Муниципальное жилье права

Содержание

Можно ли сдавать в аренду неприватизированную муниципальную квартиру по договору поднайма?

Об отличиях договора социального найма от найма специализированных помещений, а также о понятии коммерческого найма вы можете узнать из наших статей.

Права нанимателя

Можно ли заселить квартирантов в государственную недвижимость? Для этого нанимателю нужно получить письменное согласие собственника (муниципалитета) и других жильцов.

Помещение может сдаваться при временном выезде нанимателей, или сдаваться может лишь часть жилой площади. Поднаниматель не получает права самостоятельно распоряжаться им и ответственность за его состояние остается на нанимателе.

Наниматели, сдающие жилье лишаются права субсидии на оплату коммунальных услуг.

Запрещено сдавать жилье, если там уже проживает, либо вселяется человек, страдающий заболеваниями, которые делают совместное проживание с ним в одной квартире невозможным.

Перечень соответствующих состояний устанавливается уполномоченным органом власти.

Сдача в поднаем невозможна при отсутствии согласия всех проживающих и разрешения муниципалитета.

После заселения поднанимателей на каждого жильца должно приходиться не менее учетной нормы площади, установленной законодательством. Эта норма не может быть менее 10 кв.м. на человека в обычной квартире и 15 кв.м. — в коммунальной.

Образец договора найма (поднайма) жилого помещения.

Узнайте на нашем сайте о том, как оформить договор соц.найма помещения, кому и на каких условиях предоставляется жилплощадь на основании данного соглашения, а также об основаниях для его расторжения.

Регламентирующие документы

Можно ли сдавать муниципальную квартиру (комнату) в аренду? Возможность сдачи в поднаем установлена ст. 81 ЖК РФ. Этот вопрос регулируется ст. 76-79 ЖК РФ и ст. 685 ГК РФ.

Перечень заболеваний, препятствующих заключению контракта оговаривается в статье 51 ЖК РФ.

Статья 76 ЖК РФ устанавливает норму площади, которая может быть передана в наем. В статье 77 ЖК оговариваются правила составления, условия, срок действия соответствующего соглашения. Статья 78 ЖК гласит, что соглашение поднайма является возмездным. В ст. 79 ЖК РФ оговариваются условия прекращения действия и расторжения контракта.

Читайте на нашем сайте полезную информацию о том, что делать в случае смерти ответственного квартиросъемщика. Узнайте также об основаниях для выселения и переселения из имущества, полученного по соглашению соц.найма, а также о том, можно ли их обменивать.

Процедура

Для сдачи площади в поднаем нужно получить письменное согласие собственника, которым является местный орган самоуправления.

Для этого направляется заявление типовой формы на имя руководителя структуры с просьбой разрешить сдачу.

Это заявление должно быть подписано всеми членами семьи наймодателя, включенными в договор и вселяющимися поднанимателями.

Согласие уполномоченных органов либо отказ будущий жилец получает в течение 10 дней. К заявлению нужно приложить:

  • документы, удостоверяющие личность проживающих в помещении в данный период времени и будущих жильцов;
  • выписку из домовой книги;
  • копия счета;
  • оригинал договора социального найма.

При безвозмездной сдаче согласие муниципалитета и жильцов может быть устным. В этом случае подписывается соглашение о безвозмездном пользовании помещения поднанимателем.

Сдача жилья без согласия муниципалитета или каждого проживающего является административным правонарушением и влечет за собой наложение штрафа. Муниципалитет вправе требовать расторжения поднайма и имеет право отказать нанимателю в перерегистрации договора найма.

О том, можно ли сдавать комнату в коммунальной квартире или долю жилплощади, а также о том, как сдавать квартиру посуточно и что должна включать в себя оплата за найм жилого помещения, вы можете узнать из наших статей.

Заключение соглашения

Контракт заключается в письменной форме в количестве не менее двух экземпляров для каждой стороны. Срок действия соглашения оговаривается сторонами и не может превышать период найма. В случаях, когда в контракте не прописан период поднайма, то по умолчанию он равен одному году.

При подписании бумаг поднанимателю следует обратить внимание на наличие у наймодателя следующих документов:

  • паспорт с указанием адреса прописки;
  • данные об оплате коммунальных услуг;
  • письменное разрешение других жильцов на сдачу недвижимости;
  • копия лицевого счета.

Бланк соглашения о найме (поднайме) жилого помещения обязательно включает следующие пункты:

  • данные паспортов участников сделки;
  • описание предмета контракта (площадь, количество комнат, адрес сдаваемой недвижимости);
  • права, обязанности сторон;
  • период действия соглашения;
  • порядок и размер платежей;
  • ответственность сторон;
  • прочие условия.

К документу прилагается оригинал договора социального найма.

Контракт расторгается:

  • по соглашению сторон;
  • в случае нарушения поднанимателем условий соглашения, предусмотренных в ст. 79 ЖК РФ.

Контракт не подлежит регистрации у нотариуса. При отказе поднанимателей покинуть квартиру, их выселяют через суд.

Муниципальные квартиры сдаются дешевле, чем частные, что делает их востребованными. О размере платы за жилье и коммунальные услуги по договору социального найма вы можете узнать из другой нашей статьи.

При съеме такого жилья есть много рисков, поэтому при заключении такого вида соглашения обе стороны должны внимательно относиться к предоставляемым документам. Сдаваемую недвижимость желательно застраховать.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

В одной из наших статей мы рассказывали про особенности сдачи внаем квартиры. Но рынок аренды жилья не ограничивается только квартирами. И если вы хотите официально сдать вашу комнату, то эта статья специально для вас.

договора аренды комнаты с комментариями юристов портала и шаблонами для заполнения

Комнаты бывают разные

Предлагаем вам рассмотреть различные категории комнат, чтобы выделить особенности сдачи их внаём:

  1. Комнаты в приватизированных квартирах;
  2. Комнаты в неприватизированных квартирах;
  3. Приватизированные комнаты в коммунальных квартирах;
  4. Неприватизированные комнаты в коммунальных квартирах.

Неприватизированная комнаты в коммунальной квартире

Начнем с комнаты, сдача внаем которой требует наибольшего количества согласований.

Неприватизированная комната не является вашей собственностью. Но в соответствии с пп. 2 п.1 ст. 67 ЖК РФ, вы имеете право сдавать ваше жилое помещение в поднаем. Однако в соответствии с п.1 ст.685 ГК РФ сдать жилое помещение по договору поднайма можно только с согласия наймодателя.

Наймодатель у неприватизированной комнаты может быть разный: префектура, муниципалитет или другой орган. Найти ответ на вопрос, кто же является вашем нанимателем, можно в договоре найма, на основании которого вы сами проживаете в вашей комнате.

Наймодателю следует передать письменное обращение с просьбой разрешить заключить договора поднайма. В данном обращении также должно содержаться согласие всех членов вашей семьи, проживающих вместе с вами.

Но не будем забывать про ваших соседей по квартире. В соответствии с п.2 ст. 76 ЖК РФ, для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласия всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей. То есть к обращению к нанимателю следует приложить согласие всех соседей в письменной форме.

В случае получения положительного ответа от наймодателя (а такой ответ должен быть предоставлен также в письменной форме), можно заключать договор поднайма.

Приватизированная комната в коммунальной квартире

Приватизированная комната является вашей собственностью. Право распоряжаться своей собственностью закреплено в законодательстве (п. 2 ст. 35 Конституции РФ, п.2 ст. 209 ГК РФ). Казалось бы, здесь согласовывать уже ничего ни с кем не нужно. Но это не так.

В коммунальной квартире есть также места, не принадлежащие только вам: коридор, кухня, санузел. Они находятся в общей собственности всех жильцов. В соответствии со ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Поэтому прежде чем заключать договор найма, следует все-таки получить согласие соседей, причем в письменной форме.

Вне зависимости от того, приватизирована комната или нет, наниматель так или иначе будет взаимодействовать с вашими соседями.

Настоятельно рекомендуем сказать нанимателю про особенности ваших взаимоотношений с соседями, а самые важные моменты отразить в договоре.

Так вы сможете избежать конфликтов с соседями как для нанимателя, так и для себя.

Комната в неприватизированной квартире

Чтоб сдать комнату в вашей неприватизированной квартире, уже не потребуется согласие соседей, так как их в квартире просто нет.

Однако, также как в случае с другим неприватизированным жильем, потребуется согласие наймодателя. Порядок получения согласия такой же: нужно письменное обращение с приложением согласия членов вашей семьи, проживающих совместно с вами.

Комната в приватизированной квартире

Ну и наконец, перейдем к самому простому (в части согласования) случаю. Если вы являетесь единственным собственником квартиры, в которой собираетесь сдавать комнату, то не потребуется абсолютно ничье согласие, чтобы заключить договор найма.

Но если наряду с вами есть и другие собственники, то необходимо будет их согласие. Оформить такое согласие можно следующими способами:

  1. Оформить доверенность на одного из собственников о том, что остальные доверяют ему заключить договор найма, и в этом случае наймодателем по договору будет выступать один из собственников;
  2. В договоре в качестве наймодателей указать всех собственников.

Мы сказали про соседей в коммунальных квартирах. Здесь же напомним вам, что если вы сдаете комнату в частной квартире, то сами будете соседствовать с нанимателями. Поэтому советуем заранее определить порядок пользования помещениями, которые вы непосредственно нанимателю не сдаете, но которыми он также будет пользоваться: прихожая, коридор, санузел и тому подобное.

Если ответственно подойти к согласованию этих моментов, то это позволит избежать многих разногласий во время проживания нанимателя у вас в квартире.

Что касается всех комнат

Уведомление любопытствующих: взаимоотношения с соседями

Выше мы рассказали, на что и в каких случаях необходимо получать согласие соседей. Обращаем ваше внимание на то, что предоставлять им информацию непосредственно о самих условиях аренды вы не обязаны.

Кто и за какую плату живет в вашей комнате – это только ваше дело. Это касается как соседей по коммунальной квартире, так и соседей по подъезду.

Если у вас доверительные отношения с соседями, можете попросить их “присмотреть” за вашей комнатой, сообщить в случае каких-либо проблем и конфликтов. Но все это в пределах разумного, без вмешательства в частную жизнь нанимателя и шпионажа.

ТСЖ и кооперативы

Кто еще может проявить интерес к вашей арендной деятельности? В настоящее время как собственники, так и наниматели муниципального жилья, довольно тесно взаимодействуют с ТСЖ, кооперативами.

Обычно, отношения между адекватным жильцом и ответственным представителем ТСЖ/кооператива складываются нормально. Но как и в случае с соседями, предоставлять какую-либо информацию о своих нанимателях вы не обязаны.

Единственное исключение: если стоимость каких-либо коммунальных услуг у вас рассчитывается, исходя из количества проживающих в квартире/комнате, вы должны сообщить число своих нанимателей. Но обязанности сообщать их данные у вас нет.

К тому же не будем забывать про Федеральный закон Российской Федерации от 27 июля 2006 г. № 152-ФЗ “О персональных данных”, из которого можно сделать вывод, что предоставлять кому-либо данные ваших нанимателей, вы не имеете право.

Если вы поддерживаете доверительные отношения с вашим ТСЖ/кооперативом, то можем посоветовать вам поставить их в известность о том, что вы сдаете комнату, оставить контактный номер телефона и попросить сразу же связаться с вами в случае каких-либо конфликтных ситуаций.

Имущество в сдаваемой комнате

Скорее всего, в комнате, которую вы хотите сдавать, есть ваше имущество: мебель, сантехника, люстры и так далее. Мы уверены, что вы заинтересованы в сохранении этого имущества во время проживания нанимателей в комнате.

Чтобы снизить риски причинения ущерба этому имуществу и получить гарантии возмещения, если ущерб все-таки будет, можно оформить акт приема-передачи имущества. Такой акт будет являться приложением к договору найма.

В акте следует перечислить все имущество, по возможности так, чтобы его легко можно было идентифицировать: какой именно телевизор, шкаф и так далее. Если имущество уже имеет какие-то повреждения, то в акте такой факт тоже отражается – но это, скорее всего, будет уже требованием вашего нанимателя.

Коммунальные услуги

Мы уже обратили ваше внимание на то, что если стоимость каких-либо коммунальных услуг зависит от количества лиц, проживающих в квартире/комнате, то необходимо уведомить организацию, которая осуществляет расчет этих коммунальных платежей. Это может быть, как ТСЖ/кооператив, так и сама компания, предоставляющая услуги.

Что же касается коммунальных услуг целом, то в соответствии со ст. 678 ГК РФ, оплачивать их обязан наниматель. В договоре можно закрепить эту обязанность и за вами – здесь все зависит от достигнутых соглашений. Однако обращаем ваше внимание на то, что даже если обязанность по оплате коммунальных услуг будет возложена на нанимателя, претензии из-за неуплаты будут предъявлены вам, так как по договору с компанией, предоставляющей услуги, обязательства продолжаете нести вы.

Разведать обстановку

Большинство людей бережно относятся к своему имуществу. И желание держать все под контролем в данном случае является абсолютно нормальным.

Поэтому советуем вам сразу предупредить нанимателя, что периодически вы будете приезжать, чтобы проведать комнату и ваши вещи в ней, и закрепить в договоре периодичность таких “проверок” и время ваших визитов.

Эти формальности необходимы в связи с тем, что официально проживающий в комнате наниматель приобретает право на неприкосновенность жилища. Данное право гарантируется нам всем Конституцией и Жилищным кодексом. Поэтому, если вы просто придете без спроса, тем более в отсутствие нанимателя, его это, скорее всего, “не обрадует”.

Итоги и выводы

В заключении предлагаем вам несколько вопросов, ответы на которые помогут определить, что и с кем нужно согласовывать перед тем, как сдавать комнату, и на что обратить внимание при составлении договора:

  • Находится ли ваша комната в коммунальной или частной квартире?
  • Какие у вас взаимоотношения с соседями?
  • Кто занимается управлением общим имуществом дома – ТСЖ/кооператив?
  • Как рассчитываются коммунальные платежи?
  • Какое имущество есть в комнате?

Остались вопросы? – проконсультируйтесь с юристом Портала

Как видно, сдача внаем комнаты является несколько более сложным мероприятием, чем сдача внаем квартиры. Сложности, на наш взгляд, в том, что появляются дополнительные факторы человеческих взаимоотношений: соседи в коммунальной квартире и совместное проживание с нанимателем в разных комнатах одной квартиры. Но в любом случае, можно избежать многих проблем и конфликтов, если ответственно подойти к вопросам согласования и составления договора найма.

Сдаете жилье? Мы поможем!

У нас на Портале Вы можете:

  • Абсолютно бесплатно
  • Купить договора найма и аренды на все случаи жизни и доп. соглашения с комментариями наших юристов в магазине договоров (от 100р)
  • Ваш случай «более сложный», и вам не подходит стандартный образец договора? – наш юрист сформирует для Вас договор аренды, составленный с учетом всех Ваших потребностей.
  • А еще мы Вас проконсультируем, поможем оформить налоговый вычет, определиться с формой налогообложения. Наши услуги для арендодателей и арендаторов

Имеется двухкомнатная, коммунальная квартира. Я собственник своей, приватизированной комнаты. Вторая комната муниципальная. Сдается в аренду. Можно ли сдать муниципальную комнату в коммунальной квартире без согласия соседей (то бишь меня)? Интересует именно номер закона в котором будет прямо написано, что сдавать муниципальную комнату в аренду без согласия соседей нельзя. Хочу показать его хозяйке второй комнаты, а то она мне не верит.

Статья 76 ЖК РФ Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

1. Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире — не менее нормы предоставления.

2. Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.

3. Поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель.

4. Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне, а также в других предусмотренных федеральными законами случаях.

Еще в советские времена руководители страны высказывали желание полностью искоренить коммунальные квартиры, как определенный класс недвижимости.

Тогда люди верили в коммунизм и мечтали о том, что скоро они получат свою жилплощадь. Однако, как мы видим на сегодняшний день, благодаря взлетевшим ценам на жилье, коммунальные квартиры и общежития сейчас являются самым бюджетным вариантом для аренды.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84 . Это быстро и бесплатно !

Можно ли взять в аренду квартиру без согласия соседей?

Еще в далеком 1994 году Конституционный Суд признал право арендаторов комнат в общежитиях и коммуналках на то, чтобы перевести социальное жилье в личную собственность, то есть – приватизировать. Приватизация недвижимости может осуществляться без согласия соседей.

Таким образом, коммунальная квартира в наши дни может быть разделена на несколько помещений, часть которых находится в собственности у государства, а часть у физических лиц.

В 2006 году была принята статья 52 ЖК РФ, где четко указано, что изолированная комната в общежитие или коммунальной квартире может являться отдельным объектом для заключения договора соцнайма.

Это дало толчок второй волне приватизации, вследствие чего многие арендаторы воспользовались своим правом перевести в личную собственность предоставленную государством муниципальную жилплощадь.

В ней говорится о том, что собственник жилплощади имеет полное право совершать любые действия с ней, если они отвечают нормам закона РФ и не нарушают права и интересы других лиц.

В категорию этих действий входит возможность продать, обменять, подарить или сдать свою комнату без информирования об этом жителей соседних помещений.

Как сдать комнату в комуналке, если жильцы против?

Если жилая площадь не является объектом долевой собственности, то владелец помещения не имеет необходимости спрашивать согласие соседей для того, чтобы сдать комнату в аренду. Это его личное дело – пускать в свою собственность квартиранта или нет. Мнение и позиция соседей, особенно в том случае, когда они выступают против этого, не может иметь под собой никаких законных оснований.

Пункт 1 статья 41 ЖК РФ. Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире

Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее — общее имущество в коммунальной квартире).

Следовательно, для того, чтобы квартирант получил доступ к ним, требуется получить разрешение у других проживающих. Это делает невозможным сдачу в аренду комнаты без согласия соседей.

В том случае, если соседи выступают против того, чтобы вы сдавали свою комнату в наем третьему лицу, несмотря на то, что жилплощадь у вас приватизирована и является личной собственностью, следует обратиться к пункту 1 статьи 36 ЖК РФ.

В нем говорится, что на основании долевой собственности владельцам многоквартирных помещений могут принадлежать места, не являющиеся непосредственной частью квартиры или комнаты: лестничная площадка, придомовая территория, лифт, подвал, чердак, технический этаж и так далее.

Также поможет статья 42 ЖК РФ, говорящая о том, что у собственника комнаты в коммуналке также есть своя личная доля в общей собственности и он волен распоряжаться ей по своему усмотрению.

Следовательно, вы можете на правах владельца помещения в коммуналке предоставить арендатору не только саму комнату, но и право пользования кухней, коридором, санузлом и так далее.

В том случае, если наниматель не будет злонамеренно пытаться причинить вред или ущерб имуществу, находящемуся в общем пользовании – с него и с вас взятки гладки.

В статье 135 ГК РФ также говориться о том, что, если место, которое предназначено для обслуживания другого помещения, которое является предметом спора, находится в общем пользовании.

Тогда часть его и, соответственно, право им пользоваться, переходит к владельцу основного помещения или же его представителю.

Статья 135 ГК РФ. Главная вещь и принадлежность

Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

В случае аренды комнаты представителем собственника является квартирант, действующий на основании договора найма.

Заключение договора

Сам договор найма на комнату в коммунальной квартире по своему содержанию будет схож с типовым договором аренды на квартиру. При заключении сделки собственнику и арендатору необходимо иметь при себе документы, удостоверяющие их личность. От владельца жилого помещения потребуется документ, подтверждающий его право собственности на предоставляемую в наем жилплощадь.

Договор можно составить от руки в произвольной форме.

Главное — прописать там дату заключения соглашения, реквизиты обеих сторон, предмет договора (комната, ее площадь, адрес), порядок финансовых расчетов и полную опись имущества.

  • Права и обязанности сторон в таком соглашении будут точно такими же, как при аренде обычной однокомнатной квартиры. Единственное, что следует прописать отдельным пунктом – что дополнительно к комнате предоставляются в наем места общего пользования.
  • В прочих условиях можно указать, что наниматель обязан соблюдать график дежурств в этих местах, если таковой имеется в коммунальной квартире.
  • То же касается имущества собственника, которое предоставляется нанимателю на срок действия договора.

    Также арендатор, как представитель владельца жилплощади, имеет право пользоваться местами общего доступа, находящимися в долевой собственности между соседями по коммуналке.

    Подводные камни

    Далеко не все жители коммунальной квартиры спокойно смирятся с новым квартирантом, даже если вы процитируете им соответствующие законы. Негативно настроенные соседи могут начать пакостничать и портить жизнь арендатору постоянным проявлением агрессии и мелкими склоками.

    В некоторых случаях дело может доходить даже до таких кардинальных действий, как закрытие входной двери на щеколду или цепочку, когда арендатор отлучится, ограничения по времени, какое он может проводить на кухне или в душе и так далее.

    Разумеется, все вышеперечисленное является явным нарушением прав, которые получает арендатор, подписав договор найма. Считайте, что вам крупно повезло, если в качестве жильцов вам попадется бойкая семейная пара, которая не только не позволит как-либо ущемлять свои права, но и не даст спуску особо решительно настроенным соседям по коммуналке.

    В этом случае не придется переживать о том, как складываются отношения ваших арендаторов с другими жильцами.

    А вот если в наниматели вы выбираете скромную девочку-студентку, только что поступившую на первый курс института, то будьте готовы либо к тому, что в скором времени ваши соседи ее просто «выживут», либо придется потратить немало собственных нервных клеток в урегулировании имеющегося конфликта.

    Так или иначе, следует запомнить: для того, чтобы сдать в аренду комнату в коммунальной квартире или общежитии, не требуется получать согласие соседей. Это касается лишь тех случаев, если жилплощадь находится у вас в собственности.

    Тоже самое относится и к местам общего пользования в коммуналке – если вы на законных основаниях владеете жильем, то имеете полное право использовать свою долю в общей собственности по личному усмотрению. В частности – передавать ее в пользование своему представителю, то бишь – квартиранту.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 703-45-84 (Москва)
    Это быстро и бесплатно !

    – Я собственник двух комнат в трехкомнатной коммунальной квартире. Моя соседка хочет сдать свою комнату, а я против. Какие мои права в данном случае и мои действия?

    Ситуация, когда один из собственников комнаты в коммунальной квартире не живет в ней и сдает посторонним лицам в аренду, а второй не хочет иметь под боком меняющихся время от времени соседей, не редка.

    Попробуем разобраться, имеет ли собственник право сдавать свою комнату в аренду без согласия другого собственника и можно ли этому помешать. Нормы российского законодательства не дают четкого ответа. Судебная практика также не однозначна и зависит от того, на нормы гражданского или жилищного законодательства ссылается сторона.

    Право собственника владеть и распоряжаться своей собственностью гарантировано Конституцией России и, казалось бы, незыблемо, но и тут есть свои нюансы. Можно ли, осуществляя свои права, нарушать права соседей? Ведь, если комната сдается в аренду, жильцы не только занимают саму комнату, но и пользуются общими помещениями: кухней, коридором, ванной и туалетом. Тут-то и возникает конфликт между соседями по коммунальной квартире.

    Согласно Жилищному кодексу, собственник комнаты в коммунальной квартире имеет право собственности на общие помещения в ней, однако порядок пользования ими не определен. Его регулируют нормы Гражданского кодекса, согласно которым порядок пользования общими помещениями должен быть установлен соглашением собственников. А если они к такому соглашению прийти не могут, то судом. Причем на практике суды не разъясняют, к какому именно соглашению должны прийти собственники и какой порядок пользования общими помещениями необходимо установить.

    Да и вряд ли это возможно на практике. Как можно установить часы пользования туалетом, например? И как суд предлагает следить за исполнением такого соглашения, какие меры ответственности применять к нарушителю? Опять же, если собственник комнаты пользуется общими помещениями безо всякого соглашения, почему наниматели должны его заключать? Все эти вопросы суды оставляют без внимания и выносят решения о запрете сдавать комнату в аренду, мотивируя их необходимостью получения согласия владельца других комнат в коммуналке.

    Противоположенную позицию занимают суды, отказывая в исках о запрете сдавать комнату. В своих решениях они исходят из того, что законодательство не предусматривает обязанность собственника комнаты в коммунальной квартире получать согласие других собственников на сдачу комнаты в аренду, а общие помещения в квартире, такие как кухня или ванная, не являются самостоятельными объектами права и следуют судьбе права собственности на комнату.

    По моему мнению, при разрешении таких споров судам следует руководствоваться нормой Гражданского кодекса о том, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права других лиц. То есть суды не должны ограничивать собственника формальной обязанностью получить согласие других собственников на сдачу комнаты в аренду, фактически ставя собственников в неравное положение и зависимость от получения такого разрешения.

    Важное значение имеет и тот факт, может ли суд в принципе ограничить право собственника сдавать имущество в аренду без согласия других собственников? Ведь пока имущество не сдано, права других собственников не нарушаются, следовательно, и ограничивать право собственника на сдачу комнаты в будущем не правомерно.

    Если арендаторы нарушат права соседа, он может подать в суд соответствующий иск и руководствоваться нормами о том, что собственник жилого помещения обязан поддерживать общее имущество в надлежащем состоянии, соблюдать права соседей и правила пользования жилыми помещениями. Указанные обязанности распространяются и на арендаторов комнаты в коммунальной квартире.

    Так, если арендаторы не производят уборку мест общего пользования, не участвуют в содержании общего имущества коммунальной квартиры, шумят в позднее время или иным образом нарушают права соседа-собственника, последний имеет право на защиту своих прав и выселение нарушителей из квартиры.

    Таким образом, если Вы не хотите, чтобы соседка сдавала комнату в аренду, Вам придется подать в суд исковое заявление. Решение суда будет зависеть от того, на каких нормах будет основан иск и конкретных обстоятельств дела. Не забудьте заявить требование о выселении арендаторов из комнаты, иначе Вы не сможете принудительно исполнить решение суда и выселить неугодных соседей.

    Отвечает юрист Василий Катынкин (Екатеринбург):

    Необходимо выяснить правовой статус комнат в данной коммунальной квартире. Возможны два варианта.

    1. Коммунальная квартира находится в долевой собственности. Например, одному собственнику принадлежит 2/3 доли в праве собственности, а другому 1/3 доли. Квитанция по оплате коммунальных услуг в этом случае, как правило, общая, если не произведен раздел лицевых счетов.
    2. Комнаты в коммунальной квартире являются самостоятельными, на каждую из них выдано отдельное свидетельство о праве собственности. Квитанции по оплате коммунальных услуг, как правило, раздельные.

    В первом случае объект является общим, соответственно, при вселении временных или постоянных жильцов при предоставлении регистрации по месту жительства необходимо получать письменное согласие второго собственника на вселение. Во второй ситуации объекты являются самостоятельными друг от друга и получать согласие необязательно.

    В случае спора можно вызвать участкового, чтобы он установил личность вселившегося лица, а также основания его вселения. Далее можно написать второму собственнику претензию, в которой нужно указать, что не было получено согласие на вселение с требованием о выселении. Если на претензию получен отрицательный ответ или просьбу проигнорировали, тогда можно предъявить исковое заявление в суд с требованием о выселении лица.

    Безусловно, необходимо учитывать большое количество факторов: количество собственников и размер их долей, количество зарегистрированных лиц, количество фактически проживающих, общую площадь квартиры, наличие лиц с нарушениями здоровья (серьезными заболеваниями, инвалидностью и т. д.).

    Также нужно учитывать, что собственник вправе вселить в жилое помещение своих несовершеннолетних детей без получения согласия остальных собственников и проживающих лиц.

    Отвечает эксперт по управлению многоквартирными домами Дмитрий Бурняшев (Ставрополь):

    На сегодняшний день нет закона, который прямо запрещал бы сдавать в аренду комнату в коммунальной квартире без согласия других собственников. Именно этим и пользуются многие арендодатели, которые на возмущения соседей могут поставить в тупик вопросом: «А где написано, что я обязан уведомлять и спрашивать у вас?» Однако есть нормы законодательства, которые в совокупности могут указать на обязанность согласования.

    Все собственники комнат в коммунальной квартире являются собственниками мест общего пользования (ч. 1 ст. 41 Жилищного кодекса РФ). Также у собственников есть права владения, пользования, распоряжения своим имуществом, согласно ст. 209 Гражданского кодекса РФ. И если объект собственности находится в собственности нескольких лиц, то распоряжение, владение и пользование имуществом может происходить только по соглашению всех ее участников (ст. 246, 247 Гражданского кодекса).

    Если собственник комнаты сдает ее другому лицо, то он, с одной стороны, на сдачу самой комнаты не должен ни у кого спрашивать разрешения, но, с другой стороны, сдача комнаты невозможна без использования мест общего имущества коммунальной квартиры (ванной комнаты, кухни и т. д.), и этот порядок пользования должен производиться совместно всеми собственниками. Если порядок пользования не достигнут соглашением, то тогда его может установить только суд.

    Пока нет соглашения или судебного решения о порядке пользования, то и ничего нельзя поделать. Вызывать полицию? Полиция не уполномочена разрешать гражданско-правовые споры. Проверит лишь регистрацию и передаст сведения в МВД, не более того.

    Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

    Поставьте соседку в известность о своей позиции в этом вопросе, уточнив, что Вы будете предупреждать любого пришедшего осмотреть комнату, что не пустите арендатора в места общего пользования, что будете вызывать милицию для вывода из квартиры посторонних людей каждый раз, когда они в квартире появятся. Также можете предложить соседке компромиссное решение: Вы дадите ей разрешение сдавать комнату, если арендаторы будут также оплачивать аренду Вам и вашим общим соседям за места общего пользования, например. Тогда вряд ли кто-то вообще снимет эту комнату. Но имейте в виду, что своим отказом отношения с соседкой Вы испортите окончательно и бесповоротно. Лучше скажите ей, что дадите разрешение, только если лично познакомитесь с арендатором и он вам понравится.

    Отвечает помощник юрисконсульта ООО «Центр правового обслуживания» Татьяна Кравцова:

    Ваше согласие на вселение жильцов потребовалось бы в случае долевой или совместной собственности на квартиру с соседями, в соответствии со статьями 247 и 253 ГК РФ.

    Коммунальная квартира, в свою очередь, не является объектом, находящимся в общей долевой или совместной собственности граждан. В коммунальной квартире в общей собственности жильцов находится только общее имущество.

    Таким образом, комната в коммунальной квартире – юридически самостоятельный объект частной собственности, и Ваша соседка является ее единственным собственником. Согласно статье 209 ГК РФ, собственник может распоряжаться своим имуществом и использовать его в соответствии с законом, если своими действиями не нарушает прав других лиц. В том числе собственник имеет право передавать другим лицам, оставаясь при этом собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом. Так что соседка имеет законные основания передать свою комнату в коммунальной квартире для пользования другому лицу на основании договора найма, при этом не получая чьего-либо согласия.

    Стоит отметить, что ранее Постановление Правительства Москвы от 31.10.2006 N 859-ПП закрепляло обязанность регистрирующих органов требовать согласие всех соседей по коммунальной квартире на регистрацию собственником в принадлежащем ему помещении жильцов, в том числе членов его семьи. Однако определение Верховного Суда РФ от 10.10.2007 N 5-Г07-76 признало данную норму незаконной и отменило на основании того, что ч. 5 ст. 42 ЖК РФ устанавливает исчерпывающий перечень ограничений права собственности для собственников комнат в коммунальной квартире. При этом такого ограничения, как обязательное получение согласия собственников комнат в коммунальной квартире на вселение одним из собственников жильцов в свою комнату, а также его регистрацию в такой комнате, закон не предусматривает.

    Тем не менее представители агентств недвижимости при оформлении договоров найма часто испрашивают от собственника письменное согласие соседей на сдачу комнаты внаем. Аналогичной позиции могут придерживаться и государственные органы при оформлении регистрации лица по месту проживания в коммунальной квартире. Данная позиция аргументирована тем, что, согласно статье 41 ЖК РФ, помещения коммунальной квартиры, используемые для обслуживания более одной комнат, принадлежат собственникам комнат на праве общей долевой собственности. А поскольку новый жилец будет пользоваться ванной комнатой, туалетом, коридором и т. д.), он должен получить согласие собственников комнат на его использование.

    Указанная позиция удобна и помогает избежать конфликтов между соседями, но не основывается на требованиях закона. Согласно статье 42 ЖК РФ, доля лица в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире пропорциональна размеру площади комнаты, принадлежащей на праве собственности такому лицу. Таким образом, собственник комнаты в коммунальной квартире является собственником и доли в общем имуществе и может распоряжаться ею по своему усмотрению.

    Помимо этого, следуя логике представителей агентств недвижимости и регистрирующих органов, даже отдельную квартиру в жилом доме невозможно было бы сдать без согласия собственников других квартир. Ведь статья 36 ЖК РФ устанавливает, что лифты, лестничные проемы и т. д. находятся в общей долевой собственности всех собственников. В свою очередь, наниматель не может не использовать указанное имущество в процессе проживания в арендованной квартире. Тем не менее закон не устанавливает обязанности для собственника квартиры получать согласие от жильцов дома при оформлении договора найма или аренды.

    Само по себе вселение жильца в комнату не требует согласия и не влечет нарушения Ваших прав при условии, что новый сосед ведет себя добросовестно и не преступает закон. Если же жилец нарушает своими действиями закон, например нарушает тишину и покой в ночное время, Вы вправе требовать прекращения противоправных действий, в том числе через обращение в полицию. Также Вы вправе требовать выселения жильцов, нарушающих Ваши интересы, из коммунальной квартиры в досудебном и далее, при наличии спора, судебном порядке.

    Однако предварительное достижение согласия с соседями по вопросу вселения и регистрации жильцов в коммунальной квартире с закреплением такого согласия на бумаге, безусловно, снижает вероятность возникновения споров и отказа в регистрации со стороны государственных органов.

    Правила проживания в многоквартирном доме: права и обязанности жильцов

    Проживание в многоквартирном доме предполагает для всех проживающих соблюдение определенных правил. По большому счету они основываются на взаимном уважении. Каждый проживающий должен осознавать, что живет он в доме не один, соответственно и отношение к другим жильцам должно быть такое таким же, как и к самому себе. Кроме того, существует ряд норм, установленных законодательством, относительно проживания в жилых домах.

    Общепринятые правила проживания в многоквартирном доме

    Основные правила проживания установлены Жилищным, Гражданским кодексом, Постановлением Правительства № 25 и № 491. Из норм этих нормативных актов вытекает следующее:

    • Жилые помещения могут использоваться только для проживания;
    • Не допускается использовать жилье под производственные цели;
    • Проживающие должны придерживаться санитарных норм, норм пожарной безопасности, экологических норм, содержать жилье в чистоте;
    • Нельзя проводить несанкционированные перепланировки и реконструкции;
    • Жильцы обязаны оплачивать коммунальные услуги;
    • Необходимо вносить плату за содержание общего имущества в многоквартирном доме;
    • Жильцы должны обеспечивать сохранность помещения.

    Управляющие организации на базе действующих нормативных актов могут разрабатывать локальные документы, регламентирующие порядок пользования жилыми помещениями.

    Жилищный кодекс о правилах проживания

    Жилищный кодекс – это основной документ, регулирующий правоотношения в сфере жилищных прав граждан. Если проанализировать ЖК РФ, то можем сделать вывод о том, какие правила должны соблюдать проживающие. Так, статья 30 ЖК посвящена правам собственников жилых помещений.

    В частности, владельцы имеют право владения и пользования жильем в соответствии с его целевым назначением. На владельца возлагается ответственность по содержанию жилья (оплата услуг ЖКХ, обязательных платежей). Владелец обязан содержать помещение в чистоте, не допускать бесхозяйного обращения с ним.

    Поделиться публикацией с друзьями

    Права людей, проживающих в муниципальной квартире

    5/5 (19)

    Основное в законе о муниципальном жилье

    Люди, проживающие в муниципальной квартире, имеют свои права и обязанности. Прежде всего, квартиросъемщики должны оплачивать коммунальные услуги. На их плечи возложена обязанность по содержанию жилого помещения. Они имеют полное право приватизировать квартиру, зарегистрироваться в ней и многое другое. Однако они в некоторых правах ограничены.

    Понятие «квартиросъемщик» и «наниматель жилого помещения по социальному договору» практически одинаковые. Однако с правовой точки зрения имеют различия. Отношения, которые возникают согласно договору социального найма, регулирует глава восьмая Жилищного кодекса Российской Федерации. Именно она объясняет понятие «наниматель» и приравнивает его к квартиросъемщикам.

    Несомненным достоинством проживания в квартире по договору социального найма является то, что арендатор в любой момент имеет возможность оформить право собственности на занимаемую жилую площадь. С начала девяностых годов начала действовать программа приватизации. На ее основании любое государственное, муниципальное жилье становится собственностью физического, юридического лица совершенно бесплатно.

    Правила приватизации регламентированы Федеральным законом Российской Федерации N 1541-1 от 4 июля 1991 года «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации» и Федеральным законом РФ N 178 от 12 декабря 2001 года «О приватизации государственного и муниципального имущества».

    Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам.

    Кто является нанимателем

    Сейчас недвижимость, принадлежащая государству, передается физическим лицам в наем, что оформляется договором социального найма. Раньше основанием для вселения служил ордер, однако после внесения изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации в качестве него представлен договор.

    Те, кто получил жилье в далеких восьмидесятых годах, до сих пор проживают в квартире по ордеру. Их никто не вправе выселить. Именно он является единственным ответственным лицом по уплате коммунальных услуг, а также содержания помещения. На основании этого документа человек имеет право приватизировать недвижимость.

    Теперь человека, обладающего жилым государственным помещением, на основании договора социального найма называют нанимателем.

    Можно ли разделить счета за коммунальные услуги?

    Можно ли получить бесплатное жилье в деревне, .

    Важно! Законодательством Российской Федерации определен ряд правил для лиц, претендующих на получение государственной недвижимости:

    • наличие гражданства Российской Федерации;
    • совершеннолетие претендента на получение жилой площади;
    • дееспособность претендента, возможность содержания жилья в надлежащем состоянии.

    Права нанимателя описаны в статье 67 Жилищного кодекса Российской Федерации. Он является субъектом договора. Заключать договор социального найма имеет право любой член семьи. Общую территорию помещения могут поделить между родственниками. Однако подобная процедура практически не проводится, так как это не целесообразно.

    ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Получение договора социального найма.

    Права основного квартиросъемщика

    Наниматель государственной квартиры наделен правами, которые помогут ему разумно и комфортно использовать жилое помещение по непосредственному назначению.

    К ним относятся:

    • наниматель имеет право передать помещение в пользование другим лицам, в том числе и сдать ее в аренду «под наем»;
    • наниматель имеет право обменять жилую площадь на другую по взаимному согласию с другими нанимателями;
    • требовать от собственника проведения капитального ремонта на безвозмездной основе;
    • проводить ремонтные работы в квартире, перепланировать помещение в любое удобное для нанимателя время;
    • пользоваться коммунальными услугами и вносить за них плату из собственных средств.

    После смерти прямого нанимателя члены его семьи имеют полное право проживать в квартире, а также в дальнейшем ее приватизировать. За ними закрепляется обязанность по оплате коммунальных услуг.

    Наниматель не платит имущественный налог, так как по факту не владеет данной жилой площадью на общих основаниях.

    Какие у нанимателя есть обязанности

    Надо заметить, что наниматель имеет не только права, но и обязанности, которые он должен выполнять. Они прописываются в договоре.

    К ним относятся:

    • использовать квартиру по ее прямому предназначению, то есть для постоянного проживания;
    • осуществлять деятельность по содержанию квартиры в надлежащем состоянии, например, проведение косметического ремонта, дезинфекции, ежедневная приборка и тому подобное;
    • вносить арендную плату, предусмотренную договором социального найма;
    • вносить коммунальные платежи прямо поставляющей компании или через собственника жилья.

    Учтите! Если условия договора не выполняются, например, наниматель не оплачивает коммунальные услуги в течение длительного времени, администрация имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке или по решению суда.

    Права родственников нанимателя по закону

    Члены семьи нанимателя государственной квартиры также имеют некоторые права. Как правило, родственники наделены теми же правами, что и сам наниматель. Однако их разграничение проводится по степени родства.

    Таким образом, полными правами на квартиру обладают:

    • супруги:
    • родные и приемные дети;
    • родители;
    • другие родственники, которые внесены в договор в качестве близких.

    Если в семье появляется новый член, например, рождается ребенок, его регистрируют по согласию всех родственников. Права подтверждаются наличием регистрации по месту проживания.

    При желании нанимателя прописать в квартире еще одного человека необходимо получить разрешение от собственника. Он имеет полное право отказать в том случае, если общей площади недостаточно для проживания других людей. Однако при рождении ребенка таких полномочий у него нет. Малыш все равно регистрируется по месту проживания родителей.

    Выселение людей, прописанных в государственной квартире, происходит с применением норм, прописанных в части 4 статье 3 Жилищного кодекса Российской Федерации. В иных случаях выселение считается незаконным.

    Посмотрите видео. Тонкости владения муниципальной квартирой:

    Правила прописки несовершеннолетнего ребенка

    Согласно действующему законодательству Российской Федерации, ребенка регистрируют по месту прописки родителей. Если супруги проживают раздельно, местом регистрации считается та жилая площадь, где ребенок проводит большую часть своего времени. Однако родители не лишены возможности прописывать ребенка в жилом помещении отца или матери.

    Запомните! При регистрации ребенка по месту проживания родителей нет необходимости получать согласие от собственника жилья, а также других членов семьи. Малыш считается зарегистрированным в помещении в любом случае, даже если наймодатель против.

    Ограничения действий с квартирой

    Наниматель государственной квартиры хоть и обладает ей по закону, однако не имеет права проводить некоторые действия:

    • продавать недвижимость;
    • дарить, передавать по наследству жилое государственное помещение;
    • полностью сдавать в аренду и получать за это деньги.

    ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Какие права у человека, прописанного в квартире, но не собственника?

    По последнему пункту следует сделать уточнение. Наниматель имеет право впустить в квартиру других людей для проживания по договору перенайма или сдать в аренду комнату. Однако получать доход от арендной деятельности целого помещения нельзя.

    Квартира, переданная по договору социального найма, может перейти в государственную собственность в двух случаях:

    • если наниматель умер;
    • если наниматель с семьей переехал и выписался из квартиры.

    После смерти нанимателя члены его семьи претендуют на проживание в квартире и ее приватизации.

    В каких случаях нанимателя могут выселить

    Наниматель лишится государственной квартиры в нескольких случаях:

    • наниматель не вносит коммунальные платежи в течение длительного времени, как правило, более шести месяцев подряд. У него отсутствуют уважительные основания для неисполнения обязательств по договору;
    • использование квартиры по другому назначению, например, открытие в ней магазина, ведение ремесленной, производственной деятельности и тому подобное.

    При обнаружении нарушения пунктов договора нанимателю выносится предупреждение и срок, в течение которого он обязан исправить неисправности (оплатить коммунальные услуги, прекратить производственную деятельность).

    Если в положенный период времени наниматель не устранил все недостатки, собственник имеет право разорвать договор социального найма в одностороннем порядке.

    Запомните! Если вас выселяют из квартиры по причине того, что дом предназначен под снос или признан аварийным, вам обязаны предоставить другое жилье с аналогичной площадью, отвечающее санитарным требованиям.

    Как правило, частым явлением является выселение нанимателя по причине образования долгов за коммунальные услуги. Чтобы этого избежать, стоит вовремя вносить платежи или воспользоваться рассрочкой погашения долга от компании-поставщика услуги.

    Что происходит после смерти квартиросъемщика: кто может проживать

    В случае смерти нанимателя жилая площадь, принадлежащая ему по договору социального найма, переходит в ведение государства. Родственники, не зарегистрированные в квартире, не претендуют на ее получение.

    Однако существуют некоторые послабления:

    • родственники имеют право получить разрешение на проживание в квартире по решению суда;
    • родственники, которые ранее проживали с нанимателем, имеют право дальше жить в государственной квартире;
    • в квартире проживает нетрудоспособный человек и лица, осуществляющие за ним уход.

    Вышеуказанные категории лиц имеют право оформить договор социального найма и проживать в помещении на основаниях, изложенных в Жилищном кодексе Российской Федерации.

    Люди, претендующие на переоформление договора социального найма, должны быть указаны в качестве членов семьи в первоначальном договоре, заключенном с умершим.

    ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Кто должен менять окна в муниципальной квартире?

    Документы для заключения договора

    Договор социального займа заключается с местной администрацией либо с муниципалитетом.

    Для его оформления потребуется собрать пакет документов:

    • паспорт гражданина РФ на каждого члена семьи;
    • свидетельство о рождении на детей;
    • заявление по форме на получение квартиры в собственность по договору социального найма;
    • бумаги, которые могут подтвердить статус малоимущего;
    • другие документы, которые требуется для установления факта необходимости получения государственной квартиры.

    В течение тридцати дней заявление обратившегося гражданина будет рассмотрено, после чего его оповестят в письменном виде о постановке его на очередь.

    Важно! Многодетные и малоимущие семьи, а также инвалиды и ветераны ВОВ имеют право на получение государственной квартиры без очереди.

    Местная администрация может отказать в выдаче государственного жилья в нескольких случаях:

    • предоставлен неполный пакет документов;
    • намеренное ухудшение жилищных условий.

    Договор социального найма заключается в письменном виде.

    В нем в обязательном порядке отражается следующая информация:

    • информация об обеих сторонах;
    • на основании какого нормативно-правового акта возможно предоставление жилой площади;
    • данные о получаемой квартире;
    • права и обязанности сторон;
    • условия проживания в квартире;
    • на каких основаниях договор может быть расторгнут.

    В одностороннем порядке имеет право расторгнуть договор только наниматель. Однако при несоблюдении условий договора собственник имеет право подать в суд на его выселение.

    ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец заявления на заключение договора социального найма:

    Посмотрите видео. Выселение из муниципальной квартиры:

    Дорогие читатели нашего сайта! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

    8 (499) 322-73-27

    Москва, Московская область

    8 (812) 507-82-87

    Санкт-Петербург, Ленинградская область

    Права и обязанности по договору социального найма

    Существуют определенные правила пользования муниципальным жильем. У нанимателя, собственно, как и у владельца жилья, есть свои права и обязанности, которые они должны соблюдать, как законопослушные граждане.

    Основным законом о данном виде взаимоотношений между сторонами считается Жилищный кодекс РФ. Согласно новому изданию ЖК, наниматель не может также свободно распоряжаться имуществом наймодателя, как это было ранее.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

    +7 (499) 703-47-59
    Москва, Московская область

    +7 (812) 309-16-93
    Санкт-Петербург, Ленинградская область

    8 (800) 511-69-42
    Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

    Права нанимателя по договору социального найма

    В ст. 67 Жилищного кодекса РФ перечисляются все права, которые имеет наниматель, пользующийся жильем, принадлежащим муниципалитету.

    Прежде всего, речь идет о том, что данное лицо имеет все основания требовать осуществления капитального ремонта жилого помещения, его регулярного обслуживания и обеспечения всеми видами коммунальных услуг.

    В некоторых случаях, лицо, которое является нанимателем, имеет возможность сдавать социальную квартиру в поднаем. Для этого требуется разрешение, составленное в письменном виде, от муниципалитета и от лиц, которые живут и ведут совместное хозяйство с нанимателем квартиры. Разрешение на поднаем распространяется как на часть жилого пространства, так и на все жилье в целом.

    Сдача жилья в наем третьему лицу возможна только при одном условии, если после сдачи жилья не нарушатся установленные законом нормы площади, положенной на одного жильца.

    В обычной квартире норма должна соответствовать учетной норме, а в коммунальном жилье – норме предоставления.

    Осуществление передачи жилья в наем третьему лицу запрещено в том случае, когда в социальной квартире проживает человек, имеющий хронические заболевания в тяжелой форме. Названия данных заболеваний перечислены в государственных документах.

    Согласно правилам, договор заключается в нескольких экземплярах и только в письменном виде. Один из экземпляров получает непосредственно наймодатель, другие находятся у нанимателя и третьего лица, снимающего у него жилье.

    В соглашении обычно указывается срок, на который сдается жилье в поднаем. В том случае, если срок не оговорен документально, он автоматически приравнивается к одному году.

    В соглашении указываются лица, которые поселяются в квартире вместе с новым нанимателем, сумма и время внесения оплаты за аренду жилья.

    В каком случае договор прекращает свое действие?

    Причин для прекращения действия такого соглашения несколько: заканчивается срок договора, расторжение из-за несоблюдения лицом, снимающим квартиру в поднаем, условий проживания. Чаще всего, расторжение происходит по взаимному согласию.

    Но иногда приходится прибегать к решению вопроса в судебных органах. Такая ситуация возникает в случае нарушения прав граждан, проживающих по соседству с поднанимателем.

    Также судебное разбирательство грозит за нецелевое использование помещения, отказ от проведения текущего ремонта. Прежде чем обратиться в суд, наниматель обязан предупредить поднанимателя о своих претензиях и намерениях.

    Если последний не прислушался к претензиям и пожеланиям нанимателя, он обращается в суд с законным иском о прекращении действия договора и выселении безответственного съемщика из квартиры.

    Стоит заметить, что в договор не внесены данные о сроках аренды помещения, наниматель обязан за 3 месяца предупредить вторую сторону соглашения о его предстоящем выселении.

    Еще одним правом нанимателя является право на вселение в муниципальное жилье других членов семьи, которые ранее в нем не проживали.

    Необходимо в данной ситуации заручиться письменным согласием других членов семьи. Нужно учитывать мнение тех родственников, которые временно отсутствуют.

    Когда наймодатель не дает согласие на данное действие?

    Это происходит в том случае, когда при вселении других членов семьи нарушаются права проживающих на владение учетной нормой площади помещения. При этом дети вселяются к родителям без всяких на то разрешений.

    Временно проживать в наемном жилье могут лица, которым наниматель разрешил там находиться некоторое время без внесения оплаты за аренду.

    Чтобы временно проживающие лица могли беспрепятственно вселиться в квартиру, необходимо получение согласия от других членов семьи.

    Кроме этого, важным моментом является извещение наймодателя о предстоящем вселении. Временное проживание может длиться не более полугода.

    Временные жильцы обязаны покинуть квартиру по истечению указанного в соглашении срока. Если такой пункт не обсуждался заранее, наниматель обязан за неделю предупредить жильцов о предстоящем выселении.

    Наниматель имеет право на обмен жилья, на получение квартиры меньшего размера, на замену жилья другим. В каких случаях это происходит? Рассмотрим конкретный пример.

    Договор социального найма муниципального жилья.

    Как получить муниципальное жилье,

    Нанимателем муниципальной трехкомнатной квартиры является одинокий человек. Он не имеет ни физических, ни материальных возможностей содержать эту жилплощадь, оплачивать предоставленные ему услуги. Но он имеет право ее обменять на меньшую. Заявление по поводу обмена жилья рассматривается в течение трех месяцев.

    Замена помещения происходит и в других случаях. Основанием для этого может являться серьезное заболевание. Так, согласно закону, граждане с заболеванием опорно-двигательного аппарата имеют право проживать на нижних этажах. Поэтому, воспользовавшись своим правом, они пишут заявление на обмен жилья.

    Кроме прав, наниматель имеет ряд обязанностей:

    • наниматель обязан пользоваться жильем по его прямому назначению;
    • соблюдать сохранность помещения;
    • следить за его состоянием;
    • осуществлять необходимые ремонтные работы;
    • не нарушать сроки внесения оплаты за оказанные коммунальные услуги;
    • согласовывать с наймодателем изменения в условиях договора социального найма.

    Эти обязанности возлагаются не только на лицо, являющееся ответственным съемщиком жилья, но и на членов его семьи. Ответственность возлагается на всех дееспособных родственников.

    Немаловажным правом является возможность приватизации квартиры, снятой в наем. Давайте рассмотрим ситуацию, и сделаем выводы о необходимости приватизации жилья.

    Договор социального найма предполагает получение жилья в бессрочное владение. В таком случае, не являясь собственником жилья, наниматель не имеет права его продать или заключать любые сделки.

    Наниматель может воспользоваться следующими правами:

    • прописать на жилплощади своих родственников;
    • поменять квартиру на другое жилье;
    • сдать ее в поднаем третьим лицам;
    • осуществлять ремонт и делать перепланировку.

    В том случае, если наниматель скончался, его семья имеет право проживать в данной квартире и дальше. Наниматель обязан вносить оплату квартиры и предоставленных ему услуг в оговоренные соглашением сроки. Уплата налога на жилье не имеет никакого отношения к нанимателю.

    Также он не участвует в финансировании капитального ремонта задания и его содержании. В итоге получается, что муниципальное жилье обходится человеку дороже, чем приватизированное. Поэтому прежде чем приватизировать квартиру, подумайте о выгоде сделки.

    Права наймодателя по договору социального найма

    Наймодатель владеет своими правами и обязанностями, которые определены в ЖК РФ в ст. 65. Часть первая этой статьи гласит о том, что он имеет право потребовать своевременного внесения оплаты за предоставленное жилье и оказанные нанимателю коммунальные услуги. Это его основное право, касающееся согласования по социальному найму жилья.

    К правам наймодателя, согласно ЖК, относятся:

    • выдача разрешения или отказ на вселение жильцов в квартиру нанимателя (ст. 70);
    • принятие решения по поводу обмена социального жилья (ст. 72);
    • выдача разрешения на поднаем (ст. 76), прочее.

    Обязанности наймодателя разъяснены в части 2 ст. 65 ЖК РФ.

    Данное лицо обязано:

    • выдать нанимателю жилое помещение, у которого нет иных собственников;
    • следить за состоянием жилья, выполнять текущий ремонт в многоквартирном доме, где он сдает социальное жилье;
    • участвовать в регулярно проводимом основном ремонте дома;
    • следить за своевременным оказанием коммунальных услуг нанимателю социального жилья.

    Когда в конкретно рассматриваемом договоре данные обязанности наймодателя не предусматривались, это не освобождает его от их выполнения, так как эти обязанности должны выполняться в обязательном порядке, согласно законам государства.

    Кроме перечисленных выше обязанностей, наймодатель должен выполнять еще ряд условий, которые прописаны законодательством (ст. 5 ЖК РФ).

    Заключая с наймодателем договор съема социального жилья, стороны могут внести в него ряд обязанностей наймодателя, которые были согласованы заранее (часть 3 ст.65 ЖК РФ). Но не всегда он идет на то, чтобы вносить в соглашение дополнительные условия, которые его обяжут выполнять.

    Юридическая ответственность наймодателя наступает при условии невыполнения им тех или иных обязанностей. Не имеет значения, относятся ли эти обязанности к законодательным, или были внесены в договор социального найма. Кроме этого, в соответствующем бездействии или деянии наймодателя должны прослеживаться признаки правонарушения.

    Часть 1 ст. 66 ЖК, разъясняет, в каких случаях наймодатель несет административную ответственность.

    Приведем пример. Административная ответственность наступает за невыполнение или нарушение правил, касающихся проведения ремонта жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности (ст. 7.22 КоАП РФ), нарушение правил обеспечения жильцов необходимыми коммунальными услугами (ст.7.23 КоАП РФ).

    Гражданско-правовые последствия по отношению к наймодателю имеют место быть в той ситуации, когда последний не выполняет обязанности юридического характера. К ним относятся капитальный ремонт жилого здания, а также устройств, необходимых в оказании коммунальных услуг, прочее.

    Если такие нарушения налицо, наниматель социального жилья имеет право предъявить к наймодателю соответствующее ситуации требование (ч. 2 ст. 66 ЖК РФ).

    К основным требованиям нанимателя относятся:

    • снижение платы за предоставленное жилое помещение и общее имущество дома;
    • возврат затрат на проведение ремонтных работ при устранении недостатков жилья или общего имущества многоквартирного дома;
    • покрытие убытков, полученных в результате неисполнения или недобросовестного исполнения наймодателем своих прямых обязанностей.

    Обязанности нанимателя по договору социального найма

    Наниматель жилья по договору социального найма должен выполнять следующие условия:

    • наниматель обязан использовать жилье только в прямых целях;
    • следить за его сохранностью;
    • следить за состоянием помещения;
    • осуществлять текущий ремонт;
    • вносить плату за пользование жилым помещением и предоставленные коммунальные услуги;
    • выполнять все обязанности, которые предусмотрены законодательством или внесены в договор социального найма жилья.

    Члены семьи нанимателя жилья имеют равные права пользования социальным жильем, наравне с ответственным нанимателем (п. 2 ст. 672 ГК РФ и ч. 2 ст. 69 ЖК РФ). Но также на них возлагаются те же обязанности, что и на нанимателя, будь-то законные обязанности или те, что внесены в договор социального найма.

    Члены семьи нанимателя имеют право:

    • пользоваться жилым помещением без ограничения срока;
    • пользоваться своими правами и обязанности, даже во время своего непродолжительного отсутствия (ст. 71 ЖК РФ);
    • члены семьи наравне с нанимателем, согласно ЖК, имеют право принимать решение по поводу обмена квартиры (ст. 72), вселения временных проживающих (ст. 80), сдачи данного жилья третьим лицам (ст. 76), обмена жилья на меньшее по размерам (ст. 81), внесение изменений в договор по найму данного жилья (ст. 82), прекращение действия договора (ч. 2 ст. 83), изменение планировки квартиры (ст. 26), вселения других жильцов (ст. 70).

    Не существует никаких оснований для того, чтобы ограничить права членов семьи нанимателя социального жилья. Любой член семьи нанимателя может быть выселен на основании ч. 4 ст. 3 ЖК РФ. Выселение членов семьи нанимателя может быть осуществлено только в установленном законом порядке.

    Обязанности наймодателя по договору социального найма

    К основным обязанностям наймодателя, внесенным в соответствующие статьи Жилищного кодекса РФ, относятся:

    • передача нанимателю социального жилого помещения, которое не принадлежит другому лицу, и не было выдано на основании договора соцнайма;
    • активное участие в содержании многоквартирного дома, где расположено социальное жилье, переданное нанимателю по договору социального найма Ремонт и обслуживание общего имущества данного жилого дома;
    • выполнение капитального ремонта жилого здания в целом, и отдельных жилых помещений;
    • осуществление контроля над своевременным оказанием необходимых коммунальных услуг жильцам социальных квартир.

    Основные обязанности наймодателя указываются в ч. 2 ст. 65 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме этого, он имеет ряд других обязанностей в соответствии с жилищным законодательством. Определенные дополнительные обязанности могут вноситься в договор социального найма при его подписании.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

    +7 (499) 703-47-59
    Москва, Московская область

    +7 (812) 309-16-93
    Санкт-Петербург, Ленинградская область

    8 (800) 511-69-42
    Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

    Была ли Запись полезна? 16 из 22 читателей считают Запись полезной.

    Какие услуги ЖКХ должны предоставлять бесплатно?

    Сегодня многих собственников жилья волнует вопрос о том, есть ли бесплатные услуги ЖКХ, и всегда ли владельцы дома должны платить работникам коммунальной сферы.

    В соответствии с законодательством, регламентирующим деятельность ЖКХ, работы и услуги предоставляются в основном на платной основе. ЖКХ не оказывает бесплатные услуги жильцам дома.

    Их работа финансируется из квартплаты, которую вносят жильцы. За любые услуги проводится оплата в соответствии с договором из общей суммы коммунальных платежей или из собственных средств жильцов.

    То есть, некоторые виды работ работники ЖКХ оказывают бесплатно, но их стоимость уже включена в ежемесячную оплату.

    Платные и бесплатные услуги

    Жилищно-коммунальное хозяйство является коммерческой структурой, которая выбирается собственниками квартир для управления домовым имуществом, а также для поддержания чистоты прилегающей территории.

    Обычно договоренность о строительных или ремонтных работах закрепляются договором между управляющей организацией и владельцами жилья.

    Такое соглашение гарантирует выполнение платных обязанностей ЖКХ. В договоре регламентируется также предоставление бесплатных услуг в муниципальной квартире.

    На собрании, которое регулярно проводится жильцами МКД, должны обязательно обсуждаться такие вопросы:

    1. Какую ответственность будут нести службы ЖКХ перед владельцами квартир.
    2. Какой размер платежа предполагается взимать с собственников за оказание услуг.
    3. На какие услуги коммунальные службы планируют направлять средства, полученные от коммунальных платежей.
    4. Ремонт каких объектов и коммуникаций снаружи дома и внутри квартир будет возлагаться на ЖКХ.

    Если жильцы всегда оплачивают все услуги ЖКХ, то они вправе получить на бесплатной основе обслуживание общедомовой площади, например, уборку лестничных клеток.

    К факторам, влияющим на размер платежей, относится:

    • тип жилья;
    • площадь квартиры;
    • количество прописанных жильцов;
    • величина потребляемых услуг по показаниям приборов учета;
    • положения и договоренности из соглашения сторон.

    В случае регулярных оплат владелец имеет право требовать от управляющей организации проведения ремонта домового имущества, согласно пунктам в соглашении. Сюда входят ремонтные работы по замене коммуникаций дома или нескольких квартир.

    Сюда относится:

    • система отопления;
    • водопроводная система и стоки;
    • электрическая энергия;
    • система газоснабжения;
    • пролеты между этажами;
    • перекрытия крыш и чердачные помещения;
    • прилегающая к дому территория.

    К слову, часто владельцы квартир ошибаются, полагая, что ЖКХ обязано выполнять весь ремонт в доме. В соответствии с Постановлением Правительства РФ №491 и со ст. №36 ЖК РФ, существует перечень услуг, которые коммунальные службы обязаны выполнять. Но есть перечень имущества, ремонт которого должны делать собственники жилья.

    Перечень бесплатных услуг ЖКХ

    Что входит в бесплатные услуги ЖКХ в 2020 году? В Постановлении Госстроя РФ N 170 приводится перечень бесплатных услуг, предоставляемых жильцам жилищно-коммунальным хозяйством.

    Список того, что входит туда, предоставляют жильцам по требованию в офисе управляющей организации, обслуживающей жилой дом. Также с перечнем бесплатных услуг можно ознакомиться на сайтах управляющих компаний.

    Многие хотят знать, какие услуги ЖКХ бесплатные. Кроме содержания МКД, в основной список услуг входит:

    1. Освещение помещений общего пользования, хотя зачастую жители дома самостоятельно меняют лампочки в подъездах.
    2. Своевременная утилизация мусора.
    3. Уборка помещений общего пользования и придомовой территории.
    4. Осмотр на предмет безопасности специализированными службами, например, сотрудниками МЧС.
    5. Проведение ремонтных работ.

    Есть список услуг, которые в квартплату включены автоматически, не важно, какая форма собственности имеется на жилье. Такие услуги обязаны оказывать в муниципальной, приватизированной и в служебной квартире.

    Сюда входит содержание:

    • общего имущества в доме;
    • крыш и водостоков;
    • окон и дверей;
    • полов;
    • систем коммуникаций;
    • прилегающей территории.

    Разберем каждый пункт из этого списка.

    Содержание общего имущества

    1. Стены и фасад:
    • содержание кирпичных стен, герметизация швов и трещин, восстановление штукатурки, утепление стен;
    • укрепление козырьков и лестничных перил;
    • на окнах замена системы слива.
  • Крыши и водостоки:
    • ремонт кровли;
    • замена водосточных труб;
    • ремонт чердачного покрытия.
  • Окна и двери:
    • замена разбитых стекол и дверей;
    • утепление оконных и дверных проемов;
    • установка на окна и двери ручек и замков;
    • регулировка и укрепление пружин на дверях подъезда.
  • Полы:
    • замена участков пола;
    • устройство или замена гидроизоляции полов в туалете или ванной.
  • Прилегающая территория:
    • уборка травы, листьев;
    • уборка крупных бытовых отходов.
  • Регулярная санитарная уборка:
    • мытье окон;
    • уборка подъезда.

    Техническое обслуживание коммуникаций и помещений

    1. В содержание систем центрального отопления входит:
    • промывка системы отопления и ГВС;
    • отключение батарей из-за протечек;
    • утепление труб на чердаке и в подвале;
    • удаление воздушных пробок в батареях.
  • Водопровод, канализационная система и ГВС:
    • уплотнение сгонов;
    • смена прокладок, устранение протечек;
    • прочистка трубопроводов горячей и холодной воды;
    • регулировка смывной системы.
  • Система электроснабжения:
    • укрепление плафонов и наружной электропроводки;
    • замена перегоревших лампочек и светильников;
    • ремонт электрощитов и переключателей;
    • замена неисправных участков электрической сети дома.
  • Центральное отопление:
    • установка воздушных кранов;
    • смена секций отопительных приборов, небольших участков трубопровода;
    • ремонт и замена аварийной запорной арматуры;
    • выполнение сварочных работ трубопровода;
    • ликвидация протечки;
    • устранение неисправностей печей и очагов.

    Аварийное обслуживание

    В обслуживание водопровода, канализации и ГВС входит:

    • ремонт и замена на трубопроводе сгонов;
    • ликвидация засора канализации внутри дома;
    • замена участков трубопровода до 2 м;
    • смена кранов, душей, смесителей, моек, умывальников, раковин, ванн, унитазов в квартирах;
    • замена дымоотводных патрубков узлов, водонагревательных колонок после физического износа;
    • сварочные работы при замене или ремонте трубопровода.

    Работы при ликвидации аварий:

    • откачка воды из подвала;
    • отрывка траншей;
    • пробивка отверстий, вскрытие полов над трубопроводами;
    • отключение стояков, их опорожнение и обратное наполнение после устранения неисправности.

    Периодичность

    Некоторые виды бесплатных услуг ЖКХ проводят по мере необходимости. Например, уборка прилегающей территории должна проводиться сотрудниками ЖКХ ежедневно, а поливка тротуаров водой – только в жаркий период. Один раз в год весной моются стены, окна и двери, а мытье лестничных пролетов – 1 раз в месяц.

    Бесплатные услуги весной и летом:

    • демонтаж пружин на дверях подъездов;
    • запуск поливочных систем;
    • работы по укреплению колен, труб, воронок;
    • остановка отопительной системы;
    • обеспечение исправности игровых площадок во дворе.

    Периодичность проведения работ:

    1. Система освещения – устранение неисправностей в течение 1 недели.
    2. Замена кирпичной кладки снаружи, входных подъездных дверей, устранение протечек в кранах, ремонт лифта и мусоропровода, герметизация газоходов и дымоходов – в течение 24 часов.
    3. Замена разбитых дверей, форточек, оконных стекол: зимой – в течение 24 часов, летом – 72 часа.
    4. Отключение силового электропитания и устранение повреждений кабеля – в течение 2 часов.
    5. Замена неисправных автоматических выключателей, предохранителей, рубильников, щитков, электроплит – в течение 3 часов.

    Сроки устранения поломок начинаются с момента, когда неисправность была обнаружена жильцами дома. Плановый или текущий ремонт проводится один раз в 3-5 лет, в зависимости от местных условий и физического износа здания.

    За все перечисленные услуги с собственников жилья взимается ежемесячная оплата, поэтому они являются обязательными к выполнению. Если соответствующая квитанция об оплате у человека отсутствует, то с него потребуют средства за выполнение работы и эта плата может быть завышена.

    Если не выполняют

    Если жилищно-коммунальное хозяйство предоставляет некачественные услуги или плохо выполняет свои обязанности, то жильцы вправе требовать перерасчет оплаты. Если хорошо изучить законодательство РФ, то можно также добиться возмещения средств за моральный ущерб.

    Если жильцы смогут доказать, что услуги действительно не были представлены в надлежащем качестве и в нужном объеме, то перерасчет будет считаться законным. Для этого необходимо грамотно зафиксировать все правонарушения и обратиться в управляющую компанию с соответствующим заявлением. В службу ЖКХ можно обращаться по телефону. Все телефонные жалобы записываются, и им присваивается индивидуальный номер, что считается официальным заявлением со стороны собственника.

    В случае аварийной ситуации в доме ЖКХ обязано провести ремонтные работы в оговоренные сроки. Если коммунальная служба не исполняет свои обязанности, то собственники жилья вправе требовать возврат своих средств, отсудив их у ЖКХ. Права владельцев защищаются Постановлением Правительства п. 149, ст. №354.

    Согласно ст. 310 Гражданского кодекса РФ, если сотрудники ЖКХ уклоняются от исполнения обязанностей, то их действия становятся неправомерными и противоречащими правам потребителей. При возникновении аварийных обстоятельств жители дома вправе обратиться в исполнительные органы ГЖИ с письменной жалобой. После чего в суд подается иск и с ЖКХ можно взыскать штраф.

    Что не входит в бесплатные услуги

    Бесплатных услуг ЖКХ практически не существует, и за все нужно платить. Все поступающие платежи можно поделить на:

    • коммунальные услуги (обеспечение водоотведением, газом, электроэнергией, отоплением).
    • содержание и ремонт дома (проведение капремонта МКД).

    Жильцы должны оплачивать ремонт и содержание МКД, соблюдая условия договора, заключенного с ЖКХ. Услуги эти не являются бесплатными, они могут быть договорные и недоговорные.

    По договору услуги оказываются на основании прописанных пунктов. Недоговорные услуги оказывают в случае просьбы жильцов, например, заменить элементы в работающей системе отопления или установить нестандартную сантехнику. Договорные услуги владельцы оплачивают ежемесячно, а недоговорные – по факту.

    В приватизированной квартире

    Большинство людей, проживающих в приватизированной квартире, не догадываются, какой ремонт коммуникаций им делать за свой счет и какие услуги им предоставляет ЖКХ. Неосведомленность жильцов играет на руку сотрудникам коммунальных служб, и они приписывают дополнительные счета за услуги, которые уже оплачены владельцами квартир в ежемесячной платежной квитанции.

    Управляющая компания является коммерческой организацией, которую выбирают сами жильцы МКД. Это необходимо для поддержания состояния дома и общедомового имущества. Соглашение о ремонтных и строительных работах закрепляется договоренностью между компанией и владельцами жилья. Данный документ является гарантией соблюдения ЖКХ пунктов соглашения.

    Каждый месяц, оплачивая коммунальные услуги, собственник квартиры вправе требовать с УК осуществление ремонта. Бесплатному ремонту подлежит все общедомовое имущество и имущество внутри квартир. Бесплатный ремонт распространяется на все виды коммуникаций. Рассмотрим перечень бесплатных услуг ЖКХ в приватизированной квартире.

    Что обязаны ремонтировать коммунальщики, и какое оборудование относится к общедомовому имуществу:

    1. Система отопления. Сюда входит ремонт:
    • ветвей снабжения холодной и горячей водой до места подсоединения к центральному трубопроводу;
    • стоков и их ветвей (штуцера, соединительные муфты, фитинги) до места соединения с трубами отвода;
    • ответвлений до места подсоединения труб отвода.
  • Газоснабжение. Ремонт распространяется до крана перекрытия у плиты, в кухонной зоне.
  • Приборы учета. До места подсоединения с устройством отключения или перекрывающим краном.
  • Ремонт перечисленных систем снабжения относится к бесплатным услугам ЖКХ в приватизированной квартире. Оборудование, техника и приборы, которые являются собственностью хозяина, ремонтируются им самостоятельно из его личных средств.

    Правообладатели квартир и арендаторы государственного жилья сами ремонтируют:

    • систему подачи воды до перекрывающего крана;
    • электрические приборы;
    • газовую плиту;
    • радиаторы отопления;
    • лично установленные счетчики без регистрации;
    • люстры и патроны, выключатель, розетки, дополнительный кабель электроэнергии;
    • сантехническое оборудование, кроме труб.

    Подсчеты осуществляются согласно потребляемым ресурсам, зафиксированным приборами учета. Если они не установлены, в оплату включаются нормы, которые установлены законом.

    В муниципальной квартире

    Согласно ч. 1, ст. 154 ЖК РФ, бесплатные услуги ЖКХ в муниципальной квартире предоставляются такие:

    • аренда жилья;
    • содержание и текущий ремонт;
    • жилищно-коммунальные услуги.

    Согласно ст. 67 ЖК, с лицами, проживающими в муниципальном жилье, заключается договор найма, где указаны обязанности и права сторон. Даже если муниципальной квартире почти все услуги являются бесплатными, то только для самого арендатора, потому что за него все равно платит муниципалитет.

    Какой ремонт в квартире службы ЖКХ обязаны делать бесплатно? Из поступивших средств, для жильцов муниципальных квартир предусмотрена бесплатная замена:

    • ванн;
    • раковин и моек;
    • газовых колонок;
    • газовых и электрических плит.

    По желанию оборудование может меняться через 15-30 лет. Часть услуг должна предоставляться бесплатно, но деньги на них выделяются из ежемесячной оплаты жильцов.

    Итак, оказание бесплатных услуг зависит от оплаты, произведенной владельцами квартир. Изучив основные аспекты законодательства РФ, регламентирующего деятельность ЖКХ, можно узнать свои права и обязанности, своевременно совершать оплату, и требовать у управляющей компании качественное содержание МКД и прилегающую к нему территорию.

    Могут ли забрать единственную муниципальную квартиру за долги?

    Резкий рост количества просроченных кредитов заставляет жителей беспокоиться о своих кровных метрах. И среди многих других вопросов, граждане интересуются, могут ли муниципальную квартиру забрать за долги.

    Долговые проблемы – что могут забрать у должников

    Если человек не может оплатить кредит вовремя, то у коммерческих организаций есть большой арсенал вариантов воздействия на людей. В их число входят уговоры, убеждения и другие методы влияния. Если же ничего не помогает и выплачивать долг не получается, то банк просто может компенсировать свои расходы за счет имущества человека. Это могут быть и автомобили, техника, драгоценности, а также, и недвижимость, принадлежащая человеку.

    Ответ на вопрос, могут ли забрать единственную квартиру за долги, отрицательный в большинстве случаев. В отдельных ситуациях это возможно, поэтому клиентам требуется быть осторожными и не надеяться на счастливый случай.

    Особенности муниципальной квартиры

    Если должник живет на квадратных метрах, принадлежащих государству, жилье не приватизировалось, то вопрос изъятия квартиры в счет кредита снимается сам собой – тут все объясняется очень просто. Ведь человек не является владельцем, а просто проживает тут на основании какого-либо договора, будь то документ о социальном найме или что-либо еще. Это все равно, что решить, «хочу продать квартиру, принадлежащую не мне, а государству».

    Только за долги

    Исключением может служить только та ситуация, когда долги сформировались из-за неуплаты услуг ЖКХ. Люди в обязательном порядке должны выплачивать все коммунальные платежи, и в случае просрочки начисляется пеня. Если прошло уже несколько месяцев, управляющая компания может даже обратиться в суд. Крайней мерой будет выселение человека с государственных квадратных метров.

    Жилищный кодекс РФ указывает, что если платежи не вносились на протяжении полугода, то у властей есть все основания выселить их. Однако, на практике, не все так просто. Если причины для накопленных долгов были уважительными, то суд может принять во внимание и встать на сторону должников. В списке могут быть проблемы с заработками, болезнь, необходимость в дорогостоящем лечении, смерть членов семьи и так далее.

    Есть в законе и лазейки – чтобы растянуть процесс, должнику достаточно платить время от времени небольшую сумму. Поэтому, как правило, проживание в квартире по договору социального найма не угрожает человеку выселением – ведь эта недвижимость уже изначально ему не принадлежала.

    В каких случаях могут отнять муниципальное жилье?

    3 февраля 2019

    В каких случаях могут забрать муниципальное жилье. Этот вопрос не может не волновать владельцев квартир, снимающих их по договору социального найма. И основания для таких волнений имеются. Рассмотрим их.

    При каких случаях с муниципальным жильем придется расстаться

    Законодательством до сих пор не урегулировано, за что могут забрать неприватизированную квартиру, но причины это сделать все-таки имеются.

    1. Задолженность по коммунальным платежам. Большая задолженность по платежам ЖКХ, является очень веской причиной того что с муниципальной квартирой придется расстаться. Справедливости ради стоит отметить, что во многих случаях нанимателю может быть предложена комната в общежитии, где плата за проживание меньше.

    2. Смерть нанимателя. Если квартиру приватизировать не удалось, а наниматель скончался, то по закону она может отойти государству, но это в том случае, если в квартире был прописан только наниматель. В случаях, когда в квартире прописаны члены семьи нанимателя, выселение их маловероятно. Они просто становятся ответственными квартиросъемщиками.

    3. Дом, в котором имеется муниципальная квартира идет под снос. При таком раскладе владельцы приватизированного жилья получат либо компенсацию, либо новую квартиру. Наниматели же не получат ничего и будут вынуждены решать свои проблемы своими силами.

    4. Нарушение социальных норм проживания. Если в квартире предоставленной государством, гулянки, дебоши, наркоманские или алкогольные притоны, то нерадивых нанимателей, скорее всего попросят на выход, что согласитесь справедливо.

    Приватизация квартиры как защита от выселения

    Конечно, если квартиру приватизировать, то в большинстве случаев угрозы выселения удастся избежать. Но собственники квартир несут ответственность за содержание и ремонт своего жилища в полном объеме.

    Тогда как за ремонт и содержание неприватизированной квартиры отвечает управляющая компания, на территории которой находится многоквартирный дом.

    Заметим, что бесплатно приватизировать муниципальную квартиру можно только один раз. Обязательно и согласие всех прописанных на муниципальной жилплощади.

    Подводя итог следует сказать, что избежать выселения их муниципального жилья не так уж и сложно. Достаточно аккуратно и вовремя оплачивать коммунальные платежи, вести достойный образ жизни, не быть одному прописанным в муниципальной квартире.

    За что государство может отнять квартиру?

    Источник фотографии

    Наша квартира – наша крепость. Но мы обязаны платить те же самые платежи коммунальным службам, содержать жилье и нести ответственность за него. В России, как и в любом государстве, оберегаются жилищные права граждан. Могут ли забрать жилье за долги, ведь именно этого опасаются многие люди. Можно ли выселить человека из квартиры из-за неуплаты коммуналки, долговых обязательств по кредиту или по иным причинам. Попробуем разобраться в этом вопросе.

    В настоящее время в Российской Федерации действует запрет на принудительное изъятие единственного жилья у гражданина. Но ситуация с невыплатами в стране достигла просто своего пика, так как многие должники умышленно не платят тем же коммунальным службам. И в этом виноваты порой не сами собственники, а условия, в которых они находятся (безработица, стагнация экономики в государстве). Поэтому все условно. Допустим, сумма долга по коммунальным платежам достигла рыночной стоимости квартиры. И тогда управляющая компания может подать на вас иск в суд, после чего последует арест и реализация квартиры, не смотря на то, что это ваше единственное жилье. Поэтому не платить можно лишь до определенного времени.

    Если дело идет об ипотеке, то лишиться квадратных метров можно запросто. Так как недвижимость находится в вашей собственности номинально, то она является залогом у финансовой компании. И при неуплате долга банк вполне может изъять ее путем обращения в судебные органы с иском, после которого на нее налагается арест.

    Алиментные платежи и коммуналка

    Если должник уклоняется от уплаты алиментов и умышленно скрывает свое имущество, то тогда к нему будут применены определенные санкции в том случае, если имущество, то есть его личное жилое помещение по стоимости соразмерно долгу. По решению суда приставы могут арестовать квартиру и выставить ее на продажу.

    Теперь поговорим о коммунальных платежах. В ситуациях, когда собственник не платит годами, коммунальные службы обращаются в суд. Но делают они это не сразу, а только после того, как долг превысит значительную сумму. Как итог после судебного процесса инициируется исполнительное производство, и уже приставы арестовывают на законных основаниях вашу недвижимость. Лиц, проживающих в помещении по договору социального найма, могут выселить по решению суда, если они не уплачивали за жилье на протяжении полугода.

    Отдельная проблема связана с несовершеннолетними лицами, которые бывают прописанными в жилье. По закону нельзя ущемлять права лиц, не достигших возраста 18 лет. Продать жилье под арестом можно только с письменного согласия органов опеки и попечительства, которые учитывают обстоятельства гражданского дела. Как себе помочь? Во-первых, судья рассматривает каждый случай индивидуально. Квартиры арестовываются лишь в крайних случаях за злостную неуплату коммунальных платежей, ипотеки или алиментов. Судебные органы могут предложить реструктуризацию долга, как один из вариантов выплаты. Арестованное недвижимое имущество невозможно дарить или отчуждать, также с ним нельзя совершать никаких правовых действий.

    За что еще можно оказаться без собственного жилья?

    С ипотекой и долгами за услуги коммунальщиков все понятно. Но есть прецеденты, когда собственники лишались кровно заработанного жилья и по иным причинам. Рассмотрим такие случаи более подробно. Например, остаться без квартиры можно при ее незаконной перепланировке. Хотите снести несущую стену? Но делать этого не стоит. Любые архитектурные изменения жилья должны в обязательном порядке согласовываться с жилищной инспекцией.

    Если вы незаконно провели перепланировку квартиры, то тогда органы жилищной инспекции вправе обратиться в судебные органы с заявлением в отношении вас. При отказе привести жилье в первоначальное положение судья может вынести решение о продаже квартиры с публичных торгов, возвращая при этом владельцу средства от реализации за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

    Переселение возможно и на условиях социального найма. Статья 90 Жилищного кодекса России говорит о том, что возможно выселение из одного муниципального помещения в другое, если плата за него не проводилась на протяжении полугода. То есть вас могут выселить на минимальный установленный законодательством метраж в общежитии. В каких ситуациях выселить собственника нельзя? Это невозможно если есть уважительная причина длительных невыплат. Например, тяжелая болезнь, длительная задержка заработной платы. Не могут выселить и инвалидов или недееспособных лиц, которые получают государственную пенсию. Органы государственной власти охраняют права недееспособных граждан.

    Можно ли определить порядок пользования муниципальной квартирой

    Ответил адвокат — Королева С.О.:

    Здравствуйте Анастасия!
    Действующим законодательством, в том числе нормами ЖК РФ, не предусмотрена возможность определения порядка пользования жилым помещением, находящимся в муниципальной собственности, между проживающими в нем гражданами. Нормами ЖК РФ предусмотрено, что все наниматели жилого помещения, используемого по договору социального найма, имеют равные права на данное жилое помещение.
    Часть 1 ст. 62 ЖК РФ дает перечень жилых помещений, которые могут быть предметом договора социального найма. Требование об изолированности закреплено в ч. 2 упомянутой статьи. Данное требование является неотъемлемым признаком предмета договора социального найма. Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.
    Таким образом, изменение договора найма муниципальной квартиры путем определения порядка пользования жилым помещением в целях выделения каждому проживающему по комнате влечет изменение договора найма, что действующим законодательством не предусмотрено. Соответственно, не предусмотрено и разделение лицевого счета и закрепление в пользование отдельных комнат.

    Указанное подтверждается судебной практикой:
    — Действующим гражданским и жилищным законодательством не предусмотрено определение порядка пользования жилым помещением путем выдела комнаты в совместное пользование сособственников.
    (Апелляционное определение Московского городского суда от 02.02.2017 по делу N 33-1675/2017)
    — Разрешая исковые требования истца об определении порядка пользования спорным жилым помещением, суд исходил из того, что положения ст. 247 ГК РФ предусматривают право требовать определения порядка пользования помещением, находящимся в собственности нескольких лиц, тогда как в отношении жилых помещений, находящихся в муниципальном или государственном жилищном фонде, нанимателям и лицам, пользующимся равными с нанимателями жилого помещения правами, такая возможность действующим законодательством не предоставлена, поскольку передача гражданам в муниципальной квартире в пользование отдельных комнат, части объединенных квартир, как того просит истец, является, по существу, изменением договора социального найма.
    — Учитывая, что действующим жилищным законодательством не предусмотрена возможность изменения договора социального найма в виде закрепления за каждым из проживающих в квартире в пользование конкретной комнаты, решение суда об отказе в иске об определении порядка пользования квартирой является правомерным.
    (Апелляционное определение Московского городского суда от 14.06.2017 по делу N 33-22364/2017)
    — Поскольку законодательство не предусматривает возможности определения порядка пользования в отношении жилых помещений, используемых на основании договора социального найма, заявлять подобное требование в отношении таких квартир нецелесообразно, так как действующим жилищным законодательством не предусмотрена возможность изменения договора социального найма в виде закрепления за каждым из проживающих в квартире в пользование конкретной комнаты (например, Определение Московского городского суда от 26.06.2018 N 4г-7521/2018).
    Это следует учитывать и при заявлении требований об определении порядка пользования помещениями коммунальной квартиры, часть комнат в которой — муниципальные. Из-за невозможности определения такого порядка пользования в отношении помещений, предоставленных на условиях социального найма, суд может отказать в его определении даже собственнику одной из комнат.
    Также следует помнить, что определение порядка пользования жилым помещением возможно только между сособственниками данного жилого помещения. Законодательством не предусмотрена возможность определения порядка пользования жилым помещением между собственником и лицом, имеющим только право пользования жилым помещением. В связи с этим постоянное проживание в квартире, пользование на протяжении длительного времени определенной комнатой не имеют правового значения (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 06.12.2017 по делу N 33-50246/2017).

    Вот еще один пример из судебной практики, где судьи также подтвердили, что определять порядок пользования в муниципальной квартире нельзя. Поэтому вы можете предложить вашему бывшему мужу приватизировать квартиру и затем определить порядок пользования, либо не обращаясь в суд, закрывать ваши комнаты на ключ, если его данный порядок не устраивает, пусть он обращается с исками в суд.

    МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

    ОПРЕДЕЛЕНИЕ
    от 26 декабря 2018 г. N 4г/7-16932/18

    Судья Московского городского суда Н.С. Кирпикова, изучив в порядке, предусмотренном главой 41 ГПК РФ, кассационную жалобу Т.В., подписанную представителем по доверенности П.А.В., поступившую в суд кассационной инстанции 7 декабря 2018 года, на решение Зеленоградского районного суда г. Москвы от 29 мая 2018 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 22 августа 2018 года по делу по иску Т.М. к Т.В. о нечинении препятствий в пользовании жилым помещением, определении порядка пользования жилым помещением, выделении доли в оплате жилищно-коммунальных услуг,

    установил:

    Т.М., уточнив заявленные требования, обратилась в суд с иском к Т.В. об обязании не чинить ей препятствий в пользовании жилым помещением, определении порядка пользования жилым помещением в квартире N * по адресу: *, выделении ей комнаты, размером 12 кв. м, определении порядка оплаты коммунальных услуг в квартире, выделив долю в оплате жилищных и коммунальных платежей ей и ответчику в размере 1/2 доли от общего размера коммунальных платежей каждому.
    В обоснование заявленных требований истец указала на то, что зарегистрирована в двухкомнатной квартире по вышеуказанному адресу вместе с бывшим супругом Т.В. В квартире она не проживает, поскольку ответчик чинит ей препятствия в проживании. После расторжения брака обязанности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги выполняет она, ответчик обязательств по оплате не исполняет.
    Решением Зеленоградского районного суда г. Москвы от 29 мая 2018 года исковые требования Т.М. удовлетворены частично. Указанным решением постановлено:
    обязать Т.В. не чинить препятствий Т.М. в пользовании квартирой N *, расположенной по адресу: *;
    определить порядок оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги в квартире N *, расположенной по адресу: *, следующим образом:
    — 1/2 доли оплаты производится Т.М.;
    — 1/2 доли оплаты производится Т.В.;
    решение является основанием для выдачи ГБУ МФЦ г. Москвы платежных документов для оплаты жилого помещения и коммунальных услуг в соответствии с определенными долями;
    в удовлетворении остальной части искового заявления отказать.
    Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 22 августа 2018 года решение суда оставлено без изменения.
    В кассационной жалобе Т.В. ставит вопрос об отмене указанных судебных постановлений, полагая их незаконными и необоснованными.
    Судья суда кассационной инстанции в соответствии с частью 2 статьи 381 ГПК РФ по результатам изучения кассационной жалобы выносит определение:
    1) об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции, если отсутствуют основания для пересмотра судебных постановлений в кассационном порядке. При этом кассационная жалоба, а также копии обжалуемых судебных постановлений остаются в суде кассационной инстанции;
    2) о передаче кассационной жалобы с делом для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.
    Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (ст. 387 ГПК РФ).
    По результатам изучения кассационной жалобы существенных нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанции при принятии судебных постановлений, состоявшихся по данному делу, не установлено, в связи с чем не имеется оснований для передачи указанной жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.
    Как установлено судом, Т.В. на основании ордера N * от года рождения занимает спорное жилое помещение — двухкомнатную квартиру (комнаты размером 12 кв. м и 10,90 кв. м) N * корп. * г. * г. *.
    В качестве члена семьи нанимателя в указанном жилом помещении с 18 января 2002 года зарегистрирована Т.М.
    В * году брак между сторонами расторгнут.
    Решением Зеленоградского районного суда г. Москвы от 09 июня 2005 года в удовлетворении исковых требований Т.В. к Т.М. о выселении из спорной квартиры отказано, при рассмотрении данного дела судом установлено, что Т.М. не проживает в спорном жилом помещении в связи с наличием конфликтных отношений между сторонами.
    Решением Зеленоградского районного суда города Москвы от 04 апреля 2012 года в удовлетворении исковых требований Т.В. к Т.М. о признании утратившей право пользования жилым помещением отказано.
    Согласно сообщению ОМВД России по районам Матушкино и Савелки от 20 марта 2018 года Т.М. обращалась 20 декабря 2016 года в ОМВД России по районам Матушкино и Савелки г. Москвы, о чем были составлены материалы проверки КУСП N *, по результатам которой вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела N *.
    Судом установлено, что на основании длительного поручения владельца счета на перечисление денежных средств с 08 июня 2012 года по настоящее время Т.М. оплачивала квартплату со страховкой в спорном жилом помещении.
    Разрешая настоящий спор по существу, суд первой инстанции пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований, поскольку исходил из того, что между сторонами сложились конфликтные отношения, ответчик чинит истцу препятствия в пользовании жилым помещением, между тем, истец от своих прав на спорное жилое помещение не отказалась.
    Удовлетворяя заявленные исковые требования в части определения доли в оплате коммунальных услуг, суд первой инстанции исходил из того, что доказательства наличия у сторон каких-либо соглашений, определяющих порядок и размер участия в расходах по внесению платы за наем жилого помещения, не представлено, в связи с чем пришел к выводу об определении доли в оплате данных услуг в размере 1/2 доли как истцу, так и ответчику.
    Отказывая в удовлетворении исковых требований в части определения порядка пользования спорным жилым помещением и выделении истцу в пользование комнаты размером 12 кв. м, суд исходил из того, что определение порядка пользования муниципальным жилым помещением нормами действующего законодательства, главой 8 ЖК РФ не предусмотрено, Гражданский кодекс РФ регулирует правоотношения по определению порядка пользования жилым помещением между собственниками.
    Проверяя законность вынесенного судом первой инстанции решения, суд апелляционной инстанции с указанными выводами суда согласился.
    Доводы апелляционной жалобы о том, что решением Зеленоградского районного суда г. Москвы от 3 июля 2009 года Т.М. была вселена в спорную квартиру, а Т.В. обязан не чинить ей препятствия в пользовании жилым помещением, следовательно, суд вынес решение по спору между теми же сторонами по тем же обстоятельствам, нарушив тем самым требования гражданского процессуального законодательства, судебной коллегией отклонены, как основанные на ошибочном толковании норм действующего законодательства, указав, что жилищные правоотношения носят длящийся характер, в связи с чем основания для прекращения производства по делу отсутствуют.
    Доводы апелляционной жалобы об отсутствии у истца намерений проживать в спорной квартире судебной коллегией во внимание не приняты, поскольку опровергаются собранными по делу доказательствами, в том числе решениями Зеленоградского районного суда г. Москвы, сообщениями ОМВД России по районам Матушкино и Савелки.
    Доводы кассационной жалобы о том, что в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции не привлечен к участию в деле Департамент городского имущества г. Москвы, несостоятельны, поскольку указанным решением права данного лица не затрагиваются, кроме того, ДГИ г. Москвы решение суда в связи с непривлечением его к участию в деле не обжалует, а ответчику такое право не предоставлено законом.
    Доводы кассационной жалобы фактически воспроизводят обстоятельства, которые являлись предметом проверки судов первой и апелляционной инстанции, направлены на иную оценку установленных обстоятельств и собранных по делу доказательств и не могут служить основанием для отмены принятых по делу судебных постановлений в кассационном порядке.
    Каких-либо существенных нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанции, по доводам кассационной жалобы не усматривается, а правом устанавливать новые обстоятельства по делу и давать самостоятельную оценку собранным по делу доказательствам суд кассационной инстанции действующим процессуальным законодательством не наделен.
    В силу изложенного выше, руководствуясь положениями части 2 статьи 381, статьи 383 ГПК РФ,

    определил:

    отказать Т.В. в передаче для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции жалобы на решение Зеленоградского районного суда г. Москвы от 29 мая 2018 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 22 августа 2018 года.

    Судья
    Московского городского суда
    Н.С.КИРПИКОВА

    АПЕЛЛЯЦИОННОЕ РЕШЕНИЕ

    Суд апелляционной инстанции Кировского района г. Омска
    рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Омске 11 октября 2007 года дело по апелляционной жалобе Ю.А. на решение мирового судьи судебного участка № 51 КАО г. Омска по гражданскому делу № 2-3189/2007г. по иску Ю.А. к Т.К., Е.Ю., Ж.Ю. об определении порядка пользования жилым помещением с открытием отдельных финансовых лицевых счетов,

    УСТАНОВИЛ:

    Ю.А. обратился к мировому судье с иском к Т.К., Е.Ю., Ж.Ю. об определении порядка пользования жилым помещением. В обоснование иска указал, что он является нанимателем квартиры 104 в доме 11 по ул. Мельничная в г. Омске. В указанной квартире также проживают: Т.К., Е.Ю. и Ж.Ю. В 1994 году расторгнут брак с Т.К., с этого же времени он фактически не проживает в указанном жилом помещении ввиду того, что ему бывшими членами семьи чинятся препятствия в пользовании. Решением Кировского районного суда г. Омска от 29.11.2005 года он был вселен в спорную квартиру, однако в настоящее пользоваться жильем не может, поскольку все три комнаты занимают ответчики и оказываются освободить хотя бы одну из них. Кроме того, при отсутствии установленного судом порядка пользования жилым помещением, он не имеет возможности вносить оплату за наем жилого помещения, исходя из фактически занимаемой им площади. В связи с чем, просит определить порядок пользования спорной квартирой, установив, что комната площадью 12,4 кв.м. находится в его пользовании, комнаты площадью 18,5 кв.м. и 13,4 кв.м. передать в пользование ответчикам Т.К., Е.Ю. и Ж.Ю.

    16.07.2007 года в судебном заседании истец требования дополнил, просил при определении порядка пользования спорной квартирой открыть отдельный финансовый лицевой счет на комнату площадью 12,4 кв.м. для оплаты коммунальных услуг.

    Истец Ю.А. в судебном заседании требования поддержал в полном объеме, суду пояснил, что он в 1986 году вселился в спорную квартиру на основании ордера на семью из 4 человек. В указанной квартире не проживает с 1994 года, так как ранее ездил работать на север и имел другую семью. В настоящее время он приходит в квартиру периодически, определенного места, куда бы он мог принести свои вещи в квартире у него нет.

    Представитель истца А.А. исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям изложенным его доверителем просил иск удовлетворить.

    Ответчик Т.К. исковые требования не признала, суду пояснила, что Ю.А. с 1989 года в квартире не проживает. В 1994 году истец решением суда был вселен в квартиру, однако в нее не вселялся и не проживал. В 2005 году повторно был вселен в квартиру, ему были переданы ключи, после вселения он никогда в квартире не проживал, только принес свои грязные вещи, которые они вынесли в тамбур и положили в ящик. С 1998 года в квартире сложился порядок пользования, согласно которому она проживает в комнате площадью 14,1 кв.м., Е.Ю. проживает в комнате 17,4 кв.м., Ж.Ю. в комнате 12,4 кв.м. Они пользуются всеми комнатами, в случае закрепления за Ю.А. комнаты ухудшатся их жилищные условия, что приведет к нарушению их жилищных прав. Она не возражает, чтобы истец проживал в квартире и пользовался также всеми комнатами.

    Представитель ответчика Т.К. по доверенности Н.А. (л.д.23), исковые требования не признала, считает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению, так как определение порядка пользования жилым помещением не предусмотрено нормами жилищного законодательства. Кроме того, определение порядка пользования жилым помещением возможно лишь в тех случаях, если такое определение не нарушит прав и законных интересов других лиц и если в спорной квартире между совместно проживающими лицами сложился определенный порядок пользования жилым помещением. Несмотря на неоднократное вселение истца в спорную квартиру на основании решений суда, фактически вселиться не пытался.

    Ответчик Е.Ю. исковые требования не признала по аналогичным основаниям.

    Ответчик Ж.Ю. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, предоставила заявление, в котором просит рассмотреть дело в ее отсутствие, с иском не согласна.

    Третье лицо ОАО «Левобережье» извещено надлежащим образом, в суд своего представителя не направило.

    Мировым судьей постановлено решение: «В иске Ю.А. к Т.К., Е.Ю., Ж.Ю. об определении порядка пользования квартирой № 104 в доме 11 по ул. Мельничная в г. Омске с открытием отдельных лицевых счетов для оплаты за обслуживание жилья и коммунальные услуги, отказать».

    Истцом Ю.А. на указанное решение подана апелляционная жалоба, в которой он просит решение мирового судьи от 30 июля 2007 года отменить, поскольку решение вынесено с нарушением норм материального права, неправильно дана оценка обстоятельствам дела.

    В суде апелляционной инстанции истец Ю.А. и его представитель А.А. (копия доверенности от 12.11.2005 г. реестр. № 4889, сроком на три года, с правом передоверия — л.д.6) доводы апелляционной жалобы поддержали. Просили решение отменить, иск удовлетворить в полном объёме, поскольку истец фактически лишен возможности пользоваться квартирой, другого жилья не имеет.

    В судебном заседании ответчик Т.К. и Е.Ю. возражали против удовлетворения жалобы, просили оставить в силе решение мирового судьи.

    Ответчик Ж.Ю. о дне рассмотрения дела апелляционной инстанцией извещена, в письменном заявлении просит рассмотреть жалобу в свое отсутствие (л .д. 8 9).

    Третье лицо ОАО «Левобережье» о дне рассмотрения дела апелляционной инстанцией извещено (л.д. 83), своего представителя в суд не направило.

    Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд находит решение мирового судьи подлежащим отмене по следующим основаниям.

    При разрешении спора мировой судья неправильно применила нормы материального права, а именно жилищного законодательства.

    В соответствии с п.1 ст.40 Конституции Российской Федерации, каждый имеет право на жилье. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

    Из п.4 статьи З ЖК РФ следует, что никто не может быть ограничен в праве пользования жилищем иначе как по основаниям и порядке, которые предусмотрены законом.

    Согласно ст. 5 ФЗ РФ от 29.12.2004г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного Кодекса РФ» к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного Кодекса РФ, Жилищный Кодекс РФ применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

    По правилам ст. 50 ЖК РСФСР (ст. 61 ЖК РФ) пользование жилыми помещениями в домах государственного и общественного жилищного фонда осуществляется в соответствии с договором найма жилого помещения и правилами пользования жилыми помещениями.

    Согласно ст. 52 ЖК РСФСР (ст. 62 ЖК РФ), предметом договора найма может быть лишь изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат. В силу ст. 51 ЖК РСФСР договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда заключается в письменной форме на основании ордера на жилое помещение между наймодателем и нанимателем — гражданином, на имя которого выдан ордер.

    В соответствии со ст. 53 ЖК РСФСР, члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из указанного договора (ч.1). К членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство (ч.2). Если граждане, указанные в части второй настоящей статьи, перестали быть членами семьи нанимателя, но продолжают проживать в занимаемом жилом помещении, они имеют такие же права и обязанности, как наниматель и члены его семьи (ч.З).

    Решением Кировского районного суда г. Омска от 07 декабря 1994 года Ю.А. был вселен в спорную квартиру, в удовлетворении требований об определении порядка пользования жилым помещением ему было отказано (л.д. 17-21). Решением Кировского районного суда г. Омска от 29 ноября 2005 года Ю.А. вновь был вселен в спорную квартиру (л.д. 12-14).

    Вместе с тем, из пояснений сторон установлено, что истец фактически не пользуется данной квартирой для проживания, хотя имеет доступ в нее. Это связано с тем, что между сторонами не достигнуто соглашение о порядке пользования жилыми помещениями в квартире. В связи с чем, истцом и был заявлен рассматриваемый иск.

    Суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами мирового судьи о невозможности применения аналогии права и закона для разрешения данного спора.

    В соответствии с п. 2 статьи 1 ЖК РФ, граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Они свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. При этом граждане не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

    Согласно положениям п.З той же статьи ЖК РФ, жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц.

    Пунктом 1 статьи 7 ЖК РФ предусмотрено, что в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

    Поскольку отсутствует соглашение о порядке пользования жилыми помещениями в квартире между сторонами, имеющими в соответствии со ст. 60-61 ЖК РФ равные права владения и пользования указанной квартирой, и главой 8 ЖК РФ прямо не урегулирован порядок такого пользования при социальном найме жилого помещения. Суд считает возможным в целях защиты прав и законных интересов истца применить по аналогии положения гражданского законодательства о порядке владения и пользования жилым помещением, принадлежащем на праве собственности гражданам, имеющим на него равные права.

    При этом суд принимает во внимание положения ст. 15-16 ЖК РФ об объектах жилищных прав, т.е. о жилом помещении и его видах. Применение аналогии закона к отношениям пользования при социальном найме жилого помещения не противоречит их существу и соответствует положениям п. 4 ст. 17 ЖК РФ устанавливающим, что пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан.

    Согласно ст.ст. 244, 247 ГК РФ имущество (неделимые вещи) может находиться в общей собственности с определением доли каждого участника (долевая собственность). В этом случае участники владеют и пользуются общим имуществом по соглашению между ними, а при не достижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление его во владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого в праве требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю соответствующей компенсации.

    Площадь комнаты, на которую претендует истец, равна 12,4 кв. м, согласно техническому паспорту она меньше остальных жилых комнат (л.д.39). Ссылка ответчиков на то, что в этом случае истцу будет определена комната большей площади, чем приходится на его долю, не может быть признана судом обоснованной.

    Общая площадь квартиры равна 61,4 кв. м, жилая 43,9 кв. м, квартира была предоставлена на семью из 4-х человек, т.е. на тот же состав лиц, которые участвуют в судебное разбирательстве. На долю каждого из них приходится по 15,35 кв. м общей площади и по 10,98 кв. м жилой площади. При выделении указанной комнаты истцу, за другими лицами будет закреплены в пользование две изолированные комнаты жилой площадью 17,4 кв. м и 14,1 кв. м, всего 31,5 кв. м, т.е. на каждого будет приходиться по 10,5 кв. м, и разница в 0,48 кв. м существенно не ухудшит жилищных прав ответчиков. В свою очередь законные права истца на пользование жилым помещением наравне с другими бывшими членами его семьи в соответствии со ст. 67 ЖК РФ при таком порядке пользования будут восстановлены.

    Учитывая, что судом ранее удовлетворены требования во вселении Ю.А. в спорную квартиру, однако, отсутствует соглашение по порядку пользования и предоставления комнаты для проживания истцу, суд апелляционной инстанции считает возможным решение мирового судьи по делу отменить, требования истца удовлетворить, предоставив ему в пользование наименьшую по площади комнату в спорной квартире площадью 12,4 кв.м. Ответчикам определить в пользование комнаты площадью 14,1 кв.м. и 17,4 кв.м.

    Поскольку истец и ответчики не являются членами одной семьи, по правилам п.4 ст. 69 ЖК РФ они самостоятельно отвечают по своим обязательствам, вытекающим из договора социального найма. Суд с учетом порядка пользования спорной квартирой, определенного судом, считает возможным удовлетворить и требование истца об открытии на его имя отдельного лицевого финансового счета на комнату площадью 12,4 кв. м для оплаты коммунальных услуг, а за ответчиками — на две комнаты площадью 17,4 кв. м и 14,1 кв. м, также для оплаты коммунальных услуг.

    Руководствуясь ст.ст.327-330, 194-199 ГПК РФ, суд

    РЕШИЛ:

    Отменить решение мирового судьи судебного участка № 51 КАО г. Омска по гражданскому делу № 2-3189/2007г. по иску Ю.А. к Т.К., Е.Ю., Ж.Ю. об определении порядка пользования жилым помещением с открытием отдельных финансовых лицевых счетов.
    Определить порядок пользования жилыми помещениями в квартире 104 дома 11 по улице Мельничной в городе Омске, закрепив за Ю.А. в пользование комнату площадью 12,4 кв. м., за Т.К., Е.Ю., Ж.Ю. — две комнаты площадью 17,4 кв. м и 14,1 кв. м, с разделением лицевого финансового счета для оплаты коммунальных услуг.

    Постановление суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

    См. по данному делу об определении порядка пользования жилым помещением, занимаемым по договору социального найма:

    Ю.А. обратился в суд с исковым заявлением об определении порядка пользовании жилым помещением, занимаемым по договору социального найма.

    Решением мирового судьи отказано в определении порядка пользования квартирой, занимаемой по договору социального найма;

    Решение районного суда об определении порядка пользования жилым помещением с разделением лицевого финансового счета для оплаты коммунальных услуг (решение мирового судьи отменено)

    Рекомендуем по теме: Определение порядка пользования жилым помещением, занимаемым по договору социального найма. Обзор судебной практики

    Определение порядка пользования муниципальной квартирой

    Действующее жилищное законодательство не предусматривает определения порядка пользования жилым помещением, занимаемым по договорам социального найма.

    Прописана вместе с младшим ребенком в муниципальной трехкомнатной квартире. Вместе со мной прописан мой младший сын, родители и брат. Все члены нашей семьи постоянно подвергаются агрессии отчима. Он постоянно упрекает нас проживанием в квартире. У меня дочке 3 года. Так он при ней нецензурно ругается. Потом мой ребенок позорит меня на улице, запоминая и повторяя слова. Также он выделил сам себе большую комнату в трехкомнатной квартире. А я с двумя детьми вынуждена жить в самой маленькой комнате (12 кв. м). Там так мало места, что остается только узенький проходик между кроватями.
    Недавно после очередных нападок с его стороны и слов в мою сторону, что я тут не имею никаких прав и что если я вернусь в квартиру, буду жить по его условиям, я просто взяла детей и ушла. Этот человек просто вынудил меня уйти из квартиры.
    Скажите, можно ли мне в судебном порядке обратиться в суд и потребовать чтобы мне выделили не смежную с ним, а изолированную комнату? Ведь нас трое человек и в дневное время приходит гражданский муж. Кроме того, я просто боюсь отчима.
    Вера Ивановна.

    Здравствуйте, Вера Ивановна!

    Для полного ответа на Ваш вопрос недостаточно представленной информации.

    Во-первых, не совсем понятно, в связи с чем Вы ушли из квартиры. Если все так, как Вы указываете, то обращаться в суд с иском о нечинении препятствий в пользовании квартирой нет смысла, поскольку формально отчим не чинит таких препятствий. Как я понимаю, он создает Вам невыносимые условия для проживания. Подача указанного иска будет оправдана, если отчим перестанет пускать Вас в квартиру.

    Во-вторых, к сожалению, действующее законодательство не предусматривает определения порядка пользования в квартирах, занимаемых по договорам социального найма (муниципальных). Такое решение вопроса представляется возможным лишь для квартир, находящихся в собственности граждан. Ч. 1 ст. 247 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом. Аналогичной нормы жилищное законодательство не содержит.

    В связи с этим решение вопроса о выделении Вам той или иной комнаты в судебном порядке не представляется возможным.

    Кузнецов Евгений Алексеевич
    Адвокат адвокатской палаты г. Москвы

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *