Вспомогательное строение

Законодательное определение на федеральном уровне термина «здания и сооружения вспомогательного использования», а также законодательно установленный перечень объектов, относящихся к зданиям и сооружениям вспомогательного использования, отсутствуют.

Согласно пунктам 2 и 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) выдача разрешений на строительство не требуется, в частности, в следующих случаях:

«2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);

3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования».

Как установлено частью 3 статьи 49 Кодекса, экспертиза проектной документации не проводится в случае, если для строительства, реконструкции не требуется получение разрешения на строительство.

В части 10 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (далее — Технический регламент) указано:

«К зданиям и сооружениям пониженного уровня ответственности относятся здания и сооружения временного (сезонного) назначения, а также здания и сооружения вспомогательного использования, связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения либо расположенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства».

Как видим, в Техническом регламенте речь идет не об исчерпывающей номенклатуре зданий и сооружений вспомогательного использования, а только о тех из них, для которых устанавливается пониженный уровень ответственности; причем выделены только здания и сооружения, возводимые на строительных площадках с целью осуществления строительства (реконструкции) объекта капитального строительства или расположенные на участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства.

В пунктах 3.1 и 3.2 ГОСТ 27751-2014 «Надёжность строительных конструкций и оснований. Основные положения» указано:

«3.1 Для каждого сооружения необходимо установить его класс (КС-1, КС-2 или КС-3) в зависимости от его назначения, а также социальных, экологических и экономических последствий их повреждений и разрушений.

3.2. Класс сооружений устанавливается в задании на проектирование генпроектировщиком по согласованию с заказчиком в соответствии с классификацией, по приложению А».

Согласно примечанию к пункту 2.1.4 ГОСТ 27751-2014 здание является частным случаем строительного сооружения.

При этом по таблице 2 ГОСТ 27751-2014 сооружения пониженного уровня ответственности относятся к классу сооружений КС-1.

Таким образом, исходя из изложенного, отнесение того или иного объекта капитального строительства к зданию или сооружению вспомогательного использования, т.е. к объекту пониженного уровня ответственности, должно быть документировано согласительным документом между генеральным проектировщиком и заказчиком.

При определении необходимости осуществления экспертизы проектной документации по перечисленным в письме объектам капитального строительства и при решении вопроса о возможности распространения на них положения пункта 5 части 2 статьи 49 Кодекса, по нашему мнению, следует исходить из функционального назначения конкретного объекта и его параметров.

Кроме того, следует учитывать, не являются ли они в соответствии со статьей 48.1 Кодекса особо опасными, технически сложными или уникальными объектами, проектная документация которых подлежит государственной экспертизе.

За разъяснениями по вопросу проведения государственной экспертизы проектной документации по конкретному объекту следует обращаться в организацию, уполномоченную на проведение государственной экспертизы (см. пункт 3 Положения об организации и проведении государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, утверждённого постановлением Правительства Российской Федерации от 05.03.2007 № 145).

Проектирование временных зданий, сооружений, сетей и систем, в том числе объектов связи, подразумевает выполнение сокращенного против учтенного ценами Справочника объема работ. Это связанно с отсутствием необходимости разработки отдельных разделов (подразделов, частей) проектной и рабочей документации, применением облегченных строительных конструкций, временных схем подключения и т.д. В связи с этим при определении стоимости проектирования временных объектов связи по действующим Справочникам базовых цен в расчет согласно пункту 1.6 МУ-2009 необходимо вводить понижающий коэффициент на сокращенный объем работ. Размер этого понижающего коэффициента должен определяться в зависимости от объема и трудоемкости планируемых к выполнению проектных работ по конкретному временному объекту связи. Например, для временных сетей связи при расчете стоимости проектирования по таблице №1 СБЦ 81-2001-07, пунктом 1.18 этого Справочника установлен понижающий коэффициент до 0,5.

При выполнении изысканий в малообжитых районах и необходимости строительства временных сооружений (оснований для палаток, дворовых уборных, переездов через канавы, устройства лестниц на крутых склонах и т.п.) с использованием подсобных строительных материалов к смете прикладываются акты, подтверждающие наличие этих сооружений. Акты составляются организацией выполняющей изыскания и подписываются тремя членами специально созданной для этого комиссии. Указанные акты являются основанием для применения пункта 17 Общих указаний Справочника при составлении сметного расчета на изыскательские работы.

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ

ПИСЬМО

от 13 апреля 2020 года N 3215-АБ/20

Об объектах вспомогательного использования

В связи с обращениями граждан, юридических лиц, органов государственной власти, органов местного самоуправления, кадастровых инженеров по вопросам, возникающим в связи с созданием объектов вспомогательного использования, их государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на них, Росреестр сообщает.

1. О критериях отнесения объектов к числу вспомогательных зданий, строений, сооружений.

В соответствии с пунктом 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрК РФ) выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования. При этом ГрК РФ не дает определение понятию «объект вспомогательного использования», не устанавливает критерии отнесения тех или иных строений и сооружений к числу вспомогательных, а также не относит к числу объектов вспомогательного использования здания, ограничиваясь только строениями и сооружениями.

Статьей 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (далее — Закон N 384-ФЗ) установлено, что:

под зданием понимается результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных;

под сооружением понимается результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

Согласно части 10 статьи 4 Закона N 384-ФЗ к зданиям и сооружениям пониженного уровня ответственности относятся:

здания и сооружения временного (сезонного) назначения;

здания и сооружения вспомогательного использования, связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения;

здания и сооружения, расположенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства.

Таким образом, в отличие от положений ГрК РФ Закон N 384-ФЗ позволяет относить к числу объектов вспомогательного использования здания и сооружения, но при этом не упоминает строения, конкретизируя цель создания зданий и сооружений вспомогательного использования в виде необходимости их наличия для создания основных зданий и сооружений.

Аналогичный подход к определению статуса объектов вспомогательного использования сложился в судебной практике. Так, например, из определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 3 декабря 2012 г. N ВАС-15260/12, определений Верховного Суда Российской Федерации от 11 марта 2015 г. N 308-ЭС15-1282, от 10 декабря 2018 г. N 306-ЭС18-20002 следует, что объекты вспомогательного использования предназначены для обслуживания основного объекта и критерием для отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие на земельном участке основного здания, строения или сооружения. В определении Верховного Суда Российской Федерации от 14 января 2019 г. N 306-ЭС18-24283 в рамках спора о том, относится ли объект к числу вспомогательных или нет, был сделан вывод о том, что, поскольку заключением судебной экспертизы установлено, что спорная постройка относится к объектам повышенного уровня ответственности в связи с наличием грузоподъемного механизма — кран-балки, не относится к объектам вспомогательного использования, не связана со строительством расположенных на земельном участке нежилых зданий гаражей и линейного сооружения, для ее строительства предприниматель должен был получить разрешение на строительство.

Положением о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2008 г. N 87, предусмотрено, что:

раздел 2 «Схема планировочной организации земельного участка» должен содержать в текстовой части в том числе зонирование территории земельного участка, предоставленного для размещения объекта капитального строительства, обоснование функционального назначения и принципиальной схемы размещения зон, обоснование размещения зданий и сооружений (в том числе основного и вспомогательного назначения) объектов капитального строительства для объектов производственного назначения (подпункт «з» пункта 12);

раздел 6 «Проект организации строительства» должен содержать в графической части в том числе календарный план строительства, включая подготовительный период (сроки и последовательность строительства основных и вспомогательных зданий и сооружений, выделение этапов строительства) (подпункт «х» пункта 23);

раздел 5 «Проект организации строительства» должен содержать в текстовой части в том числе перечень специальных вспомогательных сооружений, стендов, установок, приспособлений и устройств, требующих разработки рабочих чертежей для их строительства (при необходимости) (подпункт «е» пункта 38).

Таким образом, создание зданий и сооружений вспомогательного использования может (должно) предусматриваться в проектной документации объектов капитального строительства.

В ряде случаев для решения конкретных задач определяется перечень строений и сооружений вспомогательного использования, например, как это сделано в пункте 2 Требований к строениям и сооружениям временного назначения и (или) вспомогательного использования для подготовки и проведения чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года и Кубка конфедераций FIFA 2017 года, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 31 октября 2015 г. N 1175 (далее — Требования N 1175).

Пунктом 3 Требований N 1175 установлено, что размещение строений и сооружений временного назначения и (или) вспомогательного использования внутри и на территории объектов капитального строительства определяется проектной документацией.

Сводом правил N 31-115-2008 «Открытые физкультурно-спортивные сооружения. Часть 4. Экстремальные виды спорта», утвержденным приказом ОАО «ИОЗ» от 28 августа 2008 г. N 12в, приказом Международной академии футбольной и спортивной индустрии от 15 сентября 2008 г. N 9, предусмотрено, что здания и помещения вспомогательного назначения при спортивных трассах или сооружениях проектируются в соответствии с положениями СНиП 31-06-2009 и СП 31-115-2006, а также нормативными документами, соответствующими назначению здания.

Минстроем России согласована следующая позиция (письмо от 16 марта 2020 г. N 9394-ДВ/08):

учитывая, что под объектами вспомогательного использования следует понимать объекты, предназначенные для обслуживания и эксплуатации основного объекта и не имеющие возможности самостоятельного использования для иной деятельности, представляется, что возведение таких объектов возможно при наличии на земельном участке основного объекта, для обслуживания которого планируется возведение объекта вспомогательного использования;

при наличии выданного уполномоченным органом или организацией разрешения на строительство основного объекта застройщик может самостоятельно определять очередность строительства объектов на участке (в частности, построить объект вспомогательного использования до основного в соответствии с проектной документацией);

согласно частям 1 и 2 статьи 37 ГрК РФ виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные и устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне;

в этой связи допустимость возведения объектов вспомогательного использования должна обеспечиваться правилами землепользования и застройки, при соблюдении предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Учитывая изложенное, также необходимо отметить, что объекты вспомогательного использования возводятся на одном земельном участке с основным объектом.

Таким образом, к числу объектов капитального строительства вспомогательного использования, по мнению Росреестра, могут относиться здания, строения, сооружения, не имеющие самостоятельного хозяйственного назначения и предназначенные для обслуживания другого (главного) объекта капитального строительства. При этом размещение объекта капитального строительства вспомогательного использования предусматривается проектной документацией. Вместе с тем застройщиком может быть принято решение о создании объекта капитального строительства вспомогательного использования и в процессе эксплуатации ранее созданных основных (главных) объектов капитального строительства, в связи с чем в указанном случае размещение объекта вспомогательного использования не будет предусмотрено проектной документацией (к примеру, собственником комплекса зданий на единой территории в целях организации пропускного режима может быть принято решение о создании объекта вспомогательного использования — поста охраны или контрольно-пропускного пункта, строительство которого не потребует разрешения на строительство и подготовки отдельной проектной документации).

Учитывая изложенное, по мнению Росреестра, не могут быть отнесены к числу объектов вспомогательного использования объекты капитального строительства, имеющие одинаковую функцию с основными (главными) объектами (так, при наличии на земельном участке здания торгового центра в качестве основного объекта не может считаться объектом вспомогательного использования другой объект с аналогичным назначением и разрешенным использованием, к примеру являющееся объектом капитального строительства здание магазина, имеющее меньшие в сравнении со зданием торгового центра параметры, расположенное на этом же земельном участке).

2. Об отнесении объектов вспомогательного использования к недвижимому имуществу.

ГрК РФ определено понятие некапитальных строений, сооружений как строений, сооружений, не имеющих прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киоски, навесы и другие подобные строения, сооружения) (пункт 10.2 статьи 1 ГрК РФ).

Принимая во внимание положения статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), некапитальные строения и сооружения, являясь объектами строительства, объектами недвижимости не являются.

Таким образом, строения, сооружения вспомогательного использования в зависимости от их соответствия положениям статьи 130 ГК РФ могут являться или не являться объектами недвижимости.

Согласно сложившейся судебной практике (пункт 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пункт 2.4 Обзора судебной практики по вопросам, возникающим при рассмотрении дел, связанных с садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями, за 2010-2013 годы, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 2 июля 2014 г., Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13 апреля 2016 г., пункт 25 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 ноября 2016 г.) вопрос об отнесении конкретного имущества к недвижимому должен разрешаться на стадии его создания (в соответствии с положениями ГрК РФ, применяемыми в отношении объектов капитального строительства), а также с учетом наличия самостоятельного назначения этого имущества (по отношению к земельному участку, на котором такое имущество расположено) и способности выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

При этом следует учитывать, что органом регистрации прав по результатам рассмотрения заявления и документов, представленных в целях осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект, не являющийся объектом недвижимого имущества, в соответствии с пунктом 19 части 1 статьи 26, статьей 27 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ) такие учетно-регистрационные действия приостанавливаются, после чего в их проведении отказывается.

Одновременно тот факт, что объект вспомогательного использования может являться некапитальным строением или сооружением, следует учитывать и в ходе кадастровой деятельности, учитывая, что согласно пункту 2 части 2 статьи 29_1 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» кадастровый инженер обязан отказаться от заключения договора подряда на выполнение кадастровых работ в случае, если объект недвижимости, в отношении которого заказчик кадастровых работ предполагает выполнение таких работ, не является объектом недвижимости, в отношении которого осуществляется кадастровый учет в соответствии с Законом N 218-ФЗ, а за внесение кадастровым инженером заведомо ложных сведений в технический план кадастровый инженер несет предусмотренную законом ответственность (статья 14.35 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, статья 170.2 Уголовного кодекса Российской Федерации).

Так, необходимо принимать во внимание, что в соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29 июля 2017 г. N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 217-ФЗ):

правообладатель садового земельного участка имеет право возведения на таком земельном участке хозяйственных построек, в том числе временных, то есть не относящихся к недвижимому имуществу, к примеру теплиц или навесов;

правообладатель огородного земельного участка имеет право создания на данном земельном участке исключительно объектов, не являющихся объектами недвижимости.

С учетом предусмотренных Законом N 217-ФЗ положений такие объекты, как теплицы или навесы, расположенные на садовых или огородных участках, не могут являться объектами кадастровых работ и объектами кадастрового учета.

3. Об использовании земельных участков для размещения объектов вспомогательного использования.

Как установлено подпунктом 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ), собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Пунктом 1 статьи 263 ГК РФ предусмотрено, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).

Необходимо также учитывать, что на основании части 1 статьи 36 ГрК РФ правовой режим земельных участков, равно как и всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, определяется градостроительным регламентом. В соответствии со статьями 37 и 38 ГрК РФ в градостроительном регламенте также указываются виды разрешенного использования и предельные параметры объектов капитального строительства. При этом каких-либо исключений в отношении видов разрешенного использования и параметров разрешенного строительства объектов вспомогательного использования ГрК РФ не предусматривает.

Таким образом, несмотря на то, что для строительства объектов вспомогательного назначения не требуется разрешение на строительство, возведение таких объектов должно осуществляться с учетом требований градостроительного регламента.

Согласно части 10 статьи 40 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение, для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, а также на соответствующий объект незавершенного строительства осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, либо документа, подтверждающего в соответствии с ЗК РФ возможность размещения таких созданных сооружений, а также соответствующих объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута.

Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в силу пункта 22 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ приостанавливается по решению государственного регистратора прав также в случае, если созданный (создаваемый) объект недвижимости, при строительстве (реконструкции) которого в соответствии с законодательством не требуется выдача разрешения на строительство, разрешения на ввод в эксплуатацию, не соответствует виду разрешенного использования земельного участка, на котором он создан (создается), или не соответствует градостроительному регламенту в случае, если правообладатель такого земельного участка вправе выбрать вид разрешенного использования этого земельного участка без согласований и разрешений.

Таким образом, размещение тех или иных объектов недвижимости, определение их статуса в качестве основных или вспомогательных осуществляются также исходя из правового режима земельного участка, требований градостроительных регламентов, иных норм и требований, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

На основании изложенного, по мнению Росреестра, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение, являющиеся в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности объектами вспомогательного использования по отношению к объектам капитального строительства производственного назначения или непроизводственного назначения — зданиям, сооружениям жилищного, социально-культурного и коммунально-бытового назначения, могут быть осуществлены в порядке, предусмотренном частью 10 статьи 40 Закона N 218-ФЗ, при условии, что такой объект вспомогательного использования отвечает требованиям, предъявляемым законодательством Российской Федерации к недвижимому имуществу, а также у него отсутствуют признаки самовольной постройки (статья 222 ГК РФ).

В соответствии с частью 11 статьи 24 Закона N 218-ФЗ, если законодательством Российской Федерации в отношении объектов недвижимости (за исключением единого недвижимого комплекса) не предусмотрены подготовка и (или) выдача указанных в частях 8-10 названной статьи разрешений и проектной документации, соответствующие сведения указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости. Форма декларации об объекте недвижимости, а также требования к ее подготовке и состав содержащихся в ней сведений утверждены приказом Минэкономразвития России от 18 декабря 2015 г. N 953. Тем не менее при наличии проектной документации, содержащей сведения об объекте строительства, в отношении которого выполняются кадастровые работы, и отсутствии требования о получении разрешения на строительство такого объекта приоритетным является применение при кадастровых работах проектной документации на строительство (часть 8 статьи 24 Закона N 218-ФЗ), а не декларации об объекте недвижимости.

При этом в техническом плане в отношении объекта вспомогательного использования в строке 14 «Вид (виды) разрешенного использования объекта недвижимости» раздела «Характеристики объекта недвижимости» указываются слова «объект вспомогательного использования» и вид использования (например, «здание контрольно-пропускного пункта»), а в разделе «Заключение кадастрового инженера» целесообразно указать, что в соответствии с ГрК РФ для строительства заявленного на государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав объекта не требуется выдача разрешения на строительство, поскольку он является объектом вспомогательного использования, в частности, указать, каким документом данный объект определен в качестве вспомогательного (при наличии такого документа), в отношении какого объекта такой объект выполняет вспомогательную функцию, в чем именно данная функция заключается. В качестве обоснования отнесения объекта к вспомогательному в состав технического плана может быть включена в том числе проектная документация, подготовленная в отношении основного объекта недвижимости (если законодательством о градостроительной детальности предусмотрена подготовка такой проектной документации в отношении основного объекта недвижимости).

Ответственность за достоверность отраженной в техническом плане информации об объекте недвижимости в соответствии с действующим законодательством несет кадастровый инженер.

Росреестр полагает необходимым обратить внимание также на то, что в определенных законом случаях создание объектов вспомогательного использования может осуществляться не только лицами, которые обладают на земельный участок вещными и иными правами, например, арендой либо безвозмездным пользованием. Так, в частности, ЗК РФ предусматривает возможность размещения подобных объектов:

1) без предоставления земельных участков и установления сервитута (подпункт 3 пункта 1 статьи 39.33 ЗК РФ);

2) на условиях публичного сервитута (подпункт 1 статьи 39.37 ЗК РФ).

4. Об объектах вспомогательного использования, расположенных на садовых и приусадебных земельных участках, а также на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, в дополнение к ранее направленной в том числе в территориальные органы Росреестра позиции Минэкономразвития России от 7 ноября 2018 г. N 32363-ВА/Д23и как органа, являвшегося до вступления в силу постановления Правительства Российской Федерации от 12 февраля 2020 г. N 131 «Об изменении и признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации и отдельных положений некоторых актов Правительства Российской Федерации» федеральным органом исполнительной власти, осуществлявшим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в том числе в сфере осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, отмечаем.

Исходя из положений ГрК РФ, статьи 3 Закона N 217-ФЗ, статьи 4 Федерального закона от 7 июля 2003 г. N 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве», Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. N 540, на законодательном уровне не установлено правило о том, что возведение гражданами на садовых и приусадебных земельных участках, а также на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, вспомогательных и иных строений (сараев, бань, теплиц, погребов, колодцев и других, в том числе не являющихся недвижимостью), предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, возможно только в случае наличия на земельном участке основного объекта в виде жилого дома или садового дома.

Представляется, что гражданин, являющийся правообладателем такого земельного участка, вправе самостоятельно определить очередность возведения указанных объектов и принять решение об их создании до начала строительства жилого или садового дома, в том числе с учетом того, что в силу части 3 статьи 48 ГрК РФ для строительства жилого дома или садового дома не требуется подготовка проектной документации, которой могли бы быть предусмотрены сроки и последовательность строительства основных и вспомогательных зданий и сооружений.

Обращаем внимание на то, что, исходя из положений пункта 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 1997 г. N 1009, постановления Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации от 11 ноября 1996 г. N 781-II ГД «Об обращении в Конституционный Суд Российской Федерации», письма Росреестра не являются нормативными правовыми актами и не запрещают руководствоваться положениями действующего законодательства.

А.И.Бутовецкий

Электронный текст документа
подготовлен АО «Кодекс» и сверен по:
рассылка

Хотелось бы поделиться своей позицией и послушать ваше мнение по вопросу регистрации права собственности и постановки объектов недвижимости вспомогательного использования на кадастровый учет.

На сегодняшний день вопрос государственной регистрации права собственности строений вспомогательного использования и постановки их на кадастровый учет в различных регионах России решается по-разному. Особенно сложно производится регистрации права собственности и постановка на кадастровый учет таких объектов на территории города Москвы, поскольку, во-первых, количество отказных заявлений Росреестра по любым основаниям в данном регионе самое большое, и это уже стало нормой, а во-вторых, именно Росреестр по г. Москве готов проводить процедуру регистрации объектов только в условиях предоставления заявителем «полного комплекта» регистрационных документов, то есть по привычной для Росреестра схеме. При этом список требуемых Росреестром документов в этом случае, существенно больше, чем перечень документов, указанный в Законе «О государственной регистрации недвижимости» и Градостроительном кодексе РФ.

Так, в п. 3 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ предусмотрено, что выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

Данное правило влечет ряд правовых последствий:

  1. Регистрация права собственности и постановка на кадастровый учет на такие объекты должна производиться в так называемом «упрощенном» порядке, который предусматривает, что у владельца объекта отсутствует необходимость получать разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию (п.3 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ, п. 15 ст. 55 ГрК РФ);
  2. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на такой объект осуществляются на основании технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок (п. 10 ст. 40 Закона «О государственной регистрации недвижимости»);
  3. Технический план таких объектов составляется на основании декларации заявителя, поданной в соответствующий орган государственной власти (п. 11 ст. 24 Закона «О государственной регистрации недвижимости»);
  4. Исходя из указанного, для государственной регистрации права собственности объекта вспомогательного использования и постановки его на кадастровый учет заявитель обязан предоставить в Россреестр технический план, включающий декларацию на объект недвижимости и правоустанавливающий документ на земельный участок.

Данная правовая позиция, как это не парадоксально, в целом поддерживается самой Федеральной службой по государственной регистрации кадастра и картографии, изложенной в письме от 03.03.2015 N 14-03050/15@. Согласно письму, в случае если объекты вспомогательного использования отвечают признакам объектов недвижимости (зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства), то они подлежат кадастровому учету и их постановка на кадастровый учет возможна на основании технического плана, подготовленного, в свою очередь, на основании декларации об объекте недвижимости.

При этом, в разделе «Заключение кадастрового инженера» в техническом плане, должно быть приведено обоснование подготовки технического плана на основании декларации, в частности, указано, что объект недвижимости является вспомогательным по отношению к основному зданию, сооружению, объекту незавершенного строительства, в связи, с чем получение разрешения на строительство и (или) ввод объекта в эксплуатацию не требуется.

Вместе с тем, как показывает практика, письма Федеральной службы по государственной регистрации кадастра и картографии игнорируются нижестоящими органами, что подтверждается многочисленными отказами Управления Росреестра по г. Москве в регистрации таких объектов недвижимости. Оснаваем для отказа является непредоставление Заявителем разрешения на строительство и акта о вводе объекта в эксплуатацию, то есть фактически для Росреестра не существует объектов вспомогательного использования.

Отдельно хотела бы обратить внимание на само понятие объекта вспомогательного использования.

Действующий Градостроительный кодекс РФ не раскрывает понятие объекта вспомогательного использования. Согласно письму Министерства регионального развития РФ от 25.06.2009 № 19669-ИП/08 «О проведении государственной экспертизы проектной документации отдельных объектов капитального строительства» (далее – Письмо), под строениями и сооружениями вспомогательного использования следует понимать сооружения пониженного уровня ответственности по ГОСТ 27751-88 «Надежность строительных конструкций и оснований».

Кроме того, согласно Письму строение относится к вспомогательному при наличии на земельном участке основного здания, строения или сооружения, по отношению к которому новое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию.

К таким строениям могут быть отнесены разные объекты: теплицы, электрические подстанции, ангары, ремонтные мастерские, летние павильоны и другие строения.

Таким образом, законодатель выделяет два главных критерия отнесения объектов к объектам вспомогательного использования:

— пониженный уровень ответственности;

— наличие на том же земельном участке основного строения.

На мой взгляд, можно выделить еще два критерия, которым должен отвечать объект вспомогательного использования:

1). Он должен выполнять обслуживающую функцию по отношению к основному строению.

Например, мастерская по ремонту оборудования на территории предприятия, производящего механические детали будет являться вспомогательным строением, поскольку она выполняет обслуживающую функцию для данного предприятия, а вот парикмахерская, расположенная в этом же строении или продовольственный магазин, не будет выполнять эту функцию, и соответственно здание, с указанным назначением строительства не будет являться объектом вспомогательного использования;

2). Эксплуатация вспомогательного строения, по его назначению возможна только совместно с эксплуатацией главного здания. Иными словами, вспомогательное строение может не иметь самостоятельных инженерных коммуникаций, что говорит о том, что в отсутствии главного здания эксплуатация такого объекта не возможна.

Нужно обратить внимание, что в последнее время судебная практика встает на сторону заявителей и отменяет решения Росреестра в отказе в государственной регистрации права собственности на объекты вспомогательного использования, напоминая Росреестру, что для регистрации объектов вспомогательного использования заявители не должны предоставлять разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию (Определение Верховного суда Российской Федерации от 26 января 2018 г. № 301-КГ17-21466, Постановление Арбитражного суда Уральского округа №Ф09-4320/15 по делу №60-44217/2014, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 22.01.2013 №Ф03-6096/2012 по делу №А39-6944/2016).

Хотелось бы конечно, чтобы Росреестр по г. Москве использовал данную практику, и не заставлял владельцев объектов вспомогательного использования доказывать свою правоту в судебном порядке, тратя на это силы, время и деньги, которые он мог бы использовать для развития бизнеса.

Если у кого есть положительная практика по регистрации объектов вспомогательного использования по г. Москве, прошу вас ее направить.

Бочаров А.Н.

Южный Федеральный Университет, Россия

На протяжении тысячелетий люди возводят разнообразные постройки. Величественные дворцы королей и хилые лачуги бедняков, устремляющиеся ввысь замки и низвергающиеся в земные недра рудники. Все это создавалось трудолюбивыми руками и пытливыми умами человечества ради определенных целей. Каждое строение преследует собой реализацию некоторых задач, поставленных его создателями.

И задачи эти весьма различны. Именно исходя из целеполагания традиционно выделяют основные и вспомогательные сооружения. Но каково правовое освещение последней категории в законодательстве РФ? Ответу на этот вопрос и посвященна данная работа.

Итак, вспомогательные сооружения. Законодатель оперирует понятием «сооружения вспомогательного использования». Впервые данный термин можно увидеть на страницах Градостроительного Кодекса, в пункте 3, 17 части, статьи 51: «…не требуется получение разрешения на строительство на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования».

Во-первых, на наш взгляд стоит критически отнестись к содержанию приведенной статьи. Представляется некорректным соединение понятий «строение» и «сооружение» одним качеством — «вспомогательного использования». Ведь законодатель не дает четкого определения термина «строение», тогда как «сооружение», согласно СНиП 10-01-94 «Система нормативных документов в строительстве. Основные положения» (далее — СниП 10-01-94) , есть единичный результат строительной деятельности, предназначенный для осуществления определённых потребительских функций. Однозначно утверждать об однородности таких понятий нельзя. Можно лишь предположить, что «строение», будучи наиболее общим, собирательным для терминов «здание» и «сооружение» может нести функцию вспомогательного использования только в том случае, если оно представленно «сооружением», то есть предназначенно для осуществления определенных потребительских функций. Такая трактовка исключает возможность признания здания «вспомогательным строением», так как здание по своей природе не может быть вспомогательным, исходя из социальной направленности его целевого назначения — проживания и (или) деятельности людей, размещения производств, хранения продукции или содержания животных ( СНиП 10-01-94). Таким образом, представляется излишним упоминание в тексте нормативно-правового акта «строения вспомогательного использования». Гораздо более рационально ограничиться «сооружением вспомогательного использования».

Следовательно, перед нами встает вопрос о более детальном раскрытии понятия «сооружение вспомогательного использования». Для этого необходимо обратиться к письму Ростехнадзора от 10 октября 2006 г. № КЧ-48/981. В приведенном дркументе разъясняется, что под строениями и сооружениями вспомогательного использования следует понимать сооружения пониженного уровня ответственности по ГОСТ 27751-88 «Надёжность строительных конструкций и оснований». Абзац 4 пункта 5.1 указанного ГОСТ устанавливает, что пониженный уровень ответственности следует принимать для сооружений сезонного или вспомогательного назначения (парники, теплицы, летние павильоны, небольшие склады и подобные сооружения). Данный ГОСТ включен в перечень национальных стандартов и сводов правил, которые обеспечивают соблюдение ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», утверждённый распоряжением Правительства Российской Федерации от 21 июня 2010 г. № 1047-р.

В письме Ростехнадзора также приводится еще один критерий отнесения постройки к сооружениям вспомогательного использования — наличие на земельном участке, на котором расположен объект, строения или сооружения, по отношению к которому новое строение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию.

Итак, исходя из позиции законодателя, можно выделить два характерных признака сооружения вспомогательного использования:

1. Пониженный уровень ответственности

2. Наличие на том же земельном участке основного строения.

Однако, подобное разъяснение нельзя признать исчерпывающим.

Во-первых, представляется некорректным употребление в качестве характеристики сооружения такого словосочетания, как «пониженный уровень ответственности». Какая ответственность здесь имеется в виду? Касаемо нормативного закрепления, имеет смысл подразумевать отвественность юридическую. Согласно взглядам Суханова (*1), юридическая ответственность представляет собой одну из форм государственно-принудительного воздействия на нарушителей норм права, заключающуюся в применении к ним предусмотренных законом санкций — мер ответственности, влекущих для них дополнительные неблагоприятные последствия. В этой связи, попытаемся посмотреть на такую категорию, как сооружение, через призму доктринального определения ответственности. Безусловно, помещенные в ГОСТ положения, детально описывающие требования к характеристикам сооружений, являются нормой должного поведения, закрепленной легально. И несомненно, что несоблюдение этих предписаний, влечет определенные негативные последствия.

Но разве это является главным, когда речь идет о сооружении вспомогательного использования? Скорее уместнее будет говорить не о формальных признаках ответственности, а о консруктивных особенностях вспомогательных сооружений. Ведь ответственность, несмотря на всю ее значимость, является лишь тенью отношения, путем разрешения ситуации, сложившейся в результате отхода субъектом от предписанных правил. Право обязательно должно быть направленно на общественные отношения, объекты материального мира, с которыми участники отношений производят взаимодействия правового характера. И потому, логично предположить, что под «пониженным уровнем ответственности» законодатель понимает не собственно ответственность, а меньшую технологическую значимость, которая своим характером обуславливает потенциально меньший объем отвественности за несоблюдение установленных нормативов постройки.

Здесь стоит обратить особое внимание на применимость к юридической категории подобного свойства. Ведь, современный уровень развития техники предполагает совершенно разнообразные варианты конструкторских, архитектурных решений для постороек, которые по сути своей являются сооружениями вспомогательного использования. И такие решения могут очень сильно повлиять на технологическую значимость сооружения, ставя его по технологическому уровню вровень, а порой и гораздо выше основного строения. А потому, ввиду достаточной относительности рассмотренного признака, особую важность приобретает следующий критерий — наличие на том же земельном участке основного строения.

Опять же, нельзя не признать некоторой неинформативности подобной формулировки. Что понимать под основным строением, а что под вспомогательным? Имеет смысл, на наш взгляд, выделить такой критерий, как целевая связь двух указанных объектов. Существительное «связь» указывает на функциональное объединение двух объектов в систему, а прилагательное «целевая» дает разъяснение о сущности этой связи — некоторая интеграция ради реализации общих целей, где цели и предназначение одного объекта являются первичными, основными для системы, а цели и предназначение второго — производными, опосредованно ведущими к реализации первичных целей, что ставит один объект в положение основного, а второй — вспомогательного.

Исходя из указанных положений, представляется разумным вывести третий качественный критерий отнесения строения к разряду сооружений вспомогательного использования — обслуживающая функция. Она выражается в обеспечительном характере назначения сооружения, то есть использовании его либо в качестве средства реализации целей и назначения (которые в данном случае стоит воспринимать, как синонимы) основного строения, либо применение ради обеспечения материальной основы деятельности по реализации назначения основного строения.

Возможно, что установление данных критериев поможет правоприменителю и введет элемент системности в отношения, складывающиеся вокруг признания некоторых строений сооружениями вспомогательного использования. Потому как, увы, практика в данном случае весьма разнородна в масштабах Российской Федерации.

К примеру, существует практика признания объектов энергоснабжения сооружениями вспомогательного использования. Тогда как Минрегион России в своем письме от 25.06.2009 №19669-ИП/08 обозначил позицию, что «газопровод, проектируемый в границах элемента планировочной структуры, в котором расположен принадлежащий застройщику земельный участок, не является самостоятельным объектом».

И тогда, крайне важным становится введение еще одного критерия — связь и одновременная обособленность от основного строения. Действительно, Минрегион России высказывает достаточно здравую позицию, ведь по сути нельзя признавать отдельным сооружением функциональные части строения. Иначе мы придем к необходимости признания отдельными сооружениями каждой лестницы, балкона, крыши, вплоть до кирпича, что, согласитесь, представляется полным абсурдом! Имеет смысл признавать объект отдельным сооружением только, если он находится вне пределов «проектируемых границ планировочной структуры» основного строения.

Подводя итог, можно сказать следующее:

Необходимо дать четкое определение понятию сооружение вспомогательного использования, как единичному результату строительной деятельности, обладающему следующими признаками:

1.Меньшая технологическая значимость, в сравнении с основным строением.

2. Целевая связь по отношению к основному строению.

3. Обслуживающая функция.

4. Связь и одновременная обособленность от основного строения.

Литература: 1.Гражданское право. Том I. (под ред. доктора юридических наук, профессора Е.А.Суханова) — М.: Волтерс Клувер, 2004)

Нужно ли разрешение на строительство бани на своем земельном участке

Установлено, что капитальные здания и сооружения с основательным фундаментом, возведенные на частном участке, требуют государственной регистрации.

Вопрос о том, необходимо ли получать разрешение на строительство бани, становится актуальным для многих владельцев частной земли. При этом решение о регистрации построенной бани принимается на основании данных о типе и габаритах строения, а также особенностях участка.

На каких участках допускается строительство частной бани

Плановое строительство бани допускается на участках, относящихся к следующим категориям:

  • Земли для частного жилищного строительства – ИЖС, которые расположены в крупных и небольших городах, районных центрах, деревнях и селах.
  • Участки земли с подсобным хозяйством, находящимся в частной собственности, – ЛПХ, которые предназначены для возведения жилых зданий и других строений. Кроме того, подобные угодья могут использоваться для сельскохозяйственной деятельности.
  • Дачные земельные участки для строительства частных строений, ведения садово-огородных работ и содержания домашнего скота. К ним относятся садовые товарищества на некоммерческой основе (СНТ) и кооперативы дачников.

Далее готовится рабочий проект будущей застройки, на основании которого определяется, нужно ли разрешение на строительство бани и подлежит ли готовый объект обязательной регистрации.

Важно! В условиях капитального строительства, когда постройки имеют от двух этажей, жилые и технические помещения, а также подключены к основным коммуникациям, разрешение на строительные работы оформляется в обязательном порядке.

Если будущий объект возводится на земельном участке и получает статус капитального строения, тогда регистрация бани обязательна. Это необходимо для совершения собственником правомерных действий в отношении объекта недвижимости – покупки, продажи, страхования, дарения и передачи в наследство.

Законные основания для возведения бани

Градостроительный кодекс предусматривает перечень объектов недвижимости, для строительства которых не нужно оформлять разрешительные документы.

В подобный список включены следующие типы строений:

  • гаражи и постройки хозяйственного назначения, строительство которых не предусматривает получения прибыли;
  • торговые киоски, навесы и строения, которые не входят в перечень капитальных объектов;
  • прочие постройки, возведение которых не противоречит установленным нормам.

Важно! Баня, которая планируется к возведению на дачном участке, не будет являться коммерческим сооружением, поэтому разрешение для подобного объекта зачастую не требуется.

Если жилой дом совмещен с баней, которая не является самостоятельным строением, тогда юридическая регистрация объекта обязательна.

Если необходимо получить разрешение на проведение строительных работ, тогда в соответствующую государственную службу подают такие документы:

  • документ, подтверждающий право владения землей;
  • общий план территории;
  • рабочую схему планировки участка, где обозначены существующие и планируемые строения.

Рассмотрение документов производится на протяжении 10 дней, после чего собственник получает разрешение или запрет на проведение строительных работ. Подобный документ действителен 10 лет со дня его получения.

Соблюдение норм санитарной и строительной безопасности

Чтобы избежать возможных проблем при эксплуатации постройки, рекомендуется следовать санитарным и строительным нормам, установленным СНиП:

  1. Возведение частной бани на собственной земле допускается на расстоянии 2,5 метров от соседних участков и 5 метров от построек жилого назначения.
  2. Удаленность строения от проезжей части составляет не меньше 6 метров.
  3. Расстояние к водоему составляет до 22 метров. Подобное требование предъявляется к расположению бани в отношении гидротехнического сооружения – колодца или скважины.
  4. Возведение строения недопустимо на участках, подверженных затоплению.
  5. При выборе места расположения бани следует учитывать розу ветров, которая присутствует на местности. Это предотвратит задымленность соседнего участка при регулярной топке бани.
  6. Не менее важным является выбор способа организации водостока. Можно установить герметичные септики или полноценную очистную систему. Допустимое расстояние расположения сточной системы до соседнего участка – от 1,5 метров.

Соблюдение норм противопожарной безопасности

Традиционная парная – объект повышенной пожарной опасности, что обусловлено использованием отопительного оборудования с открытым типом топки, хранением большого запаса топлива, а также применением воспламеняемых материалов для внутренней отделки.

Чтобы избежать пожароопасных ситуаций при эксплуатации бани, владельцу рекомендуется соблюдать следующие правила:

  1. Деревянные поверхности и декоративные элементы требуют предварительной обработки антипиренами. Для строительства бани рекомендуется использовать древесину с небольшим показателем смолоотделения.
  2. Дымоотводная труба и потолочная поверхность должны быть изолированы жаростойкими материалами.
  3. Стены и пол в парной, которые примыкают к банной печи, должны быть облицованы защитными экранами из негорючих материалов. Перед топочной камерой рекомендуется установить защитный лист металла размером 65 на 75 см.
  4. Все теплогенерирующие элементы конструкции печки должны быть приподняты над уровнем пола на 12 см.
  5. Наличие надежной вентиляционной системы и огнетушителя в бане является обязательным.
  6. При прокладке электропроводки в бане главным условием является наличие заземления для приборов, которые будут эксплуатироваться в строении.

Как правильно регистрировать построенную баню

Если возведение постройки подобного типа не требовало разрешения, нужно ли регистрировать баню? Ответ однозначный – да, поскольку подобная процедура является обязательной согласно действующему законодательству. К тому же это необходимо, чтобы подключить готовое строение к основным коммуникациям – системам водоснабжения, канализации, газоснабжения и электричеству.

Действующее законодательство предусматривает оформление в собственность объектов, возведенных на земле, которая куплена или получена в наследство. К ним относятся бани, гаражи, дачные домики, вольеры для содержания домашних животных, садовые беседки, хозяйственные и жилые постройки.

Как зарегистрировать баню и какой перечень документов необходимо предоставить владельцу в муниципальный орган власти?

Для государственной регистрации постройки необходимо представить следующие документы:

  • Декларацию или заявление с указанием фактического адреса, по которому расположены земельный участок и постройка.
  • Паспорт собственника участка.
  • Документ, подтверждающий право собственности на земельный участок.
  • Проектную документацию на объект с указанием необходимых технических характеристик – категории строительства, площади, количества помещений, строительных материалов и типа отопительного оборудования.
  • Перечень инженерных коммуникаций, подключенных к строению. Схему организации водоотводной и дренажной системы.

Как оформить постройку через официального представителя? В этом случае подача документов осуществляется на основании составленной и нотариально заверенной доверенности. Срок рассмотрения заявления – 30 календарных дней.

Важно! Решение о государственной регистрации постройки выносится с учетом соблюдения предусмотренных норм.

Таким образом, строительство частной бани в юридическом аспекте – более простая задача, чем может показаться на первый взгляд. Главное – это соблюдение установленных норм и правил, что позволит избежать возможных проблем с соседями и органами надзора при эксплуатации бани.

Регистрация бани на земельном участке

Некоторые строения на земельном участке подлежат обязательной регистрации. В первую очередь это капитальные строения и большие объекты.

Но многие задаются вопросами, нужно ли регистрировать баню на дачном участке, нужно ли разрешение на строительство бани на участке.

Это зависит от целей эксплуатации постройки, размеров и габаритов объекта. Давайте разберемся в этих вопросах подробнее.

Когда можно строить баню на участке

Перед возведением бани нужно разобраться, можно ли строить на данной земле. Строительство разрешено на следующих видах участков:

  • ИЖС — участки для индивидуального жилищного строительства, которые принадлежат к конкретному населенному пункту (города, поселок, пгт и пр.);
  • ЛПХ — личное подсобное хозяйство, где разрешено строительство жилого дома и других построек. Такую землю также используют для занятий сельским хозяйством без цели получения прибыли;
  • Дачные участки допускают строительство жилых и хозяйственным объектов, ведение огорода и содержание скота. Они включают СНТ (садовое некоммерческое товарищество), дачные кооперативы и пр.. Сегодня дачные участки приравниваются по правам к ИЖС.

Другие категории земель не предназначены для строительства. Например, существуют территории исключительно сельскохозяйственного назначения. Затем нужно спроектировать будущую баню. Проект и функциональное назначение строения определит, нужно ли оформлять разрешение на строительство и требуется ли регистрация объекта.

Отметим сразу, что капитальные постройки со вторым или мансардным этажом, жилыми комнатами и подведенными коммуникационными сетями требуют обязательного разрешения на возведение.

Регистрация бани на своем участке нужна, если это объект капитального строительства, вы хотите подтвердить право собственности и в дальнейшем планируете совершать действия с объектом и участком (продать, застраховать, подарить или передать в наследство).

Разрешение на строительство бани

На земельном участке не нужно регистрировать навесы, временные и хозяйственные постройки, беседки и другие объекты, которые не относятся к капитальному строительству. Такие объекты отличает легкий вес, отсутствие инженерных сетей, жилых помещений и фундамента либо допускается облегченный мелкозаглубленный фундамент с глубиной заложения до 1 метра.

Не нужно разрешение на строительство гаража на собственном участке без цели осуществления предпринимательской деятельности и получения прибыли.

Разрешение требуется на капитальные постройки и строения с жилыми помещениями. Стандартная компактная легкая банька с незаглубленным фундаментом и без подведения инженерных коммуникаций в разрешении на строительство не нуждается. Это вспомогательная постройка, которую можно смело возводить на участке ИЖС, СНТ, ЛПХ, дачного кооператива.

Но сегодня спросом пользуются просторные и комфортабельные бани со всеми удобствами. Они имеют капитальный фундамент, водопровод и канализацию электричество и другие инженерные сети. Двухэтажные бани и проекты с мансардой предусматривают наличие комнаты отдыха, нескольких санузлов и даже кухню. Для таких построек необходимо получать разрешение!

Кроме того, нужно получать разрешение для бань, которые пристраивают к жилому дому. В данном случае меняют план здания, который затем утверждают в соответствующих органах. Здесь учитывают увеличение площади, влияние пристроя на прочность фундамента и стен, соответствие санитарным и противопожарным требованиям.

Таким образом, разрешение на строительство требуется объектам капитального строительства, а именно для бани со вторым или мансардным этажом и жилыми комнатами, с подведенными коммуникационными сетями и основательным фундаментом. Кроме того, разрешение необходимо бане, пристроенной к жилому дому.

Как оформить разрешение на строительство бани

Если на строительство бани требуется разрешение, необходимо собрать и подать требуемые документы в орган местного самоуправления, где расположен данный земельный участок, либо в ближайший МФЦ. Для получения разрешения нужны следующие документы:

  • Заявление на разрешение строительства на земельном участке (образец и бланк можно найти в интернете);
  • Документ, который подтверждает право на владение земельным участком;
  • План земельного участка;
  • Паспорт заявителя или представителя;
  • Проектная документация, которая включает пояснительную записку, сведения об инженерных сетях, схему расположения строений на участке и т.д.;
  • Положительное заключение на проектную документацию, если требуется экспертиза.

Если вы подаете документы через представителя, обязательно составляется доверенность. Муниципальный орган рассматривает заявление десять дней и затем выносит решение. Разрешение действует в течение десяти лет со дня получения и выдается бесплатно без госпошлины.

Регистрация бани

Регистрировать нужно капитальные постройки в независимости от назначения, если Вы хотите, чтобы они были в собственности. Право собственности дает возможность распоряжаться имуществом в полной мере. В дальнейшем вы без проблем сможете продать, подарить, оставить в наследство и даже застраховать построенную баню.

Современное законодательство позволяет оформить в собственность объекты, расположенные на купленном или полученном земельном участке. Это может быть баня и гараж, вольеры для животных, беседки и хозяйственные блоки, садовые и дачные дома, жилые коттеджи.

Оформлять ли регистрацию бане, гаражу и другим подобным постройкам, каждый владелец решает самостоятельно. Отметим, что, если это легкое строение без основательного фундамента глубиной до 1 метра, инженерных сетей и жилых помещений, смысла в регистрации нет. Тем более, что за каждый зарегистрированный объект нужно платить отдельный налог!

В данном случае баня относится к числу надворных построек, которые автоматически становятся собственностью вместе с земельным участком. Конечно, если сам участок оформлен в собственность.

Поэтому нужна ли регистрация объекту, зависит от типа и назначения. Вы можете выбрать основательное капитальное строение либо компактную постройку.

Много интересных проектов бань с одним и двумя этажами, с комнатами отдыха, террасой и мансардой вы найдете в каталоге компании «МариСруб”.

Регистрация нужна для бани с коммуникационными сетями, жилыми помещениями, глубоким фундаментом, т.е. если она — капитальное строение. Также регистрации подлежат бани, пристроенные к жилому дому либо строения, планировка которых предусматривает баню внутри дома.

Как зарегистрировать баню на земельном участке

Зарегистрировать баню можно по кадастровому паспорту или декларации в упрощенном порядке. Для регистрации нужно сделать необходимые замеры, техпаспорт, привязать объект к земельному участку. Таким образом, для получения права собственности на баню нужно предоставить следующие документы:

  • Заявление о государственной регистрации права собственности (образец и бланк можно найти в интернете);
  • Документ, подтверждающий право собственности на земельный участок;
  • Паспорт заявителя или представителя;
  • Кадастровый план земли;
  • Кадастровый или технический паспорт объекта (для нежилых объектов — декларация, образец и бланк которой можно получить в БТИ);
  • Квитанция об уплате государственной пошлины. Госпошлина на регистрацию недвижимости для физических лиц составляет 2000 рублей, на регистрацию земельного участка — 350 рублей.

Для получения права собственности на ранее построенную баню, хозпостройки, гараж или садовый домик согласно дачной амнистии, которая действует до 2018 года, не нужно предоставлять разрешение на строительство. Однако если это новостройка, или вы только планируете строительство капитального объекта, разрешение требуется.

Если вы подаете документы через представителя, обязательно составляется доверенность. Документы подают в МФЦ либо Регистрационную палату. Заявление рассматривается в течение месяца.

Требования к строительству бани

Чтобы получить разрешение на строительство, оформить техпаспорт и проектную документацию для регистрации права собственности, при возведении следует соблюдать строительные, технические и санитарные нормы. Это следующие правила и рекомендации:

  • Баню располагают на расстоянии не менее 3 метров от соседнего участка и не менее 5 метров от жилого дома. Желательно, чтобы она просматривалась из окон жилого строения;
  • Строение устанавливают на расстоянии не менее 20 метров от водоемов и колодцев, чтобы избежать загрязнения воды;
  • Строительство желательно проводить на слегка возвышенном и незатопляемом месте;
  • При возведении деревянной бани элементы из древесины должны быть обработаны специальным составом, который предотвратит распространение огня в случае пожара;
  • Потолок объекта утепляют при помощи несгораемых материалов. Участок примыкания дымохода к потолку желательно защитить слоем песка с радиусом в 70 сантиметров, чтобы предотвратить возгорание при образовании трещин и повреждениях дымохода;
  • Для установки дымохода нельзя использовать асбестоцементные трубы, которые быстро разрушаются из-за воздействия высокой температуры.
  • Не рекомендуется применять и металлические конструкции, так как они сильно нагреваются и повышают пожароопасность;
  • Участки, которые граничат с печами, снабжают противопожарными экранами из штукатурки, жестяных и металлических листов или других подобных материалов;
  • Перед топливником печи обязательно укладывают предтопочный лист с параметрами не менее 60х70 см. Широкую сторону располагают вдоль печи;
  • Двери устанавливают так, чтобы они открывались наружу;
  • В помещении должен находиться огнетушитель и вентиляционные отверстия;
  • Заземление и изоляция проводов — обязательные условия монтажа и проведения электричества в бане.

При проектировании важно учитывать не только планировку и этажность, но и санитарные, противопожарные требования. Поэтому лучше обратиться к профессионалам. Мастера компании «МариСруб” выполнят полный спектр работ, который включает создание проекта, монтаж фундамента и возведение сруба, проведение и подключение инженерных сетей, финишную отделку!

Компания «МариСруб” обязательно выполняет требования и нормы безопасности санитарных и технических правил.

Предоставляем техническую документацию, обрабатываем древесину защитными составами. Построим любой вид бани, в том числе капитальные постройки и компактные дворовые строения.

Опытный архитектор создаст индивидуальный проект либо внесет изменения в типовой вариант.

Место под строительство бани. Документы и СНиП. Куда поставить баню на участке?

Бани 2х3Бани 3х3Бани 3х4Бани 3х5Бани 3х6Бани 4х5Бани 4х6Бани 6х6Другой размерЛетние баниЗимние баниС мансардойПроекты клиентов

На подавляющем большинстве участков, на которых нам приходиться строить бани из сруба, уже имеются какие либо строения.

Не редко люди, пытаясь сэкономить лишнюю пядь земли, выбирают место под строительство будущей баньки, не задумываются о правильности своего решения! А потом «едят кашу», которую заварили сами.

Поэтому тут нужно руководствоваться поговоркой: «Семь раз отмерь – один отрежь!»

И так если у вас на участке уже имеется дом, то лучше чтобы баня была отдалена от него минимум на 8 метров – это правило прописано в СНиП 30-02-97 6.8, это рассчитано не только по противопожарным соображениям, но и по всем санитарным нормам.

Также учтите направление ветра, лучше чтобы баня располагалась с подветренной стороны по отношению к другим строениям. Если места на участке не так много, то вы можете рассмотреть варианты объединения построек. В таком случае неплохо было бы совместить гостевую комнату с баней или летний душ или сарай с дровяником.

Также очень часто люди под одну крышу с баней устанавливают летнюю беседку.

Чем дальше вы построите вашу баню от дома тем спокойней на душе у вас будет!

На изображении правильный план участка

С соседями нужно жить дружно

Строя в Казани бани мы нередко сталкиваемся со всякого рода конфликтами и скандалами. Людям не живется мирно, и они тратят нервы не только своих соседей, но и свои тоже. Нет чтобы не ругаться по пустякам и сразу построить баню правильно.

Нужно обязательно задумываться о своих близких ведь родню и соседей – не выбирают! Решение тут простое, необходимо просто поставить себя на место других.

Как не стать эгоистом и избежать лишней нервотрепки, а также возможного будущего сноса вашего строения? Просто руководствуйтесь теми же СНиП! В СНиПе СНиП 30-02-97 сказано четко и ясно:

6.7.* Минимальные расстояния до границы соседнего участка по санитарно-бытовым условиям должны быть:

  • от жилого строения (или дома) — 3;
  • от постройки для содержания мелкого скота и птицы — 4;
  • от других построек — 1;
  • от стволов высокорослых деревьев — 4, среднерослых — 2;
  • от кустарника — 1 м

6.8.* Минимальные расстояния между постройками по санитарно-бытовым условиям должны быть, м:

  • от жилого строения (или дома) и погреба до уборной и постройки для содержания мелкого скота и птицы — 12;
  • до душа, бани (сауны) — 8 м;
  • от колодца до уборной и компостного устройства — 8;
  • Указанные расстояния должны соблюдаться как между постройками на одном участке, так и между постройками, расположенными на смежных участках.

И так к разъяснению данной грамоты. От соседнего участка вы должны строить баню не менее 1 метра от забора, если скат крыши сделан на участок, если же скат крыши приходится к соседям, то лучше сделать 1,5 метра! Также минимальное расстояние от соседского дома до вашей бани должно быть не менее 8 метров!

Живите с соседями дружно, ходите в гости, отдыхайте вместе или просто помогайте друг другу и вам не придется строить баню в «караганде».

Склоны бане не помеха, а вот низина не нужна

Строителям не всегда нравиться строить баню с большим перепадом фундамента – это естественно им приходиться в таком случае заливать более высокий фундамент.

Ведь всем известно, что фундамент бани должен быть на 7-10 см выше уровня земли в самом высоком месте. Иной раз разница между самой высокой точкой и самой низкой составляет до 1,5 метра! Но и здесь необходимо искать свои плюсы.

Главный плюс такого места это упрощенный вывод канализации. Сливную яму необходимо устроить в самой низкой точке фундамента и желательно на расстоянии не менее 50 см от него.

Вода в бане не будет стоять, а следовательно и сырости будет меньше из чего следует более продолжительный срок службы бани из сруба! Отличным фундаментом в таком случае также может послужить свайный фундамент.

Но вот чего не нужно — это строить баню в овраге! В низине всегда присутствует сырость, из-за чего баня прослужит гораздо меньше времени.

Также есть шанс, что в низине на небольшой глубине могут присутствовать грунтовые воды, а это дополнительные расходы с осушением нашего фундамента. Нередко бывало так что начинаешь копать фундамент, а изо рва бьет вода.

В таком случае приходиться делать грамотный дренаж почвы, а это мероприятие, как правило, очень не дешевое.

Не знаешь чего то? Руководствуйся СНиП 30-02-97

Система нормативных документов в строительстве

СТРОИТЕЛЬНЫЕ НОРМЫ И ПРАВИЛА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПЛАНИРОВКА И ЗАСТРОЙКА ТЕРРИТОРИЙ САДОВОДЧЕСКИХ ОБЪЕДИНЕНИЙ ГРАЖДАН, ЗДАНИЯ И СООРУЖЕНИЯ

СНиП 30-02-97

ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КОМИТЕТ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПО ЖИЛИЩНОЙ И СТРОИТЕЛЬНОЙ ПОЛИТИКЕ (ГОССТРОЙ РОССИИ)

Предисловие

1. Разработаны ЦНИИЭПграждансельстроем Главмособлархитектуры, ЦНИИЭП жилища. Внесены ЦНИИЭПграждансельстроем.

2. Подготовлены к утверждению и представлены Управлением градостроительства, инфраструктуры и территориального развития Государственного комитета Российской Федерации по жилищной и строительной политике.

3. Приняты и введены в действие постановлением Госстроя России от 10 сентября 1997 г. № 18-51.

4. Взамен ВСН 43-85**.

Строительные нормы и правила Российской Федерации

Планировка и застройка территорий садоводческих
объединений граждан, здания и сооружения

PLANING AND OCCUPATION
OF TERRITORIES OF GARDENING
UNIONS OF CITIZENS, BUILDINGS AND ERECTIONS

Дата введения 1998-01-01

Область применения

1.1.* Настоящие нормы и правила распространяются на проектирование застройки территорий садоводческих (дачных) объединений граждан (далее — садоводческое (дачное) объединение), зданий и сооружений, а также служат основой разработки территориальных строительных норм (ТСН) субъектов Российской Федерации.

Нормативные ссылки

2.1.* Настоящие нормы и правила составлены с учетом требований следующих нормативных документов:

О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан. Федеральный закон № 66-ФЗ от 15.04.98 г.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *