Порядок смены управляющей компании

Время чтения: 6 минут

Жителей многоквартирных домов в РФ обслуживают управляющие компании (УК). За предоставление коммунальных услуг потребители платят деньги. Взаимодействие жителей и УК имеет ряд особенностей. Нередко у собственников возникают претензии к качеству выполняемых работ. Если жильцов не устраивает деятельность УК, возможна смена управляющей компании в многоквартирном доме.

Содержание

Суть работы управляющих компаний

В новом Жилищном кодексе отображена реформа сферы ЖКХ, согласно которой на смену жилищно-эксплуатационным структурам пришли управляющие компании или товарищества собственников жилья (ТСЖ). Эти организации являются частными фирмами. Большинство из них было создано на базе ЖЭКов.

Управляющая компания – альтернативный способ обслуживания МКД. Руководство объектом может выполняться также через ТСЖ или напрямую собственниками.

УК выступает в роли посредника между поставщиками и потребителями ресурсов, взаимодействует с коммунальными структурами и субподрядчиками.

Кстати, жильцам, которым неизвестно, кто высылает платежки за услуги, следует знать, что это – еще одна функция УК.

Управляющая компания представляет собой коммерческий союз или юридическое лицо, которое занимается обслуживанием МКД на основании договора, заключенного с жильцами. Её задача состоит в том, чтобы обеспечить комфортные условия проживания в доме, поддерживать общие помещения в хорошем состоянии.

Подробнее о том, чем должна заниматься управляющая компания ЖКХ.

Почему жильцы меняют УК

Коммунальная организация занимается благоустройством МКД, создает безопасные условия проживания, обеспечивает потребителей водой, электричеством и газом. УК обслуживает инженерные коммуникации, отстаивает права собственников жилья и так далее. Если организация плохо справляется со своими обязанностями, её можно сменить.

В законодательстве не указывается, как часто можно менять управляющую компанию ЖКХ. Главное, чтобы при этом соблюдалась установленная процедура.

Причины смены управляющей компании:

  1. Желание жильцов дома.
  2. Отсутствие лицензии у коммунальной организации.
  3. Ненадлежащее содержание общего имущества: невыполнение ремонта, несвоевременное устранение поломок и так далее.
  4. Перебои с предоставлением услуг: отсутствие горячей воды, проблемы с отоплением, водоснабжением, несвоевременный вывоз мусора.
  5. Отсутствие реакции на заявки и жалобы потребителей.
  6. Сокрытие данных о ее деятельности.

Жильцы заинтересованы в комфортных условиях проживания, поэтому они вправе инициировать смену УК.

Критерии выбора новой управляющей компании

Чтобы сотрудничество с новой организацией было успешным, нужно ответственно отнестись к ее выбору. Желательно пользоваться услугами компаний с большим опытом работы, хорошими отзывами.

Определиться с новой УК лучше ещё до собрания жильцов. Тем, кто интересуется, как выбрать управляющую компанию для многоквартирного дома, стоит учесть следующее:

  1. Рабочий опыт фирмы, особенности её взаимоотношений с администрацией.
  2. Организационную состоятельность.
  3. Количество МКД под управлением организации.
  4. Состояние документации.
  5. Материальную базу.
  6. Открытость деятельности фирмы.
  7. Оперативность реагирования на заявления от жильцов, возможность адекватно общаться с клиентами.
  8. Квалификацию рабочих кадров.
  9. Сведения о тарифной политике, систему взаимодействия с поставщиками коммунальных услуг.

Прежде чем сделать выбор новой управляющей компании, необходимо убедиться, что у нее есть лицензия, ведь только сертифицированные УК могут легально вести свою деятельность.

Проверить наличие лицензии можно . Информация представлена в открытом доступе на официальных сайтах местных органов Жилнадзора.

Во избежание конфликтных ситуаций между жителями и новой УК нужно определить, как должна оформлять долги прежняя управляющая компания.

Предлагаем узнать о том, как создать управляющую компанию ЖКХ с нуля.

Пути смены УК

Сменить управляющую компанию можно разными путями, например:

  1. По окончании срока действия договора со старой УК.
  2. При невыполнении обязанностей коммунальной фирмой. Согласно п. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, владельцы квартир в МКД на основании решения общего собрания могут отказаться от сотрудничества с УК, если она не выполняет условия договора. В этом случае нужно сделать объявление о выборе управляющей компании в многоквартирном доме.
  3. На основании решения общего собрания жильцов в период действия договора и без серьезных претензий к деятельности фирмы. В согласии с , потребители могут в одностороннем порядке разорвать договор с УК, даже если к ее работе нет существенных замечаний.
  4. В случае изменения способа управления МКД. Например, на общем собрании было принято решение создать ТСЖ или ТСН, но товарищество планирует обслуживать дом не самостоятельно, а нанимая УК (п. 1 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ). При необходимости можно инициировать отбор управляющей организации для управления многоквартирным домом.
  5. Посредством расторжения договора по соглашению сторон.

Еще одно основание смены УК – лишение ее лицензии на право управления МКД (ст. 199 ЖК РФ).

Хотя собственники квартир могут сменить коммунальную организации и без ее согласия, главное преимущество расторжения договора по соглашению сторон – экономия времени.

Переход из ТСЖ в управляющую компанию

Не многие собственники жилья в МКД знают, как из ТСЖ перейти в управляющую компанию. Некоторые считают, что для этого потребуется согласие всех владельцев квартир. Согласно законодательству, переход в управляющую фирму осуществляется с помощью следующих шагов:

  1. Созывается общее собрание жильцов, должен быть кворум. При этом присутствует председатель товарищества.
  2. На голосовании поднимается вопрос о смене способа управления. Объясняются особенности сотрудничества с УК.
  3. За выход из ТСЖ голосует не менее 50% участников собрания.
  4. Выбирается новая управляющая организация. Поскольку это решение тоже принимается на общем собрании, важно определиться с ее выбором заранее.
  5. Составляется протокол мероприятия.
  6. УК информируется о решении, принятом на собрании.

Новая управляющая организация уведомляет городскую администрацию о том, что принимает дом. Собственники жилья заключают с коммунальной фирмой новый договор.

Отказ от УК и создание ТСЖ

Иногда жильцы интересуются, как отказаться от управляющей компании и создать ТСЖ. Алгоритм этой процедуры похож на переход из товарищества в УК.

По инициативе жильцов дома созывается собрание, на котором обсуждается вопрос о разрыве договора с компанией. Желательно указать причины отказа от дальнейшего сотрудничества. Затем жильцы:

  • принимают решение о создании товарищества собственников жилья;
  • выбирают председателя;
  • информируют городскую администрацию о результатах мероприятия.

Читайте подробнее о том, как создать ТСЖ.

Как сменить УК в очно-заочной форме

Порядок смены управляющей компании многоквартирного дома выглядит следующим образом:

  1. Подготовка повестки собрания. В неё следует включить вопросы:
    • о проведении встречи в форме очно-заочного голосования;
    • о расторжении договора и выборе способа управления;
    • о сроках передачи технической документации и так далее.
  2. Уведомление собственников. Согласно ЖК РФ, уведомление отправляется заказным письмом или вручается лично под роспись не менее чем за 10 дней до даты проведения собрания.

    Если ранее был утвержден другой способ информирования, можно использовать его. Тем, кто исследует вопрос, как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме в 2020 году, напомним, что с апреля 2016 года к протоколу собрания следует прилагать полный реестр собственников помещений в доме.

  3. Проведение очной части собрания в очно-заочной форме. Заочная часть проводится путем посещения собственников, которые не были на собрании.
  4. Составление протокола собрания.

Все жильцы, проголосовавшие на очной и на заочной части, заполняют один и тот же бланк решения.

Собственникам нужно сообщить результаты встречи не позднее чем через 10 дней после завершения собрания.

В течение 10 дней копию протокола мероприятия следует отправить в действующую управляющую фирму.

Конкурс по выбору новой управляющей компании

Открытый конкурс по выбору управляющей организации проводится на основании ст. 162 ЖК РФ. При этом владельцы квартир могут провести собрание по выбору способа управления до или во время проведения открытого конкурса, пока не будет объявлен победитель. Участником мероприятия может стать ИП или юридическое лицо.

Предмет конкурса – право заключения договора управления МКД. Объект процедуры – стоимость обязательных и вспомогательных работ по обслуживанию и ремонта общего имущества дома.

Аукцион по управлению многоквартирными домами проводится для того, чтобы выявить компанию, которая за указанный организатором размер платы предложит наибольший объем работ по обслуживанию и ремонту общего имущества МКД.

В процессе проведения конкурса собственники квартир могут создать опросный лист для каждой УК-претендента. По результатам анкетирования совет дома либо инициативная группа определяют победителя проведенного ими конкурса. Когда торги будут завершены, останется лишь обсудить условия будущего договора, перечень услуг, тарифы.

Уведомление старой организации о ее смене

По принятии жильцами окончательного решения лицо, уполномоченное собственниками квартир, должно в пятидневный срок направить в прежнюю управляющую организацию уведомление о расторжении договора с ней.

Кроме того, любое расторжение договоров управления должно быть обязательно зафиксировано в органах государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля.

В сообщении следует указать также название новой коммунальной фирмы, её адрес, а если управление осуществляют собственники – предоставить сведения об одном из них.

Подписание соглашения с новой компанией

В случае, если сменилась управляющая компания, нужно составить новое соглашение об управлении с другой организацией. Этот документ должен отвечать требованиям ст. 162 ЖК РФ. Собственникам стоит детально проанализировать его пункты. При необходимости можно даже обратиться за помощью к юристу.

Если какие-то положения не устраивают жильцов, формируется протокол разногласий для передачи УК. Цель этого мероприятия – составить договор, удовлетворяющий обе стороны.

Собственникам жилья нужно смело предъявлять требования к УК, ведь именно они платят за её услуги. Следовательно, они вправе ожидать, что организация будет работать добросовестно. Спорные пункты можно согласовать на общем собрании.

Текст договора составляется в нескольких экземплярах, чтобы каждый собственник мог с ним ознакомиться и подписать документ.

Узнайте детальнее, какие положения должен содержать договор с управляющей компанией.

Претензии прежней УК по поводу долгов

Иногда потребителей услуг не информируют о смене управляющей организации и они продолжают перечислять средства на счет старой компании. Неудивительно, что ее преемник начинает выдвигать претензии по поводу задолженностей.

Поскольку менять УК без ведома собственников нельзя, потребителя услуг не должно волновать, кому платить долг за ЖКХ при смене УК – жильцов это не касается.

Нюансы оплаты и погашения задолженностей управляющие компании должны обсудить между собой, иногда даже в суде. В этот период потребители оплачивают услуги на счет старой фирмы.

Смену управляющей компании обычно инициируют собственники квартир в МКД, которые заинтересованы в качественном обслуживании дома. Разорвать договор с УК потребители услуг могут по согласию сторон и даже в одностороннем порядке. Важно лишь соблюсти процедуру ее смены: проведение собраний, уведомление новой и старой компаний и так далее.

Управляющая компания плохо работает? Или вы начали подозревать, что ваши деньги уходят «не туда»? Или вашу УК просто решили обанкротить?

Ответ один — управляющую компанию необходимо менять!

Дополнение — в конце материала вы можете найти видео с семинара, где мы объяснили ряд тонкостей, связанных со сменой УК.

Шаг 1. Выбираем альтернативную управляющую компанию.

Посмотрите всевозможные рейтинги управляющих компаний (вот наш старый рейтинг, а вот рейтинг администрации города Красноярска, или вот рейтинг сайта «Реформа ЖКХ»). Съездите, посмотрите дворы. Пообщайтесь с жителями домов, которые обслуживают УК-кандидаты.

Если вы живете в городе Красноярск, то не лишним было бы посмотреть список нарушений найденных в домах УК-кандидата Службой строительного надзора и жилищного контроля.

Сделать это можно на карте нарушений ().

Обязательно обсудите вопрос смены УК с соседями. Съездите к руководству выбранной вами управляющей компании и обсудите все интересующие вас вопросы. Причем ехать надо как можно более крупной группой скептически настроенных граждан.

Шаг 2. Выбираем способ смены УК.

Жилищный кодекс не дает нам право просто так взять и сменить управляющую компанию. Существует ряд ограничений, и зная их вы можете сделать выбор каким способом вы будете менять управляющую компанию.

Основные способы смены УК:

1) Выбор новой управляющей организации по окончанию срока действия договора управления со старой УК.

2) Существенные нарушения договора управления старой управляющей организацией, дающие собственникам квартир право расторгнуть договор управления в одностороннем порядке (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).

3) Лишение управляющей компании лицензии на право управления вашим домом согласно статьи 199 Жилищного кодекса РФ.

4) Расторжение договора по соглашению сторон, если старая УК согласна расторгнуть договор.

5) Смена способа управления многоквартирным жилым домом. Например, на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ или ТСН, но в последствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ.

Кстати, у такого способа есть один немаловажный плюс — если новая УК не оправдает ожиданий, то сменить ее можно будет проведя всего одно собрание правления ТСЖ, если это предусмотрено уставом товарищества.

Шаг 3. Проводим собрание собственников по смене управляющей компании в очно-заочной форме.

Прежде чем проводить собрание, внимательно изучаем договор управления со старой УК. Это позволит избежать множества ошибок.

1) Подготавливаем повестку собрания.

В повестку собрания необходимо включить вопросы о:

а) проведении собрания в форме очно-заочного голосования,

б) расторжении договора управления заключенного со старой управляющей организацией,

в) выборе способа управления и утверждения новой управляющей организации,

г) утверждении условий договора управления между собственниками и новой управляющей организацией, а также утверждении размера платы за содержание и текущий ремонт общедомового имущества,

д) сроках передачи технической документации (не позднее чем за 30 дней до прекращения действия договора управления со старой УК,рекомендуемый срок — 2-3 дня с момента проведения собрания) и накопленных средств от старой управляющей организации к новой (после расторжения договора управления),

Если старая УК утратила техническую документацию или ее часть, она обязана в течение трех месяцев за свой счет ее восстановить (п.21 Правил №416).

е) вопросы о порядке уведомления собственников о результатах собрания и месте хранения оригинала протокола собрания.

2) Не менее чем за 10 дней уведомляем всех собственников помещений в доме о проведении собрания.

( образец уведомления для собрания проводимого в очно-заочной форме)

Согласно жилищному кодексу, уведомлять необходимо заказным письмом или лично под роспись. Однако, если ранее на собрании собственников вы приняли решение о другом надлежащем способе уведомления, например вывешиванием объявлений на входах в подъезды, то вы можете воспользоваться этим способом.

Если вы не помните, чтобы принимали такое решение, посмотрите в действующем договоре управления и протоколах ранее прошедших собраний собственников. Во многих договорах присутствует такой пункт.

Не забываем вести реестр уведомлений ( образец реестра).

В реестре, если мы вручили уведомление собственнику лично, то он расписывается о получении уведомления сам. Если мы отправили уведомление заказным письмом, то мы делаем запись об этом с указанием номера почтового отправления. Если мы разместили (повесили) уведомление в установленном месте, то мы делаем запись об этом, и лицо разместившее уведомление, а также один — два свидетеля оставляют свои подписи.

Кроме того, с апреля 2016 года, обязательным приложением к протоколу собрания становится полный реестр собственников помещений в МКД ().

3) Проводим очную часть собрания в очно-заочной форме. Обязательно учитываем требования Минстроя к оформлению протоколов общих собраний, указанные в Приказе от 25 декабря 2015 г. N 937/пр.

С 1 июля 2015 года упразднен реестр голосования собственников на очном голосовании. Все собственники, как проголосовавшие на очной части собрания, так и проголосовавшие на заочной части, заполняют один и тот же Бланк Решения.

(ссылка на образец бланка решения)

Не обязательно, но крайне желательно вести реестр выдачи бланков собственникам.

(ссылка на образец реестра выдачи бланков)

4) Проводим заочную часть собрания в очно-заочной форме. Обходим собственников не присутствовавших на очном собрании.

Бланк Решения собственников используется все тот же.

5) Составляем протокол собрания.

Собственно, все понятно из образца протокола собрания.

(ссылка на образец протокола общего собрания собственников, проводимого в форме очно-заочного голосования)

6) Уведомляем собственников о результатах собрания.

(образец уведомления)

Уведомление о результатах общего собрания собственников размещается не позднее чем через десять дней после завершения собрания в месте определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений.

Кроме того, не забываем о том, что отныне мы обязаны направлять копию протокола собрания в действующую на момент проведения собрания управляющую организацию в течение все тех же десяти дней.

Шаг 4. Уведомляем старую управляющую организацию о том, что мы ее сменили.

В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, уполномоченное собранием лицо, в течение 5 рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля, уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.

Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме — сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом (п.18 Правил №416).

Шаг 5. Заключаем договор управления с новой управляющей организацией.

Согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, более 50% собственников помещений в многоквартирном жилом доме должны расписаться в договоре управления с новой управляющей организацией. Если собственники не произведут этого действия, то договор управления не считается заключенным, не смотря на решение общего собрания собственников.

Рекомендуем подписывать договор управления одновременно с проведением собрания в доме, так как собрать отдельно всех собственников зачастую проблематично.

После того как собрание будет проведено, составлен протокол собрания и подписан договор управления, новая управляющая организация должна будет обратиться с заявлением в орган государственного жилищного надзора, чтобы внести изменения в лицензию этой управляющей организации.

Если все документы будут в порядке, то изменения в лицензию вносятся в течение 10 рабочих дней с момента поступления заявления (п.4 Порядка, утвержденного приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 25.12.2015 г. № 938/пр).

Шаг 6. С какого момента платить в новую УК?

В новую управляющую организацию вы начинаете платить только с того момента, когда органы Государственного жилищного надзора включат ваш дом в лицензию новой управляющей организации. Эти сведения легко проверить, так как органы ГЖН обязаны размещать их на своем сайте в сети Интернет.

Если у вас остались какие-то вопросы, пожалуйста оставьте их в комментариях к данному материалу.

Дмитрий Иванов для нкжкх.рф

Образцы документов подготовила: юрист МОД «Народный контроль в ЖКХ» Серафима Виноградова.

Также прочитайте:

Как происходит процесс передачи дома от старой управляющей компании к новой?

Видеозапись первой части семинара «Как поменять УК?»:

Видеозапись второй части семинара «Как поменять УК?»:

Здравствуйте, уважаемые читатели! Судя по комментариям к предыдущей публикации «Устали от беспредела в работе ЖКХ?» многие из вас прошли ряд бюрократических процедур, борясь с «ветряными мельницами». Очень популярен был положительный опыт одного читателя о том, что достаточно просто сменить управляющую компанию, на ту которой жильцы доверяют, и, положительный опыт управления которой, на слуху.

Способы управления имуществом МКД.

Согласно статье 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно определяют способ управления многоквартирным домом. Таких способов три:

  • Собственники помещений МКД самостоятельно непосредственно управляют помещениями в многоквартирном доме. Такой способ возможен, только если количество квартир в таком доме не более чем тридцати.
  • Собственники помещений МКД передают управление ТСЖ, либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам.
  • Собственники передают управление управляющей организацией.

Как изменить способ управления?

Повторюсь, именно собственники помещений МКД определяют способ управления. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Когда можно сменить УК?

Вариант 1. Так как между собственниками имущества МКД действует договор управления, то необходимо дождаться окончания срока его действия. Посмотрите, что написано в договоре относительно даты его прекращения, ведь если не заявить о прекращении договора в указанную дату, то договор автоматически продлевается на следующий год.

Вариант 2. Досрочно расторгнуть договор с УК. Это возможно в следующих случаях:

  • если собственники решили сменить способ управления;
  • если УК назначена администрацией на открытом конкурсе;
  • если это прямо указано в договоре;
  • если УК лишилось лицензии.
  • если УК нарушает и/или не выполняет условия договора;
  • если ситуация с момента заключения договора управления настолько изменилась, что на сегодняшний день жильцов не устраивает.

Как сменить УК?

Есть несколько способов это сделать. Предлагаю рассмотреть самую распространенную ситуацию, когда нынешняя УК существенно не нарушает условия договора, но вы нашли другую, которая кажется вам лучше или дешевле.

1. Проверьте, как избиралась ваша управляющая организация: если она выбрана не общим собранием, то её сменить гораздо легче.
2. УК с открытого конкурса можно заменить в конце каждого года работы.
3. Если УК избиралась общим собранием, проверьте правильность его проведения или найдите нарушения, допущенные УК.
4. Найдите новую УК по отзывам и рейтингу и предложите собственникам заменить существующую.
5. До проведения общего собрания проведите подготовительную работу с жильцами.
6. Проведите общее собрание собственников МКД по вопросу смены УК.

Советую крайне внимательно подойти к этому вопросу, чтобы ни у кого в дальнейшем не возникло оснований оспорить решение собрания. Все нюансы о том, как проводить общее собрание собственников, описаны в статье 44 Жилищного кодекса РФ.

7. Уведомляете старую управляющую организацию о том, что вы её сменили.
8. Заключайте договор с новой УК не больше чем на 1 год — за первый год работы вы сможете оценить достоинства и недостатки её работы и, если УК будет наглеть или халтурить, сможете отказаться без лишних хлопот расторгнуть договор.

Важно!

Оплата ЖКУ в новую УК вы начинаете платить только с того момента, когда органы Государственного жилищного надзора включат ваш дом в лицензию новой управляющей организации.

При этом не стоит забывать об особенностях расторжения договора управления МКД, установленных главой 29 Гражданского кодекса.

Лучшей наградой для меня за подготовку этой публикации будут ваши 5 звезд в оценку! Желаю всем хорошего дня и отличного настроения!

А если у вас возникают вопросы правового характера, обращайтесь в личные сообщения!

Всем привет!

Несколько дней ничего не писал на Дзене. Я был увлечен написанием статьи о неэффективности системы управления многоквартирными домами, которая заняла у меня больше времени чем обычно, так как свои выводы я опубликовал на https://www.roi.ru – интернет-ресурсе, посвященном общественным инициативам, change.org – глобальной платформе для гражданский кампаний. И если на первом ресурсе публикация возможна только через 2 месяца после предварительной проверки (вот тебе и общественная инициатива), но на втором — она уже доступна. И если вам по духу то, что написано в этой статье, то прошу поддержать мою петицию своим голосом.

Управление многоквартирными домами является весьма привлекательным бизнесом. Доходная и расходная часть прогнозируемая, есть возможность для дополнительного заработка и нет необходимости делать какие-то инновации, чтобы «бизнес» был прибыльным. Но для кого-то это бизнес, а для большинства – это среда обитания. Когда я пришел в свою Управляющую компанию, еще в далеком 2009-м году с просьбой предоставить разрешение для начала ремонта мне по-хамски ответили, что я никто, заставили подписать договор управления домом и выставили счет для допуска в свою квартиру. У меня был на руках только договор Инвестирования и Акт допуска к ремонтным работам и не было свидетельства о собственности, но мне навязали договор, который никто со мной не согласовывал, с меня потребовали оплатить деньги за дополнительные услуги по вывозу мусора, оформлению карт допуска и т.д. Понятное дело, что я эти дополнительные расходы не выбирал, но их навязали и «указали на мое место». Еще раз с этой компанией я столкнулся через пару лет, когда устанавливал кондиционер. С меня главный инженер потребовал взятку за допуск к работам. Он сказал, что через пару месяцев уходит на пенсию, ему все равно на жалобы и без взятки он не даст разрешение. До сих пор эта компания обслуживает дом. Все попытки сменить управляющую компанию не увенчались успехом.

И дело не только в качестве услуг, но и в бесправном положении граждан. Даже смена управляющей компании (УК) на товарищество собственников жилья (ТСЖ) не является инструментом, гарантирующим изменения ситуации. Люди тратят много усилий, чтобы сменить УК на ТСЖ, а в итоге получают «шило на мыло». Практически любая смена Управляющей компании не обходится без тонн компромата и обвинений инициаторов изменений в желании нажиться на соседях. Есть ли в этом логика? Да, ведь ТСЖ — это юридическое лицо, которым нужно управлять и члены правления ТСЖ хотят получать зарплату, что в общем представлении служит только увеличению расходов.

Мне не хотелось бы сейчас вдаваться в частности, я уверен, что подобная проблема имеется в множестве домов по всей России, а весь сектор весьма неэффективен. Управляющие компании не заинтересованы в снижении расходов на управление домом, так как это коммерческие компании и их задача в том, чтобы заработать прибыль. Какой смысл ставить светодиодные лампочки, если сэкономленные средства никаким образом не увеличат прибыль компании? Это сэкономит затраты жильцов на ЖКХ, но никак не увеличит прибыль компаний. Или в чем смысл ставить общедомовой тепловой прибор учета, если экономия опять-таки не увеличит прибыли управляющей компании? Какой смысл экономить без заинтересованности? Очевидно, что повышения эффективности без заинтересованности не будет, а для увеличения своей прибыли управляющие компании будут практиковать откаты с подрядчиков. Модель управления жилым фондом противоречива, неэффективна и подавляет личность.

В этой статье я хотел бы разобраться почему так происходит, почему все нельзя оставлять так как есть и что именно нужно сделать, чтобы изменить ситуацию в пользу прозрачности и повышения эффективности ЖКХ.

Конечно, централизованное управление многоквартирным домом – это необходимая мера, так как помимо самих квартир в доме есть общедомовое имущество, которое также требует ресурсов для поддержания в работоспособном состоянии. Некоторыми функциями логичнее управлять централизовано – вроде вывоза мусора, уборки мест общего пользования, уборки общедомовой территории и крыш от снега и т.д.

Но обо всем по порядку.

Начнем с этапа ввода дома в эксплуатацию. На первом этапе поддерживать дом в надлежащем состоянии и оплачивать коммунальные услуги должен застройщик. Ведь это обязанность собственника дома, которым на первом этапе в любом случае является застройщик. Поэтому застройщик заинтересован в том, чтобы как можно быстрее передать квартиры в пользование покупателей и не нести бремя расходов на текущий ремонт и отопление. Но к моменту ввода в эксплуатацию не всегда квартиры могут быть проданы и застройщик обязан нести расходы на текущее содержание. Чтобы уменьшить свои затраты застройщик, который является основным собственником помещений в доме, «назначает» управляющую компанию. Своя управляющая компания позволяет застройщику не оплачивать коммунальные расходы. Дело в том, что основными коммунальными расходами до передачи помещений новым собственникам являются расходы на текущий ремонт и отопление. Расходы на отопление в современных домах можно существенно снизить, установив домовой прибор учета и установив внутриквартирные батареи на минимальный режим работы. А вот расходы на текущее содержание и ремонт нормируются вне зависимости от объема оказанных услуг и их должна взыскивать с владельцев помещений управляющая компания. Если эта управляющая компания будет независимой от застройщика, то она обязательно будет взыскивать с него эти коммунальные платежи. «Своя» же управляющая компания будет закрывать глаза на эти платежи и, кроме того, не будет слишком требовательной к застройщику в плане гарантийного ремонта. Проблему усугубляют также покупатели, которые приобрели дом на стадии строительства, но не торопятся вступить в свои права, чтобы не платить коммунальные расходы.

Поэтому до того момента как дом полностью заселится Управляющая компания будет экономить на содержании дома и часто дом недополучает огромного объема необходимого финансирования. У меня, конечно, в связи с этим возник вопрос о том, что возможно на этапе постепенной передачи помещений жильцам стоимость содержания дома существенно ниже, чем установленные городом тарифы и столько денег в принципе не нужно пока все жители не заселятся, но это предмет отдельных практических исследований, на которые нужен доступ к информации и время для анализа. Поэтому будем считать, что у управляющей компании будет дефицит средств, так как она будет стараться выжить только за счет платежей от новых собственников квартир, чтобы не лезть в карман к «своему» застройщику и будет покрывать его риски, связанные в гарантийным ремонтом.

И это первая огромная проблема, которая приводит к дисбалансу в сфере управления жилыми домами.

Что можно было бы здесь предпринять для того, чтобы избавиться от проблемы. Во-первых, застройщик должен иметь возможность снять с себя обязанность нести бремя коммунальных расходов с момента ввода дома в эксплуатацию и извещения новых собственников о готовности передать квартиры.

Во-вторых, нужно исключить влияние застройщика на управляющую компанию. И это самое сложное. Можно предположить, что выходом из проблемы могла бы быть оплата коммунальных услуг через государственного посредника (центральный оператор). Т.е. в таком случае застройщик должен был бы отчитываться о количестве переданных новым собственникам квартир, и нести бремя на содержание непереданных квартир. Управляющая компания в таком случае не несла бы обязательств по сбору денежных средств с жильцов. Отчасти это может решить проблему, но лишь внешне. Застройщик не теряет власти назначить «свою» управляющую компанию и через нее будет получать обратно денежные средства и не обязательно тратить их на нужды дома. При этом возникает проблема качества сбора средств центральным оператором, но ничего критического в этом нет. Главное, чтобы эта работа проводилась регулярно и систематически, не накапливая огромные долги. Часты случаи, когда собственники платят за коммунальные услуги нерегулярно. В этом случае выпадающие доходы должны финансироваться от сэкономленных средств по другим статьям, и Управляющая компания вынуждена ухудшать качество услуг. Не будет же она за счет своей прибыли закрывать дыры в бюджете. Прозрачный выбор управляющей компании является главной проблемой, которая рассматривается в этой статье, поэтому я вернусь к ней позже.

Рассмотрим другие противоречия и зоны потенциальных конфликтов в сфере управления МКД.

Конечно, есть дома бизнес-класса, премиум-класса, эконом-класса и т.д. Стоимость коммунальных услуг в этих домах может отличаться по желанию их жителей. Определенный объем работ по обслуживанию дома регулируется законом, но другие работы и услуги могут быть реализованы или нет в зависимости от желания жильцов, например уход за растениями во дворе, охрана или консьерж-сервис и т.д.

Здесь возникает несколько оснований для потенциальных конфликтов. Во-первых, это стоимость услуг, а во-вторых – это их объем. Да, стоимость услуг регулируется государством, но собственники квартир по своему желанию могут увеличить качество и объем этих услуг, а следовательно, вырастет и стоимость. Но кому-то нужна охрана, а кто-то не хочет за нее платить, так как у него нет возможности или он не считает необходимым, кто-то хочет, чтобы в функции аварийно-диспетчерской службы входили услуги по мелкому ремонту внутри квартир, а кто-то считает, что можно на этом сэкономить и каждый сам в случае необходимости может вызвать мастера или починить поломку сам. Кому-то достаточен стандартный перечень услуг по содержанию дома, а кто-то хочет, чтобы он был премиальным.

Поэтому управление многоквартирными домами (МКД) осуществляется через решение большинства путем всеобщего голосования. Для управления многоквартирным домом законодательно определен орган управления многоквартирным домом, коим является Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

Согласно Жилищному Кодексу, собственники помещений в многоквартирном доме на Общем собрании обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1. Непосредственное управление собственниками жилым домом, если количество квартир в нем составляет не более 30;

2. Управление Товариществом собственников жилья (или кооперативом);

3. Управление управляющей организацией.

Согласно статье 161 Жилищного кодекса, способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Но, на практике, собственники домов с большим числом квартир сталкиваются со сложностью реализации своего права выбора способа управления, права влиять на качество услуг по управлению коммунальным хозяйством своего жилища. Если в вашем доме 60 квартир, то обойти их и донести до соседей свои идеи не составит труда, но что делать если в доме, как в том, где я живу 1000 квартир?

Закон обязывает инициатора Общего собрания письменно уведомить других жильцов о проводимом собрании. И тут мы сталкиваемся с кучей проблем:

— Нужно подготовить большой объем документов, учитывая, что скорее всего управляющая компания просто так не отступит, то надо сразу готовиться к суду, и это повышает требования к формальностям. Возникает необходимость оплачивать услуги профессиональных юристов.

— Нужно собрать информацию о собственниках и подготовить реестр собственников. Не все жильцы проживают в квартирах, часто они сдают квартиры в аренду и с ними не удается связаться. Ни почта, ни личный визит не может решить проблему. Кроме того, в нашем доме письма в почтовый ящик раскладывают сотрудники управляющей компании. При желании они могут удалить неугодные письма. Статья 45 ЖК РФ обязывает управляющую компанию или ТСЖ передать инициатору общего собрания в течение 5 дней реестр собственников помещений. Но этот реестр не должен содержать контактной информации и поэтому не является решением проблемы.

— Чтобы разослать письма нужно солидно потратиться.

— Допустим нам каким-то чудом удалось провести собрание, потратить на это много сил и средств, но тут через неделю инициируется новое собрание, и новая инициативная группа выбирает вновь старую управляющую компанию или еще какую-то. «Как так?», — подумают многие. Ведь для выбора управляющей компании нужен кворум из владельцев не менее 50% помещений в доме и как его можно собрать дважды с взаимоисключающей повесткой? А вот так и можно. Управляющая компания не стесняется подделывать подписи на бланках голосования за жильцов. Управляющая компания точно знает кто проживает в доме, а кто нет, у нее есть все образцы подписей, и она этим успешно пользуется. В нашем доме в суде об оспаривании решений общего собрания обнаруживались поддельные бланки, но, к сожалению, суд имеет право принять решение о незначительности нарушений, если они не могли повлиять на итоговый результат. Пассивное участие жителей не позволяет добиться справедливости. Более того, некоторая зависимость управляющей компании от пассивных жителей препятствует тому, чтобы она вела активную работу по оперативному взысканию задолженности по коммунальным услугам таких должников. И я знаю примеры, когда эта задолженность в итоге списывалась в огромных размерах из-за банкротства должника. Конечно, к тому моменту он успел уже продать квартиру и с него нечего было взыскивать. Почему своевременно управляющая компания не подала в суд? Риторический вопрос. Подделка подписей и пассивность жителей – еще две проблемы.

— Хуже всего, что люди не верят своим соседям. Когда инициативная группа даже следуя благим намерениям предпринимает действия для проведения общего собрания и выбора ТСЖ в качестве формы управления МКД, то часто она не находит поддержки у многих жителей и ее пытаются уличить в попытке «захватить власть в доме» в целях обогащения.

Наверное, есть еще немало противоречий в существующей системе выбора методов управления МКД, но основные мы рассмотрели в этой статье, и они указывают на необходимость реформы, направленной на создание прозрачной и эффективной системы управления домом. Управление домом должно быть нацелено на энергосбережение и эффективное использование иных ресурсов, защиту прав и интересов жителей, создание благоприятной среды проживания и прозрачное распределение доходов. Управление домом не должно преследовать получение прибыли. Каждый житель должен иметь возможность с минимальным усилием вынести свое предложение на голосование и получить обратную связь.

Утопия? Давайте попробуем выработать рецепты для решения этой проблемы. Итак, несколько методов мы уже в этой статье рассмотрели:

1. Лишить управление МКД права собирать доходы. Не важно УК это или ТСЖ. Таким образом мы решим проблему неплатежей как застройщика, так и жителей. У неплательщиков не будет оснований для лояльного отношения к управляющей компании, так как государственный оператор в любом случае должен будет истребовать задолженность. Кроме того, Управляющие компании будут лишены возможности требовать взятки и необоснованные платежи с жителей. Все должно осуществляться через оператора.

2. Реестр собственников жилых помещений должен быть более информативным и содержать информацию для оперативной связи с жильцами – номера телефонов и электронную почту. Ведение реестра собственников также не должно быть прерогативой управляющей компании или ТСЖ. Любой потенциальный инициатор общего собрания должен обладать возможностью связаться с соседями оперативно и проинформировать их о предстоящем собрании, о его важности для жильцов. Такая форма рассылки информации должна быть бесплатной для инициатора собрания.

3. Реализовать п.2 можно гораздо более эффективно если у нас будет введено понятие «официальный e-mail» и «официальный телефон». На самом деле законом предусмотрена возможность проводить собрания электронно и на портале Активный Гражданин в Москве уже есть функция Электронный дом. Но наш дом проголосовал за электронный дом, а вот реализовать результаты голосования не может. Почему? Потому что люди то проголосовали за Электронный дом, но на площадке Активный гражданин не нашли времени зарегистрироваться и столкнулись с сопротивлением управляющей компании, которая оспорила решение жителей. В чем смысл сопротивляться прозрачности?

4. Закон предоставляет возможность управлять домом через ТСЖ или УК. Первая форма для активных граждан, а вторая – для пассивных. И вправду, ТСЖ – это некоммерческая организация, надо вести учет и сдавать отчетность, заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями и подрядчиками. При прочих равных форма управления через УК эффективнее, так как нет дублирования функций учета. Но в случае управления через УК, последняя обладает большими возможностями для манипуляций, так как сложная процедура по ее замене, в том числе из-за необходимости перезаключения договоров с ресурсоснабжающими организациями. Поэтому логично сделать так, чтобы ресурсоснабжающие организации не могли требовать от управления дома оплаты услуг, которые не были оплачены конечным потребителем. Еще лучше, чтобы все взаиморасчеты с ресурсоснабжающими организациями осуществлялись жителями напрямую. Можно через того же единого оператора, главное, чтобы неплатежи как можно меньше оказывали влияние на качество услуг. Ведь если мой сосед не платит полгода за воду или отопление, а управляющая компания должна оплатить его долг перед ресурсоснабжающей организацией, так как отчитывается по общедомовым приборам учета, то она неминуемо снизит качество каких-нибудь услуг.

5. Требования к учету ТСЖ должны быть минимальными, чтобы эта форма управления домом была подавляющей для всей страны. Только жители, которые могут самостоятельно управлять своим домом будут стремиться к энергоэффективности и бережному использованию ресурсов. А может на фоне роста конкуренции на этом рынке появятся клиентоориентированные управляющие компании.

6. Застройщик не должен иметь возможности принимать участие в выборе управляющей компании. Передача дома в эксплуатацию может быть передана временной управляющей компании (возможно муниципальной) на период 1 год, когда застройщик закончит передавать права на помещения новым собственникам и можно будет провести общее собрание. При этом временная УК не должна иметь возможности участвовать в конкурсе на выбор управляющей компании.

Конечно, в идеале, все остальные рецепты можно связать с проведением электронного голосования. В первую очередь пропадет проблема с подделкой подписей и прозрачностью. Но для этого сначала жители должны провести собрание и выбрать онлайн-голосование в качестве законного способа для принятия решений в доме, а потом каждый должен зарегистрироваться на электронной площадке. Я лично не вижу в этом ничего сложного, мне кажется, что давно пришло время каждому иметь свою электронную подпись, которая будет защищена привязкой к личному номеру телефона, примерно, как в случае с оплатами через интернет-банк. Уверен, что для инновационных компаний создать такую систему — это не проблема.

Я нашел несколько компаний, который предлагают услуги в этой сфере:

Домсканер, Электронный Дом, Собрание-онлайн, РОСТ, Росквартал и др.

В нашем доме решение о выборе электронного способа голосования было быстро отменено усилиями управляющей компании, поэтому нужны дополнительные меры, например:

7. Бюллетени голосования должны быть публичными и легкодоступными. Каждый должен иметь возможность оперативно проверить законность использования своего голоса. В случае доказательства подделки даже 1-го голоса Суд должен признавать решение незаконным, должно быть инициировано уголовное дело в отношении лиц, которые предоставили поддельный бюллетень.

8. Ввести рейтинг оценки качества услуг управляющей компании. Это вполне возможно делать ежегодно если реестр собственников будет вести сторонняя компания. В случае если по результатам опроса будет установлено, что качество услуг ниже условно 4-х баллов из 5-ти, то такую УК нужно отстранять от управления домом, а в случае неоднократного повторения низкого балла на разных объектах – лишать лицензии.

Не хочу отдельно останавливаться на банальных проблемах, которые характерны всей экономике – откатах, воровстве, обналичке и т.д. Если с ними не бороться, то не будет ни справедливости, ни свободы, ни эффективности.

Может быть мои рецепты не идеальны, но это не является целью этой статьи. Главное — это привлечь внимание к проблеме и показать, что ее можно решить.

Люди обязательно изменят свое пассивное отношение, когда поймут, что от них что-то зависит. Ничто так не убивает в человеке его творческий потенциал, как чувство беспомощности и безнадежности. На примере двух больших домов я это вижу. Конечно, можно ничего не менять в этой несправедливой системе, в конце концов чего тратить свои силы ради какой-то экономии в пару тысяч рублей. Но чтобы жить в своем доме и знать, что «ты там никто», нужно глубоко смириться со своей беспомощностью. Не из-за своих лучших качеств мы примиряемся с этой несправедливостью.

Ставьте лайки, подписывайтесь, задавайте вопросы, не оставайтесь равнодушными!

Спасибо!

Смена управляющей компании – процедура не такая простая, как это может показаться на первый взгляд. Причина сложностей заключается в том, что многоквартирные дома для этих компаний – это их бизнес, источник дохода. И терять свой бизнес никто не хочет.

Практика показывает, что зачастую в ход идут шантаж, угрозы, отказ передавать рабочую документацию, затянувшиеся судебные процессы.

Государство активно борется с этими явлениями: повышаются штрафы, ужесточается процедура лицензирования. Добавьте еще и испорченную репутацию.

Что могут сделать жильцы?
Они должны перейти к новой УК юридически грамотно, согласно действующему законодательству.
Как это сделать, если среди соседей нет юриста по образованию? Ответим в статье.

Жилищный кодекс и смена управляющей компании

Раздел VIII Жилищного кодекса РФ «Управление многоквартирными домами» дает ответы на большинство наших вопросов.

А именно:

  • какие требования предъявляются к управлению МКД;
  • какие существуют способы менеджмента;
  • как грамотно составить договор с УК;
  • и как его расторгнуть.

Обратите внимание, речь идет именно о переходе в другую УК, а не о смене способа управления домом.

Как перейти в другую управляющую компанию

Главная задача самого процесса управления домом – обеспечить комфортные условия проживания в нем, безопасность жизни и здоровья. И если комфорт жильцам не создан, то у них появляется закономерный вопрос: зачем нужна такая компания?

Статья 162, пункт 8 предусматривает расторжение договора с обслуживающей организацией в одностороннем порядке по инициативе собственников. На это решение на общем собрании должно проголосовать не меньше двух третей жильцов дома.
Информация актуальна на 2019-й год.

И тогда УК обязана в трехдневный срок передать ответственному от жильцов лицу (в большинстве случаев им будет инициатор общего собрания) документацию и ключи от МОПов.

Как изменить договор

Обслуживающая организация осуществляет деятельность на основании договора об управлении. Сторонами договора являются УК и собственники жилья. То есть подпись на документе должен поставить каждый владелец жилья дома.

Существует еще один, менее распространенный вариант, когда от лица всех собственников договор подписывает председатель совета многоквартирного дома. Но такие советы создаются нечасто.

Содержание договора об управлении предписывает статья 162 Жилищного кодекса:

  1. Состав общедомового имущества. Именно им и будет управлять УК.
  2. Обязанности компании – содержание общедомового имущества, текущий и капитальный ремонт, список коммунальных услуг, способ изменения перечня работ.
  3. Обязанности жильцов – оплата за услуги, в том числе и за коммунальные, размер платы, способ ее внесения.
  4. Контроль за деятельностью УК – как исполняются обязательства, куда расходуются средства. Определяется периодичность отчетов компании перед жильцами, порядок создания ревизионной комиссии.
  5. Срок действия договора – в разных случаях от 3 месяцев до 5 лет.

Допускается вносить изменения в договор. Чаще всего изменения касаются 2 и 3 пунктов – обязанностей компании и размера платы.

Изменения оформляются в виде дополнения к договору. И это соглашение должны подписать обе стороны договора об управлении – и жильцы, и УК. Но не всегда это происходит гладко – компания не желает брать на себя лишние обязательства, а жильцы не хотят платить больше.

Тогда дело переходит в суд. Он назначит принудительное изменение в договоре, если:

  • Произошло нарушение договорных обязательств (УК не содержит дом в надлежащем состоянии и предоставлены доказательства этому, либо накопилась значительный долг по оплате со стороны собственников).
  • Изменились условия выполнения работы (например, значительно ухудшилось состояние систем коммуникаций).

Если решение суда не устроило любую из сторон, а продолжать сотрудничество на прежних условиях они считают неприемлемым, то остается один выход – расторжение договора и замена УК.

Как часто можно менять

Менять управляющую компанию вы можете как угодно часто. Закон это не ограничивает.
Но помните об одном моменте: договор об управлении заключается на определенный промежуток времени (до 5 лет). И чтобы его расторгнуть раньше, должны быть причины.

Причины для смены

Оптимальный вариант – истек срок договора, и жильцы решили его не продлевать (если по истечении срока ни одна из сторон не заявляет о желании его расторгнуть, то считается, что действие договора продолжается на тот же срок и на тех же условиях).

Прежняя УК не выполняет в полной мере работы по содержанию и ремонту общедомового имущества. А именно, не работает лифт, часто отключают электричество, газ и воду, протекает крыша, собранные средства используются не по назначению.

Аннулирована лицензия УК. Такое решение принимает суд по заявлению государственной жилищной инспекции. Основаниями являются банкротство либо неисполнение предписания по обслуживанию многоквартирного дома больше двух раз в течение года – статья 199 ЖК РФ.

Обе стороны договора об управлении пришли к обоюдному соглашению по его расторжению.
Собственники на общем собрании жильцов решили изменить способ управления МКД (на ТСЖ или потребительский кооператив).

Кроме вышеназванных причин остановимся еще на одном моменте. Имеется судебный прецедент, когда Президиум Высшего арбитражного суда Постановлением № 7677/11 от 22 ноября 2011 года признал за собственниками право расторгнуть договор по своей инициативе. И это при условии, что нарушений договорных обязательств со стороны управляющей компании не было.

Арбитражный суд по совокупности норм Гражданского и Жилищного законодательства заключил, что жильцы вправе менять способ управления домом и саму УК. И для этого совсем необязательно обращаться в суд или ждать нарушений со стороны компании, управляющей вашим домом.

Долги при смене УК в многоквартирном доме

Долги в данном случае можно разделить на 2 типа:
Часть жильцов не оплачивали коммунальные услуги. Поэтому у компании накопился долг перед поставщиками.

В этом случае между старой и новой компаниями может быть заключен договор цессии, то есть происходит передача права на получение задолженностей. Копии договора новая УК обязана предоставить каждому собственнику – должнику. Или его можно запросить на портале Государственных услуг.

В течение 10 дней вам должен прийти ответ.

В противном случае долги с вас будут требовать и старая УК, у которой не осталось другого источника доходов, и новая, которой приходится отвечать за долги предшественницы.

Жильцы вносили исправно квартплату, однако ремонт не выполнялся, и за услуги ЖКХ не платились. Эти деньги должны вернуться собственникам. Но не «на руки», а на расчетный счет новой УК.

Иначе действия компании будут являться попыткой незаконного обогащения. И, согласно статье 1102 ГК РФ, будут взысканы через суд.

В суде доказательствами будут являться:

  • факт перечисления денег (квитанции);
  • факт, что работы или услуги, на которые перечислялись средства, не выполнены (фото и видео).

Застройщик и УК одно лицо, что делать

Подобное явление, когда крупные строительные компании создают управляющие компании, часто случаются в новостройках и в коттеджных комплексах. Такие УК называются аффилированнми.

У них есть свои плюсы и минусы. Углубляться в эту тему сейчас мы не будем. Обратим внимание лишь на то, что у УК от застройщика более полный контроль над домом и общедомовыми площадями (без разрешения собственников могут открыть торговый павильон).

Поэтому когда жильцы решают сменить компанию, разгораются целые войны со спиливанием замков, утаиванием документов, вовлечением в конфликт поставщиков коммунальных услуг.
Но по закону заменить аффилированную УК можно по обычной процедуре.

Как поменять управляющую компанию в многоквартирном доме без собрания

Смещать УК без общего собрания собственников запрещено законом. Такое решение имеют право принять только сами жильцы.

Поэтому, если небольшая группа владельцев квартир или директор ТСЖ единолично назначили новую УК, их действия являются неправомочными и могут преследовать по закону.

Порядок смены УК с проведением собрания

Итак, мы переходим к основной части статьи – пошаговая инструкции по процедуре смены управляющей вашим домом компании.
Но сначала надо выбрать новую компанию, которая согласится взять ваш дом на обслуживание.

Отнеситесь серьезно к выбору. Найдите в интернете список подходящих компаний вашего региона, их рейтинг. Съездите в их офис, поговорите с руководством. Причем ехать надо не одному, а вместе с соседями. И чем больше людей вы соберете, тем серьезнее к вам отнесутся.

Следующим шагом будет выбор основания для расторжения договора. Посовещайтесь с соседями, обратитесь за консультацией к юристу. Постарайтесь вовлечь как можно больше людей. Тогда старой УК труднее будет бороться и чинить препятствия.

И только потом приступайте к подготовке общего собрания.

Для этого за 10 дней оповестите жильцов о предстоящем собрании. Бланк уведомления скачайте .

Вручить уведомление можно заказным письмом, лично в руки. Или объявление размещается на специальной доске.

Независимо от способа вручения процесс передачи фиксируется в реестре уведомлений, который прилагается к протоколу собрания. Скачайте здесь бланк реестра.

Кто должен заниматься этой работой?
Специальных предписаний по этому вопросу нет. Заниматься сменой УК может старший по дому, староста или инициативная группа. Но обязательным условием является то, что этот человек должен постоянно проживать по данному адресу, а не быть случайным, посторонним гражданином.

Протокол о смене УК, образец

О правильном оформлении протокола вы также можете прочитать в приказе Минстроя РФ № 44/пр от 28 января 2019 года. Он составляется уже после проведения собрания, но не позднее, чем через 10 дней.
бланк протокола общего собрания.

Повестка дня собрания при смене управляющей компании

Основными вопросами собрания должны быть:

  • расторжение договора с компанией по причине (указать причину);
  • выборы новой УК;
  • обсуждение деталей нового договора.

Конечно, повестку вы можете разделить: сначала расторгаете договор со старой УК, а потом решаете какую новую компанию выбрать.
Но собрать 2 общих собрания с небольшим промежутком времени трудно. У людей свои заботы, работа и нет времени ходить по собраниям. Или нет желания.
Поэтому обсудите все эти вопросы в один день, сэкономьте свои силы и время.

Кворум для выбора УК

Сначала давайте уточним, что такое кворум?
Это минимальное количество голосов, при которых собрание можно считать правомочным.
В нашем случае кворум достигнут (то есть решения собрания обладают законной силой), при числе голосов 50% плюс 1 голос.

Что делать, если не удалось собрать большинство жильцов дома, и кворум не достигнут?
Провести голосование в очно-заочной форме. Присутствующие голосуют тут же на собрании, а остальных вы (с группой соседей) обходите потом. Поэтому пропишите в протоколе, сколько дней обводится на заочное голосование.

бланк решения собственника помещения по вопросам, поставленным на голосование.

Сколько нужно голосов

Для смены управляющей компании нужно, чтобы за переизбрание проголосовало владельцев больше 50% площади дома.

Внимание! Вы считаете количество голосов не по людям, а по площади квартир, которыми они владеют.

Документы

К протоколу общего собрания собственников прилагаются следующие документы:

  • реестр собственников;
  • реестр уведомлений;
  • текст объявления о собрании;
  • список приглашенных и присутствующих лиц, либо управомочивающие документы их представителей;
    документы, рассмотренные в соответствии с повесткой (доказательства ненадлежащего исполнения компанией своих обязанностей);
  • решение собрания.

Копии этих документов надо отнести в местную администрацию.

Уведомление управляющей компании о смене собственника квартиры, образец

Теперь о решении жильцов надо официально уведомить управляющую компанию. Даже если ее представители присутствовали на общем собрании.
Скачайте бланк уведомления компании о расторжении договора в одностороннем порядке . ⇐

Это уведомление нужно отослать УК в течение 5 рабочих дней после принятия решения о ее смене.

Уведомление собственников о смене управляющей компании, образец

Жильцы о результатах голосования и принятом решении поменять УК тоже уведомляются письменно.
Скачайте образец уведомления жильцов о результатах внеочередного общего собрания . ⇐

Какие документы должна передать старая управляющая компания новой

Всю документацию можно условно разделить на 3 типа:

  • Ключи от запирающихся общедомовых помещений (чердак, подвал и т. д.) и от чипированных приборов учета (например, тепловой энергии).
  • Информацию о жильцах и занимаемой ими площади. Списки предоставляются бумажные и электронные. Именно на их основании начисляется квартплата.
  • Техническая документация. Сюда входят документы на приборы учета, акты проверки состояния коммуникационных систем, акт подготовки к отопительному сезону.
  • Также передаются копии кадастрового и градостроительного плана, проектная документация, протоколы общих собраний и иная документация, предусмотренная договором об управлении.

Если любой документ или ключи утеряны, то дается 3 месяца на их восстановление.

Передача технической документации

Для передачи технической документации в 2019-м году новая управляющая компания либо ответственное лицо, назначенное собственниками на собрании, пишет заявление. В нем согласовывается время, место и порядок передачи документов и ключей.

Сроки передачи документации при смене УК

Согласно пункту 10 статьи 162 Жилищного кодекса РФ управляющая организация в течение 3-х дней после расторжения договора обязана передать всю техническую документацию.
Отказ от передачи грозит судебным разбирательством и штрафом. Можно пожаловаться в Антимонопольный комитет.

Акт приема передачи многоквартирного дома УК

Новой управляющей компанией или собственниками создается комиссия, которая будет проверять состояние передаваемых помещений, а также правильность заполнения и актуальность документации.
После успешной передачи подписывается «акт приема-передачи». Составляется он в двух экземплярах и содержит перечень передаваемого имущества и свидетельствует об отсутствии любых претензий обеих сторон друг к другу.

пример акт и изучите его. ⇐

Новая управляющая компания: начало срока управления МКД

Копию акта приема-передачи новая УК направляет в региональную жилищную инспекцию.
После этого ГЖИ проводит проверку легитимности голосования, правильного оформления протокола общего собрания жильцов, наличие уведомлений.

Если нарушений не будет обнаружено, то МКД вносится в лицензию компании. С этого момента отчитывается начало срока управления.

Если будут найдены нарушения, то внесение дома в лицензию приостанавливается на 1 месяц для дополнительных проверок.

Во всех регионах России функционируют общественные организации, которые занимаются контролем в сфере ЖКХ. Они же оказывают консультативную помощь и при смене компании, помогут правильно оформить необходимые документы, защищают ваши интересы в суде.
Поэтому не старайтесь сделать все в одиночку и обращайтесь в случае затруднений за помощью к опытным юристам.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *