Оспаривание отчета об оценке

Если вы обращаетесь в оценочную компанию по поводу оценки стоимости какого-либо имущества, по итогу работы эксперта вы получите отчёт. Этот отчёт об оценке – вовсе не обычная справка, в которой перечислена собственность и указана её цена.

На самом деле это достаточно объёмный документ, в котором имеется много информации как по самому объекту оценки, так и по методам, которые использовались экспертом. Всё это оформляется согласно требованиям законодательства и имеет юридическую силу.

Зачем нужен отчёт об оценке

К оценке имущества прибегают в самых разных случаях. Самые распространённые:

  • Продажа или покупка квартиры, дома, автомобиля и прочего имущества.
  • Продажа, покупка бизнеса или оборудования.
  • Раздел общего имущества при разводе или делении бизнеса.
  • Для получения страховки или при страховании.
  • Для получения ипотеки или кредита под залог какого-либо имущества.
  • Банкротство или реорганизация компании.

Существует и множество других, менее распространённых ситуаций. Но в любом случае результатом работы эксперта станет отчёт об оценке, который затем используется в соответствующей организации. Например, для банка он послужит основой для расчёта суммы ипотеки, и для определения залоговой стоимости квартиры, передаваемой в залог банку. Для суда при разделе имущества — на основе этого документа посчитают долю каждого участника. При продаже это позволит назначить адекватную цену, что особенно важно для юридических лиц. Страховая компания может использовать отчет об оценке для определения страховой стоиомости.

Поэтому отчёт об оценке нужен всегда, когда дело касается покупки-продажи или имущественных споров. Но он должен быть правильно оформлен, чтобы иметь силу.

Из чего состоит отчёт об оценке

Вид отчёта об оценке регулируется законодательно – для этого есть Федеральный стандарт «Требования к отчёту об оценке (ФСО №3)». Там прописаны основные правила по оформлению и содержанию этого документа.

Согласно этому стандарту, в отчёте должна содержаться только доказуемая и обоснованная информация относительно стоимости имущества. Оценщик указывает, на основе каких данных он рассчитал данную цену. Например, при оценке повреждённого или уничтоженного имущества, эксперт может взять цены аналогичных вещей в нескольких магазинах, и рассчитать среднюю. Если эксперт делает некоторые допущения, он это указывает и аргументирует.

Также эксперт указывает все факторы, которые повлияли на окончательную цену. Например, это может быть естественный износ, или сумма дополнительных восстановительных работ. На стоимость квартиры влияет не только её площадь и планировка, но и местоположение, наличие парковки, лифта и многое другое. Так, возраст автомобиля влияет на его цену, даже если он в отличном состоянии. В стоимость ущерба от затопления или пожара прибавляются работы по демонтажу и монтажу повреждённых элементов. Все эти факторы перечисляются и учитываются.

Вся указанная в отчёте информация должна иметь однозначное толкование, чтобы её нельзя было понять «не так». Ведь это юридический документ, в нём лишь излагаются факты, без всяких домыслов и лишних рассуждений. Разные несущественные мелочи должны быть исключены.

Как составляется отчёт об оценке

Законодательством разрешены разные формы отчёта об оценке – на бумаге или в электронном виде. При этом к нему предъявляются разные требования, в силу различий в носителе. Отчёт, как правило, делается в двух экземплярах – один отдаётся заказчику или направляется сразу в соответствующую организацию, а второй остаётся в оценочной компании.

Если отчёт выполнен на бумаге, то все его страницы должны быть пронумерованы и прошиты. Отчет подписывается оценщиком, скрепляется печатью. Если отчёт выполняется в электронном виде, то его страницы также должны быть пронумерованы. Такой документ подписывается усиленной цифровой подписью (ЭЦП).

Что касается содержания отчёта, то в нём должна указываться такая информация:

  • Дата составления и номер.
  • Задание, которое получил эксперт от заказчика. Оформляется оно, естественно, в соответствии с требованиями, а не разговорным языком.
  • Указывается, какие стандарты применял оценщик в своей работе. В различных случаях они разные.
  • Указываются данные эксперта – ФИО, адрес, лицензия, и организации, с которой заключён договор по оценке.
  • Если в составлении отчёта принимали участие другие специалисты, указываются их данные.
  • Описывается предмет оценки в общем, и процедура проведения экспертизы, используемые методы.
  • Указывается итоговая цена, рассчитанная оценщиком. В некоторых случаях дополнительно может быть указан интервалом стоимости. Все расчёты приводятся здесь же, и каждый их этап должен быть понятен.
  • Оценщик приводит анализ рынка и указывает факторы, которые непосредственно влияют на окончательную цену.
  • В приложении приводится список и копии документов, которые предоставил заказчик, и те, которые использовал эксперт в своей работе. Обязательно должны быть копии правоустанавливающих документов – подтверждающих собственность. Полный пакет зависит от того, что именно оценивается, и его нужно уточнять в оценочной компании или у эксперта. Например, для отчёта об оценке недвижимости может понадобиться кадастровый паспорт, а при оценке автомобиля – ПТС. Для юридических лиц есть свои особенности, а для физических – другие.

Конечно, объектом оценки может быть что угодно – от велосипеда до предприятия. В каждом случае получится разный отчёт, но оценщик в нём всегда приводит обоснование своим выводам, а используемые методы могут сильно отличаться. Набор используемой документации, конечно, тоже используется разный.

Куда обращаться?

Если вам нужна оценка любого имущества – движимого или недвижимого, ущерба после залива или пожара, ущерба после ДТП и многого другого, вы можете смело обращаться к нам. Специалисты оценочной компании «Ярвиль» имеют квалификационные аттестаты, подтверждающие право ведения оценочной деятельности.

Наши отчёты об оценке составляются в соответствии с требованиями законодательства. За много лет работы мы сделали тысячи отчетов об оценке. Мы работаем как с юридическими, так и с физическими лицами. Наши консультации бесплатны. Обратиться к нам вы можете прямо с этого сайта.

  • результаты независимой оценки недвижимости;
  • положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков по данной оценке.

2. Суд проверяет документ об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, в т.ч. федеральным стандартам оценки (ст.ст. 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

3. Варианты, которые используют административные ответчики для оспаривания кадастровой стоимости.

Первый – предоставление в суд результатов оценки другого, альтернативного оценщика.

Недостатки данного варианта:

  • проведение повторной оценки требует новых затрат;
  • отсутствует гарантия того, что будет опровергнута величина стоимости, определенная в отчете первого оценщика.

Кроме того, истец может согласиться с величиной стоимости, определенной в результате новой оценки. Судебная практика показывает, что именно так и происходит (пример: акты Московского городского суда: решения от 06.04.2015 по делу № 3-12/2015, от 15.04.2015 по делу № 3-27/15). 📌 Реклама

Второй – предоставление в суд доводов о том, что отчет об оценке стоимости объекта не соответствует Закону об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Эти доводы, в основном, касаются методов оценки. Например, обоснованность выбора методов оценки, точности подбора аналогичных объектов оценки, использования корректировок и т.д.

В этом случае истец, в качестве аргументов для отстаивания своей позиции, может:

  • подтвердить квалификацию выбранного им оценщика;
  • доказать правоту оценщика (как вариант — вызвать оценщика как свидетеля по делу; вызвать эксперта саморегулируемой организации оценщиков, который давал положительное заключение).

4.На чем основывает суд свои решения?

Судебная практика показывает, что при рассмотрении дел об изменении кадастровой стоимости суды, как правило, выносили отказ (данные за август 2014 г. – июль 2015 г.). Почему?

📌 Реклама

  • из-за недостаточности доказательств со стороны истца;
  • из-за доводов административных ответчиков, которые касаются нарушений при проведении оценки и составлении отчетов об оценке.

При обосновании своего решения суд опирался на возражения административных ответчиков.

5. Решения Верховного Суда РФ

Судебная коллегия по административным делам ВС РФ при рассмотрении апелляций подобных дел отменила ряд отказных решений судов первой инстанции (см. определения ВС РФ от 19.08.2015 № 48-АПГ15-57, от 26.08.2015 № 67-АПГ15-45, от 02.09.2015 № 45-АПГ15-19, от 10.09.2015 № 6-АПГ15-25, от 14.09.2015 № 33-АПГ15-22, от 17.12.2015 № 33-АПГ15-16). Судебная коллегия удовлетворила требования заявителей об установлении величины стоимости объектов в размере рыночной, в т.ч. по результатам оценочной экспертизы, назначенной апелляционной инстанцией.

ВС РФ отметил, что закон предусматривает возможность установить кадастровую стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости. А, например, доводы о том, что в результате это может сказаться на уменьшении величины налогов, поступающих в местный бюджет, не являются основанием для принятия решения судом.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-15943/16
26 октября 2016 г.
г. Ростов-на-Дону
Арбитражный суд Ростовской области в составе:
судьи Чернышевой И.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мищенко Е.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя Католевской Светланы Витальевны (ОГРНИП 304613714100053, ИНН 613700008300)
к судебному приставу исполнителю Цимлянского районного отдела УФССП по Ростовской области Банькиной О.С., Управлению Федеральной службы судебных приставов по Ростовской области
об оспаривании решений и действий (бездействия) должностного лица службы судебных приставов,
к обществу с ограниченной ответственностью «Перлина-М» (ИНН 6149012700, ОГРН 1096173000219)
об оспаривании отчета об оценке
третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Водоотведение» (ИНН 6137008875, ОГРН 1106174001746)
при участии в судебном заседании:
от истца: Католевская С.В, (паспорт);
от заинтересованных лиц:
судебного пристава: (представитель Дудко Г.В.,(доверенность от 21.10.2016);
УФФССП по РО: представитель Дудко Г.В. (доверенность от 12.11.2015);
от ответчика: представитель Челяева АВ. (доверенность от 12.07.2016);
от третьего лица: представитель не явился;
эксперт Янцова И.Г., (удостоверение);
установил:

индивидуальный предприниматель Католевская С.В.(далее-предприниматель, должник) обратилась в арбитражный суд с заявлением к судебному приставу признании недействительны постановления судебного пристава-исполнителя Цимлянского районного отдела судебных приставов УФССП по Ростовской области Банькиной О.С. от 17.05.2016 о принятии результатов оценки арестованного имущества, к ООО «Перлина М» с исковым требованием о при знании недостоверным отчета об оценке – №161/89-02-16 об установлении рыночной стоимости арестованного имущества –встроенного нежилого помещения, площадью 105 кв.м., расположенного по адресу:: гор. Цимлянск, Ростовской области, ул. Московская, 63 и обязании судебного пристава-исполнителя назначить независимую оценку имущества.
Судом к участию в деле в качестве второго заинтересованного лица привлечено Управление Федеральной службы судебных приставов по Ростовской области, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора общество с ограниченной ответственностью «Водоотведение» (взыскатель).
Определением арбитражного суда от 03.08.2016 производство по настоящему делу приостановлено в связи с назначением экспертизы.
В адрес суда 29.09.2016 поступило экспертное заключение независимого оценщика Янцовой И.Г. от 20.09.2016 № 116/16. Определением арбитражного суда от 04.10.2016 производство по делу возобновлено.
В судебном заседании ИП Католевская С.В. заявленные требования поддержала в полном объеме.
Представитель судебного пристава-исполнителя и Управления ФССП по РО, действуя в одном лице, в удовлетворении заявления просила отказать.
Представитель ответчика в удовлетворении иска просила отказать.
Представитель третьего лица ООО «Водоотведение» в судебное заседание н явился, извещен.
Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, показания эксперта, изучив материалы дела, суд находит иск, подлежащим удовлетворению в части.
В соответствии с частью 2 статьи 117 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд восстанавливает пропущенный процессуальный срок, если признает причины пропуска срока уважительными.
Ходатайство о восстановлении пропущенного процессуального срока подается в арбитражный суд, в котором должно быть совершено процессуальное действие (часть 3 статьи 117 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Основным условием для восстановления срока обжалования является уважительность причины его пропуска. При этом каких-либо критериев для определения уважительности причин в тех или иных случаях законодатель не установил, в связи с чем, данный вопрос решается по усмотрению суда с учетом обстоятельств дела.
В Федеральном законе «О ратификации Конвенции о защите прав человека и основных свобод» от 30.03.1998 содержится заявление о признании обязательными для Российской Федерации как юрисдикции Европейского суда по правам человека, так и решений этого суда. В протоколах, дополняющих Конвенцию о защите прав человека и основных свобод, закреплены также права юридических лиц, подлежащие защите. Конвенцией запрещен отказ в правосудии, а также закреплено положение, согласно которому заинтересованное лицо должно иметь возможность добиться рассмотрения своего дела в суде-органе государственной системы правосудия.

Учитывая позицию Европейского суда по правам человека о недопустимости чрезмерных правовых или практических преград к судебной защите, суд считает возможным восстановить заявителю процессуальный срок на подачу заявления.
С учетом приведенных выше правовых норм и фактического соблюдения истицей процессуального срока, своевременного обращения в Цимлянский районный суд Ростовской области с соответствующим административным иском, суд признает соблюдение ИП Католевской С.В. срока для обращения в арбитражный суд, в связи с чем, отклоняет доводы представителей УФССП по РО и ООО «Перлина М» о пропуске истицей срока, установленного законом для обращения в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным постановления судебного пристава и признании недостоверным отчета об оценке.
Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд находит иск, подлежащим удовлетворению.
Из материалов дела следует, что на основании решения Арбитражного суда Ростовской области от 13.12.2012 выдан исполнительный лист от 24.12.2012 серии АС №002271390. Постановлением судебного пристава-исполнителя Пшеничной К.С. от 16.01.2013 возбуждено исполнительное производство №1353/13/81/61, предмет исполнения задолженность по коммунальным платежам в размере 187 934 рубля 94 копейки.
В связи с неисполнением в установленный для добровольного исполнения требований исполнительного документа. судебным приставом Чуваковой Н.Н. 20.05.2014 было вынесено постановление о наложении ареста на имущество должника — встроенного нежилого помещения, площадью 105 кв.м., состоящее из комнат №№21,22, 24, Литера А2, расположенного по адресу:: гор. Цимлянск, Ростовской области, ул. Московская, 63.
Арестованное имущество принадлежит должнику на праве собственности, зарегистрированное в установленном законом порядке, с внесением соответствующих сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 14.02.2003.(свидетельство серии 61АА №319656).
Постановлением судебного пристава от 17.02.2016 к участию в исполнительном производстве привлечен оценщик .
Постановлением судебного пристава от17.05.2016 судебный пристав приняла результаты оценки арестованного имущества по цене 530 000 рублей.
Копия постановления вручена должнику 25.05.2016.
Не согласившись с вынесенным постановлением и результатами отчета об оценке, предприниматель обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
При вынесении решения суд руководствовался следующим.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.05.2014 N 27 «О некоторых вопросах применения законодательства об исполнительном производстве», споры о признании недостоверной оценки имущества и споры о признании незаконным постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества по характеру разрешаемых вопросов и субъектному составу участников спора являются аналогичными.
Следовательно, оспаривание результатов оценки, приведенной оценщиком в отчете, посредством предъявления отдельного иска допускается законом и направлено на защиту прав и законных интересов сторон исполнительного производства. Вместе с тем, не исключается и одновременное оспаривание постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества.
Условия и порядок принудительного исполнения судебных актов, актов других органов и должностных лиц регулируются Законом об исполнительном производстве.
Частью 1 статьи 14 Закона N 229-ФЗ должностным лицам службы судебных приставов со дня направления (предъявления) исполнительного документа к исполнению предписано оформлять решения по вопросам исполнительного производства постановлениями. Постановления судебного пристава, их действия (бездействие), в силу статьи 329 Кодекса, могут быть оспорены в арбитражном суде в предусмотренных Кодексом и другими федеральными законами случаях по правилам главы 24 Кодекса.
Основаниями для признания постановления судебного пристава-исполнителя, других должностных лиц службы судебных приставов недействительным является несоответствие такого акта закону (иному нормативному правовому акту), а также нарушение ими прав и интересов заявителя (статьи 198, 200, 201 Кодекса).
В процессе исполнения требований исполнительных документов судебный пристав-исполнитель вправе в целях обеспечения исполнения исполнительного документа накладывать арест на имущество, в том числе денежные средства и ценные бумаги, изымать указанное имущество, передавать арестованное и изъятое имущество на хранение, а также совершать иные действия, необходимые для своевременного, полного и правильного исполнения исполнительных документов (пункты 7 и 17 части 1 статьи 64 Закона об исполнительном производстве).
Мерами принудительного исполнения являются действия, указанные в исполнительном документе, или действия, совершаемые судебным приставом-исполнителем в целях получения с должника имущества, в том числе денежных средств, подлежащего взысканию по исполнительному документу. Мерами принудительного исполнения являются обращение взыскания на имущество должника, в том числе на денежные средства, а также наложение ареста на имущество должника, находящееся у должника или у третьих лиц, во исполнение судебного акта об аресте имущества (часть 1, пункты 1 и 5 части 3 статьи 68 Закона об исполнительном производстве).
В статье 80 Закона об исполнительном производстве закреплено, что судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе, в том числе и в течение срока, установленного для добровольного исполнения должником содержащихся в исполнительном документе требований, наложить арест на имущество должника.
В процессе исполнения требований исполнительных документов судебный пристав-исполнитель вправе совершать исполнительные действия, в том числе арестовывать и изымать имущество должника с целью его дальнейшей реализации путем продажи на торгах (статьи 84, 87, 89 Закона об исполнительном производстве).
При этом в силу подп. 1 п. 2 ст. 85 Федерального закона «Об исполнительном производстве» судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки, в том числе, недвижимого имущества.
Таким образом, положениями статьи 85 Федерального закона «Об исполнительном производстве» предусматривается обязательное привлечение судебным приставом-исполнителем оценщика для оценки недвижимого имущества, однако окончательная цена имущества определяется постановлением судебного пристава-исполнителя.

Согласно статье 4 Закона об оценочной деятельности судебный пристав-исполнитель является субъектом оценочной деятельности, с одной стороны, как лицо, производящее оценку, а с другой — в качестве потребителя оценочных услуг (заказчика). Ответственность же за результаты оценки несет судебный пристав-исполнитель.
В соответствии с пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В силу статей Глава VI. Заключительные положения > Статья 15. Возможность повторного внесения предложения о поправке к Конституции Российской Федерации» target=»_blank»>15 (часть 2), 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2) и 55 (части 1 и 3) Конституции Российской Федерации и исходя из общеправового принципа справедливости защита права собственности и иных вещных прав должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота — собственников, кредиторов, должников, возможные же ограничения федеральным законом прав владения, пользования и распоряжения имуществом, свободы предпринимательской деятельности и свободы договоров также должны отвечать требованиям справедливости, быть адекватными, пропорциональными, соразмерными, носить общий и абстрактный характер, не иметь обратной силы и не затрагивать существо данных конституционных прав, т.е. не ограничивать пределы и применение соответствующих конституционных норм. Сама же возможность ограничений и их характер должны обусловливаться необходимостью защиты конституционно значимых ценностей, а именно основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц (Определение Конституционного Суда РФ от 04.12.2003 N 456-О).
Оценивая оспариваемый отчет об оценке, суд исходил из положений статьи 20 закона N 135-ФЗ, в соответствии с положениями которой предусмотрено, что требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.
Закон об оценочной деятельности устанавливает, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законом, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12).
В статье 3 Закона N 135-ФЗ указано, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Стандарты оценки утверждены Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)»
В соответствии с пунктом 12 Стандартов сравнительный подход — совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.
Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. (п.13), при этом в рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.(п.14).
Пунктом 18 Стандартов затратный подход определен как совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний, который преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки (п.19).
В соответствии с пунктом 20 Стандартов в рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей.
Оспариваемый отчет не содержит информации, которая бы позволили оценщику определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки. И содержания отчета следует, что оценщику был представлен только технический паспорт на строение, что позволяет признать необоснованное применение оценщиком затратного метода оценки.
Ссылка оценщика в спариваемом отчете на отсутствие аналогов, как основание для применение затратного метода, судом принята быть не может.
Согласно пункту 22 ФСО N 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:
а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;
б) в качестве объектов — аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах — аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обоснованно в отчете об оценке;
г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.
Требования пункта 22 ФСО N 7 соблюдены экспертом при проведении судебной экспертизы.
Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 — 87 АПК РФ).
Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 — 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ), — пункт 2 информационного письма N 92 от 30.05.2005.
Судом в рамках настоящего дела была назначена судебная оценочная экспертиза. Согласно представленному экспертному заключению №116.08/16 от 20.09.2016 рыночная оценка арестованного имущества должника определена в 715 000 рублей .
Экспертом при непосредственном осмотре объекта оценки применен метод сравнительного анализа продаж.
Исследуя оспариваемый отчет и заключение эксперта №116.08/16 от 20.09.2016, суд приходит к выводу о необоснованном отказе оценщика Бабакова В.В. (ООО Перлина») от применения сравнительного метода по причине невозможности найти аналоги. (т.1 л.д.39), тогда как экспертное заключение, полученное судом при рассмотрении дела, содержит достаточно подробное и полное описание существующих аналогов, которые суд признает допустимыми для сравнения со спорным объектом оценки, поскольку они наиболее полно приближены к исследуемому объекту, как по месту расположения, так и площади и целевому назначению с учетом физических характеристик объекта и его конструкции (в соответствии с техническим паспортом БТИ и визуальным осмотром).
Кроме этого, существенным недостатком оспариваемого отчета является то обстоятельство, что оценщиком был проведен только наружный осмотр объекта оценки, доказательств тому, что со стороны владельца — должника по делу были созданы препятствия к непосредственному осмотру внутренних помещений, суду не представлено и материалы исполнительного производства данных сведений не содержат.
В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.10.2012 N 6083/12 сформулирована правовая позиция о том, что Закон об исполнительном производстве не наделяет судебного пристава-исполнителя полномочиями по изменению величины стоимости объекта оценки, указанной оценщиком в отчете, не предусматривает порядок внесения подобных изменений. Судебный пристав-исполнитель, не обладающий необходимыми специальными знаниями для оценки рыночной стоимости отдельной вещи или имущественного права и привлекающий для таких целей специалиста — оценщика, не может самостоятельно и обоснованно установить достоверность произведенной специалистом оценки. Следовательно, оспаривание величины стоимости объекта оценки, указанной оценщиком в отчете, посредством предъявления отдельного иска допускается законом и направлено на защиту прав и законных интересов как сторон исполнительного производства, так и судебного пристава-исполнителя, выносящего на основании отчета оценщика постановление об оценке имущества должника, которое тоже может быть оспорено в случае нарушения им прав и законных интересов сторон исполнительного производства.
Кроме этого, в пункте 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 50 указано, что в резолютивной части судебного акта по делам об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке или по делам об оспаривании результатов оценки суд указывает надлежащую оценку имущества должника, которая впоследствии должна использоваться в исполнительном производстве.
Вступившее в законную силу решение суда, принятое в порядке искового производства по результатам оспаривания стоимости объекта оценки, указанной оценщиком в отчете, является основанием для отмены соответствующего постановления судебного пристава-исполнителя старшим судебным приставом.
Судом также учитывается и то обстоятельство, что срок действия оспариваемого отчета истек, проведение повторных процедур в рамках исполнительного производства, связанных с привлечением оценщика и проведении оценки арестованного имущества, приведет к необоснованному затягиванию исполнительских действий, направленных на реализацию имущества с цель удовлетворения имущественных требований взыскателя.
В соответствии с частью 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Оценив и исследовав по правилам статей 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению в размере, установленном судом на основании заключения эксперта.
В соответствии со статьей 110 АК РФ расходы истца на оплату государственной пошлины в размере 300 рублей, подлежат отнесению на ответчика.
Кроме этого, с ответчика, в доход федерального бюджета с ответчика ООО «Перлина М» подлежит взысканию государственная пошлина, недоплаченная истцом, в размере 5700 рублей.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования индивидуального предпринимателя Католевской Светланы Витальевны удовлетворить частично.
Признать недействительным постановление судебного пристава-исполнителя Цимлянского районного отдела судебных приставов УФССП по Ростовской области Банькиной О.С. от 17.05.2016 о принятии результатов оценки.
Признать недостоверным отчет об оценке от 04.03.2016 № 161/89-02-16, составленный обществом с ограниченной ответственностью «Перлина»М» в отношении имущества: встроенное помещение, нежилое, площадью 105 кв.м., кадастровый номер 61:41:000000:0000:2906/А2:12/63, расположенное: г. Цимлянск, ул. Московская, 63, Цимлянский район, Ростовской области.
Признать надлежащей оценку арестованного имущества: встроенное помещения, нежилое, площадью 105 кв.м., кадастровый номер 61:41:000000:0000:2906/А2:12/63, расположенное по адресу: г. Цимлянск, ул. Московская, 63, Цимлянский район, Ростовской области, в размере 915 000 рублей.
В остальной части заявленных требований отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Перлина»М» ИНН 6149012700, ОГРН 1096173000219 в пользу ИП Католевской С.В. расходы на оплату государственной пошлины 300 рублей.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Перлина»М» ИНН 6149012700, ОГРН 1096173000219 в доход федерального бюджета 5700 рублей.
Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия. Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через суд принявший решение.
Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в соответствии с главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судья Чернышева И. В.

Суд:

АС Ростовской области

Истцы:

Католевская Светлана Витальевна

Ответчики:

УФССП по РО
Цимлянский отдел УФССП по РО

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *