Залог недвижимости

Содержание

Основные понятия «ипотека», «залог» и их отличия

В чем состоит принципиальное отличие залога от ипотеки? Несмотря на то что ипотека по своей сути является разновидностью залога, разница между этими понятиями довольно большая.

Сравнение определений

Первое, чем отличается договор залога от договора ипотеки, это юридическим значением данных понятий.

Определение залога было дано в ч. 1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Проанализировав данную норму, можно сказать, что залог – это один из способов обеспечения взятого обязательства.

Согласно же ч. 1 ст. 1 Федерального Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – ФЗ) ипотека – это залог недвижимости, способ приобрести жилую недвижимость, получив в банке ссуду на определенную сумму. Возвращать его следует в течение 10-15 или даже более лет. Для некоторых категорий населения (учителя, военные, врачи, молодые специалисты) государством предусмотрены определенные льготы для получения ипотечного кредита. Для многих людей ипотека – наиболее удобный способ стать владельцем недвижимости, не имея в своем распоряжении больших средств.

Понятие ипотеки намного уже, чем понятие залога.

Предмет договора

Предметом залога согласно ч. 1 ст. 336 ГК РФ может быть почти любое движимое или недвижимое имущество, в том числе автомобили, техника, ювелирные украшения и даже имущественные права на вышеперечисленные объекты. Таким образом, перечень имущества, которое может быть заложено, огромно.

Согласно Федеральному Закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» полученная ссуда обеспечивается приобретенным таким образом имуществом. В случае появления задолженности долг взыскивается путем продажи заложенной недвижимости.

Субъект

Осуществлять ипотечное кредитование согласно ФЗ могут исключительно банки, зарегистрированные и получившую лицензию на право занятия банковской деятельностью в установленном законе порядке.

Залогодержателем по договору залога может быть и юридическое, и физическое лицо. Например, ломбарды осуществляют выдачу ссуд под заложение различного ценного имущества.

Ипотечное кредитование осуществляют, как правило, только банки.

Форма договора

Форма договора залога предусмотрена ст. 339 ГК РФ. Согласно ч. 3 данной статьи для данного договора достаточно соблюдения письменной формы. Но есть исключение: если договор обеспечивает обязательство по договору, который согласно закону должен быть нотариально заверен, то и его следует заверять у нотариуса.

Договор ипотеки обязательно подлежит государственной регистрации (ч. 1 ст. 10 ФЗ). Без этого он является ничтожным.

Хранение заложенного имущества

Так как взятая в ипотеку недвижимость является способом обеспечения кредита, то на ней лежит обременение. Это значит, что без письменного разрешения кредитора ни подарить, ни продать, ни даже сдать в аренду приобретенную квартиру не удастся.

Что касается договора залога, то в случае получения кредита обеспечивать его выплату может любое ценное имущество, например, автомобиль или техника. На само же имущество, для приобретения которого оформлялся кредит, обременения могут не накладываться. Имущество может находиться у залогодателя, залогодержателя либо быть сдано на хранение третьей стороне (ст. 338 ГК РФ).

Гарантией по ипотечному кредиту всегда выступает недвижимость, купленная по данному договору.

Стоимость заложенного имущества

В случае с договором залога имущества, его стоимость определяется самими сторонами и прописывается в условиях договора. При заключении же ипотечного договора оценку объекта недвижимости определяет эксперт, имеющий соответствующее разрешение. Оценщик выдает развернутый вывод, где указывает рыночную и ликвидную стоимость оцененного имущества, на основании чего банк определяет размер ипотеки.

Требования к залогодателю

Требования к потенциальному залогодателю минимальные. Иногда для оформления договора требуется только паспорт и наличие полной дееспособности.

Требования же к ипотечнику, когда залогодатель выступает и заемщиком, гораздо выше. Каждый банк устанавливает собственные рамки для тех, кто хочет получить ипотечный кредит, но в любом случае есть ряд основных требований:

  • возраст. Ипотека выдается людям, достигшим 21 года. Верхние рамки у каждой банковской организации свои, но в любом случае банк рассчитывает так, чтобы кредит был полностью погашен до пенсионного возраста. Если заемщик желает воспользоваться льготной программой, то в таком случае возрастные рамки еще жестче;
  • уровень доходов. Потенциальный заемщик должен иметь достаточно высокий уровень доходов, чтобы иметь возможность оплачивать задолженность по оформленному ипотечному кредиту.

Требования к залогодателю-заемщику для получения ипотеки более жесткие, чем для оформления залога.

Необходимость оформления страховки

Необходимость оформления страховки на приобретенную недвижимость предусмотрена статьей 31 ФЗ. Без него оформление ипотечного кредита невозможно. Кроме того, нередко банки самостоятельно устанавливают требование застраховать жизнь, здоровье, трудоспособность заемщика. Необходимость приобретения таких страховых полисов не предусмотрено на законодательном уровне, но без них банк может просто отказать в оформлении договора. Размер ежегодных страховых платежей обычно составляет около 1,5% от общей стоимости недвижимости.

Для оформления обычного залога оформление страховки, как правило, не требуется.

Страхование предмета ипотеки предусмотрено на законодательном уровне.

Изучив особенности ипотеки и залога, становится понятно, что разница между данными ними достаточно большая. Фактически ипотека является одной из разновидностей залога с очень узким перечнем закладываемого имущества.

Согласитесь, что при нынешнем уровне покупательной способности в нашем государстве далеко не каждый может позволить себе приобрести жилье сразу, заплатив всю сумму, даже если речь идет о покупке жилья эконом-класса.

Часть граждан решает жилищный вопрос, взяв квартиру или дом в аренду, что тоже недешево, кроме того всегда есть риск возникновения недоразумений с владельцем. Те же, кто все-таки хотят купить собственное жилье, но не имеют при себе всей суммы, как правило, обращаются в кредитные учреждения — банки.

Ипотека и ипотечный кредит

С точки зрения экономики абсолютно любая ипотека — это кредит, где в виде залога используется недвижимое имущество клиента банка. В таком случае, возникает вопрос: чем отличается ипотека от кредита?.

Понятие «Ипотека» отличается от понятия «Ипотечный кредит», хотя многие думают, что это одно и тоже.

Ипотека – это не кредит в банке, а вид залога, который дает гарантию кредитору в возврате кредита.

Ипотечный кредит – это получение у банка денег под залог недвижимости.

Не каждый залог является ипотекой. Ипотека имеет публичный характер: органы, регистрирующие сделку, делают записи о залоговом обременении. В свидетельстве о госрегистрации права будет отметка об ипотеке.

Ипотека оформляется на недвижимость заемщика. Он является собственником и пользуется недвижимостью. Но на нее накладываются ограничения. Продать или подарить жилье без согласия кредитора не получится.

5 основных отличий ипотеки от кредита

Важнейшее отличие ипотеки – необходимость наличия недвижимого имущества, которое используется в качестве залога. Следует понимать, что получение ипотеки без использования недвижимости в виде залога попросту невозможно.

Ещё одной немаловажной особенностью ипотеки является сумма кредита, которую может получить потенциальный клиент финансового учреждения.

Как правило, сумма ипотеки существенно больше в сравнении с суммой типичного нецелевого кредита.

Кроме того, кредит и ипотека отличаются показателями процентных ставок, которые, в случае ипотеки существенно ниже кредитных.

Помимо вышеуказанных отличий, следует также учитывать, что ипотечное кредитование предполагает достаточно большие сроки, которые могут составлять до 30 лет, что намного больше сроков погашения стандартных кредитов, что в целом является преимуществом ипотек, которые, как правило, используются для покупки различной недвижимости. В этом и состоит последнее отличие ипотеки от кредита.

Подводя итоги, можно с уверенностью сказать, что каждый из видов кредитной программы обладает рядом своих особенностей и преимуществ. Именно поэтому крайне важно тщательно проанализировать особенности запрашиваемого кредита, дабы выбрать максимально подходящие условия сотрудничества, с учётом всех особенностей Вашей ситуации.

Перед тем, как взять ипотеку, оцените свои силы

Перед тем, как брать ипотечный кредит, взвесьте свои финансовые возможности в долгосрочной перспективе:

  • Убедитесь, что не будете тратить на погашение ипотечного кредита более 30% ежемесячного дохода;
  • Сформируйте подушку безопасности в размере от трех до шести месячных зарплат: это позволит пережить сложные времена, например, потерю работы или возникновение непредвиденных трат;
  • Один раз за все время действия ипотечного договора вы можете оформить ипотечные каникулы и взять полугодовую паузу в обслуживании кредита. Это законное право заемщика, попавшего в трудное положение;
  • Для получения каникул нужно выполнить ряд условий: в ипотеке находится единственное жилье, размер кредита не более 15 млн рублей, условия договора ранее не изменялись, а сложная финансовая ситуация подтверждена документально.

Ипотека — это один из видов залога, в котором закладываемое имущество остается у должника в пользовании. В виде предмета сделки договор ипотеки подразумевает объект недвижимости.

Договор залога — более общее понятие, где в качестве закладываемого объекта может выступать недвижимое имущество, движимое (например — транспортное средство, по соответствующему договору) и другие предметы.

Что такое договор залога?

Договор залога — это соглашение, которое оформляется в письменном виде между залогодержателем и залогодателем.

Залогодатель — это должник или третье лицо, в собственности которого находится объект залога или право на его распоряжение.

Особенности оформления:

  • Указание существенных условий. При их отсутствии соглашение признается недействительным;
  • Залогодатель должен быть собственником предмета, иначе он не сможет передать имущество в залог;
  • В соглашении не указывается оценочная стоимость каждого предмета, если их несколько;
  • Наличные и безналичные деньги не могут быть заложены. Они не обладают существенными признаками. Однако предметом залога могут быть требования вкладчика на сумму вклада.

Как оформить?

Договор залога оформляется в письменной форме (вне зависимости от предмета сделки). Используется общая форма, но учитываются общие рекомендации. Потребуется подготовить обширный список документов.

После оформления контракта о залоге, он заверяется предварительно у нотариуса.

Список документов для заверения договора у нотариуса:

  • Документ, на основании которого возникает эта потребность;
  • Правоустанавливающие документы на жилую недвижимость или иного вида залога;
  • Удостоверение личности и идентификационный номер сторон;
  • Заявление о согласии на передачу предмета залога;
  • Свидетельство о браке.

Согласно статье 432 ГК РФ, для признания соглашения сторон правильно-оформленным, он должен включать существенные условия.

В понятие существенных условий входит:

  • Предмет залога. Если в качестве залога является вещь, то нужно указать ее название, качественные и количественные характеристики. Дополнительно указываются признаки, позволяющие ее индивидуализировать;
  • Оценка предмета залога. Оценка проводится участниками соглашения или специальной службой после получения согласия сторон;
  • Определяется, какая из сторон получит залог;
  • Размер требования, которое обеспечивается заложенным имуществом;
  • Срок, в течение которого исполняется обязательство.

Дополнительно учитываются требования, по которым достигается соглашение.

Согласно положениям соглашения, залогодатель может пользоваться предметом залога, в том числе извлекать из него доходы и плоды. Ранее при невыполнении обязательств со стороны должника, имущество переходило в собственность кредитора. Сегодня оно продается на публичных торгах, а полученными денежными средствами перекрывается долг по обязательствам.

Образец

Договор составляется в простой письменной форме. Он может не в полной степени соответствовать интересам участников сделки.

Если после скачивания и прочтения будет обнаружено, что контракт не в полной мере соответствует требованиям сторон, то он должен быть доработан в самостоятельном порядке или при помощи юридических услуг. В обязательном порядке указываются существенные условия договора залога.

Образец договора

Подлежит ли государственной регистрации?

Договор залога требует государственной регистрации только в ситуациях, когда в качестве залога выступает недвижимое имущество. Следует учесть, что земельная территория, на которой находится недвижимость, должна тоже регистрироваться, так как передается вместе с ней.

Если предметом залога выступает, например, движимое имущество в виде транспортного средства, то контракт залога не нуждается в регистрации в государственных органах.

Что такое договор ипотеки?

Договор ипотеки — это соглашение сторон о залоге недвижимого имущества. Для получения новой квартиры и улучшения собственных жилищных потребностей, в качестве предмета залога будет выступать квартира или жилой дом.

Стороны по договору ипотеки — это залогодатель и залогодержатель. Они обязаны быть дееспособными и правоспособными. Граждане должны быть старше 18 лет, а юридические лица не должны иметь ограничения по передаче имущества в ипотеку.

Договор ипотеки содержит большой перечень условий. Его оформление будет невозможным, если все условия не будут выполнены.

Если предметом сделки является недвижимость (квартира в многоквартирном доме или частный дом), то соглашение предварительно заверяется у нотариуса.

Требования к оформлению

В договоре ипотеки указывается следующая информация:

  • Предмет ипотеки;
  • Оценочная стоимость предмета сделки;
  • Размер и срок исполнения указанных в документе условий;
  • Список правоустанавливающих бумаг от залогодателя;
  • Прилагаются дополнительные документы.

Предмет ипотеки определяется в договоре путем указания его названия и точного адреса. Если это квартира или частный дом, указывается:

  • Место нахождения (точный адрес);
  • Общая жилая площадь;
  • Количество комнат.

Дополнительно в соглашении описывается право на эту недвижимость и указывается лицо, которое зарегистрировало это право.

Существенными условиями договора ипотеки являются:

  • Предмет ипотеки;
  • Оценка жилой недвижимости. Оценка предмета не считается оценкой рыночной стоимости, ведь она заключается по соглашению сторон;
  • Размер и срок исполнения обязательств;
  • Право на владение недвижимостью;
  • Другие условия в отношении предмета договора.

Оформление контракта ипотеки возможно только в присутствии сторон сделки.

В тексте договора должны указываться реквизиты и подписи сторон. Документ подлежит государственной регистрации.

Срок исполнения обязательств — главный момент. В течение отведенного времени заемщик обязан вернуть займ банку. Если этого не произойдет, то банк сможет через суд получить залог в собственность, реализовать квартиру или дом на аукционе и погасить выданный заем.

Для правильного составления договора ипотеки лицам рекомендуется воспользоваться образцом. Содержание соглашения об оформлении ипотеки индивидуально во всех случаях.

Образец договора ипотеки

Как уже было сказано выше, договор ипотеки подлежит обязательной регистрации. Чтобы зарегистрировать его в государственном органе, следует предоставить пакет документов:

  • Заявление. Составляется в письменном виде;
  • Соглашение о получении ипотеки. Его копия;
  • Контракт, на основании которого предоставляется кредит;
  • Квитанция об уплате государственной пошлины.

Процедура регистрации осуществляется в течение 15 дней после передачи документов в государственный орган.

Чем отличается договор залога от договора ипотеки?

Отличия договора залога от договора ипотеки следующие:

  • Ипотечный кредит или ипотека — это кредит, преследуемая цель которого — покупка недвижимости под залог недвижимости. Этот кредит имеет многочисленные программы государственной поддержки, сниженную процентную ставку и другое. Для погашения полученного ипотечного займа многие используют материнский капитал;
  • Кредит под залог недвижимости — это кредит под залог собственного жилья на разные цели:
    • Приобретение дорогих покупок;
    • Развитие бизнеса;
    • Потребительские нужды;
    • Рефинансирование долгов.

С профессиональной точки зрения описанные выше отличия не имеют юридической силы. Кредит — это те же деньги, которые предоставляются должнику по требованиям платности, срочности и возвратности. Ипотека — это обеспечение исполнения обязательств.

Признание договора залога и договора ипотеки недействительным

Для защиты прав сторон сделки допускается признание договора ипотеки недействительным.

Перечень оснований для признания договора залога недействительным:

  • Недееспособность одной из сторон сделки;
  • Отсутствие прав для заключения соглашения;
  • Одна из сторон — несовершеннолетний ребенок;
  • Нет государственной регистрации соглашения;
  • Нет согласия супруга, если залог в виде движимого или недвижимого имущества был приобретен после получения сертификата о браке.

Договор залога признается недействительным в судебном порядке. Чтобы обратиться в суд, потребуется составить исковое заявление. Для аннулирования контракта следует доказать условия, задействовав свидетелей и предоставив доказательные документы, подтверждающие правоту.

Чтобы признать ипотечный договор недействительным, потребуются серьезные аргументы:

  1. Пункты соглашения, которые не соответствуют нормам законодательства.
  2. Документ был подписан недееспособными лицами.
  3. Подписание договора происходило под давлением.
  4. Нет информации для идентификации предмета сделки.
  5. Не указан точный адрес, по которому проживает одна из сторон соглашения.
  6. Нет описания по размеру обязательства.
  7. Пункты договора не имеют точного смысла. Они трактуются по-разному.
  8. На момент подписания соглашения юридическое лицо не имело лицензии.
  9. Руководитель компании вышел за пределы полномочий.

Обратите внимание: договор ипотеки может быть составлен без права оспаривания. Поэтому следует читать каждый пункт, прописанный в контракте. Если он непонятен, то возможно его уточнение у профессионального юриста. Если гражданин имеет право оспорить договор, сделать это можно не раньше чем через один год.

Обратиться в судебную инстанцию могут все участники сделки. Поэтому если контракт имеет некоторые особенности, они должны быть учтены в его содержании.

Как взять ипотеку под залог недвижимости?

При оформлении ипотеки большинство банков выдвигают перед клиентом важное условие – он должен представить залог в виде недвижимости по ипотеке.

Для банка этот пункт очень важен, поскольку недвижимость, выступающая в качестве залога, будет являться гарантом того, что банк не потеряет деньги, а даже если клиент и не будет погашать перед ним задолженность, то он сможет забрать у него заложенную квартиру, продать ее и возместить свои убытки.

Как заключается ипотека под залог имеющейся недвижимости, в каких банках есть такая программа ипотечного кредитования?

Ипотечный кредит под залог квартиры, дома или другого объекта недвижимости отличается от простой ипотеки тем, что в качестве залога выступает не будущая приобретаемая квартира заемщика, а другой объект недвижимости, находящийся в его собственности.

Какая недвижимость может выступать в качестве предмета залога?

В качестве залога по ипотеке может выступать любая недвижимость: квартира, дом. При этом важно, чтобы дом был полностью построен. В некоторых банках есть возможность представить в качестве залога дачу или земельный участок.

Однако в этом случае важно понимать, что оценочная стоимость такого залогового имущества должна быть не меньше суммы ипотеки. В противном случае банк может отказать в выдаче ипотеки.

Требования к залоговой недвижимости

Условия, которые выдвигают банки к объекту залога одинаковые во всех финансовых учреждениях:

  • жилье не должно быть старым (оно должно быть ликвидным, то есть таким, которое можно без проблем реализовать);
  • жилье определенного года постройки (каждый банк устанавливает в этом плане свои ограничения);
  • недвижимость (квартира, дом) должна быть подходящей для жилья. Это значит, что в квартиру должны быть подведены все коммуникации: вода, газ, отопление, свет;
  • недвижимость не должна находиться в аварийном состоянии, она не должна готовиться к сносу или расселению жильцов;
  • деревянные дома или помещения с деревянными перекрытиями не могут быть предметом залога;
  • ипотека под залог комнаты в коммунальной квартире, где нет личного санузла, клиенту не выдается;
  • недвижимость не должна находиться на обременении – она не должна быть под арестом и т. д.;
  • право собственности на недвижимость должно быть у конкретного заемщика, который планирует взять ипотеку.

Виды ипотеки под залог жилья

Выделяют два вида ипотеки под залог имеющейся недвижимости:

  1. Целевая – банк выдает заем заемщику на конкретные цели, например, на покупку квартиры/дома и т. п. При оформлении такой сделки заявителю нужно принести документы, которые подтверждают, что деньги пойдут на конкретные цели, например, принести договор купли-продажи жилья, смету на постройку дома и т. п.
  2. Нецелевая – банк выдает конкретно обозначенную денежную сумму на любые цели заемщика. Это значит, что после заключения договора и получения необходимой суммы, клиент банка может потратить деньги на что-угодно и отчитываться за потраченные суммы ему не нужно.

Условия предоставления ипотеки под залог имеющейся недвижимости

Перед тем как подавать заявку на получение ипотеки по программе предоставления денег под залог имеющейся недвижимости, необходимо ознакомиться с такими условиями:

  • срок оформления ипотеки во многих банках достигает 30 лет;
  • размер суммы предоставляемой ипотеки прямо пропорционален стоимости залогового имущества;
  • большинство банков выдают ипотеку под залог имеющейся недвижимости только в национальной валюте;
  • первоначальный взнос оплачивать необязательно. Однако если клиент хочет внести какую-то сумму, то он может это сделать;
  • к залоговому имуществу выдвигаются особые требование, главное из которых – имущество должно быть собственностью заемщика;
  • страхование заложенной недвижимости должно быть обязательным;
  • при несвоевременном погашении ипотеки банк может начислять клиенту неустойку.

Страховка залогового имущества при заключении договора ипотеки

Одним из условий любого банка, выдающего ипотеку под залог имеющейся недвижимости, является обязательное страхование залогового имущества. Банк обязывает клиентов страховать квартиру/дом для того, чтобы обезопасить себя от возможных финансовых потерь.

К примеру, если залоговая квартира случайно сгорела, а страховка от несчастных случаев была оформлена, тогда банк может требовать от страховой компании деньги за страховой случай.

Что касается страховки жизни, то такое условие выдвигают не все банки. Страховка здоровья или жизни не является обязательным условием в отличие от страхования залогового имущества.

Обычно сами банки предлагают заемщикам обращаться в конкретные страховые компании, с которыми сотрудничают сами. Причем сотрудничество банки ведут сразу с несколькими организациями.

Клиент сам может выбрать, какую из предложенных компаний ему выбрать для оформления страховки на залоговую недвижимость.

Предпочтение стоит отдавать компаниям, которые хорошо зарекомендовали себя, имеют достаточный опыт работы, успешно пережили кризисные периоды и т. д.

Как взять ипотеку под залог имеющейся квартиры? Как получить ипотеку?

Порядок оформления такой сделки мало чем отличается от обычной ипотеки:

  • Заемщику нужно подать заявление-анкету в банк, предоставив банковскому сотруднику необходимый перечень документов.
  • Если банк одобрил кандидатуру заемщика, тогда тому следует инициировать процесс проведения экспертной оценки недвижимости.
  • Когда специалист экспертной компании выдаст клиенту отчет о проведенной проверке, тому нужно будет отдать этот отчет в банк, после чего составляется договор ипотеки.
  • Заключенная сделка проходит процедуру регистрации.
  • Заемщик получает деньги на свой счет.

В залоговой квартире не должны быть зарегистрированы несовершеннолетние лица либо недееспособные граждане.

Ипотека под залог имеющегося жилья (дома)

Если в качестве залогового имущества клиент выставляет дом, то он должен понимать, какие требования банк выдвигает к такому предмету залога:

  • у заемщика должно быть оформлено право собственности на дом;
  • внешний вид дома, а также размещение комнат в нем, этажность, наличие дополнительных построек – все это должно быть отражено в документах. Никаких самовольных построек или перепланировок быть не должно;
  • дом должен быть пригодным для жизни – в нем должен быть свет, вода, газ;
  • дом должен находиться в пределах того населенного пункта, где есть филиал конкретного банка, с которым клиент хочет заключить ипотечный договор.

Какой банк дает ипотеку под залог недвижимости?

В России многие крупные банки предоставляют клиентам такую возможность. Рассмотрим условия ипотеки в 2020 году под залог недвижимости в топовых банках РФ:

Можно ли взять ипотеку под залог недвижимости в «Сбербанке»?

Ведущий банк страны предлагает клиентам оформить ипотеку по программе «Нецелевой кредит под залог недвижимости». Это значит, что банк выдает заемщику кредит на любые цели сроком до 20 лет.

Условия такого ипотечного кредитования следующие:

  • валюта ипотеки – рубли;
  • комиссия за выдачу ипотеки – отсутствует;
  • в качестве залогового имущества может выступать любое жилое помещение (квартира, таун-хаус, жилой дом), жилое помещение с земельным участком, гараж, земельный участок;
  • страхование жизни и здоровья заемщика – добровольное;
  • на момент предоставления ипотеки заемщику должно быть не меньше 21 года, а на момент возврата ипотеки – не больше 75 лет;
  • стаж работы заемщика на текущем месте работы – не меньше 6 месяцев;
  • заем выдается только гражданину РФ.

Документы на залоговое имущество клиент может принести в банк в течение 3 месяцев с момента одобрения банком заявки о получении ипотеки.

«ВТБ–24»

Банк «ВТБ–24» также предоставляет возможность взятия ипотеки под залог недвижимости по программе «Нецелевой кредит под залог недвижимости» со следующими условиями:

  • предмет залога должен располагаться в черте того города, где клиент планирует оформить ипотеку;
  • квартира, которую заемщик закладывает, может находиться как в его собственности, так и в собственности членов его семьи. Если квартира находится в собственности супруга/супруги или другого члена семьи, но не заемщика, тогда собственник залогового имущества должен оформить поручительство на заемщика;
  • банк предоставляет минимальную фиксированную процентную ставку на весь срок ипотеки;
  • валюта ипотеки – рубли;
  • срок ипотеки – до 20 лет;
  • есть возможность досрочного погашения без уплаты штрафов.

Если по квартире, которую заемщик хочет оставить банку под залог, есть долги по ЖКХ, то банк может и не принять его заявку. В крайнем случае он может предложить заемщику другую ипотечную программу.

«Россельхозбанк»

Этот банк выдает ипотеку под залог недвижимости для целевого использования, то есть, для покупки квартиры/дома. Выдается ипотека в национальной валюте, срок кредитования – до 30 лет или меньше (в зависимости от возраста заемщика).

В качестве залога банк принимает квартиру или жилое помещение с земельным участком. Страховка на объект залога – обязательное условие банка, а страховка на здоровье и жизнь клиента – на его личное усмотрение.

«Газпромбанк»

Программа этого банка называется «Кредит под залог имеющейся в собственности недвижимости». Выдается кредит на покупку квартиры, автомобиля или другого имущества. Срок кредитования – до 15 лет.

Особенность ипотеки под залог имеющейся недвижимости заемщика в том, что он может приобрести другой объект недвижимости без первоначального платежа.

По ипотеке без первоначального взноса под залог имеющейся недвижимости у заемщика имеется ряд преимуществ по сравнению с теми заемщиками, которые хотят оформить ипотеку без такого залога:

  • процентная ставка по такому виду ипотечного кредитования ниже по сравнению с другими ипотечными продуктами;
  • вероятность одобрения заявки клиентов, которые хотят оформить ипотеку под залог существующей недвижимости выше;
  • по ипотеке под залог существующей недвижимости заемщик может брать в ипотеку квартиры как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости.

Для ясности картины по ипотечному кредитованию нужно проанализировать и недостатки такого вида договоров:

  • не каждое имущество может выступать в качестве залогового. Банк тщательно проверяет такое имущество и если по каким-то параметрам оно не подойдет, то он может отказать в выдаче ипотеки;
  • страхование имеющегося залогового имущества – обязательный пункт. И все расходы, связанные со страховкой, ложатся на плечи заемщика;
  • большая переплата, поскольку ипотека выдается на длительный период;
  • есть вероятность утраты залогового имущества, если, к примеру, заемщик не будет выплачивать ипотеку. В этом случае даже любые доказательства банк может проигнорировать.

Сегодня многие банки предоставляют своим клиентам различные ипотечные программы для покупки жилья. Одной из самых популярных и оптимальных является ипотека под залог недвижимости, которая находится во владении заемщика.

Такой вариант ипотеки подходит тем людям, у которых нет денег на первоначальный взнос, зато есть другая недвижимость, которую они хотят заложить банку.

Взять ипотеку под залог квартиры или дома можно в крупнейших банках РФ: Сбербанке, ВТБ, Россельхозбанке и др. Главное условие для одобрения заявки на такой вид ипотеки – чтобы залоговая недвижимость соответствовала всем требованиям конкретного банка.

Кредит под залог — что может быть залогом (авто, квартира), ограничения и схема получения кредита

5 августа 2019

Здравствуйте, уважаемые читатели блога KtoNaNovenkogo.ru. Кредит под залог – это основное направление работы кредитного отдела любого банка.

Даже классическую ипотеку можно рассматривать как кредит под залог недвижимости, так как купленная в ипотеку квартира автоматически становится залоговой.

Правила оформления кредитов под залог имеют свои особенности. Что может рассматриваться как залог, определяет сам банк. Но, в любом случае, это крупное движимое и недвижимое имущество, например, квартира или автомобиль под залог.

К движимому имуществу относятся автомобили, антикварные вещи, драгоценности. Объектом залога могут быть также ценные бумаги и вклады.

Что может быть залогом такого рода кредитов

Ликвидность (что это такое?) залога — это его ценность на сегодняшнем рынке и наличие спроса на него.

Если заёмщик не выплачивает кредит вовремя, банк взыскивает у него залог (для этого необходимо заседание суда), и далее реализует его. Для реализации обычно организуются торги.

Прибыль, которую он на этом выручает, является компенсацией убытков банка от невозвращённых заёмщиком денег.

Более чем в 80% случаев залогом становится недвижимость в любой форме — квартира, дом, дача, хозяйственные постройки.

От остальных видов имущества в залог банки постепенно отказываются, чтобы найти такую кредитную программу, придётся потрудиться.

Кредитами под залог автомобиля теперь чаще занимаются специализированные ломбарды.

Алгоритм оформления залогового кредита

Заёмщик подаёт заявку на кредит в выбранный банк, предварительно изучив и сравнив залоговые программы.

Банк выносит решение не сразу: ждать приходится дольше, так как суммы кредита, как правило, более крупные. На рассмотрение заявки может уйти до недели.

Если банк принял положительное решение, заёмщик приглашается в офис. При себе он должен иметь документы на залоговое имущество, и личные, затребованные банком.

Кредит под залог недвижимости без подтверждения доходов

Основное отличие залоговых кредитов от «простых» в том, что банк более внимательно изучает документы на залоговое имущество.

КИ (кредитная история) заёмщика, наличие у него постоянной работы, размер зарплаты – все эти факты рассматриваются только во вторую очередь.

Кредит под залог недвижимости без подтверждения доходов часто оказывается единственным способом получить заем на крупную сумму при отсутствии официального трудоустройства.

Объект залога и требования к нему

Основное требование – безусловные права заёмщика, подтвержденные документально.

Есть и другие:

  1. объект должен представлять определённую ценность на рынке;
  2. если речь идёт о недвижимости (квартире), её оценочная стоимость должна примерно соответствовать сумме, которую заёмщик хочет получить;
  3. кредит под ПТС или автомобиль выдаётся только после оценки объекта;
  4. залоговое имущество должно находиться в зоне действия банка;
  5. должны отсутствовать обременения, то есть какие-то ограничения, например, арест, или уже действующий залог;
  6. не должно быть и притязаний любых третьих лиц, например, других кредиторов, гос.органов, лиц, претендующих на наследство;
  7. если речь идёт о жилой недвижимости, она не должна предназначаться под снос, или находиться в таком состоянии, что невозможно провести её оценку;
  8. в жилой недвижимости на момент оформления не могут быть прописаны несовершеннолетние.

Если рассматриваемый залог – это доля собственности в квартире или доме, необходимо согласие собственников, владеющих другими долями. С долями объекта недвижимости работают не все банки.

Кредиты под залог бывают:

  1. целевыми. Они выдаются на определённые цели, например, покупку квартиры или авто;
  2. нецелевыми. Такой кредит заёмщик тратит на то, что сочтёт нужным, банк не ставит ограничений.

Ограничения на залоговое имущество, накладываемые банком

Залог оценивается, и в зависимости от полученной суммы определяется возможная сумма кредита.

Для недвижимости она составляет до 80% от оценочной стоимости, а для движимого имущества — 40 – 70%.

Залоговое имущество остаётся у заемщика, но банк (что это?) накладывает на него так называемое обременение. Но, так как у банка снижаются собственные риски (что это такое?), он предлагает более низкую ставку по таким кредитам.

Заемщики часто действуют неверно, самостоятельно оценивая имущество. Нужно учитывать, что банк такие данные не признает, даже если они будут полностью официальными.

Банки всегда оценивают имущество сами, пользуясь услугами партнёров — аккредитованных организаций.

Ограничения, или обременение в случае с недвижимостью (квартирой, домом), разделяется на категории по правам:

  1. распоряжения. Продать, обменять, подарить такой объект нельзя.
  2. пользования. Пользоваться объектом залога необходимо аккуратно, чтобы его стоимость на рынке не снижалась;
  3. владения. Регистрация граждан, не являющихся членами семьи заёмщика, не допускается.

Некоторые банки не разрешают также и сдавать недвижимость в аренду.

Если заёмщик решает продать недвижимость, и с полученной суммы закрыть полностью кредит, осуществить это он может только имея разрешение банка. Все ограничения на права снимаются через две недели после того, как банк и заёмщик закрыли кредитный договор.

Особенностью кредитов с залогом является обязательное страхование.

Заёмщики обязаны ежегодно оформлять договор страхования, а так как залоговый кредит оформляется обычно на достаточно долгий срок, сумма, затрачиваемая заёмщиком, оказывается весьма внушительной.

Кредит под залог автомобиля

Срок, на который оформляется кредит, обычно выбирает сам заёмщик, это значительное преимущество, так как чем короче срок, тем меньше общая сумма переплаты.

До того как выдать разрешение на кредит, специалисты банка осматривают и оценивают автомобиль.

Максимальная сумма, выданная в кредит, не будет превышать 70% от стоимости транспортного средства.

У кредита под залог авто есть несколько преимуществ, часто они оказываются определяющими при выборе вида договора:

  1. Наличные можно получить быстро, либо в день обращения, либо на следующий день. Современные скоринговые системы позволяют произвести проверку в кратчайший срок.
  2. Процентная ставка — низкая, как в сравнении с банковскими беззалоговыми кредитами, так и в сравнении с кредитами, предоставляемыми автоломбардом.
  3. Заёмщик продолжает пользоваться автомобилем, причём ездить на нём он может не только по своему региону, но и в любом нужном направлении.
  4. Поручителей не потребуется.

К самому автомобилю предъявляется ряд требований: срок эксплуатации не более 10 лет, в некоторых случаях — до 5 лет, исправность, небольшое число собственников до момента оформления в залог.

Заключение

У кредита под залог есть положительные и отрицательные особенности, но основной признак остаётся постоянным: при наличии у заёмщика ликвидного имущества, недвижимости или автомобиля, его шансы получить в кредит крупную сумму повышаются в несколько раз.

Удачи вам! До скорых встреч на страницах блога KtoNaNovenkogo.ru

* Нажимая на кнопку «Подписаться» Вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности.

Подборки по теме

  • Вопросы и ответы
  • Использую для заработка
  • Полезные онлайн-сервисы
  • Описание полезных программ

Использую для заработка

Залог недвижимости

Залог недвижимого имущества — важнейший финансово-экономический инструмент рыночного хозяйства, способствующий активизации инвестиционной деятельности субъектов предпринимательства и одновременно обеспечивающий надежную защиту интересов кредитора. По мере углубления рыночных отношений в России сфера применения залога недвижимости постепенно расширяется. Но в условиях продолжающихся в стране реформ значительно возрастает опасность невыполнения должником своих обязательств, хотя неплатежеспособность и недобросовестность должников существует и при стабильной экономике. Именно поэтому кредитору нужны гарантии. Во всем мире залог имущества уже не одно столетие — один из надежных способов обеспечения обязательств и привлечения иностранных инвестиций в страну.

Залоговые операции тесно связаны с базовыми отношениями собственности, определяющими механизм экономических связей в обществе. Поэтому знание системы залога имущества необходимо не только юристам и экономистам, но и каждому предпринимателю, государственному служащему и просто гражданину.

Исторически залог возник и развивался одновременно с появлением элементов частной собственности. Общинная, семейная и другие формы коллективной собственности существенно ограничивали право залога. Законодательное регулирование залоговых отношений встречалось уже в законах Ману (Древняя Индия) во II веке до н.э., а детально оно разработано в римском праве. В прошлом в России существовало ручное закладничество (отработка у кредитора) и даже личное закладничество, когда человек сам отдавал себя в залог за долги.

Экономические и правовые основы залога недвижимости

Понятие и виды залога

В самом общем виде залог — это способ обеспечения обязательства, при котором кредитор приобретает право в случае неисполнения должником обязательств получить удовлетворение за счет стоимости заложенного объекта преимущественно перед другими кредиторами. С юридической точки зрения, залог — обременение прав собственности на объект недвижимости или вещное право на предмет чужой собственности, заключающееся в преимущественном удовлетворении основного требования из стоимости заложенного предмета.

Залог может быть предоставлен третьим лицом в пользу должника при наличии между ними соответствующих экономических отношений.

Кредитор сохраняет залоговое право даже в случае отчуждения недвижимого объекта собственником в пользу третьих лиц и может

потребовать его у всякого владельца или у собственника. Но залог — не прямой способ приобретения прав собственности, а только средство удовлетворения основного требования кредитора из стоимости заложенного имущества. Права кредитора по залогу недвижимости в отличие от прав собственника и других вещных прав в принципе не включают права владения или пользования заложенным имуществом. Он не приобретает права собственности на заложенное имущество и после того, как должник нарушил свои обязательства.

В экономическом отношении ипотека — способ привлечения финансовых ресурсов для развития материального производства и непроизводственной сферы. Она обеспечивает хозяйственный оборот имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда иные формы отчуждения (купля-продажа, обмен и др.) экономически или юридически нецелесообразны. Ипотека способствует отрыву фиктивного капитала от реального производительного капитала путем выпуска первичных, вторичных и третичных закладных, оборот которых может превышать стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего обязательства. В то же время привлечение денежных средств за счет вторичного рынка закладных позволяет в определенной мере снижать риск кредиторов.

Существенное значение в залоговых отношениях имеют следующие термины, несущие специфическое содержание: залогодатель, залогодержатель, субъекты залога, предмет залога, ипотека, закладная, аннуитет.

Залогодатель — это лицо (гражданин, организация, предприятие), предоставившее имущество в залог для обеспечения своего долга (должник). Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. Например, одна организация может заложить свое имущество в обеспечение кредита, выданного другой организации. Залогодатель должен быть собственником закладываемого имущества или иметь на него право хозяйственного ведения.

Залогодержатель — лицо, принимающее имущество в залог в обеспечение своего требования (кредитор, заимодавец). Залогодержателем недвижимых объектов могут быть банки и другие финансовые компании, имеющие лицензию Центрального банка РФ (Банка России), и владельцы ипотечных сертификатов участия. Различают первичных, предшествующих и последующих залогодержателей одного и того же имущества.

Субъекты залога — лица, вступившие в залоговые отношения.

Ипотека — залог недвижимого имущества (земли, зданий, сооружений и других объектов) для получения ссуды.

Закладная — долговое свидетельство о залоге недвижимости, составляемое залогодателем (должником). Выдается первоначальному залогодержателю органом государственной регистрации ипотеки.

Предмет залога — любое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота и требований личного характера. Имущество имеет два значения: определенное материальное благо, т.е. все то, что имеет реальное физическое воплощение, и права на эти вещи.

Не все объекты недвижимости могут быть предметом ипотеки. По закону не допускается залог участков лесного фонда, недр, предприятий оборонного комплекса, ряда категорий земель и др.

Аннуитет — это серия равновеликих платежей, вносимых или получаемых через равные промежутки времени в течение определенного периода. Например, равные суммы выплат в погашение ипотечного долга.

Сервитуты — это, как уже отмечалось, право ограниченного пользования чужим объектом недвижимости для прохода, прокладки и эксплуатации линий связи, электропередачи, трубопроводов, а также других нужд собственника недвижимого имущества, без которого невозможно пользоваться своим объектом. Различают личный (для соседа) сервитут и публичный (для всех), а также необходимый и сервитут в целях удобства. К сервитутам относятся правовые обременения недвижимости: преимущественное право выкупа, аренда, пользование и др.

Залог возникает в силу договора, а также на основании законодательства при наступлении указанных в нем обстоятельств и точном определении имущества, которое признается находящимся в залоге. Наибольшее распространение имеет залог по договору, когда должник добровольно отдает свое имущество в залог, заключая соответствующий договор с кредитором.

По своей сути залог имеет производный характер от обеспечиваемого им основного требования, вытекающего из предыдущих договоров займа, купли-продажи, подряда, комиссии, храпения и др., предусмотренных ГК РФ. Поэтому нельзя заключить договор о залоге без связи с другим предыдущим договором, исполнение которого он обеспечивает, или одновременно с ним (схема 16.1).

Договор о залоге всегда стоит за другим основным договором, и существование прав залогодержателя находится в прямой зависимости от реализации его исполнения. Если основное обязательство по каким-то причинам прекратилось, например в связи с его исполнением или истечением срока давности, то прекращается и право залогодержателя на преимущественное удовлетворение сво-

Схема 16.1. Залог в системе обеспечения исполнения обязательств

их требований. Но во всех случаях залогом обеспечиваются только действительные требования, которые по своему содержанию не противоречат законодательству РФ и возникают из оснований, предусмотренных последним. Иначе говоря, действительное требование (условие, обязательное к исполнению) не может основываться на добросовестном заблуждении или противоправных мотивах. Нельзя допустить, чтобы недобросовестный должник, сговорившись с кем-то, заключил с ним договор залога и тем самым вывел бы свое имущество из-под возможного взыскания по требованиям других кредиторов. Аналогично основной договор, по которому обязательства обеспечиваются залогом, должен быть не притворным, не фиктивным, заключенным для того, чтобы обойти требования других кредиторов, а действительным — для осуществления предпринимательской деятельности. В случае возникновения спора другие кредиторы вправе, доказав, что договор залога не обеспечивает действительно существующее требование, лишить фиктивного кредитора на преимущественное исполнение его требований.

Отметим, что законодательством РФ допускается залог не только существующих объектов (вещей) и прав, но и таких, которые могут реально возникнуть в будущем. Так, разрешается залог будущего урожая, сада, не существующих в натуре на момент заключения договора зданий, которые еще предстоит построить за счет обеспечиваемого ими кредита, требований (имущественных прав), которые возникнут в будущем, при условии, если стороны договорятся о размере обеспечения таких требований, например, залог права аренды и других прав на недвижимое имущество.

Залогом могут обеспечиваться и требования о возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, хотя такие требования могут и не возникнуть, если должник аккуратно исполнит свое обязательство.

Практическое применение залога основывается на следующих основных принципах:

  • — публичность залога, т.е. информация о нахождении того или иного имущества в залоге должна быть доступной для заинтересованных лиц;
  • — конкретность залога, т.е. выделение из всей имущественной массы залогодателя строго определенного, конкретного имущества, являющегося объектом залога. Кредитор получает право преимущественного удовлетворения своих требований из стоимости именно данного конкретного имущества должника, а не из всей массы его имущества;
  • — доверие не к лицу, а к вещи, недвижимости, высокая стоимость и ликвидность которой гарантирует возврат долга в полном объеме, включая проценты, убытки, причиненные просрочкой исполнения, издержки по содержанию заложенного имущества и расходы по его реализации.

Обеспечительная функция залога защищается государством и при банкротстве коммерческих организаций. Законодательством РФ установлено, что в конкурсную массу не включается имущество, являющееся предметом залога. Более того, из имущества должника вне конкурса погашаются его долговые обязательства, обеспеченные залогом требования, по которым должны удовлетворяться в первую очередь при погашении кредиторских обязательств за счет не только заложенного, но и любого иного имущества должника-банкрота.

Из общего правила о первоочередном удовлетворении требований залогодержателя законодательно установлено одно исключение: при ликвидации юридического лица требования, обеспеченные залогом, удовлетворяются в третью очередь после требований граждан по возмещению вреда жизни или здоровью и расчетам по выплате выходных пособий и оплате труда работников.

Право залога недвижимости возникает с момента заключения договора о залоге и его государственной регистрации. Прекращается же залог в четырех случаях:

  • 1) когда исполнено обязательство, обеспеченное залогом;
  • 2) в случае продажи с публичных торгов заложенного имущества или если его реализация оказалась невозможной;
  • 3)по требованию залогодержателя при грубом нарушении залогодателем своих обязанностей, создающем угрозу утраты или повреждения заложенного недвижимого имущества;
  • 4)в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом при условии, что в договоре не предусмотрено иное.

Последующий залог одного и того же имущества допускается, если он не запрещен предыдущим договором о залоге. При этом залогодатель обязан сообщить каждому последующему залогодержателю сведения обо всех существующих залогах данного имущества, стоимость которого в лучшем случае (в идеале) должна бы превышать сумму требований (долгов) всех кредиторов. В реальной жизни фиктивная стоимость закладных может многократно превышать стоимость реального объекта недвижимости (схема 16.2).

Схема 16.2. Система перезалога объекта недвижимости

Анализ действующих законодательных норм и применяемых в практике залоговых процедур позволяет выделить более двух десятков различных видов залога, отличающихся друг от друга по многим признакам, но наиболее существенное значение имеют три критерия классификации: отношение сторон к заложенному имуществу, специфика объектов залога и условия погашения ссуды (схема 16.3).

По первому признаку — по отношению сторон к заложенному имуществу — выделяется три вида залога: наиболее распространенный классический залог, при котором имущество остается у залогодателя; заклад, когда предмет залога передается залогодержателю-кредитору; твердый залог, если объект остается у должника, но под замком и печатью залогодержателя или на него нанесены определенные опознавательные знаки, свидетельствующие о залоге. Если иное не предусмотрено договором, то заложенное имущество остается у залогодателя, а при залоге имущественного права, удостоверенного ценной бумагой, оно передается залогодержателю либо в депозит нотариуса. Не передается по закону

Схема 16.3. Система залоговых отношений в России

залогодержателю имущество, на которое установлена ипотека, т.е. объекты недвижимости, в том числе земельные участки, включая земли сельскохозяйственного назначения, а также заложенные товары в обороте.

Поскольку земля — пространственный базис размещения всех других объектов недвижимости, которые с ней прочно связаны, то залог зданий, сооружений, предприятий, обособленных водных объектов и многолетних насаждений практически невозможен без одновременного залога и соответствующих площадей земельных участков. Это обстоятельство, а также уникальность земли, порождаемая ее неподвижностью и фиксированным местоположением, физически определяет центральное место и особую роль земельных участков в общей системе залоговых отношений.

Второй критерий — объект залога — позволяет выделить прежде всего залог имущества и залог имущественных прав. Предметом залога не может быть в сельской местности единственный жилой дом с хозяйственными постройками, если должник и его семья постоянно в нем проживают, кроме случаев взыскания ссуды, выданной под строительство дома.

Самостоятельным и основным видом залога по второму критерию является ипотека — залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

В ст. 340 ГК РФ законодательно закреплена особая, уникальная роль земли как объекта залога. Установлено, что ипотека .зданий и сооружений допускается только с единовременным залогом по тому же договору земельного участка, на котором находятся эти здания или сооружения, либо части участка, функционально обеспечивающие закладываемый объект, либо права его аренды. В настоящее время в России выделяются семь категорий земель, имеющих неодинаковый режим владения и пользования в зависимости от их назначения.

Ограничена или полностью запрещена оборотоспособность земель связи, транспорта, обороны, природоохранного и рекреационного и иного назначения. Соответственно залог таких категорий земель не допускается. Не могут быть самостоятельным объектом залога и сервитуты.

Самостоятельными объектами залога вообще могут быть земли сельскохозяйственного назначения, незастроенные земли населенных пунктов, обособленные водные объекты, находящиеся в частной собственности. Общее правило: земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (схема 16.4).

По третьему критерию (условия погашения полученной под залог имущества ссуды) можно выделить девять основных видов залога с тем или иным вариантом взносов па возврат основной задолженности. В практике применяют различные схемы ипотеки. В большинстве случаев предусматривается снижение уровня выплат должником на начальных этапах срока сделки и отнесение основной нагрузки погашения долга на последующие периоды. Подобные модификации залога особенно популярны для тех, кто ожидает роста доходов в будущем: начинающие предприниматели, фермеры, молодые семьи и бизнесмены, инвестирующие средства в объекты с длительным циклом воспроизводства.

В Москве получил развитие особый вид залога — заклад с обратным аннуитетом, т.е. с систематическим получением определенного дохода владельцем жилья (дома, квартиры), заложенного банку. Это как бы продажа недвижимости с получением цены в рассрочку.

В ГК РФ предусмотрено также, что имущество, находящееся в общей совместной собственности, может быть заложено с письменного согласия всех собственников. Участник же общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников. В случае обращения взыскания на эту долю при ее продаже преимущественное право покупки имеют остальные сособственники.

Возможен и взаимный, или двойной, залог, когда каждая сторона выступает одновременно кредитором и должником, представляя залог в обеспечение своего долга по схеме:

Схема 16.4. Недвижимость как предмет залога (ипотеки)

Ипотека может обеспечивать разнообразные обязательства и требования (схема 16.5).

Схема 16.5. Обязательства и требования, обеспечиваемые по договору ипотеки

Всё о залоге: понятие, виды, возникновение и прекращение

Залог – это действенный способ, позволяющий гарантированно обеспечить исполнение обязательств. При их неисполнении кредитор может получить стоимость из заложенного имущества.

Понятие залога

Залог представляет собой разновидность гражданских правоотношений. При нарушении обязательств со стороны должника кредитор, он же залогодатель, может обеспечить их залогом. Более подробное описание вы найдете в статье 334 ГК РФ.

Кредитор вправе выставить на продажу вещь, оказавшуюся в залоге, и выручить свои деньги. Такая форма правоотношений весьма востребована, она вселяет ощущение уверенности и надежности. У залога есть определенные свойства:

  • Он основан на вещах, которые существуют реально. Эти вещи могут остаться у залогодателя, либо переходят к залогодержателю, усиливая обеспечительную роль залога. Обычно стоимость залога равна или больше предмета обязательств;
  • Предоставляет кредитору возможность получить необходимую стоимость;
  • Обеспечивает любые виды правовых обязательств, но наиболее распространен в случае займа, либо кредита.

Залог устанавливается при помощи соглашения двух лиц. Он имеет силу против третьих лиц, включая другого кредитора. Залоговые вопросы и отношения регулируются Гражданским кодексом, а именно 23 главой. Залогодателем принято называть лицо, предоставляющее свое имущество в залог.

В роли залогодателя выступает не только должник, но и другое лицо, позволяющее использовать имущество в виде чужого обязательства. Важно, чтобы залогодатель обладал правом собственности на имущество.

Огромную роль играет характер собственности. Существуют разные виды залога имущества. Когда речь об имуществе, являющемся составной частью общей собственности, то для залога потребуется согласие каждого собственника. Обеспечение требований происходит в том объеме, который образовался на момент удовлетворения. Суммируется размер долга и проценты, определенная неустойка, а также средства, затраченные на покрытие убытков из-за неисполнения обязательств. После составления договора имущество может выступать в роли залога. В договор входят конкретные условия:

  • Вид залога;
  • Стоимость закладываемой вещи;
  • Сроки по обязательствам и их размер.

Договор недействителен, если не соблюдаются главные условия. Существует такое важное понятие, как предмет залога. Любое имущество, включая недвижимость и автотранспорт, драгоценности, ценные бумаги и права на имущество, может стать залогом. В роли предмета залога нельзя использовать:

  • Участок земли, право на который есть только у государства;
  • Ценные бумаги или вещи, которые были изъяты государством из обращения;
  • Культурные ценности, принадлежащие государству;
  • Угодья в составе сельскохозяйственных организаций и фермерских хозяйств.

Такие правила действуют во всех банках. Если они не соблюдены, залог не будет рассмотрен.

Виды залога

Вид залога, прописанный в договоре, дает возможность распределить права и обязанности двух сторон. В России предусмотрено несколько видов залога:

  • Заклад. Имущество передается в руки кредитора для использования и владения. При этом залогодатель не теряет право контролировать состояние имущества и его надлежащее использование;
  • Имущество может оставаться у должника.

Залогодержатель способен ограничить право заемщика или третьих лиц на имущество. Когда рассматривается ипотека, либо товары, находящиеся в обороте, они остаются у кредитора. Как уже было сказано, в роли залога выступает различное имущество.

О такой разновидности залога подробно написано в статье 335 ГК РФ. Подобный тип кредитования может иметь место при наличии у лица права собственника или права на осуществление хозяйственной деятельности.

Объекты недвижимости стоят дорого, вывести их из-под контроля залогодателя не представляется возможным. Юристы считают, что важное отличие использования недвижимости для обеспечения кредита по ипотеке состоит не в ценности, а в видимости.

Право собственника ограничивается, если в залоге находится недвижимость. Он не может распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Отчуждение или передачу предмета ипотеки в использование другим лицам необходимо согласовать с залогодержателем.

При ипотеке залогом выступают различные объекты:

  • Любые сооружения;
  • Здания;
  • Дома и квартиры;
  • Предприятия.

Здания и постройки могут стать залогом, если земельный участок, на котором они возведены, тоже попадает в залог. А ипотека участка земли не подразумевает, что здание тоже передано в залог. В статье 340 ГК РФ обозначены нормы использования предприятий в виде залога. Они рассматриваются, как имущественный комплекс. Видом залога будут материальные и нематериальные активы, постройки, оборудование и механизмы, сырье и готовая продукция.

Залог товаров в обороте

Если товары находятся в обороте, залог не передается кредитору. Товары остаются под контролем залогодателя. Он вносит изменения в запасы товаров, материалы для них, а также готовую продукцию. Важно, чтобы цена не снизилась по сравнению с суммой, обозначенной в договоре.

В качестве предмета залога не могут выступать реализованные товары. В большинстве ситуаций у кредитора есть право на распоряжение залогом, но не в этом случае. Рассматриваемый вид залога имеет отличительный признак, который характерен только для него. Если товары оказались в залоге, то при их отчуждении за ними не последует обременение.

Заемщик должен контролировать условия договора, вести учет операций, способных изменить форму залога или состав. Все сведения заносятся в Книгу, предназначенную для записи залогов.

Заклад и твердый залог

Эти виды залога подразумевают передачу имущества держателю. Заклад отличается от залога, именуемого «твердым», это не одно и то же. При закладе предмет переходит к держателю. Существует схема, предусматривающая особое соглашение двух сторон. В соглашении указывается, что предмет залога находится у залогодателя, но без права использования. Другая сторона его «опечатывает». Это и есть твердый залог.

Надо сказать, что у видов залога нет четкой классификации. Многие нюансы зависят от заложенного имущества и прав на распоряжение им. При закладе на кредитора налагается ряд обязательств:

  • В интересах заемщика застраховать предмет на всю его стоимость;
  • Имущество должно быть в целости и сохранности;
  • При возникновении угрозы потери или повреждения имущества, нужно проинформировать должника;
  • Необходимо отправлять заемщику отчеты о пользовании предметом;
  • Имущество незамедлительно возвращается при выполнении обязательства.

Кредитор всегда получает определенные права. Договор может подразумевать использование имущества. Доходы, которые были получены от имущества, расходуются в счет погашения процентов. При невыполнении обязательств кредитор по договору может продать имущество. Из этой суммы он погашает долг, процент и все издержки. При получении разницы она переходит к должнику.

Предмет залога

В роли предмета залога выступают ценные вещи и имущественные права. В статье 336 ГК РФ обозначено, что в залог можно оформить любое имущество, при условии, что его не изъяли из оборота. Предметом залога не выступает имущество, на которое не подразумевается уступка прав. Залогом может быть: машина, любая недвижимость и драгоценные металлы, акции. Но зачастую банки сами определяют, что выступает предметом залога. К примеру, Сбербанк принимает в качестве обеспечения по кредиту:

  • Автомобиль (не может быть принят, если является единственным обеспечением);
  • Недвижимость;
  • Прочее имущество (не закладывается, если является единственным обеспечением);
  • Слитки драгоценных металлов (при хранении в банке);
  • Акции и другие ценные бумаги.

В последние годы банки стали принимать в качестве залога необычные активы – оленей, свиней, кроликов, кур, майнинговые фермы, сани, котлы и прочее. Важно, чтобы перед составлением договора обсуждаемое имущество было оценено. Затраты на оценку ложатся на плечи заемщика. Банк обычно рекомендует обратиться в оценочные компании, с которыми он ведет тесное сотрудничество.

Сумма залога должна покрывать кредит и проценты по нему. При оформлении залога в виде имущества нужно подтвердить свое право собственности. Предоставить имущество в залог лицо может при получении согласия от мужа или жены. Банки могут потребовать от заемщика страхования имущества. Его срок равен периоду, на который был взят кредит. Важные условия прописаны в статье 320 ГК РФ. В них сказано, что при переходе прав к третьему лицу в результате соглашения залогодатель может меняться.

Возникновение залога

Возникновение залога возможно при наличии нескольких факторов. Об этом сказано в статье 334 ГК РФ:

  • Между двумя сторонами заключается договор;
  • Наступают обстоятельства, четко прописанные в законе. В статье 587 ГК РФ сказано, что имущество, передаваемое в ренту, будет в залоге у того, кто получает ренту.

Чаще всего правоотношения образуются по первому пункту, в их основе лежит договор. И законодатель урегулировал подобные отношения на основе договора, издав статью 334.1 ГК РФ. Права залогодателя и его оппонента, которые оформили договор, прописаны в третьем пункте. Сторонами правоотношения при залоге становятся кредитор и залогодатель. Именно кредитора именуют залогодержателем.

Залогодатель – это лицо, отдающее свое имущество в залог. Выступать в роли залогодателя по п.1 статьи 335 ГК РФ может и сам должник, и тот, кто отдает в залог свое имущество. Это лицо заключает отдельный договор с кредитором. Третье лицо также может исполнить за должника его обязательство. Согласно п.1 статьи 387 ГК РФ оно получит все права кредитора в данном обязательстве.

Залогодержатель является лицом, которому предают имущество в залог. Когда имущество оказалось в залоге нескольких кредиторов, они именуются созалогодержателями. Эти лица выступают субъектами по разным обстоятельствам. Каждое из лиц принято считать самостоятельным кредитором. Для удовлетворения требования устанавливается очередность. Сначала удовлетворяются требования лица, которое первым заключило договор с залогодателем.

Прекращение залога

В законодательстве четко прописаны моменты, когда залог теряет силу. В статье 352 ГК описан порядок предпринимаемых действий. Среди оснований для прекращения залога выделяют следующие:

  • Произошло погашение задолженности;
  • Имущество было приобретено;
  • Вещь залога уничтожена;
  • В результате продажи имущества на торгах;
  • Договор потерял силу на законных основаниях;
  • Такое решение может вынести суд, когда одна из сторон нарушает условия сохранения залоговой вещи;
  • Предмет залога изъяли;
  • Имущество продается для реализации права другого кредитора;
  • Кредитор передал права, а также обязанности, прописанные в договоре, третьему лицу, но не уступил права по требованиям к должнику;
  • Долг переведен на другое лицо;
  • В иных случаях, которые прописаны в законодательстве или по соглашению сторон.

В статье 352 обозначен определенный порядок, позволяющий прекратить залог. Это важные действия, которые должны осуществить лица, владеющие залоговым имуществом:

  • При нахождении вещи у залогодержателя после прекращения действия залога он должен ее возвратить;
  • По статье 339.1. ГК РФ залогодатель может потребовать у кредитора внести запись о том, что залог прекращен.

В статьях 414 и 419 ГК РФ прописаны особые случаи, при которых обязательства считаются прекратившимися. При желании участников заключить новый договор прежний перестает действовать. Прекращение залога подразумевается, когда компания ликвидируется. При этом не играет роли, была ли компания должником, либо выступала кредитором.

Прекращение залога предусматривается и тогда, когда имущество продается в том порядке, который прописан в законе. При невозможности продать вещь на торгах в течение месяца и нежелании кредитора оставлять ее за собой она продается при помощи публичного предложения. Иногда торги могут быть аннулированы. Если кредитор не реализует право на покупку предмета залога, он автоматически прекращается.

Обращение взыскания на заложенное имущество

Обращение взыскания на имущество, оказавшееся в залоге, происходит при игнорировании должником своих обязательств. Законодатель предусмотрел подобную возможность, чтобы защитить интересы кредиторов.

Надо помнить, что обращение взыскания недопустимо из-за небольшого нарушения. Это указано в статье 348 ГК РФ. Правила действуют при соблюдении нескольких условий:

  • Просрочка составляет менее трех месяцев;
  • Сумма долга равна не более 5% от имущества, оказавшегося в залоге.

Оценка имущества происходит в три этапа:

  1. Сначала определяется рыночная цена на момент подписания договора;
  2. Затем определяется залоговая стоимость. Учитываются издержки, связанные с реализацией имущества, и риски;
  3. Чтобы выставить предмет залога на торги, нужно определить его цену. Изменения в залоговой стоимости могут быть связаны с инфляцией.

Расчет стоимости обычно доверяют профессионалам. Кредитная организация для возмещения суммы обращает взыскание за залог при 3-х нарушениях за 12 месяцев. Сумма просрочки может быть маленькой. Банк решает вопрос по внесудебному порядку или обращается в суд.

Иногда в договоре указывается, что стороны могут урегулировать все вопросы без суда, но законодателем предусмотрено некоторое ограничение. При закладывании единственного жилья залогодателя взыскание по нему возможно через суд. Обращение взыскания в обычном порядке требует определенной последовательности:

  1. Сначала залогодателю направляют уведомление о необходимости погасить сумму;
  2. Затем должнику отправляют письмо о взыскании задолженности;
  3. Предмет залога передается банку, составляется акт приема-передачи;
  4. Должника уведомляют о том, когда и где будут проводиться торги;
  5. После удачных торгов оплачиваются долги банку. Определенная сумма уходит организатору продажи, а оставшиеся средства отдают должнику;
  6. При несостоявшихся торгах банк через 10 дней может приобрести имущество;
  7. При отказе банка приобрести имущество назначаются новые торги;
  8. Предположим, что вторые торги оказались неудачными. Банку дается 1 месяц на приобретение имущества, но его цена окажется на 25% ниже первоначальной;
  9. Если банк приобретает имущество, залог прекращается.

Определенный порядок предусмотрен и при обращении в суд. Должнику отправляют претензию с указанием намерения передать дело в суд. Потом банк передает иск в суд. После вынесения положительного решения кредитор отправляет необходимые документы приставам. Имущество изымается и продается на торгах. Предположим, что суд разглядел уважительную причину отсрочек платежей. Он может на некоторое время отложить продажу недвижимости или вещи, но в течение этого периода должник обязан оплачивать проценты. Надо сказать, что обращение взыскания на имущество, которое оказалось в залоге, является двоякой процедурой. Не глядя на то, что все моменты определены в правовых актах, на деле может возникнуть немало сложностей.

Представленные бланки помогут максимально грамотно составить договор о залоге.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *