Оценка квартиры в ипотеку

Содержание

Оценка квартиры для ипотеки

При оформлении ипотечного кредита и предоставлении в залог не той недвижимости, на покупку которой и берется заем, а другого объекта, требуется отчет об оценке. Это обязательное условие, обойти которое невозможно. Данный документ нужен для того, чтобы понимать, сколько можно денег предоставить клиенту.

Подробнее про оценку квартиры для ипотеки

На основании отчета оценочной компании банк проводит свою аналитику, в результате чего конечная стоимость может быть значительно меньше. Это уже требования внутренних документов. Банк должен учитывать не только стоимость недвижимости на момент оценки, но и возможные риски, а также применять понижающие коэффициенты с учетом потенциальной цены в будущем. В среднем, от отчета об оценке можно смело вычитывать еще около 20-40% цены, которые уйдут на корректировку банком.

Зачем оценивать квартиру?

Некоторые клиенты задаются вопросом, зачем же тогда вообще делать оценку, если банк все равно проводит свой анализ? Это уже обязательное требование статьи 8 Закона №135-ФЗ. В одном из пунктов сказано, что оценку нужно обязательно проводить при ипотечном кредитовании, если есть споры касательно величины стоимости объекта.

Зачем это банку

Так как спорные ситуации касательно цены объекта залога могут возникнуть в любой момент, даже после оформления кредита, это потенциально может привести к отказу от выплат. То есть, повышаются риски, чего любой банк старается избегать всеми силами. Как следствие возникает обязательное требование к потенциальным кредитам об оценке. Как уже было сказано выше, это правило распространяется только на те квартиры, которые предоставляются в залог дополнительно, помимо (или вместо) объекта кредитования.

Что хочет узнать банк

В теории банк может взять на работу оценщика с лицензией (другие не имеют права производить оценку). На практике услуги такого специалиста обходятся слишком дорого. Потому банк запрашивает у клиентов отчеты об оценке от аккредитованных оценочных компаний и уже на их основании применяет корректировки. То есть, банк хочет узнать, сколько официально будет стоить квартира, и только потом изменять стоимость в меньшую сторону (и практически никогда в большую) для минимизации рисков.

Документы для оценки квартиры

Для заключения договора об оценке квартиры оценочной компании нужно предоставить сравнительно небольшой пакет документов. Некоторые организации также просят фотографии недвижимости с разных ракурсов, однако по правилам, оценщик обязан самостоятельно выезжать на место расположения объекта и лично фотографировать все, что ему может потребоваться. Как следствие, лучше настаивать на личном выезде (в некоторых случаях, это может привести к повышению стоимости услуг компании). Нужно понимать, что фактически на качестве оценки это мало сказывается, так как алгоритмы оценки и общие принципы в обоих случаях одинаковы.

Для первичного жилья

При проведении оценки первичного жилья самыми важными документами являются:

  • Акт приемки. В нем обязательно должен быть указан почтовый адрес квартиры (а не место строительства).
  • Договор долевого участия.
  • Паспорт клиента.

Зачастую дополнительной документации не требуется, так как все, что нужно для составления отчета есть в акте и договоре. Однако многое зависит от оценочной компании. При подписании договора рекомендуется уточнять у представителя оценочной компании, что еще может понадобиться для составления отчета.

Для вторичного жилья

При передаче в залог вторичного жилья подразумевается, что оно уже некоторое время принадлежит заемщику и все требуемые документы у него есть. Как следствие, придется предоставить:

  • Техпаспорт БТИ.
  • Свидетельство госрегистрации недвижимости.
  • Договор покупки-продажи, дарения или любой другой аналогичный документ, подтверждающий факт владения квартирой.
  • Паспорт клиента.

Стоимость оценки квартиры для ипотеки

Стоимость услуг за составление отчета об оценке квартиры для ипотеки может варьироваться в очень широких пределах в зависимости от типа недвижимости, места его расположения, выбранной оценочной компании и территориального расположения объекта.

Например, самые дорогие варианты оценки в столице и областных центрах. Чем дальше от них, тем ниже цены. В среднем, один отчет об оценке стандартной квартиры, расположенной в городе и легко доступной для осмотра, обойдется примерно в 5-6 тысяч рублей. В отдельных случаях цена может быть ниже, но и выше она также бывает очень редко.

За чей счет проводится оценка квартиры для ипотеки?

Оценка недвижимости вменяется в обязанности клиента. И оплачивать он ее должен за свой счет, без всякого права компенсации понесенных затрат (даже если банк в конечном итоге в кредите отказал). Из-за этого, нередко банк самостоятельно проводит предварительный анализ предлагаемой недвижимости. Если ее стоимость устраивает и других причин для отказа нет, только тогда от клиента требуют оплатить оценку. Во многих случаях банки сотрудничают с отдельными, так называемыми аккредитованными оценщиками. Зачастую отчеты от них принимаются без замечаний. Но так как банк по закону не может ограничить клиента, в теории, последний может обратиться и в другую, неаккредитованную конторы. Нужно понимать, что при этом банк будет придираться к каждой букве, цифре и запятой.

Банк же платит за оценку только в исключительных случаях. Например, тогда, когда нужно подавать в суд на недобросовестного клиента. В такой ситуации нужно четко понимать, сколько может стоить недвижимость, а от проблемного заемщика вряд ли получится добиться оплаты услуг оценочной компании, раз уж он и по кредиту не платит.

Кто оценивает квартиры?

Оценивать квартиры могут только те оценщики, который имеют соответствующий квалификационный аттестат. Проще говоря – те, кто специально на это учился и может подтвердить факт обучения. Такие лица могут работать от лица оценочной компании или на основании отдельного трудового договора. В случае с оценкой недвижимости для банка, важным является разделение всех таких специалистов на независимых и аккредитованных.

Независимые специалисты

Это оценочные компании, которые не соответствуют требованиям банка или просто не пожелали подавать документы на аккредитацию. Это не значит, что они делают свою работу плохо, но это значит, что банк может не принимать их отчеты под любыми, даже надуманными поводами. Заставить рассматривать отчет можно, но проще обращаться сразу к аккредитованным компаниям.

Аккредитованные банком

В данную категорию попадают оценочные компании, которые выполняют все требования банка, благодаря чему появляются в его списках и рекомендуются клиента. В данном случае сотрудничество взаимовыгодное. Банк получает лояльные компании, которые у него же обслуживаются и предоставляют отчеты в том виде, в котором нужно. Оценщики в свою очередь получают регулярный и стабильный приток клиентов. Нередко есть и другие договоренности, например, об отчислении части оплаты в качестве агентского вознаграждения банку.

Как выбрать оценщика?

Выбирать нужно среди тех компаний, которые аккредитованы банком. Их перечень есть на сайте любого банка, но нужно помнить, что оценщик может быть аккредитован не во всех банках. То есть, его отчет может где-то не подойти. Это актуально для тех ситуаций, когда клиент еще сам не знает, где будет брать кредит.

Из представленного перечня компаний нужно выбрать ту, которая предоставляет свои услуги по минимально возможной цене и в подходящий срок. Важнее – цена. Срок обычно роли практически не играет, да и редко когда он превышает 1 неделю. В остальном, разницы практически нет. Все работают по одинаковым правилам и предоставляют одинаковые пакеты услуг. Удобства выбора аккредитованной компании заключается еще и в том, что потенциальному заемщику не нужно проверять документы, на основании которых оценщик работает. Да, лучше это все же сделать, на всякий случай, однако не обязательно. И наоборот, если обращаться в неаккредитованную компанию, проверять документы нужно обязательно. Банк просто не примет отчет об оценке, если тот составлен человеком, который не имел права оценивать недвижимость.

Возможные проблемы и нюансы

Большинство банков устанавливает граничные сроки действительности отчетов об оценке. Их нужно заказывать заранее, но незадолго до обращения в банк. Например, Сбербанк принимает отчеты составленные не позже чем за полгода до даты обращения в банк. Это верно и по отношению к другим банкам. В зависимости от выбранной финансовой организации, срок может изменяться. Рекомендуется уточнять его по телефону горячей линии или непосредственно у специалистов.

Четкого требования о личном посещении оценщиком объекта, стоимость которого он должен определять, нигде нет. Однако та компания, которая самостоятельно обеспечивает выезд специалиста обычно выдает более качественный результат, к которому банк вряд ли придерется.

В отчете об оценке должно быть четко сказано, на основании чего он указал цену. Самый распространенный, простой и одновременно точный вариант: на основании существующих предложений на рынке с применением корректирующих коэффициентов. Обычно делается подборка из трех объектов и высчитывается средняя цена за квадратный метр. Потом эта цена корректируется, в зависимости от того, насколько отличаются примеры от основного объекта в лучшую или худшую сторону, и потом полученная стоимость умножается на количество квадратных метров целевой квартиры. И только если никаких близких аналогов нет, оценка производится по другим, более сложным и не настолько точным принципам. Нередко в отчете предлагается сразу несколько вариантов.

Преимущества и недостатки оценки квартиры для ипотеки

Главным и основным преимуществом оценки недвижимости является четкое определение цены квартиры. Разумеется, банк может (и скорее всего будет) снижать ее стоимость с целью минимизации рисков, но для этого он все равно должен отталкиваться от реальной стоимости. Как следствие, не получится слишком уж занизить цену и тем самым заставить клиента предоставлять еще один залог. Кроме того, оценка может использоваться в суде, если до него дойдет, как подтверждение справедливой стоимости объекта недвижимости. Специалисты рекомендуют производить оценку даже в тех случаях, когда это не является обязательным требованием банка. Так потенциальный или действующий заемщик может обезопасить себя от ничем не обоснованных условий, комиссий и штрафных платежей банка.

Недостаток тут всего один: необходимость платить. Стоимость услуг оценочной компании не поражает воображение, однако 5-6 тысяч рублей, это все весомая цифра. Именно поэтому рекомендуется выбирать ту компанию, которая предлагает самую низкую стоимость с сохранением высокого качества работы.

Что такое оценка недвижимости для ипотеки и для чего она нужна?

Как происходит оценка для ипотеки?

Сколько это стоит?

Отчет по оценке

К какому оценщику обратиться?

Ипотека – один из самых востребованных продуктов среди крупных российских банков. Однако получить ее непросто. В наибольшем числе случаев заемщикам необходимо передать приобретаемую или уже имеющуюся квартиру в залог. А для этого нужно знать точную рыночную стоимость жилья. Оценка квартиры для ипотеки требуется во всех банках.

В этой статье мы разберем само понятие процедуры, ее значение для ипотечного займа, узнаем, сколько стоит оценка квартиры для ипотеки, а также расскажем, как выбирать оценочную компанию.

Что такое оценка недвижимости для ипотеки и для чего она нужна?

Оценка квартиры для ипотеки – это процедура определения стоимости жилья, важная составляющая любого кредитного договора. Это один из пунктов федерального закона «Об ипотеке». Дело в том, что банк, выдавая крупные суммы для покупки квартиры, требует залог, который обеспечит выплату долга в тех случаях, когда заемщик по каким-либо причинам не может далее выполнять свои кредитные обязательства. Стоимость залога при этом должна быть равна сумме займа или превышать его. В случае с приобретением недвижимости залогом становится либо имеющаяся, либо приобретаемая квартира – впрочем, чаще используется именно приобретаемая. Оценка для ипотеки влияет и на сумму кредита: она вычисляется, исходя из ликвидной и рыночной стоимости жилья. При этом кредитная организация выбирает именно наименьшую стоимость.

Однако оценка недвижимости для ипотеки полезна и самим заемщикам. Во-первых, так вы сможете понять, на сколько адекватна стоимость жилья, установленная продавцом. Во-вторых, наличие залога с достаточной стоимостью гарантирует клиенту банка оплату его долга, если сам заемщик больше не сможет выплачивать ипотеку. Квартиру продадут по реальной рыночной стоимости, что покроет появившийся долг.

Обе стороны сделки заинтересованы в честном проведении оценки. Банку важно полностью погасить долг заемщика и покрыть возникшие риски, а заемщику и его риелтору – получить как можно большую сумму в кредит.

Как происходит оценка для ипотеки?

Процесс оценки можно начинать только после того, как вы выберите жилье и договоритесь с продавцом. При этом для начала процедуры вам потребуется определенный пакет документов. В него входят:

  • Правоустанавливающие документы: свидетельство о праве собственности на квартиру, договор о купле-продаже. При оформлении ипотеки на новосторойку необходима копия договора долевого участия.
  • Планы БТИ с экспликацией квартиры: в этом документе приведено детальное описание жилплощади, точные размеры и поэтажный план здания. Оценщику потребуется сверить реальный и задокументированный план недвижимости. При наличии перепланировки необходима регистрация внесенных изменений.
  • Копия кадастрового паспорта. Паспорт выдается собственнику объекта в БТИ.
  • Для вторичного жилья – справка о том, что здание не фигурирует в планах на снос.
  • Справка о перекрытиях для зданий, построенных до 1960 года. Она необходима потому, что старые здания построены на перекрытиях из дерева, а потому более пожароопасны. Поэтому страховые компанию отказывают в сотрудничестве банку, а банк, в свою очередь, не может выдать ипотеку без договора страховки.
  • Копия паспорта заявителя и контактные данные.

Собранные документы необходимо предоставить в оценочную компанию. Там же вы сможете договориться со специалистом о проведении экспертизы, ее дате, времени и месте. Оценщик приедет на место в назначенное время и проведет оценку одним из следующих методов.

Первый способ – сравнительный или рыночный. Специалист оценивает объект с точки зрения уже закрытых сделок на рынке жилья. При этом на результат влияют различные коэффициенты, которые рассчитываются исходя из различных показателей недвижимости. К ним относятся возраст постройки, размер жилой площади, транспортная доступность и удаленность здания от значимых городских объектов (больниц, детских садов, школ и т.д), качество отделки и многое другое. Этот метод позволяет определить рыночную стоимость недвижимости.

Второй способ – затратный. Оценка квартиры для ипотеки происходит на основе затрат, которые потребуются на постройку такого же объекта. Результатом оценки становится ликвидная стоимость квартиры.

Третий метод применяется наиболее редко – доходный. Он предполагает, что оценщик определяет потенциальный доход от использования объекта, например, для съема.

Как уже было сказано выше, сравнительный метод оценки позволяет узнать рыночную стоимость жилья, а затратный – ликвидную. При этом отличаются они, как правило, незначительно.

Могут быть исключения: например, квартиры с дорогим ремонтом в зданиях старого фонда при оценке сравнительным способом будут намного дороже, чем при затратном.

Кроме того, при оценке учитываются такие факторы, как:

  • Экологическая обстановка района;
  • Расположение остановок, детских садов, школ, больниц и другой инфраструктуры по отношению к постройке;
  • «Возраст» дома – не применяется к новостройкам;
  • Материалы, использованные при строительстве здания;
  • Количество этажей;
  • Состояние двора, прилегающего к дому.

При оценке самой квартиры специалисты также обращают внимание на:

  • Ее площадь,
  • Количество комнат,
  • Планировку,
  • Этаж, на котором находится квартира,
  • Состояние отделки и коммуникаций,
  • Дефекты или поломки.

Сколько это стоит?

Один из самых распространенных вопросов – сколько стоит оценка квартиры для ипотеки? Однако однозначного ответа на этот вопрос нет. Стоимость оценки зависит от региона, в котором производится процедура.Так, в Москве цена за услуги оценочных компаний составляет от 3500 до 5000 рублей. В Санкт-Петербурге – от 3000 до 4000 рублей. В эту сумму входит как сама процедура, так и составление отчета. В регионах стоимость оценки квартиры для ипотеки так же может разниться. Как правило, на нее влияет удаленность населенного пункта, в котором находится приобретаемая недвижимость, от регионального центра. Кроме того, повлиять на цену может и время.

За срочную оценку и составление документов специалисты могут потребовать дополнительную плату – от 2ей.

Отчет по оценке

Оценка недвижимости для ипотеки завершается составлением отчета. Что в него входит?

  1. Данные оценочной компании и данные заказчика;
  2. Сведения об использованных методах оценки квартиры;
  3. Полная информация, полученная специалистом о жилье;
  4. Сравнительный анализ рынка недвижимости на примере аналогичных сделок;
  5. Ликвидная и рыночная стоимость квартиры;
  6. Приложение – документы, фотографии, сделанные во время проведения оценки, дублированная информация о стоимости квартиры и вывод – вероятная выручка банка от продажи недвижимости.

Отчет готовится в течение 2-5 рабочих дней и выглядит как печатный документ, объемом 25-30 листов, с нумерацией и шнуровкой. В нем должна присутствовать печать и подпись ответственного сотрудника оценочной компании.

Отчет остается действительным в течение 6 месяцев. Если по каким-то причинам ипотечный договор не заключен в течение этого времени, банк может потребовать проведение дополнительной оценки.

К какому оценщику обратиться?

Банки рекомендуют своим клиентам обратиться в одну из аккредитованных ими компаний. Списки этих оценщиков можно найти на сайтах кредитных организаций или запросить в одном из отделений. Однако вы имеете право и сами выбрать специалиста – фирму или частного эксперта. Он должен соответствовать следующим требованиям, которые, как правило, не меняются от банка к банку:

  • Деятельность оценщика должна быть застрахована на срок не менее 1 года;
  • Фирма или СРО должны быть членами СРО и постоянно совершать взносы в общий фонд;
  • У оценщика должен быть полис страхования гражданской ответственности, от 300 тыс. рублей.

Стоит учесть еще одно правило: специалист не должен находиться в родстве с лицом, заказавшим услугу, так как это может повлиять на результат процедуры.

Несмотря на то, что оценка для ипотеки может быть проведена и оценщиком, выбранным самим заемщиком, многие специалисты рекомендуют выбирать среди аккредитованных банком компаний. Дело в том, что банк может потребовать повторное проведение процедуры при малейшем подозрении на завышенную стоимость – а это дополнительные затраты для заемщика.

Оценщик — специалист, который проводит оценку недвижимости (транспорта, оборудования, заводов) и подписывает отчет об оценке. Это непростая профессия, которая требует определенных личностных навыков и специфического образования. О том, чем занимается оценщик, каковы его основные обязанности и что нужно, чтобы получить эту профессию, узнаем далее.

Обязанности оценщика

Итак, для начала рассмотрим, какие функции обязан выполнять оценщик на рабочем месте, и какие он имеет обязанности:

  • Заключение и самостоятельное оформление договоров с заказчиками в соответствии с актуальными нормами и законами;
  • Самостоятельный контроль выполнения условий, прописанных в договоре;
  • Самостоятельное проведение всех необходимых расчетов, а также предварительный подбор соответствующих ситуации методов оценки;
  • Страхование гражданской ответственности, а также личная ответственность за предоставленные документы, с которыми проводится работа;
  • Объективный анализ недвижимости и внимательное изучение всех документов, касающихся неё;
  • Составление и предоставление клиенту отчета по проведенной оценке с разъяснениями в письменном или устном виде.

Кроме того, оценщик должен проводить консультации с клиентами по законодательной базе, регулирующей вопросы оценки. При необходимости специалист может привлекать к работе других оценщиков.

Какое образование должен иметь оценщик?

Обладание определенными навыками и идеальное знание ряда документов — это еще не все, что нужно для получения профессии. Очень важным этапом считается образование оценщика, которое должно включать в себя:

  1. ВУЗ по специальности оценщика. Особым приоритетом пользуется специалитет, а не бакалавриат.
  2. Следующая ступень образования — например, аспирантура. То есть, документ, подтверждающий послевузовское профессиональное образование.

Таким образом, для становления оценщиком потребуется представить документы о полученном образовании. Преимуществом при приеме на работу будут пользоваться такие лица, чьи результаты в учебе окажутся более успешными.

Профессиональные навыки оценщика

Гарант качественной профессиональной деятельности — это знания, полученные в ходе специального проф. образования. В идеале профессиональный оценщик должен обладать следующими знаниями:

  • Основные приемы для грамотной оценки;
  • Трудовое законодательство в РФ;
  • Конституцию РФ, а также прочие документы. В особенности ту информацию, которая регулирует оценочную деятельность;
  • Документы, регулирующие нормы финансовых затрат;
  • Ценовую политику государства;
  • Трудовое законодательство в РФ;
  • Документы, регулирующие налогообложение в стране.

Также оценщик должен уметь в идеале пользоваться вычислительной техникой и обладать математическими навыками не ниже, чем на среднем уровне.

Права оценщика

Рассмотрев обязанности оценщика, следует уделить внимание и его правам. К правам профессионального оценщика в соответствии с ФЗ-135 от 1998 года можно отнести следующее:

  • Самостоятельное выявление подходящих методов для оценки недвижимости;
  • Получение от клиента при необходимости всех дополнительных сведений или разъяснений;
  • Получение всей требующейся документации от клиента для проведения максимально объективной оценки;
  • Письменное или устное запрашивание у третьих лиц необходимой для оценки информации. При этом запрашиваемая информация не должна относиться к конфиденциальной либо считаться государственной тайной;
  • Получение компенсации за все расходы, связанные с проведенной оценкой, в том числе через суд, если клиент отказывает в возмещении.

Также оценщик имеет полное право отказать клиенту в предоставлении услуг в случае, если тот нарушает хотя бы один из пунктов заключенного договора.

Что необходимо для деятельности оценщика?

Для выполнения оценочной деятельности, особенно если вы намерены работать индивидуально, открывая свое собственное дело, потребуется еще некоторая подготовка:

  1. Страхование. На случай ошибки или проблемной ситуации лучше всего получить страховку. Необходимый тип страхования подтверждается полисом страхования оценочной деятельности. Получить его не трудно, но следует помнить, что документ является не бесплатным и стоит приблизительно 1000 рублей на каждые 300 000 рублей страховки.
  2. СПО. Опытный оценщик должен состоять в саморегулируемой профессиональной организации. Членство подтверждается соответствующим сертификатом.

Также желательно иметь свой офис или снимать под офис помещение. Это удобно и в скором времени поможет окупить себя — особенно после качественной рекламной кампании.

Преимущества и недостатки

В целом данная профессия расценивается как достаточно выгодная. Среди преимуществ можно отдельно отметить:

  • График работы. В целом, если вы работаете оценщиком на себя, то деятельность расценивается как предпринимательская. Это значит, что график работы в целом достаточно свободен, и вы его можете регулировать самостоятельно.
  • Возможность удаленной деятельности. Получив необходимое образование и ряд подтверждающих законность деятельности бумаг, вы можете заниматься оцениванием на дому. Так для осмотра и изучения недвижимости вы можете выезжать на объект, а все необходимые расчеты и документы делать дома удаленно.
  • Выгода. Оценочная деятельность на сегодняшний день считается очень прибыльной: в среднем стоимость каждого договора начинается от 1000 рублей. Но также оценщик может предоставлять дополнительные услуги и, соответственно, брать за них дополнительные деньги. Следует добавить, что значительно выгоднее быть оценщиком широкого профиля, допустим, оценивать и недвижимость, и авто, и земельные участки.

Главным недостатком профессии оценщика становится растущая в данной сфере конкуренция. Офисы оценщиков в значительном количестве сегодня имеются в каждом городе, и их количество неуклонно растет. Поэтому выбирая такую профессию для себя, нужно стремиться к непрерывному карьерному росту и развитию.

Перспективы профессии

На начальном этапе неопытные оценщики смутно представляют возможные перспективы профессии, хотя в действительности их достаточно много:

  1. Если вы начинаете работать под руководством начальника, то впоследствии с получением опыта работы сможете открыть собственную контору оценщика и работать как предприниматель.
  2. Расширение сферы деятельности. Со временем можно проходить профессиональные курсы и расширять свой профиль оценщика, предоставляя клиентам больше услуг.
  3. Возможность сотрудничества с городскими, региональными, российскими и даже международными специалистами.
  4. На основании личностного опыта и знаний — разработка инновационных методов оценки для объективной работы.
  5. Возможность прийти к руководящей должности и самостоятельно управлять оценочной фирмой.

Почему нужно выбрать профессию оценщика? (видео)

Чтобы еще более подробно познакомиться с данной профессией, ознакомьтесь с мнением доцента и кандидата экономических наук Вячеслава Васильевича Слезко в следующем видео:

Таким образом, если вы хотите стать оценщиком, наибольшей трудностью представляется длительное предварительное образование, а также зарабатывание опыта работы, что может занять до 1-3 лет. В остальном профессия оценщика недвижимости считается прибыльной и перспективной, а также при помощи неё человек сможет открыть для себя новые горизонты.

Oцeнка cтoимocти нeдвижимocти — это профессиональная деятельность, направленная на установление стоимости конкретного объекта. Объектами для оценки недвижимости являются квартиры и комнаты, дачи и земля, коммерческие объекты (офисы и даже производственные цеха).

Кто проводит оценку недвижимости?

Оценщик. Он может действовать как частное лицо, занимаясь самостоятельной частной практикой, а может работать по трудовому договору в оценочной компании. Оценочная компания — это юридическое лицо, которое намерено заключить с заказчиком договор на проведение оценки, имеющее в своём штате не менее двух оценщиков, право осуществления оценочной деятельности которых не приостановлено. Деятельность оценщиков регулирует закон «Oб oцeнoчнoй дeятeльнocти в Poccийcкoй Фeдepaции», действующем в редакции от 03.08.2018 г.

Когда нужна оценка недвижимости?

  • При оформлении ипотеки. Это самый частый случай. Отчет об оценке требует банк для формирования суммы займа. Как правило, банк учитывает рыночную и ликвидационную стоимость.
  • При судебных спорах как доказательство. Например, пoкyпaтeлю предстоит доказать, что eгo нaмepeннo ввeли в зaблyждeниe и пpoдaли нeдвижимocть пo гopaздo бoльшeй cтoимocти, чeм oнa cтoит нa caмoм дeлe.
  • Пpи пpoдaжe нeдвижимocти или обмене жилья. Отчет об оценке может понадобиться и продавцу, и покупателю. Пpoдaвцy, чтoбы пoнять, пo кaкoй цeнe мoжнo пpoдaть жилoй oбъeкт; пoкyпaтeлю — чтoбы yбeдитьcя, чтo eгo нe oбмaнывaют и нe зaвышaют цeнy.
  • При peopгaнизaции пpeдпpиятия.
  • Для зaлoгa. Отчет об оценке может потребовать банк, чтобы узнать cyммy, кoтopую он cмoжeт выpyчить, ecли зaeмщик нe бyдeт плaтить пo кpeдитy. Kaк и в cлyчae c ипoтeкoй, пpинимaeтcя в pacчeт мeньшaя cтoимocть, тo ecть ликвидaциoннaя.

Оценку нeдвижимocти мoгyт иcпoльзoвaть в дpyгиx cдeлкax c нeдвижимocтью, нaпpимep, пpи oфopмлeнии дoгoвopa дapeния, зaвeщaния.

Что именно определяет оценщик?

Различные видыстоимости недвижимости. Они бывают четырёх видов: рыночная, кадастровая, инвестиционная и ликвидационная. Остановимся на каждой из них.

Pынoчнaя cтoимocть

Это цeнa, зa кoтopyю недвижимость мoжнo пpoдaть в ycлoвияx cвoбoднoгo pынкa. Именно этот вид стоимости хотят узнать пoкyпaтeли и пpoдaвцы, обращаясь к оценщикам. Pынoчнyю cтoимocть oпpeдeляют в зaвиcимocти oт ycлoвий pынкa — находят aнaлoгичныe oбъeкты и paccчитывaют cpeднepынoчнyю цeнy.

Kaдacтpoвaя cтoимocть

Это стоимость, ycтaнoвлeннaя в peзyльтaтe гocyдapcтвeннoй кaдacтpoвoй oцeнки. Ee oпpeдeляют мeтoдaми мaccoвoй oцeнки, a ecли этo нeвoзмoжнo — индивидyaльнo для кaждoгo oбъeктa нeдвижимocти. Oцeнщик oпpeдeляeт кaдacтpoвyю cтoимocть, в тoм чиcлe, для нaлoгooблoжeния.

Ликвидaциoннaя cтoимocть

Это цeнa, пo кoтopoй мoжнo быстро продать объект недвижимости. Пpи pacчeтe ликвидaциoннoй cтoимocти бepyт cpoк экcпoзиции 1–2 мecяцa. Ликвидaциoннaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти вceгдa мeньшe, чeм pынoчнaя (обычно cocтaвляeт 75–80% oт pынoчнoй цeны).

Coглacнo ФCO № 2, пpи oпpeдeлeнии ликвидaциoннoй cтoимocти yчитывaют влияниe чpeзвычaйныx oбcтoятeльcтв, кoтopыe вынyдили пpoдaвцa пpoдaвaть oбъeкт нa ycлoвияx, нe cooтвeтcтвyющиx pынoчным.

Инвecтициoннaя cтoимocть

Этo цeнa для кoнкpeтнoгo чeлoвeкa или гpyппы лиц пpи oпpeдeлeнныx инвecтициoнныx цeляx, то есть это стоимость, за которую можно купить объект недвижимости, чтобы получать с него доход. Например, можно узнать потенциальный дoxoд нeдвижимocти пpи cдaчe в apeндy.

Инвecтициoннaя cтoимocть вceгдa бoльшe pынoчнoй. Она учитывает вoзмoжнyю пpибыль c oбъeктa в дaльнeйшeм.

Из чего состоит процедура оценки недвижимости?

У оценщика может уйти от одного дня до трёх недель на исследование — в зависимости от объекта недвижимости. Процедура состоит из 6 этапов:

1. Постановка задачи на оценку недвижимости

Заказчик обращается к оценщику и объясняет цели oцeнки. Чаще всего, оценка нужна перед оформлением ипотеки.

Чек-лист для тех, кто планирует заказать оценку недвижимости

  • Подготовьте помещения к осмотру. Оценщик будет фотографировать. Эти фотографии позже войдут в отчет об оценке.
  • Подготовьте документы, необходимые для оценки: свидетельство о государственной регистрации права на объект или документ, на основании которого такая регистрация может быть проведена (договор купли-продажи, дарения, ренты или другое); кадастровый паспорт помещения (выписка из ЕГРН с планом объекта). Оценщику также понадобятся ваши данные: ФИО, контактный телефон, адрес по месту регистрации и адрес фактического проживания, реквизиты предприятия.
  • Подробно расскажите об объекте оценки. Чем больше информации — тем точнее результат.

2. Подписание договора

Пocлe пocтaнoвки зaдaчи и пoлyчeния дoкyмeнтoв заказчик и подрядчик подписывают договор.

Что должен содержать договор с оценщиком?

Договор на проведение оценки объектов недвижимости составляют в письменной форме. Он должен содержать:

  • цель оценки;
  • описание объекта или объектов оценки, позволяющее осуществить их идентификацию;
  • вид определяемой стоимости объекта оценки;
  • размер денежного вознаграждения за проведение оценки;
  • дату определения стоимости объекта оценки;
  • сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с ФЗ;
  • наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;
  • указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;
  • указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;
  • сведения о договоре страхования ответственности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, за нарушение требований договора на проведение оценки и договора страхования ответственности за причинение вреда имуществу третьих лиц в результате нарушения требований ФЗ, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов РФ в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности;
  • сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика.

Cтoимocть ycлyг зaвиcит oт peгиoнa, например, в Институте судебных экспертиз цена услуги начинается от 5 тысяч рублей. Стоимость оценки недвижимости начинается от 5 000 рублей 3. Сбор информации

Cпeциaлиcт coбиpaeт инфopмaцию: выeзжaeт нa oбъeкт, ocмaтpивaeт и фoтoгpaфиpyeт eгo, пpoвepяeт cooтвeтcтвиe peaльнoгo пoлoжeния вeщeй и плaнa БTИ, фикcиpyeт дeфeкты. Оценщик задаёт заказчику дoпoлнитeльныe вoпpocы, нaпpимep, иcпoльзyeтe ли вы oбъeкт пo цeлeвoмy нaзнaчeнию.

4. Расчет стоимости

На этом этапе оценщик определяет мeтoд pacчeтa. Чaщe вceгo иcпoльзyeт cpaвнитeльный мeтoд, в дoпoлнeниe к нeмy oцeнивaeт cтoимocть пo 1–2 дpyгим, чтoбы пoлyчить тoчныe peзyльтaты.

Оценщик чаще всего иcпoльзyeт cpaвнитeльный мeтoд Bce фopмyлы, пo кoтopым пpoвoдилcя pacчeт, oтoбpaжaютcя в итoгoвoм oтчeтe.

5. Учет условий

Oцeнкy cтoимocти нeдвижимocти oбычнo пpoвoдят пo тpём ocнoвным пoдxoдaм: зaтpaтнoмy, cpaвнитeльнoмy и дoxoднoмy.

Haпpимep, ecли oцeнщик paбoтaeт c двyшкoй в цeнтpe, a нa pынкe были пpeдcтaвлeны тoлькo двyшки нa oкpaинe, иcпoльзyeт пoвышaющий кoэффициeнт, пoтoмy чтo нeдвижимocть в цeнтpe цeнитcя вышe. A ecли квapтиpы, пpeдcтaвлeнныe нa pынкe, пpoдaвaлиcь c xopoшим peмoнтoм, a пpeдcтoить oцeнить жильe тoлькo c пpeдчиcтoвoй oтдeлкoй, тoгдa кoэффициeнт бyдeт пoнижaющим.

6. Составление итогового отчета

Итогом оценки является отчёт.

Что должен содержать итоговый отчет об оценке?

  • дата составления и порядковый номер отчета;
  • основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
  • сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;
  • сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика;
  • цель оценки;
  • точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки;
  • стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
  • последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата;
  • дата определения стоимости объекта оценки;
  • перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки;
  • иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Отчет может быть в бумажном или электронном виде. Если в бумажном: пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор. Если в электронном: подписан усиленной квалифицированной электронной подписью.

Отчет должен быть чётким и понятным, не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Рано или поздно каждому собственнику приходится выяснять, сколько стоит его квартира. Для этого необходимо провести оценку.

Как выполняется процедура, кем, какие документы для этого нужны и какие сведения будут учитываться при определении цены? Разберем основные положения законодательства России по данной теме за 2020 год.

Иногда владельцу недвижимого имущества приходится обращаться к оценщику стоимости таких объектов. И необходимо проведение оценки квартир в нескольких случаях, которые и рассмотрим далее.

Выясним также, какие особенности процедуры стоит знать гражданам и организациям, у которых в собственности есть жилые объекты?

Основные моменты

В нормативных актах рассмотрены вопросы относительно того:

  • обязательна ли оценка недвижимости в некоторых случаях;
  • стоит ли указывать в отчетности оценщика предполагаемое использование результата;
  • должны ли быть фото имущества, что оценивается, как отразить состояние недвижимости.

Что это такое

Независимой оценкой имущества называют процедуру, при которой устанавливается стоимость объекта в соответствии с поставленными целями и задачами.

Предметом оценки может быть объект, находящийся во владении граждан или компаний.

Независимая оценка — комплекс услуг, при которых изучается стоимость недвижимости или движимых объектов.

Проводятся экспертизы и оформляется отчет согласно требованиям законодательства, актуального в РФ на текущий момент. Оценивать могут стоимость здания, строения, сооружения, квартиры и комнаты.

С какой целью проводится

Независимую оценку недвижимости проводят в обязательном порядке в таком случае:

  • если передается объект в доверительное управление или долгосрочный вид аренды;
  • если жилье предполагается использовать как залог при оформлении кредита в банковском учреждении;
  • при переуступке долгового обязательства;
  • при сделках с недвижимым имуществом;
  • если объект передается в уставной капитал или фонд компании;
  • при обязательном страховании или определении суммы страхового возмещения при наступлении страховых случаев;
  • при отчуждении или передаче квартиры в пользование муниципалитета;
  • если необходимо реализовать инвестиционные проекты, куда привлекаются средства города.

Оценка проводится также, если возникают споры о стоимости объекта, разрешаемые в судебном порядке, и когда:

  • увеличивают номинальную стоимость доли участника в уставном капитале;
  • определяют показатели рыночной цены недвижимости заемщика, чтобы удовлетворить кредиторские требования (для ипотеки);
  • определяют размер ущерба;
  • составляют брачный контракт;
  • делят имущество при расторжении брака и необходимо определить долю имущества из совместной собственности;
  • оптимизируют налоговую базу (Приказ № 26н, что был принят властями 30.03.2001);
  • приватизируют государственное или муниципальное жилье (ФЗ № 178);
    проводят реорганизацию или ликвидируют организацию со статусом юридического лица.

При оценивании устанавливают:

  • балансовую стоимость, которая учитывается при ведении бухучета;
  • рыночную стоимость;
  • инвестиционную стоимость;
  • ликвидационную;
  • восстановительную;
  • арендную.

Независимая оценка позволит уменьшить риск того, что будут фальсифицированы результаты экспертизы. Так можно защитить интересы собственника жилья от мошенников.

Законные основания

Оценщики при выполнении своей работы опираются на нормы Федерального закона № 135 Об оценочной деятельности, а также на Федеральные стандарты оценки.

При проведении оценки стоит руководствоваться также ФСО № 1. К примеру, этапы процесса рассмотрены в данном документе в разделе 4, пункте 16.

Независимая оценка стоимости квартиры

В том случае, если оценка квартиры меньше стоимости квартиры, гражданину стоит обратиться к специалистам и провести независимую оценку, чтобы получить объективную информацию.

Влияющие факторы на независимую оценку:

Место нахождения недвижимости Как далеко метро, престижен ли район, какая застройка района, какая инфраструктура
Характеристика здания Тип постройки, есть ли лифт, сколько этажей, какой материал использовался при строительстве, есть ли техническое обеспечение
Описание квартиры Планировка, количество комнат, площадь кухонной зоны, состояние санузла, есть ли ремонт, какая высота потолков, наличие лоджии и балкона, нет ли видимых дефектов
Наличие транспортной развязки
Экологические показатели
Наличие службы Которая способна обеспечить безопасность граждан

Чтобы независимая оценка была проведена, заказчик обращается к эксперту по оценке. Он рассматривает все имеющиеся данные и предоставляют результат в виде акта.

Еще до заключения договора с исполнителем, стоит оговорить такие нюансы:

  • какая недвижимость должна оцениваться;
  • с какой целью проводится процедура;
  • какого вида определяемая стоимость;
  • есть ли информация, что нужна для получения объективного результата;
  • какова цена услуг;
  • как заказчик будет рассчитываться.

Этапы оценивания:

  1. Проведение переговоров с исполнителем.
  2. Определение цели оценки.
  3. Выезд специалиста на место.
  4. Подготовка акта осмотра недвижимости.
  5. Подача документации заказчиком.
  6. Сбор данных, которых не хватает.
  7. Специалистом изучаются все материалы.
  8. Выбирается метод проведения оценки.
  9. Рассчитывается стоимость жилья.
  10. Составляется акт оценки по результату выполненных работ.

После заключения договора с компанией-оценщиком будет назначено время и день, когда специалист приедет в квартиру.

Обычно помещение осматривается примерно пол часа. Будут фотографироваться жилые комнаты, рассмотрены все влияющие на стоимость факторы.

В подготовленном договоре будет отражаться срок, стоимость услуг, а также прописано ряд существенных условий. В обязательном порядке указывают, какое задание оценки, объект, цель и т. д.

Как только оценщиком будут собраны все необходимые сведения, он проведет осмотр квартиры.

Специалист исследует и проанализирует все сегменты рынка, к которым относится недвижимое имущество, соберет дополнительные данные из официальных источников, законодательных актов, информационной базы.

Каковы должностные права и обязанности председателя ТСЖ перед жильцами дома смотрите в статье: должностные права и обязанности председателя ТСЖ перед жильцами.

Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке, .

Далее производят расчеты стоимости оцениваемой квартиры, и при этом будет использовано несколько методов.

Результаты обобщаются и определяются итоговые показатели стоимости недвижимости.

После проведения оценки специалист в течение нескольких дней будет составлять итоговый отчет, который предоставит заказчику. Обычно процедура занимает от 1 до 14 дней.

Какие понадобятся документы

Чтобы дать оценку стоимости жилья, оценщики потребуют такие справки:

  • образец кадастрового паспорта на объект;
  • план квартиры, полученный в БТИ;
  • техпаспорт на жилье;
  • удостоверение личности заказчика;
  • удостоверение личности собственника, если от его имени действует иное лицо по доверенности;
  • если есть несколько собственников имущества, тогда подается и паспорт каждого из них, а также бумаги, что подтвердят их право владения объектом;
  • правоустанавливающие справки на недвижимость (соглашение купли-продажи, свидетельство о регистрации наследства и т. п.);
  • справка формы 9;
  • документ, что подтвердит отсутствие долга перед коммунальным предприятием, обслуживающим дом;
  • характеристика объекта формы 7;
  • образец выписки из ЕГРП, чтобы подтвердить отсутствие обременений несовершеннолетним лицом;
  • если приобретается квартира в доме, что строится, то предоставляют соглашение с застройщиком;
  • если есть несовершеннолетний, тогда необходимо разрешение органа опеки и попечительства на продажу.

Каждая справка заверяется лицом, что выступает в качестве заказчика. Могут подавать копии перечисленных документов. Но тогда нужно иметь при себе и оригиналы, чтобы можно было подтверждать сведения.

Отметим, что в каждой ситуации перечень справок может несколько отличаться. Да и банковское учреждение требует больше документов, чем судебный орган или орган соцобеспечения.

Кем проводится процедура

Независимую оценку проводят профессиональные организации. Обычно банки имеют несколько партнеров, которые предоставляют подобные услуги, и советуют заемщикам обратиться именно к ним.

Независимые оценщики должны соответствовать ряду требований:

У них должен быть страховой полис На сумму 300 тыс. рублей
Они должны быть членами Зарегистрированной компании оценщика в СРО
У оценщика должны быть соответствующие знания В области оценки, которые подтверждаются соответствующими дипломами и свидетельствами

Рыночная

Обычно специалист использует сравнительный метод оценивания, хотя могут учитываться еще и затратные показатели, и доходы. Также сравнивают продажи.

Оценщиками может приниматься решение о применяемом методе по своему усмотрению. Чем больше методов использовано, тем объективнее будет результат.

Обычно считают, что оценка квартиры представляет собой сравнение цен на аналогичные объекты. Это называется сравнительный метод, или же рыночный.

Такой метод часто используется, если есть достоверные сведения о стоимости недвижимости при совершении сделки купли-продажи. Большинство квартир однотипны, и найти аналог не так уж и трудно.

Если не достаточно имеющихся сведений, оценщик проведет анализ, насколько влияют основные различия на цену. Затем будут внесены правки, чтобы оценка была максимально объективной.

Кадастровая

Кадастровая оценка жилья — база, что учитывается при расчете налогового платежа. Вычисляют стоимость выкупа квартиры или ставка аренды.

Владельцы помещений обычно не соглашаются с рассчитанной кадастровой стоимостью. Она почти всегда завышена и не объективна.

Искажаются фактические данные или недостаточно изучаются аналоги на рынке. По этой причине и заказывают независимую оценку квартиры для оспаривания кадастровой стоимости.

Стоимость определят, опираясь на рыночные цены. Расчет будет проводиться на определенные даты.

Если будут выявлены некорректные сравнения и неправильные результаты, тогда и можно оспаривать кадастровую цену.

Используют сравнительный, затратный и доходный метод определения стоимости. Доходный метод основывается на расчете дохода, который может быть получен при использовании объекта.

Обычно его используют, если оценивается коммерческая недвижимость.

При затратном методе определяются затраты, которые будут понесены при восстановлении квартиры (учитывая накопленный износ). Используют при необходимости застраховать объект.

Возможности онлайн

На многих сайтах есть программа, которая поможет произвести расчеты онлайн.

Чтобы воспользоваться подобным калькулятором, достаточно просто вписать параметры вашей квартиры в соответствующие поля и нажать кнопку «Оценить».

Видео: оценка рыночной стоимости квартиры

Оценочные цены будут определены по диапазону «от» и «до». Но учитывается погрешность экспресс-оценивания. Исходная информация при расчете постоянно обновляется.

Учтите, что результат является примерным. С помощью программ подобного рода можно произвести предварительное оценивание.

Достоверная же информация будет предоставлена исключительно квалифицированным специалистом.

Так что калькулятор позволит узнать только примерные показатели, которые не будут официальными. И кстати, оценка проводится только для стандартных квартир.

Поэтому если ваше жилье недавно было отремонтировано с использованием лучших материалов или находится в запущенном состоянии, оценить стоимость объективно с помощью программы не удастся.

Какова стоимость услуг (цена)

Представим примерную таблицу со стоимостью оценки, которую выполняет специализированная организация.

Но точные цифры вам могут назвать представители компании-оценщика в телефонном режиме:

Если речь идет о садовом доме с землей От 10 тыс. рублей
Если оценивают частные дома От 12 тыс.
При оценке коттеджа От 15 тыс.
При оценке коттеджа с постройками От 20 тыс.
При экспертизе 1-комн. квартиры 4 тыс.
2-комн. квартиры 5 тыс.
3-комн. квартиры 6 тыс.

Цена недвижимого имущества не будет влиять на стоимость оценки. Стоимость услуг будет зависеть от того, насколько сложные планируются работы и как далеко расположен объект оценивания.

Иногда компании предлагают свои услуги по акционной цене. Поэтому, перед тем как заключить договор, ознакомьтесь с предложениями нескольких фирм, и тогда определяйтесь, к какому оценщику обратиться.

Но и за дешевизной не гонитесь. Лучше потратиться на хорошего оценщика, чем довольствоваться дешевыми некачественными результатами неквалифицированных специалистов.

Составление отчета о проведенной процедуре

Оценщиком составляется отчет после проведения оценки. Отчет будет передан заказчику. Обязательно также подписывают акт приема-передачи.

В итоговом отчете представлена информация на минимум 30 страницах. В отчет входит документация оценщиков, документы на жилье и фото, которые сделал специалист при проведении осмотра.

Должно быть отражено в заключении 2 цены — рыночная и ликвидная, если речь идет об ипотечной недвижимости.

В акте оценки прописывают данные в соответствии с принятыми стандартами и требованиями законодательства. В акте указывают не только площадь, этажность, планировку, но и состояние помещений.

Это важный документ, который будет рассматриваться судом в качестве доказательства в случае возникновения споров.

Кроме данных о квартире вписывают информацию и о самом заказчике, а также о специалисте, что проводил процедуру. Указывают, какие методы оценки использовались.

Согласно п. 29 ФСО № 1 действительность отчета составляет полгода с момента его составления.

Поэтому обязательно пишут дату и ставят порядковые номер документа. Дат должно быть 2 — когда проведено оценку и составлено сам документ.

Размер штрафа за незаконную перепланировку квартиры узнайте из статьи: штраф за незаконную перепланировку квартиры.

Порядок продажи участка ЛПХ, .

Про оспаривание кадастровой стоимости земельного участка физическим лицом, .

Отчет должны пронумеровать, прошить и скрепить печатью фирмы, что проводила процедуру.

Приложениями отчета должны быть:

Справки компании-оценщика Копия диплома свидетельство, что подтвердит членство в СРО, свидетельство о том, что было повышено квалификацию
Ксерокопия страхового полиса Исполнителя
Иные бумаги по решению организации Сертификаты, другие свидетельства и т. д.

Отчет является официальным документом, который имеет юридическую силу. А значит его могут использовать в качестве доказательства при рассмотрении дел в судебном порядке при определении стоимости объекта или размера компенсации.

Оценка недвижимости должна проводиться только квалифицированными специалистами. Иначе ее результаты не смогут вас удовлетворить.

Чтобы знать, как вам действовать и чего требовать от оценщика, стоит помнить все описанные нюансы процедуры.

Так вы сможете проследить за качеством предоставляемых услуг и поймете, какие сведения стоит представить исполнителю, чтобы отчет был составлен в короткие сроки.

Под стоимостью объекта недвижимости обычно подразумевают его рыночную стоимость. Однако существуют и другие виды стоимости недвижимого имущества, которые порой необходимы для совершения с ним той или иной сделки. Так, в ряде сделок используется ликвидационная стоимость жилья. В чем заключается ее отличие от рыночной? В каких ситуациях требуется ее определять?
«Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект недвижимости может быть продан в ближайшее время, – говорит директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» (ГК «МИЦ») Инна Игнаткина. – Рыночная стоимость зависит от ряда факторов (от транспортной доступности, типа дома, метража и т.д.). Наиболее точно определить рыночную стоимость объекта недвижимости сможет только профессиональный оценщик или опытный риэлтор».

Зачастую продавцы жилья, плохо ориентирующиеся на рынке недвижимости, устанавливают на реализуемые объекты цены, которые существенно отличаются от среднерыночных показателей. Разумеется, каждому хочется продать свою квартиру подороже. Тем не менее, случается и обратное. Так, собственник, желающий сократить время экспозиции продаваемого жилья, может назначить цену ниже рыночной. В таком случае речь уже идет о ликвидационной стоимости объекта недвижимости. «Другими словами, ликвидационная стоимость – это такая стоимость жилья, с которой продавцу придется согласиться в случае, если ему нужно быстро реализовать имеющийся в его собственности объект недвижимости», – говорят в «МИЦ-Недвижимость». Примечательно, что большинство кредитных организаций при выдаче ипотечного кредита учитывают не только рыночную, но и ликвидационную стоимость жилища. Делается это главным образом для того, чтобы в случае дефолта заемщика можно было без промедления продать залоговое имущество. Если же банк выставит на рынок жилплощадь по цене, близкой к рыночной, это затянет процесс реализации объекта. Человеку, который не слишком хорошо понимает ситуацию на рынке недвижимости, самостоятельно будет сложно определить как рыночную, так и ликвидационную стоимости имеющегося у него в собственности жилья. «Практически на каждом сайте недвижимости сегодня имеется онлайн-калькулятор, который, анализируя введенные пользователем данные, определяет стоимость квартиры, – говорит Инна Игнаткина. – Однако нужно понимать, что такие программы не учитывают ряд ценообразующих факторов и нюансов, а потому настоящую цену так высчитать нельзя. Недаром опытные оценщики и риэлторы всегда стараются выехать на объект и осмотреть его лично, чтобы учесть все особенности жилья, начиная от транспортной доступности, заканчивая качеством ремонта в квартире. Поэтому в ходе подготовки к серьезной сделке рекомендуется обращаться к профессионалам».

23 октября 2015

Для чего нужна оценка квартиры при ипотеке?

Необходимость представления оценочной стоимости залога указана в законе № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». При рассмотрении заявки на ипотеку банку важно знать, какую максимальную сумму он может выдать заемщику, сохраняя при этом собственные риски минимальными. Размер ипотечного кредита, который может одобрить банк, зависит не только от платежеспособности заемщика, но и от стоимости залога по кредиту. При ипотечном кредитовании залогом выступает приобретаемая недвижимость, поэтому необходимо провести независимую оценку приобретаемой квартиры. Станислав Бородин, коммерческий директор ООО «Центр Юридического Обслуживания» объяснил, для чего нужна оценка квартиры при ипотеке:

«Прежде всего, оценка квартиры необходима для определения рыночной стоимости недвижимости, которая напрямую влияет на сумму кредита. В период активного кредитования на рынке недвижимости 2005-2008 годов не редки были случаи мошеннических схем, когда завышалась оценка объекта и по договору залога (ипотеки) недвижимость закладывалась, при этом кредитные обязательства не выполнялись. После обращения банком взыскания на залог выяснялось, что объект по первоначальной цене продать невозможно. Банки стараются минимизировать риски подобного рода и проверяют каждую оценку, но предпочтительней было бы выбрать другой показатель стоимости, например, кадастровую стоимость объекта недвижимости.

В настоящее время изменились правила определения кадастровой стоимости недвижимости, которая в некоторых территориальных органах близка к рыночной, а порой и превышает ее. И для определения суммы кредита банки переходят на этот показатель стоимости недвижимости. Активно это проявляется для загородной и коммерческой недвижимости, но тенденция очевидна. Для квартир пока еще используют независимую оценку, так как кадастровая стоимость меняется раз в пять лет, а ситуация на рынке недвижимости нестабильная».

Задача оценки квартиры для ипотеки полностью ложится на плечи заемщика.

Как выбрать оценочную компанию?

Как правило, банки предоставляют заемщику список рекомендуемых банком оценочных организаций. Ситуацию прокомментировала адвокат правового центра «Человек и Закон» Халикова Ольга Рафаэльевна:

«В некотором смысле банки нарушают антимонопольное законодательство, «навязывая» услуги определенных оценочных компаний. У большинства банков есть проверенные партнеры, услугами которых банки пользуются при оценке залогов. Этих партнеров банк рекомендует потенциальному заемщику и это понятно: банк таким образом старается снизить собственные риски, предотвратить мошеннические схемы при оценке квартиры. Несмотря на это, для оценки квартиры заемщик вправе обратиться к любому оценщику».

Заемщик имеет право привлечь другого оценщика, но практика показывает, что у банка меньше замечаний по отчету своего партнера, соответственно, сокращается срок рассмотрения заявки. Заемщики обычно считают это нарушением своих прав. Однако можно найти другое объяснение: при получении отчета об оценке, составленного непроверенной оценочной организацией, банку требуется дополнительное время для того, чтобы проверить не только отчет, но и саму организацию на соответствие требованиям банка. Кроме того, оценщик из списка банка хорошо знаком со специфическими требованиями конкретно этого банка, поэтому в любом случае претензий к оценке квартиры для ипотеки будет меньше. Если вы все-таки решили привлечь другого оценщика, следует самостоятельно проверить его на соответствие следующим требованиям:

  • оценочная компания должна иметь в штате не менее двух оценщиков;
  • оценщики должны состоять в СРО оценщиков. С перечнем саморегулируемых организаций оценщиков и их действующими членами можно ознакомиться здесь: http://www.all-sro.ru/catalog/2/sro_ocen. Кроме того, можно запросить в компании выписку из единого государственного реестра СРО оценщиков.
  • оценщики должны иметь полис страхования гражданской ответственности на сумму более трехсот тысяч рублей.

Полис страхования оценщика Выписка из единого гос.реестра СРО оценщиков

После того, как вы выбрали оценочную компанию, можно заключить с ней договор на оказание оценочных услуг. Как правило, оценка квартиры для ипотеки осуществляется за 1-2 дня, стоимость услуги составит от 2500 руб. для типовой квартиры.

Какие требуются документы?

Список требуемых документов для оценки квартиры для ипотеки выдаст оценочная организация. Обычно список необходимых документов включает:

  1. Свидетельство о государственной регистрации права или документ, на основании которого такая регистрация может быть произведена (например, договор купли-продажи).
  2. Паспорт заказчика. Если заказчик и собственник – разные лица, то также паспорт собственника.
  3. Документы, выданные БТИ: выписка из технического паспорта, поэтажный план, экспликация к поэтажному плану.
  4. Описание имеющихся обременений (если есть).

Список требуемых документов может изменяться в зависимости от конкретного случая.

Оценка квартиры для Сбербанка

К оценке квартиры для ипотеки Сбербанк подходит серьезнее, чем большинство банков. Хотя процедура оценки квартиры для Сбербанка не сильно отличается от оценки для других банков, есть некоторые особенности. Например, в отчете об оценке Сбербанк требует указывать год ввода дома в эксплуатацию, а также сведения о том, планируется ли капитальный ремонт дома с отселением жильцов. Такую информацию оценщику может предоставить только управляющая компания или товарищество собственников жилья. К отчету об оценке квартиры для ипотеки Сбербанк предъявляет также специфические требования, известные только сотрудникам банка и оценщикам-партнерам.

Возможные проблемы для заемщика

При оценке квартиры для ипотеки банк чаще всего требует определения двух видов стоимости: рыночной и ликвидационной.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная стоимость продажи квартиры на открытом рынке, когда стороны сделки не находятся под влиянием особых обстоятельств.
Ликвидационная стоимость – это стоимость, по которой квартира может быть продана банком максимально быстро в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредиту.

Естественно, банк обычно интересуется именно ликвидационной стоимостью. Как правило, ликвидационная стоимость меньше рыночной.

Пример расчета рыночной и ликвидационной стоимости квартиры при помощи сервиса онлайн оценки недвижимости:

При расчете стоимости квартиры была применена корректировка на торг, которая учитывает возможность торга и снижение стоимости путем переговоров между продавцом и покупателем.
Таким образом, рыночная стоимость двухкомнатной квартиры, общей площадью 53 кв. м, расположенной на 3 этаже 5 — этажного кирпичного дома по адресу: г. Екатеринбург, ул.Белинского, д. 71, по состоянию на 20.10.2015 будет находиться в интервале:
От 3 618 000 (Три миллиона шестьсот восемнадцать тысяч рублей) до 3 955 000 (Три миллиона девятьсот пятьдесят пять тысяч рублей)
Средняя стоимость может составлять: 3 780 000 (Три миллиона семьсот восемьдесят тысяч рублей)
Ликвидационная стоимость двухкомнатной квартиры, общей площадью 53 кв. м, расположенной на 3 этаже 5 — этажного кирпичного дома по адресу: г. Екатеринбург, ул.Белинского, д. 71, по состоянию на 20.10.2015 может составлять:
2 356 000 (Два миллиона триста пятьдесят шесть тысяч рублей)

Посмотреть полностью Пример справки о стоимости квартиры для залога (32,08kb)

Бывают случаи, когда определенная оценщиком стоимость, не позволяет взять кредит на сумму, необходимую для покупки выбранной квартиры. Из этой неприятной ситуации может быть несколько выходов: попробовать убедить продавца снизить цену, обратиться в другую оценочную компанию или найти другую квартиру.

Узнать рыночную стоимость квартиры самостоятельно можно при помощи сервиса «Проверь своего риэлтора». Этот сервис предназначен для физических лиц, желающих получить независимую оценку стоимости квартиры для аргументации цены при покупке или продаже.

А для профессиональных оценщиков разработан онлайн-сервис estimatica.pro

Статью подготовила Наталья Ничкова

При расчете стоимости квартиры была применена корректировка на торг, которая учитывает возможность торга и снижение стоимости путем переговоров между продавцом и покупателем.

Таким образом, рыночная стоимость двухкомнатной квартиры, общей площадью 53 кв. м, расположенной на 3 этаже 5 — этажного кирпичного дома по адресу: г. Екатеринбург, ул.Белинского, д. 71, по состоянию на 20.10.2015 будет находиться в интервале:

От 3 618 000 (Три миллиона шестьсот восемнадцать тысяч рублей) до 3 955 000 (Три миллиона девятьсот пятьдесят пять тысяч рублей)

Средняя стоимость может составлять: 3 780 000 (Три миллиона семьсот восемьдесят тысяч рублей)

Зачем делать оценку квартиры при ипотеке

При оформлении жилищного кредита клиенту предлагают обратиться к оценщику. Но зачем делать оценку квартиры при ипотеке? Обязан ли заемщик оценивать недвижимость или расходы несет продавец? Как выбрать надежную компанию для оформления отчета и на что обратить внимание? На эти и другие вопросы, касающиеся оценки недвижимости, ответим в нашей статье.

Для чего оценивают недвижимость

В большинстве случаев выдача жилищного кредита сопровождается оформлением залога недвижимости. Клиент может заложить банку приобретаемую квартиру или находящуюся у него в собственности. Сумма кредита не может быть выше цены закладываемой квартиры по ее среднерыночному значению.

Важно! Требование о составлении оценочного отчета при выдаче жилищного займа диктуется Федеральным законом «Об ипотеке».

Обязательно ли делать оценку квартиры при ипотеке? Если вы закладываете недвижимость, оценочный отчет придется заказать в любом случае. Это правило касается не только залоговых квартир, но и других объектов недвижимости – жилых домов, земельных участков, коммерческих площадей и пр. Избежать лишних трат можно только при отказе от залога, например, обеспечив кредит поручительством. Однако, условия выдачи ипотечных займов требуют заложить квартиру, иначе банк откажется выдавать деньги.

Самостоятельно определить стоимость залоговой квартиры не сможет ни банк, ни заемщик. Этим занимаются специализированные компании, которые оценивают недвижимость, транспорт и прочие материальные ценности.

Зачем нужна оценка квартиры при ипотеке? Залоговая недвижимость служит обеспечением по жилищном кредиту. Если клиент перестанет оплачивать долг, банк вправе через суд реализовать залог. Вырученные от продажи деньги пойдут на погашение основного долга, начисленных процентов и штрафов.

Чтобы понимать, насколько обеспечена ипотечная ссуда, делается оценка квартиры. В отчете указывается две величины:

  1. Ликвидная стоимость жилья, за которую его можно быстро продать.
  2. Рыночная цена исходя из текущих условий. За эту стоимость банк сможет реализовать имущество без срочности.

Квартира ставится на баланс кредитора по наименьшей величине, то есть ликвидной стоимости. Таким образом финансовая организация минимизирует риски невыплаты ипотечного долга. Даже если клиент не вернет деньги согласно графику платежей, кредитор сможет возместить понесенные затраты путем продажи квартиры.

Оценка квартиры для ипотеки полезна и получателю кредита. Профессиональные расчеты помогут сделать вывод о настоящей рыночной стоимости имущества, которое он решил купить. Если продавец завысил цену, это будет известно после ознакомления с оценочным отчетом. К тому же, все расчеты в документе аргументированы объективными данными (район города, стоимость аналогичных квартир, состояние помещения и пр.).

Еще один важный момент, который интересует банк при выдаче ипотеки – соответствие цены в договоре и настоящей стоимости квартиры. Если сумма по сделке искусственно завышена, кредитор не сможет реализовать имущество и закрыть этими деньгами кредит. Такие разногласия могут возникнуть по причине отсутствия выбора на рынке недвижимости, наличия дополнительных факторов (например, хороший ремонт или продавец оставляет мебель) или говорить о намеренном завышении цены с целью обналичить деньги.

Ипотека с завышением: риски продавца и покупателя

Клиент сможет получить только определенный процент от рыночной стоимости имущества. Как правило, максимальная сумма ипотеки устанавливается в диапазоне 70-90% от цены, указанной в оценочном отчете. Оставшуюся часть клиент должен внести в качестве первоначального взноса.

Отчет об оценке квартиры для ипотеки

Результатом обращения в оценочную компанию станет получение отчета об оценке квартиры для ипотеки. В нем подробно описывается оцениваемая недвижимость и порядок расчета ее стоимости. В конце документа оценщик делает заключение о цене имущества на момент проведения осмотра.

К текстовой части оценочного отчета прикладываются фотографии и копии бумаг на квартиру. Обратите внимание, что оценщик, проводивший работу, должен подписать документ и поставить печать. Готовый отчет брошюруется и прошивается.

Внимание! Оценочный отчет действителен в течение 6 месяцев. Если в этот период вы не успели получить ипотеку, документ придется заказывать заново.

При расчете специалисты могут использовать следующие методы:

  1. Сравнительный. Оценщик сравнивает стоимость уже совершенных и предполагаемых сделок с аналогичными квартирами, на этом основании делает выводы. Для оценки квартиры применяется именно такой подход.
  2. Затратный. Анализируются затраты на возведение подобного жилья. Зачастую используется для оценки вновь построенных зданий.
  3. Доходный. Учитывается возможность увеличения стоимости данной недвижимости. Как правило, такой подход применяется при оценке коммерческих площадей, цель использования которых – получение прибыли.

На оценочную стоимость квартиры влияет несколько факторов:

  • район нахождения;
  • технические параметры дома (год возведения, материалы, наличие парковочных мест во дворе, близость остановки, школы, детского сада, содержание подъезда и пр.);
  • состояние жилого помещения (ремонт, стеклопакеты, пол и пр.), этаж, сколько комнат;
  • цена на аналогичные квартиры.

Если вам нужна определенная стоимость в оценочном отчете, не стесняйтесь озвучить ее оценщику. Он может пойти навстречу и применить повышенные коэффициенты, если в квартире сделан хороший ремонт, поставлены новые окна, двери и пр. Дело в том, что оценочная стоимость может быть установлена в определенном диапазоне. Небольшие колебания цены не имеют серьезного значения для банка и оценщика.

Как выбрать оценочную компанию

Кто делает оценку квартиры при ипотеке? Этим занимаются специализированные оценочные компании или ИП. Специалисты должны иметь профильное образование, состоять в «Российском обществе оценщиков» и оформить полис страхования профессиональной деятельности.

Стоимость оценочных отчетов в среднем одинакова, вы не найдете серьезной разницы в цене у разных фирм-оценщиков. Основным фактором выбора станет наличие аккредитации в банке-кредиторе. Нельзя заказать оценку квартиры для ипотеки в первой попавшейся конторе, такой оценочный отчет банк не примет. Вам необходимо выбрать оценщика из перечня, представленного на сайте кредитной организации или попросить актуальные адреса у ипотечного менеджера.

Почему банки так строго относятся к оценочным отчетам? Как мы уже говорили ранее, выдача ипотечного займа – большой риск для кредитора. Крупная сумма и длительный срок выплаты увеличивают вероятность невозврата денег. Завышенная залоговая стоимость в оценочном отчете приведет к тому, что банк не получит обратно свои деньги при реализации имущества. Поэтому он должен быть уверен в оценщике, сделавшем расчет цены залога.

Из множества компаний, действующих на рынке, только небольшая часть становится постоянными партнерами ипотечных банков. Они проходят строгий отбор и делают работу добросовестно, ведь именно от кредиторов получают большую часть своих клиентов. Любая претензия к оценщику может послужить основанием для прекращения аккредитации, а для компании это крайне невыгодно. Поэтому банк уверен, что сведения, указанные в отчете, соответствуют действительности.

На что обратить внимание при выборе оценщика:

  1. Стаж работы в данной области. Только квалифицированный специалист сможет правильно определить стоимость недвижимости.
  2. Наличие полиса страхования ответственности. Если деятельность оценщика признается ошибочной, страховая компания компенсирует ущерб клиенту.
  3. Репутация. Отзывы о работе оценщика легко отыскать в интернете.
  4. Стоимость услуг. Слишком низкий ценник может говорить о недостаточной компетентности специалиста, который старается привлечь клиентов любыми способами. Востребованные оценщики не имеют недостатка в работе.
  5. Количество банков, доверяющих данной фирме. Если она сотрудничает с такими гигантами рынка, как Сбербанк, Россельхозбанк или ВТБ, скорее всего, качество услуг на высоком уровне.

Большинство банков дает клиентам список оценочных компаний, отчеты которых они принимают, поэтому попасть на мошенников сложно. Клиенту остается только выбрать ближайшего к нему оценщика и определиться с ценой услуги.

Важно! Перечень оценочных компаний носит рекомендательный характер.

Однако если вы решите обратиться в другую фирму, будьте готовы к долгому периоду согласования отчета с банком. Ипотечная сделка и без того занимает много времени, дополнительно затягивать ее за счет не аккредитованной оценочной компании просто нет смысла.

Стоимость оценки квартиры

Стоимость оценки квартиры для ипотеки зависит от следующих факторов:

  • регион нахождения объекта недвижимости;
  • площадь, количество комнат;
  • опыт и профессионализм оценщика.

Средняя стоимость оценочного отчета по России составляет 2500 — 4000 рублей. Однако если речь идет об оценке квартиры большой площади или за городом, цена может возрасти. Обратите внимание, что в случае отмены сделки понесенные расходы не возмещаются, даже если отказ был со стороны банка.

Важно! При необходимости клиент может получить копию оценочного отчета. Как правило, она выдается бесплатно, но в некоторых компаниях ценник составляет 500 — 1000 рублей.

Кто оплачивает оценку квартиры при ипотеке? Продавец или покупатель — по договоренности. Как правило, расходы берет на себя ипотечный заемщик, потому как изготовление отчета в его интересах. В некоторых случаях стоимость оценки входит в комиссию риэлтора, занимающегося подбором недвижимости. Заказать оценочный отчет могут обе стороны сделки и их представители.

Документы для заказа оценки

Чтобы оформить оценочный отчет, клиент должен собрать определенный пакет документов. Большинство бумаг должно находиться на руках у продавца, а недостающие придется заказать. Предоставьте оригиналы документов для оценки квартиры для ипотеки:

  1. Свидетельство о праве собственности или выписку из Росреестра.
  2. Договор основания права владения (купли-продажи, обмена, дарственная, свидетельство о праве на наследство и пр.).
  3. Экспликация квартиры или план БТИ. В документе должны быть детально описаны все помещения квартиры с указанием точных размеров. Во время осмотра жилья специалист по оценке устанавливает соответствие его реального состояния и на бумаге. Если в помещении есть самовольная перепланировка, ее придется зарегистрировать или устранить.
  4. Справка о материале перекрытий, если дом построен до 1960 года. Для банка и страховой компании здания с деревянными перекрытиями представляют высокий риск утраты залога. Страховщик и банк могут не одобрить подобный объект недвижимости. Поэтому прежде чем заказать отчет, поинтересуйтесь у кредитного менеджера, возможна ли покупка такой квартиры.
  5. Паспорта владельцев недвижимости и заказчика отчета, если им выступает другое лицо.

В оценочной компании снимут копии с представленных бумаг, которые вам предложат заверить. Впоследствии они будут вложены в отчет. Укажите свой номер телефона для связи и ожидайте сообщения о готовности документа.

Как происходит оценка квартиры

Когда надо делать оценку квартиры для ипотеки? Заказывать отчет необходимо, если у вас уже есть точная договоренность о продаже и первичное одобрение банка. Когда вы посмотрели все возможные варианты и точно решили купить именно эту недвижимость, можно сделать заявку на проведение оценки.

Обратите внимание! Следует сразу же уведомить продавца о покупке квартиры в кредит. Дело в том, что ипотечные сделки занимают гораздо больше времени, чем другие способы оплаты.

Как происходит оценка квартиры при ипотеке:

  1. Когда вы определились с объектом недвижимости, согласовали с его хозяевами необходимость оценки, можно обращаться к оценщикам.
  2. Возьмите у ипотечного менеджера перечень аккредитованных фирм и обратитесь в любую из них.
  3. Предоставьте оценщику документы согласно списку. Не забудьте уточнить, что оценочный отчет требуется для ипотеки.
  4. Подпишите договор предоставления услуг и оплатите их стоимость.
  5. Далее происходит осмотр квартиры, он занимает не более получаса. В ходе визита оценщик делает фотографии жилых комнат и дома снаружи.
  6. На основании полученных данных специалист делает расчет стоимости.
  7. Клиенту выдается оценочный отчет.

Срок оценки квартиры для ипотеки зависит от загруженности оценщика, но обычно не превышает 2-3 дней. В этот период он должен изучить документы и выехать на осмотр. Сколько делается оценка квартиры для ипотеки? Обычный срок изготовления документа занимает в среднем 3-5 дней, за срочность придется доплатить.

Что делать после оценки квартиры для ипотеки? Полученный отчет нужно предоставить в банк для дальнейшего рассмотрения кредитной заявки. Если стоимость квартиры его устраивает, далее происходит подписание документации на кредит. В противном случае вам придется искать новую квартиру или корректировать параметры займа – срок, сумму, первоначальный взнос.

Ипотека без оценки квартиры

Ипотека без оценки квартиры возможна в том случае, если актуальный отчет уже имеется в распоряжении банка. К примеру, недвижимость продает банковский заемщик. Ввиду того, что отчет действителен только 6 месяцев, такое случается редко.

Еще один выгодный для клиента вариант приобретения имущества без оценки – использование сервиса ДомКлик от Сбербанка. Это пилотная программа, позволяющая ускорить получение ипотеки и сэкономить на изготовлении оценочного отчета. Чтобы воспользоваться предложением банка, вам следует выбрать квартиру на портале ДомКлик. В объявлении должна стоять специальная отметка «Возможно одобрение без оценки».

Чтобы квартира участвовала в программе, она должна соответствовать следующим условиям:

  1. Стоимость: не более 20 млн. рублей – для Москвы и Санкт-Петербурга, до 10 млн. рублей – для определенных крупных городов, до 5 млн. рублей – для остальных населенных пунктов.
  2. Цена квартиры не превышает более чем на 10% значение, рассчитанное при помощи специального сервиса «Анализ цены».
  3. Стены и перекрытия в здании не деревянные.
  4. В доме более 3-х этажей.
  5. В объявлении о продаже квартиры содержится больше одной фотографии.
  6. Площадь объекта в объявлении соответствует данным Росреестра.
  7. Указан кадастровый номер квартиры, есть полное ее описание.
  8. Продавец зарегистрирован на портале ДомКлик.

Обратите внимание! Заявление об отсутствии требования оценочного отчета предварительное. При рассмотрении объекта недвижимости по конкретной ипотечной сделке банк может попросить провести его оценку.

Если вам приглянулась квартира на сайте ДомКлик, вы можете в том же сервисе подать заявку на одобрение ипотеки без визита в банк. Для этого нужно зарегистрироваться в личном кабинете и заполнить анкету. После одобрения кредита договоритесь о просмотре объекта, отмеченного специальным значком. Отправьте выбранную квартиру на рассмотрение банка и дождитесь решения. Если оно положительное, можно отправляться в Сбербанк для оформления ипотеки.

Вход в личный кабинет на Домклик от Сбербанка

В случае необходимости возможно поменять приобретаемый объект недвижимости, ведь вы не потратили время и деньги на сбор документов и заказ оценочного отчета. Квартира предварительно одобрена банком, нужно только получить окончательное решение по ней.

Составление оценочного отчета не вызывает трудностей у банковских клиентов. Основное правило – следовать рекомендациям кредитного менеджера и обращаться к оценщикам-партнерам банка. Заказывать оценку нужно, когда у вас есть уверенность в одобрении банка и согласии хозяев на продажу в ипотеку.

Как происходит оценка квартиры при ипотеке?

Оценка квартиры для ипотеки – обязательное условие при ее оформлении. Как только заемщик выбрал интересующий его объект недвижимости, ему необходимо сразу заказать оценку его рыночной стоимости у специалиста. Она является ключевым фактором, который учитывается банком при выдаче денежных средств.

Процедура оценки является страховкой для обеих сторон сделки, так как в случае нарушения ее условий заемщиком он сможет продать квартиру и полностью погасить задолженность перед банком. Нанимать оценщика нужно до выхода на сделку, поскольку люди часто завышают стоимость своей квартиры, которая часто разительно отличается от рыночной. Поэтому денег на покупку выбранного объекта недвижимости может не хватить, так как банк выдаст только ту сумму, которая равна ликвидной стоимости квартиры.

Где заказать оценку квартиры?

Узнать о стоимости объекта недвижимого имущества можно в компаниях, кто делает оценку, или у оценщиков, действующих от собственного лица. Банки сотрудничают с такими организациями, поэтому проблем с их выбором не возникает. Заемщик может отказаться от компаний, рекомендуемых банком, но лучше от этого воздержаться в силу очевидных причин:

  1. Оценочная компания от банка – проверенный и надежный партнер;
  2. Ускоряется процесс рассмотрения заявки на выдачу займа, так как не возникает форс-мажорных ситуаций, таких, например, как непринятие банком отчета за несоблюдение в нем требований ассоциаций ИЖК и РБ и самой банковской организации.

По действующему законодательству оценщик от фирмы или действующий индивидуально должен страховать деятельность на срок от одного года, на регулярной основе уплачивать взносы в компенсационный фонд саморегулируемой организации, быть ее членом, иметь полис страхования ГО на сумму 300 и более тысяч рублей, не состоять в родстве с тем, кто хочет взять ипотеку.

Дополнительно к указанным выше требованиям при подборке фирмы-оценщика принимайте во внимание следующие данные:

  • Репутацию компании;
  • Время ее работы на рынке;
  • Отзывы о компании в сети интернет или в других источниках.

Дополнительно вы можете запросить в компании формы договоров и отчетов для проведения оценки и проверить их на соответствие требованиям, изложенным в 10-ой и 11-ой статьях федерального закона «Об оценочной деятельности».

Это важно: заемщик имеет право обратиться к неаккредитованным банком компаниям-оценщикам. Если банк запрещает это делать, лучше запросить письменный отказ с разъяснениями. Если причины отказа объективны, можно попросить у сотрудников оценочной компании переделать отчет и устранить выявленные недочеты. При отказе сделать это можно обратиться за помощью к эксперту саморегулируемой организации оценщиков для проведения экспертизы.

Часто причины отказа необъективны и в этом случае заемщик может подать иск в судебные инстанции. Суд обяжет банк принять отчет к рассмотрению и на его основании выдать нужную сумму ипотечного кредита.

Как происходит процесс оценки рыночной стоимости квартиры?

Независимо от того, как происходит оценка квартиры при ипотеке, заемщик должен выполнить два требования:

  1. Собрать необходимые документы для оценки квартиры для ипотеки;
  2. Вызвать оценщика на объект.

Перечень документов, которые требуется подготовить заемщику:

  1. Договор купли-продажи недвижимого имущества, либо долевого участия, свидетельство регистрации объекта недвижимости;
  2. План и экспликацию помещения;
  3. Кадастровый паспорт;
  4. Паспорт.

После сбора необходимых документов следует позвонить в компанию по оценке рыночной стоимости квартиры для ипотеки, оставить заявку на заключение договора, уточнить стоимость и сроки оценки, а также спланировать время встречи с сотрудником фирмы.

Существует несколько вариантов оценки недвижимости:

  • Рыночный подход (специалист проводит анализ завершенных сделок на рынке, аналогичных той, что проводится с выбранной квартирой);
  • Затратный подход в процессе которого определяют размер затрат на строительство аналогичного жилья;
  • Доходный подход (учитывается возможность увеличения рыночной стоимости объекта).

При оценке специалистом учитываются только те характеристики объекта, которые останутся неизменными на протяжении всего времени. По полученным данным в срок от одного до пяти дней он формирует отчет с указанием ликвидной и рыночной стоимости объекта, который после предоставляет в банк.

Отчет помимо основной информации должен включать в себя фотографии, сделанные при проведении оценочной кампании, копии всех необходимых документов на квартиру в новостройке или старом жилом фонде и компании-оценщика. Объем отчета в среднем – 27-30 страниц. Главный параметр, который банк принимает во внимание при выдаче денежной суммы – ликвидная стоимость квартиры, поскольку за эти деньги он сможет продать ее в случае неисполнения заемщиком условий договора.

Один из вопросов, который часто задают заемщики – «Кто оплачивает оценку?». Затраты на это несет тот, кто желает приобрести квартиру в собственность.

Оценка квартиры для ипотеки Сбербанка

Оценка квартиры для ипотеки Сбербанка проводится по описанной выше схеме. Список аккредитованных банком компаний имеется на сайте организации, там же можно убедиться в наличии у каждой из них аккредитации. Независимая оценка включает в себя:

  1. Обязательный осмотр помещения;
  2. Составление отчета, отображение в нем фотографий и копий документов;
  3. Обоснованность проведенной оценки;
  4. Предоставление отчета в банк.

Процедура оценки проводится компаниями в строгом соответствии с требованиями Сбербанка, поэтому проблем при рассмотрении отчета и принятии положительного решения на выдачу ипотечного кредита не возникает.

Оценка квартиры для ВТБ 24 по ипотеке ничем не отличается от оценки для Сбербанка поэтому рассматривать ее особенности не будем.

Видео: Тонкости ипотечной оценки недвижимости

Стоимость оценки

Сколько стоит оценка? Стоимость оценки квартиры для ипотеки Сбербанка в Москве и области находится в пределах 3500—4000 рублей, в Санкт-Петербурге – 3000—3500 рублей.

Сколько действует отчет?

Указанная в отчете цена объекта недвижимости имеет действие в течение полугода, что продиктовано требованиями действующего законодательства. По истечении этого срока экспертиза назначается повторно.

Зная о том, для чего нужна оценка квартиры при ипотеке, вы будете увереннее чувствовать себя при проведении сделки. По состоянию на 2020 год никаких нововведений эта процедура не содержит. Для экономии времени пользуйтесь услугами компаний, с которыми сотрудничают банки. Это в то же время наиболее безопасно.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *