен специальный классификатор, в котором приведены коды и описания ВРИ участков всех типов. Данный документ утверждён приказом 540 от 1.09.2014г.

До ноября 2015 года малоэтажная застройка, согласно приказу 540, включала в себя исключительно территории, выделенные под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Площадки, выделенные для строительства многоквартирных домов малой этажности (до четырех этажей), относились к землям, предназначенным под среднеэтажное строительство. В результате возникали ситуации, когда рядом с индивидуальными либо двух-трехэтажными домами возводились высотные дома (до 8 этажей). Это вызывало недовольство жителей и конфликты, в местную администрацию сыпался поток различных запросов и жалоб. Хотя формально законодательство местными властями и разрешающими органами было соблюдено.

Для решения возникшей проблемы в классификатор ВРИ земельных участков приказом No 709 Минэкономразвития от 21.09.2015 г внесено изменение и появился новый вид ВРИ земли – 2.1.1 «малоэтажная многоквартирная застройка”.

Согласно классификатору ВРИ, к малоэтажной жилой застройке относятся:

Рекомендуем ознакомиться:

  1. Земли, предназначенные для ИЖС (код классификатора 2.1). На землях данного типа допускается:
  • возводить индивидуальные жилые дома высотой не свыше 3 надземных этажей;
  • обустраивать приусадебное хозяйство выращивать овощи и бахчевые, ягоды и декоративные растения, строить парники и теплицы, сажать плодово-ягодные деревья, кусты;
  • располагать индивидуальные бани и гаражи, различные сооружения подсобного назначения.
  1. Земли под ведение личного подсобного хозяйства. ВРИ 2.2. На участке с ВРИ данного типа разрешается также содержать сельскохозяйственных животных.
  2. Сблокированные дома блочного типа. ВРИ 2.3. На данных участках разрешается постройка только блокированных домов (пентхаусов), вспомогательных строений, гаражей под личный транспорт, выращивание ягод, фруктов, овощей, различных декоративных культур. Устройство зон отдыха, площадок для занятий спортом, детских игровых зон.
  3. Земли, помеченные как «Малоэтажная многоквартирная жилая застройка» (код классификатора ВРИ 2.1.1). На земельных участках данного типа разрешается:
  • размещать многоквартирные жилые дома. Дома должны иметь максимум 4 этажа (с учетом подземного или мансардного);
  • выращивать плодово-ягодные и декоративные растения, овощи;
  • возводить гаражи под личный автотранспорт, сараи, вспомогательные сооружения различного назначения;
  • располагать в зданиях объекты для обслуживания инфраструктуры жилых домов и проживающих в них жильцов. Обслуживающие объекты могут располагаться во встроенных, либо пристроенных помещениях. Они должны занимать не свыше 15% всей площади помещений малоэтажного дома;
  • создавать зоны отдыха, детские игровые зоны, площадки для спортивных игр и занятий спортом.

На участках с ВРИ 2.1.1 разрешается возведение исключительно многоквартирного малоэтажного жилья. Недопустимо строительство индивидуальных домов.

Чтобы оформить разрешение на строительство малоэтажного дома нужно иметь земельный участок с видом целевого использование поселение и ВРИ, соответствующим типу проекта дома.

Преимущества и недостатки малоэтажной застройки

Малоэтажная застройка развивается сегодня высокими темпами, её доля в общей доле строительства жилья постоянно возрастает. Это связано со следующими преимуществами малоэтажного строительства:

  • минимум согласований проекта;
  • высокая скорость постройки;
  • низкая себестоимость жилья;
  • экологичность;
  • низкая плотность населения на квадратный км;
  • меньшие затраты на организацию стоянок, зон отдыха, детских площадок;
  • низкая нагрузка на прилегающие автодороги;
  • комфортность проживания.

К преимуществам малоэтажной застройки можно отнести также автономность инфраструктуры, эстетичность, удобство эксплуатации и возможность возведения жилья по индивидуальным проектам.

Есть у малоэтажного строительства и недостатки:

  1. Дороговизна земли под строительство.
  2. Сложность оформления земельного участка.
  3. Высокая стоимость подключения коммуникаций.

Главная особенность малоэтажного жилья – повышенный комфорт проживания, высокая скорость и простота взведения, экологичность и доступная стоимость. Главный недостаток «малоэтажки» – высокая цена земельного участка.

Проектирование

Проектирование малоэтажных жилых домов:

  • индивидуальных,
  • многоквартирных до 3 этажей;
  • блокированных.

Их возведение допускается без государственной экспертизы безопасности проекта, проведения и анализа результата инженерно-геологических работ.

При проектировании необходимо соблюдать требования строительных правил и норм на постройку одноквартирных и малоэтажных многоквартирных жилых домов СП 55.13330.2011, общие требования свода правил по проектированию малоэтажной застройки поселений СП 30-102-99, устройству сетей водоснабжения, теплоснабжения и канализации, ПУЭ, правил пожарной безопасности, другой нормативно-технической документации по местным условиям.

Размещено на http://www.allbest.ru/

1. Введение

2. жилые здания

3. Классификация малоэтажных жилых зданий

4. Недостатки и преимущества малоэтажные жилых зданий

5. Обзор рынка малоэтажного жилья. Ценовые характеристики

6. Износ жилых зданий

7. Обзор малоэтажных жилых комплексов Ленинградской области

8. Заключение

9. Список литературы

1. Введение

малоэтажное жилое здание

Целью данной курсовой является анализ состояния рынка малоэтажных жилых зданий. Анализ спроса и предложения, уровня стоимости кв. м., особенности потребительских предпочтений, структуры спроса, а также прогнозы и тенденции развития рынка.

Строительство малоэтажных зданий широко распространено. Внимание к малоэтажному строительству возрастает, несмотря на то, что эта застройка характеризуется небольшой плотностью жилого фонда и в соответствии с этим относительно высокой стоимостью благоустройства на единицу полезной площади. Однако у малоэтажного строительства есть существенные преимущества. Прежде всего это непосредственная связь с природным окружением, возможность организации досуга на свежем воздухе, возможность иметь в жилище здоровый микроклимат.

2. Малоэтажные жилые здания

Малоэтажное жилое здание — малоэтажное здание, предназначенное для постоянного или сезонного проживания людей.

По этажности, учитывая определение термина «малоэтажное здание», они могут быть подразделены на одноэтажные, двухэтажные, в т. ч. одноэтажные с мансардой, и трехэтажные. В зависимости от основных стеновых материалов малоэтажные здания могут быть подразделены на каменные, кирпичные, бетонные (железобетонные), деревянные, в т. ч. из массивных деревянных деталей (бревен, брусьев), каркасно-щитового, панельного и т. п. вида; из других местных стройматериалов, в т. ч. глинобитные.

По конструкции стен малоэтажные здания можно подразделить на кладочные (камень, кирпич, бревно и брусья, блоки и др.), монолитные (бетон, керамзитобетон, саманно-заливные и т. п.), каркасные (деревянные, металлические и др. каркасы), панельные и щитовые (деревянные панели и щиты, панели из легких стальных конструкций, железобетонные панели и т. п.), комбинированные, например, цокольный или первый этаж из камня или кирпича, а второй этаж (мансарда) из деревянных деталей или конструкций.

В зависимости от материалов стен, перекрытий и фундамента капитальность (срок службы) малоэтажных зданий может быть представлена пятью группами: от первой — здания с каменными (кирпичными, крупноблочными) стенами, железобетонными перекрытиями и каменными или бетонными фундаментами, срок службы которых не менее 150 лет, до пятой — каркасные, щитовые, саманные и глинобитные здания с деревянными перекрытиями, столбчатыми фундаментами и сроком службы до 30 лет.

По социальному уровню малоэтажные жилые здания могут быть подразделены на три основные группы: социальные, экономичные и элитарные.

К социальным (муниципальным) относят малоэтажные жилые здания, квартиры (комнаты) в которых предоставляются бесплатно или за доступную цену найма или аренды по нормативам социального минимума жилой площади тем гражданам, которые имеют право на получение данной жилплощади. Социальные малоэтажные жилые здания являются, как правило, муниципальной собственностью и представлены многоквартирными зданиями блокированного или секционного типа.

Малоэтажные жилые или смешанные здания, возводимые гражданами за счет собственных или заимствованных в установленном порядке средств (кредитов, ссуд, займов), относят к экономичным (доступным). Такие здания являются в основном одноквартиными (односемейными) ; при наличии при них обустроенного и используемого для хозяйственной деятельности земельного участка значительной площади, такие жилища называют усадьбой. Экономичное жилое здание, при котором имеется небольшой земельный участок, используемый только для отдыха (газоны, лужайки, беседки и т. п.), называют коттеджем.

К элитарным (высококомфортным, особо престижным) относят одноквартирные малоэтажные жилые здания с высокими потребительскими параметрами (общей и жилой площади, количества комнат, насыщенности инженерным оборудованием и т. п.). Обычно их называют особняками, виллами. Последние характеризуются наличием земельного участка большой площади (от 1 гектара) с парком, садом, водоемом и т. д.

Сложившиеся к настоящему времени потребительские параметры малоэтажных жилых зданий различного социального уровня позволяют учесть их дополнительные характеристики и граничные условия. Социальные жилые здания предусматривают, как правило, общую площадь квартиры в пределах 30 кв. метров, а сметная стоимость их строительства составляет порядка 150-200 у. е. за 1 кв. метр общей площади. Экономичные жилые здания — это в основном двухэтажные (одноэтажные с мансардой) здания общей площадью 120-150 кв. метров, а стоимость одного кв. метра может находиться в диапазоне от 150 до 500 у. е. Общая площадь элитарных жилых зданий за последние годы снизилась — с 400-500 кв. метров в 1992-94 г. г. до 180-220 кв. метров в 1999-2001 г. г. Объясняется это осознанием реальных эксплуатационных расходов и критериев комфортности.

По количеству квартир малоэтажные жилые здания подразделяют на одноквартирные (элитарные и экономичные здания), двухквартирные (частный случай экономичных и социальных жилых зданий) и многоквартирные (преимущественно социальные жилые здания).

По периодичности проживания малоэтажные жилые здания могут быть подразделены на здания для постоянного (круглогодичного) проживания и здания для сезонного проживания (в основном — дачи). К последним, естественно, не относят здания и постройки типа садовых (летних) домиков, хозблоков и т. п.

Предлагаемая классификация малоэтажных зданий не претендует на окончательную полноту и достаточность. Но она сегодня может составить основной понятийный аппарат участников создания малоэтажных зданий. Наряду с терминологией классификация нуждается в определенной устойчивости и нормативной регламентации. Без этого создание современной нормативной базы отечественного малоэтажного жилищного строительства, острую необходимость которой чувствуют все, просто невозможно. Ибо, не имея единого понятийного аппарата, нормативная база будет грешить неточностями и погрешностями.

3. Классификация малоэтажных жилых зданий

1. Малоэтажные жилые здания подразделяют (классифицируют) по основным и дополнительным признакам.

Основные признаки:

функциональное назначение;

этажность;

материалы и конструкции стен;

уровень инженерного обеспечения;

срок службы (капитальность).

Дополнительные признаки:

количество квартир;

социальный уровень;

периодичность проживания.

2. По функциональному назначению малоэтажные жилые здания подразделяют на

жилые и многофункциональные. К многофункциональным относят жилые малоэтажные здания, в специальных помещениях (зонах) которых производится товарная продукция или оказываются услуги населению (дом-пекарня, дом-аптека, дом-магазин, дом-малокомплектная школа и т. п.).

3. По этажности малоэтажные жилые здания подразделяют на:

одноэтажные;

двухэтажные, в т. ч. одноэтажные с мансардой;

трехэтажные, в т. ч. двухэтажные с мансардой;

четырехэтажные, в т. ч. трехэтажные с мансардой.

4. По материалам и конструкциям стен малоэтажные жилые здания классифицируют:

4. 1 По основным стеновым материалам:

каменные;

кирпичные;

деревянные, в т. ч. из массивных деревянных деталей (бревна или брусья), панелей, щитов, каркасов на основе древесины;

бетонные, в т. ч. железобетонные;

из местных строительных материалов (блоки, камни и др.), включая глинобитные.

4. 2 По конструкции стен:

кладочные (камень, кирпич, бревна или брусья, блоки и др.) ;

монолитные (бетон, керамзитобетон и т. п.) ;

каркасные (деревянные, металлические и др.) ;

панельно-щитовые (деревянные щиты и панели, железобетонные панели, панели из легких стальных конструкций и др.) ;

комбинированные (например, цокольный или первый этаж из камня или кирпича, а второй этаж или мансарда из деревянных конструкций и деталей).

5. По уровню инженерного обеспечения малоэтажные жилые здания подразделяют на три категории согласно табл. 1.

6. По сроку службы (капитальности) малоэтажные жилые здания подразделяют на пять групп — в зависимости от вида материалов фундамента, стен и перекрытий — согласно табл. 2.

7. По количеству квартир малоэтажные жилые здания подразделяют на:

одноквартирные;

двухквартирные;

многоквартирные, в т. ч. блокированные и секционные.

4. 8 По социальному уровню малоэтажные жилые здания подразделяют на:

социальные;

экономичные (доступные) ;

элитарные.

4. 9 По периодичности проживания малоэтажные жилые здания подразделяют на малоэтажные жилые здания постоянного проживания и малоэтажные жилые здания сезонного проживания. К последним в основном относят дачные дома без систем отопления, но не учитывают при этом садовые домики и хозяйственные блоки.

4. Недостатки и преимущества малоэтажные жилых зданий

Малоэтажные жилые дома имеют свои недостатки и преимущества

К недостаткам можно отнести следующие:

1) небольшая плотность жилого фонда, что приводит к более высокой стоимости благоустройства на единицу полезной площади и большой потребности в территории;

2) невысокая степень капитальности (для массового строительства) ;

3) увеличение радиуса культурно-бытового обслуживания

К преимуществам жилых малоэтажных домов относят следующие:

1) непосредственная связь человека с природным окружением;

2) возможность организации отдыха семьи на свежем воздухе;

3) возможность иметь здоровый микроклимат;

4) возможность для социальных контактов при хорошей изоляции;

5) возможность для аграрной деятельности сельских жителей и горожан — садоводства, огородничества, цветоводства;

6) более простые методы возведения зданий и облегчённые конструкции, использование местных строительных материалов.

7) сокращённые сроки возведения здания за счёт использования личного труда застройщика;

8) упрощённые системы инженерного оборудования;

9) более дешёвые дорожные работы.

Малоэтажные жилые дома обеспечивают хорошие гигиенические качества жилой среды — инсоляцию, проветривание, а также значительный световой фронт. Индивидуальные дома характеризуются свободой в выборе планировочной схемы, пропорций, размещения световых проёмов и ориентации. Ориентируют помещения жилого дома по сторонам горизонта, по отношению к улице, двору, саду, соседнему участку, а также в зависимости от расположения главного входа и положения хозяйственных помещений. Одноквартирные дома дают возможность поэтапного увеличения площади с ростом числа членов семьи путём использования чердачного пространства, надстройки или пристройки дополнительных помещений, что весьма актуально в современных условиях.

5. Обзор рынка малоэтажного жилья

Строительный рынок в России переживает период интенсивного роста. Одним из наиболее перспективных его сегментов является малоэтажное домостроение. Среди причин развития данного сегмента: увеличение благосостояния населения, рождающее желание жить в более комфортных условиях, с одной стороны, и высокая потребность в недорогом жилье, с другой. В середине 1990-х годов петербургские власти признали возведение малоэтажных домов в черте города перспективным направлением строительной отрасли. Слова \»коттедж\» и \»таун-хаус\» прочно вошли в лексикон специалистов по недвижимости. По замыслу, малоэтажки должны были стать типичным жильем для представителей среднего класса (как это распространено на Западе). На практике же пока основными покупателями данного сектора являются слои населения, чей доход высок или выше среднего. Считается, что Петербург по развитию рынка недвижимости отстает от Москвы на 4-5 лет. Происходит это по целому ряду причин. Одна из них — транспортная проблема, вторая — необеспеченность коммуникациями территорий, предназначенных под малоэтажное строительство, третье — ограниченное предложение при высокой цене продукта. Интерес к обособленному постоянному проживанию в основном расположен недалеко от города, или в черте его. Места далее 50 км от города уже зоны временного (сезонного) проживания, и интересны исключительно как дачные поселки. Исходя из перспективного плана развития Санкт-Петербурга, и устранения препятствий, увеличение моды на проживание, а соответственно и спроса на малоэтажные проекты, бум именно коттеджных поселков ожидается в 2006-2007 годах. На таунхаусы спрос носит уже сформировавшийся характер. Не менее 25% петербуржцев хотели бы жить в ближнем пригороде. За год на пригородном рынке выставляется около 5000 объектов (участки и индивидуальные дома). Объем предложения ежегодно увеличивается на 20-25%. В год продается 300-500 коттеджей. Доля девелоперских проектов пока составляет всего около 15% от общего объема рынка, но при этом имеет тенденцию к росту. Учитывая демографическую структуру и уже сложившуюся обеспеченность жильем в Ленинградской области, а также складывающуюся конъюнктуру на рынке малоэтажного коттеджного строительства можно сделать прогноз о существенном росте объемов жилищного строительства в 2005-2007 г. г., в большей степени за счет комплексной коттеджной и малоэтажной застройки. Емкость рынка составляет около 5 млрд. долл. США. Рынок коттеджного строительства сейчас находится в фазе активного роста. Началось формирование зон комплексной застройки в традиционных местах постоянного проживания и отдыха в Ленинградской области. Рынок малоэтажного жилья в Петербурге сформирован, и в перспективе будет постоянно расти без резких всплесков спроса и предложения. По мере исчерпывания земельных участков под застройку зоны малоэтажной застройки будут активнее перемещаться в ближайшие предместья Петербурга.

По официальной статистике в 2006 году было построено 139, 9 тыс. малоэтажных жилых домов с общей площадью 19. 8 млн. кв. м. В структуре рынка малоэтажного домостроения четвертая часть принадлежит деревянным домам. Деревянное домостроение, традиционное для России (на территории трети России больше 50% населения регионов проживает в деревянных домах, а на более чем половине территории страны от 25 до 50% населения имеют жилище из дерева), в последние годы получило новый потенциал для развития. На современном российском рынке можно обобщенно выделить два основных типа деревянных домов: из массивной древесины (рубленные, брусовые дома, дома из оцилиндрованного бревна и клееного бруса) и каркасно-панельные (в т. ч. щитовые). На настоящий момент самый распространенный способ строительства в деревянном домостроении — из массивной древесины. На дома со стенами из рубленого вручную и оцилиндрованного бревна, а также профилированного массивного бруса (клееного и простого) приходится до 80% рынка. На долю каркасного и панельного домостроения приходится, соответственно, 20%. В ближайшие годы, вместе со строительством социального жилья, эта доля будет расти. в заключении выделим основные тенденции рынка деревянного домостроения:

рост спроса на экономичные деревянные дома — каркасные и блочно-модульные

Крупные проекты коттеджных поселков реализуются сейчас с использование деревянно-каркасных технологий. Такие поселки построены в Подмосковье, Санкт-Петербурге, Ростовской области, Краснодарском крае, на Урале и других регионах. Объемы строительства модульных деревянных домов пока незначительны, но технология называется одной из наиболее перспективных. Среди примеров организованной блочно-модульной застройки — подмосковный поселок «Благово» или ленинградский поселок «Янино».

увеличение интереса к деревянным коттеджным поселкам

Если совсем недавно единственным материалом для строительства элитных поселков был кирпич (камень), то сейчас все чаще используется дерево. Сегмент деревянных коттеджных поселков растет ~ на 30% в год. Для строительства используется клееный брус или оцилиндрованное бревно.

снижение доли импортных деревянных домов;

рост интереса к небольшим деревянным домам площадью 100-200 кв. м. ;

интерес к домам в классическом и старорусском стиле (меньший спрос на дома в скандинавском и американском стилях) ;

строительство деревянных дачных поселков (организованная застройка) :

На рынке появились предложения организованных дачных поселков. В отличие от социального жилья, строящегося в основном по каркасной и модульной технологиям, или коттеджных поселков для постоянного проживания, для которых наиболее распространенными материалами являются клееный брус и оцилиндрованное бревно, дачи строят из простого и профилированного бруса, реже — из оцилинрованного бревна и клееного бруса. Площадь домов в дачных поселков — 60-150 кв. м.

повышение цен на деревянные дома.

Эта тенденция присуща всему строительному рынку и связана с удорожанием строительных материалов и услуг строителей.

Ценовые характеристики

В течение прошлого года цены на малоэтажное жилье, как и в целом по городу, росли. Стоимость квадратного метра общей площади в секционных домах и таун-хаусах в черте города составила от 850 до 1500 долл. США. В отдельных проектах стоимость достигала 1700 долл. США за кв. м. Цена предложения в таун-хаусах по сравнению с квартирами в малоэтажных секционных домах в среднем на 25-30% выше. Цены на загородное жилье включают две составляющие: стоимость земельного участка и цена квадратного метра общей площади коттеджа. В соответствии с этим, на рынке существуют предложения от застройщиков исходя из стоимости за сотку земли: Выборгский район — 2000-2300 долл. США, Всеволожский район — 3000-10000 долл. США, Курортный — от 10000 долл. США. Стоимость коттеджа зависит от площади: при цене 1000 долл. США за кв. м. за дом придется отдать от 250000 (250 кв. м) до 600000 долл. США (600 кв. м).

6. Износ и методы измерения

Физический износ. Критерием оценки технического состояния здания в целом и его конструктивних злементов и инженерного оборудования является физический износ. В процессе многолетней зксплуатации конструктивние злементы и инженерное оборудование под воздействием физико-механических и химических факторов постоянно изнашиваются; снижаются их механические, зксплуатационные качества, появляются различные неисправности. Все зто приводит к потере их первоначальной стоимости. Физический износ — зто частичная или полная потеря злементами здания своих первоначальных технических и зксплуатационних качеств.

Многие факторы влияют на время достижения зданием допустимого физического износа, при котором дальнейшая эксплуатация здания практически невозможна. Основными факторами, влияющими на время достижения зданием предельно допустимого физического износа, являются:

качество применяемых строительных материалов;

периодичность и качество проводимых ремонтных работ;

качество технической эксплуатации;

качество конструктивных решений при капитальном ремонте;

период неиспользования здания;

плотность заселения.

При неиспользовании здания (отселенное здание) износ увеличивается в несколько десятков раз быстрее, нормальной эксплуатации заселенного дома. Значительное на рост физического износа отселенного здания оказывает измененный тепловлажностный режим внутри здания, что приводит к ускоренному разрушению конструктивных элементов и инженерного оборудования. Физический износ жилого дома определяет вид, объемы и затраты капитального ремонта.

Оценка состояния здания в общего физического износа представлена ниже.

Оценка состояния здания Физический износ, %

Хорошее 0-10

Вполне удовлетворительное 11-20

Удовлетворительное 21-30

Не вполне удовлетворительное 31 — 40

Неудовлетворительное 41-60

Ветхое 61-75

Непригодное (аварийное) 75 и выше

Для решения конкретных проблем модернизации домов недостаточно знать общий физический износ здания, который определяют сложением данных физического износа конструктивных элементов по доле восстановительной стоимости каждого из них в общей стоимости здания. Для этого необходимо знать техническое состояние (износ) основных конструктивных элементов, не подлежащих замене (фундаменты, стены, лестницы железобетонные перекрытия) и остаточный срок их службы.

Моральный износ. Обесценение жилищного фонда происходит также за счет морального старения. Установлены две формы морального износа средств труда и удешевления производств по мере развития научно-технического прогресса. Вторая форма морального износа состоит в том, что по мере развития науки и техники создаются новые конструкции машин и оборудования, обеспечивающие более высокую производительность труда.

Моральный износ старого жилищного фонда — это обесценивание жилого дома в результате уменьшения затрат общественно необходимого труда на возведение в современных условиях сходного по объемно-планировочным решениям и благоустройству с ранее возведенными домами в результате роста производительности труда и несоответствия объемно-планировочных и инженерно-конструкторских решений, не обеспечивающих современного уровня комфорта проживания по сравнению с новым строительством. Под этим подразумеваются недостатки:

отсутствие горячего водоснабжения, мусоропровода, связи и лифтов (при отметке входа в квартиру верхнего уровнем тротуара или отмостки 14 м и более) ;

деревянные перекрытия и перегородки; отсутствие ванных комнат; планировка квартир регулярная, но неудобная для посемейного заселения;

средняя площадь квартир по дому более 45 м2;

планировка нерегулярная, хаотичная, многокомнатные квартиры, местами несовпадение санузлов по этажам.

Первая форма морального износа приводит к снижению начальной стоимости жилищного фонда, что отражается на восстановительной стоимости здания и, следовательно, на амортизационных отчислений на капитальный ремонт, т. е. к снижению себестоимости услуг жилищного хозяйства.

Восстановительная стоимость жилого дома — это первоначальная стоимость здания за вычетом величины, отражающей уменьшение затрат общественно необходимого труда на возведение в современных условиях жилого дома, сходного по объемно — планировочным решениям и уровню комфорта с ранее возведенными домами за счет увеличения производительности труда.

В отличие от первой формы морального износа вторая форма обусловливает дополнительные капитальные вложения, необходимые для ликвидации технического и функционального старения, что, в свою очередь, способствует возрастанию амортизационных отчислений на капитальный ремонт и полное восстановление модернизируемых зданий.

7. Обзор малоэтажных жилых комплексов Ленинградской области

Один малоэтажный проект, стоящийся сейчас во Всеволжском районе, является ЖК «Шуваловский парк». Это малоэтажный жилой комплекс комфорт-класса, который возводится компанией «47 регион» в поселке Вартемяги. Высота домов в «Шуваловском парке» — 3 этажа. Комплекс будет обладать развитой инфраструктурой: общественно-деловым центром, там расположатся магазины, кафе, мини-пекарня, химчистка и т. д. В 10 минутах езды от жилого комплекса «Шуваловский парк» находятся крупнейшие гипермаркеты и строительные магазины: Мега-Парнас, IKEA, Ашан, Призма, Максидом, К-Раута и ТРК «Гранд Каньон».

Еще один малоэтажный жилой комплекс «Черничная поляна» вскоре появится во Всеволожском районе в поселке Юкки на границе с Санкт-Петербургом. Граница с городом проходит по Приозерскому шоссе. С юга поселок граничит с КАД через буферную зону, застраиваемую крупными торговыми и развлекательными центрами (Мега, Ашан, Икея, Адамант, Максидом и др.). Строит проект одноименный ЖСК. В поселке развитая инфраструктура: магазины, кафе, школы, полиция, почта и др. Функционирует сеть спортивных баз, имеются лыжные трассы, трамплины. Рядом находится целая система озер, в частности, живописное Тохколодское озеро, а также лесопарк «Осиновая роща». Жилой комплекс состоит из нескольких монолитно-кирпичных 3-этажных домов на 35-40 квартир каждый (по генплану всего 7 домов). Квартиры свободной планировки площадью 37, 8 — 74, 1 кв. м. Высота потолков 2, 85 м.

8. Заключение

В целом, малоэтажная застройка является одним из наиболее оптимальных форматов для всех участников рынка. Сейчас малоэтажное строительство рассматривается, как способ повысить доступность жилья для широких слоев населения и увеличить темпы строительства жилой недвижимости. Ведь стоимость квадратного метра здесь может быть ниже, чем в многоэтажных проектах. Кроме того, в рамках комплексного освоения удаленных территорий наиболее оптимально возводить именно невысотные жилые объекты. Для покупателей малоэтажные проекты — это, прежде всего, комфортное проживание и возможность улучшить качество жизни. Они отличаются более «семейным» окружением и безопасностью. С точки зрения экологии, такие проекты наносят гораздо меньший вред окружающей среде из-за низкой плотности застройки, в них есть возможность организовать больше рекреационных зон. Кроме того, за счет низкой плотности застройки снижается нагрузка на транспортную, инженерную и социальную инфраструктуру.

9. Список литературы

Газета «Строительный Эксперт»

http://www.ssk-inform.ru — Технический паспорт малоэтажного жилого здания

http://www.vashdom.ru Рынок малоэтажного домостроения

http://zem.ru — Обзор проблематики малоэтажного жилья в России.

Размещено на Allbest.ru

Summary:
Описание:

Наиболее распространенными типами жилья в нашей стране являются многоэтажные многоквартирные жилые здания и индивидуальные одноквартирные жилые дома, однако в последние годы определенный интерес у потребителей вызывает жилье некоторого «промежуточного» класса: многоквартирные, но при этом малоэтажные жилые здания. С точки зрения нормативных документов отличие многоквартирных малоэтажных зданий от блокированной застройки одноквартирными жилыми домами определяется наличием самостоятельных инженерных систем. Но это техническая сторона вопроса, которая мало волнует потребителя: гораздо важнее то обстоятельство, что, выбирая такое жилье, потребитель получает новую среду обитания, новый образ жизни – то, что иногда определяют термином «субурбия».

Малоэтажные многоквартирные жилые здания как новая среда обитания

М. М. Бродач, канд. техн. наук, директор журнала «Энергосбережение», вице-президент НП «АВОК», профессор Московского архитектурного института (Государственная академия)

Н. В. Шилкин, канд. техн. наук, шеф-редактор журнала «Энергосбережение», профессор Московского архитектурного института (Государственная академия)

Наиболее распространенными типами жилья в нашей стране являются многоэтажные многоквартирные жилые здания и индивидуальные одноквартирные жилые дома, однако в последние годы определенный интерес у потребителей вызывает жилье некоторого «промежуточного» класса: многоквартирные, но при этом малоэтажные жилые здания. С точки зрения нормативных документов отличие многоквартирных малоэтажных зданий от блокированной застройки одноквартирными жилыми домами определяется наличием самостоятельных инженерных систем. Но это техническая сторона вопроса, которая мало волнует потребителя: гораздо важнее то обстоятельство, что, выбирая такое жилье, потребитель получает новую среду обитания, новый образ жизни – то, что иногда определяют термином «субурбия».

Нормативная база, термины и определения

Следует различать малоэтажные многоквартирные здания и одноквартирные дома в блокированной застройке. При внешнем сходстве это разные типы зданий. Отличия определяются сводами правил СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01–2003», СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02–2001», СП 30-102–99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства».

Согласно определению СП 30-102–99, малоэтажная жилая застройка – жилая застройка этажностью до четырех этажей включительно с обеспечением, как правило, непосредственной связи квартир с земельным участком. При этом в п. 5.1.1 указывается, что малоэтажной жилой застройкой принята застройка домами высотой до трех этажей включительно. Блокированный жилой дом, согласно этому же СП, – это дом, состоящий из двух и более квартир, каждая из которых имеет непосредственный выход на свой приквартирный участок.

Свод правил СП 55.13330.2016 определяет термин «блок жилой автономный» как жилой блок, имеющий самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеющий общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками. Блокированная застройка домами жилыми одноквартирными – застройка, включающая в себя два и более пристроенных друг к другу дома, каждый из которых имеет непосредственный выход на отдельный приквартирный участок.

Таким образом, с точки зрения инженерного оборудования ключевое отличие многоквартирного здания от блокированных одноквартирных домов – наличие самостоятельных инженерных систем. Это же подтверждается и определением СП 54.13330.2016, согласно которому здание многоквартирное – это жилое здание, в котором квартиры имеют общие внеквартирные помещения и инженерные системы. Этот свод правил не распространяется на блокированные жилые дома, в которых помещения, относящиеся к разным квартирам, не располагаются друг над другом и общими являются только стены между соседними блоками.

Еще одно важное отличие многоквартирных зданий от одноквартирных домов в блокированной застройке с точки зрения проектировщика – это необходимость экспертизы проекта многоквартирного здания. Для домов в блокированной застройке Градостроительный кодекс такой экспертизы не требует. Согласно ст. 49 Градострои­тельного кодекса Российской Федерации (Федеральный закон № 190-ФЗ от 29 декабря 2004 года), экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий, государственная экологическая экспертиза проектной документации объектов не проводится в отношении проектной документации жилых домов с количеством этажей не более чем три, состоящих из нескольких блоков, количество которых не превышает десяти и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки), в случае, если строительство или реконструкция таких жилых домов осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации.

Исходя из определений СП и Градостроительного кодекса, малоэтажное многоквартирное жилое здание – это здание высотой до трех этажей включительно с общедомовыми инженерными системами.

Энергоэффективное инженерное оборудование

Одно из преимуществ, которые можно реализовать при строительстве малоэтажных многоквартирных жилых зданий, – внедрение энергоэффективного инженерного оборудования, использование нетрадиционных возобновляемых источников энергии (НВИЭ) и вторичных энергетических ресурсов. В индивидуальном строительстве потребителей отпугивают высокие первоначальные капитальные затраты; в многоэтажных многоквартирных зданиях эффект энергосбережения не очень заметен для отдельного жителя.

Так, например, теплонасосные системы экономически оправданно применять в зданиях площадью от 120 м2, оптимальным вариантом является здание площадью от 200 м2. Если нет магистрального газа, то для здания площадью 200 м2 и выше применение теплонасосных систем с использованием комбинированного источника воздух/грунт для обеспечения 100 %-ной надежности теплоснабжения объекта – один из самых предпочтительных вариантов .

Уменьшить капитальные затраты на теплонасосные установки можно при использовании так называемых бивалентных систем. В моновалентной системе теплонасосная установка рассчитывается на пиковую нагрузку. В связи с этим возрастают капитальные затраты как на сам тепловой насос, так и на систему сбора низкопотенциальной теплоты (например, дополнительные геотермальные скважины). В бивалентной теплонасосной системе мощность теплового насоса и системы сбора низкопотенциальной теплоты ниже пиковой; пиковые нагрузки покрываются за счет использования теплоносителя из тепловой сети или индивидуального источника (котла).

Поскольку тепловой насос работает тем эффективнее, чем ниже разность температур источника и потребителя теплоты, выгодно использовать этот тип оборудования совместно с низкотемпературными системами отопления, прежде всего теплыми полами. Такая система была реализована, например, в одном из коттеджных поселков Подмосковья , в котором геотермальные теплонасосные установки работают в комбинации с системой отопления теплыми полами. В качестве отопительных приборов применяются низкотемпературные системы на основе замоноличенных в стяжку змеевиков из термостойких труб и сшитого полиэтилена (PEX). Для предупреждения возникновения в помещениях холодных нисходящих воздушных потоков от окон, предупреждения выпадения конденсата на внутренней поверхности стекла при отсутствии отопительных приборов, размещенных под окнами, использовалось уменьшение шага замоноличенных в стяжку змеевиков. Если шаг основной укладки составлял 250 мм, то в зоне окон он уменьшался до 100–150 мм. При этом для снятия пиковых нагрузок в периоды, характеризуемые экстремально низкими температурами наружного воздуха, предусмотрен электрический водонагреватель (электробойлер) для догрева теплоносителя после теплонасосной установки. Электробойлер включается в работу автоматически. Для отопления каждой секции жилых домов используются две теплонасосные установки, что позволяет обеспечить резервирование на случай возможного выхода из строя части оборудования.

По словам технического директора российского производителя тепловых насосов Thermex Energy Александра Федорова, в повседневную практику входит применение геотермальных теплонасосных систем не только для кругло­годичного отопления и нагрева горячей воды, но также и для высокоэффективного и экономичного охлаждения зданий. Такое решение позволяет снизить общие эксплуатационные издержки, избежать размещения на фасадах наружных блоков кондиционеров и характерного шума. Для обеспечения максимальной энергоэффективности и надежности работы системы в российских условиях при выборе геотермальных тепловых насосов, помимо прочего, стоит обратить внимание на наличие погодозависимой автоматики, встроенного ТЭНа и/или функции управления вспомогательным или резервным источником тепла.

Теплонасосные установки очень хорошо сочетаются с солнечными коллекторами для подогрева воды. Такая система описана в : для отопления, горячего водоснабжения и охлаждения здания использована комбинация геотермального теплового насоса, солнечного коллектора, теплых полов и охлаждающих потолков.

В малоэтажных многоквартирных зданиях оправданно также использование фотоэлектрических панелей на крыше и применение полученной электрической энергии для освещения мест общего пользования (освещение в подъездах).

Все это оборудование – геотермальные скважины, солнечные коллекторы и т. д. – существенно увеличивает капитальные затраты, поэтому его применение в зданиях большой площади, какими являются многоквартирные малоэтажные здания, экономически целесообразно.

Поскольку системы естественной вентиляции при низкой высоте вентиляционной шахты могут работать неустойчиво, оправданно применение механической или гибридной (естественно-механической) вентиляции. Эффект энергосбережения в этом случае может быть обеспечен за счет индивидуального регулирования воздухообмена по потребности, а также при применении систем утилизации теплоты вентиляционных выбросов (например, подогрева приточного воздуха за счет вытяжного в пластинчатых перекрестноточных теплообменниках или роторных рекуператорах).

Умный дом

Особенности малоэтажной застройки выдвигают требования не просто желательности, а необходимости использования цифровых технологий. Дело в том, что малоэтажная застройка характерна для районов, удаленных от центров городов (так называемая рурализация; подробнее см. в ). В современных условиях это означает необходимость использования развитых средств цифровой коммуникации, и вполне логичным выглядит следующий шаг: малоэтажное жилое здание – это умный дом, в котором различные подсистемы связаны посредством автоматизированной системы управления (в том числе на основе технологий самообучающихся математических моделей).

В ближайших номерах журнала мы планируем рассмотреть особенности малоэтажных многоквартирных жилых зданий как новой среды обитания более подробно.

Литература

Малоэтажное строительство – один из ключевых факторов комплексного освоения территорий и одно из главных направлений государственной политики в РФ. По прогнозам Правительства России, доля жилья такого типа к 2020 году должна превысить 70 %. Предполагается, что развитие малоэтажного строительства (МЖС) поспособствует общему экономическому росту страны за счет создания миллионов рабочих мест в сфере строительно-монтажных, отделочных работ, на рынке стройматериалов и в области специализированных услуг.

Основные понятия

На сегодняшний день четкого определения малоэтажного строительства в Градостроительном кодексе РФ (ГрК РФ) нет. Существует только несколько уточнений, которые косвенно можно отнести к этому вопросу:

  • описание процедуры получения разрешения на строительство в ст. 51;
  • упоминание о жилых домах высотой не более чем 3 этажа (жилые дома блокированной застройки) и об отдельно стоящих объектах капитального строительства высотой не более чем 2 этажа, не требующих экспертизы, в ст. 49;
  • выделение малоэтажных объектов в составе жилых зон в ст. 35.

Уточнить понятие помогает Приказ Минэкономразвития РФ № 540 от 01.09.2014 г., в котором приведены факторы классификации земельных участков по типу разрешенного использования. В документе сказано, что малоэтажная жилая застройка – это строительство жилого дома высотой не более 3 надземных этажей, пригодного для постоянного проживания и не предназначенного для раздела на квартиры. Не стоит путать определение Минэкономразвития РФ с положениями Градостроительного кодекса. В документе Министерства в качестве основного признака указаны только надземные этажи, а в ГрК РФ – общее количество этажей, включая подземные. Однако на сегодняшний день в строительной отрасли сложилось свое неофициальное определение малоэтажного дома. К малоэтажным зданиям относят дома до 4 этажей включительно без лифта и мусоропровода. В редких случаях туда могут отнести даже здание с 5 этажами.

Что представляют собой малоэтажные жилые комплексы

Малоэтажный жилой комплекс (МЖК) – это единая система, которая предоставляет владельцам не только квартиры, но и сопутствующую инфраструктуру. К данной категории недвижимости относят коттеджи на несколько семей, таунхаусы, многосекционные дома и т. д. Жилой комплекс таких зданий располагается на специально отведенной территории. Площадь дворового пространства, как правило, больше, чем около многоквартирных домов. Здание имеет продуманный архитектурный облик, включает квартиры различных форматов и планировок. Рядом с МЖК обычно много зеленых насаждений, внутренние дворы бывают отгорожены от автомобильных дорог. Реализовать подобные решения в многоэтажных ЖК бывает сложно.

Расскажем подробнее

Планировки квартир. Квартирография проектов в МЖК значительно отличается от предложений многоквартирных новостроек. Многие планировки при малоэтажном жилищном строительстве являются свободными. Владелец сам определяет внутреннее пространство квартиры. Основные тренды: увеличение площади кухни, санузла, уменьшение зон коридоров, объединение помещений.

Благоустройство. Как уже было сказано выше, в МЖК реализована концепция «двор без машин», особое внимание уделяется созданию зон отдыха для детей и взрослых. Преимущественное размещение малоэтажных жилых комплексов на окраинах города и в периферийных районах позволяет обеспечить непосредственную близость от домов лесных массивов. Для МЖК с большим количеством квартир строят многоуровневые парковки. За счет подземных этажей удается практически полностью освободить дворы от автомобилей.

Инженерные сети. Обязанности по содержанию централизованных сетей МЖК по умолчанию ложатся на застройщика как на собственника комплекса. Компания реализует один из 4 возможных сценариев:

  • передает права на инженерные сети действующим сетевым или ресурсоснабжающим организациям по договору купли-продажи, по совместному инвестиционному контракту либо в порядке добровольного отказа;
  • «бросает» собственность в одностороннем порядке (редко), в результате чего появляются бесхозяйные сети, и обязанности по организации их дальнейшего обслуживания ложатся на муниципалитет;
  • передает права некоммерческой корпоративной организации, специально созданной для строительства инженерной инфраструктуры МЖК по инвестиционному контракту;
  • оставляет сети в собственности, передавая их на правах аренды стороннему предприятию, которое выступает перед жильцами как поставщик услуг.

Технологии малоэтажного строительства

Каркасная технология. Метод строительства распространен в США и Канаде, поэтому называется также «канадским». В России дома, построенные по такой технологии, называют каркасно-щитовыми (каркасно-деревянными) и каркасно-панельными.

Особенности технологии:

  • основа здания – металлический или деревянный (в зависимости от технологии) каркас, ограждающие конструкции – крупные стеновые панели из плит OSB, ЦСП;
  • степень заводской готовности домокомплектов достигает 80–90 %;
  • утеплитель располагается между внутренней и наружной обшивкой каркаса, чаще всего в качестве него используются минеральные материалы;
  • особое внимание уделяется герметичности пароизоляции для защиты каркаса.

Компании, специализирующиеся на каркасном домостроении, располагают современными программными комплексами и производственным оборудованием для изготовления конструкций высокого качества.

Легкие стальные тонкостенные конструкции(ЛСТК). Технология является одним из подвидов каркасного строительства. Ее особенность заключается в возведении каркаса дома и строительной системы из тонкостенных металло- и термопрофилей. Термопрофили имеют перфорацию для снижения теплопроводности.

Другие особенности технологии:

  • стеновые ограждения – листы ЦСП, ГВЛ и т. д.;
  • в конструкции используются негорючие материалы, что позволяет обеспечить высокую степень пожарной безопасности домов;
  • срок службы жилья достигает 50 и более лет;
  • такой вид малоэтажного строительства подходит не только для возведения жилых домов, но и для устройства объектов хозяйственного, спортивного, социально-культурного назначения.

SIP-панели. Технология быстрого возведения МЖК основана на использовании особых стеновых и кровельных конструкций. Панели SIP (Structural Insulated Panel) по сути являются сэндвич-панелями из листов OSB-3, заполненными пенополистиролом.

Особенности технологии:

  • для легкого соединения в торцах элементов установлены калиброванные деревянные бруски, которые не создают мостиков холода;
  • силовой каркас отсутствует, его роль играют бруски соседних SIP-панелей и обшивка в целом;
  • для фиксации слоев используется полиуретановый клей высокой прочности;
  • стоимость домокомплекта из SIP-панелей почти вдвое ниже, чем у кирпичных построек;
  • проектный срок службы домов – около 80 лет.

Степень пожарной опасности таких зданий сравнима с характеристиками строений из сруба и бревна. В США, например, по бескаркасной технологии возводят многоквартирные жилые дома высотой до 9 этажей, поликлиники, школы и т. д.

Ячеистый бетон. Особенность материала в наличии множества закрытых воздушных пор диаметром 1–1,5 мм. Различают пено- и газобетон. Материалы имеют разную технологию производства и различные характеристики. Ячеистые бетоны достаточно прочные, негорючие, обладают высокими теплоизоляционными свойствами.

Особенности технологии:

  • для защиты от внешних факторов бетонные блоки покрываются тонкостенной штукатуркой или облицовываются кирпичом. Степень паропроницаемости отделки должна быть ниже, чем у стен;
  • в отличие от каркасных технологий строительство из ячеистого бетона требует устройства монолитного фундамента;
  • максимально допустимая высота домов ограничена для снижения деформационных нагрузок на стеновой материал.

Поризованная керамика. Для строительства используются поризованные керамические крупноформатные блоки. Материал популярен в Европе. Блоки характеризуются низкой теплопроводностью, достаточно высокой прочностью. Параметры материалов регламентирует ГОСТ 530-2007.

Особенности технологии:

  • за счет высоких теплоизоляционных свойств поризованной керамики строительство осуществляется без утеплителя;
  • капиллярная структура сохраняет способность стен к естественному парообмену;
  • небольшой вес материалов позволяет снизить требования к фундаменту.

Дома малой этажности – перспективный тренд, уверенно захватывающий современную строительную сферу. Стоит ожидать, что со временем будут появляться и другие технологии возведения, а производители предложат новые экономичные материалы.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *