Развитие ипотеки в России

Содержание

Основные проблемы ипотечного кредитования в России и пути их решения

Рынок ипотеки в России является относительно молодым и быстрорастущим, однако постоянно сталкивается с рядом трудностей и ограничений. Связано это с особенностями экономического, социального, демографического развития и нюансами законодательного регулирования. Подробнее о том, какие на сегодняшний день существуют проблемы ипотечного кредитования – читайте далее.

Основные проблемы развития ипотеки в России

Ипотечный кредит предусматривает длительный период взаимоотношений заемщика и кредитора (банка). Одним из главных условий надлежащего исполнения оформленных обязательств является внешняя и внутренняя экономическая стабильность, чего на практике добиться крайне сложно.

В виду отсутствия такой стабильности и, напротив, в условиях периодичных взлетов и падений на фоне кризисов, рассматриваемый рынок кредитования, к сожалению, имеет целый ряд проблем. Рассмотрим их подробнее.

Инфляция

Несмотря на то, что власти делают постоянные заявления о снижении темпов инфляции в стране, уровень ее по-прежнему достаточно высок и имеет свойство к колебанию. Инфляционные процессы прямым образом негативно влияют на развитие системы ипотечного кредитования, так как подразумевают обесценивание денег. В результате, стоимость привлечения средств для банков не снижается.

В РФ темпы роста доходов населения всегда были ниже темпов роста инфляции. У банков на фоне таких процессов появляются свои проблемы, связанные с оттоком вкладчиков, не желающих держать свои средства на депозитах, процент по которым не покрывает текущий прирост цен.

Из-за инфляции развитие ипотеки осуществляется по пути отдельного предложения для избранных категорий граждан со стабильно высоким уровнем дохода и постоянной занятостью, а не как массовый продукт для всех.

Монополизация рынка строительства жилья и высокие риски

Рынок строительства жилья по сей день имеет массу проблем с прозрачностью и законодательного регулирования. Из-за того, что рынке действует ограниченное количество строительных компаний-монополий, занимающихся возведением новостроек, между застройщиками попросту отсутствует настоящая конкуренция. В результате потребители получают искусственно завышенные цены на объекты недвижимости и их постоянное удержание.

Только когда на рынок войдут новые строительные компании, готовые предложить потенциальным покупателям интересные проекты по адекватным ценам, когда они начнут конкурировать между собой за объемы реализации и когда рынок долевого строительства перестанет быть таким непрозрачным, тогда цены на недвижимость в соответствии с этим снизятся и позволят приобретать квартиры за счет ипотеки с не такой кредитной нагрузкой, которая существует сегодня.

Развитая система создания крупными девелоперами мелких компаний-дочек, являющихся по сути тем же субъектом, отсутствие прозрачности в финансовой и управленческой отчетности, вероятность банкротства компании и получения в итоге недостроенного дома, сомнительное качество строящегося жилья – все это является высокими рисками российского рынка новостроек.

А при оформлении такой квартиры в ипотеку риск удваивается.

Существующие изменения в 214 ФЗ проблемы ипотечного кредитования в новостройке не решат, а только взвинтят цены за счет ухода последних мелких игроков с рынка.

Низкая платежеспособность и серый доход

Одним из ключевых ограничений в развитии российского ипотечного рынка является низкая платежеспособность основной доли населения, которая делает жилищный займ и приобретение собственного жилья практически недоступным.

Средняя заработная плата по данным Росстата в Москве на начало 2018 г. составляет 80 тысяч рублей. По регионам эти цифры варьируются, но усредненное значение составляет около 34 тысяч рублей. Для человека с таким доходом кредитное бремя будет довольно тяжелым.

Так как получение ипотечного кредита невозможно сегодня без оплаты первоначального взноса, то накопить 15-20% от стоимости приобретаемой квартиры для рядового жителя нашего государства крайне сложно. Некоторые клиенты для этой цели специально оформляют дополнительный потребительский кредит, продают иное имущество, занимают деньги в долг. То есть наряду с высокими процентными ставками не последнюю роль играет невозможность накопить первоначальный взнос.

Подробно о том, как взять ипотеку без первоначального взноса вы узнаете из прошлой статьи.

Усугубляющим фактором в рассмотрении данного вопроса является проблема «серых» доходов и зарплат российских граждан. Многие банки, особенно крупные, предлагающие по ипотеке наиболее выгодные условия кредитования, принимают в качестве подтверждения платежеспособности клиента только официальные документы (справку 2-НДФЛ и копию трудовой книжки).

Постепенно, кредиторы, понимая распространенность проблемы «зарплат в конверте», приняли решение учитывать и скрытые доходы заемщиков. Для этого потребуется подтвердить данные с помощью справки по форме банка, предоставить гражданско-правовой договор и т.д.

Важно! Но даже с учетом всех скрытых доходов уровень благосостояния населения РФ не позволяет оформлять ипотеку и обслуживать ее без ущерба текущему уровню жизни семьи.

Подробнее о том, как оформляется ипотека без подтверждения дохода, вы можете узнать в отдельном посте.

Проблема, связанная с альтернативными вариантами вложений банками

Любой банк функционирует, преследуя своей целью извлечение максимальной прибыли, получаемой, как многие думают, только путем составления кредитного портфеля. В кредитный портфель помимо ипотеки входят потребительские займы, автокредиты и т.д.

Однако помимо дохода, получаемого от клиентов за предоставление заемных средств, финансовые организации могут иметь альтернативные варианты вложений своих денег. К ним относятся инструменты фондового рынка и распространение государственных программ льготного ипотечного кредитования. Именно они подпитывают и финансируют текущий кредитный портфель российских банков.

Ипотечное кредитование предполагает длительный срок возврата заемных средств и долгий период окупаемости оформленной сделки (в среднем ипотека в РФ оформляется на 15-20 лет). И в этом смысле ипотека для банков менее выгодна.

Покупка и продажа ценных бумаг сегодня имеет массу сложностей, связанных с отсутствием должной законодательной базой и повышенными рисками, которые кредитные организации берут на себя в условиях колебаний экономики.

Когда рынок насытится другими продуктами, то очередь дойдет и до ипотеки.

Острая нехватка жилья

Статистика приводит удручающие цифры: не более 10% российских граждан имеют в собственности жилье, превышающее 18 кв. м. на одного человека. И это при том что жилой фонд имеет свойство устаревать, ветшать и требовать капитального ремонта.

В России сейчас наблюдается острая нехватка жилья – лишь 1% имеют собственные средства для покупки собственной жилплощади и около 20 миллионов человек испытывают крайнюю необходимость в решении жилищного вопроса.

Даже действующие госпрограммы поддержки социально-незащищенного населения в вопросах улучшения жилищных условиях не спасают ситуацию. Многие люди продолжают снимать жилье или проживать в непригодных квартирах и домах. Обычная ипотека по-прежнему остается для них недоступной.

Общеэкономическая ситуация вокруг России

Экономика России имеет критичную зависимость от цен на сырьевые продукты. Общеэкономическая ситуация вокруг нашей страны сегодня складывается не лучшим образом. Постоянно вводимые другими государствами санкции, нестабильность курса рубля, участие в иностранных военных операциях, истощающих государственный бюджет – все это прямым образом влияет на экономически-социальные связи и жизнь даже рядового гражданина РФ.

Падение рубля является следствием обоснованного повышения ставки рефинансирования ЦБ РФ, что, в свою очередь, вынуждает банки повышать ставки по ипотеке. Эти взаимосвязи являются следствием торможения развития ипотечного рынка в России.

Миграционная составляющая

Вопрос миграции внутри страны сегодня стоит также достаточно остро. Население, переселяющееся из неблагополучных и отдаленных районов страны в крупные экономические центры, способствует повышению спроса на недвижимость в них и, соответственно, росту цен.

Поэтому итоговая стоимость ипотечных займов, связанная с миграционной политикой, может иметь существенную разницу в различных субъектах РФ. К примеру, ипотека в Москве и Пензенской области несравнимы по размеру заемных средств и итоговой переплате.

Общее повышение благосостояния народа и уровня его жизни, выделение целевых средств на жилье в регионах в этой ситуации могут стать фактором расширения географии повышенного спроса на ипотеку и покупку комфортного жилья.

Неразвитость рынка ипотечных ценных бумаг и рефинансирования

Рынок ипотечных ценных бумаг и рефинансирования – относительно новые явления в нашей экономике. Объем совершаемых на нем операций постоянно растет, но все равно рынок остается неразвитым.

В случае поступательного развития рынка секьюритизации ипотечных портфелей банки смогут получить доступ к источникам длительного финансирования. Однако в данной сфере отсутствует должный контроль со стороны ответственных органов и грамотное законодательное регулирование.

Процессы рефинансирования также сопровождаются массой сложностей, так как много отказов по подаваемым заявкам в виду незаинтересованности банков в текущих условиях кредитования.

Слабое участие государства в поддержке ипотеки

На уровне государства сейчас реализуется несколько крупнейших программ, связанных с получением льгот по ипотеке:

  • семейная ипотека под 6% годовых;
  • военная ипотека;
  • ипотека молодым семьям;
  • займы на строительство деревянного дома;
  • материнский капитал.

Также отдельные категории граждан могут воспользоваться целевыми субсидиями из бюджета при оформлении ипотечного кредита или покупке недвижимости за свой счет.

Подобные программы позволяют оказать существенную поддержку и государственные гарантии по кредиту многим людям в решении жилищного вопроса. Однако большинство из них требуют внесения изменений и дополнений.

Вывод: На сегодняшний момент участие государства в получении ипотеки российскими гражданами недостаточно. Это показывает практика и статистика объемов ипотечного кредитования.

Варианты решения проблем

Обозначенные проблемы ипотечного кредитования в России серьезно сдерживают его развитие и проявляются в форме недоступности для большого числа людей и тяжелой кредитной нагрузке. Среди путей их решения можно обозначить:

  1. Постепенное понижение действующих процентных ставок.
  2. Увеличение среднего срока, на который кредитные организации выдают займы.
  3. Грамотная реализация мероприятий по улучшению инвестиционного климата в России.
  4. Развитие рынка инвестиционных ценных бумаг (в частности, упрощение структуры и требования по их выпуску).
  5. Разработка и реализация программ ипотеки с государственной поддержкой слоев населения, оказавшегося в сложном финансовом положении.
  6. Разработка системы дифференцированного подхода по каждому субъекту РФ в зависимости от уровня жизни и типа приобретаемого жилья.
  7. Прозрачность рынка новостроек и стимулирование его функционирования за счет ухода от коррупционных схем, вязанных с выделением земли, подключением к коммуникациям и т.д.
  8. Комплексная поддержка застройщиков государством при реализации социальной инфраструктуры в новых микрорайонах.

Важно! Решение ипотечных проблем – это взаимосвязанный комплекс мер и задач, касающихся многих сфер политики, экономики, миграционного, строительного и социального секторов. В любом случае достижение экономической стабильности – это длительный процесс, который будет длиться не один год.

Перспективы развития ипотеки в связи с новыми указами Президента

В Указе главы государства «О национальных целях и стратегических задачах развития на период до 2024 г.» одно из ключевых мест отводится проблемам обеспечения граждан жильем и развитию ипотеки в РФ. В частности, Президент поручил Правительству:

  • довести существующую процентную ставку до уровня ниже 8% годовых и сделать жилье для семей со средним достатком доступным;
  • увеличить объемы жилищного строительства до 120 млн. кв. м в год;
  • выход на уровень, в соответствии с которым не меньше 5 миллионов людей сможет решить свои жилищные проблемы;
  • сокращение объема жилищного фонда, непригодного для проживания.

Эксперты в области ипотечного кредитования отмечают, что ставка будет снижаться постепенно и к 2024 году достигнет значения около 6,25% годовых.

Реализация эффективных государственных программ и перспективы ипотеки будут зависеть от многих факторов: улучшения общей социально-экономической ситуации в стране, ускоренного развития технологической сферы, обеспечения финансовой поддержки семей с детьми и т.д.

Конкретными мерами по решению обеспечению граждан жильем являются:

  • совершенствование способов и механизмов финансирования строительства жилья путем снижения рисков для покупателей долевого жилья и развития рынка ипотечных ценных бумаг, что приведет к снижению цен на жилье;
  • повышение качества возводящихся домов и модернизация всей отрасли;
  • поддержка семей с помощью государственных программ ипотеки;
  • совершенствование законодательной базы в области строительства.

На сегодняшний день около 20 миллионов людей (более 13% от общей численности населения РФ) живет за чертой бедности и имеет доход, ниже прожиточного минимума. Естественно любая ипотека для них недоступна. И даже снижение ставок до 6% в год не решит существенно проблему.

При среднем уровне ежемесячного дохода в 40 тысяч рублей на одного человека ипотека для большинства российских граждан (около 38% от общей численности) даже с пониженными процентами будет сопровождаться тяжелой нагрузкой на семейный бюджет.

Например, при стоимости квартиры 2 миллиона рублей и сроке кредитования 20 лет под 8% в год ежемесячный платеж составит более 14 тысяч рублей. И это без учета необходимости внесения первого взноса в 300 тысяч рублей.

Обозначенные в указе цифры безусловно привлекательнее существующих, но достигнуть их удастся не за один год.

Главными проблемами ипотеки в РФ сейчас являются низкие доходы страны в целом и каждого человека в отдельности, существенная инфляция, монополизация рынка строительства жилья, особенности миграции, недостаточное участие государства в поддержке ипотеки и неразвитость рынка ипотечных бумаг. Решение обозначенных ограничений будет возможно только в результате общего, поступательного развития экономики страны во всех ее сферах: политики, социальном, строительном, банковском и иных секторах.

Подробнее про ипотеку с государственной поддержкой в России вы можете узнать дальше.

Также вам будет интересно узнать про риски ипотеки и какие она скрывает подводные камни.

Ждем ваши вопросы и напоминаем про запись на консультацию к ипотечному специалисту прямо на сайте в специальной форме.

Ждем ваших вопросов и оценку статьи.

Проблемы и перспективы ипотечного рынка России-2020

Помощь государства в виде материнского капитала, который может быть использован в качестве первоначального взноса, активно используется потенциальными заемщиками. И даже изменения, касающиеся финансирования строительства первичного жилья, никоим образом не отразились на увеличении его стоимости. Многие жители России интересуются вопросом, как долго продлится этот золотой век? Какие изменения на ипотечном рынке следует ожидать в следующем, 2020 году? И пойдут ли эти изменения на пользу россиянам? Попытаемся разобраться в этих вопросах, опираясь на те тенденции будущего года, которые можно увидеть из настоящего момента начала ноября 2019 года.

Немного истории и современности

Началом ипотечного кредитования в современной России можно считать 1995 год – именно тогда два крупнейших банка страны (ДельтаБанк и Сбербанк) начали выдачу ипотечных кредитов. На сегодняшний момент 400 финансовых учреждений по всей стране обладают правом предоставления ипотечных кредитов, из них крупнейшие – это уже упомянутый выше Сбербанк (он обеспечивает почти половину всех выданных ипотечных кредитов на рынке жилищного кредитования), ВТБ, Газпромбанк, Россельхозбанк и другие.

В самом начале пути, в конце прошлого века, банки и заемщики оказывались один на один со всеми проблемами, которые влечет за собой ипотека, включая кризисные явления в экономике. И только в начале 2019 года на самом высоком уровне было решено оказывать поддержку ипотечному кредитованию. В своем ежегодном Послании к Федеральному Собранию Президент России Владимир Путин заявил о том, что Правительству и Центробанку стоит уделить серьезное внимание снижению ставок по ипотеке как минимум до 8%, а в идеале – до 6,5%.

Многим эта задача кажется нерешаемой в современных российских экономических условиях. Дело в том, что ипотечная ставка зависит от ставки рефинансирования, а ставка рефинансирования – от показателей инфляции. И чтобы ипотечная ставка стала 6,5%, уровень инфляции должен балансировать на уровне 3-4%, а это пока невозможно.

Ожидаемое снижение ставок по ипотеке

Несмотря на это, многие эксперты говорят о том, что стоит ожидать серьезного снижения ставок по ипотечным кредитам. И пусть добиться в 2020 году желаемых 6,5%, задекларированных Банком России, не получится, но уменьшения ставок до 8,5-8,7% годовых все-таки возможно.

Почему эксперты так уверенно заявляют об этом? Потому что тенденция к сокращению ставок наблюдалась весь 2018 год. На первичном рынке весной текущего года выдавали ипотечные кредиты в среднем под 10,13% годовых, а уже осенью уровень ставки снизился до 9,12%. На вторичном рынке тоже удалось перейти через 10%-ный рубеж: весной ставка была в среднем на уровне 10,76%, осенью – уже 9,97%. Напомним для сравнения: еще в 2015 году Сбербанк России выдавал ипотеку под 15% годовых.

Что касается не декларируемых процентных ставок, а тех, под которые выдавались реальные ипотечные кредиты, то тут тоже наблюдается снижение: средняя ставка выданных ипотечных кредитов на 1 сентября составила 9,35%, на 1 октября – 9,12%. Так что уже до конца ставка по ипотеке, скорее всего, дойдет до исторического минимума что не может не радовать.

Банк ВТБ в начале ноября анонсировал снижение процентной ставки на 0,4 п.п. Теперь по базовым программам его ставка будет составлять 8,6%, а по рефинансированию – 9%. Это уже третье за текущий год уменьшение ставок по ипотеке. Заместитель председателя правления банка Анатолий Печатников отметил, что их цель – снизить ставку ниже 9%.

Учитывая тот факт, что спрос на ипотечное жилье прямо пропорционален уровню процентной ставки, в будущем год следует ожидать существенного увеличения спроса на ипотечные кредиты. Как заявляют аналитики, снижение ставки на 1% выливается в увеличение спроса в среднем на 10%.

Снижение объемов выдаваемых кредитов в 2019 году

При этом за 9 месяцев 2019 года объем выданных кредитов все равно сократился: в количественном выражении – на 14% и в денежном выражении – на 5%. Это явление объяснимо и не должно вызывать негативных эмоций и страхов у аналитиков: все дело в том, что подобная тенденция связана со снижением объемов рефинансирования по тем кредитам, которые были выданы ранее. Если в 2018 году с этой целью было выдано 133 тыс. кредитов на общую сумму 266 млрд. рублей, то в 2019 году – «всего» 44 тыс. кредитов на сумму 98 млрд. рублей. Разница видна, что называется, невооруженным глазом.

Однако не только из-за снижения уровня рефинансирования сокращается объем выдачи ипотечных кредитов. Многие из потенциальных заемщиков, наблюдая за рынком и анализируя его состояния, ждут еще более выгодных условий.

Что делать: оформлять ипотеку или ждать снижения ставок?

Каждый, кто планирует взять ипотечный кредит, после прочтения этих строк наверняка задумается. С одной стороны, хочется жить в своей квартире и уже закрыть вопрос с собственным жильем. С другой стороны, лишних денег ни у кого нет, а при высокой стоимости квартиры разница в 1% выливается в солидную месячную переплату (при стоимости квартиры в 3 млн. рублей и 20%-ном первоначальном взносе разница в 1% ставки выливается в 2000 рублей в месяц на оплате процентов). Как же быть в данном случае?

Эксперты рекомендуют оформлять ипотеку уже сейчас. Ведь перейти на более экономную ставку в этом либо в любом другом банке после ее уже свершившегося снижения Вы сможете однозначно – рефинансирование никто не отменял. Более того, зарекомендовав себя как надежный заемщик, Вы сможете претендовать на еще более низкие ставки.

Сокращение числа потенциальных заемщиков

А еще следует учитывать тот факт, что рынок ипотечного кредитования выходит на новый этап, при котором ожидается снижение числа потенциальных заемщиков. Связано это с тем, что с 1 октября текущего года Центробанк вводит новое, более ужесточенное требование: при подаче заявления на получение ипотечного кредита банки должны будут рассчитать коэффициент долговой нагрузки. Связано это с тем, что снижение процентной ставки приводит к росту всех видов кредитования, от ипотечного до потребительского. Увеличение же кредитной нагрузки может стать одним из факторов, которые приводят к кризисным явлениям в экономике.

Учитывая тот факт, что не все россияне получают исключительно официальную зарплату, число «хороших», «благонадежных» и «качественных» заемщиков существенно снизится. Сейчас это правило только вводится в обиход, поэтому не все финансовые учреждения соблюдают его в максимальной степени. На сегодняшний момент в России лишь 13,9% семей обладают достаточным финансовым положением для того, чтобы иметь возможность взять ипотеку и выплачивать ее без серьезных проблем, при этом хорошим считается уровень в 20-25%. Эксперты подсчитали: чтобы добиться такого уровня, процентная ставка должна быть 6%, а цены на недвижимость – примерно в 1,5 раза меньше, что недостижимо в настоящий момент времени.

Роль ипотечного кредитования в социально-экономическом прогрессе общества и перспективы его развития в России

УДК 336.77

РОЛЬ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

В СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОМ ПРОГРЕССЕ ОБЩЕСТВА

И ПЕРСПЕКТИВЫ ЕГО РАЗВИТИЯ В РОССИИ

,

В статье рассматривается значение ипотечного кредитования для социально-экономического развития общества, а также проблемы и перспективы повышения доступности ипотеки для граждан страны и Костромской области.

Ипотечное кредитование оказывает существенное влияние на экономическое и социальное развитие страны, причем это влияние носит многосторонний характер. С одной стороны, ипотека позитивно воздействует на развитие реального сектора экономики. Для постоянного роста совокупного производства необходимо, чтобы часть сбережений от совокупного дохода направлялась через инвестиции на развитие производства. Тогда возникает цепная реакция наращивания экономических показателей. Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке, производстве мебели и т. д. Промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизировать производство, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции — все это ведет к увеличению экономического потенциала страны.

Большое значение ипотека также имеет для повышения стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны. Во всем мире ипотечное кредитование давно уже стало классическим направлением банковской деятельности. В развитых странах на этот вид кредитования приходится до 1/3 совокупных активов кредитных организаций . Обеспеченные кредиты более безопасны для банков, т. к. при невозврате кредита банк реализует залог и возвращает средства. Снижению риска при ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд.

Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности в обществе в связи с тем, что ипотека способствует созданию дополнительных рабочих мест в строительстве и других отраслях.

Однако наибольший интерес для нашей страны ипотечное кредитование представляет как способ формирования системы обеспечения доступным жильем российских граждан, основанной на рыночных принципах приобретения жилья за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

Жилищный вопрос по-прежнему остается одним из самых острых проблем России. Согласно данным социологических опросов, более 60 % россиян нуждаются в улучшении своих жилищных условий. Крайне актуален этот вопрос для 21 % населения страны — семей, проживающих в коммунальных квартирах, в общежитиях, в неблагоустроенном и ветхом жилье, в арендуемых квартирах .

На фоне бедственного положения в сфере обеспеченности жильем начало реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» было воспринято многими жителями нашей страны как шанс реально улучшить свои жилищные условия. Национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» состоит из четырех направлений: 1) повышение доступности жилья; 2) увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования; 3) увеличение объемов жилищного строительства и модернизации объектов коммунальной инфраструктуры; 4) выполнение государственных обязательств по представлению жилья категориям граждан, установленным федеральным законодательством .

Однако, несмотря на то, что в последние годы жилья стало строится больше, оно не стало доступнее. Скачкообразный рост цен на жилье в 2006 году привел к тому, что оно оказалось по карману только самым обеспеченным россиянам, и без того не обремененным жилищными проблемами. Москва сегодня занимает шестое место в рейтинге городов мира с самыми дорогими апартаментами. Наиболее популярным предложением такого рода на столичном рынке сейчас является трех — или четырехкомнатная квартира стоимостью 3—3,5 млн долларов .

Фактически единственным реальным способом приобретения жилья для россиян является ипотека. В настоящее время объем российского рынка ипотечного кредитования существенно меньше, чем в странах с развитой экономикой. Так, например, в США ипотечный рынок оценивается триллионами долларов, в нашей стране — около миллиона долларов. Тем не менее, все больше наших граждан использует эту возможность решить свою жилищную проблему. В 2007 г. объем выданных ипотечных кредитов и займов составил 151 млрд рублей, что в 7,6 раза больше по сравнению с 2004 годом, а в 2010 году должен составить 415 млрд рублей, т. е. в 2,7 раза больше по сравнению с 2007 годом .

По данным социологических исследований около 40% жителей страны, нуждающихся в улучшении жилищных условий, хотели бы воспользоваться ипотечным кредитованием при условии, что оно будет доступным . Доступность ипотеки определяется стоимостью жилья, сроком выдачи кредита, размером первоначального взноса и величиной процентной ставки. К настоящему времени на отечественном ипотечном рынке сроки кредитования фактически сравнялись с зарубежными. Если год-два назад максимальный срок кредита в большинстве банков составлял 10, редко — 15 лет, то сегодня существует возможность оформить ипотеку и на 27—30 лет. Средний размер первоначального взноса пока колеблется в пределах 25—30 %, но в некоторых банках он уже снижен до 10—15 %. Наиболее ощутимо мы отстаем от развитых стран по размеру процентной ставки: максимальная — 17 % для рублевых кредитов и 14 % для валютных, минимальная — 11 и 9 % соответственно .

Процентная ставка год от года уменьшается, и, видимо, будет снижаться далее. Но это зависит не столько уже от самих участников ипотечного рынка, сколько от общеэкономической ситуации в стране. Уменьшение платежей по кредиту и, соответственно, того уровня дохода, при котором человек способен рассчитывать на ипотеку, реально за счет более длительного срока кредитования. В этом случае сумма займа распределяется на десятилетия, уменьшаясь в части ежемесячных выплат. Здесь большое значение имеет растущая конкуренция между банками, что и ведет к облегчению условий кредитования. Привлекательной для массового потребителя выглядит такая услуга, как рефинансирование ипотечного займа — возможность сменить банк и условия кредитования до истечения срока кредита. Оформляя кредит, человек может надеяться, что через несколько лет, когда рыночные условия изменятся, у него появится шанс уменьшить выплаты. Такая услуга становится неплохим конкурентным преимуществом.

В наибольшей степени мешают развитию ипотеки высокие цены на жилье. В мировой практике существует такой показатель надежности и доступности ипотечного кредита, как соотношение стоимости недвижимости к годовому доходу семьи. В высокоразвитых странах этот показатель составляет 2—3,5. Считается, что рынок жилья и ипотечного кредитования могут нормально функционировать, если это соотношение не превышает 4,5 . Коэффициент, характеризующий отношение стоимости жилья к совокупному семейному доходу в России, астрономически высок из-за искаженной стоимости жилья, приближенной к западным ценам и, даже в ряде случаев, превышающей их, и крайне низких доходов граждан.

Сегодня ипотека рассчитана на верхний сегмент среднего класса — людей, имеющих возможность скопить первоначальный взнос и выплачивать проценты по кредиту. Эти заемщики также должны иметь стабильную высокооплачиваемую работу. Количество таких людей в России крайне мало — 7—10% населения .

Российских граждан на пути к ипотеке сдерживают и психологические моменты. Во-первых, неуверенность в завтрашнем дне. Не все россияне могут убедить себя, что через 10, 20 и 30 лет уровень их платежеспособности не понизится. Во-вторых, нежелание платить за жилье больше, чем оно стоит. А существенная разница между «чистой» ценой квартиры и суммой, которую за нее выплачивают по кредиту, связана с величиной кредитной ставки.

Развитие ипотечного кредитования, увеличение его доступности способствовали бы решению насущных социально-экономических проблем и в нашем регионе. В Костромской области около 30 тыс. семей стоят на учете для получения жилья, причем это количество практически не уменьшается на протяжении ряда лет . За годы рыночных реформ произошло сокращение жилищного строительства почти в 5 раз, с 362 тыс. м2 в 1990 г. до 82 тыс. м2 в 2004 г. . В условиях недостаточного бюджетного финансирования бесплатное жилье сведено к минимуму.

В настоящее время Администрация г. Костромы ведет работу по реализации муниципальной программы «Обеспечение жильем молодых семей в 2006—2010 годах». В списках участников программы стоит 90 молодых семей . Однако эти меры, конечно, не могут существенно повлиять на ситуацию с обеспечением жильем населения города. Кроме того, заложенные в бюджетах средства обесцениваются постоянным повышением цен на жилье. Таким образом, задача развития ипотечного кредитования в нашей области весьма актуальна.

Рынок ипотечных кредитов в Костромской области достаточно широко представлен филиалами и представительствами крупных банков страны: Сбербанка России, Газпромбанка, БИН-банка, ВТБ 24, Росселькомбанка, Европейского трастового банка, которые предлагают 63 ипотечные программы для приобретения жилья в кредит как в строящихся домах, так и на вторичном рынке недвижимости. Размер процентной ставки находится в диапазоне 10,75—15,75% годовых для кредитов, выдаваемых в рублях, и 9—14% годовых для кредитов, предоставляемых в денежных единицах других стран. Предельный срок, на который банки предоставляют физическим лицам ипотечный кредит, равен 30 годам .

Ипотечные программы отличаются условиями залога по кредиту, минимальной и максимальной суммой кредита, размерами комиссий, взимаемых банками за выдачу кредита, за открытие и ведение счета и прочее. Отличаются и требования банков к возрасту клиента. Некоторые банки, в частности, Газпромбанк, исходят из того, что заемщик должен быть старше 18 лет, в других банках, в частности, в БИН-банке, нижняя возрастная планка составляет 21 год. Верхний возрастной предел для получения ипотечного кредита Европейским трастовым банком установлен в 75 лет, а ВТБ 24 — в 65 лет .

Требования банков отличаются и по размеру первоначального взноса по ипотеке. У некоторых банков, в частности, у БИН-банка, минимальный первоначальный взнос составляет 25 %, а Газпромбанк, допускает отсутствие первоначального взноса .

Однако при всем разнообразии ипотечных программ для большинства жителей Костромской области ипотека недоступна. Соотношение стоимости жилья (18,3 тыс. руб./кв. м.) и доходов граждан (в среднем 7 тыс. руб./мес.) таково, что многие люди не могут приобрести недвижимость, даже если кредит будет беспроцентным.

Успешное развитие ипотечного кредитования в нашей стране возможно только при проведении последовательной государственной политики, направленной на формирование макроэкономических условий, способствующих повышению доступности ипотечных кредитов для заемщиков. Это меры по контролю за уровнем инфляции, динамикой обменного курса рубля, повышению доходов граждан, снижению процентных ставок, совершенствованию законодательной базы, развитию конкуренции между банками.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Ипотечный вирус / И. Белых // Костромской бизнес-журнал. — 2007. — №17. — с. 76—77.

2. Об оценке доступности жилья в России / Н. Косарева, А. Гуманов // Вопросы экономики. — 2007. — № 7. — С. 118—135.

3. Медведев претензий к современной ипотеке / // Вопросы социального обеспечения. — 2007. — №2. — С. 28—30.

4. Современное состояние ипотечного рынка: задачи, проблемы, перспективы / Н. Фролов // Деньги и кредит. — 2007. — №8. — С. 9—12.

5. Приоритетные национальные проекты . — Режим доступа : http: // www. *****/ main/themes/themes. shtml.

Роль ипотечного кредитования в рыночной экономике

Ипотека как форма обеспечения наиболее часто применяется в банковском кредитовании. Ипотечное кредитование жилья является одним из основных сегментов банковского бизнеса. Существует несколько подходов, определяющих ипотечное кредитование и рынок, на котором формируются спрос и предложение на ипотечные кредиты. Определение термина «ипотечное кредитование» в узком смысле подразумевает под ипотечным кредитованием разновидность потребительского кредитования, являющегося сегментом ссудного рынка. В широком смысле ипотечное кредитование рассматривается как целостный механизм, который не только позволяет совместить интересы заемщиков и кредиторов, но и включает инвесторов, риэлтеров, застройщиков, страховые компании и другие субъекты рынка.

Ипотечный рынок — это рынок ипотечных кредитов, предоставляемых банками и другими учреждениями домашним хозяйствам с целью приобретения жилья под залог этого (или иного) жилья, и финансовых активов, размещаемых на рынке с целью привлечения ресурсов в ипотечное кредитование.

Таким образом ипотечный рынок формируется ипотечным сегментом фондового рынка и сегментом рынка банковских услуг по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов. В этом заключается его определенная условность.

Рынок ипотечного кредитования подразделяется на первичный и вторичный. На первичном рынке выдаются и могут быть проданы ипотечные кредиты. На вторичном рынке происходит продажа прав на получение процентного дохода по процентам через выпуск специальных ценных бумаг, приобретение которых предоставляет это право.

Особая роль рынка ипотечного кредитования жилья, его огромное значение и быстрый рост определяются помимо социально-экономических факторов еще и тем, что именно жилье в силу присущих ему характеристик — недвижимого характера, определенной стандартности, легкой оценки, наличием ликвидного рынка недвижимости — выступает идеальным обеспечением по всем обязательствам домашних хозяйств. Кроме того, обеспечение финансовых обязательств семьи собственным жильем и потенциальная угроза его потери является сильнейшим мотивирующим фактором своевременного исполнения обязательств.

Основная роль ипотечного кредитования в системе рыночных отношений заключается в разрешении противоречия между ожиданиями, задаваемыми стандартами жизни и планами потребления домашних хозяйств, и их текущими доходами и сбережениями. В этом заключается экономическая сущность ипотеки. Именно дисбаланс между текущими доходами и потребительскими стандартами, возникающий вследствие высокой стоимости такого товара, как жилье, и делает востребованным ипотечное кредитование в хозяйственном обороте.

Спрос на ипотечные кредиты обладает определенной эластичностью и зависит от стоимости заемных средств и условий их предоставления: при снижении процентных ставок и увеличении сроков кредитования доля расходов на обслуживание ипотечной ссуды в семейном бюджете сокращается и спрос на кредиты растет. При повышении процентных ставок наблюдается обратный процесс.

Предложение на ипотечном рынке создают банки, судо — сберегательные организации, кредитные союзы, страховые компании. доля той или иной финансовой организации на рынке ипотечного кредитования во многом зависит от исторического опыта построения национальной системы ипотечного кредитования, включающего механизм финансирования жилищных ипотек, и текущих рыночных тенденций. Осуществление длительного кредитования возможно благодаря организованной системе ипотечного кредитования.

Система ипотечного кредитования — это модель организации взаимодействия между рынком ипотечного кредитования, рынком недвижимости и финансовым рынком.

Ипотечное кредитование оказывает значительное влияние на рынок недвижимости. Развитие ипотечного кредитования, рост предложения ипотечных кредитов, снижение процентных ставок значительно расширяют спрос на недвижимость. Это в свою очередь может привести к повышению стоимости недвижимости. Повышение стоимости недвижимости ведет к сокращению спроса на жилье, однако, расширенное предложение ипотечных ссуд сглаживает эту тенденцию.

Ипотека в России выполняет следующие функции:

? является экономическим инструментом привлечения финансовых средств в сферу материального производства;

? обеспечивает возврат заемных средств;- стимулирует оборот недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

? формирует рынок закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

Подводя итог выше сказанному, следует отметить, что успешное формирование и развитие национальных систем ипотечного кредитования практически во всех странах стало возможным благодаря активной политике государства, направленной на прямую поддержку и развитие национальной ипотечной системы.

Развитие государственных ипотечных программ в современной России

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования Российской Федерации

Федеральное государственное образовательное учреждение

Высшего профессионального образования

«Сибирский государственный индустриальный университет»

Кафедра экономики учета и финансовых рынков. АБ «Кузнецкбизнесбанк»

Контрольная работа

по теме:

«Развитие государственных ипотечных программ в современной России»

Выполнила: Фунтикова Е.А.

Группа: ЭНЭЗ-14

Проверила: К.э.н.

Дранишникова В.В.

Новокузнецк

В настоящее время ипотека приобретает все большую популярность среди жителей России. Все больше банков предлагает купить квартиру в кредит, предлагая различные ипотечные программы.

У каждого банка есть несколько программ, с разными условиями. В данной работе я разберу самые популярные программы и посмотрю как они развивались за последние 5 лет.

ипотечное кредитование банк ипотека

1. Теоретические понятия ипотечного кредитования

1.2 Преимущества и недостатки ипотеки

1.3 Схема получения кредита

выбрать подходящий ипотечный банк и тщательно проанализировать ипотечные программы, которые он предлагает;

подать указанный пакет документов в банк и, в случае положительного решения банка, заняться подбором недвижимости, в которую собирается вложить полученный кредит;

Примерный список наиболее важных документов для оформления ипотечного кредита:

заявление на предоставление ипотечного кредита (подается, как, правило, на фирменном бланке банка)

водительские права или справку из психоневрологического — наркологического диспансера

документы подтверждающие, что у вас в наличие имеется дорогостоящее имущество

Основные параметры, по которым отличаются ипотечные программы, это — сумма кредита, процентная ставка по кредиту и срок погашения кредита.

Кредит под залог уже имеющейся недвижимости, то есть закладывается недвижимость, которой вы уже владеете;

Ипотека без комиссий. Очень редко встречающаяся ипотечная программа. Ее отличительной особенностью может быть отсутствие банковских комиссий за сопровождение и выдачу кредита, а также за рассмотрение вашей заявки.

При оформлении ипотечной сделки заключается два типа договора:

Безотзывный аккредитив — это форма расчета, согласно которой банк в течение обусловленного срока обязуется оплатить продавцу недвижимости ее стоимость.

В соответствии с законодательством РФ, обязательной государственной регистрации подлежат следующие договоры, закрепляющие совершение сделок:

ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, договор пожизненного содержания с иждивением

аренды и субаренды нежилых помещений, земельных участков, участков лесного фонда (в случае, если договор заключен на срок — не менее одного года)

Примерный перечень документов, необходимых для государственной регистрации договора ипотеки:

4. Подлинники договоров в количестве, равном числу участников договора, и один для регистрационной службы

7. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект в ЕГРП

Неустойка — денежная сумма, которую должник обязан выплатить кредитору в случае просроченного выполнения, невыполнения или не надлежащего выполнения обязательства. В определение неустойки, как правило, входят два понятия — пеня и штраф.

Пеня — вид неустойки при нарушении сроков платежа или других обязательств по договору. Начисляется за каждый день просрочки по процентным ставкам в зависимости от суммы платежа или стоимости невыполненного обязательства.

2. Развитие ипотечных программ в России за последние 5 лет

Таблица 1. Ипотечные программы Сбербанка на 2011 год.

Таблтца 2. Ипотечные программы Сбербанка на 2016 год.

Программа

Первый взнос

Кредитная ставка

Срок кредита

На готовое жильё

от 20%

от 12,5%

до 30 лет

На строящееся жильё

от 20%

от 13%

до 30 лет

Под строительство жилого дома

от 20%

от 13,5%

до 30 лет

Для молодых семей

от 20%

от 10,75%

до 30 лет

Таблица 3. Ипотечные программы ВТБ24 на 2011 год

Программа

Первый взнос

Кредитная ставка

Срок кредита

На новостройку

от 20%

от 10%

до 50 лет

На вторичное жильё

от 20%

от 11%

до 50 лет

Для молодых семей

от 20%

от 9%

до 50 лет

Таблица 4 Ипотечные программы ВТБ24 на новостройку и вторичное жильё на 2016 год.

Первый взнос

Срок кредита

до 10 лет

10-20 лет

20-30 лет

от 50%

12%

12,25%

12,5%

30-50%

12,25%

12,5%

12,75%

20-30%

12,5%

12,75%

13%

В Табл.1 и Табл.2 рассмотрены наиболее привлекательные ипотечные программы Сбербанка, а в Табл.3 и Табл.4 программы банка ВТБ24. Проанализировав таблицы по двум банкам, невооружённым глазом видно, что «развитие» ипотечных программ пошло не в пользу граждан, которые пользуются данными программами. Проценты по каждой программе повысились, как и первый взнос, банк ВТБ24 сократил срок ипотеки до 30 лет.

Список литературы

Программы ипотеки

  • Анна Антонова
  • 3 019

Одно из приоритетных направлений в кредитовании россиян – снижение процентной ставки по ипотечным займам. В прошлые годы государство разработало несколько программ с предложениями, направленных на то, чтобы оказать поддержку нуждающимся в собственном жилье гражданам, в том числе программы для молодых семей.
Ипотечное кредитование в России в 2020 году имеет следующие отличительные черты:

  • Довольно высокая процентная ставка по сравнению с мировыми показателями (от девяти процентов минимум);
  • Длительный период кредитования (вы можете оформить ипотеку на срок до тридцати лет максимум);
  • Как правило, займы на покупку жилья оформляются в рублях (с учетом резкого удорожания курсов евро и долларов в прежние годы, вызвавшего кризис валютных ипотечных заемщиков);
  • Стать полноценным владельцем недвижимости с правом ее продажи, сдачи в аренду, перепланировки и других действий, можно лишь после полного погашения всей суммы ипотеки. Объект покупки является до тех пор залоговым обеспечением;
  • Залоговый объект недвижимости необходимо в обязательном порядке застраховать (за счет заемщика, а не банка).

Если вы решили оформить ипотеку в 2020 году, вам будет предложено немало банковских продуктов по программам. Рассмотрим основные основные программы ипотеки:

Общие условия ипотечного кредитования

Вы можете стать собственником жилья с помощью банковских денег, выбрав удобное для себя предложение:

Ипотечный кредит

По программе вам необходимо будет внести 10-20 процентов от рыночной стоимости недвижимости, и оформить ипотеку на период в 15-20 лет. Величина процентной годовой ставки будет не более 13 процентов, но и не менее 10 процентов.

Ипотечный кредит без первого взноса

В этом случае по программе приготовьтесь платить повышенную процентную ставку. Кроме того, банк может потребовать оформить страховой полис не только на покупаемое жилье, но и на вас лично (здоровье и жизнь). Для одобрения заявки вам нужно будет предоставить поручителей (до трех человек) с хорошим финансовым состоянием.

Ипотечный кредит под материнский капитал

Вы можете прибегнуть к помощи денег по программе с материнского сертификата. Но учтите, что такую возможность представляют не все банки. Вы можете оплатить недвижимость целиком или частично, сделав первый взнос. В покупаемом жилье вам необходимо будет выделить равную долю для каждого ребенка своей семьи. В список необходимых для предъявления в банк документов должно войти письменное согласие ПФ РФ.

Ипотека для военных

Программа предлагается только тем гражданам, которые служат в ВС России. Величина займа ограниченная. Потратить заемные средства военнослужащий может только на покупку недвижимости.

Ипотека с Государственной поддержкой

Предложение по программе актуально только для льготников, которые официально нуждаются в улучшении условий проживания. Также оно доступно молодым специалистам, семьям с большим количеством детей и молодым семействам. Государство берет на себя обязательство по выплате определенной части стоимости недвижимости. Кроме того, деньги могут быть выданы гражданам на руки – но такой вариант крайне редкий.

Льготный ипотечный кредит частично погашаемый крупными концернами

Получить такую ипотеку по программе могут лишь специалисты организаций. В качестве кредитора выступает партнерский банк концерна. Фирма платит проценты по ссуде из личного финансового фонда. Как правило, сотрудникам организаций необходимо подтверждать отсутствие места для проживания. На данный момент список предприятий РФ, которые готовы помочь своим специалистам в покупке жилищной площади, очень скромный. Выделим Газпром и РЖД.
Указанные выше условия кредитования приблизительные. Если вы желаете оформить заем на покупку недвижимости, вам следует узнавать точные условия банковских программ.

Какой процент по ипотеке

Перед тем, как отправиться в банк, подумайте, быть может, вы можете стать участником какой-либо льготной программы по ипотеке, действующей в этом году? Возможные варианты:

Льготная ипотека для семей с детьми

Под 6% годовых вы можете получить кредит на покупку жилья. Срок кредитования и необходимый первоначальный взнос будут установлены для вас в индивидуальном порядке. Та часть процентной ставки, которая превышает 6%, будет вам субсидирована. Учтите, что предложение действует только для рефинансирования прежде оформленного ипотечного кредита или на покупку недвижимости в новостройке.

Проценты ипотеки под материнский капитал

Величина процентной ставки, срок кредитования и необходимый первоначальный взнос будут установлены для вас в индивидуальном порядке. Вам необходимо будет предоставить бумаги из ПФ России и выделить каждому ребенку в семье равную долю в приобретаемом жилье.

Ипотека для молодых ученых и учителей

Величина первого взноса составляет 10%, период кредитования будет установлен для вас в индивидуальном порядке. Что касается процентной ставки, то она фиксированная – 8,5% годовых. Кроме того, вы получите дополнительную компенсацию в размере одной пятой от цены купленного жилья.

Социальное ипотечное кредитование

Величина процентной ставки и срок кредитования будут установлены для вас в индивидуальном порядке. Учтите, что вам необходимо будет сделать первоначальный взнос в сумме более 10% от стоимости выбранного объекта. Предложение распространяется только на платежеспособных и нуждающихся в улучшении условий проживания россиян. Вы можете получить: пониженную процентную ставку, деньги на внесение первоначального взноса или возможность приобрести квартиру по стоимости в несколько раз ниже рыночной цены;

Ипотечный кредит военнослужащим

На срок до двух десятков лет, внеся минимум 15% от стоимости выбранного жилья, под фиксированные 9,5% можно оформить ипотеку тем россиянам, которые оформлены в военные силы России. Это государственная программа, которая позволяет получать целевые займы величиной до 2.300.000 рублей на приобретение «квадратных метров»;

Ипотека для молодой семьи

Если вы нуждаетесь в жилье, состоите в официальном браке, и вам еще нет 35 лет, вы можете претендовать на ипотеку на условиях, предусмотренных для молодых семей. Государство возместит вам 30-40% от рыночной цены недвижимости. Величина процентной ставки, срок кредитования и необходимый первоначальный взнос будут установлены для вас в индивидуальном порядке.
Еще раз укажем на необходимость уточнять все условия кредитования ипотеки: в отделении банка или на его официальном сайте.

Ипотека для молодой семьи с двумя и тремя детьми

В текущем году решение о субсидировании ипотеки для молодой семьи имеет законную силу. Как мы знаем, Президент подписал указ о том, что семьи, в которых есть более двух детей, могут рассчитывать на такие условия кредитования по программе:

  • Получить ипотеку под фиксированные 6% (часть процентной ставки более 6% погашается государством);
  • Оформить займ на сумму в 3-8 миллионов рублей с учетом места проживания (чем больше городом, тем больше сумма);
  • Есть возможность рефинансировать уже оформленную ипотеку;
  • Заключить ипотечное соглашение, внеся в качестве первоначального взноса менее 20% от стоимости выбранного жилья.

Несколько важных условий новой программы для семьи с детьми:

  • Возраст ипотечных заемщиков не имеет значения (границы в 35 лет нет);
  • Участвовать в программе могут семьи, в которых подрастает более двух детей, появившихся на свет после 1 января 2018 года;
  • Срок действия государственной программы – до 2022 года включительно;
  • Необходимо оформление страховых полисов: на надвижимость, здоровье и жизнь заемщиков;
  • Семьи, в которых появился первенец или четвертый или последующий ребенок, в программе не участвуют;
  • Заемщик должен вовремя оплачивать ежемесячные взносы, в противном случае от участия в программе он будет отстранён.

Поддержка государства молодым семьям

В наступившем году молодые семьи могут участвовать в государственной программе «Доступное жилье 2018». Условия предложения таковы:

  • Займ целевой, и предоставляется только на улучшение жилищных условий;
  • Брачный союз должен быть официально зарегистрирован в ЗАГСе России;
  • Возрастная граница участников программы – максимум 35 лет, минимум 21 год;
  • Факт необходимости в покупке жилья должен быть подтверждён официально;
  • Участвовать в программе могут, в том числе, молодые люди без детей, проживающие на площади не более 42 квадратов;
  • Необходимо сделать первый взнос по ипотеке.

В какой форме предоставляется государственная помощь? В форме процента от цены недвижимости:

  • Семейства с 2 и более ребятами получат до 40%;
  • Семья с одним и более ребенком и мужем/женой, имеющим гражданство иного государства, получат до 35%;
  • Родитель, воспитывающий дитя самостоятельно, получит до 35%;
  • Семейства без ребят получат до 30%.

В государственной программе участвуют далеко не все российские банки.
Рассмотрим несколько предложений от тех организаций, которые предлагают оформить ипотеку по государственной программе «Доступное жилье 2018».

Какие банки дают ипотеку молодым семьям

Предложения по ипотеке для молодых семей у отечественных банковских организаций следующие:

  1. Газпромбанк. Займ до 300.000 рублей предлагается на период до 30 лет под ставку от 11,9% в год. Величина первого взноса – минимум 10%;
  2. ОТКРЫТИЕ. Кредит до 500.000 рублей предлагается на период до 30 лет под ставку от 9,3% в год. Величина первого взноса – минимум 10%;
  3. Альфа банк. Ссуда до 600.000 рублей предлагается на период до 30 лет под ставку от 9,9% в год. Величина первого взноса – минимум 50%. Приятный бонус: родители, которые своевременно сообщили о грядущем появлении ребенка, могут оформить отсрочку на период в 6 месяцев;
  4. Россельхозбанк. Ипотека от 100.000 до 3 миллионов рублей предлагается на период до 30 лет под ставку от 8,85% в год (от 5,71%, если недвижимость принадлежит партнеру-девелоперу этой кредитной организации). Величина первого взноса – минимум 50%. Учтите, что чем больше сумма займа, тем выше процентная ставка;
  5. ВТБ. Займ до 600.000 рублей предлагается на период до 20 лет под ставку от 9,5% в год. Величина первого взноса – от 10%. Минимальная процентная ставка доступна только тем клиентам, которые хотят приобрести жилье площадью более 65 квадратных метров, а также работникам государственных структур;
  6. Сбербанк. Кредит от 300.000 рублей предлагается на период до 7 лет под ставку от 7,4% в год. Величина первого взноса – от 10%. Если вы захотите оформить ипотечную ссуду на период свыше 7 лет, то ставка процентов возрастет на 0,5%. Выбирать необходимо недвижимость от партнеров-девелоперов Сбербанка или предложения новостроек.

Не спешите с выбором подходящего предложения, изучите все доступные кредитно-ипотечные продукты.

Как снизить ставку по ипотеке

Вы можете попробовать снизить ставку по вашей ипотеке в текущем году, выбрав указанные ниже варианты:

  • Оформите зарплатную карту у того кредитора, у которого будете брать ипотеку по государственной программе;
  • Предложите в качестве обеспечения по ипотеке другую недвижимость (ту, которая является вашей собственностью, и уже целиком принадлежит вам или супруге/супругу);
  • Найдите финансово обеспеченных поручителей, которые смогут доказать свое хорошее благосостояние документально;
  • Если вы хотите оформить ипотеку в Сбербанке, используйте онлайн сервис заключения ипотечной сделки;
  • Не отказывайтесь от покупки дополнительного страхового полиса (позволяет уменьшить величину процентной ставки на несколько процентов).

Также не забывайте, что пониженная процентная ставка обычно предоставляется при минимальных сроках ипотечного кредитования.

Подводим итоги

В текущем году оформить ипотеку благодаря государственной поддержке можно на достаточно интересных условиях. Ваша задача выбрать подходящий кредитный продукт, а также тот банк, который готов одобрить его вам.

  • Авторы
  • Резюме
  • Файлы
  • Ключевые слова
  • Литература

Заборовская А.Е. 1 Заборовский В.Е. 1 1 ФГАОУ ВО «Уральский федеральный университет имени первого Президента России Б.Н. Ельцина» Предметом исследования научной статьи выступают экономические отношения, возникающие в процессе реализации программ кредитования под залог недвижимого имущества. В статье представлены периоды исторического развития ипотечного кредитования в стране, что позволило выявить некоторые особенности формирования соответствующего рынка, рассматриваются вопросы современного состояния ипотечного кредитования в Российской Федерации, выявляются наиболее важные проблемы дальнейшего развития этого сегмента бизнеса и возможные способы их преодоления с целью повышения эффективности деятельности и качества его функционирования. Проводится анализ динамики отдельных объемных показателей рынка ипотечного кредитования, позволяющих сделать выводы о необходимости и значимости мер, применяемых государством, для поддержания функционирования ипотечных программ на фоне ухудшающейся рыночной конъюнктуры. Выводы авторов подкреплены статистическими данными, представленными в таблицах и рисунке. 3715 KB ипотека ипотечное кредитование процентная ставка просроченный кредит субсидирование процентной ставки инфляция ипотечный рынок 1. Гордейко С. Итоги работы банков в первом полугодии 2015 года. Очевидные тенденции и использованные возможности . – URL http://rusipoteka.ru/ipoteka_sekyuritizaciya/ipoteka_sekyuritizaciya_stati_2015/tendencii_v_ipoteke/. (дата обращения: 05.04.2017). 2. Гордейко С. Ипотечная телеграмма № 8. Программа субсидирования. Будут ли трудности выхода . – URL http://www.ludiipoteki.ru/blogs/index/entry/19/post/785/ (дата обращения: 05.04.2017). 3. Заборовская А.Е. Тенденции развития ипотечного кредитования в России / А.Е. Заборовская // Финансовая аналитика: проблемы и решения. – 2014. – № 19. – С. 29–35. 4. Заборовский В.Е. Совершенствование управления банковскими рисками в условиях экономической глобализации / В.Е. Заборовский // Вестник УрФУ, серия Экономика и управление. – 2014. – № 5. – С. 102–111. 5. Мокеева Н.Н., Харина П.А. Потребительское кредитование в современной России: тенденции и ожидания / Н.Н. Мокеева, П.А. Харина // Международный журнал экспериментального образования. – 2014. – № 5–2. – С. 115–117. 6. Родичева В.Б. Тенденции развития системы рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (Банка России) / В.Б. Родичева // Фундаментальные исследования. – 2014. – № 11–11. – С. 2489–2494. 7. Юзвович Л.И., Заборовский В.Е. Банковский сектор России в современных экономических условиях: анализ и прогноз / Л.И. Юзвович, В.Е. Заборовский // сб. науч. трудов «Актуальные проблемы финансовых рынков и финансовых институтов». – Екатеринбург: АМБ, 2013. – С. 141–146. 8. Официальный сайт Банка России – www.cbr.ru (дата обращения: 05.04.2017). 9. Официальный сайт Агентства ипотечного жилищного кредитования РФ – www.ahml.ru (дата обращения: 05.04.2017). 10. Bell Ailsa. A Mortgage Broker To Make Entire Loan Process Easier For Their Customers // Finance-Mortgage. Articlesbase Ltd., Dec 07, 2015. – C. 25–28. 11. Reed David. Mortgage Confidential: What You Need to Know That Your Lender Won’t Tell You / Amakom. – New York. 2011. – 242 с.

Ипотечное кредитование (кредитование под залог недвижимого имущества) в современной экономике является одним из актуальных видов кредита. Это обусловлено такими факторами, как его социальная значимость, потребность в жилье, а следовательно, востребованность. Значимость ипотечного кредитования подтверждается и аналитическими данными: до последнего времени наблюдался рост как количества, так и объемов ипотечных кредитов в России.

Получить ипотечный кредит можно практически в любом кредитном учреждении, но условия получения будут серьезно варьироваться в зависимости от типа кредитора и его возможностей.

Для определения тенденций и перспектив развития любого экономического явления необходимо знать и понимать его исторические аспекты. Рассмотрим этапы развития ипотечного кредитования в России, уделяя внимание институтам, реализующим программы и регулирующим деятельность рынка ипотеки.

Ипотечное кредитование впервые в экономике нашей страны появилось в конце XIX в. когда широкое распространение получили первые кредитные организации (банки). С 1895 г. по 1917 г. система ипотеки успешно функционировала, а ипотечные кредиты были доступны многим слоям населения. К 1913 г. Россия имела развитый ипотечный рынок с такими крупными финансовыми учреждениями, как Санкт-Петербургское и Московское городские кредитные общества, выдавшие за 50 лет своей деятельности кредиты почти на один миллиард рублей золотом. Уже тогда ипотека являлась важным элементом экономической системы. Особенностью ипотечного кредитования того времени являлось то, что ссуды выдавались не деньгами, а облигациями.

Долговое время (с 1921 г. до начала 1990-х гг.) ипотечное кредитование фактически отсутствовало, поскольку Советская власть отменила собственность на землю и объекты недвижимости, что в итоге прекратило существование такого вида кредита. К сожалению, за это время был утрачен и положительный опыт реализации ипотечного кредитования.

1992 год можно назвать началом возрождения системы ипотечного кредитования. С этого момента начинается формирование ее законодательно-нормативной базы, появляются первые специализированные ипотечные банки, создается Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). То есть происходит формирование инфраструктуры современного ипотечного рынка.

Период 2003–2008 гг. стал периодом стремительного развития ипотечного рынка. Были приняты важный для развития ипотечного рынка закон «Об ипотечных ценных бумагах» и концепция развития федеральной системы ипотечного жилищного кредитования. Началась активная работа Агентства ипотечного жилищного кредитования, что послужило развитию системы ипотечного кредитования в стране.

На этом этапе развития ипотечного кредитования повышается спрос на услуги ипотечного рынка, растет объем выданных ипотечных кредитов, снижаются процентные ставки по ним, расширяется спрос на недвижимость, увеличивается число банков, работающих по ипотечным программам. То есть созданная на предыдущем этапе инфраструктура рынка начинает работать, исходя из текущей экономической ситуации. В связи с повышенным вниманием государства к ипотеке возрастает роль особого института – АИЖК, в работе которого государство принимает непосредственное финансовое участие, что переводит развитие ипотеки на качественно новый уровень.

В конце 2008 – начале 2009 г., несмотря на поддержку отрасли государством, произошло торможение развития ипотечного кредитования. Наблюдалось заметное сокращение объемов ипотечного кредитования.

С начала 2010 г. возобновилось развитие ипотечного кредитования, рынок стал стремиться к достижению докризисных уровней и объемов. Для снижения рисков деятельности АИЖК и банков, выдающих ипотечные кредиты, создана дочерняя компания – АРИЖК – рефинансирующая кредиты, а также страховая компания агентства. В начале периода вновь снижаются размеры ставок и первоначального взноса, но начиная с середины 2012 г. тенденция меняется на противоположную. С 08 июля 2013 г. было изменено направление деятельности АРИЖК и фирменное наименование – на ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» – АФЖС. Ниже рассмотрим состояние рынка ипотечного кредитования за последние несколько лет.

Одним из негативных моментов, тормозящих развитие ипотечного кредитования в России, является нестабильность развития экономики , что проявляется в росте процентных ставок по всем видам кредитов, в том числе и по ипотеке (табл. 1, составлена по ).

Таблица 1

Средние процентные ставки по ипотечным кредитам в национальной и иностранной валюте в 2011–2016 гг.

В 2015 г. эксперты прогнозировали, что на возвращение к приемлемым для заемщиков условиям ипотечного кредитования понадобится не менее двух лет. Уровень 12–13 % уже достигнут в 2016 г., и если не будет новых внешних негативных воздействий на экономику и продолжающейся нестабильности на финансовых рынках, то снижение ставок продолжится. По опыту предыдущих финансовых кризисов можно предположить, что в случае стабилизации ситуации на рынке кредиторы начнут предлагать заемщикам рефинансировать «дорогие» кредиты, выданные в кризис, снижая таким образом объем выплат.

Рефинансирование – это погашение полученной ссуды за счет нового кредита, взятого в своей или иной кредитной организации . Используя такой инструмент, как рефинансирование, можно сократить плату по кредиту, откорректировать срок, изменить валюту кредита и его сумму. В настоящее время рефинансирование ипотечных кредитов, как правило, связано с ликвидацией проблем с выплатами по ссудам и сокращением нагрузки на заемщика. Из-за резких изменений курса доллара и евро относительно рубля кредиторы нередко предлагают вариант корректировки валюты кредита.

Однако важно уточнить, что чем более длительное время осуществляется выплата кредита, тем менее необходимым с позиции выгоды заемщика становится его рефинансирование. Это связано с тем, что в большинстве случаев основная часть процентов выплачивается заемщиком в первой трети срока кредитования , таким образом, при перекредитовании проценты придется платить снова.

В России ипотечное кредитование реализуется таким образом, что крупные суммы ипотечных ссуд обеспечиваются в основном путем аккумуляции краткосрочных депозитов и займов. Недостаток финансовых ресурсов, а особенно «длинных» денег, в банковской системе способствует введению многими банками «заградительных» процентных ставок . То есть таким образом кредитные институты дают понять, что в текущий момент времени они не готовы заниматься ипотечным кредитованием.

При такой ситуации решение правительства России субсидировать ставки по ипотечным кредитам на достаточно большую сумму нельзя назвать продуманным. Выделенных ресурсов хватит на поддержку около 10–15 % заемщиков на рынке нового строительства. Необходимо отметить и то, что такая схема будет работать непродолжительное время – пока хватит денежных средств на субсидирование заемщиков, если ставка по ипотеке не понизится.

Согласно последним статистическим данным, уже более 50 % банков, реализующих ипотеку с государственной поддержкой, не смогли выполнить условие по нижней границе суммы выдаваемых ипотечных кредитов, установленной программным документом, на протяжении двух месяцев подряд. Соответственно, часть банков от участия в программе Министерство финансов может отстранить, как уже поступило с банком Траст и Приско капитал банком, которые с мая по сентябрь 2015 г. не выдали ни одного ипотечного кредита в рамках программы. При этом лимит, отведенный на исключенных участников, может быть перераспределен между оставшимися кредитными организациями.

Также можно отметить, что в настоящее время почти все участники программы регистрируют сокращение предполагаемых объемов выдаваемых кредитов, несмотря на спрос со стороны клиентов.

Несмотря на показатели, отраженные на рисунке, 2014 г. в настоящее время является рекордным по объемам ипотечного кредитования (табл. 2, составлена по ) и сделок с недвижимостью.

Таблица 2

Динамика выдачи ипотечных кредитов в Российской Федерации

В середине 2015 г. объем ипотечного кредитования был примерно на 40 % ниже, чем в этот же период 2014 г. Избежать более сильного падения рынка (на 60–70 %) удалось только благодаря государственной программе по льготному ипотечному кредитованию, в соответствии с которой ипотечная ставка при определенных условиях субсидируется.

Изменение уровня инфляции, реальной начисленной заработной платы и просроченной задолженности по ипотечным кредитам в Российской Федерации в 2011–2016 гг. Примечание. Составлен авторами по и данным сайта www.gks.ru

Что касается средней суммы выдаваемого ипотечного кредита, то ее размер за последние несколько лет не претерпел сильного изменения: в 2013 г. средняя сумма ипотечного кредита составляла 1,64 млн руб., в 2014 г. – 1,74 млн руб, в 2015 г. – 1,66 млн руб. и в 2016 – 1,72 млн руб.

Немаловажным фактом является и тот, что при сокращении объемов ипотечного кредитования в 2015 г. на 40 %, количество выданных ипотечных кредитов сократилось лишь на 20 %, то есть налицо сокращение средней суммы выданной ссуды. Такая ситуация связана со снижением цен на недвижимость, как на первичном, так и на вторичном рынках.

Интересными можно назвать аналитические данные, характеризующие деятельность основных кредиторов на рынке ипотечного кредитования и их участие в госпрограмме (табл. 3 и 4, составлены по ).

Так, основной игрок – Сбербанк – за 2013–2015 гг. увеличил долю своего участия на рынке до 66 %, сократив в 2016 г. до 49 %, насыщенность ипотечного рынка в целом высока – по результатам 2014 г. 90 % рынка обеспечивали 15 банков, по итогам 2015 г. – всего лишь 6, 2016 г. – 10 (табл. 3).

Практически все крупные участники ипотечного рынка помимо реализации уже работающих схем ипотечного кредитования включились в работу программы государственного субсидирования ставок по ипотечным кредитам на новостройки (табл. 4).

Для отдельных банков, как видно из таблицы, программа субсидирования способствовала выполнению планов кредитования на значительную долю – свыше 40 % от общего объема выдаваемых кредитов. Также можно отметить значительное увеличение этой доли в тех банках, которые работали по программе в 2016 г.

Современные реалии ипотечного рынка России характеризуются развитием важных социально-ориентированных программ, таких как военная ипотека, ипотека с использованием материнского капитала. Однако, признавая важность и актуальность изучения данных вопросов, в контексте проведенного исследования авторы не рассматривали их как отдельные самостоятельные единицы анализа.

Таблица 3

Доля выдачи ипотечных кредитов в 2013–2016 гг. основными банками-кредиторами

Таблица 4

Участие банков в программе субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам в 2015–2016 гг.

п/п

Банк

Сумма выданных ипотечных кредитов по госпрограмме субсидирования ставок, млн руб.

Доля госпрограммы субсидирования в общей выдаче ипотечных кредитов, %

Сбербанк

58 377

221 837

19,18

30,74

ВТБ 24

16 571

158 035

22,89

53,78

Дельтакредит

7 963

5,35

17,62

Банк Москвы

7,58

0,93

Россельхозбанк

1 756

34 928

18,97

53,12

Газпромбанк

1 220

13 561

15,25

28,34

Санкт-Петербург

2 386

10 722

58,62

60,80

Банк Жилфинанс

0,0

0,0

0,00

0,00

Возрождение

11 306

28,01

58,10

Абсолют Банк

1 040

10 808

40,55

50,98

Открытие

1 240

5 288

49,19

53,85

Транскапиталбанк

9 056

30,90

66,41

Райффайзенбанк

10 263

10,14

27,75

АК Барс

6 182

24,80

52,10

Зенит

19,75

Связь-Банк

8 516

60,43

54,84

Росэнергобанк

0,0

0,00

Росбанк

0,0

0,00

МКБ

2 958

37,44

35,66

Глобэксбанк

4 666

74,67

79,77

Инвестторгбанк

49,10

Запсибкомбанк

2 207

63,56

39,70

Татфондбанк

60,20

Примсоцбанк

5,60

Уралсиб

0,0

0,00

За время реализации программы субсидирования около трети заемщиков воспользовалось субсидиями. Сейчас из-за снижения регулятором ключевой ставки можно говорить о том, что необходимость в государственном софинансировании сократилась, поэтому в 2017 г. программа не будет реализовываться.

При этом можно констатировать, что условия, предлагаемые кредиторами, являются невыполнимыми для основной массы потенциальных заемщиков, даже с учетом снижения ключевой ставки регулятора (постепенное снижение ключевой ставки ЦБ РФ в 2015–2017 гг. позволило банкам – участникам рынка ипотечного кредитования сократить процентные ставки по своим частным программам ипотечного кредитования с 18–20 % до 12–13 % годовых в рублях).

Также в периодической литературе появилась информация, что в Правительстве РФ рассматривают вариант внедрения программы субсидирования ипотечного кредитования по плавающим ставкам, которые будут привязаны к уровню инфляции или ключевой ставке Банка России, но уже сейчас непосредственные участники рынка сомневаются, что подобная программа будет пользоваться интересом у заемщиков. Сомнения связаны с несовершенством предлагаемых индикаторов, которые могут утратить реальную связь со стоимостью и доступностью финансовых ресурсов, и дополнительными рисками для заемщиков.

Одновременно с увеличением процентных ставок многие кредиторы изменили условия выдачи ссуд по ипотечным программам, повысив первоначальный взнос и ужесточив параметры отбора потенциальных заемщиков. В частности, наименее рискованными заемщиками для банков будут те, кто имеет положительную кредитную историю или обслуживаются у кредитора по зарплатным проектам.

Немаловажным для любой кредитной организации выступает обеспечение определенного уровня ликвидности. Учитывая то, что банковские активы обладают более медленной оборачиваемостью, чем пассивы, в текущих условиях увеличения стоимости привлеченных средств нагрузка на доходную часть значительно растет. Таким образом, снижение прибыли – основного источника наращивания капитала для многих банков – обуславливает снижение капитализации, что является серьезным вызовом. Для крупных банков на первом месте будет стоять капитализация, на втором – снижение маржинальности, риск ликвидности по данным кредитным организациям будет находиться на допустимом уровне. Для средних банков на первом месте будет ликвидность, на втором – маржинальность, на третьем – капитализация. Для мелких банков приоритеты распределятся предположительно так: ликвидность, капитализация и маржинальность .

Авторы уверены, что важным фактором для снижения ставки по кредитам выступает уровень инфляции в стране, уменьшение которого произошло только в 2016 г., при этом реальная заработная плата населения уменьшается, а просроченная задолженность по ипотечным кредитам сокращается, но не сильно (рисунок). Следовательно можно говорить о низком качестве ипотечных кредитов, что повышает риски этого сегмента банковского бизнеса.

При высоком уровне инфляции и снижении доходов населения есть риск серьезного сокращения сбережений, то есть применительно к ипотечному кредитованию можно говорить об отсутствии у потенциальных заемщиков денежных средств на первоначальный взнос по ипотеке, что в свою очередь приведет к снижению общих объемов выдаваемых ссуд на рынке. Однако важно отметить, что по данным Национального бюро кредитных историй доля заемщиков, досрочно погашающих кредиты, серьезно сократившаяся в 2015 г., в 2016 г., наоборот, увеличилась как в целом по рынку, так и по ипотечным кредитам в частности.

Сейчас можно с уверенностью говорить, что работа по формированию первичного рынка ипотечного кредитования в России выполнена . Правительство страны с помощью Центрального Банка, региональных и муниципальных органов власти, кредитных организаций и АИЖК сформировало ипотечный рынок, работающий по единым правилам.

Чтобы еще больше оптимизировать работу рынка ипотечного кредитования в России, происходит процесс объединения Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (Фонда РЖС), которые в дальнейшем будут функционировать в качестве единого института поддержки строительной отрасли, рынка недвижимости и ипотечного рынка. Также целями нового агентства является повышение доступности жилья и создание комфортных условий проживания и благоприятной среды жизнедеятельности для граждан РФ, улучшение качества жилищного фонда, привлечение инвестиций в жилищное строительство, строительство инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры и производство строительных материалов, изделий, конструкций для жилищного строительства, а также капитальный ремонт жилищного фонда и модернизация объектов коммунальной инфраструктуры. Помимо этого, за агентством будут закреплены вопросы обеспечения утилизации и переработки промышленных и бытовых отходов, повышение доступности ипотечного кредитования и иных форм кредитования в жилищной и жилищно-коммунальной сферах, в том числе за счет развития рынка ипотечных ценных бумаг, облигаций с залоговым обеспечением и иных финансовых механизмов.

Итак, в стране сформирован ипотечный рынок, работающий по унифицированным правилам и стандартам. Далее необходимо увеличивать его эффективность, оптимизировать происходящие на нем процессы, сокращать риски, совершенствовать технологии. Совершенной средой для ипотечного кредитования будут условия постоянного роста экономики, стабильность ставок и рыночной стоимости недвижимости.

Библиографическая ссылка

Заборовская А.Е., Заборовский В.Е. РАЗВИТИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ // Фундаментальные исследования. – 2017. – № 8-2. – С. 386-391;
URL: http://fundamental-research.ru/ru/article/view?id=41678 (дата обращения: 11.02.2020). Предлагаем вашему вниманию журналы, издающиеся в издательстве «Академия Естествознания» (Высокий импакт-фактор РИНЦ, тематика журналов охватывает все научные направления) «Современные проблемы науки и образования» список ВАК ИФ РИНЦ = 0.791 «Фундаментальные исследования» список ВАК ИФ РИНЦ = 1.074 «Современные наукоемкие технологии» список ВАК ИФ РИНЦ = 0.909 «Успехи современного естествознания» список ВАК ИФ РИНЦ = 0.736 «Международный журнал прикладных и фундаментальных исследований» ИФ РИНЦ = 0.570 «Международный журнал экспериментального образования» ИФ РИНЦ = 0.431 «Научное Обозрение. Биологические Науки» ИФ РИНЦ = 0.303 «Научное Обозрение. Медицинские Науки» ИФ РИНЦ = 0.380 «Научное Обозрение. Экономические Науки» ИФ РИНЦ = 0.600 «Научное Обозрение. Педагогические Науки» ИФ РИНЦ = 0.308 «European journal of natural history» ИФ РИНЦ = 1.369 Издание научной и учебно-методической литературы ISBN РИНЦ DOI

Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России

Статья посвящена актуальной теме развития ипотечного кредитования в России. Анализируются основные направления его развития в современных условиях. Определена роль государства в системе ипотечного жилищного кредитования.

Ключевые слова:ипотека, жилищный вопрос, кредитовании, брокеридж.

Ипотечное кредитование в России становится все более популярным. Ипотека помогает купить жилье сегодня и оплачивать полную его стоимость в течение нескольких последующих лет, тем самым дает возможность среднестатистическому гражданину получить квартиру сразу после ее покупки. Это играет важную роль для россиян, поскольку в стране жилье стоит дорого и для большинства купить его сразу затруднительно.

В настоящее время жилищный вопрос и механизм ипотечного кредитования очень актуальны. Это одна из наиболее острых и значимых социально-экономических проблем в России. Жилищная проблема стоит перед 60 % российских семей, все они в той или иной степени не довольны жилищными условиями, вместе с тем, жилье — неотъемлемая часть жизни, одна из главных социальных потребностей, реализация которой дает людям возможность достойного проживания . Доступное жилье делает человека свободным и активным, как экономически, так и социально. Сегодня на развитие системы ипотечного жилищного кредитования и ее слабые стороны наиболее активно обращают внимание органы государственной власти. Кроме того, ипотечные ссуды дают возможность финансировать, приобретать, строить жилые, и даже производственные помещения. Таким образом, ипотека приобретает все большее значение и важным вопросом становится оценка потенциала ипотечного кредитования.

Рассматривая с точки зрения банков ипотечное кредитование, можно сделать вывод, что это довольно привлекательный метод размещения средств. Кроме того, ипотечные кредиты включены в группу резервирования и почти не «замораживают» собственные средства. А так же, по таким кредитам существует достаточно высокая процентная ставка . Ипотека является хорошим способом для развития бизнеса.

В процессе предоставления данного вида услуг населению возникают проблемы двух основных направлений — внутренние и внешние.

К внутренним проблемам можно отнести следующие:

— затягивание сроков рассмотрения поданной заявки от заемщика в кредитной организации. Если объектом залога является квартира и собственником этого объекта выступает физическое лицо, как правило, заявка в банке должна рассматриваться в течение 2–3 дней с момента предоставления всех документов;

— кредитная организация в процессе работы с потенциальным заемщиком может одобрить сумму кредита, отличную от той, которую заявил заемщик при подаче заявки, а заемщик в итоге может отказаться от выбранного варианта, тем самым может потерять определенную сумму денег, которые он возможно уже потратил при подготовке пакета документов для банка;

— требуются дополнительные расходы, вязанные с оплатой услуг риэлтерского агентства или ипотечного брокера, и при этом стоимость услуг определяет каждое агентство по-своему;

— главным вопросом остается выбор объекта недвижимости, к которому предъявляются определённые требования, например, в квартире не должно быть перепланировок, износ дома должен быть не ниже 40 %, также некоторые банки не ставят под залог квартиру, где собственником могут выступать несовершеннолетние дети.

К внешним проблемам следует отнести:

— ограниченную платежеспособность граждан;

— недостаточное количество объектов новостроек в регионах, и как правило, завышенные цены на них;

— отсутствие системы в законодательстве недвижимости, которую необходимо совершенствовать и реализовывать на практике;

— проблемы социального характера;

— неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства.

Также важно отметить, что в стране отсутствует схема, по которой могут взаимодействовать все участники (агентства недвижимости, застройщики, компании по оценке недвижимости, страховые компании) при оформлении ипотечных кредитов.

Несмотря на все существующие проблемы, наблюдаются серьезные перспективы в развитии ипотечного кредитования. Ипотечное кредитование является важным инструментов повышения доступности и обеспечения населения жильем. Одна из главных задач ипотечного кредитования и, главное, его доступности — это строительство жилья эконом-класса . Основные клиенты — это граждане со среднестатистическим доходом, поэтому жилье должно удовлетворять, в первую очередь, требованиям этих граждан. Не стоит забывать и о конкуренции и выгодных инвесторах. Именно повышение конкурентоспособности банковских услуг и привлечение инвесторов также сделают ипотечное кредитование доступным.

Любое развитие невозможно без совершенствования. Так, на позиции важного направления в развитии ипотечного кредитования в России выходит ипотечный брокеридж, то есть подбор оптимальных условий кредитования. Он включает выбор кредитной организации и помощь в сборе пакета документов, а также юридические и финансовые консультации .

В настоящее время происходит замедление динамики развития ипотечного рынка страны, ожидается перераспределение сил на рынке, так как не все компании смогут продолжить работу, останутся только лидеры . На сегодняшний день многие банки временно прекращают выдавать кредиты, другие — изменили кредитные программы, отказавшись от наиболее рискованных. Чтобы не обанкротиться, им приходится значительно увеличивать ставки, что сказывается на потребителях и потенциальных клиентах. Для желающих купить квартиру становится, очевидно, что в ближайшее время дешевой ипотеки в России не будет . В связи с нестабильностью российской экономики и отсутствием уверенности в завтрашнем дне, наблюдается значительный спад потребительского спроса, сделки становятся единичными, а не массовыми, как было год назад. В 2014 г. наблюдался исторический максимум ипотечного рынка в России: банками было выдано заемщикам кредитов на 1,7 трлн. руб., прирост по сравнению с 2013 г. составил 30 %, что в два раза превысило темпы роста всего рынка кредитования. Доля ипотеки в объеме всех кредитов, выданных физическим лицам, составила 15 % .

По прогнозам аналитиков, к концу 2015 г. объем ипотечного рынка увеличится не более чем на 15 %. Однако такое предположение является больше оптимистичным, чем реалистичным. Увеличение уровня ипотечных ставок в начале 2015 г. с 14 % до 33 %, сокращение количества банков, выдающих ипотечные кредиты, ужесточение условий для получения ипотеки, снижение уровня платежеспособного населения говорит о сокращении ипотечного рынка в будущем. По прогнозам в 2015 г. объем ипотечных кредитов уменьшится в 2,5 раза, если государство не предпримет меры для поддержки этого рынка. Важно отметить, что основная проблема заключается в том, что конкретного механизма поддержки со стороны государства не существует .

В настоящее время осуществляется подготовка программы субсидирования ставок ипотеки. По этой программе, будет выделено 200 млрд. руб. Агентству ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) на субсидирование социальной ипотеки. Такая ипотека предоставляет гражданам дополнительные возможности для покупки жилья на более выгодных условиях за счет льготных ставок (12,84 %), субсидий и более дешевого жилья . Однако эксперты сомневаются, что эта сумма будет способствовать поддержке рынка ипотечного кредитования в кризис. АИЖК охватывает достаточно узкий сегмент ипотечного рынка, поэтому его усилия не смогут подстраховать весь рынок ипотеки, так как программы льготного кредитования занимают небольшую долю на рынке.

Самым очевидным решением проблем является снижение ставок ипотечного кредитования. Ставки выше 15 %, по мнению многих экспертов, являются бессмысленными, так как кредит в таком случае потеряет смысл для заемщиков . Безусловно, банки не будут добровольно снижать ставки, т. к. им придется работать в убыток.

В этой ситуации важную роль играет ключевая ставка Центрального банка России (ЦБ РФ). Ключевая ставка — процентная ставка, по которой ЦБ РФ предоставляет кредиты коммерческим банкам в долг на одну неделю, и одновременно та ставка, по которой ЦБ РФ готов принимать от банков на депозиты денежные средства. Она играет роль при установлении процентных ставок по банковским кредитам и оказывает влияние на уровень инфляции и стоимость фондирования банков . Советом директоров ЦБ РФ принято решение о снижении с 16 марта 2015 г. ключевой ставки до 14 %, в связи с наблюдаемым замедлением инфляции в последнее время. Тем не менее, опираясь на историю изменения ключевой ставки, можно отметить, что в настоящее время ставка в два раза больше, чем была в марте 2014 г. .

В заключении необходимо отметить, что ипотечное кредитование ведет к благоприятному социальному развитию, выступает одним из мощных факторов формирования среднего класса общества, так как дает гражданам возможность иметь частную жилую собственность. Кроме того, ипотечное кредитование способно значительно ускорить развитие экономики страны, т. к. при росте спроса на ипотечный продукт произойдет рост новостроек, это оживит некоторые отрасли промышленности, увеличит объемы производство и даст возможность его модернизировать. На наш взгляд, развитие ипотечного кредитования окажет положительное влияние на преодоление социальной нестабильности и поможет удовлетворить потребность населения в жилье.

Литература:

1. Бузырев В. В., Селютина Л. Г. Жилищная проблема и пути ее решения в современных условиях. СПб.: СПбГЭУ. 2013. 335 с.

3. Селютина Л. Г. Моделирование процесса аккумуляции инвестиционных ресурсов в жилищную сферу // Экономика строительства. — 2002. № 12. С.25–33.

4. Ипотека против кризиса: . URL: http://expert.ru.

5. Бугров О. Б. Жилищная политика и инновационное развитие жилищно-строительной сферы // Экономика и менеджмент инновационных технологий. 2014. № 8. С. 20–23

6. Шингалин А. Г. Новые тенденции развития жилищного строительства в условиях социально ориентированной рыночной экономики // Современные научные исследования и инновации. 2014. № 8. С. 27–31.

7. Рохманова Д. А. Особенности инвестирования строительства в современных условиях // Международный научно-исследовательский журнал. 2015. № 3–3 (34). С. 86–87.

8. Селютина Л. Г. Инновационный подход к управлению инвестиционными процессами в сфере воспроизводства жилищного фонда // Современные технологии управления. 2014. № 11. С. 37–41.

9. Селютина Л. Г., Булгакова К. О. Развитие некоммерческого жилищного фонда как способ формирования доступного и комфортного жилья в Санкт-Петербурге // Теория и практика общественного развития. 2014. № 1. С. 374–376.

10. Кочеткова А. А. Новые возможности развития ипотечного кредитования в России // Проблемы экономики и менеджмента. 2015. № 5 (45).

11. Разумова А. А. Ипотечное кредитование: Учебное пособие. — СПб.: Питер, 2006.

12. О ключевой ставке Банка России: . URL: http://www.gazeta-unp.ru.

ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

В настоящее время люди принимают инвестиционные решения, связанные с приобретением жилья или заключением договора найма. При покупке жилья встает вопрос о принятии финансового решения, которое заключается в выборе источников финансирования (собственные денежные средства или заемные). Большинство людей обращаются к ипотечному кредитованию для приобретения жилья.

Между понятиями «ипотека» и «ипотечное кредитование» есть разница.

Ипотечное кредитование ‒ долгосрочный кредит, предоставляемый юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости: земли, производственных и жилых зданий, помещений, сооружений .

Ипотека ‒ одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остаётся во владении и пользовании должника, а кредитор, в случае невыполнения последним своего обязательства, приобретает право получить удовлетворение за счёт реализации данного имущества .

Таким образом, ипотека ‒ это обеспечение по ипотечному кредиту. Ипотечное кредитование подразумевает выдачу банком кредита под залог недвижимого имущества. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита.

Ипотека в России возникла достаточно давно. В XIII ‒ XIV вв. на Руси одновременно с возникновением частной собственности на землю возник первый вид кредитования, получивший название «заклад». Его специфика заключалась в том, что он не требовал во владение кредитора передачи заложенного имущества. Субъектами кредитования являлись заемщики и кредиторы. В дальнейшем ипотечное кредитование стало развиваться.

В 1649 году в период экономического кризиса Соборным Уложением был предусмотрен переход заложенного имущества в собственность кредитора, так как в сложившихся условиях требовалось усиление ответственности должника.

Процесс становления и совершенствования ипотечного кредитования протекал при поддержке государства.

При Екатерине II в 1786 году появилось первое ипотечное кредитное учреждение после издания манифеста об учреждении Государственного заемного банка. Его целью являлась организация ипотечного кредитования дворян, имеющих в собственности землю. Ипотечное кредитование в данном случае выступало формой долгосрочного инвестирования.

Зарождение страховых операций так же связанно с ипотекой. Первым российским страховым учреждением является образованная в 1786 году Страховая экспедиция. В установленном порядке предусматривалось страхование каменных домов при проведении кредитных операций с целью сохранности имущества должника и кредитора .

В Москве и Санкт-Петербурге в начале ХIХ века создаются новые кредитные институты, одной из целей которых являлась выдача кредитов под залог недвижимости.

Залоговое право подробно регламентировалось в Своде законов гражданских, который был введен в действие в Российской империи в 1835 году.

Термин залога относился только к недвижимому имуществу, именно поэтому ипотека существовала в трех видах:

‒ казенная ипотека (заключение договора при участи государства);

‒ частная ипотека (заключение договора между частными лицами);

‒ банковская ипотека (выдача ипотечных ссуд в кредитные учреждения).

Отсутствие должного контроля со стороны государства, а так же легкость в получении кредита, стали причиной большой задолженности банкам со стороны помещиков, так как полученные денежные средства быстро тратились не по назначению.

В середине ХIХ века в России была образована национальная система ипотечных учреждений. В сфере ипотечного кредитования был проведен ряд реформ, в результате которых кредиты стали выдаваться облигациями. Займы такого вида был достаточно надежными. В случае, если заемщик не возвращал деньги по ипотечной ссуде, то сумма, вырученная за счет продажи заложенного имущества, направлялась на погашение облигации.

Указом от 1859 года императором Александром II был издан указ о запрете выдачи ссуд из государственных учреждений, что практически отменило казенную ипотеку .

В 1861 году после отмены крепостного права возникла необходимость в организации ипотечного кредитования для крестьян. В 1882 года при Министерстве финансов для оказания государственной поддержки в приобретении земли крестьянам был создан Крестьянский поземельный банк. В полномочия банка входила выдача целевых ссуд крестьянам на приобретение земли и погашение долгов под её залог.

В первые годы существования было открыто 25 отделений, но в последующие годы наблюдалась тенденция к сокращению операций в банках и сокращению количества самих отделений, что являлось следствием аграрного кризиса. В период кризиса между ипотечными кредитными учреждениями обострилась конкурентная борьба. Государственный дворянский земельный банк, выдававший ипотеку дворянам, начал свою деятельность наряду с Крестьянским банком, который выдавал ипотеку крестьянам, увеличились размеры выдаваемых ссуд акционерными земельными банками, что стало причиной приостановления продажи дворянских земель.

Отличие дворянского банка от других ипотечных учреждений состояло в сословном составе заемщиков и льготными условиями кредита для потомственных дворян. Сроки кредитования значительно выше, чем для других сословий, низкая процентная ставка (не более 5% годовых), взимание просроченных платежей на льготных условиях. Правительство стремилось оградить поместное землевладение от сокращения с помощью льготных ипотечных кредитов. Со временем дворянский банк постепенно начал терять свою «сословную чистоту», т.к. многие земли были проданы людям, которые не относились к первому сословию. К 1915 году из 19 048,3 тыс. десятин земли было куплено потомственными дворянами 48,3 %, крестьянами было приобретено 20,5 %, купцами и мещанами 9,2% .

В начале ХХ века акционерные земельные банки получили право проводить операции с городской недвижимостью. Положение об акционерных коммерческих и земельных банках предусматривало деятельность не более 2 банков на территории одной губернии.

Деятельность банков контролировал министр финансов. Его полномочия заключались в следующем: утверждение уставов акционерных земельных банков, ограничение выпуска акций этими банками. На покрытие убытков использовался резервный фонд, который хранился в отделениях Государственного банка.

В системе ипотечного кредита акционерные земельные банки заняли ведущее положение, то есть ипотечное кредитование сосредоточилось в руках частных лиц. Стоит отметить, что за всё время существования акционерных земельных банков только один из одиннадцати стал банкротом.

В начале ХХ века произошел расцвет деятельности банков, чему способствовали экономический рост в стране. Улучшились условия кредитования: сумма кредита возросла от 60% до 100% стоимости приобретаемой земли, а также снизилась процентная ставка от 8% до 4,5 ‒ 3,5% годовых. Увеличилось количество отделений банков до 52 .

Расцвет ипотечной системы в России наблюдался в 1914 г. В залоге из всей частной земли находилось 60%. Суммы ипотечных ссуд достигли 4,5 млрд. рублей. Из них 2,2 млрд.руб. приходилось на долю городских кредитных обществ. Ипотечное кредитование способствовало развитию экономики промышленности, земельного рынка, городского и сельского хозяйства.

История ипотечного кредитования была прервана Октябрьской революцией, так как частная собственность оказалась под запретом. В конце 1918 года ипотечного кредитования не существовало.

В начале 1990-х годов произошло возрождение ипотечного кредитования. Федеральный закон №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» был принят в 1998 году, таким образом ипотека получила законодательное обеспечение. Стадия активного роста ипотечного рынка началась с 2005 года: за один только год было выдано более 30 млрд. рублей .

Ситуация ухудшилась во время экономического кризиса 2008 ‒ 2010гг. Увеличение количества непогашенных займов привело к тому, что банки повысили процентные ставки, а так же ужесточили требования по страхованию залога. Очередной этап развития ипотеки пришелся на начало 2011 года .

В настоящее время ипотека характеризуется интеграцией и унификацией. Интеграция подразумевает совместную работу банков с застройщиками, риелторами и брокерами. Унификация же — это попытка внедрить общие стандарты.

Таким образом, за свою многолетнюю историю ипотека прошла сложный путь. Именно поэтому при формировании надежной современной системы ипотечного кредитования нужно учитывать опыт развития системы в прошлом для эффективного функционирования в настоящем.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *