Права собственника многоквартирного дома

1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

3. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.

4. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Комментарий к статье 37 ЖК РФ

1. Доля каждого собственника помещения в многоквартирном доме в праве общей собственности на общее имущество дома пропорциональна размеру общей площади помещения. Такое определение важно по ряду причин.

Во-первых, от этого зависит, в соответствии с ч. 2 ст. 39 ЖК РФ, размер обязательных расходов на содержание общего имущества (например, ремонт лифта, лестничных пролетов, уборка территории).

Во-вторых, количество голосов на общем собрании собственников пропорционально доле каждого из них в праве общей собственности на общее имущество дома (ст. 48 ЖК РФ).

2. Согласно ч. 2 комментируемой статьи доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома следует судьбе права собственности на помещение в многоквартирном доме.

Согласно ст. 290 ГК РФ собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Данное положение отражено в п. 2 ч. 4 комментируемой статьи. Пунктом 1 ч. 4 статьи предусмотрено, что собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел своей доли в натуре.

3. Решение о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме принимается общим собранием собственников помещений (ст. 44 ЖК РФ).

4. Напомним, что юридическая судьба доли в праве на общее имущество дома связана с юридической судьбой права собственности на конкретное помещение. Это обусловлено назначением общего имущества дома. Оно представляет собой комплекс недвижимого имущества. Часть его (лестницы, крыша, лифт и проч.) нельзя признать самостоятельными объектами права собственности, их предназначение — обслуживание основных помещений, доступ к ним.

Другой комментарий к статье 37 ЖК РФ

1. Часть 1 коммент. ст. содержит формулу определения доли собственника помещения в многоквартирном доме в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Указанная формула по сравнению с ее прежней редакцией, содержащейся в п. 1 ст. 9 ФЗ «О товариществах собственников жилья», более лаконична, но менее определенна, поскольку законодатель не соотнес общую площадь принадлежащего собственнику помещения с общей площадью многоквартирного жилого дома. Кроме того, в отличие от действовавшего правила определения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме норма ч. 1 коммент. ст. носит императивный характер и не может быть изменена соглашением участников долевой собственности.

Если принятым до вступления в силу ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности установлен иной вариант определения долей, то он может не пересматриваться.

2. Часть 2 коммент. ст. содержит норму, определяющую юридическую судьбу доли собственника в общей собственности на общее имущество. При этом законодатель увязывает следование доли в праве на общее имущество за правом собственности, но не за иными вещными правами.

Связь доли в праве на общее имущество с правом собственности на помещение означает, что в случае перехода права собственности на помещение к новому владельцу к последнему переходит и доля в праве на общее имущество, принадлежащая прежнему собственнику этого помещения.

3. В части 3 коммент. ст. установлено правило о равенстве долей в праве собственности на общее имущество предшествующего и нового собственника помещения. Это правило является логическим продолжением нормы, содержащейся в ч. 2 коммент. ст.

4. Поскольку юридическая судьба доли в праве на общее имущество связана с юридической судьбой права собственности на конкретное помещение, в ч. 4 коммент. ст. законодатель формулирует изъятие из правил, закрепленных в п. 2 ст. 246 и п. 2 ст. 252 ГК РФ, которые соответственно дозволяют участнику долевой собственности по своему усмотрению продавать, дарить, завещать, отдавать в залог свою долю либо распоряжаться ею иным образом и (или) требовать выдела своей доли из общего имущества.

5. На практике возникает вопрос о том, правомерно ли определение доли в праве общей собственности на общее имущество с учетом площади всего общего имущества многоквартирного дома, а не только той его части, которая используется собственником. Ответ на него в пользу действующей редакции ч. 1 коммент. ст. содержится в Определении Конституционного Суда РФ от 21 февраля 2008 г. N 101-0-0 «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Сподарева Александра Анатольевича на нарушение его конституционных прав частью 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации» («Информационная система «Кодекс»).

Настоящая статья входит в цикл публикаций «Мифы ЖКХ», посвященный развенчанию лжетеорий жилищной сферы. Мифы и лжетеории, широко распространенные в ЖКХ России, способствуют росту социальной напряженности, развитию «Концепции вражды» между потребителями и исполнителями коммунальных услуг и услуг по содержанию жилых помещений, что ведет к крайне негативным последствиям в жилищной отрасли. Статьи цикла рекомендуются, в первую очередь, для потребителей жилищно-коммунальных услуг, однако, и специалисты по вопросам ЖКХ могут найти в них что-то полезное. Кроме того, распространение публикаций цикла «Мифы ЖКХ» среди потребителей ЖКУ может способствовать более глубокому пониманию сферы ЖКХ жильцами многоквартирных домов, что ведет к развитию конструктивного взаимодействия между потребителями и исполнителями услуг. Полный перечень статей цикла «Мифы ЖКХ» доступен

**************************************************

Рассмотренный в настоящей публикации миф непосредственно связан с ранее развенчанными мифами о том, что якобы общее имущество в многоквартирном доме не принадлежит собственникам помещений в таком доме. Одним из аргументов отказа собственников квартир от права собственности на общее имущество является ссылка на то, что существует некий собственник многоквартирного дома, которому и принадлежит всё имущество в таком доме (в том числе – общее имущество), за исключением тех помещений, которые были приватизированы, куплены, иным способом приобретены в частную собственность каких-либо лиц. В качестве собственника многоквартирного дома сторонники лжетеории чаще всего называют государство или муниципальное образование, на территории которого расположен многоквартирный дом. В настоящей статье проанализируем приведенную позицию.

Суть лжетеории

Сторонники лжетеории полагают, что поскольку в СССР все здания, в том числе многоквартирные дома (далее – МКД), принадлежали государству, при передаче квартир в частную собственность в ходе приватизации собственник самих МКД не изменился, и им по-прежнему является государство. Максимум, что готовы признать лжетеоретики в части смены собственника многоквартирного дома – это передачу такого дома с баланса государства на баланс муниципалитета.

Таким образом, в здании, принадлежащим либо государству, либо муниципалитету, имеются отдельные помещения, которыми на праве собственности владеют физические или юридические лица. Соответственно, всё, что не входит в границы частной собственности (не находится в пределах квартир), в том числе и общее имущество, принадлежит или государству, или муниципалитету.

Лжетеоретики даже представляют некие выписки из ЕГРН, которые якобы подтверждают право собственности муниципалитета или государства на МКД.

В настоящей статье попробуем разобраться, есть ли у многоквартирного дома собственник и что за выписки из ЕГРН представляют сторонники лжетеории в подтверждение права собственности на МКД.

Является ли МКД объектом права?

Первое, на что стоит обратить внимание, это само определение термина «многоквартирный дом».

В соответствии с пунктом 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утв. ПП РФ от 28.01.2006 №47: «6. Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством».

Уже из приведенного определения следует, что многоквартирный дом – это совокупность нескольких объектов недвижимости. К таким объектам относятся помещения в МКД, а также те элементы общего имущества, которые являются помещениями и земельным участком (то есть – именно объектами недвижимости). В настоящей статье не будем детально анализировать, кому же принадлежит общее имущество, поскольку указанный вопрос ранее неоднократно рассматривался в статьях на сайте АКАТО (например, в публикациях «Кому принадлежит общее имущество?», «Кто владеет и распоряжается общим имуществом?»).

Немаловажно отметить, что кроме помещений и элементов общего имущества в МКД больше ничего нет. То есть именно совокупность помещений и общего имущества образуют многоквартирный дом, и этот перечень исчерпывающий. Позиция, что в МКД могут быть помещения, принадлежащие отдельным собственникам, общее имущество, находящееся в долевой собственности собственников помещений, и что-либо еще, не основана на законе – никакого «чего-либо еще» в многоквартирном доме нет.

Таким образом, МКД – это совокупность объектов, принадлежащих различным собственникам.

А разве может существовать ситуация, в которой несколько вещей, находящихся в собственности различных лиц, в совокупности будут принадлежать некому иному лицу? Например, если два автомобиля принадлежат двум различным собственникам, то могут ли они совместно принадлежать некому третьему собственнику?

Конечно, пример с автомобилем можно привести иной. Например, два автомобиля, принадлежащие двум различным собственникам, используют некий гараж, принадлежащий иному, третьему собственнику. Чем не пример МКД? Но тут надо проанализировать основания использования такого гаража. Ведь очевидно, что автовладельцы, использующие чужой гараж, будут должны каким-то образом оплачивать такое использование. И порядок и размер такой платы будет определяться вовсе не на общем собрании автовладельцев, использующих гараж.

Но ведь существуют же гаражные кооперативы, существуют гаражи, порядок использования которых определяют именно автовладельцы? И в каких случаях это происходит? А происходит это тогда, когда эти самые гаражи принадлежат как раз этим автовладельцам, а если речь идет о гаражном кооперативе, то принимают решения именно те автовладельцы, которые являются членами этих кооперативов, то есть – учредители, владельцы таких кооперативов.

Такая же логика присутствует в вопросах управления общим имуществом в МКД – распоряжаются этим имуществом собственники этого имущества. А собственниками общего имущества в МКД являются собственники помещений в таком МКД.

Собственники помещений в МКД владеют своими помещениями единолично и общим имуществом совместно. То есть, в качестве объектов права в МКД имеются отдельные помещения (в т.ч. квартиры), а также общее имущество собственников помещений. В совокупности несколько объектов права не образуют новый объект права. Таким образом, технически такой объект как «многоквартирный дом» есть, но МКД как объекта права не существует.

Следовательно, невозможно определить собственника многоквартирного дома в целом, поскольку при определении лиц, имеющих право собственности на отдельные элементы МКД, можно определить исключительно владельцев отдельных помещений в доме, которые в совокупности владеют общим имуществом в таком доме.

Что говорят документы?

Лжетеоретики любят оперировать юридическими терминами. Рассуждая о собственнике МКД, сторонники рассматриваемой лжетеории часто применяют бухгалтерские термины, заявляя, что «МКД находится на балансе муниципалитета».

Посмотрим, может ли МКД быть объектом бухгалтерского учета.

Приказом Росстандарта от 12.12.2014 №2018-ст принят и введен в действие «ОК 013-2014 (СНС 2008). Общероссийский классификатор основных фондов» (далее – ОКОФ). Согласно Введению ОКОФ «ОКОФ применяется для целей бюджетного (бухгалтерского) учета организациями государственного сектора в случаях, предусмотренных федеральными стандартами, если иное не установлено уполномоченными органами государственного регулирования бухгалтерского учета. Объектами классификации в ОКОФ являются основные фонды».

ОКОФ присваивает код 100.00.00.00 группировке «Жилые здания и помещения». Важно отметить, что в указанной группировке нет такого вида объекта как «многоквартирные дома». То есть, такого объекта права как «многоквартирный дом» нет в принципе, многоквартирный дом не может быть на чьем бы то ни было балансе, не может быть объектом бухгалтерского учета.

Многоквартирный дом существует как технический объект. При этом такого объекта права как «многоквартирный дом» не существует.

А как же выписки из ЕГРН, где черным по белому написано, что якобы собственником МКД является муниципалитет?

Рассмотрим одну из таких выписок, представленных лжетеоретиками (приведена на рисунке). Если посмотреть сведения о правообладателе в Разделе 2, то такие сведения действительно содержат указание, что правом собственности обладает муниципальное образование (на рисунке обведено красным). Но если посмотреть перечень объектов недвижимости, правом на которые обладает муниципалитет (на рисунке обведено синим), то можно увидеть, что в качестве таких объектов перечислены отдельные помещения дома. Причем, если внимательно посмотреть на номера этих помещений, то можно увидеть, что это далеко не все помещения – часть номеров пропущена, поскольку помещениями с пропущенными номерами владеет не муниципалитет, а иные собственники.

Таким образом, представленная Выписка содержит сведения о праве собственности лишь на отдельные помещения в МКД, а не на весь многоквартирный дом в целом. Сведений о праве собственности на какой-либо МКД в ЕГРН содержаться не может, а, следовательно, и никаких Выписок из ЕГРН, якобы подтверждающих право собственности какого-либо публичного образования (или вообще кого бы то ни было) на многоквартирный дом в целом, попросту не существует. Поскольку просто не существует такого объекта права как МКД.

И даже если у всех помещений в МКД будет один собственник, этот собственник будет владеть именно этими помещениями, и Выписка из ЕГРН в этом случае будет содержать сведения обо всех помещениях в доме. Как собственник всех помещений в доме такое лицо будет единолично владеть общим имуществом в МКД. Но ни в коем случае такое лицо не будет считаться собственником именно многоквартирного дома в целом.

Дополнительно стоит обратить внимание, что часть 5 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 N218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» прямо устанавливает: «При государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем. Государственная регистрация права собственности на многоквартирный дом не осуществляется».

Выводы

В настоящей статье доказано, что никакого «собственника многоквартирного дома» не существует. МКД является совокупностью помещений, принадлежащих отдельным собственникам, и общего имущества, находящегося в долевой собственности собственников помещений, и не является отдельным объектом права.

Многоквартирный дом не может находиться на чьем бы то ни было балансе.

Право собственности на МКД не может быть зарегистрировано в ЕГРН.

Государственной регистрации подлежит только право на отдельные помещения в МКД, и эта же регистрация права собственности на помещение одновременно является государственной регистрацией права собственности на долю в общем имуществе (часть 5 статьи 40, часть 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 N218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Мнение о возможности принадлежности права собственности на весь МКД какому-либо отдельному собственнику неверно, не основано на законе.

Клик по рекламному баннеру, помогает развивать и поддерживать сайт.

Доводим до Вашего сведения, выявленную информацию о незаконных принципах взаимодействии МУП «ЖКХ» и других управляющих компаний с собственниками многоквартирных домов

Основой взаимоотношений хозяйствующих субъектов является Договор об управлении общим домовым имуществом в многоквартирном доме — это юридический акт, который должен быть зарегистрирован Государственной Федеральной Службой кадастра и картографии (РОСРЕЕСТР).

Согласно № 218 ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости», а именно ст.42 «Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество» на сегодняшний день такая регистрация не произведена. Поскольку это положение ни у кого не выполнено, то так называемые договора, заключенные, как собственниками, так и управляющими компаниями, являются недействительными.

1. Управляющая компания МУП «ЖКХ» не имеет юридического права заключать договор управления многоквартирным домом с собственниками жилых помещений, так как это влечёт переход, прекращение права недвижимого имущества или ограничения такого права.

2. Отсутствие договора, согласно требованиям ст. 161 и 162 Жилищного Кодекса Российской Федерации, лишает юридическое лицо статуса управляющей организации. У такой организации нет права на оказание услуг. У нее нет права на обращение в суд.

Обязанность внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, указанная в ч.1 ст. 153 ЖК РФ, возникает у собственников помещений не в силу закона, а исключительно в силу договора управления многоквартирным домом, заключаемого в письменной форме (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Счета на оплату жилого помещения, коммунальных и прочих услуг присылаемые управляющей компанией являются незаконными и необоснованными, а оплаченные ранее — подпадающими под ст. 1102 Гражданского Кодекса Российской Федерации «неосновательное обогащение».

Деятельность Управляющей компании является незаконной, и попадает под ст. 163 УК РФ «Вымогательство», неосновательное обогащение и преступный сговор» наказывается лишением свободы на срок до семи лет со штрафом в размере до пятисот тысяч рублей, ст. 171 УК РФ «Незаконное предпринимательство» наказывается штрафом в размере от ста тысяч до пятисот тысяч рублей либо лишением свободы на срок до пяти лет со штрафом. Управляющая компания должна произвести перерасчёт и выплату в пользу собственников жилых помещений, за весь период незаконного получения средств. После чего выдать незаконно полученные денежные средства под расписку каждому собственнику.

В соответствии с п.1,2,3,4,5,6,7 ст. 1 «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ собственник не обязан заключать договор в принудительном порядке, так как это влечѐт изменения, переход, прекращение права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. При этом Жилищный кодекс РФ (а также иной закон) не предусматривает государственную регистрацию договора управления многоквартирным домом либо какого-либо ограничения (обременения) права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, возникающего на его основе.

Договор управления МКД не предусматривает передачу полномочий собственников помещений в МКД по распоряжению недвижимым имуществом, входящим в состав общего имущества, не содержит ряд условий, являющихся существенными для договора доверительного управления, и по своему содержанию не соответствует договору доверительного управления. В связи с этим проведение его государственной регистрации противоречит нормам действующего законодательства.

3. Кроме того, сами собственники жилых помещений не имеют право заключать договора и оплачивать сомнительные сделки.

Просим распечатать и распространить!

Классификация, периодичность, оформление проведения осмотров общего имущества регламентированы п. 13 -14 Правила 491 (постановление Правительства № 491 от 13.08.2006 г.)

Виды осмотров

Осмотры общего имущества могут быть:

  • текущие
  • сезонные
  • внеочередные.

Текущие осмотры

Текущие осмотры проводятся в сроки, рекомендуемые в технической документации на дом и в зависимости от материалов элементов общего имущества дома.

При текущем осмотре может быть произведен осмотр как всего общего имущества (общий текущий осмотр), так и некоторых частей, элементов общего имущества (частичный текущий осмотр)

Сезонные осмотры

Сезонные осмотры проводятся в отношении всего общего имущества 2 раза в год:

  • весенний осмотр проводится после таяния снега или окончания отопительного периода в целях выявления произошедших в течение зимнего периода повреждений общего имущества. При этом уточняются объемы работ по текущему ремонту;
  • осенний осмотр проводится до наступления отопительного периода в целях проверки готовности многоквартирного дома к эксплуатации в отопительный период.

Внеочередные осмотры

Внеочередные осмотры проводятся в течение одних суток после произошедших аварий, опасного природного процесса или явления, катастрофы, стихийного или иного бедствия.

Оформление результатов осмотров общего имущества

Результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра.

Акт осмотра является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства РФ, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений).

Распечатать

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *