Не зарегистрирован договор аренды последствия

Согласно Гражданскому законодательству РФ, заключенные сделки с недвижимостью обретают юридическую силу только после их фиксации в Федеральной службе госрегистрации, картографии и кадастра, также именуемой Росреестром. Пренебрежение этой процедурой может привести к тому, что правовые отношения будут признаны недействительными. Это касается и договора найма земельного участка.

Содержание

Нужно ли регистрировать документ о найме земли?

Документ подлежит регистрации в таких случаях:

  1. Если арендные отношения будут длиться дольше 12 месяцев.
  2. Если хотя бы одна из сторон является юридическим лицом. Срок найма при этом значения не имеет.

Порядок участия государственных органов в сделках об найме земли регулируется такими документами:

  • ЗК РФ ст. 26.
  • ФЗ «О содействии развитию жилстроительства» от 24.07.2008 г. № 161.
  • ФЗ «О банкротстве» от 26.20.2002 г. № 127 ст. 201.3.
  • ФЗ «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122, который в целом устанавливает требования к порядку госрегистрации любых сделок, включая аренду.
  • ФЗ «Об обороте земель сельхозназначения» от 24.07.2002 г. № 101 ст. 14.
  • ФЗ «О госрегистрации недвижимости» от 13.07.2015 г. №145.

Когда не требуют это делать?

Согласно ст. 26 ЗК РФ, если соглашение о найме земельного участка между физическими лицами осуществляется на срок менее года, регистрировать сделку в ЕГРН не требуется. Кроме того, в письме Президиума Высшего арбитражного суда РФ №59 указано, что в государственной регистрации не нуждается контракт, сроки действия которого не оговорены. Это связано с тем, что соглашение может быть прервано в любой момент в одностороннем порядке (как расторгнуть договор?).

Если договор будет продлен на период менее года, регистрировать его также не нужно.

Где регистрируется?

Рассмотрение заявки проходит по месту расположения сдаваемой в аренду земли, в отделении Федеральной службы государственной регистрации. Обратиться в Росреестр можно любым удобным способом:

  • лично;
  • отправить документы по почте с уведомлением о получении;
  • оформить на сайте электронную заявку с дальнейшим предоставлением оригиналов бумаг.

Последний способ пользуется большей популярностью в связи с простой и удобством подачи заявления в режиме онлайн.

В какие сроки?

Сроки, в которые документы должны быть поданы на регистрацию, законодательством не установлены. Поэтому стороны сделки не могут быть привлечены к ответственности за несвоевременную подачу бумаг. Отсутствие регулирования процедуры внесения данных в Росреестр связано с тем, что арендатор сам заинтересован в том, чтобы соглашение было зарегистрировано как можно скорее.

Что будет, если этого не сделать в установленный период времени?

В ст. 19.21 КоАП указано, что нарушители порядка регистрации недвижимости, предусмотренного законодательством, подвергаются наказанию:

  • для должностных лиц – штраф от 1500 до 200 руб.;
  • для организаций – от 30 до 40 тыс. руб.;
  • для гражданских лиц – от 3 до 4 тыс. руб.

Но законного основания для привлечения сторон к ответственности за несвоевременную подачу документов нет. Поэтому требование заплатить штраф можно оспорить в суде.

Несмотря на отсутствие жестких сроков, занесение данных в Росреестр стоит произвести как можно скорее.

При осуществлении найма помещения по незарегистрированному договора арендатор может столкнуться с рядом проблем:

  • налоговая не разрешит учитывать арендные платежи в расходах;
  • невозможно будет уменьшить размер налоговой базы и налог на прибыль придется платить в полном объеме;
  • лицензия на работу в помещении, построенном на земельном участке, не будет выдана, поэтому открыть салон красоты, бар и т. д. не получится.

Если собственник продаст землю или умрет, права арендатора не будут защищены. Если договор не отмечен в ЕГРН, новому владельцу не нужно соблюдать его положения. Собственник в любой момент может попросить арендатора съехать или предложить настолько невыгодные условия, что продолжать сотрудничество будет бессмысленно.

Процедура через Росреестр

Чтобы подать заявление через сайт Росреестра, потребуются электронные подписи. Каждая сторона должна самостоятельно утвердить договор, воспользоваться общей подписью нельзя. Заявка подается по следующему алгоритму:

  1. Выбрать на сайте https://rosreestr.ru раздел «Физическим лицам» или «Юридическим лицам».
  2. Перейти во вкладку «Государственная регистрация прав». Появится список с подразделами.
  3. В блоке «Регистрация сделок» нужно кликнуть мышью на пункт «Регистрация сделки об ограничении (обременении) права.
  4. Появятся дополнительные пункты. Необходимо нажать на «Договор аренды (субаренды).
  5. После этого надо спуститься вниз страницы и кликнуть на «Перейти к деталям запроса».

Далее нужно ввести информацию о предмете договора и заявителе. Потребуются такие данные:

  • вид объекта недвижимости;
  • кадастровый номер;
  • площадь;
  • точный адрес;
  • кто является правообладателем (физическое лицо, российское или иностранное юридическое лицо, субъект публичного права, орган власти;
  • информация о правообладателе: Ф. И. О., СНИЛС, дата и место рождения, пол, гражданство, паспортные данные, адрес, контакты;
  • внизу указывается адрес электронной почты, по которому будут направлены результаты рассмотрения заявки.

После этого потребуется загрузить сканы документов и подписанный договор. Нотариально заверенные оригиналы бумаги можно отправить ценным заказным письмом с обязательной описью вложений. В качестве получателя следует указать центральный отдел Росреестра или филиал, относящийся к адресу, по которому располагается земля.

Если заявку подает ветеран Великой Отечественной войны или человек с инвалидностью I и II групп, можно рассчитывать на то, что сотрудник Росреестра бесплатно приедет к нему.

Для этого достаточно подать заявку по телефону или электронной почте. Отправлять официальный запрос нет необходимости.

Какие документы нужны?

Для регистрации договора найма земельного участка требуется подготовить такие бумаги:

  1. Заполненный любой из сторон бланк заявления на проведение регистрации.
  2. Паспорт заявителя.
  3. Кадастровый паспорт земли. Если сдается только часть территории, ее границы должны быть отмечены.
  4. Два экземпляра договора найма со всеми имеющимися приложениями.
  5. Оригинал и копию документа, который подтверждает, что арендодатель является собственником возведенных на земельном участке построек.
  6. Справку об оплате госпошлины.

Если договор заключается между юридическими лицами, необходимо предоставить дополнительную документацию:

  1. Копии учредительных документов с печатью и подписью руководителя организации, заверенные нотариусом.
  2. Документ, в котором отражены полномочия юридического лица как субъекта правовых отношений. Бумагу следует заверить в нотариальной конторе.

При необходимости могут быть запрошены следующие копии документов:

  • разрешение на проведение аукциона, полученное от местной администрации;
  • подтверждение того, что новость о состоявшихся торгах была опубликована в информационных источниках;
  • протокол результатов аукциона.

Если заявление подают субъекты правовых отношений, потребуется доверенность, юридическая сила которой подтверждена нотариусом.

Сроки предоставления услуги

В ФЗ РФ №218 от 03.07.2016 г. указано, что объект недвижимости должен быть зарегистрирован в течение 7 дней с момента приема заявления и пакета документов. Если данные подаются через МФЦ, процедура завершится в течение 9 дней. Этот срок ограничивает время рассмотрения заявки, но если выяснится, что поданы не все необходимые бумаги или заявление заполнено с ошибкой, период проведения регистрации будет продлен.

Иногда Росреестр приостанавливает процедуру регистрации по следующим причинам:

  1. Арендодатель запретил регистрировать действия с его недвижимостью. В этом случае собственнику надо обратиться в Росреестр и отозвать заявление о запрете, наложенном на регистрацию.
  2. Есть недочеты в предоставленных бумагах. Исправить ошибки можно в течение трех месяцев. Если уложиться в этот срок не получается, можно написать заявление о приостановке процедуры на полгода.

Извещение об отказе или приостановке регистрации поступает в форме звонка, смс-сообщения или электронного письма. При необходимости можно сходить в МФЦ за бумагой с подробным описанием проблемы.

После успешного окончания процедуры заявитель может получить бумагу с номером и датой регистрации договора в ЕГРН. С этого момента изменить условия сделки можно только через Росреестр, заплатив пошлину в размере 350 руб. для физических лиц и 1000 руб. для организаций.

После окончания срока аренды необходимо погасить запись об обременении, подав соответствующее заявление с приложенным к нему договором найма и актом приема-передачи.

Госпошлина

Государственную пошлину платит сторона, подавшая заявление. Гражданским лицам необходимо внести 2 тыс. руб., а юридическим – 22 тыс. руб. За фиксацию дополнительных соглашений придется доплатить:

  • гражданским лицам – 350 руб.;
  • а организациям – 1000 руб.

Процедура внесения данных в Росреестр является бесплатной. Дополнительные издержки можно понести только при заверении документа у нотариуса.

Регистрация договора найма земельного участка в государственных органах – важная процедура, позволяющая избежать возникновения спорных ситуаций между Арендатором и Арендодателем. Подать заявление можно через сайт Росреестра. но перед этим нужно собрать всю необходимую документацию и скрепить бумаги электронными подписями.

Как зарегистрировать договор аренды земельного участка? Форма, сроки, условия, госпошлина

Существенные условия договора

К обязательным (существенным) условиям надлежащего заключения договора аренды относятся положения соответствующие статьям 34, 606 ГК РФ:

  1. составление в письменной форме;
  2. собственноручное подписание сторонами;
  3. внесение реквизитов сторон с указанием ИНН;
  4. регистрация в Росреестре.

Форма регистрации договора аренды земельного участка (образец вы можете скачать бесплатно в конце статьи) может быть свободной, единого шаблона для его составления нет. Однако в число обязательных условий входит подробная характеристика субъектов и предмета соглашения. Под субъектами понимаются стороны, одна из которых передаёт имущественные права и гарантии беспрепятственного пользования землями на условиях найма. Другая принимает право распоряжения участком в счёт соразмерной оплаты за его использование. Арендатор этого участка может заключать договор субаренды или переуступки права аренды с другими лицами.

На этом основании аренда относится к имущественным сделкам. И существенные условия аналогичны вносимым в договора имущественных сделок в принципе.

Текст следует начинать с определения сторон, с указанием персональных данных арендатора и арендодателя. Далее – подробно изложить предмет договора. Здесь даются перечнем характеристики ЗУ такие как:

  • общая площадь;
  • место расположения;
  • кадастровый номер;
  • целевое назначение ЗУ;
  • форма собственности.

После обозначенного, необходимо согласовать пункты обязательных положений, которые отражают нижеследующее:

  1. Срок пользования и условия продления договора аренды или указание на бессрочность действия договора (срок действия договора аренды земельного участка).
  2. Сумма арендной платы и условия её предоставления арендодателю.
  3. Права арендатора указываются подробно, с определением возможности приватизации или выкупа ЗУ. Они гарантируют полноправное распоряжение наделом в оговоренных документом рамках.
  4. Права арендодателя определяются в роли контролирующего звена и лица, притязающего на получение оплаты за пользование.
  5. Ответственность сторон, при регистрации договора аренды земельного участка, определяет необходимые действия, создающие преимущество контрагента от заключения сделки. Так же допускается введение санкций и пени за просрочку платежа или иные формы небрежного отношения к процедуре.

    Подробнее о правах и обязанностях арендатора и арендодателя читайте в этом материале.

  6. Условия, при которых участок может изыматься из пользования арендатором. Гарантии, которые дают право расторжения контракта по обоюдному соглашению или через суд
  7. Регламентированные действия сторон в случае форс-мажора.

Кроме перечисленных обязательных пунктов и положений, в текст допустимо включать дополнительные резолюции, по усмотрению сторон. Они могут содержать любые, разрешённые законом договорённости, важные для конкретной ситуации.

Порядок регистрации договора аренды земельного участка

Заключив договор (как это сделать, подробно рассказывается в нашей статье), его допустимо удостоверить в нотариальной конторе по месту расположения ЗУ. Эта процедура не является обязательной, но предоставляет дополнительную юридическую силу правообладателям и гарантирует чистоту сделки.

Куда обращаться или где регистрируют?

После удостоверения экземпляров у нотариуса или непосредственно после подписания сторонами, следует обратиться в Росреестр для регистрации договора аренды земельного участка

Кстати, отвечая на вопрос «подлежит ли государственной регистрации договор аренды ЗУ?» можно однозначно ответить: да, подлежит.

Таковым может стать местное отделение службы Государственного кадастра недвижимости (ГКН) или регистрационное отделение в Многофункциональном центре (МФЦ). Они практически не различаются по структуре регистрационных действий. В крупных городах граждане выбирают те, которые расположены ближе к месту проживания.

Жители населённых пунктов, где таковые отсутствуют, могут подавать документы для регистрации, воспользовавшись услугой Почты РФ. В этом случае в конверт с заказным письмом вкладывается опись документов. Так же – оформляется уведомление о доставке.

При личном посещении стороны обращаются в окно к регистратору, который принимает договор и сопутствующую документацию под расписку.

Итак, теперь вы знаете нужно ли регистрировать договор аренды земельного участка. Что делаем дальше?

Сроки

В расписке указывается срок получения документов — это и есть срок регистрации документа. Обычно от проставленной даты отсчитывают 21 рабочий день, необходимый для проведения процедуры. Это максимальный срок. Дата прибытия точно просчитывается регистратором и вносится в расписку.

Документы для регистрации договора аренды земельного участка

К регистратору подходят с паспортами и тремя экземплярами договоров аренды ЗУ. Один экземпляр остаётся для внесения в учётный реестр, а два возвращаются арендодателю и арендатору.

При подаче стороны составляют заявление. Если документ нотариально удостоверен, заявление может составляться нотариусом и прилагаться к удостоверенному экземпляру. Кроме обозначенного потребуется:

  1. Правоустанавливающий документ на ЗУ, констатирующий право аренды.
  2. Кадастровый паспорт, свидетельство о собственности.
  3. Для представителей – нотариально удостоверенная доверенность.

Если участок арендуется под строительство, дополнительно предъявляют решение о предоставлении места под строительство, согласованное с градостроительным проектом населённого пункта. Для участка, который выставлялся на торги, требуется предъявить документальное подтверждение того, что уполномоченный отдел администрации опубликовал объявление о проведении торгов.

Если аренда предоставлена без участия заинтересованного лица в торгах, дополнительно предъявляется одно из нижеследующих:

  • Право на льготы арендатора, допускающие аренду без участия в торгах и основанное на этом решение административной комиссии, в виде выписки из протокола.
  • Решение административной комиссии о предоставлении ЗУ без участия в торгах в силу отсутствия иных претендентов.

Если ЗУ продан с аукциона, то прилагают:

  • Решение местного органа власти о проведении торгов, с указанием адресов выставляемых объектов.
  • Выписка из протокола об участии в торгах и приобретении права на обозначенный надел.

К пакету документов при государственной регистрации данного договора прилагают квитанцию об оплате пошлины. Она составляет в расчёте на один экземпляр:

  1. 2 тысячи руб. для физических лиц;
  2. 22 тысячи – для юридических.

Если при регистрации к договору аренды прилагаются дополнительные приложения, требующие регистрации, стоимость укладывается в 350 рублей за каждый экземпляр. От её уплаты освобождается муниципалитет и лица, удостоверившие документ нотариально.

Причины приостановления и прекращения регистрации

Росреестр может приостановить процедуру регистрации сроком на один месяц, при условии:

  • Если договор составлен некорректно в юридическом смысле.
  • Когда документации, предъявленной для регистрации ЗУ недостаточно. Либо – когда она вызывает сомнение регистрационной службы.
  • При расхождении сведений, указанных в договоре с данными информационного банка ГКН.
  • При обнаружении обременения, не указанного в положениях документа.
  • Если с заявлением о регистрации обратилось лицо, которое не вправе участвовать в процедуре.

Через месяц разрешение зависит от исправления ситуации сторонами договора. Если документальное обеспечение и иные основания не приняли надлежащий вид, регистрационная служба прекращает действия в отношении данного ЗУ. В дальнейшем их возобновление допустимо только на основании судебного решения.

С заявлением о приостановке или прекращении учёной деятельности в отношении аренды участка, вправе обратиться одна или обе стороны, заключившие договор. По усмотрению участников приостановка может продлиться до трёх месяцев, что предусматривает вмешательство суда в достижение договорённостей или расторжение взаимодействия.

Ответственность и последствия незарегистрированного документа

Если договор аренды земельного участка не зарегистрирован, то последствия вас ожидают не самые приятные.

Не зарегистрированное право аренды, продолжительностью более года – недействительно. Это может повлечь нарушение имущественных прав и гарантий сторон. Возникновение таких проблем не будет рассматриваться в судебном порядке, иск будет отклонён.

Так как аренда земельного участка осуществляется возмездно, арендодатель обязан выплачивать налог с получаемой прибыли. Сведения в налоговую инспекцию передаются службой Росреестра, при проведении учётных работ. Арендодателю, не оформившему гражданско-правовые отношения в связи с наймом земель, может вменяться ответственность за укрывательство от оплаты налогов, с возмещением невыплаченных сумм и начислением штрафных санкций.

Земля является ценным недвижимым имуществом. Стороны закрепляют договоренность об аренде земельного надела в договоре. После заключение соглашения, возникает вопрос, нужно ли регистрировать документ в территориальном подразделении Росреестра. Вопрос очень актуален для юридических лиц, поскольку размер пошлины для них выше, чем для граждан.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46. Это быстро и бесплатно!

Статья рассказывает, в каких случаях договор нужно регистрировать, а когда регистрация не требуется. Дает инструкции, как пройти регистрацию в государственной службе. Рассказывает, как составить соглашение, если нет желания проходить процедуру государственной регистрации.

Что такое государственная регистрация договора аренды земли

Государственная регистрация – это официальное подтверждение того, что соглашение имеет юридическую силу. Для прохождения государственного удостоверения, нужно собрать пакет документов, оплатить государственную пошлину и обратиться к специалистам Росреестра.

Особенность регистрации заключается в том, что соглашения, подписанные на срок менее двенадцати месяцев, регистрировать не требуется (п. 2 ст. 26 Земельного кодекса). В Земельном кодексе добавляется, что иные случаи могут предусматриваться в федеральных законах.

Как поставить землю на государственный кадастровый учет, подробности читайте в этой статье.

Важно! Нужно максимально конкретизировать в документе информацию насчет участка. Указывается точное место нахождения, кадастровый номер, площадь надела. Указываются точные наименования и адреса сторон. Также рекомендуем дополнить соглашение условиями о правах, обязанностях сторон, а также ответственности за нарушения.

Зачем нужно регистрировать договор аренды земельного участка, смотрите в этом видео:

Практика показывает, что стороны часто спорят по поводу арендной платы. Арендодатель ждет оплаты, а арендатор пропускает сроки. Поэтому рекомендуем конкретизировать механизм, сумму платежа, а также ответственность за невнесение оплаты в согласованный срок.

Законодательство о госрегистрации аренды

Предписания о порядке прохождения регистрации в государственной службе дают несколько правовых актов. Теоретические вопросы регулируются Земельным, Гражданским кодексами и федеральными законами. Теория от практики отличается. Как реализуется закон, рассказал Высший Арбитражный Суд (Постановление № 73).

Когда регистрация нужна, а когда нет

Письменная договоренность оформляется, когда стороны имеют намерение оформить арендные отношения на срок более двенадцати месяцев. Можно ли обойти требования о регистрации, и не нарушить при этом закон? Да, можно. Для этого нужно правильно составить договор.

Временной период договоренности должен составлять менее одного года. Когда срок превышен, соглашение нужно нести в Росреестр.

Какие налоговые льготы есть у пенсионеров при владении землей, читайте по ссылке.

Совет. Требования закона можно обойти. Для этого нужно составить первое соглашение сроком менее года. Когда строк действия закончится, заключить вторую договоренность на срок одиннадцать месяцев. Получается, что требования закона соблюдены, и регистрацию проходить не нужно.

Список документов для регистрации в Росреестре

Важно правильно собрать документы для регистрации сделки. В противном случае государственные служащие в регистрации откажут.

Как установить земельный сервитут, читайте

9 важных документов для регистрации:

  1. Потребуются паспорта обеих сторон. Если сторонами сделки выступают организации, нужно снять ксерокопии с учредительных документов. Государственному регистратору на прием представляются подлинники и ксерокопии документов.
  2. Документы о праве собственности нужны для подтверждения законности оснований владения. Надлежащим подтверждением является соглашение купли-продажи, выписки из Единого государственного реестра.
  3. Три экземпляра соглашения об аренде. Заверять соглашение в нотариальной конторе закон не требует. Но вы можете обратиться к нотариусу для заверения по собственному желанию. Каждая сторона получает по одному экземпляру плюс один экземпляр остается в государственном учреждении.
  4. Если интересы сторон представляет заявитель, не обойтись без доверенности.
  5. Одобрение специалистов опеки требуется, когда сделки затрагивает интересы детей.
  6. Одобрение от жены или мужа на проведение сделки. Документ получает юридическую силу после заверения в нотариальной конторе. Когда имущество в общую собственность не входит, представляется подтверждающий документ. Если супруги сами определили режим имущества, представляется соглашение, либо брачный договор.
  7. Доказательства оплаты государственной пошлины. Закон не устанавливает обязанности представить подлинник и оригинал документа о проведении оплаты. Но госрегистраторы могу отказать в регистрации, если возникнут сомнения в проведении оплаты. Размер обязательного платежа установлен подп. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса. Две тысячи рублей составляет платеж для того, чтобы договоренность получила юридическую силу. Компании уплачивают двадцать две тысячи рублей.
  8. Важно! Когда земельный надел представляется для строительства, представляется разрешительная документация. Подтверждается, что строительство соответствует строительным правилам и нормам.
  9. Подтверждение об осуществлении торгов нужно, когда аренда представляется через аукцион.

Какой вид договора допустим при аренде земельного участка?

Как зарегистрировать договор аренды земельного участка

Существует несколько вариантов, как направить документы государственным регистраторам. Можно подать документы лично, направить заказным письмом с уведомлением. Если вам удобнее подать заявление в режиме онлайн, заходите на сайте Госуслуг. Для обращения через сайт потребуется электронная цифровая подпись.

Что такое картографические земельные работы и какие бывают их виды, смотрите

Пошаговая инструкция по регистрации

  • Собрать документы по списку.
  • Оплатить государственную пошлину.
  • Передать документы на регистрацию удобным для вас способом.

Процедура регистрации

Государственный служащий осуществляет проверку документации на соответствие требованиям закона. По временным срокам процедура занимает приблизительно двадцать один день. Затраты на регистрацию включают оплату государственной пошлины. Платеж составляет две тысячи рублей.

Как разделить землю между соседями и собственниками законно, читайте по ссылке.

Регистрация приложения оплачивается отдельно. Регистрация каждого приложения составляет триста пятьдесят рублей. Если заверить приложения у нотариуса, то дополнительные платежи за заверку приложений делать не придется.

Организации платят за регистрацию значительно больше, чем физические лица. Размер платежа составляет двадцать две тысячи рублей. Если вы обратились в нотариальную контору, дополнительно оплачиваются услуги нотариуса. Заверителю вы платите за техническую работу и составление документа.

В Москве составление соглашения в нотариальной конторе обойдется приблизительно в пять тысяч рублей. Тариф составляет три тысячи рублей плюс процента от стоимости имущества. Точные расценки рекомендуем уточнить непосредственно в нотариальной конторе.

Процесс регистрации договора.

Когда в регистрации могут отказать

Государственные регистраторы могут отказаться вносить запись в Единый государственный реестр. 6 основных причин для отказа в регистрации:

  • Соглашение составлено юридически неграмотно.
  • Документов не хватает.
  • Справки вызывают сомнения у государственных регистраторов.
  • Информация в соглашении и сведения в Государственном кадастре не соответствуют друг другу.
  • Имеется обременение земельного надела, о котором ничего не говорится в договоренности.
  • Заявление подал гражданин, который не имеет полномочий на участи в процедуре.

Как продать земельный пай, подробности по ссылке.

Если в течение тридцати дней, заявитель исправит нарушения, то процедура возобновляется. Если нет, то выносится отказ. Отказ можно обжаловать в судебном порядке. Также стороны самостоятельно могут направить заявление с целью сделать приостановку регистрации.

Процедура регистрации аренды земельного надела не вызовет затруднений, если должным образом подготовиться. Нужно собрать пакет документов, внести пошлину, корректно составить соглашение.

Как заключить договор аренды земельного участка, расскажет это видео:

Если пренебречь требованиями закона, и не регистрировать соглашения, то наступят неприятные последствия. Санкции за сокрытие налогов установлены Налоговым кодексом. Если нет уверенности, что получится пройти регистрацию, либо нет желания платить пошлину, рекомендуем оформить договор на срок менее двенадцати месяцев.

Задайте вопрос и получите ответ юриста через 5 минут

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Аренда земельного участка: не пользовался – не платишь

ponsulak / .com

По общим правилам использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата
(ст. 65 Земельного кодекса РФ). Таким образом, земельные участки могут быть переданы в аренду, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование этим имуществом (ч. 1 ст. 607, ч. 1 ст. 614 Гражданского кодекса, ст. 42 Земельного кодекса РФ). При этом односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим (ч. 1 ст. 310 ГК РФ). Но на практике нередки случаи, когда арендатор отказывается платить за аренду земельного участка по тем или иным причинам.

Основной причиной невнесения арендной платы является невозможность использования земельного участка арендатором по назначению (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 7 октября 2011 г. № Ф08-5462/11, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 7 ноября 2016 г. № 05АП-6881/16). Анализ указанных дел позволяет сделать вывод, что обычно, по мнению судов, неиспользование земельного участка арендатором, так же как и использование его не по назначению, не может служить основанием невнесения арендной платы.

Может ли арендатор земельного участка передавать арендованное имущество в субаренду без согласия арендодателя? Узнайте в материале «Права арендатора и субарендатора земельного участка» в «Домашней правовой энциклопедии». Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!

Получить доступ

Вместе с тем на прошлой неделе был утвержден третий в текущем году обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, в котором даны разъяснения, в том числе, относительно спора о взыскании долга по договору аренды земельного участка (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 22 ноября 2016 г. № 89-КГ16-7). Рассмотрим это дело подробнее.

Между местной администрацией (далее – арендодатель, истец) и гражданкой Т. (далее – арендатор, ответчик) 29 июня 2012 года был заключен договор аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства сроком на 5 лет. Пунктом 4.2 договора установлены сроки для внесения арендной платы, которая должна вноситься ежеквартально.

Однако с сентября 2013 года Т. перестала исполнять эту обязанность, так как получила письмо председателя комитета по градостроительной политике местной администрации об отказе ей в выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома. При чем решением районного суда действия местной администрации были признаны незаконными. Поэтому в связи с невозможностью использования земельного участка по назначению из-за неправомерных действий арендодателя она приняла решение, что не обязана платить за аренду земли.

Но местная администрация так не посчитала. По ее мнению, Т. несвоевременно исполняла обязательства по договору аренды земельного участка с момента его заключения. В связи с чем арендодатель обратилась с иском в суд с требованием к арендатору о взыскании долга.

Суды первой и апелляционной инстанции удовлетворили заявленные арендодателем требования. Так, по мнению судов, обязанность внесения арендной платы, ее размер и сроки уплаты были установлены договором аренды, и обстоятельства отказа в выдаче разрешения на строительство не влияют на правоотношения сторон договора аренды земельного участка, в частности на обязанность арендатора по внесению арендной платы (решение Тобольского районного суда Тюменской области от 21 сентября 2015 года по делу № 2-488/2015), апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 14 декабря 2015 г. по делу № 33-6669/2015). Решение суда апелляционной инстанции ответчик обжаловал в ВС РФ.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ посчитала ошибочным толкование положений гражданского и земельного законодательства нижестоящими судебными инстанциями (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 22 ноября 2016 № 89-КГ16-7).

Суд отметил, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование этим имуществом (п. 1 ст. 611 ГК РФ, п. 1 ст. 614 ГК РФ). Таким образом, Суд пришел к выводу, что договор аренды носит взаимный характер. То есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Следовательно, по мнению Суда, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

В связи с чем ВС РФ отменил решение суда апелляционной инстанции и направил дело на новое рассмотрение.

Незарегистрированный договор обязателен для его сторон с момента подписания. Разумеется, если стороны согласовали все существенные условия. Во взаимоотношениях друг с другом они не вправе ссылаться на незаключенность договора в обоснование неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств.

Отправлено 20 Май 2005 — 21: Если предположить, что регистрация нужна только для вступления в силу данного условия о сроке, то следствием отсутствия регистрации является отсутствие условия о сроке аренды.

  1. Налоговый кодекс Гражданский кодекс.
  2. Фонд обратился в ФАС с кассационной жалобой, в которой заявил, что, по его мнению, суд ошибочно не применил к правоотношениям сторон ст.
  3. Факт передачи помещений арендатору подтвержден актом приема-передачи, подписанным сторонами.
  4. Исковые требования мотивированы тем, что у ФГУП на момент заключения договора не было зарегистрировано право хозяйственного ведения на здание.
  5. Не надо расценивать действия только через призму текста договора по типу. При этом суд правильно установил, что арендатор предпринимал меры по государственной регистрации только после расторжения договора аренды, договор, в свою очередь, был расторгнут в связи с неисполнением предпринимателем обязанности по государственной регистрации аренды недвижимого имущества.

Ответчик, возражая против предъявленного требования, сослался на то, что договорная неустойка не подлежит применению, так как подписанный с истцом договор аренды здания в силу статьи 651 ГК РФ не является заключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации. Арбитражный суд, рассмотрев доводы сторон, отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям.

Когда арендную плату за землю можно не платить?

  • Главная
  • О центре
  • Услуги
    • Земля
    • Градостроительные вопросы
    • Недвижимость
    • Защита интересов в судах
    • Корпоративные споры и сопровождение бизнеса
    • Прочие вопросы
  • Направления
    • Общие вопросы земельных отношений
      • Градостроительный и земельный аудит
      • Защита землепользователей в рамках контрольных мероприятий
      • Кадастровая стоимость земельного участка: порядок определения и обжалования
      • Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства
        • Определение вида разрешенного использования земельного участка
        • Изменение вида разрешенного использования земельного участка
        • Вид разрешенного использования объектов капитального строительства
      • Порядок образования земельных участков и установления их границ
        • Первичное образование земельных участков
        • Раздел, выдел, объединение и перераспределение земельных участков
        • Установление (уточнение) границ сформированных земельных участков
      • Приобретение (выкуп) земельных участков из государственной и муниципальной собственности без проведения торгов
        • Процедура приобретения участков без торгов
        • Цена выкупа земельных участков в Москве и Московской области
        • Основания отказа в предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов
        • Ограничение земельного участка в обороте и изъятие из оборота
        • Резервирование земельных участков для государственных и муниципальных нужд
        • Запрет на приватизацию земельных участков
        • Спорные вопросы, связанные с оформлением земельных участков в собственность под объектами недвижимости
      • Приобретение земельных участков под зданиями
      • Сервитут – право ограниченного пользования чужим земельным участком
      • Статус сведений ЕГРН – «актуальные незасвидетельствованные»
      • Споры о вхождении участка в границы лесного фонда
      • Когда арендную плату за землю можно не платить?
      • Защита прав на землю
        • Иски о защите прав на землю
        • Земельные споры с государственными органами
    • Земельные отношения в Москве
      • Земля в аренду у г. Москвы
        • Арендная плата за землю в г. Москве
        • Предоставление земельных участков в аренду без торгов под объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты
      • Особенности строительства на арендованном участке в г. Москве. Арендная плата при строительстве
        • Заключение дополнительного соглашения. Расчет арендной платы
        • Проблемные моменты расчета арендной платы. Возможность ее законной оптимизации
        • Рассрочка внесения повышенной арендной платы
        • Особенности договора аренды для достройки объекта незавершенного строительства
      • Разрешённое использование и функциональное назначение земельных участков и объектов капитального строительства в соответствии с законодательством г. Москвы
        • Порядок и основания установления разрешенного использования участка в Москве
        • Классификация видов разрешенного использования в Москве
        • Функциональное назначение объектов капитального строительства в г. Москве
        • Плата за изменение разрешенного использования участков в г. Москве
      • Выбор схемы земельно-правовых отношений при реализации строительного проекта в г. Москве
      • Приобретение в собственность земельных участков в г. Москве
      • Специфика формирования и предоставления земельных участков собственникам объектов недвижимости в г. Москве
      • Налог на имущество по кадастровой стоимости в Москве
      • Ограничения и обременения прав на земельные участки в г. Москве
      • Особо охраняемые природные территории Москвы
      • Запрет на строительство (реконструкцию) в г. Москве
        • Порядок установления и снятия запрета на строительство
        • Экономические особенности режима запрета на строительство
      • Статус объектов самовольного строительства в г. Москве
      • Разрешение на строительство не требуется
      • Нецелевое использование земельных участков в г. Москве
      • Условия землепользования в «Новой Москве»
    • Земельные отношения в Московской области
      • Порядок предоставления земельных участков в Московской области
      • Порядок определения арендной платы за земельные участки в Московской области
      • Изменение вида разрешенного использования земельных участков в Московской области
      • Получение разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка
      • Ограничения прав на земельные участки в Московской области
      • Использование земель сельскохозяйственного назначения в Московской области
    • Вопросы градостроительной деятельности
      • Комплексное сопровождение строительства
      • Градостроительный регламент участка. Генеральный план и правила землепользования и застройки
        • Изменение ПЗЗ
        • Распространенные нарушения в правилах землепользования и застройки. Судебное оспаривание ПЗЗ
        • Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)
      • Правила землепользования и застройки и выдача ГПЗУ в Москве
        • Специфика зоны сохраняемого землепользования (индекс «Ф») по ПЗЗ Москвы
        • Изменение Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) Москвы
        • Индекс «Н» в ПЗЗ Москвы
        • Получение ГПЗУ в Москве
      • Правила землепользования и застройки и выдача ГПЗУ в Московской области
      • Проект планировки территории
        • Ситуации, когда подготовка проекта планировки обязательная
        • Подготовка проекта планировки в Москве
        • Подготовка проекта планировки в Московской области
      • Проект межевания территории
      • Зоны с особыми условиями использования территории
        • Общий порядок установления границ и режима зон с особыми условиями использования их отражения в ЕГРН
        • Зона санитарной охраны питьевого водоснабжения г. Москвы
        • Санитарно-защитная зона
        • Зоны объектов культурного наследия
        • Зоны, связанные с объектами транспорта, энергетики и связи
        • Особо охраняемые природные территории (ООПТ)
      • Порядок осуществления строительства
        • Инженерные изыскания и подготовка проектной документации
        • Экспертиза проектной документации
        • Получение разрешения на строительство
        • Осуществление строительства
        • Получение разрешения на ввод в эксплуатацию
        • Строительство без разрешения на строительство
      • Реконструкция. Отличие от капитального ремонта и нового строительства
      • Строительство индивидуальных жилых домов (садовых домов и ИЖС)
      • Комплексное устойчивое развитие территории (КУРТ)
        • Комплексное развитие территории по инициативе правообладателей недвижимости
        • Договор о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления
      • Договор о комплексном освоении территории
        • Заключение договора о комплексном освоении территории
        • Права и обязанности по договору о комплексном освоении территории
        • Преимущества и недостатки договора о комплексном освоении территории
        • Комплексное освоение территории для строительства жилья экономического класса
      • Развитие застроенной территории
        • Порядок заключения договора о развитии застроенной территории и договоров аренды участков
        • Права и обязанности сторон по договору о развитии застроенной территории
        • Основания расторжения договора о развитии застроенной территории
    • Оборот объектов недвижимости
      • Понятие объекта недвижимости
      • Проверка недвижимости перед покупкой
      • Размещение некапитальных объектов
      • Объекты незавершенного строительства
        • Понятие объекта незавершенного строительства и оформление прав на него
        • Права на земельные участки, занятые объектами незавершенного строительства
      • Споры об объектах самовольного строительства
      • Признание недвижимого имущества бесхозяйным
      • Защита права собственности
      • Возникновение права собственности на основании приобретательной давности
        • Порядок оформления прав на имущество в порядке приобретательной давности
    • Защита интересов в судах
      • Судебные споры о земле
      • Защита права собственности
      • Судебная защита по корпоративным спорам
        • Споры о восстановлении корпоративного контроля
        • Оспаривание решений органов управления юридического лица
        • Оспаривание сделок хозяйственного общества
      • Судебное оспаривание сделок
      • Судебная защита по искам о взыскании
      • Судебная защита по делам об оспаривании действий или бездействия публичных органов
      • Затягивание рассмотрения судебных споров: тактики и контртактики
    • Вопросы банкротства
      • Банкротство: обзор последствий введения процедуры и правовых возможностей
      • В чем выгода процедуры банкротства для должника?
      • В чем выгода процедуры банкротства для кредитора?
      • Как оспорить сделки должника, совершенные в преддверии банкротства?
        • Подозрительные сделки с неравноценным встречным предоставлением
        • Подозрительные сделки с целью причинения вреда другим кредиторам
        • Сделки с предпочтением
        • Сделки, совершенные с целью злоупотребления правом
      • Как заставить директора и владельца бизнеса платить по долгам должника?
      • Как правильно бороться с фиктивными требованиями кредиторов?
      • Банкротство физических лиц: как очиститься от долгов?
      • Образец письма должнику от кредитора с требованием о добровольной уплате долга и описанием последствий введения процедуры банкротства
    • Инвестиционная деятельность
      • Виды инвестиционных договоров в сфере строительства
        • Договоры купли-продажи будущей вещи
        • Смешанные договоры, содержащие элементы подряда и купли–продажи будущей вещи
        • Договор простого товарищества при реализации строительных проектов
      • Инвестиционные контракты с участием публичных субъектов
      • Способы привлечения средств граждан для жилищного строительство. Долевое участие в строительстве
        • Специальные требования при заключении договора долевого участия
        • Условия договора долевого участия
      • Публично-частное партнёрство как форма инвестиций в проекты с государственным участием
        • Концессионные соглашения
        • Государственно-частное и муниципально-частное партнерство
    • Защита прав участников долевого строительства
      • Гарантии защиты прав и законных интересов участников долевого строительства
      • Нарушение сроков строительства застройщиком: способы защиты
      • Ответственность застройщика перед участником долевого строительства
      • Неустойка за просрочку передачи объекта долевого строительства
      • Передача застройщиком объекта долевого строительства с недостатками
      • Расторжение договора участия в долевом строительстве
      • Применение законодательства РФ о защите прав потребителей по спорам с участием дольщиков
      • Последствия незаконного привлечения застройщиком денежных средств граждан
      • Защита прав участников строительства при банкротстве застройщиков
        • Возможные варианты требований дольщика
        • Процедуры банкротства застройщика
        • Объект незавершенного строительства и земельный участок застройщика-банкрота
        • Реализация с торгов объекта незавершенного строительства и иного имущества
        • Передача завершенного строительством объекта
  • Примеры работ
    • Примеры работ
  • Град. аудит
  • Контакты

Согласно требованиям законодательства договорные отношения, связанные с арендой земли, между сторонами фиксируются в письменном виде. В тексте соглашения приводятся все необходимые данные о заключенной сделки, а также права и обязанности её участников. Положения соглашения сохраняют свою силу в течение всего срока его действия.

Нередко имеют место случаи, когда в ранее заключенное соглашение об аренде земельного участка необходимо внести какие-либо поправки.

Если вносимые поправки не приводят к изменению практически всех пунктов договора, то смысла расторгать соглашение и заключать новое — нет. В этом случае можно ограничиться документом, который будет являться дополнением к договору, и где будут оговариваться все вносимые поправки.

Обязательные условия и атрибуты образца

В большинстве случаев поправки в соглашение об аренде земли вносятся либо при изменении срока действия соглашения (когда необходимо его продление), либо при изменении стоимости аренды (которая зачастую имеет тенденцию на повышение, но в некоторых случаях возможно понижение).

Требования законодательства устанавливают, что дополнительное соглашение должно заключаться теми же сторонами, которые подписывали основной договор. Если одна из сторон является юридическим лицом, то подписантом дополнительного соглашения может выступать любое лицо, которому были предоставлены соответствующие полномочия от имени организации.

Обязательными атрибутами дополнительного соглашения являются:

  • его порядковый номер;
  • город, где оно заключается;
  • дата подписания.

Образец договора аренды земли:

Помощь в приватизации земельного участка оказывают специализированные компании за определенную плату.

Узнайте , где оформить земельный участок в собственность.

Принцип дополнительного соглашения

Основная суть дополнительного соглашения заключается в том, что оно не приводит к изменению основного договорного документа, а только лишь корректирует некоторые его положения, поправки в которые необходимо внести.

Законодательные нормы не предписывают каких-либо требований, обязательных для соблюдения при заключении дополнительного соглашения. В Гражданском кодексе (ст.425) и земельном праве (ст.22) говорится только о том, что оформление дополнительного соглашения осуществляется аналогично договору.

Статья 425. Действие договора

Статья 22. Аренда земельных участков

Случаи внесения изменений в договор аренды земельного участка

Помимо срока аренды и величины ренты внесение изменений в договор аренды земельного участка осуществляется на основании следующих факторов:

  • передача прав владения третьему лицу;
  • изменение адреса участка (например, в случае переименования улицы либо населённого пункта);
  • новые установленные сроки внесения арендной платы;
  • изменение реквизитов юридического лица;
  • изменение назначения, по которому предоставляется земля;
  • изменение границ участка, предоставляемого в пользование;
  • новые правила осуществления текущего либо капитального ремонта;
  • прочие основания.

Выписка из ЕГРЮЛ

Структура дополнительного соглашения мало чем отличается от основного договора. В нём также должны быть вводная, основная и заключительная части. Образец дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка можно найти в сети.

В вводной части документа указываются личные либо официальные регистрационные сведения о каждой стороне. При участие в сделке юридического лица помимо наименования организации указывается уполномоченный представитель, а также ссылка на документ, подтверждающий правомерность действия данного лица.

Скачать бланк договора аренды земельного участка

В 1-м разделе дополнительного соглашения также упоминается его предмет, то есть приводится ссылка на основное соглашение об аренде земельного участка (указывается номер/дата).

В основном разделе раскрывается суть вносимых договор изменений. При этом указанные в дополнительном соглашении сведения об имуществе, предоставляемом в аренду, должны полностью совпадать с данными о нём, приведенными в основном договоре.

В документ могут также вноситься изменения об ответственности сторон, то есть штрафные санкции за невыполнение новых положений договора, а также способ их возмещения. В конце основного раздела, как правило, приводится пункт о том, что все условия основного договора, не затронутые дополнительное соглашением, остаются в силе.

В заключительном разделе приводятся реквизиты сторон. Рекомендуется их указывать в таком же виде, как и в основном договоре.

Чтобы основное соглашение об аренде не попало под категорию «ничтожная сделка», необходимо, чтобы стороны составили его правильно. Заключенное соглашение не должно противоречить действующим на момент заключения нормативным актам.

Образец кадастрового паспорта на земельный участок:

В случае если после подписания соглашения вступил в силу закон, который устанавливает какие-либо иные правила, обязательные для выполнения сторонами, то все положения заключённого соглашения сохраняют свою силу, за исключением случаев, когда в законе оговаривается распространение действия принятого нормативного акта в том числе и на ранее заключенные соглашения (статья 422 ГК).

Статья 422. Договор и закон

В основном договоре должны быть указаны следующие обязательные данные:

  • данные о сторонах;
  • параметры участка (площадь, категория, номер по кадастру, местонахождение);
  • размер ренты;
  • регулярные сроки внесения арендной платы;
  • способы расчёта;
  • ответственность сторон.

Важные нюансы сделки

При заключении дополнительного соглашения необходимо учесть следующие моменты:

  • Изменения могут вноситься только после достижения обоюдного согласия участников сделки.
  • В случае если стороны, которые подписывали основной договор, не могут прийти к договорённости по поводу новых условий, тогда инициатору внесения поправок имеет смысл рассмотреть возможность обращения в суд.
  • В соответствии с действующим законодательством составление дополнительного соглашения в одностороннем порядке не допускается.
  • Возможно внесение фундаментальных изменений по части:
    • арендной платы (ст.614 ГК) — Статья 614. Арендная плата;
    • сторон договора (ст.617) — Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон;
    • предмета соглашения (ст.607) — Статья 607. Объекты аренды;
  • Если основной договор подлежал регистрации в госорганах, значит, таким же образом должен быть зарегистрировано и дополнительное соглашение.

Случаи, когда собственность переходит к другому владельцу в период действия соглашения, встречаются достаточно часто. Чтобы договор не утратил свою силу, необходимо внести в него изменения, указав дополнительном соглашении нового владельца земельного участка.

Тем не менее, практика показывает, что иногда новый землевладелец не горит желанием вносить изменения в действующий договор, так как все текущие условия его полностью устраивают. В этом случае в целях защиты своих интересов арендатору рекомендуется в настоятельной форме потребовать внесения изменений в основное соглашение. Если новый владелец участка предоставит отказ, то решать вопрос нужно в судебном порядке.

То же самое касается случаев, когда одно юридическое лицо утрачивает право владения земельным участком, и его приобретает другое юридическое лицо. Если юридическое лицо-арендодатель присоединилось к какой-либо другой организации, земельный участок переходит новому владельцу на основании передаточного акта. В результате подписи передаточного акта также переходят права и обязательства от прежнего арендодателя к новому.

В отношении реорганизуемого юридического лица действует аналогичное правило: обновленное предприятие получает статус правопреемника. В этом случае также подписывается передаточный акт, на основании которого в соглашение об аренде вносятся изменения относительно участников сделки.

Такие дополнительного соглашения, как правило, проходят госрегистрацию. При этом в регистрационную запись вносятся данные нового правопреемника на основании его заявления. Ранее внесенная запись, в которой фигурирует лицо, изначально подписавшие соглашение об аренде участка, ликвидируется.

Регистрационные действия в отношении дополнительного соглашения осуществляются таким же образом, как и при регистрации основного договора, то есть в территориальный уполномоченный орган подаются ксерокопии документов в соответствии со следующим перечнем:

  • паспорт физлица либо учредительная документации фирмы;
  • выдержка из ЕГРЮЛ;
  • документ, подтверждающий полномочия действующего от имени организации лица;
  • квиток об уплате пошлины (стоимость услуги в 2020 году – 200 руб.);
  • кадастровый паспорт;
  • дополнительное соглашение в 4-х экземплярах.

Переданные документы рассматриваются Росреестром на протяжении месяца. Вступление дополнительного соглашения в силу происходит только после регистрации документа, так как именно в результате данной процедуры договорные отношения приобретают законный статус.

Изменения в договоре аренде земли чаще всего происходят ввиду необходимости внесения корректировки в размер арендной платы. При этом арендная плата в одностороннем порядке по инициативе арендодателя может изменяться только в случае, если такая возможность предусмотрена условиями договора.

На основе взаимного согласия законодательство допускает внесение изменений по части размера арендной платы не чаще одного раза в год. При этом если в договор изначально внесён пункт о том, что арендодатель имеет право по своему усмотрению менять стоимость аренды чаще чем раз в год, то такой договор, скорее всего, будет признан ничтожным, так как ст.614 ГК чётко прописывает периодичность изменения арендной платы.

Предмет договора меняется не так часто. Тем не менее, стороны путём подписания дополнительного соглашения могут оговорить изменения квадратуры земли, предоставляемой в аренду, либо замену одного участка на другой.

Приватизация земельного участка в 2020 году регулируется соответствующим законодательством.

Читайте , с чего начать приватизацию земельного участка.

Также мы расскажем, что надо знать при покупке земельного участка.

Можно ли внести изменения в договор аренды земли?

Уважаемая Марина, здравствуйте!

Согласен с коллегой, но добавлю пару моментов.

Вы землю в аренду на торгах получали или без торгов?

Если на торгах, то менять ВРИ нельзя по закону:

Статья 39.8 Земельного кодекса:

17. Внесение изменений в заключенный по результатам аукциона… договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности,в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается.

Если же без торгов, то внесение изменений возможно, но по соглашению сторон.

Президиум ВАС РФ в постановлении от 25.06.2013 № 1756/13 указывает:

Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, общество как арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с одним из видов разрешенного использования, установленных Правилами для зоны Ж-4, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 ЗК РФ».

В классификаторе видов разрешенного использования земельных участков есть такой вид:

Деловое управление

Размещение объектов капитального строительства с целью: размещения органов управления производством, торговлей, банковской, страховой деятельностью, а также иной управленческой деятельностью, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент ее совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности)

Поэтому, полагаю, что администрация права — Вы просите предоставить участок для размещения офисов, а это фактически означает, что Вы просите предоставить участок под строительство другого объекта, а согласно ст.39.11 Земельного кодекса

7. В случае, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка предусматривается строительство зданий, сооружений, предоставление такого земельного участка осуществляется путем проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка,…

Поэтому, если территориальная зона позволяет такой ВРИ, как «деловое управление», то меняйте назначение здания, а потом уже обращайтесь в администрацию с предложением об изменении договора.

С уважением, Артемьев Роман

P.S. При возникновении других вопросов или необходимости в подготовке документов — обращайтесь в чат к юристу.

Последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды (Сорокин А.)

Быстрая навигация: Каталог статей Предпринимательские договоры Договор аренды Последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды (Сорокин А.)

Дата размещения статьи: 26.11.2015

Государство при помощи элемента обязательной регистрации договора аренды недвижимого имущества придает значимость данным правовым отношениям и осуществляет признание возникшего права пользования арендатора перед третьими лицами. От заключения договора аренды и его государственной регистрации зависит судьба договорных отношений и поведение сторон в дальнейшем, указанный фактор может влиять на исчисление обязательных налогов.

Учитывая все разнообразие споров, вытекающих из договоров аренды недвижимого имущества для сторон, важно разобраться с последствиями несоблюдения условия о государственной регистрации договора аренды. Зачастую стороны избегают условия об обязательной государственной регистрации договора аренды недвижимости, особенно это характерно для представителей малого бизнеса. В последствиях и рисках отсутствия государственной регистрации договора аренды позволяет разобраться анализ судебной практики.

Прежде всего, стоит определиться с объектами, подлежащими государственной регистрации по договору аренды. Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ).

В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.06.2000 N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» указано, что к договорам аренды любого нежилого помещения применимы правила статьи 651 Гражданского кодекса РФ. В свою очередь это означает то, что государственной регистрации подлежит договор, в аренду по которому передается такое недвижимое имущество, как офис, нежилое помещение, здание и сооружение.

Различные правовые позиции о последствиях отсутствия государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества неоднократно высказывались Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации. Так, например, в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 25.01.2013 N 13 было указано, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, но указанный договор не был зарегистрирован, при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из того, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний. В таком случае следует иметь в виду, что стороны уже связаны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В то же время в соответствии со статьей 308 Гражданского кодекса РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса РФ.

Иными словами, в случае фактического исполнения сторонами своих обязательств по договору аренды недвижимого имущества отсутствие государственной регистрации такого договора не является основанием для признания сделки недействительной. Таким образом, содержание статьи 165 Гражданского кодекса РФ, согласно которой несоблюдение требования о регистрации любой сделки влечет ее недействительность, судами должно трактоваться иначе.

В информационном письме Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.2015 N 165 «Обзор практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» вышеуказанные нормы получают более подробную трактовку. Письмом положен конец всему разнообразию судебной практики рассмотрения споров, связанных с последствиями отсутствия государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.

Суд в письме в очередной раз указал, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации. Подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок, а вот сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Иное толкование привело бы к тому, что сторона недействительной сделки могла бы требовать ее регистрации в судебном порядке.

Судебная система неоднократно высказывала различные позиции о влиянии срока действия договора аренды и необходимости его государственной регистрации. В таких случаях предполагается верным вывод Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 N 59 в Обзоре практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» о том, что заключенный на срок менее года договор аренды, предусматривающий автоматическую пролонгацию на аналогичный срок, так что при сложении общий срок аренды составляет больше одного года, не подлежит государственной регистрации.

В этом же письме было озвучено мнение о том, что соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также должно быть подвергнуто процедуре государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды. Указанное положение оказалось логически верным в отношении любого дополнительного соглашения к договору аренды недвижимого имущества.

Так, например, перенаем должен совершаться по волеизъявлению прежнего арендатора, нового арендатора и арендодателя при условии соблюдения требований к форме основной сделки, включая государственную регистрацию, к данным правоотношениям применимы нормы статьи 391 Гражданского кодекса РФ.

Пример из судебной практики.

Суд установил, что в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга в соответствии со статьей 391 Гражданского кодекса РФ. Такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и кредитора с соблюдением требований к форме, предъявленных к основной сделке. В силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. Первоначальный договор аренды прошел государственную регистрацию, а следовательно, и соглашение о перенайме должно было быть зарегистрировано. Это означает, что данное соглашение в соответствии с вышеназванными нормами не может считаться заключенным, а перемена арендатора в договоре состоявшейся. В конечном итоге суд взыскал с арендатора в пользу арендодателя арендную плату только за фактическое пользование помещением (Постановление Федерального Арбитражного Суда Северо-Западного округа от 04.12.2006 по делу N А56-13599/2006).

Похожая ситуация может сложиться в случае, если стороны заключили новый договор или дополнительное соглашение к основному договору. В случае отсутствия такой регистрации они признаются незаключенными и к отношениям между сторонами признаются условия исходного обязательства. С другой стороны, это может послужить основанием для предъявления арендатором требования к арендодателю о неосновательном обогащении по арендным платежам (в случае признания договора незаключенным).

Незарегистрированный в установленном порядке договор аренды недвижимости может быть оспорен по правилам о недействительности сделок, а уклонение от государственной регистрации договора аренды со стороны арендатора может повлечь расторжение договора аренды.

Пример из практики.

Суд отказал предпринимателю в передаче кассационной жалобы в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации по иску предпринимателя к Обществу о признании недействительным одностороннего расторжения договора аренды. При этом суд правильно установил, что арендатор предпринимал меры по государственной регистрации только после расторжения договора аренды, договор, в свою очередь, был расторгнут в связи с неисполнением предпринимателем обязанности по государственной регистрации аренды недвижимого имущества. При таких обстоятельствах суды признали, что действия Общества по одностороннему расторжению спорного договора аренды и понуждению предпринимателя к освобождению занимаемого помещения соответствуют закону и условиям договора аренды, а потому отказали в удовлетворении иска (Определение Верховного Суда РФ от 25.03.2015 по делу N А29-6329/2013).

Согласно статье 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор, являющийся незаключенным вследствие несогласования существенных условий, не может быть признан недействительным, так как он не только не порождает последствий, на которые был направлен, но и является фактически отсутствующим ввиду недостижения сторонами какого-либо соглашения, а следовательно, не может породить такие последствия и в будущем. Указанные положения Гражданского кодекса Российской Федерации в их системном толковании при недостижении в требуемой форме соглашения о существенном условии договора предусматривают не недействительность договора, а иные последствия в виде его незаключенности.

Промежуточный анализ вышеуказанных судебных актов позволяет сделать вывод о том, что отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества влияет на заключенность договора, а не на его действительность. Юридически значимым обстоятельством, подлежащим определению судом, являются фактические отношения между сторонами в зависимости от срока заключения. Само же отсутствие государственной регистрации договора аренды не является тем основанием, в соответствии с которым лицо может быть лишено права на судебную защиту. Это означает, что в суде при рассмотрении спора у сторон не имеется необходимости обосновывать причины отсутствия государственной регистрации договора.

С 1 июля 2015 года в гражданском законодательстве грядут изменения, которые коснутся и момента заключения договора: после их вступления в силу договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации. В целом это не меняет тенденций в правоприменительной практике арбитражных судов, а лишь официально закрепляет позицию, неоднократно выражавшуюся в актах толкования.

Отношения по аренде объектов недвижимости учитываются также и в налоговых правоотношениях. Арендодатель платит налог на имущество, которое сдается им в аренду, а арендатор при уплате арендных платежей учитывает их в составе расходов при определении налоговой базы по налогу на прибыль. Арендатор в некоторых случаях также выступает налоговым агентом по налогу на добавленную стоимость (далее — НДС), который, в свою очередь, включается в платежи по договору аренды недвижимого имущества.

При отсутствии регистрации договора аренды недвижимого имущества арендатор на практике может столкнуться с трудностями исчисления расходов, Минфин полагает, что до момента государственной регистрации компания не является арендатором данного объекта и у нее отсутствуют правовые основания уплачивать за него арендную плату, таким образом, уменьшается налоговая база налога на прибыль. Подобная позиция содержится в письме Минфина России от 06.03.2008 N 03-03-06/1/152.

Складывающаяся судебная практика отрицает указанные домыслы некоторых должностных лиц налоговой инспекции: если договор аренды не зарегистрирован, но факт использования арендованного имущества и оплаты арендных платежей подтвержден, понесенные расходы можно учесть в составе затрат, которые в дальнейшем уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль (Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 16.08.2007 по делу N А40-51763/06-115-305).

В объект налогообложения по НДС входят арендные платежи. Согласно пункту 3 статьи 161 Налогового кодекса РФ налоговым агентом по арендованному объекту недвижимости является арендатор, который обязан исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога. Отсюда следует логически верный вопрос: существует ли обязанность по уплате НДС при отсутствии зарегистрированного договора аренды недвижимости? Представляется верной позиция о том, что отсутствие регистрации договора аренды не освобождает от исполнения обязанности по уплате НДС.

Указанные выводы подтверждаются судебной практикой. Так, например, суд отклонил как необоснованный довод заявителя о том, что договор аренды, ввиду несоблюдения условий пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ, является незаключенным и не может порождать никаких правовых последствий, в том числе и по уплате налога. Учитывая реальное использование предпринимателем нежилого помещения в своей производственной деятельности, отсутствие регистрации договора аренды не освобождает налогового агента от исполнения возложенных на него обязанностей. Предприниматель также не учла, что в связи с продолжением пользования имуществом по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор аренды, в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ, был возобновлен на неопределенный срок, а следовательно, применительно к проверяемому периоду не подлежал государственной регистрации (решение Арбитражного суда Сахалинской области от 04.01.2013 по делу N А59-5129/2012).

Таким образом, в случае если договор аренды не прошел необходимую процедуру государственной регистрации, но надлежащим образом исполнялся, стороны указанного договора обязаны выполнить все принятые на себя обязательства. Единственное различие таких договоров заключается в том, что в связи с отсутствием регистрации у сторон имеются права, которые не могут быть противопоставлены неопределенному кругу лиц. Судебная практика демонстрирует минимум рисков последствий отсутствия государственной регистрации, вследствие чего условие об обязательной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, заключенного на срок более одного года, может стать формальным.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *