Выбор управляющей компании застройщиком

Эксплуатация каждого жилого объекта должна контролироваться лицензированной обслуживающей организацией. Выбор управляющей компании многоквартирным домом регулирует закон.

Содержание

Законодательные документы

За эксплуатацию здания отвечает жилищная инспекция, поэтому выбор УК проводится согласно действующему Жилищному кодексу РФ.

Для организации выбора УК на законодательном уровне принято Постановление правительства № 75 от 06 февраля 2006 года. Оно регламентирует выбор УК. В административных подразделениях принимаются акты, регламентирующие эту процедуру, которые не противоречат Федеральным Законам. Все нормативные акты можно посмотреть в интернете на странице администрации.

Государственной думой постоянно дополняется и изменяется ЖК РФ. Федеральный Закон № 38 от 05 апреля 2013 года раскрывает дополнения и комментирует пункты закона, основания для проведения конкурса.

Предпосылки для торгов

Организация торгов обусловлена следующими основаниями:

  1. Согласно нормативным законодательным документам главная причина проведения конкурсного мероприятия – ввод в эксплуатацию новостройки. Перед заселением жильцов в новые квартиры важно, чтобы здание обслуживалось ЖКХ. Закон предписывает сроки для проведения мероприятия по выбору УК.
  2. Согласно ЖК РФ жильцам дается тридцать дней, чтобы определиться со способом управления недвижимым имуществом. По его истечении административные органы берут эту функцию на себя.
  3. Если собственников не устраивает обслуживающая управляющая компания, они отказываются от ее услуг. Выбор новой организации является предпосылкой.
  4. Отказ ЖКХ обслуживать общежитие и расторжение соглашения по обслуживанию.

При возникновении вышеперечисленных обстоятельств жильцами выбирается обслуживающая фирма.

Инициаторы

Согласно ЖК РФ права на проведение предоставлены:

  • жильцам после сдачи новостройки застройщиком;
  • администрации.

Месяц дается администрацией на выбор УК. Далее проводится конкурс. Обслуживающие фирмы не вправе агитировать собственников квартир.

Участники

В конкурсном мероприятии принимают участие:

  • избирающая сторона – владельцы квартир, местная администрация;
  • претендующая сторона – организации по обслуживанию.

Участвовать могут одна и несколько ЖКХ.

Цель торгов

Целью конкурсного мероприятия является управление зданием на законных правах на основании договора. Соглашение по обслуживанию жилого здания подписывается на определенный промежуток времени, продлевается по желанию или не ограничивается временными рамками.

Деньги являются предметом проведения данного мероприятия, так как компания распоряжается ими и отчитывается о затратах.

Предмет конкурсного мероприятия

Это оплата услуг УК и функции в процессе управления жилым помещением. Многие ЖКХ с целью повышения конкурентоспособности снижают цены на услуги. Жильцы квартир выбирают обслуживающую организацию по наиболее привлекательной стоимости услуг. Во время мероприятия фирмы презентуют итоги своей деятельности, показывая подотчетные им участки. Это помогает избирающей стороне определиться.

Определение победителя конкурса

Выбор победителя осуществляется в процессе голосования в открытом или закрытом режиме (по бюллетеням) собственниками квартир.

Открытое голосование представляет собой поднятие руки за понравившуюся компанию. По его результатам назначается обслуживающая организация путем подсчитывания голосов. Победителю необходимо достигнуть отметки 50 процентов от общего числа проголосовавших людей. Если планка в 50 процентов не достигнута, голосование назначается повторно с целью принятия единогласного решения.

При инициировании администрацией она вправе назначить организацию, если жители не проявляют инициативу выбора. Администрация имеет право участвовать в процессе голосования. Мероприятие состоится, если в нем принимала участие третья часть собственников.

Процесс голосования правильно проводить в офисе или помещении путем организации общего собрания. Недопустимым считается рекламирование своей деятельности путем поквартирной агитации. Чтобы голосование состоялось, и определился победитель, участие в нем должны принять как можно больше собственников квартир.

Порядок, правила и сроки выбора УК

Порядок выбора управляющей компании многоквартирным домом осуществляется в соответствии с российским законодательством.

ЖК РФ в точной последовательности предписывает проведение процедуры:

  1. Если УК прекращает обслуживание, то обязуется в трехдневный срок передать документы и ключи от общего имущества другой организации.
  2. Администрация организует торги, если в течение 12 месяцев до даты мероприятия жители не приняли решения.
  3. Действие соглашения с обслуживающей компанией завершается, а новая УК не выбрана, проводится открытое голосование.
  4. Сведения представлены на интернет портале Российской Федерации администрации в разделе о торгах.
  5. Новость о результатах торгов выкладывается в трехдневный срок с момента определения победителя.
  6. Собственники квартир информируются об итогах в десятидневный срок от начала торгов администрацией.

Статья 445 ГК РФ обязует собственников квартир заключить договор с УК.

Порядок предполагает ознакомление собственников квартир с фирмами, претендующими на заключение договора по обслуживанию дома. Рассмотреть участников надо до голосования. Участники голосования определяются с местом, датой и временем собрания. Информационный стенд позволяет ознакомиться с данными всех представителей торгов. Каждому собственнику могут посылаться пригласительные извещения.

УК вправе размещать данные о своей работе и ее результатах в интернете, печатать бланки со своими данными, организовывать встречи с клиентами. В назначенное время проведения конкурсного мероприятия приглашаются лица, представляющие УК, и жители дома. ЖКХ презентуют собственникам программы по обслуживанию и знакомят с содержанием договора. Проводится открытое или закрытое голосование, и назначается УК.

Если не накопилось достаточное количество голосов, происходит переизбрание претендента. Если проведение открытого конкурсного мероприятия было инициировано местной администрацией, то на нем присутствуют ее представители. Если в результате голосования собственники не пришли к единому мнению, то представитель администрации устанавливает организацию по обслуживанию здания.

Способы оповещения:

  • поквартирный обход и личное приглашение;
  • размещение в газетах и журналах данных о собрании;
  • размещение информации на сайте администрации;
  • рассылка извещений по почте;
  • расклейка информационных плакатов на стендах дома;
  • оповещение путем звонка и рассылки личных сообщений.

ЖКХ избирается в тридцатидневный срок от ввода новостройки в эксплуатацию. Если в течение этого срока собственники не определились с выбором, местная администрация продлевает его на месяц и способствуют решению. Срок выбора УК ограничен временными рамками: шестьдесят дней.

Подача заявки

Собственники квартир избирают лицо, отвечающее за проведение конкурсного мероприятия – представителя. Он принимает заявки на участие от управляющих организаций.

Содержание заявки: название УК; представитель организации; программа по обслуживанию здания; юридический адрес и контактные номера телефонов. Число мест для участия в торгах неограниченно. Администрация принимает заявки на участие и контролирует процесс мероприятия, если является его инициатором.

Рассмотрение претендентов конкурса

Участниками собрания рассматриваются все кандидаты. Жители дома определяют победителя с позиции наиболее эффективной программы обслуживания и привлекательной цены. Ведется протокол с записями о времени вскрытия конвертов и содержанием заявок.

Проведение конкурсного мероприятия

Голосование проводится после рассмотрения заявок от УК. Доверенное лицо от собственников суммирует голоса и определяет победителя. В протоколе фиксируется количество голосов за каждого претендента. Документы, подтверждающие итоги торгов, передаются на хранение ответственному человеку.

Собственники и победитель подписывают договор, предварительно обсудив его содержание.

Законодательные акты, регламентирующие мероприятие

Администрация в процессе торгов руководствуется предписанием законодательных актов.

Перечень законодательных актов:

  1. ЖК РФ статья 161: подробно раскрывает процедуру и требования к УК.
  2. Правила, регламентирующие процедуру проведения конкурса: № 75 от 06.02.2006 г., принятые Постановлением Правительства.

Обжалование итогов

Случаи обжалования:

  1. Собственников не устраивает результат голосования.
  2. Проигравшие УК не согласны с итогом аукциона, подозревают подтасовку результатов или нечестное голосование.

Составляется исковое заявление, и участники мероприятия обращаются в суд. Доказательная база для судебной инстанции: протокол мероприятия, бюллетени. Участники дают показания на слушании. Суд рассматривает предоставленные материалы, и при выявлении нарушений результат конкурса аннулируется. Проводится новое открытое голосование под контролем представителя административного подразделения. Если судья не выявил нарушений, результаты голосования признаются действительными.

Как избежать ошибок при выборе управляющей организации

В таблице представлены критерии выбора УК.

Положительные аспекты Отрицательные аспекты
Большой опыт по обслуживанию жилых помещений Срок работы в ЖКХ минимален
Высокая стоимость оборотных средств Низкая стоимость оборотных средств
Компания зарегистрирована в государственном реестре Регистрация в государственном реестре отсутствует
Стоимость уставного капитала представлена большой денежной суммой Сумма уставного капитала минимальна
Финансовая политика носит открытый характер Финансовая документация недоступна для собственников

Причины, при которых собственники недвижимости могут разочароваться в выборе, различны:

  • ЖКХ уклоняется от обязанностей по обслуживанию здания, например, не ремонтирует крышу;
  • качество обслуживания неудовлетворительное.

Определившись с претендентом, жильцам рекомендуется ознакомиться с результатом деятельности фирмы. Возможен опрос жителей, которые обслуживаются УК. Основные признаки эффективной работы:

  1. Опыт в сфере ЖКХ. Накопление опыта – важный аспект для результативной работы.
  2. Стоимость имущества организации и долевое задействование его в хозяйственной деятельности.
  3. Нахождение фирмы в государственном реестре.
  4. Размер уставного капитала.
  5. Открытая финансовая деятельность компании – важный критерий в пользу выбора, так как собственники могут знакомиться с отчетами о денежных затратах.

УК, работающие эффективно, размещают информацию на своем интернет-портале. Это позволяет собственникам квартир изучить программу по обслуживанию зданий и оценить ее эффективность.

Подводя итоги, следует уточнить, что к выбору управляющей компании собственники квартир должны подойти ответственно, так как от ее деятельности будет зависеть состояние здания и эффективность функционирования коммуникаций. Процедура проведения общего собрания и голосования должна проводиться в соответствии с законом и нормативно-правовыми актами. Прежде чем приступать к голосованию, жильцам стоит ознакомиться с результатами деятельности каждой организации, опросить жителей обслуживаемых УК.

Garsya/

Какова процедура выбора УК?

В течение 5 дней после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию застройщик должен заключить с выбранной им УК договор на срок до трех месяцев. В течение этого периода жители дома должны провести общее собрание и проголосовать за ту управляющую организацию, которая в итоге будет следить за их МКД. Если этого не произойдет, управляющую компанию определит орган местного управления. При этом открытый конкурс объявляется спустя 20 дней после ввода дома в эксплуатацию, а проводится через 30 дней после публикации анонса о его проведении.

5 вопросов о том, как выбрать управляющую компанию

Как бороться с управляющей компанией?

Какую управляющую компанию лучше выбрать: от застройщика или нет?

Жители дома могут выбрать или стороннюю управляющую компанию, или от застройщика. Мое мнение: сразу после ввода дома в эксплуатацию второй вариант имеет значительное преимущество. Так как девелопер, который дорожит своей репутацией, особенно заинтересован в сохранении концепции дома, а также в возможном выявлении проблемных зон и разработке механизма их скорейшей ликвидации.

Помимо этого, УК от застройщика имеет преимущество. Она может начать знакомиться с домом до его ввода в эксплуатацию. Так, может проводиться первичное обследование инженерных систем и могут выдаваться замечания по качеству отделки не менее чем за полгода до планируемой даты ввода здания. В итоге, если все так и происходило, к моменту сдачи основная часть замечаний уже сформирована, назначены сроки их устранения, заказано оборудование для замены неисправных элементов и узлов. Польза очевидна: это помогает упростить процесс передачи квартиры покупателю, в разы снизить количество критичных замечаний и сроки их устранения, увеличить количество подписанных с первого раза актов приемки-передачи, а значит, и повысить лояльность собственников к застройщику и УК.

Оптимальный срок работы с УК

На первые пару лет после ввода здания в эксплуатацию выбор УК от застройщика — правильный вариант, позволяющий без излишней переписки и судебных тяжб завершить устранение недостатков, которые могут возникнуть еще до ввода или на первых порах после ввода дома в эксплуатацию. Далее жители всегда могут принять решение в пользу другой УК. У них будет возможность посмотреть на то, как обслуживаются ближайшие дома, и при необходимости пригласить ту обслуживающую организацию к участию в конкурсе на управление уже их домом.

Как решать проблемы с управляющей компанией?

Как привести в чувство управляющую компанию?

Оптимальные коммуникации

Заинтересованная в сохранении хороших отношений с жителями проактивная УК не будет ждать, пока проблемы достигнут критической точки, а начнет выявлять их заранее и самостоятельно. Например, хорошо и правильно проводить обязательные опросы собственников по выявлению проблем и оценке качества обслуживания. А уже на основании результатов — оперативно принимать необходимые меры.

Технологии и УК

Сейчас у большинства управляющих компаний есть мобильное приложение. Оно позволяет забыть о бумажных формальностях и решать многие вопросы с управляющей компанией из любой точки мира. Через мобильное приложение или личный кабинет на сайте УК можно оставить отзыв, заказать услугу, отслеживать статус выполнения заявок и оплатить их в «один клик».

Еще одна важная составляющая в коммуникации между жителями и УК — отчетность о проведенной работе. Речь не о той обязательной финансовой отчетности, которая публикуется на регламентированных ресурсах и которая, зачастую, сложна для понимания обычного жителя. Речь о ежемесячных отчетах о проведенных и планируемых работах УК с приложением фотографий и описания результата.

Текст подготовила Мария Гуреева

То лифт, то свет: проблемы в новостройке сразу после заселения

Воды и света в новостройке нет 5 месяцев – что делать?

Кто платит за содержание новостройки, пока УК ее не приняла?

Чем отличается управляющая компания от обслуживающей?

Первый год после сдачи новостройки всегда сложный. Нужно принять квартиру, разобраться с ремонтом, познакомиться с соседями. В суматохе можно пропустить важный этап — выбор управляющей компании, которая будет обслуживать дом. И потом столкнуться с коммунальными проблемами или недобросовестностью УК.

Чтобы этого не произошло, разбираемся в нюансах — кто и когда выбирает управляющую компанию, какие могут возникнуть проблемы.

Управляющая компания от застройщика

Первая УК, которая обслуживает дом, нанимается застройщиком, причем без разрешения владельцев квартир. Это происходит из-за юридических особенностей процесса сдачи новостройки. Когда дом построили, его сначала сдают в эксплуатацию. Дальше застройщик передает жильцам квартиры. Он не сделает это за один день — нужно подписывать акты, собственники будут проверять состояние квартир. Дом в это время уже нужно обслуживать.

Поэтому закон дает застройщику пять дней после сдачи здания в эксплуатацию на поиск и заключение договора с временной управляющей компанией. Срок такого договора — не больше трех месяцев или до того момента, как будет выбрана основная компания.

За услуги временной УК нужно платить. Пока квартира не передана собственнику, траты на застройщике. Когда передаточный акт на квартиру подписан — платит владелец. Причем неважно, что вы не выбирали эту управляющую компанию, платить все равно придется.

Сколько конкретно платить и за какой период — зависит от региона и договора с застройщиком. Например:

  • Есть постановление правительства Москвы, в котором указано право выставлять собственникам квартир платеж авансом, за 4 месяца.
  • В Саратове есть практика постоплаты — владелец жилья платить разом за весь период с момента сдачи дома в эксплуатацию. Такая обязанность прописывалась в договоре с ЖСК.

Если кратко — платить за коммуналку нужно после того, как будет подписан передаточный акт. Дальше смотрите, что написано в договоре.

Управляющая компания минимум на первый год

Когда вы подписываете передаточный акт, домом занимается УК застройщика. Она временная, не больше трех месяцев. Поэтому за домом нужно закрепить основную. Есть два способа это сделать.

Общее собрание жильцов. Встречу обычно назначает застройщик, но вы можете познакомиться с соседями и организоваться самостоятельно. Чтобы решить, какая УК будет управлять домом, нужно согласие минимум 50% собственников.

На собрании застройщик предлагает заключить договор управления с его компанией — как правило той, которая уже занимается домом. Соглашайтесь только после изучения документов — в них прописываются тарифы на содержание жилья и список того, за что будет отвечать УК. Проверьте отзывы жильцов других домов, которыми управляет эта организация — если проблемы есть, о них будут писать на форумах о недвижимости или в группах жилых комплексов в социальных сетях. Если не успеваете разобраться в договоре на собрании, предложите жильцам взять паузу и покажите бумаги юристу.

Если не хотите продлить отношения с УК застройщика, найдите другую УК и заключите договор с ней — тогда первая УК доработает оговоренный с застройщиком срок, а потом начнет действовать ваша.

Определиться с выбором и заключить договор с основной УК нужно максимум за 20 дней с момента ввода дома в эксплуатацию. Если не успеете, то поиском УК будет заниматься администрация через конкурс.

Открытый конкурс. Если с момента ввода дома в эксплуатацию прошло 20 дней, а жильцы так и не решили, с какой УК заключить основной договор, орган местного самоуправления, например, администрация района, объявит конкурс на право управлять вашим домом.

Конкурс проводят в течение 40 дней после объявления. Через 10 дней после конкурса вас уведомят о результатах — обычно данные публикуются на сайте администрации и рассылаются письмами. Пока идет конкурс, дом обслуживает временная УК от застройщика.

Если на конкурс никто не подаст заявку, его признают несостоявшимся, органы местного самоуправления назначат свою временную УК и объявят второй конкурс. И так пока не найдется основная управляющая компания или жильцы сами выберут УК.

Компания, которая выигрывает конкурс, обычно проводит общее собрание жильцов, на котором подписывается договор на управление многоквартирным домом. Или вы можете подписать свой договор в офисе УК. Но обычно в этом нет смысла — если вы не сделаете это, то через два месяца он будет заключен автоматически, по результатам конкурса. Дальше вы будете получать квитанции на оплату коммунальных услуг от УК-победителя.

Если вы считаете, что конкурс по отбору новой УК проведен с нарушениями, то можете обратиться с жалобами в прокуратуру и Госжилинспекцию на органы местного самоуправления.

Поменять компанию, которая выиграла конкурс, можно с помощью нового общего собрания. Но не раньше, чем через год.

Из-за особенностей законодательства и ограничений по сроку в 20 дней собственники квартиры, как правило, не могут повлиять на выбор первой управляющей компании. Чаще всего удается переизбрать УК только через год после сдачи дома в эксплуатацию — к этому времени большая часть жильцов уже получат ключи и подпишут передаточные акты.

Как выбрать УК и заключить договор

Необязательно компания, которая победит в конкурсе муниципалитета, будет плохой. Если же хотите сами влиять на происходящее, то найдите УК и предложите ей взять дом в работу.

Найти УК

Спросите у знакомых, живущих в том же микрорайоне и довольных коммунальными работами, какая УК у них. Еще можно посмотреть в поисковиках, например, в «Яндексе» — там тоже есть отзывы.

На государственном портале ГИС ЖКХ опубликован список всех УК. Посмотрите, какие работают в вашем районе, у кого больше домов. Проверьте, сколько домов отказались от услуг конкретной компании. Данные есть в карточке УК.

У этой УК нет домов-отказников — хороший показатель

Когда найдете подходящие УК, пройдитесь по их домам и посмотрите все лично — если УК плохо исполняет свои обязанности, в подъездах грязно и неопрятно, всюду торчат провода, а жильцы жалуются на проблемы с водой и отоплением.

Проверьте компании

Наличие лицензии. Управляющая компания не может работать без лицензии — скан ищите в карточке УК в ГИС ЖКХ. Если у лицензии закончился срок действия, УК собирает платежи незаконно.

Процесс банкротства. Не работайте с УК, которая банкротится — это значит, что у компании не хватает денег на выполнение обязательств. Поэтому ваши коммунальные платежи будут направляться на погашение долгов, а не на работы по дому. Или это может быть одним из вариантов мошенничества — компания собирает деньги за отопление, газ или воду, а ресурсоснабжающим организациям не платит — по сути, просто копит деньги, выводит их и потом банкротится.

Проверить, банкротится ли УК, можно на специальном портале.

Искать лучше по ИНН — у организаций часто встречаются тезки

Пообщайтесь с представителями УК

Когда выбрали и проверили компании, встретьтесь с их представителями. Приходите с данными по дому — сколько соседей поддерживает и тоже хочет эту УК, сколько квартир в доме.

На переговорах выслушайте предложение компании. Перечень основных работ по обслуживанию дома перечислен в законе, любая УК обязана их выполнять. Вот минимум:

  • Ремонтирует и обслуживает общее имущество дома — подъезды, чердаки, лестницы, подсобные помещения;
  • Отвечает за наличие и состояние водопровода, отопления и электричества в квартирах;
  • Убирает подъезды и двор, соблюдает нормативы по вывозу мусора.

Спросите, как в УК устроены эти работы. Например, есть ли у них в штате уборщицы, дворники, сантехники. Какой график их работ. Есть ли в наличии техника, или заключены договора на вывоз снега? Чем конкретнее и охотнее отвечает представитель УК, тем лучше.

Тарифы за обслуживание дома не регулируются государством, поэтому можно попытаться торговаться.

Изучите договор

Договор управления многоквартирным домом составляет УК. Возьмите у представителя УК образец и внимательно изучите. Ищите перечень общего имущества, который обслуживает УК и перечень работ. Проверьте, прописан ли порядок изменений перечня — если УК может менять договор без решения собственников, не соглашайтесь.

Еще в договоре должны быть указаны тарифы и способ их смены или индексации. Проверьте, как управляющая компания обещает отчитываться о работе — раз в полгода на общем собрании, через доски объявлений или через интернет.

Проведите общее собрание

Договор вы подписываете на общем собрании — за это должны проголосовать минимум 50% собственников. Обратите внимание — не только присутствующих на собрании, а всех владельцев квартир.

Например, на собрании присутствуют 20 владельцев квартир, и все они «за». Но в доме 100 квартир, поэтому набирается только 20% голосов — выбрать УК не получится.

Документы для проведения общего собрания обычно оформляют представители выбранного УК или застройщик, но вы можете и сами

После подписания договора дом должен попасть в реестр — этим займется УК и органы местного самоуправления.

Что делать, если застройщик хочет оставить свою УК

Если застройщик недобросовестный, он попытается заставить заключить договор со своей УК:

  • Воспользуется незнанием процесса — когда подпишите передаточный акт, вам заодно дадут протокол собрания с решением выбрать конкретную УК. Не подписывайте.
  • Попробует угрожать — например, пообещает не отдать ключи, пока не подпишите. Заберите передаточный акт и уходите. Снимите происходящее на видео, если это безопасно. Когда вы получаете акт, квартира становится вашей. Замки меняются без разрешения застройщика.
  • Сделает тайно — вы узнаете о том, что собрание якобы прошло, после смены УК. Обратитесь в прокуратуру с жалобой на подделку протоколов собрания — это уголовное преступление.

Если вас действительно поддерживает больше 50% собственников квартир, эффективнее будет найти свою УК и заключить с ней договор.

Что делать с недостатками в общем имуществе

Когда новостройка только сдалась, жильцы могут найти в ней недостатки — например, плохое качество отделки в квартире или появилась трещина в подъезде. Если с квартирами процесс понятен — собственник обращается к застройщику с претензией, а тот исправляет, то с общим имуществом есть нюансы.

Например, с той же трещиной в подъезде. Она может относиться к текущему ремонту и появиться из-за нормального износа — значит, это должна устранять управляющая компания. Или этот недостаток проявился из-за некачественной стройки — тогда это проблема строителей.

Хорошо, когда управляющая компания сама обратится к застройщику с претензией, и они разберутся, кто должен устранять трещину. Если же нет, то начнется затягивание сроков — УК, лояльная к застройщику, просто не направит ему претензию.

В законе нет какого-то конкретного пояснения, кто может требовать устранения недостатков в общем имуществе. Поэтому жильцам не обязательно ждать реакции от УК — с претензией выйти к застройщику может и председатель совета дома. Или любой собственник, которого уполномочило общее собрание жильцов. Если результата не будет, то нужно жаловаться — в прокуратуру вашего района в целом на ситуацию, в Госжилинспекцию на УК. Если и так результата не будет, то идти в суд.

05.04.2013 г. Федеральным Законом РФ № 38-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», в ст. 161 ЖК РФ, регламентирующую выбор способа управления многоквартирным домом и общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом, были внесены существенные изменения. Они уточняют порядок выбора управляющих компаний для домов-новостроек.

Теперь по закону покупатели жилья в новостройке смогут выбрать управляющую компанию, даже если еще не стали собственниками. Самое же важное новшество заключается в том, что застройщик больше не может назначить «свою» управляющую компанию. Управляющим компаниям, которые хотят взяться за управление многоэтажками, отныне предстоит участвовать в конкурсе и побеждать. Выбор УК происходит на открытом конкурсе, который должен быть организован органом местного самоуправления в течение 20 дней со дня выдачи застройщику разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, путем размещения извещение о конкурсе в Интернете. На подачу заявки с момента извещения у участников есть 40 дней. Через 10 дней после конкурса, орган местного самоуправления уведомляет собственников квартир и обладателей актов приема-передачи жилья в новостройке (дольщиков, не оформивших право собственности) о результатах конкурса и условиях договора, после чего все жильцы должны заключить договор с выигравшей УК, или, если не согласны, уведомить об этом администрацию, составив протокол разногласий. Срок контракта с УК должен быть не менее 1 года, но не более 3 лет. Во время проведения конкурса домом может управлять сам застройщик, либо УК, выбранная им на срок до трех месяцев. Примечательным является тот факт, что теперь, если конкурс по отбору управляющей компании признается не состоявшимся, договор управления домом заключается с компанией, отобранной самим застройщиком.

В развитие положений части первой ст. 161 Жилищного кодекса РФ Правительство России 15.05.2013 г. приняло и Постановление № 416, которым утвержден порядок осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами.

Таким образом, когда многоквартирный дом уже построен, но еще не введен, его эксплуатация осуществляется либо самим застройщиком, либо управляющей компанией, с которой застройщик заключил договор на управление новым многоквартирным домом, на срок не более 3 х месяцев. При этом договор с управляющей компанией может быть заключен застройщиком в период с момента фактической постройки дома, и до истечения 5 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

На этой стадии застройщик еще не может передать дольщикам квартиры в построенном доме, т. к. сам дом не введен в эксплуатацию и помещения в нем, еще не являются объектом для передачи права. И, тем не менее, уже на этой стадии закон предусматривает возможность передачи дома в эксплуатацию управляющей компании застройщиком, выбранную по своему усмотрению. На практике в этом качестве выступают, как правило, именно тем или иным образом аффилиированные с застройщиком управляющие компании.

Далее, после того, как застройщик получает разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, начинается передача квартир в собственность дольщиков. Именно на этой стадии между застройщиком и дольщиками подписываются акты приема-передачи квартиры.

Параллельно передаче застройщиком квартир дольщикам орган местного самоуправления в течение 20 дней со дня выдачи застройщику разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома обязан разместить на своем официальном сайте извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления этим домом, и не позднее чем в течение 40 дней со дня размещения такого извещения обязан провести открытый конкурс по выбору такой управляющей компании. Затем, тот же орган местного самоуправления, в течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса по выбору управляющей компании, обязан уведомить всех собственников жилья и дольщиков, принявших на этот момент квартиры от застройщика, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Жильцы же обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 ГК РФ (заключение договора в обязательном порядке).

По сложившейся практике в конкурсе на выбор управляющей компании как правило побеждает именно та компания, которая с самого начала осуществляет эксплуатацию построенного многоквартирного дома, с которой у застройщика уже заключен договор, и которой дом уже фактически передан в эксплуатацию. Отсюда становится вполне понятным желание застройщика максимально закрепить будущий выбор нужной управляющей компании на предстоящем конкурсе. Для этой цели застройщик и предлагает дольщикам на подписание, в момент передачи квартир, бюллетени некоего «заочного» голосования, предлагая заранее «выбрать» нужную застройщику управляющую компанию.

Но стоит помнить, что согласно ст. 161 Жилищного Кодекса РФ, способ управления многоквартирным домом могут выбирать только собственники помещений в таком доме. И они вправе на свое усмотрение выбрать один из трех способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

При этом конкретный способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *