Реальный договор аренды

Содержание

Реальные (консенсуальные) договоры в гражданском обороте (В. Кияшко, «Право и экономика», N 5, май 2004 г.)

Реальные (консенсуальные) договоры в гражданском обороте

Проблема реальности и (или) консенсуальности договора является актуальной для судебно-арбитражной практики, анализ которой позволяет сделать вывод о том, что сторонами, а в некоторых случаях и судом, не всегда правильно понимаются нормы действующего законодательства относительно правовой природы этих договоров.

Понятие реальных и (или) консенсуальных договоров в законодательстве не раскрыто. Это понятие традиционно для цивилистики и выведено доктриной гражданского права, что нашло свое отражение в п.1, 2 ст.433 ГК.

По общему правилу договор считается заключенным с момента достижения соглашения по всем его условиям. Это так называемый консенсуальный договор. Такие договоры признаются заключенными в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (п.1 ст.433 ГК РФ). Наличие соглашения в данном случае — это тот правовой минимум, при котором договор считается породившим правовые последствия. В гражданском обороте таких договоров большинство, и они, в принципе, являются традиционными для цивилистики.

Однако для заключения некоторых договоров законом может быть предусмотрена необходимость передачи имущества (п.2 ст.433 ГК РФ). Это реальные договоры, для заключения которых помимо достижения соглашения по всем существенным условиям необходима еще и передача имущества. Именно с момента передачи имущества такие договоры считаются заключенными. При этом передача имущества может состояться как в момент достижения соглашения по всем условиям договора, так может быть и отсрочена во времени. В любом случае передача имущества для таких договоров- это обязательное условие их заключения, окончательная реализация намерений сторон заключить договор, условия которого выражены в их соглашении. Следует отметить, что реальные договоры в гражданском праве встречаются гораздо реже, чем консенсуальные.

В.В. Груздев*(1) выделяет следующие типы: договор дарения, не связанный с обещанием дарения (ст.572 ГК РФ); договор ренты (ст.583 ГК РФ); договор безвозмездного пользования, за исключением договора, по которому ссудодатель обязуется передать вещь ссудополучателю (ст.689 ГК РФ); договор перевозки (ст.785 и 786 ГК РФ); договор займа (ст.807 ГК РФ)*(2); договор финансирования под уступку денежного требования, за исключением договора, по которому финансовый агент обязуется передать клиенту денежные средства в счет денежного требования клиента к третьему лицу (ст.824 ГК РФ); договор банковского вклада (ст.834 ГК РФ); договор хранения, не связанный с обязанностью профессионального хранителя принять вещь на хранение в будущем (п.1 ст.886 ГК РФ); договор страхования (п.1 ст.957 ГК РФ); договор доверительного управления имуществом (ст.1012 ГК РФ).

Перечень выделяемых В.В. Груздевым типов реальных договоров является неполным, поскольку он называет лишь договоры, которые находятся в ч.2 ГК РФ. Необходимо отметить, что полный перечень реальных договоров дать затруднительно, поскольку условие о реальности может быть предусмотрено помимо Гражданского кодекса и другим законом. В самом Кодексе в качестве реальных договоров можно выделить также соглашение о задатке (ст.380), договор залога имущества, подлежащего передаче залогодержателю (ст.341). Дискуссионной является правовая природа соглашения об отступном*(3).

В законодательстве условие о реальности договора формулируется следующими способами:

во-первых, путем указания на необходимость передачи имущества как условие заключения договора. Так, договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей (абз.2 п.1 ст.807 ГК), договор страхования вступает в силу в момент уплаты страховой премии или первого ее взноса (п.1 ст.957 ГК);

во-вторых, путем указания в договоре, что кредитор «передает», а не «обязуется передать» (последнее свойственно консенсуальным договорам).

Правда, иногда стороны необоснованно считают реальными все договоры о передаче имущества. Так, в постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 10 января 2001 г. по делу А29-1329/01-2э указано, что заявитель жалобы ошибочно считает реальным договоры аренды; в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 30 октября 2000 г. по делу А05-2327/00-5/22 суд указал на ошибочность взглядов заявителя на реальность правовой природы кредитного договора..

Поскольку виды договоров, для заключения которых необходима передача имущества (реальные договоры), должны быть предусмотрены законом (п.2 ст.433 ГК РФ), то получается, что их перечень является исчерпывающим. Более того, условие о реальности договора является императивным, поэтому стороны не могут заключить реальный по правовой природе договор в форме консенсуального. Так, договор займа ни при каких условиях не может быть консенсуальным. В противном случае условия договоров, позволяющие считать консенсуальным реальный по природе договор, должны признаваться недействительными, а такой договор в случае непередачи имущества незаключенным.

Поскольку перечень реальных договоров является исчерпывающим, то стороны лишены права придавать статус реальной сделки и так называемым непоименованным договорам*(4). Непоименованные договоры, возможность заключения которых предусмотрена п.2 ст.421 ГК РФ, всегда являются консенсуальными. В случае, если такой договор содержит условие о том, что он считается заключенным с момента передачи имущества, такое условие считается недействительным, а непоименованный договор как консенсуальный по природе заключенным.

Сложнее обстоит дело со смешанными договорами. В отношении них в правовой науке высказывается мнение об учете в соответствующих частях правил о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, их равнозначности или соподчиненности*(5). Поэтому в каждом конкретном случае в зависимости от доминирования в смешанном договоре элементов того или иного договора должен решаться вопрос о его правовой природе*(6).

Стороны не вправе своим волеизъявлением изменить и консенсуальную природу договора. В практике часто встречаются случаи, когда заключаются, например, договоры аренды, купли-продажи недвижимости и т.д., в которых указывается, что они вступают в силу с момента передачи имущества по акту приема-передачи. Такие договоры не могут быть признаны незаключенными в случае непередачи имущества, поскольку стороны не вправе своим волеизъявлением придать консенсуальной природе договора реальный характер. В данном случае такие условия в договоре должны признаваться недействительными как противоречащие п.2 ст.433 ГК РФ, а договоры заключенными.

Необходимо учитывать, что некоторые договоры в ГК РФ сформулированы альтернативно, т.е. Кодекс допускает и консенсуальный, и реальный характер таких договоров, ставя решение этого вопроса в зависимость от волеизъявления сторон. Так сформулированы договоры залога, дарения, безвозмездного пользования (ссуды), финансирования под уступку денежного требования, по которым одна сторона «передает» (реальный) или «обязуется передать» (консенсуальный) другой стороне определенное имущество. Применительно к данным видам договоров в каждом конкретном случае сторонам необходимо четко формулировать его условия. Из текста договора должна явствовать воля на заключение конкретного типа договора (реального или консенсуального). Если такого условия в договоре не окажется, то правовую природу договора определять следует, применяя толкование его условий в соответствии со ст.431 ГК РФ.

Для гражданского оборота условие о реальности (консенсуальности) сделки имеет важное практическое значение, проявляющееся в следующем.

Реальный договор считается заключенным с момента передачи имущества (п.2 ст.433 ГК РФ). Для заключения консенсуального договора достаточно соглашения сторон по всем существенным условиям, такой договор считается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (п.1 ст.433). Следовательно, в случае непередачи имущества реальный договор будет признан незаключенным, в отличие от консенсуального, для заключения которого этот факт не имеет правового значения.

Поэтому факт передачи имущества для реальных договоров является условием его заключения (момент заключения для таких договоров совпадает с моментом исполнения). Для консенсуальных договоров факт передачи имущества является только условием исполнения такого договора.

В случае непередачи имущества по консенсуальному договору с непередавшей имущество стороны в соответствии с п.2 ст.396 ГК РФ могут быть взысканы убытки. В соответствии со ст.398 ГК РФ непередавшая имущество сторона может быть принуждена к исполнению обязанностей в натуре. В соответствии со ст.330 ГК РФ к непередавшей имущество стороне могут быть применены меры гражданско-правовой ответственности. По реальному договору такие меры применены быть не могут*(7).

В случае непередачи имущества по реальному договору он считается незаключенным, поэтому в случае наличия оснований он не может быть признан недействительным, поскольку таковым может быть признан только заключенный договор. В случае непередачи имущества по консенсуальному договору он считается заключенным, а следовательно, может быть признан и недействительным при наличии оснований к этому.

В случае непередачи имущества по реальному договору и при условии исполнения договора потерпевшей стороной к такому обязательству как внедоговорному могут быть применены нормы о неосновательном обогащении. При аналогичной ситуации с консенсуальным договором нормы о неосновательном обогащении не применяются, а применяются нормы гражданско-правовой ответственности.

В случае несвоевременной передачи имущества реальный договор считается заключенным с момента передачи. По такому договору потерпевшая сторона лишается права на взыскание убытков, применение мер договорной и законной ответственности за несвоевременную передачу имущества, поскольку договор будет считаться заключенным лишь в момент передачи, а не в момент соглашения (подписания сторонами). Консенсуальный договор считается заключенным с момента достижения соглашения по всем существенным условиям. При несвоевременной передаче имущества по такому договору потерпевшей стороной могут быть применены меры гражданско-правовой ответственности.

Факт передачи имущества для реальных договоров является условием его заключения (момент заключения для таких договоров совпадает с моментом исполнения обязательства кредитором). Поскольку передача имущества по реальному договору- это условие заключения договора, то к ней применяются правила о форме договора. Иными словами, передача имущества по реальному договору должна подтверждаться доказательствами, совершенными в той же форме, которая предъявляется и к совершению самого договора. По консенсуальному договору передача имущества может подтверждаться любыми доказательствами*(8).

В случае частичной передачи имущества по реальному договору он должен признаваться заключенным в соответствующей части по аналогии с п.3 ст.812 ГК РФ, согласно которому, если при оспаривании договора займа по безденежности будет установлено, что деньги или вещи в действительности получены заемщиком от займодавца в меньшем количестве, чем указано в договоре, договор считается заключенным на это количество денег и вещей. В случае частичной передачи имущества по консенсуальному договору это обстоятельство не имеет никаких правовых последствий, кроме тех, которые связаны с ответственностью за ненадлежащее исполнение.

Таким образом, правовая природа договора имеет важное практическое значение при обращении за защитой. В этой связи целесообразно рассмотреть предварительные договоры, т.е. такие договоры, по которым предусматривается заключение в будущем основных договоров (ст.429 ГК РФ). Целесообразность выделения таких договоров наиболее важна для реальных договоров, в которых стадия заключения разделена на две: соглашение плюс передача имущества. Использование конструкции предварительного договора позволяет придать правовое значение самому соглашению.

Предварительный договор связывает стороны обязанностью заключения в будущем основного договора. В случае уклонения от заключения основного договора в срок, предусмотренный предварительным договором, уклоняющаяся сторона может быть принуждена к его заключению. Уклоняющаяся сторона обязана также возместить причиненные этим убытки.

Заключение предварительного договора является легальным выходом для минимизации неблагоприятных правовых последствий в ситуации непередачи имущества по реальному договору.

Таким образом, при заключении договора необходимо в каждом конкретном случае определять его правовую природу и в соответствии с этим формулировать его условия и осуществлять действия по его исполнению.

В. Кияшко

«Право и экономика», N 5, май 2004 г.

—————————————————————————

*(1) Груздев В.В. Реальные договоры в гражданском праве // Право и экономика.- 2001.- N 1.

*(2) Реальным является только договор займа. Кредитный договор всегда является консенсуальным в соответствии с дефиницией ст.819 ГК РФ.

*(4) Под непоименованными (безымянными) договорами понимаются договоры, хотя и не предусмотренные законом (иным правовым актом), но не противоречащие ему, заключаемые в силу принципа свободы выбора вида заключаемого договора.

*(5) См. Танага А.Н. Свобода выбора вида заключаемого договора // Вестник ВАС РФ.- 2002.- N 7.- С.101-111.

*(6) В постановлении ФАС Северо-Западного округа от 25 января 2000 г. по делу А42-5001/99-7 суд сослался на то, что наличие в договоре займа элементов кредитного договора не дает основания считать его ничтожным. В данном случае спорный договор по смыслу его содержания безусловно является реальным договором и, следовательно, заемным, а не кредитным, который является консенсуальным договором. Таким образом, суд учел доминирование элементов договора займа в смешанном договоре.

*(7) В постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 8 августа 2002 г. по делу N 2895/2002 указано, что ст.15, 393 ГК РФ обязанность возмещения убытков обусловлена неисполнением или ненадлежащим исполнением должником согласованного договором обязательства. При отсутствии договора взыскание убытков не может быть признано обоснованным // Вестник ФАС СКО. — 2002. N 4. — С.17, 18.

*(8) Так, в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 11 мая 1999 г. по делу Ф08-774/99 указывается, что поскольку договор аренды является консенсуальным, то передача имущества по нему, т.е. его исполнение, может подтверждаться не только актом приема-передачи, но и другими доказательствами.

Wikimedia Foundation . 2010 .

Смотреть что такое «Консенсуальный договор» в других словарях:

Консенсуальный договор — Договор, для заключения которого достаточно соглашения сторон. Консенсуальный договор считается заключенным с момента подписания его сторонами. Большинство гражданско правовых договоров относится к этой группе. см. Реальный договор … Словарь: бухгалтерский учет, налоги, хозяйственное право

консенсуальный договор — договорное отношение без точного и определенного оформления его, только на основе взаимного доверия … Справочный коммерческий словарь

Консенсуальный договор страхования — договор страхования, определяющий права и обязанности сторон с момента достижения соглашения. См. также: Договоры страхования Финансовый словарь Финам … Финансовый словарь

Договор Консенсуальный — договор, не требующий никаких условий по оформлению и выполнению, кроме обоюдного согласия сторон на его заключение. Словарь бизнес терминов. Академик.ру. 2001 … Словарь бизнес-терминов

Договор дарения — договор, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать определенное имущество другой стороне (одаряемому), либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности (статья 572 ГК РФ). Видами… … Бухгалтерская энциклопедия

Договор — (Contract) Понятие договора, виды договоров, условия договоров Информация о понятии договора, виды договоров, условия договоров Содержание > Содержание Понятие и значение . Договор и сфера его применения. Законодательное регулирование соглашения … Энциклопедия инвестора

Договор — Эта статья или раздел описывает ситуацию применительно лишь к одному региону. Вы можете помочь Википедии, добавив информацию для других стран и регионов … Википедия

Договор купли-продажи — Договор купли продажи это договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определённую денежную сумму… … Википедия

КОНСЕНСУАЛЬНЫЙ КОНТРАКТ — Договор, основанный на взаимном доверии участников, бея ограждения законом. Словарь иностранных слов, вошедших в состав русского языка. Чудинов А.Н., 1910 … Словарь иностранных слов русского языка

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ — гражданско правовой договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст … Энциклопедия юриста

Консенсуальный договор – это соглашение двух сторон, которое вступает в силу с момента подписания его контрагентами. Для этого необходимо только взаимное согласование всех существенных условий договора. В представленном материале можно узнать, чем отличаются реальный и консенсуальный договор.

Консенсуальный и реальный договор – отличия

Классификация различных типов и форм договоров возможна не только по их содержанию, но и по моменту возникновения взаимных прав и обязанностей контрагентов. По данному основанию договоры подразделяются на реальные и консенсуальные, а юридическое значение такого разделения регламентировано в ст. 433 Гражданского кодекса РФ.

Указанная норма закона определяет следующие моменты вступления договорных отношений в силу:

  • С момента получения акцепта на оферту, т.е. после получения положительного ответа по всем существенным условиям предложения о заключении договора (на практике это выражается подписанием договора с обеих сторон);
  • С момента передачи имущественных или денежных активов, если для совершения таких сделок по закону требуется не только подписание двустороннего договора, но и передача имущества.

Практическое применение условий о консенсуальных и реальных договорах можно встретить ежедневно, так как все сделки относятся к одной из указанных групп. Ключевое отличие указанных типов договоров состоит в необходимости передать между контрагентами имущество при заключении соглашения.

С какого момента считается заключенным

Юридическое значение определения момента, когда договор считается заключенным, не зависит от воли сторон. Для каждого вида сделок предусмотрены существенные и дополнительные условия договоров, порядок и правила оформления соглашений и т.д. Если базовыми правилами определенной сделки указано, что договор вступает в силу с его подписания, стороны не могут произвольно изменить требование закона.

Консенсуальный договор вступает в силу с момента подписания обеими сторонами, что подразумевает достижение согласия по всем существенным условиям сделки. Для различных видов договоров перечень существенных условий может отличаться:

  • Для строительного подряда – предмет и цена договора, а также сроки выполнения работ;
  • Для аренды зданий – предмет и цена арендных отношений;
  • Для отчуждения объектов недвижимости – предмет и цена договора;
  • Для подряда для госнужд – предмет и цена договора, срок выполнения работ, а также способы обеспечения обязательств контрагентов.

Большинство видов договоров, перечисленных в нормах ГК РФ, относятся к консенсуальному типу соглашений. Для их заключения достаточно подписания сторонами обоюдного соглашения. Отдельные виды сделок могут предусматривать смешанный характер возникновения прав:

  • Сделка дарения – реализуется путем заключения реального договора (т.е. потребуется передача имущества), однако при обещании дарения заключается консенсуальное соглашение;
  • Договор хранения – по общему правилу носит реальный характер (т.е. права и обязанности возникнут только после передачи предмета на хранение), однако заключение аналогичной сделки с профессиональным участником является консенсуальным соглашением.

Консенсуальным признается договор считающийся заключенным с момента. Классификация договоров. Договоры консенсуальные и реальные. Договор купли продажи квартиры реальный или консенсуальный

Реальные и консенсуальные договоры примеры

ГК РФ указано, что по договору купли-продажи продавец обязуется передать товар в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять этот товар и оплатить за него определенную денежную сумму.

Употребление по отношению к обеим сторонам терминов «обязуется» свидетельствует о том, что сначала возникают обязательства исполнить соответствующие действия (передать товар в обмен на деньги за него), а уж потом, во исполнение этих обязательств, они реализуются сторонами.

В отличие от этого, в п. 1 ст. 807 ГК РФ понятие договора займа сформулировано так, что займодавец передает в собственность заемщика деньги или другие вещи, а заемщик обязуется возвратить их займодавцу.

В данном случае первично действие займодавца по передаче суммы займа, уже после которого возникает обязанность заемщика вернуть заем.

Реальные и консенсуальные договоры в гражданском праве

Заключение договора» настоящего учебника).

В реальных договорах, название которых происходит от латинского res (вещь), для возникновения прав и обязанностей необходимо не только наличие соглашения, но требуется также и совершение как минимум одной из сторон действий по передаче другой стороне причитающихся по договору вещей. Это нашло отражение в п. 2 ст. 433 ГК РФ. Эта классификация весьма важна, от нее зависит момент, когда субъекты договора становятся юридически связанными теми обязательствами, которые предусматриваются договором.

Если права и обязанности по договору уже возникли, каждый из субъектов обязан его исполнить, контрагент вправе требовать такого исполнения, и за отказ от исполнения, наступивший после вступления договора в силу, или за отступление от согласованных в договоре условий соответствующий субъект договора может быть привлечен к юридической ответственности.

Классификация договоров. договоры консенсуальные и реальные

Реальное соглашение не узаконивается на основании согласия участников. Он считается действительным по факту получения одной стороной вещи.

Важно У реального договора и консенсуального отличия существенные:

  • участники должны прийти к консенсусу по условиям;
  • одна сторона должна получить вещь, объект или имущество.

Хронология – главный показатель реальности контракта. Ее примером может послужить оформление банковского кредита или займа.

По ст. 433 Гражданского кодекса РФ дифференцируются реальные и консенсуальные сделки. Реальность контракта устанавливается законодательно, трактовка консенсуальности – остаточная.

Что значит консенсуальный договор? Консенсуальным договором является добровольное согласие участников без принятия ними условий документальной фиксации результата. Соглашение относится к гражданско-правовому, отличается универсальностью, гибкостью и простотой.

Реальный и консенсуальный договор — основные отличия

Натуральным можно назвать договор о безвозмездном выполнении действий неимущественного характера. Конечно, строго говоря, стороны могут просто исходя из моральных или иных соображений исполнить и ничтожный с точки зрения закона договор.

По критерию момента возникновения прав и обязанностей договоры подразделяются на два вида: — консенсуальные; — реальные.

В консенсуальных договорах, название которых происходит от латинского слова consensus (согласие), права и обязанности возникают в момент, когда стороны достигают соглашения по всем существенным условиям договора в требуемой для этого форме (о существенных условиях договора см.

Консенсуальный и реальный договор

Внимание

Примером являются реальные и консенсуальные договоры. Гражданское право при этом дает исчерпывающий перечень юридических моментов, которые обуславливают данные категории достаточно полно.

Основные понятия договора Соглашение нескольких лиц – это законодательная трактовка упомянутой в статье категории. Но, как мы понимаем, существует большое количество доктринальных суждений о понятии договора.

Таким образом, данный термин используется в следующих значениях:

  • как письменный документ, фиксирующий конкретное обязательство;
  • как специфический факт, имеющий юридическое значение;
  • как специфическое правоотношение.

Мы в данном случае пытаемся выяснить, что собой представляют реальные и консенсуальные договоры. Поэтому данные категории необходимо рассматривать в виде комплексного правоотношения.

Реальные и консенсуальные договора

Какой договор является реальным, а какой — консенсуальным? С какого момента считается заключенным договор? Какие договоры относятся к консенсуальным и реальным (пример) Практическое значение классификации Какой договор является реальным, а какой — консенсуальным? С какого момента считается заключенным договор? Одной из классификаций существующих типов договоров служит их деление на реальный и консенсуальный договоры. Отличие между ними заключается в определении момента вступления в силу договора. Консенсуальный договор считается заключенным с момента установления сторонами консенсуса по существенным условиям договора и юридического оформления этого согласия: наличие этого признака и дает определение консенсуальному договору. Для заключения реального договора недостаточно установления согласия сторон.

Реальные, консенсуальные и формальные договоры

Этот подход, состоящий в анализе именно легального определения договора (которое есть в каждой главе части второй Гражданского кодекса РФ, посвященной соответствующему договорному типу), весьма удобен и приемлем для установления того, к какому именно виду договор должен быть отнесен, но не всегда. Так, некоторые легальные определения договоров прямо указывают на то, что договор может быть как консенсуальным, так и реальным. Например, в силу п. 1 ст. 824 ГК РФ по договору финансирования под уступку денежного требования финансовый агент передает или обязуется передать клиенту денежные средства. В таких случаях момент возникновения прав и обязанностей прямо зависит от текста согласованного сторонами договора. И им, конечно, желательно прописать момент вступления такого договора в силу достаточно ясно — с учетом того, что закон за них этого не делает.

Каковы отличия реального договора от консенсуального?

В качестве дополнительных примеров реального договора можно привести следующие договоры:

  1. Дарения (если нет обещания дарения в будущем).
  2. Ренты.
  3. Аренды транспорта с экипажем.
  4. Безвозмездного пользования, если у ссудодателя нет обязанности передачи вещи ссудополучателю.
  5. Перевозки.
  6. Финансирования под уступку денежного требования (кроме договора, когда фин. агент обязуется передавать контрагенту деньги в счет требования последнего к третьему лицу).
  7. Банковского вклада.
  8. Хранения, если у хранителя нет обязанности принять вещь на хранение в будущем.
  9. Страхования.
  10. Доверительного управления имуществом.

Консенсуальных соглашений гораздо больше, чем реальных, что дает возможность легко отличить их друг от друга.

Примеры реальных и консенсуальных договоров

Приведенные критерии соответствуют наиболее важным, классическим систематизациям договоров, которые применяются практически к каждому из существующих договорных видов, поскольку каждая из них имеет большое практическое значение, существенно сказывающееся на правах и обязанностях сторон. Для каждого конкретного договора важно совершенно точно представлять, какое место он занимает в каждой из указанных классификаций.

В ряде случаев договорный тип может быть определенным только с точки зрения приведенных классификаций (скажем, общегражданский договор купли-продажи может быть только консенсуальным, но не реальным), в других — его следует оценивать на основе договорных условий (договор хранения в зависимости от условий может быть как возмездным, так и безвозмездным).

Если они все же поступят подобным образом, то выйдут за рамки соответственно выделенного в ГК РФ, ином законе либо правовом акте договора и к отношениям сторон должны применяться статьи общей части обязательственного права, нормы, применяемые в порядке аналогии закона и аналогии права11 Кабалкин Ю.А.

К вопросу о сущности гражданско-правового договора по российскому законодательству.// Юридический мир, № 10, 2001. — с. 42..

Конструирование того или иного договора как реального или, напротив, консенсуального зависит от того, в чем выражается интерес каждой из сторон и какова соответственно цель договора, которая в общем виде представляет собой сумму интересов контрагентов.

О консенсуальных соглашениях

Данное понятие постоянно встречается в правовой практике. Потому не помешает подробно разобраться в особенностях термина, его применении, отличии от других аналогичных обозначений.

Какой договор – реальный, а какой – консенсуальный, и с какого момента заключаются

Одна из классификаций предполагает деление соглашений в юридической практике на реальные и консенсуальные.

Наличие данных признаков и говорит о том, что соглашение именно консенсуальное.

Чтобы был заключен реальный договор, одного соглашения сторон недостаточно. Подобные документы вступают в силу, когда от одной стороны к другой передаётся предмет договора.

Как и когда необходимо заключать акт приема-передачи? Читайте по ссылке.

И когда участникам удалось достичь согласия, юридически закрепить факт.

Реальные соглашения – это документы, чей состав признаётся сложным с точки зрения юридических понятий:

  1. Появление согласия.
  2. Факт передачи вещи.

Хронологически сначала стороны должны прийти к компромиссу, а потом уже переходить к передаче объекта друг другу. Пример реального договора – оформление займа.

Определение реального договора. allyslide.com

В статье 433 ГК РФ законодательно закреплена действующая в данном направлении классификация. Реальные договора прямо определяются в Кодексе.

Статья 433. Момент заключения договора 1. Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.2.

Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).3.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Консенсуальные договора – те, о реальности которых ничего не сказано.

Консенсуальная теория права, особенности — смотрите в этом видео:

Пример соглашений обеих групп

В ГК РФ названо большинство соглашений, представляющих консенсуальную группу.

Здесь можно перечислить:

  1. Кредитные договоры.
  2. Подрядные услуги.
  3. Поручение.

Не так много договоров с реальными условиями. Среди них:

  • Вклады в банках.
  • Страховки.
  • Рентные соглашения.

Некоторые виды документов могут относиться сразу к двум группам. Например, дарение и его обещание.

Договоры аренды и их реальность

Согласно общей теории права, аренда – это консенсуальный вид отношений. Но можно ли использовать данную характеристику, когда речь идёт о недвижимости?

Виды договоров. fs01.infourok.ru

Статья 611 Гражданского Кодекса регулирует момент, связанный с непосредственной передачей имущества от одного лица к другому.

Статья 611. Предоставление имущества арендатору

1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.2. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.3. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением

Как говорится в положениях данной статьи, имущество передаётся, от арендодателя к арендатору. Важный фактор – соблюдение сроков, установленных документом.

Положения статьи позволяют прийти к выводу, что соглашение становится действительным, когда одна из сторон получает имущество в своё распоряжение. Значит, речь идёт о консенсуальности найма.

Эта характеристика исходит и из самого определения понятия. Договоры по найму относятся к сделкам, по которой имущество передаётся одной стороной, принимается другой.

Сумма денежных средств, становящаяся арендной платой, так же вносится. Значит, со стороны законодателя характерно применения конструкции, в которой главным элементом выступает заключение договора, за которым следует передача имущества.

В какой форме заключаются договора.

Характерно последовательное выполнение действий, они не одновременны.

ГК РФ прямо указывает на то, что найм – соглашения с консенсуальным характером. Но у практикующих юристов возникают вопросы в связи с тем, предполагается ли наличие признаков реальных соглашений у такой аренды.

Некоторые говорят, что к этому располагает принцип свободы, проявления воли каждой из сторон.

Но следует снова посмотреть на Гражданский Кодекс, статью 433. Всё-таки в ней говорится именно о консенсуальности.

Ещё о признании соглашений состоявшимися

Признание совершённой сделки не зависит от того, как проявляется воля сторон. Для договоров каждой группы предполагается индивидуальное определение порядка и правил по оформлению, условия существенной и дополнительной группы.

Подписание документа означает, что условия, считающиеся существенными, не вызывают противоречий.

Каждый вид соглашений требует своих существенных условий.

  1. Подряд для госнужд может включать информацию относительно способов обеспечения обязательств контрагентов, сроков выполнения работ, предметов и цен по договору.
  2. Когда отчуждаются объекты недвижимости, значение имеет цена договора, конкретное описание предмета.
  3. Аренда зданий так же предполагает важное значение предметов, цены отношений в связи с арендой.
  4. Наконец, строительный подряд предполагает определение цены и предмета, времени, когда работа будет выполнена.

До договорённости по важным условиям недопустимо появление прав с обязанностями.

Лишь факультативные, дополнительные условия не попадают под правило. Если согласие по данному условию не достигнуто, то можно просто исключить пункт из договора.

Виды договоров в Римском праве. Смотрите видео:

При этом реальные соглашения так же требуют договорённости по всем важным параметрам, подписания двухстороннего документа. Но без факта передачи имущества он так и останется простой бумагой, лишённой всякой силы.

После этого момента заёмщик может использовать деньги так, как ему нужно. Кроме того, появляется обязанность вернуть долг за срок, указанный в договоре.

Либо это делается по требованию со стороны займодавца. У второй стороны возникает право потребовать возврата денег.

Факт письменного оформления договора не влияет на взаимоотношения между сторонами.

Заключение

Ключевым значением наделяется факт вручения имущества, обязательный для реальных документов.

Соглашение не будет заключенным, если обнаруживается какой-либо юридический дефект при передаче. Тогда стороны не получают дополнительные обязательства.

Например, если вкладчик оказался неплатёжеспособным, то договор по вкладу так же не признают заключённым.

Согласно мнению судебных инстанций, стороны по своему усмотрению не способны изменить конструкцию договора, чтобы он из консенсуального превратился в реальный, и наоборот.

Например, незаконным будет упоминание в договоре получения ссуды ссылки на обязанность одной из сторон по предоставлению займа.

При этом стороны могут менять дополнительные условия соглашения, даже если это ведёт к установлению дополнительных обязанностей по отношению к третьим лицам.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже:

Договор купли продажи недвижимости реальный или консенсуальный

В зависимости от порядка заключения и момента возникновения прав и обязанностей сторон в обязательстве различаются консенсуальный, реальный и формальный договоры.

Консенсуальными (от лат. консенсус — соглашение) являются договоры, для заключения которых достаточно только соглашения сторон по всем его существенным условиям.

Например, договор поставки 11 ст. 506 ГК РФ, в котором указываются сроки по поставки или передачи товара покупателю.

То есть, как правило, исполнение договора происходит спустя некоторое время после его заключения.

Реальными (от лат. res — вещь) считаются договоры, для заключения которых помимо соглашения сторон необходима фактическая передача имущества, являющегося предметом договора. Наглядным примером может служить договор займа.

Формальными именуются договоры, для заключения которых требуется оформление по предписанной законом форме: письменной или нотариальной (например, рента ст. 584 ГК РФ, продажа недвижимости ст. 549 ГК РФ). Как консенсуальный, так и реальный договор может быть формальным.

В основе разграничения договоров реальных и консенсуальных лежит признание правообразующим фактом либо самого соглашения, либо основанной на соглашении передачи вещи или иного имущества.

Деление договоров на реальные и консенсуальные опирается на соответствующее указание в ГК РФ. Речь идет о ст. 433 ГК РФ. Имея ввиду консенсуальные договоры, п.1 указанной статьи подчеркивает, что договор признается заключенным в момент получения тем, кто отправил оферту, акцепта.

Именно данный момент рассматривается как юридический факт, необходимы и достаточный для признания возникновения между сторонами договорной связи. В отличие от п. 1, п. 2 данной статьи столь же явно имеет ввиду реальные договоры.

Соответственно им предусмотрено, что в случаях, когда для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента его передачи. Содержащаяся там же отсылка к ст.

224 должна подтвердить, что речь идет прежде всего о передачи вещи, но есть все основания полагать, что в такой же мере относится и к передаче прав. Консенсус — минимум необходимого для договора, а передача вещи — дополнение к нему, необходимое лишь для определенных видов договоров.

Так же как это имеет место в отношении пар «возмездный — безвозмездный» или «односторонний — двусторонний», контрагенты не могут по собственной инициативе трансформировать договор, который в соответствии с законом является консенсуальным, в реальный договор либо, наоборот, реальный в консенсуальный.

Если они все же поступят подобным образом, то выйдут за рамки соответственно выделенного в ГК РФ, ином законе либо правовом акте договора и к отношениям сторон должны применяться статьи общей части обязательственного права, нормы, применяемые в порядке аналогии закона и аналогии права 11 Кабалкин Ю.А. К вопросу о сущности гражданско-правового договора по российскому законодательству.// Юридический мир, № 10, — 2001. — с. 42..

Конструирование того или иного договора как реального или, напротив, консенсуального зависит от того, в чем выражается интерес каждой из сторон и какова соответственно цель договора, которая в общем виде представляет собой сумму интересов контрагентов.

Если данная цель состоит в получении вещи, в работе или услуге соответственно в вознаграждении, указанное действие(по передаче вещи, выполнению работ, уплате вознаграждения или оказанию услуг) становится предметом договора. И тогда законодатель формирует договор как консенсуальный. Примером может служить договор поставки.

В остальных случаях, когда предметом договора служит совершение определенных действий по отношению к имуществу, законодатель выбирает модель реального договора.

Поскольку реальный договор предполагает выражение воли плюс действие — передачу имущества, возникает необходимость определить какие последствия наступят, если сторона после выражения согласия не передаст имущество. Естественно, что предъявлять требования о передаче имущества к ней нельзя, поскольку договор в подобных случаях признается незаключенным.

Не всегда оказывается достаточным деление на консенсуальные и реальные договоры. Речь идет о том, что существуют такие договоры, в которых цель представляет собой их составной элемент.

При этом цели придается такое значение, что ее недостижение или, что тоже, отступление от цели, предусмотренной в договоре, является достаточным основание для признания договора незаключенным.

В основу консенсуального договора положено взаимное доверие сторон договора.

Обмениваясь взаимными обещаниями исполнить те или иные действия, каждая сторона полагается на честность своего контрагента и основывает свои расчёты на взаимном интересе в договоре.

Заключение такого договора может быть осуществлено даже при отсутствии контрагентов — при наличии посредника стороны могут и не общаться непосредственно друг с другом.

К такого рода договорам относятся такие сделки, как договоры найма, купли-продажи, поручения и договоры товарищества. Таким образом, консенсуальный договор — добровольное соглашение сторон в одном и том же деле, не требующее никаких формальностей. В основу договора, который называется консенсуальным, положено взаимное доверие сторон договора.

Консенсуальный договор. Договор купли продажи недвижимости реальный или консенсуальный

Консенсуальный контракт (contractae consensu) – договор, который считался заключенным с момента достижения сторонами простого соглашения (nudus consensus). Передача вещи рассматривалась уже как исполнение консенсуального контракта.

Консенсуальные контракты возникли позднее остальных видов контрактов и имели наиболее важное значение в хозяйственной жизни Древнего Рима.Использование консенсуальных контрактов свидетельствует о большом развитии хозяйственного оборота и юридической техники в конце республики.

Консенсуальные контракты могли заключаться путем переписки и через посредников. «Нет сомнения, что договор товарищества мы можем заключить и посредством передачи вещи, и словами, и через вестника» (Модестин).

Передача вещи если и производилась, то не в целях заключения договора, а во исполнение уже заключенного договора.Источником юридической силы этого типа договоров являлось то, что выражением воли, своим обещанием лицо уверило контрагента в своем намерении поступить известным образом.

А контрагент, опираясь на это волеизъявление, запланировал свой дальнейший образ действий. Поэтому было бы несправедливо, если бы обещавший мог безнаказан-|но отступиться от обещания.

Этот договор давал возможность достичь общего согласованного решения там, где интересы сторон совпадают, не затрагивая вопросов, по которым имелись разногласия, и гарантируя тем самым любую сторону от принятия неприемлемого для ее решения.

Реальный контракт (contractae re) – договор, который вступал в силу не с момента соглашения сторон (пусть даже и письменного), а лишь с момента фактической передачи вещи.Специфическая форма реальных контрактов была своеобразной гарантией должника, так как обязательство не возникало до тех пор, пока передаваемая вещь не переходила в его руки.

» Социальное обеспечение » Консенсуальным признается договор считающийся заключенным с момента. Классификация договоров. Договоры консенсуальные и реальные. Договор купли продажи квартиры реальный или консенсуальный

Сегодня поговорим об одном из них. Консенсуальный договор – это добровольное соглашение между двумя сторонами, которое не требует дополнительных формальностей. Необходимо заметить, что консенсуальный договор появился приблизительно в 3 веке до н.э.

Как утверждают специалисты, данный вид контракта был даже проще по сравнению с реальными. В этом случае было необходимо, чтобы обе стороны достигли взаимного консенсуса.

Если передача товара или какой-либо вещи и производилась, то не при а в качестве его исполнения. Таким образом, консенсуальый договор не мог быть абстрактным, а в действительности зависел от определенных оснований.

В те времена консенсуальный договор мог заключаться двумя способами: непосредственно самими сторонами-участниками или с помощью посредников.

Предметом данного соглашения должны быть реальные вещи, которые представляют собой некоторый товар и находятся непосредственно в коммерческом обороте.

В случае если консенсуальный договор не исполнялся в полной мере, предусматривались иски для защиты покупателя (иначе actio empti) и соответственно для защиты продавца (иначе action venditi).

Если верить специалистам в данной сфере, то в те далекие времена выделяло четыре разных вида данного соглашения:

    Наем. Всего существует три его разновидности:

Наем услуг (одна сторона – услугодатель – обязуется выполнить некоторые услуги в пользу другой стороны – услугопринимателя, которая, в свою очередь, должна их принять и соответственно оплатить результат).

Наем работ (одна сторона в лице подрядчика должна выполнить некоторую работу для заказчика, который впоследствии должен ее не только принять, но и оплатить).

Наем вещей (одна сторона в лице наймодателя должна предоставить некоторую вещь во временное пользование другой стороне за предварительно оговоренную плату. Наниматель, в свою очередь, должен использовать данную вещь, оплатить ее и вернуть точно в срок, который также оговаривается при использовании такого дополнения, как соглашение к договору).

    Поручение. Согласно данному документу одна сторона (доверитель) поручает другой стороне (поверенному) совершить некоторые юридические действия в своих же интересах. Поверенный, в свою очередь, обязывается совершить эти действия и затем передать первой стороне полученные результаты.

    Купля-продажа. В этом случае одна сторона, выступающая в роли продавца (иначе вендитор), обязуется другой стороне (иначе эмптор) передать в собственность определенную вещь, а покупатель, в свою очередь, должен ее принять и впоследствии оплатить. Главными элементами вышеописанного соглашения были цена и сам товар.

    Товарищество. При заключении данного договора два и более лица объединяются для совершения общепреследуемых хозяйственных целей.

Все вышеперечисленные договоры заключаются посредством использования соглашения сторон о важнейших пунктах документа вне зависимости от внешней формы. Заметим, что консенсуальные контракты пользуются авторитетом и сегодня.

Одной из классификаций существующих типов договоров служит их деление на реальный и консенсуальный договоры. Отличие между ними заключается в определении момента вступления в силу договора.

Консенсуальный договор считается заключенным с момента установления сторонами консенсуса по существенным условиям договора и юридического оформления этого согласия: наличие этого признака и дает определение консенсуальному договору.

Для заключения реального договора недостаточно установления согласия сторон. Реальный договор вступает в силу при вручении вещи, которую одна из сторон должна передать другой стороне, при достижении и юридическом закреплении согласия сторон. Реальным договором является договор, имеющий сложный юридический состав:

  • установление консенсуса сторон относительно существенных условий;
  • вручение одной стороной имущества.

Причем вручение вещи хронологически происходит всегда после установления консенсуса. Примером реального договора служит заём.

Разделение реальных и консенсуальных договоров закреплено в ст. 433 ГК. Реальность договора прямо определяется в ГК, по остаточному принципу консенсуальный договор — договор, о реальности которого не сказано в законе.

Какие договоры относятся к консенсуальным и реальным (пример)

К консенсуальным договорам относится большинство названных в ГК типов договоров, например договоры поручения, подряда, кредита. Реальных договоров немного, к ним относятся, например, договоры страхования, ренты, банковского вклада.

Если в ГК в определении договора используется глагол «обязуется» относительно стороны договора — это является признаком консенсуального договора. Если используется глагол действия, к примеру, «передает» — это говорит о реальной модели договора. Это наглядно отражено в законной дефиниции договора дарения (п. 1 ст. 572 ГК).

Практическое значение классификации

Ключевое значение на практике имеет вручение имущества, требуемое при заключении реального договора. Если такое вручение имеет юридический дефект, то договор останется не заключенным (не путать с его недействительностью) и обязательства у сторон не возникнут.

Объявление

В защиту консенсуальной природы договора аренды
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА от 30.09.2005 N А48-1174/05-5
Закон не связывает момент вступления договора аренды в силу с передачей арендованного имущества арендатору.
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности
и обоснованности судебных актов арбитражных судов,
вступивших в законную силу
от 30 сентября 2005 г. Дело N А48-1174/05-5
(дата изготовления постановления в полном объеме)
от 27 сентября 2005 г.
(дата изготовления резолютивной части постановления)
(извлечение)
Федеральный арбитражный суд Центрального округа, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ООО «Алектар», г. Железногорск, на Решение Арбитражного суда Орловской области от 20.06.2005 по делу N А48-1174/05-5,
УСТАНОВИЛ:
Открытое акционерное общество (далее — ОАО) «Орелдорстрой», г. Орел, обратилось в Арбитражный суд Орловской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью (далее — ООО) «Алектар», г. Железногорск Курской области, о взыскании 133331 руб. задолженности по арендной плате и компенсации расходов за пользование проездом по договору аренды имущества от 09.12.2004 N 282.
Решением Арбитражного суда Орловской области от 20.06.2005 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
В порядке апелляционного производства законность решения суда не проверялась.
Не согласившись с указанным решением, ответчик обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просил об отмене названного судебного акта, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
Истец доводы кассационной жалобы отклонил по основаниям, изложенным в отзыве.
Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителей сторон, оценив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.
Как установлено судом и усматривается из материалов дела, 09.12.2004 между ОАО «Орелдорстрой» (арендодатель) и ООО «Алектар» (арендатор) был заключен договор аренды имущества N 282.
В соответствии с указанным договором истец передал ответчику в аренду по акту приема-передачи арендованного имущества от 09.12.2004 ремонтно-механические мастерские общей площадью 986,6 кв. м и бетонную площадку общей площадью 1500 кв. м согласно приложениям 1, 2 к договору.
Согласно п. 4.1 договора общая стоимость арендной платы составляет 73803 руб. 20 коп., в том числе НДС. Кроме того, в п. 3.2.14 договора аренды N 282 стороны установили обязанность арендатора возмещать арендодателю расходы за пользование проездом по территории производственной базы арендодателя в сумме 2739 руб., в том числе НДС.
Оплата арендной платы и компенсация расходов за пользование проездом производится арендатором не позднее 5-го числа текущего месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя (п. п. 4.2, 4.5 договора).
Срок действия договора установлен сторонами по 30.11.2005.
18.01.2005 ООО «Алектар» направило истцу письмо (исх. N 31) с предложением считать договор расторгнутым с 18.01.2005 в связи с неожиданным возникновением трудноразрешимых финансовых проблем.
В ответ на полученное предложение истец в письме от 25.01.2005 исх. N 7-юр/07-1 указал, что действующее законодательство не допускает одностороннее расторжение договора аренды, и предложил оплатить задолженность по арендной плате в сумме 133331 руб. 58 коп., после чего прибыть в ОАО «Орелдорстрой» для решения вопроса о расторжении договора и возврате имущества.
Ответчик арендную плату не оплатил, более того, 28.01.2005 вручил истцу письмо (исх. N 55 от 24.01.2005), в котором указал на отсутствие необходимости возврата имущества по акту приема-передачи, поскольку ООО «Алектар» арендованными объектами не пользовалось, ключи от данных объектов ему не передавались.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с требованием о взыскании задолженности по договору аренды в сумме 133331 руб. 58 коп. за период с 09.12.2004 по 31.01.2005.
Удовлетворяя заявленные требования, суд 1-й инстанции обоснованно исходил из следующего.
В соответствии со ст. ст. 309, 314 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона и в установленный срок.
Согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно и полностью производить оплату арендной платы, установленную договором.
Поскольку ответчик не представил доказательств оплаты арендной платы по договору аренды имущества от 09.12.2004 N 282, задолженность подлежит взысканию в вышеуказанной сумме.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что истцом не исполнено обязательство по передаче арендованного имущества, в связи с чем в силу положений п. 2 ст. 433 ГК РФ договор аренды следует считать незаключенным, не может быть принят во внимание судом кассационной инстанции, поскольку из акта приема-передачи от 09.12.2004 следует, что арендатор ознакомился с техническим состоянием арендованного имущества, т.е. совершил действия, которые могут быть совершены только в месте нахождения имущества — г. Железногорске. В п. 3 акта приема-передачи стороны указали, что обязанности по передаче и приему арендованного имущества сторонами выполнены полностью и взаимных претензий по исполнению договора аренды имущества N 282 от 09.12.2004 в части передачи и приема арендованного имущества стороны не имеют.
Кроме того, из положений гл. 34 ГК РФ об аренде следует, что закон не связывает момент вступления договора аренды в силу с передачей арендованного имущества арендатору.
Договор аренды считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям.
Поскольку из анализа договора аренды и приложений к нему следует, что стороны достигли соглашения по всем его существенным условиям, судом 1-й инстанции сделан правильный вывод об отсутствии оснований для признания его не заключенным.
Принимая во внимание, что обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, а также доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования судом 1-й инстанции, им дана надлежащая правовая оценка, оснований для отмены судебного акта не имеется.
Госпошлина по кассационной жалобе подлежит взысканию с заявителя в соответствии с положениями ст. 110 АПК РФ.
В силу изложенного, руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ, суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Орловской области от 20.06.2005 по делу N А48-1174/05-5 оставить без изменения, а кассационную жалобу — без удовлетворения.
Взыскать с ООО «Алектар», г. Железногорск Курской области, в доход федерального бюджета РФ 1000 руб. госпошлины по кассационной жалобе.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и обжалованию не подлежит.
——————————————————
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА от 15.07.2002 N КГ-А40/4466-02
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности и
обоснованности решений (определений, постановлений)
арбитражных судов, вступивших в законную силу
от 15 июля 2002 г. Дело N КГ-А40/4466-02
(извлечение)
ОАО «Московский завод автоматических линий и специальных станков» (ОАО «МоЗАЛ)») обратилось в арбитражный суд с иском к ЗАО «Корпорация «Живой Мир» о взыскании 207491 руб. 25 коп. задолженности по арендной плате за период с декабря 2001 года по февраль 2002 года в соответствии с договором от 27.10.2001 N 316 на аренду нежилого помещения площадью 491 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Подъемная, дом 14, стр. 8.
ЗАО «Корпорация «Живой Мир» подан встречный иск о признании названного договора аренды незаключенным, который принят судом к рассмотрению с первоначальным иском.
В обоснование встречного иска истец ссылался на то, что ему по передаточному акту или иному документу, подписанному сторонами, нежилое помещение не передавалось и в силу ст. ст. 433, 606 и 655 Гражданского кодекса Российской Федерации договор является незаключенным.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 17.04.2002 удовлетворен встречный иск. В удовлетворении первоначального иска отказано.
При этом суд исходил из того, что помещение не было передано ответчику по акту, в связи с чем договор аренды является незаключенным (ст. ст. 433, 655 ГК РФ). Требования, основанные на незаключенном договоре аренды, удовлетворению не подлежат.
На указанный судебный акт ОАО «МоЗАЛ» подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене решения и удовлетворении иска в связи с неправильным применением норм материального права.
В судебном заседании представители истца настаивали на своих требованиях по мотивам, изложенным в жалобе.
Кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей ЗАО «Корпорация «Живой Мир» в соответствии со ст. ст. 111, 119 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку определение суда о принятии кассационной жалобы, направленное по почтовому адресу в соответствии с местонахождением, предусмотренным в учредительных документах, возвращено с отметкой почты — «организация выбыла».
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав представителей истца, суд кассационной инстанции считает, что решение подлежит отмене по следующим основаниям.
В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям.
Пунктом 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащим передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Оспариваемый договор от 27.10.2001 N 316 на аренду нежилого помещения содержит данные, позволяющие определить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, и другие существенные условия договора аренды.
Договор заключен на срок менее года и не подлежал государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
Признавая договор аренды незаключенным, суд сослался на п. 2 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.
Нормы гражданского законодательства, регулирующие договор аренды, не связывают заключение договора с моментом передачи имущества арендатору.
Обязанность передать имущество арендатору возникает у арендодателя в силу заключенного между сторонами договора аренды (п. 3 ст. 611, ст. 655 ГК РФ).
Учитывая изложенное, у суда не имелось достаточных оснований для удовлетворения встречного иска.
Арбитражный суд, отказывая в удовлетворении иска о взыскании суммы долга по арендной плате, исходил из того, что требование, заявленное на основании незаключенного договора, не подлежит удовлетворению.
Стороны заключили договор от 27.10.2001 N 316 на аренду нежилого помещения.
В силу ст. ст. 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в представлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора — по внесению платежей за пользование этим имуществом.
Арбитражным судом не в полной мере исследован вопрос о том, передавалось ли нежилое помещение арендатору, осуществляло ли ЗАО «Корпорация «Живой Мир» пользование нежилым помещением и возникла ли у него обязанность по оплате арендных платежей (с учетом положений п. 2 ст. 328 ГК РФ).
При таких обстоятельствах решение в части отказа в иске о взыскании суммы долга по арендной плате является недостаточно обоснованным и подлежит отмене, а дело на основании п. 3 ст. 175 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации — передаче на новое рассмотрение.
Руководствуясь ст. ст. 171, 174 — 178 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда г. Москвы от 17.04.2002 по делу N А40-10263/02-89-76 отменить.
В иске о признании договора от 27.10.2001 N 316 на аренду нежилого помещения площадью 491 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Подъемная, д. 14, стр. 8, заключенного между ОАО «Московский завод автоматических линий и специализированных станков» и ЗАО «Корпорация «Живой Мир», незаключенным отказать.
Дело в части взыскания 207491 руб. 25 коп. задолженности передать на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда г. Москвы.
————————————————————
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА от 22.12.2004 N А05-1160/04-30
Суд отказал в удовлетворении исковых требований об обязании ответчика устранить препятствия в пользовании арендуемым истцом нежилым помещением (офисом) со ссылкой на то, что при отсутствии государственной регистрации договор аренды не может считаться заключенным, а следовательно, у ответчика не возникло обязанности предоставить помещение, а у истца — права требовать исполнения данной обязанности.
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 декабря 2004 года Дело N А05-1160/04-30
Резолютивная часть постановления объявлена 21 декабря 2004 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 декабря 2004 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Грачевой И.Л., Кадулина А.В., при участии от предпринимателя Брильковой Н.А. — Солодянкина М.С. (доверенность от 01.03.2004), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу предпринимателя Брильковой Натальи Анатольевны на решение от 14.05.2004 (судья Шапран Е.Б.) и постановление апелляционной инстанции от 04.08.2004 (судьи Шашков А.Х., Бушева Н.М., Лепеха А.П.) Арбитражного суда Архангельской области по делу N А05-1160/04-30,
УСТАНОВИЛ:
Предприниматель Брилькова Наталья Анатольевна (свидетельство о государственной регистрации от 23.01.2001 серии Л N 17720) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с иском к открытому акционерному обществу «Акционерная компания Северолес» (далее — АК «Северолес») с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица частного охранного предприятия «Легион-Архангельск» (далее — ЧОП «Легион-Архангельск») об обязании ответчика и третьего лица устранить препятствия в пользовании нежилым помещением — офисом пассажирских перевозок, арендуемым истцом по договору от 30.10.2003; о взыскании с ответчика 106680 руб. убытков, в том числе 96180 руб. упущенной выгоды и 10500 руб. реального ущерба, а также 10668 руб. расходов на оплату услуг представителя.
В ходе судебного разбирательства истец увеличил размер имущественных требований и просил взыскать с ответчика 120223 руб. реального ущерба, 575832 руб. упущенной выгоды и 69605 руб. расходов на оплату услуг представителя.
Решением от 14.05.2004 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд исходил из того, что договор аренды от 30.10.2003 не заключен ввиду отсутствия его государственной регистрации, наличие и размер убытков истцом не доказаны.
Постановлением апелляционной инстанции от 04.08.2004 решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Брилькова Н.А. просит отменить указанные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судом статей 15, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам. По мнению подателя жалобы, договор аренды следует считать заключенным с момента передачи помещений, состоявшейся по акту от 31.10.2003; распоряжение ответчика о запрете доступа истице и ее работникам в помещение является достаточным доказательством причинения предпринимателю убытков, размер которых подтвержден документами, представленными в дело и обозревавшимися судом.
В отзыве на кассационную жалобу АК «Северолес» считает доводы Брильковой Н.А. необоснованными и незаконными, а судебные акты — подлежащими оставлению без изменения.
В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы, дополнительно пояснив свою позицию. Как считает истец, срок действия договора следует исчислять с момента передачи помещений, в таком случае этот срок составляет менее года (с 31.10.2003 по 29.10.2004) и необходимости в государственной регистрации договора нет. Что касается требования о возмещении убытков, то, по мнению представителя, наличие всех оснований для удовлетворения данного требования подтверждено материалами дела.
Ответчик и третье лицо о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, однако своих представителей в заседание суда не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, АК «Северолес» (арендодатель) и Брилькова Н.А. (арендатор) подписали договор от 30.10.2003 аренды нежилого помещения — кабинета (комнаты) N 409 на четвертом этаже в здании, расположенном по адресу: г. Архангельск, пр. Ломоносова, д. 261, площадью 17,5 кв.м для использования под офис.
В соответствии с пунктом 5.1 договора он действует с 30.10.2003 по 29.10.2004.
Письмом от 14.01.2004 арендодатель известил Брилькову Н.А. о расторжении договора в связи с неисполнением условий о своевременной оплате арендуемого имущества и просил в течение дня освободить занимаемое помещение и сдать ключи, предупредив, что с 15.01.2004 работники предпринимателя в здание допускаться не будут.
Предприниматель Брилькова Н.А., ссылаясь на неисполнение с 15.01.2004 АК «Северолес» предусмотренной договором аренды обязанности по предоставлению нежилого помещения арендатору и возникновение у арендатора в связи с этим убытков, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу статей 8, 307 Гражданского кодекса Российской Федерации договор является одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей. В соответствии со статьями 606, 611, 650 названного Кодекса на основании договора аренды у арендодателя возникает обязанность предоставить имущество арендатору.
Согласно пункту 1 статьи 610 упомянутого Кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором. Срок договора аренды от 30.10.2003 определен в пункте 5.1, в соответствии с которым договор действует с 30.10.2003 по 29.10.2004. Таким образом, начало и окончание срока действия договора определены самим договором.
Указанный период составляет один год, а договор аренды нежилых помещений, срок действия которого определен один год и более, в силу статей 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит государственной регистрации.
Исходя из положений пункта 3 статьи 433 и пункта 2 статьи 651 упомянутого Кодекса, при отсутствии государственной регистрации договор аренды не может считаться заключенным.
С учетом изложенного кассационная инстанция находит, что суд обеих инстанций пришел к правильному выводу о незаключенности договора аренды от 30.10.2003, верно применив при этом нормы материального права.
В связи с отсутствием договора у ответчика не возникло обязанности предоставить помещение, а у предпринимателя соответственно — права требовать исполнения данной обязанности и устранения препятствий в пользовании имуществом.
Возражения подателя жалобы относительно момента заключения договора и срока его действия основаны на неправильном толковании статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, правовая позиция истца сформирована без учета положений статей 606, 610 того же Кодекса. Договор аренды в силу его определения, содержащегося в статье 606 названного Кодекса, относится к консенсуальным договорам, поэтому момент передачи вещи, о котором идет речь в пункте 2 статьи 433 Кодекса, не имеет правового значения для определения момента заключения договора.
Требование о взыскании убытков заявлено предпринимателем в связи с неисполнением арендодателем своих обязательств по предоставлению имущества в пользование. Поскольку суд пришел к выводу о том, что такой обязанности у АК «Северолес» не возникло, в удовлетворении данного требования также правомерно отказано в соответствии со статьями 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кроме того, соответствует имеющимся в деле доказательствам и вывод суда о недоказанности наличия убытков у истца и их размера. Как пояснил представитель предпринимателя в судебном заседании, расчет затрат в виде выплаты заработной платы работникам истца и упущенной выгоды произведен за период с 15.01.2004 по 13.04.2004, в то время как сам же представитель подтвердил, что с 11.02.2004 у предпринимателя имелась возможность пользоваться помещением. Включение в период, за который рассчитаны убытки, периода, в течение которого заявитель пользовался помещениями и осуществлял производственную деятельность, ничем не обосновано и не соответствует правилам определения убытков, предусмотренным статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С учетом изложенного довод подателя жалобы о доказанности требования о взыскании убытков как направленный на переоценку исследовавшихся судом доказательств, в чем кассационная инстанция не усматривает необходимости, подлежит отклонению.
В связи с отказом в иске не имеется оснований для применения части второй статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об отнесении на ответчика расходов на оплату услуг представителя, понесенных истцом.
Таким образом, кассационная инстанция находит, что нормы права применены судом правильно, выводы обеих инстанций соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, оснований для отмены обжалуемых судебных актов нет.
При подаче кассационной жалобы предприниматель Брилькова Н.А. заявила ходатайство об уменьшении размера государственной пошлины, оплатив при подаче жалобы 100 руб. Кассационная инстанция считает возможным уменьшить размер государственной пошлины до 1000 руб., в связи с чем с истца в доход федерального бюджета следует довзыскать 900 руб.
Руководствуясь статьями 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 14.05.2004 и постановление апелляционной инстанции от 04.08.2004 Арбитражного суда Архангельской области по делу N А05-1160/04-30 оставить без изменения, а кассационную жалобу предпринимателя Брильковой Натальи Анатольевны — без удовлетворения.
Взыскать с предпринимателя Брильковой Натальи Анатольевны в доход федерального бюджета 900 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе.
Председательствующий
СЕРГЕЕВА И.В.
Судьи
ГРАЧЕВА И.Л.
КАДУЛИН А.В.
ДОГОВОРНОЕ ПРАВО
Книга вторая
ДОГОВОРЫ О ПЕРЕДАЧЕ ИМУЩЕСТВА
Издание 4-е, стереотипное
М.И. БРАГИНСКИЙ, В.В. ВИТРЯНСКИЙ
Глава XIV. ДОГОВОР АРЕНДЫ (ИМУЩЕСТВЕННОГО НАЙМА)
ПО СОВРЕМЕННОМУ РОССИЙСКОМУ ГРАЖДАНСКОМУ ПРАВУ
1. Понятие договора аренды
С точки зрения общей характеристики гражданско — правовых обязательств договор аренды относится к двусторонним, консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим) договорам.
Договор аренды является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору. Собственно передача сданного в аренду имущества арендатору представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора аренды со стороны арендодателя. Поэтому в тех случаях, когда момент вступления договора в силу совпадает с фактической передачей арендованного имущества, можно говорить об особом порядке заключения договора аренды и о том, что он исполняется в момент заключения, но не о реальном характере договора.

Договор аренды

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Таким образом, договор аренды является гражданско-правовым договором.

По договору аренды арендодатель принимает обязательство передать арендатору имущество во временное владение и пользование.

Арендатор обязан осуществлять платежи в виде арендной платы.

Виды договоров аренды

Виды договоров аренды:

  • договор субаренды;

  • договор аренды квартиры;

  • договор аренды нежилого помещения;

  • договор аренды автомобиля;

  • договор аренды транспортного средства;

  • договор аренды жилого помещения;

  • договор аренды оборудования;

  • договор аренды земельного участка;

  • договор аренды гаража;

  • договор финансовой аренды (лизинг);

  • договор аренды предприятия;

  • договор аренды имущества;

  • договор аренды с правом выкупа.

Договоры аренды и действующее законодательство

Договоры аренды регулируются нормами ГК РФ.

Также к нормативно-правовым актам, которые регулируют договоры аренды, следует отнести:

  • Федеральный закон от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»;

  • транспортные уставы (они регулируют аренду транспортных средств);

  • Закон РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах»;

  • Водный кодекс РФ от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ;

  • Лесной кодекс РФ от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ, регулирующий аренду лесных участков;

  • ст. 22 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3, регулирующего аренду земельных участков;

  • Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Предмет договора аренды

Предметом договора аренды является любое индивидуально-определенное имущество, которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств.

Имуществом считается любая непотребляемая индивидуально-определенная вещь в состоянии, которое соответствует условиям договора аренды и назначению вещи со всеми необходимыми принадлежностями и необходимыми первичными документами.

Отметим, что при заключении договора аренды необходимо придерживаться обязательному требованию, которое заключается в подробном описании имущества, передаваемого в аренду.

Стороны договора аренды

Сторонами по договору аренды выступают арендодатель и арендатор.

В роли сторон могут выступать все субъекты гражданских правоотношений, а именно:

  • физические и юридические лица,
  • а также государство. В этом случае государство в арендных отношениях действует через свои органы.

Таким образом, сторонами по договору аренды являются:

Арендодатель – лицо, обязующееся предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, правомочные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Арендатор – лицо, которому арендодатель обязуется предоставить имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Отметим, что арендатором может выступать любое лицо.

Наряду с этим в ряде случаев состав арендаторов может быть ограничен законодательством. Так, например, по договору аренды предприятия и договору лизинга обе стороны должны являться предпринимателями (ст. 656 и 665 ГК РФ), а в договоре бытового проката арендодатель должен быть предпринимателем (п. 1 ст. 626 ГК РФ).

Условия договора аренды

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие однозначно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.

При несоответствии переданного имущества условиям договора арендодатель обязан по выбору арендатора либо безвозмездно устранить недостатки, или соразмерно уменьшить арендную плату, или возместить арендатору расходы на устранение недостатков, или принять арендную плату за вычетом расходов по устранению недостатков. Арендодатель по требованию арендатора должен заменить несоответствующее имущество соответствующим.

При наличии обременения в виде залога или сервитутов арендодатель обязан предупредить об этом арендатора. При нарушении этого условия арендатор имеет право требовать либо уменьшения арендной платы, либо расторжения договора и возмещения убытков.

Объект аренды

В аренду могут быть переданы:

  • земельные участки и другие обособленные природные объекты;

  • предприятия и другие имущественные комплексы;

  • здания, сооружения, оборудование;

  • транспортные средства

  • другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.

Форма договора аренды

Договор аренды между физическими лицами, заключенный на срок более одного года, а также, если одной из сторон является юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме.

При аренде недвижимого имущества договор аренды также должен быть заключен в письменной форме.

Государственная регистрация договора аренды

Согласно статье 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды должен быть заключен в письменной форме.

В устной форме договор аренды может быть заключен в следующих случаях:

1. Если ни одной из сторон договора аренды не является юридическое лицо;

2. Если срок договора аренды не превышает один год;

3. Если в аренду сдается движимое имущество.

Договор аренды недвижимого имущества, который заключается на срок более года, должен быть зарегистрирован в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии того субъекта, где находится сдаваемое в аренду помещение.

Срок договора аренды

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Отметим, что срок договора аренды не является существенным условием договора.

На практике различают: срок действия договора аренды и срок, в течение которого имущество должно быть передано арендатору. Такой срок передачи имущества прописывается в договоре аренды либо срок передачи имущества предполагается как разумный). Соблюдение этого срока имеет значение. Так как в этом случае непередача имущества арендатору приводит к тому, что арендатор имеет право потребовать возмещения убытков и передачи имущества либо арендатор имеет право требовать расторжения договора и возмещения убытков.

Предоставление арендованного имущества

Арендодатель обязан предоставить имущество арендатору в состоянии и сроки, предусмотренные договором аренды.

Если иное не предусмотрено договором аренды, имущество должно передаваться с техническим паспортом, сертификатом качества и иными принадлежностями.

Если сданное в аренду имущество, технические документы и иные его принадлежности не были переданы арендодателем, то арендатор имеет право:

1. Истребовать имущество или технические документы и иные его принадлежности у арендодателя;

2. Расторгнуть договор аренды;

3. Возместить причиненные ему убытки.

Арендная плата

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом – арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

  • определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

  • установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

  • предоставления арендатором определенных услуг;

  • передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

  • возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Если арендатор нарушает сроки внесения арендной платы, арендодатель может требовать от арендатора досрочного внесения арендной платы, но не более чем за два срока подряд.

Содержание арендуемого имущества

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт и нести расходы по содержанию арендуемого имущества.

Арендодатель обязан проводить капитальный ремонт. В случае если арендодатель не произвел капитальный ремонта помещения, то арендатор имеет право:

1. произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы. То есть, если капитальный ремонт произведен арендатором, то в этом случае арендатор вправе требовать возмещения понесенных расходов;

2. потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

3. потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Улучшения арендуемого имущества, произведенные арендатором

Улучшения подразделяются на отделимые улучшения и неотделимые улучшения.

Отделимые улучшения являются собственностью арендатора, а неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя.

Досрочное расторжение договора аренды

Арендодатель может досрочно расторгнуть договор аренды в судебном порядке если арендатор:

  1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

  2. существенно ухудшает состояние арендуемого имущества;

  3. не вносит арендную плату более двух раз подряд;

  4. не производит капитального ремонта имущества, если это является обязанностью арендатора согласно договору аренды или закона.

Арендатор может досрочно расторгнуть договор аренды в судебном порядке в следующих случаях:

  1. арендодатель не предоставил арендованное имущество арендатору;

  2. создает арендатору препятствия в пользовании арендованным имуществом;

  3. арендованное имущество имеет существенные недостатки, которые не были оговорены арендодателем и они не были и не могли быть обнаружены арендатором при заключении договора;

  4. арендодатель не производит капитальный ремонт арендованного имущества, если это является его обязанностью по договору;

  5. имущество стало непригодным для использования по причинам независящим от арендатора.

Указанный перечень оснований досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя или арендатора не является исчерпывающим, а потому он может быть расширен сторонами в договоре.

Преимущественное право аренды

Арендатор, исполнявший договор аренды без каких-либо нарушений имеет право на преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.

Если арендатор намеревается заключить договор аренды на новый срок он должен письменно об этом уведомить арендодателя. Срок направления такого уведомления может быть определен в договоре аренды. Если в договоре аренды это срок не предусмотрен, то такое уведомление должно быть направлено арендатором в разумный срок.

Если арендодатель отказался заключать с арендатором договор на новый срок, а в течение года заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе обратиться в суд с иском о переводе прав и обязанностей арендатора на себя и/или о возмещении причиненных убытков.

Продление договора аренды также происходит, если арендованное имущество остается в пользовании арендатора по истечении срока договора аренды и арендодатель этому не возражает. В этом случае договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Возврат арендуемого имущества

Арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором арендатор получил имущество в аренду изначально, с учетом нормального износа.

Если имущество не возвращено в срок, то в этом случае арендатор обязан осуществить платеж в виде арендной платы за все время просрочки, даже если он больше не пользовался арендуемым имуществом.

Прекращение договора аренды

Основания прекращения договора аренды:

  • исполнение договора:

  • соглашение сторон о расторжении договора;

  • ликвидация юридического лица в случае, если юридическое лицо является арендатором или арендодателем (ст. 419 ГК РФ);

  • исковое требование в суд одной из сторон. Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом при наличии существенных нарушений одной из стороной условий договора.

Аренда — это предоставление одним лицом другому вещей во временное пользование на возмездной основе. Её легальное определение даёт ст. 606 ГК РФ. Она же указывает и на особенности участников сделки, которые находят своё отражение в договоре. Арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование или только в пользование. Все результаты использования имущества становятся собственностью арендатора. Природа объектов аренды определяется ст. 607 ГК РФ. Она содержит небольшое перечисление того, что можно предоставить в аренду и арендовать — это любые непотребляемые вещи, которые можно использовать с пользой, или имущественные комплексы. Объектом аренды не может быть бензин, но может быть автомобиль. Под потребляемостью имеется в виду расходование в ходе использования. Так, земельный участок может быть объектом аренды, поскольку его использование, хоть и меняет некоторые свойства, но не ведёт к исчезновению. Не могут быть объектом аренды и части вещей, не выделенные в самостоятельные вещи. Нельзя арендовать стену от дома или крышу. Однако это не означает, что собственник не может предоставить их для размещения рекламы какому-то агентству. Он может дать им доступ и закрепить это договором другого типа, не имеющего отношения к гл. 34 ГК РФ. Сторонами договора аренды могут быть любые субъекты — граждане и юридические лица. Арендодатель непременно должен быть собственником или лицом, управомоченным на совершение сделки законом или собственником.

Существует множество специализированных видов аренды, регламентируемых отдельными статьями ГК РФ или специальными нормативными актами, к числу которых относятся не только федеральные законы, но и постановления правительства и распоряжения министерств и ведомств. К примеру, финансовую аренду (лизинг) регулирует ФЗ от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ, а ст. 22 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3 направлена на упорядочивание предоставление в аренду земельных участков. В силу этого отдельные обязательные разделы договоров аренды могут определяться природой предоставляемого в аренду имущества.

В устной форме могут заключаться только договоры аренды, в которых ни одна из сторон сделки не является юридическом лицом, срок не превышает одного года, а предметом соглашения является движимое имущество.

Содержание договора аренды

Очевидно, что в любом случае договор должен начинаться с раздела, описывающего субъектов, которые в самом договоре именуются сторонами. Если это физические лица, то указываются фамилии и инициалы, а если юридические, то все реквизиты субъектов хозяйственной деятельности.

За тем следует раздел, посвященный предмету договора, которым и становится передаваемое в аренду имущество. Оно описывается максимально полным образом, в соответствии с требованиями к тем данным, которые выступают в роли идентифицирующих для вещей, обладающих определённой природой. В этом же разделе указывается, что арендодатель подтверждает, что он является собственником, а имущество не находится под арестом, не является предметом залога и отсутствуют иные помехи в его владением. Немаловажным обстоятельством является и указание на тот документ, который оформляется в момент физической передачи. Им может быть передаточный акт с описанием реальных характеристик вещей на дату передачи их арендодателем и приёмом арендатором.

Условия договора аренды могут выражаться в виде разделов, указывающих на:

• основные права и обязанности сторон, определяемые договором;
• необходимость улучшения арендованного имущества;
• размер и порядок оплаты;
• возможность выкупа арендованного имущества;
• порядок возврата имущества арендодателю;
• ответственность сторон;
• последствия форс-мажорных обстоятельств;
• методы разрешения споров;
• способы изменения и досрочного завершения договора.

Раздел о сроках не является обязательным. Если срок никак не определён в договоре, то он будет считаться бессрочным. В таком случае каждая из сторон получает право отказаться от исполнения обязательств по договору, предупредив о том вторую сторону в письменной форме за месяц до фактического прекращения при аренде движимого и за три месяца при аренде недвижимого имущества. Для аренды некоторых видов имущества закон может определять максимальные сроки. В случае, если сроки указаны, то при необходимости продлить аренду придётся заключать новый договор. Некоторые юристы считают оптимальной форму, предусматривающую отсутствие упоминания сроков в основном договоре и оформление к нему дополнительных соглашений, с указанием конкретных сроков исполнения обязательств по ним.

Срок реального предоставления арендодателем имущества может отличаться от договорного. Обычно стремятся к тому, чтобы это не превышало разумные пределы, которые следуют из условий

Права и обязанности сторон по договору аренды

Права и обязанности участников сделки вытекают из её назначения. Арендодатель обязуется подготовить и передать арендатору не только вещи, но и всю необходимую документацию, оказать содействие в монтаже, техническом обслуживании, консультационную помощь и информационную поддержку. Подобные аспекты указываются и описываются по мере необходимости. В случае, если имущество требует улучшения, то описывается, кто берёт на себя финансовое бремя его обеспечения.

Так, если арендуется коммерческая недвижимость, а до начала эксплуатации необходимо провести капитальный ремонт здания и помещений, то необходимо указать сторону, которая возьмёт на себя обязательство это организовывать и финансировать. По договору аренды оно может быть возложенным арендодателя. В случае, если он не станет осуществлять в этом направлении никаких действий, то ремонт может выполнить арендатор, а впоследствии выставить арендодателю счет по всем расходам, и тот должен будет его оплатить, поскольку действия арендатора полностью соответствуют букве и сути договора.

Немаловажно и указание того — может ли арендатор сдавать имущество в субаренду или не может, имеет право выкупа или не имеет, а если имеет, то на каких условиях.

Порядок оплаты

Непосредственно порядок и способы оплаты указываются в договоре детально. Оплата может производиться только в рублях, но не запрещается привязывать величину к чему либо — курсу иностранной валюты или уровню минимальной заработной платы, установленной в регионе. Возможна оплата вещами. В таком случае детально описывается их природа и способ передачи.

Арендная плата может быть привязанной к доходу, который получит арендатор. Такой вариант её начисления не противоречит общему правилу о том, что права на все плоды от использования арендованной вещи принадлежат арендатору.

Возврат арендованного имущества

Возврат арендованного имущества регламентируется ст. 622 ГК РФ. Копировать её содержание в договор аренды не имеет никакого смысла. Устанавливаемые ею правила действуют и без этого. Вполне понятно, что арендатору имущество нужно вернуть в том же состоянии, в котором оно было получено от арендодателя, но с учетом его естественной амортизации, возникающей в ходе эксплуатации. Логично и то, что в случае несвоевременного возврата арендатор должен оплатить аренду за весь срок просрочки.

Гораздо важнее то, что ст. 622 ГК РФ даёт арендодателю право требовать компенсации убытков, причинённых несвоевременным возвратом вещи. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором. Однако эта норма является диспозитивной. Стороны могут установить другой характер отношения к ситуации, когда арендатор задерживает возврат вещи или не освобождает арендованное им помещение.

Точно так же, как и в период передачи вещи арендатору, в момент возврата следует составлять акт сдачи имущества, а в нём отражать его реальное состояние.

Основаниями для прекращения договора является его исполнение или соглашение сторон о досрочном расторжении. В качестве иных причин выступает ликвидация юридического лица, если какая-то из сторон сделки имеет такой статус, или решение суда по исковому заявлению одной сторон, что актуально для случаев, связанных с возникновением споров. У арендатора, который полностью выполнил все условия договора аренды, возникает преимущественное право перед другими лицами на заключение договора на новый срок.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *