Продажа недвижимости юридическим лицом

Содержание

Налогообложение юр. лиц при продаже недвижимости

Продажа недвижимости юридическим лицом всегда подлежит налогообложению. Размер выплат зависит от нескольких факторов, но они обязательны независимо от того, покупается или продается здание, квартира, офис и т.п.

На размер налога в сделках купли-продажи недвижимости влияет:

  1. Вид недвижимости – жилая или нежилая;
  2. Является ли юридическое лицо резидентом РФ или нет;
  3. Осуществляет ли организация предпринимательскую деятельность в виде купли-продажи недвижимости.

Важно знать! Налог на имущество подлежит уплате всеми юр. лицами. Это обязательное требование, не зависит от режима налогообложения.

Однако, в данной публикации речь пойдет не о налоге на имущество, а именно о налогах, возникающих в связи с получением дохода от продажи недвижимости.

  • При купле-продаже жилой недвижимости платится налог на прибыль, НДС не требуется.
  • Если объект сделки нежилые помещения, кроме налога на прибыль еще выплачивается НДС.

Налог на прибыль при продаже недвижимости юр. лицом

Налог на прибыль рассчитывается бухгалтером, размер зависит от следующего:

  1. Размера полученной выгоды;
  2. Является ли организация резидентом РФ.

Процентная ставка применяется не к сумме, уплаченной по соглашению, а размер прибыли, которую получает компания в результате приобретения или продажи недвижимости. Поэтому задача бухгалтера – определить размер прибыли в результате сделки. Расчеты могут показать, что выручка от реализации ниже полученной суммы, а это указывает не на прибыль, а на убыток.

Ставки уплаты налога на прибыль зависит от выбранной организацией системы налогообложения, а именно:

  1. При общей системе (ОСН) – 20% с разницы между ценой договора купли-продажи и ценой объекта, по которой он учитывается в балансе;
  2. При упрощенной системе (УСН) – 6% от суммы соглашения;
  3. При УСН с объектом налогообложения «Доходы-Расходы» – 15% с разницы между ценой договора купли-продажи и ценой объекта, по которой он приобретался, если это произошло в одном налоговом периоде. 15% является средней ставкой, принятой в РФ, по регионам она может варьироваться.

НДС при продаже недвижимости юр. лицом

Для расчета НДС ведутся расчеты на основе стоимости договора купли–продажи, которая указана в документах, в частности, в счет-фактуре. Размер этого вида налога – 20%.

Важно знать!

Схемы снижения налога при продаже недвижимости юр лицом.

Установленное налогообложение для юридических лиц при продаже недвижимости вынуждает искать законные пути снижения расходов. Для этого специалисты применяют налоговые схемы, которые эффективны при соблюдении следующих условий:

  1. Документы по сделке оформлены правильно;
  2. Цель сделки убедительна, не вызывает сомнений;
  3. Участники сделки самостоятельны, есть соответствующие доказательства.

К таким налоговым схема относятся:

  • Занижение цены продажи до кадастровой стоимости;

В этой схеме снижается размер выручки от сделки, оптимизируется НДС и подоходный налог. Применяется внутри компаний, связанных между собой. Если участник сделки со стороны, для него нужен способ, как без уплаты налогов получить оставшуюся сумму.

  • Перепродажа через упрощенца;

Перепродавая недвижимость через упрощенца, продавец снижает размер налогов с торговой наценки. Они заменяются с общей системы на единый налог при упрощенной системе.

  • Затратные механизмы снижения прибыли;

В затратных механизмах снижения недвижимость реализуется по ценам, актуальным на рынке на момент продажи. Их подтвердит вывод специалиста по оценке. Используя затратные механизмы, оба вида налогов при УСН оптимизируются. К таким механизмам относятся следующие виды услуг:

  1. маркетинговые;
  2. рекламные;
  3. юридические;
  4. посреднические;
  5. и другие.
  • Продажа доли компании, которой принадлежит недвижимость;

В схеме продажи доли компании принимается во внимание норма, что с такой сделки не уплачивается НДС. В этом случается предстоит выплата налога на прибыль.

  • Реорганизация в форме выделения.

В этой схеме происходит передача объектов во время реорганизации юридического лица. В этом случае сделка освобождается от уплаты обоих налогов. Предварительно покупатель оформляется как участник организации, после чего ему выделяется доля в виде объекта недвижимости.

Особенности судебной практики.

Применение любых схем для снижения налогов наталкивается на противодействие со стороны сотрудников налоговых органов. Инспекторы пытаются даже оспорить вывод оценщика относительно рыночной стоимости недвижимости, снимают вычеты.

Для последнего основанием является:

  1. Неуплата НДС в бюджет. Суды принимают сторону ФНС, аргументируя тем, что источник для возмещения в бюджете не сформирован;
  2. Назначение объекта недвижимости не совпадает с видом деятельности организации по ОКВЭД. Необходимо перед сделкой корректировать коды в уставе и в ЕГРЮЛ, чтобы документально подтвердить – организация использует недвижимость в своей деятельности.

Выводы специалистов по оценке стоимости сотрудники ФНС также пытаются оспорить в суде. Для этого в суд представляются:

  1. Рецензии на вывод оценщика;
  2. Сведения о привлечении ранее этого специалиста к ответственности (если такие факты были);
  3. Задокументированные жалобы других клиентов.

Суды неохотно принимают сторону налоговиков, вывод эксперта сложно подменить косвенными доказательствами. Веский аргумент – предъявление в ходе заседаний документов, указывающих на признаки сомнительной сделки. Тогда отчет специалиста судом может не приниматься во внимание.

Другие схемы снижения размера налогов также оспариваются налоговиками. Результат – доначисления, пеня, штрафы, административная и уголовная ответственность. Избежать этого можно, если поручать процедуру налогообложения для юрлиц специалистам – налоговым юристам и адвокатам.

Читайте еще

Внимание!

Все статьи на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО «СПИК» пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК». Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации. Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.

Копирование текста полностью или частично разрешено только с согласия ООО «СПИК» (разрешение даем бесплатно) и с ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ИНДЕКСИРУЕМОЙ ссылкой на источник: https://spikcompany.ru

    Теги:

  • Продажа

Начисление и возмещение НДС при покупке и продаже недвижимости: что нужно знать юридическим и физическим лицам?

Облагаются ли сделки купли-продажи?

Налог на добавленную стоимость уплачивается при купле-продаже недвижимости не всегда. Говоря об НДС, следует понимать, что он исчисляется, а значит, подлежит возмещению, только со сделок, в которых одна или обе стороны являются юридическими лицами. Физлица уплачивают НДФЛ и только в том случае, если реализация помещения проведена в течение первых пяти лет после приобретения имущества в собственность.

Сделки с жилой недвижимостью:

  • Облагаются НДС, если реализуется жилой дом, не сданный в эксплуатацию.
  • Не подлежат обложению НДС, при продаже завершенных объектов – квартир, комнат, домов, доли в помещении.

При купле-продаже коммерческой недвижимости НДС уплачивается с полученной с продажи суммы.

В РФ размер НДС с 01.01.2019 года равен 20%. В зависимости от ситуации он может исчисляться с прибыли или с выручки.

Кто и когда платит?

В соответствии с главой 21 НК РФ выплата НДС возлагается на продавца в тех случаях, когда передаются права собственности на проданный товар. При продаже недвижимости факт сделки закрепляется договором о передаче прав, который регистрируется в Росреестре. Расходы по выплате налога на добавленную стоимость ложатся на сторону, получившую денежные средства за реализацию объекта.

Что касается срока уплаты НДС, то с ним нередко возникает немало разногласий. Сложность заключается в том, что по закону право собственности возникает только в момент госрегистрации сделки по купле-продаже.

Фактически датой перехода признается день, когда соответствующая запись вносится в ЕГРН. Но процедура окончательной регистрации занимает немало времени, иногда до нескольких месяцев. При этом перед бухгалтером встает диллема, когда именно производить расчеты и перечисления.

Для разрешения спора в НК РФ в статью 167 был внесен дополнительный пункт 16. В нем есть четкие указания о том, что датой исчисления налога признается день двустороннего подписания передаточного акта на объект недвижимости.

В какой момент принимать к вычету?

НК РФ предусматривает возможность уменьшения налогооблагаемой базы на установленную по закону сумму налогового вычета. Получить вычет можно лишь при соблюдении ряда правил:

  1. Приобретенный объект используется для операций, которые облагаются НДС.
  2. У покупателя на руках имеется счет-фактура от продавца.
  3. Купленная недвижимость поставлена на бухгалтерский учет организации.

При соблюдении обязательных условий возникает лишь один вопрос, когда можно произвести исчисление. Налоговый вычет по НДС теоретически также применим со дня фактической передачи прав, но мнения разных ведомств по данному вопросу разделились:

  • Минфин считает, что принимать НДС к вычету необходимо лишь после того, как объект был поставлен на баланс предприятия, то есть после внесения сведений в ЕГРН.
  • Суды придерживаются иной точки зрения и полагают, что прибегнуть к нему можно после того как перечислены денежные средства за имущество.

Последний пункт требований к применению налогового вычета указывает на то, что применить его можно не раньше, чем будет зарегистрировано имущественное право в ЕГРН.

Бухгалтерский учет

Пункт 1 статьи 167 НК РФ устанавливает сроки исчисления налоговой базы. Они определяются для недвижимого имущества по следующим параметрам:

  • Время передачи прав на недвижимость.
  • Внесение полной или частичной суммы средств за будущую передачу прав.

К расчету принимается тот день, который наступает раньше по времени. Важно, чтобы в течение первых пяти дней после оплаты или передачи прав покупателя была выставлена счет-фактура.

В момент перехода прав собственности на объект, продавец списывает его со счета «Основных средств», а покупатель ставит себе на баланс. Начисление амортизационных выплат прекращается с 1-го числа месяца, который следует за периодом фактической передачи.

Условия возврата

Налоговое законодательство РФ дает гипотетическое право на получение имущественного вычета любому налогоплательщику. Воспользоваться вычетом могут как физические, так и юридические лица, при соблюдении ряда условий.

Государство возмещает ранее взысканный налог в виде:

  • НДФЛ, если речь идет о физических лицах.
  • НДС для юридических лиц.

Воспользоваться предоставленной привилегией можно при выполнении ряда обязательных действий.

Возможно ли возмещение физическим лицам?

Для физических лиц такого понятия, как возврат НДС при оформлении купли-продажи недвижимости, не существует. С граждан, не имеющих юридического статуса, не исчисляется, не взимается НДС. Они выплачивают налог на доходы физических лиц в размере 13% (для резидентов) и 30% (для нерезидентов).

Приобретая жилье, физлицо имеет право вернуть уплаченный за последние два года НДФЛ, но не более максимально установленной суммы. В соответствии с НК РФ граждане могут получить назад:

  • НДФЛ с 2 миллионов рублей, потраченных на покупку имущества.
  • НДФЛ с 3 миллионов рублей, которые были начислены как проценты за пользование ипотечными средствами.

Льгота доступна только тем лицам, которые официально трудились последние два года и отчисляли налоги в бюджет.

Особенности исчисления юридическими организациями

Юридическое лицо получит возмещение НДС при соблюдении следующих условий:

  1. Имеются документальные подтверждения проведенной сделки. Предоставляется счет-фактура, акт приема-передачи, договор купли-продажи и т.д.
  2. Сделка реальна и проведена исключительно для использования в предпринимательской деятельности и получения прибыли.
  3. Произведено оприходование товара, то есть прием имущества на балансовый счет 01 «Основные средства».
  4. Сделка не имеет темных пятен на всем пути оформления, включая контрагентных звеньев.

Для возврата НДС требуется соответствие сразу всем заявленным критериям.

Порядок процедуры

Порядок возмещения НДС регламентируется ст. 176 НК РФ. Он предусматривает выполнение следующих шагов:

  1. Сбор пакета документов, которые подтвердят необходимость возврата средств. В него, прежде всего, входит счет-фактура, а также договор купли-продажи, платежные справки и выдержка с книг продажи и покупок.
  2. Внесение данных в налоговую декларацию. В нее вносятся сведения о полной стоимости приобретенного имущества, а также приводится расчет суммы НДС, подлежащий возврату.
  3. Подача бумаг в ФНС.

Следующие шаги предпринимаются налоговым органом:

  1. Проводится камеральная проверка заявленных сведений. На ее выполнение отводится три месяца.
  2. По итогам проверки выносится решение о возврате средств или отказе в нем.
  3. Налогоплательщику отправляется соответствующее письменное уведомление. При наличии выявленных нарушений на их устранение и оспаривания отказа в возврате налогоплательщику дается 30 дней.
  4. Возвратная сумма перечисляется на счет получателя.

Деньги перечисляются в течение пяти дней с момента принятия решения о возмещении НДС.

Сложные вопросы и узкие места

Возврат НДС хоть и является правом налогоплательщика, но довольно часто пугает сложностью процедуры. Особые опасения у юрлиц вызывает камеральная проверка, которая проводится ФСН для установления легальности сделки и проверки ее реальной стоимости.

Во избежание осложнений важно, чтобы продавец после продажи не исчез. Надежность продающей стороны, а также ее взаимосвязь с покупателем, проверяются в первую очередь. Немаловажны и другие факторы, например, уплачивает ли продавец НДС, полномочен ли он проводить сделки и т.д. Избежать этих трудностей можно лишь при тщательном подходе к приобретению имущества.

Еще одной распространенной проблемой при возврате НДС является подтверждение источника дохода. Следует быть готовым к необходимости сбора и предоставления доказательств того, что потраченные на покупку средства были получены легальным путем. В ходе проверки будут запрошены документы не только по самой организации, но и по ее контрагентам.

Уплата НДС при купле-продаже, как и его возмещение, зависит от ряда факторов. Юридические лица могут уменьшить размер своих расходов только в случае соблюдения ряда законодательных условий.

НДС при продаже нежилого помещения физическим лицом

– ​В 2017 году сын подарил мне нежилое помещение. В этом же году я его продал за 1 млн рублей. Кадастровая стоимость этого помещения составляет 2 млн рублей. Как рассчитать налог, который я должен буду заплатить в следующем году?

По общему порядку, если недвижимость, полученная в дар от близкого родственника или члена семьи, находилась в Вашей собственности на момент продажи менее трех лет, то доход от ее реализации должен облагаться налогом на доходы физических лиц (НДФЛ).

Но это, как я отметила, общий порядок. Законом субъекта РФ предельный срок владения недвижимостью, дающий право на освобождения от налога (в рассматриваемом случае три года и более), может быть уменьшен вплоть до нуля. Поэтому имеет смысл ознакомиться с Вашим региональным законодательством.

Если, к сожалению, оно не дает Вам возможность освободиться от уплаты налога, перейдем к расчету суммы, с которой НДФЛ должен платиться.

Для начала умножим кадастровую стоимость на коэффициент 0,7 (кстати, с коэффициентом такая же ситуация, что и с предельным сроком пользования: закон субъекта РФ может его уменьшить.

Далее сравниваем кадастровую стоимость, скорректированную на коэффициент, с ценой продажи. В том случае, если цена продажи ниже, НДФЛ считаем с кадастровой стоимости, помноженной на коэффициент.

В Вашей ситуации (если стандартный коэффициент не уменьшается региональным законом) умножаем 2 млн на 0,7. Получаем 1,4 млн. Сравниваем с ценой продажи 1 млн. Поскольку цена продажи ниже, то налог необходимо рассчитывать со скорректированного на коэффициент кадастра 1,4 млн.

Не забываем о налоговых вычетах, связанных с продажей недвижимости. Полученный доход можно уменьшить на документально подтвержденные расходы, связанные с покупкой или строительством, или на налоговый вычет в размере 250 тысяч рублей (если недвижимость относилась бы к жилой, то вычет уже составлял бы – ​1 млн рублей). Поскольку расходов на покупку помещения у Вас нет, так как Вы его получили в дар, то уменьшаем полученный доход в размере – ​1,4 млн на 250 тысяч рублей.

Отвечает юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Нежилые помещения в понятии налогового законодательства определяются как «иные объекты недвижимости», и налоговый вычет на них (необлагаемая налогом сумма) составляет 250 тысяч рублей. В этой ситуации налогооблагаемая база составляет 70% от кадастровой стоимости, то есть 1,4 млн рублей. Минус налоговый вычет, который дает государство по иному имуществу. Следовательно, налог для физического лица будет составлять 13% от (1,4 млн – ​250 тысяч рублей) = 1,15 млн рублей. Кстати, налоговое бремя можно сократить, в случае если Вы являетесь индивидуальным предпринимателем.

Отвечает руководитель налоговой практики юридическая компания «АВТ Консалтинг» Татьяна Андреева:

Так как Вы продаете нежилое помещение по цене ниже кадастровой стоимости, для расчета налога Вам необходимо воспользоваться правилом, закрепленном в пункте 5 статьи 217.1 НК РФ. Если доход от продажи недвижимости ниже ее реальной стоимости, то НДФЛ рассчитывается, исходя из 70% кадастровой стоимости недвижимости.

Соответственно, определяем сумму, исходя из которой рассчитывается налог. Для этого кадастровую стоимость объекта недвижимости умножаем на понижающий коэффициент 0,7. В Вашем случае кадастровая стоимость нежилого помещения равна 2 млн рублей. Сумма, с который подлежит уплате НДФЛ, составит 1,4 млн рублей. То есть Вы должны будете заплатить НДФЛ с суммы в размере 1,4 млн рублей, несмотря на то что продали нежилое помещение за 1 млн рублей.

К сведению данное правило применяется только в случае регистрации права собственности на недвижимость в 2016 году и позднее. В случае продажи недвижимости, право собственности на которую было зарегистрировано в 2015 году и ранее, доход от ее реализации определяется без учета особенностей, установленных статьей 217.1 НК РФ. Так как Ваше право собственности на нежилое помещение было зарегистрировано в 2017 году, то при расчете налога данная норма учитывается.

Текст подготовила Мария Гуреева

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Надо ли платить налоги с продажи нежилых помещений? Инструкция +Видео

По всем сделкам с недвижимостью, в результате которых образуется доход у продавца, предполагается уплата подоходного налога. В связи с изменениями в налоговом законодательстве с 2016 года правила расчета суммы налога несколько изменены. Особенности расчета налога с продажи нежилого помещения в 2020 году и рассмотрим далее в статье.

Начнем с определения понятий «жилого» и «нежилого» помещения. Как ни парадоксально, но в законодательных документах нет подобного определения. Чаще всего в качестве ключевых характеристик нежилого помещения выделяют его недвижимость и наличие отдельного входа.

При этом нежилым может быть признано и помещение, которое располагается в жилом доме.

Жилое и нежилое помещение

Если судить от противного, то нежилым признается помещение, которое не пригодно на проживания людей в нем на постоянной основе, в силу несоответствия техническим, санитарными и иным нормам, установленных законом. В качестве примеров нежилых помещений можно привести – магазины, склады, кафе, гаражи, дачные домики и даже апартаменты.

Размер налога

Законом установлен единый размер налога на доходы физического лица в 13% от полученного дохода. Сама сумма налога может быть уменьшена за счет использования налоговых льгот или вычетов. В ряде случаев продавцы вообще освобождаются от уплаты налога.

Расчет налога с продажи нежилого помещении

По общим правилам расчет налога происходит от дохода, полученного с продажи недвижимости. Но она должна быть больше или равна кадастровой стоимости помещения, умноженной на корректирующий коэффициент 0,7. Если полученная сумма больше, чем цена продажи, то в расчет будет браться именно эта сумма.

ВАЖНО коэффициент 0,7 это общий для всех регионов России, но региональные законы могут его подкорректировать в меньшую сторону.

При расчете налога важно помнить о возможностях использования налоговых вычетов:

  • Уменьшение суммы дохода на сумму понесенных расходов при приобретении, строительство или реконструкцию объекта недвижимости (при наличии подтверждающих документов),

ВАЖНО если недвижимость была приобретена ранее 2016 года, то правило использования кадастровой стоимости в качестве налогооблагаемой базы не применяется.

Когда не нужно платить налог?

Существует ряд обстоятельств, которые освобождают продавца от уплаты налога. Основным условием, как правило, является срок владения недвижимостью в собственности. Законодательство в данном случае делит всех собственников на две категории: те, кто приобрел имущество до 2016 года, и те, кто приобрел имущество после 2016 года. Это связано с изменениями в Налоговом законодательстве, которые были приняты с 1 января 2016 года.

Наличие недвижимости, приобретенной до 2016 года, предполагает освобождение от уплаты налога в случае, если ее продажа осуществляется после трех летнего срока владения в собственности.

С 2016 года от налога на доходы физических лиц будут освобождены те граждане, которые продают недвижимость после пятилетнего срока владения.

Срок в три года владения имуществом сохраняется, если недвижимость была приобретена в результате наследования или дарения между близкими родственниками, либо в результате приватизации. При этом граждане освобождаются и от подачи декларации о доходах.

ВАЖНО при переводе помещения из жилого в нежилой фонд срок исчисления владения помещением будет идти именного от даты перевода, а не от даты получения прав собственности на помещение.

Оплата налога

Декларацию о полученных доходах по форме 3НДФЛ необходимо подать в налоговую инспекцию до 30 апреля года, следующего за годом продажи. В самой декларации помимо полученного дохода указываются все права на получение дополнительных вычетов, которые подтверждаются соответствующими документами. Сам же налог требуется оплатить до 15 июля года подачи декларации. Оплатит налог можно в любом отделении банка или через электронный сервис по уплате налога.

Налоги с продажи нежилого помещения для индивидуальных предпринимателей

Размер налога в данном случае будет зависеть от формы налогообложения, выбранного ИП:

  • Упрощенная система налогообложения,
  • Единый налог на вмененный доход,
  • Патент,
  • Единый сельхозналог.

Так как продажа недвижимости не входит в список видов деятельности, для которых применяются единый налог на вмененный доход и единый сельхозналог, поэтому при данной системе налогообложения для ИП действуют общие правила налогообложения. А вот при использовании упрощенной системы налогообложения ставка налога будет либо 6% от всей суммы дохода, либо 15% от разницы между доходами и расходами.

Налогообложение юридических лиц

Доходы от продажи нежилых помещений включаются в общую налогооблагаемую базу и подлежат уплате налога в размере, установленном выбранной системой налогообложения. При этом в расчете будут учитываться не только полученные доходы, но и те расходы, которые были понесены на приобретение данной недвижимости.

Юридические лица подают декларации о доходах на основании выбранной системы налогообложения раз в квартал, полугодие, 9 месяцев и год. Годовая отчетность подается до 28 марта следующего года. При упрощенной системе налогообложения декларация подается до 31 марта следующего года.

ВАЖНО на юридических лиц не распространяется возможность освобождения от уплаты налогов в связи с определенным сроком владения недвижимостью в собственности.

Итоги

Таким образом, размер налога при продаже нежилого помещения зависит от статуса лица, которое его реализует (физическое это лицо, либо индивидуальный предприниматель или юридическая организация), от срока владения помещением в собственности. В ряде случаев уплаты налога и вовсе можно избежать.

Может ли предприниматель не платить налоги при продаже бизнес-недвижимости старше 3 лет

Однако зачастую при продаже нежилой недвижимости (склада, магазина), использовавшейся в коммерции, предприниматели игнорируют это положение. Ведь вырученные суммы, как правило, немаленькие, а соблазн ничего не платить государству — велик. Мы хотим рассказать, во что может вылиться сокрытие дохода в такой ситуации.

Сразу скажем, прознав, что предприниматель продал свою бизнес-недвижимость и ничего при этом в бюджет не заплатил, налоговики точно не упустят возможности доначислить ему налоги, пени и штраф. По их логике, раз недвижимость нежилая и реализована она лицом, имеющим статус «индивидуальный предприниматель», значит, доход однозначно получен в рамках предпринимательской деятельности.

Откуда налоговики узнают о продаже нежилой недвижимости

На всю сумму дохода, полученного до 2009 г. от продажи личного имущества старше 3 лет, включая и недвижимость, граждане могли заявить имущественный выче т подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ (ред. от 17.12.2009) . Для этого нужно было доход отразить в декларации которую предприниматели подают «за себя » п. 1 ст. 229 НК РФ , и приложить к ней документы, подтверждающие срок нахождения недвижимости в собственности. Таким образом, то, что имущество продано, налоговики видели из декларации.

Некоторые предприниматели в суде утверждали, что подобное производственное имущество (например, водонапорную башню) до продажи они использовали исключительно для удовлетворения своих личных потребностей

Сейчас вычет заявлять не нужно, так как доход от продажи «трехлетней» недвижимости просто не облагается НДФ Л п. 17.1 ст. 217 НК РФ; п. 4 ст. 5 Федерального закона от 27.12.2009 . Но инспекция и без декларации узнает о том, что предприниматель продал бизнес-недвижимость. Ведь сделку придется регистрировать в территориальном органе Росреестр а п. 2 ст. 8, п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 551 ГК РФ; п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21.07.97 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; п. 5.1.1 Положения. утв. Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 № 457 , который, в свою очередь, в течение 10 рабочих дней со дня регистрации должен сообщить о сделке в ИФН С п. 4 ст. 85, п. 6 ст. 6.1 НК РФ . Правда, на деле этот срок может составить не 10 дней, а несколько месяцев. Тем не менее не позднее 1 марта года, следующего за годом, в котором была сделк а п. 4 ст. 85 НК РФ , у инспекции будут сведени я приложение № 1 к Приказу ФНС России от 13.01.2011 № ММВ-7-11/11@ :

Статус продавца в сведениях не фигурирует. Но тот факт, что отчуждена нежилая недвижимость, наверняка подвигнет налоговиков на то, чтобы проверить в ЕГРИП, является ли продавец предпринимателем. И если да, является, их действия, скорее всего, будут следующими.

Они дождутся представления годовой декларации и будут особо пристально ее «камералить». Увидев, что в ней не отражены доходы от продажи недвижимости либо из декларации не ясно, включена ли вырученная сумма в доходы, потребуют представить в течение 5 рабочих дней исправленную (уточненную) декларацию или письменные пояснени я п. 3 ст. 88, подп. 4 п. 1 ст. 31, п. 6 ст. 6.1 НК РФ .

Также налоговики могут, не мудрствуя лукаво, посмотреть в Книге учета доходов и расходов, фигурирует ли там искомая сумма. Напомним, что и общережимники, и упрощенцы, ведущие Книгу учета доходов и расходов в электронном виде, должны представлять ее для заверения в ИФНС одновременно с годовой декларацие й п. 1.5 Порядка заполнения Книги учета доходов и расходов; приложение № 2 к Приказу Минфина России от 31.12.2008 № 154н; п. 8 Порядка. утв. Приказом Минфина России № 86н, МНС России № БГ-3-04/430 от 13.08.2002 . На практике в некоторых ИФНС ее заверяют не сразу же, а оставляют у инспектора на несколько дней. За это время он сможет спокойно сверить все цифры в декларации с Книгой.

Если же налоговикам не удастся выяснить, что называется, не сходя с места, учел ли предприниматель при исчислении налога сумму, полученную от продажи недвижимости, тогда они могут прийти к нему с выездной проверкой.

Что указывает на использование недвижимости в коммерческих целях

Налоговики однозначно квалифицируют доход от продажи нежилой недвижимости как предпринимательский, если обнаружат, что ИП использовал ее в своей коммерческой деятельности. На это могут указывать, в частности, следующие документы:

Почему на суд надежды мало

В начале прошлого года ВАС РФ встал на сторону налоговиков, которые доначислили предпринимателю НДФЛ по доходу, полученному им от продажи нежилого помещения, использовавшегося в коммерческой деятельност и Постановление Президиума ВАС РФ от 16.03.2010 № 14009/09 .

Мнение читателя

“ Мой ИП-упрощенец продал в 2009 г. подвальное помещение, которым владел без малого 10 лет. Мы подали заявив вычет на всю сумму продажи (почти 10 млн руб.). ИФНС, «прокамералив», в вычете отказала: мол, реализация была в рамках предпринимательства, так как в 2007 гг. подвал сдавался в аренду. С УСНО нас погнали (выручка превышает пределы), начислили все по полной программе. Мы выиграли суд первой инстанции, по апелляции налоговики пропустили сроки, и мы уже почти вздохнули свободно. Но тут они подали кассацию, и случилось ужасное: дело передали на новое рассмотрение в первую инстанцию с указанием «. обратить внимание на правовую позицию Президиума ВАС РФ. Боюсь, теперь нам точно крышка ” .

Лариса Сергеевна,
бухгалтер, г. Сочи

О том, может ли предприниматель учесть в расходах имущество, купленное до его регистрации в качестве ИП, мы писали: 2010, № 19, с. 61

Кроме того, суды обращают особое внимание на целевое назначение проданной недвижимости. И если она по своей сути не могла приобретаться и использоваться иначе, как в коммерческих целях, то естественно, это лишний весомый довод в пользу налоговиков.

Действительно, сложно представить себе, как можно использовать для личных нужд, к примеру:

  • главный производственный корпус, глинозапасник, теплую стоянку для тракторов, административно-бытовой корпус с проходной, водонапорную башню, здание котельной, дымовую труб у Постановление № 17АП-11254/2010-АК ;

После выхода Постановления ВАС над предпринимателями, не желающими платить НДФЛ при продаже бизнес-недвижимости, окончательно сгустились тучи. Отстаивать право на освобождение от НДФЛ стало практически бессмысленно

Совсем бесполезно пытаться склонить суд на свою сторону в следующих случаях:

  • в договорах на покупку и на продажу спорной недвижимости ИП фигурировал как физическое лицо;
  • помещение сдавалось в аренду непродолжительное время (в ином налоговом периоде), при этом инспекция не смогла установить фактическое получение дохода от сдачи объекта в аренду;
  • сумма, вырученная от продажи недвижимости, потрачена на личные нужды и в коммерческой деятельности не участвовала.

Что делать, если освобождение от НДФЛ не дали

При этом состав расходов, принимаемых к вычету, определяется в том же порядке, что и для целей налогообложения прибыли. То есть сумму, вырученную от продажи нежилого помещения, предприниматели могут уменьшить на его остаточную стоимость (несамортизированную часть ) подп. 1 п. 1 ст. 268, п. 1 ст. 257 НК РФ; п. 14 Порядка. утв. Приказом Минфина России № 86н, МНС России № БГ-3-04/430 от 13.08.2002 . Если же предприниматель не может документально подтвердить свои расходы, тогда он заявляет профессиональный вычет в размере 20% общей суммы доходов, полученных от предпринимательской деятельности.

Кстати, предпринимателям-общережимникам, помимо НДФЛ, грозят еще и доначисления по НД С п. 1 ст. 143, подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ . Ведь продавая нежилую бизнес-недвижимость якобы как свое личное имущество, они безусловно не выделяли в договоре сумму НДС. И поскольку после совершения сделки покупатель вряд ли согласится что-то по ней доплачивать, придется предпринимателю платить НДС из собственного кармана либо пытаться взыскать налог с покупателя через суд. А ни то ни другое приятным делом не назовешь.

Итак, тем предпринимателям, которым уж очень не хочется платить НДФЛ от продажи коммерческой недвижимости, можно посоветовать следующее: сняться с регистрации в качестве ИП, продать имущество, а затем снова зарегистрироваться как предприниматель.

Если же у вас большой бизнес и вы не можете позволить себе хотя бы на время лишиться предпринимательского статуса, тогда мы рекомендуем вам не рисковать, продавая бизнес-недвижимость как личное имущество. Рано или поздно общения с налоговиками по этому поводу не избежать. И доначисленная сумма налогов и налоговых санкций может быть весьма существенна.

Возникновение сложностей налогового учета сделок с недвижимостью связано с тем, что право собственности на объекты недвижимости, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре прав (ЕГРП) в соответствии с положениями ст. 131 ГК РФ.

При этом в соответствии с п.2 ст.8 Гражданского кодекса, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него.

Моментом регистрации прав на недвижимость является день внесения соответствующих записей о правах в ЕГРП (п.3 ст.2 закона 122-ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Государственная регистрация прав на недвижимость порой занимает несколько месяцев. Перед бухгалтером может возникнуть непростая задача обоснованного принятия решения о моментах начисления и уплаты налогов.

Нужно ли начислять и уплачивать налоги с объектов недвижимости, право собственности, на которые еще не перешло компании в соответствии с положениями ГК РФ? В какой момент сделки купли-продажи недвижимости собственник может прекратить платить налог на имущество и должен уплатить НДС и налог на прибыль?

Для облегчения решения этих задач, в нашей статье мы постараемся осветить разные подходы к этим вопросам, а так же возможные последствия того или иного выбора, сделанного налогоплательщиком.

Налог на прибыль при сделках купли-продажи недвижимости

Для продавца

Для целей налогового учета по налогу на прибыль, в соответствии со ст.249 НК РФ, доходом от реализации признается выручка от реализации за вычетом НДС и акцизов (п.1 ст.248 НК РФ).

В соответствии с п.3 ст.271 Налогового кодекса, при методе начисления датой признания доходов от реализации признается дата реализации, независимо от фактического поступления денежных средств на счет продавца.

При этом, согласно п.1 ст.39 НК РФ, реализацией признается передача на права собственности на реализуемый объект.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации в соответствии с п.1 ст.551 Гражданского кодекса.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами в соответствии с п.2 ст.551 ГК РФ.

Право собственности у покупателя имущества в случаях, когда продажа имущества подлежит государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (п.2. ст.223 ГК РФ).

Соответственно, из прямого прочтения положений Гражданского и Налогового кодекса следует, что доход для целей налога на прибыль признается в момент государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.

Вроде бы, все достаточно ясно и понятно. Однако, позиция налоговых органов, Минфина и даже некоторые решения судов содержат иную точку зрения.

Так, например, в Минфин в своем Письме от 07.02.2011г. №03-03-06/1/78, делает следующий вывод:

  • Исходя из положений п.1 ст. 271 Налогового кодекса, доходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они имели место, независимо от фактического поступления денежных средств, иного имущества и (или) имущественных прав (метод начисления).
  • Таким образом, считаем, что у организации — продавца недвижимого имущества возникает обязанность по уплате налога на прибыль организаций с момента передачи объекта недвижимости покупателю по акту приема-передачи и подачи документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, вне зависимости от даты регистрации указанных прав.

Этой же позиции придерживался ВАС РФ в своем Определении от 22.01.2010г. №ВАС-18173/09:

  • Суд, отклоняя утверждение компании о том, что налоговая база для исчисления налога на прибыль возникла у него только после государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, указал, что в целях исчисления и уплаты налога на прибыль моментом реализации имущества является его фактическая передача.

Необходимо отметить, что есть решения суда, которые поддерживают налогоплательщиков, декларирующих доходы от реализации недвижимости на дату государственной регистрации перехода права собственности.

Ведь в соответствии с действующим законодательством, пока не состоялась государственная регистрация права, собственником остается продавец, не смотря на то, что акт приема-передачи имущества уже подписан.

Такую позицию содержит, например, Постановление ФАС Поволжского округа от 22.07.2008г. NА65-26844/07:

  • Суд с учетом положений гражданского законодательства, а именно ст. 8 и ст. 223 ГК РФ, Федерального закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ сделал обоснованный вывод о том, что доход от продажи объектов недвижимости признается таковым на момент переходаправа собственности на здание, то есть на дату регистрацииправа собственности покупателя на здание, в связи с чем и выручка от реализации недвижимости облагается налогом на прибыль после осуществления государственной регистрации данного объекта вне зависимости от получения денежных средств от приобретателя до либо после совершения сделки.

Проанализировав различные подходы к определению момента признания доходов для целей налога на прибыль при реализации недвижимого имущества, можно сделать следующие выводы:

  • Более безопасной позицией является признание доходов от реализации недвижимого имущества на дату подписания акта приема-передачи объекта недвижимости.
  • Признавая доходы от реализации на дату государственной регистрации права собственности в ЕГРП, налогоплательщик должен осознавать налоговые риски и быть готов к тому, что свою позицию ему придется отстаивать в суде.

Для покупателя

При приобретении недвижимости с целью последующей продажи необходимо зарегистрировать право собственности в соответствии с действующим законодательством. Расходы по таким объектам, при последующей реализации, нужно учитывать в соответствии со ст. 268 НК РФ.

Если же объект недвижимости приобретается организацией для собственных нужд и рассматривается, как амортизируемое имущество, то налогоплательщик должен руководствоваться ст.256-259 Налогового кодекса. В соответствии с п.1 ст. 258 НК РФ, основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ, включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав.

Это означает, что амортизировать для целей налогового учета приобретенный объект недвижимого имущества можно только с 1го числа месяца, следующего за месяцем, которым датирована расписка регистрирующего органа о получении документов для государственной регистрации права собственности на объект недвижимости.

НДС при купле-продаже недвижимости

Реализация объектов недвижимого имущества является облагаемой НДС операцией согласно ст.146 НК РФ.

Моментом определения налоговой базы в соответствии с п.1 ст.167 Налогового кодекса, является наиболее ранняя из следующих дат:

  • День отгрузки (передачи) товаров;
  • День оплаты (в том числе частичной).

При этом, в случаях, если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, то такая передача права собственности в целях настоящей главы приравнивается к его отгрузке (п.3 ст.167 НК РФ).

Как уже упоминалось в предыдущем разделе, право собственности у покупателя имущества, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (п.2. ст.223 ГК РФ).

Соответственно, налогообложение НДС возникает на дату государственной регистрации права собственности на имущество в ЕГРП.

Письмо Минфина от 07.02.2011г. №03-03-06/1/78, содержит такой же подход:

Пунктом 3 статьи 167 Налогового кодекса установлено, что в случаях, если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, такая передача права собственности в целях главы 21 Кодекса приравнивается к его отгрузке.

Таким образом, при реализации объекта недвижимости моментом определения налоговой базы по НДС следует считать наиболее раннюю из дат:

  • дату передачи права собственности на данный объект недвижимости, указанную в документе, подтверждающем передачу права собственности,
  • или день его оплаты (частичной оплаты).

При этом на основании пункта 14 статьи 167 НК РФ в случае, если моментом определения налоговой базы является день оплаты (частичной оплаты), то на дату передачи права собственности на объект недвижимости также возникает момент определения налоговой базы.

Налоговые органы при проведении выездных проверок могут придерживаться иной точки зрения. Однако их претензии налогоплательщик с большой вероятностью сможет оспорить в суде. Арбитражная практика на сегодняшний день поддерживает налогоплательщика.

Так как объектом купли-продажи были нежилые помещения в здании, которые не транспортируются и не отгружаются, продавец обоснованно определил момент налоговой базы — на дату перехода права собственности (свидетельства о регистрации права собственности), и датировал счет-фактуру именно этой датой.

Аналогичной позиции придерживался суд в Постановлении ФАС Поволжского округа от 02.02.2010г. №А12-11515/2009:

  • Таким образом, датой реализации в этом случае считается дата, с которой законодатель связывает переход права собственности на товары.
  • В соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
  • Из приведенных норм следует, что моментом определения налоговой базы по НДС в отношении недвижимого имущества является дата государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества.

Как видно из вышеизложенного, признание налогоплательщиком для целей НДС реализации недвижимого имущества в момент государственной регистрации не противоречит позиции Минфина и арбитражной практике.

Соответственно, выставляя счет-фактуру на реализацию имущества датой государственной регистрации, организация не нарушает требований действующего законодательства.

Покупатель недвижимости, получив счет-фактуру от продавца и документ о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, сразу же может предъявить входящий НДС к вычету в соответствии со ст.171 Налогового кодекса.

Налог на имуществе при покупке и продаже недвижимости

В соответствии с п.1 ст.374 НК РФ, объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов ОС в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

У покупателя

С 2011 года объекты недвижимости, право собственности на которые не зарегистрировано в установленном законодательством порядке, принимаются к бухгалтерскому учету в качестве ОС с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств (п.52 Методических указаний по бухгалтерскому учету ОС, Приказ Минфина от 13.10.2003г. №91н).

При этом должны соблюдаться требования п.4 ПБУ 6/01, в соответствии с которым актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве ОС, если одновременно выполняются следующие условия:

  • объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
  • объект предназначен для использования в течение длительного времени, т.е. срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
  • организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;
  • объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

Таким образом, в 2011 году объекты недвижимости включаются в состав ОС на основании акта приемки-передачи ОС, за исключением случаев, когда недвижимость не пригодна к эксплуатации. С этого момента имущество попадает в налогооблагаемую базу по налогу на имущество.

Обратите внимание: Отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимость, не является основанием для исключения такой недвижимости из налогооблагаемой базы по налогу на имущество.

У продавца

В соответствии с п.32 ПБУ 6/01, стоимость объекта ОС, который выбывает, в том числе, в случае продажи, подлежит списанию с бухгалтерского учета.

Передача организацией объекта ОС в собственность других лиц оформляется актом приемки-передачи основных средств.

На основании указанного акта производится соответствующая запись в инвентарной карточке переданного объекта ОС, которая прилагается к акту приемки-передачи основных средств. Об изъятии инвентарной карточки на выбывший объект ОС делается отметка в документе, открываемом по местонахождению объекта (п.81 Методических указаний по бухгалтерскому учету ОС).

Таким образом, организация-продавец списывает объекты продаваемой недвижимости в момент оформления акта приемки-передачи ОС и перестает включать эти объекты в налоговую базу по налогу на имущество. Такой подход не противоречит разъяснениям Минфина. Так, в Письме от 23.03.2011г. №07-02-10/20 указано:

  • Аналогично организации, принимающей объект к бухгалтерскому учету, организация, передающая объект недвижимости, права собственности на который подлежат государственной регистрации, должна списать его с бухгалтерского учета в момент фактического выбытия, независимо от факта государственной регистрации прав собственности.
  • Доходы и расходы от списания с бухгалтерского учета объектов ОС отражаются в бухгалтерском учете в отчетном периоде, к которому они относятся. Доходы и расходы от списания объектов ОС с бухгалтерского учета подлежат зачислению на счет прибылей и убытков в качестве прочих доходов и расходов.
  • Если момент списания с бухгалтерского учета объекта недвижимости, права собственности на который подлежат государственной регистрации, не совпадает с моментом признания доходов и расходов от выбытия объекта основных средств (когда указанные доходы и расходы признаются в момент государственной регистрации перехода права собственности), то для отражения выбывшего объекта основных средств до момента признания доходов и расходов от его выбытия может использоваться счет 45 «Товары отгруженные» (отдельный субсчет «Переданные объекты недвижимости»).

Изменения в законодательстве, введенные Приказом Минфина от 24.12.2010 №186н в соответствии с которыми документы, подтверждающие государственную регистрацию прав на объекты недвижимости, перестали быть обязательным условием для перевода объекта в состав ОС, повлекли за собой следующие изменения:

  • Покупатель объекта недвижимости с 2011 года заплатит больше налога на имущество, так как раньше примет объект на учет в качестве ОС.
  • Продавец недвижимости с 2011 года налог на имущество будет платить в меньшем объеме, так как проданные объекты ОС будут сразу же исключаться из состава налогооблагаемой базы по налогу на имущество.

Облагается ли ндс продажа квартиры юридическим лицом

По гражданскому законодательству квартира относится к жилым помещениям. Операции по реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них не подлежат обложению НДС. Поэтому, если компания реализует физлицу квартиру, объекта обложения НДС не возникает.

Объектом обложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Однако доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав по НК РФ облагаются налогом на прибыль.

По НДС – льгота

Перечень операций, не подлежащих налогообложению (освобождаемых от налогообложения), установлен статьей 149 НК РФ.

Не подлежит обложению НДС (освобождается от налогообложения) на территории РФ реализация жилых домов, жилых помещений и долей в них, а также передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир (подп. 22, 23 п. 3 ст. 149 НК РФ).

При применении этой льготы объектом реализации должно быть именно жилое помещение, что возможно при заключении договора купли-продажи с физлицом.

Квартира – согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 16 ЖК РФ относится к жилым помещениям. Таким образом, данная льгота распространяется только на операции по реализации жилых домов или помещений по договорам купли-продажи.

При этом согласно пункту 5 статьи 168 НК РФ счет-фактура оформляется без выделения суммы НДС с проставлением надписи “Без налога (НДС)”. Эти важные уточнения содержатся в письме УФНС РФ по г. Москве от 27.06.2008 № 19-11/60652.

Следовательно, при заключении договора купли-продажи квартиры с физическим лицом указанная операция освобождается от НДС.

Налог на прибыль

А обязана ли фирма платить налог на прибыль? Обязана, если цена приобретения меньше цены реализации квартиры физлицу.

На основании статьи 248 НК РФ к доходам в целях налога на прибыль относятся доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав.

Статья 249 НК РФ к доходам от реализации относит выручку от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручку от реализации имущественных прав.

Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах.

Заметим, что в зависимости от выбранного налогоплательщиком метода признания доходов и расходов (кассовый метод либо метод начисления) поступления, связанные с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, признаются для целей налогообложения прибыли в соответствии со статьей 271 или статьей 273 НК РФ.

При реализации товаров и (или) имущественных прав налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на стоимость реализованных товаров и (или) имущественных прав, определяемую в порядке, установленном в статье 268 НК РФ:

  • при реализации амортизируемого имущества – на остаточную стоимость амортизируемого имущества, определяемую в соответствии с пунктом 1 статьи 257 НК РФ;
  • при реализации прочего имущества (за исключением ценных бумаг, продукции собственного производства, покупных товаров) – на цену приобретения (создания) этого имущества, а также на сумму расходов, указанных в абзаце втором пункта 2 статьи 254 НК РФ.

Таким образом, если компания продает квартиру за ту же стоимость, что и приобретала, никаких налогов ей платить не придется.

Эксперт по налогообложению Б.Л. Сваин

Практическая энциклопедия бухгалтера

Все изменения 2019 года уже внесены в бератор экспертами. В ответе на любой вопрос у вас есть всё необходимое: точный алгоритм действий, актуальные примеры из реальной бухгалтерской практики, проводки и образцы заполнения документов.

Организация, которая применяет общий режим налогообложения, продает принадлежащую ей квартиру физическому лицу. Облагается ли такая операция налогом на добавленную стоимость? Нет, не облагается, считают специалисты Минфина России. Подробности — в письме ведомства от 21.12.18 № 03-07-07/93476.

Авторы письма ссылаются на подпункт 22 пункта 3 статьи 149 НК РФ. В нем сказано, что операции по реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них, НДС не облагаются. В Минфине отмечают, что квартира относится к жилым помещениям. Это прямо следует из положений подпункта 2 пункта 1 статьи 16 Жилищного кодекса РФ. Следовательно, в случае продажи физическому лицу квартиры, принадлежащей организации, начислять НДС не надо.

Вопрос от читательницы Клерк.Ру Елены (г. Новый Уренгой)

Организация (ООО) на общей системе продает одну квартиру юр. лицу, другую квартиру — физ. лицу. Какие налоги ожидают продавца и покупателей? И при покупке юр. лицом квартиры — в дальнейшем какие налоги должен будет уплачивать юр. лицо — налог на имущество?

В соответствии с пп. 22 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ операции реализации жилых помещений на территории Российской Федерации не облагаются НДС (освобождаются от налогообложения). Указанная норма действует только в том случае, если налогоплательщик в порядке, установленном в п. 5 ст. 149 НК, не отказался от освобождения указанных операций от налогообложения (для отказа в налоговый орган представляется соответствующее заявление в срок не позднее 1-го числа налогового периода, с которого налогоплательщик намерен отказаться от освобождения).

Таким образом, в общем случае при продаже квартир организация, применяющая общую систему налогообложения, независимо от того, кто является покупателем (физическое или юридическое лицо), будет уплачивать только налог на прибыль. При этом доходы от реализации квартир подлежат уменьшению:

  • либо на остаточную стоимость квартир (если они являлись у продавца амортизируемым имуществом в соответствии с критериями ст. 256 НК), пп. 1 п. 1 ст. 268 НК;
  • либо на стоимость приобретения данных квартир (если они приобретались для перепродажи), пп. 3 п. 1 ст. 268 НК.

Покупатели квартир становятся в отношении них плательщиками налога на имущество:

  • юридическое лицо – на основании п. 1 ст. 374 НК, если:

1) применяет общую систему налогообложения;

2) квартира приобретена не для перепродажи, т.е. является для организации объектом основных средств;

2) не использует квартиру в предпринимательской деятельности (как индивидуальный предприниматель), переведенной на уплату налогов по специальным режимам налогообложения.

Получить персональную консультацию Ольги Зиборовой в режиме онлайн очень просто — нужно заполнить специальную форму. Ежедневно будут выбираться несколько наиболее интересных вопросов, ответы на которые вы сможете прочесть на нашем сайте.

Защитите себя от налоговых проверок. Онлайн-курс от бывшего сотрудника ОБЭП, а ныне известного налогового консультанта сейчас со скидкой 50 %. Сейчас всего за 2750 руб.

Вы научитесь противостоять давлению налоговиков, грамотно вести себя на допросах и выемке, защищать себя от уголовки и субсидиарки.

Куча практических советов и минимум теории. Обучение полностью дистанционно, выдаем сертификат. Успейте купить (у нас еще пять курсов со скидкой).

Расчет и порядок уплаты НДС с продажи (реализации) основных средств

Как учитывается НДС при реализации основных средств

Продажа ОС но ОСНО — проводки

Реализация основного средства. НДС при ЕНВД

Особенности учета НДС при продаже основных средств при УСН

Итоги

Как учитывается НДС при реализации основных средств

Начисление НДС при продаже ОС происходит:

  1. на дату получения авансового платежа;
  2. на дату отгрузки покупателю.

Такие положения закреплены в п. 1 ст. 167 НК РФ.

Какой общий порядок учета НДС с авансов полученных, читайте .

А как можно определить момент отгрузки?

Важно различать движимое и недвижимое имущество. Моментом продажи движимого ОС признается дата первого по времени составления первичного документа, оформленного на покупателя или перевозчика, к примеру, дата составления акта формы ОС-1.

При продаже недвижимости — это день ее передачи покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче такого объекта (например, формы ОС-1а).

И самое главное, исчисление НДС зависит от того, как входной налог учитывался при покупке ОС.

Если ОС ставилось на 01 счет без НДС или было куплено у неплательщика НДС, то, продавая имущество, начисляем 20% на всю стоимость продажи.

Если при покупке НДС был учтен на 01 счете, то 20% исчисляем с разницы между продажной и остаточной стоимостью. В этом случае при реализации ОС по остаточной стоимости или ниже налоговая база для исчисления НДС будет равна 0.

Пример:

Остаточная стоимость ОС, подлежащего продаже, — 500 000 руб., при этом НДС в момент приобретения этого основного средства был учтен в его стоимости. Цена продажи — 750 000 руб. Сумма для расчета НДС = 250 000 руб. (750 000 — 500 000). Предъявленная сумма НДС — 41 667 руб. (250 000 х 20 / 120).

В чем отличие и когда применять ставку НДС 20% и 20%/120%, читайте .

Оформив документы по продаже ОС, нужно правильно отразить операцию в бухгалтерском учете.

Продажа ОС на ОСНО — проводки

Итоговая схема проводок по продаже НДС будет зависеть от того, когда было оплачено ОС — до или после передачи его покупателю.

Если ОС было оплачено до передачи, нужно выполнить следующие шаги:

  1. После получения предоплаты:
  • оформить авансовый счет-фактуру (один экземпляр передать покупателю, свой экземпляр зарегистрировать в книге продаж);
  • исчислить НДС с суммы полученного аванса;
  • по окончании квартала отразить в декларации начисленный НДС с суммы полученной предоплаты.
  1. После передачи ОС:
  • исчислить сумму НДС;
  • оформить отгрузочный счет-фактуру;
  • принять к вычету авансовый НДС;
  • по окончании квартала отразить в декларации НДС, начисленный при реализации ОС, и вычет этого налога с ранее полученного аванса.
  1. Если оплата была произведена во время или после передачи проданного ОС:
  • исчислить НДС с отгрузки;
  • оформить отгрузочный счет-фактуру;
  • по окончании квартала отразить в декларации НДС, начисленный при реализации ОС.

Важно! Продавец вправе не выписывать счет-фактуру покупателю, который не является плательщиком НДС, согласно подп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ, при наличии письменного согласия сторон сделки.

Образец допсолгашения о невыставлении счетов-фактур см. .

Декларация по НДС представляется в ИФНС до 25 числа месяца, следующего за окончанием квартала. НДС, указанный в декларации, уплачивается равными долями не позднее 25 числа каждого из 3 месяцев, следующего за истекшим кварталом.

Информация по счетам-фактурам отраженным:

  • в книге продаж, отображается в разделе 9 декларации (по каждому из счетов);
  • в книге покупок — в разделе 8 (по каждому из счетов).

Ниже приведена таблица, по которой удобно проверять корректность проводок по продаже ОС.

Важно! Стоимость продажи отражается в составе общих доходов, остаточная стоимость — в составе прочих расходов.

Проводки

Действие

Дт

Кт

62-АВ

Отражаем поступление предоплаты

76-АВ

Начисляем авансовый НДС

Признаем доход от реализации ОС

Начисляем НДС при реализации ОС

Списываем начисленную амортизацию по ОС

Остаточную стоимость ОС включаем в расходы

62-АВ

Зачитываем аванс

76-АВ

Принимаем НДС с аванса к вычету

Реализация основного средства: НДС при ЕНВД

См. также: «Продажа ОС на вмененке — какой налог платить?».

При реализации основного средства порядок уплаты налогов в бюджет производится в рамках иного режима налогообложения, а именно:

  • общего режима налогообложения
  • или специального режима налогообложения (УСН или ЕСНХ).

Если продавец не совмещает ЕНВД и иной спецрежим (УСН или ЕСНХ), то реализуя основные средства, он становится плательщиком НДС по этой операции.

См. «»Вмененщик» продал автомобиль — платить ли НДС?».

Особенности учета при продаже основных средств при УСН

Организации, применяющие УСН, освобождены от уплаты НДС. В то же время это не значит, что такая организация не может столкнуться с обязанностью уплаты НДС.

Это может произойти в нескольких ситуациях:

  1. Ошибочно выделен НДС при реализации ОС. В сопроводительных документах и составленном счете-фактуре выделена сумма НДС. В этой ситуации «упрощенец» должен уплатить в бюджет выделенный налог, согласно п. 5 ст. 174 НК РФ.
  2. НДС был выделен специально. Иногда возникают ситуации, когда организация-покупатель соглашается купить основное средство только тогда, когда в счете-фактуре будет выделен НДС (тогда покупатель может принять входной НДС к вычету). В этом случае продавец может пойти навстречу. Правда, полученный от покупателя НДС придется перечислить в бюджет. Если продажи ОС с выделением НДС будут происходить часто, «упрощенцу» следует задуматься о переходе на другой режим налогообложения.

О том, когда НДС не нужно перечислять в бюджет, см. в материале «В договоре и платежке цена с НДС, но счет-фактуру упрощенец не выставил — платить ли налог в бюджет?».

Что же будет, если организация на УСН выделит НДС, но в бюджет его не уплатит? Согласно НК РФ, неуплата налога приводит к штрафу и на сумму неуплаты должна начисляться пеня. Можно ли привлечь к ответственности за неуплату неплательщика НДС? Этот вопрос является спорным. Большинство судов считает, что привлекать неплательщиков НДС к ответственности за неуплату или несвоевременную уплату НДС нельзя, поскольку штрафы и пени взыскиваются только с плательщиков НДС.

В случае выставления счетов-фактур с выделенной суммой НДС «упрощенцу» нужно подать декларацию по НДС. За непредставление налоговой декларации в срок неплательщик НДС тоже может быть привлечен к ответственности по ст. 119 НК РФ.

Входной НДС по приобретенному ОС «упрощенец» к вычету не принимает. При объекте налогообложения «доходы минус расходы» налог включается расходы (см. п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 № 33 и подп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

Выставленный «упрощенцем» в счете-фактуре и полученный от покупателя НДС вычитается из доходов «упрощенца», так как он не является доходом (п. 1 ст. 346.15 НК РФ в ред. закона от 06.04.2015 № 84-ФЗ, см. также постановление Президиума ВАС РФ от 01.09.2009 № 17472/08).

Итоги

Исчисление НДС зависит от времени оплаты проданного ОС. НДС при продаже основного средства может исчисляться как со стоимости реализации, так и с разницы между продажной стоимостью и остаточной, в зависимости от того, был входной НДС учтен в стоимости или нет.

Счет-фактуру для покупателя — неплательщика НДС можно не выписывать, если между сторонами заключено соглашение о невыставлении счетов-фактур.

Если продавец ОС применяет ЕНВД, то НДС он исчисляет, если не совмещает ЕНВД с другим спецрежимом, при котором происходит освобождение от НДС.

Если продавец ОС, находящийся на УСН, выставил счет-фактуру с НДС, то он обязан подать декларацию и уплатить НДС. За непредставление декларации по НДС в срок «упрощенец» может быть оштрафован.

Облагается ли НДС продажа квартиры юридическим лицом

А обязана ли фирма платить налог на прибыль? Обязана, если цена приобретения меньше цены реализации квартиры физлицу.

На основании статьи 248 НК РФ к доходам в целях налога на прибыль относятся доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав.

Статья 249 НК РФ к доходам от реализации относит выручку от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручку от реализации имущественных прав.

Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах.

Заметим, что в зависимости от выбранного налогоплательщиком метода признания доходов и расходов (кассовый метод либо метод начисления) поступления, связанные с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, признаются для целей налогообложения прибыли в соответствии со статьей 271 или статьей 273 НК РФ.

При реализации товаров и (или) имущественных прав налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на стоимость реализованных товаров и (или) имущественных прав, определяемую в порядке, установленном в статье 268 НК РФ:

  • при реализации амортизируемого имущества – на остаточную стоимость амортизируемого имущества, определяемую в соответствии с пунктом 1 статьи 257 НК РФ;
  • при реализации прочего имущества (за исключением ценных бумаг, продукции собственного производства, покупных товаров) – на цену приобретения (создания) этого имущества, а также на сумму расходов, указанных в абзаце втором пункта 2 статьи 254 НК РФ.

Таким образом, если компания продает квартиру за ту же стоимость, что и приобретала, никаких налогов ей платить не придется.

Эксперт по налогообложению Б.Л. Сваин

Практическая энциклопедия бухгалтера

Все изменения 2019 года уже внесены в бератор экспертами. В ответе на любой вопрос у вас есть всё необходимое: точный алгоритм действий, актуальные примеры из реальной бухгалтерской практики, проводки и образцы заполнения документов.

Уплата налога НДС при продаже квартиры И.П

Здравствуйте, вчера обращалась к Вам с таким вопросом:

Здравствуйте, Я Инд. предприниматель, плачу ЕНВД. Мой вид деятельности сдача собственного жилого имущества ( квартиры) Покупала ее в 2013 году.

Собираюсь ее продать и сразу и купить другую . Какой налог я должна заплатить 13 +18 % ? Мне Юристы в чате на мой вопрос ответили что только 13%

Сегодня пришел ответ из налоговой, что и 18%

Правомерно ли? Вед НДС от продажи квартир не берется.

Спасибо! Ответ прикрепляю.

Ответы юристов ( 7 )

  • 7,7 рейтинг
  • 2637 отзывов эксперт

В этом письме ни слова про НДС не сказано. Там говорится, что продажа квартиры не попадает под ЕНВД, а облагается НДФЛ. То есть платить нужно как раз 13%.

А ни продажа, ни аренда жилой недвижимости не облагается НДС на основании пп.10 п.2 ст.149 НК РФ и пп.22 п.3 ст.149 НК РФ.

Здравствуйте, Тимур, на второй странице : таким образом НДФЛ и декларации по налогу на добавленную стоимость.

Спасибо, Тимур, последнее уточнение на первой странице третий абзац снизу : обязаны исчислять налоги ( налог на доходы физических лиц и налог на добавленную стоимость) в общеустановленном порядке

имеется ввиду и нулевое исчисление (просто для простого человека слово исчисление ассоциируется обязательно с кокой то суммой, а не с нулем.

мне придется идти в понедельник в налоговую и доказывать. я буду права?

Очень Вам благодарна.

  • 8,2 рейтинг
  • 1713 отзывов

Квартира приобреталась вами как ИП и вы продаете недвижимость, в отношении которой ранее подавали заявление об освобождении от уплаты налога на имущества физических лиц в связи с ее использованием в предпринимательской деятельности?

Если это так, то с вашим видом дяетельности, а так же с учетом того, что доходы от использования имущества вы декларировали как предпринимательский доход, то полученный доход от продажи такого имущества подлежит включению в налоговую базу по НДФЛ.

Здравствуйте, квартира приобреталась мной как физлицо. Зарегистрирована я была как И.П, но вела деятельность ( сдавала) по другой квартире. А потои, т.к. метраж меньше перевела все на вновь купленную, которую и собираюсь продать.

  • 8,9 рейтинг
  • 6306 отзывов

нет, т.к. по ст.149 НК продажа жилых помещений не облагается НДС, соответственно и декларацию подавать не нужно.

Статья 149. Операции, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)

3. Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) на территории Российской Федерации следующие операции:

22) реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них;

Здравствуйте, так почему и в устной консультации и в данном ответе указывают что и НДС, я не пойму? на каком основании?

  • 7,7 рейтинг
  • 2637 отзывов эксперт

Здравствуйте, Тимур, на второй странице: таким образом НДФЛ и декларации по налогу на добавленную стоимость.

Отразите продажу квартиры как необлагаемую операцию в Разделе 7 декларации по НДС. Сам налог платить не нужно.

Тимур, значит налоговая говорит не об оплате 18 %, а просто о подаче декларации, и отражении в ней квартиры как необлагаемого объекта? Так ?

  • 8,9 рейтинг
  • 6306 отзывов

Здравствуйте, так почему и в устной консультации и в данном ответе указывают что и НДС, я не пойму? на каком основании?

ФНС тоже ошибаться может, т.ч. ничего удивительного в таком ответе не вижу.

Они ошибаются уже два раза, и в устной форме, теперь в письменной.

Это слишком дорого для меня их ошибки. Я инвалид 3 группы.

  • 7,7 рейтинг
  • 2637 отзывов эксперт

Тимур, значит налоговая говорит не об оплате 18 %, а просто о подаче декларации, и отражении в ней квартиры как необлагаемого объекта? Так ?

Да. Но вот должны вы подавать декларацию или нет, в данном случае вопрос спорный. Если исходить из того, что продаете вы именно как физическое лицо, а не ИП, то это не ваша предпринимательская продажа. Так что здесь можно поспорить в налоговой. Впрочем цена вопроса здесь — 1000 рублей. Именно на столько вас могут оштрафовать, если вы не подадите декларацию по НДС с нулевым налогом.

  • 7,7 рейтинг
  • 2637 отзывов эксперт

мне придется идти в понедельник в налоговую и доказывать. я буду права?

Ну основной аргумент вам привели — это статья 149 НК РФ. Здесь все очевидно и споров быть не может.

Статья 149. Операции, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)
2. Не подлежит налогообложению (освобождается от налогообложения) реализация (а также передача, выполнение, оказание для собственных нужд) на территории Российской Федерации:
10) услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности;
3. Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) на территории Российской Федерации следующие операции:
22) реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них;

Фактически НДС — это налог на добавленную стоимость, который начисляется для покупателя. НДС складывается на всех этапах производства товара и туда включаются все дополнительные расходы, которые несет производитель. Эта сумма должна уплачиваться раньше, чем конечная стоимость товара именно в порядке возникновения расходов, фактически, конечно, эта сумма просто включается в общую стоимость товара. Однако существует перечень имущества, которая не облагается НДС. Облагается ли НДС продажа квартир? Нет, это имущество входит в перечень как раз того имущества, которое не облагается налогом на добавленную стоимость вне зависимости от того, кто является покупателем и продавцом в плане собственности. Право освобождение от уплаты НДС при покупке недвижимости, доли в квартире, земельного участка или дома индивидуального строительства наступило с 1 января 2005 года. В общем-то это понятно, так как при продаже имеющейся квартиры никаких дополнительных расходов вы не несете, так как фактически не производите эту квартиру самостоятельно, а лишь являетесь участником сделки.

Особенности НДС и почему он не уплачивается при покупке квартиры

Уплата НДС при покупки квартиры является не обязательным условием, то есть этот налог при продаже квартиры может быть уплачен, если покупателю это удобно. Для этого покупатель должен написать заявление в налоговый орган, чтобы при расчете стоимости квартиры налог на добавленную стоимость включался в конечный расчет.

Продажа или покупка квартиры юридическим лицом

Налоговым кодексом предусмотрены разные формы реализации налогов для юридических и физических лиц, однако уплата НДС при продаже или покупке квартиры одинаково всегда.

Организация продает квартиру физлицу: бухучет и налогообложение

НДС не облагается такой вид покупки или продаже. Недвижимость является отдельной формой, которая облагается только НДФЛ вне зависимости от того покупаете/продаете ли вы это юридическому или физическому лицу.

Например, юридическое лицо решило приобрести 5 квартир на этапе строительства для дальнейшей реализации, само юридическое лицо занимается иной деятельностью, но решило заработать на этом. При заключении договора юридического лица со строительной организацией сумма договора составила 6 250 000 рублей. По факту только эта сумма была оплачена застройщику. Через год строительная организация выдала сертификаты на 5 учредителю юридического лица, на которого был оформлен договор. После реализации этих 5ти квартир по цене 2 000 000 рублей, юридическое лицо получает конечный доход в размере 10 000 000 рублей, которые также являются конечной суммой, которую получает продавец. В этом случае уплачивается только 13% НДФЛ, а НДС в размере принятом в нашей стране 18% не уплачивается ни одной стороной.

Продажа квартиры организацией физическому лицу. Как купить квартиру у юридического лица: тонкости процедуры и практические советы. Чего стоит остерегаться

Согласно НК РФ при продаже квартиры юридическому лицу НДС уплачивать не нужно

Статья 149. Операции, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)

3. Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) на территории Российской Федерации следующие операции:

22) реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них;

23) передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир;

Подтверждается позицией Минфина

Официальное Письмо УФНС РФ по г. Москве от 27.06.2008 N 19-11/60652Об исчислении и уплате налога на добавленную стоимость при продаже квартиры

Вопрос: Организация приобрела квартиру в строящемся доме и, зарегистрировав право собственности, продала ее физическому лицу. Должна ли организация исчислить и уплатить НДС по данной хозяйственной операции?

На основании подпункта 22 пункта 3 статьи 149 НК РФ не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) на территории РФ операции по реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них.При применении этой льготы объектом реализации должно быть именно жилое помещение, что возможно при заключении договора купли-продажи.Таким образом, данная льгота распространяется только на операции по реализации жилых домов или помещений по договорам купли-продажи.При этом согласно пункту 5 статьи 168 НК РФ счет-фактура оформляется без выделения суммы НДС с проставлением надписи «Без налога (НДС)».

Заместитель руководителя Управления советник государственной гражданской службы 2-го класса Н.В. Прока

т.е. юридическое лицо обязано только уплатить налог на прибыль налог на прибыль с разницы между ценой приобретения и ценой реализации.

Порядок определения доходов. Классификация доходов

1. К доходам в целях настоящей главы относятся:
1) доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав (далее — доходы от реализации).

Статья 249. Доходы от реализации

1. В целях настоящей главы доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав.

2. Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах. В зависимости от выбранного налогоплательщиком метода признания доходов и расходов поступления, связанные с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, признаются для целей настоящей главы в соответствии со статьей 271 или статьей 273 настоящего Кодекса.

Статья 268. Особенности определения расходов при реализации товаров и (или) имущественных прав

1. При реализации товаров и (или) имущественных прав налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на стоимость реализованных товаров и (или) имущественных прав, определяемую в следующем порядке:
1) при реализации амортизируемого имущества — на остаточную стоимость амортизируемого имущества, определяемую в соответствии с пунктом 1 статьи 257 настоящего Кодекса.
В случае, если налогоплательщик реализовал основное средство ранее чем по истечении пяти лет с момента введения его в эксплуатацию лицу, являющемуся взаимозависимым с налогоплательщиком, и в отношении такого основного средства были применены положения абзаца второго пункта 9 статьи 258 настоящего Кодекса, остаточная стоимость при реализации указанного амортизируемого имущества увеличивается на сумму расходов, включенных в состав внереализационных доходов в соответствии с абзацем четвертым пункта 9 статьи 258 настоящего Кодекса;
2) при реализации прочего имущества (за исключением ценных бумаг, продукции собственного производства, покупных товаров) — на цену приобретения (создания) этого имущества, а также на сумму расходов, указанных в абзаце втором пункта 2 статьи 254 настоящего Кодекса;

Т.е. с учетом того, что юридическое лицо продет квартиру, за туже стоимость, что и приобретало, никаких налогов платить не нужно.

НДС при продаже недвижимого имущества

Недвижимость принадлежит к наиболее ценным и одновременно наименее ликвидным активам. Часто случается так, что условия ведения бизнеса (например, расширение и перепрофилирование бизнеса или уменьшение мощностей и свертывание определенных видов деятельности) требуют продажи той или другой недвижимости. Каковы основные характеристики сделки на продажу недвижимости, каким должно быть документальное оформление и какие налоговые последствия операции по НДС — обо всем этом поговорим дальше.
Юридические аспекты
Прежде всего, отметим, что термин «недвижимые вещи (недвижимое имущество, недвижимость)» определен нормами статьи 181 Гражданского кодекса Украины (ГК) и включает в себя земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке, перемещение которых является невозможным без их обесценивания и изменения их назначения. Кроме того, установлено, что к недвижимым вещам могут относиться также воздушные и морские суда, а также другие вещи, права на которые подлежат государственной регистрации.
Аналогичное определение содержится в нормах статьи 2 Закона Украины от 01.07.2004 № 1952-IV «О государственной регистрации вещественных прав на недвижимое имущество и их отягощений» (Закон № 1952).
Обращаем внимание, что нормы Налогового кодекса Украины (НК) не содержат определение «недвижимость», а лишь понятие «жилищная недвижимость», закрепленное нормами подпункта 14.1.129 НК. При этом объектами жилой недвижимости выступают здания, отнесенные в соответствии с законодательством к жилому фонду, дачные и садовые дома. Поэтому для целей налогообложения операций по продаже недвижимости следует пользоваться вышеизложенной терминологией.
Операции по продаже (приобретению) недвижимости оформляются договором купли-продажи, по которому одна сторона (продавец) передает или обязуется передать имущество в собственность второй стороне (покупателю), а покупатель принимает или обязуется принять имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (нормы статьи 655 ГК). При этом в соответствии с нормами статьи 657 ГК договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению, кроме договоров купли – продажи имущества, которое находится в налоговом залоге.
При этом нормами статьи 334 ГК установлено правило, согласно которому право собственности на имущество по договору, подлежащему нотариальному удостоверению, возникает у приобретателя с момента такого удостоверения.
Права на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают со дня такой регистрации в соответствии с законом. Так, в соответствии с нормами статей 3 — 4 Закона № 1952 права на недвижимое имущество и их отягощение, подлежащие регистрации, возникают с момента такой регистрации.
При этом обязательной государственной регистрации подлежат вещественные права и отягощения на недвижимое имущество, размещенное на территории Украины, которое принадлежит:
• физическим и юридическим лицам,
• государству в лице органов, уполномоченных управлять государственным имуществом,
• иностранцам и лицам без гражданства,
• иностранным юридическим лицам,
• международным организациям, иностранным государствам,
• территориальным общинам в лице органов местного самоуправления.
То есть уже регистрации подлежит уже не договор, а именно право, что свидетельствует о действии такого договора с момента его заключения и о том, что обязательства по ним должны выполняться до регистрации права собственности.
Однако обращаем внимание, что стороны договора могут установить иной момент перехода права собственности на недвижимость, например, момент осуществления полной оплаты по договору. Так, в соответствии с нормами статьи 697 ГК договором может быть установлено, что «право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара или наступления иных обстоятельств». В этом случае покупатель не имеет права до перехода к нему права собственности распоряжаться имуществом, если иное не установлено договором, законом или не вытекает из назначения и свойств имущества.
Документальное оформление. Основными документами, участвующими в процессе продажи недвижимости, являются:
• технический паспорт и выписка на недвижимость (в случае продажи части недвижимости – выписка на часть здания, которая продается). Эти документы готовятся в БТИ по месту расположения недвижимости;
• нотариально заверенный договор купли-продажи недвижимости;
• правоустанавливающий документ на объект недвижимости с отметкой БТИ о регистрации права собственности (в случае продажи части недвижимости правоустанавливающий документ должен быть не на часть, а на все здание);
• Выписка из Реестра прав собственности на недвижимое имущество;
• Техпаспорт на здание (или часть здания — в зависимости от того, что именно продается);
• Справка о балансовой стоимости здания (или части здания);
• Документ, свидетельствующий о правовом режиме участка земли, на которой расположена недвижимость.
Относительно правоустанавливающих документов на недвижимость можно сказать следующее. Так, на основании норм статьи 19 Закона № 1952 государственная регистрация прав проводится на основании:
• договоров купли — продажи, заключенных в порядке, установленном законом;
• свидетельств о праве собственности на недвижимое имущество;
• свидетельств о праве собственности, выданные органами приватизации нанимателям жилых помещений в государственном и коммунальном жилищном фонде;
• государственных актов на право собственности или постоянного пользования на земельный участок в случаях, установленных законом;
• решений судов, вступивших в законную силу;6) других документов, подтверждающих возникновение, переход, прекращение прав на недвижимое имущество, поданных орган государственной регистрации прав вместе с заявлением.
Цена продажи недвижимости. В соответствии с нормами статьи 632 ГК цена в договоре устанавливается по договоренности сторон. Если же цена в договоре не установлена и не может быть определена исходя из его условий, она определяется исходя из обычных цен, которые сложились на аналогичные товары, работы или услуги на момент заключения договора.
Понятие «обычные цены» закреплено нормами подпункта 14.1.71 НК. Это цена товаров (работ, услуг), определенная сторонами договора, если иное не установлено нормами НК. Если не доказано обратное, считается, что такая обычная цена соответствует уровню рыночных цен. Если контрактная цена имеет отклонение более 20% от обычной (рыночной) цены, то такую контрактную цену нельзя считать обычной
При этом, напоминаем, что с 01.01.2013 вступили в силу положения статьи 39 НК по вопросам определения обычных цен. Основными методами определения обычной цены являются: метод сравнительной неконтролируемой цены (аналогов продажи), цены перепродажи, «потери плюс», распределения прибыли и чистой прибыли. При невозможности применения этих методов обычная цена может быть определена исходя из результатов независимой оценки имущества и имущественных прав, которая проводится субъектом оценочной деятельности в соответствии с нормами Закона Украины от 12.07.2001 № 2658-III «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» (Закон № 2658).
Нормы статьи 7 Закона № 2658 предусматривают некоторые случаи обязательной независимой экспертной оценки, в других случаях такая оценка осуществляется по желанию владельца. Однако для подтверждения соответствия цены договора уровню обычных цен целесообразно проводить экспертную оценку.
Налог на добавленную стоимость
Как мы знаем, в соответствии с нормами пункта 185.1 НК объектом обложения НДС являются операции по поставке товаров, место поставки которых находится на таможенной территории Украины. А поставкой товаров согласно нормам подпункта 14.1.191 НК считается любая передача права собственности на товары, в том числе продажа недвижимого имущества.
Причем нормы подпункта 14.1.244 НК определяют понятие «товары» как материальные и нематериальные активы, в том числе земельные участки, земельные доли (паи), следовательно, и недвижимое имущество относится к товарам.
По правилу «первого события» в соответствии с нормами пункта 187.1 НК, датой возникновения налоговых обязательств по продаже недвижимого имущества считается или дата перехода права собственности на него, или дата зачисления средств от покупателя на банковский счет предприятия как оплата продажи имущества.
В случае, если стороны договора купли-продажи недвижимого имущества предусмотрели переход права собственности на него после осуществления полной оплаты, то налоговые обязательства у продавца по продаже такой недвижимости возникнут не в момент государственной регистрации права собственности покупателя, а ранее — в момент получения от покупателя средств в оплату такого имущества.
Что касается даты отражения права на налоговый кредит по НДС у покупателя, то, по аналогии с порядком начисления налоговых обязательств продавцом при продаже недвижимости, при ее приобретении датой возникновения права на налоговый кредит для покупателя будет считаться дата государственной регистрации его права собственности на объект недвижимого имущества. Если же договором предусмотрена такая регистрация только после осуществления покупателем полной оплаты, то датой, на которую у покупателя возникает право на налоговый кредит, является дата списания средств с банковского счета покупателя в оплату такой недвижимости. Государственная регистрация права собственности на объект недвижимости, осуществлена после полной его оплаты покупателем, налоговых последствий уже не будет.
База налогообложения операции по продаже недвижимости определяется, исходя из ее договорной (контрактной) стоимости, но не ниже обычных цен, о чем гласят нормы пункта 188.1 НК.
Кроме того, отметим, что при продаже земли нормами подпункта 197.1.21 НК предусмотрена льгота. Так, если проводится операция по поставке (продаже, передаче) земельного участка, на котором размещен объект недвижимости, в качестве отдельного объекта, то такая операция по отчуждению освобождается от обложения НДС (при условии отражения в учете приобретения такого участка в качестве отдельного объекта).
А вот если проводятся операции по поставке (продаже, передаче) объекта недвижимости вместе с землей под ним, которая учитывается в общей стоимости объекта недвижимости (включается в его стоимость), то такие операции подлежат обложению НДС на общих основаниях. Такое мнение подтверждено письмом ГНСУ от 15.06.2012 №10075/6/15-3415-26.
Кроме того, отметим, что к недвижимости относится жилищная недвижимость. Рассмотрим налоговые последствия по НДС операций по продаже объектов жилого фонда. Порядок обложения НДС операций по строительству жилья изложен в нормах подпункта 197.1.14 НК. Так, освобождена от НДС поставка жилья (объектов жилищного фонда), кроме их первой поставки. Под первой поставкой жилья (объекта жилищного фонда) понимается:
• первая передача готового вновь построенного жилья (объекта жилищного фонда) в собственность покупателя или поставка услуг (включая стоимость приобретенных за счет исполнителя материалов) по сооружению такого жилья за счет заказчика;
• первая продажа реконструированного или капитально отремонтированного жилья (объекта жилищного фонда) покупателю, который является иным лицом, нежели владелец такого объекта на момент его вывода из эксплуатации в связи с реконструкцией (капремонтом), или поставка услуг (включая стоимость приобретенных за счет исполнителя материалов) по реконструкции или капремонту за счет заказчика.
Нормы этого подпункта распространяются, в том числе на первую продажу дачных или садовых домов, а также любых других объектов собственности, зарегистрированных согласно законодательству, как жилье (жилищный фонд).
Позиция фискального органа, изложенная в письме от 03.01.12 г. № 51/7/15-3417-13, сводится к тому, что операцией по первой поставке жилья будет считаться операция по передаче права собственности (оформления правоустанавливающих документов) на готовое вновь построенное жилье (объект жилого фонда) к первому собственнику такого жилья, независимо от источников финансирования строительства.
Елена Иванова, сертифицированный аудитор
специально для Бухгалтер 911

Продажа объекта недвижимости: момент начисления НДС и списания в бухгалтерском учете

ИА ГАРАНТ

Организация продает объект недвижимости — здание (объект основных средств), которое передается покупателю до регистрации перехода к нему права собственности. В целях налога на прибыль выручка от реализации учитывается в день фактической передачи объекта недвижимости, то есть в день подписания акта приема-передачи. Как отражается эта операция в бухгалтерском учете и в какой момент возникает налоговая база по НДС (в момент регистрации перехода права собственности или в момент передачи объекта покупателю)?

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

Переход права собственности на недвижимость к покупателю по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (п. 1 ст. 551, п. 1 ст. 131 ГК РФ).
Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8.1, п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Таким образом, право собственности на здание перейдет к покупателю после государственной регистрации данного факта.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Налог на добавленную стоимость

Согласно п. 1 ст. 167 НК РФ моментом определения налоговой базы по НДС, если иное не предусмотрено п.п. 3, 7-11, 13-15 ст. 167 НК РФ, является наиболее ранняя из следующих дат:

— день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг), имущественных прав;

— день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав.

При этом в случае, если моментом определения налоговой базы является день оплаты, частичной оплаты предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг) или передачи имущественных прав, то на день отгрузки товаров (выполнения работ, оказания услуг) или на день передачи имущественных прав в счет поступившей ранее оплаты, частичной оплаты также возникает момент определения налоговой базы (п. 14 ст. 167 НК РФ).

Пункт 3 ст. 167 НК РФ устанавливает, что в случаях, если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, такая передача права собственности в целях исчисления налоговой базы по НДС приравнивается к его отгрузке (доп. см. письмо ФНС России от 16.09.2011 N ЕД-2-3/753).

Учитывая, что право собственности на недвижимое имущество переходит к покупателю с момента государственной регистрации данного факта, то моментом определения налоговой базы по НДС в данном случае должна являться наиболее ранняя из двух дат: день государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю или день ее оплаты (частичной оплаты).

В то же время следует отметить, что в постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 11.02.2010 N А19-12414/09 судьи указали, что обязанность исчислить НДС возникает в момент передачи недвижимого имущества покупателю.

Бухгалтерский учет

Порядок бухгалтерского учета основных средств регулируется нормами ПБУ 6/01 «Учет основных средств» (далее — ПБУ 6/01).

Стоимость объекта основных средств, который выбывает в связи с продажей, подлежит списанию с бухгалтерского учета (п. 29 ПБУ 6/01).

Полагаем, что списание объекта основных средств с бухгалтерского учета должно осуществляться при прекращении действия хотя бы одного из условий принятия актива к бухгалтерскому учету в качестве основного средства, предусмотренных п. 4 ПБУ 6/01. Следовательно, организация, передающая объект недвижимости, должна списать его с бухгалтерского учета в качестве объекта основных средств в момент его фактического выбытия независимо от факта государственной регистрации прав собственности. Аналогичная позиция выражена в письме Минфина России от 22.03.2011 N 07-02-10/20.

Таким образом, считаем, что организация в рассматриваемой ситуации должна списать здание с бухгалтерского учета в качестве объекта основных средств на дату его фактической передачи покупателю.
Отметим, что с первого числа месяца, следующего за месяцем списания объекта основных средств с бухгалтерского учета, прекращается начисление амортизации (п. 22 ПБУ 6/01).

Доходы и расходы от списания с бухгалтерского учета объектов основных средств отражаются в бухгалтерском учете в отчетном периоде, к которому они относятся. Доходы и расходы от списания объектов основных средств с бухгалтерского учета подлежат зачислению на счет прибылей и убытков в качестве прочих доходов и расходов (п. 31 ПБУ 6/01).

Следует учитывать, что до момента перехода к покупателю права собственности на здание продавец не сможет признать в бухгалтерском учете прочий доход (выручку) от реализации данного объекта (п.п. 4, 7, 12, 16 ПБУ 9/99 «Доходы организации» (далее — ПБУ 9/99)), а следовательно, и произвести окончательное списание стоимости здания с баланса. Поэтому в случае, если момент списания здания с учета в качестве объекта основных средств не совпадает с моментом признания доходов от его реализации, то для отражения выбывшего объекта основных средств до момента признания доходов и расходов от его выбытия может использоваться счет 45 «Товары отгруженные» (отдельный субсчет «Переданные объекты недвижимости») (письмо Минфина России от 22.03.2011 N 07-02-10/20).

Поскольку для целей налогообложения прибыли доход от реализации здания будет учитываться на дату его передачи приобретателю (п. 3 ст. 271 НК РФ), то в периоде такой передачи в учете организации-продавца следует отразить отложенный налоговый актив (п.п. 8-11, 14 ПБУ 18/02 «Учет расчетов по налогу на прибыль организаций»).

Учитывая изложенное, а также положения Инструкции по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н, считаем, что операции, связанные с реализацией здания в рассматриваемой ситуации, могут быть отражены на счетах бухгалтерского учета следующим образом:

— на дату передачи здания покупателю:

Дебет 01, субсчет «Выбытие основных средств» Кредит 01, субсчет «Основные средства в эксплуатации»

— списана первоначальная стоимость здания;

Дебет 02 Кредит 01, субсчет «Выбытие основных средств»

— списана сумма начисленной по зданию амортизации;

Дебет 45, субсчет «Переданные объекты недвижимости» Кредит 01, субсчет «Выбытие объектов основных средств»

— отражен факт передачи здания покупателю;

Дебет 09 Кредит 68, субсчет «Расчеты по налогу на прибыль»

— отражен отложенный налоговый актив;

— на дату перехода к покупателю права собственности на здание:

Дебет 76 Кредит 91, субсчет «Прочие доходы»

— признана выручка от реализации здания;

Дебет 91, субсчет «Прочие расходы» Кредит 68, субсчет «Расчеты по НДС»

— начислен НДС;

Дебет 91, субсчет «Прочие расходы» Кредит 45, субсчет «Переданные объекты недвижимости»

— списана остаточная стоимость реализованного здания;

Дебет 68, субсчет «Расчеты по налогу на прибыль» Кредит 09

— списан отложенный налоговый актив.

Рекомендуем также ознакомиться с материалом:

— Энциклопедия решений. Учет реализации недвижимости.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Журавлев Вячеслав

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат экономических наук Игнатьев Дмитрий

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *