Подземная автостоянка в жилом доме

В современных новостройках предусмотрены три типа паркинга: подземный, наземный (как правило многоуровневый) и открытый. По комфорту и стоимости они сильно отличаются. В статье поговорим о первом типе — машиноместах в подземном паркинге. Рассмотрим нюансы выбора, стоимость парковочного места и ежемесячных платежей, а также сопоставим покупку машиноместа с арендой.

В каких новостройках есть подземный паркинг?

Наличие подземного паркинга — это признак класса жилья. Как правило, его предусматривают в новостройках начиная от комфорт-класса и выше. Есть и примеры подземного паркинга в жилых-комплексах эконом-класса, но их мало. В идеале количество машиномест стремится к количеству квартир. Но в комфорт- и бизнес-классе их все-таки меньше, чем квартир. Бывает даже в два или три раза. Только в элитных проектах вы встретите машиноместа по количеству квартир или больше: с учетом двух машин на квартиру.

Какие «фишки» в подземном паркинге?

Машиноместа в подземном паркинге связывают с реальным комфортом. В современных парковках оборудованы пожарная и охранная сигнальная системы, контроль доступа и видеонаблюдения, проведено освещение, противопожарная вентиляция и ряд других технических требований.

Подземный паркинг может состоять из нескольких уровней. В высотных проектах их обычно два или три. На этих уровнях предусматривают все то, чем подземный паркинг так манит: автомойку, шиномонтаж, систему подкачки шин. В некоторых проектах выделяют места для электромобилей и мотоциклов, предусматривают семейные машиноместа и машиноместа с автоподъемником, который позволяет разместить два автомобиля друг над другом.

В подземный паркинг не пустят непрошенных гостей: контроль доступа происходит при помощи системы считывания автомобильного номера, по персональным картам доступа или брелкам-меткам. В подземном паркинге могут быть предусмотрены гостевые машиноместа. Туда пустят только тех гостей, на которых жильцы выписали пропуск.

В большинстве новостроек в подземный паркинг можно спуститься на лифте. Он охраняется, ведется видеонаблюдение. Представьте, на улице зима, а вы — спускаетесь на теплый -1 этаж, не чистите и не отапливаете свою машину. Просто садитесь и едете. Бонусом: вечером вам не надо будет искать парковочное место на переполненной стоянке у дома или вообще кидать автомобиль где-то вдалеке.

В холодное время в помещениях подземной автостоянки предусмотрена температура воздуха не менее +5° С.

Сколько времени можно потратить зимой на чистку и обогрев автомобиля? Допустим, 15-20 минут утром. На то, чтобы припарковать машину, может понадобиться и 15, и 30 минут, и даже больше. Считаем: зимой, имея машиноместо в подземном паркинге, можно сэкономить как минимум 30 минут свободного времени в день. Думаю, что не стоит говорить, что вы точно сможете придумать, на что их лучше потратить.

Сколько стоят машиноместа?

Стоимость машиномест в подземном паркинге напрямую зависит от класса проекта и стадии его готовности. Как правило, старт продаж машиномест не начинается с котлована. Обычно застройщик придерживает машиноместа, подогревая интерес со стороны жителей. И в тот момент, когда открывается продажа паркинга — самые лучшие предложения обычно «улетают» очень быстро.

В проектах, где остается много нераспроданных машиномест, через два-три года после сдачи машиноместо могут предложить в подарок при покупке квартир или апартаментов определенной площади.

Вернемся к цифрам. За МКАД машиноместо можно приобрести от 400 тыс. рублей. В Москве от 800 тыс. рублей до 4,5 млн рублей в сегментах комфорт- и бизнес-класса. В элитных комплексах, по оценке агентства недвижимости «Метриум», средняя стоимость парковочного места в подземном паркинге может достигать 6 млн рублей и выше.

Ценообразование зависит от расположения машиноместа в паркинге и его площади. Обычно наиболее дорогие места находятся на -1 этаже парковки (если она многоуровневая), рядом с лифтом, подальше от контейнеров для мусора.

Реальная история: в одном московском проекте комфорт-класса машиноместа вывели в продажу почти после двух лет после старта продажи квартир. Сначала «для своих» по почте и в мессенджеры, без анонса на сайте. Собственники, которые оставляли заявку на паркинг, получили план парковки и стоимость машиномест с пометами «свободно/бронь» в excel-файле. При стоимости квартир от 209 тыс. руб./м² цена на самое бюджетное одиночное машиноместо 13,25 м² составила 1,2 млн руб., на семейные от 30 м² — от 2 млн руб.

Бронь на машиноместо действовала только сутки, на одного человека выделяли по одному машиноместу, если нужно больше — для покупки предлагались семейные места. Скидок на паркинг не было, также выпустили в продажу не весь пул мест. По словам менеджера: «Следующая партия машиномест из резерва будет выведена после существенного повышения цен». Покупка осуществлялась только по 100% оплате. Большая часть машиномест была раскуплена за 2-3 дня.

Машиноместо в 90% случаев можно купить в ипотеку: существуют программы как без ограничений, так и на покупку только в проектах-партнерах одновременно с покупкой квартир. Но на практике — наиболее выгодные машиноместа могут не дождаться одобрения банка.

Какие коммунальные платежи?

За содержание машиноместа в подземном паркинге надо платить ежемесячные коммунальные платежи. Стоимость услуг зависит от площади машиноместа и класса новостройки. К примеру, в свежей новостройке комфорт-класса в Москве (2019 г.) в счет включают отопление, электроснабжение и содержание паркинга, которое рассчитывается исходя из площади. Итоговая сумма в месяц за машиноместо 16,2 м² составляет почти 2 000 рублей.

Может быть, лучше арендовать?

Многие жители новостроек рассматривают аренду машиномест. Их могут сдавать собственники и управляющая компания, в случае если остались нераспроданные лоты. По оценке агентства недвижимости «Метриум», стоимость машиноместа, в зависимости от локации и класса новостройки, может варьироваться от 3 000 до 20 000 рублей в месяц.

Приведем примеры актуальных цен на машиноместа в подземном паркинге от собственников и агентов:

новостройка

локация

класс

площадь

стоимость в месяц

Меркурий Сити

Москва, Пресненский

элит

16 м²

35 000 ₽

Wine House

Москва, Замоскворечье

элит

14 м²

20 000 ₽

Wellton park

Москва, Хорошево-Мневники

комфорт/бизнес

20 м²

15 000 ₽

Фили Град

Москва, Филевский парк

бизнес

15 м²

12 000 ₽

Селигер Сити

Москва, Западное Дегунино

комфорт

17 м²

7 500 ₽

Наследие

Москва, Преображенское

бизнес

15 м²

5 000 ₽

Прима Парк

НАО, Щербинка

эконом/комфорт

17 м²

6 000 ₽

Маяк

МО, Химки

комфорт

15 м²

6 500 ₽

МО, Красногорск

комфорт/бизнес

15 м²

6 000 ₽

Новокосино-2

МО, Реутов

эконом/комфорт

16 м²

5 000 ₽

Таким образом, в год на аренду паркинга в проекте комфорт-класса при ставке 8 000 рублей уйдет 96 000 рублей. Сами машиноместа за счет сдачу в аренду окупятся за 10 лет или дольше, в зависимости от их стоимости. В расчетах не учитываем расходы на коммунальные платежи.

Выводы

Руководствуясь подобной аналитикой об окупаемости, ряд экспертов считают покупку машиноместа в подземном паркинге невыгодной инвестицией. Но на другой чаше весов, не аналитической — ежедневный комфорт, который предусматривает покупка машиноместа.

О покупке места в подземном паркинге стоит задуматься при покупке жилья на долгий срок. Приобретая машиноместо, вы не будете зависеть от открытых парковок на улице и арендодателей и сможете потратить «выкроенные» полчаса на что-то более приятное.

В многоквартирном доме есть паркинг, расположенный на трёх этажах (подземная парковка). На каждом из этажей этого паркинга есть отдельный счётчик электрической энергии. По техническому паспорту паркинг значится как общее имущество многоквартирного дома, за каждым местом в паркинге имеется право собственности (выписка из ЕГРН), в котором указано, что данное место нежилое. Большинство собственников машино-мест не имеют в данном доме в собственности жилого помещения.
Могут ли собственники машино-мест заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями напрямую как собственники нежилых помещений?

27 декабря 2019

Постановлением Правительства РФ от 26.12.2016 N 1498 «О вопросах предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества в многоквартирном доме» с 1 января 2017 г. внесены изменения в Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденные постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (далее — Правила N 354), и Правила, обязательные при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами для целей оказания коммунальных услуг, утвержденные постановлением Правительства РФ от 14.02.2012 N 124.
Так, согласно п. 6 Правил N 354 в новой редакции поставка холодной воды, горячей воды, тепловой энергии, электрической энергии и газа в нежилое помещение в многоквартирном доме, а также отведение сточных вод осуществляются на основании договоров ресурсоснабжения, заключенных в письменной форме непосредственно с ресурсоснабжающими организациями.
Следовательно, предъявление к оплате объемов коммунальных ресурсов собственникам нежилых помещений должно производиться напрямую ресурсоснабжающей организацией. Целью нового правового регулирования явилось изъятие правоотношений по поводу поставки ресурсов в нежилое помещение по договору с ресурсоснабжающей организацией из предмета договора между управляющей организацией и собственником нежилого помещения и, соответственно, из зоны ответственности управляющей организации.
Таким образом, с 1 января 2017 года собственник нежилого помещения, являющегося частью многоквартирного жилого дома, обязан оплачивать коммунальные ресурсы непосредственно ресурсоснабжающей организации независимо от способа управления домом. При этом договоры о предоставлении коммунальных услуг, ранее заключенные с управляющими компаниями, в части поставки коммунальных ресурсов в нежилые помещения прекращают действие, а поставленные коммунальные ресурсы предъявляются к оплате собственникам нежилых помещений напрямую ресурсоснабжающей организацией. Такая схема оплаты коммунальных ресурсов, поставленных в нежилые помещения многоквартирных домов, является императивной и не зависит от волеизъявления сторон соответствующих правоотношений.
Понятие нежилого помещения приведено в п. 2 Правил N 354. При этом к нежилым помещениям приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств: машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией.
В п. 29 ст. 1 ГрК РФ машино-место определено как предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. Как следует из ч. 6.2 ст. 24 Федерального закона от 13.07.2015 N 218 «О государственной регистрации недвижимости», границы машино-места определяются проектной документацией здания, сооружения и обозначаются или закрепляются лицом, осуществляющим строительство или эксплуатацию здания, сооружения, либо обладателем права на машино-место, в том числе путем нанесения на поверхность пола или кровли разметки (краской, с использованием наклеек или иными способами). Если границы машино-места описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке, то они в соответствии с гражданским законодательством относятся к недвижимым вещам (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Соответственно, все расходы по содержанию этого имущества в силу закона возлагаются на собственника (ст. 210 ГК РФ).
Таким образом, машино-места имеют назначение нежилого помещения, предназначены для размещения транспортного средства и в гражданском обороте выступают в качестве самостоятельного объекта гражданских прав. При этом обязанность заключения прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями на собственников машино-мест не распространяется (абзац 6 п. 6 Правил N 354). Иными словами, поставка коммунального ресурса в помещения, отведенные под стоянку автотранспорта, обеспечивается исполнителем коммунальных услуг посредством заключения с ресурсоснабжающими организациями договоров о приобретении коммунальных ресурсов. Плата за коммунальные услуги вносится собственниками машино-мест управляющей организации. Заключение самостоятельных договоров с ресурсоснабжающими организациями не требуется.
Вместе с тем Правила N 354 не содержат прямого запрета на заключение подобных договоров, равно как и правового механизма их заключения. Само по себе отсутствие обязанности у собственников машино-мест заключать отдельные договоры с ресурсоснабжающими организациями не освобождает их от обязанности оплачивать потребленные коммунальные ресурсы. В частности, абзацем 5 п. 6 Правил N 354, действие которого для собственников машино-мест не ограничено, предусмотрено, что в случае отсутствия у потребителя в нежилом помещении письменного договора ресурсоснабжения, предусматривающего поставку коммунальных ресурсов в нежилое помещение в многоквартирном доме, заключенного с ресурсоснабжающей организацией, объем коммунальных ресурсов, потребленных в таком нежилом помещении, определяется ресурсоснабжающей организацией расчетными способами, предусмотренными законодательством РФ о водоснабжении и водоотведении, электроснабжении, теплоснабжении, газоснабжении для случаев бездоговорного потребления (самовольного пользования). То есть возможность оплаты стоимости потребленного коммунального ресурса собственниками машино-мест непосредственно ресурсоснабжающей организации законодательством допускается. Однако могут ли такие собственники переходить на прямые расчеты с ресурсоснабжающими организациями в иных случаях, законодатель не раскрывает. Учитывая, что обязанность такого перехода в Правилах N 354 отсутствует, то инициатором заключения подобных договоров, на наш взгляд, должны выступать именно собственники машино-мест.
К сожалению, каких-либо официальных разъяснений, судебной практики по данному вопросу нам обнаружить не удалось.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Амирова Лариса

Ответ прошел контроль качества

Недавно в статье в нашем блоге мы разбирали дело, в котором Верховным судом РФ в Определении от 18 декабря 2019 г. № 309-ЭС19-23456 по делу № А76-56/2019 высказана правовая позиция о правомерности оплаты видеонаблюдения в многоквартирном доме (МКД) не согласно своей доле в общем имуществе (ОИ) МКД, а с квартиры, если собственники на общем собрании собственников помещений (далее — ОСС) МКД приняли такое решение.

А в Определении ВС РФ от 6 августа 2019 г. № 09-ЭС19-12718 Верховный суд РФ и нижестоящие суды как раз по поводу установления равного размера платежа за охрану для всех собственников признали аналогичное предписание ГЖН законным и обоснованным.

В нашей статье мы проанализируем дело, рассмотренное в Конституционном суде РФ, по заявлению гражданки РФ о несоответствии Конституции РФ нормы части 4 статьи 6 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», согласно которой до прекращения права общей долевой собственности на помещение собственник машино-места, образованного в соответствии с частью 3 данной статьи, имеет право пользования имуществом, оставшимся после выдела машино-места и необходимым для прохода или проезда к машино-месту, и несет бремя содержания такого имущества в объеме, существовавшем до выдела машино-места, в порядке, установленном законодательством РФ.

Указанный процесс не совсем аналогичный тем делам, по которым Верховный суд РФ выносил решения, касающиеся оплаты видеонаблюдения и охраны, реквизиты которых приведены выше. Но оно также интересное в плане изучения судебной практики и толкования норм жилищного законодательства РФ.

Собственники паркинга МКД провели собрание и приняли решение выделить в натуре машино-места в паркинге, а проходы между ними и остальные площади паркинга передать в общедолевую собственность собственников всего дома.

Понятие нежилое помещение в многоквартирном доме определено Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (далее — Правила 354).

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 Правил 354 к нежилым помещениям приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией).

Анализ норм законодательства дает основания считать подземный паркинг нежилым помещением в МКД, принадлежащим владельцам машино-мест на праве общей долевой собственности (если учтен единый объект недвижимости — подземный паркинг) или состоящим из машино-мест, находящихся в частной собственности, и мест общего пользования, находящихся в общей собственности собственников машино-мест.

Для того, чтобы выделить в натуре свое машино-место, все собственники машино-мест в силу закона должны были все зарегистрировать право собственности на каждое машино-место.

Исходя из положений ч.ч. 3 и 4 ст. 6 Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ любой участник общей долевой собственности на указанные недвижимые объекты имеет право с согласия остальных сособственников осуществить выдел в натуре своей доли (ее части) посредством определения границ причитающегося ему машино-места и зарегистрировать право собственности на него.

В силу положений части 3 статьи 6 Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон 315-ФЗ) общая долевая собственность на помещение, в границах которого располагаются объекты, образованные в соответствии с частью 3 настоящей статьи, прекращается со дня выдела в натуре доли последним участником долевой собственности и регистрации им права собственности на машино-место.

Имущество, оставшееся после выдела долей из общей собственности на помещения, здания или сооружения, предназначенные для размещения транспортных средств, а также регистрации прав на машино-места и необходимое для прохода или проезда к машино-местам, является общим имуществом собственников помещений и (или) машино-мест (часть 5 статьи 6 Закона 315-ФЗ).

То есть, до выделения в натуре и оформления изменений последним участником общедолевой собственности паркинга, все бремя его содержания возлагалось на общедолевых собственников паркинга, а оплата начисляется пропорционально доле каждого собственника всего нежилого помещений (паркинга). С этим как раз и не согласилась гражданка, направив исковое заявления в суд к ТСЖ, которое, по ее мнению, неправомерно начисляло ей платежи.

В результате суды первой и апелляционной инстанции отказали ей в удовлетворении иска (Апелляционное определение СК ВС Республики Коми от 25 апреля 2019 года по делу № 33-2652/2019). Кассационная инстанция ВС Республики Коми отказала в передаче дело на рассмотрение кассационной жалобы заявителя.

Собственница машино-места в паркинге обратилась в Конституционный суд РФ, поставив под сомнение конституционность норм закона, на основании которых суды в отношении ее иска принимали решения, а именно: части 4 статьи 6 Закона 315-ФЗ.

КС РФ не нашел оснований для принятия данной жалобы к рассмотрению, так как «…оспариваемое положение направлено на обеспечение сохранности имущества, равенства прав долевых собственников помещения, предназначенного для размещения транспортных средств, и лиц, обладающих правом собственности на машино-места, расположенные в указанном помещении, отвечает интересам собственников и пользователей данного имущества и само по себе не может расцениваться как нарушающее указанные в жалобе конституционные права заявительницы.

Проверка же законности и обоснованности судебных постановлений не входит в полномочия Конституционного Суда Российской Федерации, как они определены статьей 125 Конституции Российской Федерации и статьей 3 Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации».

Таким образом, общедолевые собственники паркинга имеют право с согласия всех участников выделить в натуре свое машино-место и зарегистрировать право собственности на него. Тогда проходы, проезды между машино-местами будут переданы в общедолевую собственность МКД согласно вышеуказанным норм закона.

Однако до момента такой регистрации всеми собственниками машино-мест в паркинге, они будут нести бремя его содержания в полном объеме согласно доле каждого в общедолевой собственности паркинга.

С уважением, Снежана Соболевская.

Компания «Бурмистр.ру» оказывает юридические услуги управляющим компаниям и ТСЖ. Вся необходимая информация о сервисе .

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *