Покупка комнаты плюсы и минусы

Содержание

Как правильно покупать комнату в общежитии?

Не каждый гражданин может похвастаться огромной суммой накоплений или высоким доходом, которые могли бы позволить ему купить собственную большую квартиру. Чаще всего граждане находятся в условиях острой ограниченности финансовых средств, но приобрести своё жильё все же стараются.

В такой ситуации выходом может быть покупка комнаты в общежитии или коммунальной квартире. Нужно быть готовым к тому, что в таком помещении будет огромное число соседей, и с ними придётся как-то мирно сосуществовать.

Кроме того, часто подобная недвижимость продаётся незаконно без соблюдения особой процедуры реализации, регламентированной нормами законодательства. О том, какие неприятные сюрпризы могут Вас ждать при приобретении комнаты в общежитии или коммуналке, и как избежать подводных камней, расскажем в нашей статье.

Общежитие или коммуналка?

Общежитие и коммунальная квартира – это два вида жилья, которые предполагают совместное проживание в одном объекте недвижимости нескольких семей, не являющихся родственниками.

И хоть каждый собственник такой комнаты имеет своё изолированное помещение для жизни, сталкиваться с соседями им регулярно приходится. Все дело в том, что в коммуналке общая кухня и санузел. Именно в таких видах жилья часто возникают различные конфликты между соседями, которые часто заканчиваются совершением преступлений или административных проступков.

Общежитие по закону считается местом для временного проживания, однако фактически это давно не так. Бывают общежития студенческими, семейными и рабочими.

Купить комнату в студенческом общежитии невозможно, их не выставляют на продажу, они принадлежат учебным заведениям. А вот комнаты в семейных и рабочих общежитиях давно продают. Поэтому именно такую комнату Вы может при желании приобрести.

По ст. 92 ЖК РФ общежития принадлежат к специальному жилищному фонду страны, поэтому отчуждению в собственность не подлежат. Продать комнату в общежитии можно только в том случае, если она переведена муниципалитетом в другую категорию жилых помещений. Поэтому перед покупкой важно проверить юридический статус комнаты в общежитии.

Коммунальная квартира – это обычная квартира, в которой живет несколько семей. Такая недвижимость свободно продаётся на рынке и стоит гораздо дешевле изолированного жилья. Покупка комнаты в коммунальной квартире является значительно более простым мероприятием, чем покупка комнаты в общежитии.

Плюсы и минусы такой сделки

Для того, чтобы ответить на вопрос, как правильно купить комнату в коммуналке или общежитии, нужно взвесить все «за» и «против». Это рискованное дело, так как процедура имеет свои юридические тонкости.

Можно ли купить комнату в общежитии на материнский капитал? Можно потратить материнский капитал на покупку комнаты в общежитии только в том случае, если объект выведен муниципалитетом из специализированного жилищного фонда.

Комнату в коммуналке купить за счёт материнских средств вполне разрешено, главное чтобы площадь квадратных метров соответствовала принятым нормативам.

Купить комнату можно на накопленные средства или в ипотеку. Банки свободно выдают заемные средства на приобретение комнат в квартирах, если потенциальный клиент отвечает всем требованиям банка в качестве заемщика.

Следует отметить следующие плюсы такой сделки:

  • собственное жильё даёт возможность экономить на съеме квартиры или комнаты;
  • комната стоит гораздо дешевле целой квартиры;
  • в последствии комнату легко будет сдать в аренду, особенно посуточно;
  • размер коммунальных платежей будет незначительным.

Если вдруг Ваше общежитие будет принято снести из-за ветхого состояния, всем жильцам предоставят новое жильё или денежную компенсацию. А с общежитиями такое часто случается.

При продаже комнаты в общежитии не нужно получать согласие соседей, в отличие от продажи комнаты в коммунальной квартире.

Приобретение квадратных метров в общежитии имеет и свои недостатки, которых, к сожалению, больше чем плюсов:

  1. Соседи, которые часто ведут асоциальный образ жизни, пьют или употребляют наркотики.
  2. Изношенность инженерных систем здания – в общежитиях обычно стоят ржавые старые трубы, опасная проводка, отсутствие лифта и вообще очень плохой ремонт.
  3. Завышенная стоимость квадратного метра – хоть комната и стоит дешевле квартиры, из расчёта за один квадратный метр цена часто выше чем в обычном жилье.
  4. Неликвидность объекта – продать комнату в общежитии очень трудно.
  5. Обычно нужно проводить капитальный ремонт купленной комнаты для дальнейшей жизни в ней.

Собственник комнаты может даже установить в ней отдельный санузел для себя. Так он значительно уменьшит своё время контакта с соседями и улучшит качество жизни.

Процедура покупки комнаты

Как купить комнату в общежитии? Для этого нужно строго соблюсти специальную процедуру, иначе можно остаться не только без жилья, но и без своих денежных средств.

Пошаговая инструкция – как купить комнату в коммунальной квартире – выглядит следующим образом:

  1. Подберите интересующий объект недвижимости. Лучше всего искать комнаты на сайтах о продаже недвижимости, там Вы сможете увидеть фотографии объекта. Проверьте, есть ли фото мест общего пользования – кухни, ванной и туалета. Если их нет, скорее всего недвижимость находится в плохом состоянии. Подберите несколько подходящих вариантов и договоритесь с продавцами о просмотре.
  2. Осмотрите жильё и узнайте соседей. Посещая места, оценивайте состояние фасадов и подъездов. Наличие больших трещин в здании может говорить об очень плачевном состоянии помещения. Если соседи будут вызывать у Вас опасения и вопросы, лучше откажитесь от покупки такой комнаты.
  3. Проверьте право собственности и наличие обременений. Попросите у продавца предоставить Вам выписку из ЕГРН. В графе собственник должен быть указан продавец, а не муниципалитет. Если жильё принадлежит городу, его сначала нужно приватизировать, а только потом можно будет продать. В выписке также должны быть отметки о наличии арестов, залогов и прочих обременений на жилье.
  4. Попросите продавца предоставить справку о своей дееспособности из психоневрологического диспансера. Если купить комнату у недееспособного лица, сделка может быть признана недействительной.
  5. Проверьте наличие долгов по коммунальным платежам.
  6. Удостоверьтесь в том, что продавцом соблюдена процедура уведомления соседей о их праве преимущественной покупки комнаты.

У продавца на руках должны иметься письменные отказы от всех соседей на покупку реализуемой комнаты.

Продать комнату в коммуналке нельзя дешевле той цены, которая была указана в уведомлении о праве преимущественной покупки, направленном соседям.

Сбор документов и подписание договора

Какие документы нужны для сделки, будет зависеть от того, в ипотеку или за собственные средства происходит покупка комнаты в коммуналке.

По общему правилу для оформления сделки нужно собрать следующий пакет документов:

  • документ с правом собственности на комнату;
  • нотариально заверенные отказы соседей на покупку комнаты;
  • техническая и кадастровая документация;
  • справка от отсутствии долгов по коммунальным платежам;
  • справка о всех прописанных жильцах;
  • согласие супруга на сделку;
  • согласие органов опеки и попечительства, если в комнате прописаны дети;
  • паспорта сторон.

Если не будет получен хотя бы один отказ от сделки от соседа, в дальнейшем он сможет опротестовать соглашение о продаже.

Договор купли-продажи комнаты в коммуналке или общежитии составляется в письменной форме и подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

Договор должен содержать сведения о комнате и ее расположении, цену сделки, информацию о продавце и покупателе, срок освобождения жилой площади, условия расторжения договора, дату подписания и подписи сторон. Договор должен быть составлен в трёх экземплярах. К нему необходимо подготовить акт приема-передачи комнаты, который не следует подписывать, если есть какие-либо нарекания к продавцу.

Для регистрации права собственности на новую комнату нужно будет обратиться в Росреестр и оплатить государственную пошлину. Её размер на 2020 год составляет 2000 рублей.

В чем риски покупки комнаты?

Такая сделка имеет высокие риски, которые связаны прежде всего с особым статусом помещения. Подводные камни при покупке комнаты в коммуналке или общежитии заключаются в следующем:

  1. Наличие в качестве собственников или владельцев несовершеннолетних граждан. Здесь без получения согласия от опеки на каждого такого жильца сделка будет не зарегистрирована Росреестром.
  2. Наличие долгов по коммунальным платежам. В коммунальной квартире отключить газ, воду или электричество могут всем соседям, вне зависимости от того, у кого конкретно накопились долги. Поэтому важно перед покупкой знать, что долгов нет не только у продавца комнаты, но и у остальных жильцов помещения.
  3. Не покупайте неприватизированное жильё или комнату, которая была приватизирована через суд. Судебное решение может быть оспорено второй стороной, а Вы лишитесь купленного жилья.
  4. Не покупайте долю в комнате, приобретайте только изолированный объект недвижимости.

Важно удостовериться, что все жильцы будут выписаны из комнаты и получат новую прописку. Если, к примеру, прописка жильца комнаты была аннулирована из-за нахождения его в местах лишения свободы, после освобождения он сможет восстановить регистрацию, а Вы получите нового неприятного жильца.

Приобретение комнаты в общежитии или коммунальной квартире – выгодная сделка, но имеющая свои подводные камни и юридические нюансы. Если совместное проживание с чужими людьми не приносит Вам трудностей и тягостей, после проверки всех документов не будет выявлено никаких опасностей, можно смело покупать такую недвижимость и наслаждаться проживанием в собственном жилье.

Как купить комнату в коммунальной квартире или общежитии

Покупка комнаты в общежитии: подводные камни

Как и в других типах сделок, здесь есть свои нюансы. Подводные камни при покупке комнаты в коммунальной квартире или общежитии следующие:

❗ Несовершеннолетние собственники. Если владельцем или одним из собственников другой комнаты выступает несовершеннолетнее лицо, обязательно нужно взять разрешение на продажу в органах опеки. Без этого сделка не пройдет в Росреестре или ее могут оспорить в дальнейшем. Если несовершеннолетних собственников несколько, нужно брать разрешение органов опеки для каждого из них. Также нужно обращаться в опеку, если несовершеннолетнее лицо — долевой собственник комнаты, которую вам продают.

❗ Долги по коммунальным услугам. Если продавец предоставил вместо справки квитанцию, в которой указан только он, возможно, есть долги по остальным комнатам. В этом случае управляющая компания, товарищество собственников жилья или другая форма управления многоквартирным домом может инициировать отключение воды, газа или света — в зависимости от того, по каким ресурсам есть долг. В результате пострадают все жители коммуналки или общежития. Поэтому перед покупкой обязательно удостоверьтесь, что долгов нет.

❗ Необходимое согласие супругов. Если одна из комнат была куплена в браке, при этом собственником числится только один супруг, обязательно нужно взять нотариально заверенное согласие на продажу от второго супруга. Без этого сделку могут не провести в Росреестре, или супруг позднее может оспорить ее в суде.

❗ Продажа неприватизированного жилья. Неприватизированное жилье покупать не стоит — об этом мы говорили выше. Но здесь есть один нюанс: комната может быть приватизирована через суд. Позднее второй участник процесса может оспорить судебное решение и вернуть себе право собственности. Например, если продавец получил решение суда, оформил комнату в собственность и сразу продал ее вам, позднее вы можете лишиться недвижимости. Поэтому уточняйте, как именно продавец приватизировал жилье.

❗ Покупка совместной, долевой собственности. Комната может выступать как обособленный объект права, то есть отдельная недвижимость, и как долевая, совместная собственность. В первом случае вы получаете конкретную выделенную комнату, во втором — лишь часть от общего имущества. Чем отличается доля в квартире от комнаты? Тем, что комната будет вашей личной собственностью, она имеет определенные границы и площадь. А доля — понятие несколько абстрактное: вы будете иметь право проживания, но в случае споров вам могут выделить, например, только часть большой комнаты. То есть лучше покупать выделенную комнату, которая зарегистрирована в Росреестре как отдельный объект недвижимости.

❗ Оставшиеся прописанными люди. Согласно закону, продавец должен выписать всех, кто проживает в комнате, перед продажей. Но бывает, что регистрацию прекращают без участия жильцов, например, если они пропали без вести или отбывают наказание в местах лишения свободы. Если продавец выпишет таких жильцов, они могут восстановить прописку по возвращению и потребовать право на проживание в комнате вместе с вами. Поэтому уточните, не возникнет ли проблем: спросите, оформит ли продавец всем выписанным из комнаты другую регистрацию.

Ответы на дополнительные вопросы

Можно ли купить комнату в ипотеку

Теоретически да. Фактически получить займ на покупку комнаты сложнее по сравнению с квартирой, домом, коттеджем и другими типами недвижимости.

Дело в том, что банки неохотно оформляют ипотеку на комнаты. Во многих кредитных организациях действуют определенные условия: например, дом должен быть построен позднее 1970 года и не иметь деревянных перекрытий. Если дом возведен раньше или имеет деревянные перекрытия, в займе откажут.

Как купить комнату в ипотеку, какие документы нужны и как будет проходить сама процедура, зависит от банка. Обратитесь в выбранную организацию, чтобы получить список нужных бумаг и оценить условия ипотечного кредитования.

Можно ли купить комнату на материнский капитал

Материнский капитал — мера государственной поддержки для семей, которые родили второго или последующих детей. Деньги капитала можно направить в том числе на покупку жилья.

Теоретически можно использовать материнский капитал для покупки комнаты. Но есть важные условия:

🔹 комната должна быть выделена, то есть числиться отдельным объектом недвижимости в Росреестре;

🔹 условия проживания в комнате должны соответствовать требованиям органов опеки;

🔹 если в квартире не выделенные комнаты, а доли, то в результате сделки вы должны будете получить весь объект недвижимости, то есть скупить все доли;

🔹 продавец получит деньги с опозданием, после регистрации вашего права собственности на недвижимость в Росреестре.

Как выделить комнату в квартире для продажи

Мы уже рассказывали, выделенная комната в квартире — что это такое. Если вы решили продать одну из комнат, то можете сделать ее отдельной недвижимостью или продать долю.

Если выделять конкретную комнату, то нужно сначала обратиться в БТИ с запросом о возможности проведения такой процедуры. Специалист приедет, осмотрит недвижимость. Если даст разрешение, нужно будет оформить кадастровый паспорт и технический план на комнату, а затем зарегистрировать ее как отдельный объект недвижимости в Росреестре. Потом можно будет продавать жилье по стандартной процедуре.

Можно сразу продать определенную долю в имуществе, например, ⅓ в трехкомнатной квартире. В этом случае за покупателем не будет закреплена конкретная комната, он будет иметь право пользоваться имуществом вместе с вами. Закрепить комнату можно, если составить порядок пользования и согласовать его с покупателем. Либо выделить комнату по взаимному соглашению сторон так, как мы рассказывали выше.

Можно ли продать комнату в квартире без согласия соседей

Теоретически да. Если соседей слишком много или нет возможности их найти, либо просто продавец не хочет ждать 30 дней, можно найти способ оформить сделку сразу.

Самое распространенное решение — оформить договор дарения. В этом случае собственники остальных комнат никак не могут повлиять на передачу прав. Но есть нюанс: по договору дарения недвижимость передается безвозмездно, то есть без оплаты. Если заплатить за комнату, сделку могут признать ничтожной, то есть совершенной для прикрытия другой сделки, и аннулировать.

Другой возможный вариант — оформление займа с залогом. Сначала вы подписываете с продавцом договор о займе, в качестве залога в котором выступает комната. А потом — добровольное соглашение о передаче комнаты в собственность. Но такую сделку тоже могут аннулировать.

Лучше не искать лазеек в законодательстве, а оформить все по закону. Так у вас гарантированно не будет проблем.

Купить комнату в общежитии или коммуналке сложнее и дольше, чем отдельное жилье. Но если соблюдать инструкцию и проверять необходимые документы, вы легко оформите сделку без проблем в будущем. А если не хотите тратить время на покупку и желаете получить гарантии финансовой безопасности, обратитесь к юристу и риэлтору.

Покупка комнаты: плюсы, минусы и подводные камни

Комнаты в коммуналках на сегодняшний день не пользуются высоким спросом. В недалеком прошлом на рынке недвижимости совершалось довольно много сделок с комнатами, но сейчас их доля на рынке составляет менее 5%. Несмотря на резкое падение спроса, желающие решить жилищную проблему именно таким образом все равно находятся. Что же думают об этом профессиональные риэлторы?
Покупка комнаты – путь к приобретению отдельного жилья
Генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая считает, что такие сделки имеют определенный смысл. Приобретая комнату, человек нередко получает возможность в будущем стать собственником всей квартиры. Однако следует учитывать, что владельцы соседней комнаты не обязательно собираются ее продавать, следовательно, ожидать такой сделки можно очень долго. Но если сосед все-таки намерен продать свою комнату, то вы имеете приоритетное право покупки.
Директор одного из отделений компании «МИЦ-Недвижимость» Инна Игнаткина рассказывает о случае из своей практики. Одна из ее клиенток приобрела комнату в двухкомнатной квартире, а уже через 1,5 года ей удалось выкупить у соседа вторую комнату. Такая практика встречается на рынке жилья не так уж редко.
Римма Балясникова, директор информационного отдела компании ЕГСН, вспоминает случай, когда подобный процесс занял еще меньше времени. Молодая семья приобрела небольшую комнату в двухкомнатной квартире. Вскоре их соседка уехала за границу, в связи с чем предложила им выкупить свою комнату по достаточно привлекательной цене. Семейная пара без труда получила ипотечный кредит, так как залогом по нему служила не одна комната, а целая квартира.
Минусы и подводные камни
К сожалению, ситуация не всегда развивается по описанному выше благоприятному сценарию. Частный риэлтор Светлана Барченкова рассказывает о том, как ее клиент купил в 5-комнатной коммуналке две комнаты, надеясь в будущем выкупить остальные. С обоими соседями была достигнута предварительная договоренность. В итоге женщина – хозяйка двух комнат – выполнила свои обязательства, но второй сосед, владелец оставшейся комнаты, изменил свои требования на новые, неадекватно завышенные. В итоге покупатель оказался в весьма затруднительной ситуации: получить в собственность всю квартиру он не смог, а продать несколько комнат в коммуналке очень сложно.
Еще одна возможная проблема – наличие у соседей несовершеннолетних детей. При проведении таких сделок органы опеки ревностно защищают интересы ребенка. В этом случае приходится оплачивать соседям если и не отдельную квартиру, то, как минимум, гораздо лучшую комнату.
Часто под продажу квартиры бывают замаскированы предложения доли во владении. Мария Литинецкая объясняет, в чем разница: доля не может быть выделена в виде отдельной комнаты, даже если их площадь совпадает. В связи с этим возможны серьезные неудобства в пользовании приобретенной жилплощадью, не говоря уж о ее продаже.
За и против
Специалисты рекомендуют обращать особое внимание на то, оговорена ли в объявлении о продаже комнаты возможность дальнейшего выкупа остальных. Если собственники охотно идут на диалог, имеют другое жилье или намерены его приобрести, то шансы на благополучный исход значительно возрастают. Хотя стопроцентной гарантии быть не может.
Олег Самойлов, директор компании «Релайт-Недвижимость», рекомендует в первую очередь обращать внимание на те коммуналки, где есть свободные комнаты. В дальнейшем эти комнаты можно будет выкупить у города – в этом случае сложностей и хлопот обычно бывает гораздо меньше, чем при сделке с соседями.
Перспективны также те квартиры, где имеются неприватизированные комнаты, жители которых стоят в очереди на жилье. Подселить новых соседей в коммуналку сейчас не могут – перед городскими властями стоит цель избавиться от коммуналок. Скорее всего, эти комнаты удастся выкупить у города по цене, гораздо ниже рыночной.
Однако Римма Балясникова считает, что такие варианты оправданы лишь в случае серьезной привязки к определенному району: близость работы, школы для ребенка, проживание по соседству престарелых родителей. Покупка комнаты имеет смысл также и в том случае, если цель выкупа остальных комнат не ставится вовсе.
Разумная альтернатива
Все опрошенные эксперты сходятся в том мнении, что в большинстве случаев целесообразнее не покупать комнату, а поискать альтернативное решение. Например, отведенная на покупку комнаты сумма может стать первоначальным взносом при ипотеке. Еще один вариант – покупка малогабаритной квартиры гостиничного типа. «Гостинки» обладают несомненным преимуществом перед комнатами – они являются отдельным жильем. Правда, маленькая квартира без соседей обойдется примерно на 1 млн рублей дороже.
Существует еще один вариант. Светлана Барченкова рассказывает об одной своей знакомой, которая, купив за за 1,9 млн руб. квартиру в подмосковной новостройке и сделав там ремонт, который обошелся ей примерно в 500 000 руб., теперь сдает ее за 20 000 рублей в месяц. Этих денег вполне хватает на то, чтобы снимать комнату в центре Москвы. При этом подмосковную квартиру всегда можно легко продать, если перестанет быть нужна.
Разумеется, каждый сам волен выбирать, как именно решать жилищную проблему. Однако специалисты считают, что покупка комнаты – это слишком непредсказуемый вариант. Чтобы исключить риск провести остаток своих дней в коммуналке, лучше подобрать альтернативное решение.

Изучаем «подводные камни» при покупке комнаты в квартире

На сегодняшний день каждый человек хочет иметь свою собственную недвижимость. Это достаточно обосновано. Одной из форм приобретения выступает покупка комнаты в квартире. Но, что же нужно помнить, чтобы не столкнуться с проблемами?

Достоинства и недостатки проведения процедуры

При покупке собственной комнаты есть свои плюсы и минусы. Если говорить о положительных чертах, то вы приобретаете для себя помещение, и оно будет полностью в вашей собственности. Вы им сможете распоряжаться и при необходимости продать.

Если же говорить о недостатках, то они состоят из проживающих соседей. Вы никогда не сможете чувствовать себя полноценным хозяином. Помимо этого, если вам не повезет с соседями, то вы редко будете слышать тишину в своей комнате.

Что нужно помнить?

Если говорить о том, что нужно помнить при проведении процедуры, то следует выделить преимущественное право. В юридических законах страны прописано это понятие. При этом, оно позволяет владельцам иных комнат первыми выкупать продаваемую площадь. А если сказать просто, то, когда владелец решает продать ту или иную комнату, то в первую очередь он должен предложить провести сделку своим соседям.

Нужно учитывать некоторые советы:
  1. Если какой-то из зарегистрированных жильцов отказывается от покупки, то все бумаги нужно заверить у нотариуса по действующему законодательству. Сделка проводится в письменной форме по установленному образцу.После этого экземпляры отправляются обеим сторонам для доказательства правоты при возникновении спорной ситуации.
  1. Условия сделки обязаны быть абсолютно одинаковыми для всех покупателей.Если человек указывает стоимость для соседей в 50 тысяч рублей, то и для постороннего человека она должна быть такой же.Если же этим пренебречь, то можно получить дополнительные проблемы в последующем.

Что в законодательстве по вопросу?

Когда вы не знаете, где можно посмотреть правильную и юридически грамотную информацию, нужно обратиться к Жилищному Кодексу Российской Федерации. Он устанавливает все права и обязанности двух сторон, а также предлагает перечень некоторых оснований, чтобы признать сделку недействительной. Всю информацию можно посмотреть в статье 250 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Если человек отказался от покупки, выкупа?

На сегодняшний день собственники комнат имеют право отказаться от покупки и от преимущественной возможности выкупа. Отказ обычно направляется в письменном виде. Составляется заявление, которое заверяется у нотариуса. Помимо этого, уведомление направляется всем участникам процесса, в котором прописываются данные.

Ещё одним способом можно провести сделку при помощи обращения в Росреестр. Вы собираете всех собственников комнат и составляете заявление об отказе. Имеются готовые бланки, которые позволяют моментально улаживать все вопросы. Если владелец — это юридическое лицо, то он должен составить отказ в виде ответа на письмо. Если речь идет о компаниях, то они могут оформлять ответ на фирменном листе любого формата и за подписью руководителя.

Какие документы необходимы?

Для того, чтобы купить какую-либо недвижимость в квартире нужны некоторые документы:
  • Документ о собственности на недвижимость.
  • Отказы всех остальных соседей.
  • Техническая документация.
  • Кредитный договор, когда покупка осуществляется в режиме рассрочки или ипотеки.
  • Разрешение дополнительных органов. Оно необходимо тогда, когда собственникпредставляет собой несовершеннолетнее лицо.

Наши юристы знают ответ на Ваш вопрос

Бесплатная юридическая консультация по телефону: в Москве и области +7 (499) 938-51-12, в Санкт-Петербурге и области +7 (812) 425-63-72, по России 8 (800) 511-38-05

Какие неприятности нужно учесть?

При приобретении части недвижимости в какой-либо квартире вы можете столкнуться с тем, что возникнут трудности. Основная особенность заключается в том, что площадь приобретена всеми проживающими людьми вместе. Чтобы не получить каких-либо серьезных последствий, нужно проверить всю документацию, а также получить отказы от соседей. Но, всё же, стоит детально рассмотреть все подводные камни.

К ним можно отнести следующие особенности:
  1. Коммунальная квартира. Перед оформлением сделки проверяйте все сопроводительные бумаги.Если сделка происходит с оформлением доверенности, то все операции должны быть подлинными.Помимо этого, нужно обращать детальное внимание, чтобы владелец комнаты был дееспособным. Для этого ему понадобится справка от невролога и психиатра. Помимо этого, не должны быть прописаны посторонние лица. Не нужно забывать и о долговых обязательствах. Здесь они должны отсутствовать.
  1. Соседи. Это еще один подводный камень, который может встретиться абсолютно каждому человеку. Многие из проживающих возможно будут шантажировать некоторой суммой отступных, чтобы они оформили отказ. Такое делать нельзя, потому что это не оформляется юридически,и потом вы будете иметь ещё больше проблем,отдавая в последующем также крупные суммы денег.
  1. Оформление бумажных дел. Нужно помнить, что вне зависимости от того,сколько комнат вы приобретаете, остаются общие места. На них имеются отдельные права. К таким комнатам следует относить ванную, туалет и кухню. Собственники на данное помещение не фиксируются в договоре,и права распространяются одинаково.
  1. Кредит или рассрочка. Если недвижимость приобретается в ипотеку, то нужно позаботиться об оформлении соответствующих бумаг. Это можно сделать только тогда, когда сам продавец не будет против, и даст согласие на проведение процедуры.Также стоит обращать внимание на материнский капитал у родственников. При помощи него можно полностью приобрести для себя желаемое жилье.
  1. Дарение как способ отказа от имущества. Получить от соседей отказ от преимущественного права достаточно сложно. Это длительная процедура, которая может занять даже несколько лет. Чтобы этого избежать, на сегодняшний день многие нотариальной конторы прибегают к заключению договора дарения. Но, здесь существует нюанс. В бумагах не указывается денежная сторона. Вся недвижимость передается по факту безвозмездно.В последующем,если договор будет расторгнут, то финансовые средства не возвращаются. Помимо этого, если вдруг правда узнается, то сделка станет недействительной.
  1. Уведомление для всех соседей. Покупатель должен проверить то, чтобы продавец заранее уведомил всех своих соседей о проведении процедуры. Если письменное уведомление не будет отправлено, то тогда могут возникнуть вопросы и сделкаокажется недействительной впоследствии.Лучший вариант — это только тот, когда все соседи отказываются от приобретения в заверенном уведомлении.
  1. Уведомление местной власти. Когда в недвижимости задействована муниципальная власть, то ее владелец должен уведомить остальных участников о продаже. Но, в квартире могут быть и комнаты, которые были приватизированы. Покупательдолжен быть уведомлен о том, что нет никаких претензий с муниципальной собственностью, и что он может самостоятельно приобрести эту комнату. Помимо этого, покупатель не может приобрести комнату по меньшей цене, чем было указано в уведомлении, которое отправлялось соседям. Все движения в идеальной ситуации оформляются у нотариуса.
  1. Общая площадь. Нужно помнить, что когда вы приобретаете комнатув общей квартире, то вы получаете несколько квадратных метров от кухни, туалета, ванной, коридора и других вспомогательных помещений. Точный размер можно узнать только, когда вы придёте к нотариусу. Помимо этого, бывают ситуации, когда доли в квартире не распределены. До продажи придётся провести эту процедуру и разделить между всеми собственниками общую площадь. Этот пункт прописывается в договоре и должен в обязательном порядке соблюдаться.
  1. В любой момент договор может быть расторгнут. Это касается тех ситуаций, когда человек недееспособен или страдает заболеваниями, которые мешают другим вести нормальную жизнедеятельность. При этом, данная процедура производится через судебного приставаи только после заявления от соседей.
  1. Законодательство по вопросу. Если продавец не получил отказов от соседей,и какой-либо из них хочет приобрести данную комнату, то постороннему человеку лучше отказаться. В том случае, когда вы пойдете против закона, то сможете потерять деньги, а также лишиться комнаты. Соседи могут в течении 90 дней после оформления сделки заявить о желании покупки через судебное разбирательство и оспорить заключенный договор.
  1. Осмотр квартиры. Одним из важных компонентов, которые не нужно забывать, является осмотр квартиры. Специалисты рекомендуют проводить эту процедуру и обращать внимание на все имеющиеся дефекты и изменения под реновацию.Помимо этого, нужно посмотреть, чтобы в квартире не было незаконных перепланировок. Это позволит узнать реальный метраж всей комнаты, который установлен в документах. Также нужно поговорить и с людьми, которые проживают по соседству. Следует с ними обсудить все вопросы по ведению жизнедеятельности. Тогда вы не будете иметь никаких проблем.
  1. Читайте договор. Очень часто в договоре прописаны те пункты,о которых вы даже и не могли подумать. Именно поэтому договор лучше изучить не у нотариуса, а в тишине дома. Помимо этого, можно дополнительно привлечь специалистов, которые перепроверят всю приведенную там информацию.

ВАЖНО !!! Как видно, при проведении процедуры лучше всего изначально изучить юридические нюансы. Это позволит избежать проблем в дальнейшем при эксплуатации. Данные следует находить только в юридических документах. Помимо этого, можно воспользоваться помощью профессионального юриста.

Изучаем подводные камни при покупке комнаты в квартире

Покупка комнаты в квартире становится выходом в том случае, если денег в обрез, а приобрести собственное жилье необходимо. Действующее законодательство позволяет купить не всю квартиру, а только ее часть — главное, правильно оформить документы. О том, как совершить такую покупку, и какие риски она может за собой повлечь, читайте в нашей статье.

Плюсы и минусы

Прежде чем решиться на приобретение комнаты в коммуналке, стоит изучить все плюсы и минусы такого объекта недвижимости, тем самым избавив себя от неприятных сюрпризов в будущем.

Преимуществами комнаты являются:

  1. Низкая стоимость по сравнению с отдельными квартирами (даже студийного типа).
  2. Возможность инвестирования небольших денежных сумм – комнату можно купить за небольшие деньги и сдавать посуточно или на длительный срок (в этом случае важно учесть уровень спроса на жилье – предпочтение стоит отдавать комнатам, рядом с которыми есть вокзал, учебное заведение, предприятие, на которое приезжают работники-вахтовики или командировочные и пр.);
  3. Возможность получения регистрации в определенном городе. Несмотря на то, что закон позволяет гражданам России беспрепятственно перемещаться по ее территории и получать любые услуги (например, медицинские или образовательные) в любом городе, на практике без регистрации попасть в поликлинику или устроить ребенка в детский сад не так-то просто. Купив комнату, вы можете зарегистрироваться в ней, а продолжить жить в более комфортных условиях (например, на съемной квартире).

Помимо преимуществ, комнаты имеют ряд очевидных (и весьма существенных) недостатков:

  1. Низкая ликвидность недвижимости. Продать комнату довольно непросто – в большинстве городов активно ведется строительство новых жилых домов; покупатели предпочитают приобретать квартиры именно в них – со скидками от застройщика купить небольшую студию можно за вполне доступную сумму.
  2. Общие ванная комната, туалет и кухня. Их придется делить с соседями, причем никого не будет волновать, что вы опаздываете на работу или учебу, и вам срочно нужно умыться и позавтракать.
  3. Соседи. Они бывают разные – возможно, вам повезет, и собственники соседних комнат будут тихими и вежливыми, однако практика показывает, что чаще всего в коммуналках селятся люди с не самым правильным образом жизни и отношением к окружающим.
  4. Сложность в получении ипотечного кредита. Предметом залога по ипотеке является приобретаемое жилье – комнаты не особо интересуют банки, поэтому и кредитуют они таких ипотечников неохотно. Можно оформить потребительский кредит, но для него предусмотрены более высокие процентные ставки, чем для ипотечного. Кроме того, в такой ситуации не получится воспользоваться льготными программами, действующими в отношении ипотечного жилья.

Особенности и подводные камни

​При покупке отдельной комнаты в квартире стоит понимать, чем она отличается от доли квартиры, принадлежащей одному человеку на праве долевой собственности.

Долевая собственность – это разделение имущества с определением долей, принадлежащих каждому из ее собственников (п. 2 ст. 244 ГК РФ). Доля не имеет четких границ – в документах не может быть указано, что одному из собственников принадлежит спальня, а второму – гостиная. Официально доли могут быть зафиксированы только в количественном выражении – например, 14,0 и 18,0 кв. метров соответственно. При этом такое разделение вовсе не будет означать, что сособственникам принадлежат именно спальня и гостиная – в этом и заключается сложность определения доли.

Чтобы продать именно часть квартиры (отдельную комнату), необходимо эту квартиру разделить и выделить из нее отдельную долю. Эта процедура проводится в соответствии с правилами ст. 252 ГК РФ, согласно п. 2 которой участник долевой собственности вправе потребовать выделения из нее своей доли. Для этого потребуется заключить соответствующее соглашение со всеми собственниками квартиры. На основании этого соглашения Росреестр зарегистрирует право собственности на выделенную долю, т.е. на отдельную комнату (или несколько комнат). В случае, если остальные собственники квартиры не согласны на заключение такого соглашения, выделять долю придется через суд. Основанием для регистрации права собственности на комнату в этом случае станет решение суда, принятое в пользу выделяющегося собственника.

Будьте внимательны при покупке – доли стоят дешевле, чем отдельные комнаты, на которые оформлено право собственности, но и проблем своему собственнику они принесут немало. В частности, долю нельзя будет продать без согласия остальных собственников, которые обладают преимущественным правом на ее покупку (ст. 250 ГК РФ). Кроме того, вам придется определить порядок пользования комнатами в квартире, ведь фактически по документам определенная комната за вами закреплена не будет.

Возможно, вам также стоит прочитать:

  • Как выделить долю в приватизированной квартире
  • Выделение доли в квартире через суд
  • Порядок выдела супружеской доли

Порядок действий

Чтобы купить отдельную комнату, необходимо:

  1. Выбрать подходящий объект недвижимости. Важно оценить состояние комнаты и квартиры в целом, убедиться, что в комнате не было проведено неузаконенных перепланировок, изучить район и имеющуюся инфраструктуру (магазины, детские сады, школы и пр.), познакомиться с будущими соседями.
  2. В том случае, если вы решили приобрести долю в квартире, убедитесь, что ее владелец предлагал остальным собственникам выкупить эту долю, и получил письменный отказ. Если вы покупаете отдельную комнату, этот шаг можно пропустить.
  3. Проверить документы на комнату (о перечне этих документов читайте ниже).
  4. Заключить договор купли-продажи.
  5. Зарегистрировать договор в Росреестре и получить право собственности на комнату (свидетельство о праве собственности больше не выдается – вместо него вы получите выписку из ЕГРН – Единого государственного реестра недвижимости).

Какие документы требуются

Прежде чем заключить договор купли-продажи комнаты, потребуйте у продавца следующие документы:

  • документ, подтверждающий наличие у продавца права собственности на долю в квартире или на отдельную комнату;
  • нотариально заверенные отказы других собственников недвижимости от приобретения доли;
  • техническая и кадастровая документация на жилье;
  • справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • справка о прописанных в квартире жильцах;
  • согласие органа опеки и попечительства на продажу комнаты (в том случае, если в составе собственников жилья есть несовершеннолетние дети).

Договор купли-продажи можно составить самостоятельно, а можно обратиться за помощью к квалифицированному юристу. Если решите составлять самостоятельно, можете скачать на нашем сайте шаблон готового документа. Помните, что в договоре обязательно должна быть указана следующая информация:

  • паспортные данные сторон договора – продавца и покупателя;
  • предмет договора (доля квартиры или отдельная комната, с полным ее описанием);
  • цена договора (стоимость комнаты, которую покупатель заплатит продавцу);
  • порядок проведения расчетов;
  • конкретный срок фактического перехода жилплощади от продавца к покупателю;
  • условия расторжения договора;
  • ответственность сторон за несоблюдение условий договора;
  • дата составления документа и подписи его сторон.

Договор купли-продажи недвижимости обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Советы юриста

Если вы все же решились на приобретение комнаты, внимательно изучите наши советы – они вам пригодятся:

  1. Об этом мы уже говорили, и все же – имейте в виду, что покупка доли в квартире не значит, что вы приобретаете право собственности на определенную комнату, даже если площадь этой комнаты соответствует площади купленной вами доли. Захотите выделить такую долю в отдельную независимую комнату – придется получить согласие остальных собственников жилья или обратиться в суд.
  2. Не соглашайтесь, если риелтор предлагает вам обойти требование закона о преимущественном праве на выкуп доли, заключив договор дарения. Отдать деньги собственнику жилья вам все равно придется, и в том случае, если этот факт станет известен заинтересованным лицам (например, другим собственникам, согласия которых при продаже не получили), договор дарения может быть признан недействительным. Комнату придется вернуть, а вот гарантий того, что продавец вернет вам стоимость покупки, нет — есть риск остаться и без недвижимости, и без денег.
  3. Требуйте все возможные справки – в частности, документы о том, что среди собственников нет недееспособных и несовершеннолетних граждан, а если таковые есть – документы, подтверждающие согласие органов опеки и попечительства на продажу.

Читайте также «Как выкупить последнюю комнату в коммунальной квартире»

Покупка комнаты в квартире на материнский капитал

Процедура покупки комнаты с использованием средств материнского капитала осуществляется в порядке, описанном выше, но, при этом, имеет и некоторые нюансы:

  1. Купить комнату с использованием капитала можно только после того, как ребенку, на которого он был выдан, исполнится три года (ч. 6 ст. 7 Федерального закона «О дополнительных…» от 29.12.2006 № 256-ФЗ). В том случае, если комната приобретается в ипотеку, или ипотечный кредит был оформлен еще до получения капитала, это правило не действует – вложить деньги в недвижимость можно сразу же после рождения ребенка (ч. 6.1 ст. 7 ФЗ № 256).
  2. В приобретенной комнате детям обязательно нужно выделить доли (пп. «г» п. 8 Постановления Правительства РФ «О Правилах…» от 12.12.2007 № 862) – это значит, что составляющих частей в и без того раздробленной квартире, станет еще больше.

Многие думают, что купить жилье у близкого родственника с использованием государственных денег невозможно. На самом деле это не так – покупка комнаты в квартире у родственников допускается: законодательство не содержит запретов на совершение подобных сделок. Этот факт подтверждается и Письмом Минэкономразвития РФ «По отдельным вопросам…» от 22.10.2010 № д-23-3764, в котором Министерство указывает на невозможность отчуждения жилья, приобретенного с использованием средств материнского капитала, в пользу близких родственников несовершеннолетнего, допуская при этом возможность приобретения несовершеннолетним (а, точнее, его родителями от его имени и в его интересах) такого жилья.

Как узнать кадастровую стоимость комнаты в коммунальной квартире

Сведения о кадастровой стоимости комнаты можно получить, заказав выписку из ЕГРН. Это можно сделать на официальном сайте Росреестра, воспользовавшись сервисом «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Обратите внимание – если комната не выделена из квартиры, в базе Росреестра вы ее не найдете – сможете получить сведения только о стоимости всей квартиры в целом. Если же доля выведена из состава имущества и, вследствие этого является самостоятельным объектом недвижимости, сервис Росреестра окажется полезен. Найти нужную информацию можно по кадастровому номеру жилья или по его фактическому адресу.

Если же кадастровая стоимость комнаты не определена, потребуется пригласить оценщика. Специалист осмотрит жилье и установит его кадастровую стоимость. Эта информация пригодится, например, при продаже комнаты – для заключения сделки важно знать, сколько стоит недвижимость. Обратите внимание – чаще всего комната в коммуналке стоит дешевле, чем могла бы стоить часть квартиры того же метража в случае, когда квартира продается целиком. Например, если в квартире стоимостью 1 млн. рублей есть две комнаты с одинаковой площадью, каждая из этих комнат по отдельности стоить 500 тыс. рублей не будет. Это объясняется тем, что целая квартира имеет большую ценность для собственника, чем ее отдельная часть, которую придется эксплуатировать бок-о-бок с остальными жильцами.

Советы юристов и риелторов тем, кто планирует купить коммунальную квартиру или комнату в ней Фото: Светлана Холявчук/Интерпресс/ТАСС

Несмотря на то что большинство коммунальных квартир в Москве были расселены и раскуплены еще в 1990-е годы, такие объекты до сих пор встречаются во многих районах столицы, прежде всего в границах Центрального административного округа — в Хамовниках, на Патриарших и Чистых прудах, на Таганке.

Для профессиональных скупщиков и частных инвесторов такая недвижимость — хороший шанс приобрести квартиру в центре города за относительно небольшие деньги, сделать капитальный ремонт, а затем перепродать по рыночной цене. «РБК-Недвижимость» собрала главные рекомендации риелторов и юристов тем, кто планирует вложиться в покупку коммуналки.

Получить согласие всех жильцов

Для того чтобы продать коммунальную квартиру или одну комнату в ней, необходимо согласие всех собственников. При этом важно помнить о преимущественном праве соседей на покупку — поэтому прежде чем выходить на сделку, нужно убедиться, что никто из действующих собственников не претендует на выкуп квартиры.

«Продавец обязан уведомить о предстоящей продаже соседей. Если никто из них не захочет приобрести эту недвижимость, то от каждого из них необходимо получить письменные нотариально заверенные отказы от преимущественного права покупки. Если получить отказы не представляется возможным, то продавец должен направить уведомления о продаже каждому из собственников помещений или долей в коммунальной квартире. Если в течение месяца после получения уведомлений никто из них не выразит желания приобрести имущество, оно может быть продано любому лицу, но по цене не ниже указанной в уведомлении», — поясняет управляющий партнер компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик.

Изучить историю квартиры

Покупка коммунальной квартиры фактически означает приобретение нескольких объектов. Это, в свою очередь, влечет за собой дополнительные риски — необходимо проверить историю не одного объекта, а нескольких, чтобы исключить притязания на жилье третьих лиц. Проверить всех бывших и действующих собственников квартиры можно, заказав платную выписку (стоимостью 400 руб.) из ЕГРН.

«Часто права третьих лиц нарушаются при приватизации и наследовании, поэтому особое внимание стоит обратить на комнаты, приобретенные таким способом. Помимо собственников физических лиц, комнаты могут принадлежать муниципалитету, и в этом случае встанет вопрос об их выкупе», — предупреждает управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский.

При более подробном анализе документов можно выявить наличие обязательств, в выполнении которых необходимо удостовериться. «Например, если комната в коммунальной квартире приобреталась за счет средств материнского капитала и выдано обязательство о выделе долей всем членам семьи, значит данное обязательство должно быть исполнено и только лишь после этого продано вам», — добавляет ведущий юрист Европейской Юридической Службы Србуи Иващенко.

Проверить всех бывших и действующих собственников

Прежде чем ставить свою подпись в договоре о купле-продаже коммунальной квартиры, юристы рекомендуют внимательно изучить состав жильцов — как действующих, так и снятых с регистрационного учета в прошлом.

«Поскольку есть риск того, что лицо, в свое время снятое с регистрационного учета по причине лишения свободы на определенный срок, по освобождении может вселиться в вашу квартиру по той причине, что отказался от приватизации в пользу того, кто, например, вам продал жилье. Такие собственники сохраняют пожизненно право пользования жилым помещением», — отмечает Иващенко.

Проверить технический план

Перепланировки, в том числе незаконные, частое явление в коммунальных квартирах, особенно если речь идет об устаревшем жилом фонде (например, дореволюционных домах в центре Москвы). Приобретая такую недвижимость, новый собственник берет на себя все риски, связанные с нелегальными перепланировками.

Важно помнить, что любые отличия от технического плана вам придется согласовывать, а это долгий и недешевый процесс, причем ряд изменений (например, разрушение несущих конструкций, изменение фасадов, перенос «мокрых» зон в «сухие») узаконить не удастся — потребуется привести жилплощадь в первоначальный вид. На это может уйти не один месяц и значительная часть бюджета.

Не лишним будет проверить приборы учета коммунальных услуг: их наличие, работоспособность, отсутствие задолженности по коммунальным услугам и по взносам на капитальный ремонт.

Продажа комнаты в коммуналке: подводные камни

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 7 февраля 2014 г.

Содержание журнала № 4 за 2014 г.М.Г. Суховская, юрист

Советская эпоха уже 20 лет как канула в прошлое, но ее пережиток — коммунальные квартиры — вполне себе здравствует. Например, в Москве и Питере их счет идет на десятки, а то и сотни тысяч. Неудивительно, что рынок комнат в коммуналках довольно активный, они пользуются неплохим спросом. Но процесс их реализации имеет свои особенности.

Владельцам коммунальной недвижимости, решившим с ней расстаться, до последнего не прибегая к помощи риелторов, мы расскажем, к чему нужно быть готовыми.

Заметим, что многое из сказанного ниже справедливо и для случаев продажи доли в обычной (не коммунальной) квартире. Кстати, чтобы понять, чем вы владеете — комнатой или долей в квартире, загляните в свое свидетельство о собственности.

Извещаем соседей о намерении продать комнату

По закону собственники остальных комнат в коммуналке имеют преимущественное право покупки вашей комнатып. 6 ст. 42 ЖК РФ; п. 1 ст. 250 ГК РФ. Поэтому, прежде чем заключать договор с покупателем со стороны, вы должны письменно известить соседей о своем желании продать комнату, указав при этом всю необходимую информацию о продаваемом имуществе и его ценуп. 3 ст. 250 ГК РФ. Приведем примерную форму такого извещения.

ИЗВЕЩЕНИЕ

Петрову Петру Петровичу
Адрес: 241016, г. Брянск, ул. Лесная, д. 8, кв. 10

Я, Иванов Иван Иванович, паспорт 56 01 111222, выдан ОВД Советского района г. Брянска 27.12.2000, продаю принадлежащую мне комнату № 3 площадью 17,0 (Семнадцать) кв. м в квартире, расположенной по адресу: 241016, г. Брянск, ул. Лесная, д. 8, кв. 10, по цене 550 000 (Пятьсот пятьдесят тысяч) рублей.Нужно указывать ту цену комнаты, по которой вы действительно намерены продать ее постороннему лицуп. 1 ст. 250 ГК РФ. Если впоследствии комната будет продана по цене, которая ниже указанной в извещении, то соседи могут оспорить вашу сделку по купле-продаже

Отчуждаемая комната в квартире принадлежит мне на праве собственности на основании Договора купли-продажи от 25.11.2011 № 12-11, зарегистрирован Брянским отделом Росреестра 15.12.2011, запись № 58-01/11-1/2011-3333.

Предлагаю Вам воспользоваться своим преимущественным правом покупки моей комнаты по вышеуказанной стоимости.

Прошу Вас в течение месяцаИменно такой срок определен в Гражданском кодексе РФп. 3 ст. 250 ГК РФ с момента получения настоящего извещения либо заключить письменный договор купли-продажи комнаты, либо в письменной форме отказаться от своего права преимущественной покупки. В случае неполучения от Вас ответа по истечении данного срока указанная комната будет продана третьему лицу.

Иванов И.И.

07 ноября 2013 г.

Извещение получил Петров П.П.

Способ вручения такого извещения и другие ваши дальнейшие действия зависят от того, насколько вам повезло с соседями. Посмотрим, как быть в том или ином случае.

Возможные варианты развития событий

ВАРИАНТ 1 (идеальный). Все соседи реально проживают в своих комнатах, у вас с ними прекрасные отношения, и они не намерены препятствовать вашей сделке.

Тогда подготовьте по два экземпляра извещения для каждого соседа-сособственника. Один — вручите лично в руки соседу, а второй (на котором сособственник распишется в получении и укажет дату) — оставьте себе.

Если кто-то из соседей изъявит желание купить вашу комнату — прекрасно. В этом случае никаких бумаг от других соседей вам получать не нужно. Если желающих из числа соседей несколько, то выбор, кому продать комнату, за вами.

Если никто из них приобретать комнату не намерен, тогда по договоренности с соседями назначьте день, когда вы вместе с ними придете в территориальный орган Росреестра или к нотариусу, где будут удостоверены их письменные отказы от своего преимущественного права покупки комнатып. 1 ст. 24 Закона от 21.07.97 № 122-ФЗ (далее — Закон № 122-ФЗ). Можно ради такого случая вызвать нотариуса на дом. Очевидно, что соответствующие расходы по оформлению будете нести вы.

Когда нотариус совершает нотариальные действия вне помещения своей конторы, размер госпошлины/нотариального тарифа увеличивается в полтора разаподп. 1 п. 1 ст. 333.25 НК РФ; ч. 2 ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате, утв. ВС 11.02.93 № 4462-1 (далее — Основы о нотариате). Кроме того, в этом случае клиент должен возместить ему транспортные расходыст. 22 Основ о нотариате.

При подаче заявления на регистрацию перехода прав собственности на комнату упомянутые отказы приложите к пакету документовп. 1 ст. 24 Закона от 21.07.97 № 122-ФЗ (далее — Закон № 122-ФЗ). Учтите, что не удостоверенные в Росреестре или у нотариуса отказы законной силы не имеют.

Кстати, какого-то конкретного срока действия у этих отказов нет. То есть если в процессе оформления вами сделки с третьим лицом кто-то из соседей вдруг передумает и все-таки пожелает выкупить вашу комнату, вы вовсе не обязаны идти навстречу его желаниям.

Может статься, что какая-либо из комнат в коммуналке не приватизирована, то есть ваш сосед не собственник, а всего лишь наниматель жилого помещения. В этом случае надо попросить его показать договор социального наймаст. 60 ЖК РФ, чтобы узнать, в чьем владении находится комната. Как правило, это муниципальное образование. Тогда извещение о продаже своей комнаты вам нужно направить по почте (с уведомлением о вручении) в жилищный комитет или департамент администрации муниципалитета. Если понесете его лично, обязательно попросите поставить на втором экземпляре извещения штамп о получении. И там же, в муниципалитете, вам должны выдать отказ от преимущественного права покупки.

ВАРИАНТ 2 (более жизненный). Кто-то из соседей давно не проживает в своей комнате или по каким-то причинам всячески противится тому, чтобы вы продавали свою комнату.

В этом случае направляйте своим соседям извещения о преимущественном праве покупки комнаты заказными письмами с описью вложения и с уведомлением о вручении, а еще лучше — телеграммами.

Если кого-то из соседей вы в глаза никогда не видели и не знаете, кто является собственником той или иной комнаты (то есть на чье имя посылать извещение), можно запроситьприложение к Порядку, утв. Приказом Минэкономразвития от 14.05.2010 № 180 в территориальном органе Росреестра выписку из ЕГРПп. 1 ст. 7 Закона № 122-ФЗ. За нее, правда, придется заплатить, но плата для физлиц небольшая — 150—200 руб.приложение к Приказу Минэкономразвития от 22.09.2011 № 502 Выписку вам должны предоставить в течение 5 рабочих дней с момента получения госорганом запросап. 1 ст. 7 Закона № 122-ФЗ. В ней будут указаны ф. и. о. собственников всех комнат в коммуналке. Запрос можно сделать лично, по почте (обычной или электронной) или через портал госуслугп. 2 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития от 14.05.2010 № 180. Как правило, вся необходимая информация о порядке предоставления выписок, а также бланки квитанций с реквизитами для оплаты имеются на сайте регионального управления Росреестра.

ОБМЕН ОПЫТОМ

ДРЯГИН Владимир Сергеевич Генеральный директор агентства недвижимости «Дорогой город»

“Имейте в виду: если у вашего соседа-«фантома» право собственности на комнату возникло до 1998 г., то в Росреестре вряд ли будет нужная вам информация. В этом случае можно навести справки о соседе в ЕИРЦ или в паспортном столе. В моей практике еще не было случаев, чтобы там отказались сообщить, кто прописан в соседних комнатах”.

Возникает вопрос: а на какой адрес направлять извещения? В идеале их нужно направлять по фактическому месту жительства (регистрации) ваших соседей. Но как быть, если вы не можете выяснить, где они реально проживают в данный момент? Тогда просто посылайте извещения по адресу нахождения их долевой собственности, проще говоря, на адрес вашей же коммунальной квартиры, указав номера комнат, принадлежащих соседям. Если почтовое уведомление вернулось к вам с росписью соседа в получении извещения — прекрасно, он железно считается уведомленным.

А что делать, если на вернувшемся уведомлении значится «в связи с истечением срока хранения»? То есть адресат не явился за получением заказной корреспонденции либо отказался ее получать. Не огорчайтесь! Как справедливо отметил один суд, тот факт, что кто-то из соседей-сособственников не получил извещение, не может ограничивать ваше право распоряжаться своим имуществом. У вас нет обязанности по вручению почтовых отправлений. По закону вы лишь должны принять меры по извещению других сособственников квартиры о предстоящей продаже комнатыАпелляционные определения ВС Чувашской Республики от 22.04.2013 № 33-1360/2013; Смоленского областного суда от 04.09.2012 № 33-2861.

Кстати, извещения соседям можно послать и через нотариусаст. 86 Основ о нотариате. Но, как вы понимаете, это встанет в копеечку, особенно если соседей много. А то, как вы направите извещения — самостоятельно по почте или через нотариуса, какого-то принципиального юридического значения не имеет.

После того как вы получите корешки почтовых уведомлений, нужно выждать 1 месяц, отведенный соседям на принятие решенияп. 2 ст. 250 ГК РФ, а затем уже выходить на сделку по продаже комнаты. Молчание сособственников в данном случае расценивается как их отказ от преимущественного права покупкиОпределение Мосгорсуда от 24.11.2011 № 33-38334.

Подавая заявление на регистрацию перехода прав собственности, к нему нужно будет приложить все бумаги, подтверждающие, что вы выполнили свою обязанность по извещению соседейп. 1 ст. 24 Закона № 122-ФЗ. Это, в частности, копии самих извещений, почтовые квитанции о приеме заказных писем, корешки вернувшихся уведомлений о вручении (с подписью получателя или с отметкой о возвращении за истечением срока хранения).

Если кто-нибудь из соседей посчитает, что вы якобы втайне от него продали комнату постороннему лицу, и начнет грозить вам судом, не волнуйтесь. Все, что он может сделать, — это потребовать через суд перевести на него права и обязанности покупателя. На подачу такого иска отводится 3 месяца с момента, как сособственнику стало известно о нарушении его права преимущественной покупки вашей недвижимостип. 3 ст. 250 ГК РФ; подп. «в» п. 1.2 Постановления Пленума ВС от 10.06.80 № 4.

Но подать иск мало. Соседу придется также внести на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента по субъекту РФ сумму, уплаченную вашим покупателем за комнату, сборы и пошлины, а также другие суммы, положенные покупателю для возмещения расходов, понесенных им при покупке комнатыподп. «в» п. 1.2 Постановления Пленума ВС от 10.06.80 № 4; Апелляционное определение Мособлсуда от 26.03.2013 № 33-3615/2013. Это обстоятельство охлаждает пыл даже самых настырных.

***

А что будет, если не уведомить соседей о продаже комнаты? В этом случае орган Росреестра просто не станет регистрировать переход прав собственности на том основании, что нет документов, подтверждающих, что продавец комнаты (доли) письменно известил остальных сособственников о намерении ее продатьп. 1 ст. 20 Закона № 122-ФЗ.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *