ТСЖ организовать

16 Сентябрь 2019

Это статья от людей, которые помогли создать сотни ТСЖ (ТСН) в разных домах в России. Пошагово описываем порядок, юридические моменты, риски и подводные камни. Мы будем рады помочь Вам и ответить на все интересующие вопросы, если они останутся после прочтения этой статьи.

Содержание

Мы можем помочь с подготовкой документов для создания ТСЖ под ключ — от формирования актуального реестра собственников, до именных бланков на каждого жителя и юридической помощи — с нашей помощью более 40 ТСЖ было создано в 2019 году (включая два товарищества через общее собрание ОНЛАЙН!). Поделимся опытом!

В среднем такая услуга стоит около 15000 рублей за 1 дом, но может меняться в ту или иную сторону в зависимости от индивидуальных ситуаций. Позвоните нам — мы ответим на все вопросы! Телефон бесплатный 8-800-100-24-97 или напишите info@domscanner.ru

В двух словах: чтобы создать ТСЖ, необходимо провести общее собрание собственников помещений, принять на нем решение о создании ТСЖ и определиться с вопросами, связанными с созданием товарищества, оформить итоги собрания, зарегистрировать товарищество в налоговом органе, уведомить о создании ТСЖ заинтересованных лиц.

Пошаговая инструкция: как создать ТСЖ в 2020 году.

В 2019 году к нам стали все чаще поступать запросы на проведение собраний по созданию ТСЖ. Много вопросов касается не только самих собраний, но и в целом подробной процедуры по организации нового способа управления домом.

Мы изучили инструкции, размещенные в свободном доступе, и поняли, почему на практике возникает столько вопросов: информация в интернете носит либо устаревший характер, либо в статьях содержатся только общие сведения без какой-либо конкретики и даже ссылок на закон, чтобы читатели могли проверить актуальность информации.

Поэтому было решено написать пошаговый алгоритм для создания товарищества собственников жилья.

Ранее мы уже публиковали ответы на популярные вопросы при создании ТСЖ, рекомендуем также ознакомиться.

Если Вы не пошли по ссылке выше, то ответим здесь на первый вопрос, возникающий у большинства клиентов:

Как правильно, что лучше – ТСН или ТСЖ?

Статья 54 Гражданского кодекса РФ требует указания в наименовании юридического лица организационно-правовой формы, а если закон предусматривает существование разных видов такой формы, то надо указывать только вид. В нашем случае ТСН – это форма, а ТСЖ –вид (это следует из последних редакций ч. 1 ст. 135 ЖК РФ, п. 4 ч. 3 ст. 50 ГК РФ). Однако ст. 123.12 Гражданского кодекса требует указывать слова «товарищество собственников недвижимости».

Мы своим клиентам чаще всего пишем именно «ТСЖ», потому что ФНС России в письме от 26 июня 2015 г. N СА-2-14/752 разъяснила указанное выше: ТСЖ создается как вид ТСН, в связи с чем в наименовании стоит указывать вид – товарищество собственников жилья. Информацию об организационно-правовой форме – ТСН – необходимо прописать в уставе.

Таким образом, некорректно сравнивать ТСН и ТСЖ и думать, что у кого-то из них больше полномочий или меньше сложностей. При наименовании товарищества ориентируйтесь на практику своей ИФНС, посмотрите, что регистрируется в последнее время в вашем муниципальном образовании, наверняка, там будут и ТСЖ.

Чем регламентируется создание ТСЖ?

Требования к созданию установлены в ст. 136 Жилищного кодекса РФ.

— собственники в одном МКД могут создать только одно ТСЖ. Решение о создании принимается на общем собрании большинством голосов (более чем 50% голосов) от общего числа голосов всех собственников. Протокол общего собрания с решениями о создании ТСЖ и об утверждении его устава подписывают все, кто голосовал за принятие этих решений.

— собственники в нескольких МКД также могут создать ТСЖ при соблюдении обязательных условий: их дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в их пределах есть сети инженерно-технического обеспечения, элементы инфраструктуры, предназначенные для общего использования собственниками в этих домах.

— товарищество могут создать собственники нескольких рядом расположенных жилых или дачных домов, если они стоят на участках имеющих общую границу, и в пределах этих участков есть сети инженерно-технического обеспечения, элементы инфраструктуры для обслуживания более чем одного дома.

Расскажем подробнее об этапах создания ТСЖ.

Этап 1. Принятие решения о необходимости создания ТСЖ и подготовка к собранию.

Иногда ТСЖ хотят создать люди, которые не имеют никакого представления об управлении домом, о правовом статусе товарищества, его полномочиях, органах управления. Это нормально в том случае, когда жители стараются разобраться с этими вопросами до того, как зарегистрируют ТСЖ. Предварительное понимание примерной работы ТСЖ, начала его деятельности необходимо для оценки сил инициативной группы.

Если вы хотите создать ТСЖ, обязательно откройте и почитайте Жилищный кодекс, а именно главы 13 и 14 (как минимум), стандарты управления многоквартирными домами. Это лишь малая часть того, что придется выполнять при управлении домом. На практике у многих ТСЖ основные трудности вызывают организация аварийно-диспетчерской службы, заполнение ГИС ЖКХ, работа с обращениями жителей, споры с ресурсоснабжающими организациями.

Если всё это вас не пугает, в доме много собственников, которые активны не только в соцсетях, но и реальной жизни, то можно приступать к подготовке общего собрания:

— пообщайтесь с жителями, чтобы убедиться, что люди понимают, что такое ТСЖ и в целом согласны на такую форму управления.

— обсудите с собственниками название ТСЖ, председателя и секретаря собрания, членов счетной комиссии, кандидатов в правление, ревизионную комиссию, и того, кто пойдет регистрировать ТСЖ в налоговую, а также составьте предварительную смету для понимания размера платы за содержание жилья в случае смены способа управления. Для составления сметы познакомьтесь с ТСЖ в вашем районе, спросите их примерные затраты, или поищите эту информацию на их сайтах. Если размер платы выйдет больше того, что собирает текущая управляющая компания, то едва ли жители хотят сменить ее на товарищество.

— подготовьте проект устава товарищества. Если вы заказываете подготовку документов в Домсканере, просто спросите наших юристов проект устава, они пришлют его вам в актуальной редакции и подскажут, что можно изменить по своему вкусу и желанию.

Далее нужно получить или составить реестр всех собственников. В силу ч. 3.1 ст. 45 Жилищного кодекса РФ управляющая компания обязана предоставить реестр инициатору собрания в течение 5 дней после получения письменного заявления об этом. Однако на практике возникают проблемы:

— компания отказывается предоставлять реестр, тогда приходится добиваться его получения через суд или контролирующие органы;

— реестр содержит недостоверные или неполные данные, в этом случае надо перепроверить информацию у собственников, дополнив ее необходимыми квартирами;

— реестр выдается в бумажном плохо читаемом виде, что неудобно для подготовки документов, придется перепечатать.

— в реестре нет реквизитов документов, подтверждающих право собственности жителей на помещения, которые нужны для проведения собрания, но которые компания не обязана предоставлять в силу несовершенства текущего законодательства;

Если сразу очевидно, что таких проблем не избежать, то лучше сразу:

  • подготовить реестр самим. Для этого надо заказать в Росреестре выписки по каждому помещению и сформировать из них реестр. Другой вариант — обойти все помещения и получить необходимые сведения у самих собственников, после чего создать реестр.
  • заказать готовый реестр собственников (это можно сделать, например, в нашей компании, мы оказываем такую услугу).

Определись с вопросами, которые будут выноситься на голосование (повестка дня) и решениями по ним.

Как минимум, это должны быть такие вопросы:

  • избрание председателя, секретаря собрания, членов счетной комиссии;
  • выбор способа управления МКД – ТСЖ;
  • создание ТСЖ для целей управления домом;
  • утверждение устава ТСЖ;
  • выборы лица, уполномоченного от имени собственников на государственную регистрацию ТСЖ (обычно это будущий председатель);
  • расторжение договора управления с текущей управляющей компанией (она будет управлять домом даже после исключения сведений о ней из реестра лицензий вплоть до регистрации ТСЖ);
  • определение порядка уведомления собственников о результатах собрания;
  • определение места хранения копии протокола (оригинал отдается в ГЖИ).

Также Вы можете попробовать выбрать на собрании правление, ревизионную комиссию, но некоторые суды небезосновательно считают, что компетенция собрания собственников и собрания членов будущего ТСЖ — разные вещи, предусмотрены разными статьями Жилищного кодекса (44 и 145 соответственно). Собрание собственников не может решать вопросы, отнесенные к компетенции собрания членов. Выбор правления и ревизионной комиссии — компетенция собрания членов ТСЖ, поэтому собственники (а они юридически ещё не члены ТСЖ, которого нет) решать этот вопрос не могут. Более того, правление выбирается из членов ТСЖ. ТСЖ ещё не создано, членов в нем нет, выбирать «не-членов» в правление неправильно. Однако на практике чаще всего эти вопросы включаются в повестку, здесь решать вам, идти на риск или нет.

Если вопросы о выборе правления, ревизионной комиссии не выносите на голосование. то сразу после регистрации ТСЖ проводите собрание членов и оперативно решайте эти и другие вопросы, необходимые для работы ТСЖ.

Еще на общем собрании можно сразу решить о переходе на прямые договоры собственников с ресурсоснабжающими организациями (но это не избавит ТСЖ от необходимости заключать договоры с ресурсниками на поставку коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества), об отказе от штриховых кодов на квитанциях (если жителям такой отказ не причинит неудобств с оплатой), о порядке уведомления о новых собраниях собственников (если этот вопрос не решен ранее), о платном использовании общего имущества третьими лицам, условиях такого использования и выборе ТСЖ в качестве лица, уполномоченного на заключение договоров об использовании общего имущества, о возможности проведения в будущем собраний с использованием информационных систем – ГИС ЖКХ или коммерческих альтернатив (надо утвердить возможность такой формы голосования, выбрать администратора (того, кто будет руководить процессом), и порядок приема администратором сообщений о проведении собраний и письменных решений собственников по вопросам повестки.

Этап 2. Уведомление собственников о собрании.

Этот этап регламентируется ст. 45 Жилищного кодекса РФ. Инициатор (собственник или группа собственников) пишет сообщение о проведении общего собрания. В этом документе обязательно нужно написать:

— сведения о самом инициаторе (достаточно ФИО и квартиру),

— форму проведения собрания (самая удобная и распространенная — очно-заочная форма, именно о ней речь пойдет ниже);

— дата, место, время проведения, дата окончания приема бюллетеней, место или адрес, куда их надо сдавать;

— повестка – вопросы, которые выносятся на голосование;

— то, что чаще всего забывают указывать – где и как можно ознакомиться с информацией и материалами, по которым проходит собрание (например, проектом устава).

Этим сообщением надо уведомить собственников о собрании, для чего не позднее, чем за 10 дней до даты его начала, письменное уведомление:

— надо направить каждому собственнику заказным письмом, если раньше на общем собрании собственники не утвердили другой способ уведомления,

— либо вручить под роспись,

— либо повесить в общедоступном месте, которое собственники специально определили на прошлых собраниях в качестве места уведомления о последующих голосованиях.

Важно! Если Вы просто повестите объявления, а собственники на предыдущих собраниях не утверждали такой порядок уведомления, то оно будет считаться ненадлежащим. Это не повлечет автоматическую недействительность решения собрания, но у жилищной инспекции могут быть претензии в виде отказа вносить изменения в реестр лицензий.

Можно совместить разные способы уведомления – отправить заказные письма и дополнительно повесить объявления.

Какой бы способ уведомлении вы ни использовали – факт уведомления надо обязательно подтвердить документально, и эти документальные подтверждения приложить к протоколу общего собрания. Если в доме принято уведомление в местах общего пользования, и вы сообщали о собрании именно таким способом, то составьте акт об этом с подписями нескольких собственников в качестве свидетелей, можно приложить фотографии размещенных сообщений. Если сообщения отправляются почтой, то к протоколу приложите реестр почтовых отправлений с квитанциями. Если уведомляете под роспись, то подтверждающим документом будет реестр вручения сообщений о собрании, в котором можно указать сведения о собрании (продублировать с сообщения), ФИО собственников, № помещения, даты и подписи о личном получении.

Если какое-то помещение находится в государственной или муниципальной собственности, то уведомлять надо не нанимателей (они не голосуют), а собственника. Например, в отношении муниципальных квартир стоит подготовить отдельное сопроводительное письмо с указанием на проведение собрания и просьбой проголосовать, к которому приложить сообщение о собрании, копии документов, выносимых на голосование, бюллетень. Копию сопроводительного письма с отметкой о получении также сохраните для приложения к протоколу.

Этап 3. Голосование.

Собрание в очно-заочной форме состоит из 2 частей: очной и заочной. Их последовательность не регламентирована, но общепринятая практика сначала проводить один-два часа очной части. а затем собирать бюллетени (заочная засть).

Для этой части собрания не важен кворум, отдельный протокол для нее не составляется. Запишите тексты выступлений участников, они пригодятся для оформления итогового протокола. Об участии в очной части собрании можно сделать отметку в списке присутствующих, хотя там в идеале требуется отмечать всех участников собрания.

Участники обеих частей голосуют исключительно письменно, путем заполнения бюллетеней. Подсчет голосов производится тоже один, по результатам всего собрания, после времени, указанного в сообщении о собрании в качестве срока окончания приема письменных решений.

Место получения бюллетеней можно указать в самом сообщении о собрании, но заинтересованные вполучении большого числа голосов инициаторы обычно обходят менее инициативных жителей и сразу раздают и собирают заполненные бюллетени. При приеме заполненных решений сразу проверяйте правильность их заполнения. Жители умудряются делать ошибки даже в именных бюллетенях (тех, где данные о собственнике полностью заполнены и осталось только поставить галки, дату, подпись, расшифровку). Если в бюллетене ошибка в дате, несколько разных ответов по одному вопросу, много неоговоренных исправлений, то лучше сразу переподписать бюллетень заново.

В бюллетене обязательно должны быть указаны ФИО, адрес, номер помещения, его площадь, доля в праве собственности на это помещение, количество голосов, решения по каждому вопросу («за», «против», «воздержался» – никакой альтернативности типа «ТСЖ» или «УК» быть не может!), дата подпись, расшифровка.

Следите, чтобы голосовал именно собственник, а не сосед или какое-то другое неуполномоченное лицо. Голосовать за собственника можно только при наличии документа, подтверждающего полномочия представителя – доверенность, выписка из ЕГРЮЛ, свидетельство о рождении и т.д. В таких случаях реквизиты документов надо указать в бюллетене, а копии самих документов обязательно собрать, их нужно будет приложить к протоколу общего собрания.

Много вопросов вызывает список присутствующих, в котором надо указывать среди прочего подписи этих лиц. Приказ Минстроя №44/пр называет так список лиц, принявших участие в собрании, под которыми понимаются собственники, сдавшие письменные решения до установленного инициатором срока окончания таких решений.

До собрания подумайте, будете ли вы строго придерживаться буквального текста Приказа и собирать подписи всех участников, и если да, то как это сделать, или не будете, зафиксировав в списке присутствующих лишь тех, кто пришел на очную часть.

Обратите внимание, что членами ТСЖ люди станут только лишь после подачи заявления о вступлении в члены. Если члены ТСЖ обладают количеством голосов меньше половины от голосов всех собственников, то ТСЖ подлежит ликвидации по решению собрания собственников. Поэтому после регистрации ТСЖ надо будет оперативно собрать заявления о вступлении в члены как минимум с половины дома. Мы пишем об этом на этапе голосования, потому что некоторые инициаторы собирают такие заявления сразу вместе с заполненными бюллетенями (в заявлениях дату не ставят). Законность такой практики вызывает сомнения, но кому-то она существенно облегчает процесс запуска работы создаваемого товарищества.

Этап 4. Подсчет голосов, оформление протокола, обнародование результатов.

Для подсчета голосов необходимо определить наличие кворума, под которым понимают количество голосов, необходимое для признания собрания состоявшимся. Общее собрание собственников правомочно, если в нем участвовали собственники с более 50% голосов от общего числа голосов.

Голоса на собрании учитываются не по числу людей, а по площади, находящейся в собственности. Чем больше квадратных метров, тем больше голосов.

Как считаются голоса? Вы берёте за 100% голосов общую площадь жилых и нежилых помещений дома (ее можно взять в УК, в техническом паспорте на дом, посмотреть на сайте reformagkh.ru, ГИС ЖКХ или посчитать площадь на основе данных Росреестра) и, обрабатывая каждый лист решения, считаете набранный процент голосов. Площади помещений входящих в состав общего имущества (лестницы, чердаки, холлы) – не считаются. Общая площадь, от которой идет подсчет, – это только жилые и нежилые помещения.

Далее считаются голоса по каждому вопросу. Разные вопросы повестки требуют разного числа голосов. Решения по большинству вопросов принимаются большинством от общего числа голосов принимающих участие в собрании. Однако по вопросам создания ТСЖ и утверждения его устава должны проголосовать собственники, обладающие более 50% голосов от общегочисла голосов всех собственников. Подробнее про количество голосов по другим вопросам .

Важные разъяснения о том, как считаются голоса собственников, дал Минстрой РФ в письме от 5 октября 2017 г. N 35851-ЕС/04. Он указал, что количество голосов, которыми обладает собственник, не может быть распределено на части (по количеству помещений или по иным критериям). То есть один человек не может принимать противоположные решения по одному и тому же вопросу или участвовать в общем собрании только частью голосов. Еще Минстрой РФ добавил, что собственник встроенного, пристроенного или встроенно-пристроенного помещения наравне со всеми участвует в общем собрании. Количество его голосов также пропорционально площади его помещения.

Итоги голосования оформляются протоколом собрания. Требования к протоколу закреплены приказом Минстроя России от №44/пр 2019 г. По этой ссылке на странице внизу вы найдете образец стандартного протокола общего собрания (без приложений), он содержит все сведения, которые от него требуются. Содержание приложений к протоколу обязательно проверьте по этому приказу Минстроя до проведения собрания, потому что потом может быть трудно что-то исправить. Не забудьте приложить к протоколу проект Устава, который собственники утвердили.

При создании ТСЖ этот протокол необходимо дополнить в конце, а именно в части подписей лиц, подписывающих документ. Как мы писали в начале инструкции, протокол должен быть подписан собственноручно всеми собственниками, которые выразили согласие на создание ТСЖ и утверждение его устава.

Некоторые инициаторы еще на стадии сбора письменных решений, до подсчета голосов и оформления протокола собирают подписи к этому протоколу. Не можем сказать, что это правильно и законно, но в условиях большого количества квартир у кого-то иначе собрать подписи в десятидневный срок просто не получится.

О результатах собрания надо сообщить жителям тем способом, который собственники утвердили своим решением. Обычно это размещение сообщения или основной части протокола в местах общего пользования.

На подсчет голосов, составление протокола и сообщение о результатах у вас есть 10 дней с даты завершения голосования. Не позднее этого срока Вы обязаны опубликовать результаты собрания и передать все документы в управляющую организацию для направления ею протокола в жилищную инспекцию.

Если управляющая организация ненадежная и велика вероятность утраты документов, то часто инициатор собрания самостоятельно относит документы в орган жилищного надзора.

В Жилищном кодексе РФ есть противоречие между ч. 5 ст. 136 Жилищного кодекса РФ и ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ: первая требует предоставления протокола в налоговую для регистрации (следующий этап), а другая – передачи оригинала протокола в жилищную инспекцию.

На практике инициаторы либо обходятся заверенной копией протокола (зависит от налоговой), либо составляют протокол в 2 оригиналах. В последнем случае обратите внимание, что бюллетени тоже являются частью протокола, поэтому для составления 2 полноценных оригиналов протокола придется собирать у собственников по 2 идентично заполненных бюллетеня.

Этап 5. Регистрация ТСЖ.

Регистрация ТСЖ осуществляется в порядке, предусмотренном законом «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

В налоговую идет то лицо, которого собственники выбрали на собрании в качестве уполномоченного на регистрацию лица.

Для регистрации нужно заполнить заявление по форме N Р11001, утвержденной приказом ФНС России от 25.01.2012 N ММВ-7-6/25. Заполнять надо не все листы, а лишь раздел 1-4, Лист Е, Лист И, Лист Н.

На сайте ФНС можно скачать программу для заполнения заявления о регистрации и инструкцию к ней, чтобы упростить заполнение формы.

Должно получиться заявление на 8 листах, его надо заверить у нотариуса.

Кроме заявления для регистрации понадобятся:

  • прошитый и пронумерованный протокол общего собрания собственников,
  • «сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании «За» создание ТСЖ», которые включают в себя не только севдения о собственниках, но и о принадлежащих им долях в праве общей собственности на общедомовое имущество,
  • устав ТСЖ — в двух экземплярах;
  • квитанция об оплате госпошлины.

В течение пяти рабочих дней со дня принятия решения о государственной регистрации ТСЖ, товарищество должно представить в жилищную инспекцию сведения о выборе нового способа управления.

После регистрации надо изготовить печать, открыть расчетный счет в банке, встать на учет в органах статистики, в Пенсионном фонде, фондах социального и медицинского страхования, известить налоговый орган об открытии счета в банке.

Этап 6. Организация работы ТСЖ.

Параллельно с регистрацией ТСЖ надо уведомить управляющую компанию о смене способа управления и предложить ей передать техническую документацию на дом. Порядок передачи документации обязательно посмотрите в разделе 5 Правил №416. Пункт 18 этих Правил предусмотрено направление соответствующего уведомления в течение 5 рабочих дней после принятия решения на общем собрании, при этом не только в саму управляющую компанию, но и органы государственного и муниципального жилищного контроля. К уведомлениям прикладывается копия протокола.

Сразу после регистрации ТСЖ соберите заявления о вступлении в члены (если это не сделали раньше), составьте реестр членов товарищества, проведите общее собрание членов ТСЖ, на котором решите вопросы об утверждении плана работ на год, утверждении на основе этого плана – сметы расходов и доходов, определение размера платы за содержание жилья на основе этой сметы. Если на собрании собственников не стаи выбирать правление и ревизионную комиссию, то это нужно также включить в повестку дня собрания. Выбор председателя правления может осуществляться как собранием членов, так и правлением: как именно – должно быть прописано в уставе ТСЖ.

Выбранное руководство должно начать работу по заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями, подрядчиками для выполнения работ по содержанию общего имущества, организации аварийно-диспетчерского обслуживания, утверждения штатного расписания в пределах сметы и приему на работу тех, кто будет помогать ТСЖ на условиях трудового договора (чаще всего, это бухгалтер). Иногда штатное расписание утверждают на общем собрании членов ТСЖ.

С собственниками, не пожелавшими вступить в члены ТСЖ, надо заключить договоры об оказании услуг по управлению домом.

Организуйте начисление и сбор платы за коммунальные услуги (сейчас существуют комплексные программные решения), обратите внимание на соблюдение формы платежного документа.

Не забывайте про заполнение ГИС ЖКХ, организацию работы с обращениями жителей, а также с их персональными данными.

Если старая управляющая компания удерживает техническую документацию, то можно обратиться в орган жилищного надзора с жалобой либо сразу в арбитражный суд. Подумайте над идеей обратиться в суд с иском о взыскании со старой компании неизрасходованных денег.

Иногда старая компания не подает заявление в ГЖИ об исключении дома из реестра лицензии, тогда товариществу приходится подавать такое заявление самому. Порядок подачи заявления в таком случае посмотрите в Приказе Минстроя №938/пр.

Познакомьтесь с председателями соседних ТСЖ, узнайте о наиболее частых претензиях контролирующих органах, отношениях с ресурсоснабжающими организациями банками.

Действуя по изложенной схеме, вы постепенно наладите работу ТСЖ, и самое трудное останется позади.

Мы можем помочь с подготовкой документов для создания ТСЖ под ключ — от формирования актуального реестра собственников, до именных бланков на каждого жителя и юридической помощи.

В среднем такая услуга стоит около 15000 рублей за 1 дом, но может меняться в ту или иную сторону в зависимости от индивидуальных ситуаций. Позвоните нам — мы ответим на все вопросы! Телефон бесплатный 8-800-100-24-97 или напишите info@domscanner.ru

Статья обновлена: 7 февраля 2020 г.

ТСЖ (Товарищество Собственников Жилья) это некоммерческая организация, целью которой является эффективное управление многоквартирном домом или домами, которое направлено на его благоустройство и благоустройство придомовых территорий.

Будущее ТСЖ в многоквартирном доме или между несколькими многоквартирными домами должно быть оформлено как юридическое лицо. Для ознакомления с Федеральным законом о ТСЖ скачайте файл, перейдя по этой ссылке.

Этап №1 — Организация инициативной группы жильцов

Для начала нужно создать инициативную группу из собственников или жильцов дома, которая будет заниматься организацией ТСЖ (или некоторыми ее этапами).

Члены инициативной группы необязательно должны быть выбраны на каком-либо собрании собственников. Желательно, чтобы члены инициативной группы имели юридическую, бухгалтерскую специальность или обладали знаниями в управлении в области жилищно-коммунального хозяйства, пользовались доверием и авторитетом среди жильцов, т.к. часто члены инициативной группы в будущем становятся членами правления будущего ТСЖ.

Этап №2 — проведение собрания

Вторым основным этапом является проведение общего собрания собственников жилья многоквартирного дома (или нескольких многоквартирных домов, имеющих общую придомовую территорию, либо находящиеся рядом), т.к. ТСЖ может быть создано после принятого большинством решения на собрании. При этом собственников должно быть не менее двух.

  1. Известить собственников о проведения собрания.

    Для этого формируется инициативная группа людей, являющихся собственниками помещений указанных объектов, которые должны разослать объявления о намечающемся собрании, либо раздать их остальным собственникам лично, под расписку о получении. Скачайте бланк извещения о проведении собрания.

    Рассылка извещения должна быть организовано не менее чем за 10 дней до планируемой даты проведения общего собрания.

    Если в одной квартире проживают несколько собственников, то целесообразно позаботиться о том, чтобы приглашение на общее собрание получил каждый, но к несовершеннолетним детям это не относится, т.к. они не имеют право голоса.

    Пришедшие собственники должны иметь при себе паспорта и свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру или помещение (плюс ксерокопию). Если свидетельства нет, то подойдут и договора основания — это документы, на основании которых имеется права на недвижимость. Это могут: договор купли-продажи; договор передачи; свидетельство о наследстве; договор ренты или инвестирования. Также для подтверждения права на квартиру подойдет выписка из ЕГРП на недвижимое имущество (на квартиру). Вот cсылка на инструкцию получения данной выписки.

    Если человек не может прийти, но желает, чтобы его голос был учтен, он может передать доверенность одному из соседей, чтобы тот действовал еще и от его лица. Доверенность можно составить в простой письменной форме (от руки).

    Целесообразно сделать копии почтовых квитанций, если уведомления рассылаются по почте, а к распискам прикреплять копии свидетельств о государственной регистрации прав собственности на помещения. О количестве собственников в доме можно узнать в паспортном столе, к которому относится дом(а).

  2. Провести собрание.

    На общем собрании обсуждаются только вопросы, указанные в повестке дня, которая прикрепляется к уведомлению о собрании и содержит краткий его план. В повестке дня указываются те вопросы, которые будут обсуждаться на собрании. В нашем случае это открытие ТСЖ и причины его создания. Порядок организации общего собрания прописан в ст. 146 Жилищного Кодекса РФ.

    1. Всем пришедшим на собрание раздаются заранее подготовленные бюллетени для голосования по вопросу создания ТСЖ (скачать бланк бюллетеня) и копии документов, подтверждающие права собственности на квартиру каждого голосующего. После голосования озвучиваются результаты, исходя из них, принимается решение. ТСЖ создается только в том случае, если «за» его создание проголосовали собственники (или их представители), которые обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме. «Вес» голоса собственника пропорционально размеру площади его собственности к размеру общей площади всех жилых помещений.

      Если же 50% голосов не набирается, собрание считается несостоявшимся, и задача инициативной группы – донести до сведения собственников информацию о повторном собрании. Повторное собрание должно состояться не позднее, чем через 30 календарных дней после первого несостоявшегося собрания.

      Также следует отметить, что проголосовать собственники «за» создание могут, а вот вступать в ТСЖ они после этого не обязаны. Это очень важный момент, который нужно учитывать. Как гласит ст. 143 Жилищного Кодекса, собственник становится членом ТСЖ лишь на основании его личного волеизъявления, оформленного в виде заявления о вступлении в ТСЖ.

      Те собственники, которые по каким-либо причинам не принимали участие в решении вопроса о создании ТСЖ, обязаны выполнять одинаковые для всех предписания.

    2. Избрать правление будущего ТСЖ и председателя.

      Итак, представим, что решение в пользу создания ТСЖ принято большинством голосов от общего собрания собственников жилых и коммерческих помещений дома. Далее на собрании избирается правление будущего ТСЖ и председатель. Согласно ст. 147 Жилищного Кодекса, правление и его председатель являются исполнительным органом ТСЖ.

    3. Утвердить устав будущего ТСЖ.

      Устав будущей организации также утверждается на собрании, который необходимо заверить у нотариуса. Образец устава можете скачать отсюда, а если нужны контакты опытного и надежного нотариуса, напишите нашему онлайн юрист-консультанту справа внизу экрана. Также у него можно бесплатно проконсультироваться.

    4. Составить и подписать протокол собрания. Состоявшееся собрание и все последующие оформляются протоколом, который ведет инициативная группа собственников, решившая регистрацию ТСЖ.

Этап №3 — регистрация ТСЖ как юридическое лицо

Председатель обязуется подать в налоговый орган заявление о государственной регистрации юридического лица. К заявлению прилагается паспорт, нотариально заверенные копии протокола общего собрания собственников, нотариально заверенный устав организации и оплаченную квитанцию гос.пошлины в размере 4000 рублей (согласно ст. 333 Налогового Кодекса РФ). Более подробную информацию о регистрации ООО найдете в статье от ГосУслуги.ру

Далее в банке нужно открыть расчетный счет ТСЖ и перевести на его баланс соответствующий дом. Это делается при участии специальной комиссии из членов городской Администрации. Письменное уведомление о создании данного счета отправляется в Управление городского хозяйства администрации города.

Другие статьи:

Проверить квартиру на обременения/ограничения — 2 онлайн способа. Отдельные инструкции проверить на арест и на залог. Если обременения нет или оно было снято, то это показано на сайте Росреестра и в выписке ЕГРН.

Как узнать собственников квартир и других помещений в многоквартирном доме для проведения собрания — пошаговая инструкция с картинками. Для этого Вам нужен реестр собственников МКД.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) ни в коем случае нельзя путать с домкомом или домсоветом. В последнем случае — это сугубо добровольные общественные объединения, состоящие из активистов дома. ТСЖ — это официальный орган домоуправления, имеющий юридические полномочия, Устав и расчетный счет. Деятельность товарищества собственников жилья регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации и Налоговым кодексом, так как ТСЖ относится к юрлицу.

Пошаговая инструкция, как создать ТСЖ

Собрание и протокол

Выйти с предложением о создании органа управления многоквартирным домом может любой жилец. Но такое предложение должно быть документально оформлено и поддержано соседями. А это значит, необходим протокол общего собрания жильцов. Здесь инициатор должен учесть следующее:

  • если образованное ТСЖ будет управлять имуществом одного дома, то положительно проголосовать должны 50% собственников;

  • если к инициативе присоединятся соседние дома, то свое согласие должны выразить не меньше, чем две трети жителей каждого дома.

Следующая проблема, с которой может столкнуться зачинатель — собрать жильцов на общее собрание. Кто-то занят, кто-то ленив, а кому-то все равно. Для такого случая законодательно предусмотрена возможность заочного голосования. Но, как говорят, опытные товарищи, — форма удобная, но могут возникнуть вопросы при регистрации в налоговой.

Процедура организации собрания собственников помещений, сроки и необходимые для этого документы закреплены Жилищным кодексом РФ.

Когда жильцов все-таки удалось собрать, важно грамотно оформить протокол. Этот документ понадобится для регистрации ТСЖ в налоговом органе. К протоколу собрания жильцов предъявляются требования, закрепленные Приказом от 28 января 2019 г. N 44/пр «Об утверждении требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах».

В связи с тем, что мы говорим о создании ТСЖ, то на повестке дня должны обязательно присутствовать соответствующие вопросы по выборам:

  • счетной комиссии;

  • способа управления: в данном случае — Товарищество собственников жилья;

  • правления ТСЖ;

  • председателя правления: выбирается один из членов правления;

  • ревизионной комиссии или ревизора;

  • уполномоченного лица для осуществления государственной регистрации ТСЖ: в большинстве случаев это председатель товарищества.

Также необходимо утвердить Устав ТСЖ и расторгнуть договор с управляющей компанией. По завершении обсуждения протокол подписывается всеми присутствовавшими на собрании и голосовавшими собственниками помещений.

Пакет документов

Как юридическому лицу, ТСЖ для регистрации необходимо подать соответствующий пакет документов. Он утвержден Федеральным законом от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

Устав ТСЖ

Этот документ содержит основные положения, касающиеся управления домом, распоряжения домовым имуществом, полномочий правления и председателя. Устав принимается на общем собрании собственников. Обязательное требование — все листы должны быть пронумерованы и прошиты. Изменения могут вноситься только по решению общего собрания. Не допускается вырывание или вклеивание страниц.

Протокол

Должен быть подписан всеми участниками собрания. К протоколу прилагаются:

  • список всех собственников жилья многоквартирного дома,

  • список жильцов, присутствовавших и голосовавших на собрании,

  • бюллетени для голосования,

  • регистрационные листы участников.

Заявление

Основанием для внесения ТСЖ в реестр ФНС служит заявление о государственной регистрации. Вид заявления законодательно утвержден и имеет форму № Р11001. Документ заполняется согласно требованиям, подписывается председателем и заверяется у нотариуса.

Госпошлина

За регистрацию ТСЖ взимается пошлина. Для юридического лица в 2019 году она составила 4 000 рублей. Квитанцию или другой документ, подтверждающий оплату необходимо также предоставить в ФНС.

Регистрация

В настоящее время есть два способа подать заявление на регистрацию ТСЖ: бумажный и электронный. Первый вариант предусматривает личное обращение с документами в налоговый орган.Второй вариант предоставляет возможность передать документы, не отходя от домашнего компьютера. На сайте ФНС для этого существуют специальные сервисы.

Кстати, если председатель ТСЖ планирует вести все коммуникации с ФНС и другими госорганами и фондами в режиме онлайн, то ему необходимо позаботиться о получении усиленной квалифицированной электронной подписи и системе юридически значимого электронного документооборота.

Если у налогового инспектора не возникло вопросов к заявителю, то через 5 дней ТСЖ получит Свидетельство о регистрации (лист ОГРН), и товариществу будет присвоен Идентификационный номер налогоплательщика (ИНН).

Правовая инструкция расскажет, как жильцы многоквартирного дома могут управлять им самостоятельно.

Что такое ТСЖ?

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) создается собственниками недвижимого имущества одного или нескольких многоквартирных домов (МКД) с целью владения, пользования и распоряжения этим имуществом согласно жилищному законодательству. При помощи ТСЖ также осуществляется деятельность по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставлению коммунальных услуг лицам, проживающим в МКД, и т.д. (ст. 135 ЖК РФ). Это некоммерческая организация, которая создается жильцами и в интересах жильцов. Этим ТСЖ выгодно отличается от управляющей компании (УК), которая ведет предпринимательскую деятельность и по сути является посредником между жильцами и ресурсоснабжающими организациями.

Статья 137 ЖК РФ наделяет ТСЖ следующими правами:

  • заключать договоры на управление МКД, в том числе на содержание и ремонт общего имущества;
  • определять бюджет на содержание и ремонт общего имущества МКД, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие цели товарищества согласно его уставу и главе 13 ЖК РФ;
  • устанавливать размер платежей и взносов для собственников помещений в МКД;
  • выполнять работы для собственников и предоставлять им услуги;
  • пользоваться кредитами;
  • оплачивать услуги и работы, выполняемые для товарищества;
  • продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее ТСЖ;
  • предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества;
  • надстраивать и перестраивать часть общего имущества;
  • осуществлять от имени и за счет собственников застройку прилегающих к дому земельных участков;
  • заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам ТСЖ действия.

Члены ТСЖ, как и собственники жилья, не состоящие в нем, обладают рядом прав:

  • получать от органов управления товарищества информацию о его деятельности, обжаловать в судебном порядке решения органов управления;
  • предъявлять требования к ТСЖ по качеству оказываемых услуг и (или) выполняемых работ;
  • знакомиться с содержанием документов, отражающих деятельность товарищества (см. ст. 143.1 ЖК РФ).

Бесплатный и срочный ремонт — что и как требовать от УК?

Как организовать ТСЖ, если в доме уже работает УК?

Создание ТСЖ производится в порядке, предусмотренном ст. 136 ЖК РФ, путем принятия решения о выборе иного способа управления домом (п.4 ч.2 ст. 44 ЖК РФ). Для этого необходимо провести общее собрание собственников помещений в МКД с целью рассмотрения вопросов о выборе способа управления и о создании ТСЖ, что отражается в протоколе общего собрания. Результаты голосования определяются большинством голосов от числа лиц, участвующих в голосовании. Решение считается принятым, если за него проголосовали собственники, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа собственников. Протокол подписывается всеми собственниками, проголосовавшими за принятие решений. Затем ТСЖ в течение 5 дней уведомляет управляющую компанию (а также госжилинспекцию и орган муниципального жилищного контроля) о принятом решении, регистрируется в качестве юридического лица и требует представить техническую документацию на МКД и иные документы, связанные с управлением домом по акту приема-передачи (п.п. 18, 19, 22 Постановления Правительства РФ от 15.05.2013 N 416, ч. 10 ст. 162 ЖК РФ).

При государственной регистрации ТСЖ в налоговый орган представляются:

  • заявление по форме Р 11001 (см. Приказ ФНС России от 25.01.2012 N ММВ-7-6/25@);
  • протокол общего собрания;
  • устав товарищества (2 экз).,
  • сведения о лицах, проголосовавших за создание ТСЖ, и о принадлежащих им долях в праве общей собственности;
  • документ об уплате госпошлины (4000 рублей – ст. 333.33 НК РФ).

ТСЖ как юридическое лицо считается созданным с даты внесения об этом сведений в ЕГРЮЛ. Выборы председателя оформляются протоколом правления ТСЖ об избрании председателя, если его избрание не отнесено к компетенции общего собрания членов ТСЖ уставом товарищества (ч.3 ст. 147 ЖК РФ).

Что грозит коммунальным должникам?

Какие споры возникают в связи с созданием ТСЖ?

В судебной практике часто встречаются споры о следующем:

  • о понуждении к передаче ТСЖ технической и иной документации на МКД, обязании направить уведомление в орган жилнадзора об исключении дома из перечня домов, являющегося приложением к лицензии на управление домами, исключить объект из перечня находящихся в управлении на официальных сайтах в силу прекращении договорных отношений с УК (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.02.2017 N Ф 04-6835/2016 по делу N А 45-11625/2016);
  • о признании недействительными решений общего собрания собственников, на основании которых выбран способ управления ТСЖ (Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 20.12.2016 по делу N 33-12322/2016);
  • о снятии начислений на содержание и ремонт общего имущества МКД от УК, которые она продолжала направлять после решения о смене способа управления на ТСЖ (Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 13.03.2015 по делу N 33-1552/2015);
  • о ликвидации неправомочно созданного ТСЖ по иску Государственной жилищной инспекции (Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 21.06.2016 по делу N 33-7217/2016);
  • о ликвидации ТСЖ, осуществлявшем деятельность с грубым нарушением закона и не предоставлявшем в уполномоченный орган документы, содержащие отчет о деятельности товарищества, а также документы о создании товарищества и о выборе способа управления (Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 14.01.2015 по делу N 33-134/2015 А-57).

Кому принадлежит подвал в МКД и как на нем заработать?

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *