Ст 222 ГК РФ

1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.
3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

4. Органы местного самоуправления городского округа (муниципального района в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) вправе принять решение о сносе самовольной постройки в случае создания или возведения ее на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации) или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.

В течение семи дней со дня принятия решения о сносе самовольной постройки орган местного самоуправления, принявший такое решение, направляет лицу, осуществившему самовольную постройку, копию данного решения, содержащего срок для сноса самовольной постройки, который устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять более чем 12 месяцев.

В случае, если лицо, осуществившее самовольную постройку, не было выявлено, орган местного самоуправления, принявший решение о сносе самовольной постройки, в течение семи дней со дня принятия такого решения обязан:
обеспечить опубликование в порядке, установленном уставом городского округа (муниципального района в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов, сообщения о планируемом сносе самовольной постройки;
обеспечить размещение на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» сообщения о планируемом сносе самовольной постройки;
обеспечить размещение на информационном щите в границах земельного участка, на котором создана самовольная постройка, сообщения о планируемом сносе самовольной постройки.

В случае, если лицо, осуществившее самовольную постройку, не было выявлено, снос самовольной постройки может быть организован органом, принявшим соответствующее решение, не ранее чем по истечении двух месяцев после дня размещения на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» сообщения о планируемом сносе такой постройки.

Комментарий к статье 222 ГК РФ

1. В п. 1 комментируемой статьи дается определение самовольной постройки. Ею является недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Самовольно построенными могут быть жилой дом, дача, гараж, другое строение, сооружение. Как правило, часто самовольно возводятся объекты, имеющие коммерческую привлекательность (здания магазинов, автозаправочных станций, кафе и т.д.). Однако по смыслу комментируемой статьи самовольной постройкой не могут считаться те объекты, которые по своей природе являются движимыми, но отнесены к разряду недвижимых законом (например, воздушные и морские суда).

Таким образом, для признания постройки самовольной достаточно одного из следующих условий: 1) нарушение правил землеотвода для строительства; 2) отсутствие необходимых разрешений, в частности собственника земельного участка; 3) существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил.

Источники права, которым должен соответствовать землеотвод, могут быть самыми разнообразными и, по-видимому, именно поэтому в комментируемой статье не конкретизированы. Основным источником в области земельных правоотношений является ЗК, в соответствии с которым земельные участки для строительства могут предоставляться по общему правилу либо на праве собственности, либо в аренду. Для незначительного круга специальных субъектов (государственных и муниципальных учреждений, казенных предприятий, органов государственной власти и местного самоуправления) установлена возможность приобретения земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования (п. 1 ст. 20 ЗК). Дальнейшее использование земельных участков должно носить строго целевой характер. Доказать наличие надлежащего землеотвода должно лицо, которое вело строительство.

Нарушение градостроительных и строительных норм и правил выражается в несоответствии деятельности по возведению постройки требованиям Градостроительного кодекса, Закона об архитектурной деятельности, Закона об охране окружающей среды, подзаконных нормативных актов. Нарушения строительных норм и правил могут выражаться, например, в снижении прочности (способности воспринимать расчетные нагрузки) и устойчивости (способности сохранять состояние равновесия под действием расчетных нагрузок) постройки, грубых несоответствиях проектной документации, введении объекта в эксплуатацию ненадлежащим органом (п. 2 ст. 55 Градостроительного кодекса).

2. Пункт 2 комментируемой статьи содержит общее правило о невозможности приобретения права собственности на самовольную постройку лицом, ее осуществившим. Сделки, направленные на распоряжение самовольной постройкой, ничтожны на основании ст. 168 ГК; по сути, такая постройка становится изъятой из гражданского оборота (см. коммент. к ст. 129 ГК).

Более того, комментируемая статья устанавливает, что самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Требовать наступления таких последствий уполномочен собственник земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, либо уполномоченный государственный орган, осуществляющий градостроительный и архитектурный контроль, причем, на наш взгляд, исключительно в судебном порядке, так как данные требования могут затрагивать имущественные права.

На практике возникают трудности с определением лица, которое возвело самовольную постройку и, следовательно, обязано снести ее. Следует присоединиться к мнению о том, что факт эксплуатации самовольной постройки предполагает, что использующее постройку лицо само ее возвело, пока не будет доказано обратное.

По буквальному смыслу нормы п. 2 комментируемой статьи содержащаяся в ней санкция в виде отказа признания права собственности за застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет может быть применена, если доказана вина в осуществлении самовольной постройки. Необходимость установления вины застройщика подтверждается и положением п. 3 ст. 76 ЗК (см. Определение КС от 3 июля 2007 г. N 595-О-П «По запросу Сормовского районного суда города Нижнего Новгорода о проверке конституционности абзаца второго пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» (Вестник КС. 2007. N 6)).

3. В п. 3 комментируемой статьи сформулировано исключение из общего правила п. 2 комментируемой статьи. Действующая редакция п. 3 комментируемой статьи, лишившая застройщика возможности признать право собственности на постройку за собой, вступила в силу в 2006 г. (СЗ РФ. 2006. N 27. Ст. 2881); ранее у него была возможность приобрести право собственности на постройку в том случае, если земельный участок был предоставлен ему после строительства. Таким образом, теперь требовать признания указанного права за собой вправе лишь собственник или субъект иного указанного в комментируемой статье ограниченного вещного права на земельный участок.

Ответчиком по искам о признании права собственности должен выступать, как представляется, орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство и приемку объекта, завершенного строительством, в эксплуатацию.

4. Существенной новеллой п. 3 комментируемой статьи в новой редакции стала возможность признания права собственности на самовольную постройку во внесудебном порядке в предусмотренных законом случаях (так называемая дачная амнистия). В соответствии со ст. 25.3 Закона о государственной регистрации документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества.

Другой комментарий к статье 222 ГК РФ

1. Субъектом, осуществляющим самовольную постройку, может быть любое физическое или юридическое лицо, которое нарушило установленные для постройки требования, в частности использовало земельный участок, не отведенный для этой цели, не имеет соответствующего разрешения или существенно нарушило градостроительные и строительные нормы и правила. Определение недвижимого имущества дано в ст. 130 ГК. Перечень объектов самовольной постройки в статье не является исчерпывающим. К таким постройкам можно отнести дачу, гараж.

2. Согласно Федеральному закону от 17.11.95 N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» (СЗ РФ, 1995, N 47, ст. 4473) строительство любого объекта должно вестись при наличии следующих условий: а) разрешение собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и б) соблюдение градостроительных, строительных норм и правил.

3. Право граждан и их объединений на приобретение земельных участков в частную собственность для индивидуального жилищного строительства, а также под хозяйственные постройки в городах, поселках и сельской местности и в аренду определено Земельным кодексом (ст. 15, 31, 32, 37, 40). Названные участки могут приобретаться в собственность лишь в том случае, если они предназначены под застройку в соответствии с градостроительными и землеустроительными документами (ст. 28 Градостроительного кодекса). Порядок приобретения права на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, также определен Земельным кодексом (ст. 28 — 33).

4. Порядок продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий регулируется Указом Президента РФ от 16.05.97 N 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами», которым установлено первоочередное право физических и юридических лиц — собственников зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства на приобретение в собственность земельных участков (долей земельных участков), на которых расположены ранее приватизированные объекты. Органы местного самоуправления самостоятельно решают вопросы владения, пользования и распоряжения земельной собственностью в соответствии с Законом об общих принципах организации местного самоуправления.

5. Заказчик (застройщик) — гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство объекта, для которого требуется разрешение на строительство, — обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием лицом, имеющим лицензию на архитектурную деятельность.

Определение перечня объектов, для строительства которых разрешения не требуется, относится к полномочиям органов государственной власти субъектов Российской Федерации (п. 2 ст. 3 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»).

6. Объект возводится в строгом соответствии с градостроительными правилами и утвержденной градостроительной документацией. Отказ в выдаче архитектурно-планировочного задания или разрешения на строительство может быть обжалован заказчиком (застройщиком) в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или в орган местного самоуправления.

7. Гражданин или юридическое лицо, отступившие от архитектурного проекта без согласования с его автором и органом, выдавшим разрешение на строительство, обязаны устранить допущенные нарушения. Кроме того, они подвергаются штрафу в размере от 10 до 20 МРОТ (п. 2 ст. 24 названного Закона).

8. Правовым последствием самовольной постройки является то, что лицо не приобретает права собственности на нее. Сама же постройка не считается недвижимостью и не подлежит государственной регистрации. Сделки, направленные на распоряжение самовольной постройкой, ничтожны как противозаконные на основании ст. 168 и 169 ГК. К ним должны применяться последствия, указанные в ст. 169 (см. коммент. к ней). Лицо, осуществившее такую постройку, является собственником лишь стройматериалов.

Пункт 2 комментируемой статьи последствием самовольной постройки предусматривает ее снос. И в Федеральном законе «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» п. 3 ст. 25 устанавливает, что «лицо, виновное в строительстве или в изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние».

9. Пункт 3 предусматривает возможность возникновения права собственности на самовольную постройку, если этим не нарушаются законные интересы других лиц и не создается угроза жизни и здоровью граждан. При наличии этих условий, подтвержденных разрешениями органов санитарного надзора, пожарной охраны, архитектурного или строительного контроля и др., она может быть признана по решению суда собственностью либо застройщика (заказчика), либо законного владельца земельного участка. В первом случае застройщику необходимо получить право на постройку (например, путем приобретения земельного участка по договору купли-продажи). Во втором случае владелец участка земли возмещает застройщику расходы в размере, определенном судом (стройматериалы и др.).

Сотрудниками Двадцатого арбитражного апелляционного суда подготовлено обобщение судебной практики по рассмотрению споров, связанных с самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ), сообщает пресс-служба суда.

За 2009 год и 11 месяцев 2010 года в Двадцатом арбитражном апелляционном суде рассмотрено 62 апелляционные жалобы (что соответствует 0,7% от общего числа рассмотренных дел за период) на решения арбитражных судов первой инстанции по делам, связанным с применением статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Из рассмотренных судом дел данной категории 10 судебных актов (16,1%) арбитражных судов области было отменено или изменено, 52 (83,9%) оставлено без изменения.

Градостроительным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», Земельным кодексом Российской Федерации самовольное строительство запрещено. Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Из анализа сложившейся в апелляционном округе практики применения судами статьи 222 ГК РФ следует, что связанные с самовольной постройкой споры можно разделить на три основные группы:
1. признание возведенного объекта самовольным;
2. признание права собственности на самовольную постройку;
3. снос самовольной постройки.
I. Споры о признании возведенного объекта самовольным

При отсутствии доказательств того, что спорный объект является недвижимым имуществом, возведенное строение не может быть признано самовольной постройкой.
Администрация города обратилась в Арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю о сносе самовольной постройки — незавершенного строительством комплекса автосервиса с автомойкой.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из отсутствия оснований для квалификации спорного объекта как самовольной постройки.
Материалами дела установлено: ответчиком представлено техническое заключение о состоянии строительных конструкций автосервиса с автомойкой, в котором сделан вывод о том, что спорный объект является «Унифицированным сборно-разборным зданием», не связан с землей и возможен демонтаж с перемещением без его разрушения.
Движимый характер спорного объекта свидетельствует о том, что спорный металлический ангар не является самовольной постройкой, в связи с чем по указанным основаниям требования истца удовлетворению не подлежали.
Судом кассационной инстанции судебные акты оставлены без изменения.
(Постановление апелляционной инстанции от 03.03.2009 г. и постановление кассационной инстанции от 23.06.2009 г. по делу № А68-6471/2008).

II. Признание права собственности на самовольную постройку
1. По аналогии закона порядок признания права собственности на реконструированный объект регулируется нормами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации
Индивидуальный предприниматель обратился в Арбитражный суд с иском к администрации муниципального образования о признании права собственности на здание № 1 и здание № 2.
На вышеуказанных объектах недвижимого имущества истцом были произведены работы по реконструкции и переоборудованию нежилых складских помещений с изменением их назначения.
Решением Арбитражного суда исковые требования были удовлетворены, суд апелляционной оставил решение суда первой инстанции без изменения по следующим основаниям.
Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации изменение количества этажей, площади объекта капитального строительства является реконструкцией. Строительство и реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, установленных п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.
Поскольку гражданское право не содержит норм, регулирующих последствия проведения самовольной реконструкции, то в силу пункта 1 статьи 6 ГК РФ применяется аналогия закона: сходные отношения урегулированы ст. 222 ГК РФ, которая, по мнению суда второй инстанции, была правомерно применена судом первой инстанции.
Поскольку созданные в результате реконструкции объекты соответствовали строительным нормам и правилам, санитарно-эпидемиологическим требованиям, не создавали угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушали права и охраняемые законом интересы других лиц, и земельный участок, на котором они расположены принадлежал истцу на праве собственности, то суд удовлетворил иск о признании права собственности на реконструированный объект.
В кассационной инстанции дело не рассматривалось.
(Постановление апелляционной инстанции от 14.05.2009 г. по делу № А62-5518/2008; постановление апелляционной инстанции от 20.07.2010 г. по делу № А09-11648/2009; постановление апелляционной инстанции от 04.06.2009 г. по делу № А09-7268/2008; постановление апелляционной инстанции от 19.02.2009 г. по делу № А09-11377/2008-14; постановление апелляционной инстанции от 27.02.2009 г. по делу № А09-7645/2008-18-6).
2. Признание права хозяйственного ведения на самовольную постройку за унитарным предприятием невозможно до признания на нее права собственности учредителя этого предприятия.
Муниципальное унитарное предприятие «Жилищно-эксплуатационное управление» (далее — МУП ЖЭУ) обратилось в Арбитражный суд с исковым заявлением к администрации города о признании права хозяйственного ведения на недвижимое имущество; административное здание, административное здание 2 этажа, мастерские, складские помещения и гаражи, производственное помещение.
В обоснование заявленных требований истец сослался на то, что спорные объекты самовольно построены им за счет собственных средств в 2003 году на земельном участке, предоставленном ему в аренду для размещения производственной базы. Спорные объекты находятся в фактическом владении и пользовании истца и отражены в его бухгалтерской документации.
Отказывая в удовлетворении иска суд указал, что возможность признания права хозяйственного ведения на самовольную постройку действующим законодательством не предусмотрена. (Постановление апелляционной инстанции от 18.02.2010 г. по делу № А09-8992/2009).
3. В отсутствие доказательств того, что самовольная постройка безопасна для жизни и здоровья граждан, иск о признании права собственности на нее не может быть удовлетворен.
Истец обратился в Арбитражный суд с иском к администрации муниципального района о признании права собственности на объект самовольного строительства — артезианскую скважину.
В удовлетворении иска отказано.
Материалами дела установлено, что спорный объект обладает признаками самовольной постройки, расположенной на принадлежащем истцу земельном участке.
В силу требований пунктов 1, 2 ст. 61 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция, капитальный ремонт зданий, строений и сооружений, их частей осуществляется на основе проектной документации, которая разрабатывается в соответствии с градостроительной документацией, со строительными нормами и правилами, согласовывается с соответствующими органами архитектуры и градостроительства, органами государственного контроля и надзора в соответствии с федеральным законодательством и законодательством субъектов Российской Федерации.
В силу абзаца 2 пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку не может быть признано, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
По смыслу приведенных норм установленная ст. 222 ГК РФ возможность признания права собственности на самовольную постройку сама по себе не освобождает заинтересованное лицо соблюдать установленные законом и иными нормативными актами условия возведения объектов недвижимости.
Обратное означало бы возможность введения в хозяйственный оборот и государственную регистрацию права собственности на объекты недвижимости, эксплуатация которых небезопасна либо вообще невозможна (объектов, не отвечающих нормам пожарной, технической или экологической безопасности, санитарным и градостроительным правилам и нормам и т.п.).
Таким образом, лицо, обратившееся с иском о признании права собственности на самовольную постройку, обязано доказывать ее безопасность.
(Постановление апелляционной инстанции от 07.05.2009 г. и постановление кассационной инстанции от 15.10.2009 г. по делу № А23-2047/2008Г-15-124; постановление апелляционной инстанции от 23.03.2010 г. по делу № А68-10515/2009; постановление апелляционной инстанции от 27.07.2009 г. и постановление кассационной инстанции от 13.11.2009 г. по делу № А68-636/2009; постановление апелляционной инстанции от 23.09.2009 г. и постановление кассационной инстанции от 16.02.2010 г. по делу № А23-2045/08Г-15-123; постановление апелляционной инстанции от 28.08.2009 г. по делу № А54-5267/2008-С17).
4. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом, владеющим земельным участком на праве аренды.
Индивидуальный предприниматель обратился в Арбитражный суд с исковым заявлением к администрации муниципального образования о признании права собственности на объект недвижимости — здание торгового павильона.
Решением Арбитражного суда в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с вынесенным решением, индивидуальный предприниматель обратился в апелляционный суд с жалобой.
В обоснование своих доводов заявитель сослался на то, что земельный участок, на котором возведен объект недвижимости, был предоставлен истцу в аренду для размещения торгового павильона.
Одним из самостоятельных оснований для отказа в жалобе апелляционная инстанция указала, что наличие между сторонами арендных правоотношений на земельный участок, право собственности на самовольную постройку не могло бы быть признано за лицом, владеющим земельным участком на праве аренды. Обратное противоречило бы положениям пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая содержит исчерпывающий перечень таких лиц и не предусматривает подобного права арендатора земельного участка.
(Постановление апелляционной инстанции от 16.07.2010 г. по делу № А68-719/2010; постановление апелляционной инстанции от 21.07.2009 г. и постановление кассационной инстанции от 16.11.2009 г. по делу № А68-641/2009).
5. Отсутствие у истца права собственности на земельный участок является безусловным основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, независимо от доказательств ее безопасности.
Истец обратился в Арбитражный суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку и представил доказательства ее безопасности для жизни и здоровья граждан.
Судом в иске отказано.
В силу ст. 222 ГК РФ круг владельцев земельного участка, имеющих право обратиться с требованием о признании права на самовольную постройку, ограничен только собственниками земельного участка и лицами, у которых он находится на праве пожизненного наследуемого владения, постоянном (бессрочном) пользовании.
Оставляя без изменения решение суда, апелляционная инстанция указала, что оснований для признания за истцом права собственности на самовольную постройку не имеется, поскольку истец не представил доказательств нахождения у него земельного участка под спорным строением на каком-либо праве, указанном в п. 3 ст. 222 ГК РФ (праве собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном бессрочном пользовании).
(Постановление апелляционной инстанции от 23.09.2009 г. по делу № А68-391/09).

III. Снос самовольной постройки
1. Собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец вправе обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки.
Федеральное государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования (далее — ФГОУ ВПО) обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю о признании недействительным зарегистрированного права собственности, погашении записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и снесении самовольной постройки.
Решением арбитражного суда исковые требования удовлетворены в полном объеме, суд апелляционной инстанции оставил без изменения решение первой инстанции.
По смыслу п.2 и п. 3 ст. 222 ГК РФ, право требовать сноса самовольной постройки принадлежит, в частности, и лицу, в постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором она возведена.
Так как земельный участок, на котором расположена самовольная постройка, принадлежит истцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, то суд удовлетворил иск о ее сносе.
Кассационной инстанцией судебные акты оставлены без изменения.
(Постановление апелляционной инстанции от 26.05.2009 г. и постановление кассационной инстанции от 25.06.2010 г. по делу № А09-12419/08).
2. Муниципальное образование при обращении с иском о сносе самовольной постройки не наделено правом заявлять подобные требования в общественных интересах. Соответствующий иск может быть удовлетворен в случае предоставления доказательств права муниципальной собственности на соответствующий земельный участок.
Муниципальное образование обратилось с иском к индивидуальному предпринимателю о сносе самовольно возведенной мини-АЗС.
Решением арбитражного суда исковые требования удовлетворены.
В апелляционной жалобе ответчик сослался на отсутствие у администрации муниципального образования права на предъявление такого иска, поскольку последняя не является собственником земельного участка, занятого спорным объектом недвижимости.
Постановлением суда апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменено.
Согласно п. 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», с иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.
Судом апелляционной инстанции установлено, что администрация муниципального образования не представила доказательств своего права собственности на соответствующий земельный участок. Более того, земельный участок находится в государственной собственности, что подтверждено выпиской из государственного земельного кадастра.
Поскольку муниципальное образование не наделено полномочиями по защите прав и интересов Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, а права и законные интересы администрации в результате осуществления ответчиком строительства мини-АЗС не нарушены, то истец не имел права на предъявление подобного иска.
(Постановление апелляционной инстанции от 30.07.2010 г. по делу № А68-8486/08-342/17).
3. Лицо, права и охраняемые законом интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, при обращении в суд с иском о сносе самовольное постройки, обязано доказать в суде факт такого нарушения.
Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением об обязании ответчиков: индивидуального предпринимателя, Департамента имущественных и земельных отношений области, Администрации города произвести снос металлического ангара.
Решением Арбитражного суда в удовлетворении исковых требований отказано, суд апелляционной инстанции посчитал данные выводы законными и обоснованными.
В соответствии с п. 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.
Судом установлено, что индивидуальный предприниматель не относится к кругу лиц, обладающих правом на заявление подобных требований, поскольку им не представлено доказательств вещного права на соответствующий земельный участок, а так же доказательств, подтверждающих факт нарушения его прав сохранением самовольной постройки.
(Постановление апелляционной инстанции от 02.06.2010 г. по делу № А62-8913/2009).
4. Несоблюдение установленного ст. 222 ГК РФ порядка признания права собственности на самовольную постройку может служить основанием для ее сноса независимо от государственной регистрации права на нее.
Истец обратился с иском к индивидуальному предпринимателю о признании недействительным зарегистрированного права собственности, погашении записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и снесении самовольной постройки.
Решением арбитражного суда исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с вынесенным решением, индивидуальный предприниматель обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, ссылаясь на то, что квалификация спорного здания как самовольной постройки не является безусловным основанием для его сноса, поскольку право собственности на нее зарегистрировано.
Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции оставил без изменения.
Возведенный ответчиком объект обладает признаками самовольной постройки. Право собственности индивидуального предпринимателя на спорный объект зарегистрировано в установленном законом порядке.
В силу ч. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, за исключением случаев предусмотренных п. 3 ст. 222 данного федерального закона.
Порядок сохранения самовольной постройки и признания права собственности на нее, сформулированный в ст. 222 ГК РФ носит исключительный характер и свидетельствует о недопустимости признания этого права в каким-либо иным способом.
Поскольку ответчиком не представлено доказательств нахождения у него земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, на праве собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании, а также доказательств предоставления ему в установленном порядке земельного участка под возведенную постройку, то в настоящем случае государственная регистрация права на спорный объект является недействительной в связи с отсутствием оснований для нее.
Суд кассационной инстанции поддержал доводы судов первой и второй инстанций.
(Постановление апелляционной инстанции от 26.05.2009 г. и постановление кассационной инстанции от 08.09.2009 г. по делу № А09-12419/08; постановление апелляционной инстанции от 21.06.2010 г. и постановление кассационной инстанции от 23.08.2010 г. по делу № А62-9506/2009; постановление апелляционной инстанции от 15.06.2010 г. и постановление кассационной инстанции от 07.10.2010 г. по делу № А54-720/2009; постановление апелляционной инстанции от 13.07.2010 г. по делу № А62-287/2010).

Статья 222. Самовольная постройка

1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Абзац утратил силу. — Федеральный закон от 03.08.2018 N 339-ФЗ.

Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее — установленные требования), осуществившим её лицом либо за его счёт, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счёт соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или её приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

  • если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
  • если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
  • если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему её лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

3.1. Решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или её приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо в случаях, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи, органом местного самоуправления поселения, городского округа (муниципального района при условии нахождения самовольной постройки на межселенной территории).

3.2. Лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, и которое выполнило требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в соответствии с настоящим Кодексом.

Лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору.

Лицо, которое приобрело право собственности на здание, сооружение или другое строение, возмещает лицу, осуществившему их строительство, расходы на постройку за вычетом расходов на приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями.

4. Органы местного самоуправления принимают в порядке, установленном законом:

  • 1) решение о сносе самовольной постройки в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы и необходимость их наличия установлена в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта, либо самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта и который расположен в границах территории общего пользования;
  • 2) решение о сносе самовольной постройки или её приведении в соответствие с установленными требованиями в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта, и данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории при условии, что режим указанной зоны не допускает строительства такого объекта, либо в случае, если в отношении самовольной постройки отсутствует разрешение на строительство, при условии, что границы указанной зоны, необходимость наличия этого разрешения установлены в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта.

Срок для сноса самовольной постройки устанавливается с учётом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем три месяца и более чем двенадцать месяцев, срок для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями устанавливается с учётом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем шесть месяцев и более чем три года.

Предусмотренные настоящим пунктом решения не могут быть приняты органами местного самоуправления в отношении самовольных построек, возведенных или созданных на земельных участках, не находящихся в государственной или муниципальной собственности, кроме случаев, если сохранение таких построек создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Органы местного самоуправления в любом случае не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или её приведении в соответствие с установленными требованиями в отношении объекта недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости или признано судом в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи либо в отношении которого ранее судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки, или в отношении многоквартирного дома, жилого дома или садового дома.

1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Абзац утратил силу с 4 августа 2018 г. — Федеральный закон от 3 августа 2018 г. N 339-ФЗ

Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее — установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

3.1. Решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо в случаях, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи, органом местного самоуправления поселения, городского округа (муниципального района при условии нахождения самовольной постройки на межселенной территории).

3.2. Лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, и которое выполнило требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в соответствии с настоящим Кодексом.

Лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору.

Лицо, которое приобрело право собственности на здание, сооружение или другое строение, возмещает лицу, осуществившему их строительство, расходы на постройку за вычетом расходов на приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями.

4. Органы местного самоуправления принимают в порядке, установленном законом:

1) решение о сносе самовольной постройки в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы и необходимость их наличия установлена в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта, либо самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта и который расположен в границах территории общего пользования;

2) решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта, и данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории при условии, что режим указанной зоны не допускает строительства такого объекта, либо в случае, если в отношении самовольной постройки отсутствует разрешение на строительство, при условии, что границы указанной зоны, необходимость наличия этого разрешения установлены в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта.

Срок для сноса самовольной постройки устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем три месяца и более чем двенадцать месяцев, срок для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем шесть месяцев и более чем три года.

Предусмотренные настоящим пунктом решения не могут быть приняты органами местного самоуправления в отношении самовольных построек, возведенных или созданных на земельных участках, не находящихся в государственной или муниципальной собственности, кроме случаев, если сохранение таких построек создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Органы местного самоуправления в любом случае не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в отношении объекта недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости или признано судом в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи либо в отношении которого ранее судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки, или в отношении многоквартирного дома, жилого дома или садового дома.

Комментарий к Ст. 222 ГК РФ

1. Комментируемая статья устанавливает специальное правило, определяющее правовые последствия создания новой вещи, отличное от положений ст. 219 Кодекса, в соответствии с которой право на вновь созданную вещь приобретает лицо, ее создавшее. Статья 222 устанавливает, что лицо, осуществившее самовольную постройку, права собственности на нее не приобретает. Кроме того, статья содержит ряд критериев, которые позволяют определить вещь как самовольную постройку, а также устанавливает последствия создания такой вещи.

2. Самовольной постройкой может быть жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество. Таким образом, к самовольным постройкам может быть отнесено также строение и сооружение, не предназначенное для проживания, в том числе строение и сооружение производственного назначения.

Устанавливая признаки самовольной постройки, законодатель исходит из следующих основных принципов:

— соответствие требованиям закона выбора места под постройку;

— соблюдение порядка строительства;

— наличие права распоряжения земельным участком.

С учетом этого важно, чтобы для места создания объекта отвод земельного участка был произведен в порядке, установленном законом и иными правовыми актами. Кроме того, необходимо согласие лица, имеющего право собственности на указанный земельный участок. Несоблюдение указанных требований свидетельствует о самовольности постройки.

Также о самовольности создания объекта (строительства, возведения) может свидетельствовать нарушение градостроительных и строительных норм и правил. Здесь, конечно же, имеются в виду только существенные нарушения.

3. Положения ст. 222 ГК РФ устанавливают и последствия, которые наступают для лица, создавшего самовольную постройку.

Прежде всего действует специальное правило о том, что у «застройщика» не возникает право собственности. Это означает, что соответствующий субъект не может владеть, пользоваться и распоряжаться созданной вещью. В правовом смысле вещь не возникает как предмет, по поводу которого складываются гражданские правоотношения. Законодатель прямо указывает, что такое лицо не вправе продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать иные сделки с вновь созданной вещью. Кроме того, последствием создания самовольной постройки является возложение на это лицо обязанности произвести снос постройки. При этом снос производится самим лицом, осуществившим постройку, либо за его счет.

4. В исключительных случаях право собственности может быть признано за лицом, осуществившим самовольную постройку. Такое признание происходит в судебном порядке. Основания, на которые может полагаться суд при вынесении указанного решения, также установлены комментируемой статьей и базируются на следующих принципах:

— единство судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов;

— невозможность безвозмездного изъятия у собственника его собственности;

— соблюдение прав и охраняемых законом интересов других лиц.

5. Следует отметить, что установленные в комментируемой статье основания признания права собственности на самовольную постройку претерпели ряд изменений с момента вступления в силу части первой ГК РФ.

Так, был принят Федеральный закон от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». Указанным Федеральным законом исключена возможность признания права собственности на условиях предоставления земельного участка под строительство в будущем.

Существовавшее до внесения изменений правило, по существу, «нейтрализовало» процедуры, установленные Земельным кодексом РФ для предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Согласно ст. 30 ЗК РФ предоставление таких участков для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства осуществляется без предварительного согласования места размещения объекта и исключительно на торгах. ЗК РФ не содержит положений, устанавливающих особый порядок для участков, на которых есть самовольная постройка.

Таким образом, положения комментируемой статьи с учетом указанной корректировки исключают возможность приобретения земельных участков из состава государственных или муниципальных земель по тому лишь основанию, что на участке было возведено строение.

6. Внесенные изменения предусматривают также возможность признания права собственности на самовольную постройку и во внесудебном порядке в случаях, когда это предусмотрено федеральными законами. Теперь это позволяет избежать коллизии между нормами ГК РФ и законодательными актами, определяющими упрощенный порядок оформления прав граждан на создаваемые или созданные объекты недвижимости, а также предотвратить ситуации, когда гражданам во всех случаях приходилось путем судебного разбирательства признавать права собственности на возведенные без согласования и разрешения постройки на земельном участке. Положения ч. 3 ст. 222 ГК РФ предусматривают возможность признания за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, права собственности на самовольную постройку в установленном законом порядке и без решения суда.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *