Объекты жилищного фонда

Жилые и нежилые помещения как объект недвижимости

Жилым признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, т.е. отвечает установленным санитарным и техническим нормам и иным требованиям законодательства (ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ)). Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно оно отвечать, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с ЖК РФ и другими федеральными законами. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей этого помещения, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Жилое помещение предназначено для проживания граждан (ст. 17 ЖК РФ).

К жилым помещениям относятся (ст. 16 ЖК РФ) жилой дом и его часть, квартира и ее часть, комната.

Жилым домом признается здание (самостоятельный объект), которое состоит из комнат, помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования и состоящее из одной или нескольких комнат, помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места проживания граждан в жилом доме или квартире.

Подобное деление жилых помещений имеет исключительное значение, поскольку предметом договора найма жилого помещения может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, — квартира, жилой дом либо одна или несколько комнат (ст. 673 ГК РФ).

Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно оно отвечать, устанавливает Правительство РФ (ст. 15 ЖК РФ). Помещение признается жилым, если оно конструктивно, функционально предназначено и пригодно по санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию к постоянному проживанию граждан. Жилые помещения должны удовлетворять здоровому и безопасному проживанию, отвечать санитарным нормам и требованиям по площади, дневной освещенности, безопасности, водоснабжению, постоянному отоплению, проветриванию и другим условиям, обеспечивающим нормальное, здоровое проживание людей.

Жилое помещение должно удовлетворять следующим требованиям: быть изолированным; являться недвижимым имуществом, т.е. объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (ч. 1 ст. 130 ГК РФ); пригодным для постоянного проживания граждан, т.е. соответствовать санитарным и техническим нормам. Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены в Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 (ред. от 02.08.2007) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции». Правительство устанавливает и Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 39 ЖК РФ).

В отличие от любого другого объекта гражданских прав жилое помещение является объектом сразу двух отраслей права — гражданского и жилищного. Многие отношения, возникающие у участников гражданского оборота, касаются жилых помещений. Эти отношения в той или иной степени будут подчиняться нормам как гражданского, так и жилищного права.

Пользование жилым помещением не должно нарушать права и законные интересы проживающих в нем граждан и соседей, противоречить требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям законодательства, должно соответствовать Правилам пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ. Жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока (ст. 23 Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ (ред. от 28.09.2010) «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»).

Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан и требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств. Если собственник использует жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, то орган местного самоуправления может предупредить собственника о том, что необходимо устранить нарушения, а если они приводят к разрушению помещения — назначить соразмерный срок для ремонта. Если собственник и после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей либо использовать жилое помещение не по назначению или без уважительных причин не сделает необходимый ремонт, то суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого помещения и выплате собственнику вырученных от продажи средств, кроме расходов на исполнение судебного решения (ст. 293 ГК РФ).

В жилищном законодательстве больше норм, направленных на защиту жилищных прав пользователей жилых помещений, чем норм об их ответственности. Законодательство некоторых европейских стран использует институт права личного пользования для удовлетворения жилищных потребностей граждан. Такой же характер имеют права члена ЖСК (ЖК) на кооперативную квартиру до момента полного внесения паевого взноса, права пожизненного пользования жилым помещением, вытекающие из рентных отношений и завещательного отказа.

Вопрос о месте жилищного законодательства в системе законодательства отечественные ученые-цивилисты рассматривают по-разному. Некоторые ученые считают, что жилищное законодательство является подотраслью гражданского законодательства.

Другие понимают под ним комплексную отрасль, объединяющую нормы нескольких отраслей законодательства. Так, П.В. Крашенинников подтверждает, что в посвященной анализу жилищного законодательства литературе можно встреть суждения о том, что жилищное законодательство — это либо подотрасль гражданского законодательства, либо самостоятельная отрасль отечественного законодательства, либо комплексная отрасль, объединяющая нормы нескольких отраслей законодательства. Из приведенных выше определений жилищных отношений представляется, что комплексная отрасль, объединяющая нормы нескольких отраслей законодательства является наиболее точной, так как при регламентации жилищных отношений используются различные методы правового регулирования.

Жилые помещения не отнесены законодателем к самостоятельным объектам недвижимости, перечисленным в ст. 130 ГК РФ. Однако в иных нормах закона имеются прямые указания на определение жилого помещения как на объект именно недвижимости. В п. 1 ст. 549 ГК РФ значится, что по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ). Исходя из изложенного законодателем в п. 1 ст. 549 ГК РФ предусмотрено, что объектом в договоре купли продажи является квартира и также имеется ссылка на ст. 130 ГК РФ, которая в свою очередь не предусматривает как самостоятельный объект недвижимости — квартиру (жилое помещение).

Заметим также, что в ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы.

Следует обратить внимание и на п. 1 ст. 5 Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который к объектам недвижимости относит предприятия, жилые дома, квартиры, части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения.

Между тем, доля жилого фонда, находящегося в частной собственности граждан или юридических лиц, достигла к 2011 г. 85%, чему способствовала приватизация существующего государственного и муниципального жилищного фонда, а также развитие частного коммерческого жилищного строительства. Поэтому в последние годы в связи с введением в действие законодательства о приватизации жилья возникла необходимость легализации жилого помещения в качестве самостоятельного объекта права собственности. Главным признаком, позволяющим отнести жилое помещение к недвижимости, является прочная связь с землей и невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению. Но по данному поводу существуют разногласия.

Так, А.А. Шевырин считает применение законодателем для разграничения движимого и недвижимого имущества указанных свойств не совсем удачно. Многие жилые помещения, несмотря на их прочную связь с землей, могут быть перенесены свободно с одного земельного участка на другой. Современные технические достижения позволяют перемещать даже монументальные здания на значительное расстояние не только без соразмерного, но и без всякого ущерба их назначению.

В связи с отнесением жилого помещения к числу недвижимого имущества возникает вопрос о соотношении прав на жилое помещение и расположенный под ним земельный участок. В дореволюционной России эта проблема решалась следующим образом: «При принадлежности земли и строительного материала различным лицам застроение создает право собственности в лице собственника земли как главной вещи (ст. 386 Свода законов гражданских Российской империи). Сравнительная стоимость участка и здания не имеет никакого значения. Необходимо только, чтобы связь строения и земли под ним была прочной и неразрывной без нарушения сущности. Возможны два случая:

а) собственник земли застраивает ее чужим материалом. Все равно, были ли действия его добросовестны или нет, все же право собственности на здание приобретает собственник находящейся под зданием земли, но так как он нарушил право собственника материала, то он обязан возместить стоимость последнего и все причиненные убытки;

б) собственник материала воздвигает здание на чужой земле. В силу того же отношения принадлежности главной вещи право собственности на здание приобретается собственником земли. Однако так как никто не должен обогащаться за чужой счет без достаточного основания, то для собственника земли с приобретением права на строение создается обязанность возвращения стоимости употребленного материала.

Когда же собственник земли не соглашается на вознаграждение, то собственнику материала предоставляется отделить от земли материал, если только это возможно сделать с удобством и без ущерба для земельного участка. Когда же такое отделение возможно, то необходимо различать, был ли собственник материала добросовестным владельцем или нет, так как, очевидно, застроение чужой земли не достижимо без владения. Если владение было недобросовестным, то право на здание приобретается собственником земли вопреки основному принципу без обязанности вознаграждения. В противном случае собственник материала приобретает право на вознаграждение со стороны собственника земли в том объеме, насколько увеличилась ценность застроенной земли».

В советский период коренным образом изменилась правовая ситуация, вызванная ломкой сложившихся отношений собственности на землю. Как известно, государство провозгласило себя собственником земли. В связи с этим законодатель применительно к этой ситуации отказался от конструкции «главная вещь и принадлежность».

В настоящее время в связи с ликвидацией государственной монополии на землю законодатель вновь возвращается к использованию этой конструкции. Однако следует отметить, что последняя существенным образом отличается от той модели, которая существовала до революции.

В действующем гражданском законодательстве здание и земельный участок соотносятся таким образом, как если бы здание являлось главной вещью, а земельный участок — принадлежностью. Так, согласно ст. 552 ГК РФ покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Анализируя сложившуюся ситуацию, С. Сорокин отмечает, что «такое положение сложилось в России в связи с тем, что здания были активно и быстро включены в гражданский оборот, а в отношении земли этот процесс идет постепенно и еще не закончен. В результате собственники зданий часто приобретают иное, чем право собственности, право на землю, а собственником земли остается государство».

На взгляд автора настоящей работы, сложившаяся правовая регламентация данных отношений в настоящее время не может быть иной. Интенсивное развитие оборота земель, появление значительного числа собственников потребует в будущем внесения изменений в действующее законодательство с тем, чтобы с учетом новых реалий определить соотношение экономических интересов владельцев зданий и земельных участков.

Исходя из самого названия «жилое помещение» очевидно, что оно, в отличие от других объектов недвижимого имущества, имеет специальное назначение. Согласно п. 2 ст. 288 ГК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан. В литературе отмечается, что такое проживание может иметь временный или постоянный характер.

Главным, пожалуй, является то, что помещение должно обладать определенным уровнем благоустройства, достигнутым в данном населенном пункте, отвечать санитарным и техническим нормам. В связи с этим жилые помещения следует отличать от строений, расположенных на садовых, дачных и иных земельных участках. На практике часто встречаются случаи, когда названные строения отвечают всем требованиям, чтобы считаться пригодными для проживания.

При рассмотрении вопроса о целевом назначении жилого помещения нельзя не обратиться к теме о пределах и ограничениях осуществления прав домовладельцами. Этот вопрос уже был предметом глубокого исследования, проведенного П.В. Крашенинниковым. Различие правовой природы этих двух категорий заключается в том, что пределы осуществления права устанавливаются законом, тогда как ограничения основаны на воле собственника или воле судебных органов. Пределы как общие основания стеснения права собственности объективны, а ограничения — субъективны и являются частными установлениями.

Ввиду целевого назначения объекта законодатель устанавливает запрет на размещение в жилых помещениях промышленных производств, а также нарушение прав и интересов соседей. Последняя норма имеет большое значение для многоквартирных домов. ГК РФ устанавливает ответственность за нарушения этих предписаний. Согласно ст. 293 ГК РФ, если собственник жилого помещения использует его не по назначению или систематически нарушает права и интересы соседей, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения.

В тех случаях, когда, несмотря на предупреждение, собственник продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения. Собственник жилого помещения должен соблюдать санитарные, строительные нормы и правила. Так, например, собственник квартиры в многоквартирном доме без разрешения компетентных органов не вправе произвести переустройство квартиры. Что касается ограничений, то к их числу относятся установленные по воле собственника или суда ипотека, аренда, арест имущества.

По своей сути жилые помещения относятся к сложным объектам, т.е. они образуются из вещей, которые составлены искусственно из нескольких соединенных между собой частей. В состав таких объектов всегда в качестве главной вещи входит само помещение, непосредственно предназначенное для удовлетворения жилищных потребностей граждан. Наряду с помещением в состав объекта входят другие вещи либо имущественные права. При этом их состав зависит от вида жилого помещения.

Рассмотрим пример из судебной практики. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ признала жилым сборно-разборный дом, в котором проживал истец. Дом пришел в негодность и был снесен. Истцу было предложено переселиться в аналогичный щитовой сборно-разборный дом. Вначале он дал на это согласие, а потом отказался и потребовал предоставить ему благоустроенное жилое помещение. Районный суд оставил иск без удовлетворения. Судебная коллегия по гражданским делам областного суда это решение отменила и вынесла новое, обязав ответчика предоставить истцу отдельную благоустроенную квартиру. Президиум Верховного Суда РФ, отклонив протест заместителя Генерального прокурора РФ, указал, что истцу было передано не просто имущество, а жилое помещение на период работы у ответчика. По договору истец был обязан использовать предоставленное жилое помещение по его целевому назначению, вносить арендную плату и платежи за коммунальные услуги, соблюдать правила пользования жилым помещением. Верховный Суд РФ пришел к выводу, что снесенный дом был построен и использовался именно как жилой, что обязывает ответчика в связи с его сносом обеспечить истца другой благоустроенной жилой площадью.

Щитовой сборно-разборный дом является мобильным зданием, не имеющим прочной связи с землей, его перемещение возможно без несоразмерного ущерба его назначению, данные дома относятся к домам временного проживания (например, на время трудового договора, отдыха).

Как видим, Верховный Суд РФ признал жилым помещением объект, не относящийся к недвижимости. В общем контексте построек, именуемых жилым домом, главной вещью признается строение, предназначенное для проживания. Остальные постройки служат для удовлетворения хозяйственных надобностей и не могут быть самостоятельным объектом права собственности на отведенном для постройки дома земельном участке. Жилой дом является действительно главной вещью по отношению к хозяйственным постройкам, подсобным (сарай, гараж, баня) и отчуждение главной вещи без принадлежностей к ним неправильно.

Рассматривая конкретное дело, Пленум Верховного Суда РФ обратил внимание на то, что в договоре, заключенном сторонами, указано о продаже дома и не оговорено, что подсобные строения не проданы. Из этого, учитывая вышеизложенное, суду надлежало сделать вывод, что договор заключен о продаже как дома, так и подсобных строений. В противном случае на одном земельном участке оказалось бы два собственника: один — жилого дома, а другой — подсобных строений, что недопустимо. Исходя из этого подсобные помещения (сарай) должны следовать за главной вещью (дом).

О.В. Шведкова предлагает выделить специфику жилого помещения и его существенные признаки, которые позволили бы отнести жилое помещение к объектам недвижимости. К таким признакам О.В. Шведкова относит:

1) любое жилое помещение, как в многоквартирном доме, так и одноквартирном, должно иметь прочную связь с землей и изначально быть не предназначенным для перемещения в пространстве и иметь стационарный характер. Применение признака «невозможности перемещения без ущерба их назначению» в отношении жилья представляется нецелесообразным. Исходя из этого утверждения, нельзя отнести к объектам недвижимого имущества отдельно стоящие помещения, хоть и поставленные на землю, но фундаментально в нее не укрепленные;

2) жилое помещение является индивидуально-определенной вещью как в силу естественных причин (например, расположение жилого дома на определенном земельном участке), так и в силу юридических причин (например, кадастровый и технический учет), в результате чего каждый объект недвижимого имущества индивидуализируется, т.е. получит такие характеристики, которые позволят отнести его к объектам недвижимости. Учет недвижимого имущества будет сопровождаться присвоением ему кадастрового номера, который по своей сути является уникальным и неповторимым во времени и на всей территории России;

3) жилые помещения обладают большой значимой ценностью, что позволяет отнести их к объектам недвижимости, имеющим особый правовой режим.

На основании вышеизложенного сделаем следующие выводы.

Жилое помещение как объект права собственности является недвижимостью, имеет все характерные признаки недвижимости, в том числе государственную регистрацию. Вместе с тем, в отличие от других объектов недвижимости, жилое помещение имеет строго целевое назначение, что в конечном счете предопределяет наличие многочисленных пределов осуществления права собственности. Анализ норм действующего законодательства позволяет говорить о том, что понятие «жилое помещение» имеет собирательное значение. Поскольку первоначальной формой удовлетворения жилищной потребности являлось строительство жилого дома, именно с ним отождествляли рассматриваемое понятие. Однако жилой дом — не единственная разновидность жилых помещений. Поскольку в строительстве жилого дома, как правило, участвовало несколько лиц, последний поступал в общую собственность. Со временем люди пытались произвести раздел дома с тем, чтобы стать индивидуальными собственниками выделенных частей. В результате реализации данных намерений в законодательстве появился такой вид жилого помещения, как часть жилого дома.

В настоящее время большая часть жилого фонда на территории Российской Федерации находится в собственности граждан. Необходимо закрепление в нормах права понятия жилого помещения в качестве объекта недвижимости и определенных требований к жилому помещению.

Перейдем к рассмотрению нежилых помещений. Легальное определение нежилого помещения (а равно — здания и сооружения) отсутствует, поэтому единственным вариантом его формирования является систематический анализ норм законодательства. Прежде всего, подчеркнем, что нежилое помещение — это помещение, не используемое для жилья, то есть не являющее жилым и не отнесенное к таковому. Нежилые помещения — это помещения, используемые для производства, хозяйственной деятельности и т.д.

Согласно Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», помещение (жилое и нежилое) представляет собой «объект, входящий в состав зданий и сооружений» (ч. 2 п. 6 ст. 12). Нежилое помещение является частью здания (сооружения). Соответственно, нежилые помещения, как объект недвижимости необходимо отличать от смежного объекта — зданий (сооружений). Данная точка зрения подтверждается и практикой. Так, Президиум ВАС РФ в своем Информационном письме от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» подчеркнул, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным.

Таким образом, в настоящее время представляются беспочвенными споры о том, являются ли нежилые помещения самостоятельными объектами недвижимости, могут ли они быть объектами сделок, в том числе договора аренды.

В юридической литературе высказана точка зрения о том, что к понятию «нежилые помещения» в применении к договору аренды следует отнести небольшие помещения (одна и несколько комнат в нежилом здании или сооружении, первый нежилой этаж жилого дома, полуподвал, подвал дома и т.п.), которые можно использовать для организации небольшой конторы (офиса), мастерской по оказанию услуг (металлоремонт, ремонт одежды и обуви, химчистка, парикмахерская и т.п.), небольшого магазина, перевалочного склада и др.. Думается, указанные критерии не верны, поскольку не учитывают, что нежилое помещение может быть любым по размеру и по его назначению.

Нежилые помещения необходимо классифицировать на те помещения, которые могут выступать объектами сделок, в том числе аренды, и те помещения, которые таковыми выступать не могут. М. Пискунова предлагает классификацию назначения помещений на: самостоятельные, вспомогательные, технические. Указанное назначение должно быть документально определено.

Как представляется, во избежание противоречий и излишних дискуссий о нежилых помещениях, в действующее гражданское законодательство должны быть внесены изменения и дополнения, направленные на конкретизацию правового статуса нежилых помещений.

Представляются рациональными следующие предложения:

Статью 130 ГК РФ, в которой содержится общее определение недвижимости (недвижимого имущества), а также дается примерный перечень объектов недвижимости, предлагается дополнить указанием, в том числе, на нежилые помещения. Тем самым будет поставлена точка в давнем споре о том, как соотносятся понятия «здание» и «нежилое» помещение, в частности, является ли нежилое помещение чисто технической частью здания либо самостоятельным объектом недвижимости.

Таким образом, с учетом обоснованной ранее необходимости закрепления в нормах права понятия жилого помещения в качестве объекта недвижимости, следует внести изменения в пункт 1 статьи 130 ГК РФ, изложив его первый абзац в следующей редакции:

«1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, объекты незавершенного строительства».

Как отмечают исследователи, при этом высказываемые в теории опасения по поводу того, что с признанием жилых и нежилых помещений самостоятельными объектами недвижимости возникают логически неразрешимые споры о том, кто же из соседей является собственником общей стены, пола либо потолка и что же, собственно, составляет объект их права собственности, в реальные споры на практике не выливаются.

Таким образом, необходимо de jure признать помещения в здании самостоятельными объектами недвижимости. Таковое должно стать техническим объектом, а не юридическим. В тоже время представляется допустимым установление презумпции, согласно которой право собственности на здание будет означать признание права собственности одного лица на все помещения в здании.

Необходимым является и параллельное установление родового и видового соотношения между понятиями объектов жилого/нежилого фонда (род) и, соответственно, жилыми/нежилыми помещениями (вид), а также между частью (помещение) и целым (здание, сооружение).

В этой статье поговорим, о объектах жилищных прав. В частной, государственной, муниципальной собственности, в собственности общественных объединений, а также в коллективной собственности может находиться недвижимость в жилищной сфере либо ее часть. Жилищные отношения, регулируемые ЖК РФ, заложили основы для участия жилых помещений, в имущественном обороте, как объектов вещных и обязательственных прав.

Основные объекты жилищных прав

К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости)- относятся земельные участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Благодаря неразрывной связи с землей эти объекты обладают повышенной стоимостью.

К недвижимости в жилищной сфере отнесено-недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее в себя:

-земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями; — приусадебные хозяйственные постройки;

-зеленые насаждения с многолетним циклом развития;

-жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Основными объектами жилищного права, являются различные виды жилья. ЖК РФ, регулирует отношения по поводу жилищных фондов, взятых в общем и целом, а также жилых домов и жилых помещений (квартир, комнат). Жилое помещение должно быть пригодно для постоянного проживания. Споры в отношении помещений, «не входящих в состав жилищного фонда (производственных помещений, сборно-разборных сооружений, вагончиков и т.п.), подлежат разрешению судами с применением норм гражданского законодательства, регулирующих имущественный наем».

В российском законодательстве имеется четкое определение жилищного фонда

Согласно

ЖК РФ Статья 19. Жилищный фонд

1. Жилищный фонд — совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.

2. В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

1) частный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;

2) государственный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);

3) муниципальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

3. В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

1) жилищный фонд социального использования — совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, а также предоставляемых гражданам по договорам найма жилищного фонда социального использования жилых помещений государственного, муниципального и частного жилищных фондов.;

2) специализированный жилищный фонд — совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV настоящего Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

3) индивидуальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами — собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами — собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

4) жилищный фонд коммерческого использования — совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование, за исключением жилых помещений, указанных в пунктах 1 и 2 настоящей части.

4. Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

5. Государственный учет жилищного фонда наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений — документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям).

6. Мониторинг использования жилищного фонда и обеспечения его сохранности осуществляется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

ЖК РФ Статья 16. Виды жилых помещений

1. К жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

2. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

3. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

4. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Основываясь на определении жилого строения, существует конкретное соотношение жилых и нежилых помещений: «Жилое строение — строение, более половины площадей и объемов которого предназначены для проживания и (или) обслуживания помещений проживания граждан. Площади и объемы частей строения, функциональное (не техническое) назначение которых в административном порядке не прижало и (или) не утверждено (площади фасадов, кровли, чердачные и подвальные объемы), отдельными объектами права или такими же объектами оценки не являются».

В соответствии с этим определением нежилым строением является то, в котором жилые помещения и помещения, предназначенные для их обслуживания, занимают менее половины площадей.

Что такое жилое помещение?

Жилое помещение — это помещение, пригодное для постоянного проживания людей. Необходимо согласиться с В.Ф. Яковлевым и П.И. Седугиным, подчеркивающими, что «не факт длительного проживания человека, семьи в помещении, строении служит доказательством, что они являются жилыми, а их изначальная, по замыслу строительства либо переоборудования предназначенность к этому».

Помещение — единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых или иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.

При определении понятия жилого помещения необходимо учитывать положения ст. 673 ГК РФ, где говорится, что жилым помещением может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Жилищный кодекс РФ ст 15, под жилым помещением признает помещение, предназначенное для проживания граждан и отвечающее установленным санитарным и технический правилам и нормам.

В соответствии со ст. 62 ЖК РФ предметом договора найма может быть лишь изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат.

Не могут быть самостоятельным предметом договора найма и, следовательно, жилым помещением часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения (кухня, коридор и т.п.).

Под жилой комнатой понимается непосредственно предназначенная для проживания конструктивно обособленная часть квартиры. Ее площадь учитывается при определении жилой площади квартиры.

В ст. 16 Жилищного кодекса РФ, содержится определение жилой квартиры. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Под жилой квартирой понимается «конструктивно обособленная сложная функциональная часть жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, предназначенная и в административном порядке признанная пригодной для постоянного проживания граждан, имеющая обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования и не имеющая в своих пределах функциональных частей (площадей, объемов) других квартир (мест общего пользования)».

Жилое помещение должно отвечать требованиям, предусмотренным жилищным законодательством (ст. 15 ЖК РФ). Жилое помещение, предоставляемое гражданам для проживания, должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. Жилищный кодекс определяет норму предоставления площади жилого помещения, в пределах которой гражданам предоставляются помещения.

Некоторые особенности имеет жилая площадь, предоставляемая в общежитии. Минимальный размер площади комнаты в общежитии составляет 6 м (ст. 105 ЖК РФ). Семье предоставляется изолированное жилое помещение.

Однако необходимо отметить, что пользователь жилого помещения в общежитии более ограничен в своих правах, чем пользователь квартиры в государственном, муниципальном или частном жилом фонде. Он не может продать, обменять или приватизировать помещение. Запрещено также самовольное переселение в другое помещение общежития.

Недвижимое имущество в многоквартирном доме

Статья I35 ЖК РФ определяет товарищество собственников жилья как некоммерческую организацию, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом товарищества.

Для каждого жильца определяется доля участия — установленная доля домовладельца в праве общей долевой собственности на общее имущество. Она определяет его долю в общем объеме обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества в других общих расходах, а также в общем случае — долю голосов на общем собрании домовладельцев и членов товарищества собственников жилья. Необходимо отметить, что товарищество собственников жилья является добровольной формой объединения граждан.

Согласно ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу жильцов многоквартирного дома относятся: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры. Технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции данного дома механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

При этом любое общее имущество в многоквартирном доме согласно ст. 36 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.

Следует обратить внимание на то, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании, в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Жилищные правоотношения — это отношения, возникающие по поводу: возникновения, осуществления, изменения и прекращения права владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями государственного, муниципального, частного жилищных фондов; отнесения помещений к числу жилых и исключения их из жилищного фонда; учета жилищного фонда; управление, содержание и ремонта жилищного фонда, перепланировки и переустройства жилых помещений; создания и деятельности жилищных жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов; внесения платы за жилье и коммунальные услуги; контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда.

Иными славами, жилищные отношения – это общественные отношения, возникающие в связи с владением, пользованием, распоряжением и управлением фондом.

Виды жилищных правоотношений:

1. Организационные правоотношения, которые складываются по вертикали на началах власти и подчинения (например, по управлению жилищным фондом, по учету граждан, нуждающихся в жилье, и распределению жилых помещений);

2. Имущественные правоотношения, складывающиеся на началах равенства их участников. Сюда следует отнести отношения, которые складываются между субъектами жилищного права по поводу пользования жилыми помещениями (из договора социального найма; купля продажа жилого помещения и т.д.)

По ЖК выделяются виды жилищных отношений по поводу:

1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;

2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

3) пользования общим имуществом собственников помещений;

4) отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;

5) учета жилищного фонда;

6) содержания и ремонта жилых помещений;

7) переустройства и перепланировки жилых помещений;

8) управления многоквартирными домами;

9) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;

10) предоставления коммунальных услуг;

11) внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в том числе уплаты взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме (далее также — взнос на капитальный ремонт);

12) контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

13) осуществления государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля;

14) ограничения повышения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги.

Правоотношения состоят из 3 элементов:

Субъекты — это участники правоотношения, обладающие субъективными правами и обязанностями.

Таким образом, субъектами жилищных правоотношений могут быть:

1. физические лица (граждане Российской Федерации, иностранные граждане, лица без гражданства);

2. юридические лица (как российские, так и иностранные);

Жилищных отношениях могут участвовать только организации, обладающие определенными признаками,

3. Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования.

Объект — это то, ради чего люди вступают в правовые отношения (материальные и духовные блага, отражающие личный или общественный интерес).

Объектами жилищных правоотношений признаются жилые помещения.

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям).

Жилое помещение обладает следующими признаками:

1) является недвижимым имуществом;

2) изолировано от других жилых помещений;

3) пригодно для постоянного проживания.

Содержание — это субъективные права и юридические обязанности, выражающие связь между субъектами (участниками) правоотношения.

Содержание жилищного правоотношения составляют субъективные жилищные права и неразрывно связанные с ними жилищные обязанности. По характеру и объему они различаются в зависимости от правового режима жилого помещения, субъектного состава и вида жилищного правоотношения.

  • § 1. Жилые помещения как объект правоотношений в жилищном праве
  • § 2. Понятие и виды жилищных фондов, их классификация
  • § 3. Учет жилищного фонда
  • § 4. Эксплуатация, обслуживание и ремонт жилищного фонда
  • Глава 4

    ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ И ЖИЛИЩНЫЕ ФОНДЫ

    § 1. Жилые помещения как объект правоотношений в жилищном праве

    Объектом жилищных правоотношений являются жилые помещения. Жилое помещение – это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Данное определение дано в ст. 15 ЖК РФ.

    При этом оно не является единственным в законодательстве РФ. В п. 10 ст. 5 УПК РФ жилым помещением назван индивидуальный жилой дом с входящими в него жилыми и нежилыми помещениями, жилое помещение независимо от формы собственности, входящее в жилищный фонд и используемое для постоянного или временного проживания, а равно иное помещение или строение, не входящее в жилищный фонд, но используемое для временного проживания.

    В ст. 16 ЖК РФ выделяются следующие виды жилых помещений:

    1) жилой дом, часть жилого дома – жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании;

    2) квартира, часть квартиры – квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении;

    3) комната – часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

    Обратим внимание на тот факт, что в указанной статье выделено такое жилое помещение, как комната. Кроме того, в ряде статей ЖК РФ определен правовой статус коммунальной квартиры, права собственников комнат в коммунальной квартире, а также названы иные нормы, регулирующие правоотношения лиц, проживающих в данном виде жилых помещений. То есть в тексте ЖК РФ используется понятие коммунальной квартиры. Исходя из этого можно говорить о том, что коммунальная квартира также представляет собой жилое помещение, состоящее из двух и более комнат, занимаемых несколькими гражданами как по отдельным договорам найма, так и принадлежащих им на праве частной собственности.

    К предоставляемому гражданам для проживания жилому помещению предъявляются определенные требования. Ранее они содержались в ст. 40, 52 ЖК РСФСР. В действующем ЖК РФ данные нормы отсутствуют. Но при этом в постановлении СМ РСФСР от 31 июля 1984 г. № 335 «О порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР», которое было принято на основании ЖК РСФСР, но тем не менее не признано утратившим силу с прекращением его действия, установлено, что жилое помещение:

    1) должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям;

    2) предоставляется гражданам на одного человека в размере, установленном субъектом Федерации, и не может быть менее социальной нормы площади жилья, эквивалентной минимальному размеру предоставления жилых помещений;

    3) при предоставлении жилых помещений не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше 9 лет, кроме супругов;

    4) предоставляется с учетом состояния здоровья граждан и других заслуживающих внимания обстоятельств;

    5) не подлежит заселению двумя и более семьями, если по своему размеру оно не обеспечивает установленных санитарных требований для проживания более одной семьи.

    Кроме того, постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 было утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. В ч. 2 указанного документа содержатся требования, которым, в частности, должно отвечать жилое помещение:

    1) жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории;

    2) несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в том числе входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности (а в железобетонных конструкциях – в части трещиностойкости) не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования.

    Основания и несущие конструкции жилого дома, а также основания и несущие конструкции, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин, снижающие их несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойства конструкций или жилого дома в целом;

    3) жилое помещение, равно как и общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, должно быть обустроено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри и около жилого помещения, при входе в жилое помещение и жилой дом и выходе из них, а также при пользовании инженерным оборудованием и обеспечить возможность перемещения предметов инженерного оборудования соответствующих помещений квартир и вспомогательных помещений дома, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. При этом уклон и ширина лестничных маршей и пандусов, высота ступеней, ширина проступей, ширина лестничных площадок, высота проходов по лестницам, подвалу, эксплуатируемому чердаку, размеры дверных проемов должны обеспечивать удобство и безопасность передвижения и размещения;

    4) жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях без централизованных инженерных сетей в одно– и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных;

    5) инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности. Устройство вентиляционной системы жилых помещений должно исключать поступление воздуха из одной квартиры в другую. Не допускается объединение вентиляционных каналов кухонь и санитарных узлов (вспомогательных помещений) с жилыми комнатами;

    6) жилые помещения, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем при помощи конструктивных средств и технических устройств и т.д.

    В ст. 17 ЖК РФ определено назначение жилого помещения и пределы его использования. Жилое помещение предназначено для проживания граждан. Размещение в жилых помещениях промышленных производств не допускается.

    Но при этом введена новая норма, в соответствии с которой допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами. Для того чтобы указанные лица могли воспользоваться этим правом, должны соблюдаться следующие условия:

    1) это не должно нарушать прав и законных интересов других граждан;

    2) это не должно нарушать требования, которым должно отвечать жилое помещение.

    В качестве примера можно привести соответствующие права адвоката, учредившего адвокатский кабинет, содержащиеся в ст. 21 Федерального закона от 31 мая 2002 г. № 63-Ф3 «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» (далее по тексту – Федеральный закон «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в РФ»). Согласно ей адвокат вправе использовать для размещения адвокатского кабинета жилые помещения, принадлежащие ему либо членам его семьи на праве собственности, с согласия последних. Жилые помещения, занимаемые адвокатом и членами его семьи по договору найма, могут использоваться адвокатом для размещения адвокатского кабинета с согласия наймодателя и всех совершеннолетних лиц, проживающих совместно с адвокатом.

    § 2. Понятие и виды жилищных фондов, их классификация

    В ст. 19 ЖК РФ раскрывается понятие жилищного фонда. Он представляет собой совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ. То есть в него включены жилые помещения независимо от форм собственности и целей использования (общежития, гостиницы, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, дома для одиноких престарелых и т.д.). Таким образом, в состав жилищного фонда в соответствии с ЖК РФ вошли жилые помещения, которые пригодны для проживания в них и удовлетворяют потребность населения в жилье, в зависимости от оснований классификации.

    В зависимости от формы собственности на жилые помещения выделяют следующие категории:

    1) частный жилищный фонд – это фонд, находящийся в собственности граждан (индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством). Он подразделяется на:

    а) фонд, который находится в собственности граждан;

    б) фонд, принадлежащий юридическим лицам, – он является построенным или приобретенным за их счет;

    2) государственный жилищный фонд также классифицируется на два вида. Первый представляет собой совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и второй – жилые помещения, принадлежащие на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ);

    3) муниципальный жилищный фонд – это совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям (муниципальным предприятиям, ведомствам, учреждениям). Это фонд, находящийся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований, в том числе в городах Москве и Санкт-Петербурге, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений. Данные жилые помещения формируют жилищные фонды социального использования и специализированный жилищный фонд.

    Второй вариант классификации основывается на целях использования жилищного фонда. В этом случае он подразделяется на:

    1) жилищный фонд социального использования – в него входят предоставляемые гражданам по договорам социального найма жилые помещения. В социальный наем возможно предоставлять жилые помещения, которые входят в государственный и муниципальный жилищные фонды;

    2) специализированный жилищный фонд – разделом 4 ЖК РФ предусмотрена возможность предоставления для проживания отдельным категориям граждан жилых помещений. Специализированный жилой фонд также формируется из государственного и муниципального жилищных фондов. К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся:

    а) служебные жилые помещения;

    б) жилые помещения в общежитиях;

    в) жилые помещения маневренного фонда;

    г) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;

    д) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

    е) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

    ж) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан;

    з) индивидуальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений частного жилищного фонда (частные жилые дома, приватизированные квартиры, квартиры в ЖСК с выплаченной стоимостью и т.д.). Собственниками выступают юридические или физические лица. Данный вид жилищного фонда используется гражданами – собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а юридическими лицами – собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

    4) жилищный фонд коммерческого использования – жилые помещения, которые входят в данную категорию, используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, могут быть предоставлены гражданам по иным договорам, а также различным лицам во владение и (или) в пользование.

    § 3. Учет жилищного фонда

    Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством РФ. Государственный учет жилищного фонда наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений – документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям).

    В целях ускорения проведения реформы жилищно-коммунального хозяйства и приведения в соответствие с законодательством РФ государственного учета жилищного фонда постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» было утверждено Положение о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации (далее – постановление Правительства РФ «О государственном учете жилищного фонда»).

    Согласно ему основной задачей государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей.

    Государственному учету подлежат независимо от формы собственности жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

    Включение жилых строений и жилых помещений в жилищный фонд и исключение из жилищного фонда производится в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации.

    Государственный учет жилищного фонда в Российской Федерации включает в себя:

    1) технический (оперативный) учет – это основа государственного учета, он осуществляется независимо от принадлежности жилищного фонда по единой для Российской Федерации системе учета путем проведения технической инвентаризации и регистрации документов об обязанностях правообладателей по содержанию жилых строений и жилых помещений. Технический учет жилищного фонда возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации – унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (БТИ), методическое обеспечение которых осуществляет государственная специализированная организация. Указанные организации осуществляют технический учет жилищного фонда в городских и сельских поселениях независимо от его принадлежности, заполняют и представляют формы федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом в территориальные органы государственной статистики;

    2) официальный статистический учет – он осуществляется Государственным комитетом РФ по статистике и его территориальными органами на основе обобщения форм федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом, представленных организациями технической инвентаризации, с периодичностью и в сроки, определяемые в ежегодных федеральных программах статистических работ. Формы федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом, методология, порядок и сроки их заполнения и представления разрабатываются и утверждаются Государственным комитетом РФ по статистике по согласованию с Государственным комитетом РФ по жилищной и строительной политике. При этом важным является необходимость соответствия показателей технического учета жилищного фонда показателям официального статистического учета;

    3) бухгалтерский учет – он производится в соответствии с Федеральным законом от 21 ноября 1996 г. № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» и иными нормативными правовыми актами.

    Так как основу государственного учета составляет технический учет, необходимо обратить внимание на функции, которые выполняют организации, его осуществляющие, в частности БТИ:

    а) техническую инвентаризацию и паспортизацию жилищного фонда;

    б) контроль технического состояния жилых строений и жилых помещений;

    в) оценку и переоценку жилых строений и жилых помещений, в том числе для целей налогообложения;

    г) информационное и консультационное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда.

    Инвентаризационные сведения и иные данные технического учета жилищного фонда обязательны для применения в следующих случаях:

    а) составление государственной статистической и бухгалтерской отчетности по жилищному фонду;

    б) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

    в) исчисление и контроль базы налогообложения недвижимости в жилищной сфере;

    г) ввод в эксплуатацию жилых строений и жилых помещений;

    д) определение технического состояния и физического износа жилых строений и жилых помещений;

    е) регистрация товариществ собственников жилья;

    ж) присвоение кадастровых номеров объектам недвижимости в жилищной сфере.

    Кроме постановления Правительства РФ «О государственном учете жилищного фонда», порядок государственного учета жилищного фонда регулируется также Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. № 37.

    Но в постановлении Правительства РФ «О государственном учете жилищного фонда» установлена основная задача государственного учета жилищного фонда в РФ. А Инструкция о проведении учета жилищного фонда в РФ определяет основные требования к организации и порядку проведения технической инвентаризации и учета жилищного фонда в городах и других поселениях РФ. При этом требования данного нормативного акта обязательны для всех организаций технической инвентаризации.

    § 4. Эксплуатация, обслуживание и ремонт жилищного фонда

    Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

    ЖК РФ возлагает обязанности по содержанию общего имущества на следующих лиц:

    1) согласно ст. 30 ЖК РФ – на собственников жилого помещения возложено не только бремя содержания этого помещения, но и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

    2) в соответствии со ст. 43 ЖК РФ – на собственника комнаты в коммунальной квартире также возложено бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором;

    3) на основании ст. 65 ЖК РФ – на наймодателя жилого помещения по договору социального найма возложена обязанность, в частности, принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; осуществлять капитальный ремонт жилого помещения.

    Обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма, определенные в ст. 67 ЖК РФ, касаются использования, обеспечения сохранности, поддержания надлежащего состояния, производства текущего ремонта непосредственно того жилого помещения, которое предоставлено ему для проживания. Обязанности, касающиеся содержания общего имущества указанными лицами, в ЖК РФ не предусмотрены.

    Эксплуатация и ремонт жилых помещений, входящих в состав всех видов жилищных фондов, осуществляются с обязательным соблюдением единых правил эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

    Требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда определены в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 (далее – Правила и нормы технической эксплуатации).

    Целями обслуживания и эксплуатации являются:

    1) обеспечение сохранности жилищного фонда всех форм собственности;

    2) проведение единой технической политики в жилищной сфере, обеспечивающей выполнение требований действующих нормативов по содержанию и ремонту жилых домов, их конструктивных элементов и инженерных систем, а также придомовых территорий;

    3) обеспечение выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда или уполномоченными управляющими и организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда.

    Граждане, юридические лица, являющиеся нанимателями, арендаторами и собственниками жилых помещений в домах всех форм собственности, имеют право участвовать в управлении жилищным фондом по месту жительства с целью защиты своих экономических и социальных прав и интересов, участвовать в выборе эксплуатационных и ремонтных организаций.

    Указанные лица обязаны:

    1) использовать жилые помещения, а также подсобные помещения и оборудование без ущемления жилищных, иных прав и свобод других граждан;

    2) бережно относиться к жилищному фонду и земельным участкам, необходимым для использования жилищного фонда, а также использовать его без ущерба для других лиц;

    3) выполнять предусмотренные законодательством санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-градостроительные, противопожарные и эксплуатационные требования;

    4) своевременно производить оплату жилья, коммунальных услуг.

    Жилищно-эксплуатационные организации (а при их отсутствии – предприятия, учреждения, организации, осуществляющие эксплуатацию жилых домов) обеспечивают сохранность жилищного фонда и надлежащее его использование, высокий уровень обслуживания граждан, а также контролируют соблюдение гражданами правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории.

    Техническая эксплуатация жилищного фонда включает в себя:

    1) управление жилищным фондом:

    а) организацию эксплуатации;

    б) взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками;

    в) все виды работы с нанимателями и арендаторами;

    2) техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем зданий предусматривает (согласно п. 1.8 Правил и норм технической эксплуатации):

    а) техническое обслуживание (содержание), включая диспетчерское и аварийное, – представляет собой комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем, заданных параметров и режимов работы его конструкций, оборудования и технических устройств;

    б) осмотры – их целью является установление возможных причин возникновения дефектов и выработка мер по их устранению. В ходе осмотров осуществляется также контроль за использованием и содержанием помещений;

    в) подготовка к сезонной эксплуатации – ее целью является обеспечение сроков и качества выполнения работ по обслуживанию (содержанию и ремонту) жилищного фонда, обеспечивающих нормативные требования проживания жителей и режимов функционирования инженерного оборудования в зимний период. При подготовке жилищного фонда к эксплуатации в зимний период надлежит:

    • устранить неисправности стен, фасадов, крыш, перекрытий чердачных и над техническими подпольями (подвалами), проездами, оконных и дверных заполнений, а также отопительных печей, дымоходов, газоходов, внутренних систем тепло-, водо– и электроснабжения и установок с газовыми нагревателями;

    • привести в технически исправное состояние территорию домовладений с обеспечением беспрепятственного отвода атмосферных и талых вод от отмостки, от спусков (входов) в подвал и их оконных приямков;

    • обеспечить надлежащую гидроизоляцию фундаментов, стен подвала и цоколя и их сопряжения со смежными конструкциями, лестничных клеток, подвальных и чердачных помещений, машинных отделений лифтов, исправность пожарных гидрантов;

    г) текущий ремонт – это ремонт занимаемых жилых комнат и вспомогательных помещений, он выражается в производстве, например, таких работ, как: побелка потолков, окраска стен или оклейка обоями, окраска подоконников, вставка стекол и т.д. Текущий ремонт нанимателями жилых помещений по договорам социального найма производится на условиях и в порядке, определяемых договором и ЖК РФ.

    Он включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей. Работы по текущему ремонту подразделяются на:

    • планируемые – к ним относятся периодические осмотры и профилактический ремонт;

    • непредвиденные – устранение мелких повреждений и неисправностей по заявкам жильцов, устранение последствий аварий и стихийных бедствий, проведение внеочередных осмотров после стихийных бедствий и аварий.

    Проведенный текущий ремонт жилого дома подлежит приемке комиссией в составе представителей собственников жилищного фонда и организации по обслуживанию жилищного фонда;

    д) капитальный ремонт выражается в восстановлении в период службы жилых зданий отдельных износившихся конструкций и оборудования дома. В результате капитального ремонта происходит ликвидация или уменьшение физического износа конструкций и инженерного оборудования жилого дома. Капитальному ремонту может быть подвергнут жилой дом в целом либо только отдельные его элементы: подъезды, этажи и т.д. При его проведении следует производить комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смену, восстановление или замену их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии и обеспечения рационального энергопотребления. Капитальный ремонт в домах, подлежащих сносу, восстановление и благоустройство которых выполнять нецелесообразно, в течение ближайших 10 лет допускается производить в виде исключения только в объеме, обеспечивающем безопасные и санитарные условия проживания в них на оставшийся срок. Так как согласно ЖК РФ проведение капитального ремонта является обязанностью най-модателя жилого помещения по договору социального найма, то согласно ст. 88 ЖК РФ при проведении капитального ремонта или реконструкции дома, если такой ремонт или реконструкция не могут быть проведены без выселения нанимателя, именно наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции другое жилое помещение без расторжения договора социального найма жилого помещения, находящегося в указанном доме. На время проведения капитального ремонта или реконструкции по договору найма предоставляется жилое помещение маневренного фонда. В случае отказа нанимателя и членов его семьи от переселения в это жилое помещение наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя.

    В целом система технического обслуживания (содержания и текущего ремонта) жилищного фонда обеспечивает нормальное функционирование зданий и инженерных систем в течение установленного срока службы здания с использованием в необходимых объемах материальных и финансовых ресурсов. Техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем и т.д.;

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *