Выгодно ли досрочно гасить ипотеку

Содержание

Закрыть ипотеку потребительским кредитом

17.12.2019 Оксана Литвинова

Погасить ипотеку потребительским кредитом — способ быстрее расплатиться с долгом и снять обременение с залогового имущества. Займ на покупку недвижимости предполагает длительный период погашения и большую переплату по начисленным процентам, поэтому если срок ипотечного кредитования близится к концу, следует выяснить в банке, можно ли погасить остаток по ипотеке за счет оформления потребительского кредита. При этом следует учитывать, что процент за пользованием таким продуктом значительно выше, чем по ипотеке.

Особенности получения потребительского кредита для погашения ипотеки

Ипотечное кредитование предполагает обременение приобретенной недвижимости, в результате чего владелец не может распоряжаться квартирой или домом по своему усмотрению (продавать, дарить, менять) без разрешения банка. Поэтому когда существенная часть денежной суммы уже выплачена, многие клиенты предпочитают погашать ипотеку за счет потребительского кредита, чтобы стать полноправным собственником жилья. При этом переоформляется новый кредитный договор с предоставлением займа на любые цели, согласно которому недвижимость переходит в собственность владельца.

Эта банковская операция возможна лишь в том случае, когда заемщик обладает достаточной платежеспособностью для своевременного погашения вновь полученной ссуды. При этом он самостоятельно определяет, брать ему займ в этом же банке или воспользоваться предложением другой финансовой организации, и выгодно ли ему погасить ипотеку потребительским кредитом с меньшим процентом перед продажей квартиры. Следует учитывать, что если в течение срока действия ипотечного договора допускались просрочки или уровень доходов не позволяет взять нужную сумму для погашения долга, банк может отказать в предоставлении такой услуги.

К факторам, влияющим на платежеспособность клиента, относятся:

  • незакрытые задолженности по кредитным ресурсам, в том числе банковским картам, в других финансовых компаниях;
  • отсутствие созаемщиков с достаточным уровнем доходов;
  • пенсионный или близкий к нему возраст клиента, ограничивающий срок возврата займа.

При обращении в банк за подобной услугой следует учитывать, что разница в процентах за пользование ресурсом может составить больше 10 % не в пользу заемщика.

На каких условиях банк выдает займ для погашения ипотеки

Банки охотно выдают потребительские займы на закрытие ипотеки в случаях, когда до окончания срока действия договора остается меньше одного года, а сумма долга не превышает 300 тысяч рублей, поскольку основная часть процентов уже выплачена, и клиенту остается погасить только тело кредита. При этом заемщик должен:

  • иметь достаточную платежеспособность для погашения потребительского кредита;
  • предоставить в банк пакет документов, подтверждающих целевое использование полученных денежных средств;
  • не иметь пропусков срока платежей, установленных графиком, более 14 дней в течение всего периода действия ипотечного договора.

Если финансовая компания примет положительное решение, денежные средства в течение трех дней поступят на счет, после чего заемщик может получить справку об отсутствии задолженности и в течение 30 дней снять обременение в банке. Тем, кто сомневается, есть ли смысл в том, чтобы закрыть ипотеку потребительским кредитом и затем продать квартиру, следует обратиться в компанию «Royal Finance». Наши специалисты помогут произвести правильные расчеты, выбрать банк, предлагающий самые выгодные проценты, и подберет оптимальную программу, при которой выгода в погашении ипотеки за счет потребительского займа будет очевидна.

У меня есть несколько вопросов по ипотеке:

  1. Я планирую взять ипотеку с платежом раз в две недели. Насколько это выгодно? Как мне лучше досрочно гасить ипотеку с такими платежами?
  2. Банк предлагает заплатить 240 000 Р за скидку к ставке. Если я соглашусь, ставка по кредиту будет 7,74 вместо 9,24%. Стоит ли так делать? И если стоит, то выгодно ли при такой скидке досрочно гасить ипотеку?

Калькуляторы в интернете рассчитаны в основном на ежемесячные выплаты, а я хотел бы прикинуть расчеты при платежах раз в две недели.

Иван Е.

Сначала немного расскажу про платежи раз в 14 дней и сравню их со стандартным ежемесячным платежом. Затем рассмотрим досрочное погашение и разберемся с покупкой опции «Снижение ставки».

Дамир Шафигуллин выплачивает ипотеку

Что за программа «Платеж раз в 14 дней»

В России привыкли, что платежи по кредитам ежемесячные. Однако есть страны, где заемщик вносит платеж каждые две недели или каждую неделю, например Бразилия. Эту практику некоторые банки пробуют и на территории РФ.

Но количество платежей в месяц неважно, если вы хотите погасить кредит досрочно. Тут расклад такой: чем раньше и больше вы внесете, тем быстрее выплатите ипотечный кредит. Точный калькулятор для таких платежей можно попросить у менеджера в вашем банке.

Но с программой «Платеж раз в 14 дней» вы и так выплатите кредит быстрее. Поясню почему.

Банки ненавидят эту рассылку! Потому что люди узнают из нее, как заработать на банках и стать богаче

В чем магия двухнедельных платежей

Вы собираетесь взять ипотеку по программе, где нужно платить каждые две недели. Ежемесячно будет выходить примерно такая же сумма, как если бы вы платили раз в месяц.

Но это не то же самое, что разбить платеж на две части и вносить, например, в середине и в конце месяца. Если вносить обычный платеж по половине два раза в месяц, за год вы должны будете сделать это 24 раза. Если платить строго каждые две недели, получится 26 раз.

Две недели — 14 дней, два периода — 28 дней. Обычно в месяце дней больше, поэтому за год из таких остатков набирается еще четыре недели, то есть два платежа. Благодаря им и появляется выгода, особенно заметная при большом сроке кредита.

Сравним: кредит на 5 млн под 10% годовых на 20 лет

Если платить раз в месяц Если платить раз в две недели
Количество платежей в год 12 26
Сумма платежа 48 251 Р 24 126 Р
Общая сумма платежей в год 579 012 Р 627 276 Р
Сумма в день, если принять год за 364 дня 1590,69 Р 1723,28 Р
Сумма за 30 дней 47 720,7 Р 51 698,57 Р
Общее количество платежей 240 416
Срок выплаты кредита 20 лет 16 лет
Проценты 6 580 260 Р 5 024 751 Р

Количество платежей в год Если платить раз в месяц 12 Если платить раз в две недели 26 Сумма платежа Если платить раз в месяц 48 251 Р Если платить раз в две недели 24 126 Р Общая сумма платежей в год Если платить раз в месяц 579 012 Р Если платить раз в две недели 627 276 Р Сумма в день, если принять год за 364 дня Если платить раз в месяц 1590,69 Р Если платить раз в две недели 1723,28 Р Сумма за 30 дней Если платить раз в месяц 47 720,7 Р Если платить раз в две недели 51 698,57 Р Общее количество платежей Если платить раз в месяц 240 Если платить раз в две недели 416 Срок выплаты кредита Если платить раз в месяц 20 лет Если платить раз в две недели 16 лет Проценты Если платить раз в месяц 6 580 260 Р Если платить раз в две недели 5 024 751 Р

При таком раскладе вы выплатите ипотеку на 4 года быстрее. Вдобавок тело кредита тоже будет гаситься быстрее, поэтому сумма процентов в платеже каждый раз будет уменьшаться.

При таком сравнении не учитывается, что в месяце 30—31 день. Если бы в нем было ровно 4 недели — 28 дней, выгода была бы не столь очевидна.

Что следует учесть в таких программах

Предположим, платежи надо вносить каждые две недели по понедельникам. Взгляните на календарь: в 2020 году четыре месяца, в которых пять понедельников. То есть в некоторые месяцы вам придется внести три раза по половине обычного ежемесячного платежа.

Но зарплату выплачивают два раза в месяц. Значит, надо заранее готовиться и откладывать на третий платеж. А если вы способны накопить, зачем ждать даты платежа, когда можно внести деньги на досрочное частичное погашение в любое удобное время? Главная мантра: чем раньше внесли деньги, тем меньше переплатите.

Как узнать, когда выгоднее внести досрочный платеж

Погашать долг выгодно, если вместе с этим гасится тело кредита, — это главное, чем стоит руководствоваться. Перед тем как произвести досрочное частичное погашение, уточните у сотрудника, сколько процентов банк начислил на данный момент. Если вы вносите больше, чем сумма начисленных процентов, это выгодно.

Еще один признак выгоды — уменьшение следующего ежемесячного платежа. Возможно, он снизится всего на 10 Р, но и это считается. В масштабе десяти лет выйдет не так уж мало.

Если развивать идею ранних платежей, можно прийти к выводу, что платить надо вообще каждый день, чтобы погашать начисленные за прошедший день проценты и небольшую часть тела кредита. Но в реальности среди моих знакомых нет тех, кто стабильно получал бы плату за труд ежедневно.

Полезно вспомнить, когда именно возникает возможность досрочного погашения: после аванса, зарплаты или другого нестабильного дохода. Если у вас появились лишние деньги, лучше сразу задуматься о досрочном погашении, поскольку с каждым днем выгода от этой суммы будет уменьшаться.

Не всегда досрочное частичное погашение — лучшее решение

Допустим, обслуживание кредита стоит для вас 9,24%. Каждый месяц у вас остаются свободные 30 000 Р. Знакомые говорят: «Гаси ипотеку, там же начисляют проценты!» Тут стоит подумать и посчитать.

Надежный банковский вклад со ставкой выше, чем по кредиту, вы не найдете. Однако вы можете открыть ИИС, до конца года накопить там до 400 000 Р, получить налоговый вычет 13% из ФНС, в течение года купить хотя бы облигации ОФЗ и получить купонный доход до 5,5% годовых.

Можно повторять такую схему минимум на протяжении трех лет, а потом при желании снять 1,2 млн плюс доход и погасить ипотеку. Или не снимать и продолжать инвестировать. Доходность с учетом возврата налогов и купонов получится выше ставки по вкладу. При таких условиях дать в долг государству выгоднее, чем внести досрочные платежи. Вы можете посчитать все это на нашем калькуляторе.

Если надежных источников дохода со ставкой выше 9,24% у вас нет, а открывать ИИС и инвестировать вы не хотите, выгоднее досрочно гасить ипотеку. И в плане досрочного погашения ипотека «раз в две недели» ничем не отличается от ипотеки «раз в месяц».

Выгодно ли покупать скидку к ставке за 240 тысяч

Для этого стоит отдельно все посчитать. Вам предлагают купить скидку к ставке в размере 1,5 процентного пункта за 240 000 Р. Насколько это выгодно, зависит только от общей суммы кредита и планируемого срока погашения.

Эти 240 тысяч вы ведь можете добавить к первоначальному взносу и тем самым уменьшить тело кредита. Или открыть вклад. Но при большом сроке и теле кредита такое снижение ставки может дать заметную экономию.

Ипотека на 5 млн рублей при планируемом сроке погашения 20 лет

Ставка 7,74% Ставка 9,24%
Тело кредита 5 000 000 Р 5 000 000 − 240 000 = 4 760 000 Р
Ежемесячный платеж 41 016,59 Р 43 564,42 Р
Переплата за 20 лет 4 843 979,55 Р 5 695 457,89 Р

Тело кредита Ставка 7,74% 5 000 000 Р Ставка 9,24% 5 000 000 − 240 000 = 4 760 000 Р Ежемесячный платеж Ставка 7,74% 41 016,59 Р Ставка 9,24% 43 564,42 Р Переплата за 20 лет Ставка 7,74% 4 843 979,55 Р Ставка 9,24% 5 695 457,89 Р

Выгода от скидки при таком сроке составляет 851 478,34 Р, то есть это окупит 240 000 Р в несколько раз.

Если рассчитать такую же ипотеку на семь лет, разница уже не такая существенная — всего 230 000 Р. Она почти равна сумме взноса за скидку, а платежи одинаковы. Но 240 000 Р при таком сроке теряют прежнюю ценность.

Чтобы понять, стоит ли покупать скидку, нужно посчитать, с каким сроком ипотеки станет выгоднее не воспользоваться скидкой, а увеличить первоначальный платеж. Условно назовем этот срок точкой окупаемости. В этом конкретном примере с кредитом на 5 млн рублей точкой окупаемости будет срок выплаты в семь лет.

Откройте любой онлайн-калькулятор в двух окнах рядом и подберите параметры для обеих ставок, при которых ежемесячный платеж будет примерно одинаковым. Тогда переплата за весь срок кредита будет отличаться примерно на 240 000 Р — это нормально. Получившийся срок выплаты кредита и будет точкой окупаемости. Разберем пример с ипотекой на 3 млн.

Ипотека на 3 млн

Ставка 7,74% Ставка 9,24%
Тело кредита 3 000 000 Р 3 000 000 − 240 000 = 2 760 000 Р
Ежемесячный платеж 29 298 Р 29 339 Р
Переплата за 14 лет 1 922 133 Р 2 168 980 Р

Тело кредита Ставка 7,74% 3 000 000 Р Ставка 9,24% 3 000 000 − 240 000 = 2 760 000 Р Ежемесячный платеж Ставка 7,74% 29 298 Р Ставка 9,24% 29 339 Р Переплата за 14 лет Ставка 7,74% 1 922 133 Р Ставка 9,24% 2 168 980 Р

В данном случае точка окупаемости — 14 лет. Если вы планируете погасить ипотеку меньше чем за 14 лет, вам выгоднее не покупать скидку, а увеличить первоначальный взнос. Если планируете выплачивать дольше 14 лет, лучше купить скидку.

Запомнить

Двухнедельные платежи не принесут существенной выгоды, если в пересчете на год вносить такую же сумму обычными платежами. Но потребуют организованности, а также стабильного дохода чаще двух раз в месяц.

Чем раньше вы вносите досрочные платежи, тем лучше.

Если у вас есть источник дохода с большей ставкой, чем процент по кредиту, то досрочно гасить кредит невыгодно.

Перед покупкой скидки оцените свои шансы на досрочное погашение. Рассчитайте срок — точку окупаемости. Если планируете платить долго, покупать ставку выгодно.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Как быстрее погасить ипотеку

Люди, взявшие займ, обычно спрашивают, как быстрее выплатить ипотеку, снять с себя этот финансовый груз. Варианты есть разные, начиная от использования собственных накоплений заканчивая взятием кредита на более выгодных условиях. Для большинства клиентов банков такая ноша является сильным стрессом. Человек вынужден на протяжении длительного времени выплачивать деньги, независимо от изменений, происходящих в жизни. Вторым фактором, заставляющим быстрее погасить долг – потребность совершить сделку с жильем.

Как быстро выплатить ипотеку собственными средствами?

Если финансов хватает, погасите оставшийся долг как можно быстрее. Но у вас могут возникнуть затруднения, связанные с дополнительными выплатами за погашение ипотеки. Начните с изучения кредитных обязательств.

В зависимости от имеющихся финансов:

  • снизьте сумму задолженности,
  • сократите срок кредита.

Подбор оптимального варианта зависит от типа кредита. Если была применена аннуитетная схема начисления, то выплаты происходят равными платежами на протяжении всего действия контракта. Если вы взяли кредит на 25 лет, то в первую десятилетку выплачиваете только начисленные проценты.

Сумма долга при этом практически не изменяется. Погашая задолженность, сначала выплачиваются проценты. Таким способом банк гарантированно получает прибыль и защищается от рисков. Для человека выплачивать суммы по этой схеме досрочно не выгодно. Такой подход позволяет уменьшить сроки, но на сумме переплат никак не отображается.

Дифференцированная схема открывает больше перспектив. Есть некоторые особенности у такого типа договора. Когда вы находитесь в начале получения выплат, сумма довольно большая. Чем ближе к концу, тем требуется отдавать меньшее количество денег. Сумма состоит из ставки и платежей. Большая часть выплат, которые вы оплачиваете каждый месяц, составляет основной долг. Поэтому при выборе варианта, как быстрее выплатить ипотеку, лучше воспользоваться этим вариантом.

При аннуитетном типе в первой части срока ипотеки смысла в досрочном расчете с банком нет, поскольку общая сумма долга к этому времени не изменится. При дифференцированном виде досрочно покроете ипотеку в любой период, когда появятся деньги.

Одним из главных плюсов досрочного погашения собственными деньгами является отсутствие дополнительных операций и необходимости заполнять документы. Заемщик просто продолжает работать с прежним банком. Поэтому ему не нужно будет выплачивать дополнительные средства, как при передаче прав на займ другому финансовому учреждению.

Рефинансирование

Использовать программы рефинансирования выгодно во многих ситуациях. Вы сократите сроки выплат, уменьшите сумму за счет использования программ с более низкими процентными ставками. Схема работы простая: новая финансовая организация выкупает у банка ваш долг. За это клиенту предоставляются более выгодные условия.

Специалисты отмечают, что если осталось для выплаты несколько лет, то смысл в такой сделке есть не всегда. Много времени и денег потеряете только на процедуру переоформления займа. Есть еще одна особенность, о которой люди забывают. Если не знаете, как быстрее выплатить ипотеку, этот вариант не подойдет тем, кто собирается получить налоговый вычет. Когда второй банк погашает задолженность, считается, что ипотека выплачена. На новый кредит вы не можете получить вычет.

Воспользоваться рефинансированием стоит, если вы решите:

  • уменьшить процент,
  • сократить время выплат,
  • изменить условия сделки.

Под последним пунктом понимается введение нового заемщика, смена объекта залога, улучшение условий по погашению займа. Рефинансирование дает больше возможностей. Вы сможете значительно изменить условия, которые нельзя скорректировать при других вариантах сделки. Многих интересует, можно ли погасить ипотеку другой ипотекой. В рамках программы рефинансирования, этим можно воспользоваться.

Часто за такой услугой общаются люди, которые брали ипотеку в долларах. После роста курса это шанс снизить процент, чтобы уменьшить увеличенную денежную нагрузку. При рефинансировании банк может предложить и более удобные условия: предоставить разрешение на продажу заложенной квартиры. Поэтому вы сможете с помощью такого банковского предложения быстро расплатиться с ипотекой, сэкономив существенную часть денег.

Материнский капитал для погашения ипотеки

Не все банки готовы работать с материнским капиталом. Особенно это касается коммерческих и небольших финансовых учреждений. Они считают такие деньги чем-то аморфным, рассматривая их как средство государственной поддержки. Но большинство банков позволяют закрыть ипотеку быстрее с помощью таких средств.

Воспользуйтесь этим способом после рождения второго или последующих детей. Официально банк не имеет права отказать. Потратить материнский капитал можно сразу после получения сертификата. Но это касается только ипотеки и других кредитных продуктов.

Сначала со всеми документами нужно обратиться в пенсионный фонд. Там пишется заявление о распоряжении капитала. После проверки предоставленных сведений выносится положительное решение. Сумма в банк будет переведена в срок до двух месяцев. Затем, в финансовом учреждении нужно подать заявление о погашение долга. Вам выдают бумаги о произведенных перерасчетах.

Закрыть таким способом можно проценты и сам кредит. Штрафы, пени, если они есть, придется выплачивать из собственного кармана.

Быстро погасить ипотеку по схеме с материнским капиталом просто, если на руках есть все необходимые документы:

  • удостоверение личности супругов,
  • свидетельства о рождении детей,
  • сертификат на капитал,
  • СНИЛС,
  • банковский договор,
  • выписка из лицевого счета,
  • право собственности на дом или квартиру.

Сложности могут возникнуть, если были неправильно оформлены документы, прекращены права на получение государственной поддержки или была запрошена более высокая сумма, чем полагается.

Невозможно воспользоваться такой помощью, если:

  1. Есть ограничения в родительских правах.
  2. Ребенка забрали органы опеки.
  3. У мамы или малыша нет российского гражданства.

Погашение ипотеки средствами потребительского кредита

Если сумма осталась небольшая, оплатить быстро ипотеку можно средствами потребительского кредита. Этот способ является одним из самых простых. Он позволяет быстрее стать полноценным собственником жилья. Но многие потребители банковских продуктов столкнулись с тем, что метод не позволяет сэкономить. Иногда приходится даже переплачивать. Это связано с тем, что процентная ставка по потребительскому кредиту более высокая.

Его используют, если нужно:

  • снять обременение с имущества,
  • стать полноправным владельцем недвижимости,
  • продать квартиру или дом.

Не забывайте о том, что максимальная сумма потребительского кредита имеет верхний предел. Чем больше сумма, тем сложнее будет переоформить документы, получить наличные. Поэтому такой способ выплатить быстрей ипотеку подходит небольшой группе людей.

Налоговый вычет

Его получите по цене объекта и по процентам. На руки возьмете только 13%. Есть ограничения на сумму больше 3000000 руб. вы не оформите такой вид сделки. Для возврата по процентам нужно дождаться конца года. Пакет официальных бумаг предоставляется в налоговую службу или работодателю. Но в последнем случае вы не получите деньги, чтобы отдать быстро ипотеку. Работодатель просто не будет удерживать налог на доходы из вашей прибыли.

Воспользоваться такой возможностью могут:

  • Граждане, получающие официальную зарплату, которая облагается налогом.
  • Предприниматели, не работающие по особенным налоговым режимам.
  • Работающие пенсионеры.

Если женщина на момент принятия решения находится в отпуске по уходу за ребенком, то налоговый вычет оформит только после начала трудовой деятельности. Если ипотечный кредит был взят до этого периода, то сделайте вычет на зарплату, выдаваемую в период между приобретением недвижимого имущества и декретом.

Побыстрее выплатить ипотеку можно по определенной схеме. Сначала выплачивается 13% с суммы, потраченной на приобретение объекта. Затем осуществляется вычет со ставки. В декларации указывайте всю сумму, потраченную на сделку с недвижимостью. Если годовая заработная плата не покрывает сумму причитающихся вычетов, они переносятся на последующие 12 месяцев. Обратите внимание, если жилье оформляется в долевую собственность, то деньги каждый владелец получает самостоятельно в размере, прямо пропорциональной своей части.

Подробнее о налоговом вычете читайте в нашей статье: Возврат НДФЛ при покупке квартиры

Реструктуризация ипотеки

Быстрей погасить ипотеку с 2017 года можно с использованием государственных субсидий. Но для использования такого шанса должно быть выполнено несколько условий:

  • Жилье, купленное в кредит, должно быть единственным у заемщика.
  • Стоимость 1 кв. м. не должна превышать среднюю рыночную цену больше, чем на 60%.

Получить помощь можно только на определенный размер площади. Например, трехкомнатная не может быть больше 85 кв. м, однокомнатная – 45 кв. м. Если в семье больше 3 детей, к стоимости и размеру требования не предъявляются.

Получить право на реструктуризацию могут:

  1. лица с ограниченными возможностями,
  2. родители инвалидов детства,
  3. ветераны войны,
  4. родители несовершеннолетних детей.

Субсидирование направлено на помощь добросовестным заемщикам, которые лишились возможности реализовывать себя в профессиональном плане или испытывают сложности из-за уменьшения дохода.

Есть и другие варианты, как быстрее погасить ипотеку. Вносите платежи каждые две недели, а не раз в месяц. Главным достоинством учащенных платежей является шанс сэкономить на процентах. Некоторые граждане сдают купленную недвижимость в аренду. Тогда за счет ежемесячной платы и своих сбережений покрыть банковский долг можно быстрее. Не забывайте следить за новостями выбранной финансовой организации. Если уменьшается процент ипотечного кредита, напишите заявление о снижении ставки.

Выгодно ли гасить ипотеку досрочно — за и против

Есть ли смысл досрочно гасить ипотеку? Этот вопрос волнует многих. Если у вас появляются лишние деньги, например от продажи машины, дачи, то встает резонный вопрос — внести ли досрочно определенную сумму, чтобы сэкономить часть средств на конечной переплате банку.

Конечно в этом есть резон. Каждая дополнительная копеечка будет давать вам определенную экономию. И если делать это периодически, даже небольшими суммами, но регулярно, то конечным результатом будет уменьшение общего размера платежей на несколько сотен тысяч. В среднем каждый вложенный рубль способен сберечь вам в 3-5 раз больше в будущем. Это конечно же касается только тех ипотечных кредитов, которые взяты на длительный интервал времени — 15-20 лет и выше.

Но с другой стороны, досрочное погашение ипотеки для некоторых заемщиков не совсем выгодно. Как так? Например у меня до сих пор висит ипотечный кредит и я в любой момент мог бы с ним рассчитаться полностью. Но…я пока этого не делаю. Все мои друзья и знакомые не понимают, почему я не хочу снять с себя кредитное бремя и вздохнуть воздух свободы. На это есть ряд причин, читайте дальше и все узнаете. И возможно вы измените свое мнение о том, что надо как можно быстрее рассчитаться с ипотекой.

Смысл досрочного погашения ипотеки

Беря ипотечный кредит, вы обязуетесь вернуть весь долг банку полностью. И дополнительно вы платите определенные проценты за пользование заемными деньгами. Именно эта плата и определяет наибольшую нагрузку на ваш ежемесячный платеж. На начальных сроках, при внесении ежемесячного платежа, только 5-10% от этой суммы будет идти в погашении вашего основного долга, а остальные 90-95% идут именно на погашении постоянно набегающих процентов.

При кредите в 2 млн. рублей взятого на 15 лет под 12% годовых, размер ежемесячного взноса составит 22 тысячи. И только 2 000 (с небольшими копейками) с каждого платежа будет идти на погашение основного долга. И за первый год вы уменьшите сумму основного долга всего лишь на 25 тысяч. А банк за это же время получить с вас почти 270 000 рублей.

245 тысяч рублей только за 1-й год как плата за пользование заемными средствами выглядит очень жестоко!!! ((((

Конечно, дальше доля процентов в платежах будет снижаться. Но не намного. Исходя из примера выше, во 2-й год вы погасите уже не 25 тысяч, а «целых» 29 000, в 3-й год — 33 тысячи. В итоге за 3 года вы выплатите банку почти 800 000 рублей, а основной долг снизите всего лишь на 87 тысяч. Печальная перспектива.

Внося дополнительные платежи сверх установленных, вы более быстрее уменьшаете сумму основного долга и как итог конечную переплату по процентам.

Чем меньшую сумму вы будете должны банку — тем ниже будет доля начисляемых процентов в ежемесячных платежах и более выгоднее становятся ваши последующие платежи в плане уменьшения основного долга. С каждым годом сумму основного долга будет уменьшаться все быстрее и быстрее. И если бы вы сразу же внесли дополнительно 87 тысяч, то на этом смогли бы сэкономить около 700 тысяч на переплатах.

Стоит ли гасить ипотеку досрочно? Ответ — да!!!

Но есть некоторые ситуации, по которым не выгодно вносить дополнительные платежи.

Почему иногда не стоит вносить досрочные платежи

Давайте рассуждать логически. У вас есть кредит за пользование которым вы платите проценты. Уменьшаем сумму кредита, уменьшаем сумму начисляемых процентов. Правильно? Да! Появляются у вас деньги — несем их в банк в качестве дополнительного взноса. Но можно этого и не делать. Я вот не делаю. На этой операции я потеряю деньги. Конечно не так много, но копейка рубль бережет.

Смысла гасить по ипотеке досрочно нет в том случае, если вы можете вложить деньги под более высокий процент, чем их одолжил вам банк. Взяли ипотеку под 12% годовых. Вместо того, чтобы дополнительно вносить деньги по кредиту, вкладываем под 18% годовых. Разница в 6% это и будет ваш выигрыш. Со 100 000 рублей — чистая прибыль 6 000 рублей каждый год. С 300 000 — будет капать около двадцатки, опять же каждый год.

«Такого не бывает» — скажете вы. Если бы это было возможно, то все бы так и делали. Брали кредит в банке и вкладывали бы под более высокие проценты. И зарабатывали. Тогда какой смысл банкам давать вам кредит, если бы они сами могли вполне успешно и более доходно зарабатывать деньги. Но не будем торопиться с выводами. Это вполне возможно.

Варианты выгодных вложений

Есть несколько вариантов инвестиций, которые способны приносить намного больше, чем взятый кредит. Сразу скажу, здесь мы не будем рассматривать различного рода вложения с потенциально высоким уровнем доходности, но и с таким же уровнем риска. Это я про ПАММ счета и хайп-инвестиции, в которых, в принципе только за 1 месяц можно заработать 3-5% и даже выше. За год — 50-100%. Но нам это не надо. Здесь нет никакой гарантии. Можно как и заработать так и потерять.

Давайте рассмотрим более консервативные способы.

Способы сэкономить

Дело в том, что варианты, на которых можно получить более высокую доходность, чем ставка по ипотеке появляются не каждый день. Более того, даже не каждый год. Но когда она есть, лучше ими воспользоваться по полной. Бывают такие явления на финансовых рынках, когда идет резкий перекос либо в сторону доходности по вложениям, либо резкий рост ставок по кредитам. Именно такие ситуации отличный повод заработать. Итак, для примера, какие возможности были за последнее время.

Банковские вклады

В конце 2014 — начале 2015 гг. Центробанк резко повысил ключевую ставку (помните когда доллар был по 75-80 рублей). Вслед за этим все банки вынуждены были поднять проценты по депозитам. В то время можно было вложить деньги под 20-25% годовых. И вместо того, чтобы бежать в магазин бытовой техники скупать по 5-10 телевизоров, как делало большинство, дальновидные инвесторы открыли вклады с повышенной ставкой и заработали на этом. Ваш выигрыш составил бы 8 — 17% годовых, если бы вы не гасили ипотеку досрочно, а открыли подобный банковский вклад.

Единственным минусом было ограниченность срока вклада. Большинство банков готовы были открывать вклады по таким сумасшедшим ставкам только на 1 год. У редких банков длительность такого вклада составляла максимум 2 года.

Облигации

В этот же период доходность по облигациям также подскочила в 1,5 — 2 раза. На рынке можно было легко купить такие ценные бумаги с доходностью 18-20% годовых. И это только по надежным ОФЗ. По муниципальным проценты были еще выше. Если бы воспользовались этой возможностью, вы каждый год экономили бы (зарабатывали) 6-8%.

Мне повезло. Именно в тот момент я успел урвать для себя «кусочек счастья» в виде пакета долгосрочных облигаций с доходностью от 16 до 18%. Покупал именно ОФЗ, как более надежные. Теперь на протяжении 15-20 лет мне будет ежегодно капать этот процент прибыли.

Моя ставка по ипотеке — 12% годовых. В итоге, вместо того, чтобы внести деньги за ипотеку в качестве досрочного платежа, я нашел более выгодный способ их использования со средней доходностью в 17% годовых. Ежегодная отдача (естественно со знаком плюс в мою сторону) составляет 5%. И это будет длиться пока я не рассчитаюсь полностью за ипотеку.

Акции

Не совсем гарантированный способ получения дополнительной прибыли. Но вкратце упомянем и о нем. Если брать статистику, то фондовый рынок рос за последние 20 лет в среднем на 20% в год. Но если брать более детальную картину, детализированную по годам, то тут можно встретить большие риски связанные с сильной волатильностью рынка акций. В один год они могут вырасти на 20-30%, в следующий год упасть на 10-15%. Конечно в долгосрочной перспективе рынок всегда идет вверх. Но может случиться (по закону подлости) после покупки все рухнет и вы останетесь даже в убытках.

Но иногда фондовый рынок дает ОЧЕНЬ ХОРОШИЕ ВОЗМОЖНОСТИ ЗАРАБОТАТЬ!!!!!

Как пример, кризис 2008-2009 гг. Тогда все упало в 2-3 раза, по некоторым акциям падение составляло 6-10 раз (акции Сбербанка со 100 опустились до 15 рублей). Когда большинство, боясь дальнейшего падения, продавали имеющиеся у них на руках акции за бесценок, стремясь выручить хоть что-то, другие скупали все что было можно.

Некоторые даже продавали машины, квартиры, брали кредиты на максимальные суммы под это дело. Как итог — рынок через 2-3 года вернулся к своим первоначальным значения. И те, кто не побоялся покупать, когда все продавали, за этот период получили доходность в 50-80% годовых.

Помимо этого, по купленным по дешевке акциям, выплачивающим дивиденды, прибыль на акцию получается в разы выше. Сравните, дивиденды в размере 10 рублей с акции, купленных по 100 рублей — 10%. А если вы их купили ранее, по бросовым ценам по цене 30 рублей, то те же 10 рублей в виде дивидендных выплат на акцию обеспечили бы вам доходность в размере 30% годовых!!!!

Гарантированный способ получить прибыль

Ну все эти примеры в прошлом. А есть ли на данный момент возможность вложить деньги с более высокой доходностью, чем ставка по ипотеке? И самое главное, с гарантированной доходностью, то есть без всякого риска. Чтобы потом горько не сожалеть о сделанном выборе.

Да, такая возможность есть. Причем надежность намного выше, чем у банковских вкладов. Гарантом выступает само государство, а не какие-то там неизвестные финансовые и инвестиционные компании.

Речь идет об ИИС (индивидуальный инвестиционный счет). Вкратце, смысл заключается с следующем:

  • открываете брокерский счет;
  • вносите на него деньги;
  • покупаете надежные ценные бумаги с гарантированной доходностью, а именно ОФЗ;
  • от государства получаете дополнительно 13% от суммы всех внесенных вами средств;

Единственным условием получения дополнительных 13% от государства является необходимость держать деньги на счете 3 года. Конечно, вы можете забрать их в любой момент, но тогда теряется право на получение этих денег.

Для ознакомления, более подробно читайте в статье про преимущества ИИС

Именно такая схема позволила мне заработать в 2015 году 30% прибыли. И для меня гасить ипотеку досрочно со ставкой по кредиту в 12% просто не имеет смысла. Чистый выигрыш — 18% годовых.

Но это было в прошлом. На данный момент, для тех кто решит использовать возможность ИИС доходность будет чуть ниже, но все равно выше, чем ставка по ипотеке. Сейчас надежные ОФЗ дают около 10-11% годовых. Добавляем к этому 13% от государства и получаем доходность в первый год минимум 23%. Чистый результат — 11% годовых. Почему бы не воспользоваться такой шикарной возможностью и получать гарантированный доход.

Но не спешите радоваться и бежать вкладывать деньги. Такую доходность вы получите только в первый год. Далее она несколько снизится, но все равно будет повыше ставок по ипотечным кредитам.

Вычет вы получите в первый год. За следующие 2 года у вас будет доходность ниже, чем ставка по кредиту. Но вы будете иметь право получать 13% от внесенных средств во втором и третьем годовом периоде. В совокупности, все ваши вложения за 3 года будут давать вам гарантированную среднегодовую доходность в размере 17% годовых.

Разница между прибылью и ставкой по ипотеке 5% каждый год. Вкладывая по 300 тысяч ежегодно за 3 года вы дополнительно сможет заработать 45 тысяч рублей. Причем гарантированно и без всякого риска. Ну а полученные потом деньги можно уже внести в качестве досрочного платежа в будущем.

Либо открыть такой же ИИС, только теперь на другого человека (мужа, жену, мать, отца, сестру) и повторить алгоритм заново.

Маленький бонус к доходности

Если вы имеет право на получение налогового вычета по приобретению квартиры, то для вам есть еще небольшой плюс. Вы также имеете право на получение вычета по выплаченным процентам по кредиту. И если бы вносили деньги досрочно, то размер получаемого вычета уменьшался с каждым дополнительный платежом сверх установленной суммы.

Вкладывая деньги в ИИС, вы не не вносите деньги дополнительно за ипотеку. И как это не парадоксально звучит, чем больше вам начислят процентов, тем более выгодно это будет для вас.

Выводы

Платить досрочно по ипотеке или нет дело сугубо индивидуальное. Конечно, досрочные платежи существенно помогут снизить кредитное бремя, висящее над вами и это безусловно выгодно. Но с другой стороны, если есть возможность дополнительно заработать на одном и одновременно сэкономить на другом, то почему бы не воспользоваться этим. В то время, как все стараются забрать ваши деньги себе и как можно больше (банкиры, в виде процентов по кредиту, государство в виде налогов), вы сами можете получить с них. Такие возможности выпадают не часто и по моему было бы не совсем правильно не воспользоваться этим.

Ипотека – весьма популярный вид займа. Он дает возможность приобрести жилье здесь и сейчас. Но кредит – обязательство на долгие годы, поэтому нужно знать, как быстрее погасить ипотеку – рассмотрим возможные варианты, отталкиваясь от современных реалий.

Допускается ли оплатить долг досрочно

Все моменты, связанные с досрочным погашением ипотеки должны заранее прописываться в соответствующем договоре. Почти каждый банк позволяет своим клиентам оплатить долг раньше положенного срока. Многие финансовые предприятия снизили штрафы за досрочное погашение. Еще недавно при скоротечном закрытии ипотеки с плательщика брали определенный штраф, обговоренный одним из пунктов договора, но теперь это незаконно, и клиент может обратиться с жалобой.

Перед оплатой нужно узнать сумму, при достижении которой появляется возможность закрыть ипотеку быстрее.

Следующий шаг – уведомить банк о том, что собираетесь внести дополнительный досрочный платеж. Поставить в известность можно двумя способами:

Непосредственно в банке, написав заявление о намерении внести внеочередную оплату.

По телефону специальной горячей линии, которая есть у любого банка. Такая опция должна указываться в договоре.

Уведомить заимодателя требуется не менее, чем за 1-2 недели до намеченного платежа. Этот срок варьируется — все зависит от конкретного банка, где данный пункт прописан в договоре. Иначе, деньги автоматически будут начислены за следующий месяц.

На что обратить внимание

Многие банки ограничивают клиентов в выборе определенных условий кредитования, ставя тех перед фактом.

Выбор схемы платежей. Существует два вида: аннуитетный и дифференцированный. В 99% случаев банки предлагают первый вариант, так как он более выгоден для финансового учреждения:

  • ограничение суммы взноса при досрочных платежах.
  • регламентируют минимальный срок, после которого можно гасить ипотеку досрочно.
  • необходимо предупреждать о внеочередном расчете заранее.

Все эти пункты должны быть прописаны в ипотечном договоре.

Где взять финансы для погашения долга

Существует несколько эффективных и реальных способов достать деньги, чтобы выплатить ипотеку быстрее.

Рефинансирование кредита

Процесс рефинансирование представляет собой следующее: сторонний банк, с которым плательщик хочет заключить финансовый договор, гасит долг перед предыдущим заимодателем, предоставляя клиенту кредит на более выгодных условиях. Если ипотека под 13 процентов годовых, а после рефинансирования – 11%, то стоит задуматься – 2-процентная разница существенна. При займе двух миллионов экономия может составить более 30 000 рублей. Это в год. А если платить осталось 5 и более лет? Можно сэкономить сотни тысяч. Минус рефинансирования – то, что жилью, согласно главе 6 закона «Об ипотеке», присваивается статус залогового имущества. Так что если заемщик с помощью рефинансирования решает избавить свое жилье от обременения (при стандартной ипотеке, собственность тоже переходит в залог банка), то ничего не получится. Можно ли погасить ипотеку другой ипотекой? Да, но нужно учитывать все нюансы.

Затраты на страхование. Финансовое учреждение берет в залог приобретаемую на ипотечные средства недвижимость. Законом Российской Федерации предусмотрено, что залоговое имущество в обязательном порядке страхуется, чтобы нивелировать возможные риски – затопление, пожар и т. д. Банк, как правило, устанавливает фиксированный процент, который не превышает 1% от суммы кредита.

Дополнительные затраты: нотариальные услуги, госпошлина, оплата юристов – все эти траты заемщик берет на себя.

Комиссия за выдачу средств. Некоторые финансовые учреждения включают статью расходов при открытии кредитного счета или выдачу средств на руки.

Делать рефинансирование имеет смысл только тогда, когда платить ипотеку еще долго. Это особенно актуально при аннуитетной схеме кредитования. Ведь тогда первое время в основном оплачивают проценты по ипотеке. В этом случае рефинансирование на меньшую для заемщика процентную ставку принесет больше пользы.

Каждый резидент России, официально трудоустроенный и уплачивающий НДФЛ, имеет право вернуть 13% от стоимости недвижимости, включая все затраты: и основной кредит, и проценты по ипотеке. Но сумма, с которой будет возвращен подоходный налог, имеет свои ограничения. Так, с основного займа возвращают максимум 260 тыс. рублей. А с процентов – 390 000. Такие цифры возникли оттого, что государство возвращает 13%, но от стоимости жилья, не превышающей 2 млн, и 3 млн с суммы ипотечных процентов.

Количество возвращаемых денег в год напрямую зависит от заработной платы резидента Российской Федерации. При ежемесячном доходе 20 000 рублей заемщику вернут за год 31 200 (20 000*0,13*12). Итого получить полный возврат – 260 000 рублей – можно за 9 лет. С ипотечными процентами срок увеличивается. Всего можно от государства получить 650 000 рублей при соблюдении условия, согласно которому уплаченный резидентом подоходный налог больше этой суммы. Все полученные средства можно использовать для досрочной оплаты кредита. Это существенный плюс для тех, кто интересуется, как побыстрее погасить ипотеку.

Материнский капитал

Еще одна возможность быстрее погасить ипотеку, предоставляемая государством. Для этого нужно обратиться в банк с документом, удостоверяющим личность (паспорт гражданина Российской Федерации или загранпаспорт), сертификатом, дающим право получить материнский капитал, заявлением о намерении досрочно погасить долг. После этого заемщику выдадут справку, содержащую следующую информацию:

  • оставшаяся сумма основного кредита;
  • долг с ипотечных процентов.

Кроме этого, в банке можно получить документы, подтверждающие право на жилье: договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности. С полученными документами обращаются в пенсионный фонд. Там нужно получить разрешение на перевод средств материнского капитала в счет оплаты ипотечного долга. В 2017 году размер материнского капитала составляет 453 026 рублей.

Как выгоднее расплатиться за ипотеку

Существует два варианта при преждевременной оплате ипотеки:

  • уменьшить размер ежемесячного расчета.
  • уменьшить общий срок оплаты.

Предпочтительнее сократить общий срок — оплатить быстро ипотеку. Ведь чем меньше времени платишь, тем меньше процентов по кредиту начисляют, что скажется в пользу клиента при переплате. Особенно это выгодно при начале выплат – позволит сэкономить внушительные суммы.

Уменьшение размера ежемесячных выплат – не столь выгодный вариант относительно итоговой переплаты. Этот способ подходит тем семьям, у которых по какой-либо причине снизился доход. Им нужно всеми доступными способами сократить ежемесячный расчет, чтобы свести концы с концами.

Рекомендации и советы

Для тех, кого интересует, как быстро погасить ипотеку: схема досрочных расчетов с кредитором должна учитывать следующие важные моменты.

Тщательно изучаем договор. Нужно внимательно читать каждый пункт, если есть непонятные моменты требовать разъяснение. Лучший вариант – обратиться за помощью к юристу.

Если есть возможность внести досрочно какую-либо сумму, хоть и небольшую – не затягиваем. Многие совершают ошибку, пытаясь накопить денег, а потом уже расплатиться. Внесенные на начальном этапе средства помогают уменьшить основную часть долга, тем самым экономя на процентах. Так что, чем раньше заемщик начнет досрочно гасить кредит, тем ему выгоднее.

Внося досрочные платежи, уменьшаем общий срок, а не ежемесячные расчет.

Когда есть возможность выгодного рефинансирования – не упускаем ее. Даже однопроцентная разница позволит сэкономить не один десяток тысяч рублей.

Налоговую декларацию на вычет следует подавать в начале года. Чем быстрее возвращенные деньги потратить на оплату долга, тем больше получится сэкономить. Подоходный налог возвращают в течение 4 месяцев — редко когда на это тратят меньше трех. Оперативность в этом вопросе приведет к значительной экономии.

После оплаты долга

Когда долгожданный день настал – получилось отдать быстро ипотеку, необходимо взять в банке справку, которая подтверждает отсутствие долговых обязательств. Кроме того, требуется обратиться к услугам регистрационной палаты. Там с недвижимости снимут «статус» обременения и выдадут владельцу подтверждающий документ.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *