Можно ли продать долю

Содержание

Как продать долю в квартире

О чем еще нужно знать при продаже доли

Долю меньше минимальной продать нельзя

Законодательством установлены минимальные доли. Так, один человек не может владеть долей меньше 10 м²: эти нормативы действуют в Москве. Если площадь квартиры составляет 48 м², ее нельзя поделить на 5 долей, потому что у каждого человека будет меньше 10 м³. В других регионах норма составляет 12 м² на одного человека.

В связи с этим законодательство устанавливает следующие минимальные показатели:

🔹 в квартирах площадью 30–60 м² могут быть проданы доли не меньше ¼;

🔹 в квартирах площадью 60–120 м² можно продать не меньше 1/10 доли;

🔹 в квартирах площадью от 132 м² можно продать не меньше 1/15 доли.

Если не соблюсти эти условия, Росреестр откажет в сделке. Вы не сможете, например, продать какую-то часть своей доли, если она составляет 15 м². В таком случае у вас или у продавца окажется меньше 10 м².

Если один из собственников несовершеннолетний

Как продать долю ребенка в квартире? Если одной из долей владеет несовершеннолетний, для оформления сделки дополнительно понадобится разрешение от органов опеки, а также отказ несовершеннолетнего — его могут написать родители или опекуны. В органы опеки нужно обращаться, когда уже нашли покупателя: государственная структура рассматривает каждый случай отдельно. Если опека не даст разрешение, продать долю не получится.

Если вы решаете продать долю несовершеннолетнего, должны будете предоставить ему жилье не хуже предыдущего по условиям. Например, купить долю в другой квартире.

Запомните: если одной из долей владеет ребенок, берите разрешение от опеки. Если планируете продать его долю, тоже понадобится разрешение. Дополнительно вы должны будете предоставить ребенку собственность не хуже.

Если квартира куплена в ипотеку

Можно ли купить долю в квартире или продать ее, если жилье находится под обременением со стороны банка? Технически это возможно, но сделка будет длиться намного дольше.

Понадобится получить разрешение от банка. Квартира выступает залогом, и в случае, если заемщик не выполнит обязательства, банк может продать ее и вернуть себе деньги. Конкретные пути решения ситуации зависят от банка. Например, если собственник выплатил почти весь кредит, банк может снять обременение и разрешить продажу. Если только начал платить, финансовая организация может переоформить кредитный договор на нового собственника или решить вопрос по-другому.

Если вы находитесь в браке

Если владелец состоит в браке, ему нужно получить согласие на продажу от супруга. Это касается только имущества, купленного в браке на совместно нажитые средства. Согласие оформляют в письменной форме. Чаще всего его нужно нотариально заверить.

Без согласия супруга Росреестр может отказать вам в регистрации сделки. Даже если право собственности переоформят, супруг в дальнейшем может обратиться в суд и признать сделку оспоримой.

Разрешение супруга не нужно на продажу имущества, купленного до брака или приобретенного по безвозмездной сделке.

Если доля оформлена в совместную собственность супругов, согласие второго супруга на продажу не нужно. Дело в том, что оба будут участвовать в сделке купли-продажи и подписывать договор.

Если супруг владеет другой долей в квартире, тогда процедура стандартна: вы просто высылаете уведомление с предложением купить долю в недвижимости. Письменный отказ будет равнозначен согласию на продажу. Росреестр зарегистрирует сделку без запроса дополнительный документов.

Если собственник воспользовался правом преимущественной покупки

Продажа доли квартиры второму собственнику — оптимальное решение, которое потребует меньшего срока для оформления сделки. Если владелец другой доли соглашается выкупить вашу, не нужно ждать 30 дней. Можете сразу пойти к нотариусу, оформить и заверить договор купли-продажи и зарегистрировать его в Росреестре.

Если два собственника согласились купить долю

Допустим, вы владеете ½ квартиры. Но еще есть две доли — два человека имеют по ¼. Вы выслали им уведомление о продаже, и оба согласны купить вашу долю недвижимости.

Как продать половину квартиры, если собственников два, и оба ответили согласием? Что делать в этом случае? У вас есть три варианта действий:

💡 организовать собрание всех собственников долей и мирно договориться;

💡 продать долю тому, кто первым выразил согласие на покупку, но при этом второй собственник может оспорить решение;

💡 разделить свою долю между обоими собственниками, тогда у них будет по ½ квартиры;

💡 самостоятельно решить, кому из собственников продать свою долю.

На практике такая ситуация встречается редко, но в любом случае придется искать компромисс между всеми собственниками.

Продажа части доли

Бывает, что нужно продать часть доли. Например, вы владеете ½ квартиры площадью 150 м² и хотите продать имущество, но сохранить право прописки и собственности на недвижимость. Тогда можно разбить свою долю на более мелкие и продать их покупателю. Например, продать ему ¼ и остаться с ¼, либо продать 4/10, а оставить себе 1/10

Как продать проблемную долю в квартире

Многим в это трудно поверить, но своя квартира иногда может стать настоящей головной болью для ее владельца, особенно в тех случаях, когда находится в долевой собственности. К специалистам по недвижимости часто обращаются за консультацией собственники, желающие избавиться от ненужной жилплощади, выручив за нее достойные деньги. Также ищут профессиональной поддержки те, кто желает продать долю в квартире с проблемным или недружелюбным совладельцем. В этом материале эксперты нашего агентства дают подробные разъяснения о продаже проблемных долей.

Долевая собственность — что это такое

Доля в квартире — это право владения частью жилого помещения на равных с другими лицами. Долевая часть в жилье не имеет фактических границ и не может считаться конкретной комнатой. Сдавать в аренду ее не получится, а вот подарить, завещать, заложить или продать собственник имеет право. Согласие остальных совладельцев для таких операций со своей долей ему не требуется.

Продать проблемную долю в квартире — способы

Ситуации, когда объект недвижимости находится в совместном владении, далеко не редкость. Бывает, что на одной территории проживают супруги в разводе, наследники, обитатели коммуналок. Увы, не всегда гражданам удается договариваться и мирно сосуществовать друг с другом. Как только добрососедские отношения нарушаются, у кого-то из владельцев квадратных метров возникает желание продать свою часть. Способов сбыть свои метры достаточно. Прежде чем анализировать каждый из них, стоит упомянуть о преимущественном праве.

Решив однажды расстаться со своей частью жилья, собственник должен сначала предложить выкупить ее остальным совладельцам. Предложение направляется каждому лицу в письменной форме. В содержании письма указывается, что по истечению месяца совладелец имеет право принять решение и выкупить предлагаемую часть жилья. Это и есть преимущественное право. Все подробности этой процедуры расписаны в ст.250 Гражданского кодекса РФ. Лишь по истечении месяца владелец части жилой площади может выставлять ее на продажу. Уступку преимущественного права закон не поощряет.

Самостоятельная продажа

Самостоятельно продать долю в квартире в Москве попробовать можно, только нет гарантии, что сделка состоится. Дело в том, что доля проблемной жилой территории — товар неликвидный и желающих обзавестись таким имуществом придется поискать не один день. Для человека, который находится в поисках жилья, такой вариант практически не представляет никакого интереса. Другой вопрос — приобретение комнаты, а не пространства в квартире.

Частный риэлтор

Можно воспользоваться услугами частного агента. Вопрос: насколько он будет честным с владельцем проблемной доли в квартире, продать которую своими силами никак не удается? Известны случаи, когда риэлтор, пользуясь неосведомленностью продавца, предлагает тому заключить сомнительную сделку. Нередко результатом такого сотрудничества является ситуация, когда собственник попросту лишается доли, не получая взамен ничего, кроме продолжительных и бесперспективных судебных разбирательств.

Чтобы не «влипнуть» в неприятную историю, перед любой сделкой стоит посетить юриста, которому можно доверять.

Агентство

Увы, в последнее время вопрос как продать проблемную долю в доме или квартире становится все более актуальным. Попытка найти покупателей самостоятельно терпит фиаско. Обращение к риэлторам может привести к значительной потере в цене или, что еще хуже, к утрате законных прав на имущество. Самым верным решением будет обращение к проверенному агентству с солидной репутацией.

Истории из жизни
Я чуть было не попался на обман, когда решил продать долю в двушке. С братом стало жить невыносимо, выкупить у меня мою часть он отказался наотрез, да и откуда средства у хронического алкоголика. Сначала сам искал покупателей. Деньги хотелось получить быстрее, чтобы добавить из своих скромных сбережений и приобрести скромную однушку. Агентам крупных риэлторских контор платить не хотелось (думал тогда, что дорого берут). Потом ко мне напрямую обратился риэлтор-одиночка, предложил хорошую и быструю плату за мою долю. От меня только требовалось оформить договор дарения. Слишком он меня торопил, поэтому я начал сомневаться в его честности… Решился обратиться к юристам. Нашел в интернете контакты агентства, специалисты которого проводят бесплатные консультации. Позвонил. Прямо по телефону мне расписали все риски и предложили хорошие условия выкупа. Сделка прошла успешно. Спасибо «МИЭЛЬ»!

Этапы работы агентства недвижимости МИЭЛЬ с клиентами

Специалисты компании «Чистые Пруды» всегда честно информируют клиентов о преимуществах и недостатках продажи доли. В ходе первой консультации собственник получает полный перечень вариантов, связанных с его намерением продать проблемную долю в квартире.

Этапы сотрудничества:

  • бесплатная консультация;
  • составление плана по продаже части в жилом помещении;
  • заключение договора;
  • работа маклера по поиску покупателя или срочный выкуп агентством за 1-3 дня;
  • регистрация сделки, передача денег.

Специалисты офиса агентства «Миэль» на Чистопрудном бульваре давно зарекомендовали себя в качестве надежных партнеров в операциях с недвижимостью. У нас огромный опыт работы с реальными людьми. Мы бесплатно консультируем и всегда помогаем принять оптимальное решение по вашей долевой собственности. Если вы владеете проблемной долей в квартире и хотите продать, потому что устали бороться, обращайтесь к нам.

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

Мы уже считали, сколько нужно копить жителям разных регионов России, чтобы купить однушку. Например, москвичу придется откладывать примерно 6 лет и 3 месяца. Во многом из-за стоимости жилья многие россияне предпочитают покупать квартиру вместе, а не поодиночке — так возникает долевая собственность.

Анна Чеботарева юрист

Еще в праве собственности на квартиру появляются доли, когда:

  1. несколько наследников получают одну квартиру в наследство;
  2. супруги решают разделить имущество в период брака или при разводе.

По умолчанию у супругов на квартиру, купленную в браке, возникает совместная собственность. Она отличается от долевой тем, что конкретные доли в праве собственности не определены. Супруги могут решить выделить доли, чтобы при разводе, например, продать одну из долей третьему лицу.

Долевая собственность возникает всегда, когда у одного объекта — квартиры, земельного участка, машины и т. д. — есть несколько собственников, и доля каждого из них определена.

Разберемся, как продать долю в квартире, сколько это стоит и какие документы нужны для успешной сделки.

Как определить долю в квартире

Долю в квартире можно определить двумя способами:

  1. в частях от целого — например, ⅓ квартиры — такую долю называют идеальной;
  2. в натуре — например, одна комната или 36 м² — это реальная, или выделенная доля.

Покупать реальную долю удобнее. Если вы покупаете, например, сразу комнату, то точно можете быть уверены, что продавец выделил долю. Это значит, что вы будете жить в этой комнате, а другой собственник там жить не будет. Только не забудьте уточнить порядок пользования общими помещениями: кухней, ванной, коридором.

Если покупаете идеальную долю и хотите жить в квартире, то, скорее всего, вам придется договариваться с другими собственниками о порядке пользования квартирой. К сожалению, другие собственники бывают несговорчивыми — возможно, договариваться придется через суд.

Что делать до оформления договора купли-продажи

Чтобы продать свою долю постороннему лицу, нужно сообщить другим собственникам квартиры, что вы хотите продать свою долю. Отправьте извещение каждому собственнику. Учтите: даже если два собственника живут по одному адресу, отправить одно извещение на двоих нельзя.

Если вы решили продать долю одному из собственников, пропускайте шаг с уведомлением: оно нужно только тогда, когда долю продают третьему лицу.

Перед тем как отправлять извещение, я советую обсудить с другими собственниками, что вы собираетесь продать долю, — так вы поймете, готов ли ее кто-то выкупить, сможете обсудить условия продажи заранее и указать в извещении уже согласованную цену.

Если вы не знаете всех собственников квартиры, долю в которой вы продаете, закажите выписку из ЕГРН. В ней вы найдете не только имена собственников, но и информацию, которая пригодится для договора купли-продажи: кадастровый номер, общую и жилую площади. Еще из выписки можно узнать, находится ли ваша квартира в залоге.

Извещение нужно направить в письменной форме всем собственникам за месяц до совершения сделки. В извещении обязательно укажите, что именно вы продаете и за какую цену.

Шаблон извещения о намерении продать долю

Чтобы было легче согласовывать условия договора купли-продажи, дополнительно укажите:

  • порядок расчетов: в какие сроки и в какой валюте нужно оплатить долю, наличными или переводом на счет;
  • кто после продажи сможет пользоваться квартирой, в которой вы продаете долю;
  • сроки передачи имущества и др.

Извещение можно передать через нотариуса или вручить лично. Еще можно отправить по почте телеграмму с текстом извещения либо заказное письмо с уведомлением и описью вложения.

Не забудьте получить подтверждение того, что вы отправили извещение, а адресат получил его.

У нотариуса нужно взять соответствующие свидетельства. Если вы решили отдать извещение лично, обязательно сделайте копию для себя и попросите получателя расписаться на ней. Еще пусть получатель укажет свои ФИО, дату получения и напишет, что извещение получил.

Если вы направили телеграмму и письмо по почте, подтверждениями будут копии телеграммы и письма, копии уведомлений о вручении с печатями Почты России.

Просто квитанция с описью вложения не подойдет. По мнению Федеральной нотариальной палаты, квитанция не доказывает, что вы действительно отправили собственникам уведомление: мало ли какой текст у самого извещения, которое вы указали в описи. Но если другие собственники не скажут, что извещения не получали, нотариус с радостью примет вашу опись.

У долевых собственников есть месяц со дня получения извещения, чтобы выкупить долю на указанных условиях. Считается, что они получили извещение, даже если на почту за ним никто не пришел, но вы отправили его по адресу регистрации. Но если извещение вернулось, потому что по указанному адресу не проживает нужный вам собственник, придется выяснить новый адрес и отправить извещение еще раз.

Если прошел месяц, а вам никто не ответил или кто-нибудь согласился выкупить долю, но не на ваших условиях, можете смело продавать ее третьему лицу — собственники утратили преимущественное право покупки.

К счастью, вы можете начать продавать долю раньше, чем через месяц, если соберете со всех долевых собственников отказы от покупки вашей доли. Отказ должен быть письменным и желательно нотариально удостоверенным. Это необязательно, но нотариус может отказаться удостоверить договор купли-продажи, пока собственники не подтвердят ему, что действительно отказались покупать долю.

Шаблон отказа от преимущественного права покупки доли

Если один из собственников — несовершеннолетний, отказ за него составляет опекун. При этом нужно обязательно получить на это согласие органа опеки и попечительства, ведь отказ отбирает у несовершеннолетнего право преимущественной покупки доли.

Если орган опеки и попечительства не одобрил отказ от покупки доли, заключать договор купли-продажи доли с третьим лицом не стоит. Орган опеки и попечительства может потребовать в суде расторгнуть этот договор и возместить убытки несовершеннолетнему.

Что будет, если не отправить извещение?

Возможно, все будет хорошо, и все ваши собственники согласны на продажу доли третьему лицу. А возможно, и нет.

Если хотя бы один из них против продажи, то он в течение трех месяцев может подать иск о переводе на себя прав и обязанностей покупателя доли. Три месяца отсчитываются с момента, когда ему стало известно или должно было стать известно о продаже доли.

Если иск удовлетворят, доля перейдет к такому собственнику, а он должен будет заплатить за нее столько же, сколько заплатил первоначальный покупатель. Такой иск собственник может подать не только когда ему не отправили извещение, а при любых нарушениях преимущественного права покупки, например:

  • вы заявили в извещении, что доля стоит 1 млн рублей, а продали ее в итоге за 100 тысяч рублей;
  • вы продали долю, например, через 2 недели после получения собственниками извещения, то есть месяц еще не прошел;
  • один из собственников ответил, что готов купить долю, а вы все равно продали ее постороннему лицу, а не кому-то из собственников.

Содержание договора купли-продажи доли

Договор купли-продажи доли регулируется правилами параграфа 7 главы 30 ГК РФ — так же как договор купли-продажи объекта недвижимости целиком.

Чтобы договор купли-продажи доли считался заключенным, нужно обязательно согласовать существенные условия. Без существенных условий договор не будет считаться заключенным.

Предмет договора — что именно вы продаете. Его нужно указать, чтобы точно определить объект продажи и дать все характеристики, которые не позволят спутать его с другим объектом.

Для начала нужно точно определить размер доли — ведь именно она является предметом договора. Если доля реальная — например, комната — в ней может находиться другое имущество, которое включено в цену — например, мебель. Тогда нужно обязательно отметить это в договоре.

Наряду с долей обязательно определите, в каком именно объекте недвижимости вы продаете долю — в квартире, доме и т. д. После укажите кадастровый номер объекта.

Кроме кадастрового номера индивидуализировать квартиру помогут:

  • адрес и другие детали местонахождения — этаж, подъезд;
  • характеристики дома, в котором она расположена: сколько этажей в доме, какой у него тип постройки — панельный, кирпичный, монолитно-кирпичный и т. д.;
  • общая и жилая площади;
  • количество комнат;
  • состояние квартиры;
  • имущество, находящееся в квартире и т. д.

Цена договора — сумма, которую вы ожидаете получить за предмет договора. Цену можно установить двумя способами:

  1. В виде общей стоимости доли.
  2. В виде стоимости одного квадратного метра, если долю можно высчитать в метрах.

Цена не может быть ниже той, которую вы указывали в извещении, направленном остальным собственникам.

Главное условие цены — ее однозначная определяемость. Это значит, что все данные для вычисления цены должны быть указаны в договоре.

Цену можно установить в рублях или валюте. Если указываете цену в валюте, обязательно напишите, как перевести цену в рубли, по какому курсу и на какую дату.

Дополнительно к цене обычно указывают порядок расчетов — наличный или безналичный — срок оплаты и другие условия, связанные с финансовой стороной договора.

Список остальных собственников с указанием их долей и других лиц, которые сохраняют право проживания в квартире после продажи доли. Если вам неизвестны все собственники, их можно найти в выписке из ЕГРН.

Обременения. Это не существенное условие, но все-таки стоит написать, есть ли у доли обременения: находится ли доля в залоге, заключен ли договор ренты и т. п. Это важно, потому что новый владелец вместе с долей возьмет на себя и некоторые обязательства. Например, если покупателю достанется доля, заложенная по договору об ипотеке, ему придется погашать задолженность перед банком. Это правило может отменить только соглашение с банком.

Если доля находится в ипотеке, то продавать ее можно только с согласия банка, если в договоре не сказано другое. Каковы у объекта недвижимости характеристики и есть ли у него обременения, можно узнать в выписке из ЕГРН.

Знаем все о недвижимости Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Нотариальное заверение договора купли-продажи доли

В отличие от обычного договора купли-продажи недвижимости, договор купли-продажи доли нужно удостоверить у нотариуса. С 31 июля 2019 года, правда, появилось исключение — если все собственники решили продать свои доли по одной сделке, к нотариусу ходить не надо.

Сколько стоит нотариус

За удостоверение договора придется заплатить госпошлину. Размер госпошлины — 0,5% суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей. Ее нужно заплатить один раз вне зависимости от количества участников сделки. Сумму делят между ними в равных долях.

Если нотариус оказывал вам дополнительные услуги, за это придется заплатить. Например, Московская городская нотариальная палата установила максимальную стоимость за услуги правового и технического характера по сделкам с недвижимостью — 6000 рублей. К таким услугам относится, например, составление договора купли-продажи.

Но если все документы вы подготовили сами, а нотариуса просите только заверить их, то оплатить вы должны будете госпошлину — и больше ничего. Чтобы не заплатить лишнего, всегда уточняйте заранее у нотариуса, сколько он возьмет за свои услуги.

Чтобы нотариус заверил договор, нужно принести ему полный пакет документов по сделке:

  1. Договор купли-продажи доли в праве собственности в письменной форме и акт приема-передачи доли — по одному экземпляру для каждой из сторон сделки и еще один для Росреестра.
  2. Паспорта сторон сделки — покупателя и продавца.
  3. Подтверждение отправки извещения о продаже доли и получения извещения собственниками.
  4. Отказы собственников от преимущественного права покупки доли, если они нужны.
  5. Согласие органа опеки и попечительства на отказ от доли опекуна несовершеннолетнего собственника, если такой есть.
  6. Доверенность на представителя, если документы подает не сама сторона.
  7. Документ, подтверждающий полномочия представителя стороны договора.

Если есть еще какие-то документы, которые относятся к этой доле, их тоже можно принести.

Государственная регистрация сделки

Когда нотариус заверит договор купли-продажи доли, его нужно будет зарегистрировать.

Для того чтобы зарегистрировать в Росреестре переход права, нужно заполнить и подать заявление вместе со всеми документами, перечисленными выше.

С 1 февраля 2019 года нотариус сам должен отправить в Росреестр все нотариально заверенные документы вместе с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности. Дополнительных денег за это платить не придется и лишний раз ходить в Росреестр тоже. Но если хотите, вы можете отказаться от этой услуги и отправить документы самостоятельно.

Вот как еще можно подать заявление:

  1. через отделение Росреестра;
  2. через МФЦ — можно отнести заявление в любой МФЦ вне зависимости от того, где находится недвижимое имущество;
  3. через сайт госуслуг или на официальном сайте Росреестра.

Росреестр регистрирует переход права в течение 3 рабочих дней с даты подачи документов в отделении. Если вы подали документы через сайт госуслуг или Росреестра — в течение 1 рабочего дня. Если вы подаете документы через МФЦ, регистрация займет 5 рабочих дней.

Росреестр не будет рассматривать ваше заявление, пока вы не заплатите госпошлину. Размер госпошлины — 2000 рублей. Если вы будете подавать документы электронно, размер пошлины станет меньше на 30% — 1400 рублей.

Когда Росреестр зарегистрирует переход права, он выдаст выписку из ЕГРН и поставит специальную регистрационную надпись на договоре.

Переход права собственности Росреестр зарегистрирует в течение 7 рабочих дней, если вы подавали заявление непосредственно в органы Росреестра, и в течение 9 рабочих дней, если вы подавали заявление через МФЦ.

НДФЛ с доходов от продажи доли

Платить НДФЛ не надо, если вы владели долей 5 лет и дольше. Если вы владели долей 3 года и дольше, НДФЛ тоже можно не платить, если вы:

  1. получили долю в наследство;
  2. получили долю в подарок по договору дарения от члена семьи или близкого родственника;
  3. приватизировали долю;
  4. получили долю по договору пожизненного содержания с иждивением;
  5. приобрели долю до 1 января 2016 года.

НДФЛ придется заплатить во всех остальных случаях по ставке 13%. Но не расстраивайтесь: есть способы заплатить меньше:

  1. получить имущественный налоговый вычет. Максимальный размер вычета — 1 млн рублей. Этот способ удобно применять, когда у вас не было расходов на приобретение доли в прошлом. Например, вы получили долю в наследство или в подарок;
  2. уменьшить сумму доходов на сумму расходов. Этот способ удобен, если вы когда-то купили долю, которую сейчас продаете. Например, в 2017 году доля стоила 2 млн рублей, а в 2019 вы продаете ее за 4 млн рублей. Налоговый кодекс дает вам право вычесть из 4 млн рублей расходы — 2 млн рублей — и заплатить налог с разницы, то есть с 2 млн рублей.

Может сложиться так, что вы совсем не получили доход — продали дешевле, чем купили когда-то. В этом случае вам платить налог не нужно, но декларацию 3-НДФЛ все равно придется подать. Сделать это можно в личном кабинете на сайте ФНС.

Если вы захотите расторгнуть договор купли-продажи доли, помните, что расторгать его нужно так же, как и договор купли-продажи целой квартиры. Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры, мы уже писали.

Что важно учесть при купле-продаже доли

Можно ли продать половину или часть своей доли? Закон не запрещает собственнику распоряжаться своей долей, в том числе выделять из нее часть и продавать. При этом должны соблюдаться все правила, описанные выше.

Перед тем как выделять долю из своей доли и продавать ее, подумайте: вы своим решением привлекаете в квартиру еще одного собственника. После продажи количество заинтересованных лиц и вероятность конфликтов увеличатся.

Может ли один из супругов продать свою долю? Может, но для начала нужно разделить право собственности, поскольку в совместной собственности, которая возникает в браке, конкретные доли за мужем и женой не закреплены.

Семейный кодекс разрешает супругам не дожидаться развода и делить имущество в любое время. Нужно всего лишь подписать соглашение, в котором будет указано, кому какая доля в праве совместной собственности принадлежит. Доли предполагаются равными, но вы в соглашении можете разделить их по-другому.

В соглашении о разделе имущества укажите:

  1. ФИО обоих супругов.
  2. Паспортные данные.
  3. Данные свидетельства о заключении брака. Если брак расторгнут, приложите свидетельство о его расторжении.
  4. Перечень общего имущества, подлежащего разделу, а также имущества, которое будет передаваться каждому супругу.

Еще доли можно разделить в брачном договоре. Сделать это вы можете максимально подробно и даже описать, какие предметы мебели принадлежат каждому из супругов.

Если кто-то из супругов недоволен разделом долей, все решит суд.

И брачный договор, и соглашение нужно удостоверить нотариально — и то и другое стоит 500 Р.

Когда долю выделят, совместная собственность превратится в долевую, а супруг сможет свою долю продать. При этом нужно уведомить другого супруга о своем намерении продать долю, а тот будет иметь преимущественное право эту долю купить — здесь действуют те же правила, что и с другими собственниками.

Как продать долю несовершеннолетнего? Если вы опекун несовершеннолетнего и хотите продать его долю, нужно получить разрешение на сделку от органа опеки и попечительства.

Обратитесь в орган опеки и попечительства по месту регистрации и напишите заявление о том, что планируете продавать долю несовершеннолетнего и обязуетесь соблюдать его права и интересы. Бланк заявления вам выдадут. Вам понадобятся и другие документы — их список лучше попросить в самом органе.

Написать заявление должны все законные представители ребенка и сам ребенок, если ему 14 и больше лет. Если родители в разводе, но сохранили родительские права, они оба должны участвовать в процедуре.

Чтобы получить разрешение, вы должны доказать органу опеки и попечительства, что условия жизни несовершеннолетнего не ухудшатся и что долю вы продаете в его интересах. Для подтверждения этого органы обычно просят следующие документы:

  1. Копии кадастровых паспортов.
  2. Копии правоустанавливающих документов на продаваемое и покупаемое помещения: договор, завещание и др.
  3. Иногда — проект договора купли-продажи нового помещения.

Ухудшением жилищных условий орган опеки и суд могут признать все что угодно. Например, мама решила продать комнату, которая принадлежала дочери, и купить долю в квартире бабушки девочки. Комната находилась в городе, а дом бабушки — в деревне. Орган опеки и попечительства решил, что ребенку будет лучше остаться в городе. Мать решила обжаловать решение в суде, но суд с решением органа опеки согласился.

Когда вы подадите заявление со всеми документами, орган опеки и попечительства должен в течение 15 дней либо разрешить продавать долю несовершеннолетнего, либо нет. Если вам откажут, орган опеки и попечительства должен будет объяснить, почему.

Можно ли продать долю, если один из собственников жилья не согласен? Если кто-то из собственников квартиры не согласен с тем, что вы продаете долю, у него есть два варианта: воспользоваться преимущественным правом покупки и выкупить у вас долю или пойти в суд и оспорить сделку.

Но даже если собственник пойдет в суд, он все равно может предъявить только одно требование — перевести на него права и обязанности покупателя по договору. То есть он должен быть готов выкупить долю, предъявляя такой иск.

Если вы все делаете по закону, извещаете собственников, не нарушаете ничьи права, шансов у собственника оспорить сделку не слишком много. Но если такая ситуация возникнет, попытайтесь договориться, чтобы не тратить время, нервы и деньги на суды и споры с собственниками.

Собственной квартирой можно распоряжаться по своему усмотрению. Но можно владеть и частью помещения, имеющего несколько собственников. Как в 2020 году продать долю квартиры?

Любой собственник вправе продать свое имущество. Касается это и доли квартиры. Но участие в долевой собственности предполагает наличие совладельцев.

Нужно ли учитывать их мнение, распоряжаясь своей частью имущества? Как в 2020 году распорядиться долевой собственностью и реально ли продать долю в квартире?

Что нужно знать

По гражданскому законодательству все граждане обладают равными правами. Применительно к долевой собственности это означает, что владелец доли может ее продать, но соблюдая интересы прочих собственников.

Основополагающим условием при продаже доли связано с ее выделением. Доля квартиры, предполагаемая к продаже, должна быть выделена в натуре или как соотношение к общей площади.

У собственника на руках должен иметься документ с указанием принадлежащей ему доли. Например, право на 1/2 долю квартиры или 50% общей площади.

Важно! В первую очередь доли стараются выделить в натуре. Например, если в квартире число комнат равно числу владельцев, то каждый может получить отдельную комнату.

Деление такого вида осуществляется по соглашению участников. При невозможности выделения отдельного помещения, к примеру, в однокомнатной квартире, помещение делится по квадратным метрам.

В праве собственности такая доля отображается в процентном или дробном соотношении от общей площади.

Продажа доли осуществляется в том же порядке, что и продажа всей квартиры. Но есть и некоторый нюанс. Остальные собственники обладают приоритетным правом на приобретение доли.

Только при их отказе допускается заключение сделки со сторонним покупателем. На практике нередко складываются ситуации, когда собственники препятствуют продаже доли квартиры.

Они намеренно игнорируют уведомления со стороны продавца, не желая сами покупать долю, но и не давая разрешения на продажу. Но и такая ситуация вполне разрешима.

Основные аспекты

Долевая собственность означает, что один объект принадлежит нескольким собственникам. Получить часть квартиры во владение можно разными способами.

Например, приватизированная квартира становится совместной собственностью всех лиц, участвовавших в процессе приватизации.

По желанию владельцев доля каждого может быть выделена и официально закреплена. Долю квартиры можно получить в дар, по наследству либо при разделе имущества во время развода.

Но особенность долевого владения квартирой в том, что нельзя выделить долю в натуре. Обусловлено это тем, что нельзя поделить квартиру на несколько обособленных помещений с отдельными входами.

Потому право на долю в данном случае только юридический факт. Собственники вправе пользоваться квартирой, не нарушая права совладельцев.

Именно невозможность точного определения доли квартиры и определяет сложности, связанные с ее продажей.

Поскольку предполагается совместное владение общим имуществом, то согласие собственников на появление нового совладельца обязательно.

Стороны соглашения

Законным правом на продажу доли в квартире располагает только собственник. Покупателем может выступать любой человек, но если на это согласны остальные собственники.

Вариант проживания с совершенно посторонним человеком вряд ли обрадует большинство людей.

Во избежание судебных разбирательств, касающихся продажи доли общего жилья, предусмотрено преимущественное право на покупку доли другими собственниками.

По этой причине продажа доли предполагает предварительное уведомление всех совладельцев о желании продать свою часть имущества.

В течение месяца собственники должны дать ответ, желают ли они купить предложенную долю по цене продавца.

Если несколько собственников выразили желание заключить сделку, продавец вправе выбирать, кому продать имущество. В случае отказа можно искать стороннего покупателя и заключать с ним сделку купли-продажи.

Законодательная база

В ст.244 ГК РФ сказано, что имущество, принадлежащее двум и более лицам, находится в долевой собственности с определением доли каждого или в собственности совместной без определения долей.

П.1 ст.250 ГК содержит нормы о преимущественном праве покупки доли квартиры остальными собственниками.

Извещение о продаже должно иметь письменную форму с указанием цены доли и прочих значимых условий. На принятие решения собственникам отводится один месяц. Отказ должен выражаться письменно.

Таким образом, продать долю постороннему лицу можно не ранее месяца с момента извещения других собственников или сразу после получения отказа от покупки (п.2 ст.250 ГК).

В п.3 ст.250 ГК сказано о правовых последствиях нарушения преимущественного права. Прочие собственники имеют право в течение трех месяцев в судебном порядке потребовать перевода прав и обязанностей покупателя.

Согласно ст.200 ГК трехмесячный срок исчисляется с момента, когда собственнику стало известно о нарушении его права.

Причем сама сделка не отменяется, в договоре купли-продажи покупатель заменяется на собственника-истца.

Договор купли-продажи доли заключается в стандартном порядке в соответствии со ст.554 и ст.555 ГК. Порядок передачи доли осуществляется по акту, на что указывает ст.556 ГК.

В 2020 году отчуждение доли в праве общей собственности подлежит нотариальному удостоверению согласно ч.1 ст.42 ФЗ № 218 от 13.07.2015.

После заключения сделки покупатель обязан зарегистрировать переход права собственности в Росреестре для изменения записи в ЕГРН.

Как правильно продать долю в квартире

Как продать свою долю в квартире? Продавая долю квартиры, нужно знать, что если квартира находится в общей собственности, то осуществить сделку невозможно.

Просто по той причине, что доли не существует ни де-юре, ни де-факто. Выделение доли происходит по соглашению сторон. Участники вправе делить квартиру, как на равные части, так и на неравные.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме смотрите в статье: можно ли перевести нежилое помещение в жилое.

Что значит жилой дом блокированной застройки по Градостроительному кодексу, .

В 2020 году продажа доли квартиры осуществляется в том же порядке, что и в 2020 году. То есть основным правилом выступает соблюдение преимущественного права покупки доли.

Но порядок регламентирован новым законом ФЗ № 218. Изменения законодательства требуют обязательного нотариального удостоверения сделки отчуждения доли.

В противном случае сделка признается ничтожной. Необходимо знать, что нотариус не обязан проверять законность предыдущих сделок. Он лишь проверяет правильность заключения текущей сделки.

Не отвечает нотариус и за порядок расчетов. Ответственность за проблемы, выявленные после сделки, несут только стороны сделки.

Пошаговая инструкция

Во избежание признания сделки недействительной при продаже доли квартиры следует соблюдать следующий порядок:

Обсудить с остальными собственниками процесс продажи своей доли Если кто-то из совладельцев решил приобрести предложенное имущество, то можно обойтись и без письменного уведомления. В ином случае полагаться на устные заверения не стоит. Необходимо официально предоставить письменное уведомление о продаже, указав в нем цену и условия
Дождаться истечения месяца, если ответа от собственников не последовало Если кто-то решил заключить сделку, можно сразу перейти к оформлению продажи. Когда совладельцы сразу отказались, нужно получить письменный ответ
Если все требования соблюдены Можно искать покупателя любыми доступными средствами (СМИ, Интернет, агентства недвижимости и т.д.)
Как только покупатель найден С ним оговариваются условия сделки, составляется договор, и собираются необходимые документы
Договор продажи доли квартиры подписывается сторонами И заверяется нотариусом. К договору прилагается акт приема-передачи предмета сделки
Покупатель обращается в Росреестр Для регистрации полученного права на долю квартиры

Перечень необходимых документов

Для оформления сделки по продаже доли квартиры потребуются:

  • паспорт собственника доли к квартире;
  • паспорт покупателя;
  • правоподтверждающий документ. В 2020 году это выписка из ЕГРН, в которой указан размер доли продавца;
  • правоустанавливающие документы на квартиру, позволяющие проверить основание получения доли в собственность;
  • кадастровый паспорт квартиры, свидетельствующий о постановке на кадастровый учет и основных характеристиках помещения;
  • технический паспорт помещения, подтверждающий отсутствие не узаконенной перепланировки или реконструкции;
  • письменные отказы собственников от преимущественного права покупки или подтверждения уведомления;
  • нотариальное согласие супруга на продажу доли (если продавец в браке).

При наличии необходимых документов составляется договор купли-продажи доли квартиры. В нем указывается:

  • данные сторон (Ф.И.О., паспортные данные);
  • описание предмета сделки. Указывается адрес квартиры, кадастровый номер и точная доля в ней;
  • стоимость доли;
  • перечень лиц, которые вправе проживать в квартире после продажи;
  • порядок расчетов;
  • права и обязанности сторон;
  • передача квартиры по акту;
  • подписи сторон.

По своему желанию стороны могут дополнять договор, более детально оговаривая порядок сделки.

Можно ли заключить сделку без согласия других собственников

Не всегда собственники соглашаются на продажу доли в квартире постороннему лицу. Более того совладельцы могут всячески препятствовать продаже, угрожая обращением в суд для признания ничтожности сделки.

В подобной ситуации или когда продавец не желает продавать свою долю совладельцам, можно воспользоваться иными способами, не нарушая закона.

Продать долю в квартире без согласия собственников можно через договор дарения.

Разрешения от совладельцев для этого не нужно и подарить имущество можно как родственнику, так и абсолютно любому лицу.

Однако есть риск признания сделки мнимой, если заинтересованные лица смогут доказать свершение продажи. Это повлечет отмену дарения.

Продавец может завысить цену, уведомляя собственников о продаже. Но тогда и в договоре со сторонним покупателем придется указать такую же цену.

Конечно, по факту доля может продаваться за меньшую цену. Учесть стоит, что налог продавец платит с суммы, прописанной в договоре.

Еще один вариант, когда не понадобится согласие собственников, это оформление договора займа.

Суть процедуры в том, что продавец якобы берет в долг у покупателя некую денежную сумму под залог своей доли. По истечении срока выплаты оформляется передача залога в счет погашения долга.

Перечисленные способы являются условно законными. То есть при правильном оформлении претензий не возникает, но только при отсутствии доказательств мнимости сделки.

Если же совладельцы окажутся личностями дотошными и примутся выяснять подробности, то вели риск признания недействительности продажи.

Если второй собственник против

Нередки ситуации, когда продаже доли противится один из собственников, тогда как прочие владельцы против сделки не возражают.

Или жилье принадлежит двум собственникам, но второй категорически не желает дать согласие на продажу или купить реализуемую часть.

Конечно, по закону отказ от покупки позволяет свершить продажу доли. Но собственник может отказываться от принятия уведомления, не давая согласия на сделку.

А заявления об оспаривании сделки через суд, скорее всего, отпугнут потенциальных покупателей.
Попытаться решить проблему можно через суд.

Истец может заявить о невозможности совместного проживания в двухкомнатной квартире с фактически чужим человеком или иначе мотивировать необходимость срочной продажи.

Однако решение суда всецело зависит от сопутствующих обстоятельств. Первостепенное значение имеет размер доли собственника.

Суд может обязать несогласного на продажу владельца продать свою долю остальным собственникам, если они в состоянии ее выкупить. Также важно место проживания ответчика.

Если гражданин фактически проживает в квартире, то принудить его к продаже доли нельзя даже в судебном порядке. Единственными вариантами становятся способы с дарением или залогом.

Если недвижимость приватизирована

Право собственности на приватизированную квартиру ничем не отличается от права, полученного при покупке квартиры или ином способе получения имущества в законное владение.

Но нужно представлять порядок выделения доли в такой квартире. Изначально квартира передается в общую собственность. По желанию собственников можно выделить доли.

При приватизации доли участников признаются равными по умолчанию. Любой собственник вправе передать свою долю другому собственнику в порядке дарения или через куплю-продажу, что соответственно увеличить долю отдельного владельца.

Если кто-то из прописанных лиц отказывается от приватизации, то его доля делится меж всеми участниками процедуры. Нельзя отказаться от доли в чью-то пользу.

После того как приватизированная квартира переоформлена в долевую собственность, продажа ее доли осуществляется в обычном порядке с соблюдением преимущественного права совладельцев.

Особенное положение у лица, отказавшегося от участия в приватизации. Регистрация в квартире дает ему право на пользование жилплощадью. После приватизации данное право сохраняется за ним бессрочно.

При продаже доли приватизированной квартиры согласие такого гражданина не потребуется, но и принудительно выписать его нельзя даже при продаже всей квартиры целиком.

Возможна ли сделка с несовершеннолетним

Иногда участником долевой собственности может являться лицо несовершеннолетнее. Практически любые сделки отчуждения недвижимости с участием детей не обходятся без участия органов опеки и попечительства.

Здесь значение приобретает то, является ли ребенок собственником или нет. Когда несовершеннолетний прописан в квартире вместе с родителями, то обращение к опеке не обязательно.

Родители могут прописать ребенка по другому адресу. При этом до десяти лет несовершеннолетний может проживать только с одним из родителей.

Ребенок от десяти до четырнадцати лет может быть прописан у близких родственников. Начиная с четырнадцати лет, допускается прописка детей по любому адресу, в том числе и отдельно от родителей.

В ситуации с ребенком-собственником разрешение органов опеки обязательно. Должно быть представлено подтверждение, что несовершеннолетний не будет ущемлен в своих правах.

То есть ему будет предоставлена аналогичная жилплощадь, и условия проживания будут не хуже. Как пример, продается квартира в Москве и взамен приобретается жилье где-нибудь в пригороде.

Возможно, условия проживания неплохие, но цена аналогичных долей совершенно разная. Опека может потребовать выделения доли ребенку в соответствии со стоимостью доли в столичной квартире.

Видео: купля-продажа доли в квартире

При невозможности предоставления иного жилья (если только планируется покупка квартиры), на имя ребенка открывается специальный счет, куда зачисляются деньги от продажи доли.

Возраст несовершеннолетнего тоже имеет значение. До четырнадцати лет интересы ребенка представляет законный представитель (родитель, опекун).

С четырнадцати лет гражданин вправе выражать собственное мнение и участвовать в сделках с согласия представителя.

Уведомление о намерении продажи

Основное отличие продажи доли квартиры заключается в необходимости уведомления прочих собственников.

Порядок преимущественного выкупа требует указания тех же условий, на которых впоследствии будет заключаться сделка со сторонним покупателем.

Отличие цены или условий может стать поводом для оспаривания сделки. Письменное уведомление собственников включает в себя:

  • описание доли (обязательно, поскольку собственник может продать только часть своей доли);
  • стоимость продаваемой доли;
  • порядок расчетов и т.д.

Вручить письменное уведомление можно лично при совместном проживании, но нужно взять расписку в получении или передать сей документ при свидетелях.

Если совладельцы проживают по иному адресу или велик риск, что они заявят об отсутствии уведомления, целесообразнее воспользоваться почтовой пересылкой.

Можно отправить уведомление ценным письмом или телеграммой. Квитанции об оплате отправки и уведомления о вручении станут весомым доказательством в случае судебных тяжб.

Уведомление о продаже доли квартиры, телеграмма

С 1.01.2017 уведомлять собственников о продаже доли можно через Интернет. Для этого публикуется электронное объявление соответствующего содержания на официальном сайте Росреестра.

Публикация бесплатна, но должны быть соблюдены требования к содержанию:

  • данные продавца;
  • вид объекта и его кадастровый номер;
  • адрес объекта;
  • стоимость доли.

Настройки приватности для электронного уведомления не предусмотрены и лицезреть его могут все желающие.

Как проводится оценка земельного участка для оспаривания кадастровой стоимости узнайте из статьи: оценка земельного участка для оспаривания кадастровой стоимости.

Как можно получить субсидию на покупку жилья, .

Как получить земельный участок под ИЖС бесплатно, .

Но такой способ исключает оспаривание продажи на основании заявления собственников об отсутствии уведомления.

Оформить продажу доли квартиры в 2020 году не столь сложно, как может показаться.

Даже отсутствие согласия другого собственника вряд ли можно считать серьезным препятствием, поскольку существуют и иные варианты отчуждения.

Но желательно избегать сомнительных методов. Закон достаточно подробно регламентирует сделки с недвижимостью и, исходя из обстоятельств, можно найти приемлемый способ продажи.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *