Рынок ипотеки в России

Содержание

Число выданных в РФ ипотечных кредитов в 2017 году выросло на 30%

Москва, 1 февраля 2018, 10:24 — REGNUM В России в 2017 году было выдано 34,82 млн новых кредитов на сумму 5,68 трлн рублей. Количество выданных кредитов выросло на 12%. Таковы данные, представленные Объединенным кредитным бюро (ОКБ).

Ипотека Наталья Стрельцова © ИА REGNUM

Объёмы кредитования в России увеличились на 37%. В 2016 году было выдано 31,22 млн кредитов на 4,14 трлн рублей.

Высокие темпы роста объемов кредитования в 2017 году наблюдались в сегменте кредитных карт. Количество новых карт выросло на 8%, при этом объемы одобренных лимитов выросли на 48%.

За год было выдано более 8,65 млн новых карт с общим лимитом 544,55 млрд рублей, годом ранее — 7,99 млн карт на 367,93 млрд руб.

Средний лимит по карте увеличился за год на 37%: с 46 до 63 тыс. рублей.

Наиболее высокий темп роста показал сегмент ипотечного кредитования. Количество новых ипотечных кредитов выросло на 30%, денежные объемы кредитования выросли на 42%.

В 2017 году было выдано 959,24 тыс. ипотечных кредитов на сумму более 1,79 трлн рублей. Год назад было выдано 735,53 тыс. кредитов на 1,26 трлн рублей.

Средний размер нового ипотечного кредита вырос на 9%: с 1,71 до 1,87 млн рублей.

В сегменте автокредитования количество новых кредитов выросло на 25%, объемы выдач увеличились на 36%.

В 2017 году было выдано 436,54 тыс. кредитов на 333,35 млрд рублей, годом ранее банки выдали 350,17 тыс. кредитов на 245,62 млрд рублей.

Средний размер нового автокредита вырос на 9%: с 701 до 764 тыс. рублей.

По итогам 2017 года совокупный кредитный портфель банков вырос на 9% и составил 12,54 трлн рублей.

Объём выдачи кредитов Сбербанка за 2017 год вырос на 27,5% — Греф

Минстрой: Рыночные ставки по ипотеке могут упасть ниже 6% до 2022 года

Как сообщало ИА REGNUM, ранее министр строительства и ЖКХ Михаил Мень заявил, что программа государственной поддержки ипотечного кредитования для семей с детьми может быть досрочно пересмотрена, если рыночная ставка по жилищным кредитам упадёт ниже уровня в 6%.

Мень напомнил, что сейчас рыночные ипотечные ставки опустились ниже психологической отметки в 10%.

Ипотека в России

Основная статья:Кредитование в России

2019

Объем просроченных ипотечных кредитов на покупку строящегося жилья на начало ноября вырос на 17% (до 5,9 млрд руб.)

11 декабря 2019 года Долговой консультант сообщил, что просроченная задолженность по ипотеке на первичном рынке жилья растет в 1,5 раза быстрее общей задолженности, а доля ипотеки под залог договоров долевого участия (ДДУ) в общих ипотечных портфелях банков сокращается в 80% регионах страны. Такие выводы содержатся в исследовании коллекторского агентства «Долговой Консультант» на основе анализа данных Банка России.

Объем просроченных ипотечных кредитов на покупку строящегося жилья (ипотека под залог ДДУ) в целом по России на начало ноября 2019 года вырос на 17% или на 882 млн рублей до 5,942 млрд рублей.

Наибольшая доля проблемных ипотечных кредитов на покупку строящегося жилья в общем портфеле задолженности по ипотеке на первичном рынке жилья сложилась в Чеченской Республике (1,75%), Пермском крае (1,47%) и Саратовской области (1,23%). Доля просрочки за год выросла практически во всех регионах.

Таблица №1. Регионы с наибольшей долей просроченной задолженности в ипотечном портфеле на покупку строящегося жилья. Источник: КА «Долговой Консультант», ЦБ РФ

Просроченная задолженность по ипотеке на жилье в строящихся домах зависит не только от заемщиков, но и от застройщиков – чем больше времени до окончания срока ], тем больше вероятность, что у заемщиков начнутся трудности с обслуживанием кредита на жилье, в которое, к сожалению, он не может въехать. По мере сдачи объектов строительства и получения дольщиками прав собственности на недвижимость. Дольщики оформляют закладные и кредиты переходят в статус «на вторичном рынке жилья». Тренд годового роста доли просроченных ипотечных кредитов может быть связан как с массовой задержкой ввода домов в эксплуатацию в данных регионах, так и с общим падением объемов выдач ипотеки на первичном рынке и переориентацией заемщиков на вторичный рынок жилья, поясняет Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант»

Общая задолженность по ипотеке под залог договоров долевого участия (ДДУ) на 01 ноября 2019 года за 12 месяцев выросла на 12% до 1,47 трлн рублей. При этом в 69 из 86 регионов РФ доля кредитов на первичном рынке жилья в общем портфеле ипотеки сокращается. Лидерами по снижению за 12 месяцев на 1 ноября 2019 года стали Томская область (-14,28%), Забайкальский край (-13,56%) и Кемеровская область (-9,11%).

Таблица №2. Регионы с максимальным сокращением доли на первичном рынке жилья в общей задолженности по ипотеке. Источник: КА «Долговой Консультант», ЦБ РФ

Работать с просроченной задолженностью на первичном рынке жилья сложно, так как нет ликвидного залога, который можно продать и погасить кредит. «Первичку» нельзя сдать в аренду для дополнительного дохода, как часто делают должники на вторичном рынке. Просроченная ипотечная задолженность на первичном рынке жилья — это в том числе результат неудачных инвестиций в первичный рынок. По идее, заемщики, берущие кредиты под залог прав требования должны иметь финансовое положение достаточное для того, чтобы переждать возможные задержки строительства, говорит Денис Аксёнов

Объем просроченной ипотечной недвижимости превысил 24 тысячи квартир

6 декабря 2019 года Долговой консультант сообщил, что накопленный банками объем просроченных ипотечных кредитов представляет собой объем не менее чем 24 000 квартиры на вторичном рынке жилья или 1,38 млн квадратных метров. Их жителями можно полностью заселить четыре среднестатистических малых города России. К такому выводу пришли аналитики коллекторского агентства на основе анализа данных Банка России, Минстроя РФ и Росстата.

Регионами-лидерами по количеству залоговых квартир, которые могут быть выставлены на продажу для погашения ипотечной задолженности, являются Москва, Тюменская область и Красноярский край (топ-15 регионов см. в таблице №1). При единовременном предложении на продажу всех объектов недвижимости стоимость квартир на вторичном рынке в каждом регионе может снизиться на 5-7%.

Таблица №1. Минимальное оценочное количество ипотечных квартир, кредит на покупку которых заемщики перестали погашать.

Регион Просроченная ипотечная задолженность, млрд руб., на 01.11.2019 г. Минимальное количество квартир
Москва 14 029 1 976
Московская область 7 455 1 923
Тюменская область 3 025 1 120
Красноярский край 2 420 910
Краснодарский край 2 519 907
Челябинская область 1 569 818
Свердловская область 2 139 687
Санкт-Петербург 3 314 680
Пермский край 1 785 654
Иркутская область 1 591 625
Ростовская область 1 584 584
Новосибирская область 1 654 567
Ставропольский край 1 120 554
Самарская область 1 271 536
Ханты-Мансийский автономный округ-Югра 1 550 483

Источник: КА «Долговой Консультант», Банк России

Это оценочный минимум без поправочных коэффициентов. Банки отражают на балансах просроченные ипотечные кредиты со сроком неплатежей более чем 90 дней. Именно эту категорию ипотечных долгов мы трансформируем в потенциальные для продажи квартиры — при возникновении проблем с обслуживанием долга продажа залога – инструмент выгодный и для кредитора, и для заемщика, прокомментировал Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант»

Количество квартир, ипотека на покупку которых перестала обслуживаться, растет.

В каждом правиле свои исключения, есть заемщики, не внесшие ни одного платежа, есть те, кто перестает платить на последних сроках, но в целом банки получили проблемы по ипотечным кредитам, выданным в послекризисные 2016-2017 годы, — отметил эксперт.

В оценке среднего количества проблемных ипотечных квартир в регионах не учитывались квартиры, уже перешедшие в собственность банков в рамках исполнения решений судов в счет погашения долгов. Так, за 10 месяцев 2019 года просроченная ипотечная задолженность на балансах банков сократилась на 847 млн рублей, что оценочно равно 289 квартирам.

Мы не принимали во внимание, что при оформлении ипотеки обязателен первоначальный взнос. Также в наш расчет не вошли ипотечные квартиры, закладные по которым банки уже продали коллекторским агентствам. Можно смело предположить, что для объективной оценки жилой недвижимости, на ценообразование которой с каждым месяцем все сильнее начинают влиять выставляемые на продажу со скидкой 10-30% бывшие ипотечные квартиры, наши минимальные оценочные показатели нужно умножать в полтора раза, подчеркнул Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант»

Процесс взыскания по ипотечным кредитам занимает 2-3 года, если заемщик отказывается от добровольной реализации залога. Необходимо время на судебное производство, исполнение решений суда силами ФССП и публичные торги, на которые квартира выставляется с дисконтом до 35% от оценочной стоимости.

По данным ЦБ РФ, объем просроченной ипотечной задолженности по итогам 10 месяцев 2019 года достиг 72,3 млрд рублей. По оценке Росстата, в среднем общая площадь квартиры в России на конец 2018 года достигает 55,7 квадратных метров. Существует две методики оценки рыночной стоимости квадратного метра готового жилья: оценка Минстроя РФ, обновляемая раз в полгода, она используется для социальных выплат на приобретение недвижимости из госбюджета. Вторая оценка — оперативные данные Росстата.

Россияне с ипотекой разводятся в десять раз реже

Выплачивающие ипотеку заемщики разводятся в 10 раз реже других россиян: доля разводов среди них составляет всего 2%, при этом среди тех, кто не обременен кредитными обязательствами, она достигает 20%, говорится в совместном исследовании бюро кредитных историй «Эквифакс» и Национальной ассоциации профессиональных коллекторских агентств.

«Среди тех, кто не обременен кредитными обязательствами доля разводов варьируется от 10 до 20%, а среди ипотечных заемщиков она минимальна — около 2%», — отмечают эксперты.

Аналитики объясняют это тем, что семья более взвешенно подходит к принятию решения об оформлении ипотеки как с точки зрения своих финансовых возможностей, так и с точки зрения психологической стабильности внутри семьи.

Около 40% выплачивающих ипотеку россиян после принятия решения о разводе допускают просрочку, но большинство из них через какое-то время возвращается к постоянным платежам.

Сокращение выдачи ипотеки на 7% за первые 5 месяцев

За январь — май 2019 г. банки выдали 412 000 ипотечных кредитов на сумму 910 млрд руб., что по объему на 7% меньше показателя прошедшего года.

Банки РФ в мае 2019 года выдали ипотечных кредитов на 150 млрд руб., что на 31% меньше, чем за аналогичный период прошлого года, когда показатель составлял 218,5 млрд руб.

В ОКБ отметили, что в мае выдано 68 тыс. кредитов на покупку жилья против 109,7 тыс. в 2018 г. (снижение на 38%).

Карта среднего размера ипотеки в регионах России

Данные на апрель 2019 г.

Повышение ставок по ипотеке крупнейшими игроками рынка

Главный экономист Альфа-банка Наталия Орлова считает потенциал роста выдач ипотеки в 2019 году «более ограниченным, чем в 2018». Руководитель аналитического центра «Русипотеки» Сергей Гордейко ждет, что выдачи ипотеки за 2019 г. вырастут до 3,3 трлн руб. Рост, скорее всего, будет, но гораздо меньший, чем был в 2018 году, согласен гендиректор агентства «БизнесДром» Павел Самиев. Выдачи ипотеки в 2019 г. будут сопоставимы с 2018 г., считают аналитики «Дом.РФ».

Некоторые ждут результатов ниже чем в 2018 году. В базовом сценарии «Эксперт РА» выдачи не превысят 2,5 трлн руб., но если инфляционные риски реализуются полностью и ЦБ придется существенно повысить ключевую ставку, то могут упасть до уровня 2017 г. — около 2 трлн руб., предупреждает ведущий аналитик по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.

Отдельные застройщики отмечают сокращение доли ипотеки в продажах.

За первое полугодие 2019 г. ставки ипотеки вырастут в среднем на 0,5–1 п. п., прогнозирует Щурихина. Средневзвешенная ставка выданных ипотечных кредитов в 2019 г. достигнет 10,3–10,5% годовых, полагает зампред правления «Дельтакредита» Елена Кудлик. Гордейко ожидает 10%.

Крупнейшие игроки повышают ставки. В 2019 г. это сделали Сбербанк, ВТБ, «Дельтакредит», Газпромбанк, «Дом.РФ», «Абсолют Банк», «ФК Открытие» – на 0,25–1 п. п. Средние ставки в них – 10–11% годовых при комплексном страховании.

С 2019 года требования по выдаче кредитов ужесточены: для ипотеки с первым взносом менее 20% банки применяют повышенный коэффициент риска – 200% вместо 150%. Это требует от банка больше капитала для выдачи таких кредитов. При этом ипотека — не самый доходный для банков продукт.

Рост числа разводов приводит к росту просроченной ипотечной задолженности (+7% до 78 млрд руб)

Рост количества разводов приводит к росту просроченной ипотечной задолженности. При этом увеличение возраста вступающих в брак положительно влияет на снижение темпов роста просрочки на балансах банков. К таким выводам пришли эксперты коллекторского агентства «Долговой консультант» (данные исследования опубликованы в июле 2019 г).

Объем проблемной ипотечной задолженности на балансах банков по итогам 2018 года вырос на 4,91 млрд рублей или на 7% до 78,03 млрд рублей по сравнению с итогами 2017 года. И именно на 2017 год пришелся пик бракоразводных процессов в стране – 4,2 случая на 1000 жителей или 611 тысяч разводов по данным Росстата. Годом ранее было 4,1 случая разводов и 0% прироста просроченной задолженности.

«Из находящихся в бракоразводном процессе половина ипотечных заемщиков начинает нарушать график платежей по кредиту еще до получения свидетельства о расторжении брака. Через 3-4 месяца, от силы полгода, треть из них переходят в разряд проблемных, то есть платежи по кредитам частично или полностью прекращаются», — комментирует Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой консультант».

По его словам, рост просроченной задолженности по ипотечным кредитам в 2018 году лишь косвенно связан с ростом количества разводов, зафиксированных государственной статистикой в 2017 году.

«Безусловно, выявить прямую зависимость штампа в паспорте или гербового свидетельства о расторжении брака к динамике объемов просроченных долгов невозможно, но, по нашей оценке, гражданский статус не менее чем на четверть влияет на качество обслуживания ипотечного кредита», — полагает эксперт.

Причинами прекращения платежей по ипотечному кредиту становятся неурегулированные долговые обязательства сторон после бракоразводного процесса.

«На момент появления решения о расторжении брака, к сожалению, большинство супругов находятся на таком эмоциональном уровне, который не позволяет им мыслить рассудительно. Если в семье не было несовершеннолетних детей, то брак расторгается без суда. Государство не вмешивается и не контролирует процесс раздела имущества бывших супругов, наделяя их правом самостоятельно решать имущественные споры в судах. А иски бывшие супруги подают только в принципиальных моментах, когда пытаются разделить именно имущество, а не кредитные обязательства», — отмечает Денис Аксёнов.

Из-за правового нигилизма заемщиков кредиторы узнают о факте развода последними в цепочке семейных ценностей. Однако в 99% случаев суды встают на сторону кредитора: любой долг должен быть погашен. Большинство бывших супругов наращивают объем долгов, считая, что именно бывший партнер доложен взять на себя все обязательства по оплате кредитов.

«К сожалению, когда распадается семья, нарушаются устоявшиеся в ней подходы по оплате долгов. Если доход одного из супругов направлялся на платежи по ипотеке, а доход второго — обеспечивал текущие траты семьи, то при разводе эта устная договоренность нарушается. И членам бывшей ячейки общества приходится перенастраивать свою жизнь и финансовые принципы, к чему большинство наших граждан не готовы», — комментирует генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант».

В данных Росстата отсутствует статистика разводов по возрасту бывших супругов. Она могла бы выявить низкое число разводов у брачующихся в более зрелом возрасте и определить ответственность вступающих в брак перед долгами по ипотеке. Так, за последние пять лет существенно повысился возраст вступления в брак, что может положительно сказаться на сокращении доли просроченных долгов из-за снижения количества разводов в среднесрочной перспективе.

Например, по итогам 2018 года доля женихов, вступающих в брак в возрасте 18-24 лет, сократилась на 2,2 процентных пункта (п.п.) до 19,1% по сравнению с 2015 годом, доля невест аналогичного возраста – сократилась на 2,5%. Напротив, доля женихов и невест, вступающих в брак в более зрелой возрастной категории – старше 35 лет – выросла на 3,3 и 3,7 п.п., соответственно.

«Чем более устойчивая семья, тем ниже риски кредитора по потенциально проблемным ипотечным кредитам. Банки постепенно научились защищать не только свои интересы или интересы несовершеннолетних при ипотечном кредитовании, она постепенно стали прибегать к требованию об обязательном выделении долей в недвижимости, приобретенной в ипотеку. Такие меры повышают ответственность заемщиков по выплате долгов. Однако мы не выявили влияние ипотеки на сохранение семьи», — резюмировал Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант».

Согласно данным БКИ «Эквифакс» и СРО «НАПКА», по итогам 1-ого полугодия 2019 года в России в общей сложности насчитывается 25 тысяч ипотечных договоров, находящихся в статусе просрочки на 90 и более дней. Как показывает исследование, из этого количества заемщиков лишь 4 тысячи находятся в разводе или на стадии бракоразводного процесса. Таким образом, это составляет около 20% от всех просроченных в этом сегменте долгов. Интересно отметить, что около 40% после принятия решения о разводе допускают несущественные задержки платежей, связанные с внутренним конфликтом, однако спустя время большинству из них удаётся решить данный конфликт.

Интересно отметить, что, если среди тех, кто не обременен кредитными обязательствами доля разводов варьируется от 10 до 20%, то среди ипотечных заемщиков он минимален — около 2%.

2018

Доля Сбербанка на ипотечном рынке снизилась с 53 до 51%

Доля Сбербанка в объеме выдачи кредитов на ипотечном рынке РФ снизилась в 2018 году с 53% до 51%, при этом лидером по темпу прироста кредитования стал Альфа-банк, говорится в ипотечном обзоре «Эксперт РА» за 2018 год.

«Госбанки в 2018 году наращивали выдачи более активно – совокупный объем ипотечного кредитования у них увеличился на 52% против 41% у частных игроков, годом ранее темпы прироста были сопоставимы (49% и 51% соответственно). Концентрация ипотечного рынка на игроках с госучастием в 2018 году выросла – их доля в выдачах увеличилась с 85,6% до 86,5%. При этом доля крупнейшего игрока на рынке – Сбербанка – снизилась с 53% до 51%», — отмечают аналитики.

Большинство банков из топ-20 по объему ипотечного кредитования в 2018 году продемонстрировали увеличение объемов выдач, при этом более чем у половины из них темп прироста оказался выше среднего по рынку. Абсолютным лидером по приросту выдачи, по подсчету аналитиков, стал Альфа-банк.

Темпы прироста выдачи ипотеки по рынку в целом составили 49%, в Сбербанке — 43%.

Выдано 1,47 млн ипотечных кредитов на 3,012 трлн рублей

6 февраля 2019 года стало известно, что в 2018 году, впервые за историю наблюдений с 2006 г., банки выдали 1,47 млн ипотечных кредитов на 3,012 трлн руб. – в 1,5 раза больше, чем в 2017 г., следует из данных ЦБ. Максимального значения достиг и портфель ипотеки – 6,38 трлн руб.

Среднегодовая ставка выдачи ипотеки составила 9,56% годовых против 10,64% в 2017 г.

Минимума за все время наблюдений – 9,41% годовых – средневзвешенная ставка выдаваемых за месяц кредитов достигала в октябре 2018 г. Однако в декабре она увеличилась на 0,14 процентного пункта (п. п.) до 9,66% годовых, оказавшись на уровне апреля, – все равно это на 0,13 п. п. ниже, чем годом ранее.

Среди основных причин ипотечного бума аналитики «Дом.РФ» в обзоре называют снижение ставок до исторического минимума. Рынок растет прежде всего за счет новых заемщиков – доля рефинансирования составила около 11%, за ее вычетом выдано «новой» ипотеки примерно на 2,67 трлн руб. (+40% к 2018 г.). По данным «Дом.РФ», в последние месяцы доля сделок с ипотекой в новостройках составляет 56%, на вторичном рынке – 49%.

Средний размер взятой ипотеки за год вырос с 1,86 млн до 2 млн руб., по подсчетам «Дом.РФ».

По словам директора департамента маркетинга и разработки продукта А101 Дмитрия Цветова, в 2018 г. доля ипотеки в продажах компании составляла 65%.

Ипотечный бум в 2018 году обеспокоил ЦБ. В сентябре он заявлял о том, что 44% ипотечных кредитов банки выдают с первоначальным взносом менее 20%, а в 2017 году их доля не превышала 20%.

0,1 п. п. – чистая процентная маржа ипотеки Сбербанка, это на грани рентабельности. Герман Греф, предправления Сбербанка

По данным ЦБ, доля просроченной задолженности в 2018 г. сократилась до 0,96% с 1,06% годом ранее. Однако, по словам замдиректора по маркетингу Национального бюро кредитных историй (НБКИ) Владимира Шикина, средний скоринговый балл ипотечных заемщиков, чьи данные переданы в НБКИ, в 2018 году снизился по сравнению с 2017 г. с 718 до 705 баллов. Это говорит о возможном ухудшении портфеля в будущем, считает Шикин. Самиев также полагает, что в 2019 г. из-за увеличения выдач просрочка может вырасти – правда, «незначительно».

2017: Рост выдачи в первом полугодии на 15% до уровня рекордного 2014-го

По данным АИЖК, только за первое полугодие 2017 года в стране было выдано свыше 420 тыс. ипотечных займов на 765 млрд руб. Это на 15% больше по сравнению с аналогичным показателем 2016 года и соответствует уровню рекордного 2014 года. «Текущее состояние ипотечного рынка не вызывает озабоченности», — резюмируют аналитики агентства.

2016

Выдано 574 тыс кредитов на 945 млрд руб

В 2016 году в сегменте ипотеки общее количество новых кредитов выросло на 16%, объемы кредитования на 19%. В 2016 г. было выдано 575,04 тыс. кредитов на 945,89 млрд. руб., в 2015 году – 497,83 тыс. кредитов на 797,20 млрд. руб. «Средний чек» по ипотечным кредитам увеличился с 1,60 до 1,64 млн. руб.

Рост просроченной задолженности по ипотеке на 14% до 124 млрд руб

Объем просроченной задолженности по ипотеке вырос в 2016 году на 14%: со 108,9 до 124,4 млрд. руб. и составил 4,2% от общего объема ссудного долга по рублевой ипотеке.

Важно учитывать, что такие значительные темпы роста возникают, прежде всего, из-за эффекта «низкой базы» (то есть изначально крайне малого объема просроченной задолженности) в этих регионах. Ипотечные портфели в этих регионах по-прежнему довольно высокого качества, а доля просроченной задолженности в них существенно ниже, чем в целом по стране. Так, в Калмыкии доля просроченной задолженности по ипотеке составляет 2,3% (114,6 млн. руб.), в Псковской обл. – 0,8% (87,6 млн. руб.), а в Тыве – 1,5% (73,0 млн. руб.).

2015: Снижение числа новых выдач на 36% до 470 тыс кредитов на 1,2 трлн руб

Всего на конец 2015 года в портфелях банков было 2,6 млн. активных ипотечных кредитов на общую сумму чуть менее 3,3 трлн. руб.

Снижение количества новых выдач в ипотеке составило 36%, объемы снизились на 38%. В 2015 году было выдано 470 тыс. кредитов на общую сумму около 749 млрд. руб., в 2014 г. – 730 тыс. кредитов на 1,2 трлн. руб. «Средний чек» по ипотечным кредитам сократился с 1,65 до 1,59 млн. руб. Это объясняется тем, что в 2015 г. россияне чаще делали выбор в пользу более дешевого сегмента жилья в новостройках, который обеспечивался господдержкой.

Традиционно стабильный сегмент ипотечных кредитов показал в 2015 г. самые высокие темпы роста объемов просроченной задолженности. Это связано, прежде всего, с пересчетом валютной ипотеки по новым валютным курсам. Несмотря на то, что валютные кредиты составляют не более 1% от общего количества ипотечных кредитов, ослабление национальной валюты негативно сказалось на всем ипотечном портфеле.

Количество просроченных ипотечных кредитов за год сократилось на 3%: с 84 до 82 тыс. кредитов. На конец года доля кредитов с просрочкой платежа составляла 3,2% от общего ипотечного портфеля банков. Однако объем просроченной задолженности по ипотеке вырос на 58%: с 83 до 132 млрд. руб. В это время доля просроченной задолженности составляет чуть более 4% от общего объема ссудного долга по ипотеке.

2014: Ипотека впервые превзошла по объему кредиты наличными

В декабре 2014 г. банки выдали ипотечных кредитов на 227,6 млрд руб., превзойдя по этому показателю необеспеченное кредитование (225 млрд руб.), следует из аналитического отчета консалтинговой компании Frank RG. Годом ранее, в декабре 2013 г., выдача ипотеки отставала от потребительских кредитов двукратно — 184 млрд и 383 млрд руб. соответственно.

«Банки сжимают рискованное необеспеченное кредитование», — объясняет гендиректор Frank RG Юрий Грибанов. Тенденция к отставанию розничного кредитования от ипотеки проявилась, по его словам, еще летом 2014 г.

Ипотека в СССР

  • Экономика России

Динамика рынка ипотеки в России

Для большинства граждан РФ ипотека стала самым доступным инструментом приобретения собственного жилья. Снижение ипотечных ставок в условиях стабилизации цен на недвижимость привлекает все больше людей и обеспечивает рост доступности этой услуги для населения. Почему ипотека становится все более востребованным методом улучшения жилищных условий? Какие тенденции характерны для рынка ИЖК? Какова динамика развития ипотечного рынка? Постараемся подробно ответить на эти и другие вопросы в данной статье.

Основные показатели рынка за 2014-2017 гг.

Согласно данным Центробанка 1 июля 2017 года на территории РФ действовало 589 кредитных организаций, 423 из которых предоставляли гражданам ипотечные жилищные кредиты. Для сравнения — в 2014 году таких организаций было 635, в 2015 году — 574, в 2016 году — 499. Такое снижение в числе организаций, занимающихся предоставлением ИЖК, объясняется не столько экономическим положением в стране или уменьшением спроса на такие услуги, сколько прекращением деятельности самих кредитных организаций в результате банкротства или ликвидации по другой причине. Тенденции к сокращению наметились именно в 2014 году, поскольку в предыдущих периодах рынок ИЖК характеризовался ростом количества таких организаций — в 2009 году их было 571, а к 2013 году эта цифра увеличилась до 665. В таблице ниже отражены основные показатели, характеризующие динамику ипотечного рынка в последние годы.

Таблица — Тенденции, характерные для рынка ИЖК в 2014-2017 гг. Источник: ЦБ РФ

Таким образом, в условиях отсутствия роста доходов граждан и сокращения инвестиционного спроса в 2015 году наметилось падение абсолютных показателей ИЖК. Но уже в 2016 году ситуация начала меняться и этот показатель приблизился к уровню 2014 года, несмотря на снижение количества банков. За первые 6 месяцев 2017 года показатель вырос на 16,3% по сравнению с тем же временным отрезком 2016. В 2014 году наметился рост количества ипотечных кредитов, выданных в рублях, а ИЖК в валюте сократилось в 2,5 раза на фоне ослабления рубля. При этом в 2015 году количество уменьшилось в 1,4 раза из-за сокращения объема кредитования на 34%. В 2016 году наметился рост в 1,2 раза на фоне увеличения объема кредитования на 27,2%, при этом ИЖК в валюте снова сократилось в 2,7 раза. В 2017 году сохранялись тенденции предшествующего года. За рассматриваемый период значительно увеличилась задолженность по ИЖК в рублях и снизилась в иностранной валюте.

Динамика средневзвешенной ставки в 2012-2017 гг.

Кредитный портфель любого банка состоит из нескольких видов кредитов, которые могут быть как долгосрочными, так и краткосрочными и другими. Ставки таких кредитов зачастую различаются между собой, и для того чтобы знать общую стоимость всех имеющихся займов, было разработано специальное понятие — средневзвешенная процентная ставка (СПС). Она является отражением средней процентной ставки по всем кредитам, выданным банковскими организациями. На рисунке 1 представлена динамика изменения СПС с 2012 по 2017 год и дан прогноз на 2018.

Рисунок 1 — Средневзвешенная процентная ставка по выданным ипотечным кредитам в 2012-2017 гг. в валюте и рублях Источник: аналитические материалы Центробанка РФ «О состоянии рынка ипотечного жилищного кредитования» за 2014, 2015, 2016, первое полугодие 2017 года

Как видно из графика, в 2012 году СПС в рублях составила 12,3% (что на 0,4 пункта выше аналогичного показателя 2011 года), а в валюте — 9,8% (рост на 0,1%). В 2013 году СПС существенно не изменились и составили 12,4 и 9,6% в рублях и валюте соответственно. В 2014 году изменения были совсем незначительные — 12,45 и 9,25%. В 2015 наблюдалось повышение ставок по предоставленным ИЖК — 13,35 и 9,82%. В 2016 году наметились тенденции к снижению, поскольку СПС в рублях уменьшились на 0,87 процентных пунктов, а в валюте — на 1,17 и составили 12,48 и 8,65% соответственно. В первом полугодии 2017 наблюдалось значительное снижение процентных ставок по предоставленным ИЖК в рублях и иностранной валюте при увеличении сроков кредитования — 11,5 и 6,75% в рублях и валюте. При этом уже в ноябре рублевый показатель составил 10,9%. Согласно прогнозу Т. Власовой, начальника отдела ипотеки ГК «Инград», в 2018 году СПС может опуститься до рекордных 8-8,5%.

Сколько ипотек было оформлено в регионах РФ?

Лидирующие позиции в оформлении ипотечных кредитов занимает Приволжский федеральный округ, где было заключено 270 294 ИЖК на 403 282 000 рублей. На второй позиции среди округов находится Центральный ФО, в нем было заключено 254 969 договоров кредитования из 1 086 940 по всей Российской Федерации. При этом 62 505 ИЖК приходится на Москву, а 56 646 — на Московскую область, что является рекордом среди субъектов РФ. Третье место по округу занимает Воронежская область, где было выдано 16 511 кредитов на ипотеку. Меньше всего ипотечных кредитов было оформлено в Северо-Кавказском ФО — 24 281 единицы. На рисунке 2 представлены доли выданных ИЖК на первичном рынке по федеральным округам РФ в 2017 году.

Рисунок 2 — Доля выданных ипотечных кредитов по ФО в 2017 году Расчет «Страхового портала» по статистическим данным ЦБ РФ

Стоимость ипотеки в новостройках и на вторичном рынке

Согласно данным Агентства ипотечного жилищного кредитования в 2017 году на 6 процентных пунктов выросла доля населения, которому доступна ипотека, и составила 43%. Основными факторами роста стали снижение ставок и реальных цен на недвижимость за вычетом инфляции. К сравнению — еще в 2012 году такая доля населения составляла всего 29%. Снижение ставок привлекательно для граждан, поскольку снижается и размер ежемесячного платежа по кредиту, а экономия за весь срок может достигнуть 45%. В условиях дорогостоящего жилья (как на первичном, так и на вторичном рынке) этот факт является одним из решающих в выборе ипотечного кредитования. На рисунке 3 представлены средние цены на 1 кв. м. на вторичном рынке и в новостройках.

Рисунок 3 — Динамика цен на рынке недвижимости РФ в 2012-2017 гг. Расчеты Банки.ру по данным Банка России и Росстата

Увеличение цен на недвижимость обусловлено тем, что строительный рынок до сих пор не оправился от экономического кризиса. Динамика ввода жилья в эксплуатацию замедляется уже несколько последних лет, что можно объяснить как спадом продаж в 2015 году, так и сокращением долевого финансирования и кредитования застройщиков. Посткризисный период показал наиболее худшие показатели по инвестированию в жилую недвижимость. Так, в первом полугодии 2016 года эта цифра была равна 239 млрд. руб., а за тот же период 2017 года — всего 194 млрд.руб.

Объем выданных кредитов ведущими банками за 2017 год

Доля ипотечных кредитов в совокупном портфеле российских банков превышает 11%. По итогам 2017 года эта цифра была равна 10,6%. Около 90% совокупного портфеля приходится на кредиты (в том числе и розничные), выданные 30 крупнейшими банками РФ. В ипотечном кредитовании традиционно лидируют 2 банка — Сбербанк и ВТБ. Причем первый в 2017 году выдал больше половины всех ипотечных кредитов на общую сумму более 1 триллиона рублей. Ипотечный портфель Сбербанка вырос на 17%.

ВТБ сравнительно намного отстает от своего конкурента — ипотечных кредитов в 2017 году было выдано более чем на 430 миллиардов рублей, а кредитный портфель вырос только на 11%. Более 70% всей ипотеки приходится именно на эти 2 банка, но есть и другие игроки рынка, имеющие немаловажное значение для его развития. Объемы выданных ими ипотечных кредитов представлены на рисунке 4.

Рисунок 4 — Объем выданных ипотечных кредитов ведущими банками РФ в 2017 году По данным обзора АИЖК «Итоги развития рынка ипотеки и жилья в 2017 г.»

По состоянию на 1 января 2018 года объем ипотечного портфеля банков достиг 5,34 триллиона рублей, из них 1,12 триллиона — ипотечные кредиты на приобретение жилья на первичном рынке (в новостройках). За 2017 год граждане РФ приобрели 2,85 миллиона квартир (или иных жилых помещений), что соответствует спросу на жилье 2016 года. Спрос на новостройки также сохранился на прежнем уровне — 621 тысяча договоров в 2017 году против 620 тысяч в 2016. На вторичном рынке было совершено около 2,23 миллиона сделок. Доля сделок по ипотеке на вторичном рынке составила 31%, на первичном — 50%, в первом случае средний размер ипотечного кредита был равен 1,74 миллиона рублей, во втором — 2,12 миллиона.

По итогам 2017 года сохраняется высокая концентрация спроса и предложения, особенно это заметно в 10 регионах РФ: Москве и области, Санкт-Петербурге, Тюменской области, Татарстане, Свердловской области, Башкортостане, Краснодарском крае и других областях. Высокие объемы жилищного строительства в этих регионах поддерживается более высокими заработными платами и активным развитием ипотечного кредитования. На долю этих регионов приходится 48% всех оформленных ипотек в 2017 году.

Советуем почитать: Проблемы ипотечного кредитования в РФ 0/5 (0 голосов)

Первичный и вторичный рынки закладных

Первичный рынок ипотечного кредитования (первичный рынок закладных) — это сегмент общего кредитно-финансового рынка, непосредственно охватывающий деятельность банков и иных финансовых институтов по кредитованию юридических и физических лиц под залог объектов недвижимости. Первичный рынок состоит из кредиторов, которые предоставляют заемный капитал, и заемщиков, которые приобретают недвижимость для собственного проживания или использования в коммерческой деятельности. Эти участники — основные субъекты первичного ипотечного рынка.

Основным инструментом, посредством которого строятся отношения между субъектами первичного рынка, является закладная, оформляемая при подписании кредитного договора. По российскому законодательству закладная — это именная неэмиссионная ценная бумага, подлежащая государственной регистрации. В закладной необходимо указывать тот кредитный договор, в обеспечение обязательств по которому она выдана. Для оформления любой закладной применяется стандартная общая схема (рис. 1.4).

Рис. 1.4. Оформление закладной

Андеррайтинг (принятие решения о предоставлении кредита) включает сбор и проверку данных о финансовом положении заемщика и последующее использование этой информации в принятии решения относительно предоставления кредита или отказа в его предоставлении. Таким образом, принятию решения о предоставлении заемщику кредита под залог недвижимого имущества предшествует оценка платежеспособности заемщика, предполагающая анализ:

  • • имеющихся доходов;
  • • наличия иных кредитных обязательств и обязательных платежей;
  • • кредитной истории, т.е. оценка дисциплинированности по выполнению кредитных обязательств в прошлом.

Максимально допустимое соотношение между размером кредита

и стоимостью недвижимости колеблется в пределах 70—80% от стоимости объекта приобретаемой недвижимости. Более высокое соотношение оценивается как высокорискованное и требует от банка формирования дополнительных резервов на возможные потери по ссудам.

Для банка-кредитора выдача ипотечных кредитов заемщикам и формирование портфеля закладных является лишь одной из сторон обеспечения успешной деятельности на рынке ипотечного кредитования. Другая сторона — пополнение кредитных ресурсов, которые он смог бы предложить клиентам в виде кредитов.

Вторичный рынок ипотечного кредитования (вторичный рынок закладных) — это сегмент общего кредитно-финансового рынка, в котором формируется совокупный портфель ипотечной задолженности за счет трансформации персонифицированных закладных в обезличенные доходные бумаги и размещения их среди инвесторов.

В самом широком смысле вторичный рынок ипотечного кредитования (вторичный рынок закладных) охватывает процесс купли- продажи закладных, выпущенных на первичном рынке, т.е. при выдаче ипотечных кредитов. Главная экономическая задача вторичного рынка — обеспечить первичных кредиторов возможностью продать закладную, а на полученные средства предоставить другой кредит на первичном рынке. Вторичный рынок закладных выполняет также функцию перераспределения капитала от одних кредиторов к другим, из более богатых регионов в регионы, испытывающие недостаток кредитных ресурсов.

Основными субъектами вторичного рынка закладных являются:

  • • ипотечные банки и другие кредитно-финансовые учреждения, специализирующиеся на выдаче ипотечных кредитов;
  • • компании-эмитенты (вторичные кредиторы), осуществляющие скупку первичных закладных у банков и эмиссию обеспеченных ими ценных бумаг,
  • • инвесторы в лице коммерческих банков, пенсионных и паевых инвестиционных фондов, страховых компаний, граждан и т.п., приобретающих у компаний-эмитентов ипотечные ценные бумаги за реальные деньги.

В общем виде вторичный рынок (в совокупности с первичным) рассмотрен на рис. 1.5.

Если мотивы выхода на вторичный рынок банка-кредитора очевидны (пополнение кредитного портфеля «живыми» деньгами и сохранение за собой определенной маржи за обслуживание проданных кредитов), то менее очевидными на первый взгляд кажутся мотивы выхода на вторичный рынок вторичных кредиторов — покупателей закладных. Приобретение ими закладных за реальные деньги становится понятным только с учетом знания «правил игры», установленных законом, согласно которым объем эмиссии размещаемых ими ценных бумаг отдельных типов должен строго соответствовать общему объему имеющегося у них обеспечения по каждому виду закладных. Стандартная схема замещения закладных «живыми» деньгами на вторичном рынке приведена на рис. 1.6.

Рис. 1.5. Организация ипотечного кредитования

Рис. 1.6. Замещение закладных «живыми» деньгами на вторичном рынке

Эмитент ипотечных ценных бумаг обеспечивает свои экономические интересы, сохраняя за собой часть дохода, получаемого от заемщика в виде платы за кредит и удержанной банком-кредитором маржи, с одной стороны и доходом, объявленным к получению инвесторами по ценным бумагам эмитента, — с другой. В то же время, несмотря на наличие между заемщиком уже двух профессиональных посредников, удерживающих в свою пользу часть дохода от ипотечного кредитования, итоговый процент дохода, который предлагается держателям ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость, остается относительно высоким и привлекательным для инвесторов. Дополнительным стимулом, побуждающим инвесторов приобретать ценные ипотечные бумаги, является их высокая надежность, ведь обеспечение по таким ценным бумагам двойное: как ипотечные кредиты, входящие в пул, так и объекты залога по ним.

Таким образом, главная цель эмиссии ипотечных ценных бумаг — качественное преобразование множества уникальных закладных (удостоверяющих факт залога конкретного объекта по конкретному кредитному договору) в более простые и понятные для обычных инвесторов инструменты, которыми являются, как правило, облигации с фиксированным процентом. В этом заключено принципиальное отличие вторичного рынка ипотечного кредитования от первичного.

Вторичный рынок позволяет кредитору-залогодержателю продать закладные вторичному кредитору, обменять их на ценные бумаги, обеспеченные закладными, либо на стрипы. Остановимся на каждом инструменте.

Программы по продаже закладных предоставляют кредитору возможность быстро и выгодно продать новые или частично амортизированные закладные. Сделки в наличных деньгах обеспечивают высокую ликвидность. Оплата производится в течение двух-трех рабочих дней после заключения сделки на покупку закладной и ее перехода в собственность эмитента. Быстрота такой операции защищает банк-кредитор от нестабильности рынка и дает ему возможность увеличить доходы от закладной.

Вместо продажи закладных банки могут объединить однотипные закладные в пул и обменять на ипотечные ценные бумаги, выпускаемые эмитентом. Полученные путем обмена пула закладных ипотечные ценные бумаги банки могут сохранить в собственном инвестиционном портфеле либо продать или заложить другому инвестору. Ипотечная ценная бумага является инвестиционным инструментом, который представляет процент в пуле закладных. Ежемесячные платежи по основной части долга, приходящие от заемщиков, передаются инвестору ипотечных ценных бумаг с определенным процентом. С помощью таких ценных бумаг банки могут получать комиссионные по обслуживанию независимо от того, держат ли они ее в своем портфеле или продают.

Стрипы позволяют разделить основную часть кредита и проценты с пула закладных в независимые ценные бумаги. Основная часть долга и проценты по кредиту разделяются и переходят различным держателям ценных бумаг в неравных пропорциях. Стрипы обеспечиваются ценными бумагами, однако они более восприимчивы к досрочному погашению и изменению процентной ставки.

Компании-эмитенты выпускают ипотечные ценные бумаги в обмен на пул закладных на основании заключенного соглашения, которое предполагает либо добровольную, либо принудительную поставку закладных.

При принудительной поставке кредиты покупаются с учетом объявленного дохода, комиссионные по таким обязательствам обычно не платятся. По обязательству с принудительной поставкой необходимо передать ипотечные кредиты в определенный период времени. Обычно предлагаются 30-, 60-, 90-дневные обязательства с принудительной поставкой.

По обязательству с добровольной поставкой предоставляется обычно 180 дней для того, чтобы передать ипотечные кредиты, хотя этот срок в определенных случаях может быть продлен еще на 180 дней. Обязательства с добровольной поставкой (опционные обязательства) обязывают компанию-эмитента приобрести ипотечные кредиты на определенную сумму, но не обязывают ипотечные банки или компании продавать их. Доход объявляется тогда, когда опционное обязательство конвертируется в обязательство с принудительной поставкой. Объединенный срок обоих обязательств может доходить до 14 месяцев.

Первичный и вторичный рынок закладных

Первичный рынок закладных – сегмент общего кредитно-финансового рынка, непосредственно охватывающий деятельность ипотечных банков и иных финансовых институтов по кредитованию конкретных ЮЛ и ФЛ под залог конкретных объектов недвижимости. Первичный рынок состоит из кредиторов, которые предоставляют заемный капитал, и заемщиков, которые приобретают недвижимость для инвестирования (в т.ч. для собственного проживания) или использования в коммерческой деятельности. Эти участники являются основными субъектами рынка ипотеки.

Основным инструментом, посредством которого строятся отношения между субъектами первичного рынка, является кредитный договор (закладная). По российскому законодательству закладная является именной ценной бумагой, подлежит государственной регистрации и, как бы, дополняет кредитный договор (договор об ипотеке). Поэтому по российским нормам сам кредитный договор не является собственно закладной, а в закладной необходимо указывать тот кредитный договор в обеспечение обязательств по которому выдана закладная.

На отношения между заемщиком и ипотечным банком, а соответственно и на тип займа и форму закладной, могут влиять общий социальный статус и имущественное положение клиента, специфика закладываемой недвижимости, размер кредита, общая ситуация на рынке ссудного капитала, ее прогноз на перспективу и ряд других факторов. Но несмотря на возможные различия в виде и типе закладной и ее условиях, для оформления любой закладной применяется стандартная общая схема (рис. 5).

Схема оформления закладной и выпуска ее на первичный рынок

Андеррайтинг (принятие решения о предоставлении кредита) включает сбор и проверку данных о финансовом положении заемщика и последующее использование этой информации в выработке решения относительно предоставления кредита или отказа в его предоставлении. Т.о., принятию решения о предоставлении заемщику кредита под залог недвижимого имущества предшествует оценка платежеспособности заемщика, базирующаяся на основополагающих критериях его кредитоспособности: стабильность финансового положения; размер текущих расходов и доходов; кредитные источники.

Максимально допустимое соотношение между размером кредита и стоимостью недвижимости по закладной зависит еще и от: типа закладной (определяемый способом кредитования), статуса заемщика, наличия дополнительного финансирования, а также статуса жилища. Обычно максимальное соотношение колеблется в пределах 75-90 % в зависимости от вида закладной.

Вторичный рынок ипотеки – это сегмент общего кредитно-финансового рынка, в котором происходит формирование совокупного портфеля ипотечной системы за счет трансформации персонифицированных закладных в обезличенные доходные бумаги и размещение их среди инвесторов.

В самом широком смысле вторичный рынок закладных охватывает процесс купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке. Главная экономическая задача вторичного рынка – обеспечить первичных кредиторов возможностью продать первичную закладную, а на полученные средства предоставить другой кредит на первичном рынке. Вторичный рынок закладных выполняет также функцию перераспределения капитала из более богатых районов в районы, испытывающие недостаток кредитных ресурсов.

Основными субъектами вторичного рынка закладных являются:

§ ипотечные банки и другие кредитно-финансовые учреждения, специализирующиеся на выдаче ипотечных кредитов;

§ эмиссионно-финансовые корпорации (ЭФК), обеспечивающие скупку первичных закладных у банков, эмиссию взамен их различных ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость;

§ инвесторы в лице коммерческих банков, пенсионных фондов, страховых компаний, граждан и т.п., приобретающих у ЭФК ценные бумаги за реальные деньги.

Главная цель эмиссии новых ценных бумаг — качественное преобразование профессионально ориентированных и сложных инструментов – первичных закладных, в более простые и понятные для обычных инвесторов инструменты, которыми являются, как правило, облигации с фиксированным процентом. В этом заключено принципиальное отличие вторичного рынка ипотеки от первичного.

Вторичный рынок позволяет залогодержателю продать закладные за наличные деньги, обменять их на ценные бумаги, обеспеченные закладными, либо обменять их на стрипы.

Стрипы позволяют разделить основную часть кредита и проценты с пула закладных в независимые ценные бумаги. Основная часть и проценты на закладные «разделяются» и переходят различным держателям ценных бумаг в неравных пропорциях. Стрипы обеспечиваются ценными бумагами, однако они более восприимчивы к досрочному погашению и изменению процентной ставки.

Первичный и вторичный рынок ипотечных кредитов

Ипотечный рынок имеет двухуровневый характер, что позволяет условно выделить первичный и вторичный рынки ипотечных кредитов.
На первичном рынке, по существу, происходит, реализация экономических интересов участников ипотечных отношений. Должники в качестве исполнения обеспечения разного рода обязательств предоставляют кредиторам в залог недвижимое имущество.
Первичный рынок — сегмент ипотечного рынка, охватывающий всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие обязательственные отношения, при которых должник (залогодатель) в качестве способа исполнения обязательства предоставляет, а кредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество. Субъекты и инструменты первичного рынка ипотечных кредитов, реализацией которых в большинстве случаев исчерпываются потребности должника в его взаимоотношениях с ипотечной системой, показаны на рисунке:
Реализация в единичном или значительном числе двусторонних отношений банка с заемщиком при соответствующем наполнении кредитного портфеля является одной из сторон обеспечения успешной деятельности на ипотечном рынке.
По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе:
1. Земельные участки, за исключением указанных в статье 63 Федерального закона «Об ипотеке» земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) и личных подсобных хозяйств, а также части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами.
2. Предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности.
3. Жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.
4. Дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения.
5. Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
6. Объекты незавершенного строительства недвижимого имущества, возводимого на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законодательством РФ порядке.
7. Право арендатора по договору об аренде недвижимого имущества (право аренды) с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное.
Важной стороной деятельности банка является возобновление кредитных ресурсов, которые он был готов выдавать в виде новых долгосрочных ипотечных кредитов очередным заемщикам. Эту, как утверждают специалисты, чрезвычайно актуальную задачу выполняет вторичный рынок ипотечных кредитов — сегмент ипб-течного рынка, в котором происходит мобилизация кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные доходные ^бумаги (облигации) и размещение их среди долгосрочных инвесторов. Для решения этой задачи организуется деятельность вторичного рынка.
Вторичный рынок ипотечных кредитов — сегмент ипотечного рынка, в котором происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации персонифицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные доходные бумаги (облигации) и размещение их среди долгосрочных инвесторов. Субъекты и инструменты вторичного рынка ипотечных кредитов показаны на рисунке:
Вторичный рынок ипотечных кредитов является связующим звеном между инвестором и кредиторами на первичном ипотечном рынке, обеспечивая аккумуляцию денежных средств и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты.
Банк не может уступить свои права по ипотеке. Но уступка залогодержателем прав по договору об ипотеке лицу действительна, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному ипотекой. Иначе говоря, ипотека всегда следует за кредитом. Закладная упрощает передачу прав по рассмотренным правоотношениям. Являясь оборотоспособной ценной бумагой, закладная передается путем совершения очередной передаточной надписи (требуется лишь последующая государственная регистрация передачи). Удобство закладной состоит еще в том, что она сама может быть предметом залога.
Стимулирование операций на вторичном рынке ипотечных жилищных кредитов предполагает такие операции банков, как выдача поручительств за заемщиков по переуступаемым кредитам и доверительное управление правами требования по ипотечным кредитам. В настоящее время эти операции не включены в круг банковских операций, что служит серьезным ограничением для их применения на практике. В этой связи заслуживает внимания проблема снижения стоимости кредита для заемщиков.
По теме:
Ипотека
История ипотеки в европейских странах
История залога (ипотеки) в России
Основные вехи развития ипотеки в России в XIX веке
Основные вехи развития ипотеки в России в начале XX века:
Ипотека в России Советский период
Основные вехи развития ипотеки в постсоветский период
Развитие жилищного кредитования в современной России
Современная кредитная система России
Условия возникновения ипотечных отношений
Основные проблемы развития ипотечного кредитования в России
Структура ипотечного рынка
Модели функционирования ипотечного кредитования в России
Разновидности ипотечного кредита
Схемы покупки жилья в рассрочку в Москве
Первичный и вторичный рынок ипотечных кредитов
Роль ипотечного кредитования в современной рыночной экономике

В случае ипотечного кризиса 3 500 000 россиян могут оказаться на улице

В начале октября глава Сбербанка Герман Греф пообещал президенту Владимиру Путину понизить ипотечную ставку. Новость широко анонсировали, показали по всем федеральным каналам. Но на деле Сбербанк буквально на прошлой неделе поднял ставки по ипотеке. Цены на рынке жилья падают, застройщики с трудом распродают квадратные метры. А людям всё сложнее рассчитываться по ипотечным кредитам. Похоже, что ипотечный кризис грозит России в 2019 году.

Рынок ипотечного кредитования бьёт все рекорды. По оценкам аналитиков, у крупных банков рост в этом сегменте доходит до 70% и более. Но стоит ли радоваться надуванию ипотечного пузыря, который однажды может лопнуть? Масштабный ипотечный кризис в России может стать причиной не только серьёзных экономических потрясений, но и оставить бездомными миллионы людей.

На сегодня около 30% всего жилья в стране приобретается с помощью ипотеки. Более того, в последнее время банки стали максимально лояльно относиться к финансовой состоятельности заёмщиков. Чего только стоит тот факт, что нынче взять ипотечный кредит можно, имея на руках даже менее 20% от стоимости квартиры.

По данным ЦБ, в конце 2016 года доля ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом (менее 20%) составляла всего 6,8%. Летом 2017-го она уже вплотную приблизилась к 29%. Сейчас наверняка цифра ещё больше.

Всё это очень напоминает ситуацию, сложившуюся в США в начале 2000-х годов. Тогда американские банки вовсе снизили первоначальный взнос до нуля, начав раздавать ипотечные кредиты чуть ли не всем желающим. Американцы шутили: пошёл за хлебом, а вернулся домовладельцем. Тем более от желающих взять кредит не было отбоя – цены на недвижимость росли такими темпами, что вкладываться в жильё решили все, у кого завалялась лишняя тысяча долларов. Крах наступил в 2006 году. Цены на недвижимость внезапно обрушились. Тут и выяснилось, что многие незадачливые инвесторы не могут обслуживать свои зай­мы. Банки остались без денег. Последствия того кризиса мировая финансовая система расхлёбывает до сих пор.

Впрочем, всё это может показаться лёгкой разминкой по сравнению с тем, что будет, если надувающийся ипотечный пузырь лопнет в России.

Нечем платить

«Количество заёмщиков, имеющих ипотечные кредиты, достаточно большое, если не сказать огромное. И с каждым годом также увеличивается количество граждан-банкротов. На конец мая 2018 года ими оказались 65,9 тыс. человек – в 2 раза больше, чем годом раньше. И это не связано ни с каким кризисом», – рассуждает замгенерального директора агентства недвижимости «ВАМКНАМ» Елена Набокова.

То есть денег у людей становится заметно меньше, что бы там ни говорили в правительстве о «беспрецедентном» росте доходов. По факту уже сейчас среднестатистический российский ипотечник – это человек, балансирующий на черте бедности. По данным «Дом.рф», средний совокупный доход семьи ипотечника составляет нынче 80,5 тыс. рублей. Однако эксперты напоминают, что в данном случае статистика сильно улучшается за счёт богатых регионов типа Москвы и Санкт-Петербурга. «Если посмотреть статистику по Центральному федеральному округу (без Москвы и Московской области), куда входят регионы с разным уровнем развития, то средний доход семьи заёмщиков составит 57 тыс. рублей, то есть по 28,5 тыс. рублей в месяц на человека», – констатирует управляющий партнёр компании «Метриум» (участник партнёрской сети CBRE) Мария Литинецкая. При этом, по данным того же «Дом.рф», средний ежемесячный платёж по ипотеке в ЦФО составляет 15,6 тыс. рублей, то есть порядка 27% от всего дохода семьи. Это много. Проще говоря, если колбаса в магазине подорожает ещё немного, подавляющему большинству заёмщиков ипотеку оплачивать будет просто не из чего.

По теме823

Защитить информацию на своем смартфоне в случае его кражи можно, установив разблокировку по биометрическим данным и с помощью сложных кодов. Кроме того, современные устройства поддерживают функцию дистанционной блокировки и уничтожения информации на них.

«Средний российский заёмщик живёт бедно. Это значит, что при росте цен на товары и услуги, при повышении фискальной нагрузки и других сборов положение граждан может существенно ухудшиться, – рассуждает Мария Литинецкая. – Выплаты ипотечного кредита могут прекратиться, если доход перестанет обеспечивать потребности в еде и одежде, и, надо признать, до этого уровня осталось недалеко». Когда грянет кризис, цены на недвижимость значительно упадут. Банки будут распродавать недвижимость должников. Продажи у застройщиков встанут окончательно. Так что в итоге банки вывалят на рынок не только квартиры должников-ипотечников, но и миллионы квадратных метров обанкротившихся девелоперов.

Вон из квартир!

Конечно, 100 или 500 обанкротившихся заёмщиков не сделают погоды на рынке, но количество однажды может перейти в качество. При среднем размере кредита в 1,7 млн рублей общее количество ипотечников в России оценивается примерно в 3,5 млн человек. Что произойдёт, если даже десятая часть из них не сможет обслуживать свой долг?

Катастрофа. Причём не только экономическая, но и социальная. Во-первых, банки начнут массово отбирать квартиры. «С выселением людей проблем нет. Правило, по которому нельзя выселять из единственной квартиры, на ипотечную недвижимость не распространяется. Если квартира находится в залоге у банка, выселять могут по закону, даже несмотря на наличие малолетних детей. Иначе бы ипотека смысла не имела», – констатирует директор по сопровождению бизнеса «Century 21 Россия» Юрий Шаранов. Так что рассчитывать на суд бесполезно.

Однако вряд ли многие согласятся добровольно стать бомжами. Тут, кстати, сыграет роль психология граждан – многие всё ещё не понимают, что купленная в ипотеку квартира до погашения кредита принадлежит банку. Вспомнить хотя бы валютных ипотечников, отказывавшихся выселяться из «своего» жилья. Однако тех было не много, а если угроза идти ночевать под мостом замаячит перед сотнями тысяч россиян? Как они поведут себя и что будут делать власти?

«Скорее всего власти начнут принимать меры, – рассуждает Мария Литинецкая. – В любом случае рассчитывать на поддержку государства не стоит, потому что оно не заинтересовано в тратах на социальную помощь. Даже если будет продекларирована готовность помогать заёмщикам, попавшим в сложную ситуацию, это не значит, что на практике ипотечник сможет легко воспользоваться предоставленными гарантиями».

Ситуация осложняется ещё и тем, что в этом случае средства придётся брать из бюджета, в котором денег на это может просто не оказаться. «Будет ли государство помогать в такой ситуации – этого сказать никто не может. Скорее всего нет, – считает Юрий Шаранов. – Ведь для этого государству придётся взять деньги из бюджета и отдать их тому, у кого занимали банки. А денег у государства столько просто нет».

Греф что-то подозревает

Усугубится проблема тем, что, даже отдав квартиру банку, заёмщик может остаться должен. Это в США кредитор может сообщить банку, оставить ключи от дома в почтовом ящике и спокойно уехать на все четыре стороны. Так во время ипотечного кризиса поступили тысячи американцев. Залог возвращён банку – значит они ничего не должны. Иное дело у нас.

Дело в том, что у нас заёмщик берёт в долг не саму квартиру, а определённую сумму на её покупку, которую он обязан вернуть. После выселения должника банк выставляет квартиру на аукцион, вот только продаётся такое жильё по цене сильно ниже рыночной. «Банк продаёт с торгов квартиру – погашает обязательства должника. В случае если вырученных денежных средств от продажи квартиры недостаточно для погашения долга заёмщика, банк вправе подать иск для взыскания с должника оставшейся суммы долга», – напоминает руководитель группы ипотечного кредитования ГК «Гранель» Юлия Судакова.

Кстати, следует учесть ещё одно обстоятельство – а что если цены на недвижимость начнут падать? А это вполне возможно. Эксперты не раз говорили, что квартирный рынок перегрет и фантастическая стоимость квадратного метра объясняется исключительно искусственными мерами. В особенности это касается крупных городов, где многие ипотечники приобретали жильё именно с инвестиционной целью. Что будет, если купленная в ипотеку с целью заработка квартира подешевеет на треть? Наверняка многие задумаются, стоит ли платить за неё дальше. А у кого-то, как уже говорилось, просто может не оказаться на это денег.

В этой связи весьма недву­смысленно выглядит объявленное Сбербанком на прошлой неделе повышение ставок по ипотеке. Официально никто из банкиров сегодня не признаёт даже косвенные признаки наличия на рынке ипотечного пузыря. Однако реальные дела говорят сами за себя. Так, с 22 октября ставки по ипотечным кредитам в Сбере выросли на 0,4 п.п. практически по всем продуктам банка. Снизился и единый дисконт для зарплатных клиентов – раньше он составлял 0,3–0,5 п.п., теперь же зафиксирован на уровне 0,3 п.п. На этом фоне весьма примечательно выглядит то, что ещё в начале октября на встрече с президентом Владимиром Путиным глава Сбербанка Герман Греф заявлял прямо противоположное, обещая до конца года, как уже сказано выше, снизить ставки по ипотеке. Что ж, одно дело обещания на публику, а другое – реальная жизнь.

СПРАВКА

По данным Объединённого кредитного бюро (ОКБ), в 2018 году было выдано 586,40 тыс. ипотечных кредитов на сумму более 1,16 трлн рублей. В прошлом году банки выдали 378,32 тыс. кредитов на сумму 698,09 млрд рублей. Ипотечный портфель российских банков составляет 5,95 трлн рублей, количество заёмщиков оценивается в 3,5 млн человек.

Тысячи ипотечников в Москве могут потерять квартиры

Тысячи ипотечников в Москве могут потерять квартиры

Общий объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам в России по итогам прошлого года составил 72 миллиарда рублей, причем подавляющая часть долгов приходится на столицу. На московских заемщиков приходится 12,8 миллиардов проблемных ипотечных кредитов.

Коллекторское агентство «Долговой Консультант» на основе данных Росстата, Минстроя РФ и Банка России посчитало количество проблемных ипотечных квартир в стране — их число оценивается в 21-24,7 тысячи.

В Москве ипотечный кредитный портфель вырос за год на 30%, и составил 917 миллиардов рублей. Объем просроченной задолженности хотя и незначительно уменьшился, но все равно составляет колоссальные по российских меркам 12,8 миллиардов рублей. По этому показателю Москва лидирует с большим отрывом.

В коллекторском агентстве «Долговой Консультант» считают, что объем проблемных ипотечных квартир уже начинает оказывать влияние на ценообразование на вторичном рынке жилья.

«За год в Москве было выдано ипотечных кредитов на 385 млрд рублей, на которые было приобретено порядка 90 тысяч объектов, В итоге цифра задолженности находится в районе 3% от суммы всех кредитов, или от 2 до 3 тысячи объектов, за который заемщики платить не в состоянии», — комментирует АБН член Российской гильдии риелторов, эксперт рынка недвижимости Константин Барсуков.

И хотя на первый взгляд цифра кажется громадной, по факту это очень маленькая величина в сравнении с объемом рынка, поэтому вряд ли можно говорить о серьезных последствиях, уверен эксперт.

Как подчеркивает Константин Барсуков, даже если банки начнут массово изымать квартиры у задолжавших по ипотеке москвичей и продавать по ценам ниже среднего, то никакого давления на ценообразование на вторичном рынке ждать не приходится.

С ним соглашается управляющий партнер Kingsland Денис Евсеев, обращающий внимание на опыт предыдущих кризисов на рынке ипотечного кредитования.

«Сейчас к рынку ипотеки обращено пристальное внимание. Есть понимание, как не допустить кризиса. Массового изъятия квартир в Москве и продажи их на рынке вторичной недвижимости ждать не стоит, для банков такое решение означает рубить сук, на которым они сидят. Они не заинтересованы забирать жилье и продавать его дешевле на торгах», — считает собеседник АБН из Kingsland.

Но многое в решении проблем просрочки зависит не от банка, а от должника, добавляет Константин Барсуков. По мнению эксперта рынка недвижимости, банку нужно зарабатывать на процентах, он не заинтересован продавать квартиру с дисконтом.

«Вся позиция по изъятию идет от должника. Нормальный должник, когда понимает, что просрочена задолженность и нужно что-то делать, идет в банк для решения вопросов до момента изъятия. Как вариант, можно продать квартиру на свободном рынке по нормальной цене и погасить долг перед банком. Кроме того, у заемщика есть право на ипотечные каникулы на полгода», — называет варианты решения проблемы без изъятия член Российской гильдии риелторов.

Продажа с торгов уже последнее дело, когда все возможные варианты были попробованы и ничего не получилось, так как продажа недвижимости с торгов всегда происходит ниже рынка.

«Жить стало очень хреново»

По подсчетам ипотечного регулятора «Дом.рф», в период с января по июль 2018-го в России выдали около 785 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму свыше полутора триллионов рублей. Рекорд выдачи, установленный в 2017-м, — два триллиона рублей, может быть побит уже к концу сентября. Россияне осмелели и стали брать очень много ипотеки. И чем больше берут — тем больше жалоб, что выплатить кредит на жилье невозможно.

Как в рабстве

В середине августа на всю страну прогремела история трех братьев из Челябинской области, которые получили ипотеку по наследству от матери. Женщина умерла, оставив детям, старшему из которых всего 13 лет, квартиру и огромный долг. Отец мальчиков платить не мог — дохода охранника с трудом хватало на еду и одежду. В итоге братья чуть не оказались на улице, но в дело вмешалась уполномоченная по правам человека в Челябинской области Маргарита Павлова, СМИ подняли шумиху, и суд сжалился — снизил сумму долга до семи с лишним тысяч рублей. Проблема разрешилась сама собой.

Еще одно ипотечное чудо произошло в Иваново — местный житель обратился на прямую линию с президентом Владимиром Путиным, задав вопрос о сокращении ипотечных ставок для многодетных семей, и через три часа банк понизил ему ставку с 13-ти до 9,5 процента.

Таких случаев единицы, а ипотечников, испытывающих финансовые и, как следствие, психологические трудности, — миллионы. Интернет-форумы забиты темами «Банк забирает ипотечную квартиру», «Проблема с выплатой кредита», «Ипотека при потере работы» и другими подобными.

«Добрый день! Подскажите, что делать в моей непростой ситуации. Перед Новым годом неожиданно меня уволили. Имею несовершеннолетнего ребенка на руках, воспитываю одна. Если на январский платеж по ипотеке еще наскребла, то февральский жду с тревогой. С работой, как понимаете, пока по нулям. Сижу постоянно на сайтах, обновляю резюме, езжу на собеседования, но пока никак. Что мне делать?» — пишет одна из пользовательниц банковского форума Banki.ru

«Меня давит не материально, а психологически. Материально — да, конечно, мы поужасались, но это ничего. Тут скорее просто осознание огромного долга висит в голове. Это ужас!» — жалуется аноним на женском форуме Woman.ru. Вообще большинство «плачущих» ипотечников — женщины. Мужчины склонны не изливать душу, а критиковать: власть и банки — за высокие ставки по кредитам, себе подобных — за неправильные финансовые стратегии.

«Уже пожалела сто раз, что взяла ипотеку. Последние четыре года только и думала о том, как заработать, в итоге ни личной жизни, ни детей, ни мужей, ни отдыха, а только постоянная усталость от жизни», — в той же теме откровенничает Светлана.

«Несколько лет назад, еще находясь в браке, мы с бывшим мужем взяли ипотечный кредит, к сожалению, вскоре развелись, я продолжаю жить в этой квартире и самостоятельно платить этот кредит, хотя бывший муж впоследствии также претендует на эту жилплощадь, — пишет на психологическом форуме b17.ru пользователь Кораблик. — Проблема в том, что вся моя зарплата полностью уходит на этот кредит, и если я не подрабатываю, то ухожу в долги, мне не на что даже купить еды. У меня двое детей 14 лет и 1,7. Второй ребенок от другого мужчины, который очень ненадежный, то живет с нами, то не живет, то есть рассчитывать на него я не могу. Вся эта ситуация вводит меня в депрессию, уныние, я ничего не хочу делать».

«Прошлой осенью купила квартиру в новостройке (дом еще не сдан) в ипотеку, на 15 лет. Думала, буду счастлива, что наконец-то буду жить своей жизнью. Но вот уже скоро год, как я плачу ипотеку, и меня накрывает, — жалуется аноним на форуме портала Mail.ru. — Депрессия страшная, никакой радости. Чтобы побыстрее погасить долг, взяла еще подработку. В итоге — денег нет, работы полно, личного времени нет, во всем себя ограничиваю, в отпуск не еду никуда, чтобы только побыстрее расплатиться. Давит на меня этот кредит. Причем, умом я понимаю, что ежемесячный платеж относительно небольшой, что я всегда заработаю… Но ничего не могу с собой поделать, это стало похоже на одержимость, быстрее расплатиться и жить спокойно».

Быстрее, больше, глупее

В июле 2018-го, по предварительной оценке «Дом.рф» и FrankRG, в России выдано ипотечных кредитов на 245-255 миллиардов рублей. Это на 60 процентов выше показателя за июль 2017 года. Всего за семь месяцев 2018-го в стране выдано около 785 тысяч жилищных кредитов на сумму более 1,55 триллиона рублей. Объем выдачи ипотеки за январь-июль выше, чем показатели за весь 2016 год (1,47 триллиона рублей).

На фоне падения ставок и смягчения требований к заемщикам все чаще ипотеку оформляют молодые люди и пенсионеры — это те категории, которые еще пару лет назад с трудом могли взять кредит на покупку электрочайника. А по итогам первого полугодия 2018-го российские банки выдали заемщикам в возрасте 60 лет и старше ипотечных кредитов почти на 21 миллиард рублей (данные «Объединенного кредитного бюро», ОКБ). Всего пенсионеры за шесть месяцев получили более 14 тысяч кредитов на покупку жилья — на 58 процентов больше, чем в первом полугодии 2017-го.

Вообще банки, по наблюдениям ОКБ, стали добрее — выносят положительные решения по 75 процентам заявлений на ипотеку. Год назад этот показатель не дотягивал и до 50 процентов.

Эта статистика не могла бы не радовать, но резкое увеличение объемов выдачи кредитов происходит в невнятных общеэкономических условиях и на фоне слабого, если не отсутствующего роста зарплат граждан: по данным HeadHunter, совокупный доход работников в Москве и Московской области продемонстрировал нулевую динамику в первом полугодии 2018-го, а в Санкт-Петербурге и Ленинградской области он вовсе уменьшился на 2 процента. В остальных регионах был зафиксирован небольшой рост доходов. У Росстата другие данные: номинальные зарплаты россиян в первом полугодии увеличились на 11,5 процента, а реальные — на 9 процентов. Расхождение в показателях объясняется тем, что HeadHunter не учитывает зарплаты в госсекторе.

Ипотечный портфель банков, между тем, к 1 июля превысил 5,9 триллиона рублей. «Такой рост не вызывает опасений в условиях роста востребованности ипотеки как основного способа улучшения жилищных условий, — отмечается в материалах «Дом.рф». — Качество ипотечного портфеля остается на высоком уровне: просроченная задолженность 90+ (кредиты, просроченные на 90 и более дней) составляет 2,08 процента по сравнению с просрочкой по неипотечным кредитам в 10,1 процента».

Невыученный урок

Судя по последним опросам общественного мнения, россиянам ипотека не особо и нужна: ВЦИОМ выяснил, что 72 процента граждан удовлетворены своими жилищными условиями. Лишь каждый четвертый россиянин (23 процента) в ближайшие пять лет собирается приобрести жилье, из них менее половины — 44 процента — планируют взять ипотечный кредит.

Ранее исследование фонда «Общественное мнение» показало, что большинство жителей России не готовы брать ипотеку даже при условии низкой ставки: не рассматривает оформление кредита на жилье в принципе 71 процент россиян, еще 19 процентов допускают такую возможность, семь процентов выплачивают или уже выплатили жилищный займ, три процента затруднились ответить.

Как тогда объяснить бешеную ипотечную активность граждан в 2018-м? Директор Института проблем глобализации Михаил Делягин в середине августа заявил: прирост объема кредитов физическим лицам связан с отчаянием. «Люди во время кризиса не брали кредитов, но, похоже, отчаялись ждать улучшения ситуации, — отметил эксперт. — В целом это признак снижения уровня жизни, потому что у нас проявился огромный слой людей, которые без кредита не могут дотянуть до получки даже при наличии регулярной работы». Впрочем, добавил он, помимо отсутствия надежды на экономический рост у населения, скачок спроса на ипотеку объясняется и смягчившимися условиями по жилищным кредитам.

В последнее время в связи с бурным развитием жилищного кредитования в России все чаще вспоминают ипотечный кризис в США: тогда доля просроченных кредитов резко возросла, за пару лет более миллиона объектов недвижимости, приобретенных безответственными заемщиками, были отчуждены в пользу банков. Дело закончилось крахом ипотечного рынка и обвалом рынка ценных бумаг (и мировым финансовым кризисом).

Пророчить такой же сценарий России пока нет оснований, но тревога нарастает, а описания частных ипотечных кризисов вышибают слезу у особо чувствительных. «Жить стало очень хреново, — пишет Маша на форуме Woman.ru. — Приходится считать копейки и донашивать старые вещи. Страх, что тебя уволят, сократят и так далее. Страх, что вообще не доживешь до последнего платежа никогда». Сильное заявление — но проверять мы его, конечно, не будем.

Как изменялась ставка по ипотеке в России

Состояние ипотечного рынка недвижимости зависит от экономической обстановки в государстве. На фоне последних событий в стране интересно проследить за тенденцией изменения ставки по ипотеке с момента образования кредитного рынка недвижимости до настоящего времени.

В России развитие ипотечного рынка началось относительно недавно: в 1997 году было создано Агентство по ипотечному кредитованию, а в следующем году был принят главный документ этой области — «Закон об ипотеке». За первый год работы было выдано всего 150 сертификатов на ипотеку. Они выдавались под такие условия: сумма в валюте, а ставка — 10% годовых.

До середины 2000 годов развитие ипотечного рынка происходило медленно. Условия кредитования были такими, что только очень обеспеченные люди могли воспользоваться таким предложением. Максимальная ипотечная ставка была установлена в 1999 году — 35% годовых при сроке кредитования всего 5 лет. Но уже в 2000 году ставка снизилась на 5%, а период погашения был увеличен до 10 лет. Кредиты выдавались только в долларах США. Интересно, что за целый год работы в одном ипотечном агентстве было совершено только 17 сделок.

Настоящий бум развития ипотечного рынка начался с 2005 года, когда была принята новая редакция Жилищного кодекса. Также этому поспособствовало снижение ставки рефинансирования и уровня инфляции. Началась настоящая рыночная конкуренция. В погоне за каждым клиентом начали снижаться ставки по кредитам. На начало 2006 года средневзвешенная ставка в рублях составила 14,9%, а валюте — 11,8%. Общий объем кредитования в долларах и рублях был примерно одинаковый. Всего в 2005 году было предоставлено ипотечных займов на 56 миллиардов рублей.

Систематическое снижение ставок по кредитам наблюдалось несколько лет, вплоть до лета 2008 года. К этому моменту ставки составили 12,4% и 10,9% годовых в рублях и валюте соответственно. Кризис 2008 года затормозил развитие ипотечного рынка. В те годы прекратили свою деятельность или свернули ипотечные проекты многие финансовые структуры, не имеющие доступа к долгосрочному кредитованию. Это обусловило рост ставок по кредитам. Пик повышения пришелся на май 2009 года: 14,9% в рублях и 13,8% в валюте. В 2009 году было совершено рекордно низкое количество сделок по ипотеке.

Постепенно кризис отступал, и в декабре 2011 года ставка по валюте уже составляла 9,8%, а в рублях — 11,4% годовых. Эти показатели стали минимальными за последние годы. После этого времени наблюдается только рост ипотечных ставок. Так, в конце 2014 года средневзвешенная ставка по стране составила 12,7% годовых.

Переломный момент наступил с 16 декабря 2014 года, когда Центробанком РФ было принято решение о повышении ключевой ставки до 17%. Это привело к незамедлительному росту ипотечной ставки до 17-20%.

Такие условия кредитования, конечно, не могут не затормозить развитие ипотеки. Покупка недвижимости становится практически нереальной. На данный момент правительством разрабатывается ряд мер по преодолению кризиса на рынке недвижимости. К примеру, было принято решение выделить 20 миллиардов рублей на обеспечение процентных ставок банкам. Это позволит кредитным учреждениям выдавать ипотеку населению для приобретения жилья в новостройках под 13% годовых. Таким образом власти рассчитывают поддержать и застройщиков.

Однако эти льготные условия будут доступны далеко не всем. В правительстве высказались за то, что под 13% можно выдавать кредиты только на покупку единственного жилья эконом-класса или для увеличения жилплощади в связи с рождением двух или более детей.

Спрогнозировать, что дальше будет происходить с ипотекой в 2015 году очень сложно. Скорее всего, ключевая ставка продолжит снижение (на данный момент ее значение уже снижено с 17 до 15%). Этот факт должен будет отразиться и на понижении ставок по кредитам. Но для значительных улучшений потребуется стабилизация макроэкономической ситуации в стране, а это возможно только при повышении цен на нефть, отмене санкций и укреплении российского рубля.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *