Схема ипотечного кредитования

Содержание

Ипотечные кредиты и их класификация

Приветствуем! Сегодня подробно поговорим про ипотечное кредитование. Вы чем отличаются ипотечные кредиты друг от друга, как работает ипотека в России и рейтинг банков по ипотеке, чтобы вы могли примерно понять, куда стоит подавать заявку.

Ипотека в России

Ипотека на жилье – это форма кредита, при которой обязательно оформляется в залог жилье. При этом принято разделять:

  • Ипотека в силу договора – когда займ на условиях договора кредитования и в залог идет любое одобренное банком жилье после регистрации сделки в Росреестре.
  • Ипотека в силу закона – здесь займ выдается под вновь приобретаемое жилье.

102 ФЗ об ипотеке и залоге недвижимости полностью регулирует все взаимоотношения в этой области. Читайте обзор этого документа с доступными комментариями экспертов у нас на страницах сайта.

Ипотечное кредитование в РФ, вне зависимости от выбранного финансового учреждения, осуществляется на основании определенного механизма.

Схема ипотечного кредитования следующая:

  1. Человек осуществляет выбор подходящей кредитной программы и подготавливает документы для удовлетворения кредитной заявки.
  2. После получения положительного результата по кредитованию, будущему заемщику предоставляется 30-60 дней на выбор недвижимости. Именно эта выбранная недвижимость станет залогом займа.
  3. В этот период заемщик будет вызван в банк на рассмотрение заявки и представленных документов, а также на подписание документов.
  4. После всех регистрационных процессов ипотечного договора и самой недвижимости в Росреестре, заемщику начисляются денежные средства, и он официально становится исполнителем обязательств.
  5. В качестве дополнительной гарантии проведения выплат и во избежание утраты заложенного имущества, финансовое учреждение может обязать заемщика произвести оформление страхового полиса.

В настоящее время по данной схеме кредитуют все современные банки. Каждый из них предлагает большой выбор ипотечных программ. Как правило, чем их больше, тем выше рейтинг банка. Предназначены они для широких слоев населения, многие из них содержат разные льготы.

Несмотря на подобную универсальность, на большое разнообразие программ, ипотечная сфера постоянно развивается. Это происходит благодаря таким факторам, как новые законодательные акты, изменения в сфере законодательства, развитие строительства, субсидирование кредитов со стороны государства.

Виды ипотечных программ

Классификация ипотечных кредитов осуществляется в первую очередь на основании объекта, который заемщик планирует приобрести, а также на основании порядка уплаты взноса и процентных ставок.

Постоянный ипотечный кредит — это стандартная схема оплаты процентов, со стандартными условиями и требованиями к заемщику. Вот самые популярные программы, которые предлагаются современным заемщикам. Каждый жилищный кредит характеризуется своими особенностями и преимуществами. Предварительно опираясь на рейтинг нужно выбрать банк, а потом выбрать оптимальный вариант кредитования из многих предложенных.

Вторичное жилье

Вторичное жилье многих привлекает, так как его можно приобрести по относительно низкой стоимости и нет необходимости проводить капитальный ремонт. На приобретение готового жилья процент рассчитывается с 10% и выше. Размер первоначального взноса в данном случае начинается с 20% и может достигать 80%. Размер процентной ставки рассчитывается строго индивидуально. Она может повышаться на основании таких факторов, как:

  • Клиент не получает заработную плату в банке;
  • Отказ от личного страхования;
  • Отсутствие справок о доходах.

Ипотека на вторичное жилье нами подробно разобрана ранее.

Новостройки

Жилищный кредит на новостройки – это выдача займа на приобретение квартира в новом, строящемся многоквартирном доме. Основным отличием здесь является получение свидетельства на собственность, после чего недвижимость уже считается построенной, более того, считается вторичкой, несмотря на то, что в квартире никто не жил.

Довольно часто возникает ситуация, когда дом уже построен и все акты подписаны, но свидетельство не оформляется. Это особый случай, когда банк не может провести кредитование по новостройкам и по вторичке. Некоторые банки данный период называют «мертвым».

Важно! В это время недвижимость приобретается по предварительно оформленному договору купли-продажи. Опасаться таких схем не стоит, это вполне законно.

Купить новостройку можно тремя основными способами:

  1. По ДДУ, то есть по официальному документу дольщика или инвестора.
  2. По договору уступки. Это вполне законный способ для покупки квартиры не напрямую от застройщика, но у прошлого покупателя по ДДУ.
  3. По договору ЖСК. Подобной схемой пользуются те застройщики, которые имеют проблемы с разрешениями на возведение домов.

Финансовые учреждения при оформлении такой ипотеки, как жилищный кредит на квартиры в новостройках, проверяют надежность застройщика и уровень готовности дома. У каждого банка есть свои требования к данным домам. Есть такие учреждения, которые готовы выдать банковский кредит еще на этапе котлована, иным требуется закрыть нулевой цикл, а есть те, которым достаточно будет показать нулевой цикл.

Важно! В любом случае кредитование первичного жилья – это некоторый риск. В качестве гарантии от непредвиденных ситуаций банк может потребовать дополнительный залог. Читайте наш пост «Ипотека на новостройку», чтобы разобраться в нюансах.

Дом и земля

В современных банках предлагается два вида земельной ипотеки:

  • Это ипотека на земельный участок
  • На покупку земли с последующей целью построить на ней дачу или дом.

В втором случае рассматриваются только ликвидные варианты, то есть предпочтение отдается участкам в коттеджных поселках, а не в лесу у речки. В данной форме кредитования очень важна цель приобретения участка, так как на этом будет выстраиваться само жилищное кредитование – на дачу, на таунхаус и на дом.

Преимущественной особенностью данного кредитования является возможность строить на купленном участке, какие угодно постройки. Кроме того, на такой заем банки могут давать до 30 лет погашения. При данной форме кредитования предусматривается переакредитация.

О том, как купить в ипотеку дом со всеми нюансами вы можете узнать из нашей прошлой статьи.

Комната и доля в квартире

В подобной ситуации на прямых условиях ипотека не дается, так как доля или комната в квартире автоматически подпадает под залог, тогда как другие владельцы и жильцы отказываются от подобного оформления по причине риска полной потери жилья. Не менее важен и тот факт, что стоимость по метражу такой квартиры будет ниже, чем у полноценной квартиры.

Положительный результат по получению кредита можно получить в том случае, если для полного распоряжения жилья как раз не хватает одной комнаты или доли.

Важно! Если приобретается комната-студия, образованная посредством соединения отдельных помещений, предварительно нужно будет убедиться в том, что перепланировка обозначена в техническом паспорте. Подробности того, как оформляется ипотека на комнату можно узнать здесь.

Без первого взноса

Ипотека без первоначального взноса нами подробно разобрана в прошлом посте. Наши эксперты дали 10 советов как её получить.

Даже если у заемщика нет средств на внесение первоначального взноса, на него в обязательном порядке возлагаются обязательства по оплате трат, как:

  • Страховка ипотечного кредита в банке;
  • Регистрация;
  • Сейфинг;
  • Комиссия банка;
  • Оплата услуги риелтора.

Уже на этом этапе сотрудники банка понимают, насколько платежеспособен клиент, как он может жить с кредитом. Зарплата заемщика должна быть достаточно высокой, так как при отсутствии первоначального кредита ежемесячные взносы ипотечного кредитования могут достигать 50% от оплаты труда.

Для ИП и собственников бизнеса

Кредит и ипотеку имеют право взять индивидуальные предприниматели и собственники бизнеса. Данные заемщики расцениваются банками, как более рискованные, так как они не всегда могут гарантировать платежеспособность, поэтому банки кредитуют их неохотно с предоставлением дополнительного пакета документов.

Таким лицам придется к стандартному пакету документов для кредитного, ипотечного займа, нужно приложить бумаг по информационным данным компании, ранее оформленные налоговые декларации, а также свидетельства по управленческой отчетности.

Есть ряд банков, которые рассматривают собственников бизнеса как физических лиц: Сбербанк, Россельхлзбанк и др. В этих банках собственник может предоставить только справку и копию трудовой заверенную другим уполномоченным лицом организации.

Для иностранцев

Недвижимость в России может приобрести житель любой страны. Среди основной массы подобных покупателей можно отметить тех, кто на протяжении многих лет работает на территории РФ. При отсутствии возможности купить квартиру за полную сумму сразу, можно воспользоваться специальной программой «ипотека для иностранных граждан».

Граждане иных государств в процессе оформления кредита должны подготовить стандартный пакет документов, дополненный такими бумагами, как:

  1. Копия паспорта, переведенная и заверенная нотариусом.
  2. Разрешение на работу в России.
  3. Виза, позволяющая пребывать в стране.
  4. Регистрация по месту оформления кредита.

Все документы должны иметь должные сроки давности. До полного истечения их срока должно быть не менее месяца. Наиболее лояльны к иностранцам банки ВТБ 24, Райффайзенбанк и Транскапиталбанк.

По двум документам

Некоторые банки предоставляют услуги по выдаче кредита без необходимости официального трудоустройства. Это кредитование по двум документам – паспорт и водительское удостоверение или снилс.

Основным условием здесь является внесение взноса от 30 до 50% от общей стоимости жилья. Данный вариант кредитования идеально подходит для индивидуальных предпринимателей и собственников бизнеса, которые не всегда могут соблюдать порядок стандартного оформления, то есть предоставить важные документы для получения стандартной ипотеки.

Как правило, ставка по таким замам выше стандартных условий на 0,5% при этом ипотеку может получить даже безработный при определенном умении.

С маткапиталом

На данный момент различается два варианта приобретения жилья в ипотеку по материнскому капиталу:

  1. Стандартная ипотека, где после выдачи происходит погашение ипотеки материнским капиталом.
  2. Ипотека с материнским капиталом как первый взнос.

Технология выплаты кредита в втором случае следующая. Банк выдает сумму полной стоимости недвижимости. После этого заемщику нужно будет срочно обратиться в ПФ и оформить перечисление капитала в финансовое учреждение на погашение ипотечного кредита.

На это уходит в среднем два месяца, в это время нужно будет рассчитываться по полной сумме кредита, причем формула расчета берется стандартная. Как только на счет переводится нужная сумма, платеж автоматически уменьшается, так как банк проводит перерасчет.

Ипотека под залог

Практически каждый из банков предлагает оформление ипотеки под залог. Данная форма кредитования может быть двух основных видов — ломбардная и пол залог покупаемой недвижимости.

В первом случае ипотека выдается под залог имущества, которое уже находится в распоряжении. Второй вариант – это классическая ипотека, когда в качестве залога выступает жилье, приобретаемое по ипотеке. В этом случае кредит выдается под 11%, а под залог находящейся в распоряжении квартиры кредит выдается, если все рассчитать, под 14%.

Среди преимуществ кредитования под залог имеющейся недвижимости можно отметить отсутствие необходимости в постоянных отчетах, а также можно взять в ипотеку такую недвижимость, которую в классических случаях оформить сложнее. Это может быть коммуналка, перепланировка, недострой и так далее.

Под залог обычно оформляется квартира, которая должна соответствовать определенным требованиям. Обязательно наличие всех необходимых инженерных коммуникаций, отсутствие отягощений со стороны иных собственников, как пример, должна быть соответствующая планировка помещения.

Военная ипотека

Это идеальная возможность для военных. Через три года от начала службы они могут подавать заявление на ипотеку. Погашается данный заем из двух источников – накопительная, которая накапливается от ежегодных отчислений оплаты труда военного, и непосредственно кредитная. Чтобы получить заем, военный может служить, как на обязательной, так и на добровольной основе.

Условия по военной ипотеке вы можете узнать в специальном разделе.

Социальная

Ипотечное кредитование на социальной основе – это государственная программа, которую реализуют на уровне субъектов. По сути, это объединение нескольких программ, связанных с поддержкой населения непосредственно от государства. Такая ипотека может быть пяти основных видов:

  1. Ипотека в банках и партнерах АИЖК.
  2. Жилье для российских семей.
  3. Молодая семья.
  4. Региональные субсидии.
  5. Программы поддержки военных и материнский капитал.

Помощь государства при данной форме кредитования может быть равна 10-50% от общей стоимости недвижимости. Многие региональные субсидии могут гасить до 100% от стоимости, а от заемщика потребуется оплачивать только проценты. Молодым семьям государство предлагает погашение 30% от стоимости.

Для получения подобной формы кредита характерны определенные условия – минимальная процентная ставка 7,55%, минимальный взнос 10%, более долговременный срок платежа, возможна отсрочка платежа от 2 до 3 лет. Что касается получателей социальной ипотеки, то это могут быть многодетные семьи, инвалиды, молодые семьи, где родителям не более 35 лет, определенные категории врачей и ученых, молодые специалисты, сотрудники культуры, малоимущие, ветераны боевых действий.

Перечень ипотечных банков

Практически все современные финансовые учреждения предлагают ипотечное кредитование. Рейтинг банков и их основные предложения можно посмотреть ниже.

Если вас интересует подбор ипотеки, то обязательно используйте наш сервис для этого. Также прямо у нас на сайте вы можете подать заявку на ипотеку во все банки.

Классификация ипотеки

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам.

1. По объекту недвижимости.

2. По целям кредитования. В качестве подобных целей рассматриваются следующие:

— приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом;

— кредит на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка;

— строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций. Данное кредитование строительства жилья осуществляется поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения его предыдущего этапа.

3. По виду кредитора ипотечные кредиты могут быть:

— банковские;

— небанковские.

4. По виду заемщиков:

а) как субъектов кредитования:

— кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;

— кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

б) по степени аффилированности заемщиков:

— кредиты сотрудникам банков;

— сотрудникам фирм-клиентов банка;

— клиентам риэлтерских фирм;

— лицам, проживающим в данном регионе;

— всем желающим.

5) По срокам кредитов. Сравнительная характеристика срочных периодов по некоторым странам представлена в таблице №1 в Приложении. По данным этой таблицы можно сделать выводы, что разные страны по разному определяют сроки периодов. На мой взгляд, самое оптимальное распределение сроков представлено Великобританией. А сроки кредитования в России очень узкие. Ведь если представить, что человек планирует купить квартиру при помощи ипотечного кредитования, то сложно представить, какую сумму он должен будет выплачивать ежемесячно, чтобы погасить такой кредит за 3 года. Это лишний раз доказывает, что ипотечное кредитование — это слабая сторона нашего государства.

6) По виду процентной ставки:

— кредит с фиксированной процентной ставкой;

— кредит с переменной процентной ставкой.

7) По возможности досрочного погашения:

— с правом досрочного погашения;

— без права досрочного погашения;

— с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

8) По степени обеспеченности (величине первоначального взноса). Сумма кредита может составлять от 50 до 100% стоимости заложенного имущества.

Виды ипотечных кредитов

В системе ипотечного кредитования можно выделить несколько различных видов кредитов в соответствии с характером выплат.

1. Постоянный ипотечный кредит.

2. Кредит с постоянными выплатами.

Постоянный ипотечный кредит — это наиболее простая форма кредита. Он характерен для стран с низкой инфляцией, длительными сроками кредитования и предполагает равные выплаты в погашение (амортизацию) через одинаковые промежутки времени. Поэтому такие кредиты относятся к числу самоамортизирующихся. Амортизация в данном случае означает процесс погашения основного долга и процентов за пользование кредитом.

Кредиты с переменными выплатами не относятся к числу самоамортизирующихся и предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия. Данный вид кредита имеет подвиды, которые будут приведены ниже.

Кредиты с шаровым платежом. Предусматривают единовременный (шаровой) платеж. В его рамках также выделяют три разновидности:

— с замораживанием процентных выплат до истечения срока. Данный вид кредита не предусматривает каких-либо выплат как в погашение основного долга, так и срочных процентов. Погашение кредита и капитализированных процентов по нему производится в конце срока. Использование такого вида кредита достаточно ограничено;

— с выплатой только процентов. Предусматривается, что в течение срока регулярно будут выплачиваться проценты по кредиту. В то время как выплаты основной суммы кредита планируются в самом конце срока;

— с частичной амортизацией и итоговым шаровым платежом. Предусматривает, что выплаты будут осуществляться частично до конца срока кредита.

Пружинный кредит, или кредит с фиксированным платежом основной суммы. Предполагает регулярные равные выплаты в счет погашения основного долга.

Кредит с участием в доходах и приросте стоимости. Данный вид ипотечного кредита применяется при финансировании доходной недвижимости. Он близок к самоамортизирующимся, но предполагает, что кредитор, регулярно получая основной долг и проценты по нему, участвует в доходах от объекта. Участие кредитора может быть различным: он может претендовать на часть превышения ренты, часть превышения чистого операционного дохода, на часть прироста капитала или выручки, полученной от реализации недвижимости.

Кредит с нарастающими платежами (с нарастающим аннуитетом). Данный кредит предусматривает равнопеременные выплаты в течение всего срока и используется владельцами сдаваемой в аренду недвижимости в расчете на то, что платежи будут увеличиваться ежегодно (или с другой периодичностью). Подобные кредиты используются, когда доход заемщика в начале срока кредитования меньше, чем в конце. Особенности такого кредита заключаются в следующем: минимальный первый взнос, затем взносы увеличиваются с постоянным темпом; на определенном этапе начинаются равновеликие платежи по схеме самоамортизирующегося кредита. Задается последовательность размеров платежей с увеличением взносов через равные интервалы времени, размер последнего взноса определяется по сумме остатка задолженности по кредиту.

Кредит с обратным аннуитетом. Он, наоборот, предполагает снижение выплат по кредиту в конце срока или их прекращение. В этом смысле этот кредит сопоставим с кредитом с замораживанием процентных выплат.

Кредит с переменной ставкой. Обычно «привязанные» к одному из индексов денежного рынка, инфляции, валюты, позволяют оплачивать кредит по переменной ставке с ограничениями по минимальной и максимальной ее величине. Изменение ставок влияет на сроки кредитования.

Канадский ролл-овер. Это ипотечный кредит, при котором его срок делится на временные отрезки (3 или 6 месяцев) и для каждого из них с учетом конъюнктуры рынка устанавливается своя процентная ставка. Таким образом, ролл-оверный кредит — это кредит с плавающей процентной ставкой. Этим он отличается от кредита с фиксированной процентной ставкой («пружинной» ипотеки)

Завершающая ипотека. Суть этого вида кредитования в том, что под уже проаккредитованную недвижимость предоставляют второй кредит, платежи по которому направляются в погашение первого кредита. Ставки по таким кредитам, как правило, выше, чем по первому кредиту.

Кредит с выплатой добавленного процента. Предусматривает отнесение процентов на основной долг, а результат делится на число периодов погашения для выявления величины очередного платежа. Такие кредиты используются для кредитования личной собственности, автомобиля, к примеру, и предполагают возможность досрочного погашения кредита.

Теоретические аспекты ипотечного кредитования

В статье рассмотрены теоретические аспекты ипотечного кредитования. Раскрыть!.классификации ипотеки, а также характерные отличительные черты ипотечного кредитования. Уделяется внимание развитию системы ипотечного кредитования в Казахстане.

Приобретение собственного жилья первоочередная потребность для каждой семьи. Традиционная схема финансирования строительства жилья в Казахстане, как часть бывшей советской системы жилищного финансирования, представляла собой централизованное распределение бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатного распределения среди граждан, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий. Эта схема показала свою несостоятельность в период обретения Казахстаном независимости и перехода к рыночной экономике.

В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира. В этих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом. Именно этим требованиям отвечает ипотечный кредит, обеспеченный залогом товарноматериальных ценностей.

Ипотечное кредитование — один из самых эффективных способов привлечения инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет согласовывать интересы населения — в улучшении жилищных условий, банков — в эффективной работе, строительный комплекс — в ритмичной загрузке производства и государства, заинтересованного в экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространения ипотечного кредитования населения.

Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья. При этом за счет резкого расширения платежеспособного спроса со стороны населения активизируется новое строительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются новые улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих смежных отраслей экономики.

Все вышесказанное подтверждает актуальность и практическую значимость темы данной научной работы.

Ипотека (гpeч. hypotheke — залог, заклад) — сдача в залог земли и другого недвижимого имущества с целью получения денежной ссуды — ипотечного кредита (кредита под закладную). Ипотекой называют и саму закладную-документ, удостоверяющий сдачу имущества в залог, а также в долг по ипотечному кредиту

Слово «ипотека» греческого происхождения. Впервые оно было употреблено в законодательстве Солона (6 s. до н. э.).

Само понятие «ипотека» основывается на древнеримских принципах залога, являясь более совершенной его формой. Со временем менялись лишь условия предоставления, объемы и цели ипотечного кредита, надежность его обеспечения, кредитных отношений, связанных с ипотекой.

Ипотека — это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества .

Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и т. п.

Ипотека характеризуется следующими отличительными чертами;

Во-первых, ипотека, как и всякий залог, — это способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства — займа или кредитного договора, договора аренды и т. д. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве, так как без него она теряет смысл.

Во-вторых, в качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения.

В-третьих, предмет ипотеки всегда находится во владении должника. Он же остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им, по крайней мере без согласия кредитора, на время залогового периода.

В-четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом — закладной, которая сопровождается нотариальным удостоверением и государственной регистрацией.

В-пятых, при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека). Права ипотечных кредиторов по одному и тому же недвижимому имуществу удовлетворяются в порядке регистрации ипотеки, т. e. внесения записи о регистрации ипотеки в специальные ипотечные книги.

И, наконец, в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной .

Из сказанного выше следует, что можно выделить следующие принципы ипотеки:

  1. гласности, или публичности, — доступ каждого заинтересованного лица к информации, содержащейся в ипотечной книге;
  2. специальности — возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме;
  3. достоверности — записи в публичных книгах означают, что в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных;
  4. старшинства — преимущество одного закладного права перед другим в зависимости от времени внесения его в ипотечную книгу;
  5. бесповоротности — ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре;
  6. неприменимости погасительной давности к занесенным в ипотечную книгу правам.

Ипотечное кредитование — это залог недвижимого имущества при получении займа банке, дающее право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества .

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам.

  1. По объекту недвижимости:
  • з℮m℮льhьĩ℮ участки;
  • предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
  • жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
  • дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
  • воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты;
  • объекты незавершенного строительства.
  1. По целям кредитования:

приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства;

  • приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку.
  • на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей);
  • строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций.
  1. По виду кредитора:
  • банковские;
  • небанковские.
  1. По виду заемщиков:
    1. Как субъектов кредитования:
  • кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;
  • кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;
    1. По степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться:
  • сотрудникам банков;
  • сотрудникам фирм — клиентов банка;
  • клиентам риэлтерских фирм, клиенты;
  • лицам, проживающим в данном регионе;
  • всем желающим.
  1. По способу рефинансирования. Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов (Таблица 1).

Из таблицы 2 видно, что имеются различные виды кредитных институтов, занимающихся выдачей ипотечного кредита, но данные институты различаются по способу рефинансирования, а именно по выпуску ипотечных облигаций; по наличию собственных, привлеченных и заемных средств и т.д. Различаются ипотечные и универсальные банки, cтpoйcбepĸaccы и кредитные учреждения, занимающиеся ипотечным кредитованием.

  1. По срокам кредитования. В ряде стран классификация кредитов различается по срокам (Таблица 2).

Таблица l — Классификация кредитов по способу рефинансирования выдаваемых кредитов

№ п/п

Способ рефинансирования

Вид кредитного института

Выпуск ипотечных облигации

Ипотечные банки

Предварительные накопления заемщиков, государственные субсидии

Cтpoйcбepкассы

Собственные, привлеченные и заемные средства (в том числе займы международных организаций)

Универсальные банки

Продажа закладных ипотечному агентству или крупному ипотечному банку, собственные, привлеченные и заемные средства (в том числе займы международных организаций)

Кредитные учреждения, занимающиеся ипотечным кредитованием и заключившие договор с ипотечным агентством или крупным ипотечным банком

Виды кредитов

Великобритании

Страны континентальной Европы

США

Россия

Казахстан

Краткосрочные

До 3-х лет

До 1 года

До lгoдa

До 1 года

До 1 года

Среднесрочные

3-10 лет

1 -5 лет

I-10лeт

1-3 года

До 5 лет

Долгосрочные

Более l〇лeт

Более 1

лет

Более 10 лет

Более 3-х

лет

Свыше 10

лет

Таблица 2 ~ Классификация кредитов по срокам на примере развитых стран

Более полную характеристику субъектам рынка ипотечного кредитования представим ниже:

  1. заемщики — физические лица, заключившие

кредитные договора с банками (кредитными организациями) или договора займа с юридическими лицами (не кредитными организациями) по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения недвижимого имуще ст в а. Обеспечением

исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого недвижимого имущества — ипотека.

  1. продавцы недвижимого имущества ~ физические и юридические лица, продающие недвижимое имущество, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам по их поручению.
  2. кредиторы — банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы). Основными функциями кредитора являются:

предоставление ипотечного кредита на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования;

оформление кредитного договора и договора об ипотеки;

обслуживание выданных ипотечных кредитов.

  1. операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному кредитованию) — специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредитов, выдающих долгосрочные ипотечные кредиты населению.
  2. Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним — государственные органы, обеспечивающие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
  3. Страховые компании — имеющие лицензии на осуществляющие страхования залога ипотечного кредитования.
  4. Оценщики — юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки недвижимого имущества, являющиеся предметом залога при ипотечном кредитовании.
  5. Риэлтерские фирмы — юридические лица, помощь в заключении сделок по купле-продаже, организация продажи недвижимого имущества по поручению других участников рынка недвижимого имущества, участие в организации посредничества на рынке купли-продажи недвижимого имущества для заемщиков и продавцов проведения торгов по реализации недвижимого имущества, на которое обращено взыскание.
  6. Pĩнвecmopы — юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки и др.
  7. Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования — нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т.д,, обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок C недвижимым имуществом, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и социального развития страны. Его роль становится особенно заметной для страны в период выхода из экономического кризиса. Для постоянного роста совокупного производства, и, следовательно, совокупного дохода и совокупного потребления необходимо, чтобы часть сбережений от совокупного дохода направлялась через инвестиции в развитие производства. Тогда может возникнуть цепная реакция наращивания экономических показателей.

Одной из наиболее значимых проблем является проблема «конвертируемости» материальных активов в наличные и депозитные средства, в ценные бумаги. Особо значимым механизмом такой «конвертации» является ипотека из-за капитала, который входит в понятие «недвижимость», и наличия у недвижимости уникального свойства неспособности перемещаться через границу. Ипотека является не только важнейшим механизмом решения жилищной проблемы, но и важнейшим механизмом улучшения инвестиционного климата, регулирования денежной массы, социально- экономического прогресса в целом.

Не случайно «новый курс» Рузвельта начался с развития кредитования домовладельцев (жилищная ипотека). Так было не только в США, но и в других странах, где оздоровление экономики, как правило, сопровождалось развитием ипотечного кредитования.

Развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики.

Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке и производстве мебели и т.д. Промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизировать производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности пpoдyĸции-вce это ведет к увеличению экономического потенциала страны.

Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной н ecтaбил ь но cти.

Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие места в строительстве и других отраслях) и помогает удовлетворить потребность населения в жилье.

Огромное значение ипотека имеет и для повышения стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные кредиты более безопасны (по сравнению с бланковыми) для банков, так как при невозврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства. (Разумеется, в случае с ипотекой для этого необходима правильная оценка недвижимости, а также развитый рынок недвижимости.) Снижению риска при ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с недвижимостью зачастую являются кредитование, бесспорно, — направление банковской Ипотечный банк является относительно устойчивым и рентабельным экономическим институтом. Поэтому, чем больше в банковской системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность в экономической системе в целом.

менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков.

Ипотечное перспективное деятельности.

Ипотечные банки на национальном уровне обычно объединяются в ассоциации. Создание в рамках ассоциации ипотечных банков дополнительных резервов, гарантирующих вклады, помещенные в ипотечные банки, также укрепляет банковскую систему.

Существует еще одна важная сторона влияния системы ипотечного кредитования на стабильность банковской системы, связанная с функционированием вторичного рынка ссуд, обеспеченных закладными. Этот рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики (диверсификация банковского капитала), а также уменьшает разницу между процентными ставками в различных географических районах, что способствует формированию единой цены капитала в масштабе страны.

Поэтому на данном этале развития Республики Казахстан необходимо уделять должное внимание развитию системы ипотечного кредитования. Т.к. развитие данной системы — это очередной шаг в развитии рыночных отношений в Казахстане.

Таким образом, значение ипотеки для экономики страны заключается в следующем:

  • вовлечение капиталов в виде недвижимости в хозяйственный оборот через механизмы залога, через вторичный рынок закладных ценных бумаг — существенный фактор оздоровления экономики;
  • рынок недвижимости «связывает» значительную часть денежных средств и этим самым является важным антиинфляционным фактором. Например, в США 25% дохода среднего американца уходят на оплату долгов по недвижимости,
  • денежные средства населения, включаемые в недвижимость, фактически включаются в развитие села, города, местного строительного комплекса, в создание и поддержку рабочих мест, а не уходят на сторону (например, не финансируют зарубежных производителей через покупку импортных потребительских товаров);
  • применительно к работе банков освоение технологии кредитования под залог, в особенности под залог недвижимости, позволяет сделать шаг к общепринятой в мире системе обеспечения гарантий возвратности кредитов.

Все вышесказанное обусловливает объективную необходимость развития ипотеки (залога недвижимости) в Казахстане.

Список литературы:

Система ипотечного кредитования в России

Понятие, цели и причины ипотеки в России

Ипотека — это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости . При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости — землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная по ипотечной программе, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения.

Современное понятие ипотеки возникло не сразу. Его появление было вызвано экономическими потребностями общества, развитием его товарно-денежных отношений. С течением времени оно постоянно совершенствовалось, отражая особенности времени и конкретной страны.

Понятие «ипотека» основывается на древнеримских принципах залога, являясь его более совершенной формой. Со временем менялись лишь условия предоставления, объемы и цели ипотечного кредита, надежность его обеспечения.

На сегодняшний день ипотека — залог недвижимого имущества при получении ссуды в кредитном учреждении, дающий право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества.

С юридической точки зрения ипотека является залогом недвижимости, служащим для обеспечения исполнения заемщиком своих обязательств перед банком-кредитором. То есть недвижимое имущество в данном случае выступает как гарант возврата денежных средств, а также соответствующих процентов по кредиту .

Ипотечный кредит — долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или специализированными банками, кредитно-финансовыми учреждениями под заклад недвижимого имущества. При этом одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Основным достоинством ипотеки является возможность приобрести объект недвижимости уже сейчас, вместо того, чтобы много лет накапливать необходимую сумму.

Ипотека в России находит поддержку на государственном уровне в виде ипотечного законодательства и специально созданных государственных ипотечных агентств.

Для оформления ипотеки необходимо пройти несколько этапов, включающих в себя сбор документов, прохождение кредитной комиссии, поиск объекта недвижимости, оценку и страхование, заключение ипотечного договора .

За те несколько лет, что ипотека существует в России, свои жилищные проблемы с помощью ипотеки решило уже достаточно много граждан. И хотя приобретенная таким образом квартира или другая недвижимость остается в залоге у банка, с момента покупки она переходит в собственность заемщика. При этом, однако, права собственника ограничиваются банком-кредитором. Например, собственник не может продать недвижимость без согласия и разрешения банка. Также заемщик в случае регистрации членов семьи по месту жительства обязан предоставлять данные сведения банку. И, разумеется, должен в надлежащие сроки, указанные в договоре, гасить кредит и выплачивать набежавшие проценты и любые дополнительные комиссии, установленные кредитором.

Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования — создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Создание указанной системы позволит:

  • 1. Увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения;
  • 2. Активизировать рынок жилья;
  • 3. Вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье;
  • 4. Привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;
  • 5. Обеспечить развитие строительного комплекса;
  • 6. Оживить экономику страны в целом.

Это и является основными причинами ипотеки в России.

Для осуществления ипотеки существуют определенные требования и стандарты.

Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально на данном этапе 10 — 15 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика. Сумма кредита составляет не более 60 — 70 процентов рыночной стоимости покупаемого жилья, являющегося при этом предметом залога.

Заемщик обязан внести первоначальный взнос на оплату части жилья, как правило, в сумме 30-40 процентов его стоимости за счет собственных средств.

Кредит и проценты по нему выплачиваются в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей (ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период) . Это удобно как для заемщика (поскольку он может четко планировать свой семейный бюджет), так и для кредитора.

Величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30-35 процентов совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период. При процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

Приобретенное в кредит жилье служит в качестве обеспечения кредита (передается в залог кредитору). Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение приобретенного за счет кредитных средств и переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания. Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких-либо ограничений (обременений), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

Приобретенное за счет кредита жилье должно использоваться заемщиком преимущественно для проживания. Сдача приобретенного жилья в аренду возможна только при согласии кредитора, что специально оговаривается в кредитном договоре.

Требования к ипотечным кредитам сформулированы исходя из сложившегося отечественного и зарубежного опыта кредитования населения. Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.

Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.

А теперь рассмотрим основные этапы и порядок процесса ипотечного кредитования.

Система ипотечного кредитования

Кредит – неотъемлемая часть цивилизованной и развитой экономической отрасли любой страны. Любая процедура предоставления кредита обязательно подразумевает соблюдение выгоды кредитора. Как показала всемирная экономическая практика, залог недвижимости – один из лучших способов защиты интересов кредитора. Это обусловлено тем, что:

  1. Риск исчезновения или разрушения недвижимости сведен к минимуму.
  2. Большая цена недвижимости и возможность её лишения – мощное средство, которое стимулирует должника оплачивать задолженность в установленные сроки.
  3. Её стоимость постоянно возрастает.

Ипотечное кредитование – предоставление кредитной ссуды, где в роли гарантии возврата средств выступает ипотека. Если ссуду не возвращают в установленный срок, имущество переходит в собственность кредитора.

Ипотека – главное средство кредиторской защиты в случае, если недвижимость предоставляется под залог.

Слово «ипотека» можно встретить в нескольких ситуациях:

а) закладывание недвижимости, чтобы получить ссуду;

б) документ, который свидетельствует о владении недвижимым имуществом.

Отличительные черты ипотечного кредита

  • В роли ипотеки выступает недвижимость;
  • Срок кредитования может составлять несколько десятков лет;
  • Залог на весь срок такой формы кредитования остаётся у должника;
  • В качестве залога может использоваться только такое имущество, которое является собственностью залогодателя;
  • Оформление ипотечного договора и реализация имущества, которое перешло во владения кредитора, проводится согласно залоговому праву;
  • Система ипотечного кредита неразрывно связана с рынком недвижимости и оценкой имущества.
  • Оформление осуществляется лишь специализированными банковскими учреждениями.

Участники данной системы являются залогодателями и залогодержателями. Залогодатель или заемщик – физическое лицо, которое предоставляет недвижимость в качестве гарантии об уплате своего долга. Залогодержателем или кредитором называется юридическое лицо, которое выдает кредит в залог недвижимости. Система ипотечного кредитования в РФ регулируется законами «Об ипотеке» и «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Банки в системе ипотечного кредитования

Ипотечные банки – учреждения, которые осуществляют оформление кредитов под залог недвижимого имущества на длительный срок. Данная система отличается следующим рядом преимуществ:

  • Относительно низкий риск при выдаче кредитов;
  • Благодаря долгосрочному кредитованию отсутствует необходимость вести частые переговоры с залогодателями.
  • Ипотечное кредитирование всегда пользуется спросом.
  • Заложенное имущество может реализовываться на рынке недвижимости.

Недостатки:

  • Банковские учреждения обязаны содержать в своём штате узкопрофильных специалистов – оценщиков имущества;
  • Отвлечение финансов на долгий период;
  • Сложность в прогнозировании динамики рынка недвижимости на десятки лет вперёд.

Механизм ипотечного кредита

Документами, регулирующими взаимоотношения залогодателя и залогодержателя являются кредитный договор и договор о залоге. В кредитном договоре указывается цель получения кредита, его объём и срок, порядок погашения, уплаты штрафов и другие сведения и условия. Договор о залоге – документ, определяющий характеристики залогового обеспечения, а так же получение и погашение кредита.

Условия погашения ипотечного кредита зависят от сроков и процента по закладным. Погашение задолженности осуществляется с рассрочкой. Интервал платежей может быть ежемесячным, ежегодным, и т.д., в зависимости от условий кредитного договора.

Особенности ипотечного кредитования в РФ

Ипотечное кредитование (ипотека) представляет собой особый банковский продукт, позволяющий наиболее быстрым способом решить жилищный вопрос: приобрести комнату, квартиру, собственный дом либо участок земли под его строительство.

Ипотека в России может предоставляться на различных условиях, ознакомиться с которыми следует перед тем, как обращаться в тот или иной банк за займом на жилье.

Особенности ипотечного кредитования в России

Ипотека — это отличное от других кредитных продуктов предложение, крупная денежная сумма, которая выдается на длительный срок. При этом приобретаемая недвижимость поступает в залог (ипотеку) банку, выдавшему кредит, в качестве гарантии возврата заемщиком средств.

Развитие ипотечного кредитования в России ведет свою историю с середины 18 века, когда были созданы первые банки для дворян-землевладельцев. После отмены в 1861 году крепостного права в России сложилась целая система ипотечного кредитования: из государственных, акционерных, сословных, взаимных кредитных учреждений и товариществ, выдававших ссуды под залог земли и жилой недвижимости.

В современном виде ипотека в РФ возродилась лишь в 90-х годах (Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» был принят в 1998 г.), а массовое кредитование рынка недвижимости началось несколькими годами позднее (уже в 2005 году было выдано кредитов на сумму свыше 30 млрд руб.).

Сейчас практически любой банк имеет в своем портфеле несколько программ ипотеки, сотрудничает с теми или иными застройщиками, брокерами и риэлторами. Однако несмотря на большое разнообразие программ, можно выделить ряд особенностей отечественной ипотеки.

Во-первых, стороны кредитных отношений являются залогодателем и залогодержателем. Залогодатель — лицо, закладывающее приобретаемую недвижимость, залогодержатель — сторона, принимающая залог квартиры.

Во-вторых, ипотечное обязательство требует составления юридически грамотного договора. Согласно Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в нем обязательно указывают:

  • предмет ипотечного кредита и оценку его стоимости;
  • сведения о сроках выполнения обязательства, сумме и особенностях;
  • сведения о внесудебном порядке взыскания;
  • данные залогодателя.

Сведения об ипотеке вносят в ЕГРП. До выплаты займа клиентом квартира остается в залоге у банка (то есть находится под обременением).

Срок ипотеки

Услуга ипотечного кредитования — долгосрочный банковский продукт, по условиям которого за установленный период клиент обязуется выплатить банку стоимость приобретенного жилища вместе с оговоренной процентной ставкой.

Средний срок погашения кредита сегодня равняется 10–15 годам, однако максимальный срок погашения кредита может варьироваться и достигать даже 30 лет.

Условно принято выделять долговые ипотечные обязательства нескольких видов:

  • краткосрочные (период выплат до 10 лет);
  • среднесрочные (выдаются на 10–20 лет);
  • долгосрочные (превышают 20 лет, однако должны быть погашены не более чем через 30 лет).

Многими банками и кредитными организациями устанавливается строго фиксированный срок выплаты ипотечного кредита, однако в зависимости от ситуации сроки могут быть изменены.

Долгосрочная ипотека позволяет уменьшить сумму ежемесячного платежа, легче совершать частично-досрочные погашения по мере возможности.

Краткосрочные долговые обязательства обязуют клиента погасить кредит за 5–10 лет. Главное преимущество этого типа состоит в том, что за меньший срок придется выплачивать меньше процентов, в результате покупка жилья будет выгоднее.

Минусами краткосрочной ипотеки являются высокий ежемесячный платеж и вероятность получить отказ в кредитовании в том случае, если у банка появятся основания для сомнений в платежеспособности клиента.

Каждый из типов кредитования имеет как положительные, так и отрицательные стороны, поэтому следует тщательно выбирать соответствующий период, за который можно погасить ипотечный заем в полном объеме и без просрочек.

Сумма займа

Важнейшим вопросом при оформлении займа является минимальная и максимальная сумма, которую можно получить для улучшения своих жилищных условий.

На размер минимальной суммы ипотечного займа напрямую влияет политика банка. В 2020 году эта сумма составляет около 30% от общей стоимости приобретаемой жилплощади. В некоторых случаях кредитная организация готова предоставить от 10 до 20% общей суммы под заем, однако делается это с большой неохотой, так как наиболее выгодными являются операции с крупными суммами.

Максимальная сумма займа зависит от возможностей банка. Размер суммы, предоставляемой клиенту, варьируется от 70 до 80% стоимости квартиры, реже можно встретить предложения сделки на 90% цены, но они нередко ведут к увеличению размера кредитной ставки.

Влиять на максимальный размер могут такие факторы, как финансовое состояние клиента (и его семьи), наличие иждивенцев, долговых обязательств (незакрытых кредитов), кредитная история заемщика.

Можно отметить, что минимальная денежная сумма, предоставляемая крупными банковскими организациями на улучшение жилищных условий, составляет от 300 000 рублей. Максимальная сумма зависит еще от банковской направленности.

Показатели процентной ставки

Главным критерием сравнения ипотек, выдаваемых разными банками, является процентная ставка, определяющая сумму, которую клиент должен переплатить за предоставленный займ.

Ставка определяет то, какой процент от предоставленной суммы за установленный календарный период необходимо будет выплатить в пользу банка. Ее величина напрямую зависит от срока ипотеки, стоимости залога, наличия страховки, иных платежей.

По состоянию на 2020 год средняя ипотечная ставка по стране составляет 11–15% от основной суммы кредита, ставки в разных банках не сильно отличаются друг от друга (на 1–3%).

Особенностью ипотечного кредитования в России является возможность участия в различных ипотечных программах, позволяющих несколько снизить ставку. При получении заемщиком государственной субсидии у него появляется возможность снижения ставки до 7–10%.

Для сравнения процентной ставки чаще всего приводятся самые низкие показатели:

  • программа ипотечного кредитования Сбербанка включает ставку 6% в год;
  • ставка в банке ВТБ 24 представляет собой сумму от 8,9%;
  • Альфа-Банк при покупке уже готовой квартиры запрашивает от 8,25% общей суммы в год;
  • Райффайзенбанк предоставляет кредиты под 9,25% годовых.

Процентные ставки банков России вы можете посмотреть в нашей прошлой статье.

Большинством российских банков предоставляются ипотеки двух типов:

  • фиксированные — единожды установленные и не меняющиеся в зависимости от обстоятельств;
  • плавающие — оставляют на усмотрение банка возможность изменения в зависимости от обстоятельств, указанных в договоре.

Важно и то, является ставка номинальной или же рассчитанной с учетом ожидаемой суммы инфляции.

Вариант досрочного погашения

Выплата ипотечного кредита — процесс, занимающий не один десяток лет, при этом клиент обременен немалыми процентами. Поэтому, если появляется возможность, должник стремится погасить свою задолженность быстрее установленного времени. Досрочное погашение кредита регулируется статьей 810 Гражданского Кодекса РФ при условии наличия соответствующего пункта в кредитном договоре с банком.

Досрочное погашение ипотеки зависит от материальных возможностей клиента и может осуществляться как внесением части суммы, так и погашением всего остатка. Процедура досрочного погашения возможна только при одобрении банка в соответствии с плановыми сроками ежемесячной выплаты. В случае частичного погашения потребуется пересчет и составление нового графика ипотечных выплат.

Досрочное погашение ипотеки предоставляет клиенту ряд плюсов: снижение стоимости обязательного страхования жилья и здоровья должника, уменьшение процентной ставки при частичном погашении долга, а также возможность скорого снятия обременения с жилплощади при полной выплате суммы.

Поддержка государства

С целью облегчить гражданам выплату ипотечного кредита с 2015 года Правительством РФ была разработана особая программа государственной поддержки, осуществляемая Государственным Агентством по ипотечному жилищному кредитованию. Получаемые клиентом субсидии уменьшают сумму основного долга и облегчают ежемесячные процентные выплаты.

Право претендовать на государственную поддержку появилось у следующих категорий граждан:

  • опекунов несовершеннолетних детей и усыновителей;
  • ветеранов войны;
  • инвалидов I и II групп;
  • родителей ребенка-инвалида.

Подтвердить обстоятельства, требующие помощи государства в выплате ипотеки, необходимо, предоставив соответствующие документы в Государственное Агентство.

Программа господдержки проводится в несколько этапов:

  • средства, выделенные государством, перечисляются на счет, через который происходит автоматическое погашение части долга;
  • государством предоставляются субсидии в 5% дополнительно в случае, если на момент оформления договора в семье появляется ребенок;
  • участники программы получают статус льготников;
  • погашение по программе осуществляется во всех банках РФ;
  • поддержка предоставляется гражданину однократно.

Кроме этого, программа государственной поддержки требует соблюдения ряда требований. Так, приобретаемое жилье должно быть для собственника единственным, стоимость квартиры не должна превышать стоимость аналогичного жилья по региону более чем на 60%, площадь помещения должна соответствовать установленным государством размерам.

Новостройки и вторичное жилье

Современный рынок недвижимости в России условно можно разделить на два типа — строящийся дом (новостройка) и уже эксплуатирующееся (вторичное) жилье. В соответствии с типом жилища банковские программы ипотеки предлагают клиенту разные условия займов.

При выборе типа жилья необходимо учесть все особенности кредитования.

Так, первичная ипотека предоставляется банком только на жилые помещения, находящиеся в строительстве, в качестве залога выступает право требования клиента прав на строящееся помещение, ипотека и вся документация оформляются только после сдачи объекта в эксплуатацию. Кроме того, пакет документов, необходимый для завершения сделки, придется собирать дважды — с целью регистрации участия в долевом строительстве и для установления за клиентом права собственности на жилье.

В качестве залога во вторичной ипотеке выступает готовое жилое помещение, а необходимые документы подаются единожды — для оформления ипотечной сделки и регистрации собственника в ФРС.

Выбрать программу на первичном рынке жилья стоит в том случае, если заемщик:

  • планирует впоследствии продать квартиру по более выгодной цене;
  • хочет сделать квартиру полностью «под себя»;
  • готов платить страховку только за имущество, исключая расходы на проверку предыдущих владельцев (титул).

Вторичная ипотека подходит тем, кто:

  • не желает вкладываться в отделку помещения;
  • отдает дань уважения качеству жилого дома;
  • хочет скорее въехать в новую квартиру.

Практически любой банк в России кредитует покупку как новостроек, так и вторичного жилья.

Требования первоначального взноса

Первоначальный взнос по ипотеке представляет собой часть стоимости приобретаемого объекта, которая вносится в кредитную кассу для перечисления продавцу жилья из собственных средств заемщика. Остальная часть суммы выдается как ссуда, которую клиент обязуется погашать согласно установленным срокам и размерам выплат. Первоначальный взнос уменьшает как саму сумму кредита, так и процентную переплату.

Стандартные банковские программы устанавливают объем первоначального взноса, равный 20–30% от общей стоимости приобретаемого объекта. В зависимости от компании, выдающей заем, первый взнос может составлять 10% или не потребуется вовсе. Меньший процент часто устанавливается для клиентов-льготников, а также обладателей банковских счетов и зарплатных карт данной кредитной организации.

Взнос может быть внесен как личными средствами, так и сертификатами государственных программ, если выбранный клиентом банк участвует в их реализации. Одной из таких программ является программа материнского капитала, который можно использовать в качестве первого ипотечного взноса.

Страхование ипотеки

Ипотечное страхование — особый вид услуг, призванный защитить кредитора от потери средств (их невозврата должником). Оно реализуется через страхование приобретаемого клиентом объекта, жизни и здоровья заемщика, титульного страхования от материальных потерь, которые может понести клиент в результате утери прав собственности на приобретаемый объект.

Приобретение пакета страхования является обязательным. Так как Правительство РФ стремится к улучшению условий для получения гражданами ипотечного кредитования, страхование ипотеки регулируется Федеральным законом №102 «Об ипотеке».

Основная особенность такого страхования — выгодополучателем становится банк, выдававший заем на приобретение недвижимости, а не сам клиент страховой фирмы. При наступлении страхового случая, описанного в договоре, страховые выплаты поступают банку в качестве компенсации, размер этих выплат не превышает сумму остатка долга. Приобретать страховой полис можно как на весь срок кредитования, так и ежегодно. При этом ежегодное обновление страховки уменьшает финансовую ответственность клиента.

Договор о страховании ипотечного кредита заключается с самим банком, соответственно, выбирать придется ту страховую компанию, которая была им аккредитована. Базовые страховые случаи одинаковы для всех и включают такие стандартные ситуации, как пожар, урон, нанесенный стихийными бедствиями, затопление помещения, выявление технических дефектов здания, о которых не было указано в договоре.

Страхование жизни заемщика рассматривает следующие случаи:

  • смерть клиента из-за несчастного случая или болезни, выявленной после оформления договора;
  • полная потеря трудоспособности с последующим оформлением инвалидности первой или второй группы.

Иные условия получения страховых выплат содержатся в договоре со страховой организацией.

Требования к заемщику

На решение банка предоставить ипотеку потенциальному заемщику влияет то, соответствует ли клиент ряду требований.

Требования к заемщику при получении ипотеки бывают двух типов — обязательные, несоблюдение которых влечет за собой отказ в выдаче займа, и дополнительные, носящие рекомендательный характер, но улучшающие условия одобренного кредита.

К обязательным требованиям, одинаковым для всех банков, относятся:

  • гражданство Российской Федерации (необходимо предъявить паспорт гражданина России);
  • возраст (чаще всего от 21 года до 55 лет для женщин и 60 лет для мужчин);
  • хорошая кредитная история (проверка, нет ли у клиента задолженностей и других невыполненных обязательств, осуществляется через БКИ (Бюро кредитных историй);
  • наличие банка в том же районе, где расположена недвижимость;
  • согласие на оформление сделки всех собственников приобретаемого жилья;
  • наличие у заемщика непрерывного трудового стажа (продолжительный трудовой стаж выступает гарантом устойчивого положения клиента).

К обязательным требованиям относится и подтверждение социального статуса, и принадлежность к специальной программе, если таковая предусмотрена.

Дополнительные требования к заемщику должны снизить риск невозврата денежных средств банку:

  • семейное положение, поскольку банковская организация рассматривает общий доход семьи;
  • наличие страхования жизни и здоровья клиента помимо обязательной страховки залоговой недвижимости;
  • отсутствие судимостей, подтвержденное специальным документом.

Все сведения, полученные о клиенте, тщательно изучаются банком, на основании этого анализа принимается решение о выдаче ипотечного кредита.

Подбор банка

К 2020 году более 600 кредитных организаций, зарегистрированных на территории РФ, имеют ипотечные программы, отличающиеся друг от друга условиями, процентной ставкой и предъявляемыми к клиенту требованиями. Для того чтобы ипотека не превратилась в тяжелое бремя, рекомендуется грамотно выбрать кредитора.

Изучение потенциальных кредиторов нужно начинать со следующего:

  • анализ деятельности компании (наличие социальных льгот, индивидуальный подход к клиенту, выгодные ставки и гибкие условия);
  • доказательство легитимности работы (дата регистрации, регистрационный номер, наличие лицензии и сроки действия);
  • изучение предлагаемых ипотечных программ (требования к клиенту, дополнительные условия, специальные предложения и социальные программы);
  • определение степени лояльности к клиентам (предлагаются ли дополнительные услуги по снижению процентной ставки и изменению графика выплат, предоставляется персональный менеджер, имеется онлайн-банкинг);
  • определение доступности банка (наличие филиалов, квалифицированный персонал, партнерство с застройщиками и страховыми фирмами и др.).

Для того чтобы не ошибиться при подборе подходящей ипотечной программы, можно прибегнуть к услугам профессиональных консультантов — работников самого банка или сторонних специалистов.

Калькулятор для расчета

Калькулятор для расчета ипотеки имеется практически у каждого банка. Он составляет план выплат в режиме онлайн и может вычислить наиболее оптимальную ежемесячную сумму с учетом всех процентных выплат и доплат.

В настройках онлайн-калькулятора можно установить способ расчета, выбрать валюту ипотеки, рассчитать сроки выплаты займа и годовую процентную ставку. Некоторые инструменты учитывают метод расчета (аннуитетный или дифференцированный) и имеют дополнительные настройки, позволяющие выбрать наиболее подходящее банковское предложение. Так, калькулятор с учетом комиссии позволяет узнать переплату по ипотечному кредиту при разных условиях.

Жилищное ипотечное кредитование в России

Жилищное ипотечное кредитование уже прочно вошло в жизнь большинства современных семей. С каждым годом все большее количество квартир приобретается посредством обращения в банк и получения займа. Многие считают, что это явление пришло к нам с Запада в двадцатом веке, однако на самом деле ипотечное жилищное кредитование существовало задолго до этого. Так как сегодня данная тема очень интересна не только специалистам, но и обычным гражданам, мы рассмотрим ее очень подробно. Из статьи вы узнаете много интересного об ипотеке, агентстве ипотечного жилищного кредитования и некоторых нюансах этого вида займа.

Что такое ипотека?

Термин «ипотечное жилищное кредитование», согласно данным из экономических справочников, обозначает целевой и долгосрочный кредит. Обязательным условием займа является залог недвижимости.

На заре ипотечного жилищного кредитования в качестве залога могла выступать абсолютно разная недвижимость. Заложить можно было землю, уже имеющуюся квартиру или дом, а также производственные помещения, которые находятся в собственности.

Сегодня в залог чаще всего попадает новоприобретенная квартира. Таким образом, заемщик, оформляя ипотеку, становится ее собственником, однако на жилье накладывается обременение. Об этом может узнать любой, кто закажет выписку из Госреестра. Стоит учитывать, что в квартирах с обременением невозможно прописать каких-либо людей, продать ее или произвести обмен. Все это будет возможно только после полного погашения ипотеки, когда ограничения для собственника будут сняты.

Общие условия кредитования

Сегодня по программам жилищного ипотечного кредитования работают разные банки. По приблизительным подсчетам, их около сотни. Каждая кредитная организация подготавливает свои собственные предложения по ипотеке, поэтому условия выдачи займа могут существенно разниться в зависимости от программы. Однако общие требования к заемщикам всегда являются идентичными:

  • Гражданство Российской Федерации. Только гражданин страны может получить возможность принять участие в ипотечной программе. Обязательным условием является и его возраст. Претендент не должен подходить к пенсионному возрасту.
  • Стабильная работа. Получить кредит может только тот, кто трудится на одном месте не менее шести месяцев.
  • Наличие определенной суммы на первоначальный взнос за квартиру. Чаще всего он колеблется в пределах десяти процентов от общей стоимости жилья.
  • Ежемесячная выплата по жилищному ипотечному кредитованию не должна превышать половины совокупного дохода семьи. При этом учитываются и уже имеющиеся финансовые обязательства.
  • Сроки погашения ссуды. Несмотря на обилие ипотечных программ, сроки, в которые заемщик должен расплатиться с банком, не могут превышать тридцати лет.
  • Оформление страхования. Кредитные организации не выдают заем без оформления нескольких видов страхования. Они защищают банк от убытков в случае смерти заемщика, его болезни и потери трудоспособности. Также в обязательном порядке страхуется и приобретенная недвижимость. Причем делать это нужно ежегодно и после предоставлять копию документа в банк. В противном случае кредитная организация может в одностороннем порядке разорвать кредитный договор.

Имейте в виду, что все вопросы, касающиеся ипотечного жилищного кредитования, регулируются на законодательном уровне.

Как оформить ипотеку?

Все существующие программы жилищного ипотечного кредитования подразумевают оформление договора. При первом визите в банк его сотрудники обязательно озвучат клиенту пакет необходимых документов. Только с ними рассматривается заявка на выдачу ипотеки. Несмотря на то что кредитные организации имеют право запрашивать абсолютно любые документы, основной пакет остается неизменным. В него входят как копии документов, так и их оригиналы. Стандартный набор состоит из следующих бумаг:

  • удостоверение личности;
  • ИНН;
  • СНИЛС;
  • военный билет;
  • документ об образовании;
  • документ, подтверждающий семейное положение заемщика;
  • свидетельства о рождении детей, если они имеются;
  • трудовая книжка;
  • выписка о доходах за последние шесть либо двенадцать месяцев.

Также финансовая организация выдаст потенциальному заемщику бланк заявки, куда вносится множество личных данных.

Еще несколько слов об ипотечном договоре

Бурное развитие ипотечного жилищного кредитования оказало положительное влияние на законодательную базу в этой области. Она постепенно совершенствовалась и сейчас представляет собой сбалансированную систему, где четко прописаны права и обязанности обеих сторон. Все они перечисляются в договоре, который в обязательном порядке должен содержать следующие пункты:

  • характеристика, сроки и этапы исполнения всех обязательств;
  • полное описание объекта, который попадает в залог;
  • указание стоимости объекта недвижимости.

Иногда в ипотечный договор вносятся пункты о возможной реструктуризации кредита в случае изменения финансового положения заемщика. Также здесь могут быть указаны варианты отсрочки и другие важные нюансы сделки.

Классификация ипотеки

На сегодняшний момент очень востребовано ипотечное кредитование жилищного строительства. Однако на самом деле видов ипотеки очень много, и классифицируется она по разным определяющим характеристикам:

  • объект недвижимости;
  • цели кредита;
  • вид кредитного учреждения;
  • категория заемщиков.

Посредством ипотечного кредитования могут быть приобретены не только квартиры, но и земельные участки, а также дома. Некоторые кредитные учреждения выдают под эту программу ссуды на приобретение производственных помещений и даже гаражей, к примеру. Однако данную ипотеку трудно назвать «жилищной».

Если рассматривать ипотеку с точки зрения целей кредитования, то их можно выделить две. Первая – это покупка жилья в качестве основного места для проживания. Ко второй можно отнести кредиты на покупку земельного участка под индивидуальную застройку или готового дома. В данную категорию входят и домики для временного проживания.

Получить ипотечный кредит могут различные группы граждан. К примеру, застройщик, частное лицо – в будущем непосредственный собственник жилья, сотрудники банков и другие физические и юридические лица.

Поговорим о сумме кредита

Не всегда кредитное заведение одобряет заемщику необходимую на покупку квартиры сумму. Она может быть уменьшена до размеров, которые банк считает приемлемой. Имейте в виду, что при расчете суммы займа, сотрудники кредитного учреждения учитывают массу факторов. В первую очередь они обращают внимание на доход потенциального заемщика. Желательно, чтобы он был выше среднего уровня.

Также не последнюю роль в определении суммы кредита играет и его срок, и стоимость приобретаемой недвижимости. Банковские служащие утверждают, что если вы имеете возможность внести максимально возможный первоначальный взнос, то можете претендовать на большую сумму займа.

Интересно, что конечная стоимость кредита зависит и от того, каким образом заемщик будет расплачиваться с банком. Форму погашения кредита определяет банковское учреждение, но иногда оно предлагает клиентам несколько возможных вариантов. Самый распространенный – оплата кредита фиксированной процентной ставкой, благодаря чему все время заемщик гасит кредит равными платежами.

Если вы хотите расплатиться с банком раньше времени, то стоит выбрать форму с фиксированной процентной ставкой, но регулярно растущими платежами.

Иногда клиенты выбирают плавающую ставку. Она привязывается к определенным экономическим процессам и часто корректируется.

На заре ипотечного кредитования в России

Историки же утверждают, что впервые ипотечный кредит был выдан приблизительно в середине восемнадцатого века. Именно тогда по инициативе дворян были организованы специальные кредитные учреждения, которые выдавали крупные займы под залог имеющихся поместий. Сроки кредитования различались, но минимальным был период в пятнадцать лет. Максимальный срок исчислялся тридцатью тремя годами.

Однако сама система ипотеки была очень «сырой». Юридической базы под нее разработано не было, что привело практически к краху данного вида займа. Дело в том, что дворяне задолжали банкам более четырехсот миллионов рублей, тогда как максимально возможная сумма ограничивалась семью миллионами.

Через пять лет после выдачи первого ипотечного кредита они были полностью запрещены императорским указом.

Капиталистические принципы ипотечного кредитования: середина девятнадцатого века

В шестидесятых годах двадцатого столетия стали появляться новые кредитные организации, занимающиеся ипотечными займами. Особенно развились они после отмены крепостного права. Крестьяне активно получали ссуды под залог имеющейся у них земли, при этом подписывались закладные бумаги. Данная система была перенята у стран Запада и очень хорошо показала себя в России.

Постепенно система совершенствовалась, и перед революцией семнадцатого года до пятидесяти процентов всех взятых в ипотеку денег были потрачены на приобретение земельных участков под застройку.

Коммунистический строй полностью уничтожил систему ипотечного кредитования, на которую вновь обратили внимание лишь в девяностые годы после распада Советского Союза.

Ипотека в России в двадцатом веке

В девяностых годах правительство стало постепенно принимать законодательные акты о займах и кредитовании под залог имущества. В девяносто седьмом году было создано АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования», которое взяло на себя функции по формированию целостной системы ипотечных займов.

С течением времени государство приняло несколько специальных законов об ипотеке. В них были оговорены условия создания фондов ипотечного жилищного кредитования, которые призваны воплощать программу, принятую правительством в регионах.

Около семи лет назад правительство во главе с президентом разработали стратегическую программу по развитию ипотечного кредитования. Она была рассчитана на двадцать лет и действует до сих пор.

Большую роль в становлении данной кредитной системы сыграло создание двухуровневой модели ипотечного рынка. Ради этого было сформировано Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). Оно позволяет рефинансировать кредиты граждан. Если описывать эту модель кратко, то можно сказать, что кредитные учреждения выдают займы, а в случае их невозврата АИЖК в ипотечном жилищном кредитовании выполняет роль стороны, выкупающей закладные. Благодаря этому кредит можно рефинансировать.

Ипотечные займы сегодня

Аналитики утверждают, что с каждым годом объем выданных ипотечных займов увеличивается. Суммы уже превышают пять триллионов рублей, что стало возможным благодаря снижению ставок по кредиту.

Кроме этого, интерес к ипотеке растет за счет масштабов жилищного строительства и участия в этом процессе небольших финансовых организаций.

Делаем выводы: «за» и «против» ипотеки

Каждый, кто планирует взять ипотеку для своей семьи, должен тщательно взвесить все преимущества и недостатки этого важного и ответственного шага. В первую очередь поговорим обо всех «против»:

  • невозможность продать жилье;
  • ограничения по перепланировке жилья;
  • невозможность прописать в новой квартире членов своей семьи;
  • обременение на квартиру не позволяет собственнику сдать ее в аренду.

Фактически до погашения кредита заемщик будет совершать все действия с жильем с оглядкой на банк.

Но многие молодые семьи видят в ипотеке больше преимуществ, чем недостатков:

  • решение сложного жилищного вопроса при отсутствии крупной суммы;
  • длительные сроки погашения;
  • незначительные ежемесячные платежи;
  • возможность оформить право собственности на свое жилье.

Аналитики считают, что с каждым годом условия ипотечного кредитования будут упрощаться и оно станет еще более доступным. А значит, с подобной формой покупки квартир и домов мы будем сталкиваться все чаще.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *