Налоговый вычет при дарении недвижимости

Возможно ли получить имущественный налоговый вычет при дарении квартиры или доли

Получить в собственность недвижимость можно различными способами: купить, приобрести в ипотеку, получить в наследство, получить в дар. Во всех этих случаях собственник жилья имеет право на льготу от государства: вернуть уплаченный за приобретённую недвижимость налог, но каждая ситуация имеет свои тонкости, связанные с реализацией этого права. Больше всего затруднений вызывают налоговый вычет при дарении квартиры или доли в ней и налоговый вычет при дарении квартиры близкому родственнику.

Когда возможен возврат налога на подаренную квартиру

Если между гражданами возникают правоотношения дарения, то на получение вычета накладывается ограничение: если договор дарения заключается между близкими родственниками, то налоговая льгота новому собственнику не полагается. Если стороны правоотношений в родственных связях не состоят, то новый собственник квартиры может реализовать своё право на налоговый вычет при дарении жилья после того, как ему начислят налог на доходы, исходя из заявленной в договоре стоимости жилья.

Обязанность уплатить налог на доходы физических лиц возникает у гражданина, получившего в дар жильё, после получения им права собственности на подаренную квартиру. При получении жилой недвижимости в дар НДФЛ будет исчисляться по обычной ставке 13%. При получении квартиры в дар от близкого родственника Налоговый кодекс РФ (далее – НК РФ) избавляет одариваемое лицо от необходимости платить налог, поэтому имущественный вычет при передаче недвижимости в дар близкому родственнику оформить нельзя.

Важно! К близким родственникам Семейный кодекс относит не только кровных родственников и супругов, но и приёмных детей и родителей. Сёстры и братья считаются близкими родственниками независимо от того, единородные они или нет. А вот двоюродные братья и сёстры имеют уже не настолько близкую степень родства, чтобы при оформлении дарственной на жильё одаряемое лицо не могло рассчитывать на налоговые привилегии. Опекуны и подопечные также не приравниваются законом к кровным родственникам.

Как реализуется право на вычет налога на подаренную квартиру

Если вы получили в дар недвижимость, не торопитесь сразу же собирать пакет документов, требуемых для оформления возврата подоходного налога. Ваши дальнейшие действия следующие:

  1. Предоставить декларацию по форме 3-НДФЛ в инспекцию Федеральной налоговой службы. Бланк можно найти в сети интернет, только необходимо проверить его актуальность в связи с постоянно меняющимся законодательством. В декларации будет отражена стоимость квартиры, полученной в дар. Эта стоимость является вашим доходом, с которого и будет впоследствии уплачен НДФЛ.
  2. Важно! Согласно статье 228 НК РФ подать декларацию в ИФНС необходимо в год, следующий за годом получения объекта недвижимости в дар. Дата подачи документа – не позднее 30 апреля. Произвести оплату налога НК РФ обязывает до 15 июля следующего года.

  3. Приобрести жильё. Пока в вашей собственности не появится недвижимость, купленная лично вами за ваши средства – права на получение налоговой льготы у вас нет. Не имеет значение, возьмёте ли вы ипотечный кредит или заплатите из собственного кошелька: принципиален сам факт покупки жилья, причём его собственником должны являться вы.
  4. Применить право налогового вычета при дарении жилья для уменьшения исчисленного налога на дарение.

Важно! Как таковой налоговый вычет при дарении квартиры одариваемое лицо получить не может, но при последующей покупке жилья из собственных или кредитных средств может уменьшить размер налога на дарение.

Как это происходит? Рассмотрим на примере.

Пример Звягинцева Ю. А. получила в дар от тёти квартиру. В договоре указана её стоимость – 3 500 000 рублей. Исчисляем НДФЛ в размере 13%: 3 500 000 * 0,13 = 455 000 рублей. Через год Звягинцева Ю. А. приобрела жильё за 2 900 000 рублей. Она может оформить за эту квартиру возврат уплаченного НДФЛ. На сумму этого возврата будет уменьшен налог на дарение, который Звягинцевой Ю. А. предстоит оплатить.

Рассчитаем сумму, которую она может вернуть с покупки жилья. НК РФ определяет максимальную сумму имущественного налогового вычета – 260 тысяч рублей. Это 13% от 2 миллионов – максимальной стоимости квартиры, с которой возвращается налог.

Как применяется право возврата НДФЛ в данном случае? Из суммы налога на полученную в дар недвижимость вычитаем сумму налогового вычета. Вместо 455 тысяч Звягинцевой Ю. А. придётся заплатить всего 195 тысяч рублей.

Важно! У гражданина, на которого оформили дарственную, есть право отказаться от такого подарка. Несмотря на предоставляемую государством налоговую льготу, НДФЛ при получении жилья в дар может оказаться очень большим, а за просрочку его уплаты начисляется пеня. Если налог не уплачен, в соответствии со статьёй 122 НК РФ налогоплательщик обязан выплатить штраф в размере до 20% от суммы налога. Если вы решили не брать на себя эти налоговые обязательства, поторопитесь отказаться от дара прежде, чем будет оформлено право собственности.

Определение дохода при получении жилья в дар

Когда новый собственник квартиры подаёт налоговую декларацию о доходах, полученных в натуральной (то есть не денежной) форме, возникает вопрос: что в таком случае является налоговой базой. При получении жилой недвижимости в дар есть следующие варианты её определения:

  1. Если в дарственной не указана стоимость квартиры, НДФЛ исчисляется из её полной кадастровой стоимости.
  2. Если указанная в дарственной стоимость отличается от кадастровой – налог исчисляется в размере 70% от кадастровой стоимости.

Права дарителя

А вот сам даритель получить имущественный вычет при передаче квартиры в дар близкому родственнику, дальнему родственнику или лицу, вообще не состоящему с ним в семейных отношениях, не может. Никаких расходов он при дарении не несёт, поэтому отсутствует денежная сумма, из которой удерживают НДФЛ. Раз налог не удержан – то и возвращать гражданину нечего.

Если же собственник приобрёл жилую недвижимость и потом передал её в собственность другому лицу по договору дарения, не успев запустить процесс получения за неё имущественного вычета – он имеет право обратиться в налоговую службу за возвратом НДФЛ уже после осуществления сделки дарения.

Порядок оформления возврата НДФЛ

Порядок оформления возврата не отличается от того, что проходят налогоплательщики, получающие возврат налога за недвижимость, на момент процедуры находящуюся у них в собственности. Документы в налоговую инспекцию предоставляются такие же:

  • свидетельство о регистрации права собственности и иные документы, подтверждающие владение жилой недвижимостью;
  • квитанция об оплате и иные документы, подтверждающие, что собственник понёс расходы при приобретении жилой недвижимости;
  • справка о доходах по форме 2-НДФЛ (предоставляется работодателем по запросу сотрудника);
  • декларация по форме 3-НДФЛ (заполняется самостоятельно или нанимаемым консультантом);
  • заявление на возврат налога (составляется непосредственно при обращении в ИФНС);
  • иные документы в зависимости от требований территориального отделения налоговой службы (чаще всего запрашивают копии паспорта и ИНН).

Если даритель перед сделкой получил имущественный вычет, но не исчерпал лимит средств, подлежащих возврату, то за ним сохраняется право получить остаток вычета с новой недвижимости. В отношении сделки дарения норма работает так же, как и в случае сделки купли-продажи: если после сделки гражданин приобретёт новый объект недвижимости, то сможет получить с него имущественный вычет на недостающую сумму. Если на момент совершения сделки дарения даритель ещё не возвратил подоходный налог в полном объёме – он имеет право продолжать процедуру возврата.

Это выглядит следующим образом.

Пример Скворцов П. В. передал в дар своему двоюродному брату квартиру стоимостью 1 700 000 рублей, перед этим оформив возврат НДФЛ на неё в размере 221 000 рублей. Имея заработную плату в размере 50 000 рублей в месяц, он в течение двух лет получал вычеты на сумму 78 000 рублей (50 000 * 12 * 0,13). Потом была совершена сделка дарения и Скворцову П. В. остаётся получить 65 000 рублей. Он продолжает процедуру возврата НДФЛ в стандартном порядке.

Потом Скворцов П. В. покупает квартиру стоимостью 5 000 000 рублей. Он имеет право начать новый процесс получения налогового вычета: максимальный лимит возврата составляет 260 тысяч, а получил Скворцов П. В. только 221 тысячу. Остаток в 39 тысяч он может получить.

Вычет при дарении доли в квартире

Возврат подоходного налога при дарении не всего жилья, а доли в квартире, тоже можно получить. Как даритель может оформить возврат НДФЛ, так и одаряемый может воспользоваться данной льготой для уменьшения размера своего налогового обязательства. При дарении доли в квартире близкому родственнику льгота не полагается.

Согласно ст. 246 Гражданского кодекса РФ, даритель в этом случае не обязан уведомлять о сделке других собственников этой квартиры. Главное отличие дарения доли в квартире от дарения объекта недвижимости целиком – если вы хотите дарить свою долю, то сделка в обязательном порядке заверяется у нотариуса.

Как исчисляется налоговый вычет при дарении квартиры

В налоговом законодательстве РФ предусмотрено право налогоплательщиков получить льготу как при приобретении, так и при продаже недвижимости. Однако часто переход собственности на дом или квартиру осуществляется на основании дарственной. Поэтому многих налогоплательщиков интересует вопрос, можно ли оформить налоговый вычет при дарении квартиры. И какие налоговые обязательства дарения собственности налагает на дарителя и одаряемого.

Непосредственно в рамках договора дарения право на компенсацию НДФЛ отсутствует, поскольку у дарителя и одариваемого отсутствуют расходы непосредственно по этой сделке. Хотя по другим сделкам относительно данного подаренного имущества, которые совершались ранее или будут заключены в последующем, право на возмещение сохраняется.

Условия оформления налоговой льготы на общих основаниях

Имущественный вычет, определенный ст. 220 НК РФ, будет предоставляться налогоплательщикам с учетом следующих условий:

  1. У гражданина должны иметься доходы, с которых им уплачивался НДФЛ в бюджет по ставке 13%;
  2. Налогоплательщик осуществил расходы, связанные с приобретением квартиры, дома или земельного участка. При этом законодательство не ограничивает одариваемого в правах относительно последующей продажи подаренного имущества и покупки за счет полученных средств новой недвижимости.
  3. Сумма вычета не превышает размер полученных доходов гражданина.
  4. Налогоплательщику следует собрать комплект подтверждающих право на льготу документов и оформить налоговую декларацию (3-НДФЛ).

Лимиты вычетов

  • При соблюдении вышеперечисленных условий и появляется возможность получить возмещение НДФЛ. Размер имущественного вычета ограничен суммой 2 млн. рублей – льгота предоставляется суммарно в пределах этой величины единожды на протяжении всей жизни человека.
  • Если гражданин оформлял ипотеку, то ему положено право на вычет по выплаченным процентам с лимитом 3 млн. руб.
  • При продаже имущества также появляется возможность уменьшить налогооблагаемые доходы на сумму понесенных ранее расходов на приобретение или на 1 млн. руб.

Данные правила распространяются на стандартные сделки по купле-продаже имущества. Договор дарения отличается от них, а потому право на вычет применяется несколько иначе.

Налоговые последствия для дарителя

Договор дарения предполагает безвозмездный переход имущества от дарителя к одариваемому. В таких условиях у дарителя не будет никаких налоговых последствий:

  • база налогообложения отсутствует, а потому уплачивать налоги нет необходимости;
  • возмещение уплаченного НДФЛ в связи с дарением не оформляется;
  • с момента заключения договора прекращается обязанность уплачивать ежегодную сумму налога на имущество.

Покупатель, заключая договор купли-продажи, приобретает объект и осуществляет расходы. С них он в последующем может возместить 13% НДФЛ. У дарителя такой возможности нет, ведь им осуществляется передача имущества на добровольных началах, приобретения чего-либо не происходит. Поэтому даритель не может заявить сумму имущества к компенсации. В то же время он всегда имеет право получить возмещение по сделке, в рамках которой он ранее приобрел подаренную недвижимость.

Например, Иванков С.С. в 2017 г. приобрел двухкомнатную квартиру и подал в 2018 г. декларацию для оформления имущественного вычета. Налоговая служба приняла положительное решение и с июля 2018 г. он начал получать возмещение налога (13% от 2 млн). Однако в ноябре этого же года он подарил квартиру дочери, которая переоформила имущество на себя.

Несмотря на это, Иванков сохраняет право на вычет в полном объеме по своей сделке купли-продажи в 2017 г. Такое право сохранилось бы, даже если он не успел подать заявление на вычет или выплаты не начались бы. Чтобы оформить вычет по покупке квартиры после ее дарения, надо подать декларацию за каждый пропущенный год.

Даритель вправе воспользоваться только указанной выше возможностью. Иных вычетов при дарении недвижимости законодательство для него не предусматривает.

Последствия дарения для одариваемого близкого родственника

Налоговые права и обязанности для лица, получившего в дар недвижимость, определяются, в первую очередь, степенью близости родства со второй стороной сделки.

При получении имущества, в том числе квартиры или дома, в подарок возникает обязанность физлица уплатить НДФЛ по ставке 13%. Однако из этого правила есть исключение. От уплаты налога освобождаются лица, получившие недвижимость в подарок от близкого родственника. В соответствии с Семейным Кодексом к числу близких родственников относят:

  • родителей – родных или приемных;
  • супругов;
  • детей, включая усыновленных;
  • сестер и братьев;
  • бабушек/дедушек, внуков/внучек.

Указанный список родственников является исчерпывающим. Если налогоплательщик получил в дар квартиру от кого-то из перечисленных выше дарителей, то обязанность уплачивать НДФЛ не возникает. Не сможет он учесть в последующих операциях с недвижимостью и расходы на ее приобретение, поскольку никаких трат с его стороны не было. Однако стандартный вычет при продаже данной недвижимости будет доступным.

Например, Петрова Ж.Г. получила в дар от своего дедушки квартиру. В договоре зафиксирована стоимость жилья: 1,8 млн. руб. Поскольку стороны договора – близкие родственники, то НДФЛ Петровой платить не надо, права на вычет также не будет.

Вскоре Петрова Ж.Г. продала жилье по стоимости 2,1 млн. руб. Поскольку квартира была не куплен, а получена в дар, что не предполагало расходов на покупку, то уменьшить налогооблагаемые доходы с продажи на сумму расходов на покупку недвижимости нельзя. Однако можно будет применить вычет при продаже в размере 1 млн. руб. В таком случае в бюджет надо будет уплатить (2 100 000 — 1 000 000) х 0,13 = 143 000 руб.

Получение в дар от других лиц

Не получится оформить налоговый вычет при дарении квартиры дальними родственниками или же чужими людьми.

При этом важно помнить о возникающих в таком случае последствиях налогообложения в связи с:

  • оформлением договора дарения;
  • продажей полученного в дар имущества;
  • покупкой нового жилья за средства от реализации подаренной квартиры.

Последствия принятия в дар

Если вы получили в дар жилье, то вам придется оплатить налог 13% от его стоимости. При этом в качестве базы принимают цену договора, рыночную или кадастровую стоимость. Одновременно действует ограничение – договорная цена не должна быть меньше, чем 70% от кадастровой стоимости.

Получив жилье, надо будет подать декларацию до 30 апреля следующего года и уплатить налог до 15 июля. Вычет в таком случае не предусмотрен.

Например, Иваков С.С. подарил племяннице квартиру стоимостью 1,5 млн. руб., что выше кадастрового ограничения. Поскольку дядя не является племяннице близким родственником, то НДФЛ племяннице уплатить придется: 1 500 000 х 0,13 = 195 000 руб.

Вычет при последующих операциях

Когда одариваемый принимает решение продать подаренное жилье, то у него возникнет обязанность уплатить налог. Эта обязанность действует до истечения:

  • 3 лет с момента дарения, если жилье получено от близких родственников;
  • 5 лет, когда подарок сделали лица, не входящие в перечень близких.

В этом случае возникает и право на вычет при продаже в размере 1 млн. руб.

Если гражданин после получения в дар жилья и уплаты НДФЛ с его стоимости решил продать такую квартиру, то он вправе получить вычет в порядке взаимозачета.

Например, гражданином Красновым С.Р. была получена в дар от двоюродного дяди квартира стоимостью 2,3 млн. руб. С этой суммы ему надо будет уплатить НДФЛ в размере 2 300 000 х 0,13 = 299 000 руб., оформив по итогам года 3-НДФЛ.

Через полгода он продал квартиру и купил дом за 3,5 млн. руб. В связи с этим Краснов С.Р. вправе заявить вычет при покупке дома в пределах лимита 2 млн. руб. Сумма НДФЛ к возмещению 260 тыс. руб. В порядке взаимозачета в бюджет должно быть внесено (299 000 — 260 000) = 39 000 руб. При продаже квартиры Краснов не платил 13% в порядке взаимозачета.

Иногда, продав подаренное имущество, налогоплательщик покупает новое. В такой ситуации у него появится право на возмещение 13% осуществленных расходов из бюджета. Лимит данного имущественного налогового вычета 2 млн. руб., что предполагает возврат не более 260 тыс. руб. Если при этом оформлялась ипотека, то дополнительный вычет на компенсацию фактически уплаченных по ней процентов составит 3 млн. руб. максимально.

Например, Васков Г.Е. получил в дар от родителей квартиру в апреле 2017 г. В ноябре 2018 г. он продал ее за 2,2 млн. руб. Поскольку квартира получена от близких родственников, но срок владения еще не превысил трехлетний период ограничения, то Васков Г.Е. должен уплатить НДФЛ: (2 200 000 — 1 000 000) х 0,13 = 156 000 руб.

На полученные от продажи деньги была куплена квартира за 3,5 млн. руб., из которых 1,5 млн. руб. – ипотека. После оформления налоговой декларации у гражданина есть право рассчитывать на вычет в пределах лимита – 2 млн. руб. с возмещением 260 тыс. руб. из бюджета. Дополнительно предоставляется льгота в сумме уплаченных Васковым процентов по займу.

Оформление вычета

Положим, вы получили в дар жилье и хотите сразу использовать его для покупки следующего, например, более просторного. Оплатив НДФЛ с подаренного имущества, после его продажи вы в праве оформить вычет в порядке взаимозачета.

Для этого необходимо собрать следующий пакет документов:

  • копия договора дарения;
  • копия договора купли-продажи, передаточного акта и выписки ЕГРН;
  • копия вашего паспорта и ИНН;
  • копия платежных документов;
  • декларация 3-НДФЛ;
  • заявление с реквизитами для возмещения;

После трехмесячной камеральной проверки налоговый орган в течение 1 мес. должен произвести перечисление.

Важно помнить, что ст. 220 НК РФ допускает возможность обращения за вычетом в связи покупкой жилья к налоговому агенту (работодателю). Делают это до истечения текущего налогового периода. Для этого надо предоставить заявление на вычет и уведомление ФНС о вашем праве на получение вычета (надо предварительно получить в налоговой, собрав весь указанный выше перечень документов на вычет). В таком случае и выплаты будет осуществлять налоговый агент (т.е. работодатель при начислении зарплаты).

Граждане РФ не имеют возможности оформить вычет непосредственно при получении в дар жилья или его дарении. Однако одариваемый, который уплатил 13%-й налог, в ряде случаев вправе получить его последующее возмещение. Предоставляют его в порядке взаимозачета при последующих операциях с этим имуществом.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *