Зачет имеющегося жилья

«Петербургская Недвижимость» в сентябре запустила программу «Квартира в зачет». Теперь клиенты могут приобрести новую квартиру с использованием средств от продажи имеющейся. Как работает предложение, как проходит сделка и в чем преимущества? Отвечаем на самые популярные вопросы.

«Квартира в зачет» – это как?

Все просто. Объясним на автомобилях: многие салоны сейчас предлагают воспользоваться схемой «трейд-ин», когда вы свой старый автомобиль сдаете при покупке нового и доплачиваете оставшуюся сумму. Квартира в зачет – то же самое. «Петербургская Недвижимость» учитывает стоимость вашей квартиры при покупке новой в строящемся доме. Действует программа на объекты компании Setl City, которые компания реализует на эксклюзивных условиях.

Что нужно, чтобы воспользоваться программой?

Квартира на вторичном рынке в Санкт-Петербурге, 20% на первый взнос и желание купить новую квартиру.

Как все происходит?

Пройдемся по пунктам.

1. Вы обращаетесь к менеджерам «Петербургской Недвижимости», которые помогут вам сориентироваться в рынке строящегося жилья и выбрать интересный объект. Сообщаете, что у вас есть квартира, и вы хотели бы ее продать.

2. С вами начинает работать специалист агентства «Петербургская Недвижимость», которое занимается исключительно вторичным рынком жилья. Агент вместе с вами смотрит квартиру и проводит оценку стоимости: за сколько ее можно продать, учитывая особенности, местоположение, конкуренцию, ситуацию на рынке и так далее. Это займет не более трех дней.

3. По результатам оценки, вы подписываете договор на продажу квартиры агентством «Петербургская Недвижимость». Она будет реализована не более чем за 3 месяца.

4. Параллельно вы выбираете свою новую квартиру в строящемся доме с менеджером компании.

5. Далее вы заключаете Договор долевого участия. Квартира бронируется на 7 рабочих дней (сумма залога возвращается после проведения сделки). В течение этого времени подписываете договор, вносите первоначальный взнос на аккредитив – 20% стоимости. Так как квартира приобретается по схеме зачета, то на оставшуюся сумму оформляется беспроцентная рассрочка на 4 месяца.

6. Как вы помните, три месяца дается агентству на продажу квартиры, а еще месяц у вас будет на перечисление средств за новую. Если сумма, которую вы получили от продажи старой квартиры, полностью закрывает остаток по рассрочке, то поздравляем – квартира оплачена и полностью ваша. Если же немного не хватает, то у вас еще будет месяц на то, чтобы оформить ипотеку или потребительский кредит. В любом случае специалисты «Петербургской Недвижимости» всегда помогут найти решение.

4. Вот и все. Вы продали старую квартиру и приобрели новую.

То есть клиенту вообще ничего не нужно делать?

Не совсем. Сбор документов и необходимых справок, как и обеспечение доступа агенту для показов квартиры, все-таки зависят от владельцев. В остальном – да: поиск клиентов, реклама, организация показов и согласование условий – работа агента, а подбор квартиры и согласование сделки – менеджера.

Неплохо. Какие еще преимущества?

Услуги агента для покупателей по программе «Квартира в зачет» – бесплатны, то есть вы не платите комиссионные и можете рассчитывать на ту стоимость, которую вам озвучили. Процедура реализована по принципу одного окна. С вами одновременно будут работать специалисты разных подразделений: менеджер брокера «Петербургская Недвижимость» на первичном рынке, риелтор агентства – на вторичном, а также менеджер по ипотечному кредитованию, если это необходимо. Еще важно, что вы покупаете квартиру уже сейчас: выбираете среди большого количества предложений и по текущей цене. Часто самостоятельная продажа квартиры на вторичном рынке затягивается на долгий срок. За это время понравившийся вам вариант может в лучшем случае подорожать, в худшем – ту самую квартиру купит кто-то другой. Здесь вы фиксируете стоимость и приобретаете квартиру, не дожидаясь продажи предыдущей. При этом предложение доступно – первый взнос от 20%. Также вы сможете пользоваться всеми бесплатными услугами «Петербургской Недвижимости», действующими только для клиентов прямого отдела продаж: специальные ставки по ипотеке со скидками до 2%, регистрация собственности, консультации по получению налогового вычета, рефинансирование ипотеки, услуга по полной меблировке квартиры и консультации юриста.

А можно пример?

Конечно. Представьте, что у вас есть квартира-студия, которую можно продать за 2,5 млн рублей. Взамен вы выбираете новую, более просторную квартиру востребованного евроформата с кухней-гостиной. Ее стоимость – 3,9 млн рублей (с учетом скидки по программе «Квартира в зачет»). Первый взнос составит 780 000 рублей. Оставшиеся 3,12 млн рублей оформляем по зачету: учитывая стоимость вашей старой квартиры, нужно доплатить всего 620 000 рублей. На эту сумму вы можете оформить ипотеку или потребительский кредит с комфортным ежемесячным платежом или же добавить из собственных средств.

Теперь то же самое, но на цифрах:

Есть: квартира-студия, площадью 25 кв.м.

Покупаем: новую двухкомнатную квартиру евроформата, площадью 38,4 кв. м.

Схема «Квартира в зачет»:

3,9 млн – 780 000 (первый взнос) = 3,12 млн рублей.

После продажи квартиры на вторичном рынке: 3,12 млн – 2,5 млн = 620 000 рублей – остаток, который вы можете оплатить самостоятельно или с помощью кредитных средств.

Например, можно оформить ипотеку по специальной ставке ВТБ для клиентов «Петербургской Недвижимости» и Setl City – всего 8,9%. При сроке на 5 лет, ежемесячный платеж составит около 12 800 рублей.

На самом деле все ситуации индивидуальны и для каждого случая может быть свое уникальное решение. Обратитесь в «Петербургскую Недвижимость», и мы вместе найдем выгодное для вас решение.

Содержание

Квартира в зачет

«Трейд-ин» — как это работает

Если вы планируете приобретение квартиры с использованием средств от продажи имеющейся у вас недвижимости, то эта программа именно для вас! Мы поможем вам сэкономить время и деньги — купить новую квартиру в Санкт-Петербурге в зачет старой. Предложим широкий выбор вариантов объектов и квартир, возьмем на себя заботы по продаже вашей старой квартиры совершенно бесплатно.

Пять шагов к вашей новой квартире по программе «трейд-ин»:

Первый шаг — выбор новой квартиры. Мы подбираем вам новую квартиру ЛСР, учитывая ваши пожелания. Понравившаяся квартира резервируется за вами на 3 дня (услуга бесплатна).

Второй шаг — оценка старой квартиры. За эти 3 дня специалисты агентства недвижимости, являющегося нашим партнером, проводят оценку имеющейся у вас квартиры и выдают заключение (услуга бесплатна).

Третий шаг — договор на покупку. После оценки, при условии вашего согласия с объявленной ценой старой квартиры, с вами заключается договор долевого участия (ДДУ) или договор купли-продажи (ДКП) на новую квартиру в зачет на следующих условиях:

  • Первоначальный взнос в размере 10% от стоимости новой квартиры вносится в течение 5 рабочих дней.
  • Оплата оставшейся суммы вносится в течение 3 месяцев. Это срок, который дается агентству для продажи вашей старой квартиры.
  • Если средств недостаточно, вы можете воспользоваться ипотечной программой или рассрочкой. Это обсуждается индивидуально.

Четвертый шаг — договор на реализацию. Заключается договор с агентством недвижимости на реализацию вашей собственной квартиры. Срок реализации — 3 месяца. Для вас услуга реализации квартиры — бесплатна.

Пятый шаг — ваша новая квартира. При успешном завершении сделки по продаже вашей недвижимости в установленные сроки, вы вносите второй платеж.

Если вы хотите как можно скорее продать свою старую квартиру и получить ключи от новой – ждем вас в наших офисах продаж! Звоните и узнавайте подробности по телефону 8 (812) 325-01-01.

Дополнительная информация

Программа «Трейд-ин» действует для продажи квартир только в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области.

До 50% покупателей квартир в новостройках хотели бы получить новое жильё через trade-in (поменять старое жильё на новое). Однако лишь половина желающих реально доходит до сделки по данной модели. И это на фоне того, что девелоперы Екатеринбурга, пытаясь охватить все возможные категории покупателей, изобрели 10 схем приобретения жилья через trade-in.

Trade-in дословно переводится с английского как «торговля внутри». Работает это в целом так: застройщик выкупает старую квартиру клиента (или помогает с её продажей), и учитывает сумму, полученную от ее продажи, в зачет стоимости квартиры в своей новостройке. Как замечают риэлторы, trade-in – это что-то вроде конструктора, когда в один продукт собирается несколько услуг. Во-первых, это помощь в реализации жилья клиента на вторичном рынке, во-вторых, проведение сделки по покупке новостройки (как правило, через договор долевого участия). К этим двум основным, могут добавиться дополнительные сервисы: поиск съёмной квартиры на период строительства новостройки, переезд, оценка старой квартиры и пр. Часто клиентам, покупающим жильё в новостройке через trade-in, предоставляются специальные льготы – например, устанавливается пониженный первоначальный взнос на квартиру, предоставляются скидки, рассрочки или осуществляются бронирование квартиры и фиксация цены на достаточно долгий срок – до полугода.

Впрочем, даже набор бонусов от застройщика не всегда способен перевесить самый проблемный элемент схемы trade-in, а именно – определение стоимости квартиры по которой застройщик (или партнёрское агентство недвижимости) выкупит её или согласится выставить на продажу. Как правило, в такой ситуации цена устанавливается с дисконтом не менее 10% от рынка. Далеко не всех клиентов это устраивает.

Анастасия Дударева заместитель директора УК «AVS Девелопмент» Покупкой квартир в новостройках через trade-in изначально интересуются более 50% наших клиентов, в том числе приобретающих и коммерческую и загородную недвижимость. Но, к сожалению, не всех устраивают наши условия оценки и не все предложения подходят нам. Поэтому, в итоге по этой схеме реализуются порядка 10-15% квартир. Но, популярность растет. Именно поэтому мы постоянно дорабатываем возможные схемы зачета.

Анастасия Дударева упомянула, что застройщик нередко отказывается работать по схеме trade-in с тем или иным покупателем жилья в новостройке. Чаще всего причина отказа — не соответствующая требованиям застройщика «старая» квартира клиента. Чтобы попасть «в работу» квартира должна располагаться в неаварийном доме, не иметь несогласованных перепланировок и продаваться целиком. Доля в квартире или отдельная комната в trade-in не идут. В общем, состояние квартиры (физическое и юридическое) должно быть таким, чтобы у будущего владельца не возникло проблем. О том что такое «проблемная квартира» портал METRTV.ru писал ранее.

Анастасия Дударева заместитель директора УК «AVS Девелопмент» Возможные трудности при реализации trade-in такие же, как и при простой продажи квартиры – связаны с правоустанавливающими документами и/или наличием задолженности у клиента. Необходимо иметь на руках документы на квартиру, получить заранее согласие всех собственников квартиры на сделку, погасить все имеющиеся задолженности.

Отдельно можно рассмотреть квартиры, находящиеся в ипотеке. Некоторые застройщики соглашаются брать такие по trade-in (ГК «ТЭН», «Форум-групп», «ЮИТ Уралстрой»), некоторые – не соглашаются («AVS Девелопмент»).

Владимир Щеколдин руководитель отдела продаж ГК «ТЭН» Если у клиента, желающего приобрести квартиру в новостройке по программе trade-in, его старая квартира находится в ипотеке, мы не отказываем. Есть достаточно много способов провести данную сделку без хлопот, например перевод ипотечного долга на новую квартиру, либо закрытие долга средствами покупателя при продаже квартиры. В основном это уже будет зависеть от компетенции человека, который будет сопровождать данную продажу.

Если «старая» квартира не продается

Самая непредсказуемая составляющая trade-in – продажа «старого» жилья клиента. На откровенный демпинг владелец, скорее всего, не пойдёт. А значит высока вероятность, что продажа затянется. Если покупатель не найден в течение 1-2 месяцев, застройщик настоятельно рекомендует клиенту снизить цену. Впрочем, даже если клиент на это соглашается, это не значит, что успешный финал trade-in гарантирован.

Олег Колесников начальник отдела маркетинга АО «ЮИТ Уралстрой» К сожалению, бывает, что квартира клиента категорически не продаётся. Тогда по истечении договора оказания услуг по реализации, вторичная квартира снимается с продажи. Договор долевого участия на приобретение нового жилья расторгается, первый взнос возвращается клиенту.

Зональная популярность trade-in

Опрошенные застройщики сообщили, что в разных новостройках процент покупок через trade-in колеблется от 15 до 40% («Форум-групп»), либо от 25 до 30% («ЮИТ Уралстрой») от общего объема продаж. В целом же наблюдается интересная закономерность. Чем ближе новостройка к центру города, тем большее число будущих жильцов хотят купить квартиры в них через trade-in. Объяснилось это достаточно просто. Ближе к центру сегодня строятся в основном достаточно солидные жилые комплексы семейного формата. Покупатели квартир в них, как правило, уже имеют своё жильё, которое надо продать, прежде чем купить новое. Ну а в новостройках на окраинах, где цена квартир более демократичная, наоборот преобладают покупатели, которым продавать нечего и для которых trade-in неактуален.

Владимир Щеколдин руководитель отдела продаж ГК «ТЭН» По нашим строящимся объектам в данный момент популярность trade-in невысока, учитывая локации, формат и стоимость квартир. Как правило, это либо первое собственное жилье, либо отселение от родителей или переезд из области. Думаю что в новых объектах, которые планируются к выходу на рынок во второй половине этого года, данная программа будет интересна и актуальна, так как будем строить комфортное жилье в спальных и востребованных районах Екатеринбурга.

Десять разновидностей екатеринбургского trade-in

Всё многообразие конструкций trade-in, используемых застройщиками Екатеринбурга можно объединить в 10 схем (см. в конце статьи). При этом внутри каждой схемы есть некоторый простор для манёвра. Например, схемы 1-4 предполагают прямой выкуп старой квартиры клиента. Достаточно распространён вариант, когда в результате этой сделки гражданин не получает деньги на руки — они в полном объёме уходят застройщику в счёт оплаты новой квартиры. Но, например, программа «Мгновенный Trade-in» от «Форум-групп» предполагает проведение обычной купли-продажи, когда клиент получает вырученные деньги на руки и сам принимает решение — отдать их застройщику полностью или использовать часть суммы на другие нужды (при необходимости при этом увеличить размер ипотечного кредита, на покупку квартиры в новостройке).

Как замечают в «Форум-групп», при таком варианте есть риск, что клиент, получив после продажи деньги, откажется заключить договор долевки с конкретным застройщиком и выберет что-то другое (в т.ч. может уйти на вторичный рынок). Как правило, для минимизации данного риска, договор купли-продажи по вторичке и договор долевки (с застройщиком) заключаются одновременно или даже договор долевого участия подписывается раньше, чтобы на момент сделки купли-продажи договор долевки уже прошел государственную регистрацию в Росреестре и по нему можно было вносить оплату…

Таблица 1. Условия покупки квартир через trade-in в новостройках Екатеринбурга

(схемы trade-in расписаны в конце статьи)

Компания застройщик В каких жилых комплексах можно приобрести квартиры через trade-in Схемы trade-in, по которым работает компания (см. список ниже) Аванс Срок брони квартиры и фиксации цены Требования к квартире (жилью), которую продаёт клиент Пояснения и дополнения
УК «AVS Де-велопмент» Клубный дом «Кристалл» Схемы 1, 2, 3, 5, 6 30% До 6 месяцев Квартира в Екатеринбурге. Дом не старше 40 лет. За счёт trade-in оплачивается до 70% нового жилья. После продажи старой квартиры клиент может жить в ней не платя аренду (только ЖКХ). Если реализуются Схемы 1 и 2, застройщик помогает с поиском аренды и с переездом.
УК «AVS Де-велопмент» Коттеджный поселок «Николин ключ» Схемы 1 и 2 30% До 3 месяцев Квартира в Екатеринбурге. Дом не старше 40 лет. За счёт trade-in оплачивается до 70% нового жилья. Trade-in применяется при продаже готовых коттеджей и Таунхаусов.
«Атомстрой-комплекс» Все жилые комплексы застройщика Схема 4 От 50 тыс. руб. Полный пакет документов для продажи своей квартиры. Срок реализации «старой» квартиры клиента составляет три месяца.
«Брусника» «Солнечный», «Новаторов», «Шишимская горка», «Сухо-дольский квартал» Схема 10 3 месяца Дом от 5 этажей в Екатеринбурге не старше 1960 г., износ до 40%, без деревянных перекрытий. Стоимость вторичной квартиры не более 5 млн руб., но если в зачёт идёт вторичная квартира в домах «Брусники», то цена не ограничена. В зачёт может быть принята квартира по ДДУ в строящемся доме «Брусники».
«Группа ЛСР» на Урале Во всех: «Мичу-ринский», «Рассветный», «Хрустальные ключи», «Флагман», «Дом на Расточной», «Калиновский» Мгновенный трейд-ин (схема 5 или 6) 10% 5 дней Оценивают компании-партнеры Агентства-партнёры: «Новосёл», «Этажи», «Находка», «Добродел», «Северная казна», REM, «Столица».
«Группа ЛСР» на Урале Во всех Классичес-кий трейд-ин (схема 7 или 8 но без аванса) до 2 месяцев Оценивают компании-партнеры Агентства-партнёры: «Новосёл», «Этажи», «Находка», «Добродел», «Северная казна», REM, «Столица».
«Группа ЛСР» на Урале Во всех Срочный трейд-ин (схема 3 или 4) 5 дней Оценивают компании-партнеры Агентства-партнёры: «Новосёл», «Этажи», «Находка», «Добродел», «Северная казна», REM, «Столица».
PRINZIP «Ньютон парк», «Малевич» Схема 6 2 месяца Предпочтение квартирам в Екатеринбурге. Допустимы коттеджи с удобствами. Договор с риэлтором заключается на 2 мес. Квартира выставляется по рекомендованной цене. Возможно её завышение до 10%, но при ограниченном сроке экспозиции по завышенной цене.
ООО «ТЭН» «Светлый», «Эврика», «Октава», КД «Эверест» Схема 6 плюс заключение ДДУ. 10% Оплата в теч. 2 мес после закл. ДДУ. Стоимость продажи, на основании оценки АН Заключаем ДДУ с определенным сроком платы: Первоначальный взнос 10% от стоимости квартиры, остаток в течении 2 мес. с продажи старой квартиры.
«Форум-групп» «Солнечный», «Ольховский парк», «Мечта», «Прибрежный» Схема 6 но без внесения аванса 0% 30-60 дней Не в аварийном состоянии. Агентства-партнёры: «Новосёл», «Этажи», «Столица». Сделка через trade-in позволяет оплатить 100% покупаемой квартиры. Скидка от застройщика покрывает агентское вознаграждение АН.
«Форум-групп» «Солнечный», «Ольховский парк», «Мечта», «Прибрежный» Мгновенный Trade-in (вариант схемы 2) 0% 30-60 дней Не в аварийном состоянии. Агентство-партнёр – «Столица». Средства от продажи вторички выдаются наличными, на покупку квартиры их можно использовать не полностью.
«Форум-групп» «Солнечный» Схема 10 «Гаранти-рованный обмен» 50 000 руб 90 дней Не в аварийном состоянии. Агентство-партнёр – «Столица». Оплата через trade-in – 100% квартиры. Скидка от застройщика.
ЮИТ Уралстрой «Рифей», «Балтым-Парк», «Квартет», «Классика» Схема 9 5%, но не менее 150 т.р. 2-3 месяца Долг по ипотеке до 50% стоимости объекта; не использовался маткапитал. Сейчас действует акция: при продаже вторички через АН «ЮИТ Комфорт», клиент получает скидку на покупку новой квартиры: при покупке 1 к.кв. – 50 тыс., 2 к.кв. – 60 тыс., 3 к.кв. – 70 тыс. руб.

Вот так выглядят 10 схем trade-in, используемых застройщиками Екатеринбурга.

Схема 1. Застройщик (аффилированное агентство) выкупает квартиру у клиента, средства уходят в счёт оплаты договора долёвки. Недостающую сумму клиент вносит в момент заселения в квартиру.

Схема 2. Застройщик (аффилированное агентство) выкупает квартиру у клиента, средства уходят в счёт оплаты договора долёвки. Недостающую сумму клиент вносит в течение оговорённого срока.

Схема 3. Застройщик (аффилированное агентство) выкупает квартиру у клиента, при этом человек продолжает проживать в ней до момента заселения в новую квартиру. Средства от продажи старой квартиры уходят в счёт оплаты договора долёвки. Недостающую сумму клиент вносит в момент заселения в квартиру.

Схема 4. Клиент выбирает новую квартиру, заключает договор на ее покупку и делает первоначальный взнос. Одновременно клиент заключает договор на реализацию вторичного жилья с партнёрским агентством недвижимости. После того, как квартира продана, он вносит остаток суммы за новое жилье (возможно с привлечением кредитных средств).

Схема 5. Клиент вносит аванс на покупку новой квартиры, после чего выставляет на продажу свою старую квартиру через агентство недвижимости, работающее с застройщиком. Для него бронируется квартира и фиксируется цена на оговорённый срок. Недостающую сумму клиент вносит в момент заселения в квартиру.

Схема 6. Клиент вносит аванс на покупку новой квартиры, после чего выставляет на продажу свою старую квартиру через агентство недвижимости, работающее с застройщиком. Для него бронируется квартира и фиксируется цена на оговорённый срок. Недостающую сумму клиент вносит до сдачи квартиры.

Схема 7. Клиент вносит аванс на покупку новой квартиры, после чего выставляет на продажу свою старую квартиру через агентство недвижимости, работающее с застройщиком. Для него бронируется квартира на неопределённый срок. Цена не фиксируется. Недостающую сумму клиент вносит в момент заселения в квартиру.

Схема 8. Клиент вносит аванс на покупку новой квартиры, после чего выставляет на продажу свою старую квартиру через агентство недвижимости, работающее с застройщиком. Для него бронируется квартира на неопределённый срок. Цена не фиксируется. Недостающую сумму клиент вносит до сдачи квартиры.

Схема 9. Клиент вносит аванс на покупку новой квартиры и выставляет на продажу свою старую квартиру через отдел вторичного жилья при застройщике. Заключается договор долевого участия, фиксируется цена на оговорённый срок. Недостающую сумму клиент вносит до сдачи квартиры.

Схема 10. Застройщик выкупает квартиру клиента, либо (если квартира не проходит по параметрам) передаёт её на реализацию агентству недвижимости. Цена не фиксируется, бронь не ставится. ДДУ заключается после продажи вторичной квартиры.

Выгодно ли менять старую квартиру на новую

Что такое трейд-ин

Классический трейд-ин на практике выглядит следующим образом. Клиент выбирает квартиру в понравившейся новостройке и договаривается о ее предварительном бронировании. После этого риэлторское агентство – партнер строительной компании – дает заключение о рыночной стоимости имеющегося жилья клиента. Если цена устроила – с агентством подписывается договор на реализацию. И одновременно заключается договор с застройщиком на приобретение новой квартиры.

На продажу «квартиры в зачет» отводят от трех до шести месяцев – здесь все зависит от того, сколько застройщик готов ждать. Ну а вырученные в результате деньги идут на оплату покупки.

Плюсов и минусов в этой схеме немало. Привлекательный момент – за время продажи старого жилья новостройка в цене не подрастет. Более того, многие застройщики обещают заморозить и все действующие на тот момент скидки. «В нашей компании на реализацию имеющейся квартиры клиенту предоставляется четыре месяца. Это достаточный срок для того, чтобы опытный агент реализовал жилье по выгодной цене. На это время фиксируется стоимость забронированной квартиры, а также все акции и скидки. К примеру, сейчас у нас основная акция – это „паркинг в подарок“», – рассказывает директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева.

Скидка может зависеть и от скорости реализации старого жилья. «По условиям нашей программы trade-in клиенту предоставляется возможность внести основной платеж в течение шести месяцев от даты заключения договора на новую квартиру. Стоимость недвижимости на этот период фиксируется. Если сделка пройдет быстрее, то при выплате всей суммы в течение трех месяцев стоимость жилья будет как при единовременной оплате, то есть с учетом скидки», – комментирует коммерческий директор компании «Эталон ЛенСпецСМУ» (входит в Группу «Эталон») Ирина Соловьева.

Некоторые застройщики вначале предлагают раскошелиться. «В нашей компании клиент вносит первоначальный взнос, а это 15–20% от базовой стоимости квартиры, и ему предоставляется рассрочка на те месяцы, в течение которых происходит продажа его прежней недвижимости», – рассказывает директор по маркетингу Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город») Михаил Гущин. Конечная стоимость приобретения зависит от срока второго платежа: скидка от базовой цены составит 11%, если договор оформляется на 180 дней, и 9% при выплате второго платежа через 365 дней.

В любом случае у покупателя остается свобода выбора – если передумал продавать свое жилье или риэлторы не сумели реализовать квартиру в установленный срок, все денежные средства клиента вернутся.

Кому это нужно

Схема трейд-ин подходит людям, у которых недостаточно средств на покупку новой квартиры, но есть недвижимость, которую они могли бы продать.

По словам опрошенных нами застройщиков, трейд-ин часто выбирают семьи, в которых появляются дети и необходимо расширение жилплощади. Также программой нередко пользуется молодежь, получившая в наследство «бабушкину» квартиру с морально устаревшими планировками и в квартале без комфортной жилой среды. Молодые люди хотят жить в современном микрорайоне.

Еще одна категория покупателей – инвесторы, которые продают свои подросшие в цене квадратные метры и на вырученные деньги приобретают недвижимость большей площади.

Но нередко трейд-ин прельщает и владельцев единственного жилья. Они выбирают новую квартиру в заключительной стадии строительства или, еще лучше, в уже построенном доме, чтобы в ожидании новоселья не пришлось перебираться с вещами на съемную квартиру.

Но, как уверен директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев, схема трейд-ин все же больше подходит людям, которые хотят реализовать не единственное жилье. В этом случае сделка имеет шанс состояться. «В остальных ситуациях для покупателя и застройщика гораздо выгоднее прибегнуть к другим способам приобретения недвижимости, среди которых самый удобный – ипотека. В данном случае покупатель получает минимальную цену на новую квартиру с учетом всех скидок, а застройщик – единовременную оплату», – говорит эксперт. По его словам, при срочной продаже квартиры дисконт (потери) могут составить 10% от среднерыночной цены. В большинстве случаев продавцы не готовы на такую уступку.

Трансформация жанра

В минувшем году ряд игроков заявили о появлении услуги моментального трейд-ин. В этом случае выкуп старого жилья и взаимозачет оформляются одновременно, за пару дней. Потом застройщик уже самостоятельно реализует выкупленную квартиру на вторичке. Но широкого признания такая практика пока не получила.

«Некоторое время назад наша компания запустила программу „Быстрый trade-in“. Мы самостоятельно, без агентств, выкупаем студии и однокомнатные квартиры в наших ЖК. Взамен мы предлагаем квартиры площадью от 70 кв. м в строящихся корпусах „Северной долины“», – рассказывает директор по продажам компании «Главстрой Санкт-Петербург» Юлия Ружицкая. Из основных требований – выкупаемая квартира должна быть без обременений и приобретена напрямую у застройщика.

Какие еще апгрейды ждут программы трейд-ин, впервые появившиеся на рынке новостроек больше десяти лет назад, можно только гадать. Как правило, дополнительные инструменты продаж начинают активно развиваться, когда конкуренция на рынке усиливается, а покупатели становятся наперечет. Другое дело, что раньше круг застройщиков, готовых к «обмену», был узок, а алгоритм их программ почти не различался. Теперь разнообразие больше, и покупателю действительно есть из чего выбирать.

Итак, подведем итоги. За последние полгода-год схему «квартира в зачет» запустили и продолжают оттачивать абсолютное большинство петербургских застройщиков. Эксперты относятся к перспективам развития трейд-ин позитивно, некоторые даже предрекают этой схеме роль нового драйвера спроса. Но пока что успехи не впечатляют – на рынке новостроек заключается лишь около 2–4% таких сделок.

Ирина Соловьева, коммерческий директор компании «Эталон ЛенСпецСМУ» (входит в Группу «Эталон»):

– Сегодня доля квартир, которые приобретаются по программе trade-in, небольшая, но с переходом на эскроу-счета и отсутствием длинных рассрочек количество таких сделок будет расти.

В перспективе возможно развитие междугородных программ. При этом trade-in успешно работает с ипотечным кредитованием. Если средств от продажи имеющегося жилья не хватает на новое или клиент, продав одну квартиру, приобретает две, то ипотека является отличным инструментом для решения этих задач.

Юлия Ружицкая, директор по продажам компании «Главстрой Санкт-Петербург»:

– Услуга trade-in постепенно приходит на рынок недвижимости и вскоре может стать одним из значимых драйверов спроса. За несколько месяцев работы программы мы фиксируем очень высокий интерес покупателей к «Быстрому trade-in». Для нас эта программа – дополнительный канал продаж, эффективный инструмент для увеличения доли повторных покупок в наших проектах. Сейчас мы прорабатываем с банками вопрос перевода залога, чтобы принимать в зачет квартиры не только с погашенной, но и с действующей ипотекой.

Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС:

– В нашей компании доля сделок с трейд-ин минимальна. После изучения всех возможных схем приобретения недвижимости такие покупатели в 99% случаев выбирают оплату с помощью ипотеки. В большинстве случаев покупатели предпочитают оплатить новую квартиру с помощью ипотеки и спокойно за несколько месяцев реализовать свою старую жилплощадь. В таком случае переплата за пользование кредитом оказывается значительно меньше дисконта, необходимого для срочной продажи жилья.

На мой взгляд, в сегодняшних реалиях схема трейд-ин больше подходит для проектов бизнес-класса и элитной недвижимости, где стоимость квадратного метра настолько высока, что застройщик может заморозить цену на квартиру на несколько месяцев, необходимых для продажи имеющейся у покупателя жилплощади. В массовом сегменте это трудно реализуемо.

Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»:

– В компании «Балтийская жемчужина» услуга трейд-ин предоставляется только с начала этого года, но уже вызвала большой отклик у покупателей. Первый договор на услугу трейд-ин был заключен через несколько дней после анонсирования нового сервиса для клиентов. Схема трейд-ин далеко не всегда является альтернативой ипотеке, она скорее позволяет внести солидный первый взнос за квартиру и значительно сократить срок ипотечного кредитования, снизив тем самым сумму переплаты банку. В любом случае история каждого клиента индивидуальна. Все зависит от стоимости имеющегося жилья, возможности использования льгот и субсидий, цены приобретаемой недвижимости и других нюансов, которые оценивает ипотечный специалист перед покупкой.

Текст: Александр Смирнов Фото: Алексей Александронок

Ипотека в зачет имеющегося жилья: основные схемы и их плюсы и минусы в 2020 году

Далеко не каждый человек имеет финансовые возможности, которые могут ему позволить приобрести собственное жилье новостройке. В такой ситуации единственным верным решением станет покупка квартиры в кредит или участие в новой ипотечной программе. Сегодня многие кредитно-финансовые учреждения и крупные строительные компании-застройщики предлагают физическим лицам различные программы, но особое внимание стоит уделить ипотеке в зачет жилья. Давайте узнаем подробнее про то, что такое Ипотека в зачет жилья, как и где её оформить.

Схемы покупки квартиры в ипотеку с зачетом имеющегося жилья

Прежде чем выбрать один из предложенных вариантов приобретения нового жилья в зачет старого, физическим лицам необходимо внимательно изучить все схемы. Следует просчитать, какой вариант окажется менее затратным и рискованным, чтобы исключить возможность возникновения проблем в будущем.

Рассрочка с самостоятельной продажей

Покупатель находит застройщика, изучает все предложенные им варианты, после чего заключает договор. Ему потребуется внести либо сразу всю сумму за готовую квартиру в новостройке, либо сделать первоначальный взнос за строящееся жилье.

Принцип этой схемы заключается в том, что клиент самостоятельно занимается реализацией имеющегося в собственности объекта недвижимости. Естественно, что вырученных средств ему не хватит, чтобы рассчитаться с застройщиком. Именно поэтому недостающую сумму он получает в кредитно-финансовом учреждении.

Ипотека под залог

Эта традиционная схема покупки жилья у застройщика предусматривает несколько этапов:

  1. Физическое лицо выбирает для сотрудничества банк, который предлагает ипотечные программы на самых выгодных условиях.
  2. Претендент на получения кредита отправляется в финансовое учреждение и получает список документов, которые ему нужно предоставить для подписания договора.
  3. Если клиенту удается собрать нужные бумаги, а также у него есть личная недвижимость, которую он может передать в залог, то в банке оформляется договор на ипотеку, и получается согласие на перевод заемных средств.
  4. С застройщиком подписывается соглашение.
  5. Банк перечисляет деньги за квартиру в новостройке.
  6. Как только объект будет сдан в эксплуатацию, покупатель сможет сделать в квартире ремонт и заселиться в нее.
  7. В течение определенного количества лет он будет выплачивать банку ежемесячные платежи до полного погашения задолженности. Стоит отметить, что с полученных от заемщика платежей изначально списываются начисленные проценты и прочие банковские издержки, а в последнюю очередь уменьшается тело ипотечного кредита. При наличии возможности клиент может в досрочном порядке закрыть свой кредит, одним платежом погасив оставшуюся сумму задолженности. В этом случае банк обязан выполнить перерасчет.

Внимание! Пока собственность заемщика находится в банковском залоге, он не сможет с ней осуществлять никаких юридических действий. Сегодня только некоторыми банками предлагается российским гражданам ипотека на квартиру в зачет имеющегося жилья. Ипотека под залог недвижимости более подробна рассмотрена нами ранее.

Застройщик выкупает квартиру

Крупные строительные компании имеют в распоряжении средства для выкупа вторичного жилья у своих клиентов с дисконтом. Параллельно бывшим собственникам выкупленных объектов оформляются права требования на квартиры в новостройках. Стоит отметить, что процесс оценки такого жилья в каждой компании проводится по-разному. Но в большинстве случаев при срочном выкупе размер дисконта варьируется в диапазоне от 10,0% до 20,0%. В дальнейшем застройщик самостоятельно занимается реализацией выкупленных объектов, возвращая себе, таким образом, потраченные средства с довольно приличной наценкой.

Бронирование квартиры и продажа

Физическое лицо обращается в компанию, выступающую в качестве застройщика, выбирает объект недвижимости и подписывает соглашение о продаже находящегося в его собственности вторичного жилья. Реализацией этого объекта, как правило, занимается риелторская контора, которая тесно сотрудничает с застройщиком. Также данные функции могут быть поручены штатному сотруднику, являющемуся специалистом по этим вопросам.

Крайне важно проследить за тем, чтобы вторичную недвижимость правильно оценили. Если физическое лицо сомневается в оценочной стоимости, озвученной представителем застройщика, он может настоять на привлечении профессионала со стороны.

Стоит отметить, что по условиям подписанного с застройщиком соглашения владелец недвижимости должен ее продать в четко оговоренные сроки. Как правило, такие договоры заключаются не более чем на три месяца, так как именно этот временной промежуток специалистами считается оптимальным, для реализации квартиры.

При подписании соглашения с застройщиком осуществляется бронирование на такой же временной промежуток квартиры в новостройке, которая может находиться на любом этапе строительства, либо уже была введена в эксплуатацию. Если человек не сможет продать вторичное жилье, то его бронь сгорит и ее передадут другим людям. В том случае, когда удалось реализовать квартиру, с застройщиком оформляется новое соглашение на покупку объекта в новостройке. При этом будет действовать цена, зафиксированная бронью (она не может изменяться, даже если у застройщика имеются веские основания).

Проживание в квартире до сдачи дома

Если выбор делается в пользу этой схемы оформления сделки, то сторонам придется заключить три вида соглашения:

  1. Первый договор составляется на покупку квартиры в новостройке у застройщика. При этом указывается, что застройщик дает клиенту отсрочку на совершение платежа вплоть до ввода объекта недвижимости в эксплуатацию.
  2. Второе соглашение составляется на реализацию вторичного жилья, находящегося в личной собственности клиента. В нем оговариваются все моменты, связанные с юридическим и физическим освобождением жилого помещения. Все сроки должны в полной мере соответствовать датам, указанным в первом документе.
  3. Третий договор оформляется на аренду вторичного жилья на период, который будет дан застройщиком клиенту для его юридического и физического освобождения. Если стороны не захотят оформлять отдельное соглашение, то все моменты, касающиеся аренды, они могут прописать во втором документе.

Схема предусматривает такие нюансы:

  1. Клиент выбирает квартиру в новостройке и подписывает с застройщиком договор на покупку.
  2. Параллельно он передает застройщику свою вторичную недвижимость по договору продажи.
  3. Застройщик позволяет клиенту пожить в своей старой квартире на условиях ее аренды до тех пор, пока строящийся объект не будет введен в эксплуатацию.

Схема взаимозачета плюсы и минусы

В теории, система взаимозачета за приобретаемую квартиру в новостройке предусматривает быструю продажу покупателем собственного жилья, деньги за которое идут на оплату покупки. На практике такой способ расчетов применяется крайне редко, так как у большинства граждан готовых подписать контракт с застройщиком отсутствует собственная недвижимость.

К преимуществам системы взаимозачета можно отнести лишь возможность максимально быстро получить деньги на покупку нового жилья и не переплачивать банкам проценты по ипотеке. Что касается минусов, то здесь нужно отметить один важный нюанс. Продавец вторичного жилья и одновременно покупатель объекта недвижимости в новостройке, должен до момента ввода застройщикам дома в эксплуатацию решить вопрос не только с временным проживанием, но и с пропиской. При этом следует учитывать, что в строительной сфере очень часто передвигаются сроки, из-за чего возможно придется увеличить срок пребывания в съемном жилье.

Какой вариант лучше выбрать

Самой распространенной схемой является реализация собственного объекта недвижимости и покупка квартиры в новостройке за вырученные деньги. Если их не будет хватать, то можно в банке оформить наличный кредит, а также договориться с застройщиком о рассрочке. Но, планируя провести такую крупную финансовую сделку, а также привлечь заемные средства, физическое лицо должно реально оценивать свои возможности.

Ему на протяжении многих лет нести на плечах порой непосильное бремя кредита или рассрочки, а также оплачивать текущие расходы, львиная часть которых будут составлять аренда за съемное жилье. Также клиент должен иметь уверенность в том, что застройщик в одностороннем порядке не изменит условий соглашения и не увеличит стоимость новостройки.

Если человек стремится минимизировать возможные риски, то ему следует приобретать объект недвижимости в новостройке еще не стадии строительства. В этом случае застройщик не будет устанавливать заоблачной цены, и денег, вырученных за проданное личное жилье, вполне хватит для проведения полного расчета.

Риски таких схем

Главным риском является повышение стоимости строящегося объекта в тот временной промежуток, пока покупатель квартиры ищет клиентов на свое вторичное жилье. Если за такой объект вносится аванс, то существует риск потерять свои средства. К рискам следует отнести затягивание сроков строительства, ввода квартиры в эксплуатацию, отсутствие всех документов-оснований.

Проблема заниженной оценочной стоимости квартиры

В большинстве случаев оценку предоставляемых для выкупа объектов проводят отдельные подразделения риелторских компаний. Их сотрудники применяют в этом вопросе метод аналогов, предусматривающий сравнение аналогичных по параметрам квартир в конкретном районе. После выезда по адресу клиента проводится осмотр его недвижимости. Оценщик может намеренно занижать стоимость объекта, делая акцент на каких-либо дефектах. Далее компания, занимающаяся выкупом, предлагает собственнику сумму, которая немного ниже оценочной стоимости. Размер дисконта каждой компанией устанавливается в индивидуальном порядке и может достигать 25,0%. Но, если будет предложена хорошая недвижимость, в элитном районе, то размер дисконта может быть снижен до 5,0%.

Внимание! Если человек желает получить максимально точную оценку своей недвижимости, ему необходимо настоять на том, чтобы эту процедуру проводили профессионалы, работающие в специализированных частных или государственных агентствах.

Требования к жилью под зачет

Каждая строительная компания, выступающая в качестве застройщика, выдвигает свои требования к объектам недвижимости, которые будут предоставлять клиенты под зачет. К общим требованиям можно причислить следующее:

  1. К зачету принимается любая недвижимость, на которую у клиента оформлены правоустанавливающие документы.
  2. Объекты должны быть юридически и физически свободны, либо владельцы их могут освободить в рекордно короткие сроки.
  3. В недвижимости не должно быть проведено незаконных перепланировок.
  4. Объекты должны находиться в личной собственности своих владельцем не менее трех лет.
  5. Некоторые застройщики, или компании, занимающиеся выкупом, требуют, чтобы недвижимость находилась в престижных городах или районах.

Ждем ваши вопросы далее. Будем признательны за оценку поста, лайки и репосты. Также вам будет интересно узнать, что выгоднее ипотека или рассрочка от застройщика.

Всегда с вами на связи наш ипотечный юрист. Запишитесь к нему на бесплатную консультацию в специальной форме. Он поможет решить ваши вопросы с ипотекой и документами по жилью.

Львиная доля сделок на петербургском рынке недвижимости, по сути, сводится к смене ставшего тесным старого жилья на новое, более комфортабельное и просторное. В мире для реализации таких сделок без хлопот давно придумана схема трейд-ин (trade-in). В ее классическом варианте застройщик или риэлтор выкупает имеющуюся у клиента недвижимость и зачисляет деньги в счет оплаты нового объекта.

Особенности программы «квартира в зачет»

Полноценный трейд-ин в Санкт-Петербурге не прижился – из-за того что компании-покупатели устанавливают слишком большой, до 20-25%, дисконт к рыночной стоимости объекта. Собственники не готовы платить такую цену за скорость и удобство оформления сделки.

В качестве альтернативы специалисты петербургского первичного рынка изобрели подкорректированный трейд-ин – так называемые программы «квартира в зачет». Клиент взаимодействует параллельно с двумя юридическими лицами: строительной компанией, практикующей продажу квартир по зачетной схеме, и с дружественным ей агентством недвижимости.

Алгоритм действий покупателя несложен. Представим, что искомое жилье найдено в строящемся комплексе и застройщик или действующий от его имени продавец готов предложить его по программе «квартира в зачет». Так как большинство строительных компаний справедливо полагают, что продажа жилья на вторичном рынке для них бизнес непрофильный, они направляют клиента к партнерам-риэлторам.

Те, в свою очередь, присылают специалиста для оценки недвижимости, находящейся в собственности потенциального клиента (услуги оценщика обычно оплачивает заинтересованный застройщик). На этом этапе может выясниться, что объект для зачета не подходит, так как риэлторы не хотят браться за его реализацию. Скорее всего, агентство откажется продавать недвижимость, расположенную в другом регионе. Не заинтересует его также вариант с комнатой или долей в квартире. Могут отказать клиенту в том случае, если необходимо разрешение органов опеки – например, когда в жилище прописан несовершеннолетний. Связано это не с капризами профессионалов, а с необходимостью продать недвижимость в кроткий срок и с длительностью некоторых бюрократических процедур в нашем государстве.

Предположим, звезды сошлись удачно и риэлторам ваша недвижимость приглянулась. Если денежные потери клиента не пугают (а квартира в спешке, как правило, продается на 5-10% ниже рыночной цены), то стороны подписывают соглашение об оказании услуг агентством недвижимости. В грамотно составленном документе должен быть указан объект, срок его реализации, минимальная цена, а также период экспонирования, после которого прайс может быть снижен. Стоимость услуг агентства составляет 3-4% от вырученной при продаже суммы; в исключительных случаях строительные компании готовы взять эти расходы на себя.

Одновременно клиент развивает отношения с компанией-застройщиком: стороны подписывают договор о бронировании выбранной квартиры по фиксированной цене. Стоимость приобретаемого объекта, как правило, на 10-15% выше, чем при ипотеке или стопроцентной оплате. Но, если сделка заключена на ранней стадии строительства, цена квадратного метра оказывается близкой к минимальной в данном ЖК.

Плюсы участия в трейд-ин

Скажем о самом больном – о сроках. Застройщик, как правило, соглашается ждать три месяца (в редких случаях в договоре прописывается больший срок). За это время риэлторы должны найти покупателя, сойтись с ним в цене, провести сделку купли-продажи, зарегистрировать право собственности в Росреестре и получить вырученную за старую недвижимость сумму, чтобы тут же внести ее в счет оплаты новой квартиры.

Что будет, если не успеете уложиться в срок? Зависит от состояния рынка. Если спрос на первичке вялый, то застройщик может согласиться пролонгировать договор бронирования и подождать еще один-три месяца. Если продажи идут бодро, то соглашение, скорее всего, будет разорвано. Клиент при этом рискует потерять комиссию за бронирование, которая составляет 1-2% от стоимости выбранного объекта или фиксированную сумму в 20-30 тыс. руб.

Представим себе оптимистичный исход: покупатель найден, сделка проведена и деньги получены. В таком случае клиент, доплатив разницу, становится участником долевого строительства или собственником свежепостроенной квартиры.

Но это только один из «зачетных» вариантов. Некоторые банки, кредитующие покупку квартир в новостройках, предлагают свою схему трейд-ин – с возможностью проживания в имеющейся квартире вплоть до новоселья. Гражданин выбирает квартиру в новостройке, получает в банке ипотечный кредит на ее покупку, а залогом по нему становится имеющееся у него жилье. Он продолжает жить в своей квартире до сдачи дома в эксплуатацию. Переехав в новую квартиру, клиент продает старую – обычно в течение шести месяцев после подписания акта приема-передачи, если он приобрел уже построенную квартиру, или в течение девяти месяцев после сдачи дома в эксплуатацию, если жилье куплено на этапе строительства. Вырученные средства идут в счет частичного досрочного погашения кредита, предоставленного банком.

Подобную схему «проживание до вселения» иногда применяют и застройщики, хотя гораздо реже, чем банки.

Резюмируем. У данной схемы два основных плюса. Выбранный объект закреплен за вами на несколько месяцев (или даже до сдачи новостройки в эксплуатацию), и цена на него не меняется. Тем временем профессионалы занимаются продажей вашей недвижимости, не создавая вам особых проблем.

Недостатки схемы «квартира в зачет»

Минусы тоже имеются. Во-первых, как говорилось, подходит для зачета далеко не всякое жилье, а только легко продаваемое. Во-вторых, не любую квартиру можно купить по данной схеме. Пользующиеся повышенным спросом студии и однокомнатные квартиры, как правило, застройщики распродают безо всяких программ. И, наконец, в-третьих, если вы не участвуете в описанных вариантах «проживание до вселения», то программа «квартира в зачет» не отменяет неприятной необходимости освободить проданную жилплощадь и на несколько месяцев или лет переселиться в съемное жилье в ожидании, пока будет достроена купленная квартира. Во время экономических кризисов и спада спроса строительные компании предпринимают попытки решить эту проблему. Например, запускают программы продажи квартир по зачетной схеме в уже сданном доме с отсрочкой половины платежа на несколько месяцев. Но такие примеры единичны.

Покупка квартиры в зачет имеющегося вторичного жилья, старой квартиры

288 просмотров

При покупке квартиры нередко бывает недостаточно имеющейся свободной суммы. Приходится оформлять ипотеку или другим способом доставать деньги. При этом, в собственности остается другая, старая квартира, которую все равно планируется продавать в дальнейшем. Но заранее продать ее для того, чтобы получить нужную сумму – не самое удачное решение. А вот если оформлять все в качестве зачета (фактически, менять свою квартиру на новую), то эту проблему можно решить.

Можно ли купить квартиру в зачет имеющегося вторичного жилья?

Некоторые застройщики, банки или даже просто агентства недвижимости предлагают специальную систему покупки новой квартиры с одновременной продажей старой. Это достаточно удобно, хоть и несколько рискованно, если не пользоваться услугами опытного юриста. Выделяют два основных варианта, при помощи которых это может быть реализовано.

Покупка квартиры с одновременной реализацией старого жилья

Более популярной и выгодной схемой является вариант, когда между собственником и застройщиком/банком/АН (агентством недвижимости) заключается соглашение/договор на то что:

  1. Клиент выбирает квартиру (например, в новостройке) и она за ним бронируется на время действия этого договора.
  2. Старая квартира отдается на реализацию. Иногда этим занимается отдел продаж застройщика, но чаще всего, даже если работа не ведется напрямую с агентством недвижимости, с ним заключены соответствующие договоренности. В результате, продаже занимается АН.

Как только старая квартира продается, вырученная сумма средств не отдается собственнику, а напрямую идет на покупку нового жилья. Дальше, в зависимости от ситуации и цен, остаток суммы, если он есть, передается владельцу, а если новая квартира стоит дороже, то разницу уплачивает он уже из своих средств.

Такой договор обычно имеет определенный срок действия. Например, 3 месяца. Если за это время не получилось продать старое жилье, договор расторгается или продлевается по решению сторон.

Пример: Предположим, что у человека есть двухкомнатная квартира. Он хочет продать ее и купить себе однокомнатную, чтобы меньше платить за коммунальные услуги. Логично, что двухкомнатная почти всегда дороже, чем однокомнатная. Человек заключает договор с застройщиком по описанной выше схеме. Старая квартира продается, вырученная сумма делится между застройщиком (на покупку однокомнатной), а остаток суммы передается клиенту.

Покупка квартиры с выкупом старого жилья

Второй вариант обычно реализуется намного быстрее, чем первый, но имеет и свои недостатки. В данном случае застройщик напрямую выкупает старую квартиру и, взамен, передает право собственности на новую.

Как доказывает практика, застройщики всегда занижают цену старого жилья примерно на 20-30%, чтобы продать его как можно быстрее. Таким образом, те же 20-30% человек теряет. Пример: Предположим, что у человека есть двухкомнатная квартира стоимостью 3 миллиона рублей. Он хочет купить себе однокомнатную за 2 миллиона в новостройке. Застройщик выкупает старое жилье на 30% дешевле – получается сумма в 2 миллиона 100 тысяч рублей. Как следствие, владелец нового жилья получает, помимо новой квартиры, еще 100 тысяч. А если бы он занимался продажей сам или действовал по представленной выше схеме с реализацией, то он сохранил бы себе не 100 тысяч рублей, а целый миллион.

Как можно купить квартиру в зачет имеющегося вторичного жилья?

Порядок действий и общие правила в обоих представленных выше случаях будут практически идентичные. Важно помнить, что нередко при подобных схемах человек теряет квартиру и ничего не получает взамен. Чтобы избежать подобных рисков, рекомендуется работать через представителя-юриста.

Порядок действий

  1. Выбрать подходящую квартиру у того застройщика/продавца, который поддерживает возможность оформления сделки с одновременным зачетом (на подобное согласны далеко не все, что стоит учитывать).
  2. Заключить договор на продажу либо прямо продать жилье застройщику/продавцу.
  3. Получить право собственности на новую квартиру и, или доплатить недостающую сумму или получить разницу между ценой продажи и покупки.
  4. Зарегистрировать право собственности.

Застройщики идут на подобные сделки не слишком охотно, ведь предполагается что нужно выполнять дополнительные действия и терять время. Однако это все же не такая редкость, как может показаться. Зачастую проще и выгоднее дать потенциальным клиентам множество возможностей для покупки жилья, чем настаивать на полной оплате сразу, без всяких зачетов.

Документы

Для оформления подобной сделки понадобятся такие бумаги:

  • Паспорта всех владельцев квартиры.
  • Документы на жилье (техпаспорт, выписка из ЕГРН и так далее).
  • Договор на реализацию.
  • Документы на новую квартиру.
  • Информация о застройщике (устав и так далее, это необходимо для того, чтобы проверит компанию, ее надежность и деловую репутацию).

Расходы и сроки

Основная статья расходов: оплата нового жилья, при условии, что оно стоит дороже, чем то, что будет продано. Также нередко застройщики или агентства недвижимости берут себе некую комиссию за то, что занимаются продажей старой квартиры клиента. Ее размер зависит от многих факторов, но редко превышает 10% от суммы. Помимо всего прочего, придется оплатить госпошлину при регистрации права собственности: по 2000 рублей за каждого нового владельца квартиры.

Сроки заранее определить очень сложно. Некоторые квартиры продаются быстро, другие же могут ждать покупателя несколько месяцев, а то и лет. Зависит это от состояния жилья, условий продажи и, что самое важно, стоимости. Зачастую покупатели предпочитают останавливать свой выбор на тех квартирах, которые стоят дешевле, чем стандартная стоимость на рынке. Таким образом, если нужно продать жилье как можно быстрее, стоит уменьшить цену как раз на те самые 20-30%.

Любая сделка, в которой фигурирует недвижимость, является потенциально рискованной. На бесплатной консультации опытные юристы помогут разобрать все спорные и опасные моменты. Они же готовы выступать представителями клиента, сопровождая всю сделку от начала и до получения права собственности на жилье. Как доказывает практика, это помогает избежать многочисленных мошеннических операций и с гарантией добиться того результата, который нужен. Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Автор статьи Наталья Фомичёва Эксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право. Задать вопрос Рейтинг автора Написано статей 497 Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением

Сегодня в России можно купить и продать любую недвижимость, а рыночная цена служит надежным индикатором потребительских свойств объекта. Риелторам, начавшим карьеру в наши дни, сложно представить себе способы, которые использовались для решения жилищных проблем до появления рынка недвижимости в начале 90-х годов. Главным способом сменить место жительства по собственной инициативе тогда был обмен.

От обмена квартиры к технологии трейд-ин

Человек, желающий обменять свою квартиру (не собственник, приватизация еще не началась!) долго изучал единственный источник информации – «Бюллетень по обмену жилой площади» – и регулярно посещал знаменитый Банный переулок, где тогда находилось бюро по обмену квартир. Там собирались такие же, как он, искатели вариантов.

Главным препятствием в поиске претендента на свою квартиру было отсутствие единой шкалы критериев, позволяющей сформулировать приемлемые для обеих сторон условия обмена (читай – доплату!), которая широко практиковалась во времена СССР, хотя и была официально запрещена. Именно поэтому объявления с неравноценными вариантами всегда заканчивались словосочетанием «по договоренности».

Знаменитое бюро по обмену жилплощади в Банном переулке

Слово «обмен» не спешило уходить из лексикона риелторов даже во второй половине 90-х годов. Тогда же этот термин впервые был использован в контексте новостроек. Строительный комплекс Москвы готовил множество нововведений к 850-летию города, в том числе и обмен старых квартир на квартиры в новых домах (термин «трейд-ин» тогда еще не был на слуху). Увы, августовский кризис 1998 года нарушил эти планы.

В наши дни классический обмен практически не используется, при работе с приватизированными квартирами гораздо удобнее провести альтернативную сделку. Что же касается новостроек, то многие застройщики предлагают зачесть стоимость квартиры клиента при покупке им нового жилья, предлагая использовать трейд-ин. Что же означает этот термин?

Что такое трейд-ин в недвижимости?

В самом общем смысле – это зачет стоимости старой вещи при покупке новой. В дальнейшем продажа принятого предмета ляжет на плечи продавца, поэтому сумма его оценки, с учетом этого факта, как правило, ниже рыночной цены. В настоящее время эту технологию практикуют автосалоны и продавцы электроники, в частности, смартфонов. Отметим, что наличие дефиса – trade in и trade-in – придают термину разные значения. В первом случае это процесс зачета стоимости старой вещи при покупке новой, во втором – сама сдаваемая вещь.

Можно ли использовать эту технологию применительно к квартирам? Специалисты компании «PRO ОБМЕН» считают, что, несмотря на ряд отличий, многие преимущества технологии трейд-ин доступны и для участников рынка недвижимости. В частности, вышеуказанное агентство недвижимости предлагает ее клиентам, планирующим приобрести квартиру в новостройке, используя для оплаты, кроме денег, ту недвижимость, которой они владеют на данный момент.

Трейд-ин квартиры: плюсы, минусы и возможные риски

Трейд-ин квартиры: плюсы Трейд-ин квартиры: минусы
Удобство для клиента (вопросы по продаже старой и покупке новой квартиры решаются в одном месте) Цена, по которой принимается в зачет старая квартира, всегда ниже рыночной (но, если клиент совершаете обмен по технологии «трейд-ин» с агентством «PRO ОБМЕН», старая квартира всегда продается по рыночной цене, без занижения стоимости)
Продажа старой квартиры передается уполномоченному представителю застройщика, а клиенту остается лишь доплатить разницу для покупки новой квартиры Ограниченный выбор новостроек, так как каждое уполномоченное агентство или отдел вторичного жилья застройщиков не могут охватить 100% первичного рынка (однако, в случае с компанией «PRO ОБМЕН» это нивелируется: вследствие партнерских отношений с разными застройщиками, клиента не ограничивают в выборе новой квартиры)
Больше возможностей в переговорах с застройщиком Необходимость уложиться в сжатые сроки, которые определяется сроком бронирования новостройки (агентство «PRO ОБМЕН» предлагает длительные сроки бронирования по программе «трейд-ин» с фиксацией стоимости новой квартиры, и не было еще такого, чтобы специалисты компании в эти сроки не уложились)
Сокращение срока приобретения новой квартиры Ограничение по географии расположения квартир, принимаемых в зачет (этого ограничения попросту нет, если мы говорим о Москве и Московской области)

Последствия неверной оценки перспектив работы с объектом, предлагаемым к зачету, могут привести к более существенным проблемам, чем при купле-продаже смартфонов и автомобилей. Тем не менее, главное достоинство такой схемы работы – ускорение процесса продажи своего жилья и снятие с себя забот по его реализации путем делегирования этого процесса профессионалам – никуда не девается.

Трейд-ин на рынке недвижимости имеет свою специфику. В первую очередь она заключается в том, что получение максимально возможной суммы за старую квартиру не является самоцелью и главным критерием успешности работы. Поскольку новые квартиры (даже в одном ЖК) имеют множество индивидуальных отличий при ограниченном количестве, часто случается так, что какие-то варианты на желаемом этаже, имеющие интересную планировку и хороший вид из окон, остаются в единственном экземпляре.

Поэтому главная задача сотрудников «PRO ОБМЕН» – не только помочь собственнику старого жилья, планирующему использовать его для приобретения квартиры в новостройке, выбрать объект для покупки, но и суметь вместе с ним опередить других претендентов на него, даже тех, кто приходит к застройщику с «живыми деньгами». Как этого добиться? Об этом пойдет речь в нашей следующей публикации.

«Квартира в зачет»: плюсы и минусы

По оценкам экспертов, порядка трети квартир на первичном рынке Петербурга приобретается за счет средств, вырученных от продажи старой квартиры. Есть несколько вариантов переезда из старой квартиры в новую, в том числе схема trade-in («трейд-ин»), которая предполагает, что при покупке квартиры в новостройке старая квартира принимается в зачет.

Суть схемы trade-in

Схему trade-in начали использовать на российском рынке недвижимости в конце «нулевых», когда спрос на новостройки значительно снизился из-за кризиса, и застройщикам нужно было привлечь внимание потенциальных клиентов. Некоторые строительные компании предлагают эту схему и сегодня.

В большинстве случаев покупка квартиры в новостройке по схеме «квартира в зачет» проходит так. Покупатель выбирает понравившуюся квартиру и бронирует ее. Для реализации старой квартиры на вторичном рынке застройщик, как правило, привлекает партнерское агентство недвижимости. Представитель агентства оценивает старую квартиру. Затем заключается договор долевого участия, в котором прописывается фиксированная цена квартиры в новостройке, покупатель вносит 15-20% от ее стоимости. Старая квартира выставляется на продажу, ее реализацией занимается агентство. На продажу квартиры застройщик, как правило, отводит от 3 до 6 месяцев. После продажи квартиры клиент доплачивает застройщику оставшуюся сумму. Если суммы, вырученной от покупки, окажется недостаточно, то можно воспользоваться ипотечным кредитом. После ввода объекта в эксплуатацию и получения ключей клиент может въезжать в новую квартиру.

Далеко не все строительные компании сейчас готовы продавать квартиры по схеме trade-in, поскольку застройщики больше заинтересованы в получении всей стоимости квартиры сразу, то есть в 100%-ной оплате или в ипотеке. Тем не менее, информация о том, что застройщик принимает квартиру «в зачет» есть на сайтах компаний «КВС», «Строительный трест», «Отделстрой», «Ленстройтрест», «РосСтройИнвест», «Северный город» и других.

Преимущества

Основным плюсом схемы «квартира в зачет» является то, что она позволяет реализовать старую квартиру оперативно – партнерское агентство, как правило, продает квартиру в требуемый срок – за 3-6 месяцев. Случаи, когда агентство не укладываются в срок, встречаются редко, и тогда ситуация решается в индивидуальном порядке (клиенту продлевают время для реализации квартиры или предлагают воспользоваться рассрочкой либо ипотекой).

Однако в некоторых случаях плюс оборачивается минусом – чтобы продать квартиру в заданный короткий срок приходится предлагать ее по цене, которая ниже рыночной.

«Конечно, риск того, что квартира не будет продана в указанные сроки, существует. Тут все зависит от того, как она была оценена. На мой взгляд, клиенту выгоднее оценить свою квартиру чуть ниже рынка, чтобы ускорить продажу, а если вырученные средства не покрывают всю покупку, на остаток взять, например, ипотеку», – считает руководитель направления долевого строительства корпорации «Адвекс. Недвижимость» Ольга Морозова.

Среди преимуществ схемы trade-in специалисты называют фиксирование цены при заключении договора и оплате первого взноса. Причем некоторые компании готовы фиксировать такую же цену, как при 100%-ной оплате или использовании ипотеки.

Кроме того, некоторые застройщики полностью или частично компенсируют клиенту затраты на услуги агентства недвижимости, которое продает старую квартиру.

«Клиент, решивший принять участие в программе «Квартира в зачет», может самостоятельно оценить и продать имеющуюся у него квартиру. Тем, кто не имеет возможности сделать это своими силами, специалисты ГК «КВС» предлагают воспользоваться услугами партнерского агентства. Основную часть расходов по оплате вознаграждения агентству компания берет на себя. Клиент платит небольшую фиксированную сумму, которая значительно меньше той, которую ему бы пришлось заплатить при самостоятельной продаже жилья через агентство», – рассказывает управляющий ООО «КВС. Недвижимость» Анжелика Альшаева.

Впрочем, такой практики придерживаются не все компании – некоторые застройщики совсем не компенсирует клиенту расходы на оплату услуг риэлтора.

Недостатки

Основным недостатком схемы trade-in является уже упомянутое выше снижение цены на старую квартиру для ее быстрой продажи в отведенный застройщиком срок. По оценкам экспертов, снижение цены на квартиру, продаваемую по схеме trade-in, может составлять 5-7%.

Еще одним недостатком является то, что между продажей старой квартиры и заселением в новую, как правило, проходит, какое-то время.

«Временной промежуток между продажей квартиры на вторичном рынке и въездом в новую квартиру может доходить до одного года и больше. Когда у людей, кроме своего жилья, есть актив в виде родительской квартиры, комнаты, то они могут в этот период пожить там. Если клиенты продают по схеме trade-in свою единственную квартиру, то их ждет съем квартиры. Хотя для многих клиентов это не является серьезной проблемой – они говорят, что в это время смогут пожить у родственников», – комментирует исполнительный директор агентства недвижимости «ДОМПЛЮСОФИС» Юлия Роженцева.

Таким образом, схема trade-in больше подходит тем клиентам, у которых есть второе жилье или возможность какое-то время пожить у родственников. В противном случае нужно готовиться к расходам на съем жилья. Хотя специалисты корпорации «Адвекс. Недвижимость» отмечают, что в новостройках, которые находятся на завершающем этапе строительства и уже готовятся к сдаче, возможен вариант, когда клиент оплачивает первоначальный взнос, въезжает, а потом уже с помощью риэлтора продает свою старую квартиру. Но стоит учитывать, что стоимость квадратного метра на завершающем этапе строительства заметно выше, чем на начальном.

Минусом можно считать и то, что trade-in в качестве схемы оплаты применяется ограниченным кругом застройщиков и в связи с этим распространяется далеко не на все объекты на рынке. Есть ограничения и по типам объектов, которые могут участвовать в программе. Большинство петербургских компаний принимают «в зачет» только квартиры, причем они должны быть расположены в Петербурге или в пригородной зоне Ленобласти.

Альтернативы

Из-за своих особенностей схема trade-in пока не обрела широкого распространения на первичном рынке. По оценкам участников рынка, доля сделок trade-in на рынке новостроек колеблется в пределах 5-10%, хотя в конкретных проектах она может быть и выше.

В то же время около 30-40% клиентов покупают квартиру в новостройке за счет средств, полученных от продажи старой квартиры. Зачастую вместо схемы «квартира в зачет» они используют обычную рассрочку.

«Категория покупателей, приобретающих новую квартиру в строящемся доме за счет продажи уже имеющейся недвижимости, в большинстве случаев оформляет рассрочку, планируя закрыть ее после продажи старой жилплощади. В этом случае клиент может самостоятельно сформировать наиболее удобный график платежей, а также избежать переплаты банковских процентов», – отмечает директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов.

Также вместо схемы trade-in можно использовать обычную ипотеку – внести первоначальный взнос, а ипотечный кредит погасить досрочно после продажи старой квартиры (если вырученных средств будет достаточно). Можно обратить внимание на ипотечные программы без первоначального взноса, которые сейчас предлагаются рядом банков на квартиры в определенных проектах.

Ксения Быстрицкая

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *